LEERE RÄUME ? - Monitoring und Prognose von Wohngebäudeleerständen im ländlichen Raum Großes...

LEERE RÄUME ? - Monitoring und Prognose von Wohngebäudeleerständen im ländlichen Raum 1

Großes Studienprojekt

Leere Räume?-

Monitoring und Prognose von Wohngebäudeleerständen im ländlichen Raum


Gliederung

1. Einleitung2. Definitionen3. Rechtliche Grundlagen4. Vorstellung des Untersuchungsraums5. Vergleich der Erfassungsmethoden6. Prognose von Wohngebäudeleerständen7. Umsetzung und Integration in die Planungspraxis


1. Einleitung


Einleitung

Ausgangssituation / Problemstellung

Gegenwärtigkeit der Leerstandsproblematik / Wachstum Große Divergenzen innerhalb Deutschlands

o Im Osten bereits Rückbaumaßnahmeno Im Westen hingegen große Verunsicherung

Nur vereinzelte Evaluierungen bezüglich Leerstände Keine einheitlichen Evaluierungsinstrumente Keine einheitlichen Prognosemethoden

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2

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Einleitung

Zielsetzung des Projektes

Untersuchung und Bewertung der vorhandenen Methoden

Entwicklung eines automatisierbaren und allgemein anwendbaren Monitoringsystems

Erfassung Prognose

VisualisierungLeerstands-

Monitoringsystem

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Einleitung

Vorgehensweise

Theoretische Grundlagen

• Leerstandsproblematik• Darstellung der verschiedenen Erfassungsmethoden• Datenschutzrechtliche Grundlagen

Projektbezogene Arbeit

• Auswahl eines Untersuchungsraums

• Definition von „Leerstand“ und „Monitoring“• Vorstellung des Untersuchungsraums • Gegenüberstellung der Erfassungsmethoden• Entwicklung einer Prognosemethode• Visualisierung / Veröffentlichung

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2. Defi nitionen

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Definitionen

Definition Leerstand

„Nutzbare Wohnfläche von Wohngebäuden, die länger als 3 Monate nicht mehr genutzt wurde“

Fluktuations-bedingt

Strukturell

Funktional

Leerstand

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Definitionen

Definition Monitoring

„Kontinuierliches und systematisches Sammeln undAuswerten von Daten mit erwiesenem Potential zur Ermittlung der Anzahl leerstehender Wohngebäude innerhalb ländlicher Gemeinden“

Kein Controlling integriert

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3. Rechtl iche Anforderungen


Rechtliche Anforderungen

Definition: Personenbezogene Daten

„ Einzelangaben über persönliche und sachliche Verhältnisse bestimmter oder bestimmbarer natürlicher Personen“

„Bestimmte“ Person „Bestimmbare“ Person

Unmittelbarer Rückschluss auf eine

Person möglich

Rückschluss nur mit Zusatzwissen möglich(Re-Individualisierung)

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Umgang mit personenbezogenen Daten

Personenbezogene Daten

AnonymisierenEnthalten Daten zu einer Person, die nicht bekannt ist (formale Anonymität) Re-Individualisierung der Daten theoretisch möglich

AggregierenZusammenfassen von Daten

Person kann bekannt sein, aber es sind keine Einzelangaben vorhanden

PseudonymisierenVerschlüsselung von Daten über bestimmten Zuordnungsschlüssel Autorisierte Re-Individualisierung möglich

Re-Individualisierung

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Ausnahmetatbestände des LDSG

§30 Abs. 1 LDSG §32 Abs. 1 LDSG

Verarbeitung personenbezogener Daten

durch Forschungseinrichtungen

Verarbeitung personenbezogener Daten

für Planungszwecke

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4. Vorstel lung des Untersuchungsraums

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Vorstellung des Untersuchungsraums

Geographische Lage Westpfalz Landkreis Kaiserslautern

Abgrenzung anhand LEP IV Raumstrukturelle Einordnung Zentralörtliche Funktion Demografischer Entwicklungs-

rahmen Funktion nach LEP IV: Wohnen

und Landwirtschaft Überdurchschnittliche Aus-

stattung für ländlichen Raum

Otterbach

Kaiserslautern

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Entwicklung der Bevölkerung

Einwohnerzahl: 4206 + 230 nicht Meldepflichtige (Stand: 31.03.2009)

