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DIE MIETPREISBREMSE –

EIN LÄSTIGES MYSTERIUM?

Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens sowie

Ideen und Ansätze für den frühzeitigen Umgang

mit der Mietpreisbremse

aus Sicht des engagierten Immobilieninvestors

Stand: November 2014

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ÜBER THOMAS KNEDEL

15 Jahre Fonds-, Asset und Property

Manager für Gewerbeimmobilien-/

geschlossene Fonds

Ebenfalls 15 Jahre privater Immobilien-

investor und -entwickler im Wohnimmo-

bilienbereich

1998 2001 2005

2001 Immobilien-

ökonom (ebs)

1998 Bau-Ing. (FH)

Frankfurt am Main

Seit 2009 großes Weiterbildungsprogramm:

- Private Immobilieninvestments

- Unternehmertum / Unternehmensgründung

- Finanzielle Bildung im allgemeinen

- Internetmarketing / Social Media Strategien

2005 Member of the Royal

Institution of Chartered

Surveyors (MRICS)

2013 20142009

2013 Gründung Deutschlands

Portal Nr. 1

„Erfolg mit Wohnimmobilien“

2014 das Buch

Erfolg mit Wohnimmobilien

erscheint im Handel

2014 erste Tools und

Wissensprodukte gehen

an den Start

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„DER WERKZEUGKASTEN“

Das Handwerkszeug für den

(angehenden) Immobilieninvestor von

Immobilienprofi Thomas Knedel MRICS

Wie Sie ganz konkret vermietete

Immobilien finden, kaufen und optimieren.

Hier werden Ihnen in 12 Modulen die Tools und Techniken

vermittelt, die Sie benötigen um erfolgreich als privater

Immobilieninvestor zu starten oder Ihr bisheriges Wissen zu

vertiefen. Sie erhalten Tools,

Schritt-für-Schritt-Anleitungen,

Checklisten und meine

interessantesten Praxisempfehlungen

aus dem Tagesgeschäft. Erfahren Sie, wie Sie die

typischen Fehler vermeiden, sicher investieren und somit Ihr

Risiko drastisch reduzieren!

Dieses Video ist

Bestandteil des

„Werkzeugkastens“

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DIE IDEE DER POLITIKER – ALLEN VORAN HEIKO MAAS

Mieter sollen

finanziell

entlastet

werden

Preissprünge von 20, 30

oder gar 40 Prozent bei

Neuvermietungen in

Ballungszentren sollen

vermieden werden

Mieter sollen vor

steigenden

Mieten

geschützt

werden

Es soll mehr

günstigen

Wohnraum

geben

Ausgleich des

Rückganges des

Sozialwohnungs-

bestandes

Verhinderung der

Segregation der

Wohnbevölkerung

Verdrängungseffekte

in Ballungszentren

sollen gestoppt

werden

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DER KERN DER MIETPREISBREMSE

Ohne Mietpreisbremse

• Begrenzung der Neuvertragsmiete nur durch alte „Mietpreisüberhöhungs-“ und „Wucher“-Paragraphen, also 20 % bzw. maximal 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Mit Mietpreisbremse

• Neuvertragsmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (i. d. R. durch qualifizierten Mietspiegel definiert) liegen

Betroffen sind ausschließlich

„angespannte Wohnungsmärkte

mit Wohnraumverknappung“

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EINIGE STANDORTE, DIE BETROFFEN SEIN KÖNNTEN

Hessen:29 Städte und Gemeinden: Bad Homburg

vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad

Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt,

Dietzenbach, Dreieich, Eltville am Rhein,

Flörsheim am Main, Frankfurt am Main,

Friedberg, Friedrichsdorf, Gernsheim,

Gießen, Griesheim, Hanau, Hattersheim am

Main, Hochheim am Main, Hofheim am

Taunus, Kassel, Kronberg im Taunus,

Marburg, Mörfelden-Walldorf, Offenbach am

Main, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus,

Weiterstadt und Wiesbaden.

NRW: 59 Städte und Gemeinden, darunter

die Städte Düsseldorf, Köln, Bonn,

Münster und Bielefeld

Bremen, Berlin und Hamburg

Bayern: München und 89 weitere Städte und

Gemeinden, darunter die Städte Nürnberg,

Würzburg und Ingolstadt

Brandenburg: 30 „berlinnahe“ Gemeinden

Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier, Speyer und

Landau

Baden-

Württemberg: geplant für 2015

Schleswig-Holstein:15 Städte und Gemeinden im

Hamburger Umland und auf den Inseln

(ab 01.12.2014)

Der Vorbote: es werden vermutlich weitgehend die Standorte von der

Mietpreisbremse betroffen sein, die auch heute schon als

„angespannte Wohnungsmärkte“ von den jeweiligen

Ländern durch entsprechende

„Kappungsgrenzenverordnungen“ festgelegt wurden. Dort

wurde und wird die Kappungsgrenze (also die Begrenzung für

Mietanpassungen innerhalb eines Dreijahreszeitraums) bereits

von ursprünglich 20 % auf 15 % herabgesetzt.

