Umbau und Erweiterung des REWE-

Marktes in Siersburg

Einzelhandelsexpertise

erstellt im Auftrag von

Werner Altmayer

In der Stockath 15

66798 Kerlingen

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www.altmayermarketing.de

Saarbrücken, 26.04.2019

Aufgabenstellung 2

Inhalt

1 Hintergrund und Aufgabenstellung ........................................ 3

1.1 Aufgabenstellung .............................................................. 3

1.2 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets ........................... 3

2 Rahmenbedingungen .............................................................. 4

2.1 Räumliche Einordnung ..................................................... 4

2.2 Bevölkerung ..................................................................... 5

2.3 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft ..................................... 7

2.4 Wettbewerber im Untersuchungsgebiet ............................ 8

2.5 Erweiterungspotenzial ...................................................... 9

3 Das Vorhaben ........................................................................ 11

3.1 Bestand und Planung ..................................................... 11

3.2 Vorhabenbedingter Mehrumsatz ..................................... 13

3.3 Einzugsbereich ............................................................... 15

3.4 Tragfähigkeit des Vorhabens .......................................... 17

3.5 Auswirkungen des Vorhabens ........................................ 18

4 Einhaltung der Ziele der Landesplanung ............................. 21

4.1 Bedarfsgerechte Versorgung (Z 41)................................ 21

4.2 Konzentrationsgebot (Z 42) ............................................ 22

4.3 Einzelhandelsagglomerationen (Z 43) ............................ 22

4.4 Kongruenzgebot (Z 44) ................................................... 23

4.5 Beeinträchtigungsverbot (Z 45) ....................................... 24

4.6 Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46) ....................... 25

5 Anhang: Methodische Erläuterungen .................................. 27

Aufgabenstellung 3

1 Hintergrund und Aufgabenstellung

1.1 Aufgabenstellung

Die Firma REWE betreibt in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg im

Ortsteil Siersburg (Hauptstraße 35) einen Lebensmittelmarkt und im

selben Gebäude einen räumlich davon getrennten Getränkemarkt.

Der Gebäudeeigentümer plant, das Gebäude zu modernisieren und

zu erweitern. Die Planung sieht vor, beide Märkte zusammenzulegen

und in eine zeitgemäße, wirtschaftlich tragfähige Form zu bringen.

Die für Kunden zugängliche Verkaufsfläche soll von derzeit zusam-

men 1.299 m² um 161 m² auf ca. 1.460 m² erweitert werden. Hierzu

wird zurzeit ein Bebauungsplan für die Ausweisung eines Sonderge-

biets für großflächigen Einzelhandel aufgestellt.

Gegenstand der vorliegenden Einzelhandelsexpertise ist die Untersu-

chung der folgenden Fragestellungen zur landesplanerischen Beurtei-

lung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens:

Feststellung des Bedarfs der Bevölkerung der Gemeinde Rehlin-

gen-Siersburg für eine Ausweitung der Versorgung mit Waren des

periodischen Bedarfs

Berechnung des zu erwartenden Mehrumsatzes der geplanten

Erweiterung der Einzelhandelseinrichtung

Berechnung der Tragfähigkeit des Vorhabens anhand der zu ver-

sorgenden Mantelbevölkerung im Nahbereich von Rehlingen-

Siersburg

Berechnung der Auswirkungen des Vorhabens auf die Funktions-

fähigkeit benachbarter schützenswerter Versorgungsbereiche

Gutachterliche Bewertung der Genehmigungsfähigkeit des Vorha-

bens anhand der Ziele und Grundsätze des saarländischen Lan-

desentwicklungsplans für großflächige Einzelhandelseinrichtun-

gen.1

1.2 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets

Aus Sicht der Raumordnung sind die Auswirkungen des Vorhabens

auf die zentralörtliche Funktionsfähigkeit schützenswerter Versor-

gungsbereiche in der Standortgemeinde Rehlingen-Siersburg und

den benachbarten Städten und Gemeinden (Wallerfangen, Dillingen,

Beckingen und Merzig) zu überprüfen. Aufgrund der Entfernung, der

1 Saarland: Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt Siedlung, Saarbrü-

cken, 14.6.2006, Kapitel 2.5.2

Räumliche Einordnung 4

Topographie und der geplanten Nahversorgungsfunktion des Marktes

können Auswirkungen in weiter entfernte Gemeinden oder Gemein-

deteile bereits im Vorfeld ausgeschlossen werden.

Das Untersuchungsgebiet umfasst dementsprechend die Standortge-

meinde Rehlingen-Siersburg sowie die benachbarten Gemeinden

Wallerfangen, Dillingen, Beckingen und Merzig. Nicht-saarländische

Gemeinden wurden nicht untersucht.

2 Rahmenbedingungen

2.1 Räumliche Einordnung

Die zum Landkreis Saarlouis gehörige Gemeinde Rehlingen-Siers-

burg liegt im westlichen Saarland. Im Süden grenzt Rehlingen-Siers-

burg an die Gemeinde Wallerfangen, im Osten an die Stadt Dillingen

und die Gemeinde Beckingen und im Norden an die Kreisstadt Mer-

zig. Im Westen wird die Gemeinde von der deutsch-französischen

Landesgrenze begrenzt.

Abbildung 1: Lage der Gemeinde Rehlingen-Siersburg

Entwurf: isoplan-Marktforschung

Bevölkerung 5

Die Gemeinde Rehlingen-Siersburg entstand nach der Gebietsreform

1974 aus dem Zusammenschluss der zehn Ortsteile Biringen, Ei-

mersdorf, Fremersdorf, Fürweiler, Gerlfangen, Hemmersdorf, Niedalt-

dorf, Oberesch, Rehlingen und Siersburg. Die Ortsteile Rehlingen

und Siersburg haben raumordnerisch die Funktion eines bipolaren

Grundzentrums.2 Der Vorhabenstandort im Ortsteil Siersburg ist Teil

des Grundzentrums. Der Nahbereich der Gemeinde Rehlingen-

Siersburg umfasst das gesamte Gemeindegebiet mit seinen zehn

Ortsteilen.

Das Grundzentrum Rehlingen-Siersburg hat die Aufgabe der grund-

zentralen Nahversorgung des Gemeindegebietes mit Waren des peri-

odischen Bedarfs. Dies sind in erster Linie Nahrungs- und Genuss-

mittel sowie Waren der Körper- und Gesundheitspflege.

2.2 Bevölkerung

Die Gemeinde Rehlingen-Siersburg hatte am 30.09.2018 nach Anga-

ben des statistischen Amtes des Saarlandes 14.484 Einwohner. Ge-

genüber der Zählung des Zensus 2011 hat sich die Einwohnerzahl

der Gemeinde kaum verändert (-78 Einwohner oder -0,5%)3.

Tabelle 1: Rehlingen-Siersburg, Einwohnerentwicklung 2011 - 2018

Jahr Einwohner Veränderung zu 2011 (%)

2011 14.562 -

2012 14.491 -0,5

2013 14.343 -1,5

2014 14.387 -1,2

2015 14.483 -0,5

2016 14.415 -1,0

2017 14.422 -1,0

2018* 14.484 -0,5

* Stand: Jeweils zum 31.12., 2018: 30.09. Quelle: Statistisches Amt Saarland, Basis: Zensus 2011, siehe Fußnote

2 siehe Saarland: Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“, in:

Amtsblatt des Saarlandes vom 14. Juli 2006, S. 997

3 Die Einwohnerdaten des Statistischen Amtes des Saarlandes weichen

aufgrund unterschiedlicher Fortschreibungsmethoden von den Daten

der kommunalen Einwohnermeldeämter u.U. geringfügig ab. In der fol-

genden Untersuchung werden für die Gesamtgemeinde die offiziellen

Einwohnerzahlen des Statistischen Amtes des Saarlandes benutzt. Für

die Ortsteile lagen nur Einwohnerzahlen der Gemeinde vor.

