Nachhaltigkeit in der Immobilienwertermittlung (German)

8/16/2019 Nachhaltigkeit in der Immobilienwertermittlung (German)

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Co-finanziert durch das Intelligent Energy Programmder Europäischen Union

Juni 2016

IN DER IMMOBILIENWERTERM

NACHHALTIGKEIT

Die deutschsprachige Fassung dieser Folien wurde übersetzt von und


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Erstellung von qualitativ besseren

Vermeidung von Fehlern undFehleinschätzungen bei der Ermitt

Vermögenswerten.Zeit- und Kosteinsparung durch opKenntnis hinsichtlich relevanterInformationsquellen.

Verbesserung Ihrer Marktposition Wettbewerbsfähigkeit durch ein erBeratungsangebot.

HILFT IHNEN BEI DER…

DIE TEILNAHME AN DIESEM KURS


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...hilft Ihnen, den Einfluss vonNachhaltigkeitsaspekten auf denImmobilienmarkt und die kritischeWertermittler in diesem Zusamme

erkennen.Ein ganzheitliches Verständnis dervon Immobilien in Bezug auf den die politischen Energieziele sowieBedeutung für das Risikomanagem

Kunden zu entwickeln.

DER KURS…


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...vermittelt Ihnen die Vorteile vonenergieeffizienten / nachhaltigen Iund hilft Ihnen dabei, diesen „Busgegenüber Ihren Kunden zu komm

...vermittelt Ihnen einen Überblickaktuelle nachhaltigkeitsbezogene und Anforderungen für Wertermitüber entsprechende Ansätze zur Invon Energieeffizienz- und Nachhaaspekten in die Wertermittlung.

DER KURS…


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Dieser Kurs richtet sich an Wertereinem geringen oder mittleren Kehinsichtlich des Einflusses vonNachhaltigkeitsaspekten auf die

Wertermittlungspraxis.

Wertermittler sind in sehr unterschUmfeldern tätig; z.B. in internatioKonzernen, lokalen Bewertungsge

oder als «Einzelkämpfer»; dies kaEinfluss darauf haben, inwieweit sEmpfehlungen dieses Kurses prakumsetzen und gegenüber ihren Kuvertreten können.

HINWEISE ZUM KURS


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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsme

und Gutachten6. Zusammenfassung und Ausblick

INHALTSVERZEICHNIS


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Dieser Abschnitt befasst sich mit:

• Aktuellen Richtlinien und Anforderung• Der Rolle der Wertermittlung und Wert• Neuen Herausforderungen für Werterm• Gründen für die Berücksichtigung von

Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsa

in der Wertermittlung

Lernziele


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Lernziel:• Verständnis der Rolle und Verantwortun

Wertermittler bezüglich der ThemenEnergieeffizienz und Nachhaltigkeit

Lernziele


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• Wertermittlungen wernahezu jeder Lebenszvon Immobilien durch

• Wertermittler nehmendes „Informationsmitoftmals intransparentImmobilienmärkten e

• Verhandlungen über

Immobilientransaktiodurchaus von Wertermbeeinflusst, da sich i.dVertragsparteien vonWertermittlern bzw.Sachverständigen ber

Bedeutung derWertermittlungd

Rolle vonWertermittlern


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Wertermittler „mazwar nicht den MArt und Umfang i

Dienstleistungen heinen Einfluss aufImmobilienmarkt.

Bedeutung derWertermittlungd

Rolle vonWertermittlern


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• Die Integration vonNachhaltigkeitsaspeWertermittlung ist ke„Hexenwerk”. Es geimmer) um die AuswBereitstellung von Immarktdaten sowie umsachverständige Beuneuer wertbeeinflussImmobilienmerkmal

• Nachhaltigkeit in deImmobilienwertermieine Chance und keBedrohung für Wertdar.

Integration vonNachhaltigkeitsaspektenin die Wertermittlungals Chance


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• Der Mangel an empiriUntersuchungen und gVergleichstranskationdie sachverständige Binwieweit Nachhaltigkim jeweiligen Markt tawertbeeinflussend sind

• Es muss beurteilt werdin welchem Maße einwohlinformierter KäuAspekte in seineEntscheidungsfindungeinbeziehen würde.

Was bedeutet das für

die täglicheWertermittlungspraxis?


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• Eine sachverständige Bvon potenziell wertbeeGebäudemerkmalen isjeder Wertermittlung.Nachhaltigkeitsaspektkeine Ausnahme.

• Aber: zur transparentenachvollziehbaren Wegehört auch die Erläutsachverständigen Urteauf die Vorteile nachhGebäudeeigenschaftenRisiken konventionellBausubstanz.

Was bedeutet das für

die täglicheWertermittlungspraxis?


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Aktuellenachhaltigkeitsbezogene

Richtlinien und Anforderungen fürWertermittler


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RICS Red Book (2014)“ Im gleichen Maß wie ImmobilieNachhaltigkeitsthemen aufzugreiwerden diese Themen auch in dender traditionell wertbeeinflussendund Umstände mit aufgenommenHinblick auf Nutzerpräferenzenund als auch auf das Käuferverha

Daher sollten Wertermittler:

“[…]beurteilen, inwieweit das Bedie Anforderungen an nachhaltigeerfüllt und inwieweit sich darausdie Wahrscheinlichkeit einerWertbeeinflussung ergibt; d.h. es beurteilt werden, wie einwohlinformierter Käufer dies beiseinem Kaufgebot berücksichtigewürde […].”

Nachhaltigkeit alspotenzieller

wertbeeinflussenderUmstand und Risikofaktor!

Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RIRICS Valuation – Professional Standards January 20Practice Statement 4, S. 59


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1. Einleitung2. Rationale & Business Ca3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsm


INHALTSVERZEICHNIS


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Lernziele


•

Der Bedeutung der Rolle von Immobiliinnerhalb der Energieeffizienz- undNachhaltigkeitsdebatte

• Politischen Energie- und Klimazielen uihrem potenziellen Einfluss auf denImmobiliensektor

• Vorteilen energieeffizienter und nachhaImmobilien


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Lernziele:

•

Verständnis der Bedeutung dieser Entwund Themen für die tägliche Praxis• Kompetenz, die Relevanz von

Nachhaltigkeitsthemen gegenüber Kunerläutern und zu vertreten

Lernziele


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Ausgangspunkt:Ein sich veränderndes(Markt-) Umfeld...

Folgen des KlimawanÜberflutungen, AuftreWetterereignisse, Dürr

Umweltrisiken :Luft-, Wasser- und BoverschmutzungRessourcenknappheitEnergie, Boden, Wasse

Wachsendes Umweltbvon Verbrauchern undund sich ändernde We


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... gepaart mit einemsich änderndenGeschäftsklima beiKunden ...

Corporate Social Resp

(CSR) LeitlinienNachhaltigkeitsberichtanforderungenVerantwortliche/nachhImmobilieninvestition


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Die Bedeutung derEnergieeffizienz vonImmobilien

Laut IPCC (Intergovernon Climate Change), sinverantwortlich für:

~ 32 %des gesamten glEndenergieverb

~ 19 %der energiebezoTreibhausgase!

~ 33 %der Rußemissio

Bei einem „Business as usual”Szenario können sich dieseZahlen laut IPCC bis 2050

verdoppeln!


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Immobilienbezogenepolitische Maßnahmen:- internationale,europäische undnationale Ebene

•

Zunehmend striktere gKlima- und Energiesp

• EU Fokus hinsichtlichVerbesserung der Enerim Gebäudesektor

• EU GebäudeenergieefEnergieeffizienzrichtli

Internationale Ebene


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•

Einführung von Energ• Finanzielle Vorteile un

(z.B. Förderprogramm

Nationale EbeneImmobilienbezogenepolitische Maßnahmen:- internationale,europäische undnationale Ebene

Ein kleiner aber


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Ein kleiner aberbedeutender Unterschied:Einfluss der Verbesserung

der Energieeffizienz um eineStufe (Effizienzklasse imEnergieausweis) auf Verkaufs- und Mietpreise

Quelle: Bio Intelligand IEEP, 2013, Enerin buildings and thprices and rents in sereport prepared for EEnergy), S. 15.

Risikomanagement nd


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• In der Schweiz werden/energieeffiziente Baupzusehends zur Norm bNeubauten.

• Es wird erwartet, dass

Wertzuschläge für nacGebäude zukünftig in „braune “ Preisabschlä(Discounts) für konveBausubstanz umschlag

Beispiel: MietpreisunterMINERGIE-zertifizierteWohnungen in der Schwe

Risikomanagement undZukunftssicherung vonImmobilien:

Von „grünen“Wertzuschlägen zusogenannten „braunen“Discounts

Risikomanagement und


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Quelle: Salvi, et. al, 2010, Der MineCenter for Corporate Responsibi

UniversitätZürich

Risikomanagement undZukunftssicherung vonImmobilien:

Von „grünen“Wertzuschlägen zusogenannten „braunen“Discounts

Beispiel: MietpreisunterMINERGIE-zertifizierteWohnungen in der Schwe


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Nachhaltigkeit alsKriterium derKreditrisikobeurteilung

Beispiel: Europäischund Marktrating (TE

4 Kriteriengruppen:• Markt (national, re• Standort• Qualität des Immo

Cash Flows• Objekt

Objekt - Unterkriterie• Architektur/Bauwe• Ausstattung• Baulicher Zustand• Grundstückssituati• Umweltverträglich• Rentabilität des Ge


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Die Energieeffizienz von Gebäuden schlägt auf Finanzierungskonditionen durch!


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Option 1„Zuckerbrot”

HöhereDarlehensbeträge undvorteilhafte Zinssätzefür energieeffiziente

Immobilien

GeringereDarlehensbeträg

unvorteilhafte Zinfür energetisch ureichende Immo

Option „Peitsche


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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3.Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsmethod

Gutachten6. Zusammenfassung und Ausblick

INHALTSVERZEICHNIS


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Lernziele


•

Dem typischen Energieverbrauch vonWohn- und Bürogebäuden

• Den Grundaspekten der EnergieeffizienGebäuden

•

Energieausweisen


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Lernziele:

•

Die Inhalte von Energieausweisen besseinordnen

• Erkennen von Energieeffizienzmerkmawährend einer Objektbegehung

Lernziele

• Energieverbrauch und


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Warum stehtEnergieeffizienzim Vordergrund?

Energieverbrauch undund die entsprechendEmissionen sind die„greifbarsten” (messbNachhaltigkeitsmerkm

•

Die empirischenUntersuchungen zumder energetischen Quam belastbarsten

• Aufgrund der EinführEnergieausweisen ist Datenlage am besten

• Kundenbewusstsein ibei anderen Nachhaltmerkmalen

• Energieverbrauch sch

auf die Betriebskoste


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72%

15%

6%

2%5%

20%

22%

32%

14%

12%

Typische Struktur desEnergieverbrauchs von

Einfamilienhäusern undBürogebäuden amBeispiel Polen


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Hauptfaktoren, diedie Energieeffizienz

eines Gebäudesbeeinflussen

Bauweise, Baualter &Wind-/LuftdichtheitNiveau des Wärmesch

(Dach, Wände)Art und Qualität der H(TGA)WärmebrückenNutzerverhalten

GebäudeManagement/KontrollsystemAnteil erneuerbarer En


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Energieeffizienzkriterien: was man beachten sollte

Bauart und Baujahr?Wärmeschutz (DämmWänden und Dach?Zustand der Gebäude• Außen?• Drinnen?• Sichtbare Schäden?• Anzeichen von FeuchtArt, Alter und QualitFenster?Art des Beschattungs(wenn vorhanden)?


