Matthias Nllke . Miete und Nebenkosten

Miete und Nebenkosten Keine Frage offen

Matthias Nllke

Haufe Mediengruppe

Freiburg . Serlin . Mnchen

Bibliographische Information der Deutschen Bibliothek

Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet ber hup://dnb.ddb.de abrutbar.

ISBN: 978-3-448-08723-9 Bestell-Nr.0639O-0001

1. Auflage 2 008

2008, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG Niederlassung Mnchen Redaktionsanschrift: Postfach: Hausanschrift: Telefon: Telefax: Intemet: E-Mail:

82142 PlanegglMnchen Fraunhoferstrae 5, 82152 PlanegglMnchen (0 89)8 9517-0 (0 89)8 9517-2 90 www.haufe.de online@haufe.de

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Produktion: Lektorat: Umschlag: Druck:

brctzinger : medien.service, Karlsruhe Sylvia Isensee, Kln Kienle gestaltet, Stuttgart Koclblin-Fortuna-Druck GmbH & Co. KG, Baden-Baden

Vorwort Ihnen flattert eine Mieterhhung ins Haus oder Ihr Vennieter kndigt Ihnen an, dass er einen Fahrstuhl einbauen lassen will. Die Bauarbeiten beginnen nchsten Monat, es knnte ein bissehen lauter werden. Wissen Sie, wie Sie darauf reagieren sollen?

Wer zur Miete wohnt, fr den tauchen immer wieder neue Fragen auf: Darf ich mir einen Hund anschaffen, auch wenn in meinem Mietvertrag nichts darber zu lesen ist? Darf ich weniger Miete bezahlen, wenn die Heizung ausfallt? Und wie ist das, wenn ich mit jemandem zusammenziehen mchte: Muss ich meinen Vermieter um Erlaubnis fragen und kann er deswegen die Miete anheben?

Groe Unsicherheit herrscht auch beim Thema Nebenkosten: Bis wann muss der Vermieter abrechnen? Und was passiert, wenn er die Frist berschreitet? Welche Nebenkosten darf mein Vermieter mir berhaupt berechnen? Und was muss ich genau tun, wenn ich mit der Abrechnung nicht einverstanden bin?

Das alles sind Fragen, auf die man als Mieter gerne eine schnelle, unkomplizierte Antwort haben mchte. Genau diese Aufgabe soll dieses Buch erfllen. Auf typische Fragen zur Miete und zu den Nebenkosten gibt es Antwort. So kurz und knapp - und so verstndlich wie mglich. bersichtlich auf einer Doppelseite zusammengefasst, mit vielen Tipps, Erklrungen und Informationen, die Ihnen weiterhelfen sollen.

Nun ist das Mietrecht eine sehr komplizierte Materie. Nicht einmal Experten knnen immer vorhersehen, wie ein Gericht entscheiden wird. Daher habe ich mich bemht, Ihnen Hinweise zu geben, womit Sie im Nonnalfall rechnen knnen.

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Dieses Buch kann keine Rechtsberatung ersetzen. Aber es kann Ihnen sagen, wann es sich lohnt, eine Mieterberatung aufzusuchen oder sich an einen Experten zu wenden, der sich dann um die Details kmmert. In manchen Fllen ist es auch dringend geboten, einen Anwalt einzuschalten. auch wenn es erst einmal Geld kostet. Aber es kann Ihnen helfen, sehr viel mehr Geld zu sparen oder den Verlust von sehr viel mehr Geld zu vermei den.

Schlielich will dieses Buch Ihnen auch Mut macheil. Als Mie ter sind Sie gar nicht so hilflos , wie viele meinen. Im Gegen teil, wenn Sie Ihre Rechte kennen und frhzeitig das Richtige tun, haben Sie eine auerordentlich starke Position. Wenn die ses Buch dazu beitragen kann, Sie in Mietfragen sicherer und selbstbewusster zu machen, hat es seinen Zweck erfllt.

Mnchen, Februar 2008 Dr. Matthias Nllke

Inhalt

Vor.vort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Abkrzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Kapitell Die Mietzahlung

Wann muss ich meine Miete zahlen? ....................... 16 Kann der Vermieter von mir eine Einzugsermchtigung verlangen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Darf der Vermieter einen Aufschlag berechnen, wenn ich die Miete nicht rechtzeitig bezahle? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Zu spt gezahlt - kann mich der Vermieter abmahnen? . . . . . . 22 Ich bin in Zahlungsschwierigkeiten -kann mir der Vermieter fristlos kndigen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Zahlungsengpass - wie soll ich mich verhalten? . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Meine Wohnung hat einen Mangel - darf ich weniger Miete zahlen? ....................... ........................ ...................... 28 Ich will die Miete mindern - wie gehe ich vor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Was sind typische Mngel, die mich berechtigen die Miete zu mindern? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Wie stark darf ich die Miete mindern? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Gibt es Quoten, an denen ich mich orientieren kann? . . . . . . . . . 36 Kann mir der Vermieter kndigen, wenn ich unberechtigt die Miete mindere? ............... ....................... ...................... 38 Darf ich Teile der Miete einbehalten, um Druck auf meinen Vermieter auszuben? ...................... ...................... 40 Meine Wohnung ist berteuert - wie kann ich mich wehren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

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Inhalt

Kapitel 2 Die Mieterhhung

Welche Arten von Mieterhhung gibt es? ............. ............. 46 Wann kann mein Vermieter die Miete erhhen? . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Wie stark druf die Miete steigen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Hat mein Vermieter einen Formfehler gemacht? . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Was ist die ortsbliche Vergleichsmiete? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Kann ich der Erhhung auf die Vergleichsmiete meine Zustimmung verweigern? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Lohnt sich fr mich eine einvernehmliche Vereinbarung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Kann ich eine einvernehmliche Vereinbarung noch widerrufen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Mieterhhung wegen Modernisierung - muss ich sie hinnehmen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Wie luft eine Mieterhhung wegen Modernisierung ab? . . . 64 Kann mein Vermieter wegen gestiegener Nebenkosten die Miete erhhen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Ich kann mir die neue Miete nicht leisten - kann ich die Erhhung stoppen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

Kapitel 3 Die Nebenkosten

Was sind Nebenkosten? ................. ....................... ............. 72 Welche Nebenkosten muss ich tragen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Welche Nebenkostenarten gibt es? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Kann der Vermieter neue Nebenkosten auf mich umlegen? 78 Wie regelmig mssen Nebenkosten anfallen? . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Was bedeutet der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? . . . . . . . 82 Was muss ich bei einer Nebenkostenpauschale beachten? . . 84

Inhalt

Was muss ich bei einer Vorauszahlung der Nebenkosten beachten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Muss ich fr Einrichtungen bezahlen, die ich gar nicht nutze? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Muss ich jeden Verteilerschlssel akzeptieren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Knnen Sie den Vermieter zwingen, verbrauchsabhngig abzurechnen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

Kapitel 4 Die Abrechnung der Nebenkosten

Ist meine Abrechnung formal in Ordnung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Bis wann muss der Vermieter abrechnen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Worauf muss ich bei den Verbrauchskosten achten? . . . . . . . . . 100 Wie muss mein Vermieter die Heizkosten abrechnen? . . . . . . 102 Was ist eine verbrauchsabhngige Abrechnung der Heizkosten? . ....................... ........................ .................... . Wofr bezahle ich eigentlich den Hausmeister? ............... . Welche Positionen sollte ich sonst noch genauer prfen? . Wie lange darf ich die Abrechnung berprfen? .............. . Lohnt es sich, die Belege einzusehen? ......... .................... . Ich bin mit der Abrechnung nicht einverstanden -

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was muss ich tun? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet? . . . 116 Wer rechnet nach einem Vermieterwechsel ab? . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

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Inhalt

Kapitel 5 Die Kndigung

Wann kann mir der Vermieter kndigen? ................ . 122 Welche formalen Anforderungen sind zu beachten? . 124 Was ist eine ordentliche Kndigung? ................... . 126 Welche Sonderkndigungsrechte stehen mir zu? . . . . . . 128 Druf ich fristlos kndigen? . . . . . . . . . . . . . . ......................... 130 Was geschieht, wenn meine fristlose Kndigung unberechtigt ist? . . . . . . ....................... .......................... 132 Kann ich die Kndigungsfrist abkrzen, wenn ich drei Nachmieter stelle? . . . ....................... .......................... 134 Unter welchen Bedingungen kann mir der Vermieter fristlos kndigen? . . . . ....................... .......................... 136 Ich bewohne eine Einliegerwohnung - kann mir der Vermieter grundlos kndigen? . . . . . . . . .......................... 138 Wie lege ich Widerspruch ein? . . . . . . . .......................... 140 Wie kann ich mich gegen eine Eigenbedrufskndigung wehren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................... .......................... 142 Wie kann ich eine Verwertungskndigung verhindern? 144 Worauf muss ich bei einem Mietauftsungsvertrag achten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................... ......................... 146 Was geschieht, wenn ich trotz Kndigung wohnen bleibe? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................... ......................... 148

Kapitel 6 Meine Rechte und Pflichten als Mieter Druf ich ein Haustier halten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Wann muss ich mein Haustier wieder abschaffen? . 154 Muss ich mich an die Hausordnung halten? . . . . . . . . . . . . 156 Druf ich in meiner Wohnung musizieren? . . . . . . . . . . . . . . . 158

Inhalt

Darf der Vermieter unangemeldete Kontrollbesuche durchfhren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 Darf der Vermieter einen Nachschlssel behalten? ........... . Was muss ich veranlassen, wenn ich lnger abwesend bin? ..................... ........................ .................... . Darf ich untervermieten? ..... ....................... .................... . Darf ich mit meinem Freund zusammenziehen? Kann der Vermieter durch individuelle Vereinbarungen

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die Mieterrechte unterlaufen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

Kapitel 7 Wenn ich wieder ausziehe

Muss ich renovieren? .......... ........................ .................... . Was gehrt zu den Schnheitsreparaturen? . .................... . Worauf muss ich bei der Rckgabe achten? Wie sollte die Rckgabe ablaufen? .............. .................... . Was geschieht, wenn meine Wohnung in keinem guten Zustand ist? .. ....................... ........................ ................... . Womit muss ich rechnen, wenn die Schlssel nicht vollzhlig sind? ..................... ....................... ................... . Wann bekomme ich meine Kaution zurck? . .................. .

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Was druf mir mein Vermieter von der Kaution abziehen? . 188

Stichwortverzeichnis ............... ....................... .................. . 190

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Abk rzu ngsverzeichnis Abs. AG Az. BayOLG BGB BGH GE HeizKV KG LG MM NJW NJW-RR NZM OLG RE SIGB WuM ZMR ZPO

Absatz Amtsgericht Aktenzeichen Bayerisches Oberlandesgericht Brgerliches Gesetzbuch Bundesgerichtshof Zeitschrift Grundeigentum Heizkosten verordn u n g Kammergericht Landgericht Zeitschrift Mieter-Magazin Zeitschrift Neue Juristische Wochenschrift NJW-Rechtsprechungs*Report Neue Zeitschrift fr Miet- und Wohnungsrecht Oberlandesgericht Rechtsentscheid Strafgesetzbuch Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht Zeitschrift fr Miet- und Raumrecht Zivilprozessordnung

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Am Anfang steht die Mietzahlung. Denn im Kern geht es bei Ihrem Mietverhltnis genau darum: Der Vermieter stellt die Wohnung zu Verfgung, Sie bezahlen dafr Ihre Miete. Doch bis wann mssen Sie eigentlich Ihre Miete bezahlen? Kann Ihnen der Vermieter eine Strafgebhr aufbrummen, wenn das Geld nicht rechtzeitig bei ihm eingeht? Und welche Mglichkeiten haben Sie, wenn die Wohnung einen Mangel hat? Drfen Sie dann weniger zahlen? Die wichtigsten Informationen zum Thema Mietzahlung und Mietmindenmg finden Sie auf den folgenden Seiten.

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Wann muss ich meine Miete bezahlen?

Eine der wichtigsten Pflichten, die Sie als Mieter haben: Sie mssen rechtzeitig Ihre Miete begleichen. Was rechtzeitig bedeutet, das stcht in aller Regel in Ihrem Mietvertrag. Die meistcn Vcrtdigc sehen vor, dass Sie den Betrag im Voraus bezahlen mssen und dass cr sptestens am dritten Werktag des betreffenden Monats bei Ihrem Vcnnictcr auf dem Konto sein muss.

