Numero speciale: costruireScambio di esperienze: visita a casa di sei committenti. Consigli: 18 pagine di informazioni pratiche.

specialebulletin La rivista del Credit Suisse . www.credit-suisse.com/emagazine . Marzo 2005

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Spazi abitativi Visita a casa di sei committenti soddisfatti

PianiÞ cazione La casa su misura deve essere trasformabile

Consumo energetico Di locale in locale in cerca di risparmio

Concorso Portate il cinema a casa vostra!

Consulenza Una casa necessita di solide fondamenta, anche finanziarie

Manuale del committente L�autore Max Schweizer fornisce utili consigli

Forum online Gli esperti del Credit Suisse rispondono alle vostre domande

Case di vacanza Le differenze rispetto al finanziamento della prima casa

Investimenti immobiliari Il complemento ideale per ogni portafoglio

Calcolo dei costi Tre esempi concreti di finanziamento

Confronto dei prezzi Quanta abitazione per quanti soldi

Primo piano: costruire

Informazioni pratiche

Casa da 1 milione Il Credit Suisse lancia un grande concorso

Home cinema Le stelle di Hollywood nel proprio salotto

Giardinaggio Quando giardino fa rima con bambino

Sigla editoriale: Editore Credit Suisse, Casella postale 2, 8070 Zurigo, telefono 01 333 11 11, fax 01 332 55 55 Redazione Daniel Huber (dhu) (direzione), Marcus Balogh (ba), Ruth Hafen (rh), Andreas Schiendorfer (schi),

Andreas Thomann (ath), Olivia Schiffmann (os) (praticante) Marketing Veronica Zimnic, telefono 01 333 35 31 E-mail redaktion.bulletin@credit-suisse.com Internet www.credit-suisse.com/emagazine Progetto graÞ co

www.arnolddesign.ch: Simone Torelli, Karin Bolliger, Urs Arnold, Georgina Balint, Arno Bandli, Saroeun Dan, Renata Hanselmann, Alice Kälin, Michael Suter, Monika Isler (pianiÞ cazione ed esecuzione) Traduzione Servizio

linguistico del Credit Suisse, Zurigo: Francesco Di Lena, Benedetto Baldini, Michele Bruno, Deborah Cometti, Simona Fina, Alessandra Maiocchi, Antonella Montesi Inserzioni Yvonne Philipp, Strasshus, 8820 Wädenswil,

telefono 01 683 15 90, fax 01 683 15 91, e-mail yvonne.philipp@bluewin.ch Stampa NZZ Fretz AG/Zollikofer AG Riproduzione consentita con l�indicazione «Dal Bulletin del Credit Suisse»

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Foto: Elvira Angstmann

Padroni della propria casaPer la maggior parte delle persone, costruire o acquistare una casa propria costituisce il progetto più grandedella vita. Prima di passare ai fatti vi sono tuttavia legittime domande che necessitano di una risposta: l�onereÞ nanziario non sarà eccessivo? Qual è l�architetto giusto? Come sarà la vita in un nuovo quartiere? Il Bulletinmostra sei esempi di persone che hanno osato fare il grande passo e sono Þ ere di presentare le proprie quattromura. Unici come gli abitanti sono anche i tipi di abitazione, che spaziano dalla casa di design su misura alprefabbricato trasportato con un camion.

Due elementi disposti in modo sfalsato formano un�unica casa. Siccome la parete della scala è portante, il piano superiore del «doppio cubo» di Gerhard Zemp è raggiungibile da due diverse parti.

Casa modulare: esperienza abitativa a termine

Gerhard Zemp e Herbert Steiner avevano già collaudato diverse moda-lità abitative: antica fattoria, casetta a schiera, appartamento in un quartiere trendy di Zurigo. Costruire una casa propria non era invece mai entrato in considerazione: per motivi finanziari, certo, ma anche in base alla loro concezione del mondo. Progettista di spazi verdi interni, Zemp sognava tuttavia da tempo di vivere in una sorta di cubo con am-pie vetrate immerso nel verde. Siccome in affitto non era disponibile nulla di simile, le sue riserve contro l�idea borghese di costruire una casa ex novo cominciarono a venir meno. E svanirono completamente quando su Internet trovò il terreno edificabile ideale (ossia accessibile finanziariamente), con tanto di alberi, in una conca valliva nei pressi di Biberstein (AG). Ma il suo sogno cozzò presto contro la realtà: con le tecniche edilizie usuali, una casa moderna non era realizzabile per meno di 800 000 franchi.

Ed ecco che nel dicembre del 2003 Gerhard Zemp legge un�inser-zione dell�azienda tedesca Weberhaus, produttrice di case prefabbrica-te, in cui viene elogiata l�innovativa concezione di una cosiddetta «casa a opzioni». L�abitazione è composta da un blocco di 10,36 metri di lunghezza, 4,13 di larghezza e 5,99 di altezza, suddiviso in due piani perfettamente funzionali, ciascuno munito di due grandi vetrate. La casetta, con 72 metri quadri di superficie abitativa, è disponibile chiavi in mano per 155 700 franchi. Gli elementi edili sono componibili in un numero pressoché inÞ nito di soluzioni senza eccessivi costi addizionali.

Quanto basta per stuzzicare lo spirito creativo e l�immaginazione di Gerhard Zemp, che cominciò a realizzare miniature in cartone e a veri-ficarne le diverse collocazioni in un modello ridotto del terreno dove sarebbe sorta la casa. Per contenere i costi del terreno, i due commit-tenti cercarono, e trovarono immediatamente, un partner con cui svi-

luppare un progetto comune di due unità abitative disposte in un ampio giardino. Poche settimane dopo il contratto era firmato.

Secondo l�annuncio, il sogno avrebbe dovuto materializzarsi nel giro di soli tre-quattro mesi. La prima concreta ordinazione colse però Weberhaus di sprovvista, in quanto la coordinazione di tutte le fasi di montaggio non era ancora stata perfezionata. Ma nell�ottobre del 2004 l�operazione partì a pieno regime. Per montare gli elementi, trasporta-ti per camion dalla Germania, occorse solo una giornata. In seguito intervennero, in un�affinata coreografia, squadre di carpentieri e copri-tetti, elettricisti, pittori, installatori sanitari, falegnami e piastrellisti. Anche se a giudizio di Zemp gli operai mancavano ancora di sufficien-te esperienza con questo tipo di costruzione, il servizio dopovendita è stato inappuntabile.

Né Zemp né il suo partner hanno rimpianto di aver scelto questa alternativa edilizia. L�unica difficoltà, ammette Zemp, è stato dover adottare decisioni definitive circa le finiture interne con mesi di anticipo sull�avvio dei lavori. È stato un vero sollievo che perlomeno l�involucro fosse predeterminato. Per il neo-proprietario, la casa modulare è ben più di una modalità edilizia a buon mercato. A dispetto della modesta superficie della costruzione e dei singoli terreni, gli spazi appaiono sor-prendentemente generosi. È inoltre prevista l�annessione di vari cubi vetrati, da adibire a verande, allo scopo di unificare interni ed esterni. Ad affascinarlo è anche l�idea che questa casa non è per sempre. Zemp non esclude che un giorno venderà all�incanto su Ebay i moduli della sua abitazione, con la nota «l�acquirente deve ritirare la merce in loco», e che li sostituirà con un�alternativa edilizia più consona ai tempi, nel giardino giapponese da lui disegnato con grande amore per i det-tagli. Daniel Huber

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mettere un�eccentricità del genere al giorno d�oggi. Gli spazi sono generosi, i soffitti alti. Non appaiono opprimenti, sono parte dell�es-senza della casa. L�esigenza di patina e carattere è ampiamente sod-disfatta.

Evidentemente hanno anche dovuto lavorare sodo, dando prova di meticolosità e fantasia. Nel salotto e nella sala da pranzo gli Andersen hanno fatto sostituire il rivestimento in Novilon con un parquet opaco. «Il parquet è di recupero e proviene da una vecchia scuola. Ne abbiamo acquistato due palette di carico per circa 7000 franchi. Si tratta di le-gno massiccio, spesso circa tre centimetri. È di una qualità fantastica e può essere levigato quasi all�infinito. La sfida maggiore è stata tro-vare un artigiano che sapesse posarlo».

Per il resto, entro i limiti delle sue capacità, Jens Andersen è un appassionato bricoleur. «È anche un modo per prendere davvero pos-sesso dei luoghi. Si tratta di un processo lungo. D�altronde non abbia-mo fretta».

E va bene così. La villetta unifamiliare offre oltre 200 metri quadri di superficie, una cantina dal pavimento selciato e alta parecchi metri, un ampio solaio, un edificio annesso con due locali senza riscalda -mento, risalente agli anni Sessanta, un giardino e un piccolo garage; uno spazio assai più che sufficiente per due persone. Sprofondati nel loro comodo divano � il regalo di nozze degli invitati � gli Andersen ammiccano evadendo la domanda dello spazio di troppo: esso verrà riempito, non c�è motivo di preoccuparsi...

Un suggerimento per chi si accinge a seguire i loro passi: «Pa-zienza, tanta pazienza. Inoltre è bene non investire tutti i propri rispar-mi nel finanziamento. Occorre poter coprire tasse, imposte e impre-visti. Nell�euforia dell�acquisto è facile scordarsene. Una riserva pari al dieci per cento del valore della compravendita risparmia parecchi grattacapi». Marcus Balogh

Casa riattata: occorre armarsi di pazienza

Un lunedì mattina alle sette squillò il telefono. Staccato il ricevitore, Ni-cole Andersen udì la voce di una signora anziana che la interpellò senza mezzi termini: «La volete ancora, la casa? Se vi interessa dovete dirmelo subito. Fra tre settimane traslocherò in un appartamento per anziani».

La telefonata coglieva alla sprovvista, ma non di sorpresa. Infatti, da ben due anni gli Andersen erano alla ricerca di una casa da acqui-stare. Impelagarsi nella costruzione di una nuova dimora non faceva per loro, cercavano piuttosto una certa patina e un carattere forte. Dopo numerose visite scoraggianti, punteggiate a volte di arrabbiatu-re, avevano trovato la casa dei loro sogni: proprio quella che ora gli era stata offerta per tele fono.

La chiamata era il frutto di mesi di attento lavoro. La casa era abi-tata da un�anziana signora che, pur essendo intenzionata a vendere, quando gli Andersen le sottomisero un�offerta concreta ebbe un ripen-samento. «Abbiamo quindi convenuto di sentirci di tanto in tanto», rac-conta Nicole Andersen. Ogni due settimane si faceva sentire per tele-fono, informandosi con garbo e discrezione di come andassero le cose. Fino alla telefonata di quel lunedì mattina.

«Eravamo frementi di gioia, e nel contempo sbigottiti. Trovare un finanziamento in tre settimane? Sarebbe stato possibile? Senza conta-re che la scadenza coincideva con la data del nostro matrimonio. Tutto era già stato predisposto, gli inviti spediti. Destreggiarci tra cerimonia, invitati, casa, finanziamento, trasloco ed esigenze organizzative fu un esercizio logistico che esaurì tutte le nostre risorse». In quel periodo Jens Andersen perse ben cinque chili.

Ma ne è valsa la pena. A sei mesi dal trasloco, entrambi i proprie-tari sprizzano soddisfazione da tutti i pori. E la casa è un gioiellino ri-boccante di particolari originali. Il pavimento dell�ingresso e del piccolo bovindo accanto alla cucina è rivestito di mattonelle bianche e nere, disposte in un intricato e divertente motivo. Impensabile potersi per-

Questa e nessun�altra. Nicole e Jens Anderson hanno perseverato e oggi sono felici proprietari di una casa appena riattata.

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Per la felicità dell�architetto Peter Kunz, il calcestruzzo avrà presto una patina naturale. L�architetto d�interni Jürg Brawand ha partecipato sin dall�inizio alla conÞ gurazione della casa. A suo avviso, il quadro blu sullo sfondo è un pugno nell�occhio. Ma ai proprietari piace...

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Casa di design: rigore e rafÞ natezza

Il proverbio cinese che recita «Troppi costruttori, e la casa cresce stor-ta» è stato sfatato dall�esperienza edilizia dell�architetto d�interni Jürg Brawand e dell�architetto Peter Kunz. Dalla loro stretta collaborazione è nata una dimora in cui esterni e interni si fondono armoniosamente. «Questa casa è un abito su misura», avverte Kunz. Un abito di cui il «mastro sarto» Brawand, prima dell�avvio dei lavori, ha preso le misure con puntigliosa precisione.

Questo pas de deux è frutto di un�intesa poco convenzionale. Siccome la giovane coppia di committenti era molto impegnata profes-sionalmente, chiese all�amico Brawand di dirigere i lavori di costruzione di una casa secondo determinate idee. In primo luogo venne compilata una lista delle esigenze. Quindi Brawand si assunse l�incombenza di cercare l�architetto più confacente, e la scelta cadde su Peter Kunz.

In qualità di direttore dei lavori, Brawand offriva un servizio comple-to: incontrava regolarmente l�architetto e con minor frequenza i com-mittenti, conciliando al meglio le loro esigenze di tempo. Kunz affron-tava la costruzione dell�opera mentre Brawand concepiva il progetto della cucina e offriva suggerimenti riguardo agli elementi d�arredo. L�esterno e gli interni della casa andavano prendendo forma in contem-poranea. Un enorme vantaggio, come sottolinea Brawand: «Spesso l�architettura d�interni è sottovalutata o considerata un lusso superfluo; ma molti nostri clienti sono persone che hanno appena finito di costrui-re una casa in cui però non si sentono a loro agio. La ragione risiede

spesso nel fatto che i componenti dell�arredamento, sebbene di per sé esteticamente gradevoli, mal s�intonano fra loro». Un problema che il tempestivo intervento di un arredatore può prevenire.

Il progetto edilizio è stato denominato «il cammino» e, di fatto, è chiaramente di ispirazione zen: linee essenziali, niente orpelli. Il fab-bricato è una struttura monoblocco di cemento armato, le finestre scorrevoli sono incassate a livello in pareti, soffitti e pavimenti, e la piscina emana la serenità di una stazione termale. La lunga ed erta scala che conduce all�interno è rivestita in parquet di rovere fumé, alla stregua di tutte le superfici al suolo. Le ali sporgenti del tetto piano, munite di fenditure e punti luce, creano un suggestivo brillio sull�intero perimetro della casa. L�astrattezza delle forme è evidenzia-ta dall�apparente assenza di maniglie e serramenti. L�arredamento è austero, raffinato e modesto, al punto che la casa non appare mai ostentosa. Ognuna delle stanze è affiancata, come in un albergo, da un bagno privato e un vano adibito a guardaroba. Il fulcro d�attrazione della casa è senz�altro la cucina Strato con il massiccio tavolo che funge da collegamento con la sala e il portico. L�estetica minimalista può far sembrare che l�ambiente sia freddo. «Non appena i bambini si impadroniranno dei luoghi infonderanno automaticamente più vita a queste pareti», replica Brawand a tale obiezione, abbassando con un sorriso compiaciuto un fasciatoio ingegnosamente occultato in un armadio a muro. Olivia Schiffmann

Casa individuale: veranda con vista

La porta d�entrata è semplice e poco appariscente. L�ingresso, provvi-sto di armadi a muro e scarsamente illuminato, non lascia presagire la bellezza del panorama invernale che fa impetuosamente irruenza dopo pochi passi. L�ampia vetrata permette allo sguardo di spaziare sull�im-ponente massiccio dell�Alpstein e lascia passare i caldi raggi del sole. Solo controvoglia ci stacchiamo da questo spettacolo della natura proiettato sullo schermo gigante della parete vetrata, tanto più che l�abitazione, nella semplicità delle sue linee, assume compostamente un ruolo di secondo piano. Per Kurt Fitze, vista, luce ed energia sono stati elementi chiave in sede di costruzione della sua casa gemella in calcestruzzo, vetro e mobili incassati in legno di betulla.

