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526 1. Grundlagen / 1.11 Planerische Grundlagen

1.11 Planerische Grundlagen

1.11.1 Grundlagen der Kosten- und Wirtschaftlichkeits-rechnung

1.11.1-1 Begriffsabgrenzungen und Definitionen

Bei der Entscheidung für technische Anlagen der Heizungs- und Klimatechnik spielenAspekte der Kostenstruktur und der Wirtschaftlichkeit eine entscheidende Rolle.Die Entscheidungsgrundlagen für beide Aspekte entstammen je nach betriebswirtschaft-licher Fragestellung des investierenden Unternehmens (oder anderer Institutionen)– dem Bereich der Finanz-(/Liquiditäts-)Rechnung.– dem Bereich der Gewinn- und Verlustrechnung– dem Bereich der betrieblichen ErfolgsrechnungIn der technischen Literatur werden die betriebswirtschaftlich eindeutig definierten Be-griffe1) Kosten, Aufwand, Ausgaben, Auszahlungen häufig unscharf oder doppeldeutigverwendet. Deshalb sind für die nachfolgende Behandlung der Kosten- und Wirtschaft-lichkeitsrechnung die hierzu notwendigen Begriffe ausführlich definiert. Ihre gegensei-tige Abgrenzung ist aus Bild 1.11.1-1 ersichtlich.a) Definitionen zur Abgrenzung des KostenbegriffsAuszahlung:Jeder Vorgang, der den Bestand an liquiden Mitteln (Kassenbestände und verfügbareBankguthaben) vermindert. Die entsprechende Position auf der Leistungsseite ist dieEinzahlung (oder auch Einsparung).Ausgabe:Auszahlung + Forderungsabnahme + Schuldenzunahme (d. h. Einbeziehung von Kre-ditvorgängen). Die hierzu adäquate Position auf der Leistungsseite ist die Einnahme.Aufwand:Gesamter Werteverzehr von Sachgütern, Arbeits- und Dienstleistungen sowie Rechtenin einer Abrechnungsperiode. Die Position auf der Leistungsseite ist der Ertrag.Kosten:In Geldeinheiten bewerteter Verbrauch von Sachgütern, Arbeits- und Dienstleistungenzur Erstellung von marktlich verwertbaren betrieblichen Leistungen (Betriebs-hauptzweck) in der Abrechnungsperiode. Die Gegenposition hierzu ist die betrieblicheLeistung.Die Kosten wiederum werden untergliedert nachAufwandskosten:Diejenigen Aufwandsbestandteile, die ausschließlich und direkt dem Betriebshaupt-zweck zuzurechnen sind und keine kalkulatorischen Bestandteile enthalten. (In der Kos-tenrechnung auch Grundkosten genannt)Kalkulatorische Kosten:Über die Grundkosten hinaus anzusetzender Werteverzehr wie– Abschreibungen zur Erfassung des Werteverzehrs von Wirtschaftsgütern des Anlage-

vermögens über die betriebliche Nutzungszeit (kalkulatorische Abschreibung)– Verrechnung von Zinsen auf das Eigenkapital– Verrechnung von Mieten bei eigengenutzten Immobilien (kalkulatorische Miete)b) Definitionen zur Wirtschaftlichkeits-/InvestitionsrechnungWirtschaftlichkeits-/Investitionsrechnung:Rechenverfahren, mit denen die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit von Investitionsvorha-ben ermittelt wird.

1) Hörschgen, H.: Grundbegriffe der Betriebswirtschaftslehre. Sammlung Poeschel, Schaeffer-Poe-schel-Verlag, Stuttgart 1992.

1.11.1 Grundlagen der Kosten- und Wirtschaftlichkeitsrechnung 527

1

Statische Verfahren:Einfache pragmatische Vergleichsverfahren, die zeitliche Unterschiede im Auftreten vonEinnahmen und Ausgaben nicht berücksichtigen. In der Regel wird nur ein verkürzter

Bild 1.11.1-1. Abgrenzung der Begriffe, Kosten, Aufwand, Ausgaben und Auszahlungen.


Betrachtungszeitraum zugrunde gelegt, mit der Annahme, dass dieser für die gesamteNutzungsdauer repräsentativ sei.Dynamische Verfahren:Komplexere Rechenverfahren, die dem zeitlichen Ablauf der Investitionsvorgänge Rech-nung tragen. Der Zeitaspekt wird durch Abzinsen von Zahlungsreihen mit einem Kalku-lationszinsfuß auf einen Betrachtungszeitpunkt (meist gleich Investitionszeitpunkt) be-rücksichtigt.Kalkulationszinsfuß:Der Kalkulationszinsfuß macht die zeitlich unterschiedlichen Auswirkungen der durchdie Investition verursachten Zahlungsreihen (Ein- und Auszahlungen) deutlich.Für die Höhe des Zinsfußes sind je nach betrieblicher Zielsetzung verschiedene Ansätzeüblich.Ansatz bei Kalkulationszinsfuß:– Marktzins für langfristiges Fremdkapital (bei Annahme unbegrenzter Kapitalbeschaf-

fungsmöglichkeit)– Branchenüblicher Zinssatz– Durchschnittsrendite des im Betrieb eingesetzten Kapitals– Struktur der Finanzierung aus Eigen- und Fremdkapital.

1.11.1-2 Grundlagen der Kostenrechnung

1.11.1-2.1 Aufgaben der Kostenrechnung

Als Kostenrechnung eines Unternehmens wird die kurzfristig (z. B. monatliche, quartals-weise) verfügbare innerbetriebliche Bewertung der für den betrieblichen Hauptzweckeingesetzten Sachgüter sowie Arbeits- und Dienstleistungen bezeichnet. Unter Einbezie-hung der dadurch erbrachten betrieblichen Leistungen spricht man von kalkulatorischerErfolgsrechnung.Aufgaben der Kostenrechnung sind1. Rechnerische Aufgliederung des betrieblichen Kostengefüges nach

• Kostenarten (Typologie der Kosten),• Kostenstellen (Ort des Kostenanfalls),• Kostenträgern (anteilige Belastung der Unternehmensprodukte).

2. Überwachung der Wirtschaftlichkeit der betrieblichen Abläufe.3. Bereitstellung von Zahlenmaterial für unternehmerische Entscheidungen wie

• Kalkulation von Preisen,• Planung des Produktionsablaufs,• Planung der Anteile Eigenfertigung und Fremdbezug,• Planungsgrundlagen für Investitionen und Finanzierung.

4. Bereitstellung von Unterlagen für die Bewertung halbfertiger Arbeiten in der Bilanzdes Unternehmens.

5. Ermittlung von kostenorientierten Angebotspreisen bei öffentlichen Aufträgen.

1.11.1-2.2 Kostenrechnungssysteme

Um die Kostenrechnung dem betrieblichen Prozess der Leistungserstellung zweckmäßiganzupassen sind folgende Kostenrechnungssysteme1) in Gebrauch:– Istkostenrechnung– Normalkostenrechnung auf Vollkosten- oder Teilkostenbasis– PlankostenrechnungIstkostenrechnung:Verrechnung effektiv angefallener Kosten.

Vorteil: Präzise Erfassung der Kostenströme möglich.Nachteil: Hoher Aufwand und schwerfälliges Verfahren.

1) Schierenbeck, H.: Grundzüge der Betriebswirtschaftslehre. R. Oldenbourg Verlag, München 1989.

}


1

Anwendung: Nachkalkulation betrieblicher Leistungen zur Feststellung des Be-triebsergebnisses.

Normalkosten:Verrechnung von Durchschnittskosten aus Istkosten vergangener Perioden.

Vorteil: Einfache Handhabung von Kostenelementen sowie Erhöhung derVergleichbarkeit von Kostenrechnungsergebnissen.

Nachteil: Beeinträchtigung der Genauigkeit der Kostenrechnung.Anwendung: Vorkalkulation bei der Erarbeitung von Angeboten.

Plankostenrechnung:Zukunftsorientierte Verrechnung von Kostenelementen als Sollvorgabe für den Prozeßder Leistungserstellung.

Vorteil: Lenkungsfunktion der Kostenrechnung durch Vorgabe von Sollwer-ten.

Nachteil: Plankostenrechnung kann sinnvoll nur auf Teilkostenbasis durchge-führt werden.

Anwendung: Wirtschaftlichkeitskontrolle und Budgetierung von Kostenstellen.Vollkostenbasis:Es werden grundsätzlich sämtliche Periodenkosten verrechnet und den Leistungen oderProdukten des Unternehmens zugeordnet.

Anwendung: Vorwiegend bei Istkostenrechnung.Teilkostenbasis:Es werden in der Regel nur die dispositionsabhängigen, d. h. variablen Kosten verrech-net, da nur diese durch die Kostenstellen beeinflusst werden können.

Anwendung: Vorwiegend bei Normal- und Plankostenrechnung.Die in die Kostenrechnungssysteme eingehenden Kosten werden wiederum unterteilt– hinsichtlich ihrer Zurechenbarkeit zu den Produkten und Dienstleistungen in

• Einzelkosten vorwiegend bei Vollkostenrechnung• Gemeinkosten relevant

– hinsichtlich ihrer Abhängigkeit von der Auslastung (Beschäftigung) des Unterneh-mens• variable Kosten vorwiegend bei Teilkostenrechnung• fixe Kosten relevant

Der Zusammenhang dieser Unterteilungen wird aus Tafel 1.11.1-1 deutlich.

1.11.1-2.3 Aufbau der betrieblichen Kostenrechnung

Für die innerbetriebliche Kostenrechnung werden die Kosten aufgeteilt nach– Art der verbrauchten Güter und Dienstleistungen (Kostenartenrechnung)

in z. B. Materialkosten, Personalkosten, Betriebsmittelkosten usw.– Betriebsbereich, in dem sie anfallen (Kostenstellenrechnung)

(Beschaffungs-, Produktions-, Absatz-, Finanzierungskosten usw.)Der Ablauf der betrieblichen Istkostenrechnung auf Vollkostenbasis ist in Bild 1.11.1-2dargestellt. Folgende Arbeitsschritte sind hierzu durchzuführen:1. Erfassung sämtlicher Kosten des betrieblichen Leistungs- und Finanzierungsprozes-

ses in der Abrechnungsperiode nach Kostenarten.Gliederungskriterium: Systematik der Kostenarten nach branchenüblichen Kostenrah-men.

2. Aufspaltung der Gesamtkosten in Einzel- und Gemeinkosten. Verteilung der Ge-meinkosten auf die Kostenstellen direkt oder über mengen-/wertmäßige Schlüssel-größen.

3. Kostenstellenumlage der Kosten der Hilfskostenstellen auf die Hauptkostenstellenverursachungsgerecht oder gemäß einem Aufteilungsschlüssel.

4. Übernahme der Einzelkosten direkt aus der Kostenartenrechnung in die Kostenträ-gerrechnung sowie der bereits aufbereiteten Gemeinkosten aus den Hauptkostenstel-len nach einem möglichst verursachungsgerechten Schlüssel.

}

}


5. Ermittlung der Kosten je Produkteinheit (Stückkosten) durch Division der Anzahlder in der Abrechnungsperiode erzeugten Produkte oder Verrechnungseinheiten.

Tafel 1.11.1-1 Zusammenhang Einzel-/Gemeinkosten sowie fixe undvariable Kosten

Zurechenbarkeit auf Produkte

Einzelkosten(direkt zuzu-ordnen)

Gemeinkosten (über Verteilungsschlüssel zuzuord-nen)

Unechte Gemeinkosten

EchteGemeinkosten

Abhängigkeit von der Auslas-tung

Variable Kosten Fixe Kosten

Echte Gemeinkosten: Können objektiv nicht verursachungsgerecht zugeordnet werden.Unechte Gemeinkosten: Werden aus Wirtschaftlichkeitsgründen nicht verursachungsge-

recht zugeordnet.

Beispiele Kosten für– Material– Hilfs- und

Betriebsstoffe– Fremd-

produkte

– Instandhal-tungskos-ten

– Energie- und Medien-kosten (bei dezentraler Erfassung)

– Entwick-lungskosten

– Kosten Koppel-produktion

– Energie- und Medien-kosten (bei zentraler Erfassung)

– Verwaltung– Abschreibungen– Bürokosten– Mieten– (Personalkosten)– Kalkulatorische

Kosten– Steuern,

Gebühren, Beiträge

– Zinsen

Bild 1.11.1-2. Schema der betrieblichen Istkostenrechnung auf Vollkostenbasis.