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Art und Alter:• Des Heizungssystems?• Der Heizungs- und Kü•

Des Beleuchtungssyst• GebäudebetriebskontrGrad der Einhaltung gesetzlichen VorlagenEnergieausweis?• Vorhanden?• Erstellungsdatum?• Empfehlungen?Anteil erneuerbarerEnergiequellen (solarErdwärmepumpe)?

Energieeffizienzkriterien: was man beachten sollte


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Die Energieeffizienzeines Gebäudeskann wie folgtbeschrieben werden

• Energieausweiskla(z.B. A, B, C, etc.)

Beispiele für Energieausw


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Grad der Einhaltung vrechtlichen Vorgaben unter dem nationalenMindeststandard)

Endenergiebedarf undausgedrückt in kWh/moder l/m ² pro Jahr

Energieverbrauchsniv

Technische ParameterGebäudehülle und derSysteme

Die Energieeffizienzeines Gebäudeskann wie folgtbeschrieben werden

Unterschiede bei der Nutzun


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Unterschiede bei der NutzunGebäudehülle, der Gebäude

Fehler beim BerechnungsmoBerechnungsfehler

Qualität der Bauausführung

Von Berechnungen abweich

Von der Berechnung abweic

Intensität der NutzungÄnderung der Messvorschri(Systemgrenzen)

Messfehler

Wie kommen Unterschiedebei der Bedarfsberechnungund dem tatsächlichen Verbrauch zustande?


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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informations5. Integration in Wertermittlungsm


INHALTSVERZEICHNIS

L i l

WE


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Lernziele


•

Dem Begriff eines erweiterten SpektrumInformationsbedarf und entsprechendenInformationsquellen

• Der Präsentation und Erläuterung mögl(zusätzlicher) Informationsquellen

L i l

WE


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Lernziele:

•

Erkennen und herausfiltern von(gebäudebezogenen) Informationen ausunterschiedlichen Quellen

• Verständnis und Beurteilung der Qualitunterschiedlicher Informationsquellen

Lernziele

“Es wird Wertermittlern g


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Erweiterte

Informationsanforderungenfür Wertermittler

Es wird Wertermittlern gangemessene und ausreiczu NachhaltigkeitsmerkmHinblick auf eine zukünfVergleichbarkeit zu sammimmer diese verfügbar siwenn diese momentan noEinfluss auf den Immobihaben sollten.Nur wo Marktdaten diesunterstützen, sollten

NachhaltigkeitsmerkmaleWertgutachtenBerücksichtigung finden

Quelle: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, S. 5

EnergieverbrauchZusätzlich zu EnergiedatenWE


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g

(Trink-) Wasserverbrau

Risiken für die lokale U

Gebäudeflexibilität unAnpassbarkeit

GebäudezugänglichkeBarrierefreiheit

Nutzerkomfort undInnenraumluftqualität

Zusätzlich zu Energiedatensollten im Rahmeneiner nachhaltigenWertermittlung folgendeInformationen gesammelt werden


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RICS Checkliste:

WE


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nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmal

• Widerstandsfähigkeit (Resilienz) inBezug auf die Folgen desKlimawandels (z.B. Sturmschäden,Hitzewellen, etc.)?

• Barrierefreiheit?• Gesundheitsverträglichkeit der

verwendeten Baumaterialien?• Nutzerkomfort?• ?• …

Merkmale und Eigenschaften des Gebäudes in Bezug a

Lage

Gebäude

Dokumentation

GrundstückGrundstück

Gebäude

Energieausweise

WE


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Wesentliche

Informationsquellenzur Energieeffizienz

Energieausweise

NachhaltigkeitszertifikLabel/Ratings (BREEADGNB, BNB, etc.)

Planungsdokumente

Due Diligence Berichte

Objektbegehung

Energieabrechnungen/

WE


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Energieabrechnungen/Nebenkostenabrechnun

Informationen des FaciManagements bzw. derHausverwaltung

Energie-Contracting-Vund Garantien

Wesentliche

Informationsquellenzur Energieeffizienz

“Im Rahmen ihrer Unte

WE


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sollten Wertermittler ihrauch auffordern, Daten Energieeffizienz) zur Vestellen.

Für den Fall, dass Kundder Lage sind (oder sichdiese Daten vorzulegenals ein zusätzlicher Risieingepreist werden .”

Ein Mangel an Daten alspotenzieller zusätzlicherRisikofaktor für Kunden


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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in

WertermittlungsmethodenGutachten6. Zusammenfassung und Ausblick

INHALTSVERZEICHNIS

INTEGRATION IN WERTERMITTLU

Lernziele


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•

Wertdefinitionen und entsprechenden Azur Integration von Energieeffizienz- uNachhaltigkeitsmerkmalen in Wertermi

• Der Eignung unterschiedlicherWertermittlungsmethoden und ihrerEingangsparameter für die Integration vEnergieeffizienz- und Nachhaltigkeitsm

• Einem ganzheitlichen Ansatz zurGebäudebeschreibung in Wertgutachten

Lernziele


Lernziele


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• Erstellung einer erweiterten Liste von

wertbeeinflussenden GebäudecharakterEigenschaften• Übersetzung von verfügbaren

Informationen/Daten in spezifischeEingangsparameter

• Erstellung von erweiterten/optimiertenWertgutachten

Lernziele

Bei Wertermittlungen auf B



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Marktwertermittlungen

gMarktwertes , müssen dieEingangsgrößen der Werterdem Marktgeschehen abgel.

