Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“

Begründung mit Umweltbericht

- Vorentwurf zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit -

Fassung vom 30. November 2018

Vorhabenträger: Löwengrund Immobilien GmbH, Otto-Lilienthal-Straße 8-16, 71034 Böblingen

Bearbeitung Städtebau:

BIELENBERG ARCHITEKTEN . Architektur + Städtebau, Böhmische Straße 28, 01099 Dresden

Bearbeitung Umweltbericht/Grünordnungsplan: Schulz UmweltPlanung, Schössergasse 10, 01796 Pirna

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 2 von 28 INHALT

1. Einführung 41.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes 41.2 Anlass und Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes 41.3 Verfahren 52. Ausgangssituation 62.1 Stadträumliche Einbindung 62.2 Bebauung und Nutzung 62.3 Verkehrserschließung 72.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung 92.5 Natur, Landschaft, Umwelt 102.6 Eigentumsverhältnisse 102.7 Planungsrechtliche Ausgangssituation vor Planaufstellung 103. Planungsbindungen / Übergeordnete Planungen und rechtliche Grundlagen 113.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation 113.2 Landesentwicklungsplan (LEP) 113.3 Regionaler Raumordnungsplan Ostthüringen (RROP OT) / Regionalplan

Ostthüringen (RP OT) 123.4 Flächennutzungsplan 133.5 Landschaftsplan 133.6 Festgesetzte Natur-, Landschafts- und Wasserschutzgebiete 133.7 Von der Gemeinde beschlossene städtebauliche Planungen

und Entwicklungspläne 143.8 Sonstige Fachplanungen 154. Planungskonzept 154.1 Ziele und Zwecke der Planung 154.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 155. Planinhalt (Abwägung und Begründung) 165.1 Nutzung der Baugrundstücke 165.1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 165.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 175.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB) 185.2 Nebenanlagen und Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 185.3 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 und 21 Bau GB) 19

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 3 von 28 5.4 Grünflächen ( § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 195.5 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von

Boden Natur und Landschaft (§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB) 195.6 Pflanzbindungen

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen

Bepflanzungen bzw. deren Erhalt (§ 9 Abs.1 Nr. 25 BauGB) 205.7 Ausgleichsmaßnahmen (§ 9 Abs.1a BauGB im Sinne § 1a Abs. 3 BauGB) 205.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzung

(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 88 Abs. 2 ThürBO) 215.9 Kennzeichnungen (§ 9 Abs. 5 BauGB) 225.10 Hinweise 226. Wesentliche Auswirkungen der Planungen (§ 2a BauGB) 246.1 Auswirkungen auf ausgeübte Nutzungen 246.2 Verkehr 256.3 Ver- und Entsorgung 256.4 Natur, Landschaft, Umwelt 256.5 Bodenordnende Maßnahmen 256.6 Kosten und Finanzierung 267. Liste der Gutachten und Fachplanungen (Anlagen) 278. Umweltbericht 28

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1. Einführung

1.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“, liegt im Ortsteil Tinz östlich der Siemensstraße und schließt unmittelbar an die südliche Auf-/Abfahrt (Gera-Langenberg) der Autobahn BAB 4 an. Der Geltungsbereich ist begrenzt:

• im Norden durch den südlichen Fahrbahnrand der Auffahrt zur Autobahn,

• im Osten durch das benachbarte Flurstück Nr. 128/70 (Fa. Rittal) sowie durch die Paul-Schulenburg-Straße,

• im Süden durch die Jacob-A.-Morand-Straße, die Carl-L.-Hirsch-Straße sowie das benachbarte Flurstück Nr. 128/55 (Fa. Gummi-Mayer und Car-Glas),

• im Westen durch den westlichen Fahrbahnrand der Siemensstraße.

Maßgebend ist die zeichnerische Darstellung (Rechtsplan) im Maßstab 1:1000. Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans umfasst die für das Vorhaben vorgesehenen Flurstücke 128/42, 128/47, 128/48, 128/61, Flur 1, Gemarkung Tinz. Diese Flurstücke wurden durch den Vorhabenträger erworben. Der das Vorhabengebiet querende westliche Abschnitt der Ernst-M.-Jahr-Straße soll aufgelassen und rückgebaut werden. Vor-gesehen ist, dass diese Fläche (Teilfläche des Flurstücks 128/39) ebenfalls durch Kauf in das Eigentum des Vorhabenträgers übergeht. Entsprechend § 12 Abs. 4 BauGB werden einzelne Flächen außerhalb des Geltungsbereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbe-zogen. Auf diesen Flächen sollen notwendige Ausbaumaßnahmen der öffentlichen Verkehrs-flächen zur Erschließung des Möbelmarktes realisiert und planungsrechtlich gesichert wer-den. Um diese Flächen wird die räumliche Grenze des Geltungsbereichs gegenüber dem Aufstellungsbeschluss erweitert. Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist im Rechts-plan zeichnerisch festgesetzt. Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 6,2 ha (62.086,7 m2). Das Gelände weist eine nach Westen fallende Hanglage mit Höhen zwischen 191,60 und 204,70 m ü. NHN auf.

1.2 Anlass und Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nach § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen so-bald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der geplante Standort befindet sich im Geltungsbereich des seit 2. Dezember 2003 rechts-kräftigen Bebauungsplans B/11/92 “Entwicklungsgebiet Tinzer Straße“, 1. Änderung. Darin ist der nordwestliche Teilbereich des Vorhabengebietes (nordwestlich der Ernst-M.-Jahr-Straße) als Industriegebiet (GI), der südöstliche Teilbereich als Gewerbegebiet (GE) festge-setzt. Demzufolge ist das Vorhaben auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 5 von 28 nicht zulässig. Vorgesehen ist, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan VB/87/17 mit der Gebietsfest-setzung “Sonstiges Sondergebiet großflächige Einzelhandelsbetriebe“ nach § 11 BauNVO den rechtskräftigen Bebauungsplan B/11/92 überdeckt und dessen Festsetzungen innerhalb des Geltungsbereichs des VB-Planes verdrängt. Geplant ist die Errichtung eines XXXLutz-Einrichtungshauses sowie eines Mömax-Einrich-tungshauses mit einer Gesamtverkaufsfläche von bis zu 36.000 qm sowie Nebennutzungen (gastronomische Einrichtungen), Lager und notwendige PKW-Stellplätze. Der Verkauf zen-trenrelevanter Randsortimente wird flächenmäßig begrenzt. Verfahrensbegleitend wird ein Einzelhandelsgutachten zu den Auswirkungen des Vorhabens auf die Innenstadt, den Stand-ortnachbarn Rieger sowie auf das regionale Umfeld erstellt. Eine umfassende Verkehrsuntersuchung dient als Grundlage konkreter Verkehrsplanungen. Der vorgesehene Ausbau des Knotenpunktes Siemensstraße/Tinzer Straße soll eine mög-lichst reibungslose verkehrliche Erschließung des Vorhabens sicherstellen. Mit Bezug auf § 1 BauGB werden mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-plans insbesondere folgende Planungsziele verfolgt:

• Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von Möbel-Eirichtungshäusern unter Berücksichtigung der Ziele der Stadtentwicklung (insbeson-dere des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Gera) sowie der Belange des Umwelt- und Naturschutzes,

• Sicherung bestehender Leitungsrechte,

• Schaffung der Voraussetzungen für eine geordnete verkehrliche Erschließung, ein-schließlich der Bereitstellung einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen für den ru-henden Verkehr.

1.3 Verfahren Mit Datum vom 11. Mai 2017 hat die Firma Löwengrund Immobilien GmbH die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 Abs. 2 BauGB beantragt. Der Vorha-benträger hat die benannten Flurstücke erworben und ist damit im Sinne des § 12 BauGB verfügungsberechtigt. Mit dem Einleitungsantrag hat der Vorhabenträger erklärt, dass er be-reit und in der Lage ist, das Vorhaben zu realisieren. Der Stadtrat der Stadt Gera hat in seiner Sitzung am 24. August 2017 mit Drucksachen-Nr. 67/2017 die Einleitung und Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ sowie die Grenzen des räumlichen Geltungsbe-reichs beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Geraer Wochenmagazin Nr. 35 mit den Öffentlichen Bekanntmachungen der Stadt Gera am 02. September 2017 publiziert. Bezogen auf den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans muss der Flä-chennutzungsplan von “Gewerbliche Bauflächen“ in “Sondergebiet Einzelhandel“ geändert werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB. Der Aufstellungsbeschluss zur 6. Änderung des Flächennutzungsplans Gera 2020 (FNP 2020) für den Planbereich “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ sowie der Be-schluss zu den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs erfolgte ebenfalls in der Sitzung des Stadtrats der Stadt Gera am 24. August 2017.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 6 von 28 2. Ausgangssituation

2.1 Stadträumliche Einbindung Das Plangebiet liegt im Geraer Stadtteil Tinz, östlich der Siemensstraße, in ca. 4 km Entfer-nung zur Innenstadt. Für den motorisierten Individualverkehr ist der Standort vor allem durch die unmittelbare Nähe zur Auf- und Abfahrt der Autobahn BAB 4 (Gera-Langenberg) gut er-schlossen. Als Teilfläche des bestehenden gewerblichen Baugebietes ist die Ver- und Ent-sorgung gesichert. Abgesehen von dem Teil der Ernst-M.-Jahr-Straße der im Zuge der Projektrealisierung über-baut werden soll, sind im Plangebiet keine versiegelten Flächen vorhanden. Das Gebiet ist hauptsächlich von Ruderalvegetation bedeckt, teilweise ist eine fortgeschrittene Gehölzsuk-zession vorzufinden, jedoch sind besonders geschützte Pflanzenarten nicht nachgewiesen. Bei verfahrensbegleitenden Voruntersuchungen wurden geschützte Tierarten (Zauneidechse und Wendehals) angetroffen, für die vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnah-men) notwendig werden.

2.2 Bebauung und Nutzung Im Plangeltungsbereich ist die Errichtung eines XXXLutz-Einrichtungshauses in Kombination mit einem Mömax-Einrichtungshaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von bis zu 36.000 qm vorgesehen. Zusätzlich sind ca. 18.000 qm Lagerflächen, gastronomische Einrichtungen und ergänzende branchentypische Nutzungen geplant. Im Außengelände sollen ca. 660 PKW-Parkplätze realisiert werden. Da mit dem geplanten Einrichtungshaus in die gesamtstädtische Einzelhandels- und Zen-trenstruktur eingegriffen wird, müssen potentiellen Auswirkungen auf die städtische, ggf. re-gionale Einzelhandelsstruktur gutachterlich untersucht werden. Dies erfolgt verfahrensbeglei-tend durch eine Auswirkungsanalyse (BBE Handelsberatung GmbH) auf Grundlage des Ein-zelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Gera. Insbesondere wird die Reglementierung zentrenrelevanter Randsortimente notwendig werden. Insgesamt stellen die geplanten Einrichtungshäuser eine sinnvolle Ergänzung des benach-barten Agglomerationsstandortes westlich der Siemensstraße dar. In Verbindung mit vor-handenen Nutzungen (z.B. bestehendes Einrichtungshaus) wird ein erweiterter Agglomerati-onsstandort für großflächigen Einzelhandel geschaffen und damit seine Zentralität gestärkt. Durch die unmittelbare Nähe zur Autobahn ist eine sehr gute Verkehrsanbindung gegeben und eine geringe Verkehrsbelastung für den übrigen Siedlungsraum verbunden. Mit der ge-planten Bebauung erfolgt eine städtebaulich sinnvolle Nutzung derzeit brachliegender Flä-chen. Eine neue Flächeninanspruchnahme ist damit nicht verbunden, da es sich um einen bereits erschlossenen gewerblichen Standort handelt. Das Gelände diente ehemals als Kasernenstandort der sowjetischen Streitkräfte. Aufgrund dieser Vornutzungen und weil über einen ordnungsgemäßen kontrollierten Rückbau keine hinreichenden Angaben vorliegen, muss mit Bodenverunreinigungen, Bauschutt und noch nicht abgebrochene Fundamente gerechnet werden. Damit sichergestellt ist, dass durch Alt-lasten keine Gefährdung für die menschliche Gesundheit ausgeht, werden besondere Maß-nahmen sowie eine fachgutachterlich Baubegleitung erforderlich. Nutzungseignung Durch die gute verkehrliche Anbindung, der günstigen Lage im Geraer Stadtgebiet sowie der ausreichenden Grundstücksgröße verfügt das Plangebiet über positive Standortfaktoren für die geplante großflächige Einzelhandelsnutzung mit umfangreichem motorisierten Kunden-

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 7 von 28 verkehr. Darüber hinaus ist eine Bebauung der brachliegenden Fläche nicht nur städtebau-lich vertretbar sondern wünschenswert und für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt so-wie zur Schaffung von Arbeitsplätzen positiv zu bewerten. Besondere Anforderungen und daraus resultierende notwendige bauliche u.a. Maßnahmen ergeben sich jedoch aus folgenden ungünstigen Standortfaktoren:

• zur verkehrlichen Erschließung ist der Ausbau des Knotenpunktes Siemensstra-ße/Tinzer Straße notwendig,

• der derzeit öffentliche Straßenabschnitt westliche Ernst-M.-Jahr-Straße muss unter Berücksichtigung vorhandenen Medientrassen aufgelassen und rückgebaut werden,

• Bodenkontaminationen (Altlasten) sind im Plangebiet nicht auszuschließen, • zur Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange werden sowohl für Brutvögel

(besonders für den stark gefährdeten Wendehals) wie auch für Reptilien (Zaun-eidechse) Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen notwendig.

