Mieten oder Kaufen - Meine ebooks · 2019. 1. 30. · wird, ist hier zu erwähnen, dass in den...

Alexander Winter

Mieten oder Kaufen

Wo entstehen die höheren

Kosten?

Inhalt

Wichtige Informationen über Mieten und Kaufen .................. 1 Darlehensarten ......................................................................... 4 Preisentwicklung ..................................................................... 6 Rechenbeispiel Mieten oder Kaufen ....................................... 7 Fazit ....................................................................................... 14 Literatur- und Quellenverzeichnis ......................................... 15

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Umfrage Mieten oder Kaufen ................... 1

Abbildung 3: Anzahl Käufer und Mieter? ....................... 3

Abbildung 4: Berechnungsformel für das monatliche

Annuitätendarlehen ....................................................... 4

Abbildung 5: Berechnungsformel für das monatliche

Annuitätendarlehen ....................................................... 5

Abbildung 6: Wohnungsmiete pro m² ........................... 6

Abbildung 7: Kaufpreis pro m² ....................................... 7

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Finanzierungsbedarf ...................................... 8

Tabelle 2: Annuitätendarlehen mit einer

Zinsfestbindungsdauer von 10 Jahren ............................ 8

Tabelle 3: Annuitätendarlehen Tilgungsplan über 10

Jahre ............................................................................... 8

Tabelle 4: Finanzierungsbedarf ....................................10

Tabelle 5: Annuitätendarlehen mit einer

Zinsfestbindungsdauer von 25 Jahren ..........................10

- 3 -

Tabelle 6: Annuitätendarlehen Tilgungsplan über 25

Jahre ............................................................................. 11

Tabelle 7: Finanzierungsbedarf .................................... 12

Tabelle 8: Hypothekendarlehen mit einer

Zinsfestbindungsdauer von 13 Jahren ......................... 12

Tabelle 9: Ansparphase des Bausparvertrages ............ 13

Tabelle 10: Tilgungsphase des Bausparvertrages ........ 13

Tabelle 11: Hypothekendarlehen Tilgungsplan über 13

Jahre ............................................................................. 13

- 1 -

Wichtige Informationen über Mieten und Kaufen

Viele Menschen fragen sich immer wieder, ob sie zur Miete

oder doch im eigenen Eigentum wohnen sollen. Der Kauf

eines Eigenheims ist für die meisten Menschen die größte

Investition, die sie in ihrem Leben tätigen werden. Diese

Entscheidung muss gut überlegt und durchdacht werden.1

Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey

für Spiegel Online möchte die überwiegende Mehrheit der

Deutschen, statt Miete zu zahlen, lieber im Eigenheim

wohnen.2

Abbildung 1: Umfrage Mieten oder Kaufen3

Wird die Frage an die Mitmenschen gerichtet, und werden

diese um einen Rat gebeten, kommt in den meisten Fällen die

Antwort „Eigentum“. Das liegt derzeit an den niedrigen

Immobilienzinsen. Aber die Entscheidung lässt sich nicht

allein davon lenken.4

Es ist eher eine Typfrage, ob man sich in den nächsten Jahren

als ein Eigentümer oder eher als Mieter sieht.

1 Vgl. (Sueddeutsche.de, 2018), Onlinequelle. 2 Vgl. (Spiegel.de, 2018), Onlinequelle. 3 Vgl. (Spiegel.de, 2018), Onlinequelle. 4 Vgl. (Dr.Klein.de, o.J.), Onlinequelle.

- 2 -

Mieter argumentieren häufig mit den Argumenten:5,6

sie sind unabhängiger

Flexibilität bei der Wahl des Wohnortes

geringe Verantwortung für Instandhaltung und

Pflege

Kosten für die Nebenkosten halten sich relativ gering

Eigentümer argumentieren hingen mit:

Sicherheit

Gestaltungsfreiheit

mit jeder Monatsrate bauen Sie Vermögen auf

Altersvorsorge

Kreditraten bleiben konstant, während die Miete

immer weiter steigen kann

Wertsteigerung der Immobilie bei guter Lage

die eigene Immobilie kann in der Zukunft vermietet

werden, dies sorgt für weitere Einnahmen

Die Wohnsituation der deutschen Bevölkerung hat sich

seit 2014 nicht wirklich verändert. Die Anzahl der Personen,

die in ihrem Eigentum wohnen, liegt bei 33,74 Millionen, und

die Personen, die zur Miete oder in einer Wohngemeinschaft

leben, belaufen sich auf 41,44 Millionen.