Wenn Nachhaltigkeitsmerkmerkennbaren Einfluss auf daMarktgeschehen haben, dürdem Maße eingepreist werdauch ein wohlinformierter KBetracht ziehen würde.

Bei Wertermittlungen auf BasisInvestment Value“ sind die



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Wertermittlungenauf Basis des„Investment Value“(Investitionswert)

„Investment Value , sind dieWertermittlungsparameter vor avom jeweiligen Investor bzw. Ad.h. sie werden durch die ErwaPräferenzen des Investors bzw. mitbestimmt..

Das Ausmaß der Integration voNachhaltigkeitsmerkmalen hänsubjektiven Investitionszielen a

vor dem Hintergrund strikterNachhaltigkeitsvorgaben festgesein können). Daher sollten aucderzeit noch nicht im Marktwerwerden, die jedoch den Entscheeines Investors beeinflussen köBerechnung mitberücksichtigt w



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Die Energieeffizienzeines Gebäudes kannsichsich auf verschiedenewertbeeinflussende Faktoren

auswirken!

Die Energieeffizienz eines Gebäudes kann sich auf verschiedene wertbeeinflussendFaktoren auswirken!



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Faktoren auswirken!

Vermarktbarkeit/Vermietbarkeit

Zeitspanne bei

Verkauf undVermietung

Höhe derBetriebskosten

ErzielbareMieteinnahmen

Abschläge/Discounts aufgrundvon Modernisierungsstau

Zusätzliche Einnahmen aufgrundvon Energieeinspeisung

TechnischeLebensdauerWirtschaftlicheLebensdauer/

Restnutzungsdauer

Image

(der Immobilieund desEigentümers)

CO2 Steuern

Alterswertminderung/Abschreibung

Steuern, Fördermittel, Dauer vonBaugenehmigungsverfahren, etc.



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ZusätzlicheNachhaltigkeitsmerkmale mitpotenziellem Einfluss aufWertermittlungen

Zusätzliche Nachhaltigkeitsmerkmale mit potenziellem Einfluss auf Wertermittlun



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Energieeffizienz

Geringere Bewirtschaftungskosten fürNutzung und Instandsetzung

Marketing- und Imagevorteile; geringeresLeerstandsrisiko, stabilerer Cash-flow

Geringeres Risiko des Ausfalls vontechnischen Gebäudesystemen

GeringereUmwelteinflüsse/

-risiken

Reduzierung des Auftretens von „Sick -BuildingSyndroms“; geringeres Prozesskosten - und

Kompensationsrisiko

GesteigerteFunktionalität,

Gebrauchstauglichkeit ,Dauerhaftigkeit,

Flexibilität

Höheres Mietsteigerungspotential

Gesteigerte Produktivität und Gesundheitder Gebäudenutzer

UnkompliziertereDurchführung von

Instandhaltungs- undWartungsarbeiten

und Recycling

Nachhaltigkeitsrelevante Gebäudeeigenschaften

A u s w

i r k u n g e n



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Angenommener Einfluss vonNachhaltigkeitsmerkmalenauf wesentlicheWertermittlungsparameter

Angenommener Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf wesentlicheWertermittlungsparameter



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- Wertsteigerung

+ Umwelt- undGesundheitsverträglichkeit

+ Abschreibung

+ Vermarktungsfähigkeit

+ AndereImmobilienrisiken

Risikoloser Zinssatz

HERKÖMMLIC HE IMMOBIL IE NACHHALTIGE IMMOBIL IE

AUSWIRKUNGEN AUF DIE RISIKOPRÄMIE

- Wertsteigerung

+ Abschreibung

+ Vermarktungsfähigkeit

+ AndereImmobilienrisiken

Risikoloser Zinssatz

R i s i k o p r ä m

i e

HERKÖMMLICHE IMMOBILIE

UmlagefähigeBetriebskosten

Mietausfallwagnis

Instandsetzung

Verwaltung

Reinertrag

M

I

AUSWIRKUNGEN AUF DEN JAHRESR

NA

M a r

k t m

i e t e

We te tt u gspa a ete

Grafik basierend auf: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap an d Trade Towa

R i s i k o p r ä m

i e

+ Umwelt-undGesundheitsverträglichkeit



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Wesentliche HerausforderungDie „Übersetzung“ von Energieals Einzelmerkmal

Wesentliche Herausforderung: die „Übersetzung“ von Energieeffizienz als Einzelm



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Quelle: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Veröffentlicht von: CCRS, Center for C orporate Responsibility and Sust

Gebäudefläche/Volumen

Wärmeschutz derGebäudehülle

Energieträger

Art und Umfang derNutzung erneuerbarer

Energie

Effizienz von Heizung undHaustechnik

…

E n e r g

i e f f i z i e n z b e e

i n f l u s s e n

d e

F a k t o r e n

Erzielbare Mieteinnahmen

Heizkosten

Energieverbrauch/CO2-Emissionen

Erfüllung gesetzlicherMindestanforderungen

Label/Zertifikat

Image/Marktakzeptanz

…

Gebäudemerkmale

Herstellungskosten/

Kosten für Bauteile/-Komponenten

Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Risiko

Marktanpassung

Wertermittlungsmethoden

Energieeffizienz

• Abhängig vom jeweiligen VEnergieeffizienz auf unters



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Wertermittlungsverfahren

Energieeffizienz auf untersWeisen „übersetzt” werden

• Die einzelnen Wertermittluhaben unterschiedlicheEingangsparameter /„Stel(z.B. Herstellungskosten, MLiegenschaftszinssätze, etc