Seit 1982 stetig steigende Einwohnerzahl Seit 1985 Wanderungsüberschuss Suburbanisierung Seit Anfang der 90er Jahre sehr deutliches Geburtendefizit „gewöhnliche“ Überalterung, jedoch blieb Altersgruppe „unter 20

Jahre“ fast konstant Prognose: bis 2020 ein Bevölkerungsrückgang von 5,7 % in der

Verbandsgemeinde Otterbach

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5. Vergleich der Erfassungsmethoden


Vergleich der Erfassungsmethoden

Objektive Methoden Subjektive „ergänzende“ Methoden

Melderegister Wasser-/ Stromverbrauch

Entsorgung

Erfassungsmethoden

Ortsbegehung

Experten-gespräch

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Anforderungen an die Datensätze

Postalische Anschrift

Melderegister: Anzahl gemeldeter Personen Geburtsjahr der gemeldeten Personen Angaben wann zuletzt eine Person gemeldet war Daten aus der Vergangenheit

Verbrauchsdaten: Verbrauchsdaten des letzten Kalenderjahres Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit (20-30 Jahre zurück)

Entsorgungsdaten: Aktuell gemeldete Entsorgungsdaten Daten aus der Vergangenheit

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Vor- und Nachteile der Erfassungsmethoden

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Eigenschaften Ortsbegehung

Expertengespräch

EigenschaftenKeine

UnkostenDaten aus der Vergangenheit

Ausgabe mit Geburtsjahren

Flächen-deckende

Daten

Objektive Erfassungsmethoden

Melderegister + + + +

Wasserverbrauch + - - +

Entsorgung + - - +

Subjektive Erfassungsmethoden

Ortsbegehung - - - +

Expertengespräch + (+) - -

Manuelle Arbeitsschritte immer notwendig



Zusammenführung der verschiedenen Erfassungsmethoden

Grundlage: Digitale Wasserdaten Hinzufügen der analogen Melderegisterdaten Durchführung einer Ortsbegehung Nachträgliches Hinzufügen der digitalen Melderegisterdaten und

der Entsorgungsdaten Zusammenfügen der Datengrundlage mit dem GI-System Durchführung eines Expertengesprächs

Ergebnisse der Erfassung

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Probleme mit den verschiedenen Datensätzen

Melderegistero Nicht gemeldete US-Bürger – Lücken im Datensatz

Wasserverbraucho Lücken im Datensatz

Entsorgungo Lücken im Datensatz

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Ergebnisqualität der verschiedenen Methoden (n=24)

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Wasserverbrauch+ Entsorgung

+ Melderegister

Wasserverbrauch+ Melderegister

Melderegister Melderegister+ Entsorgung

Wasserverbrauch+ Entsorgung

Entsorgung Wasserverbrauch 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

22 22 20 20 20 17 15

157 147132

145

87

49 65

Korrekte Leerstände Verdachtsleerstände

15,2 % 14,4 % 12,9 % 14,0 % 9,1 % 5,2 % 6,8 %Fiktive Leerstandsquote:



Empfehlung für die Erfassung und Prognose

Ergänzung durch subjektive Erfassungsmethoden

+ +

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4

3

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1


6. Prognose von Wohngebäudeleerständen



Siedlungsstruktur nach Entstehungszeit

Siedlungsstruktur nach Bodenricht-werten

Zusammenfassung

7

6

5

4

3

2

1

Gebiet Entstehungszeit Bodenrichtwert

1 Ortskern / 20er Jahre 90 €/m²

2 Ortskern / 20er Jahre 100 €/m²

3 Ortskern durchmischt / 30er Jahre & jünger

100 €/m²

4 50er/60er Jahre 105 €/m²

5 50er/60er Jahre 100 €/m²

6 70er Jahre 105 €/m²

7 70er Jahre 115 €/m²

8 70er Jahre 100 €/m²

9 80er Jahre 115 €/m²

10 80er Jahre 100 €/m²

11 90er Jahre 115 €/m²

12 90er Jahre 130 €/m²

13 Neubaugebiet 115 €/m²

14 Neubaugebiet 140 €/m²


Prognose von Wohngebäudeleerständen

Komponenten der gebietsbezogenen Prognose

Alter der ansässigen Bevölkerungo Grundlage: Melderegister mit Geburtsjahren der Einwohnero Identifizieren aller Haushalte, in denen bis zum Zieljahr (2020,

