VERKEHRSWERTGUTACHTEN · Web viewDas Sachwertverfahren (z.B. in den 21-23 der ImmoWertV geregelt)...

Sachverständigenbüro• Mustermann •

Anwendung des nachstehenden Musters:

Das nachstehende Mustergutachten kann entsprechend ergänzt, ausgefüllt und ausgedruckt werden.Erstellt wurde die Vorlage mit MS Word 2010.

Weiterhin ist unbedingt zu beachten, dass es sich hier um ein Muster handelt. Eine Allgemeingültigkeit besteht selbstverständlich nicht. Eine Haftung für die Richtigkeit des Inhalts wird nicht übernommen. Das nachstehende Mustergutachten muss an den jeweiligen Einzelfall angepasst und gegebenenfalls ergänzt oder geändert wer-den. Der eigene Briefkopf ist entsprechend zu verwenden.

VERKEHRSWERTGUTACHTENAmtsgericht …

Eigens Aktenzeichen Geschäfts-Nr. des Gerichts

über den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem GrundstückMustergasse 1 in 11111 Musterstadt,

Gemarkung …, Flur …, Flurstück …verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss

nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

unbelasteter Wert:

xxx,00 €

Verkehrswert nach § 194 BauGB:

xxx,00 €

1. Ausfertigung(2 Ausfertigungen)

Wertermittlungsstichtag:…

Inhaltsverzeichnis

Telefon … E-Mail … Straße, HausnummerTelefax … Internet … PLZ, Ort

Sachverständigenbüro • Architekt Dipl.-Ing. Lothar Röhrich •

Bewertungsgegenstand mit Adresse Aktenzeichen 2 von 27

1.0 Allgemeine Angaben................................................................................................................................3

2.0 Grundlagen und Allgemeines..................................................................................................................5

3.0 Grundbuchdaten....................................................................................................................................10

4.0 Sonstige Rechte und Belastungen.........................................................................................................11

5.0 Lagebeschreibung.................................................................................................................................12

6.0 Objektbeschreibung...............................................................................................................................14

7.0 Bodenwertermittlung.............................................................................................................................18

8.0 Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes.............................................................................................20

9.0 Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes........................................................................................22

10.0 Ermittlung des unbelasteten Wertes...................................................................................................23

11.0 Baulasten, Grundbuch Abteilung II......................................................................................................25

12.0 Ermittlung des Verkehrswertes...........................................................................................................26

13.0 Schlusswort.........................................................................................................................................27

ggf. Adressdaten



1.0 Allgemeine Angaben

Auftragsgrundlage Schreiben des Amtsgerichts … vom …, eingegangen am …

Geschäftsnummer Geschäftsnummer des Gerichts

Zweck des Gutachtens Grundlage zur Wertfeststellung im Zwangsversteigerungsverfahren

Bewertungsgegenstand …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

Bewertungsstatus Ist-Zustand zum Stichtag der Wertermittlung

Besichtigungstermin …, anwesend waren: …

Wertermittlungsstichtag … (Datum der Ortsbesichtigung)

Qualitätsstichtag … (Datum der Ortsbesichtigung)

vorliegende Unterlagen unbeglaubigter Grundbuchauszug vom …Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom …Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom …Auskunft au dem Altlastenkataster vom …Auskunft zu öffentlichen Fördermitteln vom …Auskunft zu Erschließungskosten vom …Auskunft der Bezirksregierung … vom …Auskunft der … vom …planungsrechtliche Auskunft vom …Kopien aus dem Hausaktenarchiv vom …Teilungserklärung vom …Auskunft der Hausverwaltung vom …Auskunft aus der Lärmkarte … vom …Grundstückmarktbericht der Stadt … …Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte vom …Immobilienrichtwert vom …Mietspiegel der Stadt … mit Stand vom …

Zwangsverwaltung …

Nicht-Zugänglichkeit Zum angesetzten Ortstermin erschien niemand. Eine Zugänglichkeit des Hauses und der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Der Ausbaugrad sowie die Ausstattung und der Zustand des Gebäudes und der Wohnung sind dem Unterzeichner deshalb nicht bekannt. Die Wertermittlung stützt sich daher auf den äußeren Eindruck sowie auf die greifbaren Unterlagen aus den Archivbauakten und ist folglich mit einem deutlichen Risiko behaftet.Für die Bewertung werden zunächst durchschnittliche Verhältnisse bezüglich der Ausstattung und des Zustandes unterstellt. Das Risiko dieser Unterstellungen wird dann bei der Wertfindung durch einen diesbezüglichen Sicherheitsabschlag gemindert.

ggf. Adressdaten



Anmerkungen …

Hinweis …

zusammenfassende Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentums-Beschreibung wohnung im …

ggf. Adressdaten



2.0 Grundlagen und Allgemeines

Grundlage der Wertermittlung sind die zur Verfügung gestellten Unterlagen, die Informationen und Angaben sowie die Erkenntnisse aus der Ortsbesichtigung, wie sie im Gutachten dokumentiert werden.Weitere Grundlage sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag).

Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

Bürgerliches vom 18. August 1896 (RGBl. S. 195), in der Fassung der Bekannt-Gesetzbuch machung vom 02.01.2002 (BGBl. I S. 42, ber. S. 2909, 2003 I S.

738), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610) m.W.v. 28.04.2015 BGB

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) m.W.v. 26.11.2014 BauGB

Wohnungseigentums- Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vomgesetz 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175), zuletzt geändert durch Gesetz vom

05.12.2014 (BGBl. I S. 1962) m.W.v. 13.12.2014 WEG

Baunutzungs- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke, in der Verordnung Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132),

zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)m.W.v. 20.09.2013 BauNVO

Immobilienwertermitt- Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte lungsverordnung von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung -

ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)

Wertermittlungs- Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von GrundstückenRichtlinien in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006 (BAnz. Nr.

108a, ber. Nr. 121), zuletzt geändert durch VergleichswertRL vom 20.3.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) WertR

Sachwertrichtlinie Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 5. September 2012, veröffentlicht am Donnerstag, den 18.10.2012 (BAnz AT 18.10.2012 B1) SW-RL

Vergleichswert- Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwertsrichtlinie (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) vom 20.03. 2014, veröffentlicht

am Freitag, den 11.04.2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) VW-RL

Verordnung über in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl.Wohnungswirtschaft- I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78 Absatz 2 des liche Berechnungen Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) II. BV

Literaturliste …

ggf. Adressdaten



Definitionen und Erläuterungen der Werte

Verkehrswert Der Verkehrswert wird laut BauGB gemäß § 194 wie folgt definiert:„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“Zur Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 8 ImmoWertV:„(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“

Ertragswert Die Ermittlung des Ertragswertes (gemäß §§ 17 – 20 ImmoWertV) basiert auf den nachhaltig zu erzielenden Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Der für den Ertragswert maßgebliche Reinertrag ermittelt sich abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstückes aufwenden muss.Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und sonstigen Anlagen darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich. Dagegen ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt.Das Ertragswertverfahren stellt somit im Wesentlichen, insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinses, einen Kaufpreisvergleich auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

Sachwert Das Sachwertverfahren (z.B. in den §§ 21-23 der ImmoWertV geregelt) dient in erster Linie zur Marktwertableitung von bebauten Grundstücken, bei denen es bei ihrer Transaktion nicht vordergründig auf den Ertrag ankommt. Es wird daher hauptsächlich im Eigenheimbereich (Ein- und Zweifamilienhäuser) Priorität bei der Werteinschätzung finden, zunehmend weniger bei eigengenutzten Gewerbe- und Industriegrundstücken. Der Sachwert setzt sich aus dem Zeitwert der Baulichkeiten und dem Bodenwert zusammen. Zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind nach § 14(2) ImmoWertV Sachwertfaktoren heranzuziehen.

Verfahrensgang SW-RL (Punkt 3)(1) Im Sachwertverfahren ist

ggf. Adressdaten



– der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln (§ 21 Absatz 2 ImmoWertV);– der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten (ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, § 21 Absatz 3 ImmoWertV) zu ermitteln, soweit sie nicht als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind (vgl. Nummer 6);– der Bodenwert nach § 16 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; dabei kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind gesondert zu berücksichtigen.(2) Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks,– der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist (marktangepasster vorläufiger Sachwert); die Marktanpassung ist in der Regel durch Multiplikation mit dem zutreffenden Sachwertfaktor (§ 8 Absatz 2 Nummer 1, § 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV) vorzunehmen und– bei dem nach der Marktanpassung ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale z. B. mit Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen sind (§ 8 Absatz 2 Nummer 2, Absatz 3 ImmoWertV),um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen.

Vergleichswert Das Vergleichswertverfahren (z.B. in den §§ 15-16 ImmoWertV geregelt) ist das grundsätzlich angewandte Verfahren für die Wertermittlung des Bodens (§16 ImmoWertV) sowie von unbebauten als auch bebauten Grundstücken. Die Zeitnähe der Vergleichspreise zum Wertermittlungsstichtag und die hinreichende Übereinstimmung der qualitativen, wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale vom Vergleichsgrundstück mit denen vom Bewertungsgegen-stand bilden dabei die Basis. Stehen für den unmittelbaren Preisvergleich nicht genügende Vergleichsdaten zur Verfügung, wird auf Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte zurückgegriffen, die dann den Bezug zum Wertermittlungsstichtag und/oder die speziellen grundstücksbezogenen Zustandsmerkmale erhalten. Bei den bebauten Grundstücken wird das Vergleichswertverfahren häufig angewendet zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen, aber auch von Reihenhäusern oder von anderen Gebäuden mit hinreichend übereinstimmenden Zustandsmerkmalen.