Vista e luce sono dati dalla posizione soleggiata, sulla pendice me-ridionale di Teufen nell�Appenzello esterno. Per energia Fitze intende l�uso oculato delle risorse naturali. Ad esempio, in questo pomeriggio senza nubi con una temperatura esterna di meno cinque gradi la casa è riscaldata unicamente con energia solare: diretta, attraverso le gran-di vetrate, nonché indiretta, mediante collettori solari. Al fine di ottimiz-zare l�accumulazione e la conservazione del calore, il pavimento in calcestruzzo, che conferisce alla casa un carattere decisamente mo-derno, è completamente tinto di nero. Benché le finestre siano aperte, in questi ambienti pervasi di luce il termometro segna gradevoli 26 gradi. Tramontato il sole, il pavimento emette calore fino al mattino. Solo quando la temperatura scende sotto i 20 gradi entra in funzione una pompa termica, che estrae calore dall�aria per compressione. Kurt Fitze ha fatto bene i conti: «I costi per mantenere la casa intera a una temperatura molto confortevole sono minori di quanto mi costava la legna per alimentare la stufa di maiolica, che tra l�altro riscaldava sol-tanto un piccolo soggiorno e la cucina». Al posto di questa costruzione moderna in calcestruzzo e vetro, cinque anni fa sorgeva una graziosa

casetta appenzellese con stalla annessa. Nel 1988 Fitze si era imbat-tuto in un annuncio di vendita e aveva deciso di visitare la casa al ritor-no da una gita in bicicletta, ancora tutto bagnato di sudore. Ciò non gli impedì di aggiudicarsi l�abitazione. Con grande entusiasmo si gettò nell�impresa di rinnovarla secondo i suoi gusti. Ma col trascorrere degli inverni gli inconvenienti pesavano sempre di più. E neanche alla sua compagna, Maria, apparivano convincenti l�intimità e il romanticismo di due locali riscaldati e soffitti di 1,75 metri. Ma quel che più disturbava Fitze era la posizione della casa, perpendicolare alla collina, e quindi via dal sole e dalla vista panoramica. «Tutti i restauri del mondo non avrebbero cambiato l�ubicazione della casa», spiega Fitze. Nel 1994, al ritorno da un giro del mondo in bicicletta durato due anni, la coppia prese la decisione di demolire la casa e ricostruirla.

Fitze si lambiccò il cervello per giorni per produrre una bozza di progetto per la loro nuova casa. Occorreva trovare un architetto che sapesse tradurre le loro idee, peraltro molto concrete, in realtà. «Non è stata un�impresa facile», racconta Fitze. Intervistarono quindi nume-rosi architetti e condussero sul posto uno di loro, che gode di una certa notorietà, il quale illustrò prontamente il suo �progetto perfetto� per l�ubicazione. Ma nessuno sembrava prenderli sul serio. Durante una passeggiata, Fitze rimase colpito da una costruzione nuova, opera di un architetto di nome Thomas Mauchle. Lo chiamarono e nacque subito un�intesa. «È stato il primo ad ascoltarci davvero e a porre le domande giuste, come: cucinate spesso e vi piace ricevere gente a casa?». Sulla base delle indicazioni dei committenti, l�architetto dise-gnò i piani definitivi. In una zona residenziale di Teufen, una piccola e sghemba fattoria ha fatto posto a un�ampia ed ecologica casa gemella in calcestruzzo e vetro, da cui non ci si stanca di ammirare la splendida vista sulle montagne. Daniel Huber

Frutto di un intelligente modello energetico, la casa di Kurt Fitze dispone di ampie vetrate che offrono una splendida vista sul massiccio dell�Alpstein e lasciano penetrare il calore e la luce del sole.

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Casa industriale: dove una volta stridevano i Þ latoi

«In teoria potremmo commutare a funzionamento isolato il nostro im-pianto idroelettrico, e in caso di interruzione di corrente saremmo com-pletamente autonomi», spiega Moritz Wetter. Nell�area denominata Hard, alla periferia di Winterthur, nel 1802 è sorta la prima filanda industriale della Svizzera. Il canale della filanda aziona a tutt�oggi un modesto impianto idroelettrico che produce energia pulita. Per Wetter, l�indipendenza dalla rete generale di energia elettrica potrebbe essere interessante: infatti, i suoi Hardstudios � che in Svizzera sono il primo indirizzo riguardo a studi di registrazione � in fin dei conti un po� di elettricità la consumano. In questi locali incidono tutti i musicisti che contano: dal quartetto di chitarre classiche ai partecipanti al program-ma «Musicstar» o a Globi, l�intramontabile stella dell�industria disco-grafica elvetica.

Per 120 anni l�area dello Hard ha ospitato una filanda, poi per un breve periodo una fabbrica di bottoni e resine sintetiche, finita però in bancarotta; nel 1986 è stata acquistata da un consorzio.

I proprietari di 43 appartamenti e 50 locali artigianali gestiscono il sito in comune, in qualità di comproprietari e nel contempo di azionisti. È consentito affittare una proprietà fino a cinque anni al massimo, questo per far sì che i luoghi siano abitati dagli stessi proprietari. «Una scelta che garantisce l�autonomia di gestione», afferma Wetter, egli stesso uno dei pionieri del progetto Hard. La pianificazione dello stu-dio di registrazione di 450m2 nella struttura dell�antico opificio venne avviata nel 1987 e si protrasse per un anno, al pari della fase di co-struzione. Wetter rievoca piacevolmente questo periodo, quando in-sieme allo studio sorsero dieci appartamenti e una piccola azienda.

«C�era sempre qualcuno disposto ad assumersi la conduzione dei lavori e ad assicurare il rispetto delle scadenze. Era decisamente un vantaggio non essere abbandonati a se stessi». Durante la tappa di costruzione, Wetter poté continuare a lavorare nel vecchio scantinato. Ma se potesse tornare indietro seguirebbe più da vicino i lavori. «Se fossi stato più presente avrei forse optato per un�isolazione migliore», si rammarica. La solida pianificazione ha comunque dato i suoi frutti. Prima di rivolgersi a un architetto, Wetter ha riflettuto a lungo sulla destinazione di ciascun locale. Lo studio è costato ben il doppio del-l�appartamento, anche se l�aiuto fornito dai familiari ha ridotto i costi: «Mio fratello è falegname, mio padre ci ha aiutati nei lavori di intona-catura, e personalmente mi sono occupato di gran parte dell�installa-zione elet trica».

Moritz, la moglie Käthi e le figlie Marion e Selina poterono traslo-care nell�appartamento sopra lo studio solo nel 1998. I Wetter lo mo-dificherebbero volentieri. «La distribuzione non è ideale e le stanze dei bambini sono di dimensioni troppo ridotte», afferma Käthi. L�ampio soggiorno soddisfa opportunamente le necessità della famiglia, ma ha uno svantaggio: rimbomba. Il contrasto tra il salotto e lo studio d�inci-sione dall�acustica perfetta è fastidioso. Anche Käthi è musicista e condivide gli standard elevati di Moritz in tema di acustica. L�ubicazione ideale, la vista sul parco e sul corso d�acqua compensano tuttavia questi inconvenienti. Lo confermerebbe anche un ulteriore membro della famiglia, se gli fosse dato di esprimersi: Mozart, il «first cat» inca-ricato di creare ovunque buone vibrazioni e che ha addirittura un indi-rizzo e-mail tutto suo: cat@hardstudios.ch. Ruth Hafen

L�antica Þ landa nei pressi di Winterthur ha lasciato il posto a 43 appartamenti e 50 locali artigianali. Moritz Wetter, la moglie Käthi e le Þ glie Marion e Selina abitano direttamente sopra lo studio di registrazione.

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Lineare e accogliente, la casa prefabbricata della famiglia Paillard rinuncia a fronzoli esterni e si presenta come luogo moderno e funzionale.Cucina, sala da pranzo e salotto sono separati ma nel contempo vanno a formare un�unità elegante e spaziosa.

Casa prefabbricata: «Sta passando la casa dei vostri sogni»

Possedere una casa a ogni costo non rientrava, a dire il vero, negli obiettivi di Nadja Paillard. «Una casa con un marito che lavora notte e giorno per pagare il debito? No, grazie», afferma la maestra d�asilo, che personalmente è cresciuta in un appartamento senza trovarsi per questo a disagio. Tuttavia era sempre presente il desiderio inconfessa-to di quattro mura che le appartenessero davvero, e specialmente di un giardino proprio. Il marito Roger, cresciuto nella vicina borgata di Löh-ningen, conosceva bene i vantaggi di una casa unifamiliare�

Nadja Paillard ama la quiete, la comodità di stare a due passi dalla natura. Ecco perché la famigliola decise di lasciare la trafficatissima via nell�agglomerato di Neuhausen am Rheinfall e di ritornare al tran-quillo paesello di Beringen, dapprima in un complesso residenziale. «Portavo spesso la bambina a passeggiare nel bosco che sovrasta la piscina e, un giorno, vidi una parcella in vendita in un�ubicazione idea-le», rievoca. «Era il dicembre del 2002. L�opportunità di trasferirci in un quartiere di nuove costruzioni, dove i nostri bambini sarebbero cre sciuti insieme a compagni di gioco, era assai allettante. Un anno dopo erano date anche le possibilità finanziarie. Da allora fu una rapidissima successione di eventi».

Ma quali erano i presupposti iniziali? Nadja Paillard li descrive così: «Avevamo una visione chiara di quella che sarebbe stata la nostra casa, ma poco tempo da dedicare alla pianiÞ cazione. Io ero incinta per la se-conda volta; mio marito, specialista di informatica e comunicazione per le scuole del canton Sciaffusa, era molto impegnato professionalmen-te». Decisero quindi di ricorrere a un imprenditore cui delegare buona parte dei lavori. Potevano scegliere tra nove modelli di casa prefabbri-cata e apportare senz�altro la propria impronta a dettagli importanti.

Un aspetto significativo ai loro occhi fu la relazione che si instaurò con il rappresentante regionale della ditta Marty Häuser, percepito

non come un mero venditore, bensì � e sono le parole dei commit -tenti � come un «consulente sensazionale». «Non era peraltro nostra intenzione contenere al massimo i costi, ma era rassicurante sapere che un prezzo fisso ci metteva al riparo da sgradevoli sorprese». Per una casa singola di sei locali e mezzo, variante del modello AURA 3, i Paillard dovettero prevedere un budget di circa 750 000 franchi, non da ultimo perché la pendenza del terreno esigeva che fosse ter-razzato.

I committenti avevano delegato pianificazione individuale, direzione dei lavori e controllo della qualità all�impresa edile; in cambio, Roger Paillard si accinse di persona e con tenacia a esplorare le condizioni di finanziamento più vantaggiose e approdò infine al Credit Suisse. De-terminante per la scelta fu il fatto che non cercava solamente un�ipo-teca, bensì un insieme di prestazioni.

La costruzione stessa venne completata in un battibaleno. «Al sito www.martyhaeuser.ch possiamo vedere come ogni settimana, in un punto della Svizzera, venga inaugurata una nuova casa. Il segreto: una pianificazione ineccepibile. A metà agosto 2004 è toccato a noi», rac-conta Nadja Paillard. «Il mattino è arrivato un camion con la scritta �Sta passando la casa dei vostri sogni�. La sera, la casa era già in piedi. È stata un�esperienza molto intensa, anche se, chiaramente, non abbia-mo potuto traslocare subito». Trasloco che poche settimane dopo è stato invece effettuato dai loro vicini, che si erano rivolti alla stessa impresa.

Le chiavi di casa sono state consegnate ai Paillard il 3 dicembre. E quando in primavera vedranno gattonare e giocare sull�erba appe-na spuntata le bambine Céline e Joëlle, il sogno inconfessato sarà definitivamente divenuto realtà. Con un procedimento veloce e indo-lore. Andreas Schiendorfer <

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«In Svizzera si costruisce per un orizzonte temporale di cento anni»Qual è la casa migliore per una famiglia? Dare una risposta univoca è pressoché impossibile, ma unacosa è certa: le famiglie che vogliono costruirsi il proprio nido devono guardare anche alle generazioni future.Susanne Gysi, docente al Politecnico di Zurigo, ce ne spiega i motivi.

Susanne Gysi, come è fatta una casa commisurata alle esigenzedi una famiglia?Forse dovremmo dapprima definire il concetto di «famiglia», che oggi è piuttosto complesso. Secondo la definizione statistica, in Svizzera una coppia sposata è già considerata una famiglia, mentre in altri paesi si può parlare di famiglia solo a partire da due generazioni.

Prendiamo allora la famiglia classica, costituita dai genitori e da due figli.Generalmente le famiglie vivono in questa forma solo pochi anni, sempre che restino unite. La nostra società registra un numero sempre mag-giore di famiglie monoparentali e famiglie ricostituite. La vita familiare di oggi è oltremodo dinamica.

Cosa implica tutto ciò per la famiglia che vuole farsi la casa?Innanzi tutto bisogna chiedersi se sia veramente intenzionata a costruire. Nella società attuale le donne hanno un livello formativo sempre mag-giore e sono meno disposte a rinunciare alla professione per accudire i figli. Se non sogna davvero di possedere una casa in periferia con tanto di giardino, una giovane famiglia ci penserà due volte prima di costruire o acquistare un�abitazione del genere. Soprattutto chi pos-siede una buona formazione sceglierà piuttosto un appartamento in condominio non lontano dalla città.

Di cosa dovrà tenere conto chi opterà comunque per la casa?Oggi esistono svariati modelli di vita, motivo per cui è impossibile dare una risposta univoca. Dalle nostre ricerche emerge come molte donne che hanno realizzato il sogno della casa monofamiliare nel verde rim-piangano alcuni vantaggi dell�appartamento in affitto, ad esempio la posizione centrale. In una casa monofamiliare, soprattutto le mamme di bambini piccoli devono organizzare meglio le loro giornate: devono por-tarli dai compagni di gioco, esigenza accentuata dalla tendenza a fami-glie con al massimo due bambini. Per quanto riguarda la pianificazione e la ricerca del terreno ideale, la posizione è di fondamentale importan-za: deve essere sicura e permettere ai bambini di muoversi liberamente senza correre rischi. È inoltre importante anche la vicinanza ad asili nido, giardini d�infanzia, edifici scolastici e impianti per il tempo libero.