2.3 Verkehrserschließung Das Plangebiet liegt innerhalb von vollständig erschlossenen gewerblichen Bauflächen. Durch die geplante Nutzungsänderung der Teilfläche für den großflächigen Möbel-Einzelhandel ist mit intensiverem Kundenverkehr zu rechnen, der ergänzende Erschlie-ßungsmaßnahmen notwendig macht. Im Rahmen einer verfahrensbegleitend erstellten Ver-kehrsuntersuchung zum Vorhaben wird das durch den geplanten Möbelmarkt induzierte Ver-kehrsaufkommen abgeschätzt. Dabei werden die Verkehrsbelastungen in den maßgebenden Spitzenstunden prognostiziert. Zudem werden Knotenpunkte auf ihre Leistungsfähigkeit un-tersucht. Hinsichtlich der zukünftigen verkehrlichen Erschließung des Möbelmarktes werden Vorschläge zur Anpassung der Verkehrsführung und Gestaltung im Bereich der Knotenpunk-te erarbeitet. Der das Vorhabengebiet querende westliche Abschnitt der Ernst-M.-Jahr-Straße soll aufge-lassen und rückgebaut werden. Für den Abschnitt der Karl-L.-Hirsch-Straße wird eine Wen-demöglichkeit innerhalb des Plangebietes geschaffen. Für das Plangebiet ist aufgrund seiner günstigen Lage mit relativ geringer Entfernung zur Geraer Innenstadt, vorhandenen Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel und teilweise aus-gebauten Fuß- und Radwegen entlang angrenzender Straßen eine gute Verkehrsanbindung gegeben. Geplante verkehrliche Erschließung Über die Siemensstraße ist das Plangebiet unmittelbar an die Auf- und Abfahrt Gera-Langenberg der Autobahn BAB 4 (E40) angeschlossen. In südlicher Richtung ist die Geraer Innenstadt in ca. 4 km Entfernung erreichbar. Vorgesehen ist den Knotenpunkt Siemens-straße/Tinzer Straße verkehrstechnisch auszubauen und für das erhöhte Verkehrsaufkom-men zu ertüchtigen. KFZ-Verkehr Als Zu- und Ausfahrt des geplanten Möbelmarktes ist die Herstellung einer neuen Grund-stückseinfahrt an der südwestlichen Ecke des Planbereichs vorgesehen. Aufgrund der Nähe zum Knotenpunkt Siemens-/Tinzer Straße werden jedoch Erweiterungen der bestehenden Straßenräume notwendig. Entsprechende Fachplanungen werden verfahrensbegleitend er-arbeitet. Zur Einordnung der Ausbaumaßnahmen wird der räumliche Geltungsbereich des VB/87/17 um diese Flächen erweitert und geht damit über die Grenze des Vorhaben- und Erschließungsplanes hinaus.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 8 von 28 Durch die beiden Möbelmärkte wird an Normalwerktagen in der Spitzenstunde am Nachmit-tag durchschnittlich ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von etwa 240 zu- und 230 abfah-renden Kfz/h erwartet. Hinzu kommen rund 25 Kfz/h, die ihre Fahrt im Zuge der Siemens-straße und Tinzer Straße zum Einkaufen in den Möbelmärkten unterbrechen (Mitnahmeef-fekt). Diese Fahrten belasten das umliegende Straßennetz jedoch nicht zusätzlich. In der gutachterlichen Verkehrsuntersuchung (HEINZ + FEIER GmbH, Februar 2018) wer-den für alternative Erschließungsvarianten Verkehrsbelastungen ermittelt und die maßge-benden Knotenpunkte auf ihre Leistungsfähigkeit untersucht. Es sind zwei grundsätzliche Erschließungsvarianten denkbar. Zum einen die Zu- und Abfahrt über die Jacob-A.-Morand-Straße und Carl-L.-Hirsch-Straße bei zusätzlicher Einrichtung einer direkten Linksabbiege-möglichkeit von der nördlichen Siemensstraße in die Tinzer Straße (Untersuchungsfall 1). Zum anderen im Untersuchungsfall 2 eine direkte Zufahrt von der Siemensstraße auf das Möbelhaus-Areal, bei dem die Tinzer Straße nördlich der Einmündung der Jacob-A.-Morand-Straße abgehängt wird und dafür die Thüringer Straße bis zur Siemensstraße verlängert wird. In Untersuchungsfall 1 wurde zudem ergänzend eine direkte Zufahrt von der Tinzer Straße betrachtet. Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass in beiden Untersuchungsfällen eine leis-tungsfähige Anbindung der Möbelhäuser möglich ist. Neben den entsprechenden baulichen Maßnahmen sind Anpassungen an den Signalprogrammen erforderlich, die nur geringfügige Auswirkungen auf die bestehende Koordinierung der Signalanlagen haben. Da eine Verlängerung der Thüringer Straße nach derzeitigem Stand nicht absehbar ist, wird die Erschließung des Möbelhaus-Areals - zumindest im ersten Schritt - auf der bestehenden Verkehrsführung aufbauen. Dafür kann das Linksabbiegen von der nördlichen Siemensstra-ße in die Tinzer Straße vorgesehen werden. Sofern die erforderlichen Fahrstreifen am Kno-tenpunkt Siemensstraße/Tinzer Straße realisiert werden können, wird zudem die Schaffung einer direkten Zufahrt von der Tinzer Straße auf das Areal empfohlen. Dadurch verteilt sich der zu- und abfließende Verkehr auf die beiden Zufahrten von der Tinzer Straße und der Jacob-A.-Morand-Straße. Dies führt insbesondere am Knotenpunkt Tinzer Straße/Jacob-A.-Morand-Straße zu einer deutlichen Entlastung. Schwankungen im Verkehrsaufkommen (z.B. durch Verkaufsaktionen in den Möbelhäusern) können somit besser aufgefangen werden. Eine Veränderung der Erschließung des Areals nach Verlängerung der Thüringer Straße ist grundsätzlich auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Sofern möglich, kann die Änderung der Erschließung bei der Planung und Ausführung des Parkplatzes bereits jetzt berücksich-tigt werden. Andienung und Ruhender Verkehr Die Anlieferung und die Selbstabholung von Möbeln soll über einen Ladehof an der nördli-chen Ecke des Planbereichs ermöglicht werden. Die Zu- und Abfahrt für große Fahrzeuge (Sattelzüge) ist über die Paul-Schulenburg-Straße gewährleistet. Kundenfahrzeuge können den Ladehof vom Kundenparkplatz aus zwei Richtungen (Gebäudeumfahrung) erreichen und wieder verlassen. Die einzelnen Ladepositionen sind unabhängig voneinander an- und abfahrbar. Rettungs- sowie Ver- und Entsorgungsfahrzeuge (z.B. Feuerwehr, Müllfahrzeug) können die vorgenannte Wegeverbindung (Gebäudeumfahrung) ebenfalls nutzen. Kundinnen und Kunden werden oberirdische PKW-Stellplätze südwestlich der Gebäude an-geboten. Für Bedienstete stehen Stellplätze im Bereich des Ladehofes zur Verfügung. Ins-gesamt werden ca. 660 Stellplätze geschaffen, davon werden einige, nahe des Eingangsbe-reichs, barrierefrei ausgebildet.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 9 von 28 ÖPNV, Fuß- und Radverkehr Die Lage des Marktes ist sowohl für den Fuß- wie auch für den Radverkehr günstig. In gerin-ger Entfernung ist eine gute Anbindung an den ÖPNV (Bus und Straßenbahn) vorhanden. Eine kombinierte Bus- und Straßenbahnhaltestelle (Duale Hochschule) befinden sich in ca. 300 m Entfernung südlich des Plangebietes im Kreuzungsbereich Tinzer-/Thüringer Straße. Diese wird von der Tram Line 3 sowie den Buslinien 22, 24, 27, 28 und 29 bedient. Während die Tram-Trasse danach weiter in östlicher Richtung verläuft, fahren Busse weiter in nördli-cher Richtung mit weiterer Haltestelle nahe der Autobahn. Westlich am Plangebiet vorbeiführend befindet sich ein separater Fuß- und Radweg. Am geplanten Objekt sind ausreichende Flächen für die notwendigen Fahrradabstelleinrichtun-gen vorgesehen. Maßnahmen zur Reduzierung des KFZ-Aufkommens Insbesondere bei Neuansiedlungen verkehrsintensiver Einrichtungen wird das Ziel verfolgt, den Kfz-Verkehr und damit auch dessen nachteilige Wirkungen (Lärm, Schadstoffe) zu redu-zieren. Vor diesem Hintergrund sollen nach Möglichkeit Maßnahmen zur Förderung des öf-fentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) und des nicht-motorisierten Verkehrs aufgezeigt werden um Beschäftigte und Kunden/Besucher zu bewegen, nicht mit dem Pkw anzureisen. Möbelmarkt-Kunden nutzen für ihren Besuch meist den Pkw zur Anreise. Dies liegt u.a. da-ran, dass Möbelmärkte in der Regel einen großen, teilweise überregionalen Einzugsbereich ihrer Kunden haben. Die Anreise mit Fahrrädern kommt für viele Kunden daher kaum in Fra-ge. Für auswärtige Kunden sind die ÖV-Verbindungen zum Markt aufgrund langer Reisezei-ten, zahlreicher Umsteigevorgänge und geringem Bedienungsangebot häufig unattraktiv. Zudem können die im Mitnahmemarkt gekauften Möbelstücke auf dem Fahrrad oder in den öffentlichen Verkehrsmitteln schlecht oder gar nicht transportiert werden. Es bieten sich je-doch einige gezielte Maßnahmen an, die von Seiten des Möbelmarktes unternommen wer-den können, um attraktive Rahmenbedingungen für einen freiwilligen Umstieg vom Pkw auf das Fahrrad bzw. den ÖPNV für Beschäftigte und Kunden zu schaffen. Als Stichworte sind hier Jobticket, Möbellieferung, Lastenfahrräder, Infrastruktur für Fahrradfahrer und dynami-sche Fahrgastinformation zu nennen.

2.4 Stadttechnische Ver- und Entsorgung Der betroffene Planbereich ist als Teilfläche des gewerblichen Baugebietes vollständig er-schlossen. Die Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung wird durch den Zweckverband “Mittleres Els-tertal“ über das öffentliche Netz gesichert. Über das Plangebiet verläuft von nordöstlicher in südwestlicher Richtung ein Abwasserkanal DN 200, der grundsätzlich im Bestand zu sichern ist. An der Peripherie des Planbereichs (im südöstlichen Randbereich des Flurstückes 128/61) sowie in der Paul-Schulenburg-Straße verläuft eine Trinkwasserleitung zur Versorgung des Gewerbegebietes Tinz. Diese muss bestehen bleiben. Die Versorgung mit Elektroenergie und Erdgas aus dem öffentlichen Netz ist ebenfalls si-chergestellt. Die Löschwasserversorgung erfolgt aus dem öffentlichen Trinkwassernetz. Gemäß DVGW Regelwerk, Arbeitsblatt W 405 können im Bereich des Plangebietes bis zu 96 m³/h Trink-

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 10 von 28 wasser zu Löschzwecken über die Hydranten des Trinkwassernetzes im Umkreis von 300 m und einem Zeitraum von zwei Stunden zur Verfügung gestellt werden.

2.5 Natur, Landschaft, Umwelt Im Vorhabengebiet befinden sich keine nach § 30 BNatSchG besonders geschützten Bioto-pe, keine Schutzgebiete nach § 23 bis 29 BNatSchG und keine Schutzgebiete des Natura-2000-Gebietsnetzes. Es gibt keine Gewässer. Überschwemmungsgebiete und Trinkwasser-schutzgebiete sind nicht ausgewiesen. Dem Plangebiet selbst kommt keine wesentliche lo-kalklimatische Bedeutung zur Frischluftversorgung der angrenzenden Ortslage zu. Das durch die angrenzende Straßen und Gewerbebetriebe vorgeprägte Orts- und Landschafts-bild ist relativ unempfindlich. Durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan z.B. zur Eingrünung der Baukörper können Beeinträchtigungen minimiert bzw. durch geeignete Maßnahmen auf externen Flächen kompensiert werden.

2.6 Eigentumsverhältnisse Der Vorhabenträger, die Firma Löwengrund Immobilien GmbH (ein Unternehmen der XXXLutz-Gruppe), hat die Flurstücke 128/42, 128/47, 128/48 und 128/61, Flur 1, Gemarkung Tinz durch notariellen Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung erworben. Er ist somit im Sin-ne des § 12 BauGB zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen be-reit und in der Lage. Der das Vorhabengebiet querende westliche Abschnitt der Ernst-M.-Jahr-Straße (Teilfläche des Flurstücks 128/39, Flur 1, Gemarkung Tinz) soll aufgelassen und rückgebaut werden. Vorgesehen ist, dass diese Fläche ebenfalls in das Eigentum des Vorhabenträgers übergeht.

2.7 Planungsrechtliche Ausgangssituation vor Planaufstellung Teile des Plangebietes dienten ehemals als Kasernenstandort der sowjetischen Streitkräfte. Da über einen ordnungsgemäßen kontrollierten Rückbau keine Angaben vorliegen, muss damit gerechnet werden, dass auf dem Gelände noch Bauschutt, Bodenverunreinigungen und nicht abgebrochene Fundamente vorhanden sind. Im Plangebiet ist zu vermuten (und teilweise durch Gutachten bestätigt), dass Böden mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Nach Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde der Stadt Gera vom 30. Juni 2016 erfüllen die Flurstücke im Plangebiet jedoch aufgrund ihrer Nutzungshistorie “nicht den Be-griff einer „Altlastenverdachtsfläche gem. § 2 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)“. Die Flächen sind im Thüringer Altlasten-Informationssystem (THALIS) unter der Kennziffer 05736 als “gelöscht“ registriert. Mit dem geplanten Einrichtungshaus wird in die gesamtstädtische Einzelhandels- und Zen-trenstruktur Geras eingegriffen. Der Plangeltungsbereich liegt gemäß “Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera“ (2016) in der Entwicklungsfläche des Versorgungsge-biets Bieblach-Tinz, jedoch außerhalb der gekennzeichneten Agglomerationsstandor-te/Sonderlagen. Zum Ausgleich des mit dem Vorhaben verbundenen naturschutzrechtlichen Kompensations-defizits sind in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde externe Ausgleichsmaß-nahmen auszuführen, die einem nach dem Thüringer Bilanzierungsmodell errechneten Wert entsprechen. Das Gebiet dient derzeit als Lebens- und Nahrungsraum verschiedener, teils geschützter Tierarten. Aus der Artengruppe der Brutvögel wurde der stark gefährdete Wendehals und aus der Artengruppe der Reptilien die Zauneidechse im Planbereich nachgewiesen. Da die-

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 11 von 28 se beiden Arten nach der europäischen FFH-Richtlinie streng geschützt sind, sind arten-schutzrechtliche Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen. Gleichzeitig mit der Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“ ist die Änderung des Flächennutzungsplans ge-plant. Ziel ist die Änderung der Baugebietsfestsetzung “Gewerbliche Bauflächen“ in “Sonder-gebiete großflächiger Einzelhandel“. Damit soll die planungsrechtliche Übereinstimmung mit Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (“Sonstige Sondergebiete - groß-flächige Einzelhandelsbetriebe“) hergestellt werden.

3. Planungsbindungen / Übergeordnete Planungen und rechtliche Grundlagen

3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit 2. Dezember 2003 rechtskräftigen Bebau-ungsplans B/11/92 “Entwicklungsgebiet Tinzer Straße“, 1. Änderung. Darin ist der nordwest-liche Teilbereich des Vorhabengebietes als Industriegebiet (GI), der südöstliche Teilbereich als Gewerbegebiet (GE) festgesetzt. Vorgesehen ist, dass der vorhabenbezogene Bebau-ungsplan VB/87/17 mit der Gebietsfestsetzung “Sonstiges Sondergebiet großflächige Einzel-handelsbetriebe“ den rechtskräftigen Bebauungsplan B/11/92 überdeckt und dessen Fest-setzungen innerhalb des Geltungsbereichs des VB-Planes verdrängt. Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Gewerbliche Baufläche dargestellt. Für die Flächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll der Flächennutzungsplan bezüglich der Baugebietsfestsetzung in “Sondergebiet Einzelhandel“ geändert werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans wird im Parallelverfahren angestrebt. Als Grundlage für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB 87/17 “XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“ sind folgende übergeordnete Planungen zu beachten:

• Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (LEP 2025) • Regionaler Raumordnungsplan Ostthüringen (RROP OT) / Regionalplan Ostthürin-

gen (RP OT) • Flächennutzungsplan Gera 2020 • Landschaftsplan Gera • Fachplanungen (ISEK GERA 2030 - Integriertes Stadtentwicklungskonzept für Gera,

Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Gera)

3.2 Landesentwicklungsplan (LEP) Das Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (LEP 2025) vom 15. Mai 2014 wurde am 04. Juli 2014 im Gesetz- und Verordnungsblatt für den Freistaat Thüringen (GVBl. 6/2014 vom 04.07.2014) veröffentlicht und ist am Tag nach seiner Veröffentlichung, am 05. Juli 2014, in Kraft getreten. Die Stadt Gera ist im Landesentwicklungsprogramm als Oberzentrum ausgewiesen. Auf Grund der zentralörtlichen Einstufung übernimmt die Stadt eine überörtliche Versorgungs-funktion und damit die Aufgabe, ihre innere Entwicklung sowie die ihres räumlichen Wir-kungsbereiches voranzutreiben und sich als leistungsfähiger Wirtschaftsstandort weiter zu entwickeln. Oberzentren sind Wirtschafts- und Arbeitsmarktzentren, die auf Grund ihrer Grö-ße und Komplexität sowie ihrer Ausstattung mit Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen, hochqualifizierten und spezialisierten Dienstleistungen und Waren des höheren Bedarfs eine überregionale und landesweite oder internationale Bedeutung besitzen.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 12 von 28 In den Leitvorstellungen zu Punkt 2.6 “Einzelhandelsgroßprojekte“ wird Landesentwicklungs-programm ausgeführt: “Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten in Thüringen soll sich an der polyzentri-schen Siedlungsstruktur des Landes orientieren, die gewachsenen Versorgungsstrukturen, insbesondere in den Innenstädten, nachhaltig stärken und zu einer insgesamt ausgewoge-nen und wettbewerbsgerechten Handelsstruktur beitragen. Für alle Bevölkerungsgruppen soll die Erreichbarkeit von Einrichtungen und Angeboten der Grundversorgung angemessen gewährleistet werden. Bei der Standortwahl von Einzelhandelsgroßprojekten soll daher eine den Mobilitätsmöglichkeiten und Versorgungsanforderungen aller Bevölkerungsgruppen an-gepasste verkehrliche Erschließung, insbesondere mit dem ÖPNV, erreicht werden.“ Die räumliche Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten soll eine weitere Ausdünnung des Einzelhandelsstandortnetzes sowie die Standortverlagerung an die Stadtränder sowie deren Folgen begrenzen. Hintergrund ist die Sicherung der polyzentrischen Siedlungsstruktur und die Stärkung der Zentralen Orte. Diesem Planungsgrundsatz wird durch die Errichtung des Einrichtungshauses in dezentraler, verkehrsgünstiger Lage im Gewerbegebiet Gera-Tinz entsprochen.

3.3 Regionaler Raumordnungsplan Ostthüringen (RROP OT) / Regionalplan Ostthüringen (RP OT) In Ostthüringen ist seit August 1999 der Regionale Raumordnungsplan Ostthüringen (RROP OT) in Kraft. Die hier verankerten Ziele der Raumordnung sind aus dem Landesentwick-lungsprogramm (LEP) abgeleitet und stellen die Präzisierung bzw. die Untersetzung für die Planungsregion Ostthüringen dar. Der Regionale Raumordnungsplan Ostthüringen (RROP OT) wurde als Regionalplan Ostthüringen (RP OT) fortgeschrieben. Der rechtskräftige Regi-onalplan Ostthüringen (Bekanntgabe der Genehmigung im ThürStAnz 25/2012 vom 18.06.2012) sieht keine räumlich konkreten regionalplanerischen Zielstellungen für den Planbereich vor. Generell wird jedoch festgelegt, dass im Rahmen der Siedlungsentwicklung bestehende Baugebiete ausgelastet werden sollen und geeignete Brach- und Konversions-flächen nach Möglichkeit nachgenutzt werden sollen, bevor im Außenbereich Neuauswei-sungen erfolgen. Teile des Plangebietes des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VB 87/17 “XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“ sind Konversionsflächen. Sie dienten ehe-mals als Kasernenstandort der sowjetischen Streitkräfte und werden einer neuen Nutzung zugeführt. Zur Vermeidung von Doppelregelungen zum Landesentwicklungsplan Thüringen verzichtet die Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen als Planträger auf die eigenständige Ausweisung von Plansätzen zur raumordnerischen Steuerung des großflächigen Einzelhan-dels. Die Planungsgemeinschaft hat sich jedoch auf folgende Positionen verständigt:

Die Ansiedlung, Erweiterung, Verlagerung und wesentliche Änderung von Einzelhandels-großprojekten soll nur zulässig sein, wenn

• die verbrauchernahe Grundversorgung im Zentralen Ort, in benachbarten Zentralen Orten und in Gemeinden des Ländlichen Raumes,

• eine ausgewogene Handelsstruktur im Zentralen Ort sowie • die Versorgungsfunktion des Zentralen Ortes und benachbarter Zentraler Orte

nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Weiterhin ist festgeschrieben, dass außerhalb von Stadtzentren bzw. Stadtteilzentren zen-trenrelevante Sortimente nur als das Kernsortiment ergänzende Randsortimente zugelassen werden. �

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 13 von 28 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan steht nicht im Widerspruch zu den Inhalten des Re-gionalplans Ostthüringen.

