8/16/2019 Nachhaltigkeit in der Immobilienwertermittlung (German)
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Co-finanziert durch das Intelligent Energy Programmder Europäischen Union
Juni 2016
IN DER IMMOBILIENWERTERM
NACHHALTIGKEIT
Die deutschsprachige Fassung dieser Folien wurde übersetzt von und
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Erstellung von qualitativ besseren
Vermeidung von Fehlern undFehleinschätzungen bei der Ermitt
Vermögenswerten.Zeit- und Kosteinsparung durch opKenntnis hinsichtlich relevanterInformationsquellen.
Verbesserung Ihrer Marktposition Wettbewerbsfähigkeit durch ein erBeratungsangebot.
HILFT IHNEN BEI DER…
DIE TEILNAHME AN DIESEM KURS
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...hilft Ihnen, den Einfluss vonNachhaltigkeitsaspekten auf denImmobilienmarkt und die kritischeWertermittler in diesem Zusamme
erkennen.Ein ganzheitliches Verständnis dervon Immobilien in Bezug auf den die politischen Energieziele sowieBedeutung für das Risikomanagem
Kunden zu entwickeln.
DER KURS…
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...vermittelt Ihnen die Vorteile vonenergieeffizienten / nachhaltigen Iund hilft Ihnen dabei, diesen „Busgegenüber Ihren Kunden zu komm
...vermittelt Ihnen einen Überblickaktuelle nachhaltigkeitsbezogene und Anforderungen für Wertermitüber entsprechende Ansätze zur Invon Energieeffizienz- und Nachhaaspekten in die Wertermittlung.
DER KURS…
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Dieser Kurs richtet sich an Wertereinem geringen oder mittleren Kehinsichtlich des Einflusses vonNachhaltigkeitsaspekten auf die
Wertermittlungspraxis.
Wertermittler sind in sehr unterschUmfeldern tätig; z.B. in internatioKonzernen, lokalen Bewertungsge
oder als «Einzelkämpfer»; dies kaEinfluss darauf haben, inwieweit sEmpfehlungen dieses Kurses prakumsetzen und gegenüber ihren Kuvertreten können.
HINWEISE ZUM KURS
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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsme
und Gutachten6. Zusammenfassung und Ausblick
INHALTSVERZEICHNIS
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Dieser Abschnitt befasst sich mit:
• Aktuellen Richtlinien und Anforderung• Der Rolle der Wertermittlung und Wert• Neuen Herausforderungen für Werterm• Gründen für die Berücksichtigung von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsa
in der Wertermittlung
Lernziele
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Lernziel:• Verständnis der Rolle und Verantwortun
Wertermittler bezüglich der ThemenEnergieeffizienz und Nachhaltigkeit
Lernziele
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• Wertermittlungen wernahezu jeder Lebenszvon Immobilien durch
• Wertermittler nehmendes „Informationsmitoftmals intransparentImmobilienmärkten e
• Verhandlungen über
Immobilientransaktiodurchaus von Wertermbeeinflusst, da sich i.dVertragsparteien vonWertermittlern bzw.Sachverständigen ber
Bedeutung derWertermittlungd
Rolle vonWertermittlern
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Wertermittler „mazwar nicht den MArt und Umfang i
Dienstleistungen heinen Einfluss aufImmobilienmarkt.
Bedeutung derWertermittlungd
Rolle vonWertermittlern
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• Die Integration vonNachhaltigkeitsaspeWertermittlung ist ke„Hexenwerk”. Es geimmer) um die AuswBereitstellung von Immarktdaten sowie umsachverständige Beuneuer wertbeeinflussImmobilienmerkmal
• Nachhaltigkeit in deImmobilienwertermieine Chance und keBedrohung für Wertdar.
Integration vonNachhaltigkeitsaspektenin die Wertermittlungals Chance
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• Der Mangel an empiriUntersuchungen und gVergleichstranskationdie sachverständige Binwieweit Nachhaltigkim jeweiligen Markt tawertbeeinflussend sind
• Es muss beurteilt werdin welchem Maße einwohlinformierter KäuAspekte in seineEntscheidungsfindungeinbeziehen würde.
Was bedeutet das für
die täglicheWertermittlungspraxis?
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• Eine sachverständige Bvon potenziell wertbeeGebäudemerkmalen isjeder Wertermittlung.Nachhaltigkeitsaspektkeine Ausnahme.
• Aber: zur transparentenachvollziehbaren Wegehört auch die Erläutsachverständigen Urteauf die Vorteile nachhGebäudeeigenschaftenRisiken konventionellBausubstanz.
Was bedeutet das für
die täglicheWertermittlungspraxis?
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Aktuellenachhaltigkeitsbezogene
Richtlinien und Anforderungen fürWertermittler
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RICS Red Book (2014)“ Im gleichen Maß wie ImmobilieNachhaltigkeitsthemen aufzugreiwerden diese Themen auch in dender traditionell wertbeeinflussendund Umstände mit aufgenommenHinblick auf Nutzerpräferenzenund als auch auf das Käuferverha
Daher sollten Wertermittler:
“[…]beurteilen, inwieweit das Bedie Anforderungen an nachhaltigeerfüllt und inwieweit sich darausdie Wahrscheinlichkeit einerWertbeeinflussung ergibt; d.h. es beurteilt werden, wie einwohlinformierter Käufer dies beiseinem Kaufgebot berücksichtigewürde […].”
Nachhaltigkeit alspotenzieller
wertbeeinflussenderUmstand und Risikofaktor!