Il fatto che la nozione di famiglia sia mutata si riß ette sull�architet-tura e i piani della casa?I piani con ampio soggiorno, stanza da letto con prese elettriche a destra e sinistra del letto matrimoniale e camere dei bambini piccole sono ormai fuori moda. È invece importante che i locali siano equiva-lenti. Niente cambia così rapidamente come gli inquilini di una casa o di un appartamento. Se analizziamo l�utilizzo delle abitazioni su un perio-do prolungato si nota come il concetto di abitare sia molto dinamico.

Cosa significa concretamente?In Svizzera si costruisce generalmente per un orizzonte temporale di circa cento anni. Tuttavia occorre presumere che, con il passare del tempo, la casa o l�appartamento saranno abitati da molte persone diverse. Al momento della progettazione è fondamentale tener conto di tale circostanza. Conosciamo i traslochi tipici di proprietari, membri di cooperative e locatari. E sappiamo anche quanto sia breve la fase con bambini nella biografia di una famiglia.

Potrebbe essere più esplicita?Una coppia convive mediamente otto anni prima di avere dei figli. Sempre nella media, oggi una donna ha il primo figlio quando ha supe-rato i trent�anni. I figli vengono al mondo e, presto o tardi, escono di casa. Distinguiamo dunque tra fase prefamiliare, fase familiare e fase postfamiliare. Al giorno d�oggi, grazie all�elevata aspettativa di vita, quest�ultima dura almeno tanto quanto la fase familiare. Il periodo in cui si vive con bambini piccoli è per contro assai breve. Dal punto di vista economico non ha quindi senso costruire abitazioni specifiche per determinate forme di convivenza che sono solo di breve durata. Gli spazi abitativi devono essere modificabili, intercambiabili e ampliabili per adeguarsi alle mutate esigenze.

Come si costruisce una casa flessibile?Quando i figli sono piccoli è utile avere una camera molto spaziosa dove possano giocare e dormire. Più tardi i ragazzi apprezzano una maggiore autonomia di spazio, esigenza che può essere soddisfatta dividendo la stanza con una parete in cartongesso. Una parete di que-sto tipo potrà essere poi tolta senza troppe spese. Sono inoltre >

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Secondo Susanne Gysi, del «Forum dell�Abitare del Politecnico di Zurigo», la struttura interna di una casa deve poter essere adeguata in modo da soddisfare in ogni momento le esigenze di chi vi abita.

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Ricerca sul tema abitare al Politecnico di Zurigo

Susanne Gysi è cofondatrice del «Forum dell�Abitare del Politecnico

di Zurigo» (ETH Wohnforum). Docente di lavoro sociale, dirige pro-

getti di ricerca e consulenza su qualità dell�abitare, modelli abitativi,

disponibilità di abitazioni e sviluppo urbano. È inoltre codirettrice

del ciclo di studi post lauream «Abitare», frequentato soprattutto da

architetti, ingegneri civili e urbanisti. Maggiori informazioni al sito

www.arch.ethz.ch/wohnforum.

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Titelinformationen gibt es in der deutschen Sprachgruppe für:Basler Zeitung – Berner Zeitung BZ GES – Bilanz – Bulletin CreditSuisse d – Cash – Facts – Finanz und Wirtschaft – Full House – Geo –HandelsZeitung – io new management – KMU Manager – KMU-Maga-zin – Magazin, Das – Metropool – Mittelland Zeitung GES – NeueLuzerner Zeitung GES – Neue Zürcher Zeitung (CH) – NZZ amSonntag – NZZ BusinessCombi – NZZ Executive Plus (CH) – NZZExecutive Weekend (CH) – NZZ-Folio – Schweizer Bank – Schwei-zer Versicherung – SonntagsZeitung – St. Galler Tagblatt GES –Stocks – Südostschweiz, Die GES – Tages-Anzeiger – Vinum – Welt-woche, Die

Titelinformationen gibt es in der französischen Sprachgruppe für:Agefi – Bilan – Bulletin Credit Suisse f – Hebdo, L’ – NZZ Busi-nessCombi – PME-Magazine – Temps, Le

importanti gli allacciamenti e la tecnica: se la casa è stata pensata bene, in un secondo tempo si potranno ricavare un appartamentino separato o locali per un�attività professionale.

Molti genitori pensano di trasformare la soffitta in un apparta-mento per i figli....È un desiderio utopico. In una società votata alla mobilità non si pos-sono anticipare le scelte dei figli costruendo loro un alloggio. Essi do-vranno progettarsi da soli il loro avvenire.

I futuri proprietari dovranno dunque considerare soprattutto lafase postfamiliare?Certo, perché un�abitazione non viene costruita solo per il periodo in cui una famiglia ha dei bambini, e neppure soltanto per la prima famiglia che la occupa. Spesso si commette l�errore di costruire una casa adatta unicamente a un nucleo familiare con bambini piccoli. Quando i Þ gli sa-ranno grandi si potrà forse decidere di traslocare, ma a quel punto sarà difÞ cile mettere sul mercato una casa ritagliata sulle esigenze della fase familiare, soprattutto se non è adatta per altri modelli di vita e se man-cano i presupposti per una modiÞ ca o un ampliamento senza spese ec-cessive.

Non esistono requisiti basilari che rendono una casa idoneaper qualsiasi famiglia?I principali presupposti di un�abitazione in cui una famiglia con bambini si trovi a proprio agio sono due: ingressi senza scale, che consentano l�accesso con passeggino o carrello per la spesa, ma anche con una sedia a rotelle; e ovviamente locali polifunzionali e sufficienti ripostigli. Sono comunque caratteristiche architettoniche utili a tutti, non solo alle famiglie. L�aspetto più importante è tuttavia un altro: pianificare con lungimiranza pensando che tra 15, 25 o 35 anni forse saranno diverse non solo le esigenze, ma anche i nuclei familiari che abiteranno la casa. <

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La sensazione è di disagio: spifferi dalla finestra, un�aria gelida che s�insinua su dalla cantina, i depositi di calcare della doccia che fanno schizzare acqua dappertutto. O si muore dal caldo oppure si gela, e intanto i costi di riscaldamento sono in ascesa perenne. Che fare? «costruire-bene», la campagna di SvizzeraEnergia sull�ottimizzazione energetica nella costruzione e nel risanamento, presenta una serie di suggerimenti semplici ed efficaci per risparmiare energia in modo tan-gibile, ossia ritrovandosi con maggior denaro in tasca e più comfort abitativo. E come se non bastasse, senza grandi investimenti. Segui-teci nel nostro percorso domestico a tutto risparmio!

Locale tecnico, cantina, garage

Iniziamo la visita dai locali non riscaldati come la cantina e il garage. Qui molta energia termica si volatilizza attraverso le tubazioni del riscal-damento o dell�acqua calda. Avvolgetele con materiale isolante e in meno di due anni avrete già ammortizzato i costi. Dopodiché inizierete a risparmiare denaro. Se il freddo viene dal basso è consigliabile avvi-tare o incollare dei pannelli isolanti al soffitto della cantina.

Verificate inoltre la temperatura dell�acqua calda sul termostato del boiler. Se supera i 60 gradi richiedete l�intervento di un tecnico, che reimposterà i parametri. Una temperatura massima di 60 gradi per-mette infatti di risparmiare energia, limitando nel contempo i depositi calcarei. E, tirate le somme, ciò significa spese di manutenzione infe-riori, miglior conservazione del valore e maggior durata di vita del vostro impianto.

Bagno, cucina, lavanderia

Gli svizzeri utilizzano mediamente 160 litri d�acqua al giorno, due terzi dei quali sotto forma di acqua calda. In effetti, in un�economia domestica di medie dimensioni l�acqua calda richiede più energia dell�illuminazione e di tutta l�impiantistica elettrica. In un ediÞ cio ben isolato, all�acqua calda va addebitato il 50 per cento del consumo energetico complessivo.

Come risparmiare: montate al rubinetto un regolatore o limitatore di portata e riuscirete a ridurre fino al 50 per cento il fabbisogno d�acqua. E il bello è che noterete la differenza nel consumo, ma cer-tamente non nel comfort! A proposito: se state pensando di sostitui-re i vecchi accessori della doccia o del lavandino ricordate che in commercio è disponibile una vasta gamma di rubinetterie dotate del-le più moderne tecnologie di risparmio. Una famiglia di quattro per-sone può risparmiare fino a 340 franchi all�anno solo grazie a questo

accorgimento.Ma diamo una rapida occhiata anche alla cucina e alla lavanderia. La

vostra lavatrice o il vostro forno sono un po� in là con gli anni? Intendete acquistare un congelatore? Allora occhio all�etichetta di SvizzeraEnergia, che mostra il consumo energetico su una scala da A a G. Gli apparecchi di categoria A consumano Þ no al 30 per cento di energia in meno di quelli D, più «energivori». E il risparmio tocca il 50 per cento per i nuovi frigoriferi e i freezer A+ e A++. In considerazione della durata d�utilizzo, si risparmiano subito altri 600 franchi in energia elettrica. Ma il paragone regge anche per altri motivi: molto spesso gli apparecchi di classe A, A+ o A++ sono di miglior qualità e durano più a lungo.

Abitare, dormire, lavorare

Soggiorno, camera da letto e studio dovrebbero essere confortevoli, ma anche in questi spazi alcune semplici regole di comportamento permettono di ridurre il consumo al minimo.> Sigillate le intercapedini di porte e finestre con materiale isolante e risparmierete circa 100 litri di olio combustibile all�anno.> Riducete la temperatura notturna e durante le assenze.> Installate delle valvole termostatiche. Vi permetteranno di mante- nere la temperatura costantemente al livello desiderato, a tutto vantaggio del comfort e con un risparmio fino al 20 per cento.> Adeguate la temperatura di ogni locale alle effettive necessità. Valori indicativi: soggiorno 20-23 gradi, camera da letto 18 gradi.> Spostate mobili, coperture o tendaggi pesanti dai termosifoni: impediscono al calore di circolare liberamente.> D�inverno evitate di riscaldare anche l�esterno. Lasciare aperta per ore la ribalta «costa» all�incirca 200 litri di combustibile all�anno. > E se andate in vacanza non riscaldate una casa vuota. Un�ora prima di partire inserite il programma ferie e impostate l�esercizio ridotto. Il potenziale di risparmio ammicca anche all�ombra dei 12 milioni di lampade e lampadari che nei soggiorni elvetici consumano la bellezza di 950 milioni di chilowattora. Basterebbe installare apparecchi effi-cienti e il consumo energetico si ridurrebbe di un terzo, vale a dire un risparmio di 130 franchi per lampada. Le lampade a risparmio energe-tico sono sì più care di normali lampadine elettriche, ma in compenso durano otto volte più a lungo.

Veri e propri «energivori» si rivelano poi essere tutti quegli apparec-chi perennemente in «stand by». Il consumo complessivo di tutte le

Testo: Claudia Kaspar, SvizzeraEnergia

Piccola guida alla felicitàOlio combustibile, elettricità, gas: i costi dell�energia sono una voce importante del budget domestico.Ma per diminuirne l�incidenza bastano alcuni semplici accorgimenti.

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Una coperta è anche sinonimo di risparmio energetico: nella camera da letto basta una temperatura di 18 gradi.

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TV, video, computer e macchine del caffè in Svizzera equivale all�ener-gia elettrica necessaria per 200 000 economie domestiche. Se spe-gnete questi parassiti del cavo potete economizzare circa 80 franchi all�anno.

Solaio

Il nostro percorso all�insegna del risparmio energetico si conclude in solaio. Anche qui una semplice misura si rivela pagante: l�isolazione termica del pavimento. E se vi assicurate che la porta è ermetica, i costi di riscaldamento ve ne saranno grati, senza contare che i locali abitati si raffredderanno meno. <

Occhio, qui si risparmia

> www.costruire-bene.ch o > www.svizzeraenergia.ch; informa-

zioni sull�EtichettaEnergia al sito > www.etichettaenergia.ch.

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0848 444 444.

Costruire con Minergie

Le costruzioni all�avanguardia si ispirano allo standard facoltativo

Minergie. Esso è tutelato per legge e appartiene all�omonima asso-

ciazione, ma gode del sostegno dell�Ufficio federale dell�energia e

di tutti i cantoni. L�idea di fondo è coniugare comfort abitativo, red-

ditività ed efficienza energetica. Una casa monofamiliare Minergie

abbinata allo sfruttamento di fonti di energia rinnovabili produce ad

esempio 15 volte meno emissioni nocive di un edificio convenziona-

le. Le spese di riscaldamento ridotte compensano i costi di costru-

zione più elevati, mentre il buon standard edilizio aumenta il valore

di mercato dell�immobile e posticipa gli interventi di risanamento.

Per saperne di più: > www.minergie.ch.

Riscaldare con il calore della terra

La domanda è intrigante: il 99 per cento della massa terrestre pre-

senta una temperatura superiore ai 1000 gradi. Non è possibile

beneficiarne? Certo, e non mancano nemmeno gli esempi concreti,

come conferma la richiesta di pompe geotermiche in netto aumen-

to. Il sistema si basa su un principio assai semplice: una sonda

viene spinta fino a 400 metri di profondità, dove un circuito idrico

permette di captare il calore e convogliarlo verso l�impianto di ri-

scaldamento in superficie. Una soluzione pratica, pulita e soprattut-

to inesauribile.

Alle ditte specializzate in installazioni geotermiche non mancano

certo le ordinazioni. Stefan Beerli, direttore della Foralith Erdwärme

AG: «Nel 2003 in Svizzera sono state posate 535 000 sonde geoter-

miche, nel 2004 la cifra era di poco inferiore alle 560 000 unità. I

dati sono eloquenti e sono persuaso che nei prossimi anni la doman-

da continuerà ad aumentare».

I vantaggi rispetto al riscaldamento tradizionale sono sorprendenti:

minor spazio, scollamento dai prezzi delle materie prime, nessun

controllo di serbatoi o fumi, oneri di manutenzione ridotti, nessuna

emissione di particelle inquinanti. L�elenco degli inconvenienti è

assai più breve, primo fra tutti il maggior investimento iniziale. Ma

Stefan Beerli non si preoccupa: «Fintanto che il prezzo del combu-

stibile non calerà in picchiata i costi supplementari potranno essere

ammortizzati in un paio d�anni».

Per ulteriori informazioni consigliamo i siti > www.svizzeraenergia.ch

o > www.foralith.ch.

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Grande concorso

Portate il cinema a casa vostra!

1° premio > Un sistema di home cinema XELOS A di Loewe, del valore di oltre 10 000 franchi

2° premio > Due altoparlanti modello MURO di Klangwerk, del valore di 3800 franchi

3° premio > Due sedie NANU di Girsberger, del valore di 2516 franchi

Premi per un valore complessivo di oltre 16 000 franchi

Rispondete correttamente alle seguenti quattro domande, e chissà che non vinciate uno dei tre allettanti premi in palio qui sotto descritti. Annotate le vostre risposte sul modulo allegato. Il termine d�inoltro è il 30 giugno 2005.

Domanda 1 > Secondo Max Schweizer a quanto dovrebbe ammontare la percentuale minima di riserva di liquidità per un progetto edile?

Domanda 2 > Sino a quanto può costare un metro quadro per l�acquisto di un�abitazione di vacanza a St. Moritz?

