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Objektanalyse und Investitionsberechnung

Bearbeitungs-Nr. B0702

Objektgrundlage

Exklusives DenkmalschutzobjektDufourstraße 2 / Leipzig-MusikviertelWohnung-Nr. 10Baujahr ca. 1886 / Sanierungsbeginn 2008 / geplante Bezugsfertigkeit 2008

12-Jahres-Ergebnis (Zusammenfassung)

Liquiditätsüberschuss für das Jahr 2008: EUR 8.532Tilgung ohne Einsatz von Eigenkapital: EUR 41.296Steuerrückerstattungen bei ZVE 100.000: EUR 95.726 (12 Jahre)

Plan: 2.OG –Dufourstraße 2 (Wohnung-Nr. 10 mit 88,10 m²)


Inhalt der Investitionsberechnung

Seite 03 –LagebeschreibungSeite 04 –Immobilienkompass Seite 05 –HVB ExpertiseSeite 06 –Entwicklungsstand MusikviertelSeite 07 –Dufourstraße 2, Stadtvilla mit besonderem FlairSeite 09 –UmgebungsanalyseSeite 10 –Modellhafte BeispielberechnungSeite 10 –Berechnungsgrundlagen Seite 11 –Vorgehensweise Seite 12 –Berechnung der Steuererstattung (Erwerbsjahr)Seite 13 –Berechnung der Steuererstattung nach FertigstellungSeite 15 –Liquidität einer ImmobilieninvestitionSeite 17 –ZwischenbilanzSeite 18 –FinanzierungskonzeptSeite 18 –FazitSeite 19 –Aktuelle Presse Seite 21 –Haftungsausschluss

Hinweis: die nachfolgende Objektanalyse basiert auf intensive Recherchen der steuerimmobilie.de und unterliegt dem Urheberrecht. Diese Objekt- und Standortanalyse darf ohne ausdrückliche Genehmigung nicht vervielfältigt oder gewerblich genutzt werden.


Lagebeschreibung

Das Sanierungsobjekt liegt im traditionellen, innerstädtischen „Musikviertel“, eine der begehrtestenLagen in Leipzig mit unmittelbarem Anschluss an das Stadtzentrum. Das Musikviertel ist ein typischer, hochherrschaftlicher Innenstadtbereich und zeichnet sich vor allem durch den Baustil der Gründerzeit- und Jugendstilhäuser, sowie dem angrenzenden Stadtpark aus. Es zählt durch seine optimale Lage zu den begehrtesten Wohnvierteln Leipzigs. Eleganz und Exklusivität prägen das Umfeld.

Das Musikviertel entstand in seinen derzeitigen Abgrenzungen Ende des 19. Jahrhunderts. Das Gebiet schließt sich unmittelbar südwestlich an das Stadtzentrum mit dem Promenadenring an. Im Osten wird es durch den Floßplatz begrenzt, einem ehemaligen Umschlagplatz für Holz, das auf der Pleiße bis Leipzig geflößt wurde. Die nördlich und westlich angrenzenden Parkanlagen einschließlich der südwestlich gelegenen Pferderennbahn sind ein beliebtes innerstädtisches Erholungsgebiet. (Dufourstrasse Nr. 2 rot gekennzeichnet)


Musikviertel –Toplage in Leipzig

Das Musikviertel gehört zu den begehrtesten Toplagen in Leipzig und ist bekannt für eine gehobene Mieterstruktur.

Der Immobilien-Kompass des Wirtschaftsmagazins Capital (www.capital.de) wertet den Standort zu den Toplagen mit Verkaufspreisen zwischen 1.900 EUR –2.500 EUR und Mieteinnahmen zwischen 6,00 –8,00 EUR/m² (siehe Abb. Rot eingefärbt)


HVB Expertise zum Standort Leipzig-Musikviertel

Mit Rund 110 hochqualifizierte Analysten, Gutachter und Marktforscher der Hypo-Vereinsbank werden ständig Immobilienstandorte unter die Lupe genommen. Das Musikviertel wurde auch von der Hypo-Vereinsbank als sehr gute Lage eingestuft (Quelle: www.hvbexpertise.de).