Bevölkerung 6

Die einwohnerstärksten Ortsteile sind Siersburg mit 4.468 Einwoh-

nern und Rehlingen mit 4.152 Einwohnern. Die kleinsten Ortsteile

sind Biringen mit 305 Einwohnern und Oberersch mit 295 Einwoh-

nern.4.

Tabelle 2: Einwohner nach Ortsteilen 2018

Ortsteil Einwohnerzahl Verteilung in %

Biringen 305 2,1

Eimersdorf 538 3,6

Fremersdorf 1.153 7,8

Fürweiler 428 2,9

Gerlfangen 695 4,7

Hemmersdorf 2.084 14,0

Niedaltdorf 732 4,9

Oberesch 295 2,0

Rehlingen 4.152 28,0

Siersburg 4.468 30,1

Gesamt 14.850* 100,0

Quelle: Gemeinde Rehlingen-Siersburg zum 31.12.2018

*Abweichungen zur Tabelle 1 ergeben sich durch den späteren Stichtag und

unterschiedliche Erhebungsmethoden, siehe Fußnote auf der vorigen Seite.

Die Gemeinde Rehlingen-Siersburg war in den letzten Jahren ver-

gleichsweise wenig von der Zuwanderungswelle von Flüchtlingen be-

troffen. Die Zuwanderung konnte den demografisch bedingten Bevöl-

kerungsrückgang in etwa kompensieren, führte jedoch nur zu gering-

fügigen Einwohnerzuwächsen. Mit dem Abklingen der Zuwanderung

ist zu befürchten, dass mittelfristig die Bevölkerungszahl von Rehlin-

gen-Siersburg aufgrund des Geburtendefizits allmählich sinken wird.

Die Bevölkerungsentwicklung hat Einfluss auf die künftig zur Verfü-

gung stehende einzelhandelsrelevante Kaufkraft. Veränderungen in

der Bevölkerungszahl und -zusammensetzung haben langfristige Fol-

gen auf das Konsumverhalten. Die zunehmende Alterung der Bevöl-

kerung wird eine wohnungsnahe Versorgung mit Waren des täglichen

Bedarfs für die zunehmende Zahl weniger mobiler Menschen künftig

immer wichtiger werden lassen.

4 Quelle: Gemeinde Rehlingen-Siersburg, Stand: 31.12.2018

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 7

2.3 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft

Nach Berechnungen der GfK Nürnberg verfügte die Bevölkerung der

Gemeinde Rehlingen-Siersburg im Jahr 2018 über eine einzelhan-

delsrelevante Kaufkraft von insgesamt 81,0 Mio. €. Davon wurden

33,4 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel und 6,5 Mio. € für Waren

der Körper- und Gesundheitspflege ausgegeben.

Bei 14.415 Einwohnern (Stand: 1.1.2017) ergibt sich für die Bevölke-

rung von Rehlingen-Siersburg eine einzelhandelsrelevante pro-Kopf-

Kaufkraft von 5.618 € oder 96,5 % des Bundesschnitts.5

Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach Warengruppen

Gemeinde Rehlingen-Siersburg einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2018

pro Kopf Gesamt

Warengruppe € Mio. €

Nahrungs- und Genussmittel 2.317 33,4

Gesundheits- u. Körperpflege 452 6,5

Summe Waren des periodischen Bedarfs 2.769 39,9

Waren des aperiodischen Bedarfs 2.849 41,1

Summe alle Warengruppen 5.618 81,0

Kaufkraftindex pro Kopf (Bund = 100) 96,5

Quelle: GfK Nürnberg, Stand: 2018

Voraussichtliche Entwicklung der Kaufkraft

Nach Jahren der Stagnation sind seit 2010 jährlich steigende Kon-

sumausgaben der Bevölkerung zu beobachten. Kurz- und mittelfristig

wird die Einwohnerzahl der Gemeinde Rehlingen-Siersburg in Zu-

kunft aufgrund des anhaltenden Geburtendefizits voraussichtlich je-

doch sinken. Ob das freundliche Konsumklima mit tendenziell wach-

senden pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel anhalten wird, hängt von

der weitern konjunkturellen Entwicklung ab. Für 2019 wird von den

führenden Wirtschaftsforschungsinstituten ein geringeres Wirtschafts-

wachstum vorhergesagt als noch für 2018. Damit wird das Wachstum

der Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel voraussichtlich ebenfalls ge-

ringer ausfallen. Vor diesem Hintergrund wird von der Annahme aus-

gegangen, dass die verfügbare Gesamtkaufkraft der Bevölkerung von

Rehlingen-Siersburg für den Einzelhandel in den nächsten Jahren al-

lenfalls stagnieren wird.

5 Quelle: Kaufkraft: GfK, Einwohner: statistisches Landesamt.

Wettbewerber im Untersuchungsgebiet 8

2.4 Wettbewerber im Untersuchungsgebiet

Im April 2019 wurden alle potenziell von dem Vorhaben betroffenen

Wettbewerber, d.h. Geschäfte mit den Hauptsortimenten Nahrungs-

und Genussmittel bzw. Waren der Gesundheits- und Körperpflege in

Einzugsbereich des Vorhabenstandortes, erhoben und durch ge-

schulte isoplan-Mitarbeiter vor Ort begangen. Der potenziell be-

troffene Einzugsbereich wurde wegen der hohen Wettbewerberdichte

entlang der Saarschiene auf einen Radius von 5 Minuten PKW-Fahr-

zeit um den Vorhabenstandort begrenzt (siehe Kapitel 3.3 und metho-

dische Erläuterungen im Anhang).

Bei der Begehung wurden die Verkaufsflächen der Wettbewerber

nach Warengruppen erhoben. Anhand der beobachteten Kundenfre-

quenz, Lage und dem Gesamterscheinungsbild der Wettbewerber

wurde die Flächenproduktivitätsklasse abgeschätzt. Mit Hilfe dieser

empirisch gewonnenen Daten und Sekundärdaten zur mittleren Flä-

chenproduktivität nach Branchen bzw. Betreibern wurde der Jahres-

umsatz der Wettbewerber abgeschätzt. Tabelle 4 zeigt das Ergebnis

der Wettbewerberanalyse.

Tabelle 4: Wettbewerber im potenziellen Einwirkungsbereich des Vorhabens

Name Ortsteil Straße, Nr. VK-fläche ca. m²

Umsatz ca. Mio. €

Edeka Rehlingen Wallerfanger Straße 49 1.650 7,4

Penny Rehlingen Nordstraße 1 920 4,7

Aldi Rehlingen Im Dürrfeldslach 1.150 11,9

dm Rehlingen Wallerfanger Straße 60 620 4,4

Alldrink Getränkefachmarkt Rehlingen Nordstraße 3 440 0,7

Aral Tankstellenshop Rehlingen Wallerfanger Straße 69 25 0,1

Barbarossa Bäckerei Rehlingen In Dürrfeldslach 2 50 0,3

K&U Bäckerei Rehlingen Wallerfanger Straße 60 50 0,3

Bäckerei Eduard Remmel Rehlingen Poststraße 47 20 0,1

Bäckerei Meguin Rehlingen Mittelstraße 25 A 20 0,1

Lebensmittel Tabellion Rehlingen Friedhofstraße 14 70 0,3

Bäckerei Schmitt Siersburg An der Windmühle 5 20 0,1

Linea italien. Spezialitäten Siersburg An der Windmühle 5 15 0,1

Metzgerei Mathis Siersburg An der Windmühle 24 50 0,4

Bäckerei Lorsch Siersburg Hauptstraße 51 25 0,1

Bäckerei Benzschawel Hemmersdorf Niedaltdorfer Straße 18 25 0,1

Lidl Dillingen Siemensstraße 2 1.250 9,3

Aldi Dillingen Siemensstraße 1 1.050 10,9

Kaufland Dillingen Daimlerstraße 4 4.850 23,9

Quelle: isoplan-Erhebung des vorhabenrelevanten Einzelhandels, Stand: März 2019

Erweiterungspotenzial 9

Abbildung 2: Wettbewerber im Untersuchungsgebiet

Entwurf: isoplan-Marktforschung, Quellen: Wettbewerber in Rehlingen-Siersburg und Nachbarkommu-

nen: isoplan-Erhebung 04/2019; Kartengrundlage: © Openstreetmap, unmaßstäblich verkleinert