Domanda 3 > In quale regione svizzera i prezzi delle case unifamiliari sono saliti mediamente del 10,8 per cento nel 2004?

Domanda 4 > Qual è il vero nome dell�architetta paesaggista soprannominata «First Lady of Gardening»?

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Home cinema XELOS di LoewePer assistere al grande cinema non occorre uscire di casa: con il si-stema di home cinema XELOS A è infatti possibile rimanendo como-damente seduti sul divano. La profondità di campo e la brillantezza dei colori nel formato grande schermo 16:9 sono di un fascino ine-guagliabile. Grazie al «cinema sound» del sistema di altoparlanti Tre-mo, nonché al preceiver DVD Auro 8116 DT, vi sentite nel pieno degli avvenimenti, indipendentemente dalla disposizione degli altoparlanti locale: come decorazione sul pavimento, alla parete o su uno scaffa-le. Oltre a ciò potete beneficiare di varie altre funzioni che vi offrono il massimo comfort di utilizzo.

NANU di Girsberger (design: Kurt Müller)Nata da una sintesi di tecnica e design, la sedia NANU è davvero stupefacente. La sedia è imbottita dei migliori materiali ed è avvolta con nappa pregiata. Le sue dimensioni con-sentono sia la posizione normale sia quella allungata. Lo schienale girevole, appoggiato sulla struttura portante in acciaio, facilita l�azione di sedersi. Partendo dal centro della sedia, quattro tubi si allargano verso il basso e vanno a formare un collegamento solido ma formalmente leggero con lo schienale. NANU ha vinto il Red Dot Award International «Best Selection».

Altoparlanti modello MURO di KlangwerkGli altoparlanti MURO della ditta svizzera Klang-werk trasformano ogni soggiorno in sala per concerti. Ciononostante mantengono una pre-senza visiva discreta, in quanto possono esse-re appesi alla parete o inseriti direttamente nella stessa. Il risultato parla da sé: MURO affascina grazie all�omogenea diffusione dei suoni e alla potente riproduzione dei bassi. La soluzione alla parete garantisce la massima flessibilità, poiché gli altoparlanti si adeguano perfettamente a ogni locale. MURO può esse-re trasformato da semplice impianto stereo a sistema surround per home cinema. Informa-zioni: www.klangwerk.ch

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Il sogno di una casa propria Tutto quello che dovete sapere

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Finanziamento Gli aspetti di cui bisogna tener conto

Manuale del committente L�autore Max Schweizer fornisce utili consigli

Forum online Gli esperti del Credit Suisse rispondono alle vostre domande

Case di vacanza Un desiderio realizzabile, ma con qualche ostacolo in più

Investimenti immobiliari Nessun portafoglio senza «mattone»

Tre esempi concreti Il sogno della casa propria tradotto in cifre

Altalena dei prezzi Tour de Suisse calcolatrice alla mano

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Prima di iniziare a costruire la propria casa bisogna deÞ nire un solido piano di Þ nanziamento.

Testo: Olivia Schiffmann

Cara casa, quanto sei cara?Gli svizzeri sono un popolo di inquilini, eppure la maggior parte di loro sogna di avere una casa propria.Il Bulletin apre lo sguardo sugli aspetti fondamentali dell�accesso alla proprietà abitativa.

Nel 2003, 11 500 fortunati hanno tras locato nella propria casa unifamiliare. Chi sogna di emularli può calcolare con relativa sem plicità le possibilità di riuscirvi. Naturalmente la sola aritmetica non può sostituire il colloquio di con-sulenza personale in una succursale del Credit Suisse. Comunque, ecco le regole d�oro.

Fabbisogno di capitale: l�acquirente dovrebbe apportare mezzi propri pari al 20 per cento del prezzo d�acquisto; l�80 per cento viene antici-pato dalla banca. In genere, le banche finan-ziano il 66 per cento circa con una prima ipo-teca e il rimanente 14 per cento con una se-conda ipoteca.Sostenibilità: i costi annui comprendono gli in teressi, la quota d�ammortamento del cre-dito e le spese accessorie; il tutto non dovreb-be superare un terzo del reddito lordo. Inoltre occorre tener conto del doppio onere su un periodo prolungato, dato dal paga mento del canone locativo durante i lavori di edi ficazione e da costi di costruzione aggiuntivi.Raffronto: su portali immobiliari Internet e siti web di banche sono disponibili strumenti di calcolo per ipoteche, prezzi d�acquisto, bud-get e imposte che consentono di farsi facil-mente una prima idea.

La posizione è determinante

Fra gli intermediari immobiliari circola una verità lapalissiana: i tre fattori più importanti per determinare il prezzo di una casa sono «la posizione, la posizione e la posizione». Sfortu-natamente in Svizzera le buone ubicazioni non sono soltanto a caro prezzo, ma raggiungono quotazioni stellari tanto da figurare fra le aree residenziali forse più care del pianeta. La buo-na notizia è che con una certa flessibilità in tema di ubicazione si può risparmiare una montagna di soldi. Nello stesso canton Zurigo i prezzi al metro quadro variano fra 500 franchi (Bubikon) e 1800 franchi (Erlenbach). A livello nazionale, il terreno economicamente più conveniente è oggi reperibile a La Chaux-de-Fonds, a 177 franchi il metro quadro.

Una volta scelta l�ubicazione ideale occor-re richiedere al competente ufficio del registro

fondiario una copia aggiornata del piano rego-latore, che riporta l�area edificabile dove è situato il fondo in oggetto nonché le zone con-finanti. È consigliabile gettare uno sguardo at-tento anche all�estratto aggiornato del registro fondiario con le servitù e gli oneri, ad esempio diritti di passo o di abitazione già esistenti. Occhio poi a non sottostimare i costi per l�ur-banizzazione di un fondo: possono facilmente ammontare a 100 franchi il metro quadro.

Acquisto o diritto di superÞ cie?

Non tutti i proprietari di fondi sono disposti a vendere il loro terreno, ma forse ad assegnare un diritto di superficie. In parole semplici affit-tano a termine la parcella costituendo un con-tratto scritto certificato con atto pubblico. L�affitto consiste nel canone annuo del diritto di superficie. Nella realtà pratica si conviene spesso di remunerare il valore del terreno al medesimo tasso applicato dalle banche can-tonali per le prime ipoteche. Tuttavia, il Credit Suisse finanzia soltanto immobili in diritto di superficie in cui il diritto è per sé stante ed è costituito per una durata minima di 30 anni. In tal modo il fondo viene iscritto nel registro fondiario e può essere gravato di oneri, eredi-tato e alienato. Poiché in linea generale, nel-l�ambito delle condizioni quadro dettate dalla legge, si possono pat tuire discrezionalmente tutte le modalità di un contratto di diritto di superficie, è irrinuncia bile chiedere consiglio a uno specialista.

Richiesta di Þ nanziamento

Una volta definito il progetto di costruzione giunge il momento di passare alla tappa suc-cessiva, ovvero al colloquio di finanziamento con la banca. Lo svolgimento puntuale e ac-curato di un progetto edilizio è imprescin dibile da un finanziamento personalizzato e da un controllo accurato e completo. In genere le banche richiedono i seguenti documenti:� contratto o bozza di contratto di compra- vendita per l�acquisto del fondo (o contrat- to di costituzione di un diritto di superficie);� licenza edilizia;

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La casa in scatola

Le case prefabbricate e standardizzate sono intese a rendere accessibile la proprietà

abitativa. Il principio portante è applicato con indiscusso successo nell�industria da oltre

un secolo: lavoro a catena anziché lavoro artigianale, ossia realizzazione di un modello di

case da replicare molte altre volte, con il risultato di abbattere drasticamente i costi di

progettazione. La fabbricazione effettuata in stabilimento della maggior parte dei compo-

nenti si traduce in un minore lavoro in cantiere: gli elementi sono montati solo all�ultimo

momento in loco e anche questo procedimento consente una netta sforbiciata ai costi di

costruzione.

Naturalmente anche una casa «preconfezionata» può aumentare di prezzo. Ogni desi-

derio extra ha il suo costo e chi non si modera rischia alla fine di sborsare molto più di

quanto inizialmente previsto; questa insidia si annida però anche nelle case unifamiliari di

costruzione convenzionale. Per più ampi ragguagli su questo argomento vi rimandiamo

all�intervista con Max Schweizer, autore del «Manuale del committente», a pagina 32.

Consulenza da lunedì a domenica

Volete saperne di più? Allora venite a trovarci in una delle nostre succursali oppure chia-

mateci allo 0800 80 20 44 (dal lunedì al venerdì dalle 7 alle 22, il sabato dalle 8 alle 18 e

la domenica dalle 8 alle 16). Ulteriori informazioni dedicate all�abitazione di proprietà sono

inoltre disponibili su Internet all�indirizzo www.credit-suisse.com/ipoteche

� piani di costruzione;� eventualmente un estratto del registro fondiario;� ammontare dei costi d�investimento e preventivo conformemente alle offerte degli artigiani;� informazioni sui mezzi propri e sul reddito del committente.

Da credito di costruzione a ipoteca

Durante la fase di edificazione l�affare è svolto attraverso un credito di costruzione. A lavori ultimati, e una volta pagate tutte le fatture in sospeso, la banca trasforma il credito di co-struzione in mutuo: fino al 66 per cento dei costi d�investimento viene anticipato sotto forma di prima ipoteca, mentre l�importo resi-duo del prezzo d�acquisto, fino all�80 per cento, diventa la seconda ipoteca. Il finanzia -mento della prima ipoteca è più vantaggioso, inoltre la seconda ipoteca deve essere am-mortizzata prima del compimento dei 60 anni. Sempre in tema di rimborso va precisato che la seconda ipoteca può essere ammortizzata direttamente o indirettamente: con l�ammor-tamento diretto il debito ipotecario si riduce progressivamente con l�aumentare dei paga-

menti periodici, mentre con l�ammortamento indiretto la quota del medesimo è versata per motivi fiscali sul conto del pilastro 3a e non accreditata direttamente all�ipoteca.

In difetto di capitale proprio

Se non si riesce ad apportare il 20 per cento di capitale proprio, occorre valutare se una delle possibilità indicate di seguito può rime-diare al problema della liquidità.> I fondi della previdenza professionale pos-sono essere prelevati anticipatamente o costi-tuiti in pegno, con l�effetto però nella prima ipotesi di generare una lacuna previdenziale e una riduzione delle prestazioni in termini di rendita d�invalidità, per i superstiti e di vec-chiaia, senza sottacere che il capitale versato diventa poi imponi bile. La costituzione in pe-gno è la variante più sicura e fiscalmente più vantaggiosa; ma anche in questo caso è pre-feribile farsi affian care da un consulente del Credit Suisse.> Oltre al ricorso ai propri capitali previden-ziali, si offre la possibilità di un�anticipazione ereditaria. Siccome sempre più cantoni aboli-scono le imposte sulle successioni e dona zioni ai discendenti diretti, questa opzione sta otte-nendo un consenso sempre più ampio.> Infine esiste l�ipotesi di un prestito da amici o parenti, una forma di finanziamento assai diffusa in Svizzera e adeguata quando la banca intende ad esempio coprire solo il 60�70 per cento del prezzo d�acquisto. In genere i pa-renti prestano il loro denaro a condizioni più convenienti delle banche, d�altro canto otten-gono un interesse superiore a quello corrispo-sto ad esempio su un conto di risparmio.> Last but not least, anche alcuni datori di lavoro offrono aiuto per il finanziamento di ipo-teche.

Architetto o impresa generale

Se si decide di costruire rivolgendosi a un ar-chitetto, si ha voce in capitolo ma si sostiene anche il rischio. È quindi importante redigere un contratto dettagliato con l�architetto, con-tratto che dovrà definire in particolare gli aspetti della responsabilità. L�altra possibilità è quella di scegliere un�impresa generale o totale: si rimane committenti, ma la responsa-bilità può essere delegata, in parte o del tutto, a un terzo.

A prescindere dalla modalità scelta, per cautelarsi dagli imprevisti è consigliabile sti-pulare un�assicurazione responsabilità civile del committente, un�assicurazione per i lavori di costruzione e una di protezione giuridica. <

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Intervista: Marcus Balogh

«Spesso la frittata è già fatta!»Max Schweizer è consulente edile e aziendale nonché autore di due libri sull�edilizia; inoltre ha curatoil «Manuale del committente», ottenibile gratuitamente presso il Credit Suisse.

Signor Schweizer, lei è una sorta di vigile del fuoco per committenti disperati?Max Schweizer: Si potrebbe dire di sì. In effet-ti sono spesso chiamato in causa quando la frittata è già fatta e i malintesi si moltiplicano.Qual è il momento migliore per rivolgersi a lei?Prima di apporre la firma sul primo contratto. Nella migliore delle ipotesi, il consulente ac-compagna il committente dall�idea iniziale fino alla consegna delle chiavi.

Quali sono i principali errori commessi?Spesso il primo errore si verifica già nella de-finizione del finanziamento. Supponiamo che un futuro proprietario abbia 200 000 franchi di capitale proprio. Bene, potrà pensare fra sé, la banca mi darà il resto, quindi l�80 per cento, e avrò a disposizione un milione di fran-chi. Ma il ragionamento non regge, in quanto non è stata prevista alcuna riserva di liquidità. Essa è però indispensabile, sia durante la co-struzione sia a lavori ultimati, per coprire eventuali spese impreviste.

Ci può fare un esempio?Oggi si ha l�abitudine di costruire rivolgendosi a imprenditori generali, con i quali viene con-cordato un prezzo forfettario basato sulla rela-zione tecnica dell�opera. Esso tiene però con-to di esigenze minime, mentre spesso il com-mittente desidera qualcosa in più, come un parquet più bello, una sala da bagno con ac-cessori diversi, finestre migliori. Tutte queste richieste supplementari possono salassare il portafoglio.

A quanto deve ammontare la riserva?Almeno al 10, meglio ancora al 15 per cento. Forse la casa non sarà più così grande o così bella come il committente aveva sperato, ma in compenso non vi saranno problemi a livello di finanziamento.

Avere spese aggiuntive è forse la regola?Vede, è come acquistare un�auto: il prezzo di base comprende una semplice vettura con la quale può spostarsi benissimo da un luogo all�al-tro. Ma una macchina del genere, priva di qual-siasi elemento di lusso, non interessa a nessu-no. E così vengono aggiunti altri accessori.

Come deve quindi comportarsi chi vuole costruire una casa?Leggere il «Manuale del committente». In se-guito allestire un mansionario, un ausilio utile e pratico anche per il miglior architetto.

Perché deve essere meglio costruire? Non è forse più semplice comprare una casa chiavi in mano?(Sorride) Personalmente farei così: andrei a vedere una casa che corrisponde ai miei desi-deri almeno in misura dell�80 per cento. In seguito ne farei stimare il valore, e se sono soddisfatto la comprerei. Ma per la maggior parte delle persone il vero sogno rimane quel-lo di farsi la casa propria costruendo ex novo. L�onere viene però sottostimato, d�altronde non solo quello di tipo finanziario.

Cosa intende?Oltre al denaro occorre anche molto tempo.

