Maxi Musterfrau © 2005 Tomintz, Pimpl © 2011 Facility Management für Kommunen Ing. Daniela...

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Facility Management für Kommunen

Ing. Daniela Tomintz, MSc Helmut Pimpl, MA, MSc

Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt, Tel.: 05 0536 22871-22879, Fax: 05 0536 22870,e-mail: [email protected] http://www.verwaltungsakademie.ktn.gv.at

mailto:[email protected]

http://www.ktn.gv.at/verwaltungsakademie


Themenbereiche/Inhalte:

1. Facility Management für Kommunen - Grundlegendes sowie Einführung und Nutzen

2. Lebenszyklusdarstellung und Auswirkung auf Transparenz und Werterhalt

3. Optimierte Nutzung aller zur Verfügung stehender Ressourcen

4. Der Facility Manager und seine internen Marketingstrategien (Transparenz für die Politik, wie rechnet sich das Ganze,...)

5. Feuchteschäden, ein zentrales Problem und die nachhaltigen Lösungen

6. Grundsätze der facilitären Planungsbegleitung

7. Aufbau und Implementierung von kommunalem Facility Management

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1. Facility Management für Kommunen – Grundlegendes sowie Einführung und Nutzen

Facility Management bedeutet, dass es jemanden gibt, der sich professionell - um die Prozesse - rund um Planung, - Errichtung, - Bewirtschaftung, - Werterhaltung und - Verwertung von Immobilien unter Zugrundelegung eines strategischen Konzepts kümmert.


Kommunen verfügen über eine Vielzahl von sehr unterschiedlichen Immobilien wie

• Gemeindeämter/Rathäuser,• Schulen,• Kindergärten,• Kultur- und Veranstaltungszentren,• Sportanlagen und Bäder,• Feuerwehren,• Bauhöfe,…

Diese Objekte stellen oftmals (neben den unbebauten Grundstücken) die einzigen aktiven Werte einer Gemeinde dar und erfordern mit den Aufwendungen für Ihren Betrieb und ihren Werterhalt sehr hohen Mitteleinsatz. Im Regelfall ist der dafür benötigte Budgetaufwand der zweitgrößte hinter den Personalkosten.


Entsprechend wichtig ist es, durch geeignete Facility ManagementStrategien

• die nötige Transparenz zu schaffen,

• das vorhandene Einsparpotenzial auszuschöpfen,

• den Werterhalt der Gebäude sicherzustellen und

• diesem Prozess die erforderliche Nachhaltigkeit zu geben.

Kommunales Facility Management berücksichtigt die oben genanntenGrunderfordernisse unter Berücksichtigung der Besonderheiten undVoraussetzungen von kommunalen Verwaltungen und sollte daher in jederVerwaltung zur Anwendung kommen.


Transparenz:

Um eine zeitlich wie vom Aufwand her richtig dimensionierte Entscheidung treffen zu können,bedarf es einer größtmöglichen Transparenz.

Das bedeutet:

• Umfassende Kenntnis um den Ist-Zustand aller Objekte (eine schöne Fassade täuscht oftmals über den wahren Zustand hinweg,….)

• Profunde und nach Möglichkeit grafisch aufbereitete Kenntnis der Hauptkostenfaktoren über einen längeren Zeitraum (min. 6-8 Jahre)

• Vollständige und auf das Augenmerk des Betreibens abgestellte Gebäudeunterlagen (Vollständige und gegebenenfalls zusammengeführte Planunterlagen, Flächenaufstellungen, Dokumentationen über erfolgte Sanierungen,…). Der Bauakt bildet dafür sicherlich eine gute Grundlage, ist aber nach anderen Zielsetzungen und Ansprüchen aufgebaut und gegliedert.

• Kenntnis über die lebenszyklische Entwicklung des Objekts (anlegen einer Lebenszykluskurve).

• Diese Unterlagen sollen Entscheidungsgrundlage für die strategischen Entscheidungen der politischen Gremien darstellen und daher aktuell und in einfacher und leicht überschaubarer Form vorliegen.