Die folgende Statistik zeigt die Wohnsituation der Deutschen

von 2014 bis 2018.

5 Vgl. (Finanztip.de, 2018), Onlinequelle.

6 Vgl. (Hausgold.de, o.J.), Onlinequelle.

- 3 -

Abbildung 2: Anzahl Käufer und Mieter?7

Ob sich der Erwerb einer eigenen Immobilie im Vergleich

zum Mieten im finanziellem Aspekt lohnt, müssen einige

Kriterien berücksichtigt werden:8

Einkommen

Kreditkonditionen

Eigenkapital

Preis für die Immobilie

bisherige Miete

Bei jedem Kaufangebot muss das Kaufpreis-Miet-

Verhältnis ermittelt werden. Das Ergebnis liefert einen

Faktor: je niedriger dieser ist, desto wahrscheinlicher ist es,

dass Sie finanziell ein gutes Geschäft machen. Ist dieser

Faktor hoch, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie ein

rentables Geschäft machen.

Viele Spezialisten arbeiten mit einer Faustregel. Nach dieser

zeigt sich eine Immobilie als relativ günstig, wenn der Faktor

kleiner als 20 ist und relativ teuer, wenn dieser größer als 25

ist.9

7 Vgl. (Ifd-allensbach.de, 2018), Onlinequelle.

8 Vgl. (Sueddeutsche.de, 2018), Onlinequelle.

9 Vgl. (Finanztip.de, 2018), Onlinequelle.

- 4 -

Darlehensarten

Annuitätendarlehen

Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, ist das

Annuitätendarlehen die meist gewählte Finanzierung.10

Was genau ist unter einem Annuitätendarlehen zu verstehen?

Ein Annuitätendarlehen beinhaltet eine sogenannte Annuität.

Diese beinhaltet Zinsen + Tilgung und bleibt über die gesamte

Laufzeit gleich hoch. Während der Darlehenslaufzeit nimmt

der Zinsanteil der Annuität ab, während der Tilgungsanteil

zunimmt. Das führt dazu, dass mit jeder einzelnen Rate der

Kreditnehmer sein Darlehen tilgt und somit einen Teil der

Restschuld.11

Abbildung 3: Berechnungsformel für das monatliche Annuitätendarlehen (Quelle:

eigene Darstellung)

Rechenbeispiel:

- Kreditsumme: 200.000 Euro

- Kreditlaufzeit: 20 Jahre

- Zinssatz: 2,5 Prozent

Annuität = 200.000 x ((0,025 x 1,02520) / (1,02520 – 1))

= 200.000 x (0,04097 / 0,63862 )

= 12829,43 Euro im Jahr

Die monatliche Annuität lässt sich ebenso berechnen, die

Berechnungsformel ist jedoch komplexer. Für die Berechnung

der monatlichen Annuität bleiben die Kriterien des

vorangegangen Beispiels gleich. Lediglich die Kreditdauer

muss auf die Monate heruntergerechnet werden, bei 20 Jahren

10

Vgl. (Tarifcheck.de, o.J.), Onlinequelle. 11

Vgl. (Hauskredite.de, o.J.), Onlinequelle.

- 5 -

bedeutet das 240 Monate.

