Professor Horst Cerjak, 19.12.2005 1 LV Bau- und Immobilienfinanzierung Bau- und...

Professor Horst Cerjak, 19.12.20051

LV Bau- und Immobilienfinanzierung

Bau- und Immobilienfinanzierung

FINANZIERUNG

1 VU

Wintersemester 2011/2012

Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst



FINANZIERUNG

SYSTEMATIK - Finanzierung

Herkunft des Kapitals

Außenfinanzierung (externe Finanzierung) Bsp.: KreditInnenfinanzierung (interne Finanzierung) Bsp.: Gewinnverwendung

Rechtsstellung der Kapitalgeber

Eigenfinanzierung Bsp.: Finanzeinlage der EigentümerFremdfinanzierung Bsp.: Bankkredit



FINANZIERUNG


KreditfinanzierungLangfristige

AnleihenObligationenSchuldverschreibungen

Hypothekardarlehen

sonst. langfristige

Schuldscheindarlehen

Bankdarlehen

Sonderformen

LeasingFactoringForfaitierung

Beteiligungs- undEinlagenfinanzierung

EK-Beschaffung der Einzel-unternehmungen und PersonengesellschaftenEK-Beschaffung der GmbHEK-Beschaffung der AG

Instrumente der

Außenfinanzierung

Kreditfinanzierung

Kurz- und mittelfristige Kreditfinanzierung

KundenanzahlungLieferantenkreditKontokorrentkreditAvalkreditWechselkredit (Diskont-/

Akzeptkredit)LombardkreditRembourskredit

langfristiger Bankkredit



FINANZIERUNG


InterneKapitalbildung

Selbstfinanzierung (Gewinnthesaurierung)

Finanzierung aus Rückstellungen

Instrumente der

Innenfinanzierung

Finanzmittelrückfluß(Vermögensumschichtung)

Finanzierung aus durch Vermögens-verkauf freigesetzten Mitteln

Sale-Lease-Back-Verfahren

Finanzierung durchRationalisierungsmaßnahmen

Finanzierung aus Abschreibungs-gegenwerten



FINANZIERUNG

Inhalte einer Kreditvereinbarung

Nennbetrag = Kreditnominale Nom : nominale Höhe eines Kredites => Berechnungsgrundlage für andere

Vertragsbestandteile (Zinsen, etc.)

Laufzeit T

Auszahlungsbetrag Y0: Betrag, den Darlehensnehmer tatsächlich erhält; in % vom Nominale

Disagio (d): Auszahlungsbetrag liegt unter Nennbetrag

Agio: Auszahlungsbetrag liegt über Nennbetrag

Kreditauszahlung Y0: Y0 = (1-d) * Nom



FINANZIERUNG

Tilgungsstrukturen

Gesamtfällige Darlehen: Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit; Zinszahlungen erfolgen periodisch

Ratentilgung: Tilgung erfolgt in jährlich gleich bleibenden Tilgungs-beträgen bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Zinszahlungen erfolgen periodisch.

=>Tilgungsbeträge in Tilgungsperiode gleich hoch, daher Verminderung periodischer Zahlungsbelastung

Annuitätentilgung: Verzinsung und Tilgung des Darlehens erfolgen in der Weise, dass Schuldner pro Jahr (Quartal, Monat) einen stets gleichen Betrag leistet, der Tilgung und Zinszahlung enthält.

=> Kapitalwiedergewinnungsfaktor

1)1(

)1(

n

n

i

iiRA



FINANZIERUNG

Die Zinsstruktur

Termine der Zinszahlungen: monatlich, quartalsweise, jährlichvorschüssig oder nachschüssig

ivor = i / (1 + i); i = ivor / (1 – ivor)

Bezugsgröße: Restschuld = noch nicht getilgter KreditbetragNominalbetrag oder Nennbetrag

Zinssatz: fester Zinssatz oder an Variable gekoppelter Zinssatz (z.B. Basiszinssatz)

Effektivzinssatz: n........ Anzahl Zinsperioden/Jahrinom .... Nomineller Zinssatz per anno bei n

Zinsperioden

1)1)(( nnomeff n

ii



FINANZIERUNG

Sicherheitsarten bei Krediten:

Bürgschaft:

Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Muss der Bürge den Gläubiger befriedigen, geht die Forderung auf ihn über.

Garantie:

bei Garantie verpflichtet sich der Garantiegeber gegenüber dem Garantienehmer, für einen bestimmten zukünftigen Erfolg einzustehen. Sie ist nicht gesetzlich geregelt.



FINANZIERUNG


Bürgschaft:

Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Muss der Bürge den Gläubiger befriedigen, geht die Forderung auf ihn über.

Garantie:

bei Garantie verpflichtet sich der Garantiegeber gegenüber dem Garantienehmer, für einen bestimmten zukünftigen Erfolg einzustehen. Sie ist nicht gesetzlich geregelt.



