Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 1 von 22

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Sehr geehrte Damen und Herren, vor 4 Wochen meldeten wir Ihnen auf Grund unserer manchmal recht guten Verbindun-gen, dass Sal. Oppenheim erwägt, auf Grund der guten Performance des Investments sich von einem Teil der IVG Aktien zu trennen. Jetzt ist die Funkstille vorbei. Sal. Oppen-heim hat 5% der IVG Aktien verkauft, bleibt aber mit ca. 20% größter Aktionär. Brandaktuell erfahren wir, dass die Staatsanwaltschaft in Zusammenhang mit den steu-erlichen Modellen der VIP-Medienfonds ermittelt. Wir hatten Ihnen in "Der Immobilien-brief" Nr. 91 und Nr. 92 unsere Verblüffung über Vertriebserfolg und Steuerkonzeption der VIP-Medienfonds geschildert. Eine deutsche Großbank hatte allein rund 600 Mio. Euro platziert. Trotz Garantien sehen die Staatsanwälte einen Anlegerschaden in Höhe der weichen Kosten und damit Grund zum Einschreiten. Da Medienfonds nicht zur Kernkom-petenz des Unterzeichners gehören, waren wir mit unserer Skepsis auf den gesunden Menschenverstand angewiesen. Aber der versagt bekanntermaßen unter Ertrags- und Steuergesichtspunkten sehr oft sowohl bei Initiatoren, Vertrieben und gerade auch bei Anlegern („Gier frisst Hirn“). Auf Grund der häufigen Anwendung der grundlegenden Modellvarianten sieht sich VIP allerdings nicht betroffen. Der Fairness halber müssen wir zugestehen, dass bei unserer Kritik die absehbare Geldvernichtung und steuerliche Risiken im Vordergrund standen und nicht strafrechtliche Überlegungen. Seriös: Die aktuellen Fonds werden vom Markt genommen. Die Anleger erhalten ihr Geld lt. VIP vollständig zurück. Nach der zwischenzeitlich erfolgten Einstellung des Vertriebs durch den größten Ver-triebspartner dürfte die VIP-Idee, den Vertrieb in Österreich zu forcieren, jetzt auch vor Schwierigkeiten stehen. Da nicht nur gesunder Menschenverstand, sondern auch Analys-ten wie Loipfinger, Gerlach und Markus Gotzi, der zukünftig mit uns zusammen den Blick über den Immobilien-Horizont hinaus auch auf andere Beteiligungsmodelle lenken wird, schon auf Risiken hinwiesen, könnte unsere Ahnung, der Vertrieb werde möglicher-weise lernen müssen, was „Garantiefonds“ in deutscher Rechtsprechung heißt, folgen-schwere Bedeutung bekommen. Aber last but not least weist die Vorgehensweise immer mehr auf ein Ende der Medien-fonds-Ära hin. Kaum jemand glaubt noch an eine Zukunft. In unserem Fonds Spezial nächste Woche wird Markus Gotzi sich dazu Gedanken machen. Die Bundestagswahl mit ihrem unklaren Ausgang wirft auch Schatten auf die Immobi-lienwirtschaft. Das zu erwartende Steuersparverbot beinhaltet Chancen und Risiken, die wir Ihnen in unserem Fonds Spezial zur Expo Real erläutern werden. Ein Einheitssteuer-satz mit Nachversteuerung der AfA und der Veräußerungsgewinne könnte grauslich wir-ken. Immobilie als Altersvorsorge ist dann passé. Erfolgreiche Immobilienmärkte gibt es aber auch ohne Steuereffekte - weltweit. Immobilienfonds wird es auch noch geben, so-lange es interessante Immobilien gibt. Vielleicht kann Anlegergeld ja von Medien und Schiffen abgezogen werden. Im letzten Editorial blickten wir auf den Börsengang der HCI. Die jetzt vorliegenden Recherchen stimmen immer bedenkli-cher. Es bleibt nur zu hoffen, dass alles gut geht. Sonst könnten die begleitenden Banken in Erklärungsnot kommen (Seite 2). Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner DEGI International, DeTeImmobilien, Garbe Group, Ideen- kapital AG, IVG AG, Postbank und der UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH.

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief"

ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial (Rohmert) HCI-Börsengang mit Stör-gefühlen (Rohmert) Immobilienmarkt Moskau (Degener) Dresdner Bank verkauft Filialen (Rohmert) Logistikmarkt Polen (Wittern) cre.net-Konferenz (Bartholomä/Hardegen) JLL zu europ. Hotelmärk-ten (Wrede) Fonds-News: u. a. Dr. Ebertz, SIGNA, ALCAS DEGI-Studie Immobilien-markt (Winckler) Immobilien für inst. Anle-gern wichtig (Unterreiner) Neue Chancen für DIFA (Winckler) JLL-Nebenkostenanalyse (Rohmert) ( Retail-Mieten (Rohmert) Gebraucht-Immobilien im Trend (Winckler) MEAG engagiert sich in Berlin (Krentz) Impressum

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München: Harald G. Huth (36) wird zum 1. Oktober 2005 Geschäftsführer der H.F.S. HYPO-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH sowie deren Tochtergesellschaften. Huth ist seit 1995 bei der H.F.S. und war zuletzt Be-reichsleiter für das Zentrale Centermanagement und die Projektentwicklung von Ein-kaufszentren. Sein Vorgän-ger Joachim Mayrl (57) steht dem Unternehmen wei-terhin als Berater zur Verfü-gung. London: Alastair Hughes (39), Managing Director Jo-nes Lang LaSalle, England, ist ab 1. November 2005 CEO Europa von Jones Lang LaSalle.

HCI Börsengang – Recherchen wecken Störgefühle Werner Rohmert, Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Herausgeber "Der Immobilienbrief" Völlig unterschiedlich, wenn auch im Tenor immer kriti-scher, reagiert die Presse auf den Anfang Oktober statt-findenden Börsengang des Multi-Initiators HCI Capital AG, der Schiffsfonds, gebrauchte Lebensversicherungen, Private Equity ebenso wie Immobilienfonds verkauft. Die Aktienpresse sah zunächst vor allem (Kurs-) Chancen. Die Fondsfachleute schütteln eher verblüfft über das Zahlenwerk und den Mut des Initiators den Kopf. In der letzten Ausgabe schilderten wir Ihnen unsere Bedenken. Jetzt erreichen uns Informationen und Ungereimtheiten Schlag auf Schlag. Strafbewehrte Unterlassungserklä-rung, vorsätzliche Täuschung, unrichtige Prospekt-angaben, Leistungsbilanzunklarheiten, Vertriebs- und Haftungsrisiken und unklare Darstellungen sind Schlagworte der aktuellen Fachpresse, die immer mehr Fragen aufwerfen. Welche Kreise die kritische Berichterstattung zieht, er-kennen Sie daran, dass sogar die westfälische Heimat-zeitung „Die Glocke“ vom 27.9.05 (siehe Einzug) darauf hinweist, dass Landesbanken und Sparkassen aus dem Vertrieb von HCI Fonds Schadenersatzklagen in Millio-nenhöhe drohen. Aus "Der Immobilienbrief"-Sicht hat da sicherlich jemand etwas überinterpretiert, aber stellen Sie sich einmal vor, was mit dem Bankenkonsortium ge-schieht, wenn aus der Vergangenheit tatsächlich noch übersehene Risiken drohen. Wir wiederholen unsere Fra-ge, was sich die Banken bei der Due Diligence eigentlich gedacht haben. Das Bankenkonsortium wird von Credit Suisse First

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Frankfurt: Die Mitglieder-versammlung der Royal In-stitution of Chartered Sur-veyors (RICS) Deutschland hat ihren neuen Vorstand gewählt. Sascha Hettrich (43) FRICS, wurde einstim-mig zum neuen Vorstands-vorsitzenden gewählt, Carl O. Stinglwagner (45) zu seinem Stellvertreter. Nick Barr (57) FRICS, Hettrichs Vorgänger, bleibt weiterhin im Vorstand tätig.

Boston und Dresdner Kleinwort Wasserstein als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners geführt. Weitere Mitglieder des Konsortiums sind HSH Nordbank, HVB Corporates & Markets sowie Sal. Oppenheim. Aber mit Blick auf die Branche kann man eigentlich nur hoffen, dass es gut geht. Manche Luftpumpe der Branche wird dann auch über einen eigenen Börsen-gang nachdenken können. Und wenn der Börsengang schief ginge bzw. die Kurse schneller als sowieso zu erwarten abstürzen, könnten die Konsortialbanken Erklä-rungsbedarf bekommen. Das würde weder der Fondsbranche noch dem erwachen-den Aktienmarkt helfen. Haftungsfragen werden an der Börse allerdings nicht ganz so verbissen gesehen wie bei geschlossenen Fonds. Schließlich handelt es sich bei den Konsortialbanken um renommierte Häuser mit Marktmacht. Andererseits haben die auch am Ende immer noch Geld. Noch am Tag vor der HCI-Pressekonferenz zu glänzenden Zukunftsperspektiven ti-telte die FAZ „Geschlossene Fonds vor schwierigen Zeiten“. Das dürfte wohl richtig sein. Gerade stärker steuerorientierte Beteiligungsmodelle wird es mittelfristig treffen. Ein Beleg dafür ist wohl auch die Vorgehensweise der Staatsanwaltschaft bei VIP (siehe Editorial). Die Politik will einfach keine Fonds mit Steuereffekten mehr. In der „Nach-Steuer-Ära“ zählt nur noch Produktqualität, Finanzierungskraft, Platzierungspower und Historie bzw. Leistungsbilanz. Der Fairness halber sei angemerkt, dass bei Gelingen des Börsengangs die HCI theoretisch natürlich über hinreichende Finanzkraft sowohl für die Zukunftsanforderungen als auch für die Be-wältigung früherer Risiken verfügen könnte. Allerdings sollen drei Viertel des Erlöses in die Taschen der Altgesellschafter fließen. Das relativiert. Gerade auch in der Ver-gangenheit der HCI könnten Fallstricke liegen. Vorab jedoch das Zahlenwerk:

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IMMOBILIENAKTIE

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Frankfurt: Tobias Jauch (40) wird ab dem 1.10.2005 die Vermarktungsabteilung der Vivico Niederlassung in München leiten. Jauch war vorher bei der Bauland GmbH in einer leitenden Funktion im Bereich Ver-marktung tätig. Frankfurt: Der Diplom-Immobilienökonom (ADI) und MRICS Jan Stadel-mann (37) leitet seit Anfang September die Investmentab-teilung in der Frankfurter Niederlassung von Atisreal. Stadelmann ist seit fünf Jah-ren in der Investmentabtei-lung beschäftigt.

Ludwigsburg: Prof. Dr. Karl Werner Schulte hat den Award of Excellence 2005 des German Council of Shopping Centers für seine herausragenden Leis-tungen in Lehre und For-schung der Immobilienwirt-schaft erhalten.

Im ersten Halbjahr 2005 hat die HCI lt. Pressenotiz ihren Wachstumskurs fortgeführt. Nach derzeitiger Planung wird die HCI-Aktie erstmals am 6. Oktober an der Frankfur-ter Wertpapierbörse (Prime Standard) sowie der Börse Hamburg notiert. Die Preis-spanne liegt zwischen 19,00 bis 23,00 Euro je Aktie. Das Angebot umfasst bis zu ins-gesamt 15.599.999 Aktien. Das Platzierungsvolumen beträgt – abhängig von der endgültigen Preisfestlegung – 296,4 Mio. Euro bis 358,8 Mio. Euro. HCI gehört der-zeit zu 76 % HCI SICAR A.G. sowie indirekt zu 24% HCI-VV Harald Christ. Christ hat in wenigen Jahren HCI zum Erfolg geführt und wurde dafür Ende letzten Jahres mit seiner Aktienbeteiligung belohnt. Der Lebenslauf des 33-jährigen lässt auf der HCI-Homepage im Ge-gensatz zu den CV’s seiner Kollegen Zahlen vermissen. Als Stationen vor HCI wer-den selbständiger Finanzbe-rater, Vertriebsdirektor BHW und Direktor Deutsche Bank AG ausgewiesen. Prof. Dr. Axel Ockenfels von der Universität zu Köln der 35 junge Deutsche unter 35 mit Superkarriere vorstellt, schrieb dazu 2004: „Harald Christ, 32 HCI-Chef und Selfmademan - Vater Opel-Arbeiter, Mutter Hausfrau, gelernter Industriekaufmann. Seit zwei Jahren an der Spit-ze der HCI Holding (…). Der einstige Nobody, der früher Leuchtstoffröhren auswech-selte, macht inzwischen einen Jahresumsatz von 600 Millionen Euro. Seine soziale Herkunft hat ihn geprägt. So engagiert er sich für die Kinder von Tschernobyl und unterstützt Familien in Bosnien.“ Noch schweigsamer gibt sich die Homepage und der Presseauftritt zum Mehrheitsge-sellschafter. Hier ermitteln Stefan Loipfinger und Heinz Gerlach als Hauptaktionärin Ursula Roessel, die Lebensgefährtin von Ernst Sennhenn, des wohl eigentlichen Motors. Über die Luxemburger HCI SICAR hält Roessel 76% des Aktienbestandes, der von der Schweizer HCI Trust AG übernommen wurde. Erst seit 29. Dezember 2004 sei Christ Gesellschafter, der für 4,56 Mio. geliehene Euro, die am 15. Oktober lt. Loipfinger fällig werden, seinen Anteil erworben habe. Die Börse wird es schon richten. „HCI ist ein Unternehmen, das eine über 20-jährige Erfolgsgeschichte vorweisen kann“, sagte Harald Christ letzten Donnerstag auf der PK. Gerade hier könnte es a-ber hapern. Brandaktuell berichtet Heinz Gerlach in DA, dass die HCI eine strafbe-wehrte Unterlassungserklärung abgegeben habe. Grund sei vorsätzliche Täuschung

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EBIT J.-Übersch. Platz. EKEUR EUR EUR

1. HJ 2005 29,9 Mio. 23,1 Mio. 395 Mio. 1971. HJ 2004 19,2 Mio. 9,0 Mio. 375 Mio. 149

2004 32,0 Mio. 20,6 Mio. 635 Mio. 1692003 -0,4 Mio. 11,9 Mio. 424 Mio. 1232002 23,2 Mio. 7,8 Mio. 194 Mio. 97

Mitarb.