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RIRICS Valuation – Professional Standards January 20Practice Statement 4, S. 59
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1. Einleitung2. Rationale & Business Ca3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsm
und Gutachten6. Zusammenfassung und Ausblick
INHALTSVERZEICHNIS
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Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:
•
Der Bedeutung der Rolle von Immobiliinnerhalb der Energieeffizienz- undNachhaltigkeitsdebatte
• Politischen Energie- und Klimazielen uihrem potenziellen Einfluss auf denImmobiliensektor
• Vorteilen energieeffizienter und nachhaImmobilien
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Lernziele:
•
Verständnis der Bedeutung dieser Entwund Themen für die tägliche Praxis• Kompetenz, die Relevanz von
Nachhaltigkeitsthemen gegenüber Kunerläutern und zu vertreten
Lernziele
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Ausgangspunkt:Ein sich veränderndes(Markt-) Umfeld...
Folgen des KlimawanÜberflutungen, AuftreWetterereignisse, Dürr
Umweltrisiken :Luft-, Wasser- und BoverschmutzungRessourcenknappheitEnergie, Boden, Wasse
Wachsendes Umweltbvon Verbrauchern undund sich ändernde We
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... gepaart mit einemsich änderndenGeschäftsklima beiKunden ...
Corporate Social Resp
(CSR) LeitlinienNachhaltigkeitsberichtanforderungenVerantwortliche/nachhImmobilieninvestition
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Die Bedeutung derEnergieeffizienz vonImmobilien
Laut IPCC (Intergovernon Climate Change), sinverantwortlich für:
~ 32 %des gesamten glEndenergieverb
~ 19 %der energiebezoTreibhausgase!
~ 33 %der Rußemissio
Bei einem „Business as usual”Szenario können sich dieseZahlen laut IPCC bis 2050
verdoppeln!
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Immobilienbezogenepolitische Maßnahmen:- internationale,europäische undnationale Ebene
•
Zunehmend striktere gKlima- und Energiesp
• EU Fokus hinsichtlichVerbesserung der Enerim Gebäudesektor
• EU GebäudeenergieefEnergieeffizienzrichtli
Internationale Ebene
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•
Einführung von Energ• Finanzielle Vorteile un
(z.B. Förderprogramm
Nationale EbeneImmobilienbezogenepolitische Maßnahmen:- internationale,europäische undnationale Ebene
Ein kleiner aber
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Ein kleiner aberbedeutender Unterschied:Einfluss der Verbesserung
der Energieeffizienz um eineStufe (Effizienzklasse imEnergieausweis) auf Verkaufs- und Mietpreise
Quelle: Bio Intelligand IEEP, 2013, Enerin buildings and thprices and rents in sereport prepared for EEnergy), S. 15.
Risikomanagement nd
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• In der Schweiz werden/energieeffiziente Baupzusehends zur Norm bNeubauten.
• Es wird erwartet, dass
Wertzuschläge für nacGebäude zukünftig in „braune “ Preisabschlä(Discounts) für konveBausubstanz umschlag
Beispiel: MietpreisunterMINERGIE-zertifizierteWohnungen in der Schwe
Risikomanagement undZukunftssicherung vonImmobilien:
Von „grünen“Wertzuschlägen zusogenannten „braunen“Discounts
Risikomanagement und
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Quelle: Salvi, et. al, 2010, Der MineCenter for Corporate Responsibi
UniversitätZürich
Risikomanagement undZukunftssicherung vonImmobilien:
Von „grünen“Wertzuschlägen zusogenannten „braunen“Discounts
Beispiel: MietpreisunterMINERGIE-zertifizierteWohnungen in der Schwe
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Nachhaltigkeit alsKriterium derKreditrisikobeurteilung
Beispiel: Europäischund Marktrating (TE
4 Kriteriengruppen:• Markt (national, re• Standort• Qualität des Immo
Cash Flows• Objekt
Objekt - Unterkriterie• Architektur/Bauwe• Ausstattung• Baulicher Zustand• Grundstückssituati• Umweltverträglich• Rentabilität des Ge
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Die Energieeffizienz von Gebäuden schlägt auf Finanzierungskonditionen durch!
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Option 1„Zuckerbrot”
HöhereDarlehensbeträge undvorteilhafte Zinssätzefür energieeffiziente
Immobilien
GeringereDarlehensbeträg
unvorteilhafte Zinfür energetisch ureichende Immo
Option „Peitsche
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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3.Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsmethod
Gutachten6. Zusammenfassung und Ausblick
INHALTSVERZEICHNIS
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Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:
•
Dem typischen Energieverbrauch vonWohn- und Bürogebäuden
• Den Grundaspekten der EnergieeffizienGebäuden
•
Energieausweisen
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Lernziele:
•
Die Inhalte von Energieausweisen besseinordnen
• Erkennen von Energieeffizienzmerkmawährend einer Objektbegehung
Lernziele
• Energieverbrauch und
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Warum stehtEnergieeffizienzim Vordergrund?
Energieverbrauch undund die entsprechendEmissionen sind die„greifbarsten” (messbNachhaltigkeitsmerkm
•
Die empirischenUntersuchungen zumder energetischen Quam belastbarsten
• Aufgrund der EinführEnergieausweisen ist Datenlage am besten
• Kundenbewusstsein ibei anderen Nachhaltmerkmalen
• Energieverbrauch sch
auf die Betriebskoste
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72%
15%
6%
2%5%
20%
22%
32%
14%
12%
Typische Struktur desEnergieverbrauchs von
Einfamilienhäusern undBürogebäuden amBeispiel Polen
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Hauptfaktoren, diedie Energieeffizienz
eines Gebäudesbeeinflussen
Bauweise, Baualter &Wind-/LuftdichtheitNiveau des Wärmesch
(Dach, Wände)Art und Qualität der H(TGA)WärmebrückenNutzerverhalten
GebäudeManagement/KontrollsystemAnteil erneuerbarer En
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Energieeffizienzkriterien: was man beachten sollte
Bauart und Baujahr?Wärmeschutz (DämmWänden und Dach?Zustand der Gebäude• Außen?• Drinnen?• Sichtbare Schäden?• Anzeichen von FeuchtArt, Alter und QualitFenster?Art des Beschattungs(wenn vorhanden)?