Beispiel 1: Rathaus

Wirksamkeit der Fassade nach außen steht im krassenWiderspruch zum gesamtheitlich betrachteten Gebäudezustand


Beispiel 2: Hauptkostenfaktoren

Aussagekraft über die Entwicklung und die zugrunde liegende Strategiesteigt mit dem Vergleichszeitraum und der grafischen Darstellung.

IHK GEB+SONST,

0,005.000,00

10.000,0015.000,0020.000,0025.000,0030.000,0035.000,0040.000,00

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

IHKGEB.+SONST.


Beispiel 3: Lebenszyklus Darstellung

Zeigt auf, wo sich die Immobilie derzeit in ihrem Lebenszyklus befindet, wiewirtschaftlich Maßnahmen sind und wie viel Zeit zur Umsetzung verbleibt.


2. Lebenszyklusdarstellung und Auswirkung auf Transparenz und Werterhalt

GEBÄUDEBEWERTUNG

Lebenszyklische Darstellungen allgemein

Sinn und Zweck:• Bestimmung des aktuellen Gebäudegebrauchswertes;• Prüfung der Wirtschaftlichkeit erforderlicher Investitionen am Gebäude.


Gebäude unterschiedlicher Nutzung weisen unterschiedlich lange,durchschnittliche Lebensdauer auf (Kindergärten 60 Jahre, Schulen 80 Jahre,Wohnbauten 100 – 120 Jahre,…);

Graphische Darstellung der Lebenszykluskurve von Gebäuden stellen eineWichtige Grundlage zur aussagekräftigen Bewertung von gebäudebezogenenProblemstellungen dar;

Lebenszykluskurven zeigen auf, dass ökonomisch sinnvolle Maßnahmen vorallem in der ersten Hälfte des Lebenszyklus gesetzt werden sollten. Nur sowird die Lebensdauer von Gebäuden nachhaltig verlängert.


Lebenszyklische Darstellungen spiegeln die Gebrauchswerterhöhungeines Gebäudes nach erfolgter aufwertender Investition.

Gebäudeanalyse (Grundlage für die Gebäudebewertung)

Kostenentwicklung des Energieverbrauches für Strom, Heizung undInstandhaltung;

Gebäudezustand (Gebäudehülle, Bauschäden, Nutzungsprobleme..)

Die Ergebnisse der Gebäudebewertung werden zusammenfassend in derInstandhaltungsmatrix dargestellt.


STRUKTUR UND LEBENSZYKLUSBETRACHTUNG

• Als einfaches und dennoch sehr aussagekräftiges Hilfsmittel zur Bewertung von Gebäuden und deren aktuellen Werten und Zuständen gilt die Darstellung des Lebenszyklus.

• Anhand von mehreren Tausend empirischen Gebäudeanalysen wurden in den 1980er Jahren von drei deutschen Universitäten die Grundlagen zur Lebenszyklusbewertung erfasst.


Als einfaches und dennoch sehr aussagekräftiges Hilfsmittel zur Bewertungvon Gebäuden und deren aktuellen Werten und Zuständen gilt dieDarstellung des Lebenszyklus.


Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungen weisen demnach unterschiedlichlange Norm-Lebenszyklen auf. (Schulen 80 Jahre, Kindergärten 60 Jahre,Wohnbauten 100 – 120 Jahre sowie Büro-, Veranstaltungs- und Sporthallen40 Jahre sowie Betriebsgebäude wie etwa Bauhöfe und Feuerwehren 50Jahre.)

Der degressive Kurvenverlauf (nach Vogels) setzt nicht auf theoretischen,sondern auf tatsächlichen Wiederverkaufswerten auf und ist deshalb dietreffsicherste Darstellung.