• In Abhängigkeit vom jeweiergibt sich ein jeweils spezInformations-/Datenbedarf

Daher existieren verschieMöglichkeiten, Energieeweitere Nachhaltigkeitsmder Wertermittlung „einz



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„Stellschrauben ” Vergleichswertverfahren

„Stellschrauben “: Vergleichswertverfahren



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Geringere/höhereBewirtschaftungskosten für denGebäudeeigentümerWeniger/mehr Instandhaltungsstauhinsichtlich des energetischenStandards

Höhere Vergleichspreise fürnachhaltige ImmobilienGeringere Vergleichspreise fürherkömmliche Immobilien

Pauschale Anpassung aufgrundhöherer/geringererMarktakzeptanz

Erläuterungen:

… : Korrekturfaktoren (z.B. für unterschiedliche BebaubarkeZuschnitt, Zustand, energetische Qualität, etc.)

: Beobachtete Vergleichspreise

: Gewichtung der angepasstenVergleichspreise: Marktanpassungsfaktor (soll nur dann zur Anwendung komm

wertbeeinflussende Umstände nicht über die übrigenWertermittlungsparameter berücksichtigt werden können)

Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sexisting approaches and recommendations for future action, Journal of Property InvestmentNo. 6, S. 644– 676

P kti h• Folgen Sie Ihrem traditionel

Analyse von Vergleichstrans



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PraktischeEmpfehlungen zum


y gerweitern Sie den Umfang Ium zusätzliche potenziell wflussende Faktoren mitabzud

• Überprüfen Sie, in welchemAngaben/Informationen zu Vtransaktionen bereits Energiandere nachhaltigkeitsbezogMerkmale mit einschließt.

• Kontaktieren Sie den örtlicGutachterausschuss (oder soAnbieter von Marktdaten) unach zusätzlichen nachhaltigDaten und Informationen.

B t il Si b diP kti h



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• Beurteilen Sie, ob die nabezogenen Merkmale undeigenschaften des Bewertuobjektes unterhalb, oberha

entsprechend des lokalenMarktdurchschnitts liegen

• Beurteilen Sie die MarktBewertungsobjektes hinsiseiner NachhaltigkeitsmerDiese Beurteilung kann so

einer quantitativen Analysauf einer sachverständigenEinschätzung beruhen.



• Prüfen Sie, inwieweit eine Bewertungsobjektes vom loMarktdurchschnitt eine AnpPraktische



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Marktdurchschnitt eine AnpVerfügung stehenden Verglerechtfertigt.

Sofern im Belegenheitsgebiet d

Bewertungsobjektes nur ungenund/oder eine zu geringe AnzahVergleichspreisen vorhanden sirecherchieren Sie Vergleicanderen (vergleichbaren) Gebi

Nutzen Sie zusätzliche QuellVeröffentlichungen, FallstudienPressemeldungen, etc.

Benutzen Sie die vorliegendKursmaterialien in Beratungsgmit Auftraggebern sowie zurUntermauerung/Rechtfertigungvorgenommenen AnpassungenVergleichspreisen.



Praktische



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• Kooperieren Sie mit an

Wertermittlern undImmobilienfachleuten hieiner Verbesserung IhrerDatengrundlagen sowie verständnisses in Bezug Energieeffizienz und andNachhaltigkeitsaspekte a

wertbeeinflussende MerkRisikofaktoren .





72/106

„Stellschrauben ”Ertragswertverfahren (internationa

„Stellschrauben “: Ertragswertverfahren (international)



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Veränderte Präferenzen derMarktteilnehmerGeringere Betriebskostenanteile fürMieter

Unkompliziertere Durchführung vonInstandhaltung und WartungGeringere Reparaturkosten

Stabilerer Cash FlowVerbesserteVermarktbarkeitKürzere VermarktungsdauerImagegewinnAndere

Gesteigerte WettbewerbsfähigkeitSteigende Energiepreise„grüne Markttrends “

Längere wirtschaftliche LebensdauerGeringere Notwendigkeit zurAnpassung an gesetzlicheMindeststandards

Erläuterungen:GI: Rohertrag p.a.OCT: Nicht umlagefähiger i risikoloser Zinssatzrp Risikoprämieg Wachstum / Wertzuwach

d Abschreibungen(r i + rp - g + d) All Ris

Quelle: Lorenz, D. and LützkendorfValuation – Systematisation of existfor future action, Journal of PropertyS. 644– 676



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Ertragswertverfahren(Deutschland, zweigleisiges Verfahrennach ImmoWertV)

Ertragswertverfahren (Deutschland, zweigleisiges Verfahren nach ImmoWertV)



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Erläuterungen:

RO: Rohertrag p.a.NuB: Nicht umlagefähigeBewirtschaftungskostenr: Liegenschaftszinssatzn: Restnutzungsdauer

BoG: Besondere objektspGrundstücksmerkmale (zMietvertragsvereinbarungder Marktmiete liegen)BW: Bodenwert( (1+r) ^n -1)/ r x (1+r)

Veränderte Präferenzen derMarktteilnehmerGeringere Betriebskostenanteile fürMieter"Grüne Mietverträge “

Unkompliziertere Durchführung vonInstandhaltung und WartungGeringere ReparaturkostenGeringeres Mietausfallwagnis

Verbesserte VermarktbarkeitGesteigerte WettbewerbsfähigkeitImagegewinnStabilerer Cash-flowAndere