3.4 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Gera 2020 trat am 10. Juni 2011 mit erfolgter öffentlicher Be-kanntmachung der Genehmigung in Kraft. Nach Einarbeitung der durchgeführten 3. Ände-rung des wirksamen Flächennutzungsplans wurde dieser am 04. Februar 2017 erneut be-kannt gemacht. Der Flächennutzungsplan Gera 2020 weist eine gewerbliche Baufläche für das Vorhabenge- biet aus. Demzufolge wäre das Vorhaben auf Grundlage des rechtskräftigen Flächennut-zungsplanes nicht zulässig. Das Bauvorhaben macht eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Dabei soll für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Festsetzung von “Gewerbliche Bauflächen“ in “Sondergebiet großflächiger Einzelhandel“ geändert werden. Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans (6. Änderung) sowie der Beschluss zu den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs (Planbereich “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“) erfolgte in der Sitzung des Stadtrats der Stadt Gera am 24. Au-gust 2017. Die Durchführung des erforderlichen Änderungsverfahrens zum Flächennut-zungsplan wird nach § 8 Abs. 3 BauGB parallel zur Durchführung des Verfahrens für den VB/87/17 erfolgen (Beschluss Drucksachen-Nr. 67/2017). Der FNP-Änderungsbereich ist geringfügig größer als der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes, um das Entstehen von gewerblichen, nicht nutzbaren Restflächen zu verhindern.

3.5 Landschaftsplan Im Landschaftsplan Gera (Planstand 2006) ist der nördliche Teil des Plangebietes als „Grün-land frischer Standort mit Baumgruppen“ gekennzeichnet. Der südliche Teil wird als “Kraut-/Staudenflur, Saum, Brache, frischer Standort“ charakterisiert (Karte 1 “Flächennutzung und Landschaftsstrukturen“).

In Karte 4 “Entwicklungskonzeption“ des LP Gera wird nahezu die gesamte Fläche des Plangebietes als “gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Entlang der südlichen Autobahnauf-fahrt zur BAB 4 (E40) liegt ein als “Straßenbegleitgrün“ abgebildeter Streifen im Plangebiet des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Vom Vorhaben- und Erschließungsplan wird diese Fläche nicht berührt.

In beiden Plänen sind Laubbaumreihen entlang der Carl-L.-Hirsch-Straße, der Ernst-M.-Jahr-Straße und der Paul-Schulenburg-Straße dargestellt.

3.6 Festgesetzte Natur-, Landschafts- und Wasserschutzgebiete Im Vorhabengebiet liegen keine naturschutzrechtlich ausgewiesenen Schutzgebiete und Schutzobjekte. Im Plangeltungsbereich befinden sich keine Oberflächengewässer. Überschwemmungsge-biete und Trinkwasserschutzgebiete sind nicht ausgewiesen.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 14 von 28 Im Plangebiet liegen keine Schutzgebiete und Schutzobjekte nach geltendem Denkmal-schutzgesetz.

3.7 Von der Gemeinde beschlossene städtebauliche Planungen und Entwicklungs-pläne ISEK GERA 2030 - Integriertes Stadtentwicklungskonzept für Gera Für die Stadt Gera wurde 2014 ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) erarbeitet. Das ISEK stellt ein von der Gemeinde beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept bzw. eine sonstige städtebauliche Planung i. S. des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB dar und ist damit bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. Mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept ISEK GERA 2030 gibt sich die Stadt Gera einen Handlungsrahmen für die Zeit bis 2030. Besondere Herausforderungen sind dabei einerseits globale Entwicklungen und andererseits lokale und regionale Gegebenheiten wie Klimawandel, Energiewende, demografischer, ökonomischer und sozialer Wandel. Zentrale Aufgabe der Stadtentwicklung wird sein, die finanzielle Handlungsfähigkeit der Stadt nachhaltig wiederherzustellen. “Die Stabilisierung der finanziellen Leistungsfähigkeit der Stadt hängt im hohen Maße von der positiven Entwicklung sozialversicherungspflichtiger Beschäftigungsverhältnisse, dem Wachstum ortsansässiger und regionaler Betriebe sowie einer positiven Ansiedlungsbilanz von gewerblichen Unternehmen vor allem in entwicklungs-starken Branchen ab“. Das Schlüsselelement dabei ist die Stärkung der Wirtschaft in Gera und Region. Als Hauptziel dieses Handlungsfeldes wird eine “zukunftsfähige Arbeitswelt und starke Wirtschaft“ gesehen. Dazu gehört die Flächenbereitstellung für die Entwicklung be-stehender und die Ansiedlung neuer Unternehmen. Anzeichen, dass der Vorhabenbezogene Bebauungsplans VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“ im Widerspruch zum ISEK GERA 2030 stehen könnte, sind nicht erkenn-bar. Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Gera Das “Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera“ wurde am 03. August 2016 als Grundlage zur Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Gera be-schlossen. Es ist, ebenso wie das ISEK, gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. Der Plangeltungsbereich liegt gemäß dieses Konzeptes in der Entwicklungsfläche des Ver-sorgungsgebiets Bieblach-Tinz, jedoch außerhalb der gekennzeichneten Agglomerations-standorte/Sonderlagen. Das geplante Einrichtungshaus stellt städtebaulich eine sinnvolle Ergänzung des benachbarten Agglomerationsstandortes westlich der Siemensstraße dar und liegt wie dieser in verkehrsgünstiger Lage. Speziell auf die Ansiedlung des vorgesehenen Möbeleinrichtungshauses und Möbelmitnah-memarktes bezogen, wurde eine gutachterliche Auswirkungsanalyse erstellt (BBE Handels-beratung GmbH). Mit Bezug darauf wird die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB 87/17 “XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“ durch entsprechende textliche Festsetzungen begrenzt. Den Vorgaben des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Gera wird damit entsprochen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 15 von 28 Weitere rechtliche Bindungen – Bebauungsplan B/11/92 “Entwicklungsgebiet Tinzer Straße“, 1. Änderung Der geplante Standort des VB/87/17 befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans B/11/92 “Entwicklungsgebiet Tinzer Straße“, 1. Änderung. Dieser weist eine gewerbliche Baufläche für das Vorhabengebiet aus. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan VB/87/17 wird mit der Gebietsfestsetzung “Sonsti-ges Sondergebiet großflächige Einzelhandelsbetriebe“ in seinem Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan B/11/92 verdrängen und insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung geänderte Festsetzungen enthalten.

3.8 Sonstige Fachplanungen Neben der o.g. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung des Möbeleinrichtungshauses und des Möbelmitnahmemarktes (BBE Handelsberatung GmbH) werden verfahrensbegleitend so-wohl Verkehrsuntersuchungen (HEINZ + FEIER GmbH) wie auch eine vertiefte Verkehrspla-nung zum Knotenpunkt Siemensstraße / Tinzer Straße zur Optimierung der verkehrlichen Erschließung (Dillig Ingenieure) erarbeitet sowie ein Geotechnischer Bericht (IFB Eigen-schenk GmbH) erstellt. Außerdem kann auf frühere Erkundungen und Auskünfte zu Altlasten zurückgegriffen werden. Die Ergebnisse dieser Gutachten und Fachplanungen sind in die entsprechenden Kapitel der Begründung eingeflossen und dort ausführlich dargelegt.

4. Planungskonzept

4.1 Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von Möbel-Einrichtungshäusern unter Berücksichtigung übergeordneter Planungen und der Ziele der Stadtentwicklung (insbesondere des Geraer Einzelhandels- und Zentrenkonzepts), der Anpassung öffentlicher Verkehrsflächen als Vor-aussetzung für eine geordneten Verkehrserschließung, der Belange des Umwelt-, Natur- und Artenschutzes, der Sicherung bestehender Leitungsrechte, sowie der gestalterisch-funkti-onalen Randbedingungen (insbesondere zur Gestaltung von Dächern, Fassaden und Wer-beanlagen) geschaffen werden. Zur Vermeidung negativer städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen werden, mit Bezug auf die verfahrensbegleitend erstellte Auswirkungsanalyse, verkaufsflächenein-schränkende Restriktionen festgesetzt. Mit dem vorgesehenen Ausbau des Knotenpunktes Siemensstraße/Tinzer Straße wird das öffentliche Straßennetz für das zu erwartende erhöh-te Verkehrsaufkommen ertüchtigt und eine leistungsfähige Anbindung der Möbelhäuser si-chergestellt.

4.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Gera 2020 weist in seiner derzeitigen Fassung für das Vorhaben-gebiet “gewerbliche Bauflächen“ aus. Dies steht im Widerspruch zum geplanten großflächi-gen Möbel-Einzelhandel. Da sich diese Nutzungsart von den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet, ist mit Bezug auf § 11 BauNVO eine geänderte Auswei-sung als “Sonstiges Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung “großflächige Einzelhandels-betriebe“ notwendig.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 16 von 28

Das erforderliche Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan wird als 6. Änderung paral-lel zur Durchführung des Verfahrens für den VB/87/17 erfolgen (vgl. § 8 Abs. 3 BauGB). Da-mit wird die planungsrechtliche Übereinstimmung mit den Festsetzungen des Vorhabenbe-zogenen Bebauungsplanes (“Sonstiges Sondergebiet - großflächige Einzelhandelsbetriebe“) hergestellt.

5. Planinhalt (Abwägung und Begründung) Ausgehend von bisherigen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans B/11/92 “Entwicklungsgebiet Tinzer Straße“, 1. Änderung betreffen die davon abweichenden Festset-zungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VB 87/17 “XXXLutz- und Mömax Ein-richtungshaus“ u.a. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Vorgaben zu überbauba-ren Grundstücksflächen (Baugrenzen), Festsetzungen zu Grünordnung und Artenschutz sowie bauordnungsrechtliche Festsetzungen. Damit werden die erforderlichen Regelungen getroffen, um den geänderten Nutzungsanforderungen, den gestalterischen Zielvorstellun-gen hinsichtlich einer städtebaulichen Einordnung und der höhenmäßigen Staffelung der Baukörper sowie den Anforderungen des Artenschutzes und der Grünordnung Rechnung zu tragen.

5.1 Nutzung der Baugrundstücke

5.1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Die ausgewiesene Fläche ist als “Sonstiges Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung "großflächige Einzelhandelsbetriebe" festgesetzt. Nach § 11 BauNVO sind großflächige Ein-zelhandelsbetriebe und Einkaufszentren außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig, insbesondere wenn sie sich nach Art, Lage und Umfang auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Solche Auswirkungen sind nach § 11 (3) BauNVO in der Regel bei Betrieben anzunehmen, deren Geschossfläche 1.200 m2 überschreitet. Der Standort Gera-Tinz befindet sich nicht in einem zentralen Versorgungsbereich der Stadt Gera, jedoch werden im geplanten Einzelhandelsvorhaben lediglich untergeordnet zentrenre-levante Sortimente gemäß “Geraer Liste zentren- und nicht-zentrenrelevanter Sortimente“ geführt. Entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Gera ist die Ver-kaufsfläche zentrenrelevanter Sortimente für Einzelhandelsvorhaben außerhalb zentraler Versorgungsbereiche auf 10 % zu begrenzen. Das Integrationsgebot soll verhindern, dass durch überdimensionierte Ansiedlungen von innenstadtrelevanten Sortimenten an nicht inte-grierten Standorten negative Auswirkungen auf Zentrenstrukturen ausgelöst werden. Es dient damit dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche. “Im Geraer Zentrenkonzept wird unter dem Punkt 8.6.3 zum Thema Einzelhandel mit nicht- zentrenrelevanten Hauptsortimenten ferner ausgeführt, dass neben einer 10 %-Begrenzung der zentrenrelevanten Sortimente die einzelnen Sortimente weiterhin in Summe eine Ver-kaufsfläche von 800 m2 nicht überschreiten sollten. Mit diesen Einschränkungen sollte das Gefährdungspotenzial von Anbietern in zentralen Versorgungsbereichen eingeschränkt wer-den. Grundsätzlich wird im Zentrenkonzept eine Einzelfallprüfung im Rahmen einer Auswir-kungsanalyse empfohlen, da die Ausprägung der Randsortimente durch den vorstehenden Schwellenwert jedoch nicht ausreichend ausgedrückt werden kann.“ (Auswirkungsanalyse BBE Handelsberatung, S. 94)

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 17 von 28 Verfahrensbegleitend wird eine Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung des Möbeleinrichtungs-hauses und Möbelmitnahmemarktes erstellt (BBE Handelsberatung GmbH). Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass “Möbelhäuser dieser Größenklasse grundsätzlich über deutlich größere Abteilungen für Randsortimente verfügen. Dies betrifft nicht nur das projektrelevante Vorhaben, sondern alle größeren Einrichtungs- bzw. Wohnkaufhäuser auch beispielsweise Möbel Rieger in Gera. Demnach ist auf Grund der Sortimentsspezifika dieser Anbieter die Einhaltung der definierten 800 m2-Schwelle nicht möglich.“ Die Überschreitung dieses Schwellenwertes ist jedoch vertretbar, da keine städtebaulich schädlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Gera und der weiteren Orte im Einzugsgebiet von der neu hinzutretenden Fläche für zentrenrelevante Randsortimente zu erwarten sind. (Auswirkungsanalyse BBE Handelsberatung, S. 94) Die Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente auf eine Verkaufsfläche von bis zu 3.600 m2 steht damit im Einklang mit der gutachterlichen Einzelfallprüfung im Rahmen der erstell-ten Auswirkungsanalyse. Nebennutzungen (gastronomische Einrichtungen) Gastronomische Einrichtungen sind in großflächigen Einzelhandelseinrichtungen, insbeson-dere in Möbelmärkten, branchentypisch. Da sich Besucherinnen und Besucher i.d.R. längere Zeit im Objekt aufhalten, ist es geboten eine gastronomische Einrichtung mit ihren notwendi-gen Küchen-und Vorbereitungsbereichen als angemessenen Ort für einen Imbiss zuzulas-sen. Die Einrichtung dient darüber hinaus auch der Versorgung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Betriebswohnungen Aus betrieblichen und organisatorischen Gründen werden im Objekt Übernachtungsmöglich-keiten für mit dem Betrieb verbundene Personen (z.B. Betriebsleiter/in, Aufsichts- und Be-reitschaftspersonen) benötigt. Die Zulässigkeit von zweckgebundenen Wohnungen ist in diesem sehr begrenzten Umfang vertretbar und unschädlich. Städtebauliche Gründe stehen dem nicht entgegen. Unberührt davon bleiben ggf. notwendige bauordnungsrechtliche Nachweise (z.B. zweiter Rettungsweg) im Baugenehmigungsverfahren.

5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt durch:

• Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) • Festsetzung der zulässigen Baumassenzahl (BMZ) • Festsetzung der maximal zulässigen Gebäudehöhe (GH).

Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) wird verzichtet, da mit der festgesetz-ten Grundflächenzahl (GRZ), der festgesetzten Baumassenzahl (BMZ) und der festgesetzten maximal zulässigen Höhe der baulichen Anlagen (GH) die städtebaulich angestrebte und vertretbare Baustruktur hinreichend definiert ist. Grundflächenzahl (GRZ) Nach § 17 Abs. 1 BauNVO darf für Sonstige Sondergebiete eine Obergrenze der Grundflä-chenzahl (GRZ) von 0,8 nicht überschritten werden, sofern nicht von der städtebaulich be-gründeten Möglichkeit zur Überschreitung nach § 17 Abs. 2 BauNVO Gebrauch gemacht wird. Der Vorhabenbezogenen Bebauungsplans VB/87/17 orientiert sich an der Obergrenze von 0,8. Die Festsetzung wird unverändert aus dem Ursprungsbebauungsplan B/11/92 “Ent-wicklungsgebiet Tinzer Straße“, 1. Änderung übernommen.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 18 von 28 Baumassenzahl BMZ Für das Plangebiet wird die Baumassenzahl (BMZ) mit 6,0 festgesetzt. Mit dieser Festset-zung bleibt das Maß der baulichen Nutzung unter der in § 17 Abs. 1 BauNVO für sonstige Sondergebiete (SO) wie auch für Industriegebiete (GI) und für Gewerbegebiete (GE) vorge-gebenen Obergrenze von 10,0 und fügt sich in die Dimension angrenzender Objekte ein. Höhe baulicher Anlagen Zur verträglichen städtebaulich Einordnung werden Festsetzungen der zulässigen Höhe bau-licher Anlagen getroffen. Die maximal zulässigen Gebäudehöhen werden für den Bauteil A und den Bauteil B (s. Planzeichnung) unterschiedlich festgesetzt. Während der Bauteil A mit 25 m um 5 m unter der zulässigen Gebäudehöhe des Ursprungsbebauungsplans bleibt, wird die zulässige Gebäudehöhe für den Bauteil B mit 20 m gegenüber der ursprünglichen Fest-setzung in diesem Bereich (8 m) deutlich überschritten. Dies ist zur Realisierung des geplan-ten Vorhabens notwendig und städtebaulich vertretbar. Die geplante Gebäudekonzeption weist architektonisch überzeugende Proportionen auf. Der Abstand zu benachbarten Ge-bäuden ist ausreichend groß bemessen (i.d.R. mehr als 60 m). Daher stehen städtebauliche, funktionale, sicherheitstechnische und sonstige Gründe dieser Festsetzung nicht entgegen. Als Bezugspunkt für die Gebäudehöhe wird 198,00 über NHN bestimmt. Dieses Maß ent-spricht der geplanten Geländehöhe im Eingangsbereich (Erdgeschoss) der Gebäude. Die Festsetzungen zur Zulassung von Dachaufbauten auf dem Gebäude des Möbelhauses sind erforderlich, um betriebsbedingt notwendige Funktionen zu gewährleisten. Aus gestalte-rischen Gründen müssen die Aufbauten um das Maß der Überschreitung von der Gebäude-kante zurücktreten. Ein Werbepylon darf auf besonders gekennzeichneter Fläche errichtet werden. Dessen Höhe ist jedoch auf ein gebietsverträgliches Maß zu beschränken und wird daher auf 38 m über dem Bezugspunkt begrenzt.