Anhand der grafischen Lebenszyklusdarstellung ist leicht ersichtlich, obauf Grund von vergangenen Sanierungsmaßnahmen bereitsLebenszyklusverlängerungen erfolgt sind, welche Auswirkung diese aufeine Weiterverwendung der Immobilie hatten, wo der aktuelle Wert liegt,wann der bestmögliche Zeitpunkt für Sanierungsmaßnahmen gekommenist, bzw. ob diese überhaupt noch Sinn machen.

Aus wirtschaftlichen Überlegungen heraus empfiehlt es sich, nach demErreichen einer 40% Wertgrenze keine Sanierungen mehr durchzuführen,da diese im Regelfall in keinem wirtschaftlichen Ausmaß zu einerNeuerrichtung stehen. (Zumeist liegen die Sanierungskosten bei rund70% oder mehr der Neubaukosten!)


Da Sanierungen, je weiter rechts sie auf der Zeitachse angesetzt werden, umsoteurer werden empfiehlt es sich auch, nicht bis zum letzten Moment zu zuwarten.Gebäude, welche die 40% Wertgrenze bereits erreicht, oder gar unterschrittenhaben, sollten nach Möglichkeit (und im Sinne der Wirtschaftlichkeit) mit demgeringsten vertretbaren Aufwand „Rest genutzt“ werden. Zur Vermeidung von Betriebsbeeinträchtigenden oder das Schadensausmaß durchWitterungseinflüsse an der Gebäudehüllfläche erhöhende Faktoren solltenBestandswert sichernde Maßnahmen (kostengünstig) aber jedenfalls ausgeführtwerden.


Beispiel


Interpretation: • Die Wirtschaftlichkeitsgrenze einer Generalsanierung wurde bereits deutlich

unterschritten. Daher empfehlen wir, • Grundlagenerhebungen über der tatsächlichen Bedarf und die zukünftigen

Erfordernisse zu erstellen,• ein detailliertes Sanierungskonzept in mindestens zwei Varianten („must“ und

„nice to have“) zu rechnen und• einer Restnutzung des bestehenden Gebäudes mit geringstem Mitteleinsatz

(etwa 15 Jahre) sowie einer Neubauvariante• gegenüber zu stellen.• Dies halten wir alleine deshalb für sinnvoll, da das Sanierungserfordernis im

nahezu gesamten Keller- und Sockelbereich einen massiven Mitteleinsatz erfordert und die Gefahr besteht, dass der gesamte Sanierungsaufwand gegen 75% von Neubaukosten ausmacht. Dazu kommt, dass mit einer Generalsanierung nur sehr geringe Einflussmöglichkeiten zur flächenmäßigen Bereinigung und zur Schaffung einer anforderungsgerechten Architektur gegeben sind.


3. Optimierte Nutzung aller zur Verfügung stehender Ressourcen

Oftmals gerade in Kommunalverwaltungen genannter Verhinderungsgrund zursystemischen Umsetzung von Facility Management sind:

• Zeitmangel auf Grund des laufenden Tagesgeschäfts und• Personeller Ressourcenmangel zur Aktualisierung der Ist-Stands Erfassungen.

Andererseits gibt es jedoch nur verschwindend wenig Objekte, in denen nichtMenschen wohnen oder arbeiten, also eine tägliche Beziehung zum Objekt habenund faktisch immer vor Ort sind.

Diese Ressourcen gilt es zu nutzen.


Die Hauptschwierigkeiten dabei sind:

• Mangelnde Fachkenntnis,• Unterschiedliche fachliche und menschliche Zugänge zum Thema,• Motivation und• eine geeignete Kommunikationsebene.

Mangelnde Fachkenntnis:• Um aufsetzend auf einer erstmaligen Zustandserhebung des Objekts jährliche

Begehungen mit einem schriftlichen Zustandsbericht zu verfassen, benötigt es vielmehr einen gesunden Menschenverstand und eine wache Beobachtungsgabe als intensives und interdisziplinäres Fachwissen. Drei Voraussetzungen müssen aber jedenfalls gegeben sein.