Per quale motivo? In fondo ci si affida a un architetto o a un�impresa generale.È vero. Tuttavia bisogna prendersi il tempo di visitare regolarmente il cantiere per vedere se tutto funziona per il verso giusto. Preferibil-mente ogni giorno, ma almeno due volte la settimana. E questo durante il giorno, non la sera quando il cantiere è ormai vuoto.

Ripercorriamo le fasi della costruzione. Da dove si comincia?Prima di dare il via ai lavori, o meglio ancora prima di contattare l�architetto, occorre alle-stire un mansionario.

Cosa deve comprendere?Generalmente, prima di costruire si ha già una vaga idea di come la casa dovrà essere una volta ultimata. È dunque utile porsi alcune do-mande. Dove abitiamo ora? Dove vogliamo abitare in futuro? Quanto posto ci occorre? Quanto siamo disposti a spendere? Queste riflessioni vanno saggiamente riepilogate in una tabella. Il «Manuale del committente» pre-senta il contenuto di un mansionario in forma compendiata.

Qual è il momento di rivolgersi alla ban-ca?Il più presto possibile. Le banche sono sem-pre aperte a un colloquio preliminare e, sic-

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Max SchweizerConsulente edile e aziendale

«Spesso il primo errore si veriÞ ca già nella deÞ nizione del Þ nanziamento.»

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come conoscono la materia, possono fornire primi consigli e informazioni su tutto quanto occorre. In seguito si può cercare un architet-to che fa al caso.

In che modo?Chi vuole costruire una semplice casetta stile chalet non ha bisogno di un architetto di fama mondiale, bensì di un architetto specializzato in questo tipo di costruzioni e che si è già occupa-to concretamente di progetti analoghi, corri-spondenti ai desideri del committente. Ma le cose vanno quasi sempre diversamente.

Cosa intende?Si dà retta a un collega che dice di aver co-struito con l�architetto tal dei tali, con il quale ha fatto una buona esperienza. Oppure ci si rivolge a un amico architetto, il quale effettua alcuni schizzi che entusiasmano subito e in cui si rimane intrappolati.

Può essere più esplicito?Si rimane legati a questo schizzo, ma nello stesso tempo ci si rende conto che una casa del genere sarà troppo cara. Così si comincia a fare compromessi e a tagliare qua e là, fi-

nendo per allontanarsi sempre più dal pro -getto iniziale.

Finanziamento, tempistica, architetto: so-no questi i tre punti critici?Aggiungo la costante sorveglianza dei costi, che spesso viene trascurata poiché si è com-pletamente immersi nel lavoro. Un fatto com-prensibile: in fondo il committente non è un contabile, e il controllo dei costi è un�attività tutt�altro che appassionante. Serve quindi qual-cuno che tenga sempre gli occhi bene aperti.

Chi è che fa lievitare i costi? Gli artigiani?Centinaia di piccole decisioni. Devo però spezzare una lancia a favore degli artigiani, imprenditori generali e architetti. Di regola amano fare il proprio lavoro a regola d�arte, tutto qui! Le maggiorazioni dei costi sono spesso dovute ai desideri particolari espressi dai committenti.

Sarebbe quindi opportuno essere affianca-ti da un piccolo contabile che continui a bisbi-gliare nell�orecchio la parola disciplina?Il piccolo contabile sono io. Ma non mi limito a bisbigliare: io metto tutto nero su bianco.

Quanto costa questo servizio?A seconda del mandato, il consulente può ri-chiedere dal due al cinque per cento del costo totale della costruzione. Al primo sguardo può sembrare una cifra eccessiva. Non va però dimenticato che permette al committente non solo di risparmiare soldi, ma anche di evitare arrabbiature. Chi ha già costruito sa bene quanto questo servizio sia prezioso.

Cosa caratterizza un buon consulente?Il consulente ideale è neutrale e non riceve provvigioni da nessuno, vanta un�esperienza pluriennale e dispone di buone referenze. Per gli indirizzi ci si può rivolgere all�Associazione dei proprietari fondiari o alla Camera dei con-sulenti di committenti indipendenti.

Il «Manuale del committente»Il libro, disponibile solo in tedesco con il titolo «Handbuch des Bauherrn», è ottenibile gra -tu itamente nelle succursali del Credit Suisse e si rivolge a chi intende acquistare, costru -ire o riattare una casa unifamiliare o un appartamento in condominio.

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In Svizzera i tassi ipotecari si situano tuttora a un livello molto basso. Nel contempo, le banche offrono una gamma sempre più am-pia di modelli per il finanziamento della pro-prietà abitativa. Prima di realizzare il sogno della casa propria occorre però avere una risposta a numerose domande: come trovare l�immobile adeguato? Come stimarne il valo-

re di mercato? È più opportuno costruire o acquistare una casa «chiavi in mano»? Quali assicurazioni stipulare? Qual è la modalità di finanziamento più consona alla propria situa-zione? E a quanto ammonta la quota minima di capitale proprio?Venerdì 15 aprile 2005, dalle ore 14 alle 16, emagazine attiverà un forum online durante il

quale alcuni esperti ipotecari dispenseranno utili consigli su tutti questi aspetti. La rispo-sta vi perverrà via e-mail. Le domande po-tranno essere inoltrate anche in anticipo al sito www.credit-suisse.com/emagazine (ru-brica «Finanza»).

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Testo: Olivia Schiffmann

Nel verde o al verde?Una casetta felicemente adagiata nel verde, di preferenza sui monti o sull�alpe, là dove volpi e lepri sidanno la buonanotte. Un sogno proibito? Pur non essendo così semplice da Þ nanziare come una prima casa,rimane un progetto assolutamente realizzabile senza... Þ nire al verde.

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Una casa di vacanza viene a costare circa 1000 franchi al mese.

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tare l�ipoteca sulla prima dimora, una delle forme di finanziamento più apprezzate visto che gli interessi per quest�ultima sono spesso più vantaggiosi di quelli calcolati sulle case di villeggiatura.

Prezzi interessanti in Vallese e nel Giura

Una volta acquisita la consapevolezza che fi-nanziare una casa di vacanza è più complesso di quanto avviene per l�abitazione principale, si può cominciare la ricerca di un immobile adatto, che peraltro non deve trattarsi neces-sariamente di una casetta adagiata fra le mon-tagne. Tuttavia, siccome in Svizzera le case per vacanze estive al lago possono essere ac-quistate quasi solo «sottobanco», in quanto molte sponde lacustri hanno ormai raggiunto la saturazione edilizia, è più facile trovare

l�asta. Sempre per effetto della crisi, il loro prezzo di vendita precipita a un livello che ta-lora non raggiunge neppure l�importo dell�ipo-teca. Di conseguenza, per queste case le banche applicano direttive sugli anticipi più severe.

Il maggior rigore inizia dalla quota di capi-tale proprio, che a seconda dell�oggetto può ammontare sino al 35 per cento del totale, a fronte del 20 per cento previsto per l�abita-zione principale. Inoltre, la legge non consente il ricorso ai fondi previdenziali per finanziare le case di vacanza.

Per definire un finanziamento ottimale a misura delle proprie esigenze, generalmente è sempre consigliabile parlarne con un con-sulente del Credit Suisse. Per i proprietari di case è offerta ad esempio l�opzione di aumen-

Per sciare, fare escursioni o semplicemente per riposare lo spirito. Una casa di vacanza ha un suo fascino seducente: si è a casa propria e nel contempo lontani dalla vita di tutti i gior-ni. Chi accarezza l�idea di possedere una casa di villeggiatura dovrebbe tener presente che non ha a che fare con un investimento, bensì con un bene di lusso, sia dal punto di vista fi-scale che pratico. E ciò si riflette ampiamente sul piano del finanziamento.

Un sacriÞ cio annunciato

Per le banche il finanziamento di case di va-canza è un�attività non priva di « insidie»; infat-ti, non appena il comparto immobiliare spro-fonda in una crisi le abitazioni di questo tipo sono le prime a essere sacrificate sull�altare della sopravvivenza economica e a finire al- >

Un mercato dell�usato per la casa di vacanza

Quando non prevale il culto del nuovo a tutti i costi (per la casa di

vacanza si può senz�altro chiudere un occhio) è consigliabile dare

una sbirciatina dal rigattiere, anche virtuale, dove si possono tro-

vare pavimenti in parquet, ringhiere di scale, mobili, arredi e attrez-

zature per negozi, fontane, stufe di ceramica, finestre, sistemi refri-

geranti e molto altro. 18 negozi dell�usato di tutta la Svizzera si sono

riuniti nell�associazione mantello «Bauteilnetz Schweiz» e gestisco-

no un sito web comune con una ricca offerta di acquisti online.

«Tutti noi amiamo la caccia al tesoro e la ricerca del buon affare, e

scopriamo cose incredibili a prezzi inauditi », spiega il direttore

Daniel Glauser. E « frugare» nella rete è come cimentarsi in una

caccia al tesoro. Poco importa se si cerca qualcosa a prezzo

mo dico per l�abitazione di vacanza, la casa in costruzione o una

festicciola per la quale occorrono ancora urgentemente frigoriferi o

sedie.

In genere il costo degli articoli oscilla fra il 10 e il 15 per cento del

prezzo originale. La presenza di stelline indica se l�articolo propo-

sto è stato esaminato da esperti e se è provvisto di una garanzia di

sei mesi per i difetti tecnici. Parimenti è anche possibile vendere

elementi edili, un�alternativa che può rivelarsi invitante soprattutto

per chi sta ristrutturando, poiché la rivendita non consente solo di

realizzare un guadagno, ma anche di risparmiare spese di trasporto

e smaltimento. Un�iniziativa peraltro lodevole anche in termini eco-

logici, visti gli undici milioni di tonnellate di rifiuti edili l�anno. In

breve, un progetto in cui si può solo guadagnare. «Bauteilnetz

Schweiz» ha siglato partnership con architetti, artigiani e imprese

che promuovono il recupero e il riciclaggio dei materiali e che rea-

lizzano dinamicamente molte idee. Tutti gli indirizzi utili, l�intera of-

ferta di oggetti da acquistare e la possibilità di offrire in vendita un

elemento edile figurano al sito www.bauteilclick.ch.

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zione. Ciò significa che oltre alla dichiarazio-ne d�imposta al luogo di domicilio occorre compilarne un�altra nella località dove sorge la casa di vacanza. Tuttavia, se a seconda della stagione la residenza non è utilizzabile né può essere data in affitto, è possibile ri-chiedere una riduzione del valore locativo. Dalle imposte si possono poi detrarre gli inte-ressi ipotecari e una quota forfettaria di manutenzione. A seguito del minore finanzia-mento di terzi, a conti fatti l�onere fiscale risulta tuttavia più alto.

1000 franchi al mese per la manutenzione

Possedere una casa di vacanza significa anche pagare fatture per elettricità, acqua e riscaldamento nonché affrontare spese per la cura e la manutenzione; a ciò possono ag-giungersi spese accessorie per imprevisti, come un guasto al riscaldamento. L�esperien-za insegna che i costi di manutenzione si pos-sono quantificare in circa 1000 franchi al mese, motivo per cui è imperativo includerli nell�analisi dei costi. Se si prevede di affittare la casa nei periodi di mancato utilizzo vanno

un immobile adatto in montagna, dove l�offer-ta è assai più ampia. A seconda dell�ubica-zione le diffe renze di prezzo sono abissali: a St. Moritz, un metro quadro di superficie abi-tabile può costare sino a 24 000 franchi, pri-mato che consacra la meta turistica engadi-nese e la quasi altret tanto cara Gstaad nel firmamento delle località per residenze di va-canza più esclusive del mondo. Togliersi il ca-priccio di un piccolo appartamento può facil-mente costare mezzo milione di franchi, som-ma che ad esempio a Lenk nel canton Berna consente di comprarsi agevolmente una casa unifamiliare incluso il terreno edificabile. La facile accessibilità e la lingua fanno del canton Grigioni la regione più ambita dagli svizzeri te-deschi, che per questo è anche più cara del Vallese o del Giura, dove il sogno di una casa di villeggiatura può es sere realizzato con un budget relativamente modesto.

Meno capitale di terzi, più imposte

L�acquisto di un�abitazione di vacanza si riflette sulle imposte: il valore locativo va dichiarato come reddito nel cantone d�ubica-

aggiunti i costi per la pubblicità o le agenzie d�intermediazione immobiliare.

Una casa di vacanza ha i suoi vantaggi

Eppure possedere una casa di vacanza ha il suo fascino. Oltre a offrire il privilegio e la comodità di andare in ferie senza grandi pre-parativi, per le famiglie con prole può rivelarsi persino «impagabile»: i bambini ritrovano i loro giocattoli preferiti e un letto abituale, mentre i genitori non devono darsi pensiero dell�acco-glienza che un centro di villeggiatura scono-sciuto riserva agli ospiti più piccoli. In partico-lare le famiglie con bambini in età scolastica apprezzano l�indipendenza dall�alta stagione, che inizia il primo giorno delle vacanze scola-stiche e fa impennare i prezzi nelle agenzie di viaggio. Per molti, un�abitazione di vacanza in Svizzera significa una piccola oasi lontana dallo stress quotidiano, raggiungibile in poche ore in qualsiasi momento. Per molte famiglie vale dunque la pena di superare qualche osta-colo in più rispetto alla prima casa. <

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Ulrich Braunulrich.braun@credit-suisse.com

«I fondi immobiliari si comportano in modo analogo alle obbligazioni.»

Nessun portafoglio senza «mattone»Negli ultimi quattro anni il settore del mattone ha Þ nalmente riconquistato l�attenzione degli investitori. In effettigli immobili non dovrebbero mancare in nessuna pianiÞ cazione patrimoniale di lungo periodo.

Gli investimenti immobiliari sono sulla cresta dell�onda: un successo facilmente spiegabile con la buona performance esibita da questa tipologia di allocazione. In Svizzera gli inve-stimenti immobiliari indiretti, ossia gli impie-ghi nel mattone mediante prodotti negoziati in borsa, hanno superato in termini di perfor-mance i listini azionari mondiali, a volte an-che in modo marcato. Naturalmente sarebbe errato prevedere un rendimento costante-mente superiore alla media: il successo degli investimenti nel real estate va piuttosto con-siderato alla luce della debolezza delle borse che si trascina ormai dal 2000; in questo pe-riodo persino il mercato azionario svizzero, tradizionalmente difensivo, ha subito corre-zioni che hanno raggiunto anche il 55 per cento.

Buoni motivi per investire nel mattone

Considerata la loro struttura di rischio, le azioni e i fondi immobiliari dovrebbero frut tare un rendimento compreso tra quello di azioni e obbligazioni. In effetti, nell�arco degli ultimi trent�anni, la performance complessiva media realizzata nel lungo termine si è attestata trail 5,5 e il 6,5 per cento. Ciononostante siamo convinti che gli immobili, come investimento diretto o indiretto sotto forma di titoli, non dovrebbero mancare in nessun portafoglio di lungo respiro. A favore di questa convinzio-ne depongono, oltre a un rendimento com-plessivo di segno positivo, alcuni altri ele-menti:> gli investimenti immobiliari hanno una bassa correlazione con altre categorie d�investimen-to, motivo per cui la presenza degli immobili migliora il profilo di rischio/rendimento della maggior parte dei portafogli;> attraverso le azioni e i fondi immobiliari è possibile partecipare al mercato del real estate anche con importi d�investimento mo-desti;> a seconda degli obiettivi dell�investitore, una quota immobiliare compresa tra il 10 e il

30 per cento è facilmente giustificabile nel quadro di un�ottimizzazione di portafoglio.