Entwicklungstand Musikviertel

Der Stadtteil ist als gründerzeitliche Stadterweiterung zwischen dem Stadtzentrum und den Grünanlagen entlang der Elsteraue entstanden. Charakteristisch ist ein hoher Anteil repräsentativer Gründerzeithäuser, die größtenteils unter Denkmalschutz stehen. Im Musikviertel werden zahlreiche bedeutende Bauwerke von Universität und Verwaltung sowie kulturellen Einrichtungen genutzt. Der Stadtteil gilt aufgrund des Angebots an großzügigen Wohnungen sowie der unmittelbaren Nähe zum Stadtzentrum und zu den ausgedehnten Grünflächen undFreizeitanlagen der Stadt als bevorzugter Wohnstandort für gehobene Einkommensschichten und hatte in den vergangenen Jahren besonders hohe Wanderungsgewinne zu verzeichnen.

Die Zentrums- und Grünnähe stellen optimale Standortvoraussetzungen für das Wohngebiet dar. Die vorgesehene Öffnung alter Wasserwege sowie die Aufwertung von Sport- und Freizeitanlagen werden die Attraktivität weiter steigern. Die geschlossene Blockrandbebauung mit ruhigen Innenbereichen ist gebietsprägend und bietet, bei weiterer Entkernung der verdichteten Blockinnenbereiche, eine hohe Wohnumfeldqualität. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung hat sich im Zuge der Sanierung stark verändert, finanzstarke Bewohner sind zugezogen. Positiv stellt sich das politische Engagement der alteingesessenen wie neuen Bewohnerschaft für ihr Wohngebiet dar (Bürgervereine).

In einer Analyse des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig wurden sämtliche Stadtteile auf ihre Problemintensivität geprüft. Auf Grundlage der Kriterien stadträumlichen Lage, städtebaulichen Struktur, Sanierungsstand und Leerstand, Einwohnerentwicklung (kurz- und mittelfristig) und Sozialstruktur wurde ein Index erstellt. Bester Stadtteil mit der Bewertung 3 (maximal erreichbare Punktzahl) in allen Bereichen war neben Schleußig das Musikviertel. Das Musikviertel ist einer der wenigen Stadtteile Leipzigs mit extrem geringer Leerstandsquote. Durch die attraktive und zentrumsnahe Lage wird sich an dieser positiven Situation nichts ändern. Unsere Meinung ist, dass aufgrund der steigenden Attraktivität des Standortes und der jetzt schon vorherrschenden Knappheit des Mietangebots.

Höchste Punktzahl für Musikviertel


Dufourstraße 2 Stadtvilla mit besonderem Flair

Das Denkmalschutzprojekt „Dufourstraße 2“ wurde von steuerimmobilie.de ausführlich besichtigt und aufgrund der positiven und attraktiven Lage, sowie eigenen Recherchen und den zukünftigen Entwicklungschancen in das Beratungsprogramm aufgenommen. Dieses Denkmalschutzobjekt ist einer der letzten noch zu sanierenden Häusern im „Musikviertel“. Die Grundstückslage bietet eine optimale Verkehrsanbindung für den Nah- und Fernverkehr. Straßenbahn- und Busanschluss sind in der näheren Umgebung vorhanden. Die Innenstadt ist in wenigen Gehminuten zu erreichen. Durch das unmittelbar angrenzende Stadtzentrum ist die Lage einmalig. Indikatoren für eine sehr gute Vermietbarkeit. Ebenso die unmittelbare Nähe zum Stadtkern, zu diversen Einrichtungen der Universität und die Nähe zum Bundesverwaltungs- und Landgericht macht das Objekt besonders interessant.

