Zielkauf Nummer 2 | Februar 2011 | www.ziel-kauf.de

Der Glückliche ist mit sich und seiner Umgebung einig.

BERATUNG

Selbstständig & Eigenheim

WISSEN

Konferenzsystem

EIGENHEIM

Die richtige Bewertung

Oscar Wilde

ZIELKAUF

3 Selbstständig & Eigentum

Liebe Leserin, lieber Leser,

5 Onlineschulungssystem

6 Neuer Antrag

7 Mieterhöhung

8 Immobilienwert

9 Termine

Seite 2 | Ausgabe 2- 2011

das ständige Auf und Ab der Märkte führt bei

Finanzdienstleistern zu einem Umdenken. Gesell-

schaften verändern einfach so zum Ende des Jahres

Ihre Angebote, benachteiligen also Kunden die zu

Jahresbeginn Ihrer Glaubwürdigkeit vertraut haben.

Die Bedürfnisse Ihrer Kunden und somit auch der

Anleger haben sich in den letzten Jahren grund -

legend geändert. Es hat nicht mehr oberste Priorität

frei nach dem Motto: „Gier frisst Hirn“ dem Markt

hinterher zu rennen, vielmehr lernen es Ihre Kunden

zu schätzen, wenn Sie als Finanzdienstleister eine

stabile kundenorientierte Anlage empfehlen.

Aber welcher Finanzdienstleister empfiehlt seinem

Kunden schon eine stabile Anlage, die nicht die

maximale Rendite erzielen könnte? Im Endeffekt

sind es die Mehrzahl der heutigen Finanzdienst-

leister , die auch an einer langfristigen Kunden-

bindung interessiert sind.

Mit den Ausgaben der monatlichen Newsletter

„Zielkauf“ werden Ihnen zukünftig Möglichkeiten

dargestellt, wie Sie im Endeffekt gewisse Türöffner

zum Ergebnis bringen und Sie, sowie Ihre Kunden

ruhiger schlafen können.

Aus der Praxis für die Praxis.

Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen dieser

Ausgabe.

GenoBau hat seit dem 01.02.2011 eine neue Verbindung für Sie!

TELFON:

Fax:

(+49) 8025 - 92 62 0 70

(+49) 8025 - 92 62 0 99

Der Finanzierung der eigenen vier Wände wird während der Zinsfestschreibung zu wenig Beachtung geschenkt. Dabei kann die Kombination einer selbständigen Tätigkeit, in Verbindung mit einer Eigenheimfinanzierung, in Zeiten von Basel III ein Spiel mit dem Feuer sein. Gerade bei Selbständigen sind intelligente Finanzierungsalternativen zur Sicherung zu generieren.

Selbständig & Eigentum

Haben Unternehmer mit einem Eigenheim „Privatvermögen“?

Seite 3 | Ausgabe 2 - 2011

Auch Herrn Müller (40), ein mittelständiger Unternehmer im Dienst-leistungsbereich, mit drei Angestellten hat die Krise der letzten zwei Jahre gespürt. Umso mehr freut sich auch Herr Müller, dass es nun wieder langsam aufwärts geht. Schon zu Beginn dieses Jahres ist die Auftragslage gut und es kommt ein Auftrag nach dem anderen rein. Ob die Kunden aber sofort die Rechnungsbeträge begleichen oder Ihr Zahlungsziel voll ausschöpfen ist bei einer Auftragsannahme nicht abzusehen.

In den letzten Jahren hat Herr Müller oft den Weg zur Bank wählen müssen um seinen eigenen Verpflichtungen nachkommen zu können. Auch Teile seiner Altersvorsorge hat er in den Jahren der Krise in das Unternehmen gesteckt. Diese Liquiditätsengpässe verursachten nicht nur Ihm, sondern der ganzen Familie das sogenannte „Kopfzerbrechen“ und ließ so manches Wochenende trüber ausschauen als es tatsächlich war.

Die letzen 2 Jahre ...