5.1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB) Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen (Baufeld) zeichnerisch festgesetzt. Zur Realisierung des Vorhabens ist eine Tiefe des Gebäudes bis zu 55 m und eine Länge bis zu 85 m (Bauteil A) bzw. 157 m (Bauteil B) erforderlich. Zutreffend ist weder die offene noch die geschlossene Bauweise nach § 22 BauNVO. Mit Bezug auf § 22 Abs. 4 BauNVO wird eine von § 22 Abs. 1 BauNVO abweichende Bauweise festgesetzt, um die planerischen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Gebäuden, die eine Kantenlänge von über 50 m aufweisen, zu schaffen. Im Zusammenspiel mit der Beschränkung der überbauba-ren Grundstücksfläche durch Baugrenzen, der maximal zulässigen Grundfläche und der ma-ximal zulässigen Gebäudehöhe wird gewährleistet, dass sich die baulichen Anlagen in die nähere Umgebung einfügen und die geplante Nutzung wirtschaftlich betrieben werden kann.

5.2 Nebenanlagen und Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) Die Forderung nach wasserdurchlässigen Belägen für PKW-Stellflächen erfolgt, um anfal-lendes Oberflächenwasser soweit wie möglich ortsnah versickern zu lassen und damit das öffentliche Abwassersystem zu entlasten. Auch die Errichtung von Garagen wird ausge-schlossen, um Bodenversiegelung und Flächeninanspruchnahme zu minimieren. Da technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung im gewerblich geprägtem Umfeld unschäd-lich in die Freiflächen des Plangebietes eingeordnet werden können, werden diese Nebenan-lagen hier für zulässig erklärt und können so auch außerhalb der überbaubaren Grund-stücksflächen errichtet werden.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 19 von 28 5.3 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 und 21 Bau GB) Verkehrsflächen Um die verkehrliche Erschließung des Vorhabens reibungslos abwickeln zu können, wird der Ausbau des Knotenpunktes Siemensstraße / Tinzer Straße erforderlich. Entsprechend § 12 Abs. 4 BauGB werden daher einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen. Nach Auflassung der westlichen Verlängerung der Ernst-M.-Jahr-Straße wird die Carl-L.-Hirsch-Straße zur Sackgasse. Im Plangebiet wird daher eine Wendemöglichkeit für die in diese Straße einfahrenden Fahrzeuge geschaffen. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die festgesetzten Leitungsrechte sollen den Funktionserhalt der im aufgelassenen Straßen-raum der Ernst-M.-Jahr-Straße sowie in deren westlicher Verlängerung bis zur Tinzer Straße verlaufenden Medientrassen planungsrechtlich sichern, solange keine Umverlegung (z.B. in den öffentlichen Straßenraum) erfolgt ist.

5.4 Grünflächen ( § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Private Grünflächen sind im Plangebiet nicht festgesetzt (jedoch Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzun-gen). Öffentliche Grünflächen sind lediglich als Straßenbegleitgrün vorhanden, welches weitge-hend erhalten bleibt. Durch den geplanten Ausbau des Knotenpunktes Siemensstraße / Tin-zer Straße wird am östlichen Rand der Siemensstraße geringfügig in diese Flächen einge-griffen.

5.5 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden Natur und Landschaft (§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB) Als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme für den voraussichtlichen Lebensraumverlust der Zauneidechse ist in Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde außerhalb des Plangel-tungsbereichs ein geeignetes Ersatzhabitat herzurichten. Außerdem sind für geschützte Vo-gel- und Fledermausarten vogel- und fledermaustaugliche Höhlenkästen und Fledermaus-flachkästen im Plangebiet vorzuhalten. Vorgesehene externe Ausgleichsmaßnahmen ge-währleisten den naturschutzrechtlichen Eingriffsausgleich im Sinne des Thüringer Natur-schutzgesetzes und können sinnvollerweise in Verbindung mit den Maßnahmen zum Arten-schutz als multifunktionaler Ausgleich vorgesehen werden. Grundsätzlich soll im Zusammenhang mit Pflegemaßnahmen der Grünflächen auf den Ein-satz von Pestiziden verzichtet werden. Der Einsatz von umweltbelastenden Pestiziden ist auch nicht erforderlich, weil sich hier ein vielfältiger Artenbestand einstellen soll und eine chemische Regulierung und Eingrenzung des Artbestandes kein Entwicklungsziel darstellt. Überschüssiges Niederschlagswasser ist, soweit wie möglich, über die belebte Bodenzone oder im Bereich von Rigolen zur Versickerung zu bringen. Diese Festsetzung dient der Mi-nimierung des Oberflächenabflusses und der Erhaltung der Grundwasserneubildung und trägt somit zu einer Minimierung des Eingriffs bei. Aus diesem Grund sind für PKW-Stellflächen auch wasserdurchlässige Beläge (z.B. Drän- oder Fugenpflaster, Rasengitter-steine u.ä.) zu verwenden.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 20 von 28 Zur fachgerechten Umsetzung und Dokumentation der natur- und artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen ist eine “Ökologische Baubegleitung“ durch einen Sachverständi-gen einzusetzen. Die baubegleitende Einbeziehung eines Sachverständigen für den Arten-schutz gewährleistet eine sachgerechte Umsetzung der festgesetzten artenschutzrechtlichen Maßnahmen. Dadurch werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände vermieden. Da die im Plangebiet vorhandenen Grundwassermessstellen nicht mehr erforderlich sind, können diese unter Einbeziehung der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie und der Unteren Wasserbehörde zurückgebaut und fachgerecht verfüllt werden.

5.6 Pflanzbindungen Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen bzw. deren Erhalt (§ 9 Abs.1 Nr. 25 BauGB)

Die geforderten Pflanzungen von über 60 Einzelbäumen mit entsprechenden Mindestqualitä-ten tragen maßgeblich zur Durchgrünung des Plangebietes bei, verbessern das lokale Orts-bild und mindern die lokalklimatischen Belastungen durch die versiegelten Verkehrsflächen. Eine Teilverschattung von PKW-Stellflächen wird angestrebt. Grundsätzlich ist zu unterirdischen Leitungen ein seitlicher Abstand von mind. 2,50 m einzu-halten. Sollten die Mindestabstände im Einzelfall nicht einhaltbar sein, so ist in Abstimmung mit dem jeweiligen Ver- und Entsorgungsträger ggf. ein Schutz der Leitung zu vereinbaren. Der Standort von im Plan festgesetzten Bäumen darf um bis zu 5,00 m vom in der Plan-zeichnung festgesetzten Standort abweichen, sofern dies aus erschließungstechnischen und anderen Gründen erforderlich ist. Die geforderte Begrünung von Baumscheiben mit Land-schaftsrasen oder bodenbedeckenden Gehölzen/Stauden unterstützen die beabsichtigte Wirkung der Pflanzbindungen. Die als Grünflächen festgesetzten Flächen am Rande des Plangebietes sind mit Sträuchern, Gräsern und Stauden zu bepflanzen. Die Pflanzlisten sind als Auswahl zu verstehen. Sichtachsen können gezielt eingeplant und von höheren Bepflanzungen frei gehalten wer-den. Diese sind jedoch mit Landschaftsrasen mit einem Kräuteranteil von 30% gemäß DIN 18917 zu begrünen. Die Pflanzflächen am Rande des Plangebietes tragen maßgeblich zur landschaftsgerechten Eingrünung des Gebietes bei und mindern die von der großflächigen Überbauung ausgehenden negativen Effekte auf das Landschaftsbild. Die Neupflanzungen sollen zeitnah nach Fertigstellung der Bauarbeiten erfolgen. Die in der Planzeichnung als Erhalt festgesetzten Einzelbäume sind während der Bauphase gemäß DIN 18920 zu schützen und zu pflegen. Ein weitergehender Erhalt der Bestandsvegetation ist aufgrund der geplanten Nutzung nicht realisierbar. Daher werden entsprechende Aus-gleichsmaßnahmen festgesetzt.

5.7 Ausgleichsmaßnahmen (§ 9 Abs.1a BauGB im Sinne § 1a Abs. 3 BauGB) Ausgleichsmaßnahmen Die noch festzulegende externe Ausgleichsmaßnahme gewährleistet den naturschutzrechtli-chen Eingriffsausgleich im Sinne des Thüringer Naturschutzgesetzes. Das errechnete Kom-pensationsdefizit von 300.758 Wertpunkten kann nicht innerhalb des Plangebietes ausgegli-chen werden. In Verbindung mit den Maßnahmen zum Artenschutz ist ein multifunktionaler Ausgleich vorgesehen, der beiden Anforderungen gerecht wird. Maßnahmen zum Artenschutz Als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme sind insgesamt 20 vogel- und fledermaustaugliche Höhlenkästen und 5 Fledermausflachkästen an verbleibenden Gehölzstrukturen im Plange-

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 21 von 28 biet anzubringen. Zudem sind zwei Ständerquartiere als Fledermausgroßraumquartiere auf-zustellen. Im Bereich der Ausgleichsmaßnahme sind zusätzlich 5 Höhlennistkästen für den Wendehals anzubringen. Als vorgezogene Ausgleichsmaßnahme für den Lebensraumverlust von Wendehals und Zauneidechse ist auf ca. 5.000 m² ein strukturreicher Ersatzlebensraum herzurichten. Es sind die für den Wendehals und die Zauneidechse notwendigen Habitatstrukturen anzulegen (Steinriegel, Totholzhaufen, Sand-/Offenflächen, 5 Höhlennistkästen für den Wendehals). Die artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen sind vor dem Eingriff zu realisieren, damit für die betroffenen geschützten Arten zu keinem Zeitpunkt Lebensraumverluste entstehen. Dies vorausgesetzt und bei Gewährleistung einer sachgerechten ökologischen Baubeglei-tung kann davon ausgegangen werden, dass keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbe-stände eintreten werden und somit auch keine artenschutzrechtliche Ausnahmegenehmi-gung notwendig ist.

5.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzung (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 88 Abs. 2 ThürBO) Die ausgewiesenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen beruhen auf gestalterisch-funktionalen Randbedingungen der geplanten Bebauung. Sie dienen gleichzeitig dem Schutz des Natur- und Umwelthaushaltes vor negativen Auswirkungen und sollen die weitgehende Rücksichtnahme auf nachbarschaftliche Belange gewährleisten. Fassadengestaltung Die hier getroffenen Gestaltungsfestsetzungen unterstützen den Artenschutz. Um das Kolli-sionsrisiko für vorkommende Vogelarten zu minimieren, sollen Spiegelungen der Landschaft und Vortäuschen von freier Sicht vermieden werden. Dächer und Dachaufbauten Um die Auswirkungen des relativ hohen Versiegelungsgrades zu mindern, sind die Dächer der baulichen Anlagen zu begrünen. Die begrünten Flächen sind Bestandteil der anrechen-baren Ausgleichsmaßnahmen. Dachbegrünungen begünstigen nachweislich die Verbesserung des Mikroklimas innerhalb eines Baugebietes. Sie fördern die Bindung von Staub- und Luftschadstoffen. Der Eingriff in die Schutzgüter Klima und Wasser wird reduziert. Neben der klimaökologischen Ausgleichs-funktion dienen Dachbegrünungen als Lebensraum für bestimmte Pflanzen und Tiere und verzögern den Regenwasserabfluss. Damit werden öffentliche Abwasseranlagen entlastet. Um der Nutzung erneuerbarer Energien Rechnung zu tragen, ist die Installation von Photo-voltaikanlagen zulässig. Anordnung und Gestaltung von Werbeanlagen Entsprechend ThürBO dürfen Werbeanlagen weder die baulichen Anlagen selbst noch das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild verunstalten oder die Sicherheit des Verkehrs gefähr-den. Aus diesem Grund ist es besonders für hochfrequentierte Bereiche (Hauptverkehrsstra-ßen) wichtig regulierend einzugreifen, um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden. Die differenzierten Festsetzungen zu den Werbeanlagen sollen eine übermäßige Dominanz von Werbeanlagen verhindern, ohne den Gewerbetreibenden die Möglichkeit zu nehmen in verträglichem Maße an ihren Standort auf ihre Produkte aufmerksam zu machen. Werbeanlagen mit wechselnden, durchgehend bewegten oder blinkenden Werbebotschaf-

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 22 von 28 ten/Bildern sind wegen der von ihnen ausgehenden Irritation ausgeschlossen. Mit diesem Ausschluss soll verhindert werden, dass die o.g. Arten der Werbeanlagen mit ihren entspre-chenden Effekten die Aufmerksamkeit der Verkehrsteilnehmer/innen so beanspruchen, dass sie vom Verkehr abgelenkt werden. Der Werbepylon gestattet den angemessen Hinweis auf den Standort des Möbelanbieters von den Hauptverkehrsstraßen aus.

5.9 Kennzeichnungen (§ 9 Abs. 5 BauGB) Flächen, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind Im gesamten Plangebiet ist zu vermuten (und teilweise durch Gutachten bestätigt), dass Bö-den mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Jedoch erfüllen die Flurstücke im Plan-gebiet nach Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde der Stadt Gera vom 30. Juni 2016 aufgrund ihrer Nutzungshistorie nicht den Begriff einer “Altlastenverdachtsfläche gem. § 2 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)“. Die Flächen sind im Thüringer Altlasten-Informationssystem (THALIS) unter der Kennziffer 05736 als “gelöscht“ registriert. Im Rahmen einer Altlastenuntersuchung im Jahr 2001 der Firma HPC Harress Pickel Con-sult wurden im Nordosten und im Südosten des Untersuchungsgebietes (in Bereich des ehemaligen Sportplatzes) erhöhte Schwermetall- und PAK-Gehalte festgestellt, die jeweils die Z 2-Werte nach LAGA M20 überschreiten. Für die übrigen Flächen wurden Schwerme-tallgehalte zwischen Z 1.1 und Z 1.2 gemäß LAGA M20 nachgewiesen. Es wird festgestellt, dass mit schadstoffbehaftetem Bodenaushubmaterial (das abfallrechtlichen Regelungen un-terliegt) gerechnet werden muss, jedoch vom Untersuchungsgebiet für die Schutzgüter menschliche Gesundheit und Grundwasser keine Gefährdungen ausgehen und daher kein weiterer Handlungsbedarf besteht. Der im Juli 2017 abgeschlossene geotechnische Bericht des IfB Eigenschenk zur orientie-renden Altlastenuntersuchung bestätigt die Ergebnisse von 2001 und geht von nahezu flä-chendeckend bauschutthaltigen Auffüllungen mit Schadstoffgehalten bis Z 2 gemäß LAGA M20, sowie (aus Voruntersuchungen bereits bekannten) höheren Schadstoffgehalten bis Deponieklasse II gemäß DepV aus. Weiterhin wurden verunreinigte Auffüllungen bis in ma-ximal 4 m Tiefe festgestellt, die bei Aushubarbeiten im Rahmen der Baumaßnahme separiert und analysiert werden müssen, um eine ordnungsgemäße Entsorgung sicherzustellen. Eine fachgutachterliche Begleitung der Aushubmaßnahmen ist daher erforderlich.