2.5 Erweiterungspotenzial

Aufgabe des Grundzentrums Rehlingen-Siersburg ist es, die bedarfs-

gerechte, verbrauchernahe Versorgung seiner Gemeindebevölkerung

mit Waren des grundzentralen Bedarfs sicherzustellen. Zum grund-

zentralen Bedarf werden insbesondere die Warengruppen Nahrungs-

und Genussmittel sowie Waren der Gesundheits- und Körperpflege

gerechnet.

Erweiterungspotenzial 10

Die Aufgabe der grundzentralen Versorgung kann als erfüllt angese-

hen werden, wenn in der Gemeinde für die grundzentralen Waren-

gruppen eine Kaufkraftbindungsquote von mindestens 85 % erreicht

wird.6 Niedrigere Kaufkraftbindungsquoten in den grundzentralen Wa-

rengruppen deuten auf ein Erweiterungspotenzial für entsprechende

Einzelhandelseinrichtungen hin.

Aus der Gemeinde Rehlingen-Siersburg fließen derzeit per Saldo

rund 6,5 Mio. € Kaufkraft für Nahrungs- und Genussmittel in andere

Einkaufsorte ab, was einer Kaufkraftbindungsquote von 80 % für

diese Warengruppe entspricht.

Tabelle 5: Bedarfsermittlung Nahrungs- und Genussmittel

Gemeinde Rehlingen-Siersburg

Einwohner (Stand: 1.1.2017) 14.415

Kaufkraft pro Kopf 2.317 €

Kaufkraft der Gemeindebevölkerung 33,40 Mio. €

POS-Umsatz in der Gemeinde 26,86 Mio. €

Kaufkraftabfluss (Mio. €) -6,54 Mio. €

Kaufkraftbindungsquote (%) 80 %

Mittlere Flächenproduktivität (Lebensmittel-Supermarkt 1.200-2.500 m²) 3.600 €/m² VKF

Angestrebte Kaufkraftbindung NuG 85% 90%

resultierendes Kaufkraftpotenzial 1,53 Mio. € 3,20 Mio. €

potenzielle Verkaufsfläche für NuG 426 m² 890 m²

POS = point of sale (stationärer Einzelhandel); NuG = Nahrungs- und Genussmittel

Quellen: Einwohner: Statistisches Amt Saarland, Stand: 1.1.2017, Kaufkraft: GfK Nürnberg 2018, Um-

satz: Schätzung isoplan, Basis: Begehung März 2019, Flächenproduktivität: BBE (siehe Text)

Für die Gemeinde Rehlingen-Siersburg wird eine Kaufkraftbindungs-

quote für Nahrungs- und Genussmittel von 85 bis 90 % als realisti-

sches Ziel angesetzt. Hieraus resultiert ein ungenutztes Kaufkraftpo-

tenzial von 1,5 bis 3,2 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel.

Große Lebensmittel-Supermärkte (Verkaufsfläche von 1.200 bis

2.500 m²) erzielten in Deutschland 2017 eine Raumleistung von

6 Eine hundertprozentige Kaufkraftbindung für die Warengruppen des

grundzentralen Bedarfs kann für ein Grundzentrum nicht angesetzt wer-

den, da ein Teil der Waren nur in den Verbrauchermärkten oder SB-Wa-

renhäusern in den Mittelzentren angeboten werden.

Bestand und Planung 11

3.300 bis 4.100 €/m², im Mittel 3.600 €/m².7 Unter der Annahme einer

mittleren Raumleistung von 3.600 €/m² für den Vorhabenmarkt er-

rechnet sich für die Gemeinde Rehlingen-Siersburg ein zusätzliches

Verkaufsflächenpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel von

ca. 426 bis 890 m². Dabei wird davon ausgegangen, dass der Markt

an seinem Standort einen für Märkte dieser Größenordnung durch-

schnittlichen Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche erzielen kann.

Hinzu kommen üblicherweise ca. 10 % Verkaufsfläche für Nebensor-

timente.

3 Das Vorhaben

3.1 Bestand und Planung

Die Firma REWE betreibt in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg im

Ortskern von Siersburg (Hauptstraße 35) einen Lebensmittelmarkt mit

einem Vollsortiment auf 968 m² Verkaufsfläche und im selben Ge-

bäude einen räumlich davon getrennten Getränkemarkt auf 331 m²

Verkaufsfläche. Das Gebäude ist längere Zeit nicht modernisiert wor-

den und entspricht bezüglich Zuschnitt, Ausstattung und Größe der

Verkaufsräume nicht mehr den heutigen Anforderungen des Einzel-

handels.

Im Rahmen der geplanten Modernisierung des Gebäudes ist vorge-

sehen, beide Märkte zusammenzulegen und in eine zeitgemäße, wirt-

schaftlich tragfähige Form zu bringen. Die Planung sieht vor, die für

Kunden zugängliche Verkaufsfläche in diesem Zusammenhang von

derzeit 1.299 m² um 161 m² auf ca. 1.460 m² zu erweitern. Hierzu

wird zurzeit ein Bebauungsplan für die Ausweisung eines Sonderge-

biets für großflächigen Einzelhandel aufgestellt.

Abbildung 3: Ist-Zustand REWE-Markt Siersburg

Quelle: Eigene Aufnahme 12.04.2019

7 siehe Tabelle 6 auf S. 15. Quelle: Bayerisches Staatsministerium für

Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie / BBE Handelsbera-

tung: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2017, München, De-

zember 2017, S. 13

Bestand und Planung 12

Abbildung 4: Lage des Vorhabenstandortes in Siersburg

Quelle: © OpenTopoMap, verändert, unmaßstäblich verkleinert

Abbildung 5: Grundriss REWE-Erweiterung

Quelle: Wolfgang Weiland GmbH, Bous: Ergänzungsplan REWE-Markt Siersburg. 16.11.2017

Vorhabenbedingter Mehrumsatz 13

3.2 Vorhabenbedingter Mehrumsatz

Flächenproduktivitäten

In der Literatur werden empirisch ermittelte Spannen für durchschnitt-

liche Flächenproduktivitäten oder Raumleistungen von Einzelhandels-

einrichtungen in Deutschland in Abhängigkeit vom Geschäftstyp und

der Größenklasse des Geschäfts angegeben. Die folgende Tabelle

zeigt die Flächenproduktivitäten für Lebensmittel-Supermärkte und

Getränkemärkte in Deutschland.

Die Autoren stellen fest, dass die dargestellten Spannbreiten „dem

Umstand Rechnung [tragen], dass sich für die einzelnen Betriebsty-

pen in Abhängigkeit von den standort- und potenzialseitigen Rahmen-

bedingungen deutliche Unterschiede in den Flächenproduktivitäten

ergeben können (beispielsweise zwischen Standorten in struktur-

schwachen ländlichen Räumen und in Ballungsräumen).“ 8

Tabelle 6: Flächenproduktivitäten des Einzelhandels in Deutschland

Geschäftstyp Größenklasse (Verkaufsfläche)

Raumleistungen (€/m² p.a.)