Abbildung 4: Berechnungsformel für das monatliche Annuitätendarlehen (Quelle:

eigene Darstellung)

Monatliche Annuität = 200.000 x ((1 + 0,025 / 12)240 x ((1 +

0,25 / 12) – 1)) / ((1 + 0,25 /12)240-1)

= 200.000 x (0,00343 / 0,64786 )

= 1059,81 Euro im Monat

Vorteile:

- Planungssicherheit für Kreditnehmer

- relativ frei wählbare Tilgung (mind. 1%)

- Darlehensrückzahlung beginnt von Anfang an

- Tilgungsanteil erhöht sich mit jeder gezahlten Rate

- festgelegter Zinssatz ändert sich nicht mehr

- Möglichkeit, seine Rate anzupassen, etwa bei

finanziellen Engpässen

Nachteile:

- nach Ende der Zinsbindung besteht ein Risiko einer

teuren Anschlussfinanzierung

Hypothekenkredit gekoppelt an einen Bausparvertrag

Bei dieser Finanzierungsvariante werden während der ersten

Hälfte der Laufzeit monatlich die Zinsen auf das Darlehen an

die Bank gezahlt, eine Tilgung findet in diesem Fall aber nicht

statt. Zugleich wird parallel ein Bausparvertrag angespart.

Dieser kommt in die Zuteilung, wenn die

Sollzinsbindungsdauer des Bankkredits verstrichen ist. Das

Sparguthaben wird mit dem Hypothekendarlehen verrechnet

und für die Restschuld des Immobilienkredits tritt dann das

- 6 -

Bauspardarlehen der Bausparkasse ein.12

Preisentwicklung

Um einen genaueren Vergleich zwischen den Kosten für

Kaufen oder Mieten aufstellen zu können, empfiehlt sich ein

Blick auf die gesamte Kostensituation. Hierzu ein Beispiel,

welches dies verdeutlichen soll. Vorerst ist es sinnvoll, ein

Rückblick auf die Preisentwicklung der Wohnungen und

Häuser zu tätigen. Die folgenden Abbildungen zeigen die

Entwicklung der Wohnungsmiete pro m² sowie des

Kaufpreises pro m² im Saarland seit 2011.

Abbildung 5: Wohnungsmiete pro m² 13

Für 2018 wird eine Steigerung der Mietpreise von 2,25% für

bis 40 m², 2,99% für bis 80 m² und 1,59% für bis 120 m ²

angenommen.

12 Vgl, (Wiwo.de, o.J.), Onlinequelle. 13 Vgl. (Immowelt.de, o.J.), Onlinequelle.

- 7 -

Abbildung 6: Kaufpreis pro m² 14

Für 2018 wird eine Steigerung der Wohnungspreise von

3,43% und der Häuserpreise von 3,77% angenommen.

Rechenbeispiel Mieten oder Kaufen

Für eine Wohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche

beträgt die Kaltmiete 813 EUR. Hierfür wird der Mietpreis

von 6,50 EUR pro Quadratmeter angenommen. Das entspricht

einer Jahreskaltmiete von 9.750 EUR. Nehmen wir einen

Kaufpreis von 196.000 EUR, würde das einem Kaufpreis-

Miete-Verhältnis von ca. 20 entsprechen.

Im Folgenden werden drei Finanzierungsbeispiele aufgezeigt

und mit der Miete verglichen:

14 Vgl. (Immowelt.de, o.J.), Onlinequelle.

- 8 -

1. Annuitätendarlehen mit einer

Zinsfestbindungsdauer von 10 Jahren

Tabelle 1: Finanzierungsbedarf (Quelle: eigene Darstellung)

Finanzierungsbedarf

Kaufpreis des Objekts 196.000,00 EUR

Kosten für Umbau und Modernisierung + 15.000,00 EUR

Kosten für Notar und Grundbucheintrag + 4.116,00 EUR

Grunderwerbsteuer + 9.800,00 EUR

Gesamtkosten 224.916,00 EUR

Abzüglich Eigenkapital - 19.500,00 EUR

Abzüglich Eigenleistung ("Muskelhypothek") - 5.416,00 EUR

Finanzierungsbedarf 200.000,00 EUR

Tabelle 2: Annuitätendarlehen mit einer Zinsfestbindungsdauer von 10 Jahren

(Quelle: eigene Darstellung)

