Neue Mitte · 2014-12-12 · Begründung zum Bebauungsplan Seite 3 „Neue Mitte“, Gemeinde Urbar...

Planfassung für das Verfahren gem. § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren)

Stand: November 2014

Bebauungsplan

„Neue Mitte“

der Ortsgemeinde Urbar

Begründung

Gemeinde: Urbar

Verbandsgemeinde: Vallendar

Gemarkung: Urbar

Flur: 11

Begründung zum Bebauungsplan Seite 1

„Neue Mitte“, Gemeinde Urbar November 2014

Gemeinde: Urbar Verbandsgemeinde: Vallendar Gemarkung: Urbar Flur: 11

Dr. Sprengnetter und Partner • 56656 Brohl-Lützing 2337_Begründung_20141111.docx

Inhalt

1. Rechtsgrundlagen ............................................................................................................. 2

2. Verfahren ........................................................................................................................... 3

3. Wesentliche Inhalte, Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung ............................ 4

3.1 Erfordernis der Planung, Planungsziele und -grundsätze ......................................... 4 3.1.1 Planungsanlass, Planungserfordernis ...................................................................... 4 3.1.2 Ziel und Zweck der Planung, Planungsgrundsätze ................................................... 4

3.2 Plangebiet ................................................................................................................ 5 3.2.1 Lage und Größe des Plangebietes, Geltungsbereich ............................................... 5 3.2.2 Nutzung im Plangebiet ............................................................................................. 6 3.2.3 Umgebung des Plangebietes ................................................................................... 7

3.3 Planungsgrundlagen ................................................................................................ 7 3.3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ............................................................. 7 3.3.2 Bestehendes Baurecht ............................................................................................. 8

3.4 Städtebauliches Konzept, Nutzungs- und Gestaltungsprinzipien .............................. 9

3.5 Planungs- und Standortalternativen ....................................................................... 10

3.6 Planinhalte ............................................................................................................. 11 3.6.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 11 3.6.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................... 12 3.6.3 Überbaubare Grundstücksflächen .......................................................................... 13 3.6.5 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen .................................................................. 13

3.7 Wesentliche Auswirkungen der Planung ................................................................ 15 3.7.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................ 15 3.7.2 Auswirkungen auf den Verkehr .............................................................................. 16 3.7.3 Auswirkungen durch Immissionen .......................................................................... 16 3.7.4 Auswirkungen auf die Belange von Natur und Landschaft ...................................... 16 3.7.5 Gender Planning (Geschlechtergerechte Planung) ................................................ 18

3.8 Planverwirklichung ................................................................................................. 18 3.8.1 Technische Infrastruktur / Ver- und Entsorgung ..................................................... 18 3.8.2 Eigentumsverhältnisse ........................................................................................... 18 3.8.3 Kosten .................................................................................................................... 19 3.8.4 Flächenbilanz ......................................................................................................... 19




1. Rechtsgrundlagen

- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004

(BGBl. I S. 2414), letztgültige Fassung

- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauN-

VO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), letztgültige

Fassung

- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts

(Planzeichenverordnung - PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), letztgülti-

ge Fassung

- Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24. November 1998 (GVBl. 1998 S. 365),

letztgültige Fassung

- Landesgesetz zur nachhaltigen Entwicklung von Natur und Landschaft (Landesnaturschutz-

gesetz - LNatSchG) vom 28. September 2005 (GVBl. 2005 S. 387), letztgültige Fassung

- Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG)

vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), letztgültige Fassung

- Denkmalschutzgesetz des Landes Rheinland-Pfalz (DSchG) vom 23. März 1978 (GVBl.

1978 S. 159), letztgültige Fassung

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Ge-

räusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz - BIm-

SchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), letztgülti-

ge Fassung

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten

(Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), letztgültige

Fassung

- Landeskreislaufwirtschaftsgesetz (LKrWG) vom 22. November 2013 (GVBl. 2013 S. 459),


- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntma-

chung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), letztgültige Fassung

- Bundesfernstraßengesetz(FStrG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28.Juni 2007

(BGBI. I S. 1206), letztgültige Fassung

- Landesstraßengesetz (LStrG) vom 1. August 1977(GVBI. 1977 S. 273), letztgültige Fassung

- Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) vom 31. Juli

2009 (BGBl. I S. 2585), letztgültige Fassung

- Wassergesetz für das Land Rheinland-Pfalz (Landeswassergesetz - LWG) in der Fassung

der Bekanntmachung vom 22. Januar 2004 (GVBl. 2004 S. 54), letztgültige Fassung

- Gemeindeordnung (GemO) in der Fassung vom 31. Januar 1994 (GVBl. 1994 S. 153),





2. Verfahren

Anwendung des Verfahrens für Bebauungspläne der Innenentwicklung (§ 13a BauGB)

Der vorliegende Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB aufge-stellt. Die Voraussetzungen zur Anwendung des Verfahrens liegen wie nachfolgend dargelegt vor:

§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB

Beim Bebauungsplan „Neue Mitte“ handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwick-lung zur Nachverdichtung und Umnutzung eines innerörtlichen Siedlungsbereiches im Umfeld der Pfarrkirche Peter und Paul (sonstige Maßnahme der Innenentwicklung).