Il livello dei tassi ha un forte inß usso

Complessivamente i cinque principali fondi immobiliari svizzeri presentano una capitaliz-zazione di borsa di 8,6 miliardi di franchi, cifra che equivale a due terzi della totalità dei fondi immobiliari negoziati alla borsa svizzera. Il loro rendimento globale può essere scomposto in tre componenti: la variazione del valore d�in-ventario, il rendimento distribuito e l�aggio, ossia la differenza fra la quotazione borsistica e il Net Asset Value (NAV) delle parti. La va-riazione del valore d�inventario mostra l�anda-mento del valore immobiliare sottostante per ciascuna parte. Nell�arco degli ultimi dieci an-ni, l�incremento di valore dei fondi immobiliari è stato pari allo 0,8 per cento annuo.

I dividendi dei fondi immobiliari svizzeri oscillano generalmente tra il 90 e il 100 per cento dell�utile realizzato. Un�eccezione è rap-presentata dal fondo Swiss Re Immoplus, che per ragioni di natura fiscale reinveste il 70 per cento dell�utile. Negli ultimi dieci anni, il ren-dimento distribuito dei fondi immobiliari si è situato attorno al quattro per cento annuo.

Le oscillazioni di gran lunga maggiori del rendimento complessivo dei fondi immobiliari sono generate dall�andamento dell�aggio. Un aggio del 20 per cento � che corrisponde al-l�incirca al valore registrato alla fine del 2004 � significa che, per possedere una parte di un fondo immobiliare del valore di 100 franchi, un investitore è disposto a pagare in borsa 120 franchi. Ma per quale motivo un operatore di mercato dovrebbe essere disposto a effet-tuare un investimento del genere?

In via di massima i fondi immobiliari si com-portano in modo analogo alle obbligazioni. An-che queste, infatti, reagiscono ai mutamenti del livello dei tassi sui mercati dei capitali con un adeguamento dei prezzi. Per effetto delle forze di mercato, in un contesto caratterizzato da una ß essione dei tassi il livello dei prezzi dei Fo

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Testo: Ulrich Braun, Real Estate Analysis

bond sale, mentre il rendimento al momento della scadenza diminuisce. In linea di massima, per il 2005 prevediamo che nei fondi immobi-liari gli aggi subiranno una leg gera riduzione.

Le differenze restano notevoli

Il processo di consolidamento tra le società im-mobiliari svizzere è continuato. Nell�importante indice di borsa SWX Real Estate si è venuta a creare una tripartizione. In primo luogo i tre co-lossi PSP, SPS/Maag e Allreal, che dispongo-no insieme di oltre il 77 per cento del listino. A questi big fa seguito una triade di società im-mobiliari speciali: Aeroporto di Zurigo, Züblin (con una quota estera del 70 per cento) e Inter-shop (un anno fa ancora per due terzi di pro-prietà del Gruppo BZ, ora di nuovo avviata ver-so la trasformazione in public company). InÞ ne Warteck, Pax e LO Holding, tre società anoni-me immobiliari la cui capitalizzazione di mercato totale sÞ ora appena i 273 milioni di franchi.

L�evoluzione di valore registrata dalle so-cietà immobiliari dal 2001 in poi è meno omo-genea di quella dei fondi. Da inizio 2003 All-real e PSP sono cresciute ciascuna di oltre il 30 per cento. Warteck, invece, è la società immobiliare che ha ottenuto la migliore evolu-zione di valore negli ultimi quattro anni, con un incremento medio annuo del 17,7 per cento.

Le preoccupazioni erano infondate

Anziché di aggio e disaggio, per le azioni im-mobiliari si parla di premi e sconti. Il principio è però lo stesso: uno sconto è l�importo di cui la quotazione di borsa è inferiore al NAV.

Benchmark per gli immobili svizzeri?

Il termine inglese benchmark definisce, nei rilevamenti topografici, un punto di riferimento

fisso nel paesaggio. Nel settore finanziario il benchmark è un parametro immaginario per

la valutazione dei portafogli.

A differenza di quanto avviene per gli investimenti in azioni e obbligazioni, per gli inve-

stimenti immobiliari diretti la definizione di un benchmark comporta notevoli problematiche.

L�ostacolo maggiore è rappresentato dallo scarso livello di scambi, che non consente una

regolare valutazione degli investimenti immobiliari diretti.

Per questo motivo, per valutare gli investimenti immobiliari vengono impiegati bench-

mark molto diversi fra loro: l�indice SWX dei fondi immobiliari, l�indice Rüd-Blass e l�indice

IAZI dei prezzi e delle performance per gli immobili da reddito. I primi due indici si basano

su quotazioni di borsa e sono quindi disponibili giornalmente, ma in linea generale riflet -

tono anche andamenti dei mercati finanziari che non hanno nessuna correlazione con il

mercato immobiliare. L�indice IAZI, invece, calcolato con un altro metodo, è disponibile

solo una volta all�anno.

Evoluzione dei tassi e immobili da reddito

Dalla metà del 2003 l�economia elvetica sta attraversando una fase di interessi bassi

unica nella sua storia. Mai prima d�ora, in Svizzera, il finanziamento di immobili era stato

così conveniente. Nel giugno del 2004, per la prima volta dopo quattro anni, la Banca

nazionale svizzera ha alzato i tassi di riferimento, procedendo a un loro ulteriore aumen-

to a metà settembre. Per quanto non prevediamo che i tassi subiranno un ulteriore con-

sistente rialzo, questi dovrebbero comunque staccarsi gradualmente dai minimi storici.

In generale, tuttavia, gli effetti degli aumenti dei tassi sul valore degli immobili da reddito

non sono così pesanti come spesso si presume. Nel breve termine si verifica una lieve

flessione del valore degli immobili, che viene però compensata dopo alcuni trimestri da

un aumento dei proventi locativi.>

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sconti. Alla fine del 2004, per la prima volta, Allreal ha persino presentato un modesto pre-mio. Si mantiene invece elevato lo sconto sul-l�azione Züblin, circostanza parzialmente spie-gabile con la dotazione di capitale proprio re-lativamente esigua, la dipendenza dall�euro e la quota di superfici sfitte comparativamente elevata. Warteck, per contro, negli ultimi due anni ha realizzato un premio del 25 per cento. Tale andamento è riconducibile all�elevato rendimento dei dividendi, pari al 4,6 per cen-to, nonché alla quota di immobili residenziali superiore al 30 per cento.

Prospettive complessivamente positive

Per il 2005 prevediamo un maggior avvicina-mento degli aggi dei diversi fondi immobiliari nonché dei premi e degli sconti per le società anonime. Per effetto dei rischi più elevati, i premi delle società anonime dovrebbero risul-tare leggermente inferiori agli aggi dei fondi immobiliari. Dal 2000 il settore del real estate

Indice 2 gennaio 2001 = 100, rendimento complessivo in CHF

Swiss Bond IndexSWX Fondi immobiliariSWX Azioni immobiliariSwiss Performance IndexMSCI World

140

120

100

80

60

40

2001 2002 2003 2004

Performance di diverse categorie d�investimento dal 2001

Il 24.12.2004 il rendimento annuo delle società anonime immobiliari in CHF era del 24 per cento, quello dei fondi immobiliari del 6,4. Le obbligazioni svizzere hanno generato un rendimento del 5,8 per cento, a fronte del 6,9 per cento dei mercati azionari nazio-nali e del 6,2 per cento di quelli internazionali. Fonte: Datastream, Credit Suisse Economic Research

Uno sconto dell�1,5 per cento significa quindi che un investitore, per immobili del controva-lore di 100 franchi, deve acquistare azioni del valore di 98,50 franchi.

Dal momento del lancio, avvenuto nel 2000, le grandi società anonime immobiliari hanno prevalentemente registrato uno sconto del 20 per cento circa. Come possibili ragioni per il differente comportamento di fondi e azioni sono stati citati tra l�altro l�elevata quota di superfici commerciali delle società ano-nime, il maggior finanziamento esterno, lo scarso livello di scambi nonché il più modesto rendimento distribuito. Ma le esperienze ma-turate nel campo delle società anonime immo-biliari negli ultimi quattro anni hanno dimostra-to che molte delle preoccupazioni erano infon-date. È stato inoltre possibile ristabilire la fiducia nelle capacità di gestione delle società anonime e migliorarne la trasparenza.

Negli ultimi due anni le grandi società ano-nime immobiliari hanno dunque ridotto i propri

ha registrato significativi afflussi di capitali. Prevediamo che questa tendenza si confer-merà anche nel 2005. A questa prospettiva contribuiscono in maniera determinante, oltre a forze cicliche a breve, anche tendenze a lun-go termine. Tra queste rientrano la maggiore richiesta, da parte degli investitori istituzionali, di un�elevata stabilità di reddito e di valore, la costante presenza degli immobili nell�asset allocation di grandi investitori, una maggiore varietà di prodotti disponibili e il deciso miglio-ramento della trasparenza dei mercati.

Per gli investimenti immobiliari, dunque, le prospettive per il 2005 sono complessiva-mente positive e confermano quanto affermato in apertura: come investimento diretto o indi-retto, gli immobili non dovrebbero mancare in nessuna asset allocation.

Informazioni più dettagliate sul mercato immobiliare svizzero sono disponibili nel no-stro Studio immobiliare 2005 all�indirizzo www.credit-suisse.com/research. <

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CREDIT SUISSE

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2004 2004

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20042004

Le transazioni immobiliari sono in continua ascesa.

Come potete profittare di queste opportunità?

Nel 2005, RE/MAX è presente in Svizzera con 87 uffici in cui operano 221 agenti immobiliari. Entro fine anno, l’obiettivo èdi raggiungere, a livello nazionale, l’ambizioso traguardo dei 100 uffici e 300 agenti in grado di fornire servizi personalizzatisempre più apprezzati dai nostri clienti. I grafici qui allegati vi confermano la tendenza in atto.

Clienti soddisfatti ci hanno portato ad essere il numero 1 in Svizzera.

Agenti immobiliari RE/MAX all’iniziodell’esercizio commerciale

2001 2002 2003 2004 20050

50

100

150

200

250

Numero delle transazioni realizzate dallatotalità degli agenti immobiliari RE/MAX

2001 2002 2003 2004 2005** Stima

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500

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Valore degli immobili oggetto d’intermediazioneda parte di RE/MAX in milioni di CHF

2001 2002 2003 2004 2005** Stima

0

400

800

1200

200

600

1000

Se volete vendere oppure acquistare un immobile, contattate unnostro più vicino agente RE/MAX, il quale metterà la sua esperienza edi vantaggi di un sistema in rete a vostra disposizione per soddisfare ivostri desideri.

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Casa unifamiliare a schiera del valore di CHF 650 000.�

Famiglia con Þ gli

Reddito lui (34 anni) CHF 115 000.�

Reddito lei (32 anni) CHF 0.�

Mezzi propri CHF 130 000.�

1a ipoteca CHF 429 000.�

2a ipoteca CHF 91 000.�

Di norma, la seconda ipoteca deve essere rimborsata prima del compimento

dei 60 anni.

Un�Ipoteca con bonus iniziale 1 della durata di tre anni, stipulata il 9.2.2005,

comporterebbe il seguente onere:

Tassi validi dal 9.2.2005 al 2.8.2006

1a ipoteca CHF 214 500.� al 2,15 % p.a. CHF 4 611.75

CHF 214 500.� al 2,65 % p.a. CHF 5 684.25

2a ipoteca CHF 45 500.� al 2,90 % p.a. CHF 1 319.50

CHF 45 500.� al 3,40 % p.a. CHF 1 547.00

Totale costo degli interessi per anno CHF 13 162.50

Totale costo degli interessi per un anno e mezzo CHF 19 743.75

Tassi validi dal 3.8.2006 all�8.2.2008

1a ipoteca CHF 429 000.� al 2,65 % p.a. CHF 11 368.50

2a ipoteca CHF 91 000.� al 3,40 % p.a. CHF 3 094.00

Totale costo degli interessi per anno CHF 14 462.50

Totale costo degli interessi per un anno e mezzo CHF 21 693.75

Totale costo degli interessi per anno (media dei tre anni) CHF 13 812.50

Spese accessorie (1% del prezzo d�acquisto) CHF 6 500.00

Ammortamento CHF 3 500.00

Totale costi abitativi all�anno CHF 23 812.50

Totale costi abitativi al mese CHF 1 984.40

¹ Ipoteca destinata a chi acquista la prima casa a uso personale. Al cliente viene concesso un

bonus dello 0,5% sulla metà del mutuo durante metà della durata (1�10 anni). Si basa sul modello

dell�Ipoteca fix.

I tre esempi presentano i costi effettivi per la stipulazione di un�Ipoteca fix o di un�Ipoteca con bonus iniziale della durata di tre anni (ai tassi del 9.2.2005). Tuttavia, per calcolare la sostenibilità del mutuo, il Credit Suisse parte sempre da un tasso medio di lungo periodo pari al 5% (prima ipoteca) e del 5,75% (seconda ipoteca). Questi costi, più le spese accessorie, gli ammortamenti ed eventuali premi per le assicu-razioni per la copertura dei rischi, non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo di chi sottoscrive il mutuo.

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CREDIT SUISSE

Bulletin_Speciale

Testo: Esther Peglow, Product Management

Farsi la casa: un sogno in cifreLe condizioni per Þ nanziare la propria casa sono state raramente così favorevoli. Ma cosa signiÞ ca questovantaggio in moneta sonante? Abbiamo calcolato lespese per tre esempi concreti.

Villino bifamiliare del valore di CHF 950 000.�

Coppia con doppio reddito, senza Þ gli

Reddito lui (40 anni) CHF 150 000.�

Reddito lei (38 anni) CHF 120 000.�

Mezzi propri in contanti CHF 90 000.�

Costituzione in pegno CP1 CHF 100 000.�

1a ipoteca CHF 727 000.�

2a ipoteca CHF 133 000.�

Nonostante la costituzione in pegno degli averi della cassa pensione, la parte che

eccede il 66% del valore commerciale/prezzo d�acquisto deve essere rimborsata

prima del compimento dei 60 anni.

