ttteEate Zubauten, streitendeNochborn, exPlodierende

Betríebskosten - wo Sie vor dem

lmmobílie nkauf genau hinschouen sollten und wie

Sie mögliche Fallen einfach umgehen

VÔN SUSANNI, KOWÂTSCH UND ROBERI'WIEDERSICH

af 7o* Balkon seines neuen Hauses konnte Herr

I / Mader auf das Nachbargrundstück spucken.

l/ Das tat er natürlith nicht, auch wenn er iich we_Y gen dessen lauten parfys nicht sonderlich gut

mitseinem Nachbam verstand. Und irgendwie dürfte ihmder Nachbar auch übelgenommen habJn, dass Herr Maderdie Partystimmung gerne per polizeianrufbeendeûe.

Es warwohl kein Zufall, dass er nun Besuch von der Baubehördebekam. Ob er beirìr Kauf nicht bemerkt hatte, dass derBalkon ein Srück in äas Nachbargrundsti.ick håeinrage?Nein? Dann blieb leider n.tr ttoch der teure Teilabbruchdes Balkons. Vom Verkäufer war nichts zu holen. Schließlichhatte man im Kaufuerhagdie Gewährleistungausgeschlos_sen. Und fti¡ eine genaue Kontrolle der pläne hãtæ HerrMader im ganzen Hauskaufstress echt keine Nerven mehrgehabr Wer denkt schon an einen illegalen Balkon?

nlch sehe immer wieder die überraschung in den Ge_sichtern der læute, was beim Immobilienkñ nicht allesschieþhen kann. Beim Auto lässt man einen Ankaufstestbeim OAMTC machen, aber beim 400.000-Euro-Hausgeht man davon aus, dass schon alles gut gehen wird", be-obachtetGtinther Nussbaum, Bausachverständþr und be-kannt aus der TV-Serie ,Pfusch am Bau".

Die Immobilie kann man zwar nicht schnell in derWerkstatt durchchecken lassen, dennoch können Sie selbstoder gemeinsam mit Experten einen Ankaufstest du¡ch-führen.

GEWINN hat mit Notaren, Rechtsanwåilten, Maklernun¡l Bauprofis die zehn wichtigsten Themen herausgefiltergdie Sie sich vor einem Kauf ansehen sollten. Das ist zeitauf-vvqndig und kann mühsam sein, aber es zahlt sich aus. Soweichen Sie den größten Fallen elegant aus.

,ç

ts

zz

ö

c

E

g

;õzIø

Falle 1¿A,Nur sinmal kurz besichtigtDie Beschreibung der Wohnung im In-serat klangguÇ die ruhige Hinterhof-lage bestätigte sich bei der Besichtigungan einem sonniçn Freitagvormittag.Frau B schlug sofort zu. Dass es diãSonne nach 16 Uhr nicht mehr in denHof schaffte und sich dieserjeden Nach-mittagin einen lauten KinderspielplaÞverwandelte, konnte sieja nicht wissen.

,Eine Immobilie nur zu einer Uhr-zeit zu besichtigen ist eìn Fehler. Schau-en Sie sich Wohnung, Haus oder Grund-stückimmerauch am Abend an. Dannist der Lirm oft ein ganz anderer undman merkt schnell, ob Decken undWåinde hellhörig sind. Auch der Lichr-einfall ist anders. fühäøen Sie geradeim Sommer den Lichteinfall zu anderen

Jahreszeiten ab. Im Sommer mag dieWohnung hell wirken, aber im Winærhat man stÈindig das Licht brennen",empfi ehltJohannes Kirchner. Unter derMarke Immo-Flüsterer berät er Men-schen beim Immobilienkaufund hat inseiner l¿ufbahn schon über 1.0ffi Woh-nungen und Häuser besichtigt. Ðr rät

auch zu einem genauen Blick auf dieNachbarhäuser: ,Viele Iæute stört z. B.ein Handymast am Dach gegenüber."

Schwieriger wird die Besichtigurg,wenn die Immobilie noch gar nicht ge-bautist. Wer vom Plan wegkauft, mussdie Unterlagen des Bauträgers beson-ders kritisch betrachten:,Die Bau- undAusstattungsbeschreibung sowie diePläne sind verbindlich. Aufschöne Vi-sualisierungen kann man sich abernicht verlassen. Die Bilder aus demProspekt sind meist nicht Verhagsinhaltund daher nicht verbindlich", so MartinFoerster, Rechtsanwalt bei Graf & pit-kowitz.