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DAS MAASNAHMENPAKET DER MIETPREISBREMSE

Begrenzung der Neuvertragsmiete auf die ortsübl iche Miete

zzgl . 10 %

Ausnahmen:

1) Mietpreise von Wohnungen, deren Mietniveau vor der Mietpreisbremse bereits darüber liegt, dürfen

unverändert bleiben; bei Neuvermietungen darf maximal die Vormiete verlangt werden – in diesem Fall also

auch oberhalb von „Mietspiegel + 10%“; hiervon sind jedoch wiederum Ausnahmsweise Erhöhungen nicht zu

berücksichtigen, die ein Jahr oder später vor der Einführung der Mietpreisbremse (also recht aktuell)

Mietanpassungen durchgeführt wurden

2) Mietpreise von Wohnungen, die in den letzten drei Jahren modernisiert wurden, werden – unabhängig von

tatsächlichen Mietpreisniveau - wie folgt ermittelt: Ortsübliche Vergleichsmiete + fiktiver

Modernisierungszuschlag („11%-Regel“)

3) Neubauten dürfen teurer vermietet werden

4) Gleiches gilt sinngemäß für umfassend sanierte Wohnungen

5) Erhöht sich die Miete nach „mietpreisgerechtem“ Abschluss des Mietvertrages auf Grund einer vereinbarten

Indexierung der Miete, so darf der Wert von 10 % (aber nur infolge der späteren Indexanpassungen)

überschritten werden; Sinngemäßes gilt ausdrücklich nicht für Staffelmietverträge

6) Die Mietpreisbremse gilt nicht für möblierte Wohnungen

Die Festlegung der

sogenannten

„angespannten

Wohnungsmärkte“

erfolgt dezentral durch

die Länder

Mieter haben gegen-

über dem Vermieter ein

Auskunftsrecht, wie der

Mietpreis ermittelt

wurde. Werden später

unrechtmäßige Be-

rechnungsgrundlagen

festgestellt, kann der

Mieter auch im

Nachhinein

Rückforderungs-

ansprüche geltend

machen

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Mieter haben umfangreiche

Auskunftsrechte; dies sorgt für

einen erheblichen Kontrollwahn,

Streitpotenzial und

Verwaltungsaufwand

Verfehlt die Mietpreisbremse gar Ihr Ziel?

Steigen die Mieten nicht in gewissen

Gegenden aufgrund der weiteren

Regulierung des Wohnungsmarktes?

Mieter werden noch

penibler, teilweise

„argwöhnisch“ ausgesucht

– aus Angst vor späteren

Regressansprüchen

VERUNSICHERUNG DURCH DIE MIETPREISBREMSE

Es herrscht eine große Verunsicherung

bei den Ländern, Kommunen und

Gemeinden, nach welchen Kriterien sie

betroffene Wohngegenden festlegen

sollen

Was ist in Städten und Gemeinden

zu tun, wo es keinen qualifizierten

Mietspiegel gibt? Die

Mietspiegeldaten sind zudem

regelmäßig veraltet.

Vermieter geraten in Panik

und wollen jetzt noch „ganz

schnell“ die Mieten vor

Einführung der

Mietpreisbremse erhöhenEs werden sich Schwarzmärkte

im Untergrund entwickeln;

beispielsweise werden hohe

Ablösebeträge „unter der Hand“

gefordert.

Verbände,

Fachleute, Makler,

Verwalter, Eigentümer

und Mieter sind verunsichert

Wegen vieler unklarer

Punkte ist mit einer

deutlichen Zunahme

von Rechtsstreitig-

keiten zu rechnen

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DIE MIETPREISBREMSE – HANDELN SIE JETZT!

Mieten vor der

Mietpreisbremse um

maximal 15 % bzw.

20 % erhöhen

Erhebung

einer

Modernisier-

ungskosten-

umlageindexierte

Mieten

Handeln Sie daher jetzt!

Wohnungen möblieren

Zusatzerträge

generieren

Vereinbarungen mit

Mietern treffen

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WEITERE INFORMATIONSQUELLEN

Weiterhin auf www.erfolg-mit-wohnimmobilien.de

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Bundesministerium

für JustizImmobilienverband

Deutschland IVD

BVFI Bundesverband

für die

Immobilienwirtschaft Die Tagespresse

unter dem Stichwort

„Mietpreisbremse“

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und gutes Gelingen bei der Umsetzung!