Mietrecht

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Besonders ausgestaltetes Schuldrecht mit weitgehenden Schutzrechten für die

Mieter

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Das Mietrecht ist geregelt in:

§§ 535 bis 580a BGB

Es ist zu unterscheiden:

- Mietrecht allgemeiner Teil (§§ 535 – 548)

- Mietrecht für Wohnraum (§§ 549 – 577a)

- Mietrecht für Geschäftsraum (§ 578)

- Mietrecht f. andere Sachen (§§ 579 – 580a)

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Mietrecht allgemeinDie grundsätzlichen Regelungen finden sich in

§§ 535 bis 548 BGB

§ 535: Inhalt eines Mietvertrages (Abgrenzung zur Leihe §§ 598 bis 606): Überlassung gegen Entgelt (Zahlung)

§§ 536 bis 536d: Rechte bei Mängeln

§ 540: Gebrauchsüberlassung an Dritte

§§ 542 bis 545: Beendigung/Kündigung

§§ 546 ff.: Rückgabe der Mietsache

ACHTUNG: das sind generelle Regeln für alle Sachen (z.B. auch Autos), für Räume gibt es Sonderregeln

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Wohnräume: Sonderregeln §§ 549 ff§ 549 bestimmt, welche Regeln für Wohnraum anwendbar sind

in §§ 550 ff. bestehen dann viele Sonderregelungen, die meisten zugunsten der Mieter:

– § 550: Form des Vertrages

– § 553: Überlassung an Dritte

– §§ 556 ff.: Betriebskosten („Nebenkosten“)

– §§ 557 ff.: Miethöhe

– §§ 563 ff.: Wechsel der Parteien

– § 568 ff.: Form der Kündigung, Kündigungsgründe (Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen!), Kündigungsfristen (für Vermieter bei langem Mietverhältnis länger als für Mieter!)

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Bei Wohnräumen ist insgesamt zu beachten, daß die Vertragsfreiheit erheblich eingeschränkt ist. Von den gesetzlichen Regelungen darf zulasten des Mieters nur in wenigen Punkten abgewichen werden (meistens in den letzten Absätzen der jeweiligen §§ so festgehalten, z.B. § 571 III)!

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Geschäftsräume: Sonderregeln § 578 II

§ 578 II bestimmt, welche Regeln für sonstige Räume (also auch Geschäftsräume) anwendbar sind:

- neben den allgemeinen Regeln §§ 553 – 548 auch:

- § 550 (Form),

§ 552 Abs. 1 (Wegnahmerecht),

§ 554 Abs. 1 bis Abs. 4 (Modernisierungsmaßnahmen),

§ 562 bis 562 d (Vermieterpfandrecht),

§ 566 bis 567 b (Parteiwechsel),

§ 569 Abs. 1 (Kündigungsgrund; nur für Aufenthalt von Menschen),

§ 569 Abs. 2 (Kündigungsgrund),

§ 570 (Zurückbehaltungsrecht)

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Bei Geschäftsräumen ist also die Vertragsfreiheit nur teilweise beeinträchtigt.

Es ist daher § 578 genauestens zu lesen, welcher Paragraph und welcher Absatz anzuwenden ist („§ 1 bis § 3“ oder „§ 1, § 3“?)

Abgesehen von diesen Sonderregelungen gelten die allgemeinen §§ 535 bis 548.

Abweichende Vereinbarungen im Vertrag daher möglich, auch zulasten des Mieters!

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Wichtiges beim Mietvertrag:- §§ 536 und 536a i.V.m. § 535 I 2 bewirken eine weitgehende

Garantiehaftung des Vermieters für die Gebrauchsfähigkeit der Sache. So darf der Mieter mindern, unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, unabhängig davon, ob Mieter die Sache Zeit tatsächlich genutzt hätte!

- Anzeigepflicht des Mieters: § 536c (Mangel tritt auf)- Aufrechnung nur nach Anzeige in Textform (§ 553 b II 1)- Überlassung Mietsache an Dritte (Untermiete): § 540 und § 553- Kündigungsfristen: für Mieter und Vermieter oft unter-

schiedlich, § 542 (§ 314) und § 573- Vermieterpfandrecht §§ 562 ff.- Kaution: § 551- Betriebskostenvereinbarung: §§ 556 ff.- kurze Verjährungsfrist: § 548

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Beendigung des MietverhältnissesBeendigung durch:

- Anfechtung

- ordentliche Kündigung (bei Wohnraum nur eingeschränkt!)

- außerordentliche Kündigung

- Zeitablauf (befristetes Mietverhältnis)

KEINE Beendigung durch:

- Tod des Mieters (gilt nur bei Wohnraum) § 563

- Verkauf der Mietsache § 566

- Tod des Vermieters

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Die ordentliche Kündigung

- Schriftform erforderlich bei Wohnraum (§ 568), im übrigen formlos möglich (Achtung: aber Vereinbarung im Mietvertrag!)

- Für Kündigung durch Mieter kein Grund erforderlich (Kündigungsfreiheit)

- Für Kündigung durch Vermieter bei Wohnraum aber Grund erforderlich (§ 573)

- Frist muss eingehalten werden – für Mieter u. Vermieter unterschiedliche Fristen möglich!

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- Achtung: Bei Mietverträgen auf Zeit (Gegenteil: „auf unbestimmte Zeit“) ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich!