Ende der 90iger Jahre hat Herr Müller das Unternehmen gegründet und wie es richtige Unternehmer machen, sein ganzes Erspartes investiert sowie das Haus seiner Eltern, indem er jetzt selbst mit seiner Familie wohnt, als Sicher-heit für die Existenzgründung bei seiner Bank verpfändet. Die letzte Zinsfest-schreibung im Jahr 2004 wurde Ihm mit einem Zinsaufschlag von 1%, auf den üblichen Zins gewährt.

Doch heute schon überlegt er, was im Jahre 2014 passieren wird, denn jetzt heißt es erst einmal die Verluste aus den letzten zwei Jahren auszugleichen. Dann kommen noch gewisse unternehmerische Investitionen im Betrieb die anstehen und dringend benötigt werden um am Markt konkurrenzfähig zu bleiben. Aktuell sieht die Familie Müller wenig Möglichkeiten die Bilanzen nach Basel II oder Basel III für die nächste Prolongation, also Anschluss-finanzierung aufzubessern. Dazu kommt, dass die aktuell günstigen Bank-konditionen für Kredite durch steigende Zinsen wieder nach oben gehen.

Der Unternehmer

Die Fragen

Diese Fragen wird sich der Unternehmer Müller in den nächsten Monaten sicherlich des Öfteren stellen:

Wird die Bank noch mal ein Auge zudrücken? Bleibt mein Unternehmen bestehen und somit auch die Arbeitsplätze der Mitarbeiter?Kann ich im Elternhaus bleiben nach der Prolongation?Verkraftet das Familienleben diesen Druck?

So eine Geschichte, oder so ähnlich, wird es in Deutschland viele geben. Aber aus diesem Grund ist man ja auch „Unternehmer“ geworden, um immer etwas zu unternehmen!

Mit einer qualifizierten Beratung, einer breiten Produktpalette und einem professionellen Support sollte es einem guten Finanzdienstleister/Berater möglich sein, solchen Unternehmern die Möglichkeit zu schaffen, Betriebsvermögen vom

vom Privatvermögen rechtlich zu trennen. Vermögens- und Familiensicherheit mit dem Schutz vor dem Zugriff „Dritter“, denn Wohnen wird auch in Zukunft ein entscheidender Sicherheitsfaktor bleiben!

Seite 4 | Ausgabe 2 - 2011

Ein mittlerer Unternehmer benötigt Kapital in Höhe von 250.000 EUR für Investitionen. Seine Bilanzen sind gut, jedoch verfügt das Unternehmen über zu wenig Substanzwerte, die als Sicherheit von Geldgebern gefordert werden. Klassisch wird das Eigenheim des Unternehmers über das Grundbuch für die Mittel belastet, denn ein Eigenheim ist für viele Geldgeber der beste Substanzwert als Sicherungsinstrument. In unserem Beispiel hat der Unternehmer ein lastenfreies Grundbuch und sein Eigenheim hat einen Verkehrswert von 400.000 EUR.

Die klassische Variante ...

Zu dieser Alternative gehört, wie beim Bausparen, eine gewisse unternehmerische Planung dazu. Denn wie beim Bausparen ist es beim Zielkaufkonzept so, dass eine Bereitstellung einer Investitionssumme von der Ansparzeit

Die Alternative ...

Jetzt ruft der Unternehmer die Summe bei der Genossenschaft ab. Das Sicherungsinstrument der Genossenschaft ist wie bei einer klassischen Finanzierung auch das Grundbuch, jedoch die Abt. I. Der Unternehmer steht dann in Abt. II mit einem 25 jährigen Vorkaufs- und Nutzungsrecht! Somit ist das Eigenheim vor dem Zugriff “Dritter“ gesichert.