Un�Ipoteca con bonus iniziale 2 della durata di tre anni, stipulata il 9.2.2005,

comporterebbe il seguente onere:

Tassi validi dal 9.2.2005 al 2.8.2006

1a ipoteca CHF 363 500.� al 2,15 % p.a. CHF 7 815.25

CHF 363 500.� al 2,65 % p.a. CHF 9 632.75

2a ipoteca CHF 66 500.� al 2,90 % p.a. CHF 1 928.50

CHF 66 500.� al 3,40 % p.a. CHF 2 261.00

Totale costo degli interessi per anno CHF 21 637.50

Totale costo degli interessi per un anno e mezzo CHF 32 456.25

Tassi validi dal 3.8.2006 all�8.2.2008

1a ipoteca CHF 727 000.� al 2,65 % p.a. CHF 19 265.50

2a ipoteca CHF 133 000.� al 3,40 % p.a. CHF 4 522.00

Totale costo degli interessi per anno CHF 23 787.50

Totale costo degli interessi per un anno e mezzo CHF 35 681.25

Totale costo degli interessi per anno (media dei tre anni) CHF 22 712.50

Spese accessorie (1% del prezzo d�acquisto) CHF 9 500.00

Ammortamento CHF 11 650.00

Totale costi abitativi all�anno CHF 43 862.50

Totale costi abitativi al mese CHF 3 655.20

1 Per l�ammontare degli averi della cassa pensione costituiti in pegno vengono concesse le condizioni

della prima ipoteca, anche se essi superano il 66% del valore commerciale/prezzo d�acquisto.

2 Ipoteca destinata a chi acquista la prima casa a uso personale. Al cliente viene concesso un bonus

dello 0,5% sulla metà del mutuo durante metà della durata (1�10 anni). Si basa sul modello

dell�Ipoteca Þ x.

Casa unifamiliare indipendente del valore di CHF 2 000 000.�

Coniugi

Reddito lui (48 anni) CHF 200 000.�

Reddito lei (48 anni) CHF 150 000.�

Mezzi propri CHF 400 000.�

Deposito costituito in pegno CHF 300 000.� 1

Un�Ipoteca Þ x della durata di tre anni, stipulata il 9.2.2005, comporterebbe il

seguente onere (per questo esempio non fa stato l�Ipoteca con bonus iniziale poiché

si presume che il mutuo non sia Þ nalizzato a Þ nanziare una prima casa):

Tassi validi dal 9.2.2005 all�8.2.2008

1a ipoteca CHF 1 600 000.� al 2,65 % p.a CHF 42 400.00

Totale costo degli interessi per anno (media dei tre anni) CHF 42 400.00

Spese accessorie (1% del prezzo d�acquisto) CHF 20 000.00

Totale costi abitativi all�anno CHF 62 400.00

Totale costi abitativi al mese CHF 5 200.00

1 Con la costituzione in pegno di valori realizzabili a vista (titoli, averi di risparmio, assicurazione

sulla vita con valore di riscatto) si possono applicare le condizioni per la prima ipoteca, motivo per

cui viene meno l�ammortamento. Per quanto riguarda gli immobili di pregio o per amatori, l�ipoteca

andrebbe ammortizzata prima dei 60 anni in misura del 50% del valore commerciale/prezzo

d�acqui sto.

Tre esempi Costruire 45

CREDIT SUISSE

Bulletin_Speciale

Testo: Pascal Roth, Economic Research

Tour de Suisse calcolatrice alla manoIn Svizzera il Þ nanziamento immobiliare non è mai stato così vantaggioso. Eppure vale la pena di fare una rapidaveriÞ ca: il prezzo di una casa varia infatti da regione a regione.

< 250 000 350 000 � 400 000 500 000 � 550 000

250 000 � 300 000 400 000 � 450 000 550 000 � 600 000

300 000 � 350 000 450 000 � 500 000 > 600 000

Prezzi di vendita della proprietà per piani nel 2004 (in franchi svizzeri)

Il Centro informazioni e formazione immobiliare (IAZI) ha valutato un appartamento standard in condominio

in ogni comune della Svizzera. I prezzi più alti si registrano nei grandi centri urbani, nonché nelle regioni montane

a vocazione turistica. Fonte: IAZI AG, Bülach; Geostat

PrezziCostruire46

CREDIT SUISSE

Bulletin_Speciale

Naturalmente nessuno può dire con assoluta certezza quale sarà l�esatta evoluzione dei tassi ipotecari. E naturalmente non si può escludere in modo assoluto che nel prossimo futuro essi torneranno a salire a un livello me-dio del cinque per cento. La maggior parte degli esperti ritiene tuttavia che questo sce-nario sia molto improbabile.

Anche se dal profilo finanziario il momento attuale sembra essere particolarmente propi-zio per l�acquisto di una casa, rimane da chia-rire la questione relativa all�ubicazione geo-grafica. Le risposte variano fortemente a se-conda del target. I giovani sono tendenzial -mente più mobili: la formazione, il cam -biamento di posto di lavoro o una nuova relazione sono motivi sufficienti per giustifi-care un trasferimento. Le città esercitano su questa fascia d�età una forte attrazione, e la domanda riguarda prevalentemente la pro-prietà per piani e gli appartamenti in affitto. Nella fase della creazione della famiglia la propensione alla mobilità scende fortemente. Le persone di età compresa tra i 30 e i 39 anni prediligono i comuni dell�agglomerato ur-bano. La proprietà abitativa passa in primo piano, intesa di frequente come casa nel ver-de. Nella fascia d�età tra i 50 e i 75 anni è invece la proprietà per piani ad acquisire l�im-portanza maggiore: il 15 per cento di coloro che cambiano dimora va infatti a occupare un appartamento in condominio.

Oltre alla scelta tra città e campagna e a quella tra casa e appartamento, anche la re-gione gioca un ruolo importante. Un Tour de Suisse calcolatrice alla mano mostra infatti si-gnificative differenze di prezzo, sia per la pro-prietà per piani che per le case unifamiliari.

I maggiori aumenti di prezzo

In generale i prezzi degli appartamenti in con-dominio si trovano oggi pressappoco sugli elevati livelli del 1990. L�anno scorso la cre-scita dei prezzi ha comunque subito una

lieve flessione. Nel 2004 i prezzi sono saliti in media del 2,7 per cento.

Il maggior incremento dei prezzi dal 1998 in poi è stato registrato nel canton Ginevra, dove la domanda costantemente elevata non ha trovato riscontro in un adeguato aumento dell�offerta. Una forte crescita dei prezzi, ge-nerata da un incremento della domanda di abitazioni secondarie, è stata osservata anche nelle regioni a vocazione turistica del canton Grigioni. Marcati aumenti dei prezzi sono stati registrati anche nei grandi centri urbani e nei loro agglomerati come pure nei comuni rurali a elevato reddito ben collegati alla rete dei tra-sporti, in particolare nelle regioni nei dintorni di Basilea, Zugo e Lucerna.

La maggiore richiesta di abitazioni di pro-prietà nel canton Ticino da parte delle persone più anziane e l�attività edilizia mantenutasi scarsa fino al 2002 hanno fatto salire i prezzi nelle regioni di Lugano e di Locarno. Una fles-sione dei prezzi è stata invece registrata nei cantoni Giura e Vallese nonché nei comuni del canton Neuchâtel confinanti con la Francia.

Grandi differenze regionali

Per poter confrontare i prezzi di vendita regi-strati in diversi comuni, il Centro informazioni e formazione immobiliare (IAZI) ha valutato un appartamento standard in condominio in ogni comune della Svizzera (si veda il grafico a pa-gina 46). I prezzi più alti, per questo segmento di mercato, si registrano nei grandi centri ur-bani quali Ginevra, Losanna, Basilea, Berna e Zurigo nonché nelle regioni montane a voca-zione turistica. Ma anche negli agglomerati vicini ai centri urbani si pagano prezzi elevati, così come nei comuni situati lungo le principali direttrici di traffico Zurigo-Basilea, Zurigo-San Gallo, Berna-Thun e Ginevra-Montreux.

Con una crescita media del 2,1 per cento, anche i prezzi delle case unifamiliari � analo-gamente a quelli degli appartamenti in condo-minio � hanno avuto nel 2004 un andamen- >

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O forse è meglio l�afÞ tto?

Tranne che a Basilea, con il passaggio al nuovo millennio la fuga dalle città ha subito una

battuta d�arresto. Considerate la prossimità al luogo di lavoro, l�offerta culturale, la possibi-

lità di praticare sport e di fare acquisti, nonché la presenza di scuole e università, molte

persone cercano la vicinanza ai centri urbani. È inoltre tornato sempre più di moda abitare in

città. Questo trend ha tuttavia il suo prezzo: mentre nella media svizzera l�afÞ tto annuo per

metro quadro è di 160 franchi, nei cinque grandi centri urbani si pagano canoni locativi

nettamente superiori.

I canoni locativi più elevati si registrano nella città di Zurigo, mentre abitare nella città di

Berna è relativamente conveniente. Losanna, invece, è molto cara. Con il crescere della

distanza dal centro, a Losanna e a Zurigo i prezzi scendono in maniera più che proporzio-

nale. La riduzione di prezzo per un�abitazione a soli dieci minuti di distanza dal centro ur-

bano è già del 14 per cento, mentre chi è disposto ad affrontare un tragitto di venti minuti

paga un affitto inferiore del 25 per cento. A Berna e a Basilea, invece, le riduzioni di prez-

zo non sono così marcate. Solamente a Ginevra si pagano prezzi più alti nell�immediato

agglomerato che nel centro della città. Il motivo di questo fenomeno è da ricercare nella

particolare posizione geografica: le migliori aree residenziali si trovano sulle sponde del

lago e non nel centro cittadino.

48

CREDIT SUISSE

Bulletin_Speciale

to più moderato rispetto al 2003. Una crescita particolarmente marcata è stata registrata nella regione di Ginevra, con il 10,8 per cento, e in Ticino, con il 7,2 per cento. Nelle regioni di Zurigo, Lucerna, Ginevra, Arlesheim, Höfe e March, nonché in quelle di Lugano e di Lo-carno, negli ultimi cinque anni i prezzi sono lievitati oltre la media. Mentre nei grandi centri urbani, nonché a Lucerna e a Zugo, il prezzo di una casa unifamiliare media supera il milio-ne di franchi, nell�Altopiano per un oggetto analogo si chiedono circa 650 000 franchi. Il più basso livello dei prezzi si registra nel can-ton Giura, dove una casa unifamiliare media costa «solo» 400 000 franchi. In questa fascia di prezzo rientrano anche gli immobili di molte parti del Vallese, nei comuni del canton Neu-châtel confinanti con la Francia e nei comuni settentrionali del canton Ticino. La stessa of-ferta ha quindi un prezzo diverso a seconda della regione.

La domanda si mantiene elevata

La stagnazione del reddito disponibile e un�im-migrazione probabilmente scarsa porteranno nel 2005 a una lieve flessione della domanda. La produzione permarrà tuttavia elevata: per l�anno in corso prevediamo infatti l�ultimazione di ben oltre 45 000 unità abitative. Anche nel 2005 la proprietà per piani resterà il principale segmento nel settore dell�edilizia abita tiva.

Informazioni più dettagliate sul mercato immobiliare svizzero sono disponibili nel nostro Studio immobiliare 2005 all�indirizzo www.credit-suisse.com/research. <

Pascal Rothpascal.roth.2@credit-suisse.com

«Con la creazione della famiglia la propen-sione alla mobilità scende fortemente.»

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Testo: Marcus Balogh

«Star Wars» in salottoRicreare un ambiente da cinema dentro casa non costa un occhio della testa. Soprattutto se ci si pensa subito,quando la casa è ancora in fase di progettazione. E l�intervento di un esperto può essere di grande aiuto.

«Prima ci si pensa, meglio è» afferma l�architetto diplomato Markus Tho-mann. Alla sua ditta Klangwerk GmbH si rivolgono sempre più spesso clienti che vogliono gettare le basi per una casa «a tutto cinema» già in fase di progettazione. In effetti è meglio pensarci subito: all�inizio, infat-ti, qualsiasi impianto può essere integrato senza problemi e con elegan-za nell�architettura di un ediÞ cio. Naturalmente a questo stadio non si parla ancora di apparecchi veri e propri, ma piuttosto di una pianiÞ cazio-ne audio-visuale intelligente. Parole grosse? Torniamo al concreto:

«L�esperienza dimostra che spesso si costruisce una casa ignorando le vere esigenze di chi ci abiterà» avverte Thomann.

Da casa standard a tempio dell�high-tech

Thomann si riferisce ovviamente ai locali standard, dove vicino alla porta è collocato un interruttore, in mezzo al soffitto campeggia un cavo elettrico e da un angolo occhieggia solitaria una presa � niente di più. In genere, chi vuole un attacco supplementare per la televisione o

Home cinemaCostruire52

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il telefono fuori dal soggiorno deve chiederlo espressamente. Normal-mente anche l�acustica degli spazi non è una priorità.

Architetti e imprese di costruzione badano molto ai costi. Ma atten-zione: l�installazione di prese, allacciamenti telefonici e cavi per anten-ne a opera finita costa molto di più che in fase di progetto. Uno spe-cialista di acustica come Markus Thomann non vuole certo trasforma-re la casa in una navicella spaziale, «ma è bene verificare le esigenze dei futuri inquilini e cercare almeno di far fronte a determinate even-tualità con una soluzione conveniente». Per esempio, predisponendo orizzontalmente e verticalmente nell�edificio una serie di tubi passaca-vi e cavi universali per la trasmissione dei dati. Oppure, se il budget lo consente, si può dotare la casa di un cervello che integri in rete tutti i sistemi � riscaldamento, luce, dispositivi di sicurezza, supporti audio, video, TV e PC � e che permetta di gestire da qualsiasi stanza, in teo-ria addirittura da qualsiasi luogo del mondo, tutte le componenti elet-triche della casa. Aggiunge Thomann: «La casa si trasforma sempre più in un tempio dell�high-tech, e il rapporto con i media è in costante evoluzione. Non si tratta più solo di consumare programmi televisivi e musica: sul grande schermo si creano filmati, si gestisce attivamente la biblioteca musicale, si naviga in rete e ci si diverte con i video-game».

A ogni soluzione il suo compromesso

Fin qui ci siamo. Ma questa è la teoria: in genere, chi costruisce una casa o acquista un appartamento non vuole spingersi così lontano, anche se tendenzialmente è in crescita il numero di coloro che optano per queste soluzioni. Molti si accontentano di un home cinema stan-dard, una scelta che richiede mezzi relativamente limitati. «Sono pochi i casi in cui non ci si accontenta di compromessi» afferma Lukas Gelpke della Telion AG. «L�ideale sarebbe combinare un ottimo beamer con un impianto audio di alto profilo, ma per beneficiarne appieno oc-corre una stanza perfettamente buia. Quindi, un buon televisore colle-gato a un buon impianto audio è ancora la soluzione più praticabile». Lukas Gelpke stravede per gli apparecchi della tedesca Loewe: diver-si suoi televisori di ispirazione puristica possono essere integrati in una «casa intelligente» grazie a kit complementari o fungere da centrale home cinema mediante il collegamento a registratori con disco fisso e sistemi di altoparlanti su misura. Per questa versione XL del cinema casalingo occorrono circa 10 000 franchi. «Una bella cifra, che però vale la pena di investire. Oggi la gente non vuole spendere, con il risul-tato che l�entusiasmo iniziale lascia ben presto il posto alla delusione e all�inevitabile e costoso potenziamento dell�impianto» spiega Lukas Gelpke.

