Stellungnahme Ansiedlung Drogeriemarkt in Hartha, Nordstraße · 2018. 9. 15. · Stellungnahme...

Stellungnahme Ansiedlung Drogeriemarkt in Hartha, Nordstraße

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Auftraggeber: Edeka Grundstücksgesellschaft mbH

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Oliver Behrens Sophie Männel, M. Sc. Geografie

Dresden, am 27.09.2017

Gesellschaft für Markt‐und Absatzforschung mbH


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Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Aufgabenstellung und Rechtsrahmen 4

1. Aufgabenstellung 4

2. Daten zur Projektplanung 4

II. Standortbeschreibung und -bewertung 7

1. Makrostandort Hartha 7

2. Planstandort „Nordstraße“ 8

2.1 Beschreibung des Planstandortes 8

2.2 Städtebauliche Bewertung des Planstandortes 10

III. Versorgungsbereich, Bevölkerung und Kaufkraft 12

IV. Projektrelevante Wettbewerbs- und Versorgungssituation 13

1. Wettbewerbssituation 13

2. Bewertung der Versorgungssituation 14

V. Fazit 16


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I. Aufgabenstellung und Rechtsrahmen

1. Aufgabenstellung

In Hartha ist die Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Nordstraße mit ca. 700 m² Ver‐kaufsfläche geplant. Das Ansiedlungsbegehren soll vor dem Hintergrund der aktuellen Nahver‐sorgungssituation in der Stadt Hartha bewertet werden. In diesem Zusammenhang wurde die GMA mit vorliegender Stellungnahme beauftragt, um die derzeitige Versorgungssituation im Dro‐geriewarenbereich aufzuzeigen und anhand geeigneter Kennziffern darzustellen, ob das Vorha‐ben geeignet ist ein mögliches Versorgungsdefizit zu beheben.

Es ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem geplanten Drogeriemarkt um einen kleinflächigen Markt handelt, der jedoch im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, welcher derzeit nicht die Möglichkeit einer Ansiedlung eines Drogeriemarktes eröffnet sowie auch Restriktionen hin‐sichtlich der möglichen Nonfood‐Sortimente (10 % Nonfood‐Regelung) enthält. Insofern bedarf es einer Änderung des aktuellen Bebauungsplans im Sinne einer Fortschreibung.

Vor dem Hintergrund der kurz skizzierten Aufgabenstellung werden in vorliegender Stellung‐nahme insbesondere folgende Aspekte behandelt:

Beschreibung des Projektvorhabens

Darstellung und Bewertung des Makrostandortes Hartha und des Planstandortes „Nordstraße“

städtebauliche Kurzeinschätzung des Planstandortes vor dem Hintergrund stadtpla‐nerischer Zielsetzungen (INSEK, Fachkonzept Wirtschaft)

Abgrenzung des projektrelevanten Nahbereiches bzw. Versorgungsbereiches und Be‐rechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale

Darstellung und Bewertung der relevanten Wettbewerbs‐ und Nahversorgungssitua‐tion.

2. Daten zur Projektplanung

An Standort Nordstraße, in unmittelbarer Nahlage zum vorhandenen Edeka Supermarkt bzw. auf dessen Grundstück, ist die Ansiedlung eines Drogeriemarktes mit rd. 700 m² Verkaufsfläche ge‐plant. Der Markt soll im östlichen Grundstücksbereich, gegenüber dem Edeka‐Markt errichtet werden. Sowohl die bereits durch Edeka vorhandene Zufahrt von der Nordstraße aus, als auch der vorhandene Parkplatz sollen für Kunden beider Märkte zur Verfügung stehen. An den gene‐


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rellen Zufahrts‐ und Parkbedingungen auf dem Grundstück sollen keine wesentlichen Änderun‐gen erfolgen. Der Eingangsbereich ist im dem Parkplatz zugewandten westlichen Bereich der Im‐mobilie geplant, während die Anlieferzone im nördlichen Teil eingerichtet werden soll.