§ 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB Die maximal zulässige Größe der Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO gemäß den Festsetzungen beträgt:

Bezeichnung Gebietsgröße GRZ zulässige Größe der Grundfläche

Geltungsbereich 6.200 m²

MI-Bereich 1.240 m² 0,6 750 m²

Gemeinbedarfsfläche 4.960 m² 1,0 4.960 m²

Summe rd. 5.710 m²

Tabelle 1

Damit bleibt die zulässige Größe der Grundfläche unter der Grenze von 20.000 m² (gem. § 13a Abs. 1 Nr.1 BauGB). § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB Eine Regel-UVP-Pflicht besteht für das vorliegende Planvorhaben nicht. § 13a Abs. 1 Satz 5 BauGB Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von Gebieten mit gemeinschaftlicher Bedeutung oder von Vogelschutzgebieten im Sinne des BNatSchG be-stehen nicht. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB (i.V.m. § 13 (3) Satz 1 BauGB) wird im beschleunigten Ver-fahren von einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 (2) Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informati-onen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. Ferner ist § 4c BauGB nicht anzuwenden. Bei der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird.




3. Wesentliche Inhalte, Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung

3.1 Erfordernis der Planung, Planungsziele und -grundsätze

3.1.1 Planungsanlass, Planungserfordernis

Die katholische Kirchengemeinde Urbar verfügt in der zentralen Ortsmitte über ein Gelände von rd. 3.900 m² Größe. Auf dem von den Straßen „In den Büngerten“ und „Gartenstraße“ umgebe-nen Gelände befinden sich zurzeit das

Kirchengebäude „St. Peter und Paul“ (mit angeschlossene Versammlungs- und Büro-räumen)

Kindergartengebäude „St. Peter und Paul“ mit 4 Gruppen und Außengelände.

Die Kirchengemeinde beabsichtigt, das für die Gottesdienstnutzung zu groß gewordenen Kir-chengebäude aus den 1950’er Jahren mit fast 500 Sitzplätzen durch eine kleinere Kapelle mit zeitgemäßen Versammlungsräumen zu ersetzen.

Auch das Kindergartengebäude entspricht nicht mehr den heutigen pädagogischen und energe-tischen Anforderungen, so dass auch hier eine aufwendige Sanierung hätte in Angriff genom-men werden müssen.

Vor diesem Hintergrund wurde seitens der Kirchengemeinde der Abriss der Gebäudebestände sowie eine vollständige Umnutzung und Umstrukturierung des Areals geplant, welche auch für die Ortsgemeinde Urbar von hohem Interesse ist.

Die Ortsgemeinde selbst besitzt im unmittelbaren Anschluss an das Areal der Kirchengemeinde weitere rd. 2.230 m², die für eine städtebauliche Neuordnung bereitgestellt werden können.

In einem moderierten Planungsprozess, in den auch die Gemeindemitglieder und Bürger einbe-zogen worden waren, war zwischen 2011 und 2013 von Orts- und Kirchengemeinde ein zeit-gemäßes Nutzungskonzept für die „Neue Mitte“ erarbeitet worden.

Für die Herstellung der Zulässigkeitsvoraussetzungen für die angestrebte städtebauliche Ent-wicklung ist die Änderung der rechtsverbindlichen Bebauungspläne

BP „Die vordersten Büngerte“

BP „Ortskern“

BP „Ortskern, 1. Änderung“

erforderlich. Die genannten Bebauungspläne werden für den Geltungsbereich „Neue Mitte“ durch die vorliegende Bebauungsplanung geändert, bzw. ersetzt.

3.1.2 Ziel und Zweck der Planung, Planungsgrundsätze

Mit dem Bebauungsplan „Neue Mitte“ werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die im Geltungsbereich geplanten Neubaumaßnahmen und Umstrukturierungen geschaffen. Hin-tergrund der geplanten Maßnahme ist der bedarfsgerechte und zeitgemäße Neubau von kirchli-chen und sozialen Einrichtungen, damit die die Kirchengemeinde „St. Peter und Paul“ auch in Zukunft ihren sozialen und kirchlichen Aufgaben in zentraler Ortskernlage (bzw. am bewährten Standort) gerecht werden kann.

Zu diesem Zweck werden die Flächen für den geplante Kindergarten- und den Kapellenneubau weiterhin als Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen.




Ergänzend hierzu wird die Ausweisung einer Mischgebietsfläche vorgenommen, welche die Ansiedlung flankierender Nutzungen, wie z.B. Wohnen, Dienstleistung und nicht störendes Ge-werbe an zentralem Standort gestattet. Hier soll eine generationenübergreifende Nutzung er-möglicht werden.

Planungsziele der vorliegenden Änderungsplanung sind u.a.:

- städtebauliche Reaktivierung und Neuordnung von brachgefallenen oder untergenutzten Siedlungsflächen (bisheriges Pfarrzentrum mit Kirche und Kindergarten),

- Aufwertung und Stärkung der zentralen Ortsmitte,

- Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Bereich Gartenstraße.