Falle 2l\Blick ins 6rundbuch vergBssen

"Egal ob Grundstück, Wohnung oder

Haus: Ein gescheiter Käufer schaut sichzuerst den Grundbuchauszug an", sagtUlrich Voi! Notar-Partner in Wien-Ot-takring. Das Österreichische Grund-buch wird vom zuständigen Bezirks-gericht geftihrt und ist frirjeden Bürgeröffentlich einsehbar. Um den kosten-pflichtigen Grundbuchauszug zu be-kommen, muss man aber nicht auf das

Gerichtgehen, sondern kann dies perMausklick vonzu Hause aus erledigen.Anbieter wie immocheck.com verrech-nen für den elektronischen Auszug 15Euro.

Aus dem Grundbuchauszug kannman wichtige Informationen über dieImmobilie herauslesen und viele böseÜberraschungen sofort ausschließen.Ist der Verkäufer wirklich der (Allein-)Eigentümer? Wersind -2. B. bei einemWohnblock - die anderen Eigentümer?Welche Grundstücke gehören zur Lie-genschaft und wie groß sind sie? SindDienstbarkeiten wie Wegerechte, Vor-kaufsrechte oder Veräußerungsverbo teeingetragen? Ist die Immobilie mitSchulden belastet?

Letzteres erkennt man an den ein-getragenen Pfandrechten. Ein solchesPfandrecht sagt allerdings nichts überdie aktuelle Höhe der Verbindlichkei-ten aus. Die Schuld kann schon getilgtsein. Für den potenziellen Käufer istentscheidend, dassdie lasten bei einemVerkauf nicht automatisch çlöscht wer-den, sondern auf den neuen Eigen-tümer übergehen.

"üblicherweiseschreibt ein sorgfältiger Errichter desKaufvertrags (Notar oder Anwalt) alle O

lmmo-Flústerer Joh¡nnss Kirchner aufdsrSuche n¡ch Mångeln: -Lessen Sle

åltere lmmobilienvordem K¡uf vonslnom Elcktrlksr und olnomlnst¡llatsur durchchackan.'

Q Gläubiger an und fragt ab, wiehoch die aushaftenden Pfandrech-te sind. Danach muss entwederder Verkäufer die Pfandrrchte lö-schen oder dem K?iufer den offe-nen Betrag zahlen", so Voit.

ACHTUNG: Das Grundbuch bie-tet keine hundertprozentige Si-cherheit.,,fü fti\rlich sind Dienst-barkeiten, die niqht im Grund-buch stehen", warnt Voit. Hierhandelt es sich z. B. um Wege-rechte des Nachbam oder Kanäle,die offensichtlich und vom Ver-käufer geduldet durch das Grund-stück führen.,Gehtz. B. der Nach-bar seit 30Jahren auf einem Tiam-pelpfad über das Grundstück zu seinemHaus, sollte man vorsichtigsein. Dannsollte im Kaufvertrag vermerkt sein,dass man nu¡ unter der Bedingung kauft,dass dieses Wegerecht endet." Der Käu-fer kann sich im Nachhinein nicht dar-auf ausreden, den Thampelpfad oderden Kanal übersehen zu haben.

"Hal-ten Sie im Kaufvertrag fest, dass dieLiegenschaft frei von Rechten Dritterist. Dann hat man zumindestAnspruchauf Schadenersatz gegenüber dem Ver-kdufer, in besonders schlimmen FällenAnspruch auf Rückabwicklung", er-gänzt Anwalt Foerster.

Falle 3AFlåchenwidmung undBebauungsplan nicht gelesen

DerGrund fìir das Wochenendhaus istgekauft. Der unverbaubare Blick in dieBerge hat den Ausschlag fiir den Kaufgegeben. Unschön nur, dals am Nach-bargrund gerade die Bagger auffahren,um dort ein Einkaufszentrum hochzu-ziehen, Bei einem Blick in den Flächen-widmungs- und Bebauungsplan wãreman gewarnt gewesen. Dieser liegt imGemeindeamt auf oder ist über die di-gitalen Kataster der Bundesländer imInternet abrufbar.

þ heißt fiir eine Neubebauungkön-f, nen dann andere Regelngelten alsI ftir ein bestehendes Objekt.

þ,SchauenSiesichnichtnurdie3Pläne für das eigene Grundstück

an, sondern auchjene der Nach-bargrundstücke. Es muss dortnicht gleich das Einkaufszentrumentstehen. Es reicht schon, wennder Nachbarganz knapp an meinHaus heranbauen kann. Geradein Ostösterreich sollte man aufderGemeinde auch nachfragen, obin Sichtweite des Hauses Wind-räder geplant sind", so AnwaltFoerster.

Ebenfalls auf der Gemeindesollte man sich nach möglichenAufschließungskosten erkundigen.