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Art und Alter:• Des Heizungssystems?• Der Heizungs- und Kü•
Des Beleuchtungssyst• GebäudebetriebskontrGrad der Einhaltung gesetzlichen VorlagenEnergieausweis?• Vorhanden?• Erstellungsdatum?• Empfehlungen?Anteil erneuerbarerEnergiequellen (solarErdwärmepumpe)?
Energieeffizienzkriterien: was man beachten sollte
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Die Energieeffizienzeines Gebäudeskann wie folgtbeschrieben werden
• Energieausweiskla(z.B. A, B, C, etc.)
Beispiele für Energieausw
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Grad der Einhaltung vrechtlichen Vorgaben unter dem nationalenMindeststandard)
Endenergiebedarf undausgedrückt in kWh/moder l/m ² pro Jahr
Energieverbrauchsniv
Technische ParameterGebäudehülle und derSysteme
Die Energieeffizienzeines Gebäudeskann wie folgtbeschrieben werden
Unterschiede bei der Nutzun
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Unterschiede bei der NutzunGebäudehülle, der Gebäude
Fehler beim BerechnungsmoBerechnungsfehler
Qualität der Bauausführung
Von Berechnungen abweich
Von der Berechnung abweic
Intensität der NutzungÄnderung der Messvorschri(Systemgrenzen)
Messfehler
Wie kommen Unterschiedebei der Bedarfsberechnungund dem tatsächlichen Verbrauch zustande?
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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informations5. Integration in Wertermittlungsm
und Gutachten6. Zusammenfassung und Ausblick
INHALTSVERZEICHNIS
L i l
WE
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Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:
•
Dem Begriff eines erweiterten SpektrumInformationsbedarf und entsprechendenInformationsquellen
• Der Präsentation und Erläuterung mögl(zusätzlicher) Informationsquellen
L i l
WE
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Lernziele:
•
Erkennen und herausfiltern von(gebäudebezogenen) Informationen ausunterschiedlichen Quellen
• Verständnis und Beurteilung der Qualitunterschiedlicher Informationsquellen
Lernziele
“Es wird Wertermittlern g
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Erweiterte
Informationsanforderungenfür Wertermittler
Es wird Wertermittlern gangemessene und ausreiczu NachhaltigkeitsmerkmHinblick auf eine zukünfVergleichbarkeit zu sammimmer diese verfügbar siwenn diese momentan noEinfluss auf den Immobihaben sollten.Nur wo Marktdaten diesunterstützen, sollten
NachhaltigkeitsmerkmaleWertgutachtenBerücksichtigung finden
Quelle: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, S. 5
EnergieverbrauchZusätzlich zu EnergiedatenWE
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g
(Trink-) Wasserverbrau
Risiken für die lokale U
Gebäudeflexibilität unAnpassbarkeit
GebäudezugänglichkeBarrierefreiheit
Nutzerkomfort undInnenraumluftqualität
Zusätzlich zu Energiedatensollten im Rahmeneiner nachhaltigenWertermittlung folgendeInformationen gesammelt werden
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RICS Checkliste:
WE
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nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmal
• Widerstandsfähigkeit (Resilienz) inBezug auf die Folgen desKlimawandels (z.B. Sturmschäden,Hitzewellen, etc.)?
• Barrierefreiheit?• Gesundheitsverträglichkeit der
verwendeten Baumaterialien?• Nutzerkomfort?• ?• …
Merkmale und Eigenschaften des Gebäudes in Bezug a
Lage
Gebäude
Dokumentation
GrundstückGrundstück
Gebäude
Energieausweise
WE
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Wesentliche
Informationsquellenzur Energieeffizienz
Energieausweise
NachhaltigkeitszertifikLabel/Ratings (BREEADGNB, BNB, etc.)
Planungsdokumente
Due Diligence Berichte
Objektbegehung
Energieabrechnungen/
WE
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Energieabrechnungen/Nebenkostenabrechnun
Informationen des FaciManagements bzw. derHausverwaltung
Energie-Contracting-Vund Garantien
Wesentliche
Informationsquellenzur Energieeffizienz
“Im Rahmen ihrer Unte
WE
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sollten Wertermittler ihrauch auffordern, Daten Energieeffizienz) zur Vestellen.
Für den Fall, dass Kundder Lage sind (oder sichdiese Daten vorzulegenals ein zusätzlicher Risieingepreist werden .”
Ein Mangel an Daten alspotenzieller zusätzlicherRisikofaktor für Kunden
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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in
WertermittlungsmethodenGutachten6. Zusammenfassung und Ausblick
INHALTSVERZEICHNIS
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
Lernziele
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Dieser Abschnitt befasst sich mit:
•
Wertdefinitionen und entsprechenden Azur Integration von Energieeffizienz- uNachhaltigkeitsmerkmalen in Wertermi
• Der Eignung unterschiedlicherWertermittlungsmethoden und ihrerEingangsparameter für die Integration vEnergieeffizienz- und Nachhaltigkeitsm
• Einem ganzheitlichen Ansatz zurGebäudebeschreibung in Wertgutachten
Lernziele
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
Lernziele
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• Erstellung einer erweiterten Liste von
wertbeeinflussenden GebäudecharakterEigenschaften• Übersetzung von verfügbaren
Informationen/Daten in spezifischeEingangsparameter
• Erstellung von erweiterten/optimiertenWertgutachten
Lernziele
Bei Wertermittlungen auf B
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Marktwertermittlungen
gMarktwertes , müssen dieEingangsgrößen der Werterdem Marktgeschehen abgel.