Die aktive Bereitschaft der betroffenen, einen sinnvollen und im Interesse derAllgemeinheit liegenden Prozess mit ½ - 1 Stunde pro Jahr zu unterstützen(persönliche Erfahrung – nahezu in 100% der Fälle erzielbar)

Eine einmalige Schulung des betroffenen Personenkreises, worauf zu achten istund wie Veränderungen zu bewerten sind im Zuge von zweiGebäudebegehungen (im 1.Gebäude wir vorgezeigt was wichtig ist, im 2. Gebäude füllen die Teilnehmer Bewertungsbögen aus, Schulender überzeugtsich, dass alles verstanden wurde),

Ein einfaches, klar strukturiertes und leicht verständliches Begehungsprotokoll zurInformation an den Facility Manager der Gemeinde. Bei diesem laufen dieInformationen zusammen und ermöglichen einen Selektionsprozess, wo genauProbleme zu bearbeiten sind.


Diese Vorgehensweise führt zu erheblichen Zeitersparnissen und einerdeutlich verbesserten Kontrolle mit einer massiven Qualitätssteigerung!


4. Der Facility Manager und seine internen Marketingstrategien(Transparenz für die Politik, wie rechnet sich das Ganze,...)

Facility Management hilft entscheiden mit Kosten zu senken, verursacht aber zunächst einmal selbst Kosten.

Daher ist es wichtig und entscheidend für die Implementierung von FM in einerVerwaltungsstruktur,• den Nachweis zu erbringen, dass Einsparpotenzial vorhanden ist,• dieses durch FM nachhaltig umgesetzt werden kann,• dass FM den Werterhalt der Objekte sicherstellen kann,• nach Abbau des Instandhaltungsstaus deutlich geringere Instandhaltungskosten

auftreten,• sich der Einsatz von FM auch rechnerisch darstellen lässt.

Die neugewonnene Transparenz der Darstellung stellt dabei einen zusätzlichenMehrwert dar, der sicherstellt, dass keine „Bauchentscheidungen“ mehr getroffenwerden, welche sich oftmals als nachhaltig wirksame Mehrkostenfaktorenherausstellen können.


1. Schritt:

Erfassung, welche Objekte welche Kosten verursachen

2. Schritt:

- Gebäude Quick-Check über Zustand der Objekte- den Instandhaltungsstau- das Einsparpotenzial ohne große Investitionen- das eventuelle Einsparpotenzial mit Investitionen und- Amortisationszeitraum

3. Schritt:

die Kosten für FM


Beispiel:

Die Gemeinde verfügt über 10 öffentliche Gebäude (Gemeindeamt, Volksschule, 2Kindergärten, Bauhof, 2 Feuerwehren, Freibad, Veranstaltungshalle und 1Wohngebäude)

Diese Objekte verursachen folgende Kosten: Wärmeenergie € 89.500,00 Strom € 55.310,00 Wartung/Instandhaltung € 166.000,00 SUMME € 310.810,00


Das Einsparpotenzial (auf Grundlage des Gebäude-Quick-Check) beträgt:

Einsparung Wärmeenergie € 10.740,00Einsparung Strom € 4.425,00Einsparung Wartung/Instandhaltung € 24.900,00SUMME € 40.065,00


Der erforderliche jährliche Stundenaufwand für Facility Management auf Basis 10Objekte wird mit 5 Std./Wo, also 260 Stunden angenommen.

Bei einem fiktiven Stundensatz von € 100,00 entstehen demnach AufwendungenVon Jährlich € 26.000,00. Diesen Kosten steht ein Nutzen von jährlich€ 40.000,00 gegenüber. Mit der Differenz von € 14.000,00 rechnet sich derEinsatz von Facility Management für die Gemeinde.


5. Feuchteschäden, ein zentrales Problem und die nachhaltigen Lösungen


Feuchtigkeit und die durch sie ausgelösten Folgeschäden an Bauteilen, sind einzentrales Thema für jeden, der Gebäudebestände in ihrem Zustand zu bewerten,bzw. den Wert sicher zu stellen hat.