,Verlassen Sie sich nicht darauf,wenn der Verkäufer von einemaufgeschlossenen Grundstückspricht. Das schließt weitere Kos-

ten im Zuge der Baugenehmigungnichtaus', betont Notar-Partner Voit.

Kontrollieren Sie auch, ob Ihre zu-künftige Immobilie in einer Gefahren-zone steht. Auf www.hora.gv.at sehenSie, ob das Grundstückvon Hochwas-ser, Lawinen oder sonstigen Naturge-fahren betroffen sein kann.

Folgende Informationen liefert derFlächenwidmungs- und Bebauungs-plan: Bauklasse (wie hoch darf gebautwerden?), Bauweise (frei stehend, ge-kuppelt, geschlossen, sprich: an dieNachbargebäude angebaut) und Wid-mung. Die WidmungbestimmÇ ob undwas gebaut werden darf. Handelt es

sich z. B. um Grünland, darf nicht ge-baut werden. Ohne Kenntnis des Flä-chenwidmungsplans ist also Ärger mitder Baubehörde vorprogrammiert.Verlassen Sie sich bei gebrauchten Im-mobilien auch nicht auf die bestehendeBebauung.

Der Flächenwidmungsplan wirdrund alle zehnJahre überarbeitet. Das

Vor allom ln 0gtðBterroich o¡n Thome: FraganSieaufdorGamolnde, ob n¡he dos fl¡usss FIA-

chon fûr Wlndkraftwerke curgcwies¡n ¡lnd

Falle4zAFalsche Pläne,verschwundene QuadratmeterBestehen Sie auf vollständige Pläneund sämtliche Unterlagen wie Fertig-stellungsmeldung, Handwerkerrech-nungen oder Wartungsbefunde zu Ih¡erzukünftigen Immobilie. Hier geht es

nicht um übertriebene Ordnungsliebe,sondern um eine wichtige Absicherungdes Käufers.

"Bausünden des Verkäufers, z. f . il-

legale Zubauten, zu hohe Bauten, überdie Baufluchtlinie gebaut, muss so gutwie immer der Käufer sanieren. DieGewiÍhrleistung des Verkäufers wirdmeistens vertraglich ausgeschlossen",warnt Rechtsanwalt Foerster. Imschlimmsten Fall droht derAbriss oderRückbau. Bei weniger schweren Fällen,etwa einer nicht genehmigten Verle-gung des Badezimmers, ist eine nach-

Êq

ts

Ê

¡f

g

trägliche Genehmigung der Baubehör-de wahrscheinlich.

Um solche kobleme zu vermeiden,sollte man unbedingt überprüfen, obHaus oder Wohnung konsensgemäßgebaut wurden. Das heißl ob sie mitden Plänen übereinstimmen. Und zwarnicht mit irgendwelchen Plänen, son-dern mitjenen der Baubehörde. ,Ach-ten Sie auf den Stempel der Behörde.Der professionellste Plan ist nichts wer!wenn ihn die Behörde nie gesehen hat",so Immo-Flüsterer Kirchner. Stimmtder Plan nicht mehr mitdem akh¡ellenBild der Immobilie überein - versetzteTlockenbauwände sind kein Problem-, sollte man bei der Baubehörde nach-fraçn. Ein seriöser Makler sollte einemdiese A¡beitabnehmen bzw. diese Auf-gabe schon erledigt haben. Er hat auchdie Pflicht, solche Abweichungen of-fenzulegen. Verlassen Sie sichjedenfallsnichtdarauf, dass ein paar Zentimeterzu hohes Haus oder eine zu knapp ander Grundstäcksgrenze stehende Mau-er nicht auffällt.

"Bei Nachbarschafts-

Hst dcrVorbôsit¡sr H¡uc odorWohnun¡ ohnc Wlsscn dor g¡ube-

hðrdo umgob¡ut? KontrolllsronSlo dle 0rlglnclplåne auf

Abwelchungen

sheitereien kommt vieles a¡rsLicht", weiß Kirchner.

Notar-Partner Voit rät,ein Maßband zur Besichti-gung mitzunehmen:

"Oftmerken die Kiiufer erstJa"hr-zehnte später, dass ihre Woh-

E

ts

nung zehn Quadratmeter kleiner istals in den Verkaufsunterlagen angege-ben. Niemand misst nach. Meist habendie Verkäufer selbst nicht nachgemes-sen." Foerster ergänzt: ,Gerade, wennman die Wohnung später vermietenmöchte, ist die exakte Q¡radratmeter-zahl wichtig." Wer nicht nachmessenwill: Bei Wohnungen sollte die exakteGröße auch über das Nutzwertgutach-ten ersichtlich sein. Dieses sollte, genauwie der Wohnungseigentumsvertrag,mit übergeben werden.