5.10 Hinweise Die im Textteil des Rechtsplans gegebenen Hinweise dienen als Information für die weitere Planung und Realisierung des Vorhabens. Baugrunderkundung/Bodenverhältnisse Das Plangebiet diente ehemals als Kasernenstandort der sowjetischen Streitkräfte. Im nörd-lichen Bereich des Untersuchungsgebietes befanden sich Kasernengebäude. Der südöstli-che Teil wurde vormals als Sportplatz genutzt. Da über einen ordnungsgemäßen kontrollier-ten Rückbau keine Angaben vorliegen, muss damit gerechnet werden, dass auf dem Gelän-de noch Bauschutt, Bodenverunreinigungen und nicht abgebrochene Fundamente vorhan-den sind. Dies wird durch den Geotechnischen Bericht des IfB Eigenschenk bestätigt. Nach Aussage des o.g. Gutachtens sind im Baugrund teilweise Bauschuttreste vorzufinden. Auffüllungen reichen in Tiefen zwischen 20 cm und 4 m unter Geländeoberkante. Im Bereich durchgeführter Endteufen war aufgrund erheblicher Bohr- und Sondierwiderstände kein wei-teres Eindringen in den Untergrund möglich. Die geplanten Endteufen konnten nicht voll-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 23 von 28 ständig realisiert werden. Aufgrund der großen Höhenunterschiede und der daraus resultie-renden Notwendigkeit, bergseitig Abgrabungen und talseitig Aufschüttungen vornehmen zu müssen, ergeben sich für die Gründung sehr unterschiedliche Bodenverhältnisse. Eine Ver-einheitlichung der Baugrundverhältnisse ist erforderlich. Es ist damit zu rechnen, dass anfallendes Aushubmaterial als Z 2-Material gemäß LAGA M20 einzustufen ist. Aufgrund der punktförmigen Erkundung sowie der aus Voruntersuchun-gen bekannten Z 2-Wert-Überschreitungen ist bereichsweise mit Antreffen höherer Belas-tungen bis DK II gemäß DepV zu rechnen. Das Aushubmaterial aus den Auffüllungen ist daher fachgerecht zu separieren, gemäß LAGA PN 98 durch geprüfte Probenehmer zu be-proben und aufgrund der Deklaration ordnungsgemäß zu entsorgen. Weiterhin ist es erfor-derlich, die Aushubmaßnahmen fachgutachterlich zu begleiten, um eine ordnungsgemäße Separierung der verunreinigten Auffüllungen sicherzustellen. Kampfmittelbelastung Im Jahr 1999 wurde durch die Firma MIALSA-Militärische-Altlasten-Sanierung eine Fläche mit der Bezeichnung “Industrie- und Gewerbegebiet Gera-Tinz“ (19,7 ha) auf Kampfmittel sondiert. Gemäß dem Gesamtprotokoll über die Kampfmittelsondierung/Kampfmittelberäu-mung vom 30.10.1999 wurden bis auf eine Tiefe von 5 m keine Kampfmittel gefunden. Eine Karte zur genauen Lage des Gebietes sowie ein Abschlussbericht liegen jedoch nicht vor. Da eine Kampfmittelbelastung im Plangebiet weiterhin nicht auszuschließen ist, wird der ent-sprechende Hinweis aufgenommen um aktuelle und ortsbezogene Auskünfte bei der zustän-digen Behörde anzufordern. Gehölzschutz Gehölzbestände sind entsprechend DIN 18920 zu schützen. Darüber hinaus wird auf die bestehende Baumschutzsatzung der Stadt Gera hingewiesen. Archäologische Bodenfunde Archäologische Sachzeugen unterhalb der Erdoberfläche gem. ThürDSchG sind im Plange-biet derzeit weder bekannt noch auszuschließen. Zum Schutz vor möglicher Gefährdung wird auf die bestehende Anzeigepflicht nach § 8 Abs. 3 und § 16 ThürDSchG hingewiesen. Grundwassermessstellen Nicht mehr benötigte Grundwassermessstellen sollen fachgerecht zurückgebaut werden. Seismische Restriktionsfläche Da der Landkreis Gera in der seismischen Restriktionsfläche der Zone 2 liegt, wurde in den Rechtsplan ein entsprechender Hinweis aufgenommen. Dies ermöglicht dem Vorhabenträger entsprechende vorsorgende Maßnahmen einzuplanen. Verkehrslandeplatz Gera Da sich der Geltungsbereich im Ausdehnungsbereich des Bauschutzbereiches Klasse “B“ des Verkehrsplatzes Gera befindet, wurde der entsprechende Hinweis in den Rechtsplan aufgenommen.

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Fassung vom 30. November 2018 Seite 24 von 28 6. Wesentliche Auswirkungen der Planungen (§ 2a BauGB)

6.1 Auswirkungen auf ausgeübte Nutzungen Wie in vorliegender Auswirkungsanalyse (BBE Handelsberatung GmbH) gutachterlich bestä-tigt sind mit der Ansiedlung negative städtebauliche bzw. raumordnerische Auswirkungen nicht zu erwarten. Im Ergebnis des Gutachtens ist im Wesentlichen mit folgenden Auswirkungen zu rechnen: Für die Stadt Gera wird mit der Ansiedlung der beiden Möbelhäuser eine Stärkung der ober-zentralen Versorgungsfunktion einhergehen. Insbesondere ist mit einem Zentralitätsgewinn in der Einrichtungsbranche zu rechnen, da sich mit dem XXXL-/Mömax-Einrichtungshaus ein in der Region Mitteldeutschland noch nicht vertretenes Konzept ansiedeln wird. Branchentypisch sind neben dem Angebot von Kernsortimenten auch zentrenrelevante Randsortimente vorgesehen. Die Begrenzung auf den in dem Zentrenkonzept definierten maximalen Anteil von 10 % führt zu einer deutlichen Einschränkung des Sortimentskonzepts des Vorhabenträgers. Die Limitierung der zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt 3.600 m2 ist jedoch insbesondere im Hinblick auf den Schutz der einzelnen zentralen Ver-sorgungsbereiche in Gera und der Schaffung von vergleichbaren Wettbewerbsbedingungen aus gutachterlicher Sicht vertretbar. Der Vorhabenstandort im Gewerbegebiet Tinzer Straße liegt direkt an der Autobahnan-schlussstelle Gera-Langenberg und ist insbesondere aus der gesamten Stadt Gera und auch dem überörtlichen Einzugsgebiet verkehrlich gut erreichbar. Das projektierte XXXL-Möbelhaus wird in seinem Einzugsgebiet einen Marktanteil von durch- schnittlich rd. 12 % erzielen, die Marktdurchdringung von Mömax wird bei rd. 3 % des Nach-fragevolumens liegen. Somit decken die beiden Möbelhäuser nur anteilig die Nachfrage ab und können keine marktbeherrschende Stellung einnehmen. Es verbleiben demnach offene Nachfragepotenziale, die von anderen Möbelanbietern bzw. Betrieben mit Einrichtungsge-genständen gebunden werden können. In der Stadt Gera wird sich der Großteil der Umsatzumverlagerungen auf das angebotsaffine Möbelhaus Rieger beziehen, das bereits seit dem Jahr 1998 im nördlichen Stadtgebiet etab-liert ist. Rieger stellt sich als leistungsstarker Anbieter dar und kann insbesondere auf eine langjährige Kundenbindung und eine solide Ertragsbasis zurückgreifen. Bezüglich der Standortqualität besteht für beide Anbieter die gleiche Standortqualität, so dass zwischen beiden Betrieben ein vergleichsweise ausgeglichener Wettbewerb möglich ist. In den definierten zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Gera ist nur ein rudimentäres Angebot an Möbeln vorhanden. Eine negative Beeinträchtigung der zentralen Versorgungs-bereiche ist daher durch das hinzutretende Möbelangebot nicht zu erwarten. Auf den Möbelhandel im regionalen Umfeld der Stadt Gera werden sich lediglich wettbe-werbliche Auswirkungen vollziehen, was sich auch aus der Stabilität und Leistungsfähigkeit der maßgeblich betroffenen Möbelanbieter (größtenteils leistungsstarke Filialisten) in dem Einzugsgebiet ableitet. Somit ist nicht mit dem Rückzug von Bestandsbetrieben und einer Abschmelzung vom Möbelangebot außerhalb der Stadt Gera zu rechnen. Dies trifft ebenfalls auf die untersuchten Randsortimente von XXXL zu, da insbesondere auf Grund der steigen-den Erreichbarkeitswiderstände die Nachfrage im weiteren Umfeld von Gera bereits deutlich abnimmt. Eine Beeinträchtigung der Angebotsstrukturen in umliegenden Orten – insbeson-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 25 von 28 dere von Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen – ist daher mit hoher Sicherheit aus-zuschließen. Für das Projektvorhaben besteht grundsätzlich eine Kompatibilität mit den Zielen des Geraer Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, da großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an-gesiedelt werden können. Ferner werden die beiden Möbelhäuser die Maximalgrenze für sog. zentrenrelevante Sortimente von 10 % einhalten, was bauplanungsrechtlich abgesichert wird.

6.2 Verkehr Mit Aufnahme der geplanten Nutzung wird das Verkehrsaufkommen gegenüber der bisheri-gen örtlichen Situation zunehmen. Durch die Lage in unmittelbarer Nähe zur Autobahn mit der Auf- und Abfahrt Gera-Langenberg sind gravierende Auswirkungen auf die Geraer In-nenstadt jedoch nicht zu erwarten. Beim großflächigen Möbel-Einzelhandel ist generell mit intensiverem PKW-Kundenverkehr zu rechnen. Erwartet werden an Normalwerktagen in der Spitzenstunde am Nachmittag ein durchschnittlich zusätzliches Verkehrsaufkommen von etwa 240 zu- und 230 abfahrenden Kfz pro Stunde. Daher sind ergänzende Erschließungsmaßnahmen vorgesehen. Insbeson-dere soll der Knotenpunkt Siemensstraße/Tinzer Straße verkehrstechnisch ausgebaut und für das erhöhte Verkehrsaufkommen ertüchtigt werden. Die Ergebnisse der gutachterlichen Verkehrsuntersuchung zeigen, dass damit eine leistungsfähige Anbindung der Möbelhäuser möglich ist. Neben den entsprechenden baulichen Maßnahmen sind Anpassungen an den Signalprogrammen erforderlich, die nur geringfügige Auswirkungen auf die bestehende Ko-ordinierung der Signalanlagen haben.

6.3 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung ist über das bestehende Ver- und Entsorgungsnetz gesichert. An-fallendes Niederschlagswasser soll soweit wie möglich auf dem Grundstück versickert wer-den.

6.4 Natur, Landschaft, Umwelt Die Darstellung der zu erwartenden Auswirkungen auf Natur, Landschaft und Umwelt ist Be-standteil des Umweltberichtes. Darin werden auch Maßnahmen zur Vermeidung, Verringe-rung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen aufgeführt.

6.5 Bodenordnende Maßnahmen Die Flächen, die für die Ansiedlung der geplanten Möbel-Einrichtungshäuser vorgesehen sind, wurden/werden vom Vorhabenträger erworben. Dies betrifft auch den westlichen Ab-schnitt der Ernst-M.-Jahr-Straße, der aufgelassen und rückgebaut werden soll. Vorgesehen ist, dass diese Fläche durch Kauf in das Eigentum des Vorhabenträgers übergeht. Der vorgesehene verkehrliche Ausbau des Knotenpunktes Siemens- / Tinzer Straße erfor-dert einen geringen Eingriff in das Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Für diese Flächeninanspruchnahme ist eine Umlegung erforderlich, die im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung der Fläche des aufgelassenen Teilstückes der Ernst-M.-Jahr-Straße erfolgen wird. Die Flächen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, die außerhalb des Vorhaben- und

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 26 von 28 Erschließungsplanes liegen, verbleiben im Eigentum der Stadt Gera.

6.6 Kosten und Finanzierung Die Planungs- und Erschließungskosten trägt der Vorhabenträger. Einzelheiten werden in einem Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Gera und dem Vorhabenträger bzw. im Durchführungsvertrag geregelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 27 von 28

7. Liste der Gutachten und Fachplanungen (Anlagen) 01 Verkehrsuntersuchung Möbelhäuser Gera im Auftrag der XXXL-Immobilien GmbH Erläuterungsbericht 01. Februar 2018 (HEINZ + FEIER GmbH, Wiesbaden)

02 Verkehrsplanung Knotenpunkt Siemensstraße / Tinzer Straße, Lageplan Stand: 11.06.2018 (Dillig Ingenieure, Simmern)

03 Auswirkungsanalyse - Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbel-mitnahmemarktes in Gera, Stand: 15.08.2018

(BBE Handelsberatung GmbH, Büro Gera)

04 UVP-Vorprüfung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ – Vorentwurf, Stand: 30.11.2018 (Schulz UmweltPlanung, Pirna)

05 Grünordnungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ – Vorentwurf, Stand: 30.11.2018 (Schulz UmweltPlanung, Pirna) Anlagen: GOP-Karte 1: Grünordnerische Bestandsbewertung - Reale Biotoptypen GOP-Karte 2: Rechtlicher IST-Zustand (aus B-Plan B/11/92, 1. Änderung) GOP-Karte 3: Grünordnerische Maßnahmen

06 Umweltbericht zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ – Vorentwurf, Stand: 30.11.2018 (Schulz UmweltPlanung, Pirna)

07 Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Stadt Gera VB/87/17 „XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“,

Planstand: Vorentwurf November 2018 (GÖL - Gesellschaft für Ökologie und Landschaftsplanung mbH, Weida)

Kartierung der Brutvögel (Aves), der Kriechtiere (Reptilia) und des Eremiten (Osmo-derma eremita) im Jahr 2018, Stand 02.08.2018

(GÖL - Gesellschaft für Ökologie und Landschaftsplanung mbH, Weida)

Erfassung der Fledermäuse im Rahmen der Erstellung einen B-Plans für ein Bauvor-haben „Möbelhaus XXXLutz“ in der Tinzer Straße in der Stadt Gera

Bericht 18.09.2018 (Dipl.-Ing.(FH) Michael Franz, Sachverständiger für Fledermauskunde, Hummelshain)

08 Gutachten Geotechnischer Bericht, Stand: 28.07.2017 (IFB Eigenschenk GmbH, Deggendorf)

09 Bericht zur Erkundung von Teilflächen des Altstandortes WGT Liegenschaft Tinzer Straße in Gera, Stand: 19.02.2001 (HPC Harress Pickel Consult GmbH, Gera)

10 Altlastenauskunft vom 30. Juni 2016 Otto-Dix-Stadt Gera, Fachdienst Umwelt, Untere Bodenschutzbehörde

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17 “XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ (Vorentwurf) Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan__________________________________________________________________________________________

Fassung vom 30. November 2018 Seite 28 von 28

8. Umweltbericht Der nachfolgend angefügte Umweltbericht bildet gem. § 2a BauGB einen gesonderten Teil der Begründung.

StadtGera

Vorhabenbezogener Bebauungsplan VB/87/17

„XXXLutz- und Mömax Einrichtungshaus“

Vorentwurf

Umweltbericht

Stand:30.11.2018

Planungsträger: StadtverwaltungGera

StadtGera: UmweltberichtVorhabensbezogenerBebauungsplanVB/87/17XXXLutz-undMömaxEinrichtungshaus Vorentwurf,30.11.2018

2SCHULZUMWELTPLANUNG

Kornmarkt12

07545Gera

Tel.0365838-0

Vorhabensträger: LöwengrundImmobilienGmbH

MergentheimerStr.59

97084Würzburg

AnsprechpartnerHerrDietrich(XXXLutz)

BearbeitungB-Plan: BielenbergArchitekten

BöhmischeStraße28

01099Dresden

Tel.03518584345

Bearbeitung

Umweltbericht: SchulzUmweltPlanung

Schössergasse10

01796Pirna

Tel.0350146005-0

Pirna,30.11.2018 i.A.Dipl.-Ing.J.Schulz

StadtGera: UmweltberichtVorhabensbezogenerBebauungsplanVB/87/17XXXLutz-undMömaxEinrichtungshaus Vorentwurf,30.11.2018

3SCHULZUMWELTPLANUNG

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung........................................................................................................................................4

1.1 KurzdarstellungdesPlanvorhabens........................................................................................4

1.2 ÜbergeordneteZieledesNaturschutzes.................................................................................5

1.2.1 Landesentwicklungsprogramm.......................................................................................5

1.2.2 Regionalplan....................................................................................................................6

1.2.3 Flächennutzungsplan.......................................................................................................6

1.2.4 Landschaftsplan...............................................................................................................6

1.2.5 Schutzgebieteund–objekte............................................................................................7

1.2.6 Wasser-,Abfall-undImmissionsschutzrecht...................................................................7

2 Ermittlung,BeschreibungundBewertungderUmweltundderUmweltauswirkungen.................8

2.1 Bestandsaufnahme..................................................................................................................8

2.1.1 Belangenach§1Abs.6Nr.7aBauGB............................................................................8

2.1.2 Erhaltungsziele/SchutzzweckderNatura2000-Gebieten.§1Abs.6Nr.7bBauGB....14

2.1.3 Belangenach§1Abs.6Nr.7cBauGB...........................................................................14

2.1.4 Belangenach§1Abs.6Nr.7dBauGB..........................................................................14

2.1.5 WechselwirkungenzwischenBelangen(§1Abs.6Nr.7iBauGB)................................14

2.2 PrognosederUmweltauswirkungen.....................................................................................14

2.2.1 PrognosebeiNichtdurchführungderPlanung..............................................................14

2.2.2 AuswirkungenderPlanungaufdieBelangenach§1Abs.6Nr.7aBauGB..................14

2.2.2.1 Bau-undAnlagebedingteAuswirkungen..................................................................15

2.2.2.2 BetriebsbedingteAuswirkungen...............................................................................15

2.2.3 FFH-Gebietenach§1Abs.6Nr.7bBauGB...................................................................16

2.2.4 Belangenach§1Abs.6Nr.7cBauGB...........................................................................16

2.2.5 Belangenach§1Abs.6Nr.7dBauGB..........................................................................16

2.2.6 AuswirkungenaufweitereBelangedesUmweltschutzes(§1Abs.6Nr.7ebisj)........16

2.2.7 Alternativprüfung..........................................................................................................17

2.3 GeplanteMaßnahmenzurVermeidung,VerringerungundzumAusgleichdernachteiligenAuswirkungen....................................................................................................................................17

2.3.1 Vermeidungs-,Minimierungs-,Erhaltungs-undSchutzmaßnahmen............................17

2.3.2 Ausgleichsmaßnahmen.................................................................................................18

3 ZusätzlicheAngaben......................................................................................................................19

3.1 Methodik...............................................................................................................................19

3.2 Monitoring.............................................................................................................................19

Rechtsgrundlagen..................................................................................................................................20

StadtGera: UmweltberichtVorhabensbezogenerBebauungsplanVB/87/17XXXLutz-undMömaxEinrichtungshaus Vorentwurf,30.11.2018

4SCHULZUMWELTPLANUNG

1 EinleitungDieAufstellungvonBauleitplänenerfordert,gemäߧ1Abs.6Nr.7BauGBdieBelangedesUmwelt-schutzes einschließlich desNaturschutzes und der Landschaftspflege zu beachten. Für die BelangedesUmweltschutzes istnach§2Abs.4BauGBeineUmweltprüfungdurchzuführen, inderdievo-raussichtlichenerheblichenUmweltauswirkungenermitteltundineinemUmweltberichtbeschriebenundbewertetwerden.DerUmweltberichtbildeteinengesondertenTeilderBegründung,derimAufstellungsverfahrendemBauleitplanbeizufügenist.