Insbesondere der Kaufpreis in Höhe von EUR 2.250/m² ist für das Musikviertel mit einer Sanierung in dieser Qualität sehr interessant. Zum Zeitpunkt dieser Analyse waren von den insgesamt 18Wohnungen bereits 15 Wohnungen an Kapitalanleger verkauft. Weiterer Vorteil sind die nicht anfallenden weichen Kosten (Kaufnebenkosten), die aufgrund des bevorstehenden Sanierungsbeginns vom Bauträger übernommen werden.

Dufourstraße 2 / Außenansichten

Als Eckhaus in geschlossener Bebauung errichtet, zeigt das Gebäude nach den Straßenfronten eine reiche Sandsteinverkleidung. Über einem als Keller angelegten Sockelgeschoss erheben sich drei Geschosse und ein als Mansarddach ausgeführtes Dachgeschoss. Der Abbruch des Erkers im 2.OG ging mit dem des Sandsteins einher, der hier ganz, oder wie im 3.OG teilweise fehlt. Ein derzeit noch weiterer Bestandverlust ist das Traufgesims. Die bauzeitlichen Kastenfenster sind weitgehend erhalten. Die historische Haus- und Hoftür sind verloren gegangen. Die Oberflächenbeschaffenheit der Sandsteinfassade zeigt, obwohl ohne schützende Verblechung für Profile und Gesimse ausgeführt, ab dem EG noch eine gute Qualität. Der sich der Haustür unmittelbar anschließende Eingangsbereich ist mit seiner repräsentativen Ausstattung erhalten. Mit Ausnahme des EG sind die historischen Wohnungseingangstüren erhalten. Bis in das 3.OG sind in den Wohnräumen eine Vielzahl an Stuckdecken erhalten. Hervorzuheben ist der sich der


Wohnungstür unmittelbar anschließende Deckenstuck im Korridor. In den Wohnungen sind die historischen Zimmertüren weitgehend erhalten. Zum Teil unter Teppichbelägen, aber auch offen liegend, haben sich in allen Wohnungen Parkettböden erhalten, von denen die mit Tafelparkett entlang der Dufourstraße besonders hervorzuheben sind.

Das Denkmalschutzobjekt „Dufourstraße 2“ wird durch Absprache mit der Denkmalschutzbehörde umfassend saniert und wiederhergestellt.


Modellhafte Beispielberechnung

Nachfolgende Berechnung ermöglicht eine detaillierte Ansicht nach steuerlichen und liquiden Gesichtspunkten.

Um die Berechnung für unsere Kunden übersichtlicher zu gestalten ergänzen wir diese mitErklärungen. Bei Bedarf stellen wir gerne die umfangreiche, aber nicht mit Erklärung versehene Berechnung zur Verfügung.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass mit dieser Berechnung keine steuerliche und/oder rechtliche Beratung durchgeführt wurde. Diese Berechnung ist Grundlage für eine eventuell geplante steuerliche Beratung durch den Käufer. Die Berechnung ist mit größter Sorgfalt durch die Prospektangaben und Vorgaben des Kunden erstellt und geprüft worden.

Eine Haftung ist nur auf grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Abweichungen sind durch Änderungen einzelner Parameter möglich. Für die Zukunft eintretender Änderungen (negativ wie auch positiv) kann keine Haftung übernommen werden. Es gelten die Risikohinweise im Exposé, bzw. im Prospekt.

Berechnungsgrundlagen

In Abb.01 sind sämtliche Kosten der Immobilieninvestition ersichtlich. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und kann sich nicht erhöhen. Darüber hinaus fallen nur noch die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten (Grundbuch- und Notarkosten) und Bereitstellungszinsen an (sog. weiche Kosten). Der Gesamtkaufpreis teilt sich in Grundstückskosten, Altbausubstanz und nachträgliche Herstellungskosten (Sanierung) auf. Diese Aufteilung ist für die Berechnung der steuerlichen Gesichtspunkte wichtig.