Wenn Nachhaltigkeitsmerkmerkennbaren Einfluss auf daMarktgeschehen haben, dürdem Maße eingepreist werdauch ein wohlinformierter KBetracht ziehen würde.
Bei Wertermittlungen auf BasisInvestment Value“ sind die
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Wertermittlungenauf Basis des„Investment Value“(Investitionswert)
„Investment Value , sind dieWertermittlungsparameter vor avom jeweiligen Investor bzw. Ad.h. sie werden durch die ErwaPräferenzen des Investors bzw. mitbestimmt..
Das Ausmaß der Integration voNachhaltigkeitsmerkmalen hänsubjektiven Investitionszielen a
vor dem Hintergrund strikterNachhaltigkeitsvorgaben festgesein können). Daher sollten aucderzeit noch nicht im Marktwerwerden, die jedoch den Entscheeines Investors beeinflussen köBerechnung mitberücksichtigt w
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Die Energieeffizienzeines Gebäudes kannsichsich auf verschiedenewertbeeinflussende Faktoren
auswirken!
Die Energieeffizienz eines Gebäudes kann sich auf verschiedene wertbeeinflussendFaktoren auswirken!
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Faktoren auswirken!
Vermarktbarkeit/Vermietbarkeit
Zeitspanne bei
Verkauf undVermietung
Höhe derBetriebskosten
ErzielbareMieteinnahmen
Abschläge/Discounts aufgrundvon Modernisierungsstau
Zusätzliche Einnahmen aufgrundvon Energieeinspeisung
TechnischeLebensdauerWirtschaftlicheLebensdauer/
Restnutzungsdauer
Image
(der Immobilieund desEigentümers)
CO2 Steuern
Alterswertminderung/Abschreibung
Steuern, Fördermittel, Dauer vonBaugenehmigungsverfahren, etc.
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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ZusätzlicheNachhaltigkeitsmerkmale mitpotenziellem Einfluss aufWertermittlungen
Zusätzliche Nachhaltigkeitsmerkmale mit potenziellem Einfluss auf Wertermittlun
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Energieeffizienz
Geringere Bewirtschaftungskosten fürNutzung und Instandsetzung
Marketing- und Imagevorteile; geringeresLeerstandsrisiko, stabilerer Cash-flow
Geringeres Risiko des Ausfalls vontechnischen Gebäudesystemen
GeringereUmwelteinflüsse/
-risiken
Reduzierung des Auftretens von „Sick -BuildingSyndroms“; geringeres Prozesskosten - und
Kompensationsrisiko
GesteigerteFunktionalität,
Gebrauchstauglichkeit ,Dauerhaftigkeit,
Flexibilität
Höheres Mietsteigerungspotential
Gesteigerte Produktivität und Gesundheitder Gebäudenutzer
UnkompliziertereDurchführung von
Instandhaltungs- undWartungsarbeiten
und Recycling
Nachhaltigkeitsrelevante Gebäudeeigenschaften
A u s w
i r k u n g e n
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Angenommener Einfluss vonNachhaltigkeitsmerkmalenauf wesentlicheWertermittlungsparameter
Angenommener Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf wesentlicheWertermittlungsparameter
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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- Wertsteigerung
+ Umwelt- undGesundheitsverträglichkeit
+ Abschreibung
+ Vermarktungsfähigkeit
+ AndereImmobilienrisiken
Risikoloser Zinssatz
HERKÖMMLIC HE IMMOBIL IE NACHHALTIGE IMMOBIL IE
AUSWIRKUNGEN AUF DIE RISIKOPRÄMIE
- Wertsteigerung
+ Abschreibung
+ Vermarktungsfähigkeit
+ AndereImmobilienrisiken
Risikoloser Zinssatz
R i s i k o p r ä m
i e
HERKÖMMLICHE IMMOBILIE
UmlagefähigeBetriebskosten
Mietausfallwagnis
Instandsetzung
Verwaltung
Reinertrag
M
I
AUSWIRKUNGEN AUF DEN JAHRESR
NA
M a r
k t m
i e t e
We te tt u gspa a ete
Grafik basierend auf: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap an d Trade Towa
R i s i k o p r ä m
i e
+ Umwelt-undGesundheitsverträglichkeit
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Wesentliche HerausforderungDie „Übersetzung“ von Energieals Einzelmerkmal
Wesentliche Herausforderung: die „Übersetzung“ von Energieeffizienz als Einzelm
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Quelle: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Veröffentlicht von: CCRS, Center for C orporate Responsibility and Sust
Gebäudefläche/Volumen
Wärmeschutz derGebäudehülle
Energieträger
Art und Umfang derNutzung erneuerbarer
Energie
Effizienz von Heizung undHaustechnik
…
E n e r g
i e f f i z i e n z b e e
i n f l u s s e n
d e
F a k t o r e n
Erzielbare Mieteinnahmen
Heizkosten
Energieverbrauch/CO2-Emissionen
Erfüllung gesetzlicherMindestanforderungen
Label/Zertifikat
Image/Marktakzeptanz
…
Gebäudemerkmale
Herstellungskosten/
Kosten für Bauteile/-Komponenten
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Risiko
Marktanpassung
Wertermittlungsmethoden
Energieeffizienz
• Abhängig vom jeweiligen VEnergieeffizienz auf unters
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Wertermittlungsverfahren
Energieeffizienz auf untersWeisen „übersetzt” werden
• Die einzelnen Wertermittluhaben unterschiedlicheEingangsparameter /„Stel(z.B. Herstellungskosten, MLiegenschaftszinssätze, etc
• In Abhängigkeit vom jeweiergibt sich ein jeweils spezInformations-/Datenbedarf
Daher existieren verschieMöglichkeiten, Energieeweitere Nachhaltigkeitsmder Wertermittlung „einz
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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„Stellschrauben ” Vergleichswertverfahren
„Stellschrauben “: Vergleichswertverfahren
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Geringere/höhereBewirtschaftungskosten für denGebäudeeigentümerWeniger/mehr Instandhaltungsstauhinsichtlich des energetischenStandards
Höhere Vergleichspreise fürnachhaltige ImmobilienGeringere Vergleichspreise fürherkömmliche Immobilien
Pauschale Anpassung aufgrundhöherer/geringererMarktakzeptanz
Erläuterungen:
… : Korrekturfaktoren (z.B. für unterschiedliche BebaubarkeZuschnitt, Zustand, energetische Qualität, etc.)