Kennzahlen HCI Konzern gem. IFRS

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Berlin: Nicolai Baumann (28) wechselt zum 1. Januar 2006 von Savills in das Ber-liner Vermietungsteam von CB Richard Ellis.

der Presse, des Vertriebs und der Anleger über die echte Rentabilität der 91 veräu-ßerten HCI-Schiffe mit Renditeangabe - „22,6 % p.a. (IRR*)“. Unrichtige Prospektan-gaben seien auch zur Rendite bei den 230-Mio.-HCI-US-Lebensversicherungs-Zweitmarktfonds HSC US-Leben Select I und HSC Optivita USA II feststellbar. Dar-aus resultieren lt. DA hohe Haftungsrisiken für HCI und den Vertrieb. Fondsspezialist Loipfinger stellt in Fondstelegramm weitere Ungereimtheiten fest. Der Börsengang lebt stark vom Zuwachs der Platzierungszahlen in den letzten beiden Jahren. Im Hauptsegment Schiffsbeteiligungen stieg das eingesammelte Eigenkapital von 144 Millionen Euro im Jahr 2002 über 289 Millionen (2003) auf 378 Millionen Eu-ro im vergangenen Jahr. Das Wachstum wurde lt. Loipfinger mit erhöhten Provisio-nen erkauft. Hinzu kamen die zyklischen Effekte des ungeheuren Schiffsbooms in den letzten Jahren. Obwohl HCI sonst generell keine Garantien abgäbe, finden sich merkwürdige Mindestverzinsungsgarantien für Christ, Geschäftsführer und Angehöri-ge. Während die Homepage unter Verwendung des Emissionserlöses ausschließlich betriebliche Zwecke aufführt, ermittelt Loipfinger, dass rund drei Viertel des Plat-zierungserfolges in die Taschen der Altaktionäre fließen. Im übrigen seien seit Christs Amtsantritt vor 3 Jahren fast alle langjährigen leitenden Mitarbeiter ausge-schieden. Das heutige Vorstandsteam vertritt das Unternehmen HCI im Durchschnitt

gerade einmal etwas über 2,5 Jahre. "Der Immobilienbrief"-Fazit: Die Schwerpunkt der HCI-Berichterstattung auf die Phase des Schifffahrts-booms ist problematisch. In der früheren Leistungsbi-lanz sollen zyklische Effek-te auch gegenteilig gewirkt haben. Die Qualität eines Initiators zeigt sich aber mehr in schwierigen Zeiten als im Nachfrageboom. Hier fehlen Infos. Die Verwendung des inter-nen Zinsfusses bei vergan-heitsbezogener Betrach-tung von steuerbeeinfluss-ten Kapitalanlagen ist allein schon durch die unter-schiedlichen Anlegersteu-ersätze finanzmathema-tisch unbedarft und wirft kein positives Bild auf Fonds Know-how. Die kur-ze Betriebszugehörigkeit des Managements und der Fondskonstrukteure ist bedenklich. Der Umgang mit dem Gesellschafterhin-tergrund, der noch nicht einmal unter FAQ aufge-führt ist, weckt Störgefühle. Wie wir schon feststellten: Was bei den Märchen um den Wert von Initiatoren oft vergessen wird, ist, dass im Fondsgeschäft viel weniger die zukünftigen Erträge, sondern vielmehr die zukünftigen Risiken

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Düsseldorf: Marcel Abel (30) übernimmt ab Anfang nächsten Monats in der Jo-nes Lang LaSalle Nieder-lassung Düsseldorf die Ver-antwortung für die Bürover-mietung. Sein Vorgänger Hubert Breuer wird sich in Zukunft um das Großkun-dengeschäft kümmern. Arnd Sternberg (35) wird zusätz-lich zu seinen Leitungsfunk-tion im Bereich Industrie Immobilien Rhein-Ruhr die Leitung der Abteilung In-dustrie Immobilien Düssel-dorf übernehmen.

Unternehmens-News München: DCM Deutsche Capital Management AG meldet mit einem Gesamtin-vestitionsvolumen von 532,3 Mio. Euro ihr bestes Halb-jahr seit Firmengründung. Das Konzernergebnis bis zum 31. August betrug dabei ca. 10 Mio. Euro - ca. 5 Mio. Euro. mehr als im Vorjahr. Das Grundkapital wurde von 5 auf 15 Mio. Euro erhöht. Frankfurt/ Basel: Eine Jury bestehend aus dem Kanton Basel-Stadt, der Vivico Re-al Estate und der Marazzi AG empfiehlt einstimmig das Konzept des Teams vom Architekten Hans-Jörg Fankhauser aus Reinach (BL) für das neue Stadt-quartier Erlenmatt in Basel zur Weiterbearbeitung. Die Vivico Real Estate geht davon aus, dass mit dem Bau der rund 30.000 qm Ge-schossfläche im Sommer 2006 begonnen werden und der erste Teil der Erlenmatt bereits im Laufe des Jahres 2007 fertig gestellt werden kann.

eine Funktion der vergangenen Erfolge sind. Kundenbindung und Platzierungspo-wer sind flüchtige Fonds-Erfolgsfaktoren. Auch die insolvente Falk-Gruppe war Marktführer der unabhängigen Initiatoren und ließ 2000/2001 mit guten Ertragswerten eine erfolgreiche Due Diligence zur Börseneinführung einer renommierten Bank über sich ergehen. Der Börsengang der HCI stellt die Begeisterungsfähigkeit der Börse auf eine harte Probe. Von den oben angeführten Ungereimtheiten einmal abgesehen, sind zyklische Effekte des Schiffsmarktes und die Zukunft des Fondsgeschäftes mit steu-erlichen Sonderregelungen, wie z.B. im Schiffsfondsbereich allein schon Grund, unter Einschaltung des gesunden Menschenverstandes Abschläge auf die Zukunftsüberle-gungen vorzunehmen. Dabei sind etwaige Risiken aus der Vergangenheit noch nicht berücksichtigt. Angesprochen wird sich wohl vor allem der reine Börsianer fühlen, der seine Entscheidung auf kurzfristigen Perspektiven der Kursentwicklung, die sich durch entsprechend getunte Aktienberichterstattung vorübergehend durchaus positiv entwickeln könnte, aufbaut, statt Realitäten des Geschäftes und des Marktes zu be-rücksichtigen. Aus zyklischer Sicht könnten Sie genau so gut die Umsätze mit Feuer-werkskörpern im Dezember mit entsprechenden Wachstumsraten auf das Jahr hoch-rechnen. Wenn eine gute Story darüber gelegt wird, werden es Konsortialbanken und Börsianer wohl kaum merken. Aber bleiben wir auf der anderen Seite pragmatisch. Was spricht dagegen, dass in einer Marktwirtschaft ein Unternehmen die intellektuellen Grenzen seiner Gesprächs-partner auslotet. Umso besser, wenn Defizite vielleicht sogar in Organisationen mit hervorragendem Namen versteckt sind. Das pusht die Potentiale. Wenn der Markt den geplanten Börsengang hergibt und alles mit legalen Mitteln durchgeführt wird, kann man die HCI zu ihrer Chuzpe eigentlich nur beglückwünschen.

Moskauer Immobilienmärkte beschleunigen weiter Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

In Moskau geht etwas - das ist der Eindruck, den wir auf der „13. Internationalen Im-mobilienkonferenz Moskau“ von AENGEVELT bekommen haben. Russland hat seit Jahren Wachstumsraten von ca. 7% und der Staatshaushalt weist ein Plus auf! Hinzu kommen die steigende juristische, politische und vor allem wirtschaftliche Stabilität. Davon profitiert auch der Immobilienmarkt der russischen Hauptstadt. Dieser ist nach wie vor von einer ho-hen Nachfrage für Büro-, Einzelhandels-, Gewerbe- und Logis-tikflächen gekenn-zeichnet.

Die Höchstpreise für Büroflächen in Zent-rumslagen liegen der-zeit bei ca. 48 USD/qm/mtl. Das ist etwas doppelt so viel wie in Warschau und etwa das Dreifache gegen-über Budapest. Nach einem Rückgang der Mietpreise Mitte der 90er Jahre rechnet AENGEVELT für die Zukunft mit einer weite-ren Zunahme des Mietpreises auf bis zu ca. 51 USD/qm in 2006, da der Bedarf an Büroflächen internationalen Standards weiter zunimmt.

Die gestiegene Leerstandsquote von 16,4% (Vj.: 14,8%) ist daher interpretationsbe-dürftig, da sich ein Großteil der angebotenen Flächen auf verkehrstechnisch ungüns-tig gelegene größere Büroobjekte bezieht. (Und ohne Metro-Anschluss ist es in Mos-kau wirklich schwierig, so die Erfahrung des Autors!)

Ausgewogene Projekte in ausgewählten Lagen und mit bedarfsgerechten Konzepten bieten daher ausländischen Developern und Investoren bei weitgehend international

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Der Moskauer Markt für Büroflächen internationalen Standards: Entwicklung der Büroflächenumsätze* und Fertigstellungsvolumina

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Fertigstellungsvolumina Büroflächenumsätze*

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� Investition in eine flexible, innovative Kapitalanlage� Risikodiversifikation durch unterschiedliche

Class-A-Immobilien in verschiedenen US-Metropolen� Stabiler Cashflow durch starke Diversifikation� Je nach Beteiligungshöhe steuerfreie Ausschüttung� Individuelles Kündigungsrecht nach 10 Jahren

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Köln/Bonn: Durch den Ver-kauf von jeweils 5% der Ak-tien der IVG Immobilien AG reduzieren die Bankhäu-ser Sal. Oppenheim und HSH Nordbank ihre Anteile am Bonner Immobilienkon-zern auf 20,1 % bzw. 5,1 %. Auch nach diesem Verkauf ist Sal. Oppenheim mit ins-gesamt 20,1% weiterhin als größter Aktionär an der IVG beteiligt. Diesen Anteil sieht Sal. Oppenheim unverändert als eine langfristige strategi-sche Investition an. Der IVG-Vorstand begrüßt den Ver-kauf, der zu einer breiteren Aktionärsbasis führt und der IVG-Aktie ein höheres Ge-wicht im MDAX verleiht. Die IVG zählt mit einer Marktkapitalisierung von aktuell rund 2,1 Mrd. Euro und einem direkt sowie indi-rekt verwalteten Immobilien-vermögen von ca. 17 Mrd. Euro zu den bedeutendsten börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften welt-weit. Das Bankhaus Sal. Op-penheim, Köln, ist die größte unabhängige Privatbank in Europa und hatte im Frühjahr 2004 an der IVG erworben. Hamburg: Die Adeco Betei-ligungsgesellschaft mbH erwirbt das gesamte Aktien-paket (42,5%) des bisherigen Mitinhabers und Aufsichts-rats Wolfgang Krug. Krug scheidet gleichzeitig aus dem Aufsichtsrat aus, an seine Stelle tritt Dipl. oec. Oliver Warnboldt.

vergleichbaren Rahmenbedingungen hier überdurchschnittliche Margen von mehr als 20% bzw. Renditen von 15% bis 25%.

Auch die Rahmenbedingungen für Finanzierungen verbessern sich kontinuierlich. Einen attraktiven Weg z.B. für mittelständische und Industrie-Unternehmen, die eine Produktion „am Markt für den Markt“ planen sowie Logistiker und expansive Handels-unternehmen präsentierte hierbei Martin Götzl, Leiter der LHI Leasing GmbH, Mün-chen, in der Russischen Föderation in Form des Immobilien-Leasing. Ergänzend gab es Einblicke in die juristischen Rahmenbedingungen beim Kauf einer Immobilie in Russland. Während Dr. Thomas Mundry von Freshfields die rechtli-chen und steuerlichen Aspekte bei Immobilienkauf und gewerblichen Anmietungen in Russland erläuterte, behandelte Florian Schneider von BEITEN BURKHARDT die Notwendigkeit und Durchführung von Due Diligence Prüfungen beim Immobiliener-werb in Russland. Hier steckt mitunter der Teufel im Detail, denn der bloße Erwerb und dessen Eintragung im Immobilienregister genießt keinen öffentlichen Glauben, so der Jurist. Eine ordentliche Due Dilligence kann helfen, einen gutgläubiger Erwerb zu begründen. Allerdings, und das wurde auf der Konferenz nicht nur bei juristischen Fragen deutlich, sollten mögliche Investoren keinesfalls auf die Einbindung langjährig vor Ort tätiger Experten verzichten.

Außerdem wurden wieder spektakuläre Projekte vorgestellt. Ein Highlight war die Präsentation des “Federation Tower“ mit rd. 400 000 qm BGF durch den Projektlei-ter des verantwortlichen Architekturbüros nps Tchoban Voss, Matthias Lassen: Das Doppelgebäude wird nach Fertigstellung Anfang 2008 mit rd. 340 Metern bzw. 435 Meter inkl. Antenne eines der höchsten Gebäude Europas und neues Wahrzei-chen der Stadt Moskau sein.