Darlehen

Darlehensbetrag 200.000,00 EUR

Angenommene Vollauszahlung 01.02.2019

Auszahlungskurs 100%

Sollzinsbindung 10 Jahre

Gebundener Sollzins 1,69 % pro Jahr

Anfängliche Tilgung 0%

Restschuld am Ende der Sollzinsbindung 142.302,06 EUR

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 57.697,94 EUR

Geleistete Zinszahlungen zum Ende der Sollzinsbindung 29.602,46 EUR

Rate 781,67 EUR

Tabelle 3: Annuitätendarlehen Tilgungsplan über 10 Jahre bei einem tilgungsfreien

Jahr (Quelle: eigene Darstellung)

Tilgungsplan im Detail

Periode Rate (EUR) davon

Zinsanteil

(EUR)

davon

Tilgungsanteil

(EUR)

Restschuld am

Periodenende

(EUR)

Feb 19 281,67 281,67 0 200.000,00

Mrz 19 281,67 281,67 0 200.000,00

... ... ... ... ...

Feb 20 281,67 281,67 0 200.000,00

Mrz 20 781,67 281,67 500 199.500,00

Apr 20 781,67 280,96 500,71 198.999,29

Mai 20 781,67 280,26 501,41 198.497,88

... ... ... ... ...

2027 9.380,04 2.593,64 6.786,40 149.784,48

2028 9.380,04 2.478,06 6.901,98 142.882,50

Jan 29 781,67 201,23 580,44 142.302,06

Zinsbindung endet im Januar 2029

- 9 -

Wenn der Tilgungsplan genau unter die Lupe genommen

wird, ist hier zu erwähnen, dass in den ersten 12 Monaten nur

die Zinsen gezahlt werden und erst danach die Tilgung des

Darlehens beginnt.

Nach Sollzinsbindungsdauer von 10 Jahren bleibt ein

Restbetrag von 142.302,06 EUR übrig. Dies hat den Vorteil,

dass die Zinsen deutlich geringer sind als bei einer längeren

Sollzinsbindungsdauer. Leider bringt das auch einen großen

Nachteil mit sich: Und zwar ist die verbleibende Restschuld

auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, mit der

ein Zinsänderungsrisiko einhergeht. Da diese dann zu den

späteren Marktzinsen angeboten wird, könnten sich die

Kosten durchaus erheblich verändern. Für unseren Vergleich,

ob Mieten oder Kaufen rentabler ist, muss die Restschuld

komplett getilgt werden. Dafür setzen wir für die Restschuld

einige Parameter neu:

- Kreditbetrag: 142.302,06 EUR

- Zinssatz: 2,5% (wir gehen davon aus, dass die Zinsen

in zehn Jahren steigen werden)

- Rückzahlungsrate: 855,19 EUR

- Laufzeit: 17 Jahre

Die Gesamtkosten für beide Darlehen ohne Eigenkapital

belaufen sich auf 261.759,68 EUR. Wird das Eigenkapital von

19.500,00 EUR hinzugerechnet, belaufen sich die

Gesamtkosten für die Immobile auf 281.259,68 EUR.

Ob sich die Investition für das Eigentum gegenüber der Miete

als rentabel erweist, müssen noch einige Parameter festgesetzt

werden:

Für den Käufer:

- Instandhaltungskosten von 1,25% auf den Wert der

Immobilie (205,00 EUR pro Monat)

- 10 -

- Immobilienwertsteigerung von 3% pro Jahr

- Inflation von 1,5 % pro Jahr

Für den Mieter:

- Eigenkapital: 19.000 EUR werden direkt verzinst

- Monatliche Ersparnis gegenüber dem Kredit wird

angespart

- Sparzinsen: von 7,5%

- Inflation von 1,5 % pro Jahr

- Kapitalertragssteuer von 25%

Ergebnis:

- Die Immobilie des Käufers hätte ein Wert von

290.000 EUR nach 27 Jahren

- Der Mieter hätte 190.000 EUR angespart

Vorteil des Käufers gegenüber des Mieters beträgt

100.000 EUR

2. Annuitätendarlehen mit einer

Zinsfestbindungsdauer von 25 Jahren (Volltilger)