Mit dem Planobjekt in einer Größenordnung von rd. 700 m² Verkaufsfläche handelt es sich um einen klassischen Drogeriefachmarkt. Zur Einordnung des Betriebstyps Drogeriefachmarkt und zur Abgrenzung gegenüber anderen im Untersuchungsraum vertretenen Betriebstypen wird im Nachfolgenden die Definition kurz vorgestellt:1

„Ein Drogeriefachmarkt ist ein meist mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein brei‐tes und stellenweise auch tiefes Sortiment im Körperpflege‐, Reinigungsmittel‐ sowie Nahrungs‐ und Genussmittelbereich anbietet. Spezialisierungen erfolgen vorwiegend in den Bereichen Fotoartikel, Parfümeriewaren, freiverkäufliche Arzneimittel oder Re‐formwaren. Drogeriemärkte bieten in der Regel eine gut gegliederte, übersichtliche Warenpräsentation mit der Möglichkeit zur Vorwahl und Selbstbedienung. Bei Bedarf können sich Kunden fachlich beraten lassen. Als Nahversorger sind Drogeriemärkte überwiegend in integrierten, wohnortnahen Standortlagen angesiedelt.“

Neben Drogeriefachmärkten werden Drogeriewaren in Deutschland über zahlreiche Vertriebs‐schienen gehandelt. Dazu gehören neben Drogeriefachmärkten Fachdrogerien, der Lebensmit‐teleinzelhandel, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken sowie Kauf‐ und Warenhäuser.

Nach Angaben des Verbandes deutscher Drogisten (VDI) lag allein der Marktanteil2 von Drogerie‐fachmärkten 2015 bei rd. 80 %3. Zu den Marktführern im Fachmarktsektor gehören in Deutsch‐land die drei Unternehmen dm, Rossmann und Müller4. Ein Hauptgrund für die sehr hohe Kun‐denakzeptanz von Drogeriefachmärkten ist ihre Sortimentsbreite und ‐tiefe. Zum Kernsortiment zählen Körperpflegeartikel, Kosmetika, Wasch‐, Putz‐ / Reinigungsmittel und Hygieneprodukte. Ergänzungssortimente umfassen u. a. Nahrungsmittel, Getränke, Babykost, frei verkäufliche Arz‐neimittel (OTC), aber auch Schreibwaren, Fotoartikel und Tiernahrung. Im Mittel bieten Droge‐riefachmärkte zahlreiche unterschiedliche Artikel an. Ihr Sortimentsspektrum ist hierbei nicht ein‐mal näherungsweise vergleichbar mit Fachdrogerien oder Parfümerien, die meist nicht einmal ein Drittel der Artikelzahl offerieren. Insofern haben sich Drogeriefachmärkte im Bereich der Nah‐versorgung als qualifizierteste Angebotsform etabliert.

Je nach Betreiber bieten die Drogeriemärkte zwischen 13.000 und 25.000 unterschiedliche Artikel an, was in etwa der durchschnittlichen Artikelzahl eines Supermarktes entspricht (vgl. Tabelle 1). Der Verkaufsflächenanteil für das drogeriemarktypische Kernsortiment beträgt rd. 75 ‐ 80 %5. Auf Randsortimente entfällt ein Anteil von etwa 20 ‐ 25 %.

1 Quelle: Katalog E – Definitionen zu Handel und Distribution, Institut für Handelsforschung an der Univer‐

sität zu Köln, 2006. 2 Ohne Lebensmitteleinzelhandel. 3 Quelle: Verband Deutscher Drogisten, Marktentwicklung 2010‐2015: http://www.drogistenver‐

band.de/download/statdat/Marktentwicklung‐2010‐2015.pdf, Zugriff am 07.09.2017. 4 Quelle: EHI Handelsdaten 2017. 5 je nach Betreiber.


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Tabelle 1: Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland

Betreiber

Filialen* 1.825 2.055 534

Artikel 13.000 17.500 25.000 Sortiment Drogerie / Kosmetik,

Babynahrung, Tiernah‐rung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, OTC, Babybekleidung, Ge‐schenkartikel

Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebens‐mittel, Weine, Tiernah‐rung, Geschenkartikel, Schreib‐ und Spielwa‐ren, OTC

Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebens‐mittel, Schreib‐ / Spiel‐waren, Haushaltswa‐ren, Multimedia, Kurz‐waren

* Quelle: EHI Handelsdaten aktuell 2017, S. 134; GMA‐Zusammenstellung 2017 OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel

Nach der Insolvenz des Betreibers Schlecker 2012 und der Schließung der Betriebsstandorte sind in vielen Kommunen Versorgungslücken im Drogeriewarenbereich entstanden, so auch in Hartha. Aufgrund der Verkaufsflächengrößenordnung zahlreicher ehemaliger Schlecker‐Flächen zwischen rund 150 – 350 m² werden die Leerstände aufgrund der für die Branche nicht mehr zeitgemäßen Flächenlayouts häufig nicht durch die drei genannten Betreiber (dm, Rossmann und Müller) nachgenutzt. Da die aktuellen Betreiber über größere Flächenansprüche verfügen, su‐chen sie in vielen Kommunen neue Standorte mit der Möglichkeit zur Etablierung moderner und großzügiger Drogeriemärkte. Ein Trend zu kleineren Filialen, wie teilweise im Lebensmitteleinzel‐handel, ist nicht erkennbar.