Dotazione minima irrinunciabile

Su una cosa sia Gelpke che Thomann non hanno dubbi: il televisore catodico classico è ormai in declino, complici anche i prezzi in caduta libera degli schermi piatti. Attualmente, un apparecchio LCD a buon mercato con diagonale visibile di 50 centimetri si aggira sui 1000 fran-chi e nel 2005, grazie alle nuove tecniche di produzione, si profilano nuovi ribassi. Buone notizie quindi per chi sogna un home cinema, perché chiunque vogliate portarvi in salotto � Brad Pitt o Pamela An-derson � le dimensioni contano. Secondo Lukas Gelpke la diagonale visibile minima dovrebbe essere di 80 centimetri, ma per uno spetta-colo degno di questo nome non si può andare al di sotto del metro.

Anche il sistema audio deve rispettare standard minimi. «Per go-dersi veramente �Star Wars� ci vuole un buon impianto audio» >Foto

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afferma Thomann. L�effetto acustico integrale si percepisce con un surround system a cinque canali, ma già passando dall�altoparlante integrato nel televisore allo stereo a due canali il salto di qualità è notevole. Cinque canali significa che agli altoparlanti posti a destra e a sinistra dell�apparecchio si aggiunge un center box che riproduce soprattutto i dialoghi, in modo che provengano direttamente dall�im-magine; dietro il telespettatore si collocano entrambi i canali sur-round, che permettono di rafforzare l�effetto avvolgente e di riprodur-re con estremo realismo qualsiasi tipo di suono. Ma il sistema 5.1 non è ancora il massimo: sono già pronti a sostituirlo il fratello maggiore 6.1 e l�attuale non plus ultra 7.1 senssurround, dotato di ben otto diffusori. A questo punto sorge spontanea la domanda: ne vale vera-mente la pena? Come sempre gli esperti sono divisi: alcuni sono entusiasti, altri trovano esagerata questa corsa al modello più sofisti-cato. In generale comunque la gente preferisce investire in sei, quin-di relativamente pochi, altoparlanti raffinati e performanti piuttosto che in otto di medio livello.

Non abbiamo ancora parlato dell�apparecchio che registra e riprodu-ce, tipicamente il recorder DVD, indispensabile per completare un home cinema che si rispetti. Il DVD dovrebbe essere dotato di un disco Þ sso supplementare con una capacità di almeno 80 gigabyte, l�equivalente di

100 ore di trasmissione TV in qualità media o di 35 ore circa in alta qua-lità. Il vantaggio di questi apparecchi è presto detto: il disco Þ sso è in grado di registrare e riprodurre in diretta o in differita. Quindi, potete tranquillamente arrivare a casa alle 9, vedere dall�inizio il Þ lm che è co-minciato alle 8.15 e, mentre vi godete le immagini sullo schermo, il disco Þ sso continua a registrare sino alla Þ ne. Se optate per un sistema inte-grato con registratore DVD potete eliminare i blocchi pubblicitari e regi-strare i programmi senza interruzioni. Un impianto con disco Þ sso e re-gistratore DVD si può avere anche con meno di 1000 franchi.

Non c�è trend senza controtendenza

Ma attenzione: Thomann rivela che non tutti sono affetti da questa mania tecnologica. Anzi, alcuni melomani ne hanno abbastanza di me-nu e sottomenu da impostare su apparecchi simili a computer e di file audio MP3 compressi della generazione iPod: preferiscono tornare all�essenziale, ossia all�ascolto della musica. Questi aficionados scel-gono un impianto audio semplice, se possibile di qualità, non di rado caro come un gioiellino high tech. In questi sistemi per intenditori spesso il posto d�onore è riservato al buon vecchio piatto per dischi in vinile. Per molti, infatti, il suo sound caldo e d�atmosfera è di gran lunga preferibile alla fredda esperienza digitale. <

Beam me up, Scotty?

> I beamer sono il non plus ultra. Ma solo se l�ambiente è buio, o

meglio ancora se completamente buio: in questo caso la loro dia-

gonale visibile di oltre due metri fa impallidire qualsiasi televisore,

sia esso al plasma, a tubo catodico o un cinescopio.

> Ma acquistare un beamer non è così semplice: molti fra quelli più

economici sono progettati per presentazioni da computer e non per

l�integrazione nello home cinema. Gli apparecchi più convenienti

sono in genere molto rumorosi e non garantiscono una soddisfa-

cente riproduzione delle immagini veloci.

> Ma anche i beamer più raffinati rendono bene solo se le immagini

sono già di buona qualità. Il normale segnale TV dà risultati piutto-

sto deludenti e a molti lettori DVD manca lo smalto della qualità

digitale.

> Last, but not least: anche la superficie di proiezione ha la sua

importanza. Naturalmente, una parete bianca va benissimo, ma per

un risultato ottimale è necessario uno schermo per videoproie-

zione.

> Riassumendo: per un home cinema a regola d�arte è necessario un

certo impegno, anche Þ nanziario. Attualmente il mercato offre beamer

per home cinema di buona qualità a prezzi superiori ai 2000 franchi.

Questi apparecchi regalano immagini ad alta deÞ nizione ed elevato

contrasto, sono dotati di ventole silenziose e di sistemi per riprodurre

in modo soddisfacente anche le scene movimentate.

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generale di farvi un preventivo.

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almeno a installare tubi passacavi vuoti che potranno essere cabla-

ti in un secondo momento.

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Difficile dire dietro quale cespuglio si apposti o chi sia la sua prossima vittima. Il giornalista Peter Würth ha contratto il virus hortus � la pato-logia da pollice verde � nel pieno centro di Amburgo, durante la visita di un appartamento a pian terreno con giardino, o meglio un�accozza-glia di inerti, erbacce e sterpaglie alte un metro.

Gli interessati erano una quarantina. Würth firmò il contratto. Pro-prio lui che era riuscito a destinare alla pattumiera i resti della sua unica pianta verde, una yucca nota proprio per la sua proverbiale resi-stenza. Würth presume che il giardino abbia fiutato il suo talento sopi-to e si sia schierato dalla sua, corrompendo l�intermediario. E il bello viene adesso: in poche stagioni il desolato fazzoletto di terra si è tra-sformato in un paradiso, conferendo lo status di appassionati giardi-nieri ai coniugi Würth. E pare che il piccolo eden abbia ammaliato più la moglie, afferma lui con una punta d�invidia. «Amo mia moglie. E amo il nostro giardino. Esattamente in quest�ordine. Per quanto riguarda lei, invece, mi chiedo spesso se la successione sia la stessa», annota nel suo spiritoso libretto intitolato «Gärtnern», edito nella collana «Klei-ne Philosophie der Passionen».

La parola passione � in effetti azzeccatissima � non si riferisce sol-tanto all�«amore», bensì pure al «patimento». Entrambi si contendono l�animo del giardiniere, ormai rapito dal fascino intenso del primo giraso-le sbocciato sul suo terreno. Prendere le vacanze nel periodo della mas-sima Þ oritura è ormai impossibile, o dipende in larga misura dalla bontà di un vicino perfettamente istruito. «Il giardino è come un Þ glio in tenera età», scrive Würth: «coinvolgente, tirannico, irriverente, pretenzioso, va-nitoso ed egocentrico». Eppure: chi prima l�ha avuto e poi cresciuto, il

Testo: Karin Oehmigen

Testa dura e rubacuoriUn giardino è come un Þ glio: coinvolgente, irrispettoso, egocentrico. E per chi l�ha concepito, assolutamenteunico: se appartenete ai potenziali «giardinoÞ li» vi consigliamo di familiarizzarvi con l�idea...

Þ glio, ed ha assistito anno dopo anno al suo prospero sviluppo lo ama e lo adora smisuratamente, in barba alle fatiche e ai ripetuti scoramenti. È come la relazione con una donna eccitante, impegnativa e capricciosa, rivela Würth. «Le si riservano certamente molte più attenzioni che a una fatina della casa tutta lavoro, pazienza, sacriÞ ci e dedizione».

Il giardiniere per passione non ha peggior nemico della natura stes-sa. Piccole o grandi catastrofi possono riversarsi inaspettatamente sull�eden, avvilirlo, nel peggiore dei casi addirittura distruggerlo: luma-che, pidocchi, arsura, grandine, temporali e gelo, malattie come il dis-seccamento dei rami di douglasia e l�antracnosi, il cancro delle piante da frutta e il colpo di fuoco batterico. Premuroso si accovaccia sul-l�aiuola, consola i lupini e le loro foglie sfigurate dalle lumache, inco-raggia le magnolie attanagliate dal gelo, prepara intrugli di tabacco e ortica contro i parassiti delle rose, lega amorevolmente i viticci spezza-ti ed estirpa chili e chili di malerbe affinché madre natura possa nutrire il paradiso e non i suoi indesiderati occupanti.

Esposti agli umori della natura

Ma le perdite vanno tenute in considerazione e accettate con saggia umiltà. Il paradiso può essere progettato e costruito alla perfezione, ma accetterà soltanto gli interventi sommari. I dettagli se li gestirà sempre a piacere. Sì, perché l�idea che l�uomo possa sottomettere la terra, al giardino � che è piuttosto di altro avviso � non garba affatto. Anche il giardiniere più navigato, che dopo anni di lavoro pensa di avere in pugno il suo pupillo, rimane di stucco dinanzi ai piccoli e gran-di capricci del suo beneamato.

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Sono le diverse tonalità di verde, in sublime e reciproca armonia, che permettono al conoscitore di apprezzare la magnifica arte del giardi-naggio.

Neppure Marianne Fistarol, da vent�anni giardiniera per passione, sa spiegare al comune mortale perché accanto al suo stagno troneggi un lussureggiante cespuglio di felce alto quasi un metro, che in altri giar-dini e in condizioni analoghe rifiuterebbe cocciutamente di attecchire. «Probabilmente sta bene dov�è, apprezza il posto o le peculiarità del clima. Non saprei proprio».

All�incirca 180 clematidi crescono nel suo regno a Zumikon, presso Zurigo, diverse hosta e innumerevoli piante il cui nome è esclusivo appannaggio di esperti conoscitori come lei. Eppure il suo cuore non batte soltanto per gli ospiti spettacolari e le rarità raccolte ogni dove, che con gli anni hanno meravigliosamente colonizzato il suo spazio verde. Ai visitatori parla più volentieri delle piccole cose, nascoste, che rivelano il loro incanto solo all�occhio più attento.

Ad esempio della minuta orchidea blu, una piantina appena percet-tibile, che messa a dimora in un angolo reputato ottimale del suo giar-dino rifiutava di fiorire come una pudica vergine che ancora si nega nella prima notte di nozze. Ma un bel giorno � e Marianne Fistarol ave-va già quasi perso ogni speranza � sbucò dal terreno dove terra co-manda e da allora, maggio dopo maggio, fiorisce in un�incantevole sfumatura di blu.

A dire il vero, con altri conoscitori di botanica il giardiniere non parlerebbe mai di orchidee, fucsie o felci, né nominerebbe spontanea-mente la parola « lauro», come annota Richard Reich nel suo racconto «Das Gartencenter». Non appena un comune mortale si è convertito a giardiniere parlerà perlomeno di « laurus», o meglio ancora di « laurus nobilis». Anche se questo latineggiare ha ben poco a che vedere con il latino, bensì piuttosto con la flora, osserva Reich. Il «floralese» sarebbe per così dire la lingua ufficiale di tutti i «florofili» con qualche ambizione e distinguerebbe i sapienti nelle rispettive oasi verdi dai dilettanti emar-ginati fuori, nel grigiore del mondo circostante.

«Più ci si addentra nella musica, più ci si allontana dal pubblico», affermò tempo addietro il sassofonista jazz Branford Marsalis. E il giar-diniere rivive il dilemma. Più allarga le proprie conoscenze, divora ma-nuali, si impegna in club internazionali di giardinaggio e disquisisce con menti affini sull�ubicazione ideale dell�iris laevigata e sulla robustezza del crocus albiflorus, meno riesce a comunicare con il resto del mondo...

Il vero segreto sta nella forma

«La vedi questa composizione di sfumature verdi?», chiede Marianne Fistarol all�aliena appena piombata nel suo giardino. Ma lei, che si ri-trova due cassette per fiori a languire su un balcone cittadino di cinque metri quadrati, guarda attonita e muta nel vuoto. E mai potrà capire che proprio queste diverse tonalità di verde, in sublime e reciproca armonia, permettono al conoscitore di apprezzare la magnifica arte del giardinaggio.

Coltivare qualche aiuola, piantare un paio di alberi e degli arbusti, spargere qua e là una manciata di sementi: tutto questo è già giardi-naggio, certo, ma rimane ancora ad anni luce di distanza dalla sua arte. «All�inizio commettono tutti lo stesso errore», commenta Marianne Fi-starol. «Piantano un giardino in base a un colore. L�ho fatto anch�io». C�è chi sceglie il blu, chi il bianco e poi aspetta ansioso il paradiso in

Ritorno alle radici

Non è sintomatico che l�antenato di tutti gli appassionati di giardi-

naggio sia un�antenata? La «First Lady of Gardening» Gertrude

Jekyll (1843�1932) ha ispirato la progettazione dei giardini di tutto

il mondo. E le sue idee e visioni non hanno perso di incisività. Jekyll

è l�artista delle lievi sfumature cromatiche, della chiarezza delle li-

nee, della spettacolarità dei contrasti. I suoi lavori convincono an-

che perché coinvolgono il susseguirsi delle stagioni, sono realizza-

bili anche in zone ombrose o difficili e si adattano anche alle super-

fici più esigue. Alcuni suoi giardini sono stati conservati e in Gran

Bretagna vengono innalzati a oggetti di culto, curati e visitati da

schiere di indomabili appassionati di giardinaggio. Chi vuole evita-

re di oltrepassare la Manica può dare un�occhiata al libro di Richard

Bisgrove. Il professore di pianificazione dei giardini e del paesag-

gio dell�Università di Reading ha selezionato 45 progetti di partico-

lare interesse, illustrandoli in modo chiaro ed eloquente a tutti i

progettisti e amanti di giardini. I piani sono stati ridisegnati, colora-

ti e integrati con la nomenclatura odierna delle piante. Un corollario

di oltre 100 fantastiche fotografie completa l�opera. Consigliamo il

libro come regalo perfetto per ogni giardiniere in erba.

> Versione in tedesco: Die Gärten der Gertrude Jekyll. Di Richard

Bisgrove. Edizione rilegata, 191 pagine, ISBN 3-8001-6561-9

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fiore. Ma più si cresce in sapienza ed esperienza, più si ammette che non è l�armonia cromatica a fare la differenza tra un giardino più o meno riuscito. «È la forma che conta. Un esperto valuterà sempre un giardino in base alle sue forme».

Perché taluni riescano a trasformare una sterpaglia inselvatichita di inerti in un paradiso terrestre mentre altri, non appena ci si mettono d�impegno, siano addirittura in grado di far morire le erbacce, è il mistero insondabile del giardinaggio, per il cui studio non basta una vita.

Probabilmente è proprio come scrive Peter Würth nel suo libro sui giardini: non è l�uomo a scegliersi il giardino, bensì il giardino a desi-gnare le proprie vittime. Quelle pronte ad inginocchiarsi per ore al suo cospetto, lavorando e sudando sotto il peso delle inevitabili lombaggi-ni.

Ma dove sia celato il virus hortus e quali siano le sue prossime vit-time non è dato di sapere... <

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