FINANZIERUNG


Wechselsicherung: der Kreditgeber nimmt zur Sicherung des Kredites einen Depotwechsel entgegen, den er bei Zahlungsverzug aufgrund der Wechselstrenge leichter einfordern kann.

Verpfändung: Pfandrecht gewährt einem Gläubiger das dingliche Recht auf vorzugsweise Befriedigung einer fälligen, bestimmten Forderung aus Sachen des Schuldners oder eines Dritten (Pfandbesteller), der Sachen zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt hat. Grundsätzlich kann alles, was verwertbar ist, verpfändet werden.



FINANZIERUNG


Verpfändung: Pfandrecht gewährt einem Gläubiger das dingliche Recht auf vorzugsweise Befriedigung einer fälligen, bestimmten Forderung aus Sachen des Schuldners oder eines Dritten (Pfandbesteller), der Sachen zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt hat. Grundsätzlich kann alles, was verwertbar ist, verpfändet werden.Bei unbeweglichen Sachen (in erster Linie Liegenschaften) kommen vor allem die Grundpfandrechte in Frage. Grundpfandrechte müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Bei den Grundpfandrechten gibt es verschieden Formen:

• Hypothek• Grundschuld • Rentenschuld



FINANZIERUNG

Sicherheitsarten bei Krediten:Sicherungseigentum:

Anstatt eine bewegliche Sache zu verpfänden, wird sie ins Eigentum des Sicherungsnehmers übertragen. Dies hat im Vergleich mit der Pfandübergaben den Vorteil, dass der Sicherungsnehmer dem Geber die Sache zur Nutzung überlassen kann, obwohl die Forderung noch besteht.

Sicherungsabtretung:

Anstatt Rechte und Forderungen zu verpfänden, können sie auch abgetreten werden. Die größte Bedeutung haben hierbei die Forderungsabtretungen (Zession). Über einen Zessionsvertrag tritt ein Altgläubiger (Zedent) einem Neugläubiger (Zessionär) eine Forderung ab. Den Schuldner brauchen die Vertragspartner davon nicht zu unterrichten (stille Zession). Eine stille Zession kann jederzeit durch Verständigung des Schuldners in eine offenen Zession umgewandelt werden.



FINANZIERUNG

Sicherheitsarten bei Krediten:Sicherungseigentum:

Anstatt eine bewegliche Sache zu verpfänden, wird sie ins Eigentum des Sicherungsnehmers übertragen. Dies hat im Vergleich mit der Pfandübergaben den Vorteil, dass der Sicherungsnehmer dem Geber die Sache zur Nutzung überlassen kann, obwohl die Forderung noch besteht.

Sicherungsabtretung:

Anstatt Rechte und Forderungen zu verpfänden, können sie auch abgetreten werden. Die größte Bedeutung haben hierbei die Forderungsabtretungen (Zession). Über einen Zessionsvertrag tritt ein Altgläubiger (Zedent) einem Neugläubiger (Zessionär) eine Forderung ab. Den Schuldner brauchen die Vertragspartner davon nicht zu unterrichten (stille Zession). Eine stille Zession kann jederzeit durch Verständigung des Schuldners in eine offenen Zession umgewandelt werden. Die Kreditsicherung erfolgt dadurch, dass der Kreditnehmer dem Kreditgeber bestimmte Forderungen abtritt.



FINANZIERUNG


Eigentumsvorbehalt:

Verkäufer sichert sich nach erfolgter Übergabe bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises dadurch ab, dass er die Eigentumsrechte an der verkauften Sache behält. Bei Zahlungsverzug => Recht des Verkäufers Sache zurückzufordernBei Konkurs => Aussonderungsrecht für Verkäufer

Negativklausel: Schuldner verpflichtet sich, keinem anderen Gläubiger Sicherheiten zu gewähren, ohne die Forderung des ersten Gläubigers in gleicher Weise sicherzustellen.



FINANZIERUNG

Effektivverzinsung bei Krediten

Exakt: die Effektivverzinsung vor Steuern in % p.a. (effektiver Jahreszinssatz) ist der interne Zinsfuss (Rendite) des Kredits. Sie ist somit jener Kalkulationszinsfuss, mit dem die künftigen Zins- und Tilgunszahlungen diskontiert werden müssen, um den Kreditauszahlungsbetrag zu erhalten:

Y0 = Σ (Zt + Yt) / (1 + i)t

Beispiel: Nominale: 1 MioLaufzeit: 3 JahreNomineller Zinssatz: 10 % p.aZinszahlungen Zt jährlich im nachhineinTilgungszahlung Yt gesamtfällige TilgungAuszahlungsdisagio: 2 %Rückzahlungsagio: 1%



FINANZIERUNG

Kurzfristige Fremdfinanzierung

Lieferantenkredit: Kredit wird dem Käufer einer Ware durch einen Warenkauf auf Ziel gewährt. In der Rechnung des Lieferanten wird der Zielpreis ausgewiesen, der innerhalb eines angegebenen Zahlungsziels nach Ablauf der Skontofrist zu leisten ist.