Grundsätzlich haben sich nach der Schlecker‐Insolvenz Szenarien ergeben, die auch für Stadt Hartha Relevanz besitzen:6

Übernahme von rentablen Standorten durch Wettbewerber dm und Rossmann und Integration der Märkte in das jeweilige Filialnetz hat eher geringe Relevanz

Ersatz der „Altstandorte“ durch Entwicklung städtebaulich, versorgungsstrukturell so‐wie ökonomisch tragfähiger Standorte

ersatzloser Wegfall des Filialnetzes (v. a. in kleineren Städten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene)

generelle Umsatzzuwächse sowie Expansion im Drogeriewarensegment der Lebens‐mittelmärkte (z. B. Edeka, Rewe) und der verbleibenden Drogeriefachmarktanbieter; in der Folge deutliche Ausweitung der Artikelzahlen im Drogeriebereich bei Lebensmit‐telvollsortimentern, Lebensmitteldiscountern und SB‐Warenhäusern

geringe Umsatzzuwächse bei Apotheken mit Drogeriewarenangebot.

6 U. a. Ergebnis der GMA‐Kommunalbefragung 2014; Totalbefragung aller Gemeinden und Städte in der

Region Stuttgart zur Nachfolgethematik Schlecker; Mai – Juni 2014.


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II. Standortbeschreibung und -bewertung

1. Makrostandort Hartha

Die mittelsächsische Stadt Hartha liegt geografisch im Dreieck der Städte Chemnitz, Dresden und Leipzig im Landkreis Mittelsachsen. Lt. Regionalplan Westsachsen ist die Stadt gemeinsam mit den Städten Leisnig und Waldheim als „Grundzentraler Verbund“ sowie gemeinsam mit der Stadt Geringswalde als „Städtebund Sachsenkreuz“ ausgewiesen7. Vor diesem Hintergrund haben so‐wohl die Stadt Hartha als auch ihre Partnerstädte umfassende Versorgungsleistungen für ihre Bevölkerung zu erfüllen und die zentralörtliche Daseinsvorsorge eigenverantwortlich zu sichern8.

Umliegende Städte sind Leisnig im Norden, Döbeln im Osten, Waldheim im Südosten, Gerings‐walde im Südwesten und Colditz im Westen. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind dabei Dö‐beln und Grimma in ca. 13 km bzw. 30 km Entfernung9. Die Distanz zum Oberzentrum Chemnitz beträgt ca. 40 km, die Oberzentren Leipzig und Dresden sind bereits jeweils ca. 70 km entfernt.

Die Siedlungsstruktur Harthas ist als dispers zu charakterisieren. Vor diesem Hintergrund ist die Stadt als „Flächengemeinde“ einzustufen. Zu dem weitläufigen Siedlungsgebiet zählen neben der kompakten Kernstadt mehrere weitestgehend räumlich abgesetzte und dörflich geprägte Ort‐steile10. Diese sind in einem Umkreis von ca. 8 km11 bzw. rd. 10 Fahrminuten gelegen.

Wohngebiete befinden sich vor allem im nördlichen und zentralen Bereich der Kernstadt, nörd‐lich und südlich der Karl‐Marx‐Straße. Während im Nordwesten vermehrt Eigenheimbebauung vorhanden ist, wird der nordöstliche Teil durch Geschosswohnungsbau in Zeilenbauweise domi‐niert. Im südlichen Teil der Kernstadt ist vermehrt Blockrandbebauung sowie Eigenheimbebau‐ung in den Randbereichen vorhanden. Die Kernstadt stellt in diesem Zusammenhang den Bevöl‐kerungsschwerpunkt im Siedlungsgebiet dar. Im Siedungsgebiet der Stadt Hartha sind zudem zwei Gewerbegebiete, südlich („Gewerbegebiet Süd“) und westlich („Gewerbegebiet West – Flemmingen“) der Kernstadt, vorhanden. Weite Teile des Siedlungsgebietes werden landwirt‐schaftlich genutzt.