Die Konferenzteilnehmer waren sich einig, dass Moskau nach sorgfältiger Prüfung aller rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen attraktive Engagements ermöglicht. Damit ist und bleibt der gewerbliche Immobilienmarkt Mos-kaus einer der momentan spannendsten der Welt. Etwas anders ist aber auch klar: Die russische Hauptstadt ist nach wie vor kein Platz für Langeweiler oder gar Dilet-tanten.

Dresdner Bank will 300 Filialen verkaufen und zurück mieten – eine Analyse der Beweggründe

Werner Rohmert, Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Herausgeber "Der Immobilienbrief"

Die Gunst des Marktes will die Dresdner Bank AG durch den Verkauf eines „aus rund 300 überwiegend von der Bank selbst genutzten Immobilien“ bestehenden Pot-folios nutzen. Die Frankfurter Zentrale der Bank gehört nicht zu dem Portfolio. Nach vorliegenden Informationen sollen über 1 Mrd. Euro erlöst werden. Das Portfolio soll in einem Bieterverfahren veräußert werden. Gründe für den Verkauf liegen lt. Vor-standsvorsitzendem Herbert Walter darin, dass das Immobilienmanagement nicht Kerngeschäft sei und der Bestand die selbst gesteckten Renditeziele der Bank nicht erfülle. Das gebundene Kapital ließe sich deutlich profitabler im Kundengeschäft ein-setzen. Was bewegt die Bank aber wirklich? Die „Standard“-Argumentation von Walter richtet sich sicherlich eher an den auf diese Argumente wartenden Aktienanalys-ten als an den Immobilienspezialisten. Bei einer aktuell erwarteten Eigenkapital-rendite der Bank nach Steuern von 8,5% und mittelfristig von 12% lassen sich bei aktuellem Zinsniveau leicht Auslagerungsvarianten vorstellen, die die Renditehürden problemlos überspringen. Die Gründe für den Verkauf dürften also eher entweder noch in der Vergangen-heitsbewältigung liegen oder in einem doppelten Nutzen der Gunst der Stunde. Der Verkaufspreis dürfte - anders als bei dem Deutsche Bank/Blackstone-Deal - den Markt nach oben ausloten können. Das Portfolio ist ein ideales Zinsdifferenz-schnäppchen für alle Opportunity Funds, deren Planungshorizont nach 10 Jahren meist abgeschnitten ist.

Unternehmens-News

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Düsseldorf: Die Commerz-Leasing und Immobilien Gruppe (CLI) legt für ihre CFB-Fonds erneut eine posi-tive Leistungsbilanz vor. 93% aller aufgelegten Fonds schütteten kumuliert bis ein-schließlich 2004 wie prog-nostiziert aus oder haben die Erwartungen übertroffen. 7% Prozent der Fonds lagen auf-grund von Änderungen in den steuerlichen Rahmenbe-dingungen oder Inflationsra-ten- und Marktentwicklungen unterhalb der prognostizier-ten Werte. Die CFB, das E-missionshaus der Commerz-Leasing und Immobilien Gruppe für geschlossene Fonds, hat in 20 Jahren bis 31.12.2004 147 Fonds reali-siert. Das Gesamtinvestiti-onsvolumen beträgt rund 9 Mrd. Euro. Die Produktpa-lette der CFB-Fonds entwi-ckelte sich von Leasingfonds über Infrastruktur-Betreiberkonzepte und Me-dienfonds hin zu den heuti-gen Schwerpunkten ge-schlossene Immobilienfonds im In- und Ausland sowie Schiffsfonds. So wurden zwölf in Deutschland inves-tierende geschlossene Immo-bilienfonds aufgelegt, drei Fonds investieren in den U-SA und zwei in Europa. Dar-über hinaus wurden fünf Schiffsfonds und 113 Immo-bilienleasing-Fonds gestartet. Mit den CFB-Fonds 149 „One Riverside Drive in Windsor“ und CFB-Fonds 154 „One Lime Street, Lon-don – The Lloyd’s Buil-ding“ investierte die CLI-Gruppe 2005 erstmals in Immobilienprojekte in Kana-da und Großbritannien.

Sie packen so auch wieder in einem Deal 1 Mrd. Euro Anlegergeld beiseite. Das ist ein Zusatznutzen. Und sie können darüber hinaus einen Teil des Portfolios schnell wieder verkaufen. Das tunt die Rendite. Mindestens 2% Zinsdifferenz nach Verwal-tung und anfängliche Verkaufschancen z.B. an Geschlossene Fonds bringen ihnen Eigenkapitalrenditen von deutlich über 20%. Das könnte die Dresdner Bank im Prin-zip natürlich auch selber, aber Walter schafft so auch ein weiteres Problem bei-seite. Nach Ablauf der Mietverträge bzw. durch Zahlung überschaubarer Mietbarwer-te wäre die Bank in der Gestaltung ihres zukünftigen Filialsystems deutlich freier. Dies könnte bei einer möglichen Umgestaltung des deutschen Bankensektors ein wichtiges Asset für die Bank selber und natürlich die Mutter Allianz sein.

„Polen bietet die größten Wachstumspotenziale“ Jens-Uwe Wittern, Vorstand der Garbe Logistic AG, Hamburg

Europas Logistikmärkte boomen weiter und bieten allen Marktteilnehmern attraktive Chancen. Das wird den Bedarf an geeigneten Logistikimmobilien anziehen lassen. In einer Serie wird die Garbe-Gruppe für „Der Immobilienbrief“ den Fokus auf die Märkte einzelner europäischer Länder richten. Den Auftakt bildet Polen, das von den aufstrebenden Ländern im Osten das Hauptaugenmerk der Logistikbranche auf sich zieht. Denn zusammen mit der Tschechischen Republik, Ungarn und der Slowa-kei bietet Polen die größten Wachstumspotenziale.

Gemessen am Bruttoinlandsprodukt sind die Nahrungsmittelindustrie, der Maschinen-bau, die Automobilindustrie, Pharmaindustrie und Textilindustrie die wichtigsten In-dustriezweige des Nachbarlands. Der industrielle Immobilienmarkt fokussiert sich auf die Region um die Hauptstadt. Einer Fläche in und um Warschau von 774.000 Quad-ratmeter stehen 220.000 Quadratmeter im restlichen Teil des Landes gegenüber. In und um Warschau haben die Mietpreise schon fast das westeuropäische Niveau er-reicht.

Der Markt lässt sich dort in drei Zonen unterteilen: Bis zu 15 Kilometer vom Stadt-zentrum entfernt (Zone 1) haben die Objekte eine typische Größe zwischen 500 und 2.000 Quadratmeter. Hier bewegen sich die Mietpreise zwischen 5 und 5,90 Euro pro Monat und Quadratmeter. In einem 15 bis 30 Kilometer breiten Gürtel um die Haupt-stadt (Zone 2) liegt der Mietpreis zwischen 3,65 und 4,50 Euro. Die Größe der Objek-te beträgt hier zwischen 3.000 und 10.000 Quadratmeter. Ab 30 Kilometer vom Stadt-zentrum – hier haben die Areale eine typische Größe von 5.000 bis 20.000 Quadrat-meter – fallen für den Quadratmeter 3,50 Euro an. In diesem Bereich liegen fast 50 Prozent aller Lagerflächen. In allen Zonen standen im Jahr 2003 knapp zwölf Prozent der Objekte leer. Das ist die niedrigste Leerstandsrate seit sieben Jahren. Tendenz: weiter fallend.

Da mit einer weiteren Zunahme von spekulativen Investments zu rechnen ist, wird das Gesamtangebot an Flächen deutlich steigen. Der westeuropäische Markt für Lo-gistikimmobilien wird von dieser Entwicklung aber unbeeinträchtigt bleiben und sein solides Wachstum fortsetzen.

Der polnische Logistikmarkt umfasste in 2004 ein Volumen von 10,5 Mrd. Euro. In diesem Markt sind auf der Straße zwischen 80.000 und 90.000 Transportunterneh-men tätig, die überwiegend klein- und mittelständisch geprägt sind. Nur zwei Prozent der Dienstleister haben mehr als neun Beschäftigte. Die Unternehmen mit weniger als neun Mitarbeitern decken ein Transportvolumen von 79 Prozent und Transport-leistungen von 65 Prozent ab. In Stellung gebracht haben sich die internationalen Logistikdienstleister. Im Bereich Kontraktlogistik haben sie den polnischen Markt erschlossen und verbuchen hohe Wachstumsraten.

Die dürfen aber nicht über deutliche Mängel in der Infra-struktur des Landes hinwegtäuschen. Besonders im Stra-ßennetz: Lediglich 12 Prozent davon sind als Hauptstraßen eingestuft, 0,11 Prozent als Autobahnen. Dem EU-Standard entsprechen nur 0,5 Prozent der Hauptstraßen. Das führt zu längeren Transportzeiten und erschwert für Logistik-

Unternehmens-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 11 von 22

London: IXIS Capital Part-ners, britisches Tochterun-ternehmen der IXIS Corpo-rate & Investment Bank, hat für 172,6 Mio. Euro das gesamte Immobilienportfolio der BARMER Pensionskas-se gekauft. Das Portfolio besteht aus 19 Immobilien in den Zentren deutscher Städte mit einer Fläche von rund 100.000 qm. München: aurelis Real Estate GmbH & Co. KG präsentiert erstmals auf der Expo Real die Pläne für das „Hirschgarten Center“ an der Friedenheimer Brücke. Ca. 11 800 qm der 31 800 qm BGF sind für Büro- und Dienstleistungsflächen, etwa 10.000 qm für ein Hotel und bis zu 10.000 qm für den Einzelhandel vorgesehen. Insgesamt entstehen im neu-en Stadtquartier „Am Hirsch-garten“ auf den Flächen der aurelis weitere 240 000 qm Wohn- und Gewerbeflächen. Berlin: Die ECE eröffnet mit dem Eastgate in Marzahn an der Märkischen Allee ihr 70. Shopping-Center. Mit über 150 Fachgeschäften auf zwei Ebenen sind die Ver-kaufsflächen zu 100 Prozent vermietet. Rund 150 Millio-nen Euro wurden in das Pro-jekt investiert. Deals Deals Deals Frankfurt: Houlihan Lokey Howard & Zukin (Europe) Ltd mietet in der Taunusan-lage 1 von der DekaBank Deutsche Girozentrale 600 qm Bürofläche in der 35. Etage. Vermittelt wurde der Vertrag von Jones Lang LaSalle.

Dienstleister den Aufbau eines 24-Stunden-Netzes erheblich. Für Investitionen sind die Regionen an den Autobahnkreuzen A1/A2 zwischen Warschau und Posen sowie A3/A4 westlich von Wroclaw interessant. Beim Eisenbahnnetz bewegt sich Polen da-gegen im europäischen Mittelfeld. Die Dichte liegt bei 64 Meter pro Quadratkilometer.

Weitere Standortempfehlungen sind die Verwaltungsbezirke (Wojewodschaften) Wielkopolskie (Posen), Mazowieckie mit Warschau als größter Stadt, Slaskie mit gu-ten Straßen und Bahnverbindungen nach Warschau, Lodz und Wroclaw, Lodzkie mit Lodz als zweitgrößter Metropole Polens und Malopolskie im Süden.

Aufgrund der Chancen – aber auch der nicht zu übersehenden Hemmnisse und Un-wägbarkeiten – empfiehlt sich vor einem Investment in einen polnischen Logistik-standort eine genaue Prüfung und die Einbindung eines kompetenten Partners vor Ort, der über detaillierte Kenntnisse der regionalen Märkte und Strukturen verfügt.

cre.net besteht Feuertaufe anlässlich der Hamburg-Konferenz 2005

Ulrike Bartholomä und Prof. Volker Hardegen, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

cre.net ist der führende deutsche Verein im Bereich Corporate Real Estate Manage-ment. Wir erinnern uns: Zum Jahresende 2004 hatte die amerikanische Vereinigung CoreNet Global das Affiliation Agreeement mit der deutschen Sektion einseitig ge-kündigt. Die Mitglieder von CoreNet Global Deutschland haben daraufhin mit über-wältigender Mehrheit für eine Weiterführung des deutschen Verbandes gestimmt und den Verein in cre.net Deutschland e.V. umbenannt.

„Wissen austauschen – Netzwerke ausbauen – Werte steigern“ sind die Ziele dieser Organisation. Mit ihrer Agenda zur Herbstkonferenz vom 14. bis 17. September 2005 in Hamburg wurde sie diesem Anspruch voll gerecht:

Dem Netzwerkausbau dienten eine „Welcome Reception“ im Hühnerposten – einer revitalisierten alten Postimmobilie in unmittelbarer Nähe des Hamburger Hauptbahn-hofes -, ein Gala Diner im Lagerboden der historischen Speicherstadt und Exkursio-nen wie Hafenrundfahrt oder Rundflug in einem Wasserflugzeug, im Rahmen derer alle Immobilienvorhaben und -projekte vom Wasser oder aus der Luft betrachtet wer-den konnten. Bei strahlendem Sonnenschein bildete ein Golfturnier im Golfclub Gut Kaden den würdigen Abschluss.

Kern der Konferenz war der Wissensaustausch, der im ehemaligen Auktionssaal der historischen Kaffeebörse in der Speicherstadt stattfand. Uwe Krey, Chair cre.net Deutschland und Geschäftsführer der ENO Entwicklungsgesellschaft Neu-Oberhausen, der unermüdlich für diese Konferenz geworben und geackert hat, konnte rund 150 Gäste begrüßen. Er war zu Recht stolz und verkündete für cre.net organisches Wachstum, den Aufbau eines Regionalkreises in Hamburg, den Ausbau eines europäischen Netzwerkes mit Frankreich, England, Spanien und Benelux und kommende Events. Ohne die zahlreichen und großzügigen Sponsoren wäre diese erfolgreiche Tagung jedoch nicht möglich gewesen.