Finanzierungsbedarf









Tabelle 5: Annuitätendarlehen mit einer Zinsfestbindungsdauer von 25 Jahren


Darlehen





- 11 -



Restschuld am Ende der Sollzinsbindung 0,00 EUR



Rate 933,33 EUR

Tabelle 6: Annuitätendarlehen Tilgungsplan über 25 Jahre (Quelle: eigene

Darstellung)


Periode Rate (EUR) davon

Zinsanteil

(EUR)

davon

Tilgungsanteil

(EUR)

Restschuld am

Periodenende

(EUR)

Feb 19 426,67 426,67 0,00 200.000,00

Mrz 19 426,67 426,67 0,00 200.000,00

... … … … …

Feb 20 426,67 426,67 0,00 200.000,00

Mrz 20 933,33 426,67 506,66 199.493,34

Apr 20 933,33 425,59 507,74 198.985,60

Mai 20 933,33 424,5 508,83 198.476,77

... ... ... ... ...

2042 11.199,96 448,04 10.751,92 11.654,94

2043 11.199,96 169,54 11.030,42 624,52

Jan 44 625,85 1,33 624,52 0


An diesem Beispiel lässt sich sehr gut beobachten, wie der

Zinsanteil der Rückzahlungsrate mit jedem Monat zugunsten

des Tilgungsanteils sinkt. Die Raten bleiben gerade bei einer

Baufinanzierung während der Zinsbindungsfrist konstant.

Die Tilgung wird auch wie bei dem Finanzierungsbeispiel 1

erst nach 12 Monaten begonnen.

Bei einem Volltilger bleibt nach der Sollzinsbindungsdauer

von 25 Jahren ein Restbetrag von 0,00 EUR übrig. Dies hat

den Vorteil, dass die Zinsen für die gesamte Laufzeit gesichert

sind. Leider bringt das auch einen Nachteil mit sich: Und

zwar sind die Zinsen deutlich höher als bei einer kleineren

Sollzinsbindungsdauer.

Die Gesamtkosten für das Darlehen ohne Eigenkapital


- 12 -



Die Parameter für die Berechnung der Rentabilität bleiben

gleich (Siehe Finanzierungsbeispiel 1).

Ergebnis:





65.000 EUR

3. Hypothekenkredit gekoppelt an einen

Bausparvertrag


Finanzierungsbedarf









Tabelle 8: Hypothekendarlehen mit einer Zinsfestbindungsdauer von 13 Jahren


Darlehen







Restschuld am Ende der Sollzinsbindung 0,00 EUR



Rate 333,33 EUR

- 13 -

Tabelle 9: Ansparphase des Bausparvertrages (Quelle: eigene Darstellung)

Bausparvertrag

Bausparsumme 200.000,00 EUR

Beginn der Ansparphase 01.03.2019

Voraussichtliche Anspardauer 12 Jahre und 11 Monate

Guthabenzins 0%

Gesamtlaufzeit (Spar- und Darlehensphase) 23 Jahre und 2 Monate

Bausparguthaben am Ende der Ansparphase 90.718,31 EUR

Monatliche Sparrate 592,12 EUR

Tabelle 10: Tilgungsphase des Bausparvertrages (Quelle: eigene Darstellung)

Tilgungsphase

Beginn der Tilgungsphase 01.02.2032

Darlehenslaufzeit ab Zuteilung 10 Jahre und 3 Monate

Darlehnsbetrag 109.281,69 EUR

Gebundener Sollzins 1,45%

Rate 958,26 EUR

Tabelle 11: Hypothekendarlehen Tilgungsplan über 13 Jahre (Quelle: eigene

Darstellung)


Periode Rate

(EUR)

davon

Zinsanteil

(EUR)

davon

Tilgungsanteil

(EUR)

Restschuld am

Periodenende

(EUR)