Es gibt aber auch Ycrtragsklauscln. die sind nicht so klar formuliert. Oder Ihr Vertrag schweigt sich zu diesem Thema aus. In solchen Fllen greift die gesetzliche Regelung. Und die sieht vor, dass die Miete sptestens bis zum dritten Werktag des betreffenden Monats zu entrichten ist ( 556b Abs. 1 BGB).

Der 1. Mai fllt auf einen Worin besteht der Unterschied? Im ersten Fall mssen Sie dafr sorgen, dass die Miete am Stichtag bei Ihrem Vennieter eingeht. Sie mssen also drei, vier Tage vorher den Betrag anweisen. Im zweiten Fall gengt es, wenn das Geld am Stichtag von [hrem Konto abgebucht wird, Sie also die Miete bezahlen.

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Donnerstag. Da es sich um einen gesetzlichen Feiertag handelt, wird der nicht mitgezhlt. Freitag, der 2.5. ist der erste Werktag des Monats. Samstag und Sonntag werden nicht geZhlt. Montag ist der zweite Werktag, Dienstag, der 6.5. ist der dritte Werktag, an dem die Miete fr den Mai fallig ist

Die Mietzahlung

Und wenn sich die Bank ungewhnlich viel Zeit lsst?

Geht das Geld zu spt bei Ihrem Vermieter ein, kommt es darauf an, ob Sie dafr verantwortlich sind. Haben Sie das Geld rechtzeitig angewiesen (z.B. drei Werktage vorher), trifft Sie keine Schuld. Sie geraten nicht in Verzug ( 286 Abs. 4 BGB), Ihr Vermieter kann keine weiteren Ansprche gegen Sie geltend machen.

Voraussetzung ist aber, dass die versptete Gutschrift auf dem Vermieterkonto fr Sie nicht absehbar war. Wenn berweisungen von Ihrem Konto immer etwas lnger brauchen, dann mssen Sie das bercksichtigen, also frher berweisen. Auch knnen Sie sich nicht darauf berufen, die Bank sei ja schuld, wenn Ihre Zahlungen immer wieder versptet bei Ihrem Vermieter eingehen.

Ist meine Miete erst am Monatsende follig?

Unter bestimmten Voraussetzungen mssen Sie die Miete erst am Monatsende bezahlen. Nmlich:

wenn das so in Ihrem Mietvertrag steht,

wenn Ihr Mietvertrag vor dem 1.9.200 I abgeschlossen wurde und er keine Klausel enthlt, die Sie verpflichtet, am Monatsanfang zu zahlen,

wenn Sie schon lnger Ihre Miete zum Monatsende bezahlen, ohne dass Ihr Vermieter das beanstandet hat.

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Kann der Vermieter von mir eine Einzugsermchtigung verlangen?

Viele Vermieter mchten, dass ihr Mieter ihnen eine Einzugsermchtigung erteilt. Dann knnen sie selbst die fallige Miete von seinem Konto abbuchen. Doch darf Ihr Vermieter das berhaupt? Oder knnen Sie sich dagegen wehren?

Die Antwort lautet: Mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag kann Ihr Vermieter Sie durchaus verpflichten, ihm fr die Dauer des Mietverhltnisses eine Einzugsermchtigung zu erteilen (BGH, WuM 1996, S. 205).

Das heit jedoch umgekehrt: Ohne eine solche Klausel bleibt es [hen berlassen, ob Sie eine Ermchtigung erteilen oder nicht. Und eine bestehende Einzugsermchtigung knnen Sie ohne Angabe von Grnden wieder zurckziehen. In diesem Fall mssen Sie natrlich selbst dafr sorgen, dass die Miete rechtzeitig berwiesen wird.

Wozu berechtigt eine Einzugsermchtigung?

Eine Einzugsermchtigung ist kein Freibrief, nach Belieben auf Ihr Konto zuzugreifen. Ihr Vermieter darf nur solche Zahlungen abbuchen, ber die Sie Bescheid wissen. Bei Ihrer Miete drfte das ja wohl der Fall sein. Und bevor der Vermieter eine Umlage oder eine Naehz.1.hlung bei den Nebenkosten abbucht, muss er Sie darber infonnieren.

Die Mietzahlung

Wenn Sie mit dieser Umlage oder Nachzahlung nicht einverstanden sind, dann teilen Sie Ihrem Vermieter das mit. Sie verfahren ebenso, wenn Sie die Miete mindern oder zurckbehalten wollen (vgl. S. 30 f., 40 f.). Der Vermieter darf dann nur die von Ihnen freigegebene Summe abbuchen. Hlt er sich nicht daran, informieren Sie Ihre Bank und lassen die Zahlung einfach zurckbuchen. Dafr haben Sie ungefahr sechs Wochen Zeit. Die Gebhren fr die Rckbuchung (bis zu 10 Euro) trgt der Vermieter.

Kann ich die Ermchtigung noch widerrufen?

Sogar wenn eine Einzugsermchtigung vertraglich vereinbart wurde, knnen Sie diese widerrufen - unter der Voraussetzung, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Eine einmalige Fehlbuchung reicht da nicht unbedingt aus. Aber nach einer Fehlbuchung sollten Sie Ihren Vermieter darauf hinweisen, dass Sie Ihre Einzugsermchtigung zurckziehen, wenn das noch einmal vorkommt. Und das knnen Sie dann auch tun.

Wenn Sie eine Einzugsermchtigung erteilt haben, dann sollten Sie die Abbuchungen aufmerksam verfolgen und umgehend reagieren, wenn Ihr Vermieter schon mal eine Umlage abbucht, ber die er Sie noch gar nicht informiert hat.

10 Dauerauftrag muss nicht erteilt werden . . Ihr Vermieter kann Sie nicht verpflichten, einen Dauer

auftrag zu erteilen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam [LG Kln, WuM 1 990, 5. 380). Im Unterschied zur Einzugsermchtigung knnen Sie eine einmal erfolgte Zahlung nicht mehr rckgngig machen. Einen Dauerauftrag drfen Sie ohne Weiteres wieder kndigen.

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arf der Vermieter einen Aufschlag berechnen. wenn ich die Miete nicht rechtzeitig bezahle?

Als Mieter mssen Sie Ihre Miete rechtzeitig bezahlen. Tun Sie das nicht, dann gcmten Sie in Verzug und Ihr Vermieter hat Anspruch auf Schadenersatz. So hat cr die Mglichkeit, Ihnen nach 2888GB so genannte Verzugszinsen zu berechnen, ohne das anzukndigen oder Sie zu mahnen. In gravierenden Fllen knnen noch weitere Anspruche auf Sie zukommen.

Wie berechnen sich Ihre Verzugszinsen?

W Der Basiszinssatz liegt aktuell bei 3,32 Prozent

An Verzugszinsen mssten Sie demnach 8,32 Prozent bezahlen. Pro Tag sind das etwa 0,023 Prozent Bei einer Miete von 500 Euro gerade einmal 11,40 Cent pro Tag.

Im Unterschied zu anderen Rechnungen, bei denen Sie erst dreiig Tage nach Erhalt in Verzug geraten. zhlt bei der Miete jeder Tag, den Sie zu spt zahlen (vgl. S. 16 f.). Dafur kann Ihnen der Vermieter Verzugszinsen in Rechnung stellen, die sich folgendenna-

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Ben berechnen: Es gibt den so genannten Basiszinssatz, den die Deutsche Bundesbank fuf jedes halbe Jahr neu berechnet und bekannt gibt (www.bundesbank.de). lhre Verzugszinsen liegen flinf Prozentpunkte ber diesem Basiszinssatz.

Die Mietzahlung

Uberziehungszinsen

Gert das Konto Ihres Vermieters inS Minus, weil Sie nicht rechtzeitig berwiesen haben, kann er Ihnen auch die berzie hungszinsen berechnen. Und die sind im Allgemeinen wesent lich hher als die Verzugszinsen (sie liegen derzeit zwischen 12 und 18 Prozent). Allerdings muss Ihr Vermieter im Einzelnen darlegen, dass ihm diese Kosten tatschlich entstanden sind. Ein bloer Hinweis auf die Hhe der berziehungszinsen bei seinem Geldinstitut gengt nicht.

Sumniszuschlge. Mahngebhren. Anwaltskosten

Manche Vermieter drohen mit Sumniszuschlgen, Mahn und Bearbeitungsgebhren, sobald Sie Ihre Miete auch nur einen Tag zu spt berweisen. Hier muss man sorgfltig unterscheiden: Ihr Vennieter kann nicht eigene Sumniszuschlge oder Phantasiegebhren von Ihnen fordern. Was aber durchaus mglich ist: Ab der zweiten Mahnung kann er von Ihnen eine pauschale Mahngebhr verlangen, die sich zwischen 3 und 15 Euro bewegt. Die erste Mahnung ist im Allgemeinen kostenfrei, auch wenn der Vermieter gleich seinen Anwalt einschaltet.

Muss der Vermieter die Mietrckstnde gerichtlich einklagen, kommen auf Sie erhebliche Kosten zu: Gerichtskosten und Anwaltskosten. Natrlich unter der Voraussetzung, dass Ihr Vermieter Recht bekommt.

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Zu spt gezahlt - kann mich der Vermieter abmahnen?

Eine bse bcrmschung: Da berweisen Sie einmal zu spt Ihre Miete, und schon flattert Ihnen eine Abmahnung Ihres Vermieters ins Haus. Darin werden Sie darauf hingewiesen, dass die pnktliche Zahlung der Miete zu Ihren Hauptpflichtcn gehrt und Ihnen fristlos gekndigt werden kann, wenn Sie in Zukunft Ihre Miete nicht rechtzeitig begleichen.

Warum mahnt Sie Ihr Vermieter ab?

Versptete M.ictz..1.hlungcn sind ein vertragswidriges Verhalten. Daher kann Ihr Vcnnictcr Ihnen durchaus eine AbmahDung schicken, mit der cr Sie darauf aufmerksam macht und mit der Kndigung droht, wenn Sie Ihr Verhalten fortsetzen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter Sie vor die Tr setzen kann, wenn Sie zwei- oder dreimal unpnktlich die Miete berweisen. Im Grunde kommt dann eine solche Abmahnung zu friih.

Und doch erfllt sie ihre Funktion: Einmal ist sie eine Art Warnschuss an Ihre Adresse. Ihr Vermieter mchte, dass Sie merken: Er kontrolliert sehr genau den Eingang der Miete. Also, zahlen Sie in Zukunft rechtzeitig. Dann aber will sich Ihr Vermieter auch absichern. Wrde er Ihre versptete Zahlung kommentarlos hinnehmen, wrde er dam seine eigene Position schwchen. Sie knnten ja annehmen, dass es schon in Ordnung sei, die Miete ein wenig zu strecken.

Die Mietzahlung

Ihr Vermieter baut also vor. Er schreibt Ihnen sicherheitshalber eine Abmahnung. Wenn Sie weiterhin unpnktlich zahlen, wird er Sie schneller wieder los, als wenn er darber hinwegginge. Dabei sollten Sie wissen: Ganz so schnell wird er Sie nicht los (vgl. S. 24 f.).

Knnen Sie der Abmahnung widersprechen?

Haben Sie die versptete Zahlung nicht zu verantworten oder beruht das Ganze auf einem Missverstndnis, sollten Sie der Abmahnung widersprechen und den Sachverhalt richtigstelIen. Aber nur dann. Sie gewinnen nmlich gar nichts, wenn Sie mit irgendwelchen fadenscheinigen Argumenten oder faulen Ausreden daherkommen. Im Gegenteil, damit sorgen Sie nur dafr, dass bei Ihrem Vermieter erst recht die Warn lampen angehen.

I U Schreiben an den Vermieter Schreiben Sie Ihrem Vermieter oder sprechen Sie ihn direkt an. Sie knnen durchaus erklren, dass Ihnen da ein Fehleu: oder ein .Missgeschick unterlaufen ist. Und wenn Sie sich dafr entschuldigen, wirkt das entwaffnend. Dadurch stel len Sie das Vertrauen weit eher wieder her, als wenn Sie sich irgendwie herausreden.

Ganz anders liegt der Fall, wellll Sie mit Ihrer Miete bereits hufiger in Verzug geraten sind. Bekommen Sie dann eine Abmahnung und zahlen Sie wiederum zu spt, kann der Vennieter Ihnen fristlos kndigen, urteilt der Bundesgerichtshof (Az. vrn ZR 364/04). Denn Sie htten sein Vertrauen in eine pnktliche Zahlungsweise wiederherstellen mssen. Stattdessen lassen Sie erkennen, dass Sie Ihr vertragswidriges Verhalten fortsetzen werden.