Dr. Wolfgang Peiner, Finanzsenator der Freien und Hansestadt Hamburg präsen-tierte selbstbewusst die neue Zielsetzung seiner Stadt: Metropole wachsende Stadt. Die Immobilienwirtschaft beschäftigt in Hamburg direkt und indirekt 125.000 Menschen. Zur Finanzierung der größten Anstrengung in eine neue städtebauliche Dimension nach dem Schub in den 20er Jahren, so Peiner, werden, abgesehen von z.B. dem Rathaus und einem Leuchtturm, nahezu alle eige-nen Büroimmobilien verkauft und teilweise zurückgemietet. Er bezeichnete das Projekt „Primo“ als größte kommende Immobilientransaktion in Deutschland. Die Zuhörer vernah-men gerne, dass sich in Hamburg die Baukräne drehen. Dieses Lob der eigenen Stadt wurde ebenfalls von Dr. Diet-mar Düdden, Leiter der Hamburger Wirtschaftsförderung be-kräftigt. Nach soviel Optimismus zeigte Andreas Schulte, Vorstand der Bulwien Gesa AG mit eindrucksvollen Charts

Unternehmens-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 12 von 22

Berlin: Der Park auf dem Gleisdreieck, das mit über 50 ha die größte innerstädtische Brache der Stadt ist, kann gebaut werden. Die Senatorin für Stadtentwicklung Inge-borg Junge-Reyer, der Bau-stadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg Franz Schulz und der Leiter der Vivico-Niederlassung Berlin York von Pannwitz unterzeichne-ten einen entsprechenden Rahmenvertrag zur städte-baulichen Neuordnung des Gleisdreiecks. Damit findet eine jahrelange Hängepartie um die Zukunft des Bundes-eisenbahnvermögens Gleis-dreieck ein Ende. Die Vivico Real Estate GmbH überlässt Senat und Bezirk eine über 30 ha große Fläche für eine „Freiraumentwicklung“, die finanziert wird durch 24 Mio. Euro Diese Summe hatten die Investoren des Potsdamer und Leipziger Platzes in die Stiftung Naturschutz einge-zahlt. Dafür konnten sie wäh-rend ihrer Baumaßnahmen Flächen des Gleisdreiecks idealerweise für baulogisti-sche Maßnahmen nutzen. Als Interessenausgleich erwartet Vivico für die weiteren über 20 ha, die sie selbst in fünf Baufeldern entwickeln will, zügige Erteilung des Bau-rechts. Für diese Entwicklun-gen werden städtebauliche Verträge bereits vorbereitet. KK Deals Deals Deals Berlin: Die Bundesagentur für Arbeit mietet von der Rohrer Immobilien GmbH 4.700 qm Bürofläche im Jo-hannisthaler Bürozentrum (JOB) am Groß-Berliner-Damm 73 A-E.

die eher nüchternen volkswirtschaftlichen Parameter auf. Die Teilnehmer konnten danach wählen, ob das Glas halb voll oder halb leer ist. Jedenfalls ist Hamburg nicht die Bundesrepublik.

Das Glas als halb voll betrachtete dann zum Thema „Deutschland als internationaler Investmentmarkt & Wahrnehmung aus Sicht des Auslandes“ eine von Christof Har-debusch, Chefredakteur Immobilien Manager, moderierte international orientierte 6-köpfige illustre Runde. Eine Menge Geld (Rod Jones, Drivers Jonas), der Turn A-round Deutschlands (Dietmar Patjens, Jones Lang LaSalle), heiß gelaufen an den Märkten (Rodney Bysh, Henderson Global Investors) und Financial Engineering (Ulrich Höller, DIC) sind die Triebsätze der Engagements, die aber auch die Preise verderben (Mario Liebermann, DB Real Estate und Gereon Kohlgrüber, Gerling Investment). Dem dritten Anspruch von cre.net Werte steigern dienten vier intensive Workshops zu den Themenschwerpunkten: „Aktuelle Entwicklungen im Markt für Logistikimmobi-lien und Gewerbeparks“, „Immobilientransaktionen – aber richtig“, „Mehrwertschaffung“ und „Moderne Architektur“. Auch hierzu konnten ausnahmslos hochkarätige Referenten gewonnen werden.

Fazit: Mit diesem umfangreichen, erfolgreichen Veranstaltungsprogramm hat cre.net Deutschland den Anspruch seiner Marktführerschaft im Corporate Real Estate Mana-gement zementiert. Konferenz-Gäste aus Frankreich, Holland und England verdeutli-chen, dass der Anspruch nach Europäisierung nicht nur ein Lippenbekenntnis ist.

Alle Informationen zum Verband finden Sie auf www.crenet.com; Ausführungen und eine Fotodokumentation zur Veranstaltung in Hamburg ist eine separate Seite gewid-met.

Wo schläft man luxuriös am günstigsten? Jones Lang LaSalle sieht positive Entwicklung auf Europas Hotelmärkten

Constanze Wrede, Redakteurin "Der Immobilienbrief" Die Europäischen Hotelmärkte entwickeln sich positiv. Mit Neid schauen deutsche Hoteliers auf das Ausland. Ihre Preise sind im internationalen Vergleich deutlich ab-geschlagen. Bei unseren europäischen Partnern berappt der Gast meist ein Mehrfa-ches der deutschen Preise pro Nacht. Und „No Name“ Mailand führt sogar noch die Statistik vor London und Paris an. Durchschnittlich knapp 300 Euro zahlt der Gast in einem 4 – 5 Sterne Hotel in Mailand. In Paris findet der Gast 277 Euro und in London durchschnittlich 267 Euro auf seiner Rechnung. Luxus zu geringeren Preisen wird in Budapest und Warschau geboten – Für rund 75 bzw. 83 Euro verbringt man hier schon die Nacht in einem 4 - 5 Sterne Hotel.

Das hat natürlich seine Gründe. England und Frankreich haben jeweils nur eine echte Metropole, die ökonomisch interessant und gleichzeitig touristisch attraktiv ist. In Deutschland dagegen gibt es viele gleichwertige Städte. Allein in NRW sind die Hälfte der deutschen Konzernzentralen verteilt. Trotz der ansehnlichen Preise können sich London und Paris deshalb nicht über ein Mangel an Touristen beklagen.

Mit 112 Mio. Übernachtungen in 2004 verzeichnet allein London mehr als drei-mal soviel Hotelübernachtungen wie Frankfurt, Berlin, Düsseldorf, München, Hamburg und Köln zusammen, die es insgesamt auf 34 Mio. Gäste bringen. Auch Paris alleine erreicht mit 32 Mio. Übernachtungen das Niveau aller deutscher Metro-len zusammen. Aber auch in Deutschland sehen die Zeiten für die Hotels im 4-5 Sterne Segment wieder etwas rosiger aus, auch wenn die Performances mit den Anbietern aus den anderen europäischen Ländern nicht ganz mithalten können.

Die Top Märkte in Europa waren unter Performance-Gesichtspunkten Amsterdam in der Belegung (75,3 %), Mai-land im Zimmerpreis, und Moskau als stärkster Wachstums-markt mit einem Plus von 28,8 % im Room Yield, dem Ertrag pro verfügbarem Zimmer, der die wichtigste Erfolgskennziffer

Unternehmens-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 13 von 22

München: DeTeImmobilien vermietet einen 18.000 qm Gebäudekomplex in der Pi-usstraße 16 an einen gewerb-lichen Generalmieter. Das Gebäude, das bisher von der Telekom für Ausbildungs-zwecke genutzt wurde, soll zukünftig u.a. an Kreative, wie Werbeagenturen und Film- und Fernsehprodukti-onsgesellschaften vermietet werden. München: VMware global inc. mietet rund 900 qm Bü-rofläche im „IT-Port“ in der Freisinger Straße 3-11 von der FOM Future Office Management GmbH. Der Mieter wurde von CB Ri-chard Ellis beraten. Brühl: Weltbildplus mietet 350 qm Verkaufsfläche am Markt 21. Kemper's vermit-telte den Vertrag. Wiesbaden: Die Commerz Grundbesitz Investmentge-sellschaft mbH veräußert 5-geschossigess, 650 qm gro-ßes Wohn- und Geschäfts-haus in der Langgasse 12. Kemper’s beriet den Käufer, die Sireo Real Estate Asset Management GmbH den Verkäufer. Köln: Die Corpus Immobi-liengruppe GmbH & Co. KG erwirbt 167 Wohnungen der Linde AG in Köln Sürth und Köln Rodenkirchen. Corpus plant, die Wohnun-gen mit einer Gesamtwohn-fläche von 12.000 qm zu privatisieren und in Woh-nungseigentum aufzuteilen.

der Hotellerie darstellt (Room Yield = Zimmerpreis x Belegung). Nur bei der Einjah-resentwicklung im Room Yield sind deutsche Hotelmärkte überhaupt unter den Top Ten vertreten. Köln und Frankfurt konnten hier ein Plus von 10,3 % bzw. 6,9 % erzie-len. Das entspricht Rang 6 und Rang 8 im europäischen Vergleich. In Düsseldorf, Hamburg und Berlin sieht es dagegen mit -4,9%,-3% und -7,7% mau aus.

Die durchschnittliche Belegung in den 4- und 5 Sterne Hotels in Europa stieg in 14 der 23 untersuchten Hotelmärkte leicht an oder blieb zumindest stabil. Die höchste durchschnittliche Belegung weist mit 75,3% Amsterdam auf, dicht gefolgt von Man-chester mit 74,8% und Birmingham mit 72%. Insgesamt weisen neun Hotelmärkte Werte über 70% aus.

16 der 23 Hotelmärkte konnten europaweit im 1. Halbjahr 2005 ein Plus in der Kenn-ziffer Room Yield verzeichnen. Damit zeichnet sich eine leichte Entspannung für die 4- und 5-Sterne Hotels ab. Spitzenreiter hinsichtlich der Room Yield Kennziffer ist Mailand mit fast 191 Euro, dicht gefolgt von London (188 Euro) und in Paris (186 Eu-ro). Signifikant stiegen die Room Yields in den osteuropäischen Ländern an. Moskau verzeichnet ein Plus von 28,8%, Budapest von 20% und Warschau von 17%.

Dr. Ebertz & Partner - 5 Sterne InterConti eröffnet an der Kö 59 in Düsseldorf

Werner Rohmert, Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Herausgeber "Der Immobilienbrief"

Wie OB Erwin schon bei dem Richtfest sagte, fehlte Düsseldorf bislang ein echtes 5 Sterne Hotel in Toplage. Am 1. September nahm das „ersehnte“ 5-Sterne InterConti seinen Betrieb auf. Neben den 287 luxuriösen Zimmern, von denen in der Phase des Soft-openings bislang rund 90% in Betrieb genommen werden konnten, wird in den nächsten Tagen die 168 qm große Präsidentensuite im 10 Stockwerk eröffnet werden können. Das InterConti verfügt über den größten innerstädtischen Ballsaal, in dem Veranstaltungen mit bis zu 750 Gästen durchgeführt werden können und über 14 weitere Veranstaltungsräume, in denen bis zu 1 200 Per-sonen Platz finden. Das Restaurant „Caliga“, in dem 180

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Fonds-News – Fonds-News – Fonds-News – Fonds-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 14 von 22

Frankfurt: Die DEGI Deut-sche Gesellschaft für Im-mobilienfonds mbH legt zum 1. November 2005 den global investierenden Offe-nen Immobilienfonds DEGI GLOBAL BUSINESS auf. Die Mindestanlagesumme beträgt 500 000 Euro. Nach derzeitiger Planung soll zu rund 60% im europäischen Ausland, zu etwa 30% außer-halb Europas und zu etwa 10% in Deutschland inves-tiert werden. Büroimmobi-lien sollen den Investitions-schwerpunkt des Fonds bil-den. Eschborn: Die DB Real Estate präsentiert für ihre geschlossenen Immobilien-fonds positive Leistungsbi-lanz 2004. 40 der insgesamt 42 geschlossenen Immobi-lienfonds, die seit 1986 auf-gelegt worden sind, weisen höhere kumulierte Ergebnis-se nach Steuern auf als in den Prospekten prognostiziert. Das bis heute platzierte Ei-genkapital beläuft sich auf insgesamt rund 2,2 Mrd. Eu-ro, das Gesamtvolumen auf 4,0 Mrd. Euro. Düsseldorf: Die Acron GmbH startet mit dem ge-schlossene Immobilienfonds Helvetia III ihr drittes Schweizer Beteiligungsange-bot. Helvetia III investiert in ein Bürogebäude in Bern, das von der T-Systems Schweiz AG gemietet wird.