3.2 Plangebiet

3.2.1 Lage und Größe des Plangebietes, Geltungsbereich

Das Plangebiet befindet sich im zentralen Ortskern von Urbar, im Kreuzungsbereich der „Gar-tenstraße“ und der Straße „In den Büngerten“. Der Geltungsbereich umfasst dabei in der Flur 11 die Anwesen

96/7, 96/10, 187/2, 188, 233/2, 233/5, 233/7, 233/8, 489/1, 489/3, 489/5, 489/6

Der Änderungsbereich hat eine Gesamtgröße von ca. 6.200 m².

Abb.: Auszug aus dem Kataster mit Kennzeichnung des Plangebietes, o.M., aus: LANIS




3.2.2 Nutzung im Plangebiet

Das Plangebiet ist bereits heute durch die verschiedenen baulichen Anlagen der Kirchenge-meinde überformt und versiegelt.

Mit Ausnahme des dem Kindergarten zugeordneten Außengeländes werden die sonstigen nicht überbauten Flächen der Kirchengemeinde überwiegend als Zufahrtsbereiche sowie als Stell-platzflächen genutzt. Auf der im Eigentum der Ortsgemeinde stehenden Parzelle 489/1 befindet sich eine Grünfläche.

Das Plangebiet weist von Osten nach Westen ein deutliches Gefälle auf.

Gartenstraße mit Ansicht Kindergarten und Pfarrkirche

Kiga-Zufahrt an der Gartenstraße Pfarrkirche St. Peter und Paul Glockenturm

Abb.: Nutzungsbestand im Plangebiet




3.2.3 Umgebung des Plangebietes

Bei der angrenzenden Umgebungsbebauung handelt es im Bereich von Haupt- und Garten-straße um dorftypische Mischnutzung.

Die Siedlungsbereich an der Schul- und Bornstraße sowie entlang der Straße „In den Bünger-ten“ wird von Wohnnutzung geprägt.

Bebauung an der Schulstraße

3.3 Planungsgrundlagen

3.3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Für den Geltungsbereich der BP- Neuaufstellung findet sich im Flächennutzungsplan der Ver-bandsgemeinde Vallendar für die im Eigentum der Kirchengemeinde befindlichen Flächen die Darstellung als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kirche“ und „Kindergarten“.

Die im Eigentum der Ortsgemeinde stehenden Flächen werden im Flächennutzungsplan als „gemischte Bauflächen“ dargestellt.

Abb.: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der VG Vallendar mit Kennzeichnung des Geltungsbereiches, o.M.

Zwar weichen die konkreten Flächenzuschnitte der vorliegenden Bauleitplanung sehr kleinteilig von den FNP-Darstellungen ab, dennoch kann der BP „Neue Mitte“ als „aus dem FNP entwi-ckelt“ angesehen werden.

Wird ein Bebauungsplan nach § 13a BauGB aufgestellt, kann er außerdem von den Darstellun-gen des Flächennutzungsplanes abweichen, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird.




Eine negative Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung durch die Neu-strukturierung des von öffentlichen/ kirchlichen Nutzungen geprägten Siedlungsbereiches kann vorliegend ausgeschlossen werden:

- das Umfeld des Plangebietes wird bereits seit langem von der Kindergarten- und Kirchen-nutzung geprägt,

- aus der nun geplanten Neuordnung resultieren gegenüber dem Bestand keine grundsätzli-chen Änderungen in der Nutzungsstruktur

- aus der Umnutzung und Neuordnung resultieren keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Nachbarschaft.

Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt anzu-passen.

3.3.2 Bestehendes Baurecht

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Neue Mitte“ berührt folgende rechtsverbindliche Bauleitplanungen der Ortsgemeinde Urbar

BP „Die vordersten Büngerten, 1. Änderung“, 1979

BP „Ortskern“, 2005

BP „Ortskern, 1. Änderung“, 2008

Der Bebauungsplan „Die vordersten Büngerten, 1. Änderung“ weist das gesamte Plangebiet mit den im Kataster verzeichneten Gebäudebeständen der Pfarrkirche und des Kindergartens „St. Peter und Paul“ als „allgemeines Wohngebiet“ mit großzügig bemessener überbaubarer Grund-stücksfläche aus:

Abb:

Auszug aus dem BP „Die vordersten Büngerten, 1. Änderung“, mit Kennzeichnung des Plangebietes (o.M.)

Durch die Bebauungspläne „Ortskern“ und „Ortskern, 1. Änderung“ wird das Plangebiet lediglich an Randbereichen bzw. im Zusammenhang mit öffentlichen Wegeflächen berührt:




BP „Ortskern“, 2005 BP „Ortskern, 1. Änderung“, 2008 (mit Kennzeichnung des Plangebietes (o.M.))

Durch die vorliegende Neuaufstellung des BP „Neue Mitte“ werden die rechtsverbindlichen Be-bauungspläne in den von der Planung berührten Bereichen entsprechend geändert.

3.4 Städtebauliches Konzept, Nutzungs- und Gestaltungsprinzipien

Das städtebauliche Konzept sieht den vollständigen Abriss der vorhandenen Gebäudebestän-de, die Neuordnung der zur Verfügung stehenden Flächen sowie eine bedarfsgerechte und zeitgemäße Neubebauung des Gesamtareals vor. Lediglich der Glockenturm der heutigen Pfarrkirche soll auch langfristig erhalten bleiben.