1

1.11.1-2.4 Berechnung der Kosten von Wärmeversorgungsanlagennach VDI 2067

1.11.1-2.4.1 Übersicht

Der Berechnungsgang für die Ermittlung von Kosten und Wirtschaftlichkeit gebäude-technischer Anlagen nach VDI 2067, Ausgabe 2000-09, bezieht die Aktivitäten im Be-reich der Richtlinienerstellung auf europäischer Ebene mit ein. Die VDI 2067 trägt denHaupttitel „Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen“, der jedem Blatt der aufinsgesamt 21 Blätter angelegten Richtlinie vorausgestellt ist; der jeweils spezifische Titeljedes Blattes ist dem Haupttitel nachgestellt.Der Gesamtaufbau der aktuellen VDI 2067 umfasst folgende 5 Gruppen:

Gruppe 0: Grundlagen (Blatt 1)Gruppe 1: Energiebedarf (Blatt 10–14)Gruppe 2: Energieaufwand der Nutzenübergabe (Blatt 20–27)Gruppe 3: Energieaufwand der Verteilung (Blatt 30)Gruppe 4: Energieaufwand der Erzeugung (Blatt 40–45)

Ziel der VDI 2067 in der vorliegenden Fassung ist die Bewertung gebäudetechnischerAnlagen in energetischer, ökologischer und wirtschaftlicher Hinsicht. Die Richtlinie be-rücksichtigt in Gruppe 4 auch neuere Techniken der Wärmeversorgung wie zum Bei-spiel Solaranlagen, Abwärmenutzungsanlagen usw.

1.11.1-2.4.2 Kosten von Wärmeversorgungsanlagen

Die Grundlagen der Kostenberechnung gebäudetechnischer Anlagen sind in Blatt 1,Ausgabe 2000-09, der VDI-Richtlinie 2067 unter dem Titel „Wirtschaftlichkeit gebäu-detechnischer Anlagen – Grundlagen- und Kostenberechnung“ zusammengefasst.Die Ausgabe 2000-09 von Blatt 1 der VDI 2067 ist wie folgt gegliedert:– Geltungsbereich– Zugehörige Normen und Richtlinien– Verwendete Begriffe und Definitionen– Grundlagen– Voraussetzungen für die Berechnung der Kosten– Ermittlung der Kosten– Wirtschaftlichkeitsrechnung nach Annuitätsmethode– Schrifttum– AnhangZusammenfassend kann festgestellt werden, dass mit der vorliegenden Fassung der VDI2067 eine Anzahl von Unzulänglichkeiten vorheriger Versionen beseitigt werden konn-ten. VDI 2067 ist allerdings keine Auslegungsrichtlinie. Sie soll helfen, in der Konzepti-onsphase eine sachgerechte Entscheidung zwischen verschiedenen Varianten für einedefinierte Nutzung gebäudetechnischer Anlagen treffen zu können.Die Kostenrechnung nach Blatt 1, Ausgabe 2000-09, der VDI-Richtlinie 2067 entsprichteiner Normalkostenrechnung, da die Kosten der jährlichen Instandhaltung als prozen-tualer Anteil der Investitionsausgaben angesetzt werden. Eine Ist-Kostenrechnung istmit diesen pauschalierten Daten nicht möglich und auch nicht beabsichtigt. Ein praxis-orientierter Überblick über die Methodik der Vollkostenermittlung auf Normalkosten-basis wird in der Veröffentlichung einer Vergleichskostenrechnung1) gegeben, die im In-ternet unter dem Link www.fernwaerme-info.com/fileadmin/Redakteure/dokumente/HKV_07_ 2009_Versand.pdf aufgerufen werden kann.

1) AGFW | Der Energieeffizienzverband für Wärme, Kälte und KWK e.V.: Heizkostenvergleich nachVDI 2067 — Internet: http://www.fernwaerme-info.com/foerderung-kosten/heizkostenvergleich-nach-vdi-2067 (letzer Zugriff am 31.10.2009).


1.11.1-3 Grundlagen der Wirtschaftlichkeitsrechnung

1.11.1-3.1 Aufgaben der Wirtschaftlichkeitsrechnung

Wirtschaftlichkeits-/Investitionsrechnungen werden zur Vorbereitung oder Überprü-fung von Investitionsentscheidungen eingesetzt, um Fehlinvestitionen soweit wie mög-lich zu vermeiden.Bei der Berechnung der Vorteilhaftigkeit lassen sich drei Problemkreise unterscheiden1. Prüfung der Vorteilhaftigkeit einer einzelnen Investition (Wirtschaftlichkeitspro-

blem)2. Wahl zwischen zwei oder mehr sich gegenseitig ausschließenden Investitionen

(Wahlproblem)3. Entscheidung, ob eine bereits realisierte Investition durch eine andere ersetzt werden

soll und Frage nach dem günstigsten Ersatzzeitpunkt (Ersatzproblem)Aus der Vielzahl der verwendeten Wirtschaftlichkeits-/Investitionsrechnungsverfahrenzeigt Bild 1.11.1-3 einen Überblick über die gebräuchlichsten Methoden.a) Charakteristik der statischen Verfahren– Kostenvergleichs-/Gewinnvergleichs-/Rentabilitätsrechnung

• Nur eine Periode (in der Regel ein Jahr) wird als repräsentativ für die gesamte Le-bensdauer angesehen.

• Zinsen und Zinseszinsen aufgrund des zeitlichen Anfalls von Wertbewegungenwerden nicht berücksichtigt.

• Berücksichtigung von Durchschnittsgrößen in einer fiktiven Teilperiode– Amortisationsrechnung

• Berechnung des Zeitraumes, in dem die durch die Investition ausgelösten kumulier-ten Erlöse gleich der Summe der Anschaffungskosten und laufenden Betriebskostenist.

• Zinsen und Zinseszinsen werden nicht berücksichtigt.Anwendung: Wahlproblem, bei Amortisationsrechnung auch Ersatzproblem.Vorteil: Einfache Verfahren, daher übersichtliche schnelle Lösungen.Nachteile: Nur anwendbar, wenn mit nahezu konstanten Werten der relevanten

Einflussgrößen für die gesamte Lebensdauer des Investitionsobjekesgerechnet werden kann.

Bild 1.11.1-3. Gebräuchlichste Methoden der Wirtschaftlichkeitsrechnungsverfahren.


1

b) Charakteristik der dynamischen Verfahren– Traditionelle Verfahren

• Als Rechengröße werden ausschließlich reine Zahlungsvorgänge (Einzahlungenund Auszahlungen) verwendet.

• Die zeitliche Struktur von Wertbewegungen wird durch Abzinsung oder Aufzins-ung mit einem Kalkulationszinsfluss berücksichtigt.

• Preissteigerungen können in den Rechengang einbezogen werden.• Es wird eine zeitraumbezogene Berechnung über alle Teilperioden der Lebensdauer

der Investition durchgeführt.– Operation-Research-Verfahren

• Investitionsproblem wird nicht isoliert, sondern im Rahmen eines mathematischenModells des Unternehmens betrachtet.

• Interdependenzen mit Finanzierungsplanung, Absatz- und Produktionsplanungwerden berücksichtigt.

• Änderungen relevanter Parameter im Zeitverlauf können berücksichtigt werden.Anwendung: Wirtschaftlichkeitsproblem, Wahlproblem, Ersatzproblem.Vorteile: Verfahren sind universaler und mit größerer Aussageschärfe anwend-

bar als statische Verfahren.Nachteile: Aufwendigere Verfahren bei Berücksichtigung von Kapitalwert-, An-

nuitäten- und Interne-Zinsfuß-Methode.Operation-Research-Verfahren bedingen eine mathematische Model-lierung des gesamten Unternehmensprozesses.

Verfahren des Operation-Research werden hier nicht weiter behandelt. Es wird auf diehierzu erschienene Literatur (siehe z. B. 1)) hingewiesen.

1.11.1-3.2 Entscheidungskriterien und Randbedingungen der Wirtschaftlichkeits-/Investitionsrechenverfahren

1.11.1-3.2.1 Statische Verfahren

a) KostenvergleichsrechnungKriterium für die Bewertung sind die durchschnittlichen Kosten, die durch die Investi-tion in einer Periode verursacht werden (Periodenkosten oder Stückkosten).

K = Gesamtkosten je Periode als DurchschnittswertKB = Betriebskosten je PeriodeKD = Kapitaldienst je PeriodeKA = InvestitionsausgabeP = ZinssatzR = Restwert des Investitionsgutes nach Nutzungsdauert = Abschreibungs-/Nutzungszeitraum

Anwendung: Wahlproblem und Ersatzproblemb) GewinnvergleichsverfahrenKriterium für die Bewertung ist der durchschnittliche Periodengewinn, der durch die In-vestitionen verursacht wird.

1) Hannsmann, F.: Einführung in die Systemforschung – Methodik der modellgestützten Entschei-dungsvorbereitung. 2. Auflage, München 1985.Koch, H.: Neuere Entwicklungen in der Unternehmenstheorie. Wiesbaden 1983.Schmidt, R. H.: Grundzüge der Investitions- und Finanzierungstheorie. Wiesbaden 1983.Müller-Merbach, H.: Operations Research, München 1973.

K KB KD+=

KDKA R–

t----------------

100--------

KA R+( )2

----------------------⋅+=P


G = E – KG = Durchschnittsgewinn je PeriodeE = Durchschnittserlös je PeriodeK = Durchschnittskosten je Periode

Anwendung: Wahlproblem und Ersatzproblemc) RentabilitätsrechnungKriterium für die Bewertung ist die zeitliche Durchschnittsverzinsung des eingesetztenKapitals für eine Investition. Eine betrachtete Investition ist immer dann vorteilhaft,wenn ihre Rentabilität über einer geforderten Mindestrentabilität liegt.

R = RentabilitätG = Durchschnittsgewinn je PeriodeKA = Durchschnittlich gebundenes KapitalRmin= geforderte Mindestrentabilität

Anwendung: Wirtschaftlichkeits-, Wahl- und Ersatzprobleme.d) AmortisationsrechnungKriterium für Vorteilhaftigkeit einer Investition ist der Zeitraum, in dem das für eine In-vestition eingesetzte Kapital wiedergewonnen wird.

t A = AmortisationszeitpunktKi = InvestitionskapitalG = Durchschnittsgewinn je PeriodeA = Durchschnittliche Abschreibungen je Periode

1.11.1-3.2.2 Dynamische Verfahren

a) KapitalwertmethodeKriterium für die Bewertung der Vorteilhaftigkeit der Investition ist der Kapitalwert alsSumme aller mit dem Kalkulationszinsfuß auf den Investitionszeitpunkt abgezinstenEinzahlungen und Auszahlungen. Statt Einzahlungen können auch Einsparungen ange-setzt werden.Der Kalkulationszinsfuß wird vom Investor bestimmt und drückt dessen Erwartungenbezüglich der Mindestverzinsung des eingesetzten Kapitals aus.

A0 = InvestitionsausgabeC0 = KapitalwertEt = Einzahlungen zum Zeitpunkt tAt = Auszahlungen zum Zeitpunkt t

i = Kalkulationszinsfuß

t = Periodenindex (t = 1, … T)T = letzte zu berücksichtigende Periode

BF = =Abzinsungsfaktor der Periode (auch Barwertfaktor)

In Tafel 1.11.1-3 sind die Barwertfaktoren für einen Zeitraum bis 30 Jahren und für Kal-kulationszinsfüßen von 3 % bis 15 % dargestellt.

R GKA------- 100% > Rmin⋅=

tAKi

G A+---------------=

C0 A0– Et At–( )1

1 i+( )t------------------⋅

t 1=

T

∑+=

P100--------

11 i+( )t-----------------


1

b) AnnuitätenmethodeKriterium der Vorteilhaftigkeit ist hier die Annuität d. h. die dem Kapitalwert einer In-vestition äquivalente Jahresrente.Das Annuitätenverfahren ist damit nur eine Variante der Kapitalwertmethode.

AN = ANE – ANAAN = Annuität des Kapitalwertes C0ANE= Annuität der EinzahlungsreiheANA= Annuität der Auszahlungsreihe

WF = = Wiedergewinnungsfaktor (Annuitätsfaktor)

In Tafel 1.11.1-3 sind die Wiedergewinnungsfakten für einen Zeitraum bis 30 Jahrenund Kalkulationszinsfüße von 3 % bis 15 % dargestellt.