Die verkehrliche Erreichbarkeit Harthas für den Individualverkehr ist als gut einzustufen. Die nächstgelegene Autobahn A 14 ist über die Anschlussstelle „Döbeln‐Nord“, in ca. 15 km östliche Richtung, zu erreichen. Die regionale Anbindung Harthas erfolgt im Wesentlichen durch die B 175, die das Siedlungsgebiet in Ost‐West‐Richtung durchquert und nördlich der Kernstadt ent‐langführt. Im Westen von Hartha mündet die B 176, die Hartha an das westliche und nordwestli‐che Umland anbindet, in die B 175. Mehrere Kreis‐ und Staatsstraßen binden zudem die Ortsteile

7 Quelle: Regionalplan Westsachsen 2008, Seite 18. 8 Quelle: Landesentwicklungsplan Sachsen 2013, Seite 157, G 6.1.4. 9 Angaben in Straßenkilometern. 10 Ortsteile Aschershain, Diedenhain, Wallbach, Wendishain, Nauhain, Lauschka, Steina, Saalbach, Gersdorf,

Langenau, Kieselbach, Neudörfchen, Schönerstädt, Richzenhain, Flemmingen und Seifersdorf. 11 Angabe in Straßenkilometern.


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an die Kernstadt an. Das beschriebene Hauptverkehrsnetz wird durch zahlreiche kleinere Stra‐ßen, welche die Kernstadt erschließen, ergänzt. Im ÖPNV binden mehrere Buslinien des VMS Ver‐kehrsverbundes Mittelsachsen die Kernstadt Hartha sowohl an die Ortsteile als auch an das Um‐land an.

Derzeit leben in Hartha ca. 7.231 Einwohner12. Die demografische Entwicklung der Stadt war in den vergangenen Jahren von einem stetigen Bevölkerungsrückgang geprägt. Insgesamt nahm die Einwohnerzahl zwischen 2010 und 2015 um ca. 6,0 % ab13. Damit lag der Bevölkerungsrückgang prozentual höher als im Landkreises Mittelsachsen (‐4,8%). Im Gegensatz dazu nahm die Bevöl‐kerung im Freistaat Sachsen um rd. 1 % zu.

Die 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung prognostiziert für die Stadt Hartha bis zum Jahr 2030 einen Rückgang der Bevölkerung auf einen Stand zwischen 6.500 (Variante 1) und 6.300 (Variante 2) Einwohnern. Entsprechend wird sich auch die Kaufkraft leicht rückläufig entwickeln.

Die Einzelhandelsstruktur von Hartha wird im Wesentlichen durch mehrere Lebensmittel‐ und Fachmärkte sowie kleinteilige Einzelhandelsbetriebe diverser Branchen im Stadtgebiet geprägt. Diese sind größtenteils in städtebaulich oder siedlungsstrukturell integrierter Lage etabliert.

Eine gewisse funktionale Verdichtung existiert im Bereich des Marktes. Hier sind neben der Stadt‐bibliothek vereinzelt Einzelhandels‐ und Gewerbebetriebe vorhanden, u. a. ein kleineres Droge‐riegeschäft, welche neben Drogeriewaren ergänzende Waren und Dienstleistungen (u. a. Post) anbietet.

2. Planstandort „Nordstraße“

2.1 Beschreibung des Planstandortes

Der Standort des in vorliegender Stellungnahme zu bewertenden Vorhabens liegt im nördlichen Stadtgebiet von Hartha, auf dem Gelände des bereits etablierten Edeka Supermarktes. Für die Ansiedlung des Drogeriemarktes soll ein Teil des Edeka‐Parkplatzes zur Verfügung gestellt wer‐den. Die Erreichbarkeit des Geländes soll weiterhin über die Zufahrt an der Nordstraße möglich sein.

Das unmittelbare Standortumfeld ist durch eine heterogene Nutzungsstruktur geprägt: im west‐lichen Bereich des Plangrundstücks ist der bereits beschriebene Edeka‐Markt ansässig. Im rück‐wärtigen Bereich verläuft ein Verbindungsweg, zwischen Otto‐Buchwitz‐Straße im Norden und Weststraße im Süden, der das Grundstück von dem Areal der „Freiwilligen Feuerwehr Hartha“ trennt.

12 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 31.03.2016. 13 Statistisches Landesamt Sachsen, Einwohner zum 31.12.2010:7.770, Stand 31.12.2015: 7.241.


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Im Norden und Osten grenzen die Fahrbahnen der Otto‐Buchwitz‐Straße und der Nordstraße an. Jenseits der Nordstraße sind in einer kleinen Fachmarktansiedlung ein Nahkauf Supermarkt, ein Getränkemarkt und vereinzelte Dienstleister vorhanden. Unmittelbar südlich sind die Weststraße begleitende Wohngebäude etabliert.