Vor allem bei älteren Objekten ist Undichtheit des Mauerwerks zur Erde hin einimmer wiederkehrendes, aber kaum beachtetes Thema. DurchfeuchtetesSockelmauerwerk stellt jedoch nicht nur ein massives Problem für das Gebäude undseine Nutzer dar, sondern kann über einen längeren Zeitraum hinweg zurwirtschaftlichen Unrentabilität einer Gebäudesanierung führen.


Beispiel Schule:

Gebäude aus 1907, zwischenzeitlich keine relevanten Sanierungen, gesamter Kellerbereichmassiv durchfeuchtetes Mauerwerk, ursprünglich Bruchsteinmauerwerk – nachträglicheAufbringung eines Kalkputzes verschlimmerte die Situation. Kostenfaktor mittlerweile sobedeutend, dass nur mehr über eine ertragsorientierte Nutzungsänderung eine wirtschaftlicheSanierung möglich ist.


Beispiel Hallenbad:

Baujahr 1971, durchwegs nur „optisch wirksame Sanierungen“ durchgeführt, durchundichtes Becken Betonkonstruktion massiv geschädigt. Stilllegung, Abbruch undNeubau droht.


Beispiel Garagen:

Zu Wohnhausanlage gehörende 74 Garagen, massive Durchfeuchtung und ernstestatische Probleme, Notmassnahmen zur Sicherung und ehester Abriss und Neubau



Beispiel Schule:

Baujahr 1949, unzureichende und falsche Sanierungen lösen massive Feuchteschädenim gesamten Erdberührten Mauerwerksbereich aus. Dadurch Mehrkosten beianstehender Generalsanierung von rund € 600.000,00!


Beispiel Rathaus:

Baujahr 1950, Mehrfache „Fassadenschönung“ und ignorieren, dassder gesamte Sockelbereich (rd. 660 m²) massiv Feuchte geschädigt ist.Zusätzlicher Sanierungsaufwand rd. € 400.000,00!


6. Grundsätze der facilitären Planungsbegleitung

Facilitäre Planungsbegleitung stellt sicher, dass der Bauherr (Gemeinde) sowohlim umfänglichen Sanierungs- wie auch im Neubaufall genau jenes Gebäudeerhält, welches seinem Anforderungen und Erfordernissen bestmöglichentspricht, darauf geachtet wird, dass die Folgekostenentwicklung (rund 80%der Gesamtlebenszykluskosten eines Gebäudes entstehen in der Betriebsphase)möglichst gering und für die Gemeinde leistbar bleibt, genau jeneSanierungserfordernisse zur Umsetzung gelangen, welche den Werterhalt desObjektes bestmöglich sicherstellen, genau so viel Haustechnik zum Einsatzgebracht wird wie erforderlich ist, aber insgesamt so wenig wie möglich(Einflussgröße auf spätere Verbräuche + Wartung + Instandsetzung undAnlagenerneuerung) die Definition dieser Erfordernisse bereits die Grundlage fürArchitektur und Fachplaner darstellt und diese facilitären Qualitäten durchgängigüber Planung und Sanierung eingehalten werden.


Faktoren für facilitäre Planungsbegleitung• Verhältnis Gebäudelebenszyklus zu Bauteillebenszyklus• Kostenfaktor/Nutzeneffizienz Bauteillebenszyklus• Beispiele für Lebenszyklus-Darstellung


Verhältnis Gebäudelebenszyklus zu BauteillebenszyklusDie jeweilige Bauteillebensdauer einzelner Elemente ist kürzer anzunehmen als der Gebäudelebenszyklus.

Daher kann es für die Gesamtkostenbilanz eines Gebäudes (und damit in Zusammenhang mit dessen Wirtschaftlichkeit) von entscheidender Bedeutung sein, wie langlebig zum Einsatz gebrachte Elemente sind.