Tafel 1.11.1-2 Abzinsungsfaktoren BF = 1/(1+i)t

Betrach-tungszeit-raumJahre

Zinssatz

4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13%

12345

0,9620,9250,8890,8550,822

0,9520,9070,8640,8230,784

0,9430,8900,8400,7920,747

0,9350,8730,8160,7630,713

0,9260,8570,7940,7350,681

0,9170,8420,7720,7080,650

0,9090,8260,7510,6830,621

0,9010,8120,7310,6590,593

0,8930,7970,7120,6360,567

0,8850,7830,6930,6130,543

6789

10

0,7900,7600,7310,7030,676

0,7460,7110,6770,6450,614

0,7050,6650,6270,5920,558

0,6660,6230,5820,5440,508

0,6300,5830,5400,5000,463

0,5960,5470,5020,4500,422

0,5640,5130,4670,4240,386

0,5350,4820,4340,3910,352

0,5070,4520,4040,3610,322

0,4800,4250,3760,3330,295

1112131415

0,6500,6250,6010,5770,555

0,5850,5570,5300,5050,481

0,5270,4970,4960,4420,417

0,4750,4440,4150,3880,362

0,4290,3970,3680,3400,315

0,3880,3560,3260,2990,275

0,3500,3190,2900,2630,239

0,3170,2860,2580,2320,209

0,2870,2570,2290,2050,183

0,2610,2310,2040,1810,160

1617181920

0,5340,5130,4940,4750,456

0,4580,4360,4160,3960,377

0,3940,3710,3500,3310,312

0,3390,3170,2960,2770,258

0,2920,2700,2500,2320,215

0,2520,2310,2120,1940,178

0,2180,1980,1800,1640,149

0,1880,1700,1530,1380,124

0,1630,1460,1300,1160,104

0,1410,1250,1110,0980,087

2122232425

0,4390,4220,4060,3900,375

0,3590,3420,3260,3100,295

0,2940,2780,2620,2470,233

0,2420,2260,2110,1970,184

0,1990,1840,1700,1580,146

0,1640,1500,1380,1260,016

0,1350,1230,1120,1020,092

0,1120,1010,0910,0820,074

0,0930,0830,0740,0660,059

0,0770,0680,0600,0530,047

2627282930

0,3610,3470,3330,3210,308

0,2810,2680,2550,2430,231

0,2200,2070,1960,1850,174

0,1720,1610,1500,1410,131

0,1350,1250,1160,1070,099

0,1060,0980,0900,0820,075

0,0840,0760,0690,0630,057

0,0660,0600,0540,0480,044

0,0530,0470,0420,0370,033

0,0420,0370,0330,0290,026

AN C01 i+( )T i⋅

1 i+( )T 1–---------------------------⋅=

1 i+( )T i⋅1 i+( )T 1–---------------------------


c) Interne-Zinsfuß-MethodeKriterium der Vorteilhaftigkeit einer Investition ist die effektive Verzinsung r (internerZinsfuß), die die Investition erbringt. Beim internen Zinsfuß r wird der Kapitalwert allerder Investition zuzurechnenden Auszahlungen und Einzahlungen gleich 0.Die Ermittlung des internen Zinsfußes entspricht der Berechnung der Nullstelle einesPolynoms T-ten Grades und ist analytisch ab T > 3 nicht mehr lösbar.In der Praxis wird der interne Zinsfuß deshalb durch iterative Interpolation ermittelt.Eine Investition ist nach dieser Methode dann wirtschaftlich, wenn der interne Zinssatzgrößer oder gleich dem Kalkulationszinssatz ist.

Tafel 1.11.1-3 Wiedergewinnungsfaktoren WF = (1+i)T · i/((1+i)T–1)

Betrach-tungszeit-raumJahre

Zinssatz

4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13%

12345

1,0400,5300,3600,2750,225

1,0500,5380,3670,2820,231

1,0600,5450,3740,2890,237

1,0700,5530,3810,2950,244

1,0800,5610,3880,3020,250

1,0900,5680,3950,3090,257

1,1000,5760,4020,3150,264

1,1100,5840,4090,3220,271

1,1200,5920,4160,3290,277

1,1300,5990,4240,3360,284

6789

10

0,1910,1670,1490,1340,123

0,1970,1730,1550,1410,130

0,2030,1790,1610,1470,136

0,2100,1860,1670,1530,142

0,2160,1920,1740,1600,149

0,2230,1990,1810,1670,156

0,2300,2050,1870,1740,163

0,2360,2120,1940,1810,170

0,2430,2190,2010,1880,177

0,2500,2260,2080,1950,184

1112131415

0,1140,1070,1000,0950,090

0,1200,1130,1060,1010,096

0,1270,1190,1130,1080,103

0,1330,1260,1200,1140,110

0,1400,1330,1270,1210,117

0,1470,1400,1340,1280,124

0,1540,1470,1410,1360,131

0,1610,1540,1480,1430,139

0,1680,1610,1560,1510,147

0,1760,1690,1630,1590,155

1617181920

0,0860,0820,0790,0760,074

0,0920,0890,0860,0830,080

0,0990,0950,0920,0900,087

0,1060,1020,0990,0970,094

0,1130,1100,1070,1040,102

0,1200,1170,1140,1120,110

0,1280,1250,1220,1200,117

0,1360,1320,1300,1280,126

0,1430,1400,1380,1360,134

0,1510,1490,1460,1440,142

2122232425

0,0710,0690,0670,0660,064

0,0780,0760,0740,0720,071

0,0850,0830,0810,0800,078

0,0920,0900,0890,0870,086

0,1000,0980,0960,0950,094

0,1080,1060,1040,1030,102

0,1160,1140,1130,1110,110

0,1240,1220,1210,1200,119

0,1320,1310,1300,1280,127

0,1410,1390,1380,1370,136

2627282930

0,0630,0610,0600,0590,058

0,0700,0680,0670,0660,065

0,0770,0760,0750,0740,073

0,0850,0830,0820,0810,081

0,0930,0910,0900,0900,089

0,1010,1000,0990,0980,097

0,1090,1080,1070,1070,106

0,1180,1170,1160,1160,115

0,1270,1260,1250,1250,124

0,1360,1350,1340,1340,133

1.11.2 Bauherr, Architekt, Fachingenieur – Planung bis Erstellung 537

1

1.11.1-3.3 Wirtschaftlichkeitsberechnungsverfahren nach VDI 2067, Blatt 1, und VDI 60251)

In Blatt 1 der VDI-Richtlinie 20672), wird eine vereinfachte Methodik zur Ermittlung derAnnuitäten von Investitionsalternativen vorgestellt. Es werden hier unter Anderem kon-stante jährliche Veränderungsraten von Kosten – und Zahlungsarten über die gesamteLaufzeit der betrachteten Investitionsalternativen angenommen. Für die Parameter Nut-zungsdauer sowie Instandhaltung, Wartung und Bedienungsaufwand werden pauschaleAnsätze in vier Tabellen erfasst. Die vier Tabellen sind jeweils unterschiedlichen gebäu-detechnischen Komponenten zugeordnet.In Blatt 10 der VDI-Richtlinie 20763) werden die Grundlagen für die Berechnung desEnergiebedarfs beschrieben (Eingabedaten, Berechnungsgrundlagen und Rechenergeb-nisse).Die Richtlinie VDI 6025 4) beinhaltet hingegen alle üblichen dynamischen Verfahren derWirtschaftlichkeitsrechnung wie Kapitalwertmethode, Annuitätsmethode und Interne-Zinsfuß-Methode sowie auch die Ermittlung der dynamischen Amortisationszeit.Mit diesen Berechnungsverfahren können auch periodisch unterschiedlich anfallendeÄnderungen von Kosten- bzw. Zahlungsgrößen explizit berücksichtigt werden. DesWeiteren sind Ansätze zur Berücksichtigung der Unsicherheit und des Risikos zukünfti-ger Kosten- bzw. Zahlungsgrößen einbezogen.Es wird empfohlen, bei konkreten Investitionsentscheidungen die entsprechenden VDI-Richtlinien direkt einzusehen.

1.11.2 Bauherr, Architekt, Fachingenieur – Planung bis Erstellung5)

1.11.2-1 Allgemeines

Die klassische Gewaltenteilung beim Bauen – Bauherr, Architekt, Fachingenieur, Aus-führender – hat in den letzten Jahren eine grundlegende Veränderung erfahren. Nebenden bereits fest etablierten Geschäftsfeldern des Projektsteuerers sind zunehmend Pro-jektbeteiligte wie Generalübernehmer, Generalplaner, Facility Manager in das Gesche-hen eingetreten. Aus diesem Grund werden zunächst mögliche Konstellationen, Aufga-benverteilungen und Zusammenwirken von Beteiligten durch Kurzdefinitionen umris-sen.

1.11.2-2 Definitionen

1.11.2-2.1 Bauherr6)

Der Bauherr ist der Veranlasser einer Baumaßnahme. Nach den Landesbauordnungenist er dafür verantwortlich, dass die von ihm initiierte Baumaßnahme dem öffentlichenBaurecht entspricht.Darüber hinaus hat er für genehmigungsbedürftige Maßnahmen einen Entwurfsverfas-ser und einen Unternehmer zu bestellen, teilweise auch noch einen Bauleiter.In der Sprachregelung der VOB wird der Bauherr als Auftraggeber bezeichnet, wenn erdie Bauleistung nicht selber ausführt. Nicht jede in der VOB als Auftraggeber bezeich-nete Person oder Institution ist jedoch Bauherr, da auch ein Auftragnehmer Bauleistun-gen an Nachunternehmer vergeben kann und damit zum Auftraggeber des Nachunter-nehmers wird.

1) Aktualisiert für die 78. Auflage: Prof. Dr.-Ing. Achim Trogisch, Dresden2) VDI 2067 Blatt 1 „Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen – Grundlagen und Kostenbe-

rechnung“, 09-2012.3) VDI 2067 Blatt 10 „Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen – Energiebedarf von Gebäuden

für Heizen, Kühlen, Be- und Entfeuchten“, 09-2013.4) VDI 2025 „Betriebswirtschaftliche Berechnung für Investitionsgüter und Anlagen“, 11-2012.5) Aktualisiert und ergänzt für die 78. Auflage von Prof. Dr.-Ing. Achim Trogisch, Dresden6) Brüssel, W.: Baubetrieb von A bis Z. Werner-Verlag, Düsseldorf 1993.


1.11.2-2.2 Architekt1)

Architekt ist der Auftragnehmer in erster Linie für Objektplanungen für Gebäude, Frei-anlagen und raumbildende Ausbauten. Dazu gehören Neubauten, Neuanlagen, Wieder-auf-, Erweiterungs-, Umbauten, Modernisierungen, raumbildende Ausbauten, Instand-haltungen und Instandsetzungen. Darüber hinaus kann zum Leistungsbild gehören odereine Spezialisierung (→ Fachplaner) erfolgt sein für die Erarbeitung von Flächennutzungs-plänen, Bebauungsplänen, landschafts- und verkehrsplanerischen Anlagen.

1.11.2-2.3 Projektsteuerung2)

Die Projektsteuerung übernimmt die Funktion des Auftraggebers bei der Steuerung vonProjekten mit mehreren Fachbereichen. Projektsteuerung ist die neutrale und unabhän-gige Wahrnehmung von Auftraggeberfunktionen in technischer, wirtschaftlicher undrechtlicher Hinsicht im Sinne § 31 HOAI3).

1.11.2-2.4 Fachplaner4)

Der Fachplaner wird in direktem Vertragsverhältnis mit dem Auftraggeber zur Erbrin-gung von Fachplanungsleistungen beauftragt, z. B. der Tragwerksplanung, der Planungder Technischen Anlagen und der Baugrundbeurteilung. Verantwortung, Haftung undGewährleistung der Fachplaner erstrecken sich jeweils nur auf ihren begrenzten Aufga-benbereich.

1.11.2-2.5 Generalplaner

Bei Einschaltung eines Generalplaners liegt die gesamte Verantwortung einschließlichHaftung und Gewährleistung für alle Planungsleistungen sowie für die Überwachungder Bauausführung in einer Hand. Dem Generalplaner steht es frei, alle Planungsleistun-gen mit eigenen Mitarbeitern zu erfüllen. Fallweise kann er Fachplaner im Nachunter-nehmerverhältnis einschalten, wobei sich der Auftraggeber in der Regel ein Mitsprache-recht vorbehält.

1.11.2-2.6 Generalfachplaner

Der Generalfachplaner entspricht einem Generalplaner, allerdings in der Regel ohne Be-auftragung mit allen Leistungsphasen der Architekten-/Objektplanung, da Architektendaneben einzelvertraglich gebunden werden.