Bodenwert Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird von dem Wert des theoretisch unbebauten Grundstücks ausgegangen. Maßgebend sind die Lagequalität sowie die zulässige Art und das zulässige Maß der baulichen Nutzung. Die Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichswerten und Bodenrichtwerten, ggf. auch auf der Basis eines Residualverfahrens.

Ableitung von VW-RL (Punkt 4)Vergleichspreisen (1) Zur Ableitung von Vergleichspreisen sind die Kaufpreise auf

wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale und

ggf. Adressdaten



Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) gegenüber dem Wertermittlungsobjekt bzw. dem Wertermittlungsstichtag zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Zur Anpassung der Kaufpreise sind geeignete Daten zu verwenden (z. B. Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen – vgl. die §§ 9 ff. ImmoWertV).(2) Die Auswahlkriterien für die Kaufpreise und die vorgenommenen Anpassungen sind darzustellen und zu begründen. Die verwendeten Kaufpreise und die zur Anpassung verwendeten Daten sind mit Quellenangaben aufzuführen. Wesentliche Modellparameter für die Ableitung von Vergleichspreisen enthält Anlage 3.4.1 Herkunft der Kaufpreise und Daten(1) Zur Ableitung von Vergleichspreisen sind geeignete Kaufpreise und Daten (vgl. Nummer 3 Absatz 1) vorrangig aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu verwenden. Steht keine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise bzw. stehen keine zur Anpassung der Kaufpreise geeigneten Daten aus dem Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück liegt, zur Verfügung, können geeignete Kaufpreise bzw. Daten aus anderen vergleichbaren Gebieten verwendet werden, sofern etwaige Abweichungen in den regionalen und allgemeinen Marktverhältnissen marktgerecht berücksichtigt werden können.(2) Geeignete Kaufpreise oder Daten (vgl. Nummer 3 Absatz 1) aus anderen Quellen sollen verwendet werden, wenn sie hinsichtlich Aktualität, Vollständigkeit der Beschreibung der Vergleichsgrundstücke und Repräsentativität den maßgeblichen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden.

Besondere Die „vorläufigen Werte“ (Sach-, Vergleichs-, oder Ertragswert) so-objektspezifische weit sie innerhalb dieses Gutachtens ermittelt werden, beinhaltenGrundstücksmerkmale noch keine besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale.

Dies sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. Soweit sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch Zu- oder Abschläge regelmäßig nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 2 und Abs. 3 ImmoWertV). Die Ermittlung der Werterhöhung bzw. Wertminderung hat marktgerecht zu erfolgen.

Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehören hauptsächlich vorhandene Baumängel und Bauschäden. Diese sind in der Regel innerhalb der Gebäudebeschreibung aufgelistet. Weiterhin können auch eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie besondere Ertragsverhältnisse besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale darstellen.

Verwendung Gutachten Dieses Gutachten ist ausschließlich für den im Gutachten genannten Zweck bestimmt und darf nur hierfür verwendet werden. Eventuell in die Wertfindung eingeflossene

ggf. Adressdaten



Besonderheiten, bedingt durch den Zweck der Wertermittlung, können die Gebrauchsfähigkeit dieses Gutachten für andere Verwendungen einschränken.Eine Weitergabe des Gutachtens an Dritte (außerhalb des Zweckes des Gutachtens) darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Unterzeichners erfolgen.

Verfahrenswahl Für die hier vorliegende Bewertung eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erscheint vorrangig das Ertragswertverfahren als geeignete Methode zur Wertfindung. Stützend wird das Vergleichswertverfahren angewandt. Das Sachwertverfahren kommt nicht zur Anwendung, da für einen Miteigentumsanteil ein Sachwert nicht sinnvoll ermittelt werden kann.

ggf. Adressdaten



3.0 Grundbuchdaten

Amtsgericht: …

Grundbuch: …, Blatt …

Ausstellungsdatum: Ablichtung vom …

Grundstück: Gemarkung …, Flur …, Flurstück …

Einzelfläche: … m²

Gesamtfläche: … m²

Nutzung: …

Bestandsverzeichnis: …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

Abteilung I: Eigentümer …

Abteilung II: …

Bewertung: …

Abteilung III: …

Anmerkung: …

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4.0 Sonstige Rechte und Belastungen

Altlasten ……

Bewertung …

Methangasaustritt …

Bewertung …

Bergbau …

Oberflächen-Bergbau …

Bewertung …

Sonstiges …

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5.0 Lagebeschreibung

Makrolage leicht überdurchschnittlichMit ca. ….000 Einwohnern ist … ein Mittelzentrum. Die Wirtschaftsstruktur wird geprägt durch Technologie und Dienstleistung in mittelständischen Strukturen. Die Stadt verfügt über eine eigene Universität sowie einen Flughafen und mehrere bedeutende Gewerbegebiete.Im Bereich Sport und Freizeit sind z. B. der Fußballverein (Bundesliga), die Kulturhalle, der Bürgerpark, und der Grafensee über die Stadtgrenzen bekannt.In … treffen mehrere Autobahnen zusammen. Ergänzt wird dieses Netz durch gut ausgebaute Bundesstraßen sowie einen Binnenhafen.