Abb. 6:

Lageplan, Machbarkeitsstudie, Stand … 2014, o.M.

Der vorstehenden Lageplandarstellung – welche im Rahmen einer von der Kirchengemeinde beauftragten Machbarkeitsstudie entstanden ist – kann das dem Bebauungsplan zugrundelie-gende Nutzungskonzept entnommen werden.




Danach soll am heutigen Standort des Kindergartens eine mischgebietstypische Nutzung aus Wohnen und Dienstleitung entwickelt werden. Für Kindergarten und Kircheneinrichtungen sollen alle übrigen Flächen vorgehalten werden.

Für den aus der Gesamtnutzung resultierenden Stellplatzbedarf soll unter Ausnutzung der gegebenen Topographie ein Garagengeschoss ermöglicht werden.

Schnitt West-Ost

Schnitt Nord-Süd

Wie schon bei dem nahegelegenen Gemeindehaus und dem Kindergarten der Ortsgemeinde oder der neuen Wohnbebauung an der Schulstraße so sollen auch für die „Neue Mitte“ moderne, zeitgemäße Architkturformen und Gestaltungsprinzipien zur Ausführung kommen. Für die Zulässigkeit von Flachdachgebäuden mit Staffelgeschossen sollen ebenfalls die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden.

3.5 Planungs- und Standortalternativen

Die geplante Entwicklung ist aus städtebaulicher Sicht zu begrüßen, da es sich um eine be-darfsgerechte Erneuerung kirchlicher/ sozialer Einrichtungen handelt unter Berücksichtigung zeitgemäßer Anforderungen an Nutzung, Gestaltung und Energiewerte der Gebäude selbst.

Durch die Ansiedlung mischgebietstypischer Dienstleistungen in Verbindung mit zentrumsna-hem Wohnen kann zudem der Ortskern gestärkt werden.

Die Planung unterstützt die langfristige Sicherung der örtlichen Versorgungseinrichtungen in Urbar.




Die Planung betrifft ausschließlich bereits baulich geprägte Bereiche. Als Alternative war sei-tens der Ortsgemeinde auch die Verlagerung der Kindergarteneinrichtung an den südlichen Ortsrand erwogen worden, was jedoch in Anbetracht der vorzuziehenden Möglichkeiten im Um-feld des gegenwärtigen Standortes verworfen worden war. Die bauliche Inanspruchnahme der baulich vorgeprägten Fläche ist - im Vergleich zur städtebaulichen Entwicklung bisheriger Au-ßenbereichsflächen - unproblematisch und unter Umweltgesichtspunkten grundsätzlich zu be-vorzugen.

Da im Rahmen der vorliegenden Planung vorhandene Bestandsstrukturen überplant, neuorga-nisiert und partiell ergänzt werden, sind grundsätzliche Planungs- und Standortalternativen nicht näher in Betracht gezogen worden. Das Plangebiet umfasst etablierte Standorte kirchlicher Ein-richtungen, weshalb sich eine Untersuchung von Standortalternativen nicht aufdrängt.

3.6 Planinhalte

3.6.1 Art der baulichen Nutzung

3.6.1.1 Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kinder“ und „Kirche“

Für den Standort der geplanten Kircheneinrichtungen sowie der neuen Kindertagesstätte wird eine rd. 4.950 m² große Fläche, direkt angrenzend an die Straße „In den Büngerten“ als Ge-meinbedarfsfläche festgesetzt. Als Zweckbestimmung wird in der Planzeichnung des Bebau-ungsplanes und in der Textfestsetzung Ziffer 1.1.2 konkretisiert:

1.1.2 Fläche für den Gemeinbedarf: Kinder und Kirche (gem. § 9 (1) Nr. 5 BauGB)

Die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnete Fläche für Gemeinbedarf dient der Errich-tung und dem Betrieb von

Einrichtungen und Anlagen zur Betreuung und Versorgung von Heranwachsenden

und

kirchlichen Einrichtungen.

Die festgesetzte Zweckbestimmung „Kinder“ und „Kirche“ gestattet der katholischen Kirchen-gemeinde eine bedarfsgerechte Nutzung des Areals unter Berücksichtigung sich wandelnder Anforderungen an die Kinder- und Jugendbetreuung, sich wandelnder Bedürfnisse der Ge-meindemitglieder, aber auch der Institution „Kirche“.

Im Rahmen des Bebauungsplanes wird dabei im Hinblick auf die Einrichtungen für Kinder be-wusst keine Differenzierung vorgenommen, inwieweit es sich bei der späteren Einrichtung um einen klassischen Kindergarten oder eine Kindertagesstätte mit begleitendem Betreuungsange-bot handelt.

3.6.1.2 Mischgebiet „MI“

Die Maßgaben für die geplanten privaten Bauflächen ergeben sich hingegen aus den Bestim-mungen der BauNVO.

Ein direkt an der Gartenstraße gelegener, rd. 1.200 m² großer Grundstücksbereich wird nach dem Nutzungskonzept als „Mischgebiet“ gemäß § 6 BauNVO ausgewiesen. Diese ortskerntypi-sche Festsetzung eröffnet für den Standort die Möglichkeit, dass sich neben Wohnnutzungen auch Anbieter von Dienstleistungen oder sonstiger Versorgung ansiedeln können.