Falte sA,Baumångel übersehen

nEin mängelfreies Haus gibt es wederim Altbau noch im Neubau", s4gt Sach-verständþr Nussbaum und betont:

,Deshalb sollten Sie noch nichtnervöswerden. Eine schiefe Fensterbank, einkleiner Riss in der Fassade oder einzerkratztes Fenster sind rein optischeMängel."

So etwas ist eine Kleinigkeit gegenunentdeckte Schäden in der Gebäude- e

O htilte. Da kann es richtig teuer werden.

"Der Klassiker ist der feuchte Keller.Wenn bei der Besichtigungdie Wändetrocken erscheinen, heißt das nichts.Die Feuchtigkeit kann man nur mit ei-nem Gerät messen. Beieinem 40Jahrealten Haus, muss man damit rechnen,dass es nicht mehr gut abgedichtet ist",

Bausachverstãndigor Gúnther llussbaum;-Wonn vom Vsrkåufergerade frlsch ausEomsltwurdc, wardo ich skeptisch. 0as ist ofts¡n Vsr-such, Mångel wls elnon Wagsergchaden zuúberdecken.-

so Nussbaum. Ob die Feuchtigkeit tat-sächlich ein koblem ist, hängt aller-dingsvon den Bedürfrrissen des Käufersab.

"Bleibt der Keller ein Lagerraum

oderwill man da¡aus einen Wohnraummachen? Gibt es eine durchgehendeBodenplatte oder nur Streifenfunda-mente? Ist Letzteres der Fall, kriegtman den Keller wirtschaftlich nie tro-cken. Kommt die Feuchtigkeit von derSeite, muss man freigraben. Kommtman nicht dazu, etwa weil die Garagedarüber steht, bleibt nur noch, von in-nen abzudichten. Das ist über Kunst-harzinjektionen möglich, aber teuer."

Bei Dächern rät Nussbaum, nachKot von Mardern und SiebenschläfernAusschau zu halten. ,Die Tiere fressen

sich gerne durch die Dåimmung. Dableibt meist nur die Komplettsanierung."

Apropos Gebäudehülle. Bei mo-dernen Niedrigenergiehäusem sollte

diese sehr dicht sein. ,,KontrollierenSie, ob es aus den Steckdosen zieht.Das ist ein Zeichen ñir eine undichteStelle und besonders bei Holzbauweiseein Problem. Es drückt die feuchtwar-me Luft, z. B. aus dem Bad, indie Elekt-roninsbllation und durchfeuchtet denWandaufbau."

Skeptisch wird Nussbaum, wennvom Verkäufer noch schnell frisch aus-

gerñalt wurde. Das ist oft ein Versuch,Måingel wie Schimmel oder Wasser-schäden zu überdecken. Nach derÜbergabe ist es oft schwer nachzuwei-sen, wann derSchaden t¿tsächlich erst-mals aufgetreten ist. Oft fliegt der Aus-maltrick aber schon bei einergenauenBesichtigung auf: ,Ich hatte gerade einen Fall, wo der frisch ausgemalteRaum sehr schön ausgeschaut hat. Nureine Ecke war komplett angeräuml Da-hinter istschon der Pute runtergefallen.So wollte man den Wasserschaden ver-heimlichen."

Arglistig verschwiegene Mängelsind dennoch die Ausnahme. Für denStandardcheck einer Immobilie benö-tigtman auch keinen Sachventändigen:

Jeden Schalter testen, jeden Ventilatoreinschalten, jedes Fenster aufmachenund kippen, jeden Warmwasserhahnaufdrehen, jede Steckdose testen.

Klingt banal, aber viele læute kom-men im Stress erst nach der Übergabedazu", beobachtet Kirchner. Umsowichtiger ist es, dass bei Häusern undWohnungen, die bereits länger leer ste-

hen, Strom und Gas noch angemeldetsind.

Êa

.g

tr

6

Mangel äbersehen? Es gibt noch eins Chance

Q ei Neubauten, die man direktlJvom Bautråger kauft, sind die

ersten drei Jahre ab Übergabe

entscheidend. So lange låuft dle

Gewåhrleistungsfrist, in der Mån-gel vom Eautråger auf seine Kos-

ten behoben werden müssen. ln-nerhalb der erst6n sechs Monate,

wird automatisch davon ausgs-gangen, dass ein entdeckter Man-gol schon bei der Ubergabe vor-handen war. [Janach muss derKåufer beweisen, dass z, B. die Ur-sache des Schimmelbefalls be-reits bei der Ubergabe vorhanden

war. Gelingt ihm das, muss derVerkáufer den Mangel beseitigen.