1.11.2-2.7 Fachunternehmer

Einem Fachunternehmer werden vom Auftraggeber die Bauleistungen eines Gewerbe-zweiges (Fach, Gewerk) übertragen. Er führt die beauftragten Teile der Leistung im We-sentlichen selbständig und eigenverantwortlich aus.

1.11.2-2.8 Generalunternehmer

Einem Generalunternehmer werden vom Auftraggeber die Bauleistungen aller Gewer-bezweige für ein Bauwerk übertragen. Dabei hat er gegebenenfalls auch Teile der Aus-führungsplanung zu erbringen. In diesem Fall spricht man von einem „qualifiziertenGeneralunternehmer“. Er führt wesentliche Teile der Bauleistung selbst aus, z. B. dieRohbauarbeiten. Die übrigen Bauleistungen vergibt er an Nachunternehmer, die ihreLeistungen selbständig und eigenverantwortlich auch im Rahmen von Werkverträgenerfüllen.

1.11.2-2.9 Generalübernehmer

Der Generalübernehmer unterscheidet sich vom Generalunternehmer dadurch, dass erdie Ausführung der Bauleistungen aller Gewerbezweige für ein Bauwerk übernimmt, je-doch selbst keinerlei Bauleistungen im eigenen Betrieb ausführt. Generalübernehmer

1) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 7/2013.2) Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Schriftenreihe des AHO,

Nr. 9, 4. überarbeitete Auflage, Bundesanzeiger (2014), Nr. 5.3) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 7/2013.4) DIN 1960 „VOB/A“, 09-2012.


1

haben für den Auftraggeber den Nachteil, dass ihr Betriebsvermögen durch das Fehleneines eigenen Baubetriebes meistens niedriger ist als das eines Generalunternehmers.

1.11.2-2.10 Hauptunternehmer1)

Ein Rohbauunternehmer wird bei der Vergabe nach Fachlosen/Gewerken gemäß§ 4 Nr. 3 VOB/A3) als Hauptunternehmer bezeichnet. Für die weiteren Teilleistungen,wie z. B. die Technischen Anlagen und den Ausbau, werden dann weitere Nebenunter-nehmer eingeschaltet.

1.11.2-2.11 Nebenunternehmer2)

Für nachrangige Bauleistungen schließt der Auftraggeber neben dem Bauwerkvertragmit einem Hauptunternehmer für die maßgeblichen Bauleistungen Verträge mit Neben-unternehmern ab. Zwischen Hauptunternehmer und Nebenunternehmer bestehenkeine direkten Vertragsverhältnisse.

1.11.2-2.12 Nachunternehmer3)

Er wird von einem Generalunter-, Generalüber- oder Totalunternehmer im Werkver-tragverhältnis beauftragt. Es besteht kein direktes Vertragsverhältnis zu deren Auftragge-ber.

1.11.2-3 Planung und Ausschreibung4)

1.11.2-3.1 Allgemeines

In den meisten Fällen wird in einer sehr frühen Projektphase bereits die Art der Ausschrei-bung, unabhängig vom Ausschreibungsverfahren, festgelegt. Dies hat unmittelbaren Ein-fluss auf den Planungsablauf und die Planungsanteile der jeweiligen Auftragnehmer.Daher soll hier neben dema) klassischen Planungsverfahren mit „konventioneller“ Leistungsbeschreibung nach

HOAIb) ein gewandelter Planungsablauf mit sogenannter Funktionalausschreibung, bei den

Planungsleistungen im Regelfall auf einen Generalunternehmer verlagert werden,eine Darstellung erfahren.In der VDI 6028-15) „Bewertungskriterien für die Technische Ausrüstung“ wird hier er-heblich mehr Transparenz geschaffen und in VDI 6028 Blatt 1.16) Aspekte des nachhal-tigen Bauens betrachtet.

1.11.2-3.2 Leistungsbild nach § 73 HOAI7)

(Diese auszugsweise Darstellung ist Basis zur transparenten Abgrenzung der unter-schiedlichen Ausschreibungsarten)

1.11.2-3.2.1 Grundlagenermittlung

Klären der Aufgabenstellung der Technischen Ausrüstung insbesondere in technischenund wirtschaftlichen Grundsatzfragen.

1.11.2-3.2.2 Vorplanung

Analyse der Grundlagen.

1) Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Schriftenreihe des AHO,Nr. 9, 4. überarbeitete Auflage, Bundesanzeiger (2014), Nr. 5.

2) DIN 1960 „VOB/A“, 09-2012.3) DIN 1960 „VOB/A“, 09-2012.4) Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Schriftenreihe des AHO,

Nr. 9, 4. überarbeitete Auflage, Bundesanzeiger (2014), Nr. 5.5) VDI 6028 Blatt 1 „Bewertungskriterien für die Technische Gebäudeausrüstung – Grundlagen“, 02-

2002.6) VDI 6028 Blatt 1.1 „Bewertungskriterien für die Technische Gebäudeausrüstung – Technische

Qualität für nachhaltiges Bauen“, 11-2013.7) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 7/2013.


Erarbeiten eines Planungskonzepts mit überschlägiger Auslegung der wichtigen Systemeund Anlagenteile.Aufstellen eines Funktionsschemas beziehungsweise Prinzipschaltbildes für jede AnlageKlären und Erläutern der wesentlichen fachspezifischen Zusammenhänge, Vorgängeund Bedingungen.Mitwirken bei der Kostenschätzung nach DIN 276.1)

1.11.2-3.2.3 Entwurfsplanung

Durcharbeiten des Planungskonzepts unter Berücksichtigung aller fachspezifischen An-forderungen sowie unter Beachtung der durch die Objektplanung integrierten Fachpla-nungen bis zum vollständigen Entwurf.Festlegen aller Systeme und Anlagenteile.Berechnung und Bemessung sowie zeichnerische Darstellung und AnlagenbeschreibungMitwirken bei der Kostenberechnung, bei Anlagen in Gebäuden: nach DIN 276.2)

1.11.2-3.2.4 Genehmigungsplanung

Erarbeiten der Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforder-lichen Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmenund Befreiungen sowie noch notwendige Verhandlungen mit Behörden.Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berech-nungen.

1.11.2-3.2.5 Ausführungsplanung

Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4 (stufenweise Erarbeitungund Darstellung der Lösung) unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderun-gen sowie unter Beachtung der durch die Objektplanung integrierten Fachleistungen biszur ausführungsreifen Lösung.Zeichnerische Darstellung der Anlagen mit Dimensionen (keine Montage- und Werk-stattzeichnungen).

1.11.2-3.2.6 Vorbereitung der Vergabe

Ermitteln von Mengen als Grundlage für das Aufstellen von Leistungsverzeichnissen inAbstimmung mit Beiträgen anderer an der Planung fachlich Beteiligter.Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbe-reichen.1) Konventionelle LeistungsbeschreibungDie Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis (LV) ist allgemein bekannt undstellte langjährig die Regelausschreibung dar. Voraussetzung dafür ist das klassische Pla-nungsverfahren bis zum Vorliegen der Ausführungszeichnungen und der Mengener-mittlung.Der Aufbruch der einzelnen Phasen der Projektbearbeitung gemäß § 73 HOAI3) trägtdieser Sinnfälligkeit Rechnung. Die Planung ist frei von Hersteller-, Lieferanten- undHandelsinteressen. Planung und Ausschreibung sind grundsätzlich getrennt; es bestehtdas bewährte „Vier-Augen-Prinzip“.4)Das Leistungsverzeichnis mit eindeutiger Beschreibung aller Positionen, nach Standard-leistungsbuch5) und/oder mit frei gestalteten Texten, wird vom Auftragnehmer für dieIngenieurleistungen erstellt und den potentiellen Auftragnehmern zur Kalkulationübergeben. Des Weiteren enthält dieses LV im Regelfall einen Erläuterungsbericht undzusätzliche Vertragsbedingungen als Kalkulationshilfen.

1) DIN 276-1 „Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“, 12-2008.2) Ebd.3) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 7/2013.4) HOAI – Leistungsbilder von Anlagen der Technischen Ausrüstung nach Teil IX bei der funktiona-

len Leistungsvergabe inkl. komplementärem Leistungsbild des Generalunternehmers. Schriften-reihe des AHO, Nr. 11, 2. ergänzte Auflage, Bundesanzeiger (2002), Nr. 10.

5) Deutscher Normenausschuss (DNV) (Hrsg.): Standardleistungsbücher. Beuth-Verlag, Berlin.


1

In Tafel 1.11.2-1 ist als Beispiel die Beschreibung einer Rohrverschraubung aufgeführt.Es handelt sich dabei um: Rohrverschraubung in Eckform, aus Stahl, Nenndruck 10 bar,flach dichtend mit Anschweißenden, Nennweite DN 8.2) Funktionale LeistungsbeschreibungEbenso wie die konventionelle Leistungsbeschreibung ist die Leistungsbeschreibung mitLeistungsprogramm – in der Praxis als Funktionale Leistungsbeschreibung – in derVOB1) geregelt.Es gelten dieselben Anforderungen, insbesondere– Die Leistung ist eindeutig und so erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bewerber die

Beschreibung im gleichen Sinn verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohneumfangreiche Vorarbeiten berechnen können.

– Dem Auftragnehmer darf kein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet werden.– Der Zweck der fertigen Leistung sowie die an sie gestellten technischen, wirtschaftli-

chen, gestalterischen und funktionsbedingten Anforderungen sind klar festzulegen;dabei dürfen aber bestimmte Erzeugnisse oder Verfahren sowie bestimmte Ur-sprungsorte und Bezugsquellen nur ausnahmsweise vorgeschrieben werden.

– Die eingehenden Angebote müssen miteinander verglichen werden können.Die funktionale Leistungsbeschreibung ermöglicht durch den Wettbewerb verschiede-ner technischer Systeme und Bauverfahren, durch die verstärkte Ausnutzung der unter-nehmerischen Kompetenz, Einsparungen, die sich für den AG kostenmindernd auswir-ken. Allerdings besteht immer die Gefahr, dass bei zu groß bemessenen Spielräumenniedrigere Standards und Qualitäten in Kauf genommen werden müssen. Diese stellenzwar keine Baumängel dar, können aber zu minderer Lebensdauer und Nutzungsquali-tät führen.2)

1) DIN 1960 „VOB/A“, 09-20122) VDI 6028 Blatt 1 „Bewertungskriterien für die Technische Gebäudeausrüstung – Grundlagen“, 02-

/2002.

Tafel 1.11.2-1 Beispiel für die Beschreibung von Rohrverschraubungen im Standardleistungsbuch 040

T1 T2 T3 T4 T5 Einh Langtext K-Nr. Kurztext

300301

010203040511

0102030405

01020304

05

010203

12

010203

21

StStSt

St

StStSt

St

3.5 RohrverschraubungenRohrverschraubung in Durchgangsform——————————— in Eckformaus Temperguss schwarz————————— verzinktaus Stahlaus Messing,aus Rotgussaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .PN 6PN 10PN 16PN 25PN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .flach dichtend, mit Gewindeanschlusskonisch dichtend, mit Gewindeanschlussals Klemmverbindung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .R ⅛R ¾R ⅜

R . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .flach dichtend, mit AnschweißendenDN 6DN 8DN 10

DN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

21

31

41

51

51

Rohrverschraubung

GewindeanschlussGewindeanschlussKlemmverbindung. . . . . . . . . . . . . . . . . .R ⅛R ¾R ⅜

. . . . . . . . . . . . . . . . . .AnschweißendeDN 6DN 8DN 10

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

……


Dem gegenüber steht aber ein Preiszuschlag von ca. 15 % bis 30 %, den GUs für die Ko-ordinierung von Nachunternehmungen und die Übernahme des Gesamtgewährleis-tungsrisikos einkalkulieren.Grundsätzlich haben sich zwischenzeitlich eine Reihe von Modellvarianten funktionalerAusschreibung herauskristallisiert, die sich wie folgt untergliedern lassen:a) Bauvorhaben ohne Bauherrnplanung

(Funktional und technisch einfache Bauvorhaben)Bauherr erbringt keinerlei Planungsleistungen, stellt lediglich eine Leistungsbeschrei-bung mit Leistungsprogramm auf und benötigt nur wenig eigene Verwaltungskraft.

b) Bauvorhaben mit geringer Vorplanung des Bauherrn(Funktional und technisch einfache Bauvorhaben mit höheren Anforderungen)Bauherr erbringt die Vorentwurfsplanung im Maßstab 1:200 und erstellt eine Leis-tungsbeschreibung mit Leistungsprogramm; dadurch gibt der Bauherr die städtebau-lich-architektonischen und funktionalen Anforderungen der Bauaufgabe vor.

c) Bauvorhaben mit vom Bauherrn erbrachter Genehmigungsplanung(Bauvorhaben mittleren Schwierigkeitsgrades)Bauherr erbringt Entwurfs- und Genehmigungsplanung im Maßstab 1:100 inkl. Leit-details und erstellt funktionale Ausschreibung.

d) Bauvorhaben mit vom Bauherrn erbrachter Ausführungsplanung(Bauvorhaben mittleren Schwierigkeitsgrades mit höheren Anforderungen)Bauherr plant bis zur Ausführungsreife, hält sich jedoch offen gegenüber Ausfüh-rungsalternativen.

e) Bauvorhaben mit parallel zur Bauausführung erfolgender Planung(Funktional und technisch schwierige und/oder städtebaulich-architektonisch an-spruchsvolle, gegebenenfalls denkmalgeschützte Bauvorhaben)Bauherr plant parallel zur Bauausführung je nach Erfordernis der Bauausführung(Trennung von Planung und Bauausführung).

f) Bauvorhaben, welche erst nach vollständiger Planung und Vergabe ausgeführt werden(Funktional und technisch schwierige und/oder städtebaulich-architektonisch an-spruchsvolle, gegebenenfalls denkmalgeschützte Bauvorhaben mit höchsten Anforde-rungen)Bauherr plant bis Ausführungsreife fertig und veranstaltet zur wirtschaftlichen Erstel-lung und zum Betrieb des schlüsselfertigen Gebäudes einen Preis-Leistungs-Wettbe-werb verschiedener Unternehmensformen durch sog. Parallelausschreibung.