Abb.01


Vorgehensweise

Der Investor in unserem Beispiel verfügt über ein zu versteuerndes Einkommen in Höhe EUR 100.000 pro Jahr. Als steuerliche Grundlage wurde die Splittingtabelle (verheiratet) herangezogen. Die Kirchensteuer wurde mit 0% angesetzt.

Die Berechnung wird vorerst ohne monatliches Eigenkapital berechnet, d.h. dass die vorliegenden Ergebnisse nur aus den Mieteinnahmen und den Steuervorteilen erzielt werden und ohne Einsatz von Eigenkapital.

Wichtig: In der Praxis ist es jedoch unbedingt ratsam einen zusätzlichen monatlichen Beitrag zu leisten, um nach der 12-jährigen Denkmalschutzabschreibung weitere liquiden Vorteile zu erzielen. Optimiert wird eine steuerliche begünstigte Immobilie in der Kombination der steuerlichen Vorteile und gezieltem Einbringen von monatlichem Eigenkapital.

Ein individuelles Finanzierungskonzept erstellen wir gerne, um die weiteren Vorteile durch das Einbringen von monatlichem Eigenkapital darzustellen. Unsere langjährigen Finanzierungspartner sind u.a. die Deutsche Bank und die DKB (Deutsche Kreditbank).

Der Kaufpreis in Höhe von EUR 198.300 zzgl. 1% Bankgebühr wurde in dieser Beispielberechnung zu 5,5% (Nominalzins) und einer anfänglichen Tilgung von 1,0% finanziert(siehe Abb.02). Optimierung der Tilgungshöhe erfolgt bei der Erstellung eines persönlichen Finanzierungskonzeptes. Die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, sowie die geschätzten Bauzeitzinsen) in Höhe von EUR 12.916 werden vom Bauträger übernommen.

Abb. 02


Berechnung der Steuererstattung (Erwerbsjahr)

Zur Berechnung des steuerlichen Ergebnisses im Erwerbsjahr werden sämtliche abzugsfähigen Kosten vom zu versteuernden Einkommen (ZVK) abgezogen. Durch die Reduzierung des ZVK von EUR 100.000 auf EUR 78.727 entsteht eine Steuererstattung in Höhe von EUR 8.659 im ersten Jahr. (siehe Abb.03)

Abb. 03


Berechnung der Steuererstattung (nach Fertigstellung)

Nach der Fertigstellung wird im ca. im März 2009 die Vermietungsphase beginnen. Ebenso wie in 2008 werden die abzugsfähigen Kosten dem zu versteuernden Einkommen (ZVE) abgezogen.Abweichend vom Erwerbsjahr werden die Mieteinnahmen dem ZVE hinzugerechnet. In Abb.03 können Sie den modellhaften Verlauf für das Jahr 2009 bis 2013 betrachten.

Abb.04

Wie unschwer zu erkennen ist, bleibt die Berechnung des steuerlichen Ergebnisses immer gleich. Das ursprüngliche ZVE wird durch nachfolgende Positionen verringert:

- nicht umlagefähige Nebenkosten (z.B. Hausverwaltung)- Darlehenszinsen (werden von Jahr zu Jahr geringer, da das Darlehen reduziert wird)- AfA nach §7 Abs. 4 EStG. (Abschreibung für die Altbausubstanz)- AfA nachträgliche Herstellungskosten (Denkmalschutzabschreibung)

Erhöht wird das ZVE durch die Mieteinahmen. Das durch Addition und Subtraktion entstandene Resultat wird zur Berechnung der neuen Einkommensteuerbelastung herangezogen. Die Differenz von ursprünglicher Steuerbelastung und neuer Steuerbelastung ist die Steuererstattung.


In der nachfolgenden Abbildung (Abb. 05) ist eine Zusammenfassung der Jahre bis 2019ersichtlich. Insgesamt entsteht bei der Modellrechnung ein Steuerrückfluss von insgesamt EUR 95.726 (Summe der letzten Spalte Abb. 05).