Der Geldgeber wird unter normalen Umständen diesem Unternehmer seine Mittel bewilligen. Hierfür trägt der Geld-geber eine Grundschuld in das Grundbuch (Abt. III) ein und stellt dem Unternehmer das Kapital für seine Investitionen bereit. Ab diesem Zeitpunkt sind die „eigenen vier Wände“ mit dem Unternehmen wirtschaftlich verbunden. Bei dieser Verschmelzung ist der Zugriff „Dritter“ auf das Privatver-mögen bei einer wirtschaftlichen Veränderung gegeben. Kapital

SicherheitGrundschuld

abhängt. Dieser Unternehmer benötigt eine Investitionssum-me von 250.000 EUR, also braucht er beim Zielkaufkonzept ein Kapital von 10% (25.000 EUR) um von der GenoBau die Investitionssumme bereit gestellt zu bekommen. In diesem Beispiel spart der Unternehmer das benötigte Kapital in 5 Jahren bei der GenoBau an, mit einer Einmalzahlung zu Beginn des Vertrages, in Höhe von 10.000 EUR. Durch dieses liquiditätswirksame Sparen bei der GenoBau erhält er nach 5 Jahren eine Investitionssumme von 250.000 EUR als „Tilgungsaussetzung“ bereit gestellt. Der Zins ist heute schon bekannt und beträgt 4,5% p.a. für die Investitions-summe.

5 Jahre 25.000 EUR

250.000 EUR

4,5% Zins p.a.25 Jahre fest

Investitionssumme

Abt. I

Abt. II

Abt. III

Grundbuch

Genossenschaft

Unternehmer

= keiner =

Diese Investitionssumme erhält der Unternehmer als Privat-person. Jetzt gibt die Privatperson dem Unternehmen das Kapital zu einem fest vereinbarten Zins mit Tilgung. Dieser sollte aus „steuerlichen Gründen“ höher sein, als der Zins, der an die Genossenschaft für die Investitionssumme bezahlt wird. Am besten wäre, wenn der Unternehmer diesen Vorgang mit seinem Steuerberater im Vorfeld bespricht um eine optimal Gestaltung für Ihn durchführen zu können. Wenn jetzt das Unternehmen in eine „Schieflage“ gerät, sind die eigenen vier Wände, vor dem Zugriff „Dritter“ durch die grundbuchliche Änderung gesichert.

Kapital

Zinsen

Weitere ausführliche Informationen erfahren Sie zu diesem und anderen Themen auf unseren Onlineschulungen.

(Beispiel)

Bei jeder tiefer werdenden Beziehung sollte man sich überlegen, ob man eine etwaige Trennung auch gut überstehen kann.

Neueröffnung - Tag der offenen Tür

Seite 5 | Ausgabe 2 - 2011

Keine Telefonkonferenz mehr! Neues Onlinekonferenzsystem von spreed.com

Onlineschulungen etablieren sich als fester Bestandteil im Schulungsbereich. Ob es eine Beratung oder Schulung ist, ein Live-Event als Videokonferenz, eine inter-netbasierte Zusammenarbeit zwischen einzelnen Personen oder Gruppen ist mittlerweile Standard für Unternehmen. Sicherlich ist ein persönliches Treffen immer noch wichtig für gewisse Schulungsbereiche, doch der Austausch der Grundinformationen erfolgt heute immer mehr über Konferenzsysteme.

Das neue webbasierte Konferenzsystem der GenoBau Zielkauf eG bietet Ihnen viele Vorteile in der Anwendung bei Schulungen. Das Beste ist, dieses System benötigt kein Telefonkonferenzsystem, denn Sie erhalten die Informationen in Wort und Bild direkt über Ihren Monitor. .

Sie suchen sich auf der Homepage www.ziel-kauf.de unter der Rubrik Kontakt / Schulungstermine über das Anmeldeformular genau die Schulung aus, die Sie interessiert.

Im Anmeldeformular finden Sie alle Informationen zu der ausgewählten Schulung. Die Zeiten, das Thema mit der Beschreibung sowie die Kontaktdaten des Referenten. Diesen können Sie auch gerne vor den Schulungen per Mail oder über Xing kontaktieren.