Demographische Nach Angaben des „Wegweisers Kommune“1 wird für die StadtEntwicklung … bis 2030 ein Bevölkerungsrückgang von ca. … % prognostiziert.

Dies entspricht einem leicht rückläufigen Niveau.Es wird davon ausgegangen, dass sich die Mieten und die Immobilienwerte, auch aufgrund der demographischen Entwicklung, langfristig in etwa auf dem aktuellen Niveau halten können.

Mikrolage leicht unterdurchschnittlichDas Grundstück liegt im Bereich des Stadtbezirks …. Das Gebiet ist gekennzeichnet von einer eher schwachen Sozialstruktur und älterer Bausubstanz. Der Bereich gilt als eines der größten zusammenhängenden Altbaugebiete der Region und wird ergänzt durch einige Parkflächen, die am Rande des Stadtbezirks liegen. Geschäfte des täglichen und viele des mittelfristigen Bedarfs sind im Ortsteil vorhanden.Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus vier- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden. Gegenüber dem Objekt steht eine katholische Kirche mit Gemeindezentrum.

Verkehrslage gutDas Grundstück liegt an der … Straße und wird von dieser direkt erschlossen.Entfernungen vom Bewertungsobjekt:Bushaltestelle: …U-/Stadtbahnhaltestelle: …R-Bahnhaltestelle: …Hauptbahnhof: …Innenstadt: …Autobahnanschlussstelle: …Flughafen: …

Umwelteinflüsse Erhebliche Immissionen oder Emissionen wurden nicht festgestellt. Das Objekt liegt in der Umweltzone der Stadt. Die grüne Plakette ist erforderlich.

Beurteilung Insgesamt leicht unterdurchschnittliche, verkehrsgünstige (auch ÖPNV) Wohnlage mit gewachsenen Strukturen. Das Umfeld ist

1 www.wegweiser-kommune.de

ggf. Adressdaten



vielfach von soziologischer Problematik geprägt. Die Verkehrsanbindung ist gut.

ggf. Adressdaten



6.0 Objektbeschreibung

Gesamtobjekt Bei dem Gesamtobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 10 Wohnungen. Diesen sind Nebenräume im Keller zugeordnet. Garagen oder Stellplätze gehören nicht zum Objekt.Das Objekt ist laut vorliegender Teilungserklärung in 10 Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt. Jedem MEA ist das Sondereigentum an einer Wohnung zugeordnet.Bewertet wird die Wohnung … nebst zugehörigem Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes).

Entstehungsdaten Die nachfolgenden Daten zum Gebäude wurden den Bauakten und sonstigen vorliegenden Unterlagen entnommen:--- Eine Baugenehmigung liegt nicht vor. Die rudimentäre Akte

im Bauaktenarchiv der Stadtd war diesbezüglich unergiebig. Innerhalb der Teilungserklärung liegt eine Planzeichnung vom … vor. Ob es sich hier um das Erstellungsbaujahr oder einen Wiederaufbau nach Kriegsschäden handelt, ist nicht bekannt.

… Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG… Aufteilung in WohnungseigentumWeitere wesentliche Angaben finden sich innerhalb der eingesehenen Bauakte nicht.

Nicht-Zugänglichkeit Zum angesetzten Ortstermin erschien niemand. Eine Zugänglichkeit des Hauses und der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Der Ausbaugrad sowie die Ausstattung und der Zustand des Hauses und der Wohnung sind dem Unterzeichner deshalb nicht bekannt. Die Wertermittlung stützt sich daher auf den äußeren Eindruck sowie auf die greifbaren Unterlagen aus den Archivbauakten und ist folglich mit einem deutlichen Risiko behaftet.Für die Bewertung werden zunächst durchschnittliche Verhältnisse bezüglich der Ausstattung und des Zustandes unterstellt. Das Risiko dieser Unterstellungen wird dann bei der Wertfindung durch einen diesbezüglichen Sicherheitsabschlag gemindert.

Mietbindung Gemäß Bescheinigung der Stadt wurde das Objekt mit öffentlichen Mitteln gefördert. Die Darlehn sind in der Vergangenheit bereits vollständig abgelöst worden. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endete mit Ablauf des …. Die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) sind demnach nicht mehr anzuwenden.

Aufteilung Die folgende Beschreibung beruht auf den Plänen zur Teilungserklärung.

Keller: Geschosstreppe, Abstellräume zu den WohnungenErdgeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen 1. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen

ggf. Adressdaten



2. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen3. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 Wohnungen4. Obergeschoss: Treppenhaus und 2 WohnungenDachgeschoss: Treppenhaus sowie Waschküche und Trockenraum

Konstruktion Die Angaben beruhen auf den Erkenntnissen aus der äußeren Inaugenscheinnahme sowie den vorliegenden Planunterlagen und unter Berücksichtigung des wahrscheinlichen Baujahres. Es wird hierbei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Ausführung der nicht sichtbaren Teile erheblich abweichen kann.