1.1 KurzdarstellungdesPlanvorhabens

DerStadtratGerahatam24.08.2017aufAntragdesVorhabenträgersbeschlossen,einenVorhaben-bezogenen Bebauungsplan VB/87/17 "XXXLutz- undMömax-Einrichtungshaus“ gemäß § 12 Abs. 2BauGBaufzustellen.DerbeantragteVorhabenbezogeneBebauungsplanbeziehtsichaufdieFlurstü-cke128/42,128/47,128/48,128/61und128/39 (Teilfläche), Flur1,GemarkungTinzund siehtdieErrichtungeinesXXXLutz-undMömax-Einrichtungshausesmit angegliedertemLager vor.VB/87/17mitderGebietsfestsetzungSondergebietgroßflächigerMöbel-Einzelhandelnach§11BauNVOüber-deckt den rechtskräftigen Bebauungsplan B/11/92 und verdrängt dessen Festsetzungen innerhalbdesGeltungsbereichsdesVB-Planes.FürdasBauvorhabenwareineÄnderungdesFlächennutzungs-plansnotwendig.Dieserwurde fürdenGeltungsbereichvon„GewerblicheBauflächen“ in„Sonder-gebietEinzelhandel“geändert.DaserforderlicheÄnderungsverfahrenzumFNP2020wurdenach§8Abs. 3 BauGB parallel zur Durchführung des Verfahrens für den VB/87/17 durchgeführt (aus Be-schlusstextStadtrat,BeschlussDrucksachen-Nr.67/2017)./1/DieGesamtgrößedesPlangebietesbeträgtca.45.772m2.Geplant isteineBauflächemitzweiBau-feldern(BauteilAmiteinerHöhebiszu25mundBauteilBmiteinerHöhebiszu20m).DieGrund-flächenzahl istmit 0,8 festgesetzt (max. 80%Überbauung zulässig), d.h. diemaximal überbaubareFlächebeträgtca.36.618m².DasGebäudewirdübereinErdgeschossund3Obergeschosseverfügen.NebendemMöbelhauswerden631PKW-Stellplätzegeschaffen.DieErnst-M.-Jahr-Straßewird teil-weiseüberbaut.DasGebietwirdüberdieTinzerStraßeundüberdieKarl-Hirsch-Straße(AnschlussJacob-A.-Morand-Straße)verkehrlicherschlossen,welcheüberdieSiemensstraßeandieAutobahnA4angeschlossenist.DieStraßenbildengleichzeitigdieBegrenzungendesPlanungsgebietes.

StadtGera: UmweltberichtVorhabensbezogenerBebauungsplanVB/87/17XXXLutz-undMömaxEinrichtungshaus Vorentwurf,30.11.2018

5SCHULZUMWELTPLANUNG

1.2 ÜbergeordneteZieledesNaturschutzes

1.2.1 Landesentwicklungsprogramm

Gemäߧ4Abs.4Satz1ThüringerLandesplanungsgesetz(ThürLPlG)wurdedasLandesentwicklungs-programmThüringen2025(LEP2025)vom15.Mai2014imGesetz-undVerordnungsblatt(GVBl.)fürdenFreistaat ThüringenNr. 6/2014vom4. Juli 2014veröffentlichtund ist am5. Juli 2014 inKraftgetreten. Bei den Leitvorstellungen der Landesentwicklung handelt es sich um programmatisch-strategischeAussagenohnerechtlicheBindungswirkungimSinnevon§3Abs.1Raumordnungsgesetz(ROG)vom22.Dezember2008(zuletztgeändertdurchArtikel9desGesetzesvom31.Juli2009),diesomitnichtdie Steuerungs- undBindungswirkung vonErfordernissenderRaumordnungentfalten.Die Leitvor-stellungensollennormvorbereitendwirkenundsomitalsOrientierungsrahmenfürdasHandelnderLandesregierunggelten.Zitat § 4 ThürNatG (Fassung vom 30.08.2016) Abs. (1): „Die landesweiten Ziele, Erfordernisse undMaßnahmendesNaturschutzesundderLandschaftspflegewerdenvonderoberstenNaturschutzbe-hörde erarbeitet und im Landschaftsprogramm dargestellt. Raumbedeutsame Inhalte des Land-schaftsprogrammswerdennachMaßgabedes§9Abs.2Satz2desThüringerLandesplanungsgeset-zes(ThürLPlG)vom18.Dezember2001(GVBl.S.485) inderjeweilsgeltendenFassungunterAbwä-gungmitdenanderenBelangenindenLandesentwicklungsplanaufgenommen.“DasLandesentwicklungsprogrammThüringen2025enthältbezüglichdesPlanungsgebietesunddervorgesehenenNutzungfolgendeAussagen(Angabensindgebiets-nichtflächenspezifisch):

• Einzelhandelsgroßprojekte:FüralleBevölkerungsgruppensolldieErreichbarkeitvonEinrich-tungen und Angeboten der Grundversorgung angemessen gewährleistet werden. Bei derStandortwahl von Einzelhandelsgroßprojekten soll daher eine denMobilitätsmöglichkeitenund Versorgungsanforderungen aller Bevölkerungsgruppen angepasste verkehrliche Er-schließung,insbesonderemitdemÖPNV,erreichtwerden.

• Karte2-Raumstrukturgruppenund-typenzeigt,dassGera,andersalsandereTeileThürin-gens,demografischweitgehendstabilist.

• InKarte3-ZentraleOrteundInfrastrukturenistGeraalsOberzentrumausgewiesen.• Karte10–FreiraumzeigtGeraalsRaumfürFreiraumverbundsystem/Auenlebensräume.

DasGebietgehörtzurPlanungsregionOstthüringen.Grundsätzlich bleibt der Landesentwicklungsplan aus dem Jahr 2004weiterhin gültig. Der Landes-entwicklungsplan wurde auf der Grundlage des Landesentwicklungsprogramms 1993 erstellt undstrafft dessen Inhalt. Die im Landesentwicklungsplan getroffenen Festlegungen berücksichtigen je-doch nicht im ausreichendenMaße die Folgen des demografischenWandels und die gewachseneBedeutungerneuerbarerEnergien,wiesieimLEPzumInhaltgemachtsind./3/

StadtGera: UmweltberichtVorhabensbezogenerBebauungsplanVB/87/17XXXLutz-undMömaxEinrichtungshaus Vorentwurf,30.11.2018

6SCHULZUMWELTPLANUNG

1.2.2 Regionalplan

RegionalplanungisteineraumbezogenePlanung.Sieregelt,wiebestimmteRäumebzw.Gebietezunutzen sind.Das LandesentwicklungsprogrammThüringen2025enthält Vorgabenbzw.Arbeitsauf-gabenfürdieRegionalplanung.DerRegionalplanOstthüringenwurdeam28.10.2011abschließendvonderRegionalenPlanungsge-meinschaftbeschlossenundanschließendzurGenehmigungvorgelegt.DieGenehmigungdurchdieObersteLandesplanungsbehörde,demThüringerMinisterium fürBau, LandesentwicklungundVer-kehr,erfolgtemitBescheidvom13.04.2012.SofernZiele imLandesentwicklungsprogrammgeändertwurden,wasmitdemLandesentwicklungs-programmThüringen2025vom04.07.2014erfolgtist,mussderRegionalplangemäߧ5Abs.6Satz3ThürLPlGdenneuenZielendesLandesentwicklungsprogrammesangepasstwerden.Daherwurdeam 20.03.2015 die Änderung des Regionalplanes Ostthüringen beschlossen und damit das Ände-rungsverfahren eingeleitet. Das Änderungsverfahren dauert aktuell an. Am 01.12.2017 wurde derBeschlusszumAntragaufFristverlängerungbisMärz2022gegeben./5/ImRegionalplanistdasPlanungsgebietalsSiedlungsflächeausgewiesen.

1.2.3 Flächennutzungsplan

DerFlächennutzungsplanGera2020wurdeam2.Dezember2010durchdenStadtratfestgestelltundmitBescheidvom9.Mai2011durchdasThüringerLandesverwaltungsamtgenehmigt.MiterfolgteröffentlicherBekanntmachungderGenehmigungvom10.Juni2011besitztdieStadtGeraeinenwirk-samen, d.h. rechtlich verbindlichen Flächennutzungsplan, der für das gesamte Stadtgebiet die ge-planteFlächennutzungdarstellt.NachEinarbeitungderdurchgeführten3.ÄnderungdeswirksamenFlächennutzungsplans(FNP)wur-dediesergemäߧ6Abs.6Baugesetzbucham4.Februar2017neubekanntgemacht.DasBauvorhabenmachteeineÄnderungdesFNPerforderlich.DieserwurdefürdenGeltungsbereichvon „Gewerbliche Bauflächen“ in „Sondergebiet Einzelhandel“ geändert. Das erforderliche Ände-rungsverfahrenzumFNP2020wurdenach§8Abs.3BauGBparallelzurDurchführungdesVerfah-rens für den VB/87/17 durchgeführt (aus Beschlusstext Stadtrat, Beschluss Drucksachen-Nr.67/2017).

1.2.4 Landschaftsplan

DerLandschaftsplanistdurchdieÜbernahmeindenFlächennutzungsplandaszentraleElementzurVerwirklichung der Ziele vonNaturschutz und Landschaftspflege in der kommunalen Planung. Deraktuelle LandschaftsplanGera liegt imMaßstab1:10.000 vorund stammtausdem Jahr2003.Pla-nungsstelleistdasStadtplanungsamt.DieFlurstücke128/47,128/48und128/61sindimLandschaftsplanals„GrünlandfrischerStandorte“,dasFlurstück128/42als„Kraut-/Staudenflur,Saum,Brache frischerStandorte“deklariert (128/39,Straße,wurdenichtseparaterfasst).AlsMaßnahme zumSchutz, zur Pflegeund zur Entwicklung vonNaturund LandschaftwurdenderErhaltunddiePflegefürdieBaumreiheinderErnst-M.-JahrStraßeundinderCarl-L.-Hirsch-Straße

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bestimmt.EshandeltsichunteranderemumdenTeilderErnst-M.-JahrStraße,derfürdasBauvor-habenüberbautwerdensoll./6/

1.2.5 Schutzgebieteund–objekte

DasPlangebietselbstbefindetsichaußerhalbnaturschutzrechtlichausgewiesenerSchutzgebieteundObjekte.EsbefindetsicheinFlächennaturdenkmalFNDLaubmischwäldchenTinzerParkbeiGera–TinzmiteinerGrößevon4,04hainsüdwestlicherRichtung,getrenntdurchdieSiemensstraße,Luftli-nie ca.500m).Das LandschaftsschutzgebietGeraer Stadtwaldbefindet sichebenfalls in südwestli-cherRichtunginetwa1,5kmEntfernung.(KartenausThüringerLandesanstaltfürUmweltundGeo-logie)Aufgrund der Entfernung und der zweispurigen Siemensstraße sindAuswirkungen ausgehend vomPlanungsgebietaufdieSchutzgebieteinBezugauffaunistischeAspekteunwahrscheinlich./7/

1.2.6 Wasser-,Abfall-undImmissionsschutzrecht

AufderFlächebefindensichkeineOberflächengewässer.HinsichtlichdesGrundwassersgiltdasThü-ringerWassergesetz(ThürWG),welchesin§2Grundwasserkörpermiteinschließt.DerRückbauderaufdemFlurstück128/42befindlichenGrundwassermessstellenerfordertdieAn-tragstellungaufErteilungeinerwasserrechtlichenErlaubniszurVerwahrungvonBrunnengemäߧ§8und9WHG.AbfallrechtDas Abfallrecht umfasst die Gesamtheit aller Rechtsnormen zum Thema Abfall. Als Abfall werdennachdemKreislaufwirtschaftsgesetz(KrWG)alleStoffeoderGegenständebezeichnet,derensichihrBesitzer entledigt, entledigen will oder entledigen muss. § 1 gemäß ThürAGKrWG formuliert denGrundsatz so: „Jede Person soll sich so verhalten, dass die natürlichen Ressourcen geschützt, mitihnen sparsam und effizient umgegangen und eineWiederverwendung gebrauchter Rohstoffe undRessourcenermöglichtwirdund,dassnichtvermiedeneAbfälle imEinklangmitderAbfallhierarchienach§6desKreislaufwirtschaftsgesetzes(KrWG)vom24.Februar2012(BGBl.IS.212)inderjeweilsgeltendenFassungverwertetoderbeseitigtwerden.“Öffentlich-rechtlicheEntsorgungsträgerimSin-nedes§17Abs.1KrWGsinddieLandkreiseundkreisfreienStädte(§3).ImmissionsschutzrechtImmissionen sind auf Menschen, Tiere, Pflanzen oder Sachen einwirkende Luftverunreinigungen,Geräusche, Erschütterungen, Licht,Wärme, Strahlung und ähnliche Umwelteinwirkungen. Ziel desgesetzlich geregelten Immissionsschutzes ist, diese Einwirkungen so geringwiemöglich zu halten./11/VoralleminderBauphasewirdeszuschädlichenUmwelteinwirkungenimSinnedesBImSchGkom-men.§3Abs. 1u. 2„(…) Immissionen,dienachArt,AusmaßoderDauergeeignet sind,Gefahren,erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaftherbeizuführen.(2)ImmissionenimSinnediesesGesetzessindaufMenschen,TiereundPflanzen,denBoden,dasWasser,dieAtmosphäresowieKultur-undsonstigeSachgütereinwirkendeLuftverunrei-nigungen,Geräusche,Erschütterungen,Licht,Wärme,StrahlenundähnlicheUmwelteinwirkungen.“

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DasVorhabenistkeinegenehmigungspflichtigeAnlagegemäß4.Verordnungübergenehmigungsbe-dürftigeAnlagen-4.BImSchV.

2 Ermittlung,BeschreibungundBewertungderUmwelt undderUmweltauswirkungen

ImallgemeinenGrundsatzdesThürNatSchGwerdenbestimmteTeilevonNaturundLandschaft,dieeinebesondereBedeutungalsBiotopehaben,gesetzlichgeschützt(BNatSchG,§30Abs.1).Beson-ders geschützte Biotope nach § 18 ThürNatSchGbzw. § 30 BNatSchGwurden imRahmen der Be-standserfassungmiteinbezogen,aberimPlangebietnichtvorgefunden.DerrechtlicheZustandfürdieBilanzierungistderBebauungsplan11/92.DieneuePlanungsiehtei-nenhöherenAnteilanversiegelterFlächevor.DaessichumeineÜberplanungeinesbestehendenBebauungsplaneshandeltunddieFlächesichdurchnatürlicheSukzessionweiterentwickelthat,mussauchdieEingriffsregelungangewendetwerden (ThüringerModell).DerAusgleichdeszuerwarten-denEingriffshatgemäßderaktuellenGesetzgebungzuerfolgen.DiegewachsenenBäumemüsseninWertgesetztundderVerlustausgeglichenwerden.DieFlächen,andenenkeineBäumeaufgewach-sensind,werdenalsBaulandbilanziert.Gemäß der Regelungen in Anlage 1 des neuen Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfungmuss fürdasVorhabeneine„AllgemeineVorprüfungdesEinzelfalls“nachPunkt18.8derAnlage1UVPGdurchgeführtwerden.Dieswird über ein Screening der voraussichtlichenAuswirkungendesVorhabensaufdieSchutzgüterdurchgeführt.

2.1 Bestandsaufnahme

Für die Ermittlung des Ausgleichsbedarfs unter Verwendung der vorkommenden Biotop- undNut-zungstypenwirdderrechtsgültigeBebauungsplanB/11/92,1.Änderungverwendet.DierealeSitua-tionaufderFlächewird zusätzlichbeschriebenund insbesonderehinsichtlichdesArtenschutzes indiePlanungeinbezogen.

2.1.1 Belangenach§1Abs.6Nr.7aBauGB

TiereundderenBetroffenheitDas faunistische Artenschutzgutachten bezieht sich auf die Untersuchung von Avifauna, Reptilien,Totholzkäfernund Fledermäusen. In diesemZusammenhangwurde eine artenschutzrechtlicheUn-tersuchung durchgeführt, die mögliche Auswirkungen der Planung auf die europarechtlichen ge-schütztenArtenbetrachtet.

PflanzenundVegetationseinheitenAm 27.März und am 19. April 2018 wurden Geländebegehungen zur Bestandserfassung der Bio-toptypenvorOrtdurchgeführt.FürdieErstanspracheimGeländewurdenzunächstdreiverschiedeneVegetationseinheiten voneinander abgegrenzt und grob definiert. Die anschließendeNachbearbei-tungerfolgteaufGrundlagederEingriffsregelungThüringen.

Es werden drei wesentliche Vegetationseinheiten voneinander abgegrenzt undwie folgt beschrie-ben:

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9SCHULZUMWELTPLANUNG

A Durch Reitgras dominierte BereichemitMoosen undwenigen krautigen Pflanzenarten amBoden. Vereinzelt treten jungeGehölze, vor allemHartriegel,Weißdorn,Weidenarten undHänge-Birkenauf.DerDeckungsgradliegtunter25%.DieFlächenbefindensichmeistindenniedrigerenodertrockenenBereichenundsindvondenEinheitenBundCumrandet.