Abb.05a

Wichtig: die Berechnung des steuerlichen Gesichtspunktes ist ein wesentlicher Teil der Liquiditätsbetrachtung. Die Steuerersparnis wirdals Liquiditätszufluss in der Liquiditätsbetrachtung einberechnet.


Liquidität einer Immobilieninvestition

Im Erwerbsjahr sind abweichend zu den Folgejahren einmalig Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und Bauzeitzinsen (Kaufnebenkosten) in Höhe von EUR 12.916 zu bezahlen. Dieser Betrag wird als Barkapital in der Berechnung dargestellt, welcher als Zuschuss durch den Bauträger wieder erstattet wird.

Wir empfehlen für jede Immobilie ein extra Girokonto anzulegen, indem sämtliche Zahlungsflüsse berücksichtigt werden. Betrachten Sie hierzu die Abb. 06 als wäre es ein Kontoauszug aus von diesem „Immobilienkonto“.

1. anfangs werden die Kaufnebenkosten (im Programm Barkapital genannt) abgebucht 2. dann die Darlehenszinsen und3. die Tilgung für den letzten Tag im Jahr (modellhafter Darlehensbeginn 31.12.2008)

Da in diesem Fall die Kaufnebenkosten nicht durch den Dispo-Rahmen des Bankkontos, sondern durch den Bauträger bezahlt werden, fließen dem Girokonto wieder EUR 12.916 zu.

Das Girokonto hätte nun einen negativen Saldo in Höhe von EUR –127,00

Wie in Abb.03 + 05 ersichtlich beträgt die Steuererstattung/Steuerreduzierung für das Jahr 2008insgesamt EUR 8.659, die dem Girokonto (nach der Steuererklärung) ebenso gutgeschrieben werden.

Ergebnis für das Jahr 2008: ein Gesamtüberschuss in Höhe von EUR 8.532 nach allen Kosten.

Abb.06

Wichtiger Hinweis: Bis zur Fertigstellung ist die Höhe der Bauzeitzinsen und Darlehenszinsen von diversen zeitlichen Faktoren abhängig und können in der Realität abweichen.


Nachfolgende Abbildung zeigt die detaillierte Liquiditätsentwicklung nochmals für das Jahr 2008 und die nachfolgende Jahre bis 2011. Wie unschwer er zu erkennen ist, fällt jedes Jahr ein Überschuss an.

Abb.07

Die nachfolgende Abb. 08 fasst die Liquiditätsentwicklung zusammen und zeigt das Ergebnis der nächsten 12 Jahre bis zum Jahr 2018.

Abb.08


Hinweis: nach 12 Jahren entstand am 31.12.2019 durch die ständigen Überschüsse (nur 1% Tilgung und hoher Steuerrückfluss) ein Überschuss in Höhe von EUR 13.106. Dieser Betrag wirdin der Modellrechnung zur Zwischentilgung eingesetzt. Dadurch wird die Restschuld auf EUR 157.004 vermindert, um zum 31.12.2019 eine „Bilanz“ zu ziehen.

Zwischenbilanz

Grundsätzlich ist es empfehlenswert eine Immobilie langfristig zu halten. Ein Verkauf sollte niemals im Vordergrund stehen, sondern die Erzielung einer inflationsgeschützten und steigenden Altersvorsorge durch Mieteinnahmen. Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei und frühestens nach 12 Jahren empfehlenswert. Wir raten dennoch die Immobilie länger als die vorgenannten Zeiträume zu halten. Mit einem guten Finanzierungskonzept sollte die Immobilie auch weiterhin als gute Beimischung zur Altersvorsorge ihren Beitrag leisten.

Nach 12 Jahren (Ende der Denkmalschutzabschreibung) ist es dennoch sinnvoll eine Zwischenbilanz zu ziehen, in dem man eine modellhafte Verkaufssituation darstellt:

Wir verkaufen die Immobilie mit einer modellhaften Wertentwicklung von 0%, 1% und 2%. Vom Verkaufserlös ziehen wir das Restdarlehen ab und erhalten einen Gewinn.

