RECHTSPRECHUNG

Seite 12 Nr. 36 13.9.2007 R E C H T U N D S T E U E R N Immobilien Zeitung

Rechtsanwalt,Steuerberater und Dipl.-Finanzwirt Rolf Kraußvon Kucera Rechts-anwälte, Darmstadt

Steuerrecht

Rechtsanwalt Michael Eggert (LL.M.)von Nörr StiefenhoferLutz, Dresden

Die Wohnungseigentümergemeinschaftkann eine Versorgungssperre gegen säu-mige Miteigentümer so lange erlassen, bisdie rückständigen Beiträge nahezu voll-ständig gezahlt wurden. Die Grenze derTreuwidrigkeit ist erst dann überschritten,wenn der Vollzug der Versorgungssperreunverhältnismäßig wäre.OLG Dresden, Beschluss, Az. 3 W 0082/07

Zwei zusammengelegte Eigentumswohnun-gen wurden von deren Eigentümerin, ihremLebensgefährten und sieben Kindern be-wohnt. Die Eigentümerin schuldete für einJahr rückständiges Wohngeld sowie denNachzahlungsbetrag aus einer Hausgeld-abrechnung und die Kostenerstattung ausvorangegangenen Verfahren. Über die Zah-lung der laufenden Hausgeldbeiträge hinauswar von ihr keine Zahlung zu erwarten, daüber ihr Vermögen das Insolvenzverfahreneröffnet war. Die WEG begehrte Zutritt zu denWohnungen, um die Versorgung der Woh-nung mit Heizenergie sowie Kalt- und Warm-wasser abzustellen. Das LG Dresden stimmtedem teilweise zu, das OLG ist dem gefolgt.

Der Fall

Das OLG stellte fest, dass bei selbst genutztenEigentumswohnungen die WEG ein Zurück-behaltungsrecht gem. § 273 BGB hinsichtlichder von ihr zu erbringenden Versorgungzusteht, wenn ein Wohnungseigentümer mitseinen laufenden Beitragspflichten in Verzuggerät. Voraussetzung ist, dass der Rückstandeinen erheblichen Umfang erreicht und völligzweifelsfrei bestehen muss. Einschränkungenkönnen sich aus Treu und Glauben ergeben,z.B. wenn die Versorgungssperre unverhältnis-mäßig wäre. Angesichts der sieben in denWohnungen lebenden Kinder würde das OLGDresden dies bei einer Versorgungssperregegen eine Mieterin bejahen, gegenübereiner säumigen Eigentümerin verneinte esdiese Einschränkung aber.

Die Folgen

Gegenüber säumigen Hausgeldzahlern wardie Gemeinschaft in der Vergangenheit recht-lich weitgehend schutzlos, da sie bei belaste-tem und selbst genutztem Eigentum nicht er-folgreich vollstrecken konnte. Diesem Miss-stand ist im Zug der Novellierung des WEGdurch eine Änderung in § 10 Abs. 1 Nr. 2ZVG Rechnung getragen worden: Rückstän-digen Beiträgen wird nun in der Zwangsvoll-streckung ein Vorrang auch gegenüber ding-lichen Rechten eingeräumt. Der Eigentümer-gemeinschaft kann daher nur geraten wer-den, derartige Rückstände möglichst schnelltitulieren zu lassen und dann zu vollstrecken.Sobald ein solcher Titel erstritten ist, kann derMiteigentümer über die Versorgungssperrezusätzlich zur Mobilisierung seiner wirtschaft-lichen Leistungsfähigkeit motiviert werden.Bei einer vermieteten Eigentumswohnung istdieses letzte Zwangsmittel allerdings nichtmöglich. (ba)

Was ist zu tun?