Nach der Eintragung Ihrer Kontaktdaten erhalten Sie per Mail, eine Buchungsbestätigung mit folgenden Daten: - Seminartitel - Seminarbeschreibung - Kontaktdaten Referent - Anleitung zum Konferenzsystem als PDF - Anmeldelink

Sie haben eine Kunden und wissen nicht genau, wie Sie das Zielkaufkonzept mit dem Wohnanasparplan umsetzen können? Auch hier haben wir eine Lösung für Sie, denn mit diesem Konferenzsystem können auch Einzelschulungen mit nur wenigen Klicks sofort umgesetzt werden.

Auch eine Videokonferenz, Downloads, ein Chat sowie die Darstellung des eigenen Bildschirms sind in einer Kon-ferenz möglich. So ist der Informationsaustausch ohne weitere Module in einem System einfach zu realisieren.

Die schnelle spezielle Schulung!

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Antragsänderung

Seite 6 | Ausgabe 2 - 2011

Neue Beitrittserklärung - Gültig ab Februar 2011

Seit Anfang Februar steht Ihnen im internen Bereich die neue Beitritts-erklärung zur Verfügung. Es wurden die Rubriken „Beitragszahlung und Beiträge“ geändert. Die Änderungen vereinfachen die Zahlung des Grundentgeltes. Der Kunde hat jetzt die Möglichkeit, die Zahlung des Grundentgeltes auf vier (4) oder acht (8) Monate aufzuteilen. Neu ist,

dass das Grundentgelt bei einer Teilzahlung jetzt per Lastschrift

eingezogen werden kann. Das Überweisen, durch den Kunden bei einer Teil- zahlung, ist somit hinfällig. Ansonsten ist der Antrag unver-ändert geblieben. .

Muster Einmalzahlung GrundentgeltWichtig ist, dass das Grundent-gelt bis zum Datum der Ausfüh-rung für die Stundungsbeiträge beglichen ist. Es findet keine Abbuchung statt, wenn das Grundentgelt nicht beglichen wurde! .

Muster Grundentgelt in Teilbeträgen

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--- 3 400,00

400,00

100,00 --- 100,00

Bei einer Zahlung des Grund- entgeltes in Teilzahlungen werden die Sparbeiträge immer nach der Begleichung des Grundentgeltes ausgeführt. So ist einen Doppelbelastung für Ihre Kunden nicht gegeben.

Mit der ersten Teilzahlung des Grundentgeltes wird der Pflicht-anteil zur Begründung der Mitgliedschaft eingezogen. In diesem Beispiel wäre der Ersteinzug 500,00 EUR. .

Grundentgelt ratierliche Zahlung

möglich - 4 / 8 Monate .

Grundentgelt bei Teilzahlung

jetzt per Lastschrift .

Pflichtanteil wird mit erstem

Einzug beglichen .

Wenn die Mieterhöhung kommt

Seite 7 | Ausgabe 2 - 2011

Was bei einer Mieterhöhung unbedingt zu beachten ist

Eigentlich kennt es jeder Mieter. Der Vermieter schickt eine Mieterhöhung mit den Standardfloskeln „ortübliche Vergleichsmiete“ oder „Modernisierungsmaßnahmen“. Solche Mieterhöhungen sind laut Mietexperten in den meis-ten Fällen nicht begründet und somit unwirksam. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte aufgeführt, auf die Sie unbedingt achten müssen. .

Alleine der Vermieter ist berechtigt die Miete zu erhö-hen. Die Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein. Erben von Immobilien müssen einen Erbschein vorweisen können. Ist der Mietvertrag von einem Vermieter-Ehepaar unterschrie-ben, so muss auch die Mieterhöhung von beiden unter-schrieben sein. Eine mündliche Mieterhöhung reicht nicht aus. Natürlich kann der Vermieter auch eine Hausverwaltung oder einen Anwalt beauftragen, dann muss jedoch eine Original-Vollmachtsurkunde dem Schreiben beigefügt sein. Fehlt sie, kann der Mieter die Erhöhung zurückweisen. Jedoch muss die 14-Tages-Frist eingehalten werden.