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ch bin in Zahlungsschwierigkeiten - kann mir der Vermieter fristlos kndigen?

Knnen Sie Ihre Miete nicht mehr bezahlen. droht Ihnen die Kndigung. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie unverschuldet in diese Lage gemten sind (z.B. weil Sie nicht an Ihr Geld kommen oder Ihren Arbeitsplatz verloren haben). bersteigen Ihre Mietschulden eine kritische Grenze, kann Ihnen der Vermieter fristlos kndigen. Dazu muss cr Sie nicht einmal vorher abmahncn.

Die kritische Grenze

Mageblich ist 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hier ist festgelegt, bei welchem Zahlungsrckstand der Vcnnictcr fristlos kndigen kann. Nmlich:

entweder befinden Sie sich in zwei aufeinander folgenden Monaten mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Ver LUg;

oder Sie sind ber einen Zeitraum. der sich ber mehr als zwei Monate erstreckt, mit einem Betrag im Rckstand, dcr die Miete fr zwei Monate erreicht.

Mit dcm nicht unerheblichen Teil der Miete ist ein Betrag gemeint, der eine Monatsmiete bersteigt. Anders gesagt: Solange Sie es so einrichten, dass Sie in zwei aufeinander folgenden Monaten immer nur mit einer Monatsrniete im Rckstand

Die Mietzahlung

bleiben, kann Ihnen der Vermieter nicht nach dem erwhnten Paragrafen kndigen.

Und doch ist es riskant,an dieser Marke entlangzulavieren. Denn der Vermieter kann sich auch auf 543 Abs. I berufen. Der erlaubt ihm die auerordentliche fristlose Kndigung aus einem wichtigen Grund. Und der liegt vor, wenn Ihrem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhltnisses nicht zugemutet werden kann, etwa weil Sie Ihre Miete ber einen lngeren Zeitraum immer wieder versptet oder unvollstndig bezahlen. Solche Formulierungen lassen sehr viel Spielraum. Aber bekommen Sie eine Abmahnung und setzen Sie Ihr Spielchen fort, kann die fristlose Kndigung durchaus Erfolg haben (vgl. S. 22 f.).

Ein Rettungsanker mit Tcken: Die Nachzahlung

Allerdings knnen Sie die fristlose Kndigung mit einem finanziellen Kraftakt noch rckgngig machen. Nmlich wenn es Ihnen gelingt, auf einen Schlag smtliche Mietrckstnde zu begleichen, die bis dahin aufgelaufen sind. Oder wenn Sie die verbindliche Zusicherung haben, dass das Sozialamt diese Kosten bernimmt.

Diese Nachzahlung mssen Sie sptestens zwei Monate nach Zustellung der Rumungsklage leisten. Sie betrifft nicht allein die Miete, sondern auch alle anderen Kosten wie Zinsen oder Anwalts- und Gerichtskosten. Diese Mglichkeit drfen Sie aber nur in Anspruch nehmen. wenn Sie das nicht bereits in den vergangenen zwei Jahren getan haben.

Der grte Haken bei der Sache ist jedoch, dass dieser Befreiungsschlag eine ordentliche Kndigung nicht auer Kraft setzt. Daher sprechen viele Vermieter zustzlich noch eine ordentliche Kndigung aus. Sptestens nach Ablauf der Kndigungsfrist mssten Sie dann ausziehen.

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Zahlungsengpass - wie soll ich mich verhalten?

Vcnnictcr werden nervs, wenn sich abzeichnet. dass ihr Mieter in finanziellen Schwierigkeiten steckt. Fr sie gibt es kaum etwas Bedrohlicheres, als dass cr zahlungsunfahig werden knnte. Umso behutsamer sollten Sie bei einem Zahlungsengpass vorgehen.

Treffen Sie eine Stundungsvereinbarung

Eine mgliche Lsung: Sie legen die Karten auf den Tisch und erklren Ihrem Vermieter, dass es bei Ihnen momentan finanziell etwas knapp ist. Sie bitten ibn, dass cr Ihnen die Miete stundet, Sie also zu einem spteren Termin zahlen drfen. Damit die Sache Erfolg hat, sollten Sie an drei Dinge denken:

Machen Sie ihm ein mglichst konkretes Angebot (z.B.: tu drei Monaten kann ich die ausstehende Miete aufbringen. Ich zahle in drei Raten).

Bieten Sie ihm etwas zum Ausgleich an: Das kann eine Zinszahlung sein, Sie knnen ihm aber auch in irgendeiner Angelegenheit entgegenkommen, die fr ihn von Bedeutung ist.

Vertrauen ist am wichtigsten: Ihr Vennieter sollte nachvollziehen knnen, warum Sie jetzt Zahlungsprobleme haben, aber zu dem vereinbarten Zeitpunkt zahlen knnen (z_B_ weil Sie dann wieder Arbeit haben oder jemand rlir [hrcn Unterhalt aufkommt)_

Die Mietzahlung

I U Inhalt der Stundung,vereinbarung Das gehrt in Ihre Stundungsvereinbarung: Welche Zah

lungen werden gestundet? Wann werden sie zurckgezahlt? Zu welchen Bedingungen? Was geschieht, wenn die Zahlung nicht fristgerecht erfolgt? Selbstverstndlich kann der Vermieter die Betrge, die er Ihnen gestundet hat, nicht aufrechnen, um Ihnen fristlos zu kndigen. Das ist aber mglich, wenn Sie die Rckzahlungsfrist berschreiten.

So verhandeln Sie richtig

Manche Mieter sind bestrebt, ihren Vermieter zu beruhigen. Daher stellen sie ihre finanzielle Situation besser dar, als sie ist. Das ist jedoch oft ein Fehler. Denn dadurch lassen sie sich auf Vereinbarungen ein, die sie gar nicht halten knnen. Und das verschlimmert ihre Situation oftmals.

In diese Falle sollten Sie nicht hineintappen. Brauchen Sie voraussichtlich etwas lnger, um finanziell wieder auf die Beine zu kommen, schlagen Sie vor, die Zahlungen entsprechend zu strecken. So schwach ist Ihre Position gar nichLIhr Vermieter kann kein Interesse daran haben, dass die Situation eskaliert und er Sie aus der Wohnung klagen muss. Er wird es allemal vorziehen, mit Ihnen zu einer einvernehmlichen Lsung zu kommen, bei der er letztlich die Miete erhlt.

Zeichnet sich ab, dass Sie sich die Wohnung auf Dauer nicht mehr leisten knnen, haben Sie noch einen letzten Trumpf in der Hinterhand: Sichern Sie Ihrem Vermieter verbindlich zu, dass Sie zu einem bestimmten Termin ausziehen, knnen Sie oft sogar darauf hoffen, einen Teil Ihrer Mietschulden erlassen zu bekommen.

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M eine Wohnung hat einen Mangel - darf ich weniger Miete zahlen?

Dcr Vennictcr stellt Ihnen seine Wohnung zu Verfgung. Als Gegenleistung bezahlen Sie Monat fr Monat Ihre Miete. Was ist aber, wenn ein Ereignis eintritt, das die Wohnqualitt stark bceintrjchtigt? Die Balkontr lsst sich nicht mehr richtig schlieen, die Heizung nHIt aus oder Sie werden pltzlich jeden Morgen durch Baulnn geweckt. Der vertragsgeme Gebrauch der Mictsachc wird eingcschr.nkt, wie es im Juristendeutsch heit.

Tritt dieser Fall ein, dann brauchen Sie nicht mehr die volle Miete zu bezahlen, sondern drren die Miete mindern. Es handelt sich um eine Art Prcisnachlass, der Ihnen eingerumt wird, weil die Ware nicht mehr in Ordnung ist. Nur mssen Sie bei Ihrer Mietwohnung selbst den Preisnachlass festsetzen. Und das ist gar nicht so einfach (vgl. S. 34 f.).

Der .vertragsgeme Gebrauch der Mietsache.

Nicht jeder Mangel berechtigt Sie, die Miete zu mindern. Zunchst kommt es damuf an. was in Ihrem Mietvertmg steht. Hier ist nmlich festgelegt. welche Rume und Nebenrume die Wohnung umfasst. wie sie ausgestattet ist und welche Einrichtungen Sie nutzen drfen. wie etwa Kellerabteile, Trockenbden oder den begrnten Innenhof. Ihr Vermieter muss dafr

sorgen, dass all das, was [hnen der Mietvertrag verspricht, auch gehalten wird - und zwar whrend der gesamten Dauer der Mietzcit.

Altbekannte Mngel zhlen nicht

Neben dem Mietvertrag knnen Sie den Standard heran-ziehen, der fur vergleichbare

Die Mietzahlung

tEl In Ihrem Mietvertrag steht, dass die Wohnung

mit einer Einbaukche ausgestattet ist. Geht ein Gert kaputt, muss Ihr Vermieter Abhilfe schaffen. Tut er das nicht, ist der tvertragsgeme Gebrauch der Mietsachec eingeschrnkt. Und Sie knnen die Miete mindern.

Wohnungen blich ist. Das heit, bei einem Neubau drfen Sie einen hheren Standard erwarten, was Wnne- und Trittschalldmmung angeht, als wenn Sie in einem denkmalgeschtzten Altbau wohnen. Darber hinaus mssen weitere Voraussetzungen erfllt sein, damit Sie die Miete mindern knnen:

Der Mangel darf nicht unerheblich sein. Bagatellschden zhlen nicht.

Sie drfen den Schaden nicht durch unsachgeme Benutzung der Mietsache selbst herbeigefhrt haben (z.B. bei einem Kcbengert).

Der Mangel darf [hnen als Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht schon bekannt gewesen sein. Es sei denn, der Vennieter hat zugesichert, den Mangel zu beheben - und hat dann nicht gehandelt.

Sie drfen nicht wegen eines Mangels, den Sie vorher widerspruchslos hingenommen haben, unvennittelt die Miete mindern.

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eh will die Miete mindern gehe ich vor?

. wie

Bei einem Mangel die Miete zu mindern ist Ihr gutes Recht. Doch unterluft Ihnen dabei ein Fehler, knnen Sie sich viel

tiI Sehr geehrter (Vermie-. ter), in meiner Wohnung

habe ich folgenden Mangel festgestellt: (detaillierte Angaben: Wo haben Sie den Mangel festgestellt, in weichem Raum, an welcher Stelle? Worin besteht er genau?

rger einhandeln. Wenn Sie sich an die folgenden Hinweise halten, sollte [hncn das

JO

Wie stark sind Sie durch den Mangel beeintrchtigt?). Nach 5358GB sind Sie verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemen Zustand zu halten. Ich fordere Sie daher auf, den Mangel umgehend, sptestens jedoch bis zum (genaues Datum) zu beheben. Bis der Mangel behoben ist, werde ich gem 536 8GB die Miete mindern, und zwar um Prozent.

nicht passieren.

Erster Schritt: Die Mngelanzeige

Stellen Sie einen Mangel fest, mssen Sie den umgehend [hrem Vennieter mitteilen, vllig unabhngig davon, ob Sie die Miete mindern wollen oder nicht. Ohne diese Mngelanzeige haben Sie keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird. Und die Miete drren Sie auch nicht mindern.

ln fhrem Schreiben schildern Sie den Mangel mglichst genau. Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hjn, dass er dazu

Die Mietzahlung

verpfiichtet ist, die Wohmmg in einem vertragsgemen Zustand zu halten. Setzen Sie ihm eine (ausreichende) Frist, den Mangel zu beheben. Und kndigen Sie an, dass Sie die Miete um einen bestimmten Betrag krzen werden.

Zweiter Schritt: Die Mietzahlung

Haben Sie den Mangel bemerkt, dann drfen Sie ab sofort die Miete mindern. Sie mssen nicht erst abwarten, bis Ihr Schreiben den Vermieter erreicht oder bis die Frist abluft, die Sie dem Vermieter gesetzt haben. Entscheidend ist nur, dass Sie dem Vermieter den Mangel umgehend mitteilen, denn dazu sind Sie als Mieter verpflichtet ( 536c Abs. 2 BGB).