MIN Durchschnitt MAX

SB-Märkte 400 - 1.200 m² 3.600 4.100 4.600

Supermärkte 1.200 - 2.500 m² 3.300 3.600 4.100

Getränkefachmärkte ab 400 m² 1.400 1.600 1.800

Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr

und Technologie / BBE Handelsberatung: Struktur- und Marktdaten im Ein-

zelhandel 2017, München, Dezember 2017, S. 13.

Abschätzung des Bestandsumsatzes

Eine Begehung der Bestandsmärkte hat weder Anlass für die An-

nahme einer unterdurchschnittlichen Flächenproduktivität gegeben,

noch gab es Grund zur Annahme, die Märkte würden überdurch-

schnittliche Raumleistungen erwirtschaften. Für die Umsatzschätzung

der bestehenden Märkte (Status Quo) wurden deshalb die durch-

schnittlichen Flächenproduktivitäten dieser beiden Betriebstypen her-

angezogen. Unter dieser Annahme liegt der Umsatz der Bestands-

märkte derzeit zusammen bei ca. 4,5 Mio. €, davon knapp 4,0 Mio. €

für REWE und 0,5 Mio. € für den Getränkemarkt. Für die Agglomera-

tion aus REWE Lebensmittelmarkt und Getränkemarkt ergibt sich da-

rauf basierend eine gemittelte gemeinsame Raumleistung von 3.463

€/m².

8 Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und

Technologie / BBE Handelsberatung, a.a.O., S. 12

Vorhabenbedingter Mehrumsatz 14

Umsatzszenarien

Der zu erwartende Umsatz nach Umsetzung des Vorhabens errech-

net sich aus der geplanten Verkaufsfläche und der künftigen Flächen-

produktivität des Marktes. Zur Ermittlung des zu erwartenden

Mehrumsatzes wurden zwei Szenarien mit unterschiedlichen Annah-

men für die Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebstypen und

-größen berechnet.

Nach Umsetzung des Vorhabens werden die bisherigen Märkte zu ei-

nem Lebensmittel-Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.460

m² zusammengefasst werden. Lebensmittel-Supermärkte dieser Grö-

ßenordnung erzielen niedrigere Raumleistungen als kleinere Super-

märkte, weil die großen Lebensmittelmärkte in der Regel großzügiger

ausgelegt sind (breitere Gänge, niedrigere Regale und mehr Aufent-

haltsflächen wie z.B. Sitzgelegenheiten an der Backtheke) und grö-

ßere Getränkeabteilungen integrieren (siehe oben, Tabelle 6).

Für das Worst-Case-Szenario wird von dem höchsten denkbaren

Umsatzzuwachs durch das Vorhaben ausgegangen. Es wird ange-

nommen, dass der Markt nach Umsetzung des Vorhabens die maxi-

male Flächenproduktivität von 4.100 €/m² für Lebensmittelmärkte sei-

ner Größenklasse erreichen wird. Bei einer Verkaufsfläche von rund

1.460 m² ergibt sich damit ein maximal anzunehmender Umsatz von

rund 6,0 Mio. €. Für das realistische Szenario wird von einer mittle-

ren Flächenproduktivität für Lebensmittelmärkte seiner Größenklasse

von 3.600 €/m² nach der Erweiterung ausgegangen.

Tabelle 7 zeigt die unter diesen Annahmen ermittelten Umsatzschät-

zungen für die zwei Szenarien und den resultierenden Mehrumsatz

nach Warengruppen.

Auch wenn der Markt nach der Sanierung und Erweiterung deutlich

attraktiver sein wird als in seiner derzeitigen, nicht mehr zeitgemäßen

Ausstattung, erscheint es aus gutachterlicher Sicht höchst unwahr-

scheinlich, dass er an dem Solitärstandort Siersburg abseits überregi-

onaler Verkehrsachsen die im Worst-Case-Szenario angenommene

höchste in Deutschland denkbare Flächenproduktivität für Lebensmit-

telmärkte seiner Größenordnung erreichen soll. Mit hoher Wahr-

scheinlichkeit werden die Annahmen des realistischen Szena-

rios eintreten.

Einzugsbereich 15

Tabelle 7: Umsatzschätzung REWE (incl. Getränkemarkt) vor/nach Erweiterung

Worst Case Regular Case

Status Quo

nach Er-weiterung

Zunahme Status Quo

nach Er-weiterung

Zunahme

Annahmen

Verkaufsfläche (m²) 1.299 1.460 161 1.299 1.460 161

Flächenproduktivität (€/m²)

3.463 4.100 637 3.463 3.600 137

Umsatz (Mio. €)

Nahrungs- und Ge-nussmittel

4,10 5,39 1,29 4,10 4,73 0,63

Waren der Gesund-heits- und Körper-pflege

0,20 0,30 0,10 0,20 0,26 0,06

alle anderen Non-food-Waren

0,20 0,30 0,10 0,20 0,26 0,06

Summe 4,50 5,99 1,49 4,50 5,26 0,76

Quelle: Eigene Berechnung; Basis: Angaben des Vorhabenträgers zur geplanten Erweiterung des

Marktes. Flächenproduktivität siehe Tabelle 6 und Text.

Verteilung Lebensmittelmarkt auf die Warengruppen vor und nach der Erweiterung unverändert: 90%

Nahrungs- und Genussmittel, 5% Waren der Gesundheits- und Körperpflege, 5% sonstige Non-Food-

Waren; Getränkemarkt: 100% Nahrungs- und Genuissmittel. Quelle: eigene Begehung April 2019.

3.3 Einzugsbereich

Der Einzugsbereich des Vorhabenmarkts in Siersburg wurde mit Hilfe

eines modifizierten Gravitationsmodells nach CONVERSE in Abhängig-

keit von der Attraktivität und der Distanz der Wettbewerbsstandorte in

den benachbarten Städte und Gemeinden vom Vorhabenstandort ab-

gegrenzt.9

Abweichend von dem Modell von CONVERSE wurden im vorliegenden

Fall für die Distanz nicht die Entfernungen, sondern die PKW-Fahrzei-

ten zu den Wettbewerbsstandorten zugrunde gelegt. Zur Ermittlung

des Einzugsgebiets wurden mit Hilfe des Modells die Grenzpunkte

zwischen dem Vorhabenstandort und den konkurrierenden Angebots-

standorten im Umfeld des Vorhabens berechnet. Nach Westen wurde

die Staatsgrenze zu Frankreich als Grenze des Einzugsgebietes an-

genommen. Aus dem relativ dünn besiedelten Raum in Lothringen,

von aus dem Siersburg der attraktivste Einkaufsort für Lebensmittel

ist, werden allenfalls geringfügige Streuumsätze zu erwarten sein.

9 siehe methodische Hinweise im Anhang.

Einzugsbereich 16

Abbildung 6: Einzugsbereich des Vorhabenmarkts in Siersburg

Entwurf: isoplan-Marktforschung, eigene Berechnung (siehe Text). Quellen: Wettbewerber und Ver-

sorgungsbereiche in Rehlingen-Siersburg: isoplan-Erhebung 04/2019.

Kartengrundlage: © Openstreetmap, unmaßstäblich verkleinert

Abbildung 6 zeigt das so ermittelte Einzugsgebiet des Vorhabens. Es

umfasst die Ortsteile Siersburg, Eimersdorf, Hemmersdorf, Gerlfan-

gen, Fürweiler und Niedaltdorf der Gemeinde Rehlingen-Siersburg. In

diesem Gebiet leben rund 8.500 Einwohner oder 57% der gesamten

Gemeindebevölkerung. Sie haben eine Kaufkraft von 23,6 Mio. € für

Waren des periodischen Bedarfs.