Längere wirtschaftliche Lebensdauer

Geringerer Instandhaltungs-/ModernisierungsstauVermietung über Marktniveau

Praktische


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Ertragswertverfahren• Folgen Sie derselben grundl

Vorgehensweise:

Bestimmen Sie die MarktpBewertungsobjekts hinsichtNachhaltigkeitsmerkmale unEigenschaften (VerbrauchswBetriebskosten, Nutzerkomf

Praktische


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• Als Teil einer neuen Geschäfragen Sie Ihre Auftraggebe

zusätzlichen ObjektinformatBeispiel nach:• Planungsdokumenten • Energieausweisen • Vorhandensein von Zertifika

Labels/Ratings • Jährlichen Energieabrechnun

Nebenkostenabrechnungen • Verbrauchswerten



•

Kontaktieren Sie Facility MHausverwalter, da sie normüber Aufzeichnungen hinsicVerbrauchswerte und BetriePraktische


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Verbrauchswerte und Betrieverfügen (in der Regel verfüauch über Informationen zuLeerständen und Mieterfluk

• Fragen Sie ortsansässige MUnterschieden zwischenenergieeffizienten/nachhaltikonventionellen ImmobilienVermarktungsdauer, Leerstaund Flächenumsätzen.

• Prüfen Sie, inwieweit in Ih(oder in einem vergleichbarbelegbare „grüne“/nachhaltPreiszuschläge und/oder so„braune“ Preisabschläge beVerkaufspreisen existieren.



•

Wie ist die Struktur von „grüMietverträgen in Ihrem Mar

Praktische


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• Was sind – wenn vorhandenVereinbarungen hinsichtlichKosten- und Nutzenteilung venergetischen Modernisierunmaßnahmen zwischen VermMietern?

• Wie verhält sich hierzu die MVermietungssituation desBewertungsobjektes?

• Reflektiert der von Ihnen gLiegenschaftszinssatz in angWeise das Chancen-/RisikopBewertungsobjektes (insbesdem Hintergrund der vorliegKursinhalte)?



•

Gibt es in Ihrem lokalen vergleichbaren) Markt Aerhöhte AlterswertverminImmobilen mit konventioPraktische


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Bauweise?

• Reflektiert die für das Bobjekt angesetzte Restnuin angemessener Weise Rhinsichtlich von strengerUmweltgesetzgebungen Gebäudebereich?

• Ziehen Sie die MöglichkNutzung von erneuerbareauf dem Grundstück in Bkann z.B. zusätzliche Einder Vermietung von Dach(Solarenergie) und/oder dEnergieeinspeisung beinh



Praktische


81/106

• Quantifizieren Sie den Modernisierungsstau aunterdurchschnittlicherEnergieeffizienz; d.h. dieenergetische Modernisiemaßnahmen.

• Existieren in Ihrem Magesetzliche Regelungen,Vermietung von ineffizieImmobilien erschweren unterbinden?





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Sachwertverfahren„Stellschrauben ”

„Stellschrauben ”: Sachwertverfahren



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Geringfügig höhereWiederbeschaffungskosten

Längere Restnutzungsdauer

Geringerer Instandhaltungs-/Modernisierungsstau

Verbesserte FunktionalitätBesonderheiten der technischenGebäudeausrüstung

Pauschale Anpassung aufgrundhöherer Marktakzeptanz

Erläuterungen:RC: Wiederherstellungskosten der baulichen Anlagen

: = Alterswertminderungsfaktor bei linearer W

D: Wertminderung wegen Baumängeln, Bauschäden und Instandh

OVC: Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. funktionelle Wumweltbedingte Wertminderung, etc.)LV: Bodenwert

: Marktanpassungsfaktor(Sachwertfaktor)

Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finan644– 676

Praktische• Prüfen Sie, inwieweit Ih

BaukosteninformationsdDaten bezüglich der Her


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Empfehlungen

für dasSachwertverfahren

Daten bezüglich der Herkosten von energieeffizienachhaltigen Gebäuden sentsprechende Ausstattu

bereitstellen kann. Fragenach solchen Kosteninfo

• Ziehen Sie die DurchfühLebenszykluskostenanalInstrument für den Verglunterschiedlicher Modervarianten in Betracht, soDurchführung von Modeaufgrund verschiedener FObsoleszenz notwendig

Praktische


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• Für den Fall, dass nationwertminderungs- bzw. Ltabellen noch keine Angenergieeffizienten/nachhGebäuden enthalten, nentsprechende AnpassunGrundlage Ihrer sachverEinschätzung vor.

• Falls notwendig, erwägDurchführung einer KosAnalyse für bestimmteEnergieeffizienzmaßnahAnlagen zur Nutzung ernEnergien.

Empfehlungen

für dasSachwertverfahren



86/106

Discounted cash flow (DCF)„Stellschrauben ”

„Stellschrauben ”: Discounted Cash Flow (DCF)



87/106

Veränderte Präferenzen derMarktteilnehmerGeringere Betriebskostenanteile fürMieter"Grüne Mietverträge “

Unkompliziertere Durchführungvon Instandhaltungs-undWartungsarbeiten und Recycling

Marketing- und ImagevorteileKürzere Vermarktungsdauer

Geringere Revitalisierungs- undModernisierungsauszahlungen

Geringere Immobilienrisiken (dienoch nicht bei der Modellierung desCash Flows explizit erfasst wurden)

Stabilerer Cash FlowVerbesserte VermarktbarkeitGeringeres VerwertungsrisikoImagegewinnMietsteigerungspotential

VerbesserteWettbewerbsfähigkeitSteigende Energiepreise„grüne Markttrends"

Längere wirtschaftlicheLebensdauerGeringere Notwendigkeit zurAnpassung an gesetzlicheMindeststandards

Erläuterungen:n: BetrachtungszeitraumGIe: BruttomieteinzahlungenOETz: Nicht umlagefähige BewirtschaftME: VermarktungsauszahlungenOE: Sonstige Auszahlungen (z.B. RevitaOI: Sonstige Einzahlungen (z.B. Fassadeetc.)