Rechtzeitig vor Ablauf der drei-jahrigen Gewåhrleistungsfrist

sellte nochmals eine Begehung

der lmmobilie mit dem Bautrågererfolgen. 0ann werden Mångel er-neut dokumentiert undausgebes-

sert. "Einen guten Bautråger er-

kennt man daran, dass er auch

nach droi Jahren f¡ir die Kåufer da

ist", betont Nussbaum.

0eutlich schlechtere Chancen

hat man bei gebrauchten lmmobi-lien, die man von Privatparsonen

kauft , Gebrauchte lmmobilienkauft man in der Regel mit Sach-

mångelaussehluss. Laut Vertraggilt: Man kauft dis Wohnung oder

das Haus in dem Zustand, wie man

es besichtigt hat. Um so wichtigerist die Kontrolls vor dem Kauf. 0a-nâch hat man nur noch eine Chan-

ce bei verdeckten Mångeln, die derVerkåuf er bawusst verschwiegen

hat.

Egal ob gebrauchte oder neue

lmmobilie: Verm¡ttelt ein Makler

die Wohnung, muss auch dieser

úber Mångel aufklåren und isthaftbar.

FalleBASanierungsbedarf unterschåtzt,Betr¡ebskosten explodiert

Das Haus war wirklich ein Schnäpp-chen, es gibt keine offensichtlichenMängel wie Schimmel oder Wasser-schäden. Mit ein bisschen Geld lässt

sich daraus sicher wieder ein Schmuck-stück machen. Ein bisschen Geld? Diemeisten Käufer von gebrauchten Häu-sem unterschätzen die Sanierungskos-ten. Eine KostenschäÞungistauch allesa¡rdere als einfach. Dennoch sollte mansich gründlich durchrechnen, ob eine O

EHL-Meklcr0¿vld iBrcltrvlcaer: -Ec Êlstdlc PfllchtJc- IdorH¡urvorw¡l- å

tung, elneVor- $sch¡uùbcrnot- Ë

wrndlgosenb- f;rungcn zu gebon.-$

F

Wohnungskäufer sollten diese allge-meinen Teile eines Hauses bei derKaufentscheidung berücksichtigen.

,Wurde die Fassade schon einmal tåer-misch saniert oder das Dach emeuert?Oder ist eine Sanierung geplant? Es

istdie Pflichtjederordentlichen Haus-verwaltung, eine Vorschau über not-wendige Sanierungsarbeiten zu geben.Diese Vorschau sollte der Kaufìnter-essent auch vom Makler bekommen",betont David Breitwieser, Wohnim-mobilienchef bei Makler EHL. WelcheSanierungen anstehen, ist üblicherwei-se auch in den kotokollen der Eigen-

tümerversammlung nachlesbar.

Q Sanierungzu vertretbaren Kosten über-haupt möglich ist.

Neue Fassade, zeitgemäße Wär-medåimmung, neue Fenster und Türen,Tausch des Heizungssystems, neueElektrik - 100.000 Euro sind schnellweg, wenn große Sanierungsthemenanstehen (siehe Beispielrechnung). Es

kann freilich auch noch mehr werden,etwawenn ein neues Dach notwendigist, die Sickergrube durch einen Ka-

nalanschluss ersetztwerden muss oderdie Raumaufteilung verändert wird.

Um die Kosten abschätzen zu kön-nen, ist ein Blick auf die durchschnitt-

liche læbensdauer der wichtigsten Bau-

teile hilfreich:,Alte Rippenradiatorenhalten im SchnittS0Jahre, Elektrover-teilerkästen 35 Jahre, Gasthermen 20bis 30Jahre. Im schlimmsten Fall müs-

sen Sie in der schön renovierten Woh-nung nach ein paarJahren wieder allesaufstemmen. Lassen Sie die Immobilievor dem Kauf von einem Elektrikerund einem Installateur durchchecken.Das sind gut investierte 800 bis 1.000

Euro', meint Kirchner.Themen wie Fassade, Dach oder

Wärmedämmung sind übrigens nichtnur frir Hauskäufer entscheidend. Auch

ln dcr naucnlYohnüne l¡t tr unrrtrågllch hut?Hårrn Sl¡ glch vor dam K¡uf bel dcnzukänftl-

gcn l{echbern um, ob ¡¡ P¡obbm¡ lm H¡us glbt

ACHn ilG:stehtz. B. einethermischeSanierung an, kann das die Betriebs-kosten aufJahre schmerzhaft erhöhen.Wenn die monatliche Belastung von200 auf400 Euro steig! kann das denRahmen der K¡editrückzahlung spren-

gen. Schauen Sie sich daher auch dieReparaturrücklage an. Wurde über

Jahrzehnte fleißig angespart oder isteine Sanierung nur mit kråiftiger Zu-zahlung aller Eigentämer möglich?