Kostenfaktor/Nutzeneffizienz Bauteillebenszyklus

Folgende Faktoren entscheiden über die Wirtschaftlichkeiteiner Planung mit:

• Anschaffungspreis• Direkter Energieverbrauch• Indirekter Energieverbrauch (welche klimatischen Verhältnisse

löse ich aus und muss ich mit anderen Bauteilen dagegen wirken?)• Wartung- und Instandhaltung• Instandsetzung• Lebensdauer/Nachrüstkosten


Daher empfehlen wir, für bevorstehende Planungsaufträge den Planer zubeauftragen, für die wesentlichsten Elemente eine tabellarische Gegenüberstellungverschiedener Varianten mit dem oben aufgeführten Effizienznachweis zu belegen.Diese Aufgabe ist für den Planer mit geringstem Mehraufwand (Ausfüllen derTabelle) verbunden, da er über die entsprechenden Daten ohnedies verfügen muss,um eine Detailplanung liefern zu können.


Beispiel für eine Bewertungsmatrix durch den Fachplaner

Sinn macht es zudem, den Fachplaner zu verpflichten, die (erstmalig) aus dieserSichtweise erhobenen Fakten in einem kurzen Statement zu argumentieren, bzw. dieVorteile/Nachteile der einzelnen Varianten aus seiner Erfahrung dar zu legen.

LZ Gebäude 60 Jahre

Bauteil/Anlage Anschaffung dir. BK indir. BK in €/A W+I Instandsetz. In €/A Lebensd. i. J. Faktor Summe

A 140.000 23.400,00 7.000 8.500,00 2.000,00 22,00 3,00 2.880.000,00

A/a 150.000 28.000,00 0 5.300 2.000,00 24 3 2.630.000,00

A/b 180.000 25.000,00 0 7.200,00 3.000,00 30,00 2,00 2.472.000,00


Mit dieser Vorgehensweise entstehen:

• Objekte, die dem viel strapazierten Begriff von der „besonderen Qualität“ sehr nahe kommen,

• Bewertbare Gesamtprojekte,• Kalkulatorisch verwertbare Grundlagen für eine Langzeit-Betreuung,• Verkaufsargumente und• Eine Kalkulationssicherheit, die dem Mitbewerb „einen Schritt voraus“ ist


Beispiel:Sinnhaftigkeit der Berücksichtigung facilitärer/ betriebswirtschaftlicher Ansätze

Im BAB HKLS Büro findet sich in der Ausstattungsbeschreibung zum ThemaLeuchten und Lampen folgender Text:

Leuchten und Lampen:

Kunststoffwannen von Leuchten müssen antistatisch behandelt sein, um dieVerschmutzung durch Staubablagerung zu vermeiden. Sie müssen formbeständigsein und dürfen bei der betriebsmäßigen Erwärmung keine störenden Geräuscheverursachen. Ersatzteile wie Raster, Spiegel und Wannen müssen mindestens 10Jahre nach Auftragserteilung nachlieferbar sein.


Nicht geregelt sind jedoch folgende Faktoren:

• Limitierte Anzahl der verschiedenen Leuchtmittel• Mindestlebensdauer der verwendeten Leuchtmittel• Zeitaufwand für einen späteren Leuchtmitteltausch

Diese Einflussgrößen scheinen zum gegenwärtigen Zeitpunkt vonuntergeordneter Bedeutung, mit nachfolgendem Rechenbeispiel soll derVersuch gemacht werden, das Bewusstsein für „versteckte“ Kostenfaktoren zuschärfen.


Annahmen:

- Anzahl der Leuchtmittel im Gebäude 1000

- Gebäudelebenszyklus in Jahren 50

- Tägliche (mittlere) Brenndauer in Stunden 8

- Einsatz in tagen/Jahr 360


Folgende Faktoren sind weiters relevant: • Durchschnittliche Lebenserwartung des Leuchtmittels:• entweder Std. 12.000• oder Std. 4.000• Mittlerer Zeitaufwand für Leuchtentausch

(gerechnet bei einer größeren Anzahl inklusive Vorbereitung und Wegzeiten)

• entweder Min. 10• oder Min. 4• Kostenfaktor angenommen € 30,00 pro Std.