Diese Vorgehensweise sehen Sie in Abb.09.

Abb.09 **) Anfängliche Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt

Das Ergebnis zeigt deutlich, dass ohne das Einbringen von Eigenkapital, sondern nur durch den steuerlichen Vorteil das Denkmalschutzobjekt von EUR 198.300 auf EUR 157.004 getilgt wurde.


Finanzierungskonzept

Wie bereits erwähnt ist es ratsam monatliches Eigenkapital in die Investition einfließen zu lassen, um die Immobilie auch nach 12 Jahren weiterhin gewinnbringend weiterzuführen. Teilen Sie uns mit, welchen monatlichen Betrag Sie bereit sind für Ihre inflationsgeschützte Altersvorsorge zu investieren. Ebenso sollte man Überprüfen, ob eine Finanzierung der Kaufnebenkosten eventuell doch die sinnvollere Variante ist. Anhand dieser Angaben erstellen wir Ihnen ein persönliches Finanzierungskonzept. Sie werden erstaunt sein, wie lukrativ denkmalgeschützte Immobilien sind, sofern eine erfahrene Beratung zur Seite steht.

Fazit der Berechnung:

Ab einem gewissen Einkommen ist die Denkmalschutzimmobilie als Kapitalanlage unschlagbar. Kombiniert mit einem guten Standort und einem guten Finanzierungskonzept ist eine derartige Immobilieninvestition die ideale Ergänzung für die Altersvorsorge.

Diese Modelberechnung ist Grundlage für weitere Optimierungsmöglichkeiten. Gerne berechnen wir nach der Kaufentscheidung einen optimierten Investitionsvorschlag.

Steuerliche Informationen:

Bemessungsgrundlage der Abschreibungen


Aktuelle Presse zum Standort

HANDELSBLATT, Donnerstag, 14. Februar 2008, 09:25 Uhr

Ostdeutscher Wohnungsmarkt

Zurück in die StadtVon Anja Löbert

Nachdem Ostdeutschland seit der Wiedervereinigung fast flächendeckend mit Bevölkerungsschwund, Wohnungsleerstand und Strukturverfall zu kämpfen hatte, geht es in einigenGroßstädten endlich wieder bergauf. Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ostdeutscher Metropolen zieht kräftig an.

LEIPZIG. Eine dieser Wachstumsinseln des Ostens ist die sächsische Messestadt Leipzig. Eine vom Stadtplanungsamt Leipzig jährlich durchgeführte Expertenbefragung ergibt, dass 45 Prozent der Immobilienfachleute in den kommenden Jahren von einer leicht bis stark zunehmenden Investitionstätigkeit auf dem dortigen Mietwohnungsmarkt ausgehen. Der Grund: Wohnen in der Leipziger Innenstadt wird wieder nachgefragt. Nachdem die Stadt mit dem Fall der Mauer im Verlauf weniger Jahre knapp 100 000 Einwohner verloren hatte, wächst die Bevölkerung nun wieder. Auch die Leerstandsquote ist durch den Bevölkerungszuwachs, aber auch durch Abrissmaßnahmen und geringe Bautätigkeit kontinuierlich gesunken. Bei einem Wohnungsbestand von rund 316 000 liegt die Leerstandsquote nun bei 14 Prozent, heißt es im Monitoringbericht des Leipziger Stadtplanungsamts.