Kellersohle: unbekannt, vermutlich Beton oder ZiegelKellerwände: unbekannt, vermutlich MauerwerkKellerdecke: unbekannt, vermutlich Beton oder Stahlträger mit EinlagenGeschosswände: Mauerwerk bzw. LeichtbauwändeGeschossdecken: unbekannt, vermutlich Beton oder Holzbalken Treppenhaus: Haustür aus Aluminium oder Kunststoff, isolier-ornament-verglast

mit Klingel- und Gegensprechanlage, Briefdurchwurfschlitz in der Haustür

Fenster: erkennbare Fenster Kunststoff, weiß, isolierverglast mit Holzrollläden im Erdgeschoss (Die Fenster der Bewertungswohnung waren nicht erkennbar. Die Rollläden waren geschlossen.)

Dachkonstruktion: Satteldach mit einem anthrazitfarbenen Betondachstein, keine Dachaufbauten erkennbar

Dachentwässerung: auf der Straßenseite wird die Dachentwässerung augenscheinlich in das Fallrohr des Nachbargebäudes geleitet. Auf der Rückseite liegt ein Fallrohr vor der Wand.

Fassade: helle Putzfassade, Sockel und Fensterlaibungen farbig abgesetzt, die freie Giebelwand ist mit Werkstoffplatten (Eternit o. ä.) verkleidet.

Balkone: Das Gebäude verfügt nicht über Balkone, Loggien oder Terrassen

TechnikVersorgung: unbekannt, vermutlich im Keller Strom-, Telefon- und Trinkwasser-

und eventuell GasanschlussHeizung Laut telefonischen Angaben der Hausverwaltung ist die

Bewertungswohnung mit einer Gas-Etagentherme beheizt.Entsorgung: Es wird davon ausgegangen, dass das Gebäude an den öffentlichen

Straßenkanal angeschlossen ist.

Bewertungsobjekt Bewertet wird die Wohnung … nebst zugehörigem Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes).

Aufteilung Die Wohnung ist grundsätzlich normal gebrauchsfähig aufgeteilt. Es besteht ein direkter Zugang zum Treppenhaus. Es gibt keinen gefangenen Raum. Bad und Flur sind innenliegend. Küche und Schlafzimmer sind natürlich belichtet und belüftet. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon/Terrasse.

Ausstattung Das Gebäude konnte nicht besichtigt werden. Insofern kann über Art und Qualität der Ausstattung sowie Mängel und Schäden keine Aussage gemacht werden.

Flächen Das Objekt war nicht zugänglich. Es bestand nicht die Möglichkeit eines persönlichen Aufmaßes. Die folgende Wohnfläche wurde

ggf. Adressdaten



daher der vorliegenden Aufstellung aus der Teilungserklärung entnommen und grob plausibilisiert. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Grundrissaufteilung und Fläche von den Zeichnungen abweichen kann.

Wohnung Nr. …Schlafen: ca. … m²Küche: ca. … m²Flur: ca. … m²Bad: ca. … m² insgesamt ca. … m²Wohnfläche rd. 37,00 m²Diese Fläche wird der Wertfindung zugrunde gelegt.

Kellerräume Zum Sondereigentum an der Wohnung Nr. … gehört neben den Räumen der Wohnung auch ein Abstellraum im Kellergeschoss. Dieser hat laut Planunterlagen eine Fläche von ca. … m².

Außenanlagen Das Gebäude steht, soweit ersichtlich, dreiseitig an der Grundstücksgrenze, sodass nur im hinteren Bereich Freibereiche bestehen. Diese sind am Haus befestigt und ansonsten lediglich grob begradigt. Eine gärtnerische Gestaltung liegt nicht vor. Die Einfassung besteht aus einem Bauzaun.

Weitere relevante Fakten und Daten

Baujahr/Restnutzung Auf der Grundlage des vorgefundenen Zustandes bei der Außenbesichtigung sowie der derzeitigen Nutzung und der vorliegenden Unterlagen wird eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von … Jahren zugrunde gelegt.

Energetischer Zustand Aufgrund des Baujahres und der vorliegenden Akten wird davon ausgegangen, dass das Gebäude überwiegend noch einfachen aktuellen energetischen Anforderungen entspricht.Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

Mängel/Schäden Hierbei werden alterstypische Abnutzungen, die unter die normale Instandhaltung fallen, nicht gerechnet.Weiterhin wird davon ausgegangen, dass kleine Mängel und Schäden im Rahmen der normalen Instandhaltung beseitigt werden können.Bei der erfolgten Außenbesichtigung wurden folgende Mängel und Schäden festgestellt: Die Hausfassade ist im vorderen und seitlichen Bereich des

Erdgeschosses mit Graffiti besprüht. Die rückwärtigen Freianlagen sind nicht fertiggestellt. Die

Einfriedung besteht aus einem Bauzaun.Die vorstehende Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es soll hier nur im Rahmen der Wertermittlung ein Überblick über die grundsätzlich erheblich wertrelevanten Mängel und Schäden gegeben werden. Die tatsächliche Relevanz vieler sichtbarer Schadensbilder kann erst nach einer Bauteilöffnung bzw. weiteren Untersuchungen festgestellt werden.

ggf. Adressdaten



Es werden grob geschätzt pauschal und anteiligca. 1.500,00 €

in die Wertermittlung eingestellt.