Dabei haben sich eigentlich die Varianten c) und d) als durchaus tragfähig erwiesen, ins-besondere zur Sicherung von Qualität und Standard. Bei schwierigeren Objekten [e) undf)] entspricht das Vorgehen im Wesentlichen dem klassischen Verfahren. Ergänzungenzur Nr. 11 der Schriftenreihe der AHO sind in der VDI 6028-11) enthalten.

Tafel 1.11.2-1 Beispiel für die Beschreibung von Rohrverschraubungen im Standardleistungsbuch 040 (Forts.)

Pos. Text Men-ge

A E Preis je Einheit

Betrag

€ ct € ct

301 03 02 05 02Rohrverschraubung in Eckformaus Stahlusw.

1) VDI 6028 Blatt 1 „Bewertungskriterien für die Technische Gebäudeausrüstung – Grundlagen“,02-2002.


1

1.11.2-3.3 Ausschreibungsverfahren

Grundsätzlich unterscheidet man hier nach VOB1)a) Öffentliche Ausschreibung

Bekanntmachung in Tageszeitungen, amtlichen Veröffentlichungsblättern oder Fach-zeitschriften;Jeder (Fach)Unternehmer kann teilnehmen.Prüfung der Leistungsfähigkeit parallel zur Angebotsauswertung nach Submission.

b) Beschränkte AusschreibungBekanntmachung des öffentlichen Teilnahmewettbewerbes in Tageszeitungen, amtli-chen Veröffentlichungsblättern oder Fachzeitschriften;Jeder (Fach)Unternehmer kann seine Teilnahme am Wettbewerb beantragen. Prü-fung der Eignung und Leistungsfähigkeit führt zu beschränktem Teilnehmerkreisqualitativ hochwertiges Verfahren.

c) Freie VergabeZum Beispiel durch Angebotsherbeiziehung, geeignet nur für kleinere Bauvorhaben,bei Dringlichkeit und genauer Preisprüfungsmöglichkeit.

1.11.2-4 Vergabe, Ausführung und Abnahme


Um eine möglichst umfassende Darstellung des kompletten Leistungsbildes nach § 73HOAI zu erreichen, wurden auch hier die entsprechenden Abschnitte aufgenommen,obwohl das notwendigerweise nicht erforderlich ist.

1.11.2-4.2 Leistungsbild nach § 73 HOAI2)

1.11.2-4.2.1 Mitwirkung bei der Vergabe

Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Teil-leistungen.Mitwirken bei der Verhandlung mit Bietern und Erstellen eines VergabevorschlagesMitwirken beim Kostenanschlag aus Einheits- oder Pauschalpreisen der Angebote nachDIN 276.3)Mitwirken bei der Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlages mit der Kos-tenberechnung.Mitwirken bei der Auftragserteilung.

1.11.2-4.2.2 Objektüberwachung

Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der Baugenehmi-gung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen, den Leistungsbeschreibungen oderLeistungsverzeichnissen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik undden einschlägigen Vorschriften.Mitwirken bei dem Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm).Mitwirken bei dem Führen eines Bautagebuches.Mitwirken beim Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen.Fachtechnische Abnahme der Leistungen und Feststellen der Mängel.Rechnungsprüfung.

1.11.2-4.3 Vergabeunterlagen

Zusätzlich zu den im vorhergehenden Kapitel dargestellten Leistungsbeschreibungenbestehen die den Firmen zur Kalkulation übergebenen Unterlagen noch aus

1) DIN 1960 „VOB/A“, 09-2012.2) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 7/2013.3) DIN 276-1 „Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“, 12-2008.


a) der Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes, eventuell mit Bewerbungsbedingungenb) Allgemeine Vertragsbedingungen VOB/B1)c) Allgemeine Technische Vertragsbedingungen VOB/C2)d) etwaigen zusätzlichen Vertragsbedingungene) etwaigen zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen.Alle Teile enthalten Hinweise, die bei der Kalkulation von Angeboten relevant sind.

1.11.2-4.4 Prüfen und Werten der Angebote

Insbesondere für öffentliche Auftraggeber sind in den Vergabehandbüchern3) weiter-führende bzw. detailliertere Regelungen zur VOB/A4) enthalten.Festgeschrieben sind neben der Beachtung formaler Kriterien, wie z. B.– pünktliches Einreichen der Angebote– Vollständigkeit der Angebote– Eindeutigkeit der Eintragungenauch die Kriterien für Prüfung und Bewertung– rechnerisch– fachtechnisch– wirtschaftlich.Leider wird sehr häufig das Kriterium wirtschaftlich durch billig ersetzt, da aufgrundknapper Investitionsmittel die Betrachtung der Folge- und Nutzungskosten in den Hin-tergrund gedrängt wird.Die Unterlagen mit Vergabevorschlag durch den Prüfenden (im Regelfall der Fachplaner)sind so aufzubereiten, dass ein hohes Maß an Transparenz und Vergleichbarkeit (gegebe-nenfalls durch Bietergespräche) hergestellt wird. Insbesondere von Bedeutung, wenn Ne-benangebote auch mit technischen Änderungsvorschlägen eingereicht werden.4)

1.11.2-4.5 Vergabearten5)

Die Arten der Vergabe sind unmittelbar mit der Art des Ausschreibungsverfahrens ver-bunden und werden unterteilta) offenes Verfahrenb) nichtoffenes Verfahrenc) Verhandlungsverfahren

1.11.2-4.6 Vertragsinhalte6)

Unabhängig von der Vertragskonstellation sind in den Bauverträgen geregelt:a) Art und Umfang der Leistung

Charakterisiert durch die übergebene Leistungsbeschreibung und weitere Kalkulati-onsunterlagen.

b) VergütungEinheitspreisbasis mit Abrechnung nach Aufmaß, Pauschalpreisbasis nach Kalkulati-on mit Planbasis, Stundenlohnsätzen auf Nachweis.

c) vom AG (oder dessen Beauftragen) bereitgestellte PlanunterlagenHier unterscheidet sich im Wesentlichen die klassische zur funktionalen Leistungs-beschreibung erheblich.

d) Hinweise zur Ausführunge) Fristen der Ausführung

mit Regelungen zur Unterbrechung und Behinderung.f) Kündigung durch Vertragsparteien

1) DIN 1961 „VOB/B“, 09-2012.2) DIN 18299 „VOB/C“, 09-2012.3) Vergabehandbücher Bund, Länder, Kommunen.4) DIN 1960 „VOB/A“, 09-2012.5) DIN 1961 „VOB/B“, 09-2012.6) DIN 1960 „VOB/A“, 09-2012.


1

g) Haftung und Verjährungh) Vertragsstrafeni) Abnahme und Gewährleistungj) Abrechnung und Zahlung, incl. Stundenlohnarbeitenk) Zahlungsmodalitäten und Sicherheitsleistungen

und nicht zuletztl) Gerichtsstand oder Schiedsgutachterverfahren.

1.11.2-4.7 Objektüberwachung

Im Rahmen der Objektüberwachung hat der im Regelfall vom Bauherrn (AG) beauf-tragte Architekt und Fachingenieur für die Ausführung der Bauleistungen auf Überein-stimmung mit der Planung – dem in Form von Plänen und Leistungsbeschreibungendokumentierten Willen des Bauherrn – den Regeln der Technik und den entsprechen-den gesetzlichen Grundlagen zu achten.1)Darüber hinaus hat er wie dargestellt eine Mitwirkungspflicht bei– Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes– Führen eines Bautagebuches– Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen.Fachtechnische Abnahme, Feststellen der Mängel und Rechnungsprüfung gehören zumAufgabenprofil.Aufgrund der vorher dargestellten Varianten der Auftragsvergabe – Einzelvergaben bisKomplettleistung – hat sich auch das Aufgabenprofil im Rahmen der Objektüberwa-chung verändert.Bei Vergabe der Leistungen an einen GU insbesondere z. B. einen GU für die Techni-schen Gewerke hat sich das Modell – Oberleitung mit Qualitätskontrolle – sehr gut be-währt. Dabei entfallen im Regelfall die administrativen Maßnahmen und es erfolgt eineReduktion der Kontrollfunktion auf Inhalte und Qualitäten. In der VDI 6028-12) sinddazu weiterführende Aussagen enthalten.

1.11.2-4.8 Abnahmen

Nach Fertigstellung der Montage, Inbetriebnahme und Funktionsprobe meldet der Un-ternehmer die Abnahme seiner Leistung an.VOB/B3) § 12 regelt das Recht auf Abnahme, die Pflicht zur Abnahme, das zeitliche Pro-zedere. Wichtig ist dies insbesondere deshalb, weil mit der Abnahme die Gefahr auf denAuftraggeber über geht und damit eine Umkehr der Beweislast eintritt.Das Abnahmeverfahren besteht im Einzelnen aus drei wesentlichen Teilen:a) fachtechnische AbnahmeDie fachtechnische Abnahme liegt im Aufgabenbereich des vom Auftraggeber beauf-tragten Fachingenieurs.Bestimmte Teile der Leistungen müssen bereits während der Bauphase geprüft und ab-genommen werden, z. B. Druck- und Dichtigkeitsproben bei wasserführenden Netzen,die später eingebaut oder isoliert werden.Des Weiteren sind ständige Zwischenprüfungen für bereits fertiggestellte Leistungsteilesinnvoll.Zur Vorbereitung der fachtechnischen Abnahme muss die Funktionsprüfung erfolgtsein, das Bedienpersonal unterwiesen sein, und alle erforderlichen Unterlagen ein-schließlich der Protokolle, Prüfbescheinigungen, die von Externen wie z. B. Sachverstän-digen u. a. erarbeiten werden, müssen vorliegen.Für die Abnahme einer Heizungsanlage sollten in Abhängigkeit des beauftragten Leis-tungsumfanges nach VDI 38094) folgende Unterlagen vorliegen:

1) Honorarordnung für Architekten und Ingenieure 7/2013.2) VDI 6028 Blatt 1 „Bewertungskriterien für die Technische Gebäudeausrüstung – Grundlagen“,

02-2002.3) DIN 1961 „VOB/B“, 09-2012.4) VDI 3809 Blatt 1 „Prüfung gebäudetechnischer Anlagen – Heizungstechnik“, 09-2011.