Fllt am 5. November die Heizung aus, dann sollten Sie noch am gleichen Tag den Vermieter darber in Kenntnis setzen. Rufen Sie ihn an und schicken Sie Ihre Mngelanzeige per Einschreiben hinterher. Ist er telefonisch nicht zu erreichen und bekommt er die Nachricht erst vier Tage spter, so drfen Sie dennoch ab dem 5. November die Miete mindern.

blicherweise werden Sie Ihre Miete im Voraus bezahlen. Daher steht Ihnen das Recht zu, die Miete rckwirkend zu krzen. In der Praxis heit das: Beim nchsten Zahlungstermin krzen Sie die Miete entsprechend. Aber nur fr den abgelaufenen Monat. Denn womglich wird der Mangel in dem Monat behoben, fr den Sie vorauszahlen.

I U Mietkrzung " Krzen Sie sofort die Miete, drohen Sie Mietminderung zumindest an oder zahlen Sie nur unter Vorbehalt. berweisen Sie ganz normal Ihre Miete, gilt das als Indiz, dass Sie nichts zu beanstanden haben.

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Was sind typische Mngel. die mich berechtigen. die Miete zu mindern?

Fllt die Heizung aus, lassen sich die Fenster nicht mehr richtig schlieen, werden die Wnde feucht, so liegt ein gravierender Mangel vor. Das sind die klassischen Flle, in denen Sie die Miete krzen drfen. Doch gibt es noch andere Mngel, die eine Mietminderung begrnden.

Zugesicherte Eigenschaften fehlen

Sie haben eine Wohnung mit Balkon gemietet, doch der lsst sich gar nicht nutzcl1- Sie haben keinen Zugang zum Garten, obwohl nach [hrcm Mietvertrag die Gartcnbcnutzung gestattet ist. Oder aber Sie messen die Wohnflche nach und stellen fest, dass sie erheblich kleiner ist als im Mictvcrtmg angegeben. Unterschreitet die tatschliche Flche die Angaben im Mietvertrag um mehr als 10 Prozent, dann drfen Sie mindern - sogar wenn die F1chcnangabc im Mietvertrag mit dem Zusatz circa etwas relativiert wird. Mindern drfen Sie um den Prozentsatz der Abweichung, also mindestens um 10 Prozent.

Beeintrchtigungen durch Bauarbeiten

Finden Bauarbciten statt, so knnen damit erhebliche Bccintr"J.chtjgungen verbunden sdn: Baulrm, Staub und Dreck knnen die Wohnqualitt erheblich beeintrchtigen. Wird ein Baugerst auf-

Die Mietzahlung

gestellt und mit Planen verhngt, dringt viel weniger Licht in die Wohnung. Zwei Dinge sind hier zu berucksichtigen:

Wie stark ist die Vernderung gegenber den nonnalen Verhltnissen? Liegt die Wohnung an einer verkehrsreichen Strae, fllt der Baulrm weit weniger ins Gewicht als bei einer ausgesprochen ruhigen Wohnlage .

Waren die Bauarbeiten bei Vertragsabschluss schon absehbar oder hat Sie der Vennieter ausdrucklich darauf hingewiesen, dann drften Sie keinen Anspruch auf Mietminderung haben.

Wasserschden

Verstopft ein Rohr und tritt Wasser aus oder platzt ein Rohr und die Wnde werden feucht, so liegt ebenfalls ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Voraussetzung ist selbstverstndlich, dass nicht Sie fr die Rohrverstopfung verantwortlich sind. Aber Sie drfen durchaus mindern, wenn Ihr Nachbar die Verstopfung verursacht hat und Ihr Vermieter damit gar nichts zu tun hat. Entscheidend ist Ihr Schaden.

lrm, Gerche und Umweltgifte

Dringen Lrm, ble Geruche oder gar gesundheitsschdliche Ausdnsttmgen in Ihre Wohnrume, knnen Sie hufig die Miete mindern. Entscheidend ist, was blich und zumutbar ist. So werden Sie Kinderlrm meist hinnehmen mssen, nchtliche Ruhestrung durch andere Mieter oder Gaststttenlrm begrunden hingegen oft eine Mietminderung. Stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung durch Umweltgifte wie etwa Formaldehyd belastet ist, sind mitunter drastische Abschlge mglich. Zwischen 25 Prozent (Belastung berschreitet den Grenzwert) und 100 Prozent - wenn die Rume nicht mehr bewohnbar sind.

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Wie stark darf ich die Miete mindern?

Ihre Mictmindcrung muss sich im angemessenen Rahmen haltell. Sonst riskieren Sie eine gerichtliche Auseinandersetzung und mssen womglich einen Teil der Gerichtskosten bernehmen, auch wenn [hf Minderungsanspruch berechtigt war (nur eben nicht in dieser Hhe). Gerade wenn Sie sich ber einen Mangel sehr rgern, sollten Sie aufpassen, die Miete nicht zu stark zu krzen. Denn manchmal fallt die zulssige Minderung ausgesprochen mager aus.

Das Ausma der Beeintrchtigung

tiI Ihr Arbeitszimmer lsst '" sich seit 15 Tagen nicht

beheizen und kann deshalb von Ihnen nicht genutzt werden. Das Zimmer ist 1 5 qm gro, bei einer gesamten Wohnflche von 75 qm betrgt sein Anteil also 20 Prozent. An 15 von 30 Tagen

Die Ausgangsfrage lautet: Wie stark sind Sie in der Nutzung [hrer Wohnung eingeschrnkt? Knnen Sie einen einzelnen Raum nicht mehr nutzen, so rechnen Sie seinen Anteil an der gesamten Wohnflche aus und krzen um diescn Antcil die Gesamtmietc.

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lie sich das Zimmer in dem betreffenden Monat nicht nutzen. Also krzen Sie die Miete um 1 0 Prozent.

Dieses Verfahren gibt jedoch nur cinen AnhaJtspunkt. Zu bercksichtigen ist die gcsamte Situation. Lsst sich die Toilette nicht benutzcn, kommt

Die Mietzahlung

es selbstverstndlich nicht auf die Zahl der Quadratmeter an. Vielmehr handelt es sich um eine starke Beeintrchtigung, die eine Mietminderung um bis zu 80 Prozent rechtfertigen kann (LG Berlin, Urteil vom 15.3.1988, Az. 29 S 84/87). Ist die Splung nur kurzzeitig defekt, sind allenfalls 10 Prozent Mietminderung angemessen (LG Berlin, GE 1996, S. 471). Lsst sich der Balkon nicht nutzen, kommt es auf die Art des Balkons an: Ein kleiner Balkon, der vorne zur Strae rausgeht, rechtfertigt nur eine geringe Krzung (5 Prozent), whrend eine halbe Dachterrasse erheblich strker ins Gewicht nillt (10 bis 15 Prozent). Aber auch die Jahreszeit spielt eine Rolle. Im Winter, wenn man den Balkon ohnehin nicht nutzen kann, wird man gar keine Minderung beanspruchen knnen. Der Mangel gilt als unerheblich.

I U Mietminderung. auch wenn Sie im Urlaub sind .. Es spielt keine Rolle, ob Sie in der Zeit, in der der Mangel auftritt, auch persnlich anwesend sind. So drfen Sie auch die Miete mindern, wenn Sie zu der betreffenden Zeit im Urlaub waren. Es kommt auf den objektiven Tatbestand an, nicht auf Ihre tatschliche Nutzung.

Sie mindern die Bruttomiete

Im Allgemeinen zahlen Sie an Ihren Vermieter die Grundmiete und die Nebenkosten. Beides zusammen bildet die sogenannte Bruttomiete. Und es ist diese Bruttomiete, die Sie Ihrer Mietminderung zugrunde legen. Womglich rechnet Ihr Vermieter nicht damit, weil er die Nebenkosten als eigenen Posten betrachtet. Doch Sie drfen so verfahren, wie der Bundesgerichtshof besttigt hat (WuM 2005, S. 384).

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G ibt es Quoten. an denen ich mich orientieren kann?

Wie hoch Sie Ihre Miete mindern drfen, kommt ganz auf den Einzelfall an. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Gerichtsurteilen, die eine bestimmte Quote anerkannt oder ncu festgesetzt haben. Auch wenn sich diese Quote immer nur auf den konkreten Fall bezieht, ber den verhandelt wurde, gibt sie doch einen gewissen Anhaltspunkt, in welcher Grenordnung sich [hrc Mictmindcrung bewegen knnte und ob sie sich berhaupt lohnt.

Die Gemeinschaftsantenne ist defekt: I bis 5 Prozent. Briefkasten ist defekt: 2 Prozent. Klingclanlage ist defekt: 2 bis 5 Prozent. Backofen/Herd ist nicht nutzbar: 3 bis 5 Prozent. Wohnung im 4. Stock, der Fahrstuhl fallt aus: zwischen 7

und 10 Prozent. Kakerlaken und Muscbcfall (monatelang): 10 Prozent. Schallisolierung tcilweise mangclhaft: 10 Prozent. Schlccht isolierte Fcnstcr verursachen Zugluft: 7,25 bis

20 Prozent. Feuchtigkcit im Schlaf- und Kindcrzimmcr: 10 Prozcnt. Warmwasscr fehlt: 10 bis 30 Prozent. Feuchtigkcitsschden an den Zimmcrdecken: 15 bis 25 Pro

zcnt Einbaukche ist nicht benutzbar: 20 Prozent.

Die Mietzahlung

Dachgeschoss ist ausgebaut worden. Weil keine Trittschalldmmung eingebaut wurde, dringen Gerusche in die darunter liegende Wohnung: 20 Prozent.

Neue lsolierglasfenster werden eingebaut. Dadurch ist es erforderlich, dass fters gelftet wird. Der Vermieter weist nicht darauf hin. Wegen der unzureichenden Lftung bildet sich Schimmel: 20 Prozent.

Umfangreiche Bauarbeiten: 1 5 bis 50 Prozent. Unangenehme Gerche aus der Nachbarwohnung: 20 Pro

zent. Gesundheitliche Belastung durch Holzschutzmittel: 30 bis

100 Prozent. Erhebliche Lrmbelstigung nach 22 Uhr durch eine Gast

sttte im Erdgeschoss des Gebudes: 40 bis 50 Prozent. berschwemmungsschaden, Teppichboden riecht unertrg

lich: 80 Prozent. Starke Feuchtigkeit mit Modergeruch und Schimmel in K

che, Wohn- und Schlafzimmer: 80 bis 100 Prozent. Wohnung wegen Brand oder Feuchtigkeit nicht mehr be

wohnbar: 100 Prozent.

I U Mavolle Minderung . . Pauschale Quoten gibt es nicht. Auch urteilen die Gerichte nicht einheitlich. Setzen Sie die Minderung daher nicht zu hoch an, sondern mavoll. So sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite.

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Kann mir der Vermieter kndigen. wenn ich unberechtigt die Miete mindere?

Sie sollten sich darber im Klaren sein, dass eine Mietminderung das Verhltnis zu Ihrem Vermieter stark belasten kann. Von einer Minderung auf Verdacht kann nur abgcmtcn werden. Lsst es der Vermieter damuf ankommen und klagt die Miete ein, so mssen Sie den Nachweis fuhren, dass der betreffende Mangel bestanden hat. Und zwar ber die ganze Zeit, flif die Sie die Miete gemindert haben. Bleiben Sie den Nachweis schuldig, gilt die betreffende Miete als nicht gezahlt. Und Sie mssen auer der Mjctc Verzugszinsen zahlen. berschreiten Sie die kritische Grenze (vgl. S. 24 f.), kann der Vermieter Ihnen fristlos kndigen.

Vermeiden Sie eine Eskalation

In strittigen FUcn besteht genau diese Gefahr: Sie flihlcn sich durch irgendeine Strung stark beeintrchtigt (z.B. Lnnbelstigung, Gestank aus der Naehbarwohnung). Sie vergessen aber in Ihrem rger, die Saehe zu dokumentieren und kmmern sich aueh nicht um mgliche Zeugen. Stattdessen schicken Sie Threm Vennieter cin Schreiben, in dem Sie eine gcsalzene Mietminderung ankndjgcn. Darber rgcrt sich Ihr Vcnnieter. Vor allem wenn cr selbst von dem betreffenden Mangel nicht ahnt, fasst er die MictkrLung Icicht als persnliche Kricgserklrung auf und sagt sich: Damit wcrde ich ihn nicht durchkommcn lassen.