Gäste speisen können, die „bar fifty-nine“, das „Vintage“, einem separaten, exclu-siven Wine Room und die exklusive InterConti VIP-Lounge runden das kulinarische Angebot des Hotels ab. Die Kunst ist ein zentraler Bestandteil des Hotelkonzepts. Zeitgenössische Kunst mit lokalem Bezug soll den nationalen und internationalen Hotelgästen nahe gebracht werden. Auf einer 500qm großen Wand im Foyer des Hotels werden 16 Düsseldorfer Persönlichkeiten, darunter H. Heine, P. Klee, R. Schumann, dargestellt. Jede der 10 Etagen des Hotels ist einer dieser Persönlichkeiten gewidmet: Durch die Flure wan-dernd kann der Gast sich über das Leben und die Werke der Persönlichkeiten infor-mieren. Bereits bei der Grundsteinlegungbestach Ebertz mit einer sympathischen Idee. Die Namen von mehreren Hundert Schulkindern der benachbarten Schule wur-den im Grundstein verewigt. So bindet man Kunden von morgen. Zur anstehenden Matisse Ausstellung in Düsseldorf werden VIP-Karten und besondere Packages an-geboten. Bei durchschnittlichen Zimmerpreisen von 220 Euro an Werktagen und zwischen 170 bis 190 Euro am Wochenende rechnet das InterConti mit einer durchschnittlichen Auslastung zwischen 45 – 55 Prozent im ersten Jahr. Die bisher zu ziehende Bilanz des Hotels ist positiv. In der Woche ab dem 19. September waren die Zimmer, die bereits für den Publikumsverkehr genutzt werden können, bereits zu 100 Prozent ausgebucht. Neben dem InterConti, das 21 400qm Fläche gemietet hat, haben die Anwaltssozie-tät Clifford Chance 8 200 qm Bürofläche und Holmes Place Lifestyle Clubs AG 4 000 qm im Gebäude an der KÖ 59 gemietet. Q-Park ist Pächter der öffentlichen Tiefgarage mit 307 Stellplätzen. Die zu 100% vermietete KÖ59 wird über einen Ebertz-Fonds finanziert. Die Mindest-beteiligung an dem Fonds liegt bei 250 000 Euro. Das Beteiligungs-Exposee von Dr. Ebertz & Partner weist eine Immobilienrendite von 5,4% aus. Die Mieteinnahmen betragen 9,1 Mio. Euro bei Gesamtinvestitionskosten von 168 Mio. Euro für 50 000 qm BGF. Knapp 90 Mio. Euro werden fremdfinanziert. Die Zwischenfinanzierung für die Baufertigstellung bis zur endgültigen Platzierung aller Anteile ist über die KSK Köln sichergestellt. Die steuerlich relevanten anfänglichen Werbungskosten liegen bei ca. 40%. Die Mieten ermöglichen eine Ausschüttung von 5%. 13,7 Mio. Euro wei-che Kosten. zzgl. Agio weist das Exposee aus. Ein Unfall mit Bauverzögerung hatte bislang auch die Platzierung gebremst. Mit der inzwischen eröffneten und voll plat-zierten Münchener Bayerpost kanibalisierte ein eigenes vergleichbares Produkt den Vertrieb. Lt. Dr. Herbert Ebertz sind derzeit rund 35% des Fremdkapitals platziert. Ebertz geht aber davon aus, dass der Fonds bis zum Jahresende vollständig platziert sein wird. Schließlich versteht die Immobilienqualität zu überzeugen.

SIGNA Real Estate Capital Partners - Österreichische institu-tionelle Anleger sehen Opportunities in Berliner Zinshäusern

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Anders als die großen, meist angelsächsischen Opportunity Funds, die derzeit große Bestände von Wohnimmobilien zu Milliardenbeträgen erwerben, geht die SIGNA Re-al Estate Capital Partners mit ihrem Anlagekonzept für österreichische institutionelle Anleger eher immobilienorientiert vor. Während bei den Angelsachsen sehr oft Volu-mensaspekte den Immobilienansatz überlagern und die Preisfindung für die wenigen großen Bestände am Markt den Regeln des Oligopols unterliegen, sucht Signa als Tochter der österreichischen Immofina Holding GmbH gezielt Investments in Berliner Zinshäuser. Die Immofina zählt zu den großen, unabhängigen österreichischen Immo-bilieninvestoren. Die Fonds-Tochter Signa Real Estate Ca-pital Partners wendet sich vor allem an kleine institutionelle Anleger aus Österreich. Der Fonds hat sich zum Ziel gesetzt, bestehende Marktano-malien zu identifizieren. Über aktive Bewirtschaftung des Portfolios und den Einsatz hohen Fremdkapitals liegen die

Fonds-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 15 von 22

Düsseldorf/ Den Haag/ Tampa: Euro American Investors Group Vermitt-lungs-GmbH emittieren den geschlossenen US-Projektentwicklungsfonds „The Capri Apartments“. Gegenstand der Beteiligung ist die Investition als „Limited Partner“ in die Ent-wicklung, dessen Bebauung eines Grundstücks in Bir-mingham (Alabama) mit 48 Eigentumswohnunge. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 34 Mio USD, 6,65 Mio USD Eigenkapital werden eingebracht. Bei einer Laufzeit von 22 Monaten beträgt die Mindestbeteiligung 25.000 USD. Eschborn: Die DB Real Estate Spezial Invest bietet ab Oktober institutionellen Investoren die Beteiligungs-möglichkeit am Fonds Health Care I. Dieser Im-mobilien-Spezialfonds inves-tiert in 25 bis 30 Pflegeheime der Pflegestufen II und III in Deutschland. Angestrebt wird ein Volumen von ca.150 Mio. Euro Eigenkapital und ca. 120 Mio. Euro Fremdka-pital. Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite soll ca. 7% p.a. betragen und aus Pachtverträgen mit Laufzei-ten von 20 bis 25 Jahren er-wirtschaftet werden. Beteili-gungen sind ab 10 Mio. Euro möglich. Die Laufzeit des Fonds ist unbegrenzt. Auf Grund des demografisch bedingten hohen Pflegebe-darfs in Deutschland erwartet die Gesellschaft eine stabile Renditeentwicklung. Bei der Auswahl von Objekten und Betreibern beim Ankauf wird die DB Real Estate mit der TERRANUS/TAGOS-Gruppe kooperieren. CW

Renditeerwartungen für das eingesetzte Eigenkapital bei deutlich über 12%. Zur Er-zielung der Interessenidentität sind bei SIGNA Fonds sowohl der Initiator als auch das Management mit eigenen Mitteln investiert. Die durchschnittliche Beteiligungs-summe liegt bei etwa 1 Mio. Euro. Als eine Marktanomalie hat SIGNA derzeit Berliner Zinshäuser identifiziert, die niedri-ge Einstiegspreise bei gleichzeitig niedrigem Mietniveau ermöglichen sollen. Es soll ein diversifiziertes Zinshausportfolio aufgebaut werden, das innerhalb der nächsten vier bis sechs Jahre als Gesamtportfolio wieder an einen Endinvestor veräußert wer-den soll. Der Einkauf der Immobilien erfolgt über einen Berliner Wohnungsspezialis-ten. Sympathisch ist die Immobilienauswahl. Wir haben uns die bisher kontrahierten Objekte angeschaut. Es handelt sich um normale Berliner Mehrfamilienhäuser („Zinshäuser“) in anständigen Lagen. Unter der Voraussetzung, dass die technischen Risiken in der Objektprüfung berücksichtigt worden sind, hätten wir die meisten Im-mobilien auch in ein eigenes Portfolio aufgenommen. Der Investor hat nach eigenen Aussagen besonders darauf geachtet, dass kein Sanierungs- oder Instandhaltungs-stau vorliegt. Die Einkaufsmultiplikatoren, bezogen auf die aktuelle Miete, liegen je nach Lage und Mieterhöhungspotential zwischen dem 11- und 14-fachem der Jahres-miete. "Der Immobilienbrief"-Fazit: Sofern die technischen Risiken im Griff sind, kann man mit den ausgewählten Immobilien wenig falsch machen. Auch ohne besondere Wert-steigerungsperspektive und, wenn die Fondskosten im Griff gehalten werden, kann mit professionellem Management und der bestehenden Zinsdifferenz zwischen Im-mobilienrendite und Fremdkapitalzins die anvisierte Eigenkapitalrendite von 12 % erreicht werden. Insofern spielt es auch weniger eine Rolle, ob die ausgewählten Im-mobilien tatsächlich „Schnäppchen“ sind oder ob es sich doch eher um normale pro-fessionelle Investments handelt, bei denen das aktuelle Anziehen der Preise, das generell in Berlin zu beobachten ist, bereits eingepreist ist. Sympathisch finden wir den ganz klar immobilienorientierten Ansatz, der auch am Ende einen anständigen Exit ermöglicht und bei dem die Eigenkapitalrendite nicht ausschließlich als Zinsdifferenz eines Cash-Flows eines großen Portfolios erzielt wird. Viele der pressewirksamen Großinvestments, die schon zur Wiedergeburt des Stand-ortes Deutschland hochstilisiert werden, beruhen fast ausschließlich auf einem Zins-differenzgeschäft mit hoher Fremdfinanzierung und einer „Wette“ auf Standortent-wicklung und Nachholbedarf in der Wohneigentumsbildung. Immobilienwirtschaftlich bleibt offen, was die großen Opportunity Funds in 5 bis 10 Jahren mit den dann noch im Portfolio verbleibenden Restbeständen von 50 bis 70% anfangen werden. Im Ver-gleich erscheint das SIGNA-Investment deutlich sinnvoller.

Kanada vom Teuer-Virus erfasst - Alcas-Fonds investiert in Toronto und Edmonton

Markus Gotzi, Wirtschaftsjournalist USA – Immobilienmarkt mit Preisen so hoch wie die Wolkenkratzer in Manhattan und Chicago. Inzwischen breitet sich die Verteuerung wie ein Virus über den gesamten nordamerikanischen Kontinent aus. Auch in Kanada sind die Zeiten günstiger Invest-ments vorbei. Das belegt zumindest der aktuelle Fonds des Initiators Alcas: Office Towers II Toronto/Edmonton.

Die beiden Investitionsobjekte könnten verschiedener nicht sein. Die Immobilie in Edmonton zählt zu der Top-Kategorie der Class-A-Buildings, besteht unter anderem aus einem erst im Jahr 2003 erstellten Anbau und ist bis Dezember 2019 komplett an ein finanzstarkes Unter-nehmen vermietet. Anders der Gebäudekomplex in To-ronto: Er stammt teilweise aus dem Jahr 1964, liegt am Rande der City von Toronto und wird als Gebäude der Kategorie B ausgewiesen. Nicht vergleichbar ist auch die Einnahmesituation.

Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge beträgt in

Fonds-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 16 von 22

Bonn/ London: Die IVG Immobilien AG beginnt bald mit dem Vertrieb des Immobilienfonds "EuroSelect 11". Die Min-destbeteiligung an der 2001 erbauten 14.100 qm großen Büro-Immobilie „Moorgate“ im Bankenviertel Londons, die langfristig an JP Mor-gan Cazenove Ltd vermietet ist, beträgt 15.000 Euro zzgl. 5% Agio. Das Fondsvolumen beträgt 180 Mio. Euro, davon 85 Mio. Eigenkapital. Die Anfangsausschüttung beträgt 6%.

Frankfurt: Der offene Im-mobilienfonds CS EURO-REAL der Credit Suisse Asset Management (CSAM) Immobilien Kapi-talanlagegesellschaft mbH kann ab 1. Oktober 2005 auch in Schweizer Franken gezeich-net werden. Paris/Frankfurt: AXA In-vestment Managers steiger-te die Nettoeinkünfte (374,2 Mio. Euro) im 1.Hj 2005 um 20% gegenüber dem Vorjah-reszeitraum. Das Ergebnis vor Steuern erhöhte sich um 19% auf 92,7 Mio. Euro. Per 31. August 2005 verzeichne-te die AXA IM Nettomittel-zuflüsse von insgesamt 25,9 Mrd. Euro – 39% mehr als in den ersten acht Monaten des Vorjahres. Die Zuflüsse aus dem Geschäft mit institutio-nellen Kunden außerhalb des Versicherungskonzerns be-liefen sich auf 13,5 Mrd. Euro. Das Publikumsfonds-geschäft steuerte 6,9 Mrd. Euro bei. Das verwaltete Fondsvermögen erhöhte sich damit seit Jahresbeginn um insgesamt 57,3 Mrd. Euro auf 402,6 Mrd. Euro.

Toronto nur rund vier Jahre. Manche Kontrakte enden bereits 2007, nur die wenigs-ten laufen über das Jahr 2011 hinaus.

Trotzdem sind die Rücklagen für Neu- und Anschlussvermietungen mit fünf bis zehn Dollar pro Squarefoot – das ist das in den USA und Kanada übliche Raummaß, was rund einem Zehntel Quadratmeter entspricht – vergleichsweise mager ausgefallen. Fraglich, ob sich der unsanierte Altbau in Toronto – einer Stadt mit derzeit knapp zehn Prozent Leerstand - gegen besser ausgestattete, jüngere Objekte durchsetzen kann.

Dennoch kostete das Objekt mit einem Einkaufsfaktor von 12,83 mehr als die Immo-bilie in Edmonton, die 12,06 Jahresmieten teuer war. Das Verkaufsszenario geht von einem Multiplikator in Höhe von elf Jahresnettomieten aus. Grundlage sind Büromie-ten, die rund 15% über dem aktuellen Niveau liegen. Das ist erfreulich moderat kalku-liert.

Kommt alles wie geplant, bekommen Anleger Ausschüttungen zwischen 7% und 8% . Inklusive des prognostizierten Verkaufserlös ergibt das eine Vorsteuerrendite nach IRR von 7,8 Prozent. Nach Steuern in Kanada beträgt die Rendite bei einer beispiel-haften Beteiligungssumme von 20.000 kanadischen Dollar 6,6 Prozent.

Die weichen Kosten der Beteiligung liegen im für US- und Kanada-Fonds üblichen Rahmen. Bezogen auf das Eigenkapital ereichen sie rund 18%, im Verhältnis zur Ge-samtinvestition machen sie knapp acht Prozent aus.