3.6.2 Maß der baulichen Nutzung


Planungsrechtlich ist es grundsätzlich nicht erforderlich, für Flächen für den Gemeinbedarf Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung zu normieren; solche zusätzlichen Regelungen müssen nur dann getroffen werden, wenn außergewöhnliche Randbedingungen der Planung eine solche Festsetzung erfordern.

Dies ist vorliegend nicht der Fall: das gesamt Gemeinbedarfsareal wird bereits heute von der Kirchengemeinde entsprechend der nun festgesetzten Zweckbestimmung genutzt. Außerge-wöhnliche Randbedingungen, die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung erfordern würden, liegen nicht vor.


Das im Mischgebiet festgesetzte Maß der baulichen Nutzung orientiert sich zum einen an der nach wirtschaftlichen Kriterien ausgelegten Hochbaukonzeption der Machbarkeitsstudie (vgl. Pkt. 3.4) und zum anderen an der von den topographischen Gegebenheiten geprägten Bebau-ung im Übergang der „Gartenstraße“ zur Straße „In den Büngerten“.

Hier finden sich (Wohn-) Gebäude, bei denen talseitig (straßenseitig) drei Geschosse im aufge-henden Mauerwerk zu erkennen sind, zuzüglich einem Gar-gengeschoss (So-ckelgeschoss). In Verbindung mit den traditionellen Sattel-dächern erreichen diese Gebäude eine Gesamthöhe von ca. 15 m, gemessen am tiefsten Geländepunkt (von First bis OK Straßenfläche).

Abb.: Bebauung im Bereich Gartenstraße und In den Büngerten

Es finden sich jedoch unmittelbar gegenüber der vorgesehenen Bebauung an der Gartenstraße auch zweigeschossige Gebäude mit Satteldach, die – ausgehend von der Gartenstraße – eine Gebäudehöhe von ca. 9,0 m erreichen.

Im Bebauungsplan wird daher die Zulässigkeit von max. III Vollgeschossen bei einer max. Ge-bäudehöhe von 12,0 m geregelt. Sofern das Gebäude mit Flachdach oder flachgeneigtem Dach mit weniger als 25° Dachneigung ausgestattet ist, darf eine Gesamtgebäudehöhe von 10,0 m nicht überschritten werden. Hierdurch soll – trotz wirtschaftlicher Anforderungen - eine ange-messene Dimensionierung und ein angemessenes Einfügen in die bebaute Umgebung sicher-gestellt werden.




Da es ermöglicht werden soll, die geforderte Anzahl an Stellplätzen – je nach späterer Nutzung - in einer Tiefgarage, bzw. in einem Garagengeschoss unterzubringen, wurde im Bebauungs-plan bestimmt, dass Garagengeschosse (in ansonsten anders genutzten Gebäuden) nicht auf die Anzahl der Vollgeschosse anzurechnen sind und auch bei der Ermittlung der GFZ unbe-rücksichtigt bleiben dürfen. Gleichwohl sind die Maßgaben zur max. Gebäudehöhe immer ein-zuhalten.

Die Festsetzungen zur Grundfläche sowie zur Geschossfläche orientieren sich an den diesbe-züglichen Obergrenzen des § 17 BauNVO.

3.6.3 Überbaubare Grundstücksflächen


Auch für die Definition „überbaubarer Grundstücksflächen“ durch die Festsetzung von Baugren-zen (oder Baulinien) besteht im Bereich der Gemeinbedarfsfläche vorliegend kein Erfordernis.

Unabhängig davon sind im Rahmen der weiteren Projektentwicklung, bzw. im Rahmen der kon-kreten Hochbauplanung die landesrechtlichen Abstandsregelungen zu beachten.


In Anlehnung an den heutigen Standort des Kindergartengebäudes an der „Gartenstraße“ soll auch die zukünftige Bebauung gegenüber der straßenseitigen Grundstücksgrenze um mindes-tens 3,0 m zurücktreten.

Das parallel zur Gartenstraße ausgerichtete, durch Baugrenzen definierte Baufeld wird mit einer Tiefe von ca. 16,0 m festgesetzt, was die Entwicklung einer mischgebietstypischen Bebauung gestattet.

3.6.5 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

3.6.5.1 Zulässige Dachformen und Gestaltung der Dachgeschosse

Um angesichts der zentralen Ortskernlage und der gegebenen Topographie eine angemessene Integration des Mischgebietes in das Orts- und Landschaftsbild sicherzustellen wird seitens der Ortsgemeinde Urbar Wert darauf gelegt, dass die Gebäude des Baugebietes nicht den opti-schen Eindruck von vier und mehr Vollgeschossen im aufgehenden Mauerwerk erwecken.

Um dieses städtebauliche Ziel und Leitbild im Baugebiet sicherzustellen werden planungsrecht-liche Festsetzungen zur max. Gebäudehöhe und bauordnungsrechtliche Vorgaben miteinander kombiniert.