Das weitere Standortumfeld wird im Norden, Nordosten und Osten durch Kleingartennutzung und Wohnbebauung in Form von Geschosswohnbauten in Zeilenbebauung dominiert. Richtung Osten ist zudem eine Seniorenresidenz gelegen. In Richtung Süden bzw. der „Innenstadt“ geht verdichteter Wohnungsbau vermehrt in Eigenheimbebauung über. Im Südosten, in ca. 400 m vom Planstandort entfernt, ist der Markt mit umliegenden Nutzungen gestaltet. Richtung Süden ist erneut weitläufig Wohnnutzung in Form von Blockrandbebauung etabliert. Ich Richtung Wes‐ten sind heterogenen Nutzungsstrukturen vorhanden: neben Wohnbebauung diverser Baufor‐men sind jenseits der Leipziger Straße auch Gewerbenutzungen etabliert. Hier ist auch ein Tedi‐Sonderpostenmarkt ansässig. Im Nordwesten sind vereinzelt Wohnbebauung, Kleingartennut‐zungen und ein Sportplatz vorhanden.

Aufgrund der direkten Lage des Planstandortes an der Nordstraße, die als eine Hauptverkehrs‐achse Richtung Norden und als Anbindung an die B 175 fungiert, ist die infrastrukturelle Erschlie‐ßung des Planstandortes für den Individualverkehr als sehr gut einzustufen. Mit Blick auf die ÖPNV‐Anbindung, gewährleistet der Standort eine gute Erreichbarkeit durch eine in der West‐straße, ca. 100 m südlich des Planstandortes etablierte Bushaltestelle „Hartha, Weststraße“, wel‐che von mehreren Buslinien in regelmäßiger Taktung bedient wird.

Foto 1: Planstandort Nordstraße, Edeka‐Grundstück

Foto 2: Teil des Parkplatzes im Osten für den Drogeriemarkt

Foto 3: Wohnnutzungen im unmittelba‐ren und weiteren Umfeld

Foto 4: Nahkauf Supermarkt in Nahlage

GMA 2017


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2.2 Städtebauliche Bewertung des Planstandortes

Hinsichtlich der städtebaulichen Bewertung des Planstandortes ist das INSEK, Fachkonzept Wirt‐schaft der Stadt Hartha mit den dort niedergeschriebenen städteplanerischen Zielsetzungen her‐anzuziehen. Als städteplanerische Kernaussage und Zielstellungen den Handel betreffend wer‐den folgende Aussagen formuliert:

„Stadtzentrum als regionaler Versorgungs‐ und Dienstleistungsstandort muss weiter etabliert werden

‐ planungsrechtliche Stärkung der Innenstadt als zentralen Versorgungsbereich

‐ Standorte im Stadtzentrum weiterentwickeln (Bereitstellung ausreichender Parkmög‐lichkeiten, Beseitigung von Nutzungskonflikten, usw.)

‐ Vermeidung von Standortkonkurrenz innerhalb der Stadt

‐ Entwicklung einer Angebotsstruktur am Marktplatz.“

Zur Umsetzung dieser Zielstellungen weist die Stadt einen zentralen Versorgungsbereich aus (vgl. Abbildung 1).

Abbildung 1: Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept Hartha

Quelle: INSEK Stadt Hartha 2011, Fachkonzept Wirtschaft, GMA‐Bearbeitung 2017.

Gemäß der Kartendarstellung des INSEK Hartha 2011 und der Abgrenzung des zentralen Versor‐gungsbereiches ist der projektierte Standort des Drogeriemarktes innerhalb dieses schutzwürdi‐gen Bereiches (zVb) gelegen.

Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich bei dem Planstandort somit um einen integrierten Standort innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Hartha. Er ist be‐reits seit mehreren Jahren Bestand der Einzelhandelslandschaft in Hartha (Edeka am Standort

zentraler Versorgungsbereich P

Projektstandort


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bereits vorhanden) und übernimmt eindeutig fußläufige Nahversorgungsaufgaben für weite Teile des Kernstadtgebietes von Hartha. Wohnnutzungen sind im unmittelbaren und weiteren Umfeld vorhanden. So leben in einem fußläufigen Radius von etwa 700 aktuell rd. 4.100 Einwohner und umfasst nahezu die gesamt Kernstadt Hartha. Dies entspricht einem Anteil an der Gesamtbevöl‐kerung Harthas von etwa 57%.

Somit entspricht der Planstandort den städteplanerischen Zielstellungen des INSEK Hartha 2011.


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III. Versorgungsbereich, Bevölkerung und Kaufkraft

Als Versorgungsbereich wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, für welchen die Stadt Hartha einen regionalplanerisch zugewiesenen Versorgungsauftrag übernimmt. Für diesen Bereich ist von regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort auszugehen.