B IndenÜbergangsbereichenderEinheitenAundCwurdenBereicheabgegrenzt, aufdenenderGehölzbewuchsbereitsstärkeretabliertist.ZudenArtenderEinheitAkommenweitereArten hinzu, beispielsweise Baum-Hasel, Ahorn-Arten, Pappel-Arten, Vogel-Kirsche, Eber-esche,GewöhnlicheEsche.DerDeckungsgradderGehölze liegtbei25–75%.DieFlächenbildenzumeistdenräumlichenÜbergangzuC.

C DieseFlächensinddurchweitgehendgeschlosseneGehölzbeständegeprägt,Deckungsgrad>75%.BeidenGehölzenhandeltessichumzumTeilausgewachseneGroßbäume(25-50cmStammdurchmesser),vorrangigSäulenpappeln,Birken,aberauchEinzelexemplarevonStiel-Eichen,Fichten,Eschen-Ahorn,Berg-AhornundEschen. DieFlächenderEinheitCbefindensichstetsandenBöschungenundhäufigandenRändernzudenStraßenhin.

Straße DieStraßeverläuftdurchdasPlanungsgebietundteiltderzeitdiezurBebauungvorgesehe-nenFlächen.

DienachfolgendeTabellestelltdasErgebnisderBestandserfassungunddieEinordnungindenThü-ringerBiotoptypenschlüsselnebeneinander.

Tabelle 1: Bestandserfassung reale BiotoptypenFlächeneinheit AnspracheimGelände AnspracheBiotoptypnach

BiotoptypenschlüsselThüringenFlächengrößem2

A GrasreichesOffenlandmitiniti-alemGehölzaufwuchs(De-ckungsgradGehölze<25%)

9392Ruderalfluraufanthropogenveränder-tenStandorten,anGewerbeoderIn-dustriestandorten

11.789

B OffeneGehölzbestände(De-ckungsgradGehölze25%-75%)

6215ga(initialerGehölzaufwuchs)SonstigesnaturfernesFeldgehölz/Waldrest

18.119

C GeschlosseneGehölzbestände(DeckungsgradGehölze>75%)

6215SonstigesnaturfernesFeldgehölz/Waldrest

14.464

Straße StraßemitGehweg 9213Straße,9216Gehweg 1.400Summe 45.772

Geschützte Biotope nach §18 ThürNatSchG (§30 BNatSchG) konnten im Rahmen der Bestandsauf-nahmenichtfestgestelltwerden.BodenDas betreffende Areal unterlag zwischen 1930-1992 einermilitärischen Nutzung (DeutscheWehr-macht, sowjetische Streitkräfte). Erstgenannter Bebauungsplan enthält u. a. KennzeichnungenwieAltlastenverdachts-undKontaminationsflächen.DiegegenständlichenFlurstückesindvonderKenn-zeichnungnichtbetroffen./8/Im Zusammenhangmit der notwendigen Prüfung der Erosionsproblematik wird auf die Karte derErosionsgefährdungder Thüringer Landesanstalt fürUmweltundGeologie ausdem Jahr2012ver-wiesen.DanachbestehtamVorhabenstandortkeineGefährdungdurchBodenerosion./8/

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10SCHULZUMWELTPLANUNG

Bei Bodenuntersuchungen im Jahr 2001 konnten im Folgenden genannte Belastungen festgestelltwerden/14/.FürdieParameterleichtflüchtigehalogenierteKohlenwasserstoffe(LHKW),leichtflüch-tigearomatischeKohlenwasserstoffe(BTEX),Chrom,Nickel,QuecksilberundPhenole,wurdenKon-zentrationen im Z0-Bereich oder vereinzelt darüber liegend gemessen. Es wurde eine regionaleGrundbelastung fürdieParameterKupfer,Arsen,Blei,CadmiumundZink festgestellt.Dabei liegendieWerteimFeststoffmehrheitlichindenZuordnungsklassenZ1.1undZ1.2nachLAGAoderteilwei-se darunter, also in umweltrelevanter Hinsicht in unbedenklicher Größenordnung vor. Bei denRammkernsondierungsbohrungen RKS 1 bis 4 (südöstlicher Sportplatz) wurden hauptsächlich imBereichderAuffüllungen,punktuellerhöhteSchadstoffbelastungenanBlei,CadmiumundZinkfest-gestellt.BeiRKS12wurdeimTeufenbereichvon0bis0,6mTeufen(Auffüllung)eineKonzentrationvon38mg/kgpolyzyklischearomatischeKohlenwasserstoffe (PAK)gemessen.DerWert liegteben-fallsüberdemZ2-GrenzwertnachLAGA.MitdendurchgeführtenErkundungenwurdenamStandortAuffüllungenmit erheblichen anthropogenen Beimengungen angetroffen, die gemäß der stichpro-benartigenErkundungbisinTiefenbismax.4munterGOKreichen.DieAuffüllungenenthaltenBau-schuttsowieweitereAbbruchabfälle.Esistdavonauszugehen,dassessichhierbeiteilsumverfüllteKellergeschosse und teils um großflächig verteilten Bauschutt handelt, der aus dem Abbruch derehemaligenKasernengebäudestammt.

ImRahmenderAltlastenuntersuchungenvom19.02.2001wurdenimNordostendesUntersuchungs-gebietes erhöhte PAK-Gehalte und im Südosten des Untersuchungsgebietes im Bereich des Sport-platzeserhöhteSchwermetallgehalte festgestellt,die jeweilsdieZ2-WertegemäßLAGAM20über-schreiten.FürdieübrigenFlächenwurdenSchwermetallgehaltezwischenZ1.1undZ1.2gemäßLAGAM20festgestellt.LHKW,BTEXundPhenolelagenimunbedenklichenBereich.Die2017/15/durchge-führtenUntersuchungenbestätigenimWesentlichendiebereitsimGutachtenvom19.02.2001fest-gestelltenVerunreinigungendurchPAKundSchwermetalle.Esistdamitzurechnen,dassdasanfal-lendeAushubmaterialalsZ2-MaterialgemäßLAGAM20einzustufenist.AufGrundderpunktförmi-gen Erkundung sowie der aus Voruntersuchungen bekannten Z2-Wert-Überschreitungen ist be-reichsweisemitdemAntreffenhöhererBelastungenbisDKIIgemäßDepVzurechnen.

Stand2016/13/wurdeeineDekontaminationsmaßnahmedesBodensmittelsBodenaushubdurch-geführtunddieEntsorgung/Verwertungabgeschlossen.DieGefahreinerKontaminationistalsozu-mindestimFlurstück128/62zumgegenwärtigenZeitpunktbeseitigt.

Mit den durchgeführtenUntersuchungenwurden teils verunreinigte Auffüllungen auf demGrund-stückangetroffen.FürdiegeplanteBaumaßnahmeistanfallendesAushubmaterialausderAuffüllungfachgerechtzuseparieren,inHaufwerkenzwischenzulagern,gemäßLAGAPN98durchgeprüftePro-benehmerzubeproben,zuanalysierenundaufGrundderDeklarationordnungsgemäßzuentsorgen.Die als Z2 eingestuftenbauschutthaltigenAuffüllungen könnenunter günstigenhydrogeologischenBedingungen unter einer Oberflächenversiegelung auch vor Ort zur Wiederverfüllung verwendetwerden. Hierzu ist nach Ermittlung der tatsächlichen Deckschichtmächtigkeit und BeschaffenheitmittelsverrohrterGroßbohrungendieweitereVorgehensweisemitderörtlichenGenehmigungsbe-hördeabzustimmen.Es isterforderlich,dieAushubmaßnahmen fachgutachterlich zubegleiten,umeineordnungsgemäßeSeparierungderverunreinigtenAuffüllungensicherzustellen.

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12SCHULZUMWELTPLANUNG

WasserImPlanungsgebietsindkeineOberflächengewässervorhanden.Inetwa100mEntfernungfließtderBach Brahme. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich ein kleiner strukturarmerTümpel.DieGrundwasserneubildungsrateliegtunter125mm/Jahr.AufFlurstück128/42befindensich2Grundwassermessstellen (GWMS).Diese sind imRahmender1993durchgeführtenAltlastenuntersuchung installiertworden.DieEndteufezumZeitpunktder In-stallierungbetrug20mu.GOK.BeiUntersuchungenvonWasserprobenan4Grundwasserstellenkonnte imJahr2001nachfolgendgenanntesfestgestelltwerden/14/: ImgesamtenTeufenbereichweistderBodeneineflächenhaftegeringeGrundbelastunganKupfer,Arsen,Blei,CadmiumundZinkauf(Z1.1/Z1.2nachLAGA–Län-derarbeitsgemeinschaft fürAbfall). In2Bereichen (südöstlicherSportplatzundnördlichesFlurstück128/48)wurdenpunktuellerhöhteSchadstoffbelastungenanBlei,CadmiumundZinksowiepolyzyk-lischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) festgestellt, die Konzentrationen liegen über denZuordnungswerten Z2 der LAGA. Es war keine Kontamination mit Mineralölkohlenwasserstoffen,leichtflüchtigen halogenierten bzw. leichtflüchtigen aromatischen Kohlenwasserstoffen oder mitSchwermetallenfestzustellen,esexistierteinegeringeSalzlast,jedochkeineGefährdung.Auf Grund der geologischen Struktur des Untergrundes ist weitgehend gewährleistet, dass keinenachhaltig negativen Beeinträchtigungen der Grundwasserqualität durch evtl. mobilisierte Bo-denschadstoffe zu befürchten sind. Eine Grundwassergefährdung über den Wirkungspfad Boden-Grundwasser durch die Auffüllungen kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht vollständig ausge-schlossenwerden. Hierzu ist nach Durchführung von Eluatuntersuchungen für Schwermetalle undSäuleneluatuntersuchungenfürPAKunterBerücksichtigungderzukünftigenVersiegelungsowiederbei Bauausführung erforderlichen Teilaushubmaßnahmen die Erstellung einer Transportprognoseerforderlich.FürdiegenanntenEluatuntersuchungen istdieProbenmengederRückstellprobenausderBaugrunderkundungnichtausreichend.Ob von den festgestellten Verunreinigungen eine Gefährdung über den Wirkungspfad Boden-Grundwasserausgeht,kannabschließenderstnachErkundungdertatsächlichenDecklehmmächtig-keit mittels verrohrter Großbohrungen sowie Bestimmungen der Eluatgehalte der Schwermetallesowie der PAK Gehalte im Säuleneluat beurteilt werden. Eswird empfohlen, dies im Rahmen derBaugrundhauptuntersuchungdurchzuführen.Bei den durchgeführten Untersuchungen handelt es sich naturgemäß nur um punktförmige Auf-schlüsse,weshalbAbweichungenimflächenhaftenAusschnittnichtauszuschließensind.EineÜber-prüfungdesBaugrundaufbauswährenddesAushubsundeine InspektionderBaugrubensohleblei-bendamiterforderlich.OhneörtlicheAbnahmegiltdieUntersuchungdesBaugrundesalsnichtabge-schlossen.

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13SCHULZUMWELTPLANUNG

Klima/LuftDasStadtgebietvonGeraistTeildesmitteldeutschenTrockengebietesundgehörtzudentrockens-tenRegioneninThüringen.DieNiederschlagssummeliegtzwischen669bis791mmproJahr,dabeisinddieniederschlagreichstenMonate JuniundAugustmit75mm;niederschlagärmsterMonat istFebruarmit35mm(DWD2018).Diemittlere langjährigeLufttemperatur imGebiet liegt imDurch-schnittbei8bis9°C(Maximum17°C imJuli/August,Minimum-1°C imJanuar)miteinerSonnen-scheindauervon insgesamt1.574bis1.608h/Jahr.DievorherrschendeWindrichtung in freienLan-gen istSüdsüdwest. GeragehörtzumKlimabereichSüdostdeutscheBeckenundHügel.DieBetrof-fenheitdurchKlimawandelwirdwiefolgtbeschrieben:geringeWasserverfügbarkeit,DürregefahrimSommer, ungünstige klimatische Wasserbilanz, Abnahme der Sommerniederschläge und erhöhteVerdunstung./9/DieFlächeselbst,exklusiveversiegelterStraßenfläche,hatalsunversiegeltez.T.mitetabliertenGe-hölzenbestandeneFläche,eineausgleichendeWirkungaufdas lokaleKlimaimBereichdesGewer-begebietes.DasGebiet liegt inmitteneinesGewerbegebietes.Es istvonbebautenGewerbeflächenundderAu-tobahnauffahrtund-abfahrtumgeben.WirkungsgefügeDerStandort isthinsichtlichderBödenundBiotoptypenstarkdurchseineVornutzunggeprägt.DieNähe zur Autobahn und die starke Zerschneidung des gesamtenGewerbegebieteswirken sich aufKleinklimaundTierartenaus.DasWirkungsgefüge,dassichausdieserSituationergibt,istdurchdie-seanthropogenenEinflüssegeprägt.LandschaftDieLandschaft iststarkstädtischgeprägt; imBereichdesGewerbegebietes jedochbaulichaufgelo-ckert.SichtachsenindieweitereUmgebungbestehennicht.BiologischeVielfaltBetrachtet man die potentielle natürliche Vegetation für das Planungsgebiet würden sich ohnemenschliche Einflussnahme an diesem Standort Traubeneichen-Hainbuchenwälder imWechselmitBuchenwälderneinfinden/10/.AllerdingshabensichdurchdiestarkemenschlicheÜberprägungvorallemderBödenandereStandortbedingungenherausgebildet.VorOrtsinddurchGeländemodellie-rungzumTeilsüdexponierteHangbereicheentstanden,diealsmäßigfrischbistrockeneingeschätztwerden.InniedrigergelegenenBereichenbildensichfrischeStandorteheraus.DasVorkommenvongras-,strauch-undbaumdominiertenBereichenmitAltholzanteilbietetStruk-turvielfalt für verschiedene Tierarten, insbesondere Reptilienarten wie Zauneidechse und Blind-schleichesowieBrutvögel.DesWeiterensindJagdhabitatevonFledermäusennachgewiesen.

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14SCHULZUMWELTPLANUNG

2.1.2 Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete nach § 1 Abs. 6 Nr. 7bBauGB

DasFFH-GebietBrahmeaue,bestehendausmehrerenBereichen(Größeinsges.102ha),liegtinetwa200-500mEntfernungzumPlangebiet.AufgrundderEntfernungundderZerschneidungdurchStra-ßenwirdvonkeinervorhabenbedingtenBetroffenheitdesFFH-Gebietesausgegangen.

2.1.3 Belangenach§1Abs.6Nr.7cBauGB

FürdenMenschenundseineGesundheitbestehenaktuellkeineAuswirkungen,diedasWohlbefin-dennegativbeeinflussen.DaskönntenvorallemdieBelastungendurchLärm,SchadstoffeundGe-ruchsein. ImaktuellenZustandwirktsichdieunversiegelteFreiflächealsKaltluftentstehungsflächeausgleichendaufdasKleinklimaaus.DieBevölkerung imnäherenWohnumfeldspürtdiesbezüglicheinenpositivenEffekt.

2.1.4 Belangenach§1Abs.6Nr.7dBauGB

Auf der Flächebefinden sich keinehistorischenKulturgüter o.ä.; Sachgüter sind vor allemdie vor-handenenVerkehrswege.

2.1.5 WechselwirkungenzwischenBelangen(§1Abs.6Nr.7iBauGB)

WechselwirkungentreteninsbesonderehinsichtlichderentstehendennaturnahenBiotopstrukturenauf.DurchdaslangandauerndeBrachfallendesPlangebieteskonntesichdieFlächedurchnatürlicheSukzessionweiterentwickelnunddamitökologischeFunktionenerfüllen.

2.2 PrognosederUmweltauswirkungen

2.2.1 PrognosebeiNichtdurchführungderPlanung

BeiNichtdurchführungder Planungentfallendie genanntenBeeinträchtigungendesBauvorhabensunddieFlächewürdesichselbstweiterentwickelninRichtungderfortschreitendenGehölzsukzessi-on. Damit entstündemit fortschreitender ZeitWald auf anthropogenen Böden. Das Areal und dieUmgebungwürdenvonderFreiflächebezogenaufdieSchutzgüterprofitieren:

• Pflanzen, Tiere, Biotope: sich mittel- bis langfristig weiter entwickelnde Lebensräume, zu-nehmendeDiversitätvonTier-undPflanzenartensowieLebensräumen

• Boden: positive Auswirkungen durch die sich entwickelnde Vegetationmöglich, durch z.B.zunehmendeHumusbildung

• Klima/Luft:zunehmenderGehölzanteilträgtzurFrischluftentstehungbei• Landschaftsbild:naturnaherLandschaftscharakterdurchGehölzsukzession.

2.2.2 AuswirkungenderPlanungaufdieBelangenach§1Abs.6Nr.7aBauGB

ImFolgendenwerdendiemöglichenerheblichenAuswirkungendesVorhabensaufeinigeSchutzgü-teraufgezeigt.