Fazit: Kanada-Fonds für Anleger, die vor allem auf einen boomenden Immobilien-markt in Toronto setzen. Das Angebot vermischt ein Objekt mit erheblichen Mietrisi-ken in Toronto und ein langfristig vermietetes Gebäude in Edmonton. Initiator Alcas zählt zur KGAL – einem Unternehmen, das wiederum den vier Gesellschaftern Dresdner Bank, Bayerische Landesbank, Hamburger Sparkasse und dem Bankhaus Sal. Oppenheim gehört. Aktuell haben die Eigentümer die US-Investmentbank Gold-man Sachs mit dem Verkauf der KGAL beauftragt. Alternative dazu könnte ein Bör-sengang sein.

(Kommentar von Gerd Waltenbauer, Mitglied der Geschäftsleitung der KGAL und Geschäftsbereichsleiter Equity Group:

Wir teilen die in dem o.g. Artikel geäußerte Einschätzung zum kanadischen Markt und zu unseren Immobilien nicht vollständig. Richtig ist, dass in den vergangenen 18 Monaten die Kaufpreise in Kanada gestiegen sind. Kanada bietet jedoch im Vergleich zu allen anderen etablierten Immobilienmärkten immer noch Renditen größer 7 % für gute Lagen. Diese Marke wird zur Zeit weder in den USA noch in Kontinentaleuropa oder England erreicht. Dem Marktbericht von CB Richard Ellis zufolge lagen die Verkäufe in Toronto im Jahr 2004 in zentraler Lage - und in solcher befindet sich das Objekt unweit der City Hall - bei Renditen zwischen 7 und 8%. Die ALCAS hat das Objekt im Herbst 2004 zu einer Rendite von 7,8 % erworben und liegt damit im obe-ren Bereich des Marktes. Zu berücksichtigen ist hierbei obendrein das für CBD-Toronto eher niedrige Mietniveau, welches zur Positionierung der Immobilie als Class B-Gebäude mit entsprechender Mieterstruktur passt. Vor dem Hintergrund der klein-teiligen Mieterstruktur ist auch die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Miet-verträge von gut 4 Jahren als marktüblich zu sehen. Die ALCAS hat den Fonds erst im Jahr 2005 emittiert, nachdem Anfang des Jahres die beiden Hauptmieter ihre Mietverträge jeweils um 5 Jahre verlängert haben. Aus Portfoliogesichtspunkten macht es für uns Sinn, dieses Objekt mit einem Single Tenant Gebäude im aufstre-benden Edmontoner Markt zu kombinieren.")

DEGI präsentiert erste globale Immobilienmarkt-Studie Christina Winckler, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“

Die fortschreitende Globalisierung habe einen neuen Höhepunkt erreicht. „Standorte, die vor wenigen Jahren noch außerhalb jeder Investitionsreichweite lagen, sind uns fast vertraut geworden. Treiber dieser rasanten Entwicklung sind eine wachsende Informationsdichte gepaart mit einer zunehmenden Geschwindigkeit bei der Informa-

Fonds-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 17 von 22

Luxemburg: Henderson Global Investors startet Mit-te Oktober einen neuen Ein-zelhandelsimmobilienfonds HERALD Fonds. Der Fonds für institutionelle Anleger investiert in europäische Fachmärkte, Einkaufs-Center und Einzelhandelsimmobi-lien in City-Lage. Innerhalb der nächsten 4 Jahre sollen rund 500 Mio. Euro von in-stitutionellen Anlegern aus ganz Europa investiert wer-den. Während der Fondslauf-zeit von zehn Jahren soll der Total Return bei ca. 9% p.a. liegen. Die laufende Rendite soll nach Abzug aller Kosten, Steuern und Gebühren zwi-schen 5,5 und 6% p.a. betra-gen. Berlin: Laut ProCompare GmbH weisen zwei der fünf Immobilienfonds Holland von Nordcapital GmbH & Cie. KG eine positive Leis-tungsbilanz 2004 auf. Die übrigen erfahren wie der Immobilienfond USA eine neutrale Entwicklung. Frankfurt/München: Der Börsenstart der Interhyp AG war erfolgreich: Die Aktien wurden zu Beginn des Bör-senhandels am Tag der Erst-notiz mit 51 Euro gehandelt und lagen damit gut 21 Pro-zent über dem Ausgabepreis von 42 Euro. Das Platzie-rungsvolumen beläuft sich insgesamt auf etwa 103,4 Mio. Euro. Deals Deals Deals Wolfsburg: Die Sparda-Bank Hannover eG mietet 470 qm in der Porschestraße 35. Der Mietvertrag wurde von Kemper's vermittelt.

tionsverarbeitung. Dies hat zur Folge, dass die Immobilienmärkte insgesamt effizien-ter werden und sich zunehmend in ihrer Grundstruktur angleichen“, so die Sprecherin der Geschäftsführung der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Bärbel Schomberg, bei der Präsentation der ersten globalen Immobilienmarkt-Studie „Global Values“. Und weiter: „Immobilieninvestoren, die sich nur auf eine objektbezogene Fokussierung verlassen, bleiben unter ihren Möglichkeiten und wer-den strukturell am Markt nicht bestehen. Wie an Kapitalmärkten üblich, ist es notwen-dig, Chancen und Risiken regional, zyklisch, strukturell und auf Investitionsobjekt-Ebene getrennt zu analysieren.“ Jedoch suche Research immer nach dem Typischen einzelner Märkte, die Objekte selbst seien Unikate. Nur wenn beides stimmig sei, könne man von nachhaltigen Immobilieninvestitionen sprechen.

Deshalb hat DEGI Research insgesamt 50 internationale Immobilienmärkte analy-siert. Die aktuelle Studie „Global Values“ gibt Investoren eine Orientierung im Hin-blick auf internationale Investitionsstandorte und stellt erstmalig globale Musterport-folien für unterschiedliche Investmentstile vor. DEGI Research bedient sich zur Be-urteilung von Investitionsrisiken eines Standort-Scorings, das in gleichen Teilen An-gaben zum Status Quo und zur Dynamik einzelner Volkswirtschaften sowie spezifi-sche Parameter der jeweiligen Immobilienmärkte wie Liquidität, Transparenz und Volatilität berücksichtigt.

Die DEGI-Analysten sehen in dem Scoring London als Spitzenreiter gefolgt von New York. Der hohe Gesamtscore ergibt sich aus den zum Teil sehr guten Bewertungen sowohl für den Immobilienmarkt als auch für die volkswirtschaftlichen Daten. „Beide Standorte zeichnen sich beispielsweise durch eine hohe Liquidität und Markttrans-parenz aus“, erläutert Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research & Strategie bei DEGI. Im vorderen Drittel befinden sich zahlreiche Metropolen West- und Nordeuropas. „Diese“, so Beyerle weiter, „zeichnen sich durch niedrige Leerstände (Helsinki, Wien, Paris) und geringe Schwankungen der Spitzenmieten (Kopenhagen, Wien) aus.“ Der größte deutsche Bürostandort Frankfurt am Main liege knapp hinter dieser Gruppe auf Platz 16. Als Gründe hierfür nannte Beyerle eine geringe Büroflächenab-sorption sowie das schwache Einkommenswachstum und die anhaltend hohe Ar-beitslosigkeit.

Die letzten Plätze teilen sich die Hauptstädte der baltischen Staaten sowie Moskau und Neu Delhi. Diese Bewertung ergäbe sich auf Grund volkswirtschaftlicher und immobilienspezifischer Risiken. Zwar verzeichnen insbesondere die baltischen Staa-ten hohe Einkommenszuwächse, jedoch können diese die geringe Größe und Transparenz der Büromärkte nicht kompensieren. 2004 stiegen die weltweiten direk-ten Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Vorjahr um 12% auf 367 Mrd. Euro mit steigender Tendenz, der Anteil der grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen erhöhte sich dabei um 21% auf 79,4 Euro.

Insbesondere bei institutionellen Investoren lasse sich ein steigendes Interesse an Immobilieninvestitionen feststellen. Mit zunehmender Reife einzelner Immobilien-märkte sinken die Anfangsrenditen, sodass Investoren ihr Anlageniveau auf der Su-che nach neuen Renditechancen kontinuierlich erweitern werden. So die Prognose von Beyerle. Seiner Meinung nach erfolgen zunehmend Investitionen in heute noch „exotisch“ anmutende Standorte. „Dieser Trend wird sich verstärken, weil die fort-schreitende Globalisierung und die Verlagerung der Wachstumsschwerpunkte die europäischen Immobilienmärkte vor große Herausforderungen stellen“, so Beyerle.

Der fortschreitenden Globalisierung der Immobilienmärkte Rechnung tragend, legt die DEG zum 1. November 2005 den DEGI Global-Business Fonds auf. Konzipiert ist er für semi-institutionelle Anleger, die ab 500.000 Euro einsteigen können. Die Zielgröße bis zum Jahr 2010 sind 1,8 Mrd. Euro. Angestrebt wird eine Performance von mehr als 5%. Der weltweit agierende Fonds investiert schwerpunktmäßig in Bü-ros (etwa 70%) und Einzelhandel (etwa 20%), aber auch in Logistikimmobilien (etwa 10%). Die Auflegung eines solchen Fonds basiert auf Anregungen von Kundenseite. Künftig sei es angezeigt mehr und mehr sich von einander stärker abgrenzende Pro-dukte zu kreieren, meinte Beyerle abschließend.

Fonds_News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 18 von 22

Düsseldorf/Köln: Die VI-VACON AG hat über Ihre Tochtergesellschaft Vivacon Rhein Ruhr Portfolio 1 GmbH & Co. KG über AENGEVELT IMMOBI-LIEN ein Wohnungsportfo-lio mit ca. 2 700 Wohnein-heiten in der Region Rhein-Ruhr erworben. Das Portfolio umfasst ca. 168.000 qm Wohn- und Nutzfläche. Über den Kaufpreis wurde Still-schweigen vereinbart. Ver-äußerer ist eine regional an-sässige Wohnungsgesell-schaft. Die Vivacon AG beabsichtigt Erbbaurechte an dem Woh-nungsportfolio zu bestellen und die Wohnungen an-schließend im Erbbaurecht r zu veräußern. Erlangen: Nach mehrjähri-gen, kontrovers geführten Diskussionen mit zwei Rats-begehren und einem Bürger-entscheid dagegen steht seit 18. September fest: Eine deutliche Mehrheit von 59,1% der Stimmen befür-wortet, dass die Essener mfi Management für Immobi-lien AG die "Bürger- und kundenfreundlichen Arca-den", wie es im Antrag hieß, errichtet und betreibt. Teil des Übereinkommens mit der Stadt ist die deutliche Ver-besserung der innerstädti-schen Infrastruktur mit Aus-bau von Straßen ohne Belas-tung des städtischen Haus-halts. Geplant sind 17.500 qm Handelsfläche zuzüglich 2.500 qm für Gastronomie, Gesundheit und Dienstleis-tung und 2.000 qm in einer Ladenpassage als Verbin-dung zur bestehenden Nürn-berger Straße. Baubeginn ist für Anfang 2006 vorgesehen, Eröffnung im Herbst 2007.

Immobilien für institutionelle Investoren wichtiger Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZ-

Immobilienbeilagen) Private Equity, Hedgefonds und Immobilien spielen bei der Anlagestrategie institutio-neller Investoren eine zunehmende Rolle, das berichtet die Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft (OIK), Deutschlands führende Immobilien-Spezialfondsgesellschaft.

„Den größten Entwicklungssprung gibt es in der Anlageklasse Immobilien,“ sagt OIK-Geschäftsführer Siegfried Cofalka. „Denn während es sich bei Private Equity und Hedgefonds zumeist um neue Anlageklassen innerhalb der Gesamtallokation han-delt, sind Versicherungen, Pensionskassen und Stiftungen seit jeher in Immobilien investiert.“ Allerdings würden diese bislang nur selten als integraler Teil der globalen Anlagestrategie eingeordnet, sondern vielmehr als ein eigener Geschäftsbereich ge-führt.

Investitionen in den regionalen Immobilienmarkt beziehungsweise in eigen genutzte Büroimmobilien stünden meist im Mittelpunkt der Aktivitäten. „Ein professionelles Im-mobilienmanagement unter Berücksichtigung von Risiko- und Renditeaspekten kann so jedoch nur eingeschränkt durchgeführt werden,“ meint Cofalka.

In Zeiten niedriger Zinsen und volatiler Aktienmärkte sei es für institutionelle Investo-ren schwer, die vorgegebenen Renditeziele zu erreichen. Umso wichtiger, dass jede Anlageklasse einen optimalen Performancebeitrag leistet. „Für die bislang stiefmüt-terlich behandelten Immobilien bedeutet dies eine Professionalisierung von Anlage-strategie und –prozess,“ unterstreicht Cofalka.

Die Konzentration auf den regionalen oder nationalen Immobilienmarkt werde dabei von den institutionellen Investoren zunehmend als bedeutender Nachteil empfunden. Die Konzentration auf wenige Regionalmärkte macht nach Ansicht der OIK zudem eine sinnvolle Portfoliogestaltung aus Risikoaspekten fast unmöglich. „Die Professio-nalisierung der Immobilienanlagen wird in den kommenden Jahren ein wichtiger Pro-zess für die institutionellen Investoren in Deutschland, aber auch im Rest Europas sein,“ prognostiziert Siegfried Cofalka.