: Beobachtete Vergleichspreise
: Gewichtung der angepasstenVergleichspreise: Marktanpassungsfaktor (soll nur dann zur Anwendung komm
wertbeeinflussende Umstände nicht über die übrigenWertermittlungsparameter berücksichtigt werden können)
Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sexisting approaches and recommendations for future action, Journal of Property InvestmentNo. 6, S. 644– 676
P kti h• Folgen Sie Ihrem traditionel
Analyse von Vergleichstrans
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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PraktischeEmpfehlungen zum
Vergleichswertverfahren
y gerweitern Sie den Umfang Ium zusätzliche potenziell wflussende Faktoren mitabzud
• Überprüfen Sie, in welchemAngaben/Informationen zu Vtransaktionen bereits Energiandere nachhaltigkeitsbezogMerkmale mit einschließt.
• Kontaktieren Sie den örtlicGutachterausschuss (oder soAnbieter von Marktdaten) unach zusätzlichen nachhaltigDaten und Informationen.
B t il Si b diP kti h
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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• Beurteilen Sie, ob die nabezogenen Merkmale undeigenschaften des Bewertuobjektes unterhalb, oberha
entsprechend des lokalenMarktdurchschnitts liegen
• Beurteilen Sie die MarktBewertungsobjektes hinsiseiner NachhaltigkeitsmerDiese Beurteilung kann so
einer quantitativen Analysauf einer sachverständigenEinschätzung beruhen.
PraktischeEmpfehlungen zum
Vergleichswertverfahren
• Prüfen Sie, inwieweit eine Bewertungsobjektes vom loMarktdurchschnitt eine AnpPraktische
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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Marktdurchschnitt eine AnpVerfügung stehenden Verglerechtfertigt.
Sofern im Belegenheitsgebiet d
Bewertungsobjektes nur ungenund/oder eine zu geringe AnzahVergleichspreisen vorhanden sirecherchieren Sie Vergleicanderen (vergleichbaren) Gebi
Nutzen Sie zusätzliche QuellVeröffentlichungen, FallstudienPressemeldungen, etc.
Benutzen Sie die vorliegendKursmaterialien in Beratungsgmit Auftraggebern sowie zurUntermauerung/Rechtfertigungvorgenommenen AnpassungenVergleichspreisen.
PraktischeEmpfehlungen zum
Vergleichswertverfahren
Praktische
INTEGRATION IN WERTERMITTLU
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• Kooperieren Sie mit an
Wertermittlern undImmobilienfachleuten hieiner Verbesserung IhrerDatengrundlagen sowie verständnisses in Bezug Energieeffizienz und andNachhaltigkeitsaspekte a
wertbeeinflussende MerkRisikofaktoren .
PraktischeEmpfehlungen zum
Vergleichswertverfahren
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„Stellschrauben ”Ertragswertverfahren (internationa
„Stellschrauben “: Ertragswertverfahren (international)
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Veränderte Präferenzen derMarktteilnehmerGeringere Betriebskostenanteile fürMieter
Unkompliziertere Durchführung vonInstandhaltung und WartungGeringere Reparaturkosten
Stabilerer Cash FlowVerbesserteVermarktbarkeitKürzere VermarktungsdauerImagegewinnAndere
Gesteigerte WettbewerbsfähigkeitSteigende Energiepreise„grüne Markttrends “
Längere wirtschaftliche LebensdauerGeringere Notwendigkeit zurAnpassung an gesetzlicheMindeststandards
Erläuterungen:GI: Rohertrag p.a.OCT: Nicht umlagefähiger i risikoloser Zinssatzrp Risikoprämieg Wachstum / Wertzuwach
d Abschreibungen(r i + rp - g + d) All Ris
Quelle: Lorenz, D. and LützkendorfValuation – Systematisation of existfor future action, Journal of PropertyS. 644– 676
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Ertragswertverfahren(Deutschland, zweigleisiges Verfahrennach ImmoWertV)
Ertragswertverfahren (Deutschland, zweigleisiges Verfahren nach ImmoWertV)
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Erläuterungen:
RO: Rohertrag p.a.NuB: Nicht umlagefähigeBewirtschaftungskostenr: Liegenschaftszinssatzn: Restnutzungsdauer
BoG: Besondere objektspGrundstücksmerkmale (zMietvertragsvereinbarungder Marktmiete liegen)BW: Bodenwert( (1+r) ^n -1)/ r x (1+r)
Veränderte Präferenzen derMarktteilnehmerGeringere Betriebskostenanteile fürMieter"Grüne Mietverträge “
Unkompliziertere Durchführung vonInstandhaltung und WartungGeringere ReparaturkostenGeringeres Mietausfallwagnis
Verbesserte VermarktbarkeitGesteigerte WettbewerbsfähigkeitImagegewinnStabilerer Cash-flowAndere
Längere wirtschaftliche Lebensdauer
Geringerer Instandhaltungs-/ModernisierungsstauVermietung über Marktniveau
Praktische
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PraktischeEmpfehlungen zum
Ertragswertverfahren• Folgen Sie derselben grundl
Vorgehensweise:
Bestimmen Sie die MarktpBewertungsobjekts hinsichtNachhaltigkeitsmerkmale unEigenschaften (VerbrauchswBetriebskosten, Nutzerkomf
Praktische
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• Als Teil einer neuen Geschäfragen Sie Ihre Auftraggebe
zusätzlichen ObjektinformatBeispiel nach:• Planungsdokumenten • Energieausweisen • Vorhandensein von Zertifika
Labels/Ratings • Jährlichen Energieabrechnun
Nebenkostenabrechnungen • Verbrauchswerten
PraktischeEmpfehlungen zum
Ertragswertverfahren
•
Kontaktieren Sie Facility MHausverwalter, da sie normüber Aufzeichnungen hinsicVerbrauchswerte und BetriePraktische
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Verbrauchswerte und Betrieverfügen (in der Regel verfüauch über Informationen zuLeerständen und Mieterfluk
• Fragen Sie ortsansässige MUnterschieden zwischenenergieeffizienten/nachhaltikonventionellen ImmobilienVermarktungsdauer, Leerstaund Flächenumsätzen.