- Achtung: § 545: Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn nicht rechtzeitig widersprochen wird!

- Achtung: Bei mehreren Mietern müssen entweder alle kündigen, oder der Kündigende muß von den anderen Mietern bevollmächtigt sein!

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Die außerordentliche, fristlose Kündigung

• Grundregel: § 543

• Bei Wohnraum aber zusätzlich: § 569, achte v.a. auf § 569 IV (Nachschieben von Gründen nicht möglich!); § 569 II gilt auch bei Geschäftsraum!

• Wichtiger Grund erforderlich

• Frist: Keine, fristlos; aber: Widerspruch des Mieters möglich gem. § 574 innerhalb der Frist des § 574 b; in der Praxis werden bei Wohnraum oft „Auslauffristen“ aus sozialen Gründen gewährt, da die Mieter noch keine neue Bleibe haben etc., § 574 a

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Die außerordentliche Kündigung mit Frist

Daneben gibt es auch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, z. B. bei Tod des Mieters, §§ 563 a, 575a

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Die OptionViele Mietverträge über Geschäftsraum sind befristet abgeschlossen.Mit Ablauf der Mietzeit ist das Mietverhältnis dann automatisch beendet.Oft werden aber sog. Optionen für X (Y) Jahre eingebaut, meist für den Mieter. Dieser kann dann bis zu einem bestimmten Termin vor dem Ablauf des Mietverhältnisses erklären, dass er die Option ausüben und die weiteren Y Jahre mieten wolle. Der Mietvertrag wird dann – ohne, dass der Vermieter etwas tun müsste oder ändern könnte – verlängert. Die Option kann daher sogar eine Kündigung des Vermieters aushebeln.

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Die automatische VerlängerungVon der Option zu unterscheiden ist die automatische Verlängerung. Darin wird festgelegt, dass das Mietverhältnis z.B. bis zum 31.12.2007 läuft, sich aber um ein weiteres Jahr bis zum 31.12.2008 automatisch verlängert, wenn nicht eine Partei bis zum 30.09.2007 gekündigt hat. (vgl. Handy-Zeitverträge).Unterschied:Vertrag verlängert sich, wenn nicht gekündigt wird.Bei der Option verlängert sich der Vertrag dagegen nur, wenn die Option gezogen wird.Achtung: Auch Kombinationen aus Option und automatischer Vertragsverlängerung sind möglich!

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Die KautionGenerell nicht geregelt, daher freie Vereinbarung möglich.

Bei Wohnraummiete ist allerdings § 551 zu beachten!

Definition: Die Kaution ist Sicherheitsleistung des Mieters f. künftige Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis.

Der Vermieter hat ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273.

Der Vermieter kann während der Mietzeit nicht wegen einer bestrittenen Forderung auf die Kaution zurückgreifen! Bei unstreitiger Forderung aber schon.

Der Mieter dagegen kann die Kaution nicht wegen Mängeln der Mietsache zurückhalten.

Der Mieter darf mit der Rückzahlungsforderung während der Abrechnungsfrist nicht aufrechnen!

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Die MinderungGesetzliche Folge, der Anspruch des Vermieters mindert sich kraft Gesetzes. Es handelt sich dabei um eine rechtsvernichtende Einwendung des Mieters.

Nur bei Wohnraum zu Gunsten des Mieters zwingend, bei Geschäftsraummiete teilweise Abdingung möglich.

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Voraussetzung:

Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt

zur Zeit der Überlassung oder nachträglich

kein Vertretenmüssen des Vermieters notwendig!

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Schadensersatzanspruch des MietersNur Anspruch (nicht gesetzliche Folge), muß also geltend

gemacht werden.

Voraussetzung:

• Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt

• Bei Vertragsschluss oder später

• Vertretenmüssen des Vermieters (Unterschied z. Minderung!); Achtung: auch Verzug der Mangelbeseitigung reicht

• Achtung: Anzeigepflicht des Mieters, sonst Verlust des Anspruchs möglich, außerdem sogar umgekehrt Schadensersatzanspruch des Vermieters möglich, § 536 c

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„Schönheitsreparaturen“

Nach der gesetzlichen Systematik ist es Aufgabe des Vermieters, die Sache im ordnungsgemäßen Zustand zu halten.

In der Praxis wird aber meist – was weitgehend zulässig ist – diese Aufgabe auf den Mieter übertragen.

Allerdings darf dabei gerade bei Wohnraummieten ein starrer Fristenplan nicht vereinbart werden, Maßstab muß immer die „Notwendigkeit“ sein. Auch dürfen „Endrenovierung“ und „Schönheitsreparaturen“ nur in begrenztem Umfang nebeneinander dem Mieter aufgebürdet werden.

Bei Geschäftsraummiete sind diese Vorgaben dagegen weniger streng.

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Rückgabe der Mietsache

• Grundnorm: § 546

• Dabei beachten: eigentlich gilt § 538 (Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch zulasten des Vermieters), aber in der Praxis oft Renovierungsverpflichtung des Mieters. Diese aber, s.o., bei Wohnraum nur eingeschränkt möglich, insbesondere bei gleichzeitiger Überwälzung der Schönheitsreparaturen.

• Beachte: § 546 II: Durchgriffsrecht des Vermieters ggü. Untermieter

• Bei verspäteter Rückgabe: Schadensersatzanspruch des Vermieters, § 546 a; beachte aber § 571 bei Wohnraum