Insgesamt umfasst der Nahbereich des Grundzentrums Hartha (in Funktionsteilung mit den Städ‐ten Leisnig und Waldheim) das Stadtgebiet Hartha und anteilig auch den Bereich der Gemeinde Ziegra‐Knobelsdorf. In diesem Zusammenhang ist allerdings auf die topografischen und infra‐strukturellen Rahmenbedingungen hinzuweisen, die eine Erreichbarkeit Harthas von Ziegra‐Kno‐belsdorf aus deutlich erschweren.

Insofern wird als Versorgungsbereich in dieser Stellungnahme das Stadtgebiet von Hartha be‐trachtet.

Die Bevölkerungszahl der Stadt Hartha liegt derzeit bei rd. 7.23114 Personen.

Die Berechnung Kaufkraftpotenzials wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Bun‐desamtes sowie GMA‐Kaufkraftwerte.

Bezogen auf den geplanten Drogeriemarkt in Hartha, dessen Sortimentsschwerpunkt bei Droge‐riewaren liegt, betragen die Pro‐Kopf‐Ausgaben

ca. € 43515.

Unter Berücksichtigung des lokalen Kaufkraftniveaus in Hartha (89,5)16 beläuft sich das Kaufkraft‐potenzial für das Drogeriewarenkernsortiment in Hartha damit auf ca. 2,8 Mio. €.

14 Statistisches Landesamt Sachsen, Stand: 31.12.2015. 15 Betriebstypenspezifische Verbrauchsausgabe. 16 Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Hartha bei 89,5 und damit auf

einem unterdurchschnittlichem Niveau (bundesdeutscher Durchschnitt = 100,0)16.


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IV. Projektrelevante Wettbewerbs- und Versorgungssituation

Zur Bewertung der Wettbewerbs‐ und Versorgungssituation des geplanten Drogeriemarktes in Hartha wurde von der GMA im September 2017 der relevante Einzelhandel vor Ort erhoben. Als Wettbewerber des geplanten Marktes wurden dabei alle Ladengeschäfte eingestuft, in denen Drogeriewaren als Kern‐ oder Randsortiment angeboten werden. Hierunter fallen nicht nur die in Hartha vorhandene Fachdrogerie am Markt, sondern auch die größeren Lebensmittelmärkte, welche ebenfalls in größerem Umfang Drogeriewaren anbieten.17

1. Wettbewerbssituation

Im Stadtgebiet bzw. Versorgungsbereich von Hartha ist daher auf folgende strukturprägende Anbieter hinzuweisen:

Edeka Supermarkt, Nordstraße (Nahlage Planstandort)

nahkauf Supermarkt, Straße des Friedens (Nahlage Planstandort)

Netto, Lebensmitteldiscounter, Dresdener Straße.

Darüber hinaus ist auch auf die Drogerie Holger Richter in der Harthaer Innenstadt (Markt; funk‐tionaler zVb). Zudem werden Drogeriewaren als Aktions‐ und Saisonware bei den ansässigen Son‐derpostenmärkten (Teilfläche) angeboten. Aufgrund der unregelmäßigen Verfügbarkeit von Dro‐geriewaren werden Sonderpostenmärket allerdings nicht als unmittelbare Wettbewerber einge‐stuft.

Die projektrelevante Verkaufsfläche für Drogeriewaren in Hartha beläuft sich insgesamt auf rd. 240 m²18, wovon ca. 50 m² auf Standorte im funktionalen Ortskern entfallen. Der Umsatz der Wettbewerber mit Drogeriewaren in Hartha beläuft sich nach gutachterlicher Schätzung auf rd. 0,8 Mio. €, wovon auf den funktionalen Ortskern rd. 0,1 – 0,2 Mio. € entfallen.

In der Gesamtbetrachtung ist die Wettbewerbsintensität für den geplanten Drogeriemarkt als unterdurchschnittlich einzustufen. So ist in Hartha in der Innenstadt zwar eine Fachdrogerie an‐gesiedelt, allerdings bietet diese auf einer kleineren Fläche ein lediglich rudimentäres bzw. schmaleres Sortiment.

17 Die engere Verknüpfung von Drogeriemärkten und dem Lebensmitteleinzelhandel wird auch darin deut‐

lich, dass gelegentlich in Fachstatistiken Drogeriemärkte zu den Lebensmittelmärkten gezählt werden. Ferner bieten auch Drogeriemärkte neben Drogeriewaren Lebensmittel und Tiernahrung an. Apotheken wurden nicht berücksichtigt, da sie ein Sortiment führen, welches spezifisch nur hier angeboten wird.

18 Inkl. Teilflächen der Lebensmittelmärkte.


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2. Bewertung der Versorgungssituation

Zur Bewertung der Versorgungssituation wird zunächst das vorhandene Kaufkraftpotenzial im Drogeriewarenbereich dem projektrelevanten bzw. nahversorgungsrelevanten Angebot resp. den aktuell erzielten Umsätzen im Drogeriewarenbereich gegenübergestellt.