• Prüfen Sie, inwieweit in Ih(oder in einem vergleichbarbelegbare „grüne“/nachhaltPreiszuschläge und/oder so„braune“ Preisabschläge beVerkaufspreisen existieren.
PraktischeEmpfehlungen zum
Ertragswertverfahren
•
Wie ist die Struktur von „grüMietverträgen in Ihrem Mar
Praktische
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• Was sind – wenn vorhandenVereinbarungen hinsichtlichKosten- und Nutzenteilung venergetischen Modernisierunmaßnahmen zwischen VermMietern?
• Wie verhält sich hierzu die MVermietungssituation desBewertungsobjektes?
• Reflektiert der von Ihnen gLiegenschaftszinssatz in angWeise das Chancen-/RisikopBewertungsobjektes (insbesdem Hintergrund der vorliegKursinhalte)?
PraktischeEmpfehlungen zum
Ertragswertverfahren
•
Gibt es in Ihrem lokalen vergleichbaren) Markt Aerhöhte AlterswertverminImmobilen mit konventioPraktische
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Bauweise?
• Reflektiert die für das Bobjekt angesetzte Restnuin angemessener Weise Rhinsichtlich von strengerUmweltgesetzgebungen Gebäudebereich?
• Ziehen Sie die MöglichkNutzung von erneuerbareauf dem Grundstück in Bkann z.B. zusätzliche Einder Vermietung von Dach(Solarenergie) und/oder dEnergieeinspeisung beinh
PraktischeEmpfehlungen zum
Ertragswertverfahren
Praktische
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• Quantifizieren Sie den Modernisierungsstau aunterdurchschnittlicherEnergieeffizienz; d.h. dieenergetische Modernisiemaßnahmen.
• Existieren in Ihrem Magesetzliche Regelungen,Vermietung von ineffizieImmobilien erschweren unterbinden?
PraktischeEmpfehlungen zum
Ertragswertverfahren
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Sachwertverfahren„Stellschrauben ”
„Stellschrauben ”: Sachwertverfahren
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Geringfügig höhereWiederbeschaffungskosten
Längere Restnutzungsdauer
Geringerer Instandhaltungs-/Modernisierungsstau
Verbesserte FunktionalitätBesonderheiten der technischenGebäudeausrüstung
Pauschale Anpassung aufgrundhöherer Marktakzeptanz
Erläuterungen:RC: Wiederherstellungskosten der baulichen Anlagen
: = Alterswertminderungsfaktor bei linearer W
D: Wertminderung wegen Baumängeln, Bauschäden und Instandh
OVC: Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. funktionelle Wumweltbedingte Wertminderung, etc.)LV: Bodenwert
: Marktanpassungsfaktor(Sachwertfaktor)
Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Sapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finan644– 676
Praktische• Prüfen Sie, inwieweit Ih
BaukosteninformationsdDaten bezüglich der Her
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Empfehlungen
für dasSachwertverfahren
Daten bezüglich der Herkosten von energieeffizienachhaltigen Gebäuden sentsprechende Ausstattu
bereitstellen kann. Fragenach solchen Kosteninfo
• Ziehen Sie die DurchfühLebenszykluskostenanalInstrument für den Verglunterschiedlicher Modervarianten in Betracht, soDurchführung von Modeaufgrund verschiedener FObsoleszenz notwendig
Praktische
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• Für den Fall, dass nationwertminderungs- bzw. Ltabellen noch keine Angenergieeffizienten/nachhGebäuden enthalten, nentsprechende AnpassunGrundlage Ihrer sachverEinschätzung vor.
• Falls notwendig, erwägDurchführung einer KosAnalyse für bestimmteEnergieeffizienzmaßnahAnlagen zur Nutzung ernEnergien.