Die Mietzahlung

Hufig ist es taktisch klger, wellll Sie Ihren Vennieter nicht gleich vor den Kopf stoen, sondern ihn bei Ihrer Mngelanzeige (vgl. S. 30 f.) sachlich ber den Schaden informieren und ihn einladen, sich selbst vor Ort ein Bild von dem Ausma der Beeintrchtigungen zu machen. Rechnen Sie ihm vor, wie Sie auf die Hhe Ihrer Mietminderung gekommen sind (vgl. S. 34 f.). Darber hinaus knnen Sie ihm anbieten, auf die Mietminderung zu verzichten, wenn er den Mangel in der von Ihnen genannten Frist beseitigen lsst.

Sichern Sie sich ab

Besteht der Mangel fort, krzen Sie wie angekndigt die Miete. Droht der Vermieter unbestimmt mit Klage und Kndigung, so brauchen Sie sich davon nicht einschchtern zu lassen. Die meisten Vermieter haben wenig Interesse an einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit ihren Mietern. Erst recht, wenn sie kaum annehmen knnen, den Prozess zu gewinnen. Daher sollten Sie auf die folgenden Punkte besonderen Wert legen:

Halten Sie Ihre Mietminderung moderat. Sie muss fr andere nachvollziehbar sein.

Dokumentieren Sie den Mangel so grndlich wie mglich (Fotos, Messungen, Zeugen, Protokolle, Sachverstndige).

Lassen Sie gegenber Ihrem Vermieter erkennen, dass Sie Ihre Rechte kennen und sich abgesichel1 haben.

I U Stundung.vereinbarung . . Ist bei Ihnen das Geld knapp, ist eine Mietminderung nicht das geeignete Mittel, fr Entlastung zu sorgen. Vorgeschobene Mngel werden nicht anerkannt, die Miete gilt als nicht bezahlt. Schlieen Sie stattdessen eine Stundungsvereinbarung (vgl . S. 26 1.1.

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arf ich Teile der Miete einbehalten. um Druck auf meinen Vermieter auszuben?

Manche Vcnnictcr lassen sich von einer Mietminderung nicht sonderlich beeindrucken. Dass Sie Ihre Miete mit einem Abschlag bezahlen, ist zwar lstig. Aber das ist ihnen immer noch lieber, als den Mangel in Ordnung bringen zu lassen. Denn das kostet womglich viel Geld. Doch brauchen Sie sich damit nicht abzufinden. Immerhin gehrt es zu den Hauptpflichtcll des Vermieters, die Wohnung in einem zum vertragsgemen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten ( 535 BGB). Anders gesagt, Sie haben einen Anspruch darauf, dass Ihr Ycnnicter einen wesentlichen Mangel abstellt.

Um diesen Anspruch durchzusetzen, knnten Sie Ihren Vermieter verklagen. Sie knnen aber auch von Ihrem ZUTckbchaltungsrccht Gebrauch machen und einen Teil der Miete einbehalten, solange der Mangel nicht behoben ist (BGH, NJW 1982, S. 2242).

Wie viel drfen Sie zurckbehalten?

Von der Miete drfen Sie nicht beliebig viel einbehalten. Viele Gerichte billigen Ihnen einen Satz zu, der das Drei- bis Fnffache Ihrer Mietminderung betrgt (etwa LG Berlin, GE 1993, S. 263). Haben Sie die Miete also bereits um 10 Prozent gemindert, drfen Sie noch zustzlich 30 Prozent (fLir Wagemu-

tige: 50 Prozent) einbehalten. Sie berweisen dem Vennieter also nur noch 60 Prozent (bzw. 40 Prozent) der Miete.

Und es gibt noch eine weitere Grenze: Sie drfen nicht mehr als das Dreifache der Kosten einbehalten, die der Vennieter zu tragen htte, um den Mangel zu beseitigen (BGH, WuM 2003, S. 439).

Wie gehen Sie vor?

tn der Mngelanzeige (vgl. S. 30 f.) fordern Sie Ihren Ver-

Die Mietzahlung

m Auf meine Mngelan-zeige haben Sie nicht

reagiert und die von mir gesetzte Frist verstreichen lassen. Um meinen Anspruch auf Mngelbeseitigung durchzusetzen, sehe ich mich daher gezwungen, einen Teil der Miete einzubehalten. Sollten Sie Ihrer Instandhaltungspflicht bis dahin nicht nachgekommen sein, werde ich ___ Prozent der nchsten Mietzahlung einbehalten.

mieter auf, den Mangel umgehend zu beheben. Gleichzeitig sctzen Sie ihm eine ausreichende Frist (sptestens bis zum ... ) . Lsst der Vennieter diese Frist ungenutzt verstreiehen, befindet er sich bereits in Verzug. Nun sollten Sie ankndigen, bei Ihrer nchsten Mietzahlung von Ihrem Zurckbehaltungsrecht Gebrauch zu machen.

Das Geld knnen Sie tatschlicb nur zurckbehalten. Im Unterschied zur Mietminderung mssen Sie diesen Betrag vollstndig an Ihren Vermieter zurckerstatten, sobald der Mangel beseitigt ist. Legen Sie es also vorsichtshalber auf einem Konto an. Und noch etwas sollten Sie wissen: Womglich kommen Sie schneller zum Ziel, wenn Sie von Ihrem Selbstbeseitigungsrccht Gebrauch machen und nach entsprechender Ankndigung selbst einen Handwerker damit beauftragen, den Mangel zu beseitigen.

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M eine Wohnung ist berteuert - wie kann ich mich wehren?

Manche Mieter haben es schwer, eine Wohnung zu finden. Andere sind darauf angewiesen, innerhalb krLcslcr Zeit irgcndctwas Bewohnbares anzumictcn, etwa weil sie kurLfristig eine neue Arbeit gefunden haben. Solche Interessenten knnen nicht whlerisch sein, und so mieten sie sich untcr Umstnden irgcndwo ein, wo der Komfort uerst niedrig, aber die Miete uerst hoch ist. Gegen berteuerte Mieten knnen Sie sich allerdings wehren.

Preisberhhte Miete und Wuchermiete

Wie stellen Sie fest, ob Ihre Miete berhht ist? Magebliche Bezugsgrte ist die so genannte ortsbliche Vcrglcichsmictc. Das ist die Miete, die am Ort blicherweise fr vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Wohnungen also von hnlicher Gre, Beschaffenheit,Ausstattung und Lage. Ist das allgemeine Preisniveau fr Wohnungen sehr hoch, dann ist Ihre Wohnung mglicherweise gar nicht berteuert. Und eben darum geht es: um das Preisniveau und den Vergleich zu hnlichen Objekten am Ort.

Die ortsbliche Vergleichsmiete fr [hre Wohnung knnen Sie sich aus einem Mietspiegel zusammenrechnen. Ob es einen Mietspiegel fr die betreffende Gemeinde gibt, erfahren Sie bei der Gemeindeverwaltung oder bei der Mieterbcmtung, wo man

Die Mietzahlung

Ihnen bestimmt behilflich ist, den Mietspiegel richtig zu lesen, was manchmal gar nicht so einfach ist.

bersteigt Ihre Miete die ortsbliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent, handelt es sich um eine Mietpreisberhhung. Die ist nicht zulssig. Die Vereinbarung ber die Miethhe ist daher unwirksam .

Liegt Ihre Miete sogar um mehr als 50 Prozent ber der ortsblichen Vergleichsmiete, zahlen Sie eine so genannte Wuchenniete. Eine Wuchermiete zu kassieren ist eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren geahndet werden kann.

Fordern Sie zu viel bezahlte Miete zurck

Die Angelegenheit ist keine Kleinigkeit, die Sie unter vier Augen mit Ihrem Vennieter besprechen sollten. Vielmehr brauchen Sie kompetente Beratung und -wenn sich Ihr Verdacht besttigt - anwaltliche Hilfe. Die sollten Sie auch in Anspruch nehmen, denn handelt es sich tatschlich um eine Mietpreisberhhung oder gar Mietwucher, muss der Vermieter Ihre Kosten tragen. Ihre Miete wird auf die ortsbliche Vergleichsmiete gesenkt, und die Betrge, die Sie in der Vergangenheit zu viel bezahlt haben, knnen Sie obendrein zurckfordern. Eine Verjhrung der Rckforderungen tritt erst nach drei Jahren ein.

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Schon wieder will der Vermieter die Miete erhhen? Darf er das berhaupt oder muss er einen lngeren Abstand einhalten? Und ist die Erhhung nicht zu hoch ausgefallen? Knnen Sie widersprechen, ja die ganze Erhhung stoppen? In diesem Kapitel lesen Sie, welche unterschiedlichen Arten der Mieterhhung es gibt und wie Sie sich verhalten knnen, um Ihre Interessen zu wahren.

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Welche Arten von Mieterhhung gibt es?

Fr eine Mieterhhung kann es verschiedene Grnde geben. Im Wesentlichen lassen sich drei Arten unterscheiden:

die Mieterhhung wegen Modcrnisicrung: [hf Vermieter hat Bauarbcitcn durchfhren lassen, die [hrer Wohnung zugutegekommen sind. Die Kosten muss cr nach und nach wieder hereinholen .

die Mieterhhung. weil die Nebenkosten gestiegen sind: Die spielt fUf Sie nur dann eine Rolle, wenn Sie eine Ncbcnkostcnpauschalc bezahlen. Leisten Sie eine Vorauszahlung und rechnet Ihr Vermieter jhrlich ber die Nebenkosten ab, hat diese Mieterhhung fr Sie keine Bedeutung.

die Standard-Mictcrhhung: Ihr Vermieter mchte einen hheren Erls erzielen und fordert daher mehr Geld von Ihnen. Daran ist nichts Verwerfliches. Ohne diese Mglichkeit wrde kaum jemand eine Wohnung vennieten.

Entstandene Kosten werden umgelegt

Die ersten bciden Arten dienen der Umlage von Kosten. Ihr Vennieter hat etwas investiert, eine neue Heizung, neue Fenster oder einen Fahrstuhl einbauen lassen und will nun die Kosten wieder hereinholen. Oder er muss mehr Geld fr Strom, Wasser, Mllabfuhr oder andere Nebenkosten bezahlen. Von Umen kassiert er dafr eine Pauschale. Und genau diese Pauschale

Die Mieterhhung

will er erhhen, um seine Mehrkosten erstattet zu bekommen. In beiden Fllen holt sich Ihr Vermieter bei Ihnen das Geld zurck, das er vorgestreckt hat.

Staffelmiete, Indexmiete, ortsbliche Vergleichsmiete

Bei der Standardmieterhhung gibt es drei Varianten. Weiche fr Sie in Frage kommt, geht aus Ihrem Mietvertrag hervor. Haben Sie eine Staffelmiete vereinbart, knnen Sie schon dem Mietvertrag entnehmen, ab wann Sie wie viel Miete zahlen mssen. Daran ist nicht zu rtteln. Ihr Vermieter muss Ihnen gar nicht mehr schreiben, sondern Sie mssen aufpassen, dass Sie ab dem betreffenden Monat die hhere Miete bezahlen. Bei einem Staffelmietvertrag ist eine Erhhung wegen Modernisierung nicht mglich, wohl aber wegen gestiegener Betriebskosten.

Nach einem anderen Prinzip funktioniert die Indexmiete. Hier ist die Miethhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Wenn die steigen, druf auch die Miete erhht werden - und zwar um den gleichen Prozentsatz. Es ist Ihr Vermieter, der sich darum kmmern muss. Er muss den Index der Lebenshaltungskosten abfragen und Sie informieren, wenn er die Miete erhhen will. Dabei muss er Ihnen alle ntigen Informationen zur Verfgung stellen: die Hhe der bisherigen Miete, die Hhe der neuen Miete, den alten Indexstand und den neuen Indexstand.

In den meisten Vertrgen ist jedoch vorgesehen, dass die Miete auf die ortbliche Vergleichsmiete erhht werden kann. Dabei passt Ihr Vermieter die Miete dem Niveau an, das an Ihrem Ort fr vergleichbare Objekte blich ist (vgl. S. 54 f.).

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Wann kann mein Vermieter die Miete erhhen?

Ihr Vermieter darf nicht einfach die Miete erhhen. wann cr will. Bei einer 8tandardmicterhhung muss cr die Zwlfmonatsfrist wahren. Und bei allen Erhhungen mssen bestimmte Vomussctzungcn gegeben sein.