Fal teTAStreitande Nachbarn

,fesen Sie vor einem Wohnungskaufdie Protokolle der Eigentümerver-sammlungen", empfi ehlt Immo-Flüs-terer Kirchner. Das klin$ nicht nach

der spannendsten Lektüre, aber,daka¡rn ich am besten die Stimmung ineinem Haus herauslesen. Wird da unterden Eigentümern nur gestritten oderverhalten sich die vernünftig, z. B. was O

Eq

.ç

çt-,Ë

Ê

=à

I

I

:j-*[

Wie eine Hauss¡nierung ins Geld gehtBeispielsanierung eines Massivhauses aus den 1970er-Jahren, 130-ma-Bunqalow

Fassade [u. s. noue 14 cm Oåmmung inkl. Putz, Fensterbånke]Bämmung oberste Geschoßdecke

SpenglerarbeltenTrockenbau Ineue lnnenfensterbänkeJDåmmung KellerdeckeElektrikerarbeiten [u, a. Lichtauslåsse, Außenschalterwegen neuer 0åmmstårke versetzen]SchlosserFenster und Außenti¡ren IDemontage, Entsorgung, Neueinbau jBaumelsterarbeltsn/BaustsllaneinrichtungBehörde IBauanzeige]

Heizung/Warmwasser, Austeusch alter 0lkessel, Einbau Pelletsheizung 20.000,-Dech in 0rdnung, keln Ausbau 0,-

23,388,-9.S53,-

884,-1.63e,-9.821_,-

355,-

593,-19.038,-q.50e-

350.-

Elektrik [u .a. neue Leitung stemmen, verputzen]Sanitår - neues 8ad und WC

Böden IParkett, FliesenJMalerBilnnentürenaustauschRaumsufteilung, lnnenwånde: wlrd ^belbehaltan

10.000.-15.000,-

9.CI00,-

6.000,-7.000.-

0,-

z2

¿

e

Q Verbesserunparbeiten im Haus betrifft.Gibt esjemanden, der die BeLriebskos-ten nie bezahlt oder jede Sanierungblockiert? Die Q¡rerulanten kennt mandann relativ schnell." Kirchner suchtauch das Gespräch mit dem Hausver-walter. ,Der hat kein Intèresse, Sie an-zuschwindeln. Daftir braucht man frei-lich dieVollmacht des Verkäufers. Willer die nicht erteilen, sollte man skep-tisch werden."

In den Prqtokollen kann manaußerdem nachlesen, ob es Rechtssbei-tigkeiten gibt, etwa mit einer Baufirma.Wer solche Risken ausschließen will,kann sich vertraglich zusichern lassen,

dass keine Gerichtsverfahren anhåingigsind oder drohen. Gerade bei vermie-teten Wohnungen ist es wichtig auszu-schließen, dass keine Streitigkeiten mitdem Mieter anhåingig sind.

Für Notar-Partner Voit ist die effi-zienteste Methode immer noch, dasGespräch mit den zukünftigen Nach-barn zu suchen: ,Fragen Sie, ob es imHaus oft Partys gibt andere Nachbarnlaut sind oder ob es Nachbarschafts-streitigkeiten gab."

Falle ISchlecht verhendelt

totz oder gerade wegen der rasantenPreissteigerungen auf dem Immobi-lienmarkt gilt:

"Es gibt definitiv Ver-

handlungsspielraum. Viele Verkäuferhaben vor fi.inf bis zehnJahren um dieH?ilfte des Preises gekauft, den sie jetztverlangen', beobachtet lmmo-Flüste-rer Kirchner. Branchenkenner schät-zen, dass bei Immobilien, die drei bisvier Monate erfolglos auf dem Markt

 ls Faustreqel sollte man mit rund

Azenn prozãnt zusåtzlichen Kosten

zum Kaufpreis rechnen. Oarin sind ent-halten:

o Grundbucheintregung: Defürsind1.,1. Prozent vom Kaufprels fållig.

O Grunderwerbsteuer [GrEStJ: 3,5 Pro-

zentvom Kaufpreis.

o Maklerprovision: Wird eirl,takler

Rachts¡nw¡lt M¡rtln Fosretor:.8eugändcndos Verkåufer¿ z. B. illcgale Zub¡uton, muss sogut wle lmmer dor Kåufsr ganisren.'

den Angebotspreisen sind keine Sel-

tenheit.Der größte Verhandlungsspiel-

raum besteht bei gebrauchten Immo-bilien. ßei Neubauten sind die Bauträ-ger meist wenig verhandlungsbereit,da ihr Gewinn bei einem Immobilien-projekt im erfoþeichen Verkauf derletzten Wohnungen liegt.