Das entspricht ca. 40 €/m² Wohnfläche.

Diese Summe ist grob geschätzt, stellt keinesfalls eine Baukostenschätzung dar und ersetzt kein Bauschadensgutachten. Der errechnete Betrag ist darüber hinaus gemäß Wertermittlungsrichtlinien 2006 Nr. 3.6.1.1.8 „unter Anwendung des unter Nr. 3.6.1.1.7 aufgeführten Alterswertminderungssatzes“ entsprechend gemindert worden, soweit es sich nicht lediglich um Reparaturarbeiten handelt.

Asbest Anzeichen für eine Asbestbelastung wurden bei der erfolgten Außenbesichtigung des Bewertungsgrundstücks nicht festgestellt. Die nachfolgende Bewertung geht daher von einem belastungsfreien Zustand für das gesamte Bewertungsgrundstück aus.Aufgrund des Baujahrs ist ein Einsatz allerdings durchaus möglich und ausdrücklich nicht auszuschließen. Der Baustoff Asbest wurde erst 1996 verboten. Sofern sich hier Verdachtsmomente ergeben, ist ein Sondergutachten einzuholen.

Beurteilung Die Gesamtanlage machte bei der Außenbesichtigung einen überwiegend einfachen Eindruck.Auf der Grundlage der vorliegenden Planunterlagen ist die Wohnung von Aufteilung und Größe her grundsätzlich normal vermietbar. Zustand und Ausstattung sind nicht bekannt.Die wirtschaftliche Eigenständigkeit ist im Rahmen der vorhandenen Nutzung gegeben.

ggf. Adressdaten



7.0 Bodenwertermittlung

Grundstück Das Grundstück verfügt über einen regelmäßigen und normal nutzbaren Zuschnitt, mit einer Straßenbreite von ca. … m, einer Tiefe von ca. … m und einer Gesamtfläche von 221,00 m². Der Geländeverlauf ist ohne nutzungsbeeinträchtigendes Gefälle.

Baurecht Das Bewertungsgrundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes / Durchführungsplan Nr. … nach § 30 Abs. 3 BauGB (einfacher Bebauungsplan) rechtsverbindlich seit dem …. Der Bebauungsplan setzt Baulinien fest.

Erschließungskosten Den Angaben der Stadt …d zufolge gelangen Erschließungskosten für die Anlage „…“ nicht mehr zur Einziehung.Zukünftige Beitragserhebungen nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes werden in der vorliegenden Auskunft nicht ausgeschlossen.

Richtwert Richtwert Nr. …:MischnutzungIV-geschossige BauweiseGrundstückstiefe 35 mErschließungsbeitragsfrei zum 01.01.2016 Bodenrichtwert: ca. 270,00 €/m²Gemarkung …Ortsteil …

Anpassung Der vorstehende Richtwert bezieht sich augenscheinlich auf die mittelbare Umgebung des Bewertungsgrundstückes.

Die Grundstückstiefe wird beim Richtwert mit 35,00 m angegeben. Das Bewertungsgrundstück verfügt über eine Tiefe von ca. … m und ist von umgebungstypischer Größe. Hier ist keine Anpassung erforderlich.

Die Ausnutzung des Bewertungsgrundstücks liegt mit 5 Geschossen oberhalb der Festlegung des Richtwertgrundstücks. Hier ist eine Anpassung notwendig.

Der Zuschnitt des Bewertungsgrundstücks ist durchschnittlich.

Die Erschließung ist auch beim Bewertungsgrundstück beitragsfrei.

Eine Indexierung auf den Wertermittlungsstichtag erscheint ebenfalls nicht erforderlich. Von bestehender Aktualität wird ausgegangen.

ggf. Adressdaten



Bodenwert Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen wird der Bodenwert wie folgt abgeleitet:

ggf. Adressdaten



8.0 Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes

Mietausfall Der Ansatz für das Mietausfallwagnis wird in einer Höhe von ca. 3,0 v. H. des Rohertrages in die Wertermittlung eingestellt. Dies beinhaltet ein leicht erhöhtes Risiko des Objektes.

Hausgeld Den Angaben der Hausverwaltung zufolge beträgt das Hausgeld aktuell xxx,00 €/Monat.Die Eigentümergemeinschaft verfügt über Rücklagen.