Wohnungs-eigentumsrecht

RechtsanwältinSabine Schmidt von Fritze Paul Seelig,Frankfurt am Main

Bei Altbausanierungen ist der Architektverpflichtet, den Bauherrn über die mitKostenschätzungen verbundenen Toleran-zen und die damit verbundenen Kostenri-siken aufzuklären. Auch wenn keine Ober-grenze vereinbart ist, kann dem BauherrnSchadenersatz wegen Kostenüberschrei-tung gegen den Architekten zustehen.OLG München, Az. 27 U 312/05 (BGH, Az.VII ZR 107/06, Nichtzulassungsbeschwerdezurückgewiesen)

Der klagende Bauherr bat ein Architekturbüro,die Sanierungs- und Ausbaukosten für seinenAltbau zu ermitteln. Nachdem die Architekteneine erste Kostenschätzung von 1.650.000DM vorgelegten, beauftragte der Bauherr sie.Letztlich beliefen sich die Baukosten aber auf2.100.000 DM. Das brachte den Bauherrn inganz erhebliche finanzielle Schwierigkeiten.Diese gingen sogar so weit, dass der Bauherraus eigenen Mitteln nicht mehr die Kosten fürden Rechtsstreit gegen die Architekten auf-bringen konnte. Die Klage des Bauherrnwegen der Bausummenüberschreitung wurdedurch die erste Instanz abgewiesen, das OLGgab dem Bauherrn dem Grunde nach Recht.

Der Fall

Der Senat begründet seine Entscheidung da-mit, dass die Architekten die ihnen obliegen-de vertragliche Verpflichtung zur umfassen-den Unterrichtung des Bauherrn in Bezug aufdie zu erwartenden Kosten verletzt haben. Esist bekannt, dass Altbausanierungen in hohemMaße das Risiko erheblicher Kostensteigerun-gen bergen, da die notwendigen Arbeitenvorab nur schwer einschätzbar sind. Wegendieser auf der Hand liegenden Unwägbarkei-ten hätten die Architekten den Bauherrn aufdie Kostenrisiken hinweisen und unmissver-ständlich klarmachen müssen, dass die Kos-tenschätzung nicht verbindlich sein kann undmit Vorbehalt zu werten ist. Zudem hätten dieArchitekten zwingend darauf hinweisen müs-sen, dass besondere Toleranzen einzukalkulie-ren sind, die sich aus dem Bauzustand erge-ben können. Der Senat ist ferner davon über-zeugt, dass der Bauherr von den Sanierungs-arbeiten Abstand genommen hätte, hätte ergewusst, welche Kosten auf ihn zukommen.Der Schaden des Bauherrn besteht darin, dasser zu hohen Zinsbelastungen ausgesetzt ist,die unter Umständen Tilgungsleistungen ver-zögern, wenn nicht gar unmöglich machen.

Die Folgen

Das Thema Überschreitung von Baukosten istgerade im Bereich des Bauens im Bestand einDauerbrenner. Daher ist es für Bauherren be-sonders wichtig, dass auch das OLG Mün-chen nunmehr mit aller wünschenswertenKlarheit verdeutlicht, dass die mangelndeAufklärung der Architekten über zu erwar-tende Kosten eine klare Pflichtverletzung dar-stellt, die zum Schadenersatz verpflichtet,und zwar selbst dann, wenn keine konkreteKostenobergrenze vereinbart wurde. (ba)

Was ist zu tun?

Baurecht

Rechtsanwalt Dr. Klaus F. Hildebrandtvon Hildebrandt &Mäder, Berlin

Tritt der Käufer aufgrund eines vertrag-lichen Rücktrittsvorbehalts vom Kaufver-trag zurück, trägt der Makler gegebenen-falls dieses Risiko mit und muss deshalbseine Provision zurückzahlen.LG Berlin, Az. 5 O 260/04

Die Anteile an einer Betriebskapitalgesell-schaft sind wesentliche Betriebsgrundlagenim Sinne des § 16 EStG des Besitzeinzel-unternehmens. Werden bei einer Veräuße-rung eines Teilbetriebs des Besitzeinzel-unternehmens diese Anteile nicht mitveräu-ßert, kann nicht von einer privilegierten Teil-betriebsveräußerung ausgegangen werden.BFH, Az. X R 49/06

Der Steuerpflichtige war Anteilseigner einerGmbH, die unter anderem Maschinenteileherstellte. Die Grundstücke und Betriebsge-bäude der GmbH standen im direkten Eigen-tum des Steuerpflichtigen und wurden andie GmbH verpachtet. Die Struktur wurde imRahmen der Steuererklärung als Betriebsauf-spaltung – mit der GmbH als Betriebskapital-gesellschaft und der Verpachtung als ge-werblichem Besitzeinzelunternehmen – be-handelt. Nachfolgend veräußerte der Steuer-pflichtige ein Teilgrundstück aus dem Besitz-einzelunternehmen an einen Käufer. Für denhierbei erzielten Gewinn beantragte er diefür Teilbetriebsveräußerungen einschlägigeTarifbegünstigung nach §§ 16, 34 EStG.