Wer darf die Miete erhöhen?

Bei Ehepaaren oder einer Wohngemeinschaft muss die Mieterhöhung an alle Mieter adressiert sein.

Wer erhält die Mieterhöhung?

Inzwischen können Vermieter auch in reiner Textform versenden, das heißt dass die Mieterhöhung nicht mehr unterschrieben werden muss.

Textform

Frühestens 12 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung kann die Miete erneut angehoben werden. Geschieht es zu einem früheren Zeitpunkt ist die Mieterhöhung unwirksam.

Jahresfrist

Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Dabei kann er sich auf den örtlichen Mietspiegel, ein Sachverständigengut-achten, eine Mietdatenbank oder auf drei Vergleichs-wohnungen berufen.

Begründung

Hierbei handelt es sich um Mietspiegel, die nach aner-kannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen anerkannt worden sind. Der Vermieter muss sich - soweit vorhan-den - auf diesen Typ Mietspiegel bei der Begründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich mit angeben.

Qualifizierter Mietspiegel

In der Regel sind Vergleichswohnungen oft nicht wirk-lich vergleichbar. Adresse, Geschoss und der Quadrat-meterpreis der Vergleichswohnungen müssen angege-ben sein. Ist ein Mietspiegel vor Ort vorhanden, so muss dieser immer zum Vergleich herangezogen werden.

Vergleichswohnung

Der Mieterhöhung muss das Gutachten in vollem Wort-laut beigefügt werden. Es muss von einem vereidigten und bestellten Sachverständigen stammen. Due Zahlen eines qualifizierten Mietspiegels muss der Vermieter als Vergleich angeben.

Gutachten

Mieter erhalten bei ihrem Mieterverein oder ihrer Kom-mune einen Mietspiegel und sind so in der Lage zu überprüfen, ob der Vermieter die Wohnung nach Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung und ähnlichen Aspekten richtig eingestuft hat. Bei Preisdifferenzen kann von einem Mittelwert ausgegangen werden. Alles andere ist hingegen besonders zu begründen.

Mietspiegel

Es muss auf jeden Fall überprüft werden, ob die ange-gebene Wohnungsgröße im Mieterhöhungsschreiben stimmt. Dabei kommt es auf die tatsächliche Woh-nungsgröße an und nicht auf die angegebenen Quadrat-meter im Mietvertrag. Kommt es hier zu Abweichun-gen um mehr als 10 Prozent, kann die Miete sogar gemindert werden und zwar um beispielsweise 12 Prozent (zwölfmal den Quadratmeterpreis).

Wohnungsgröße

Die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Selbst wenn die bisherige Miete niedrig ist und die Vergleichsmiete eine drasti-sche Erhöhung zulassen würde, darf die Miete inner-halb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent steigen.

Kappungsgrenze

Der Mieter hat den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält und die folgenden zwei Monate Zeit zu überprüfen und zu überlegen, ob er der Mieter-höhung zustimmt.

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Überlegungsfrist

Immobilienangebote richtig bewerten

Seite 8 | Ausgabe 2 - 2011

Jede einzelne Immobilie ist ein Unikat und damit nur schwer mit anderen vergleichbar.

Immobilien werden zu einem absoluten Preis angeboten – genau-so wie andere Güter. Doch für einen Preisvergleich ist das keine ideale Grundlage. Kommt man damit bei einem Gebrauchtfahr-zeug noch relativ gut zurecht, weil Faktoren wie Baujahr und Ausstattung in die Überlegungen mit einbezogen werden.