Die Stadt Hartha verfügt im Drogeriewarenbereich19 über ein Kaufkraftpotenzial von insgesamt ca. 2,8 Mio. €.

Im Versorgungsbereich des geplanten Drogeriemarktes sind derzeit keine größeren Wettbe‐werbsbetriebe, die ein umfassendes Drogeriewarenangebot vorhalten, anzuführen. Hier ist le‐diglich eine kleinere Fachdrogerie (ca. 120 m² VK) vorhanden, die neben Drogeriewaren (ca. 50 m² VK) allerdings auch andere ergänzende Sortimente und Dienstleistungen anbietet. Drogerie‐waren werden in Hartha derzeit im Wesentlichen durch die Randsortimente der vorhandenen Lebensmittel‐ und Sonderpostenmärkte angeboten. Insgesamt beläuft sich die Gesamtverkaufs‐fläche im Drogeriewarenbereich im Versorgungsbereich (nur Fläche für Drogeriewaren) auf ca. 240 m², auf der nach GMA‐Einschätzung ein Umsatz von ca. 0,8 Mio. € erwirtschaftet wird. Der Einzelhandelsbesatz in Hartha im nahversorgungsrelevanten Drogeriewarensegment ist dem‐nach nur rudimentär abgebildet. Es wird Ergänzungs‐ und Modernisierungsbedarf in diesem Seg‐ment sichtbar (kein angemessenes Drogeriewarenangebot vorhanden), zumal seit der Schlecker‐Schließung 2012 in Hartha keine Neuansiedlung in diesem Sortimentsbereich erfolgte.

Wird zudem die im Versorgungsgebiet vorhandene Einwohnerzahl von 7.231 der im Drogeriewa‐rensegment vorhandenen Gesamtverkaufsfläche von 235 m² gegenüber, so wird eine Verkaufs‐flächenausstattung von nur ca. 0,03 m² pro Einwohner deutlich. Dieser Wert stellt sich als deutlich unterdurchschnittlich dar20. Demzufolge kann auch keine angemessene Versorgung mit einem entsprechenden Angebot gewährleistet werden. Im Drogeriewarensortiment existiert in Hartha folglich derzeit eine Versorgungsdefizit bzw. eine Versorgungslücke.

Stellt man die im Versorgungsgebiet vorhandene Kaufkraft im Drogeriewarenkernsortiment von 2,8 Mio. € der erwirtschafteten Umsatzleistung von ca. 0,8 Mio. € gegenüber, so ergibt sich eine Kaufkraftbindung von ca. 28 – 29 %. Dieser Wert deutet darauf hin, dass ein erheblicher Anteil (ca. 2,0 Mio. €) der im Stadtgebiet von Hartha vorhandenen Kaufkraft in andere Gemeinden und Destinationen, v. a. nach Waldheim und Döbeln, abfließt. Demnach kann der örtliche Einzelhan‐del einen Großteil der Kaufkraft nicht an den Standort Hartha binden.

Laut EHI handelsdaten aktuell liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität von Drogeriemärk‐ten bei rd. 3.350 €/m²21. Mit einer Verkaufsflächen von ca. 700 m² würde der Markt einen Umsatz

19 Kernsortiment eines Drogeriemarktes. 20 Die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Drogeriewarenbereich liegt bei rd. 0,06 m²/EW. 21 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2017, Seite 124/125. Die durchschnittliche Flächenproduktivität von Droge‐

riemärkten lag 2015 bei rd. 3.350 €/m². Ja nach Betreiber variieren die Flächenproduktivitäten.


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von ca. 2,5 Mio. € generieren. Abzüglich der Umsatzanteile mit Randsortimenten (ca. 20 – 25 %) ergibt sich eine Umsatzleistung von rd. 1,9 – 2,0 Mio. € im Drogeriewarenbereich. D. h. der Dro‐geriemarkt kann seinen benötigten Umsatz im Wesentlichen allein aus der Rückholung von Kauf‐kraft generieren. Mit Etablierung des geplanten Drogeriemarktes am Standort Nordstraße ist es also möglich dem aktuellen Kaufkraftabfluss entgegenzuwirken und die Kaufkraftbindung an den Standort Hartha zu stärken. Die unbefriedigende Versorgungssituation mit Drogeriewaren in Hartha würde deutlich verbessert werden.