Mieterhhung wegen Modernisierung oder gestiegener Nebenkosten

Zwei Mieterhhungen, die gewissermaen auer der Reihe stattfinden knnen, nmlich immer wenn der betreffende Fall eingetreten ist: Nach einer Modcmisicrungsmanahmc (vgl. S. 62 f.) oder wenn die Nebenkosten gestiegen (vgl. S. 66 f.) sind, kann der Vermieter die Mictecrhhcn, auch wenn die letzte Erhhung erst kurze Zeit zUlcklicgL Allerdings brauchen Sie kaum zu bcflirchtcn, von so einer Mieterhhung berrascht zu werden. Denn bei einer Modcrnisicrung muss Sie [hr Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten infonnieren. Und die neue Miete msscn Sie frhestens drei Monate nach Abschluss der Manahmen zahlen. Zwischen Ankndigung dcr Arbeiten und dem Zeitpunkt, zu dem Sie die neue Miete zahlen mssen, kann leicht ein Jahr vergehen.

Haben sieh die Nebenkosten erhht. muss Ihnen das [hr Vermieter genau vorrechnen. Ergibt sich daraus eine hhere Pauschale, kann er die aber erst flir die Zukunft fordern. Aus Vermietersieht ist das kein gutes Geschft, denn bei stetig stei-

genden Nebenkosten kommt er mit seiner Erhhung immer zu spt.

Es kommt noch etwas hinzu: Viele Vennieter sind gar nieht in der Lage, die Erhhung der Pauschale hieb- und stichfest zu begrnden. Wenn Ihr Ver-

Die Mieterhhung

tEl Die letzte Mieterhhung erfolgte am 1.3.2007.

Das Schreiben Ihres Vermieters darf frhestens am 1 .3.2008 bei Ihnen eingehen. Wirksam wrde die Erhhung frhestens im Juni.

mieter etwa anfhrt, die Mllgebhrcn seien um soundsoviel gestiegen und deshalb msse er die Pauschale um diesen Betrag erhhen, sollten Sie Widerspruch einlegen. Denn es gengt nicht, darber Auskunft zu erteilen, wie sich eine Nebenkostenart entwickelt hat. Vielmehr muss er Ihnen vorrechnen, wie sich alle Nebenkosten entwickelt haben, fr die Sie die Pauschale entrichten. Kann er das nicht, bleibt die Erhhung unwirksam.

Die Zwlfmonatsfrist

Bei den brigen Erhhungen muss der Vermieter eine Zwlfmonatsfrist einhalten. Bei der Staffelmiete liegen die Erhhungsschritte ja ohnehin bereits fest. Doch muss jede Stufe mindestens ein Jahr unverndert gelten. Sonst sollten Sie der Mieterhhung widersprechen.

Bei der Indexmiete und der Erhhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete hat die Zwlfmonatsfrist sogar zur Folge, dass der Abstand zwischen alter und neuer Miete mindestens 15 Monate betrgt. Denn der Vermieter darf Ihnen sein Schreiben mit der Erhhung erst schicken, wenn die alte Miete zwlf Monate lang unverndert geblieben ist. Die neue Miete, die er mit dem Schreiben ankndigt, gilt aber erst nach Ablauf des bernchsten Monats. In der Praxis heit das: Ihre Miete bleibt mindestens 15 Monate auf demselben Stand.

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Wie stark darf die Miete steigen?

Dcr Vcnnictcr darf die Miete nicht beliebig erhhen. Vielmehr muss cr sich an bestimmte Vorgaben halten. Die wenigsten Einschrnkungen gelten flic die Staffelmiete. Hier knnen Sie einer Mieterhhung nur dann widersprechen, wenn es sich um eine prcisbcrhhtc Miete oder gar um eine Wuchcrmictc handelt (vgl. S . 42 f.).

Ansonsten ergibt sich aus dem Mictcrhhungsvcrfahrcn selbst eine Obcrgrcnzc: Die lndexmictc kann hchstens so stark steigen wie die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, eine Zahl, die vom Statistischen Bundesamt erfasst wird. Und die Mieterhhung auf die ortsbliche VCfgleichsmiete erlaubt im Hchstfall, dass die Miete auf das Niveau vcrglcichbarcr Wohnungcn angchoben wird.

Die Kappungsgrenze

Darber hinaus werden Sie durch die sogenannte Kappungsgrenzc geschtzt. Diese Regelung betrifft Sie, wenn Sie vergleichsweise gnstig wohnen und Ihr Vermieter die Miete auf ein marktbliches Niveau anheben mchte. Nach 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhht werden. In diesen drei Jahren kann die Miete zwar mehrmals angchoben worden sein. Der entscheidende Punkt aber ist: Die neue Miete darf hchstens um 20 Prozent ber der Miete liegen, die Sie vor drei Jahren gezahlt haben.

Mageblich ist der Zeitpunkt, an dem die neue Miete wirksam werden soll. Vergleichen Sie, wie viel Miete Sie vor genau drei Jahren bezahlen mussten. Dabei ist eines uerst wichtig: Mieterhhungen, die wegen Modernisierung stattgefunden haben, mssen herausgerechnet werden (siehe nebenstehendes Muster).

Achtung: Die Kappungsgrenze gilt nicht fr Staffclmietvertrge und nicht flir Mieterhhungen wegen Mooemisierungsmanahmen oder gestiegener Betriebskosten. Auch soge-

Die Mieterhhung

m Mieterhhung ab 1.8.2008: von 600

Euro auf 680 Euro. Miete am 1 .8.2005: 560 Euro.

Differenz in den drei Jahren 120 Euro. Bezogen auf 560 Euro sind das 21,4 Prozent. Die Mieterhhung ist damit unwirksam. Wre die Mieterhhung von 560 auf 600 Euro wegen einer Modernisierung erfolgt, wrde die Differenz 80 Euro betragen, das entspricht 1 4,3 Prozent; die Erhhung wre wirksam.

nannte Fehlbcleger ehemaliger Sozialwohnungen knnen sich nicht auf die Kappungsgrenze berufen.

Hat Ihr Vermieter die Kappungsgrenze berschritten, so knnen Sie mit dem Hinweis auf 558 Abs. 3 BGB der Mieterhhung widersprechen. Die Erhhung gilt dann nicht. Ihr Vennjeter muss dann mit der ganzen Prozedur noch einmal von vorne beginnen.

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at mein Vermieter einen Formfehler gemacht?

Kaum etwas bringt eine Mieterhhung so zuverlssig zum Scheitern wie ein Fonnfchler, der [hrcm Vermieter unterlaufen ist. Allerdings mssen Sie als Mieter solche Fehler erkennen und wissen, wie Sie darauf reagieren sollten. Denn haben Sie sich erst einmal auf die Mieterhhung eingelassen, lsst sie sich nicht mehr wegen eines Fonnfchlcrs korrigieren.

Das Anschreiben

Auer bei der Staffelmiete muss Ihr Vermieter lhncnjedc Micterhhung schriftlich mitteilen. Sie mssen erkennen knnen, wer die Mieterhhung berhaupt ausspricht. Fehlt der Absender, ist die Erhhung unwirksam. Ebenso wenn es mehrere Vermieter gibt, aber nicht deutlich wird, dass die Mieterhhung im Namen aller ausgesprochen wird. Umgekehrt gilt: Die Mieterhhung muss allen Mietern gegenber ausgesprochen werden. Dabei gengt es, wenn die Erklrung gegenber einem Mieter abgegeben wird, solange sie an alle gerichtet ist.

I U Wer ist Mieter? Wer ist Vermieter? , Manchmal sind die Verhltnisse etwas unbersichtlich. Doch gleichgltig, wer die Wohnung hauptschlich nutzt und wer auf Vermieterseite Ihr .Ansprechpartner. ist. Entscheidend ist: Wer hat den Mietvertrag unterschrieben: als Mieter und als Vermieter?

Die M ieterhhung

Frher musste der Vermieter seine Mitteilung eigenhndig unterschreiben. Doch mittlerweile ist das nicht mehr ntig. Nach 558a Abs. I BGB gengt es, wenn so ein Schreiben in Textform vorliegt. Das heit, es darf auch maschinell erstellt werden. Ihr Vermieter kann es Ihnen per Fax oder E-Mail zuschicken. Ohne Unterschrift.

Die unverziehtbaren Angaben

Das Schreiben muss alle wesentlichen Informationen enthalten. Hat der Vermieter etwas Wichtiges vergessen, drfte das gesamte Schreiben hinfallig sein. Etwa, wenn eine der folgenden Angaben fehlt:

Der Grund: Warum wird die Miete erhht? (z.B. wegen Modemisierung, hherer Betriebskosten, Anpassung an die ortsbliche Vergleichsmiete)

Die Fristen: Ab wann soll die neue Miete gelten? Wenn Sie zustimmen mssen: Bis wann mssen Sie zustimmen?

Die Betrge: Wie viel Miete zahlen Sie jetzt? Um wie viel wird die Miete erhht bzw. wie hoch ist die neue Miete?

Die Hintergrundinfonnationen: Knnen Sie nachvollziehen! nachprfen, warum die Miete um den betreffenden Betrag erhht wird?

Die Aufforderung, der Mieterhhung zuzustimmen (bei Indexmiete nicht erforderlich).

I U Formfehler? Alles auf Anfang! . . Bei einem Formfehler sollten Sie der Mieterhhung nicht zustimmen und die hhere Miete nicht bezahlen. Denn die Mieterhhung ist unwirksam und kann auch nicht mit nachgeschobenen Informationen .reparierh werden. Der Vermieter muss mit der ganzen Prozedur wieder von vorne beginnen.

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Was ist die lIortsbliche Verglei chsmietece?

Es drfte sich um die hufigste Micterhhung handeln, den Standardfall sozusagen: Der Vermieter setzt die Miete hcmuf mit der Begrundung, sie der ortsblichen Vergleichsmiete anzupassen. Damit ist die Miete gemeint, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde flir Wohnraum vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden ist, wie 558 Abs. I BOB nher ausfuhrt.

Drei zulssige Methoden

Doch wie bekommt der Vermieter diesen Betrag heraus? Im Prinzip stchen ihm drei Wege offen. Er bezieht sich auf:

einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank, das Gutachten eines ffentljch besteUten und vereidigten

Sachverstndigen oder drei vergleichbare Wohnungen, bei denen eine entsprechen

de (oder hhere) Miete gezahlt wird.

I U Mietspiegel , E in Mietspiegel ist eine bersicht ber die ortsbliche Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt wird. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach .wissen-

Die Mieterhhung

schaftlichen Grundstzen erstellt. Existiert in Ihrer Gemeinde ein qual ifizierter Mietspiegel, muss sich der Vermieter darauf beziehen. Ob ein solcher Mietspiegel bei Ihnen existiert, erfahren Sie bei der Gemeindeverwaltung.

Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, darf sich der Vermieter auch auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde beziehen, wenn sie denn mit ihrer vergleichbar ist.

Die drei Vergleichswohnungen

Begrndet Ihr Vermieter seine Mieterhhung mit den Vergleichswohnungen, so mssen diese Wohnungen fr Sie eindeutig identifizierbar sein. Es gengt also nicht, die Strae und die Hausnummer anzugeben, wenn sich mehrere Wohnungen in dem Gebude befinden. Entweder benennt er die betreffende Wohnung ganz przise oder er gibt den Namen des Mieters an.

Alle drei Wohnungen mssen in den wesentlichen Merkmalen wie Ausstattung, Gebudeart, Alter, Wohnlage und Gre mit Ihrer Wohnung vergleichbar sein, also halbwegs bereinstimmen. Sie drfen sich im gleichen Gebude befinden wie Ihre Wohnung und drfen auch Ihrem Vennieter gehren.

Beim Vergleich muss der gleiche Mastab zugrunde gelegt werden, man druf also nicht Warm- mit Kaltmieten zusammenwerfen. Anzugeben ist der Quadratmeterpreis.

I U Die neue Miete an der Untergrenze " Die neue Miete, die Ihr Vermieter fordern kann, darf vom Quadratmeterpreis nicht hher liegen als die Vergleichsmieten, sondern al lenfalls darf sie genauso hoch sein wie der niedrigste der drei Werte.

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Kann ich der Erhhung auf die Vergleichsmiete meine Zustimmung verweigern?

Ihr Vcnnietcr kann nur mit Ihrer Zustimmung die Miete auf die ortsbliche Vergleichsmiete erhhen. Das heit aber nicht, dass cr auf Ihr Wohlwollen angewiesen wre. Vielmehr hat cr einen Anspruch darauf, dass Sie einem berechtigten Mieterhhungsverlangen Ihre Zustimmung erteilen. Tun Sie das nicht, kann cr Ihre Zustimmung gerichtlich einklagen.