Bei Immobilien ist es etwas anders. Im Allgemeinen ist die Größe zunächst der entscheidende Faktor. Also wird der absolute Preis in Relation zur Größe gesetzt – wie bei Lebensmitteln, die nach Gewicht gehandelt werden. Doch Größe ist nicht gleich Größe. Manche Flächen haben mehr Wohnqualität als andere, was natür-lich auch vom individuellen Lebensstil abhängt. Wer kein Wein-liebhaber ist, braucht auch keinen Weinkeller und wer sich nicht gerne draußen aufhält, für den ist ein Balkon nicht wichtig. Doch gerade Freiflächen und Hobbyräume im Keller werden jedoch häufig prozentual zur Wohnfläche gerechnet. Das Problem dabei ist, dass je grösser die Wohnfläche auf diese Art und Weise wird, desto günstiger erscheint das Angebot durch den relativen Preis bezogen auf die Quadratmeter.

Kritische Interessenten sind daher gut beraten, den relativen Preis für sich selbst zu ermitteln, indem sie alle Flächen, die nicht mit

Ist der relative Preis durch die Lage der Immobilie und eventu-ell die Objektart (Haus oder Eigentumswohnung) marktgerecht, so kommen die Ausstattungs-Extra ins Spiel. Hier sollten kritische Interessenten unterscheiden zwischen veränderbaren und unveränderlichen Merkmalen. Dabei kommt es wiederum stark auf die persönlichen Bedürfnisse an. Generell jedoch sollten unveränderliche Ausstattungen wie große Fenster, Balkon, Erker oder eine spezielle Haustechnik Vorrang haben vor leicht veränderbaren Extras wie Einbauküche, Kaminofen, Whirlpool oder Saunakabine. Gerade die Design- oder Wellnes-sausstattungen werden gern überbewertet, wenn man sich erst einmal in sie verliebt hat. Dabei entpuppen sie sich vielleicht schon bald als reparaturbedürftig und könnten zeitnah für das gleiche Geld neu angeschafft werden.

Zu den unveränderlichen Bestandteilen einer Immobilie sollte auch die Aussicht gehören. Ob diese auch nach dem Einzug in die eigenen vier Wände auch langfristig so schön bleibt, erfährt man beim Planungsreferat der Kommunen.

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Unveränderbare Merkmale

100 Prozent zur Wohnfläche gerechnet werden, gesondert unter Ausstattungs- oder Lage-Extras auflisten. Dort erfahren Sie je nach persönlicher Vorliebe die ihnen zustehende Bewertung. Der so verbleibende relative Preis ist ein ausgezeichnetes Vergleichskriterium. Je höher der Preis, desto besser sollten die Lage und die Ausstattung der Immobilie sein. .

Online - Schulungen

Seite 9 | Ausgabe 2 - 2011

Aktuelle Termine im Februar 2011

Freitag 18.02.2011 Beginn 10:00 Uhr Der 3. Weg der Eigenheimrealisierung

Dienstag 22.02.2011 Beginn 10:00 Uhr Verkauf in der Praxis

Donnerstag 24.02.2011 Beginn 10:00 Uhr Der 3. Weg der Eigenheimrealisierung

Montag 28.02.2011 Beginn 10:00 Uhr Fachwissen Satzung der Genossenschaft

Impressum

GenoBau Zielkauf Wohnungsgenossenschaft eGAm Windfeld 3383714 Miesbach

Telefon: +49 8025 - 92 62 070Telefax: +49 8025 - 92 62 099E-Mail: info@ziel-kauf.deweb: www.ziel-kauf.de

InhaltFotos: FotoliaAutoren: Sven Meier

Die Themen der Onlineschulungen wurden durch den neuen Referenten, Lars Meier, neu gestaltet.

Es war noch nie leichter, Kunden zu begeistern!

Termin Thema

http://www.ziel-kauf.de/schulungen_online.htmlAnmeldung und Terminübersicht - klicken Sie hier:

Die nächste Ausgabe erscheint am Dienstag den 1. März 2011

GenoBau hat seit dem 01.02.2011 eine neue Verbindung für Sie!

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Fax:

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