Für Einwohner der nördlich davon gelegenen Ortsteile ist der Ein-

kaufsort Merzig attraktiver, und Rehlingen verfügt über mehrere ei-

gene Versorger.

Tragfähigkeit des Vorhabens 17

Die Erweiterung des REWE-Marktes um 160 m² Verkaufsfläche führt

theoretisch zu einer geringfügigen Verschiebung der berechneten

Grenze des Einzugsgebiets. Da diese jedoch in unbewohntem Gebiet

liegt, verändert sich die Einwohnerzahl im Einzugsbereich durch das

Vorhaben nicht.

3.4 Tragfähigkeit des Vorhabens

Zur Ermittlung der Tragfähigkeit des Vorhabens wurden die zu erwar-

tenden Umsätze in den zwei relevanten Hauptwarengruppen der

Kaufkraft der Bevölkerung in den jeweiligen Betrachtungsräumen ge-

genübergestellt. Das Vorhaben kann dann als tragfähig angesehen

werden, wenn es - unabhängig von etwaigen Auswirkungen auf exis-

tierende Wettbewerber - durch die Kaufkraft der Bevölkerung im zu

versorgenden Betrachtungsraum getragen werden kann.

Der nach Realisierung des Vorhabens zu erwartende Umsatz des

REWE-Marktes wird im Worst-Case-Szenario insgesamt rund 6,0

Mio. € betragen, davon ca. 5,4 Mio. € für Nahrungs- und Genussmit-

tel und 0,3 Mio. € für Waren der Gesundheits- und Körperpflege.

In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel werden durch den

Markt nach der Realisierung des Vorhabens rund 16,1 % der Kauf-

kraft der Bevölkerung der Gemeinde Rehlingen-Siersburg gebunden,

in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege 4,6 %. Für sons-

tige Non-Food-Waren des aperiodischen Bedarfs, die im Nebensorti-

ment angeboten werden, beträgt die Bindungsquote lediglich 0,7%.

Der Markt ist auch nach der geplanten Erweiterung allein durch

die Kaufkraft der Mantelbevölkerung aus der Gemeinde Rehlin-

gen-Siersburg tragfähig.

Tabelle 8: Tragfähigkeit des Vorhabens

Warengruppe

Kaufkraft der Mantelbevölkerung

zu erwartender Umsatz

des Vorhabens

Anteil an Kaufkraft der

Mantelbevölkerung

Mio. € Mio. € %

Nahrungs- und Genussmittel 33,4 5,4 16,1%

Gesundheits- und Körperpflege 6,5 0,3 4,6%

sonstige non-food-Warengrup-pen (aperiodischer Bedarf)

41,1 0,3 0,7%

Summe 81,0 6,0 7,4%

Quelle: Eigene Berechnung, Basis: Kaufkraft: GfK Nürnberg, Umsatz: siehe Text

Auswirkungen des Vorhabens 18

3.5 Auswirkungen des Vorhabens

Die zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens auf den Einzelhan-

delsbestand wurden mit Hilfe eines modifizierten Gravitationsmodells

in zwei Szenarien mit den in Kapitel 3.2 dargestellten Annahmen zum

voraussichtlichen Umsatzzuwachs in Abhängigkeit von den ange-

nommenen Flächenproduktivitäten berechnet.

Im Worst-Case-Szenario wurden die für die Wettbewerber ungüns-

tigsten denkbaren Annahmen für den künftigen Umsatz des Vorha-

bens getroffen. Im realistischen Szenario wurden Annahmen getrof-

fen, die mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten.

In beiden Szenarien wurde als konservative Annahme der Bereich, in

dem Auswirkungen auf den Einzelhandelsbestand auftreten werden,

auf 5 Minuten PKW-Fahrzeit begrenzt. Die Umsatzumverteilung ver-

teilt sich auf eine relativ geringe Zahl ausnahmslos in der Gemeinde

Rehlingen-Siersburg gelegener Wettbewerber.

Umsatzumverteilung

Im Worst-Case-Szenario werden Auswirkungen auf 14 Wettbewer-

ber in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg mit einem gemeinsamen

Gesamtumsatz von rund 30,6 Mio. für Nahrungs- und Genussmittel

auf einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 5.055 m² erwartet. Das

Vorhaben wird den Wettbewerbern einen Umsatz von etwa 1,49 Mio.

€ entziehen, das entspricht 4,9 % des Bestandsumsatzes aller be-

troffenen Geschäfte.

1,44 Mio. € oder 97% des zu erwartenden Mehrumsatzes des Vorha-

benmarktes werden aus 9 Wettbewerbern in nicht integrierten La-

gen von Rehlingen-Siersburg umgelenkt werden. Diese werden

durchschnittlich 4,8 % ihres Umsatzes einbüßen. Mit 1,35 Mio. € wird

der größte Teil hiervon auf die drei Lebensmittelmärkte Edeka, Penny

und Aldi sowie den Drogeriemarkt dm entfallen.

Edeka wird mit 7,8 % Umsatzeinbuße am stärksten betroffen sein.

Eine Metzgerei, zwei Bäcker, ein Tankstellenshop und ein Getränke-

markt in nicht integrierten Lagen werden zusammen mit weniger als

0,1 Mio. € Umsatzumverteilung betroffen sein.

Fünf Wettbewerber liegen in schützenswerten Versorgungsberei-

chen der Gemeinde Rehlingen-Siersburg. Deren Betroffenheit wird

zwar absolut mit 0,044 Mio. € sehr gering sein, dennoch werden

diese aufgrund ihrer geringen Gesamtumsätze eine Umverteilung von

durchschnittlich 9,1 % ihres Bestandsumsatzes erfahren. In der Orts-

mitte von Siersburg wird eine Bäckerei durch ihre räumliche Nähe

zum Vorhaben mit 13 % Umsatzumverteilung am stärksten betroffen

sein.

Auswirkungen des Vorhabens 19

Tabelle 9: Umsatzumverteilung, Worst-Case-Szenario

Gebietstyp Betroffene Geschäfte

Gemeinde Rehlingen-Siersburg Anzahl

Verkaufs-fläche

Bestands-umsatz

gerundet

Umsatz-Umvertei-

lung

Anteil an Bestands-

umsatz

Anteil an Mehrum-satz des Vorha-bens

m² Mio. € Mio. € % %

schützenswerte Versor-gungsbereiche 5 100 0,5 0,04 9,1 2,9%

sonstige, nicht schüt-zenswerte Standorte 8 4.955 30,1 1,44 4,8 97,1%

Summe 14 5.055 30,6 1,49 4,9 100,0%

Quelle: eigene Berechnung isoplan-Marktforschung. Abweichungen in den Summen durch unabhängi-ges Runden.

Im realistischen Szenario sind die Auswirkungen auf jeden einzel-

nen Wettbewerber gegenüber dem Worst-Case-Szenario deutlich ge-

ringer. Unter den realistischen Annahmen dieses Szenarios wird das

Vorhaben den 14 betroffenen Wettbewerbern einen Umsatz von rund

0,76 Mio. € entziehen, das entspricht 2,5 % des Bestandsumsatzes

aller betroffenen Wettbewerber.

Insgesamt bleiben die Auswirkungen auf schützenswerte Versor-

gungsbereiche in der Standortgemeinde Rehlingen-Siersburg unter

den Annahmen des realistischen Szenarios mit 4,7 % deutlich unter

der Schädlichkeitsgrenze von 10 %. Die Bäckerei Lorch in Siersburg

wird mit 6,6 % Umsatzeinbuße der am stärksten betroffene Einzel-

wettbewerber sein. Alle weiteren betroffenen Wettbewerber werden

eine z.T. deutlich geringere Umsatzeinbuße hinnehmen müssen.