Vergleichsmieten Der Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnungsbau in …, Stand …, weist für Wohnungen in der Baualtersklasse 1930 bis 1969 eine Netto-Kaltmiete in der Spanne von 3,83 bis 5,30 €/m² Wohnfläche aus. Der Mittelwert (Median) beträgt hierbei: 4,60 €/m². Für Wohnungsgrößen bis 40,00 m² ist ein Zuschlag von rd. 0,82 €/m² vorgesehen.Für Lage, Modernisierungsmaßnahmen sowie Ausstattung und Zuschnitt der Wohnung sind weitere Zu- und Abschläge ausgewiesen.

Mietsituation Soweit durch die Hausverwaltung angegeben, war die Wohnung zum Stichtag der Wertermittlung vermietet.

Mietansätze Unter Berücksichtigung des Mietspiegels für nicht preisgebundenen Wohnungsbau der Stadt … und unter Zugrundelegung der Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens wird für die Wohnung eine Miete von 5,50 €/m² als nachhaltig erzielbar angesehen und in die Ermittlung eingestellt.

Liegenschaftszins Liegenschaftszinssätze für vermietetes Wohnungseigentum werden im Grundstücksmarktbericht der Stadt … mit einem Wert von 4,7, bei einer Standardabweichung von 2,1 und für selbst genutztes Wohneigentum mit einem Wert von 2,8 bei einer Standardabweichung von 2,9 angegeben.Der Liegenschaftszins wird mit 5,0 % beim Ertragswert unter Berücksichtigung von Art, Lage und Risiko des Objektes angesetzt. Auch dies beinhaltet ein insgesamt erhöhtes Risiko des Objektes unter der Berücksichtigung der Lage- und Zustandsmerkmale.

Bewirtschaftungskosten Die Einzelkostenansätze für die Bewirtschaftungskosten basieren auf marktüblichen Vergleichsansätzen.

ggf. Adressdaten



Ertragswert

ggf. Adressdaten



9.0 Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes

Allgemeines Innerhalb des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses der Stadt … werden durchschnittliche Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung von Wiederverkäufen angegeben. Da direkte Vergleichswerte zu Wiederverkäufen aus dem Objekt nicht vorliegen, werden diese Immobilienrichtwerte zugrunde gelegt und an die Besonderheiten des Objektes angepasst. Diese Vergleichspreise stimmen bezüglich ihrer wesentlich werterheblichen Merkmale mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend überein. Relevante Abweichungen werden durch Zu- und Abschläge entsprechend berücksichtigt.

Immobilienrichtwert Der Immobilienrichtwert wird mit Stichtag zum … für die Umgebung des Bewertungsobjektes für Wohnnutzung angegeben mit:

645.00 €/m²

Dieser wird wie folgt an das Bewertungsobjekt angepasst:Baujahr 1) 1954 5.00%Wohn-/Nutzfläche 37 -12.00%Wohnlage mittel 0.00%Anzahl der Wohneinheiten 10 Einheiten 2.00%Ausstattungsklasse mittel 0.00%Geschosslage Erdgeschoss 4.00%Vermietungszustand vermietet -4.00%Balkon/Terrasse nein -5.00%insgesamt -10.00%

angepasster Immobilienrichtwert rd. 581.00 €/m²

weitere Anpassungen Makrolage des Objektes 0.00%Mikrolage 5.00%Zuschnitt 0.00%Ausstattung 0.00%Zustand des Gesamtobjektes 0.00%energetischer Zustand des Objektes 0.00%Eigentümergemeinschaft, Rücklagen 5.00%Lärmbelastung 0.00%Baukostenindex 0.00%Insgesamt 10.00%

Ausgangswert 581.00 €/m² x 1.1 639.00 €/m²

vorläufigerVergleichswert 639.00 €/m² x 37.00 m² 23,643.00 €

sonstiges - € 23,643.00 €

1) Siehe hierzu auch die Ausführungen unter „Entstehungsdaten“ in Punkt 6,0 dieses Gutachtens.

ggf. Adressdaten



10.0 Ermittlung des unbelasteten Wertes

ermittelte vorläufiger Ertragswert: 26.500,00 €vorläufige Werte vorläufiger Vergleichswert: 23.500,00 €

Kontrollwerte vorl. Ertragswert/vorl. Vergleichswert: 1,13vorl. Vergleichswert/vorl. Ertragswert: 0,89Die vorstehenden Kontrollwerte sind noch ohne Auffälligkeiten.