Der Fall

In seiner Entscheidung lehnt der BFH dieTarifbegünstigung ab. Denn Voraussetzungfür die Begünstigung ist, dass alle wesent-lichen Betriebsgrundlagen des Teilbetriebs ineinem Vorgang veräußert oder entnommenwerden. Nach der Rechtsprechung kann eineVermietung im Rahmen einer Betriebsaufspal-tung dabei grundsätzlich einen Teilbetriebdarstellen, wenn das Besitzeinzelunterneh-men räumlich abgrenzbare Grundstücksteiledurch gesonderten Vertrag vermietet. Nebendem jeweiligen Grundstück stellen auch diedazugehörigen Anteile der Betriebskapitalge-sellschaft wesentliche Betriebsgrundlagen desTeilbetriebs dar. Um von der Tarifbegünsti-gung des §§ 16, 34 EStG zu profitieren, hätteder Steuerpflichtige daher im vorliegendenFall auch die Beteiligung der GmbH – jeden-falls soweit diese der Vermietung zuzuordnenist – mit übertragen müssen. Da das nichterfolgt ist, ist der Veräußerungsgewinn mitdem vollen Steuersatz zu versteuern. Zudementsteht Gewerbesteuer.

Die Folgen

Die Entscheidung zeigt, dass innerhalb einerBetriebsaufspaltung steuerbegünstigte Teilbe-triebsveräußerungen ohne eine vorherige Auf-spaltung und quotale Zuordnung der Anteileder Betriebskapitalgesellschaft nicht möglichsind. Hier kann die fünfjährige Sperrfrist des §15 UmwStG zum Problem werden. Entspre-chendes gilt für Umstrukturierungen nachdem Umwandlungssteuerrecht, soweit dieseTeilbetriebe voraussetzen. Da die quotaleZuordnung der Beteiligung mit Risiken behaf-tet ist, ist die Einholung einer verbindlichenAuskunft beim zuständigen Finanzamt – trotzder damit verbundenen Kosten – vor der Um-strukturierung dringend zu empfehlen. (ba)

Was ist zu tun?

Der Makler bewarb eine Eigentumswohnung,wobei er auf einen noch zu errichtenden Bal-kon hinwies. Die baurechtliche Zulässigkeit desBalkons war mit Blick auf bestehenden Denk-malschutz fraglich. Dementsprechend erhieltder Käufer im Kaufvertrag ein Rücktrittsrechtfür den Fall, dass die Genehmigung nicht erteiltwird. Die Genehmigung wurde versagt, undder Käufer trat vom Vertrag zurück. Der Käufernahm den Makler auf Rückzahlung der bereitsgeleisteten Provision in Anspruch.

Der Fall

Das LG bejahte den Rückzahlungsanspruchmit dem Hinweis darauf, der Kaufvertraghabe nach dem Willen der Parteien in derSchwebe bleiben sollen, so lange die Geneh-migung des Balkons nicht vorlag. Das LGwies ausdrücklich auf das Exposé des Maklershin, in dem der Balkon erwähnt war. DerMakler trägt einen Teil des Abwicklungsrisi-kos, obwohl die Provision mit Abschluss desKaufvertrags verdient war. Das Ergebniserscheint hier deshalb zutreffend, weil derMakler selbst den Balkon als wesentlichesMerkmal der Wohnung hervorgehobenhatte. Dann ist es nicht ungerecht, wenn derMakler auch an dem Risiko der Nichtertei-lung der Genehmigung Anteil hat.