Zwei Monate Uberlegensfrist

Sie haben bis zum Ablauf des bernchsten Monats nach Zugang des Schreibens Zeit, das Mieterhhungsverlangen Ihres Vermieters zu prfen. Also mindestens zwei Monate. Nebenbei bemerkt muss diese Frist im Anschreiben Ihres Vcnnietcrs (korrekt) angegeben sein. In diesen gut zwei Monaten sollten

ti1 Erreicht Sie das Schreiben Ihres Vermieters im

Januar (egal, ob am 1 . oder am 31.), mssen Sie sptestens am 31.3. zustimmen. Die hhe-re Miete gilt ab dem 1 .4. Ihr Vermieter msste bis zum 3 1 .5. Klage einreichen.

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Sie eine Entscheidung dariibcr f

Die Mieterhhung

erheben oder die Sache auf sich beruhen zu lassen. Fr diese Entscheidung hat Ihr Vermieter ebenfalls zwei Monate Zeit.

Unvollstndige oder unplausible Informationen

Es liegt auf der Hand, dass Sie nicht leichtfertig Ihre Zustimmung verweigern sollten. Vielmehr brauchen Sie gute Grnde dafr. Von den Formfehlern, die ein Mieterhhungsverlangen scheitern lassen, war bereits die Rede (vgl. S. 52). Doch auch wenn Ihr Vennieter nicht gengend Infonnationen gibt, um sein Anliegen zu prfen, sollten Sie nicht zustimmen. Etwa wenn er sich auf ein Gutachten beruft und nur daraus zitiert (er muss es in vollem Wortlaut beifgen; nachreichen kann er es nicht mehr!), wellll die Vergleichswolmung fr Sie lmauffindbar sind (unvollstndige oder gar falsche Adressen) oder wenn die Angaben ber die Vergleichswohnungen nicht stimmen (Sie mssen natrlich sicher sein, dass Ihre Informationen immer zutreffend sind).

Ein weiteres Argument gegen die Vergleichswohnungen: Sie sind eben nicht mit Ihrer Wohnung vergleichbar, sie sind womglich alle um ein gutes Stck kleiner (;: hherer Quadratmeterpreis) oder befinden sich in einer besseren Wolmlage.

Auch knnen sich aus dem Mietspiegel manche Ungereimtheiten ergeben. Ist die Wohnlage oder die Ausstattung deutlich berbewertet? Oder lsst sich die Berechnung des Quadratmeterpreises beim besten Willen nicht nachvollziehen? Auch dann mssen Sie nicht zustimmen. Allerdings sollten Sie sich in so einem Fall lieber noch einmal bei der Mieterberatung rckversichern. Denn es hngt sehr viel davon ab, ob die Angaben Ihres Vermieters schlssig sind oder nicht.

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ohnt sich fiir mich eine lleinvernehmliche Vereinbarungll?

Eine Mieterhhung ist schon eine recht komplizierte Angelegenheit - vor allem fr den Vermieter. Aber auch Sie als Mieter mssen sich um viele Dinge kmmern und cnto;chcidcn: Lege ich Widerspruch ein, zahle ich die hhere Miete nicht, lasse ich es auf einen Konflikt mit meinem Vennictcr ankommen?

Es geht auch alles viel einfacher - ohne Mietspiegel. ohne Lcbcnshaltungskostcnindcx, ohne Modellrechnung und Vcrgleichswohnungen: Ihr Vcnnictcr trifft mit Ihnen eine Vereinbarung ber die Mieterhhung. Sie unterschreiben eine Einverstndniserklrung - und die Sache ist gem 557 Abs. I BGB erledigt. Allerdings ist die Gefahr, dass bei dieser einvernehmlichen Erklrung Ihre Interessen nicht gewahrt werden, besonders hoch.

Die vorbereitete Erklrung des Vermieters

Manche Vcnnictcr starten eine regelrechte Channcoffensive: Schauen mit einer Flasche Wein vorbei und erkundigen sich freundlich, ob denn alles in Ordnung sei. Nachdem Sie versichert haben, wie wohl Sie sich in Ihrer Wohnung fhlen, prsentiert Ihnen der Vermieter eine vorbereitete Erklrung. Mit dem Ausdruck aufrichtigen Bedauerns sagt cr, dass cr leider die Miete erhhen mssc. Aber die Erhhung sei moderat ausgefallen. Und er garantiere, dass in den nchsten zwei Jahren die Miete nicht erhht werde.

Die Mieterhhung

I U Erklrung nicht sofort unterschreiben Unterschreiben Sie auf keinen Fall sofort eine solche Erklrung, die der Vermieter dann .schon mal mitnimmt. Auch wenn Sie Ihre Zustimmung spter widerrufen knnen, die Hrde, das tatschlich zu tun, ist viel hher, als wenn Sie die Erklrung dankend an sich nehmen und versichern, Sie wrden die Sache in aller Ruhe prfen.

Machen Sie ein Gegenangebot

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Versuchen Sie herauszufinden: Welche Mieterhhlmg wrde Thr Vennieter dnrchbekommen, wenn er den formalen Weg beschreiten wrde? Das ist Ihre Verhandlungs grundlage.

Da Sie ihm diesen Aufwand ersparen, sollte die Mieterhhung selbstredend darunter liegen. Oder aber Sie mchten durch die Vereinbarung bestimmte Annehmlichkeiten fr sich festschreiben lassen: Nutzungsrechte (Keller, Garten, Stellplatz) oder hnliches. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht etwas fordern sollten, das Ihnen ohnehin zusteht oder das Ihnen der Vermieter gar nicht gewhren kann (etwa weil es in die Rechte von Dritten eingreift). Prsentieren Sie Ihr Gegenangebot:

Wie hoch soll die Miete steigen? (Wie hoch wrde sie bei einem frmlichen Verfahren steigen?)

Ab wann soll die neue Miete gelten? (Ab wann wrde sie bei einem frmlichen Verfahren gelten, das der Vermieter ja noch einleiten muss?)

Wie lange soll die Miete mindestens unverndert bleiben? (Beim frmlichen Verfahren sind es 15 Monate)

Welche VorteilefRechte mchten Sie festschreiben lassen?

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Kann ich eine lleinvernehmliche Vereinbarungec noch widerrufen?

Sie haben eine einvernehmliche Vereinbarung unterschrieben und stcllen im Nachhinein fest. dass die gar nicht so vorteilhaft fr Sie ist. Oder Sie haben Ihr Gegenangebot pr.scntiert und mit Ihrem Vermieter eine Vereinbarung ausgehandelt, von der Sie spter meinen: Da wre eigentlich mehr fr Sie zu erreichen gewesen.

In solchen Fllen stellen Sie sich die Frage: Knnen Sie Ihre Zustimmung zu einer einvernehmlichen Vereinbarung noch zurckziehen? Die Antwort heit: In manchen Fllen schon.

Der Widerruf von Haustrgeschften

Hat der Vermieter Sie mit seiner Vereinbarung berrumpelt, greift mglicherweise 312 8GB: Das Widerrufsrccht bei Haustrgeschften. Dieses Gesetz soll Vcrbmuchcr davor schtzen, sicb von geschickten Vertretern etwas andrehen zu lassen, das sie gar nicht haben wollen. Es rumt ihnen die Mglichkeit ein, das Geschft noch zu widerrufen.

Bedient sich [hr Vermieter hnlicher Praktiken wie diese Vertreter, so drfen auch Sie die Vereinbarung im Nachhinein noch aufkndigen. Dafr bleiben [hnen zwei Wochen Zeit. Grnde mssen Sie nicht nennen. Ja, Ihr Vermieter muss Sie sogar ausdrcklich auf die zweiwchige Widerrufsfrist hingewiesen haben. Hat er das nicht getan, knnten Sie auch spter noch [hr

Die M ieterhhung

Einverstndnis zurckziehen. Allerdings gilt dieses Recht nicht unbegrenzt.

Ob die Vereinbarung berhaupt unter den 312 8GB fallt, hngt von zwei Dingen ab:

Vom berraschungseffekt: Hat der Vermieter Sie mit seiner Vereinbarung tatschlich berrumpelt, wie es bei einem Haustrgeschft der Fall ist? Hat er vorher angekndigt, mit Ihnen ber eine Mieterhhung verhandeln zu wollen, liegt der Fall anders. Ebenso liegt kein Haustrgeschft vor, wenn Sie unserem Rat gefolgt sind und die Vereinbarung nicht an Ort und Stelle unterzeichnet haben .

Von der Geschftsmigkeit: Handelt Ihr Vermieter nicht geschftsmig, sondern ist er als Privatperson ttig, fllt sein berraschungsbesuch auch nicht unter das Gesetz.

I U Geschftsmiges Handeln " Ab wann ein Vermieter geschftsmig handelt, ist nicht klar definiert. Vermietet er nur zwei Wohnungen, gilt das nicht als .geschftsmig. (BayOLG RE WuM 1993. S. 384). Sind es sechs Wohnungen, dann schon (AG Frankfurt am Main, WuM 1998. S. 41 8).

Vereinbarung sittenwidrig?

Stellen Sie im Nachhinein fest, dass Ihnen die Abmachung wesentliche Nachteile bringt, dass der Vermieter Sie regelrecht hereingelegt hat, dann kann sie sittenwidrig (und damit unwirksam) sein. Egal, ob Ihr Vennieter nun privat oder geschftsmig ge handelt hat. In diesem Fall sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.

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M ieterhhung wegen Modernisierung - muss ich sie hinnehmen?

Lsst der Vermieter einen Fahrstuhl einbauen, die Wnncdmmung verbessern oocr die Heizung erneuern, kommt in der Regel auch eine Mieterhhung auf Sie zu. Nach 559 BGB darf nmlich wegen Modemisicrung die Miete angehoben werden. Allerdings muss es sich bei den geplanten Manahmen tatschlich um eine Modemisicrung handeln.

Was ist eine Modernisierung?

Nicht jede bauliche Vernderung geht als Modcrnisicrung durch. Vielmehr mssen die Manahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhhen, die allgemeinen Wohn vcrhltnissc auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Als weiteren Grund nennt 559 BGB: Der Vermieter muss wegen behrdlicher Auflagen die baulichen Vcrndcrungcn vornehmen lassen.

10 Verschnerung ist keine Moderni,ierung! . Reparaturarbeiten und Manahmen, die zur Erhaltung

der Bausubstanz oder zur Verschnerung durchgefhrt werden, gehren nicht dazu. Sie rechtfertigen keine Mieterhhung wegen Modernisierung!

Die Mieterhhung

Um den Gebrauchswert zu beurteilen, sind nicht Ihre persnlichen Vorlieben mageblich. So knnen Sie nicht den Bau eines Kinderspielplatzes unterbinden, weil er fr Sie keinen Nutzen hat. Unzweckmigen Neuerungen und bertriebenem Aufwand knnen Sie jedoch widersprechen. Energiesparmanahmen,die Ihnen unter dem Strich wenig bringen, lassen sich durchaus kippen.

Unzumutbare Hrte

Einer Modernisierung knnen Sie auch widersprechen, wenn die Manahme fr Sie eine Hrte bedeuten wrde ( 554 Abs. 2 BGB). Dabei geht es einmal um den Schutz lterer oder schwer kranker Bewohner, fr die eine Sanierung sehr belastend wre. Es muss sich gar nicht um den Mieter selbst handeln. Auch fr Ihren Schwiegervater, den Sie in Ihrer Wohnung pflegen, kllllen Sie dieses Recht in Anspmch nehmen. Der zweite typische Hrtefall betrifft finanziell schwache Mieter. Knnen Sie sich die Wohnung nach der Modernisierung nicht mehr leisten, ist ein Widerspruch ebenfalls denkbar.

Allerdings werden die Interessen des Vermieters und der anderen Mieter dagegen aufgewogen. Im Fall der alten oder kranken Bewohner kommt es darauf an, mit wie starken Beeintrchtigungen durch die baulichen Vernderungen zu rechnen ist. Und finanziell schwache Mieter sollen vor den sogenallllten Luxussanierungen geschtzt werden. Bevor Sie sich auf einen Hrtefall berufen, sollten Sie fachlichen Rat einholen.

I U Eine Modernisierung mssen Sie dulden! . . Knnen Sie sich nicht auf einen Hrtefall berufen, gilt fr Sie die ,Duldungspflichh. Das heit, Sie mssen alles unterlassen, was die Arbeiten behindern knnte.

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Wie luft eine Mieterhhung wegen Modernisierung ab?