Jürgen Poschmann, Regionalvorsitzender des IVD für Sachsen und Sachsen-Anhalt und selbst Immobilienmakler, ordnet diese Zahl allerdings ein. „Nur ein gutes Drittel dieser Wohneinheiten ist vermietungsfähig. Vor diesem Hintergrund muss man die Leerstandsquote als äußerst gering einstufen. In den besseren Lagen übersteigt die Nachfrage inzwischen sogar das Angebot.“ Die steigende Nachfrage macht sich insbesondere bei sanierten Gründerzeitbauten, sanierten Wohnungen aus den 1920er- und 1930er-Jahren sowie Beständen ab Baujahr 1990 bemerkbar. Zentrumsnahe Stadtteile wie Gohlis-Süd, Plagwitz, Schleußig und Zentrum-Süd haben als mittlere Lagen derzeit das meiste Potenzial für Wertsteigerung. Hier wird viel saniert, entstehen Stadthäuser und alternative Wohnformen wie beispielsweise Lofts und Apartments mit Garten und Balkon am Karl-Heine-Kanal für Monatsmieten zwischen fünf und 6,50 Euro je Quadratmeter (qm) plus Nebenkosten. Die besten Lagen, von denen in den nächsten Jahren Stabilität, weniger jedoch Wertsteigerung zu erwarten ist, befinden sich in Gohlis-Nord, Gohlis-Mitte sowie Zentrum-West, auch Musikerviertel genannt. Hier liegen die Mieten zwischen sechs und 7,50 Euro/qm. Für einige Teilmärkte erwartet das Leipziger Expertenpanel hingegen auch in Zukunft steigenden Leerstand. So beispielsweise für unsanierte Bestände jedweder Epoche sowie den DDR-Wohnungsbau. Vom Leerstand betroffen sind derzeit besonders die Stadtteile Volkmarsdorf und Neustadt-Neuschönefeld. Hier bezahlen Mieter zwischen drei und vier Euro/qm. Wobei sich der Betrachter von dem eher augenscheinlichen Leerstand mancherorts auch nicht täuschen lassen sollten, gibt Poschmann zu bedenken. „Oft sind es lediglich die Häuserreihen entlang der lauten Hauptverkehrsstraßen, die nochunbewohnt sind. In den ruhigeren Nebenstraßen hingegen blüht bereits das Leben.“Der seit 2000 in Gang gesetzte Trend der Reurbanisierung Leipzigs basiert in erster Linie auf Zuzügen von Singles und kinderlosen Paaren mit überdurchschnittlicher Bildung aus Sachsen und anderen ostdeutschen Bundesländern. Darüber informiert Günther Herfert vom Leibiz-Institut für Länderkunde, der diese Entwicklung schon seit vielen Jahren beobachtet. Weil es außerdem vor allem junge Menschen sind, steigt das Durchschnittsalter der Leipziger nicht so schnell wie anderswo. Doch, so betont Günter Herfert, nicht nur obere soziale Schichten oder Gewinner der wirtschaftlichen Umstrukturierung ziehen zurück in die Stadt. „Der spezifische Charakter dieser Gebiete, in Verbindung mitdem Wohnungsleerstand, gestattet auch Personen mit geringem Einkommen, Migranten, jungen Familien und Haushalten in beruflichen wie privaten Übergangssituationen einen Zuzug.“ Vieles spricht dafür, dass sich dieser Trend zum Wohnen in einer ostdeutschen Innenstadt –der im Übrigen auch in Dresden, Rostock, Berlin/Potsdam sowie in den thüringischen Städten Erfurt, Weimar und Jena zu beobachten ist, auch in Zukunft stabilisieren wird. Zumal durch den Wegfall der Eigenheimzulage die Nachteile des klassischen Wohnideals vom „Häuschen im Grünen“ deutlicher in den Vordergrund treten. Außerdem steigen im Umland


wegen der abnehmenden Wohndichte die Versorgungskosten für Wasser, Energie, und Abfall. Der Wert der Wohnimmobilien verfällt dort immer mehr.

Wandel nach der Wende

AbwandererDer Westen erschien nach der Wiedervereinigung vielen Menschen inOstdeutschland attraktiver. Wohnten 1989 in Leipzig noch rund530 000 Menschen, waren es 1998 nur noch 437 000. Inzwischenleben wieder knapp 507 000 Menschen in der Messestadt.