In den Textfestsetzung wird daher geregelt, dass in Fällen, in denen mehr als zwei Geschosse im aufgehenden Mauerwerk in Erscheinung treten - und zwar unabhängig davon, ob es sich rechnerisch um Vollgeschosse oder nur um Geschosse i.S.d. LBauO handelt -, die oberen Ge-schosse als Staffelgeschosse auszubilden sind und gegenüber den Basisgeschossen (um mind. 1,5 m) zurücktreten müssen.

Mit den nachfolgenden Skizzen werden die Regelungen der planungsrechtlichen Festsetzung zur Höhenbegrenzung Textziffer 1.2.2 in Verbindung mit der gestalterischen Festsetzung Textziffer 2.1 anhand der Maße für das Mischgebiet erläutert.




Die vorgenannten Festsetzungen dienen damit in ihrer Summe dazu, innerhalb des Plangebie-tes, bei maximaler Gestaltungsfreiheit zeitgemäße Architekturformen zuzulassen und zum an-deren eine an das Orts- und Landschaftsbild angepasste Gebäudestruktur sicherzustellen.

3.6.5.2 Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit

Neben der Möglichkeit, gestalterische Aspekte eines Baugebietes durch bauordnungsrechtliche Festsetzungen zu steuern eröffnet der § 88 Abs. 1 Nr. 8 LBauO auch die Möglichkeit, die An-zahl der pro Wohneinheit nachzuweisenden Stellplätze zu regeln.

Um dem Parkdruck aus dem privaten Stellplatzbedarf der im Plangebiet zulässigen baulichen Nutzung auf den engen öffentlichen Verkehrsraum entgegenzuwirken, wurde unter Textziffer 2.2 festgesetzt, dass die notwendigen Stellplätze auf dem (Bau-)Grundstück selbst nachzuwei-sen sind. Der Begriff der „notwendigen Stellplätze“ ergibt sich aus § 47 Abs. 1 Sätze 1 und 2 LBauO.

Im Zusammenhang mit wohnbaulicher Nutzung wird seitens der Ortsgemeinde Urbar folgende Regelung getroffen:




2.2 Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit (gem. § 88 Abs. 1 Nr. 8 LBauO)

Für die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Neue Mitte“ zulässigen baulichen Nutzungen sind die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück selbst nachzuweisen.

In Verbindung mit Wohnnutzung sind pro Wohneinheit (WE) 1,5 Stellplätze auf dem Bau-grundstück nachzuweisen.

Im Falle einer ungeraden Anzahl von Wohneinheiten ist die Anzahl der geforderten Stell-plätze aufzurunden.

Beispiel:

3 Wohneinheiten x 1,5 Stellplätze / WE = 4,5 Stellplätze

nachzuweisen wären somit 5 Stellplätze auf dem Baugrundstück.

Es dürfen keine gefangenen Stellplätze entstehen.

Unter dem Eindruck der stetig steigenden Anzahl von Kraftfahrzeugen pro Haushalt bzw. pro Wohneinheit besteht aus Sicht der Ortsgemeinde Urbar die Notwendigkeit, dass der gestiegene Stellplatzbedarf seitens der privaten Bauherren auf Bauantragsebene nachzuweisen ist.

Zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist insbesondere im zentra-len Ortskernbereich sicherzustellen, dass der private ruhende Verkehr nicht einseitig zu Lasten des öffentlichen Straßenraumes untergebracht wird. Behinderungen des fließenden Verkehrs sowie Behinderungen von Einsatzfahrzeugen durch Anwohnerparken soll mit dieser Regelung entgegen gewirkt werden.

3.7 Wesentliche Auswirkungen der Planung

3.7.1 Städtebauliche Auswirkungen

Mit der Planung schafft die Ortsgemeinde Urbar die planungsrechtliche Grundlage für eine zeit-gemäße Erneuerung der von der katholischen Kirche getragenen sozialen Einrichtungen für Kinder und Jugendliche sowie für eine bedarfsgerechte Verkleinerung der sakralen Räumlich-keiten zur Betreuung der Gemeindemitglieder am etablierten innerörtlichen Standort.

Die Planung dient somit der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des Plangebietes, der Sicherung der von der Kirche getragenen Einrichtungen und folgt außerdem dem städtebauli-chen Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Die geplanten städtebauliche Neu-ordnung und Umstrukturierung des Areals zwischen der „Gartenstraße“ und „In den Büngerten“ hat zudem das Potenzial, einen wichtigen Beitrag zur funktionalen und gestalterischen Aufwer-tung der „Neuen Mitte“ von Urbar zu leisten:

bei den nun geplanten Neubauvorhaben handelt es sich um eine positive Ergänzung der bereits bestehenden öffentlichen und sozialen Einrichtungen der Ortsgemeinde südlich der „Bornstra-ße“ in räumlicher und funktionaler Nähe.

Das planerische Konzept mit zeitgemäßen neuen Gebäude und bedarfsgerechten Zuschnitten trägt in geeigneter Weise der umgebenden Nutzungsstruktur aus Dienstleistungen und Wohn-bebauung Rechnung.