Die derzeitige Kaufkraftbindung kann also mit dem Vorhaben deutlich gesteigert werden, denn derzeit herrscht in Hartha eine unterdurchschnittliche Ausstattung bzw. ein unterdurchschnittli‐ches Angebot im Drogeriewarenbereich vor, was zur Folge hat, dass ein Teil der Harthaer Bevöl‐kerung in andere Gemeinden und Destinationen fährt, um Versorgungseinkäufe im Drogeriewa‐renbereich zu tätigen. Der geplante Drogeriemarkt ist demnach geeignet, die Nahversorgungssi‐tuation in Hartha deutlich zu verbessern. Durch die in dem Markt geführten Sortimente (ca. 75 ‐ 80 % Drogeriewaren sowie ca. 20 – 25 % % Randsortimente) wird ein angemessenes Angebot im nahversorgungsrelevanten Drogeriewarenbereich zur Verfügung gestellt, denn das Planvorha‐ben dient ganz eindeutig der Nahversorgung. Sowohl das Drogeriewarenkernsortiment als auch große Teile der Randsortimente (u. a. Lebensmittel, Getränke, Babykost, Tiernahrung) sind als nahversorgungsrelevant einzustufen.

Der somit erweiterte Einzelhandelsbesatz würde eine für die Bevölkerung nachhaltige Versor‐gung im wichtigen nahversorgungsrelevanten Bereich gewährleisten.


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V. Fazit

Am Standort Nordstraße in Hartha ist die Etablierung eines Drogeriemarktes mit einer Ver‐kaufsfläche von ca. 700 m² geplant. Das Planobjekt soll im Wesentlichen dazu dienen ein Versorgungsdefizit im Drogeriewarenbereich im Versorgungsbereich der Stadt Hartha zu be‐seitigen. Der Versorgungsbereich des Stadt Hartha umfasst im Wesentlichen das Stadtgebiet. Hier leben derzeit rd. 7.231 Menschen. Das Kaufkraftpotenzial im Drogeriewarenbereich im Stadtgebiet beläuft sich auf ca. 2,8 Mio. €.

Der Standort des Planvorhabens ist als städtebaulich integriert zu bewerten. Er ist innerhalb des im INSEK der Stadt Hartha 2011 abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches gelegen. im unmittelbaren und weiteren Umfeld schließt sich Wohnbebauung an. Für diese Bereiche ist der Markt fußläufig erreichbar und stellt eine wohnortnahe Versorgung dar. Darüber hin‐aus dient das Vorhaben auch hinsichtlich seines Warenangebotes der Nahversorgung, zumal rd. 75 – 80 % der Verkaufsfläche dem Drogeriewarenkernsortiment zuzuordnen sind. Dar‐über hinaus sind auch große Bereiche der Randsortimente (z. B. Lebensmittel, Getränke, Ba‐bykost, Tiernahrung) als nahversorgungsrelevant einzustufen. Dies und die Lage im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Hartha sind Anhaltspunkte einer städtebaulichen Atypik, die den geplanten Drogeriemarkt als Nahversorger qualifizieren.

Der geplante Drogeriemarkt ist demnach geeignet, die Nahversorgungssituation in der Stadt Hartha im Drogeriewarenbereich deutlich zu verbessern und ein Versorgungsdefizit in die‐sem Sortiment zu beseitigen.

Mit einer durchschnittlichen Umsatzleistung von rd. 1,9 – 2,0 Mio. € im Drogeriewarenkern‐sortiment kann der geplante Drogeriemarkt seinen benötigten Umsatz allein aus der Rück‐holung von Kaufkraft generieren. Mit Etablierung des Drogeriemarktes am Standort Nord‐straße ist es also möglich dem aktuellen Kaufkraftabfluss im Drogeriewarenbereich entge‐genzuwirken und die Kaufkraftbindung zu stärken.

Die unbefriedigende Versorgungssituation im Drogeriewarenbereich in Hartha würde durch das Vorhaben zudem deutlich verbessert. Zudem würde mit dem Ansiedlungsvorhaben den städteplanerischen Zielstellungen des INSEK Hartha 2011 entsprochen, die eine „planungs‐rechtliche Stärkung der Innenstadt als zentralen Versorgungsbereich“ verfolgen.


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Verzeichnisse Seite

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland 6

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept Hartha 10

Fotoverzeichnis

Foto 1: Planstandort Nordstraße, Edeka‐Grundstück 9

Foto 2: Teil des Parkplatzes im Osten für den Drogeriemarkt 9

Foto 3: Wohnnutzungen im unmittelbaren und weiteren Umfeld 9

Foto 4: Nahkauf Supermarkt in Nahlage 9

Stellungnahme Ansiedlung Drogeriemarkt in Hartha, Nordstraße · 2018. 9. 15. · Stellungnahme...

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