Ë

.ë

ts

oN

,;ôö

Falle eA,Keine oder zu teure Finanzierungwaren, erste heisnachlässe gewährt

werden. Nach weiteren drei bis vierMonaten erfglç dann oft der Verkauf.Das psychologisch nachvollziehbareMotto vieler Verkäufer:,Probierenkann man es ja einmal. Weniger ver-langen geht immer noch."

In den ersten keisvorstellungensehen Verkäufer meist großzügig überSchwächen wie untere Stockwerkslagehinweg. Wenigortskundige lnteressen-ten lassen sich in Städten gerne vonder Postleitzahl oder der Nåihe zu gutenWohnvierteln blenden, obwohl die l¿-ge innerhalb des Bezirks in Wahrheitwenig attraktiv ist.

Wer wissen will, was in der näherenUmgebung fi.ir vergleichbare Immo-bilien gezahlt wurde, sieht sich am bes-

ten die Verkäufe in der näheren Um-gebung an. Das ist über Auswertungender Kaufverträge möglich, etwa aufimmocheck.com. Abweichungen von20 kozent und mehr im Vergleich zu

Seit März diesesJahres ist das Hypo-thekar- und lmmobilienkreditgesetz(HlKrG) in Kraft. Es zwingt die Kre-ditinstitute, potenzielle Kreditnehmernoch umfassender als bisher zu infor-mieren, abervorallem auch noch um-fassender zu prüfen. Für den Weg zurBank und zur Bausparkasse gilt dahernoch mehr als füiher: Bereiten Sie sichauf das Gespräch vor - besonders dieexakte Bonitätseinschätzung ist wichtig.Daher ist es vorteilhaft, wenn Sie schonvorab Ihre Vermögens- und Einkom-mensnachweise vorbereiten und zurBank mitnehmen - wie Gehaltskonto-Auszüge über die letzten sechs Monate,Depotauszüge, Ansparverträge, Le-bensversicherungen, Sparbücher,Grundbuchsauszüge etc. Unvorbereiteteine Ablehnung der Bank zu riskieren,sollten Sie möglichst vermeiden. DieFolge kann ein negativer Eintragin ei-ner Bonitätsdatenbank sein. Aufsolche O

Nebonkosten: Des kommt zum Kaufpreis noch dazuaingeschaltet, darf dieser drei Prozsnt

Provision vom Kaufpreis verlangen.0ar-

auf wird noch die Umsatzsteuer aufge-schlagen, ergibt 3,6 Prozent. Freilich istdie Gebühr verhandelbar. Bei Neubau-

erstbezug ist es üblich, dass die Provi-

sion vom Bautråger übernommen wird,

o Notar/Anwalt: FürdenVertragser-

richter sollte man ca. ein bis drei Pro-

zent vom Kaufpreis rechnen. Makler

k0nnen oft Notare oder Anwålte mitattraktiven Konditionen nennen.

o Pfandrechtseintragungsgebühr:

Bei Hypothekarkrediten fallen dafür 1,2

Prozent der Pfandrechtssumme an.

Allerdings gibt es Befreiungen von der

8ebûhr, etwa wenn es sich um eine ge-

fôrderte Wohnung handelt.

O Datenbanken greifen auch andere Ban-kenzu und weitere Ablehnungen kön-nen folgen.

Generell empfehlen ExpertenMenschen mit nicht so hohen Einkünf-ten eher den Gang zur Bausparkasseals zur Bank. Die von den Bausparkas-sen angesetzten Lebenshaltungskostensind meist niedriger, womit die Darle-hensraten leistbarer werden. Zudemlassen sich die l.aufzeiten etwas groß-zügiger als bei vielen Banken ausdeh-nen - Laufzeiten von bis zu 40Jahrensind durchaus üblich (bei der RaiffeisenBausparkasse maximal 36,5 Jahre),

,Wenn ich beispielsweise 1.500 Euronetto verdiene und ein bisschen etwasgeerbt habe, kalkuliert eine Bank rasch1.300 Euro t ebenshaltungskosten, wo-mit sich ein Hypothekarkredit kaumnoch ausgeht", so Kreditmakler Diet-mar Plathrer, Geschåiftsführer von Mer-curPlus. Einziger Wermutstropfen sinddie häuñg etwas teureren Konditionenim Vergleich zu Banken.

Eine weitere Falle bei der Finan-zierung: Man gehtschnurshacks zu sei-ner Hausbank, holt ein lGeditoffert einund schließtes ohne weitere Vergleicheab. ,,Der Weg zur Hausbank bringt nurselten die günstigste Kondition", wamtChristoph Kirchmair, Geschäftsfrihrerdes K¡editmaklerhauses Infìna.