Tabelle 10: Umsatzumverteilung, Regular-Case-Szenario

Gebietstyp Betroffene Geschäfte

Gemeinde Rehlingen-Siersburg Anzahl

Verkaufs-fläche

Bestands-umsatz

gerundet

Umsatz-Umvertei-

lung

Anteil an Bestands-

umsatz

Anteil an Mehrum-satz des Vorha-bens

m² Mio. € Mio. € % %

schützenswerte Versor-gungsbereiche 5 100 0,5 0,02 4,7 2,9%

sonstige, nicht schüt-zenswerte Standorte 8 4.955 30,1 0,74 2,4 97,1%

Summe 14 5.055 30,6 0,76 2,5 100,0%

Quelle: eigene Berechnung isoplan-Marktforschung

Auswirkungen des Vorhabens 20

Bewertung der Auswirkungen

10% Umsatzumlenkung werden allgemein als Grenze der Schädlich-

keit angesehen. Bei vorgeschädigten Bereichen können auch gerin-

gere Umsatzumverteilungen schon zu Schädigungen führen.

Insgesamt bleiben die Auswirkungen auf schützenswerte Versor-

gungsbereiche in der Standortgemeinde Rehlingen-Siersburg selbst

unter Worst-Case-Annahmen unter der Grenze von 10 %. Für zwei

Bäckereien im Ortskern von Siersburg bzw. an dessen Rand ergibt

das Rechenmodell eine Umsatzumverteilung von mehr als 10 %.

Diese Bäckereien tragen zu rund einem Prozent zur Nahversorgung

der Bevölkerung bei.

Der Gesetzgeber fordert den Schutz der Funktionsfähigkeit von Ver-

sorgungsbereichen, nicht jedoch von Einzelwettbewerbern. Selbst

wenn der unwahrscheinliche Fall des Worst Case-Szenarios eintritt

und die Existenz einer oder beider Bäckereien durch das Vorhaben

gefährdet sein sollte, wird dadurch die Funktionsfähigkeit des Versor-

gungsbereichs in Siersburg nicht beeinträchtigt, da das Vorhaben

selbst im Ortskern liegt und ebenfalls über eine Backtheke verfügt. Es

wiegt wesentlich stärker, dass die gesamte Versorgungsfunktion im

Ortskern von Siersburg durch das Vorhaben erhalten und gestärkt

wird.

Aufgrund der größeren Zahl von Wettbewerbern in Rehlingen er-

streckt sich der Auswirkungsbereich des Vorhabenmarktes in Siers-

burg nicht über die Gemeindegrenzen hinaus. Auswirkungen auf

Märkte in Nachbargemeinden werden - wenn überhaupt - unter der

Nachweisgrenze liegen.

Insgesamt wird die Funktionsfähigkeit der Versorgungsbereiche

in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg durch das Vorhaben

selbst unter Worst-Case-Annahmen nicht unzulässig geschä-

digt. Schützenswerte Standorte in Nachbarkommunen werden

nicht betroffen sein.

Unter den mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden Annahmen

des realistischen Szenarios wird es nicht zu schädlichen Auswir-

kungen auf die schützenswerten Versorgungsbereiche und die

sonstigen Standorte in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg kom-

men. Schützenswerte Standorte in Nachbarkommunen werden

nicht betroffen sein.

Bedarfsgerechte Versorgung (Z 41) 21

4 Einhaltung der Ziele der Landesplanung

4.1 Bedarfsgerechte Versorgung (Z 41)

Gemäß Ziffer 41 des LEP Siedlung soll zur bedarfsgerechten, ver-

brauchernahen Versorgung der Bevölkerung ein auf den Versor-

gungsauftrag des Zentralortes ausgerichtetes Spektrum von Einzel-

handels- und Dienstleistungseinrichtungen unterschiedlicher Größe

und Angebotsformen sichergestellt werden. Die Standortgemeinden

sollen dazu im Rahmen der Bauleitplanung an städtebaulich geeigne-

ten Standorten in den zentralen Orten Flächenvorsorge für großflä-

chige Einzelhandelseinrichtungen treffen.

Bedarfsgerechte Versorgung

In Kapitel 2.5 wurde festgestellt, dass die Gemeinde Rehlingen-Siers-

burg derzeit unterdurchschnittlich mit Nahrungs- und Genussmitteln

versorgt wird (vgl. Tabelle 5). Für die Gemeinde wurde ein Verkaufs-

flächenpotenzial für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel

von 426 bis 890 m² ermittelt. Die zusätzliche Verkaufsfläche der ge-

planten Erweiterung wird mit 161 m² 18 bis 38 % dieses Verkaufsflä-

chenpotenzials ausschöpfen.

Das Vorhaben wird die Versorgung der Bevölkerung mit Nah-

rungs- und Genussmitteln bedarfsgerecht verbessern.

Verbrauchernahe Versorgung

REWE ist der einzige Lebensmittelmarkt im Ortsteil Siersburg und

darüber hinaus bedeutsamer Nahversorger für die westlichen Ort-

steile ohne eigene Versorgung im Nahbereich. Durch sein Nebensor-

timent mit Waren der Gesundheits- und Körperpflege wird das Vorha-

ben die verbrauchernahe Versorgung auch in dieser Warengruppe si-

chern.

Der Ortsteil Rehlingen verfügt mit zwei Lebensmittel-Discountern

(Aldi, Penny), einem Vollsortimenter (Edeka) und einem Drogerie-

markt (dm) sowie einigen kleinen Anbietern über eine gute verbrau-

chernahe Versorgung mit Waren des periodischen Bedarfs.

Das Vorhaben wird zu einer Stabilisierung der verbrauchernahen

Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und Genussmitteln

in den Wohngebieten der Gemeinde Rehlingen-Siersburg beitra-

gen, insbesondere im Ortsteil Siersburg und den westlich gele-

genen Ortsteilen.

Städtebaulich geeigneter Standort

Konzentrationsgebot (Z 42) 22

Der geplante Vorhabenstandort befindet sich in der integrierten Orts-

lage von Siersburg und ist von Wohnbebauung umschlossen (siehe

auch Kapitel 4.6).

Der REWE-Markt trägt wesentlich zu der Versorgung der Gemeinde

Rehlingen-Siersburg mit Waren des periodischen Bedarfs bei und ist

erhaltenswert. Mit dem Vorhaben wird die für die grundzentrale Ver-

sorgung von Siersburg notwendige Einzelhandelseinrichtung funktio-

nal stabilisiert. Der Standort ist für das Vorhaben städtebaulich geeig-

net.

Das Vorhaben dient der bedarfsgerechten und verbraucherna-

hen Versorgung der Bevölkerung von Rehlingen-Siersburg mit

Waren des periodischen Bedarfs. Ziffer 41 des Landesentwick-

lungsplans, Teilabschnitt Siedlung, ist eingehalten.

4.2 Konzentrationsgebot (Z 42)

Ziffer 42 des LEP Siedlung besagt, dass großflächige Einzelhandels-

einrichtungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nur im Oberzentrum

sowie in den Mittel- und Grundzentren zulässig sind.

Der Ortsteil Siersburg hat gemäß LEP Siedlung, S. 997, zusammen

mit dem Ortsteil Rehlingen die Funktion eines Grundzentrums (siehe

Kapitel 2.1).

Das großflächige Vorhaben befindet sich in einem Grundzentrum.

Das Konzentrationsgebot ist eingehalten.