: Diskontierungszinssatz: Bruttomieteinzahlungen im Jahr n

: Nicht umlagefähige Bewirtschaf: Risikoloser Zinssatz: Risikoprämie

g: Wachstum/Wertzuwachsd: Abschreibungen( – )( + − + )

: Restwert der Immobilie zumBetrachtungszeitraumes

Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No

• Vorausgesetzt es liegen ausInformationen zur Modellijährlichen Cash Flows vor,P kti h


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j ,Ihnen das DCF-Verfahren (und größere Flexibilität), Reihe nachhaltigkeitsbezo

/Risiken durch subtile AnpEingangs-parameter auf Art und Weise zu berücksi

• Als zusätzliche Informatiodie Bestimmung/AnpassunDCF-Eingangsgrößen bieteDurchführung von sogenanfinanziellen Subanalysen a(hierzu zählen z.B. KostenAnalysen; LebenszykluskoProduktivitätsanalysen, etc

PraktischeEmpfehlungenfür das DCF-Verfahren

•

Prüfen Sie sorgfältig die WKapitalisierungszinssatzes Bestimmung des RestwerteBedenken Sie, dass hier alf h kPr ktische


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fristigen Chancen/Risiken Bewertungsobjektes eingepwerden müssen.

• Versuchen Sie notwendigpassungen direkt bei der Mder Cash Flows vorzunehmnicht beim Diskontierungs(diese Vorgehens-weise vedie Transparenz).

• Ziehen Sie die DurchführuSensitivitätsanalysen und/oMonte-Carlo-SimulationenBetracht. Hierdurch lassender Bewertung verbundeneheiten auf transparente ArtWeise zum Ausdruck bring

PraktischeEmpfehlungenfür das DCF-Verfahren



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RICS Best Practice fürWertgutachten

Folgende Aspekte sollen in Wertgenthalten sein:



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RICS Best Practice für

Wertgutachten

• Eine klare Beschreibung nachhaltEigenschaften und Merkmale desBewertungsobjektes; diese Besch

auch Merkmale und Eigenschaftenicht im letztendlichen Bewertungeingepreist bzw. widergespiegelt w

• Eine Aussage über den ZusammenNachhaltigkeits-merkmalen und dergebenen Werteinschätzung, inklKommentars über die derzeitigenVorteile/Risiken (oder Risiko-minderungspotentiale), die mit dieNachhaltigkeitsmerkmalen einher

• Eine Aussage hinsichtlich des potEinflusses dieser Vorteile und/odedie zukünftige Entwicklung vonImmobilienpreisen.

Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICProfessional Standards January 2014 Valuation Practic

Konsequenz:

• Lage und Marktumfe

• Qualität des Cash Flo



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Konsequenz:ErweiterteGebäudebeschreibungin Wertgutachten

Qualität des Cash Flo

• Physische Eigenscund Merkmale

• Qualitäts- undPerformancemerk

Nachhaltigkeitsaspekteintegriert und nichton“ (Zusatz) betrachtetbehandelt werden!


Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitäts- undPerformancemerkmalen in Wertgutachten


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Baubeschreibung - Teil A(Kubatur und Flächen)• Fläche (m² ) je Nutzungszone• Volumen (m ³ ) und Oberflächen-Volumen-

Verhältnis (m ² /m ³ )•

Gebäudehüllflächen und Ausrichtung (Wände,Fenster) (m ² ) je Art• Innere Oberflächen (m ² ) je Art• Decken-/Raumhöhen• Raumgrößen/Raumkonzepte (z.B.

Großraumbüro, Einzelbüro)• Breite von Türen und Fluren• Größe von Sanitärräumen in Bezug auf die

Barrierefreiheit• Verhältnis Nutzflächen/Verkehrsflächen

Energieträger• Energieträger (fossil, erneuerbar) für die Beheizung• Sonstige Energieträger

Baubeschreibung - Teil B(Konstruktion und Materialen)• Bauart/Konstruktionstyp• Tragwerk und Gründung• Traglastreserven• Art der Gebäudehülle/Außenwände• Art der Fenster und Verglasung• Art der Innenwände• Oberflächenmaterialien (außen)• Oberflächenmaterialien (innen)• Sonstige Materialen und Bauprodukte

Technische Gebäudeausstattung(TGA)• Heiz- und Kühlsysteme; inkl.

Warmwasserbereitung• Energieerzeugung für internen Gebrauch / für

Dritte (z.B. Photovoltaik)• Lüftungssysteme• Elektrotechnik einschließlich Beleuchtung• Aufzüge und interne Transportsysteme• Informations- und Kommunikationstechnologie

(IKT)• Wasserversorgung und -verteilung und

Abwasser (z.B. Wasserspararmaturen, Regen-und Grauwassernutzung, Kläranlagen,Filtersysteme, etc.)

• Abfallentsorgungssysteme• Versorgungsleitungen (z.B. innerhalb von

Versorgungschächten)• Regelungs-/Leittechnik• Messtechnik

1

2

3

4


Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitäts- undPerformancemerkmalen in Wertgutachten


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Technische Qualität• Standsicherheit• Brandschutz• Lärm-/Schallschutz• Feuchteschutz• Maintanability• Flexibilität und Anpassbarkeit• Reinigungsfreundlichkeit• Dauerhaftigkeit der Bauteile• Widerstandsfähigkeit/Resilienz

(gegenüber natürlichen undanthropogenen Gefahren)

• Rückbaubarkeit/Recyclingfreundlichkeit desGebäudes

Kulturelle und sozialeQualität• Ästhetische und

architektonische Qualität• Städtebauliche Qualität• Kultureller Wert (z.B.