Tafel 1.11.2-2 Muster für die Zusammenstellung der im Rahmen des Leistungs-umfanges vorzulegenden Bescheinigungen und Unterlagen (nach VDI 3809)

Unterlagen vor-handen

nicht vor-handen

Bemer-kungen

Zeichnungen1 Bestandsunterlagen mit Angaben über Spül-

möglichkeiten, Füllmöglichkeiten und Entlüf-tungstabellen, z. B. Lageplan, Kellergeschoss

2 Verlegepläne, z. B. bei Fußbodenheizung*)

3 Strangschema, Schnitte4 Detailpläne5 Anlagenschema, Strangschema usw.6 elektr. Schalt- und Regelpläne

Berechnungen7 Wärmebedarfsberechnung nach DIN 47018 Schornsteinauslegung nach DIN 47059 Rohrnetzberechnung mit Ventilauslegung

10 Heizflächenauslegung*) Bei Fußbodenheizungen einschließlich Schnittzeichnung des Bodenaufbaus mit Wärme- und

Trittschalldämmung und Angaben der Dehnungsfugen.11 sonstige Berechnungsunterlagen von Anlagen-

teilen, z.B. AusdehnungsgefäßeDatenblätter und Beschreibungen12 Anlagenbeschreibungen13 Gerätebeschreibungen der Anlagenteile14 Hinweise auf Wasserbehandlung/Entsorgung/

Nachfüllung/Neutralisation15 Bedienungsanweisungen16 Wartungsanweisungen17 Beschreibung der Regelung, z. B. GLT/DDCProtokolle, Prüfbescheinigungen, Verträge18 Protokolle über Dichtheitsprüfung nach

VOB Teil C DIN 18380, 3.4**)

19 Protokoll über Erstinbetriebnahme einschl.Verbrennungsergebnisse/Brennereinstellung/Kesseltemperatur- und Raumtemperaturver-lauf/hydraulischer Abgleich

20 Unternehmerbescheinigungen21 Überprüfungen durch Sachverständige22 Schornsteinfegerbescheinigung23 Wartungsvertrag24 Energieliefervertrag25 Liste wiederkehrender Prüfungen**) Anlagenteile, die durch immobile Bauteile verdeckt sind, müssen geprüft sein, solange sie zugäng-

lich sind; Gasleitungen müssen vor dem Anstrich geprüft sein.


1

b) behördliche AbnahmeUnter der behördlichen Abnahme wird im Regelfall die baurechtliche Abnahme durchdie Baugenehmigung ausreichende Behörde – Baurechtsamt – verstanden. Dabei wirddie Übereinstimmung der Ausführung mit dem Baurecht überprüft. Eine Beauftragungder Baurechtsabnahme erfolgt vom Auftraggeber gemeinsam mit dem bauleitenden Ar-chitekten.c) förmliche AbnahmeEine förmliche Abnahme muss dann stattfinden, wenn eine der Vertragsparteien diesverlangt. Voraussetzung dafür ist das Vorliegen der fachtechnischen und behördlichenAbnahmen. Der Befund dieser Abnahmeverhandlung ist schriftlich niederzulegen. Et-waige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen sind aufzuneh-men, ebenso etwaige Einwendungen des Auftragnehmers. VOB/B1) § 12 enthält dazuDetailierungen.

1.11.2-5 Mängelansprüche

Der Auftragnehmer schuldet durch den geschlossenen Bauvertrag – Werkvertrag – einmängelfreies Werk. Dafür hat er Gewähr zu leisten.Der Werkvertrag hat eine entsprechende Regelung in §§ 631 ff des BGB2) gefunden. § 13der VOB/B3) kann bei entsprechender vertraglicher Regelung an dessen Stelle treten, je-doch nur insoweit, als die VOB/B für den Bauvertrag eine spezielle Regelung vorsieht.Für die Mängelanspruchshaftung sind zwei Kriterien von Bedeutung:– zum einen der Verantwortungsbereich des Auftragnehmers,– zum anderen der Zeitpunkt, zu dem sich die Ordnungsgemäßheit der Leistung be-

stimmt.Im Rahmen der Mängelanspruchshaftung trägt der Auftragnehmer nicht schlechthineine Einstandspflicht für die Mangelfreiheit des Werks während der Dauer der Mängel-haftung. Diese erstreckt sich nur auf solche Mängel, in denen sich die Verletzung einerVertragspflicht niederschlägt. Dem Auftragnehmer können Mängel nur dann zugerech-net und damit seiner Verpflichtung unterstellt werden, wenn der Mangel im Verantwor-tungsbereich des Auftragnehmers liegt. Für diese Verpflichtung spielt es keine Rolle, obder Mangel durch fehlerhafte Bauausführung verursacht worden oder aber auf die Ver-wendung von für den Auftragnehmer nicht erkennbaren minderwertigen Materialienzurückzuführen ist.Entscheidender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob die Bauleistung mangelfrei oder mitMängeln behaftet ist, ist die Abnahme. Der Auftragnehmer hat auch für alle die MängelHaftung zu übernehmen, die im Laufe der für die Ansprüche geltenden Verjährungsfristhervortreten; die Frage ist nur, ob sie ihm auch zugerechnet werden können, also auf ei-ner Verletzung der Vertragspflicht beruhen.Grundsätzlich unterscheidet die VOB folgende Ansprüche für den Auftraggeber. Vorder Abnahme der Bauleistung kann der Auftraggeber gemäß § 4 VOB/B2)– die Entfernung von Stoffen und Bauteilen, die dem Vertrag nicht entsprechen, von

der Baustelle verlangen,– die Beseitigung des Mangels verlangen,– Ersatz des durch den Mangel entstandenen Schadens verlangen, wenn der Auftrag-

nehmer den Mangel und die Vertragswidrigkeit zu vertreten hat,– den Vertrag kündigen, wenn er dem Auftragnehmer zuvor vergeblich eine angemes-

sene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt und erklärt hat, dass er ihm nachfruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehen werde, und die Frist auch abge-laufen ist.

Nach der Abnahme der Bauleistung stehen dem Auftraggeber gemäß § 13 VOB/B2) zu:– Nachbesserung durch den Auftragnehmer,– Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Vergütung bis zur Durchführung der

Nachbesserung,

1) DIN 1961 „VOB/B“, 09-2012.2) Bürgerliches Gesetzbuch.3) DIN 1961 „VOB/B“, 09-2012.


– Eigennachbesserung durch den Auftraggeber nach erfolgter Aufforderung zur Män-gelbeseitigung und Fristsetzung sowie Kostenerstattungsanspruch nach erfolgter Ei-gennachbesserung,

– Nachbesserung durch Drittunternehmer nach erfolgter Aufforderung zur Mängelbe-seitigung und Fristsetzung sowie Kostenerstattungsanspruch nach erfolgter und abge-rechneter Mängelbeseitigung,

– Vorschussanspruch in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten nachfruchtloser Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung,

– Minderungsanspruch (Herabsetzung), wenn die Beseitigung des Mangels unmöglichist oder sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern würde und sie deshalbvom Auftragnehmer verweigert wird oder wenn die Beseitigung des Mangels für denAuftraggeber unzumutbar ist,

– Schadensersatzanspruch neben den übrigen Ansprüchen, wenn ein wesentlicher, dieGebrauchsfähigkeit erheblich beeinträchtigender Mangel vorliegt und dieser Mangelauf ein Verschulden des Auftragnehmers zurückzuführen ist,

– Schadensersatzanspruch hinsichtlich des darüber hinausgehenden Schadens, wenn• der Mangel auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht,• der Mangel auf einem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik beruht,• der Mangel in dem Fehlen einer vertraglich zugesicherten Eigenschaft besteht oder• soweit der Auftragnehmer den Schaden durch Versicherung seiner gesetzlichen

Haftpflicht gedeckt hat oder hätte decken können.Die Mängelanspruchszeiten nach § 13 Nr. 4 VOB/B1) betragen, wenn keine Verjäh-rungsfrist im Vertrag vereinbart wurde:– für Bauwerke 2 Jahre– abweichend davon für maschinelle und elektrotechnische/elektronische Anlagen

2 Jahre, wenn keine Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist an den Auftragneh-mer beauftragt ist

– für Arbeiten an einem Grundstück 2 Jahre– für feuerberührte Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre.Die Frist beginnt mit der Abnahme der gesamten Leistung, für in sich abgeschlosseneTeile mit der Teilabnahme. Der Ablauf einer Frist wird gehindert, wenn eine Hemmungoder Unterbrechung der Verjährung eintritt. Im Falle einer Hemmung tritt ein Stillstanddes Fristablaufes ein, der so lange dauert, bis der Zustand, welcher die Hemmung be-wirkt hat (Stundungs- und Leistungsverweigerungsrecht, Höhere Gewalt, Hemmungdurch Prüfung und/oder Beseitigung des Mangels), weggefallen ist. Nach Wegfall läuftdie restliche Verjährungsfrist weiter.Die Unterbrechung bewirkt, dass die bis zur Unterbrechung verstrichene Zeit nicht be-rücksichtigt wird und eine neue Verjährungsfrist zu laufen beginnt.Die Unterbrechung tritt in folgenden Fällen ein:– Anerkenntnis des Mängelbeseitigungsanspruches– Durch gerichtliche Geltendmachung von Mängelbeseitigungsansprüchen– Unterbrechung durch Beweissicherung– Unterbrechung durch schriftliche Mängelrüge.1)

1.11.2-6 Investitionskosten


Investitionskosten (auch als Herstell- oder Gestehungskosten bezeichnet) von Anlagender Technischen Gebäudeausrüstung werden zunächst geschätzt, im Sinne eines Kos-tenüberschlages. Dieser wird je nach Tiefe der Projektbearbeitung in eine Kostenberech-nung überführt. In jedem Fall ermöglicht die Gliederung der Kostenermittlung nachDIN 2762) äußerste Transparenz und gute Vergleichbarkeit zu adäquaten Gebäuden. Dieinhaltliche Strukturierung für die Heizungs-, Klima-, Kälte- und Regelungstechnik seihier als Auszug dargestellt.

1) DIN 1961 „VOB/B“, 09-2012.2) DIN 276-1 „Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“, 12-2008.

1.11.3 Technisches Gebäudemanagement 559

1

ten für den Nutzer bzw. Betreiber zu minimieren und einen zu vereinbarenden Anteilder eingesparten Kosten für den Contractor als Gewinn zu erwirtschaften.Ein durchgeführtes Monitoring würde für den Betreiber bzw. Nutzer einen weiteren,nicht zu unterschätzenden Vorteil bringen, in dem nach Abschluss des Monitorings eineaktuelle komplette, den tatsächlichen Nutzungs- und Betriebsbedingungen angepassteDokumentation über die TGA-Anlage vorliegen würde.Diese Planungsdokumentation würde dann auch sowohl der nach der europäischen Ef-fizienzrichtlinie 20101) bzw. EnEV 20142) vorgeschriebenen Inspektion3) nutzen und dendamit verbundenen Aufwand erheblich reduzieren als auch eindeutige Maßnahmen undvertragliche Regelungen für eine Wartung und Instandhaltung ermöglichen.

1.11.2-7.3 Schlussfolgerungen

Ein Monitoring des Zusammenwirkens aller TGA-Anlagen in einem Gebäude ein-schließlich der Gebäudeautomation ist auf Grund der im Allgemeinen heute vorliegen-den Komplexität eine unabdingbare Notwendigkeit.Für das Monitoring sollte bzw. muss es, wenn möglich unabhängig von den Modalitätender HOAI, eindeutige, möglich verbindliche Regelungen u. a. für die Voraussetzungen,den Leistungsumfang und die Kostenermittlung geben.Im Monitoring besteht sowohl für den Betreiber durch Optimierung der Nutzungsbe-dingungen als auch für die Minimierung des Energieverbrauchs ein kaum zu unterschät-zendes Potential.

1.11.3 Technisches Gebäudemanagement

1.11.3-1 Allgemeines

Bei den Leistungen des Gebäudemanagement werden im Allgemeinen die Leistungenfür das technische, infrastrukturelle und kaufmännische Gebäudemanagement unter-schieden. Nach DIN 32736 wird das Gebäudemanagement als Gesamtheit aller Leistun-gen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden, einschließlich der baulichen undtechnischen Anlagen, auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien definiert. Dabei be-inhaltet das technische Gebäudemanagement alle Leistungen, die zum Betreiben undBewirtschaften der baulichen und technischen Anlagen eines Gebäudes erforderlichsind.Lebensdauer, Betriebsqualität und Wirtschaftlichkeit von Heizungs- und Klimaanlagenhängen darum neben der Konstruktion und Auslegung entscheidend auch von der Qua-lität des technischen Gebäudemanagements ab. Grundsätzlich bestimmt werden Quali-tät und Lebensdauer von Heizungs- und Klimaanlagen durch– die Konzeption und Auslegung,– die Qualität bei der Errichtung,– die Beanspruchung (Betriebsstunden, Grad der Belastung),– den sachgemäßen Betrieb und– die Instandhaltung.Das technische Gebäudemanagement stellt durch einen sachgemäßen Betrieb und durcheinen wirtschaftlich vertretbaren Aufwand bei der Instandhaltung sicher, dass die kons-truktive Lebensdauer einer technischen Anlage, bei der vorgesehenen Verfügbarkeit, Be-triebsqualität und Wirtschaftlichkeit, erreicht wird. Eine unbegrenzte Lebensdauer ist al-lerdings grundsätzlich mit keiner wirtschaftlich vertretbaren Instandhaltung erreichbar.In VDMA 24186 sind die Tätigkeiten bzw. Leistungen festgelegt, die im Rahmen derWartung von Aggregaten, Baugruppen und Bauelementen an technischen Anlagen und

1) Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Ge-samtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung). Amtsblatt der Europäischen Union L 153/13 v.18.6.2010.