4.3 Einzelhandelsagglomerationen (Z 43)

Als „großflächig“ im Sinne von §11 (3) BauNVO werden Einzelhan-

delsbetriebe angesehen, deren Verkaufsflächen 800 m² überschrei-

ten. Die Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelseinrichtungen, die

im räumlich-funktionalen Verbund zueinander stehen, sind zusam-

menzuzählen (Einzelhandelsagglomerationen).

Nach der Umsetzung des Vorhabens sollen die bisher getrennten

Verkaufsflächen von Lebensmittelmarkt und Getränkemarkt zusam-

mengelegt werden. Damit entsteht eine großflächige Einzelhandels-

einrichtung mit insgesamt 1.460 m² Verkaufsfläche, für die alle ein-

schlägigen gesetzlichen Vorgaben und landesplanerischen Regelun-

gen für großflächigen Einzelhandel gelten.

Kongruenzgebot (Z 44) 23

4.4 Kongruenzgebot (Z 44)

Die großflächige Einzelhandelseinrichtung muss sich bezüglich Grö-

ßenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zent-

ralörtliche Versorgungsstruktur einfügen. Der Einzugsbereich der Ein-

zelhandelseinrichtung darf den Verflechtungsbereich des Grund-

zentrums Rehlingen-Siersburg nicht wesentlich überschreiten (Kon-

gruenzgebot).

Der grundzentrale Verflechtungsbereich von Rehlingen-Siersburg

stimmt mit dem Gemeindegebiet überein. Eine Verletzung des Kon-

gruenzgebots ist zu vermuten, wenn mehr als 30 % des Umsatzes

des Vorhabens aus Bereichen außerhalb des Verflechtungsbereichs

stammen.

Größenordnung

Das Vorhaben sieht eine Erweiterung des vorhandenen Lebensmittel-

Vollsortimenters auf 1.460 m² Verkaufsfläche vor. Davon werden rund

90 % für Nahrungs- und Genussmittel und jeweils rund 5 % für Waren

der Gesundheits- und Körperpflege und sonstige Waren des aperiodi-

schen Bedarfs (im Nebensortiment) verwendet.

In Kapitel 2.5 wurde ermittelt, dass bei einer angestrebten Kaufkraft-

bindung von 85 % für Nahrungs- und Genussmittel in der Gemeinde

Rehlingen-Siersburg eine zusätzliche Verkaufsfläche von bis zu

426 m² für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel angemes-

sen ist (siehe Tabelle 5 auf Seite 10). Die geplante Erweiterung des

REWE-Marktes liegt mit 161 m² zusätzlicher Verkaufsfläche insge-

samt weit unter diesem Potenzial.

Das Vorhaben hat eine angemessene Größenordnung.

Warensortiment

Es ist die Erweiterung eines Lebensmittel-Vollsortimenters mit einem

üblichen Nebensortiment an non-food-Waren geplant. Märkte dieser

Art bieten vorrangig Waren des periodischen Bedarfs bzw. des grund-

zentralen Bedarfs an. Diese sollen im zentralen Versorgungsbereich

und in den Nahversorgungsstandorten der Gemeinde angesiedelt

werden.

Der Vorhabenstandort mit seiner Lage in der Ortsmitte von

Siersburg fügt sich bezüglich des Warensortiments funktional in

die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur ein.

Beeinträchtigungsverbot (Z 45) 24

Einzugsbereich

Der Einzugsbereich des Vorhabens ist aufgrund der hohen Wettbe-

werberdichte in Rehlingen und den angrenzenden Gemeinden auf

den Ortsteil Siersburg und die westlich davon gelegenen Ortsteile Ei-

mersdorf, Hemmersdorf, Gerlfangen, Fürweiler und Niedaltdorf der

Gemeinde Rehlingen-Siersburg beschränkt (siehe Kapitel 3.3). Selbst

unter konservativen Annahmen wird kein zusätzlicher Umsatz aus

Nachbarkommunen zufließen (siehe auch Tabelle 9 in Kapitel 3.5).

Das Kongruenzgebot wird eingehalten.

4.5 Beeinträchtigungsverbot (Z 45)

Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflä-

chiger Einzelhandelseinrichtungen dürfen das Zentrale-Orte-Gefüge

des Landes nicht beeinträchtigen. Nachzuweisen ist, dass die Funkti-

onsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche oder Nahversor-

gungsbereiche weder in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg noch in

den Nachbarstädten und -gemeinden beeinträchtigt wird.

Untersucht wurde im Zusammenhang mit dem Beeinträchtigungsver-

bot die Frage, welche Kaufkraft durch das geplante Vorhaben dem

bestehenden Einzelhandel entzogen wird. Eine Kaufkraftumverteilung

von bis zu 10 % des Umsatzes des Bestandes wird dabei als zumut-

bar angesehen.

Die Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund der relativ ho-

hen Wettbewerberdichte in der Standortgemeinde und der größeren

Entfernung zu anderen Einkaufsorten nur Wettbewerber in der

Standortgemeinde Rehlingen-Siersburg betroffen sind. Schützens-

werte zentrale Versorgungsbereiche oder Nahversorgungsbereiche in

Nachbargemeinden sind dementsprechend nicht betroffen.

In Kapitel 3.5 wurde die durch das Vorhaben ausgelöste Umsatzum-

verteilung in zwei Szenarien modellhaft vorausberechnet. Nach den

mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden Annahmen des realisti-

schen Szenarios liegt die Umsatzumverteilung aus den schützens-

werten Versorgungsbereichen in der Gemeinde Rehlingen-Siersburg

sowohl gemittelt als auch für jeden einzelnen Wettbewerber sehr

deutlich unter der Schädlichkeitsgrenze von 10 %.

Unter den restriktiven Annahmen des Worst-Case-Szenarios werden

die Wettbewerber in den schützenswerten Versorgungsbereichen in

der Gemeinde Rehlingen-Siersburg mit durchschnittlich 9,1 % Um-

satzumverteilung betroffen sein. Für zwei Bäckereien in Siersburg

wurde im Worst-Case-Szenario eine Umsatzumverteilung von über

10 % ermittelt. Hierdurch würde die Funktionsfähigkeit des zentralen

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46) 25

Versorgungsbereichs im Ortsteil Siersburg insgesamt jedoch nicht

beeinträchtigt, da das Vorhaben der Stärkung des Nahversorgers

REWE in demselben zentralen Versorgungsbereich dient und eben-

falls über eine Backtheke verfügt.

Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten.

4.6 Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46)

Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich-

funktionalen Zusammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Ver-

sorgungsbereich (integrierter Standort) des jeweiligen zentralen Ortes

innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu errichten (städtebauli-

ches Integrationsgebot).

Der Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt Siedlung, weist die Orts-

teile Rehlingen und Siersburg als „bipolares Zentrum“ und Grund-

zentrum für das gesamte Gemeindegebiet aus (siehe Kap. 2.1).

Die Gemeinde Rehlingen-Siersburg verfügt nicht über ein Einzelhan-

delskonzept. Eine parzellenscharte Abgrenzung zentraler Versor-

gungsbereiche in der Gemeinde lag nicht vor. Eine Begehung des

Ortskerns durch das Gutachterteam von isoplan hat jedoch ergeben,

dass der Vorhabenmarkt das Herzstück des zentralen, innerörtlichen

Versorgungsbereichs des Ortsteils Siersburg bildet.

Entlang der Hauptstraße in Siersburg reihen sich zahlreiche zentral-

örtliche Nutzungen aneinander (u.a. REWE Lebensmittel- und Ge-

tränkemarkt, Bäcker, Metzgereien, gastronomische Einrichtungen,

Sparkasse, Fahrschule, Automobilhändler, Versicherungsvertretun-

gen). Diese werden durch weitere Geschäfte, Dienstleister und öffent-

liche Einrichtungen in den angrenzenden Nebenstraßen ergänzt

(Ärzte, Apotheke, Poststelle, Rathaus, Fotostudio, Blumengeschäft,

Bestattungen, Gastronomie).