3.7.2 Auswirkungen auf den Verkehr

Verkehrliche Erschließung

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt entsprechend dem Bestand über die bestehenden Straßen „Gartenstraße“ und „In den Büngerten“. Zur inneren Erschließung der Gemeinbedarfsfläche ist die Ausweisung zusätzlicher Verkehrsflächen nicht erforderlich.

Die Anbindung des Standortes an den ÖPNV wird durch die Bus-Haltestelle an der Hauptstraße gewährleistet, welche sich in rd. 80 m Entfernung zum Planstandort befindet.

Verkehrserzeugung und -vermeidung

Da sich die neuen kirchlichen Einrichtungen nahezu am selben Standort befinden werden, wie die bisherigen, können neue Verkehrsströme zu einem außerhalb des Ortskerns gelegenen neuen Standort vermieden werden. Gleichzeitig kann davon ausgegangen werden, dass sich der bestehende Ziel- und Quellverkehr, insbesondere in Verbindung mit der geplanten Kinder-tagesstätte, gegenüber dem Bestand nicht verändern werden.

Durch die neu geplanten Tiefgaragen und Parkplatzeinrichtungen wird zudem die bestehende Parkplatzsituation erhebliche verbessert werden können, so dass Konflikte aufgrund von Park-druck zukünftig ausgeschlossen sein werden.

3.7.3 Auswirkungen durch Immissionen

Auswirkungen durch Immissionen sind nicht zu erwarten. Die mit den kirchlichen Einrichtungen einhergehenden Schallemissionen werden sich gegenüber dem Bestand nicht verändern.

In Verbindung mit dem neu ausgewiesenen Mischgebiet sind für die umgebenden Misch- und Wohngebietsnutzungen keine nachteiligen Immissionen zu erwarten.

3.7.4 Auswirkungen auf die Belange von Natur und Landschaft

Eingriffe in Natur und Landschaft

Durch die vorliegende Neuaufstellung des Bebauungsplanes „Neue Mitte“ ergeben sich gegen-über den Festsetzungen der diversen rechtsverbindlichen Bauleitplanungen keine wesentlichen Mehreingriffe in Natur und Landschaft.

Zwar hatte der BP „Die vordersten Büngerten“ von 1979 für die bereits damals vollständig be-bauten und versiegelten Flächen der Kirchengemeinde ein „allgemeines Wohngebiet“ mit 0,4 GRZ festgesetzt, allerdings bedeutete dies nach der Lesart der damals gültigen Fassung der Baunutzungsverordnung, dass hierauf lediglich die Grundfläche des Hauptgebäudes anzurech-nen war. Die restliche Grundstücksfläche durfte darüber hinaus fast vollständig von Nebenanla-gen und Befestigungen versiegelt werden.

Da außerdem die aus einem „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ resultierenden Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB „als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt“ gelten, ist die Festsetzung und Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen (innerhalb oder außerhalb des Baugebietes) nicht erforderlich.

Zu dem vorliegenden Bebauungsplan der Innenentwicklung wurde eine landschaftsplanerische Einschätzung unter Berücksichtigung der Artenschutzbelange erstellt (siehe Anlage).

Die Bewertung der Standortvoraussetzungen und der Schutzgüter kommt zu folgendem Ergeb-nis:




Zitat:

„Hinsichtlich der potentiellen Vorkommen von Brutvögeln und Fledermäusen sind die Vorgaben des besonderen Artenschutzes nach Abschnitt 3 des BNatSchG im Besonderen zu beachten. Demnach ist es gemäß § 44 BNatSchG verboten, europa-rechtlich geschützte Arten zu töten, erheblich zu stören und ihre Lebensstätten zu zerstören, sofern deren ökologische Funktionen nicht im räumlichen Umfeld weiter-hin erfüllt werden können.

Die Beseitigung von Gehölzbeständen sollte ausschließlich im Zeitraum vom 01. Oktober eines Jahres bis zum 28. Februar des Folgejahres (außerhalb der Vogel-Brutsaison) erfolgen.

Bei anstehenden Abrissarbeiten sollte eine vorherige Kontrolle hinsichtlich etwaiger Quartiere von Fledermäusen oder Nester gebäudebewohnender Vogelarten durch eine fachkundige Person stattfinden.

Zudem empfiehlt sich das Anbringen von künstlichen Nisthilfen für höhlenbrütende Vogelarten und künstlichen Fledermausquartieren an geeigneten Standorten (v.a. im Bereich des Kirchturms und an verbleibenden Großbäumen).

Bei Berücksichtigung dieser Vorgaben ist davon auszugehen, dass artenschutz-rechtliche Belange einer Verwirklichung der Bauleitplanung nicht grundsätzlich ent-gegenstehen.

Zitatende

Ein entsprechender Hinweis auf die saisonalen Rodungsbeschränkungen sowie die ökologische Baubegleitung zum Schutz potenzieller Vorkommen von Brutvögeln und Fledermäusen wurde im Anschluss an die Textfestsetzungen in den Bebauungsplan als Hinweis aufgenommen.

Da planungsrechtlich keine Möglichkeit besteht, Nistkästen im Bebauungsplan festzusetzen (mangelnde bodenrechtliche Relevanz), wird die Gemeinde Urbar bis zum Satzungsbeschluss geeignete Regelungsmöglichkeiten dazu prüfen.