Feb 19 333,33 333,33 0,00 200.000,00

Mrz 19 333,33 333,33 0,00 200.000,00

… … … … …

2022 3.999,96 3.999,96 0,00 200.000,00

2023 3.999,96 3.999,96 0,00 200.000,00

2024 3.999,96 3.999,96 0,00 200.000,00

2025 3.999,96 3.999,96 0,00 200.000,00

… … … … …

2030 3.999,96 3.999,96 0,00 200.000,00

2031 3.999,96 3.999,96 0,00 200.000,00

Jan 32 333,33 333,33 0,00 200.000,00


In diesem Finanzierungsbeispiel werden 13 Jahre lang nur die

Zinsen in Höhe von 333,33 EUR monatlich auf den

Darlehensbetrag von 200.000,00 EUR gezahlt. Parallel dazu

wird ein Bausparvertrag mit einer monatlichen Sparrate von

592,12 EUR angespart. Nach 13 Jahren endet die

- 14 -

Zinsbindungsdauer, und das parallel angesparte

Bausparguthaben tilgt den Immobilienkredit. Den

Restdarlehensbetrag von 109.281,69 EUR tilgt der Schuldner

in Raten von monatlich 958,26 EUR in den nächsten 12

Jahren und 11 Monaten ab.

Die Gesamtkosten für das Darlehen ohne Eigenkapital




Die Parameter für die Berechnung der Rentabilität bleiben

gleich (Siehe Finanzierungsbeispiel 1).

Ergebnis:





80.000 EUR

Fazit

Eine allgemein gültige Antwort auf die Frage „Mieten oder

kaufen“ gibt es nicht.

Beim Erwerb einer Immobilie sind für viele Menschen die

wichtigsten Kaufkriterien die Sicherheit, die Immobilie als

Altersversorge zu nutzen sowie die Unabhängigkeit vom

Vermieter. Sie sollten allerdings die finanziellen Aspekte

nicht allein in Vordergrund stellen. Wer seine Immobilie zu

teuer einkauft, begeht das Risiko, langfristig viel Geld zu

verlieren. Wird die Immobilie aber zu einem guten Preis

erworben, könnte sich das Geschäft für die Zukunft als eine

gute Investition erweisen.

Als Mieter müssen Sie hingegen einige wichtige

Entscheidungen treffen, damit Ihr Vermögensaufbau gelingt.

- 15 -

Sie sollten so bald wie möglich anfangen zu sparen, wenn Sie

gerade noch günstig zur Miete wohnen. Wer sein Geld

renditeorientiert anlegt, kann auch als Mieter langfristig

Vermögen aufbauen und in manchen Szenarien sogar ein

höheres Kapital aufbauen als beim Immobilienkauf.

Literatur- und Quellenverzeichnis

Onlinequellen

Dr.Klein.de. (o.J.). Von https://www.drklein.de/mieten-

oder-kaufen.html abgerufen

Finanztip.de. (2018). Von

https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mie

ten-oder-kaufen/ abgerufen

Hausgold.de. (o.J.). Von

https://www.hausgold.de/mieten-oder-kaufen/

abgerufen

Hauskredite.de. (o.J.). Von

https://www.hauskredite.de/darlehen/annuita

etendarlehen/ abgerufen

Ifd-allensbach.de. (07 2018). Von https://www.ifd-

allensbach.de/awa/startseite-awa.html

abgerufen

Immowelt.de. (o.J.). Von

https://www.immowelt.de/immobilienpreise/b

- 16 -

l-saarland/mietspiegel abgerufen

Spiegel.de. (2018). Von

http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/imm

obilien-84-prozent-der-deutschen-wollen-ein-

eigenheim-a-1223288.html abgerufen

Sueddeutsche.de. (2018). Von

https://www.sueddeutsche.de/geld/die-

wohnungsfrage-kaufen-oder-mieten-1.4085771

abgerufen

Tarifcheck.de. (o.J.). Von

https://www.tarifcheck.de/baufinanzierung/an

nuitaetendarlehen/ abgerufen

Wiwo.de. (o.J.). Von

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/ra

nking-wohnfinanzierung-die-besten-kombi-

angebote-aus-kredit-und-

bausparvertrag/22877444.html abgerufen

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