2030) keine Person unter 80 Jahre ist

Fluktuationsbedingte Leerstände der gesamten Gemeinde Otterbach:

Leerstand 2020 Leerstand 2030

137 206

7

6

5

4

3

2

1



Komponenten der gebietsbezogenen Prognose

Attraktivität der abgegrenzten Gebiete o Schätzung der Fähigkeit des Gebietes, neue Bewohner anzuziehen

Indikatoreno Entstehungszeit des Wohngebieteso Bodenrichtwerto Bauweiseo Grundstücksgrößeno Lärm und Emissioneno Sonstige Einrichtungen

Einteilung in Attraktivitätsstufen

Attraktive Gebiete

Mäßig attraktive Gebiete

Tendenziell unattraktive

Gebiete

Unattraktive Gebiete

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1



Attraktivitätsstufen

Entstehungs-zeit

Bodenricht-wert

BauweiseGrundstücks

-größeLärm/

EmissionenSonstige

Einrichtungen

AttraktiveGebiete 0 – 10 % Wahrscheinlichkeit für bleibenden Leerstand

Gebiet 14 Neubaugebiet 140 €/m² Offen Groß Gering Keine

Gebiet 13 Neubaugebiet 115 €/m² Offen Mittel MittelLebensmittel-einzelhandel

Mäßig attraktive Gebiete

20 – 40 % Wahrscheinlichkeit für bleibenden Leerstand

Gebiet 9 80er 115 €/m²Offen, z.T. aber dicht

Groß Mittel Sportplatz

Gebiet 7 70er 115 €/m² Offen Groß Mittel Keine

Gebiet 6 70er 105 €/m²Dicht,

Reihen-häuser

Mittel Mittel Keine

Gebiet 4 50er/60er 105 €/m² OffenMittel bis

KleinMittel/ Gering

Grundschule, Altenheim,

Kindergarten, Diakonisches Werk,

Jugendzentrale

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Berechnung der prognostizierten Leerstände

Beispielrechnung für Gebiet 6 (40 Gebäude)o Leerstandsquote 2009: 2,5% (1 Leerstand)o Mäßig attraktivo Wahrscheinlichkeit für Leerstand: 20-40%

Spannweite: 5 – 10 %Mittelwert: 3 (7,5 %)

Leerstand 2020

42

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Endergebnis der gebietsbezogenen Prognose

Für die gesamte Ortsgemeinde Otterbach

Leerstand 2009 Leerstand 2020 Leerstand 2030

Spannweite - 6,5 – 7,6 % 7,8 – 11,0 %

Strukturelle Leerstände

24 87 117

Leerstandsquote 1,9 % 7,0 % 9,5 %

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Kontrollprognose

Ziel:o Überprüfung der gebietsbezogenen Prognose

Einflussfaktoren:o Bevölkerungsentwicklungo Entwicklung der Haushaltsstrukturen

L(Prog.) = L (x) + X Bev.(x) - Bev.(Prog.) Haushaltsstruktur

Wohngebäude Wohnungen

Formel:

7

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4

3

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1

Anteil leerwerdener Haushalte

Nur Wohngebäude betrachten



Kontrollprognose

Einsetzen aller Werte in die Formel

L(2030) = 24 + [(4.206-3.777) / 1,97] x 0,69 = 174,26

Ergebnis:

Leerstand 2020

Leerstand 2030

Prognose nach Gebieten 5,7 - 7,6 % 7,9 - 11 %

Kontrollprognose 7,9 % 12,7 %

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7. Umsetzung und Integration in die Planungspraxis


Geoportal Rheinland-Pfalz

Planerische Maßnahmen

Kommunales GIS

Umsetzung und Integration in die Planungspraxis

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Monitoringsystem

Prognose

Erfassung

Visualisierung


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Für weiterführende Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Weitere Informationen:leerstandsmonitoring.de

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