Zuwanderer18- bis 25-Jährige und 26- bis 35-Jährige stellen das Gros derZuwanderer. Unter den erstgenannten sind vornehmlich Studenten. Inder zweiten Gruppe überwiegen Hochschul- undFachhochschulabsolventen.

AnsiedlungLeipzig profiliert sich als Dienstleistungsstandort und Zentrum derAutomobilindustrie (BMW, Porsche).

(Quelle: http://www.handelsblatt.com/news/_pv/_p/202688/_t/ft/_b/1388508/default.aspx/index.html)


Haftungsausschluss:

Die Firma pro mobilitas financial planning & services (Betreiber der Webseite steuerimmobilie.de) schuldet in ihrer Funktion des Anlageberaters gegenüber ihren Kunden eine anleger- und anlagegerechte Beratung. Dieser Pflicht kommt das Unternehmen mit aller Sorgfalt regelmäßig nach. Die vorliegenden Unterlagen wurden zwar personenbezogen erstellt, sind aber nicht Bestandteil einer anleger- und anlagengerechten Beratung, da das Unternehmen pro mobilitas financial planning & services noch keine Gelegenheit hatte, die persönliche Situation des Interessenten zu besprechen und zu analysieren. Es bestand ausschließlich Kontakt über die Internetseite steuerimmobilie.de und anschließenden Telefon- und Emailverkehr. Bis zum jetzigen Zeitpunkt beschränken die Handlungen von pro mobilitas auf eine reine Maklertätigkeit.

Dieses Berechnungsprogramm ermöglicht die Darstellung eines modellhaften Investitionsverlaufs anhand der vorliegenden und eingegebenen Daten. Diese Berechnung dient u.a. zur steuerlichen Prüfung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Das Programm wird ständig mit den aktuellen Änderungen der Steuergesetzgebung aktualisiert, stellt jedoch weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung durch den Berater dar.

Trotz der positiven Entwicklung ohne die monatliche Einbringung von Eigenkapital empfehlen wir dennoch zusätzlichen einen monatlichen Beitrag zu leisten, um nach der 12-jährigen Denkmalschutzabschreibung weitere liquiden Vorteile zu erzielen. Eine steuerliche begünstigte Immobilie wird erst in der Kombination der steuerlichen Vorteile und gezieltem Einbringen von Eigenkapital als Kapitalanlage interessant.

Die 12-Jahres-Ergebnis auf der ersten Seite ist eine Zusammenfassung der Beispielberechnung und kann von der persönlicher Situation und der wirtschaftlichen Faktoren des Objekts abweichen.

Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen basieren grundsätzlich auf den Angaben im Exposé, den aktuellen Steuergesetzen und Zinskonditionen der Banken, sowie Ihren persönlichen Angaben bzgl. der Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Die Berechnung wurde mit größter Sorgfalt zusammengestellt und auf Ihre Richtigkeit zum Datum der Herstellung durch das 4-Augen-Prinzip überprüft.

Eine Gewähr für dieses Berechnungsbeispiel kann wegen möglicher Rechenfehler, Änderungen der Steuergesetze und der Zinskonditionen nach der Festzeit, sowie Ihrer persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse und Mieteinnahmen nicht übernommen werden. Ebenso sind die in der Berechnung aufgeführten Zinskonditionen nur modellhaft und können bei einer Kaufentscheidung von den dann gültigen Zinskonditionen abweichen. Das Vermittlungsunternehmen informiert, dass es sich hierbei um ein unverbindliches Rechenbeispiel handelt.

Zum Schutze des Anlegers (Erwerber) wurden sämtliche mit dem Erwerb verbundenen Angaben und Informationen von dem Vermittlungsunternehmen sorgfältig auf Ihre Richtigkeit überprüft, jedoch entbindet der Erwerb einer Eigentumswohnung den Käufer - trotz der im Prospekt und in der Berechnung dargelegten Informationen - nicht von seiner eigenen Prüfungs- und Informationspflicht.

Mannheim, den 21.02.2008

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