Ein typisches Beispiel aus jüngsterZeil das GEWINN vorliegt: Selbst einKunde bester Bonität bekommt so vonseiner Bank einen Aufschlag von 1,75

Prozent auf den Drei-Monats-EURI-BOR angeboten, dazu werden zweiProzent Bearbeitungsentgelt verlangt.

Not¡r-Pert-nor UlrichVoit -Zsh-lan Sle dsnKaufpreiaodor Anz¡h-lungcn nle-m¡l¡ ber.-

Dabei können Kunden bester Bonitätbei guter Verhandlung nach wie vorAufschläge rund um ein hozent erhal-ten, und,,0,5 kozent Bea¡beihrnçspe-sen wären top", ergänzt Plattner.

Verhandeln und vergleichen zahltsich jedenfalls aus: ,Ein Prozent Zins-unterschied proJahr bedeutet bei einem Pauschalratenkredit von 200.000Euro auf eine Laufzeit von 2SJahrenein Ersparnispotenzial von mehr als

20.000 Euro. Daher ist es wichtig zuvergleichen", mahnt Kirchmair.

REsÛHEE: Holen Sie immer mindes-tens drei Angebote ein! Wem das zukompliziertist der sollteeinen seriösenK¡editmakler kontaktieren oder übereine K¡editvergleichsplattform wiez. B. creditnet.at unverbindlich eineAnfrage stellen.

TIPP: In der September-Ausgabedes GEWINN finden Sie eine Ûber-sicht der günstigsten Hypothekarkre-dite. Diese istüber das GEWINN-On-line-Archiv fü r Abonnenten jederzeitabrufbar.

im besten Fall zehn kozent Nebenkos-ten. Wenn der Verkäufer später sag! erhat die 30.000 Euro in bar nie erhalten,haben Sie Pech gehabt." Von Bargeld-hansaktionen sollte man laut Voit über-haupt die Finger lassen: ,Im schlimms-ten Fall geraten Sie an einen Betrüger,der für die Immobilie von mehrerenlnteressenten gleichzeitig Schwarzgeld-anzahlungen in bar kassiert. In Wahr-heit wird die Immobilie schonvon derBank versüeþrt. Der muhnaßliche Ver-käufer streitet den Erhalt der Anzah-lungennatiirlich ab. Und die Leute ge-

hen aus Scham nicht zur Polizei.Schließlich haben sie selbst etwas llle-gales gemacht."

Seit der Einfrihrung der Immobi-lienertragsteuer imJahr 2012 gibt es

noch ein Argument gegen Schwarzgeld.Der Gewinn bei Immobilienverkäufenwird mit 30 kozent besteuert. Dazuwird die Differenz zwischen Kauf- undVerkaufspreis herangezogen. Je mehrSchwarzgeld fließt, desø höher die Dif-ferenz, desto teurer für den Wieder-verkâufer. Eigennutzer sind zwar vonder Steuer ausgenorunen, doch sobaldman die Wohnung einigeJahre ver-mieteÇ kassiert der Finanzminister wie-der mit.

In Zusammenhang mit der Zah-lung sollte auch der Ubergabeterminklar geregelt werden. Im ldealfall istder Verkäufer bereits ausgezogen unddie Übergabe erfoþ mit Unterschriftdes Kaufuertrags. Das Geld liegt aufdem Konto des Treuhänders {Notar,Rechtsanwalt) . Der Treuhänder bringtden Käufer in das Grundbuch und zahltdanach das Geld an den Verkäufer aus.

,Ganz wichtig: Sagen Sie dem Not¿runbeding! wenn eine verspätete Über-gabe geplant ist, etwa weil der Verkäufernoch auf die Fertigstellung seiner Woh-nung wartet." Dann gibt es zwei Mög-lichkeiten. Entweder es wird ein ge-

richtlich vollstreckbarer Notariatsakterstelll in dem klar geregelt ist, wannder Verkäufer ausziehen muss. Oderes wird ein Kaufpreisrückbehalt ver-einbart. Der vollständige Kaufpreiswird erstzu einem fixen Datum ausge-

zahlt, wenn der Verkäufer ausgezogenist. Bleibt er länger in der Immobilie,fallen zusätzliche Zahlungen an. O

E

g

Èe

E

¡õç.9ã6

Falle 10A,Schwarzgeld und Bargeldzahlung

Schwarzgeld und Immobilienkauf gilthierzulande immer noch als Kavaliers-delikt. Das Finanzstrafrecht sieht das

anders. Für Notar-Partner Voit stehenErsparnis und Risiko in keinem Ver-hiilhris:,Sie kaufen eine Immobilie um330.000 Euro, geben im Kaufuertragaber nur 300.000 Euro an. Sie sparensich also von 30.000 Euro Schwarzgeld