Artenschutz

Hinsichtlich den artenschutzrechtlichen Belange liegen der Verwaltung keine Hinweise auf Ver-botstatbestände nach § 44 BNatSchG vor.

In der Praxis ergeben sich in der Regel dann keine bestandsgefährdenden Betroffenheiten, wenn folgende Maßnahmen beachtet werden:

- Beseitigung und Rückschnitt von Gehölzen ausschließlich außerhalb der Vogel-Brutsaison (zulässig in einem Zeitraum vom 01.10. eines Jahres bis zum 28.02. des Folgejahres) 1.

Zusätzlich soll vor dem Abriss oder der Fällung von Bäumen sichergestellt werden, dass keine geschützten Individuen oder Lebensstätten betroffen sind (siehe Hinweis unter Textziffer 3.0 der Textfestsetzungen).

1 Diese Vorgabe ist als landschaftsplanerischer Hinweis in die Textfestsetzungen zum Bebauungsplan aufgenommen; sie ergibt

sich ohnehin aus § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG („Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen“).




3.7.5 Gender Planning (Geschlechtergerechte Planung)

Der englische Begriff „Gender“ bezeichnet das soziale Geschlecht, also gesellschaftlich be-stimmte Rollen, Rechte und Pflichten von Frauen und Männern. Auf die Bauleitplanung bezo-gen bedeutet Gender Planning, dass bereits bei der Planung und Entscheidungsfindung auf unterschiedliche Bedürfnisse von Frauen und Männern hingewiesen wird.

Dieses Bauleitplanverfahren soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umstrukturie-rung eines bestehenden Siedlungsbereiches mit von der katholischen Kirche betriebenen sozia-len Einrichtungen liefern. Das Plangebiet befindet sich in der zentralen Ortslage von Urbar.

Die geplante Bebauung ist für Familien und Menschen jeden Alters konzipiert und kann gut mit Pkw, Fahrrad oder Bus erreicht werden. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt an der Haupt-straße in nur 80 m Entfernung.

Das Areal ist zudem in das Fußwegenetz des Ortskerns eingebunden. Für die Kinder der Um-gebung wird (unabhängig von den Spieleinrichtungen der neu geplanten Kindertagesstätte) die Möglichkeit bestehen, im Umfeld der neuen Kapelle sowie auf dem nahe gelegenen Platz vor dem Bürgerhaus sowie dem angeschlossenen öffentlichen Spielplatz zu spielen.

Somit ist die Möglichkeit einer generationenübergreifenden Nutzung sichergestellt.

Unterschiedliche Auswirkungen auf Männer und Frauen durch die Planung werden nicht gese-hen.

3.8 Planverwirklichung

3.8.1 Technische Infrastruktur / Ver- und Entsorgung

Alle Flächen des Geltungsbereiches sind aufgrund der bestehenden Nutzung als vollständig erschlossen anzusehen.

Die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser und Telekomunikation kann auch weiterhin über die bestehenden Anschlüsse in der Straße „In den Büngerten“ und in der „Gartenstraße“, bzw. über die im Plangebiet bestehenden Hausanschlussleitungen erfolgen.

Nach den Grundsätzen des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) soll Niederschlagswasser

- „ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.“

Die Entwässerung erfolgt auf der Grundlage des bestehenden Entwässerungssystems: Das Niederschlagswasser wird nach Vorgaben der Abwasserwerke der Verbandsgemeinde Val-lendar im Mischsystem entsorgt

3.8.2 Eigentumsverhältnisse

Alle Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Neue Mitte“ befinden sich im Eigentum der katholischen Kirchengemeinde „St. Peter und Paul“ sowie der Ortsgemeinde Urbar

Auf der Grundlage der städtebaulichen Konzeption sollen die Flächen entsprechend den ge-planten Nutzungen neu zugeschnitten und geordnet werden. Dies wird zwischen der Kirchen-gemeinde und der Ortsgemeinde privatrechtlich geregelt werden.

Eine formale Umlegung im Sinne der §§ 45 ff BauGB ist zur Realisierung des Bebauungsplanes „Neue Mitte“ nicht erforderlich.




3.8.3 Kosten

Der Gemeinde Urbar werden durch die vorliegende Planung keine Erschließungskosten entste-hen.

Eventuell anfallende Kosten werden von der katholischen Kirchengemeinde Urbar über-nommen werden. Die Einzelheiten der Kostentragung werden zwischen der Ortsgemeinde Ur-gar und der Kirchengemeinde Urbar in einem städtebaulichen Vertrag geregelt.

3.8.4 Flächenbilanz

Flächenbezeichnung m²

Geltungsbereich rd. 6.200

Gemeinbedarfsfläche rd. 4.960

Mischgebiet rd. 1.240

Tabelle: Flächenbilanz (ca. Angaben, gerundet)

Urbar, Im November 2014

Anlage: Landesplanerische Einschätzung zum Bebauungsplan „Neue Mitte“ gemäß § 13 a BauGB der Ortsgemeinde Urbar, Stand September 2014

Neue Mitte · 2014-12-12 · Begründung zum Bebauungsplan Seite 3 „Neue Mitte“, Gemeinde Urbar...

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