Baudenkmal, etc.)• Gesundheit und Wohlbefinden• Innenraumluftqualität• Komfort (thermisch,

akustisch, visuell, olfaktorisch)• Sicherheit der Nutzer• Einflussnahmemöglichkeit der

Nutzer• Zugänglichkeit/Barriefreiheit

Funktionale Qualität• Gebrauchstauglichkeit (Eignung

für die Nutzung,Benutzerfreundlichkeit)• Flächeneffizienz/

Grundrissqualität

Ökologische Qualität• Energieeffizienz•

Inanspruchnahme undErschöpfung von Ressourcen• Treibhausgasemissionen und

Treibhauspotential• Ander Wirkungen auf die

globale und lokale Umwelt,einschließlich Risiken für dielokale Umwelt

• Flächenversiegelung/Flächennutzungsänderungen

• Wasserverbrauch• Abwasser• Lebenszykluskosten

Ökonomische Qualität• Lebenszykluskosten

Gesellschaft

WirtschaftUmwelt

ÖkologischeQualität

ÖkonomischeQualität

Kulturelleund sozialeQualität

TechnischeQualität

FunktionaleQualität



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Praktische Empfehlungenfür Wertgutachten

P k i h

• Beginnen Sie mit einererweiterten/optimierten Bedes Bewertungsobjekts



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Praktische

Empfehlungenfür Wertgutachten

• Fragen Sie Ihre AuftraggeInformationen zu bestimm

Nachhaltigkeitsaspekten (zEnergie- und Wasserverbra

• Fühlen Sie sich nicht gezwsämtliche nachhaltigkeitsbInformationen selbst zu erhzusammen zutragen; wenn

Auftraggeber nicht in der Langeforderten Informationsoll dies im Wertgutachtenals zusätzlicher Risikofaktwerden


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• Verwenden Sie für kImmobilien/Bewertufolgende Hilfsmittel:


P k i h


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• RisikodokumentationDarstellung der nachhaltbezogenen Risiken und CBewertungsobjektes.

• Sensibilitätsanalyse/MSimulation:Darstellung, inwieweit sVeränderungen in Bezug

getroffene Annahmen unRahmenbedingungen auBewertungsergebnis ausw(zum Wertermittlungssticüber einen längeren Zeit

Praktische

Empfehlungenfür Wertgutachten

INHALTSVERZEICHNIS


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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsme

und Gutachten

6. Zusammenfassung und Au

Es gibt keine einfache Formkeinen Automatismus zur Bsichtigung von Nachhaltigbei Immobilienwertermittl


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Zusammenfassung Das Ausmaß einer BerücksichtigNachhaltigkeitsmerkmalen sowiezu wählende Bewertungsansatz hstark ab von:

bei Immobilienwertermittl

Der zugrunde gelegten WertdeDer ObjektartRegionalen und lokalen Mark

Regionalen und lokalen MarktDer Verfügbarkeit von Verglei

Allerdings gilt: Neue bzw. erweitder Erhebung, Verarbeitung und Pobjektbezogenen Informationen s

Wesentliche Gründe für dieBerücksichtigung von

Erfüllung allgemeiner bPflichten und AnforderuAbbildung von veränder


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Energieeffizienz und

weiterenNachhaltigkeitsmerkmalenbei der Wertermittlung

verändernden MarktbediVermeidung von Fehlur

Bewertung (z.B. Ansetzehohen Wertes bei konvenBauweise und eines zu nWertes bei nachhaltigen Einhaltung verbindlicheungen von Berufsverbän

RICS) und gesetzlicher ADeutschland) für die WeErschließung neuerGeschäftsmöglichkeiten erweiterte DienstleistungBeratungsangebote

Über RenoValue

Wertermittlung ist ein wese


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Das ProjektWertermittlung ist ein weseBestandteil des ImmobilienAus diesem Grund muss beBeförderung von Energieeferneuerbaren Energien hierwerden.

Die Fähigkeit, den sogenanCase' gegenüber potenziellVerkäufern, Finanzierern uaufzuzeigen und zu kommueine der Grundvoraussetzubeschleunigten MarktwandNiedrigstenergiegebäuden.

Aber es ist gerade diese Fes momentan mangelt.Für eine konsequente Bervon Energieeffizienz und


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gEnergien bei der BewertuBeratung von Auftraggebentsprechenden FertigkeitKenntnisse ausgebaut wer

RenoValue zielt darauf abberufliche Fertigkeits- unKenntnislücken unter Wedurch die Entwicklung voTrainingsmaterial zu schlDie entwickelten Inhalte darüber, wie Energieeffiziund erneuerbare EnergienWertermittlungspraxis intAuftraggeber dementsprecwerden können.

Das Projekt

artner


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inanziertdurch


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RenoValue ist finanziert duch das Intelligent Prgramm der Europäischen Union und wirdverwaltet von der Exekutiven Agentur für kleund mittlere Unternehmen (EASME).

Die Autoren sind für den Inhalt dieses DokuEs repräsentiert nicht zwingend die Ansicht Weder EASME noch die Eu ropäische KommNutzung/(Weiter-)Verwendung der in diesemverantwortlich.

Website www.renovalue.eu


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Nachhaltigkeit in der Immobilienwertermittlung (German)

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