Langlebiges Leuchtmittel, einfacher TauschTauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – 12.000 x 4 min. = 800 Stunden x € 30,00 = € 24.000,00

Langlebiges Leuchtmittel, aufwändiger TauschTauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – 12.000 x 10 min. = 2000 Std. x € 30,00= € 60.000,00

Leuchtmittel mit geringerer Lebensdauer, einfacher TauschTauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – 36.000 x 4 min. = 2.400 Std. x € 30,00 = € 72.000,00

Leuchtmittel mit geringerer Lebensdauer, aufwändiger TauschTauschzyklen pro Gebäudelebenszyklus – 36.000 x 10 min. = 6.000 Std. x € 30,00= € 180.000,00


Daraus ergibt sich eine Kostenspreizung über die Betriebsdauer vonbis zu 750%, bzw. ein Einsparpotenzial von bis zu € 156.000,00!

• Dieses Beispiel wurde gewählt, weil es • leicht nachvollziehbar• leicht rechenbar und

neben dem wirtschaftlichen Aspekt auch einen greifbaren umweltpolitischen(und daher auch gut vermarktbaren) Aspekt beinhaltet.


Speziell im haustechnischen Bereich finden sich bei näherer Betrachtungjedoch unzählige weitere lohnende Beispiele.

Aus facilitärer Sicht lohnt es daher allemal, das Wissen und dieMarktkenntnis der Fachplaner zu bemühen, um über beispielhafteVergleichsrechnungen zu einem optimierten wirtschaftlichenGesamtergebnis zu gelangen!


7. Aufbau und Implementierung von kommunalem Facility Management


Wichtigste Entscheidungsgrundlagen für die Einführung von FacilityManagement in einer Kommunalstruktur sind die Faktoren Kostenreduktionund Entscheidungssicherheit.

Daher ist es besonders wichtig, den Entscheidungsträgern vor Augen zu führen, dassFacility Management kein unnützer und teurer Mehrkostenfaktor ist sondern sichtatsächlich rechnet, endlich jene Transparenz für die Entscheidergremien bringt, diediesen die Sicherheit gibt, keine Fehlentscheidungen treffen zu können, den Wert derObjekte nachhaltig sicherstellt und letztendlich auch positive Umwelteinflüsse nach Sich zieht (weniger Verbrauch = weniger die Umwelt belastendes CO²,…)


Das Land Kärnten unterstützt die Gemeindeverwaltungen durch Einführung vonflächendeckendem kommunalem Facility Management und ist daher auch massivwirksam auf das Bewusstsein der Kommunalpolitiker und deren Einstellung zu FM.

Wichtig am FM ist vor allem zu vermitteln, dass es sich dabei nicht um ein Projekt, alsoein zeitlich begrenztes Unternehmen, das unternommen wird, um ein einmaliges Produkt, eine Dienstleistung oder ein Ergebnis zu erzeugen handelt. Vielmehr ist kommunales Facility Management eine fortwährende interdisziplinäreLeistungserbringung, welche sicherstellt, dass Allgemeingut (öffentliche Gebäude und die für deren Errichtung und Erhaltung aufgewendeten Mittel) Wert erhaltend undWert steigernd verwaltet und kosteneffizientest verwaltet und betrieben wird.


Dazu braucht es• das nötige Grundlagenwissen,• die erforderlichen Zeitressourcen und• vor allem entsprechendes Engagement


Diese Faktoren müssen den Entscheidungsträgern bewusst gemachtwerden, denn nur mit diesem Wissen kann FM nachhaltig eingeführtwerden. FM trotz Kenntnis dieser Fakten nicht fix zu verankern wäre demnachnicht nur unklug, sondern auch ein fahrlässiger Umgang mit öffentlichemGut.

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