Empfehlungen
für dasSachwertverfahren
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Discounted cash flow (DCF)„Stellschrauben ”
„Stellschrauben ”: Discounted Cash Flow (DCF)
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Veränderte Präferenzen derMarktteilnehmerGeringere Betriebskostenanteile fürMieter"Grüne Mietverträge “
Unkompliziertere Durchführungvon Instandhaltungs-undWartungsarbeiten und Recycling
Marketing- und ImagevorteileKürzere Vermarktungsdauer
Geringere Revitalisierungs- undModernisierungsauszahlungen
Geringere Immobilienrisiken (dienoch nicht bei der Modellierung desCash Flows explizit erfasst wurden)
Stabilerer Cash FlowVerbesserte VermarktbarkeitGeringeres VerwertungsrisikoImagegewinnMietsteigerungspotential
VerbesserteWettbewerbsfähigkeitSteigende Energiepreise„grüne Markttrends"
Längere wirtschaftlicheLebensdauerGeringere Notwendigkeit zurAnpassung an gesetzlicheMindeststandards
Erläuterungen:n: BetrachtungszeitraumGIe: BruttomieteinzahlungenOETz: Nicht umlagefähige BewirtschaftME: VermarktungsauszahlungenOE: Sonstige Auszahlungen (z.B. RevitaOI: Sonstige Einzahlungen (z.B. Fassadeetc.)
: Diskontierungszinssatz: Bruttomieteinzahlungen im Jahr n
: Nicht umlagefähige Bewirtschaf: Risikoloser Zinssatz: Risikoprämie
g: Wachstum/Wertzuwachsd: Abschreibungen( – )( + − + )
: Restwert der Immobilie zumBetrachtungszeitraumes
Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No
• Vorausgesetzt es liegen ausInformationen zur Modellijährlichen Cash Flows vor,P kti h
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j ,Ihnen das DCF-Verfahren (und größere Flexibilität), Reihe nachhaltigkeitsbezo
/Risiken durch subtile AnpEingangs-parameter auf Art und Weise zu berücksi
• Als zusätzliche Informatiodie Bestimmung/AnpassunDCF-Eingangsgrößen bieteDurchführung von sogenanfinanziellen Subanalysen a(hierzu zählen z.B. KostenAnalysen; LebenszykluskoProduktivitätsanalysen, etc
PraktischeEmpfehlungenfür das DCF-Verfahren
•
Prüfen Sie sorgfältig die WKapitalisierungszinssatzes Bestimmung des RestwerteBedenken Sie, dass hier alf h kPr ktische
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fristigen Chancen/Risiken Bewertungsobjektes eingepwerden müssen.
• Versuchen Sie notwendigpassungen direkt bei der Mder Cash Flows vorzunehmnicht beim Diskontierungs(diese Vorgehens-weise vedie Transparenz).
• Ziehen Sie die DurchführuSensitivitätsanalysen und/oMonte-Carlo-SimulationenBetracht. Hierdurch lassender Bewertung verbundeneheiten auf transparente ArtWeise zum Ausdruck bring
PraktischeEmpfehlungenfür das DCF-Verfahren
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RICS Best Practice fürWertgutachten
Folgende Aspekte sollen in Wertgenthalten sein:
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RICS Best Practice für
Wertgutachten
• Eine klare Beschreibung nachhaltEigenschaften und Merkmale desBewertungsobjektes; diese Besch
auch Merkmale und Eigenschaftenicht im letztendlichen Bewertungeingepreist bzw. widergespiegelt w
• Eine Aussage über den ZusammenNachhaltigkeits-merkmalen und dergebenen Werteinschätzung, inklKommentars über die derzeitigenVorteile/Risiken (oder Risiko-minderungspotentiale), die mit dieNachhaltigkeitsmerkmalen einher
• Eine Aussage hinsichtlich des potEinflusses dieser Vorteile und/odedie zukünftige Entwicklung vonImmobilienpreisen.
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICProfessional Standards January 2014 Valuation Practic
Konsequenz:
• Lage und Marktumfe
• Qualität des Cash Flo
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Konsequenz:ErweiterteGebäudebeschreibungin Wertgutachten
Qualität des Cash Flo
• Physische Eigenscund Merkmale
• Qualitäts- undPerformancemerk
Nachhaltigkeitsaspekteintegriert und nichton“ (Zusatz) betrachtetbehandelt werden!
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Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitäts- undPerformancemerkmalen in Wertgutachten
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Baubeschreibung - Teil A(Kubatur und Flächen)• Fläche (m² ) je Nutzungszone• Volumen (m ³ ) und Oberflächen-Volumen-
Verhältnis (m ² /m ³ )•
Gebäudehüllflächen und Ausrichtung (Wände,Fenster) (m ² ) je Art• Innere Oberflächen (m ² ) je Art• Decken-/Raumhöhen• Raumgrößen/Raumkonzepte (z.B.
Großraumbüro, Einzelbüro)• Breite von Türen und Fluren• Größe von Sanitärräumen in Bezug auf die
Barrierefreiheit• Verhältnis Nutzflächen/Verkehrsflächen
Energieträger• Energieträger (fossil, erneuerbar) für die Beheizung• Sonstige Energieträger
Baubeschreibung - Teil B(Konstruktion und Materialen)• Bauart/Konstruktionstyp• Tragwerk und Gründung• Traglastreserven• Art der Gebäudehülle/Außenwände• Art der Fenster und Verglasung• Art der Innenwände• Oberflächenmaterialien (außen)• Oberflächenmaterialien (innen)• Sonstige Materialen und Bauprodukte
Technische Gebäudeausstattung(TGA)• Heiz- und Kühlsysteme; inkl.
Warmwasserbereitung• Energieerzeugung für internen Gebrauch / für
Dritte (z.B. Photovoltaik)• Lüftungssysteme• Elektrotechnik einschließlich Beleuchtung• Aufzüge und interne Transportsysteme• Informations- und Kommunikationstechnologie
(IKT)• Wasserversorgung und -verteilung und
Abwasser (z.B. Wasserspararmaturen, Regen-und Grauwassernutzung, Kläranlagen,Filtersysteme, etc.)