Das Vorhaben liegt in einem städtebaulich integrierten Standort

im zentralen Versorgungsbereich des Ortsteils Siersburg. Durch

seine zentrale Lage an der Einmündung der L 172 (Niedstraße) in die

L 171 (Hauptstraße) und seine bedeutende Versorgungsfunktion ist

der Vorhabenmarkt die wichtigste zentralörtliche Versorgungs-

einrichtung im Ortsteil Siersburg. Das städtebauliche Integrati-

onsgebot wird vorbildlich eingehalten.

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46) 26

Aus gutachterlicher Sicht wird empfohlen, das geplante Vorha-

ben der Zusammenlegung des REWE-Lebensmittelmarktes mit

dem angrenzenden Getränkemarkt in der Hauptstraße 35 im

Ortsteil Siersburg unter Modernisierung und Erweiterung des

Bestandsgebäudes auf max. 1.460 m² Verkaufsfläche zu realisie-

ren.

Saarbrücken, den 26.04.2019

isoplan-Marktforschung

Dr. Schreiber und Kollegen GbR

Dr. Karsten Schreiber

Geschäftsführender Gesellschafter

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46) 27

5 Anhang: Methodische Erläuterungen

Abgrenzung des Einzugsbereichs

Das aktuelle und das nach Umsetzung des Vorhabens zu erwartende

Marktgebiet wurden mit Hilfe eines modifizierten Gravitationsmodells

nach CONVERSE abgegrenzt.10 Mit Hilfe des Modells kann der Grenz-

punkt zwischen den Einzugsbereichen zweier Angebotsstandorte in

Abhängigkeit von deren Attraktivität und der jeweiligen Distanzen

zum Grenzpunkt berechnet werden. An diesem Punkt sind die Nach-

frager gegenüber den beiden Angebotsstandorten indifferent. Konsu-

menten, die diesseits bzw. jenseits dieses Grenzpunktes leben, wer-

den jeweils dem nächstgelegenen Angebotsstandort zugeordnet. Das

Modell gibt eine Formel für den Grenzpunkt b an:

1

2

121

1A

A

dd b

und

2

1

122

1A

A

dd b

mit

bd1 = Distanz zwischen Angebotsstandort 1 und Grenzpunkt b,

bd 2 = Distanz zwischen Angebotsstandort 2 und Grenzpunkt b sowie

12d = Entfernung zwischen den Angebotsstandorten 1A und 2A .

Abweichend von dem Modell von CONVERSE wurden als Maß für die

Distanz im vorliegenden Fall nicht die Entfernungen, sondern die

PKW-Fahrzeiten zu den Angebotsstandorten zugrunde gelegt. Zur

Ermittlung des ungefähren Absatzgebiets des Vorhabens wurden für

alle Straßen im Umfeld des Vorhabens mit Hilfe des Modells die

Grenzpunkte zwischen dem Vorhabenstandort und den konkurrieren-

den Angebotsstandorten berechnet. 11

Berechnung der voraussichtlichen Kaufkraftumverteilung

Zur Ermittlung der Auswirkungen des geplanten Vorhabens wurde

von der Annahme ausgegangen, dass das Vorhaben in einem weit-

gehend gesättigten Markt keine zusätzliche Kaufkraft generieren wird,

sondern ausschließlich zu einer Umverteilung der Kaufkraft zwi-

schen den Wettbewerbern im Auswirkungsbereich des Vorhabens

führen wird. Dies ist eine konservative Annahme: Sollten aufgrund

der steigenden Attraktivität des Einkaufsangebotes in der Standortge-

meinde durch die Projektrealisierung Ausgaben aus anderen Berei-

chen (Reisen, Dienstleistungen, Gastronomie usw.) zusätzlich in den

Einzelhandel gelenkt werden, werden die Auswirkungen des Vorha-

bens auf die betroffenen Wettbewerber entsprechend geringer ausfal-

len als modellhaft berechnet.

10 CONVERSE, P.D. (1949): New Laws of Retail Gravitation. In: Journal of

Marketing,14, S. 379-384

11 vgl. auch HUFF, D.L. (1964): Defining and Estimating a Trading Area.

In: Journal of Marketing, 28, S. 35

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46) 28

Zur Ermittlung der Betroffenheit der einzelnen Wettbewerber inner-

halb des Untersuchungsgebiets wurde ein gravitationsbasiertes Re-

chenmodell angewendet, das die zu erwartende Umsatzumverteilung

in Abhängigkeit vom Übereinstimmungsgrad der Sortimente der Wett-

bewerber mit dem Vorhaben und der Entfernung der Wettbewerber

vom Vorhabenstandort prognostiziert. Die Umsatzumverteilung ΔUi

vom Wettbewerber i in das Vorhaben wurde für die betroffene Haupt-

warengruppe Nahrungs- und Genussmittel wie folgt berechnet:

i i

SÜiii

gesSÜii

i

d

gUd

UgUU

)()(

mit Ui = Umsatz des Wettbewerbers i für die betrachtete Waren-

gruppe

gSÜi = Grad der Sortimentsübereinstimmung zwischen dem Vorhaben-

markt und dem Wettbewerber i in %

ΔUges = Umsatzumverteilung gesamt = zu erwartender Umsatz des

Vorhabens in der betrachteten Warengruppe

di = Distanz zwischen Vorhabenstandort und Geschäft i, gemessen in

Minuten PKW-Fahrzeit

α = 2 min (Mindestfahrzeit)

λ = 0,5 (empirisch ermittelter Faktor für die Berechnung des Dis-

tanzwiderstands).

Der Grad der Übereinstimmung der Sortimente gSÜi zwischen den

geplanten Märkten und den jeweiligen Wettbewerbern wurde auf-

grund einer Begehung der betroffenen Geschäfte ermittelt und in dem

verwendeten Rechenmodell durch folgende Faktoren abgebildet:

Tabelle 11: Sortimentsübereinstimmung der geplanten Märkte mit Wettbewerbern

Wettbewerber Übereinstimmungsgrad der Sorti-mente der Wettbewerber mit REWE

kleines Lebensmittelgeschäft, Bäcker, Metzger 100%

REWE 100%

Lbm.-Vollsortimenter (Edeka, nah und gut) 90%

Food-Abteilung SBW (Globus, Kaufland, real) 50%

Lbm.-Discounter (Aldi, Lidl, Netto, Penny, Norma) 50%

ethnischer Lebensmittelmarkt 30%

Tankstellenshop 30%

Getränkemarkt 15%

Drogeriemarkt 15%

Sortimentsübereinstimmung bedeutet: Das Vorhaben deckt …% des Sortiments des Wettbewerbers

ab. Quelle: Schätzung isoplan 2019, Basis: Begehung der Wettbewerber

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 46) 29

Zur Bewertung der Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die

zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgungsbereiche im

Untersuchungsgebiet wurde die zu erwartende Umsatzumverteilung

durch das Vorhaben für jeden einzelnen Wettbewerber ermittelt und

für die betroffenen Standorttypen (Versorgungsbereiche, sonstige

Einzelhandelsstandorte) aggregiert.

Die Ergebnisse wurden nach den Zielen und Grundsätzen des LEP

Siedlung für großflächige Einzelhandelsansiedlungen bewertet.

In die Bewertung der Schädlichkeit Auswirkungen gingen auch die

während einer Begehung durch die Gutachter ermittelten ökonomi-

schen und städtebaulichen Kriterien bezüglich der Wettbewerber ein

(Kundenfrequenz, Lage, vermutetes Umsatzniveau).