Professionalisierung bedeute in erster Linie den Wechsel von einer zumeist stati-schen, regional begrenzten Immobilienverwaltung hin zu einem aktiven Management eines international ausgerichteten Immobilienportfolios. Internationale Anlagen wür-den höhere Renditen und eine sinnvolle Diversifikation des Risikos ermöglichen. Em-pirische Studien belegten dies. „Im Vergleich zu nationalen Immobilien weisen inter-nationale bei einem relativ geringen Risikoaufschlag eine deutlich höhere Rendite auf“, glaubt der Geschäftsführer. Zudem sei deren Korrelation mit Renten- und Akti-enanlagen geringer, wodurch das Risiko des Gesamtportfolios gesenkt werden kön-ne. Ein aktives Management ermögliche die systematische Anpassung des Immobi-lienporfolios an die jeweilige Marktentwicklung. Die unterschiedliche Gewichtung von Nutzungsarten und Standorten würde dazu beitragen, das Risiko-Rendite-Profil zu optimieren. Den Aufwand für ein professionelles Immobilienmanagement hält er auf-grund der notwendigen internationalen Präsenz und Marktkenntnis für deutlich größer als im Wertpapierbereich.

Anders als bei Aktien und Bonds sei Marktnähe eine der wichtigsten Voraussetzun-gen für attraktive Transaktionen. Nur wenige institutionelle Investoren würden die hierfür notwendigen Kapazitäten und Kompetenzen besitzen. Die Einbeziehung von externen Immobilienprofis sei daher eine sinnvolle Alternative, um die Chancen der internationalen Immobilienmärkte zu nutzen.

„Als besonders vorteilhaft haben sich in dem Zusammenhang Immobilienspezialfonds erwiesen“, wirbt er. Anders als Reits würden sie nur eine geringe Korrelation mit dem Kapitalmarkt aufweisen. Eine Besonderheit sei die Einrichtung eines Anlageaus-schusses. „Hierdurch erhalten sich die Anleger die Einbindung in die Entscheidungs-prozesse des Fondsmanagements“, sagt Siegfried Cofalka. Zudem bestünde die Möglichkeit, den bereits vorhandenen Immobilienbestand in den Fonds zu integrie-ren.

Unternehmens-News

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 19 von 22

Hamburg/ Edinburgh: Blue Capital kauft im Zent-rum der "New Town" von Edinburgh das Erskine Hou-se mit ca. 7 800 qm Büroflä-che und 49 Tiefgaragenstell-plätzen für umgerechnet 40 Mio. Euro. Die Büroflächen sind u.a. an PwC, das schot-tische Grundbuchamt (The Scottish Ministers), Alex Morison und die Deutsche Bank vermietet. Das Erskine House geht in das Portfolio des Geschlossenen Immobi-lienfonds Blue Capital Großbritannien I ein, der den Interessenten voraus-sichtlich im 4. Quartal zur Zeichnung angeboten wird. Hannover/ Birmingham: Der OBBrealinvest Fonds, Birmingham, hat das Logis-tik Center Medical in der Beiersdorfstraße 2, Hanno-ver, von der Bauwo Grund-stücks AG gekauft. Das Objekt wird nach Fertigstel-lung über insgesamt rund 14.000 qm Lagerfläche ver-fügen und ist langfristig an die BSN medical GmbH & Co. KG vermietet. Der Kauf mit einem Investitionsvolu-men von rund 13 Millionen Euro. wurde von CB Ri-chard Ellis vermittelt. Lüneburg: THE PHONE HOUSE schließt Mietvertrag über 120qm in der Große Bäckerstraße 12 ab. LÜHR-MANN vermittelte den Ver-trag. Mettmann: Die Signode GmbH mietet eine 1 200 qm große Halle und 1.000 qm Bürofläche in der Willetstraß von der Willett GmbH. Ver-mittelt wurde der Vertrag von der Engel & Völkers Gewerbeimmobilien Rein-land GmbH & Co KG.

DIFA erwartet Wachstum mit neuen und unerwartet neuen alten Produkten

Dr. Gudrun Escher Nachdem Mittelabflüsse und Wertberichtigungen von Portfolios traditioneller, offener Immobilienfonds wie des DIFA Fonds Nr. 1 (- 2,8 zum 31.03.05, Deka-Immobilien – 2,1 zum 30.09.05 Quelle Handelsblatt) heftige Diskussionen um den Fortbestand die-ser Anlageform ausgelöst hatten, eröffnete die jüngste Tagung der European Fonds and Asset Managements Association EFAMA in Brüssel unerwartet neue Perspek-tiven. Anlass waren Beratungen zum aktuellen "Grünbuch" der EU-Kommission in Vorbereitung einer Richtlinie zur Harmonisierung. Bisher gibt es die Form der offenen Publikumsfonds außer in Deutschland nur in Österreich, in einigen anderen Ländern hat z.B. DIFA die Möglichkeit ausgehandelt, eigene Produkte zu vertreiben. Einer Zulassung für die Tschechische Republik steht bisher noch eine gesetzliche Vor-schrift entgegen, die eine Mindesteinlage von 50.000 Euro fordert, was die Zielgruppe der Privatanleger weitgehend ausschließt.

Bei grundsätzlich positiver Haltung der EU-Aufsichtsbehörde zeichnet sich eine wei-tere Verbreitung offener Fonds in Europa ab, als erstes in Frankreich, wo das Zulas-sungsverfahren läuft, vorangetrieben durch Axa. In spätestens drei bis fünf Jahren dürfte es soweit sein. Insbesondere von Seiten der Privatanleger ist nach Einschät-zung von Ingo Hartlief, Vorstandsmitglied von DIFA, wegen der geringen Volatilität ein deutlich steigendes Interesse an Immobilien zu erwarten in dem Maße, in dem überall die staatlichen sozialen Sicherungssysteme zurückgefahren werden müssen.

Tatsächlich drängt eine ungeheure Geldmenge weltweit nach Anlagemöglichkeiten vor allem durch institutionelle, auch internationale Investoren, für die zunehmend risi-koarme, deutsche offene Fonds interessant werden. Das hat DIFA dazu veranlasst, mit dem "Immo-Invest" einen eigenen Fonds für Institutionelle Anleger zu schaffen.

Beim aktuellen Stand von 800 Mio. Euro Einlagen musste zunächst weiterer Zufluss gestoppt werden, um Zeit für die gewünschte bis zu 80%ige Immobilienquote mit breiter Streuung in erforderlicher Qualität zu erreichen, denn solche Verträge sind nur sehr selten innerhalb von vier Wochen möglich, meist dauert es mindestens ein Jahr. Dabei sind vorbereitende Studien für Auslandsinvestments nicht eingerechnet, die jährlich aktualisiert werden müssen wie z.B. für Mexiko, wo DIFA als internationaler Investor mit dem Objekt Torre Mayor an exponierter, bevorzugter Stelle in Mexiko City den Vorreiter spielte. Polen steht dagegen bei DIFA noch nicht auf der agenda, aber die Türkei im Sektor Einkaufszentren, wo Abschlüsse für Anfang 2006 erwartet werden.

Um in Prag Fuß fassen zu können, bedurfte es zwei Jahre Verhandlungen mit der auf Zentral- und Osteuropa spezialisierten Investmentgesellschaft Europolis, dem Immo-bilienarm der österreichischen InvestKredit Bank und der European Bank for Re-construction and Development EBRD London. Ergebnis war im Januar 2005 eine meist 49%ige Minderheitsbeteiligung an mehreren Büroobjekten im Gesamtumfang von 180 Mio Euro. Hier rangieren an erster Stelle die beiden bereits fertig gestellten Häuser im Projekt "River City" im 4. Prager Bezirk Karlín, dem heutigen CBD von Prag.

Hinter einem neuen Hochwasserdeich am rechten Ufer der Moldau entstanden Danu-be House und Nile House nach Entwürfen der Londoner Architekten KPF, die hier erstmals für Prag eine energetisch und ökologisch nachhaltige Architektur auf höchs-tem europäischem Standard realisierten mit dem Nebeneffekt relativ niedriger laufen-der Kosten.

Als Auftakt für die Entwicklung von ca. 80 ha ehemaligem Militär- und Industriegelän-de hat "River City" auf lange Sicht das Zeug für eine Qualifizierung als "City Quartier", einem übergeordneten Entwicklungsziel von DIFA im Interesse lebendiger und le-benswerter Städte. "Lebensqualität in Quartieren", so lautet denn auch das Thema für den DIFA-Award 2006, Einsendeschluss 30. November 2005! Unterlagen sind noch erhältlich über das Wettbewerbsbüro keuchel pr in Hamburg (info@keuchel-pr.de).

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Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 20 von 22

Eschborn: Die Commerz-Leasing und die Immobilien Gruppe (CLI) kaufen das sich kurz vor der Fertigstel-lung befindet Bürogebäude Eschborn Plaza. Die 12- und 13- stöckigen Hochhäuser der Eschborn Plaza verfügen über 45.000qm BGF. Die Gebäude sind an Ernst & Young vermietet. Berlin: Die Nanu-Nana Handelsgesellschaft für Geschenkartikel mbH mie-tet 170 qm Ladenfläche von der Real I.S. und der DB Real Estate im Einkaufs-zentrum Schöneweide in Treptow-Köpenick: Der Mietvertrag wurde von über Atisreal vermittelt. Ravensburg: Die Dirk Rossmann GmbH mietet ca. 530 qm Ladenfläche von der R & V Lebensversicherung AG im Gänsbühl-Center. Bei der Vermittlung des Vertra-ges war Atisreal behilflich. Stuttgart: Imtech Deutsch-land erhielt einen 15 Mio. Euro Auftrag von der Messe Stuttgart für die elektrotech-nische Ausrüstung der neuen 100.000 qm großen Landes-messe am Flughafen. Jena: die H.F.S. Immobi-lienfonds Deutschland 9 GmbH & Co. KG vermietet in Jena-Lobeda, Stadtrodaer Straße 103-105 ca. 234q m an das Sporthaus Mantel. Der Mietvertrag wurde durch die G.F.S. Geschäftsbesor-gung für Sachwerte GmbH verhandelt.

Frankfurt mit höchsten und Berlin mit niedrigsten Bürokos-ten

Werner Rohmert, Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Herausgeber "Der Immobilienbrief"

Die Nebenkosten in Deutschlands Büros sind im Jahresvergleich in der Summe stabil geblieben. Teuerungen bei Reinigung, Wartung und Hausmeister wurden ausgegli-chen durch Rückgänge bei öffentlichen Abgaben, Bewachung und Verwaltung. Abso-lut sind die öffentlichen Abgaben nach wie vor die größten Kostenfresser bei den Bü-ronebenkosten. Zu diesen Ergebnissen kommt die von Jones Lang LaSalle zum zehnten Mal durchgeführte Nebenkostenanalyse 2005.

Bei einem Zehnjahres-OSCAR-Vergleich (1996-2005) wird eine zweigeteilte Entwick-lung deutlich. Bis 2001 gab es starke Rückgänge mit einer gegenüber 1996 um 22% niedrigeren Belastung in klimatisierten Gebäuden, bei unklimatisierten Objekten lag der Rückgang bei 10%. Ab 2002 stiegen die Nebenkosten vor allem aufgrund wach-sender Energie- und Versicherungskosten wieder an. Betrachtet man den Gesamt-zeitraum wird deutlich, dass die aktuellen Nebenkosten immer noch unter denen von 1996 liegen. Nicht zuletzt die starke Professionalisierung im Immobilienmanagement, weg vom Verwalter hin zum professionellen Full-Service-Immobilien- und Assetmana-ger, zeigt Wirkung.

Aktuell liegen im Durchschnitt aller Gebäudearten die Nebenkosten im Durchschnitt bei 2,95 Euro pro qm und Monat. Klimatisierte Gebäude kosten 3,11 Euro. Unklimati-sierte Objekten lagen bei 2,78 Euro Nebenkosten. Auf die Kategorie „Dienstleistungen“ mit Versicherung, Wartung, Reinigung, Bewachung, Verwaltung, Hausmeister, Versicherung entfallen 57% der Nebenkosten. Die Kostenkategorie „Versorgung“ mit Strom, Heizung und Wasser/Kanal schlägt mit rund einem Viertel der Nebenkosten zu Buche. Den höchsten Anteil einer Einzelkategorie nehmen nach wie vor die öffentlichen Abgaben mit 0,50 Euro ein. Sowohl bei klimatisierten als auch bei unklimatisierten Gebäuden liegt diese Kostenkategorie mit deutlichem Abstand und Anteilen von 17% bzw. 18% an der Spitze der Kostenskala.

Unter Deutschlands Immobilienhochburgen führt Frankfurt am Main weiterhin die Ne-benkosten-Rangliste an. 3,60 Euro sind bei klimatisierten Flächen und 3,35 Euro bei unklimatisierten Bürogebäuden zu bezahlen. Am günstigsten bei den klimatisierten Gebäuden schneidet Berlin ab mit 3,00 Euro ab. München liegt bei unklimatisierten Objekten mit 2,52 am günstigsten. Gemessen an den Gesamtbürokosten insgesamt ist Berlin mit 13,85 Euro Deutschlands günstigste Bürometropole. Das sind immerhin 32% weniger als beim Spitzenreiter Frankfurt mit 20,25 Euro. Die Hessenmetropole „führt“ seit der ersten Oscaranalyse 1996 unangefochten.

München liegt bei Einzelhandelsmieten an der Spitze Werner Rohmert, Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Herausgeber "Der Immobilienbrief" Nirgendwo in Deutschland sind die Einzelhandelsmieten so hoch wie zwischen Sta-chus und Maximilianstraße in München. Stuttgart belegt bei der Höchstmiete gemein-sam mit Berlin den dritten Platz im bundesweiten Vergleich hinter Frankfurt. Dies er-gibt der “Retail Market Report”, den Atisreal in Kürze veröffentlichen wird. München führt seit Jahren unangefochten das Ranking der deutschen Einzelhandelshöchstmie-ten an. 250 Euro pro qm werden derzeit in der Toplage Kaufingerstraße/Marienplatz gezahlt. Die Maximilianstraße übertrifft mit 230 Euro alle renommierten Edelmeilen der Republik. Die Stadt selbst sowie die Landkreise München und Starn-berg belegen permanent vorderste Plätze im bundesweiten Kaufkraftvergleich pro Kopf. Auch der Erwerb von Einzelhandelsobjekten in bester Lage kostet mit dem 20 bis 22fachen der Jahresmiete deutlich mehr als in anderen Städten.