Verfahrenswahl Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Als mögliche Grundlagen zur Wertfindung wurden der vorl. Ertragswert und der vorl. Vergleichswert ermittelt. Objekte wie das hier vorliegende werden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowohl nach dem Vergleichswert als auch nach dem Ertragswert gehandelt. Im vorliegenden Fall werden daher der Verkehrswertermittlung beide Werte gewichtet zugrunde gelegt.Somit ergibt sich ein Ausgangswert von 25.000,00 €

Marktanpassung Im Allgemeinen besteht die Anpassungsnotwendigkeit an die konjunkturelle Marktlage sowie an die Besonderheiten des Marktes und des Objektes, soweit sie noch nicht in den bisherigen Parametern berücksichtigt sind. Im vorliegenden Fall halte ich eine weitere Marktanpassung nicht für sachgerecht und erforderlich.

besondere objekt- An weiteren objektspezifischen Merkmalen sind bei dem vorläufig-spezifische Merkmale gen Ertragswert zur Ermittlung des Verkehrswertes noch folgende

Punkte zu berücksichtigen:

Mängel und Schäden (siehe Punkt 6.0 des Gutachtens) 1.500,00 €

Sicherheitsabschlag Wie bereits ausgeführt, waren die Wohnung und das Gebäude zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht zugänglich. Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht.Es herrscht insoweit erhebliche Unklarheit über die tatsächliche Beschaffenheit sowie Ausstattung oder Zuschnitt der Wohnung. Einerseits ist schon für diese Unsicherheit ein entsprechender Abschlag vorzunehmen. Andererseits ist erfahrungsgemäß kaum davon auszugehen, dass bei Objekten, wie dem vorliegenden, Mängel oder Schäden in keiner Weise vorliegen werden. Bei vergleichbaren Objekten liegen derartige prozentuale Anteile für Mängel und Schäden häufig in einem Bereich von ca. 5 – 15 % des Ertragswertes.Weiterhin ist der Eindruck von der Außenbesichtigung her tendenziell zu berücksichtigen. Dieser war insgesamt eher einfach. Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen sowie des Eindrucks bei der Außenbesichtigung und des sonstigen Eindrucks der Gesamtanlage sowie des bereits angesetzten Betrages für Mängel und Schäden und der Höhe des Ausgangswertes wird ein Sicherheitsabschlag in Höhe von ca. -10 % des Ausgangswertes als angemessen erachtet.

unbelasteter Wert Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ermittle ich für den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse

ggf. Adressdaten



1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

den folgenden unbelasteten Wert:

Ausgangswert: 25.000,00 €Marktanpassung: 0,00 €Mängel und Schäden: -1.500,00 €Sicherheitsabschlag: -2.500,00 €unbelasteter Wert: 21.000,00 €gerundet: 21.000,00 €

Ich schätze den unbelasteten Wert des Objektes, auf der Grundlage aller vorstehenden Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens, jedoch ohne Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen

zum Wertermittlungsstichtag, am …, auf:

21.000,00 €(in Worten: Einundzwanzigtausend Euro)

(Das entspricht in etwa 568 €/m² Wfl. und dem 8,6-fachen des Rohertrages.)

Zubehör etc. Zubehör und bewegliche Gegenstände sind auftragsgemäß in dem vorstehend ermittelten Wert nicht enthalten.Im Zuge der Objektbesichtigung (Außenbesichtigung) fanden sich kein Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände, die dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind.

ggf. Adressdaten



11.0 Baulasten, Grundbuch Abteilung II

Baulastenverzeichnis Gemäß Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt … vom … sind bis zu diesem Datum für das Bewertungsgrundstück keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Grundbuch Abteilung II Innerhalb des vorliegenden Grundbuchauszuges sind in Abteilung II keine eventuell wertrelevanten Eintragungen verzeichnet.

ggf. Adressdaten



12.0 Ermittlung des Verkehrswertes

Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen ermittle ich für den …/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Mustergasse 1 in 11111 Musterstadt, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im …Geschoss nebst Kellerraum (jeweils Nr. … des Aufteilungsplanes)

den folgenden Verkehrswert nach § 194 BauGB:

unbelasteter Wert: 21.000,00 €Einfluss aus Baulasten und Abteilung II: 0,00 €Verkehrswert: 21.000,00 €gerundet: 21.000,00 €

Ich schätze den Verkehrswert nach § 194 BauGB des Objektes, auf der Grundlage aller vorstehenden Ausführungen innerhalb dieses Gutachtens, einschließlich der Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen

zum Wertermittlungsstichtag, am …, auf:

21.000,00 €(in Worten: Einundzwanzigtausend Euro)

(Das entspricht in etwa 568 €/m² Wfl. und dem 8,6-fachen des Rohertrages.)

Zubehör etc. Zubehör und bewegliche Gegenstände sind auftragsgemäß in dem vorstehend ermittelten Wert nicht enthalten.Im Zuge der Objektbesichtigung (Außenbesichtigung) fanden sich kein Zubehör bzw. bewegliche Gegenstände, die dem Bewertungsobjekt zuzuordnen sind.

ggf. Adressdaten



13.0 Schlusswort

Die Erstellung des vorstehenden Gutachtens erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen ohne persönliches Interesse am Ergebnis.

Das Gutachten wurde nach dem derzeitigen Stand der Kenntnis angefertigt.

…, den …

---------------------------------------- der Sachverständige

AnlagenFotosBauzeichnungenAuszug aus dem Stadtplan Auszug aus der Umgebungskarte

ggf. Adressdaten

VERKEHRSWERTGUTACHTEN · Web viewDas Sachwertverfahren (z.B. in den 21-23 der ImmoWertV geregelt)...

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