Die Folgen

Grundsätzlich lassen Abwicklungshindernissedes Kaufvertrags die Maklerprovision unbe-rührt. Der Makler hat seine Leistung mitAbschluss des Kaufvertrags erbracht, Abwick-lungsstörungen zwischen Verkäufer und Käu-fer berühren den Provisionsanspruch nicht.Konsequent nimmt die Rechtsprechung daheran, dass ein nachfolgender Aufhebungsver-trag zwischen Verkäufer und Käufer die Provi-sion unberührt lässt. Etwas anderes gilt, wennder Vertrag unter einer aufschiebenden Bedin-gung steht und die Bedingung ausfällt: Hierwird der Vertrag nicht wirksam, so dass dieProvision auch nicht geschuldet ist. Zulastendes Maklers werden auch die Fälle gesehen, indenen der Käufer ein „freies“ Rücktrittsrechterhält, sein Rücktritt also nicht an Gründegebunden ist. Diese Konstellation soll auf-schiebenden Bedingungen gleich stehen unddaher provisionsschädlich sein. Die Ausübungeines Rücktrittsrechts wegen Nichtfinanzier-barkeit des Kaufpreises soll ebenfalls provi-sionsschädlich sein. Wie der hier entschiedeneFall des LG (Rücktrittsrecht mit Gründen)zeigt, kann man sich als Makler auf den obi-gen Grundsatz, dass Abwicklungshindernisseunschädlich sind, nicht mehr verlassen. Manwird – wie das Landgericht – immer begrün-den können, dass der Rücktrittsvorbehalt eineArt „Schwebezustand“ bedeutet. (ba)

Was ist zu tun?

Immobilien Zeitung 36/07 • 13.9.2007

Maklerrecht

Bilder (v.l.n.r.): Hildebrandt, Krauß, Eggert, Schmidt

ANZEIGE

Immobilien-Englischmit Alec & Friends

Folge 32: Wort-bildung imEnglischen 2Deutsche haben häu-fig Probleme bei der

Aussprache englischerWörter. Dieses Problem kann jedoch

ziemlich leicht gelöst werden. Wie jederweiß, liegt die Betonung eines Wortesimmer nur auf dem Wortstamm, niemalsauf der Vorsilbe oder der Nachsilbe.

Wortstamm, Vorsilbe, Nachsilbe

Diese vereinfachende Betrachtung setzt dieBeantwortung der folgenden grundlegen-den Frage voraus: Wie erkennt man denneine Vorsilbe oder eine Nachsilbe? Dasgeht so: Genauso wie im Deutschen wer-den englische Wörter durch das Anhängenvon Vorsilben (z.B. in-, de-, on-, re- etc.)und Nachsilben (z.B. -ish, -ment, -tion, -able etc.) an den Wortstamm (z.B. -duct-,-turn-, -ject-) gebildet (z.B. reduction,deduction, induction, rejection, injection,projection).

Während sich der Wortstamm nicht ver-ändert, gibt die Vorsilbe (oder Nachsilbe)dem Wort seine eigene, distinkte Bedeu-tung. Zum Beispiel bedeutet der Wort-stamm -ject- „drücken“. Inject bedeutet„hineindrücken“, reject „wieder heraus-drücken“ (re- hat immer die Bedeutungvon „wieder“), project bedeutet „mit Kraftherausdrücken/abdrücken“.

Da sich viele englische Wörter aus demLateinischen ableiten, sollten diejenigen,die in der Schule Latein hatten, kaumSchwierigkeiten mit englischer Grammatikhaben. Aber auch für diejenigen, die sichauf anderes konzentriert haben, ist Hilfe inSicht. Sie sollten einfach ein paar Stundenaufwenden und die ganze Liste der Vorsil-ben, Nachsilben und Stammwörter lernen.Nachdem diese gelernt sind, wird manfeststellen, dass das Englische um einigesleichter ist als bisher gedacht.

Wortfamilien

Englisch ist eigentlich ganz logisch und hatweniger Ausnahmen als das Deutsche, wiean folgenden Beispielen von „Wortfami-lien“ zu sehen ist (jeweils in der AbfolgeVerb, Substantiv, Adjektiv und Adverb): toreside (wohnen) – resident – residential –residentially; (to engage in) commerce(handeln) – commerce – commercial –commercially; to vacate (leeren, leer zie-hen) – vacancy – vacant – (kein Adverb zuvacant); to contract (einen Vertrag schlie-ßen) – contract – contractor – contractual– contractually.