2) Verordnung der Bundesregierung zur Änderung der Verordnung über energiesparenden Wärme-schutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden – Energieeinsparverordnung (EnEV)2014. 1.5.2014, Beuth-Verlag GmbH, Berlin.

3) Schädlich, S.; Trogisch, A.: Energetische Inspektion von Klimaanlagen. 1. Auflage, cci DialogGmbH, Karlsruhe 2011.


Ausrüstungen in Gebäuden durchgeführt werden sollten, um den Sollzustand zu bewah-ren. Es ist zu beachten, dass auf jeden Fall alle Maßnahmen, die auf Grund von rechtli-chen Bestimmungen, Normen sowie Bedienungs- bzw. Wartungsanleitungen der jewei-ligen Hersteller und/oder Errichter beachtet werden müssen.Die Durchführung der Wartung wird unterschieden in:– Periodisch durchzuführende Tätigkeiten, die in regelmäßigen Zeitabständen notwen-

dig sind. An die Stelle der periodischen Wartung kann im Einzelfall eine zustandsab-hängige Wartung treten, sofern dies technisch möglich und sinnvoll ist.

– Bei Bedarf durchzuführende Tätigkeiten, wobei der Bedarf zur Durchführung vondem Ergebnis der jeweils vorausgegangenen periodischen Prüfung abhängig ist. Zeit-abstände für periodische Tätigkeiten sind nicht festgelegt. Sie richten sich insbesonde-re nach• der jeweiligen Einrichtung, den Betriebsbedingungen und dem Standort;• den herstellerspezifischen Vorgaben (Wartungs- und Betriebsanleitungen);• den rechtlichen Festlegungen;• Ergebnissen aus Gefährdungsbeurteilungen;• sonstigen anlagenbezogenen Regelungen (z. B. VdS-Bestimmungen).

Bei Erstellung eines detaillierten Wartungsplanes sind die Zeitintervalle entsprechendden Bedingungen des jeweiligen Einzelfalles zu ergänzen.Sollen Materialien und Stoffe vom Auftragnehmer beigestellt werden, ist dies gesondertzu vereinbaren. Eine Bezugnahme auf DIN 31051 allein ist nicht ausreichend, weil dieGewerke und Betriebsbedingungen der technischen Gebäudeausrüstung damit nichthinreichend erfasst sind.Das technische Gebäudemanagement mit der Instandhaltung liefert einen wesentlichenBeitrag zur Funktionsfähigkeit und Verfügbarkeit der Anlagen. Es werden korrekte undgenaue Definitionen wie z. B. in DIN EN 13306 benötigt, die den Benutzern der ein-schlägigen Instandhaltungsnormen ein besseres Verständnis der Instandhaltungs-An-forderungen bieten sollen. Diese Anforderungen können bei der Abfassung von In-standhaltungsverträgen von besonderer Wichtigkeit sein.

1.11.3-2 Relevante Vorschriften, Normen und Richtlinien

Für den Betrieb und die Instandhaltung von Anlagen der Heizung und Klimatechniksind zahlreiche Vorschriften, Normen und Richtlinien relevant, wobei die wichtigstennachfolgend in ihrer derzeit aktuellen Fassung aufgeführt sind.Vorschriften (siehe auch Abschnitt 7.1):– BauO Bauordnungen der Länder inkl. Gaststätten-/Gaststättenbau-Verordnungen,

Geschäftshaus-/Warenhaus-/Verkaufsstätten-Verordnungen, Versammlungsstätten-verordnungen und Garagenordnungen der Länder

– BGV Berufsgenossenschaftliche Verordnungen (früher UVV Unfallverhütungsvor-schriften) z. B. BGV A3 – Elektrische Anlagen und Betriebsmittel

– ArbStättV Arbeitsstättenverordnungen mit den zugehörigen ArbeitsstättenrichtlinienASR

– BlmSchV Bundesimmissionsschutzverordnung mit Technischer Anleitung zur Rein-haltung der Luft (TA Luft) und Technischer Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TALärm)

– EnEV Energieeinsparverordnung– TPrüfVO Technische Prüfverordnung der Länder– TRBS 2131 Technische Regeln für Betriebssicherheit „Elektrische Gefährdung“– TRGS 900 Grenzwerte in der Luft am Arbeitsplatz – Luftgrenzwerte – MAK und TRK– TRGS 905 Verzeichnis krebserzeugender, erbgutverändernder oder fortpflanzungs-

gefährdender Stoffe– 2. BetriebskostenabrechnungsverordungNormen und RichtlinienDIN EN 13779 „Lüftung von Nichtwohngebäuden – Allgemeine Grundlagen und An-forderungen für Lüftungs- und Klimaanlagen und Raumkühlsysteme“, 09-2007DIN 31051 „Grundlagen der Instandhaltung“, 06-2003


1

DIN 31052 „Instandhaltung; Inhalt und Aufbau von Instandhaltungsanleitungen“,06-1981DIN 31054 „Instandhaltung, Grundsätze zur Festlegung von Zeiten und zum Aufbauvon Zeitsystemen“, 09-1987DIN 32541 „Betreiben von Maschinen und vergleichbaren technischen Arbeitsmitteln“,05-1977DIN 32736 „Gebäudemanagement Begriffe und Leistungen“, 08-2000DIN 33403-2 bis DIN 33403-5 „Klima am Arbeitsplatz und in der Arbeitsumgebung“(Teil 1 zurückgezogen)DIN EN 13306 „Begriffe der Instandhaltung“, 2001-09VDI 2067 „Wirtschaftlichkeit Gebäudetechnischer Anlagen“, 09-2000VDI 2067 Blatt 1 „Wirtschaftlichkeit Gebäudetechnischer Anlagen – Grundlagen undKostenberechnung“, 09-2000VDI 2074 „Recycling in der Technischen Gebäudeausrüstung“, 03-2000VDI 2081 Blatt 1 „Geräuscherzeugung und Lärmminderung in RaumlufttechnischenAnlagen“, 07-2001VDI 2890 „Planmässige Instandhaltung, Anleitung zur Erstellung von Wartungs- undInspektionsplänen“, 11-1986VDI 2891 „Instandhaltungskriterien bei der Beschaffung von Investitionsgütern“, 07-2005VDI 2893 „Bildung von Kennzahlen für die Instandhaltung“, 05-2006VDI 2895 „Organisation der Instandhaltung, Instandhaltung als Unternehmensauf-gabe“, 12-1996VDI 2896 „Instandhaltungscontrolling innerhalb der Anlagenwirtschaft“, 10-1994VDI 2898 „DV-Einsatz in der Instandhaltung; Anforderungen und Kriterien“, 10-1996VDI 3801 „Betreiben von Raumlufttechnischen Anlagen“, 06-2000VDI 3807 Blatt 2 „Verbrauchskennwerte für Gebäude – Verbrauchskennwerte für Heize-nergie, Strom und Wasser“, 11-2014VDI 3810 „Betreiben von heiztechnischen Anlagen“, 06-1997VDI 3814 Blatt 3 „Gebäudeautomation, Hinweise für das Gebäudemanagement –Blatt 3: Planung, Betrieb und Instandhaltung“, 06-2007VDI 6022 Blatt 1 „Raumlufttechnik, Raumluftqualität – Hygieneanforderungen an Raum-lufttechnische Anlagen und Geräte (VDI-Lüftungsregeln)“, 07-2011VDI 6022 Blatt 2 „Hygiene Anforderungen an Raumlufttechnische Anlagen und Geräte –Blatt 2: Messverfahren und Untersuchungen bei Hygienekontrollen und Hygieneinspekti-onen“, 07-2007VDI 6025 „Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen“,11-1996VDMA 24186 „Leistungsprogramm für die Wartung von technischen Anlagen und Aus-rüstungen in Gebäuden“, 09-2002

Teil 0 Übersicht und Gliederung, Nummernsystem, Allgemeine AnwendungshinweiseTeil 1 Lufttechnische Geräte und AnlagenTeil 2 Heiztechnische Geräte und AnlagenTeil 3 Kältetechnische Geräte und Anlagen zu Kühl- und HeizzweckenTeil 4 MSR-Einrichtungen und GebäudeautomationssystemeTeil 5 Elektrotechnische Geräte und AnlagenTeil 6 Sanitärtechnische Geräte und AnlagenTeil 7 Brandschutztechnische Geräte und Anlagen

1.11.3-3 Definitionen im technischen Gebäudemanagement

1. InstandhaltungNach DIN EN 13306 wird die Instandhaltung als Kombination aller technischen und ad-ministrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebens-zyklus einer Anlage (Betrachtungseinheit) zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustan-des oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann,


beschrieben. Sie ist als Oberbegriff für alle Leistungen, die zum Bewahren und Wieder-herstellen des Sollzustandes bzw. zum Feststellen und Beurteilen des Istzustandes einertechnischen Anlage erforderlich sind, definiert.

2. InstandhaltungsstrategieGewichtung und Vorgehensweise zum Erreichen von vorgegebenen Instandhaltungszie-len wie z. B. Verfügbarkeit, Nutzungsdauer, optimale Instandhaltungskosten, Sicherheitund Umweltschutz. Je nach Gewichtung der Instandhaltungsziele ist die geeigneteInstandhaltungsart anzuwenden. Die präventiven Instandhaltungsarten werden in fest-gelegten Abständen oder nach vorgegebenen Kriterien zur Verminderung der Ausfall-wahrscheinlichkeit oder der Wahrscheinlichkeit einer eingeschränkten Funktion durch-geführt, während korrektive Instandhaltungsarten erst nach dem Erkennen eines Feh-lers, mit dem Ziel, die Anlage wieder in einen Zustand zu bringen, in dem sie diegeforderte Funktion erfüllen kann, ausgeführt werden. Bild 1.11.3-2 soll den Unter-schied verdeutlichen.

Instandhaltung in Anlehnung an DIN 31051, DIN 31052, VDMA 24186Bestandteile

Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung

Ziele

Bewahrung desSollzustandes

Feststellung undBeurteilung desIstzustandes

Wiederherstellungdes Sollzustandes

Anlagenoptimierungzur Sicherstellung der geforderten Verfügbar-keit

Einzelmaßnahmen

PrüfenNachstellenAuswechselnErgänzenSchmierenKonservierenReinigungFunktionsprü-fung

PrüfenMessenBeurteilenFehleranalyseAbleiten vonMaßnahmen undKonsequenzen

Schadensanalyseund -dokumentationVorbereitungVorwegmaßnahmenDurchführungFunktionsprüfungund AbnahmeAuswertung

FehleranalyseAufzeigen, Bewerten, Entscheiden und Durchführen von Opti-mierungsmöglichkeitenFunktionsprüfungund AbnahmeAuswertung

Bild 1.11.3-1. Leistungsinhalte der Instandhaltung.

Bild 1.11.3-2. Instandhaltungsstrategien nach DIN 31051.