In der Neuhauser Straße ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage vor allem bei Shops bis 120 qm etwas entspannter als im Bereich Kaufingerstraße/Marienplatz, wo ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete nicht auszuschließen ist. Die stark von

Deals Deals Deals

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 21 von 22

Neue Fachbücher - vorgestellt von Frank Peter Unterreiner, frei-er Immobilienjournalist (u. a. FAZ-Immobilienbeilagen) „Mietwohnungen verwal-ten“. Mit 4,4 Kilogramm ist das Werk ein echtes Schwer-gewicht, doch die Verwal-tung von Mietwohnungen ist ja schließlich auch keine leichte Angelegenheit. Die Autoren, drei Juristen und ein Immobilienmakler, geben in dem alphabetisch aufge-bauten Praxisratgeber Hilfe-stellung zu nahezu jedem möglichen Problem. Hinzu kommt eine umfangreiche Sammlung von Musterverträ-gen. Ein Stichwortverzeich-nis - vom Umfang her schon ein kleines Büchlein - er-leichtert die Orientierung. Die Inhalte des Loseblattwer-kes befinden sich zudem auf einer CD-Rom. Diese hat neben dem Charme des ge-ringeren Gewichts auch den Vorteil, dass die Verträge ausgedruckt und Rechentools genutzt werden können. Zu-dem gibt es einen Aktualisie-rungsservice und einen Newsletter zu aktuellen Ur-teilen und neuen Gesetzen. Lobenswert: Interessenten können das Werk vier Wo-chen lang kostenlos testen. Erschienen im WRS Verlag, 408 Seiten für 79 Euro, ISBN 3-8092-0623-7.

Mode- und Acces-s o i r e - D e s ig n e r n geprägte Maximili-a n s t r a ß e w i r d hauptsächlich für Flächen zwischen 120 und 500 qm nachgefragt; größe-re Outlets sind ge-nerell kaum vorhan-den. Die Miete dürf-te hier stabil blei-ben. Die Theati-nerstraße entwi-ckelt sich nicht zuletzt durch die Passagen der Fünf Höfe als alternative, etwas preis-wertere Niveaulage. Konsumorientierte Anbieter von Textilien, Schuhen, Accessoires und Parfümerie, die an den absoluten Topstandorten kein bezahlbares Ladenlokal finden, orientieren sich zu den schwächeren Lagen Residenzstraße und Sendlinger Straße.

LBS: Trend am Wohnungsmarkt geht zu Gebraucht-immobilien

Christina Winckler, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“ Die Zahl der Baugenehmigungen steuert laut LBS im 1. Halbjahr 2005 mit einem Mi-nus von 23% auf ein historisches Tief zu. Lebendig hingegen bleibt die Nachfrage nach günstigen Bestands-Einfamilienhäusern und –Eigentumswohnungen. Laut LBS-Immobilienbarometer wird die Suche nach gebrauchten Eigenheimen in den kom-menden Monaten noch zunehmen.

Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres 2004 stieg das Vermittlungs-geschäft der zehn LBS-Immobiliengesellschaften bei Einfamilienhäusern um 11% und bei den Eigentumswohnungen um 14%. Insgesamt wurden 11.100 Objekte im Wert von 1,6 Mrd. Euro vermittelt. 7.300 Objekte waren nach Auskunft der LBS Be-stands-Immobilien. Der Grund dafür sind die deutlich niedrigeren Preise. Nach den LBS-Zahlen ist das Einfamilienhaus aus diesem Marktsegment mit 150.000 Euro ge-genüber dem Neubau um fast 15% günstiger. Gebrauchte Eigentumswohnungen mit weniger als 100.000 Euro sind sogar um 45% preiswerter als Neubauten, die im Durchschnitt 180.000 Euro kosteten.

Verantwortlich für diese Entwicklung sei die allgemein schwache Wirtschaftslage mit unsicheren Arbeitsplatzperspektiven. Nach Einschätzung der LBS-Experten werden beim Baulandangebot keine größeren Impulse erwartet. Es gäbe keine Bewegung mehr im Markt. Daher setze sich der Abwärtstrend der Bautätigkeit bei anhaltend schwacher Binnenkonjunktur fürs Erste fort. Dies sei umso problematischer, da gleichzeitig der Wohnungsbedarf in den nächsten Jahren in Folge weiter steigender Haushaltszahlen sowie der wachsenden Nachfrage nach größeren Wohnungen groß sei. Zunehmende Engpässe mit steigenden Preisen und Mieten seien dann nur noch eine Frage der Zeit. Dann sei auch die Zeit günstiger Preise für gebrauchte Wohnob-jekte vorbei, so die Prognose der LBS.

Die Bayern stärken weiter ihre Positionen in Berlin – MEAG und Bayerische Immobilien GmbH verwirklichen ihre Vorha-ben

Karin Krentz Die letzte noch freie berühmte Ecke im Osten Berlins an der Kreuzung Friedrichstra-ße / Unter den Linden wird in drei Jahren vollständig bebaut sein. Noch in diesem Jahr bis zum November will die Eigentümerin MEAG Munich Ergo Asset Manage-

Buchtipp

MünchenKaufingerstraße, Marienplatz, Neuhauser Straße, Maximilian-, Wein-, Theatiner-, Residenzstraße, Sendlinger Straße, Tal

250 20,00 22,00

Stuttgart Königstraße 200 19,00 20,50

NürnbergKarolinenstraße, Hefnersplatz, Ludwigsplatz, Breite Gasse, Pfannenschmiedsgasse 100 14,00 16,00

Karlsruhe Kaiserstraße 80 15,00 16,50Heidelberg Hauptstraße 100 17,00 18,50Mannheim Planken, Kurpfalzstraße 110 15,00 16,50Augsburg Annastraße 95 12,50 15,00Freiburg Kaiser-Joseph-Straße 110 16,00 18,00Würzburg Schönbornstraße, Kürschnerhof, Dominikanerplatz 80 14,00 16,00

Regensburg Pfauengasse, Weiße-Lilien-Straße, Königsstraße 65 13,00 15,00

Atisreal-Marktkennziffern des TopEinzelhandels in der Region SüdKaufpreis-

multiplikatorWichtigste Einkaufsstraßen (100 qm-Standard, 1a-Lage,

rechteckig, ebenerdig, stufenfrei, Front min. 6 m)Stadt Höchst-miete

Nr. 95, 39. KW, 30.09.2005, Seite 22 von 22

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-9079899, in-fo@rohmert.de, www.der-immobilienbrief.de, Chefredaktion: Christina Winck-ler (V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener; Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Gudrun Escher, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Martina Rozok, Frank Peter Unterreiner, Constan-ze Wrede Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christi-na Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.) Hrsg.: Prof. Volker Hardegen, Werner Rohmert

Recht / Anlegerschutzrecht: Dr. Philipp Härle - Tilp Rechtsan-wälte, Berlin; Dr. Wolfgang Schirp - Rechtsanwälte Schirp & Apel, Berlin Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Jür-gen Böhm (Immobilien-Scout24), Joachim Bücker, Hartmut Bul-wien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Dr. Karina Junghanns, Frank Mot-te, Dr. Gerhard Niesslein (DeTe Immobilien), Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel Consulting AG) Wissenschaftliche Partner: • Professor Dr. Hanspeter

Gondring, FRICS (Berufs-akademie Stuttgart / Staatl. Stu-dienakad. Baden-Württ. / ADI)

• Professor Dr. Dieter Rebitzer (als Koordinator für Prof. und Lehrbeauftragte für Immobilien-wirtschaft der Hochschule Nür-tingen-Geislingen)

Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestr. 5, T.: 05242 - 9079887, F.: 05242 - 9079899 Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Prof. Volker Har-degen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

ment GmbH die Baugenehmigung beantragen. Das auf dem 6 000 qm großen Grundstück noch befindliche Hotel Unter den Linden soll bis zum März 2006 abgeris-sen werden. Der Pächter, die Deutsche Interhotel Holding GmbH, habe bereits die Kündigung erhalten. Während der Fußballweltmeisterschaften soll das gesamte Grundstück als Veranstaltungsfläche zur Verfügung stehen.

Die MEAG plant, ein Ensemble aus drei Häusern mit insgesamt 30 000 qm Fläche für Büros (50%), Einzelhandel (30%) und Wohnungen (20%) zu errichten. Im August 2003 hatten gmp Gerkan Marg und Partner den Architektenwettbewerb der MEAG gewonnen. Die Architektur des Projekts war in Berlin lange Zeit sehr umstritten, be-sonders das Stadtplanungsamt Mitte hatte Einwände gegen die massive Bebauung dieser prominenten Ecke erhoben. Vor allem die drei geplanten Innenhöfe (zu eng und dunkel) und die Höhe von 30 m stießen auf Kritik auch von Senatsbaudirektor Hans Stimmann, so dass der Entwurf von den Architekturbüros Burelli und Kahl-feldt „optimiert“ worden sei, wie es heißt.

Noch in diesem Jahr soll der neue Entwurf mit nur einem Hof auch der Öffentlichkeit vorgestellt werden. Bei der Höhe hat es Abstriche gegeben, die Traufhöhe von 21 m wird eingehalten. Das Zugeständnis: Zwei Staffelgeschosse. Es ist vorgesehen, die Blockrandbebauung mit Arkaden bis an die Fahrbahn der Friedrichstraße zu führen, um in der Flucht mit dem Kulturkaufhaus Dussmann abschließen zu können. Da-durch wird die Kreuzung Friedrichstraße / Unter den Linden wieder so eng wie vor über 100 Jahren. In 26 Monaten bis zum Sommer 2008 will man fertig sein. Projekt-entwickler wird das amerikanische Unternehmen Hines sein, die Bausumme soll 250 Mio. Euro betragen. „Das Gesamtensemble wird einen neuen Standard an der Fried-richstraße setzen. Wir sind froh, als Münchner Unternehmen dieses sehr prominente Grundstück bebauen zu dürfen“, so MEAG-Geschäftsführer Knut Riesmeier. 2300 qm des Areals hatte MEAG im Jahr 2002 vom Liegenschaftsfonds Berlin gekauft, 3700 qm von der Deutschen Interhotel. Mit dem Projekt kommt auch Senatsbaudirek-tor Stimmann der Verwirklichung seines eigenen Vorhabens, dem Planwerk Innen-stadt, wieder ein Stück näher. Stimmann plädiert für Straßen, Plätze und Häuser-blocks besonders in der Innenstadt (Randbebauung ist eines seiner Lieblingsworte), die sich an historischen Grundrissen, Baufluchten und Traufhöhen orientieren. Diese Berliner Kreuzung müsste ihm nun gefallen.

Ein weiteres Projekt aus München in Top-Lage in der City West harrt noch der end-gültigen Realisierung. Doch Bauherr Bayerische Immobilien GmbH & Co. KG sucht intensiv den Dialog nicht nur mit den Berliner Baubehörden, sondern auch mit den Berlinern selbst. Über 100 äußerst interessierte Zuhörer verfolgten die mittlerweile schon 77. Architekturgespräche. Diskutiert wurde über die weitere Entwicklung des Breitscheidplatzes mit seinem legendären Zentrum am Zoo, bestehend aus dem Hochhaus Zoobogen, dem Kino Zoo Palast sowie dem niedrigen Langbau Bikinihaus. Das Gebäude-Ensemble ist eines der schönsten in Berlin überhaupt und seit 2002 im Besitz der Bayerischen Immobilien AG. „Der Standort rund um die Gedächtniskirche hat längst eine Renaissance verdient“, sagt Udo Scheffel, Sprecher des Vorstands der Bayerischen Immobilien AG.

Die greift in ihre Taschen und investiert 300 Mio. Euro in den Erwerb und die Rekon-struktion des denkmalgeschützten Ensembles aus den fünfziger Jahren mit einer Bruttogeschossfläche von 60 000 qm. Doch bevor abgerissen, rekonstruiert und ge-baut wird, wollen sich die Münchner Klarheit über die künftigen Nutzer verschaffen. Das ist schwer, die Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt im Besonderen, die wirt-schaftliche Situation der Stadt selbst und die Interessen der Anwohner liegen da im Widerstreit. Architekt Sergei Tchoban und Investor Karl Stindt von der Bayerischen Immobilien GmbH stießen mit ihren Vorschlägen für Hotel, Shopping Mall, zweiten Eingang für den berühmten Berliner Zoologischen Park und möglichen Abriss des legendären Kinos Zoo Palast bei weitem nicht auf einhellige Zuhörermeinung. Auch Baustadtrat Klaus-Dieter Gröhler des Bezirks Charlottenburg tat sich schwer. Die I-dentität dieses Ortes nicht auslöschen und ein vernünftiges Miteinander von Bezirks-politik, Investor und Denkmalschutzbehörde scheint nicht einfach zu vereinbaren. Schon befürchtet Gröhler eine Entwicklung der City West nach Ladenschluss zu ei-nem „closed Shop“, wenn abends auch die letzten KaDeWe-Mitarbeiter das Haus verlassen haben. Die Münchner werden mit den Berlinern weitere Gespräche über ihr Projekt führen, auch für die City West.

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