Kndigt der Vennictcr Ihnen eine Modemisicrung an, kann noch viel Zeit vergehen, bis Sie die neue Miete wirklich zahlen mssen. Dabei knnen wir drei Phasen unterscheiden: Die Ankndigung der Modemisierung, die Baumanahmen selbst, und erst dann folgt die eigentliche Mieterhhung mit der Abrechnung ber die Kosten.

Die Informationspflicht des Vermieters

Sptestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss Ihr Vermieter Sie ber die anstehende Modcmisicrung in Kenntnis setzen ( 554 Abs. 3 BGB). In Tcxtfonn muss cr llmcn mitteilen.

um welche Manahmen es sich handelt, wann die Arbeiten vomussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern, wie viel das Ganze voraussichtlich kostet und mit welcher Mieterhhung Sie zu rechnen haben.

Aus diesen Informationen knnen Sie ersehen, ob Sie gegen die Modemisierung Widerspruch einlegen sollen, etwa weil es sich aus Ihrer Sieht um keine Modemisierung handelt oder weil die Baumanahmen fr Sie eine unzumutbare Hrte darstellen. Versucht Ihr Vermieter jedoch, Sie m seinen Umbauplnen zu berrumpeln und vollendete Tatsachen zu schaffen, mssen Sie die Arbeiten keineswegs dulden. Setzt sich Ihr Vermieter

Die Mieterhhung

einfach darber hinweg, knnen Sie die Manahmen mit einer einstweiligen Verfgung gerichtlich stoppen.

I U Mieterhhung wird erst spter fallig! . . Ist die Modernisierung nicht ZU beanstanden, aber hat Ihr Vermieter Sie nicht rechtzeitig informiert, verschiebt sich

der Zeitpunkt, ab dem Sie die neue Miete zahlen mssen, um sechs Monate. Das Gleiche gilt, wenn die tatschlichen Kosten um mehr als 10 Prozent hher liegen als die angekndigten.

Der Vermieter rechnet ab

Erst nach Abschluss der Bauarbeiten, wenn alle Kosten bekannt sind, kann der Vennieter sein Mieterhhungsverlangen an Sie richten. Darin muss er Rechenschaft ber die Kosten der Ma* nahmen geben. Achten Sie vor allem auf die folgenden Punkte:

Der Vennieter kann 1 1 Prozent der Kosten auf die lahresmiete umlegen. Dabei sind nur solche Kosten anzurechnen, die fr Ihre Wohnung entstanden sind. Sind mehrere Wohnungen be troffen, mssen die Kosten nachvollziehbar verteilt werden.

Kosten fr Reparaturarbeiten, die ohnehin fllig waren, mssen herausgerechnet werden. Wurde ein morsches Holz fenster durch ein modernes lsolierglasfenster ersetzt, sind die Kosten fr den Einbau eines Holzfensters abzuziehen.

Hat Ihr Vermieter Zuschsse bekommen, muss er sie auffhren und von den Gesamtkosten abziehen.

Hat Ihr Vermieter alles richtig gemacht, hat er also die genannten Voraussetzungen erfllt, ist die hhere Miete zu Beginn des dritten Monats nach dem Zugang seines Schreibens fllig.

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Kann mein Vermieter wegen gestiegener Nebenkosten die Miete erhhen?

Sie gilt als die dritte Variante der Mieterhhung: Zahlen Sie fr Ihre Nebenkosten (oder einen Teil davon) eine Pauschale, so kann Ihr Vermieter diese Pauschale unter bestimmten Umstnden anheben. Und zu diesen bestimmten Umstnden gehrt, dass in Ihrem Mictvertmg eine Klausel enthalten ist, die ihn berechtigt, die Pauschale zu erhhen. Fehlt diese Klausel, hat der Vennictcr keine Mglichkeit, die Pauschale zu erhhen.

I U Inklusi.miete? Keine Erhhung mglich! , Ist in Ihrem Mietvertrag fr die Nebenkosten keine Pau-schale vorgesehen, sondern ist sie in der Miete enthalten, handelt es sich um eine so genannte .Inklusivmietec. Diese kann Ihr Vermieter wegen gestiegener Betriebskosten nicht erhhen - es sei denn, es handelt sich um einen alten Mietvertrag, der vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde.

Ihr Vermieter schickt Ihnen eine Erklrung

Soll die Nebenkostenpauschale erhht werden. muss das der Vennieter genauer begrnden. Dies muss er in einer ErkJrung in Textfonn tun. Dabei unterschtzen viele Vermieter die Anforderungen an eine solche Erklrung. Es gengt nicht, lapidar

Die Mieterhhung

mitzuteilen, dass wegen gestiegener kommunaler Gebhren oder eines hheren Wasserverbrauchs die Pauschale erhht werden muss. Ja, es reicht nicht einmal, wenn er genau beziffert, wie stark die Gebhren oder der Wasserverbrauch gestiegen sind. Denn Sie erfahren ja nichts ber die Entwicklung all der anderen Nebenkosten, die in der Pauschale enthalten sind.

Eine hieb* und stichfeste Erklrung stellt die alten (die der Pauschale zugrunde lagen) und aktuellen Nebenkosten gegenber. Fr jede Kostenart muss der Differenzbetrag aufgefhrt sein. Und am Ende sollten Sie einen Differenzbetrag fr smtliche Nebenkosten finden, die mit der Pauschale abgegolten sind. Dieser Differenzbetrag wird auf den Monat umgerechnet. Das Ergebnis stellt den Betrag dar, um den die Pauschale erhht werden soll.

Kommen Ihnen einzelne Angaben seltsam vor, gibt es beispielsweise Preissprnge, auf die Sie sich keinen Reim machen knnen, sollten Sie ruhig nachhaken. Ihr Vermieter muss alle seine Angaben schlssig belegen knnen.

Viele Vermieter knnen das nicht, denn sie haben ja nicht ohne Grund eine Pauschale vereinbart. Sie wollten es bequem haben und mssen nun erkennen, dass Sie einen Aufwand treiben mssen, der einer vollwertigen Nebenkostenabrechnung entspricht. Daher lsst sich eine solche selbstgestrickte Erhhung oftmals kippen - und es bleibt alles unverndert.

I U Keine Zustimmung ntig , Der Erklrung Ihres Vermieters mssen Sie nicht eigens zustimmen (sondern sie allenfalls beanstanden). Wenn Sie die Erklrung akzeptieren, mssen Sie die neue Pauschale zu Beginn des bernchsten Monats zahlen - gerechnet von dem Datum, an dem Ihnen die Nachricht zugegangen ist.

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ch kann mir die neue Miete nicht leisten - kann ich die Erhhung stoppen?

Mssen Sie ohnehin schon knapp kalkulieren, kann eine Mieterhhung Sie sehr hart treffen. Doch auch wenn das Mictrccht in anderen Fllen soziale Hrten sehr wohl belcksichtigt, eine Mieterhhung knnen Sie nicht dadurch verhindern, dass Sie sich darauf berufen, Sie knnten die hhere Miete nicht aufbringen. Allerdings stchen Ihnen andere Wege offen, zu reagieren und die Folgen abzufedern:

Kontakt zum Vermieter suchen und ihn bitten auf die Erhhung zu verzichten.

einer anstehenden Modcmisicrung widersprechen, weil das fr Sie eine unzumutbarc Hrte bedeuten wrde,

Wohngeld beantragen oder

von Ihrem $ondcrkndigungsrccht Gebrauch machen.

Beim Vermieter vorstellig werden und ihm nahc1cgcn, auf die angekndigte Mieterhhung zu verLichten? Das scheint ein sehr naiver Vorschlag zu scin_ Und doch kann er [hnen unter Umstnden ntzen: Sind Sie fur Ihren Vennieter ein angenehmer Mieter, ist es fr ihn wenig verlockend, sich einen neuen Mieter suchen zu mssen_ Das ist mit viel Aufwand verbunden und bringt immer auch ein Stck Ungewissheit mit sich_ Wenn

Die Mieterhhung

Ihr Vermieter das nicht mag, sollten Sie es zumindest einmal auf diesem Wege versuchen.

Haben Sie Anspruch auf (hheres) Wohngeld?

Nach dem Wohngeldgesetz hat jeder Brger einen Anspruch darauf, dass ihm ein Zuschuss gezahlt wird, um ihm ein angemessenes Wohnen zu ermglichen. Knnen Sie sich Ihre Wohnung also nicht mehr leisten, dann sollten Sie prfen, ob Sie nicht Wohngeld beantragen knnen. Dabei handelt es sich um einen Zuschuss, der Ihnen gewhrt wird, wenn Ihr Einkommen eine bestimmte Grenze nicht berschreitet. Die Hhe des Wohngeldes richtet sich nach der Familiengre, dem monatlichen Familieneinkommen und der Hhe der Miete, die Sie zu bezahlen haben. Steigt die Miete, dann haben Sie unter Umstnden Anspruch auf hheres Wohngeld.

I U Wohngeldantrag " Einen Wohngeldantrag richten Sie an Ihre zustndige Stadt-, Kreis- oder Gemeindeverwaltung. Dort erteilt man Ihnen auch weitere Ausknfte und kann Sie an Stel len verweisen, die Ihnen bei der AntragsteIlung behilflich sind.

Das Sonderkndigungsrecht

Bei jeder Mieterhhung (auer bei der Staffelmiete und der Indexmiete) haben Sie ein Sonderkndigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhhungsschrei bens knnen Sie zum Ablauf des bernchsten Monats kndigen. Bekommen Sie das Schreiben am 3.7., haben Sie bis zum 30 .9. Zeit, fr den 30. 1 1 . zu kndigen. Die Miete bleibt in diesem Fall unverndert.

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Sie gelten als die zweite Miete und ber kein Thema wird zwischen Mietern lmd Vennietern hufiger gestritten als eben darber: Die Nebenkosten. Ihren Namen haben sie daher, dass sie neben der eigentlichen Miete anfallen: Fr den Mieter, der zustzlich zur Grundmiete noch einen bestimmten Betrag fr solche Dinge wie Strom, Heizung, Wasserversorgung, Entwsserung und Mllgebhren aufbringen muss. Fr den Vermieter, fr den die Nebenkosten ein durchlaufender Posten sind, den er eigentlich nur verwaltet.

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Was sind Nebenkosten?

Anstatt VOll Nebenkosten wird hufig auch VOll Betriebskosten gesprochen, und in offiziellen Texten wie Gesetzen und Verordnungen finden Sie ohnehin nur den Ausdruck Betriebskosten. Dieser Begriff trifft die Sache auch ein wenig besser. Denn wir haben es mit Kosten zu tun, die durch den Gebrauch der Wohnung laufend entstehen. Welln Sie sicb Ihre Wohnung als eine Art Maschine vorstellen, so fallen die Betriebskosten an, um den Betrieb dieser Maschine aufrechtzuerhalten.

I U 1 Ab .. 1 Betriebskostenverordnung , Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentmer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstck hzw. Erbbaurecht oder durch den bestimmungsmigen Gebrauch des Gebudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstcks laufend entstehen.

Das fuhrt uns zu zwei wesentlichen Einschrnkungen:

Betriebskosten sind keine Reparaturkosten. Um beim Vergleich zu bleiben: Sobald etwas kaputt geht und die Maschine in die Werkstatt muss, handelt es sich nicht mehr um die laufenden Betriebskosten .

Betriebskosten sind keine Verwaltungskosten. Aufwand, der dadurch entsteht, dass die Wohnung beaufsichtigt und ver-

Die Nebenkosten

waltet werden muss, darf ebenfalls nicht zu den Betriebskosten gerechnet werden.

Diese Einschrnkungen sind ausdrcklich in der Betriebskostenverordnung festgehalten ( l Abs. 2 BetrKV). In der Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern geht es oft um diesen Punkt: Der Vermieter rechnet Reparaturen oder Verwaltungskosten als Nebenkosten ab. Aber genau das darf er nicht.

Tut er es dennoch, knnen Sie die Abrechnung an diesem Punkt beanstanden. So gehren alle Gebhren und Aufwandsentschdigungen fr die Abrechnung zu den Verwaltungskosten und knnen nicht auf Sie umgelegt werden. Auch wenn es Zweifel gibt, ob in einer bestimmten Position Reparatur- oder Verwaltungskosten versteckt sind, sollten Sie zumindest nachhaken.

Nebenkosten sind Teil der Miete

Ein weiterer Punkt, der hufig nicht bekannt ist: Nebenkosten sind keineswegs ein Zus