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15SCHULZUMWELTPLANUNG

2.2.2.1 Bau-undanlagebedingteAuswirkungen

Schutzgut Wirkfaktor/Beeinträchtigung AuswirkungTiere Störungen durch Baumaschinen und Erd-

arbeiten (Lärm, Erschütterung,Bodenent-nahme)

Direkte negative und kumulative BelästigungderTieredurchAufscheuchen/Aufschreckenund kurzfristiges Vergrämen, Verlust vonLebensraum

Pflanzen nahezu vollständige Beseitigung von Grä-sern,KräuternundGehölzen

Direkte negativeWirkung durch Beseitigung,indirekte langfristige Auswirkung durch Un-terdrückung des Nachwachsens, Verlust vonLebensraum

Boden Bodenaushub,Bodenauftrag,Flächenversiegelungvonca.80%

Direkter langfristiger Funktionsverlust desBodensundgleichzeitiglangfristigerTotalver-lustvonLebensraum

Fläche Baustelle DirekteoptischenegativeWirkungWasser Bodenaushub u. ggf. Austausch, Bohrun-

gen,VersiegelungAuswirkungen auf Versickerung, Grundwas-serabstand,Grundwasserneubildung

Klima/Luft SchadstoffedurchBautätigkeit,Wärme Luftverunreinigung,WärmeentwicklungLandschaftsbild Baustelleneinrichtung Visuell-ästhetische kurz- bis mittelfristige

BeeinträchtigungdesLandschaftsbildesBiologischeVielfalt

Lärm, Licht, Strahlung, Bodeninanspruch-nahme

KurzfristigerdirekteVerminderungderbiolo-gischenVielfalt

Wirkungsgefüge Bodeninanspruchnahme und -versiegelung

DirektenegativeStörungderWechselwirkun-gen

Mensch undmenschlicheGesundheit

Lärm,Licht,Schadstoffe KurzfristigakustischeBeeinträchtigungenundImmissionswirkungendurchBaustelle

2.2.2.2 BetriebsbedingteAuswirkungen

Schutzgut Wirkfaktor/Beeinträchtigung AuswirkungTiere KfZ-Lärm,Beleuchtung BeeinträchtigungvonLebensräumenWasser Niederschlagsabfluss vermindert und

nichtmehraufgesamterFlächemöglichStörungenimWasserhaushalt

Klima/Luft SchadstoffemissionendurchKfZ-Verkehr Kaltluftentstehung unterbunden, Schadstof-femissionen

BiologischeVielfalt

Lärm,KfZ-Verkehr,Beleuchtung Verlust von Lebensraumdiversität und Le-bensraumqualität

Mensch undmenschlicheGesundheit

SchadstoffedurchKfZ Keine Wohnbebauung angrenzend, daherBeeinträchtigunglangfristiggering

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16SCHULZUMWELTPLANUNG

2.2.3 FFH-Gebietenach§1Abs.6Nr.7bBauGB

VonAuswirkungenaufdas FFH-GebietBrahmeauewirdnichtausgegangen,dadieEntfernungundzweidazwischenliegendeStraßensowiefehlendeverbindendeGrünstruktureneineWechselwirkungunwahrscheinlichmachen.AufeineFFHVorprüfungwirdverzichtet.

2.2.4 Belangenach§1Abs.6Nr.7cBauGB

VongeringenAuswirkungenaufMenschenunddiemenschlicheGesundheit istkurzfristig,währendderZeiterhöhterBauaktivitäten,auszugehen.DiesbetrifftlediglichdieMenschen,diesichdirektandem Standort bzw. in benachbarten Gebäuden oder auf den Grundstücken aufhalten. Die FlächeerfülltkeineErholungs-oderFreizeitfunktion.

2.2.5 Belangenach§1Abs.6Nr.7dBauGB

Bezogen auf Kulturgüter und sonstige Schutzgüter sind dieAuswirkungen voraussichtlich unerheb-lich.

2.2.6 AuswirkungendesPlansweitereBelangedesUmweltschutzes(§1Abs.6Nr.7ebisj)

AuswirkungenaufArtundMengedererzeugtenAbfälleundihrerBeseitigungundVerwertungInfolgederBauarbeitenfallenzunächstAbfälleinFormvonaltemBaugrundan.GenerellisteinWie-dereinbauvonanthropogengeprägtem/ schadstoffbelastetemBodenmaterial imRahmenvonbo-denähnlichen Anwendungen (Auffüllungen, Aufschüttungen, Geländeregulierungen) nicht zulässig.EinWiedereinbauintechnischenBauwerkenistuntervomGesetzgeberdefiniertentechnischenBe-dingungen bis zu einem LAGA-M20-Zuordnungswert Z 2 genehmigungsfähig. Ist der Einbau nichtwiedermöglich,sinddieAbfallmengenhoch.WährendderBauwerkerrichtungfallenBauabfällean,dieüberdenGewerbemüllentsorgtwerden.DieerzeugtenAbfälleimlaufendenBetriebbestehenvorrangigausVerpackungsmaterial(Holz,Foli-en,Styropor),Reinigungs-undPflegemitteln,Metallteile.DurchdieNutzungentsteht langfristigeinAbfallvolumen,dasdurchdenzuständigenEntsorgungsträgerentsorgtwerdenmuss.Hinsichtlichder Innen-undAußenbeleuchtungdes großflächigenMöbelmarkteswirddie effizienteNutzungvonStromundWarmwasserempfohlen.AuswirkungenAbwasseraufkommenEswirdvoneinergeregeltenAbleitungdes imBetriebsgeländeanfallendenAbwassersüberdieöf-fentlicheKanalisationausgegangen.AuswirkungenaufGrundundBodenDasGrundprinzip„MitGrundundBodensollsparsamundschonendumgegangenwerden…“(BauGB§1aAbs.2)wirdimZugederBebauungsplanaufstellungangewendet.DennochwirdeszueinemVer-

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brauchvonBodenkommen,derdamitseinenatürlichenFunktionennicht/bzw.eingeschränkterfül-lenkann.EineweitgehendeÜberbauungdesGeländesistbereitsimaltenB-Planvorgesehen.AuswirkungenaufdieLuftqualitätDieAuswirkungenaufdieLuftqualitätsindindernachbaulichenPhasealsnichterheblicheinzuschät-zen.InderBauphasewirdwährendderaktivenPhasen,durchlaufendeBaumaschinenlokalmiteinerVerschlechterungderLuftqualitätgerechnet.Dasfür2020europarechtlichangestrebteZiel istes,dieLuftverschmutzungsoweitzuvermindern,dass von ihr keine inakzeptablen Auswirkungen fürMensch und Umweltmehr ausgehen.Mit derRichtlinie2008/50/EGüber Luftqualitätund saubereLuft fürEuropa,dieam11. Juni2008 inKrafttrat,isteinTeildieserStrategieumgesetztworden.HiernachgeltenneueStandardsfürPM2,51.AnfälligkeitdernachBebauungsplanzulässigenVorhabenfürschwereUnfälleoderKatastrophenundAuswirkungenaufdieBelangenach§1Abs.6Nr.abisdDasgeplanteVorhabenwirdalsnicht anfällig für schwereUnfälleoderKatastropheneingeschätzt.BestandteilderPlanungwirdeinEvakuierungsplanundRettungswegekonzept.

2.2.7 Alternativenprüfung

WesentlicheGründefürdieStandortwahldesMöbelhauseswaren• diesehrguteAnbindungandieAutobahnA4• dieNutzungeinerRestflächedesbereitserschlossenenGewerbe-und Industriegebietesan

derTinzerStraße;damitdieVerschonungeinesnochunerschlossenenNaturraumes• dieNähezumStadtzentrumunddieguteverkehrlicheAnbindung.

2.3 GeplanteMaßnahmenzurVermeidung,VerringerungundzumAusgleichdernach-teiligenAuswirkungen

2.3.1 Vermeidungs-,Minimierungs-,Erhaltungs-undSchutzmaßnahmen

FolgendeMaßnahmenzurVermeidungnachteiligerUmweltwirkungensindzunennen:• Gehölze dürfen nur im Zeitraum von 1.Oktober bis 28.Februar gefällt werden (§ 39 Abs. 5

BNatSchG).IsteineFällungaußerhalbdiesesZeitraumsnichtzuvermeiden,soistimRahmenderÖkologischenBaubegleitungdurcheinenSachverständigensicherzustellen,dasskeineBrutstät-ten geschützter Vogelarten geschädigtwerden. Unmittelbar bevor die Rodungsarbeiten begin-nen, isteineKontrolleaufBesatzmitgeschütztenTierarten, insbesondereVögel,Fledermäuse,Reptilien und Amphibien durchzuführen. Werden Arten nachgewiesen, sind die Bau- und Ro-dungsarbeitenauszusetzenundmitdemFachdienstBauvorhabenundStadtentwicklung/Fach-gebietStadtplanungbzw.derUnterenNaturschutzbehörde inGeradieerforderlichenMaßnah-menabzustimmen.

1 DiealsFeinstaub (PM2,5)bezeichneteStaubfraktionenthält50%derTeilchenmiteinemDurchmesservon2,5µm,einenhöherenAnteilkleinererTeilchenundeinenniedrigerenAnteilgrößererTeilchen.PM2,5isteineTeilmengevonPM10-PartikeldieserGrößekönnenbisindieLungenbläschengelangen.

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• DieVorkommenderstrenggeschütztenZauneidechsesindvorBaubeginnvonderPlangebiets-

fläche zu evakuieren und in Abstimmungmit dem Fachdienst Bauvorhaben und Stadtentwick-lung/FachgebietStadtplanungbzw.derUnterenNaturschutzbehördeGera ingeeigneteErsatz-habitateumzusetzen.

• Sofern möglich sind einzelne Blindschleichen beim Absammeln der Zauneidechsen mit einzu-

sammelnundumzusetzen.

• Um Jagdhabitate der nachgewiesenen Fledermaus-Arten zu erhalten, sollen AltbaumbeständenachMöglichkeiterhaltenbzw.Ersatzhabitategeschaffenwerden.

• AußerhalbvonGebäudensindfürdieBeleuchtungvonParkplatzflächenund innerbetrieblichen

Flächen,mitAusnahmedesPylons, insektenschonendeund fledermausgerechteBeleuchtungs-mitteleinzusetzen.DasBeleuchtungsniveauistaufdasfunktionalnotwendigeMaßzubeschrän-ken.DieLampenstandortesindsozuwählen,dassangrenzendeGehölzflächennichtausgeleuch-tet werden. Es sind Leuchtmittel einzusetzen, bei denen der Ultraviolett- und Blauanteil imLichtspektrummöglichstgeringist.

• Pkw-Stellflächen sindmitwasserdurchlässigemMaterial (Dränpflaster, Fugenpflaster, Rasengit-tersteine)zubefestigen.

• DächervonGebäudensindzu70%extensivmitSedum/Gras/Kraut-Vegetationzubegrünen.

2.3.2 Ausgleichsmaßnahmen

FürdasGebietbestehtdiebesondereRegelung,dassalsrechtlicherIst-ZustandderB-PlanB/11/92gilt. Die momentanen Vegetationsstrukturen und deren Bedeutungswert werden daher nicht alsGrundlage für die Eingriffsbilanzierung verwendet. Für die Errechnung des KompensationsbedarfswirdderrechtlicheIst-ZustandmitdemPlanzustandgegenübergestellt.DererrechneteAusgleichsbedarf istdurcheinegeeigneteexterneKompensationsmaßnahmeinAb-stimmungmitderUnterenNaturschutzbehördezukompensieren.Darüber hinaus sind artenschutzrechtlicheMaßnahmen vorzusehen. Sowerden zum Ausgleich fürdiebeseitigtenLebensstättengeschützterVogelartenErsatznistkästenfürHöhlenbrüterundErsatz-nistkästen fürHalbhöhlenbrüter festgesetzt.DieErsatznistkästen sindamzuerhaltendenAltbaum-bestandinnerhalbdesPlangebietesfachgerechtanzubringen.

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3 ZusätzlicheAngaben

3.1 Methodik

Am 27. März und am 19. April 2018 wurden Geländebegehungen zur Bestandserfassung vor Ortdurchgeführt.Weiterhin fanden imSommer/Herbst2018mehrereartenschutzrechtlichveranlassteUntersuchungendesPlangebietesstatt.Die festgestellten Biotop- undNutzungstypenwurden in Karten übertragen („Grünordnerische Be-standsbewertung–RealeBiotoptypen“, Karte1 zumGOP). Fürdie EingriffsbilanzierungwurdederrechtlicheIst-Zustandherangezogen,deraktuelleB-PlanB/11/92(2003);dargestelltinKarte2GOP:„RechtlicherIst-Zustand“.DieBewertungderBiotop-undNutzungstypenerfolgtemitHilfeder„An-leitungzurBewertungderBiotoptypenThüringensimRahmendernaturschutzrechtlichenEingriffs-regelung“ vom Juli 1999, ThüringerMinisterium für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt. DieEingriffs-AusgleichbilanzierungerfolgteanschließendnachdemThüringerModell.HinsichtlichdesSchutzgutesBodenundWasserwurdenInformationenderStadtverwaltungGera,SBBodenschutz/Altlasten zusammengetragenundausgewertet.ÜberdasGeoportalGeoproxyThürin-gen,dasTLUGunddieAuswertungvorhandenerPlanungsgrundlagen (1.2.1bis1.2.5)sowieergän-zendenLiteraturquellewurdenDatenzudenSchutzgüternLuft,KlimaundWasserzusammengetra-gen,ebensozudenPunktenSchutzgebieteundPotentiellnatürlicheVegetation.MitSeptember2018liegenKartierergebnissefürBrutvögel,Fledermäuse,ReptilienundEremitvor.

3.2 Monitoring

Die Überwachung der geplanten Maßnahmen wird im Rahmen einer ökologischen Baubegleitungsichergestellt, die auch Gegenstand der Festsetzungen ist. Hinsichtlich der notwendigen externenAusgleichsmaßnahme sind im Dezember 2018 weitere Abstimmungstermine und Flächenbesichti-gungen vorgesehen. Die weitere Umsetzung der externen Ausgleichsmaßnahme wird über einenstädtebaulichenVertraggeregelt.

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RechtsgrundlagenGesetzeundVerordnungen/1/VerordnungüberdiebaulicheNutzungderGrundstücke(Baunutzungsverordnung-BauNVO)Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S.3786)/2/GesetzüberNaturschutzundLandschaftspflege(BNatSchG)vom29. Juli2009(BGBl. IS.2542),daszuletztdurchArtikel1desGesetzesvom15.September2017(BGBl.IS.3434)geändertwordenistThüringerGesetzfürNaturundLandschaft(ThürNatG)inderFassungderBekanntmachungvom 30. August 2006, letzte berücksichtigte Änderung: § 26a geändert durch Gesetz vom 15. Juli2015(GVBl.S.113)ThüringerAusführungsgesetzzumKreislaufwirtschaftsgesetz(ThürAGKrWG)vom23.November2017(GVBl.Nr.11vom30.11.2017S.246)https://www.umwelt-online.de/recht/abfall/laender/th/abfg_ges.htmThüringerLandesplanungsgesetz(ThürLPlG)vom11.Dezember2012(GVBl.2012,450)ThüringerWassergesetz(ThürWG)inderFassungderBekanntmachungvom18.August2009http://landesrecht.thueringen.de/jportal/?quelle=jlink&query=WasG+TH&psml=bsthueprod.psml&max=true&aiz=trueBaugesetzbuch(BauGB)inderFassungderBekanntmachungvom3.November2017(BGBl.IS.3634)Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche,ErschütterungenundähnlicheVorgänge(Bundes-Immissionsschutzgesetz-BImSchG)Bundes-Immissionsschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom17.Mai 2013 (BGBl. I S.1274),daszuletztdurchArtikel3desGesetzesvom18.Juli2017(BGBl.IS.2771)geändertwordenistVerordnungübergenehmigungsbedürftigeAnlagen-4.BImSchVVerordnungübergenehmigungsbedürftigeAnlageninderFassungderBekanntmachungvom31.Mai2017(BGBl.IS.1440)Wasserhaushaltsgesetz(WHG)vom31.Juli2009(BGBl.IS.2585),daszuletztdurchArtikel1desGe-setzesvom18.Juli2017(BGBl.IS.2771)geändertwordenist

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SonstigeQuellen

/3/ LandesentwicklungsprogrammThüringen2025 (LEP2025) vom15.Mai 2014, in Kraft getreten

am5.Juli2014.

/4/http://www.regionalplanung.thueringen.de/rpg/ost/regionalplan/rrop/

/5/RegionalePlanungsgemeinschaftOstthüringen:

http://www.regionalplanung.thueringen.de/rpg/ost/regionalplan/rrop/

/6/StadtGeraundGesellschaftfürÖkologieundLandschaftsplanungmbH:Landschaftsplan2006

/7/ThüringerLandesanstaltfürUmweltundGeologie(TLUG)Jena,Kartendienst

/8/aktuelleInformationderStadtverwaltungGera,SBBodenschutz/Altlasten

/9/ThüringerLandesanstaltfürUmweltundGeologie(TLUG)Jena,UmweltregionalKlima&Luft

http://www.tlug-jena.de/uw_raum/umweltregional/g/g09.html

/10/Bohn&Welß,Leipniz-InstitutfürLänderkunde2003:DiePotentielleNatürlicheVegetation

/11/StadtGera,Immissionsschutz:https://www.gera.de/sixcms/detail.php?id=98190

/12/DieEingriffsregelunginThüringen-AnleitungzurBewertungderBiotoptypenThüringens

/13/StadtGera:AltlastenauskunftThalisderStadtverwaltungGera,Gera2016

/14/HARRESPICKELCONSULT:BerichtzurErkundungvonTeilflächendesAltstandortesWGT–Lie-

genschaftTinzerStraßeinGera,Gera2001

/15/ifbEIGENSCHENK–IngenieurefürBau,Boden,Wasser,Umwelt:GeotechnischerBericht–Ori-

entierendeAltlastuntersuchung,Gutachten,Deggendorf2017