• Abfallentsorgungssysteme• Versorgungsleitungen (z.B. innerhalb von
Versorgungschächten)• Regelungs-/Leittechnik• Messtechnik
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Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitäts- undPerformancemerkmalen in Wertgutachten
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Technische Qualität• Standsicherheit• Brandschutz• Lärm-/Schallschutz• Feuchteschutz• Maintanability• Flexibilität und Anpassbarkeit• Reinigungsfreundlichkeit• Dauerhaftigkeit der Bauteile• Widerstandsfähigkeit/Resilienz
(gegenüber natürlichen undanthropogenen Gefahren)
• Rückbaubarkeit/Recyclingfreundlichkeit desGebäudes
Kulturelle und sozialeQualität• Ästhetische und
architektonische Qualität• Städtebauliche Qualität• Kultureller Wert (z.B.
Baudenkmal, etc.)• Gesundheit und Wohlbefinden• Innenraumluftqualität• Komfort (thermisch,
akustisch, visuell, olfaktorisch)• Sicherheit der Nutzer• Einflussnahmemöglichkeit der
Nutzer• Zugänglichkeit/Barriefreiheit
Funktionale Qualität• Gebrauchstauglichkeit (Eignung
für die Nutzung,Benutzerfreundlichkeit)• Flächeneffizienz/
Grundrissqualität
Ökologische Qualität• Energieeffizienz•
Inanspruchnahme undErschöpfung von Ressourcen• Treibhausgasemissionen und
Treibhauspotential• Ander Wirkungen auf die
globale und lokale Umwelt,einschließlich Risiken für dielokale Umwelt
• Flächenversiegelung/Flächennutzungsänderungen
• Wasserverbrauch• Abwasser• Lebenszykluskosten
Ökonomische Qualität• Lebenszykluskosten
Gesellschaft
WirtschaftUmwelt
ÖkologischeQualität
ÖkonomischeQualität
Kulturelleund sozialeQualität
TechnischeQualität
FunktionaleQualität
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Praktische Empfehlungenfür Wertgutachten
P k i h
• Beginnen Sie mit einererweiterten/optimierten Bedes Bewertungsobjekts
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Praktische
Empfehlungenfür Wertgutachten
• Fragen Sie Ihre AuftraggeInformationen zu bestimm
Nachhaltigkeitsaspekten (zEnergie- und Wasserverbra
• Fühlen Sie sich nicht gezwsämtliche nachhaltigkeitsbInformationen selbst zu erhzusammen zutragen; wenn
Auftraggeber nicht in der Langeforderten Informationsoll dies im Wertgutachtenals zusätzlicher Risikofaktwerden
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• Verwenden Sie für kImmobilien/Bewertufolgende Hilfsmittel:
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P k i h
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• RisikodokumentationDarstellung der nachhaltbezogenen Risiken und CBewertungsobjektes.
• Sensibilitätsanalyse/MSimulation:Darstellung, inwieweit sVeränderungen in Bezug
getroffene Annahmen unRahmenbedingungen auBewertungsergebnis ausw(zum Wertermittlungssticüber einen längeren Zeit
Praktische
Empfehlungenfür Wertgutachten
INHALTSVERZEICHNIS
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1. Einleitung2. Rationale & Business Case3. Energieeffizienz4. Wesentliche Informationsquellen5. Integration in Wertermittlungsme
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Au
Es gibt keine einfache Formkeinen Automatismus zur Bsichtigung von Nachhaltigbei Immobilienwertermittl
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Zusammenfassung Das Ausmaß einer BerücksichtigNachhaltigkeitsmerkmalen sowiezu wählende Bewertungsansatz hstark ab von:
bei Immobilienwertermittl
Der zugrunde gelegten WertdeDer ObjektartRegionalen und lokalen Mark
Regionalen und lokalen MarktDer Verfügbarkeit von Verglei
Allerdings gilt: Neue bzw. erweitder Erhebung, Verarbeitung und Pobjektbezogenen Informationen s
Wesentliche Gründe für dieBerücksichtigung von
Erfüllung allgemeiner bPflichten und AnforderuAbbildung von veränder
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Energieeffizienz und
weiterenNachhaltigkeitsmerkmalenbei der Wertermittlung
verändernden MarktbediVermeidung von Fehlur
Bewertung (z.B. Ansetzehohen Wertes bei konvenBauweise und eines zu nWertes bei nachhaltigen Einhaltung verbindlicheungen von Berufsverbän
RICS) und gesetzlicher ADeutschland) für die WeErschließung neuerGeschäftsmöglichkeiten erweiterte DienstleistungBeratungsangebote
Über RenoValue
Wertermittlung ist ein wese
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Das ProjektWertermittlung ist ein weseBestandteil des ImmobilienAus diesem Grund muss beBeförderung von Energieeferneuerbaren Energien hierwerden.
Die Fähigkeit, den sogenanCase' gegenüber potenziellVerkäufern, Finanzierern uaufzuzeigen und zu kommueine der Grundvoraussetzubeschleunigten MarktwandNiedrigstenergiegebäuden.
Aber es ist gerade diese Fes momentan mangelt.Für eine konsequente Bervon Energieeffizienz und
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gEnergien bei der BewertuBeratung von Auftraggebentsprechenden FertigkeitKenntnisse ausgebaut wer
RenoValue zielt darauf abberufliche Fertigkeits- unKenntnislücken unter Wedurch die Entwicklung voTrainingsmaterial zu schlDie entwickelten Inhalte darüber, wie Energieeffiziund erneuerbare EnergienWertermittlungspraxis intAuftraggeber dementsprecwerden können.
Das Projekt
artner
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inanziertdurch
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RenoValue ist finanziert duch das Intelligent Prgramm der Europäischen Union und wirdverwaltet von der Exekutiven Agentur für kleund mittlere Unternehmen (EASME).
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