Zahlt Käufer innerhalb der Skontofrist, so kann er vom Zielpreis den Skontoabzug vornehmen und hat nur den Barpreis zu leisten.

Barpreis = Zielpreis – Skontoabzug in GE

Effektivverzinsung in % p.a.:

i= (Skontosatz in %/(1-Skontosatz in %))* (360/(Zahlungsziel-Skontofrist))



FINANZIERUNG

Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten

Jahr1. Jahr

2. Jahr

3. Jahr

4. Jahr

insgesamt

Wert der Maschinen

Abschrei-bungen

Zur Verfügung stehende Mittel

Rein-vestition

Restbe-trag

1 5 5 20.000,- 5.000,- 5.000,- 4.000,- 1.000,-

2 1 5 6 19.000,- 6.000,- 7.000,- 4.000,- 3.000,-

3 1 1 5 7 17.000,- 7.000,- 10.000,- 8.000,- 2.000,-

4 2 1 1 5 9 18.000,- 9.000,- 11.000,- 8.000, 3.000,-

5 2 2 1 1 6 17.000,- 6.000,- 9.000,- 8.000, 1.000,-

6 2 2 2 1 7 19.000,- 7.000,- 8.000,- 8.000, 0

7 2 2 2 2 8 20.000,- 8.000,- 8.000,- 8.000, 0

8 2 2 2 2 8 20.000,- 8.000,- 8.000,- 8.000, 0

Ausgangslage:Bestand zu Beginn: 5 MaschinenKosten/Maschine = 4.000,-

ND = 4 Jahre



FINANZIERUNG


Bestimmung Kapazitätsausweitungsfaktor

(1) Abschreibungswert a = A / n

(2) Gesamte Kapitalbindung während gesamter Nutzungsdauerna + (n-1)a + (n-2)a + ... + a = n/2 * (na + a) =

a*(n*(n+1))/2

(3) Gesamte Kapitalbindung dividiert durch Nutzungsdauer =Durchschnittliche Kapitalbindung pro Periode a*(n+1)/2

(4) Anschaffungspreis A abzüglich durchschnittlich gebundenes Kapital = Durchschnittlich freigesetztes Kapital pro Periode A – a*(n+1)/2

(5) Kapazitätsausweitungseffekt durch in Beziehung setzen des anfangs gebundenen Kapitals zu durchschnittlich gebundenem Kapital

n*a/(a*(n+1)/2) = n/((n+1)/2) = 2n/(n+1) = 2/(1+1/n) =>

(6) Kapazitätsausweitungsfaktor = 2*n/(n+1)



FINANZIERUNG


VORAUSSETZUNGEN:

-Abschreibungsgegenwerte müssen in Form liquider Mittel zur Verfügung stehen

-Zurückgeflossene Mittel müssen so schnell wie möglich wieder investiert werden

-Potenzialfaktoren müssen soweit teilbar sein, dass mit Abschreibungsgegenwerten Neuinvestitionen möglich sind

-Die neuen Maschinen müssen absetzbare Güter herstellen, bei Produktion auf Lager kann dieser Effekt nicht eintreten



FINANZIERUNG

Finanzierung aus Rückstellungswerten

Rückstellungen sind Passivposten für jene Verpflichtungen, die am Bilanzstichtag zwar der Art nach sicher oder wahrscheinlich sind, deren genaue Höhe und oder Fälligkeit aber ungewiss sind.

Der Finanzierungseffekt aus Rückstellungswerten resultiert daraus, dass der Aufwand sofort verrechnet wird, die liquiditätswirksame Auszahlung aber erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt.



FINANZIERUNG

Finanzierung aus RückstellungswertenThesaurierung des Gewinns

Bildung von Pensionsrückstel-lungen in Höhe v. 500

nein

ja

Art der Unternehmens-rechnung

Erfolgs-rechnung

Liquiditäts-rechnung

Erfolgs-rechnung

Liquiditäts-rechnung

Gewinn vor Ertragssteuern und Pensionsrückstellung

1000

+1000

1000

+1000

Pensionsrückstellung 0 500

Steuerpflichtiger Gewinn 1000 500

Steuerlast (z.B.40%) 400 -400 200 -200

Rücklagenbildung 600 300

Finanzierungsvolumen 600 800

Zusätzliches Finanzierungsvolumen

+ 200



Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK

Lessingstraße 25/II

8010 Graz

Tel +43 (0) 316 873 - 6251

Fax +43 (0) 316 873 – 6752

[email protected]

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