1

3. BetreibenDas Betreiben beinhaltet nach DIN 32541 die Gesamtheit aller Tätigkeiten, die an Anla-gen der Heizung und Klimatechnik, vom Beginn der Nutzung (Inbetriebnahme) bis zumdauerhaften Beenden der Nutzung (endgültige Außerbetriebnahme, Verschrottung),ausgeübt werden. Die wichtigsten dieser Tätigkeiten sind– Bedienen (Stellen, Zuführen von Betriebs- und Verbrauchsstoffen, Überwachen, Prü-

fen und Beheben von Störungen),– Instandhalten und– das zwischenzeitliche und endgültige Außerbetriebnehmen.4. StellenOberbegriff für das Handhaben von Stellteilen und Stelleinrichtungen hierzu gehörendas Schalten und Steuern5. ÜberwachungBeobachten von Betriebsvorgängen auf ordnungsgemäßen und vorgesehenen Ablaufund Veranlassen geeigneter Maßnahmen bei Abweichungen.6. PrüfungPrüfung ist ein „technischer Vorgang, der aus dem Ermitteln eines oder mehrerer Merk-male eines Produktes, eines Prozesses oder einer Dienstleistung, nach einem festgelegtenVerfahren besteht“.7. Störung und Beheben von StörungenEine Störung ist eine im Sinne der Instandhaltung unbeabsichtigte Unterbrechung oderstarke Beeinträchtigung der unter definierten Bedingungen vorgesehenen Funktion ei-ner Anlage. Sie ist gekennzeichnet durch die Unfähigkeit der Anlage, aus beliebigemGrund, eine geforderte und vorgesehene Funktion zu erfüllen. Das Beheben von Störun-gen ist begrenzt auf unmittelbar ausführbare Tätigkeiten mit dem Ziel, die bestim-mungsgemäße Funktion wiederherzustellen. Beheben von Störungen beinhaltet imSinne der technischen Richtlinien alle Maßnahmen, die von der ersten augenscheinli-chen Ermittlung der Ursache (grobe Fehleranalyse, die zur Entscheidung führt, ob eineStörung ohne eine Instandsetzung behoben werden kann oder nicht) über unmittelbaresSchaffen von Interimslösungen (soweit diese bei der vorhandenen Anlage möglich sind)bis zum Abstellen von mechanischen Störungen oder elektrischen Unterbrechungen(soweit hierzu keine Instandsetzung erforderlich ist). Es ist weiterhin mit unmittelbarmöglichen Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass keine weiteren Schäden in Folge derStörung oder ihrer Behebung entstehen. Lässt sich mit diesen Maßnahmen die Unter-brechung oder Beeinträchtigung der Funktionalität dauerhaft nicht wieder herstellen, isteine Instandsetzung der Anlage erforderlich.8. FehleranalyseTätigkeiten zur Fehlererkennung, Fehlerortung und Ursachenfeststellung mit anschlie-ßender Prüfung, ob eine Verbesserung technisch machbar und wirtschaftlich vertretbarist. Eine detaillierte Fehleranalyse ist Teil der Instandsetzung.9. VerbrauchsmaterialEinheit oder Material, die oder das einer Anlage zugeordnet ist und nur für eine einma-lige, zeitlich begrenzte Verwendung vorgesehen ist.10. ErsatzteilTeil (Einheit) zum Ersatz einer entsprechenden Einheit, um die ursprüngliche Funktionder Anlage wiederherzustellen. Ein Teil (Einheit), das für eine ganz bestimmte Ausrüs-tung vorgesehen und/oder austauschbar ist, wird oft auch als Reserveteil bezeichnet.11. Verbrauchsmaterial (Verbrauchsteil)Einheit oder Material, die oder das nicht nur einer Anlage zugeordnet und für eine ein-malige Verwendung vorgesehen ist.12. VerfügbarkeitFähigkeit einer Anlage, zu einem gegebenen Zeitpunkt oder während eines gegebenenZeitintervalles in einem Zustand zu sein, dass sie eine geforderte Funktion unter gegebe-nen Bedingungen unter der Annahme erfüllen kann, dass die erforderlichen äußerenHilfsmittel bereitgestellt sind.


13. AbnutzungsvorratNach DIN 31051 der Vorrat der möglichen Funktionserfüllung unter festgelegten Be-dingungen, der einer Anlage (Betrachtungseinheit) aufgrund der Herstellung, Instand-setzung oder Verbesserung gegeben ist. Die Abnutzungsgrenze ist der vereinbarte oderfestgelegte Mindestwert des Abnutzungsvorrates, s. Bild 1.11.3-4

Der technische Zustand und damit prinzipiell auch Abnutzungsvorrat, kann aufgrundder immer vorhandenen Abnutzung der Gesamtanlage auch durch eine optimale In-standsetzung nicht beliebig oft auf ein dem Ausgangszustand nach der Herstellung ent-sprechendes Niveau gebracht werden. Das heißt, alle technischen Anlagen unterliegeneiner inhärenten Abnutzung und haben als System eine begrenzte Lebens- und Nut-zungsdauer.

Bild 1.11.3-3. Flussdiagramm zur Fehleranalyse nach DIN 31051.

Bild 1.11.3-4. Typischer Abbau des Abnutzungsvorrates einer technischen Anlage und seine „Auffüllung“ nach einer Instandsetzung nach DIN 31051.


1

1.11.3-4 Ausschreibung, Vergabe, Steuerung und Überwachung von Dienstleistungen im technischen Gebäude-management

1. AllgemeinesGrundsätzlich gelten für die Ausschreibung und Vergabe von Dienstleistungen im tech-nischen Gebäudemanagement die Vorgaben des BGB oder der VOB und VOL. Bera-tende Dienstleistungen können z. B. auf der Grundlage nach den Leistungsinhalten undden Honorarsätzen der HOAI § 73 erbracht werden. Der wesentliche Unterschied imVergleich zu den Bauleistungen besteht im permanten Charakter der technischen Ge-bäudemanagement-Dienstleistungen und der damit verbundenen Problematik, einedem ausgeschriebenen Leistungsbild entsprechende Qualität der Dienstleistung, wäh-rend und nach ihrer Erbringung zu gewährleisten. Die Kriterien und der erforderlicheAufwand für die Steuerung und die Überwachung der vom Dienstleister geschuldetenQualität hängt entscheidend von der Art der Ausschreibung und der grundsätzlichenZusammenarbeit von Auftraggeber und Auftragnehmer ab.2. BetreiberkonzeptDas Betreiberkonzept legt die grundsätzliche Strategie und weitergehende Details zurNutzung eines Gebäudes und damit auch der zugehörigen technischen Anlagen fest.3. LeistungsbeschreibungenÜblicherweise wird die angefragte Leistung im Rahmen einer Ausschreibung entwederin Form eines Leistungsverzeichnisses, einer Funktionsbeschreibung oder mit SLAs(Service Level Agreements) beschrieben und angefragt.4. LeistungsverzeichnisDetaillierte, tabellenartige Beschreibung aller geschuldeten Leistungsdetails unterteilt inTitel, Gewerk und Leistungsposition mit Abfrage von Menge, Intervall, Einheitspreisund Gesamtpreis. Bei einigen Leistungsverzeichnissen werden die Preise unterteilt inLohn und Materialanteil abgefragt.5. FunktionsbeschreibungSchriftlich fixierte Beschreibung der gewünschten und geschuldeten Dienstleistung undDienstleistungsqualität. Im Unterschied zum Service Level Agreement sind zu jederLeistungseinheit Mengen und Intervalle nicht explizit vorgegeben.6. Service Level Agreements und Key Performance Indicators (SLA und KPI)Service Level Agreements sind schriftlich fixierte Vereinbarungen über ein zu erreichen-des und nachzuweisendes Dienstleistungsniveau, das sich im Allgemeinen auf die ent-scheidenden Ausgangsgrößen bezieht. Die geschuldete Leistung bezieht sich dabei imAllgemeinen auf die Verfügbarkeit bzw. Bereitstellung der im SLA vereinbarten Leistun-gen. Alle Maßnahmen, die zum Erreichen und Einhalten des vereinbarten Service-Levelserforderlich sind, werden dabei in die alleinige Verantwortung des Erbringers derDienstleistung gelegt. Hierdurch wird der Nachweis, ob die geforderte Dienstleistungkorrekt erbracht wurde oder nicht, sehr vereinfacht.Ein Service Level Agreement in der Klimatechnik gibt z. B. für einen Raum eine Soll-temperatur und -feuchte bei einer vorgegebenen Luftwechselrate in einem entsprechen-den Toleranzbereich bei einer geforderten Verfügbarkeit vor. Der Key Performance In-dicator entspräche dann der zahlenmäßig festgelegten Soll-Temperatur und/oder-Feuchte mit festgelegtem Toleranzbereich und Verfügbarkeit (z. B. 22 °C ± 3 °C an365 Tagen im Jahr).7. Prüfen und Werten der AngeboteDas Werten und Vergleichen von Angeboten im Dienstleistungsbereich erfolgt formalnach den gleichen Kriterien wie bei den Bauleistungen. Die Bewertung und der Ver-gleich der angebotenen Leistungsqualität setzt aber ein ungleich höheres Maß an Ver-trauen in die Dienstleistungsqualität des Anbieters voraus. Es ist darum umso wichtiger,sich sehr intensiv von der Leistungsfähigkeit, dem Qualitätsmanagement, dem Prozess-Know-how und -management und der Fähigkeit der Anbieter, diese Kriterien praktischumzusetzen, zu überzeugen. Diese Kriterien sollten dann bei der Wertung und dem Ver-gleich der Angebote, je nach Erwartungshaltung und Anspruch an die Dienstleistung,entsprechend berücksichtigt werden.


8. VertragsinhalteVerträge über das Betreiben und die Instandhaltung von Anlagen der Heizung und Kli-matechnik im Rahmen von Facility Management- oder Gebäudemanagement-Verträ-gen haben typische Laufzeiten von 3 bis 5 Jahren und sind damit deutlich länger als typi-sche Wartungsverträge, die typischerweise jährliche Kündigungsfristen haben. Mit derÜbertragung der Verantwortungen für das Betreiben und die Instandhaltung an einenDienstleister ist der Punkt der Haftung und Gewährleistung besonders zu beachten. Jenach Vertragsleistung, gesetzlichen Bestimmungen, Versicherungssituation, Brancheund Nutzung der Immobilien und der darin betriebenen technischen Anlagen, bestehensehr unterschiedliche Risiken, die zwischen Auftraggeber und Dienstleister im Detail in-dividuell abgestimmt und entsprechend vertraglich vereinbart werden sollten.Die Vorgehensweise bei Instandsetzungen, die im Rahmen der Instandhaltung erkanntwerden, sollte vertraglich geregelt werden. Es ist zu empfehlen Instandsetzungen vongeringem Wert in den Vertrag mit einzuschließen, ohne dass vorher eine gesonderte Be-auftragung durch den Auftraggeber erfolgen muss. Instandsetzungsarbeiten bis zu einervereinbarten Höhe von z. B. 150 bis 500 € pro Einzelfall, können pauschal in den Vertrageingeschlossen werden. Eine gesonderte Abrechnung kann nach Material- und Lohn-kostennachweis bis zur einer vertraglich vereinbarten Jahressumme erfolgen oder nachAngebot durch den Auftraggeber beauftragt werden.9. Steuerung, Überwachung und Abnahme der DienstleistungDer erforderliche Steuerungs- und Überwachungsaufwand des Auftraggebers für Ver-tragsleistungen des technischen Gebäudemanagements hängt maßgeblich von der Artder Leistungsbeschreibung und des Vertrages ab. Der Steuerungs- und Überwachungs-aufwand für einen auf SLAs basierenden Vertrag ist im Allgemeinen wesentlich geringerals bei einem auf Leistungspositionen basierenden Vertrag. Die Voraussetzung wird aberin beiden Fällen gleichermaßen durch ein geeignet vereinbartes Berichts- und Doku-mentationswesen geschaffen.Die Abnahme der Dienstleistungen bei Vertragsbeendigung oder während der Vertrags-laufzeit bedingt im Allgemeinen die gemeinsame Feststellung des Ist-Zustandes dertechnischen Gebäudeausrüstung.

1.11.3-5 Betreiben von Anlagen der Heizung und Klimatechnik

1. AllgemeinesAnlagen der Heizung und Klimatechnik müssen so betrieben werden, dass die Auflagenaus den gesetzlichen Vorschriften und die darin eingebundenen Richtlinien eingehaltenwerden. Die Beachtung und Einhaltung der relevanten Richtlinien ist für einen Betriebnach dem „Stand der Technik“ ebenfalls erforderlich und vereinfacht die Beweisführungbei Streitigkeiten um die Qualität der Betreiberleistungen.Die wichtigsten ohne Anspruch auf Vollständigkeit sind:– Innenraumklima– Sicherheit– ImmissionZum sicheren und wirtschaftlichen Betreiben von Anlagen der Heizung und Klimatech-nik ist heute grundsätzlich eine Anlagenautomation und für größere Gebäudekomplexeeine gewerkeübergreifende Gebäudeautomation erforderlich.Für das Betreiben von Heizung und Klimaanlagen sind technische Unterlagen erforder-lich. Bei der Abnahme von errichteten Anlagen ist unbedingt darauf zu achten, dass dieerforderlichen technischen Unterlagen im Leistungsumfang bei der Errichtung mit ein-geschlossen

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