Und nun ein Blick auf Substantivendun-gen: In den folgenden Beispielen wirdjeweils aus einem Verb zunächst ein Sub-stantiv gebildet, das den Geber oder denAusführenden (Endung -er oder -or), dannein zweites, das den Empfänger (Endung -ee) bezeichnet: to employ (anstellen,beschäftigen) – employer – employee; tolease (mieten) – lessor – lessee. Ähnlichverhält es sich mit „to build“ (bauen) –building (die Sache) – builder (die Person).

Wer ein paar Stunden seiner wertvollenZeit investiert, um Vor- und Nachsilben,Wortstämme und Wortfamilien zu lernen,wird bald feststellen, dass er den Schlüsselzu einem Königreich besitzt, dem derenglischen Sprache!

Die Autorin: Victoria Mahler istHerausgeberin von Real EstateRound Up – eines kostenlosenNewsletters für das Englisch inder Immobilienbranche. Dieserwöchentliche Newsletter isteine Veröffentlichung desCenter for Financial English(www.fineng-de.com).

Fachliteratur für die Immobilienwirtschaft

✘

Bestellungen an Immobilien Zeitung, Postfach 34 20, 65024Wiesbaden oder per Fax unter 06 11/9 73 26-31 (nur per Bank-einzug oder per Nachnahme). Die Sendungen werden gegen Rech-nung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer ausgeliefert zzgl. Porto-gebühr: Inland 5,– EUR (entfällt bei einem Warenwert über 50,– EUR),Ausland 20,– EUR. Ausgelieferte Exemplare können nicht zurück-genommen werden.

Lieferungs-/Rechnungsanschrift:

Name

Straße

PLZ/Ort

Unterschrift

✘

Konto

BLZ

Bank

Unterschrift

❏ Zahlung per Nachnahme(Nachnahmegebühr 7,– EUR)

❏ Zahlung bequem per Bankeinzug:Bitte buchen Sie den Betrag von folgendemKonto ab:

Bücher

■■ Wörterbuch Immobilienwirtschaft 69,– EURenglisch – deutsch / deutsch – englisch, gebunden, Schulte, Lee, Paul (Hrsg.), Gier, Evans3., überarbeitete Auflage, Juni 2007, 756 Seiten

■■ Stichwörterbuch Immobilienwirtschaft 29,– EURenglisch – deutsch / deutsch – englisch, kartoniert, Eduard Paul, 2., überarbeitete Auflage, Juli 2006, 687 Seiten

■■ Das Denkmal als Immobilie – 49,– EURDenkmalstudie BerlinHalder-Hass, Haspel, Lorenz (Hrsg.)Mai 2002, 176 Seiten, gebunden

■■ Frühjahrsgutachten 99,– EURImmobilienwirtschaft 2007des Rates der ImmobilienweisenDIN A4, 149 Seiten

■■ IZ-Karriereführer 2006/07 49,– EURfür die Immobilienwirtschaft,DIN A4, 274 Seiten

Beiträge und Serien für Sie zusammengefasst

■■ Standort- und Marktanalyse 30,– EURFachbeiträge aus der Immobilien Zeitung. 2., überarbeitete und wesentlich erweiterte Auflage 2007, 72 Seiten DIN A 4

■■ Wertermittlungsverfahren 26,– EURFachbeiträge aus der Immobilien Zeitung 2007, 52 Seiten, DIN A 4

■■ Immobilienmarketing 1–5 100,– EURTeile 1–20, Teile 21–40, Teile 41–60, Teile 61–80 und Teile 81–100der IZ-Serie 1999–2006 zusammen.Einzelpreise für Immobilienmarketing 1, 2, 3, 4 und 5 je 26,– EUR

■■ Immobilienmarketing 5 26,– EURTeile 81–100 der IZ-Serie 2005/2006.Themen u.a.: Besichtigungstermin, Messeauftritt, 52 Seiten

■■ Grundlagen zur einzelhandelsgenutzten 18,– EURImmobilie 28 Folgen aus der IZ-Serie „Einzelhandelsimmobilien“ 1997–2002von Christoph Meyer, Atis Real Müller Retail Services, 46 Seiten

■■ Management im Immobilienzyklus 21,– EURKompletter Nachdruck der IZ-Serie 2001–2002, 49 Seiten

NEU

NEU