Witikon 2034: Ein Altersheim für Begüterte?Stadt: 358‘873; 10.5% Kinder < 14 Jahre 2009:...

PräsidialdepartementCapgemini sd&m 30.10.09

Paulus-Akademie

23.11.2010

Stadtentwicklung Zürich

Brigit Wehrli-Schindler,

Direktorin

Witikon 2034: Ein Altersheim für Begüterte?

Präsidialdepartement 2Wohnpolitik der Stadt Zürich

Witikon 2034 - 2010 - 1986

2034 = 24 Jahre = eine Generation

6 Legislaturen = 6 x Neuwahlen des Stadtrats

Vor 24 Jahren = 1986. Wie war es in Zürich und in Witikon?

1986: Witikon: 9‘917, 12.0 % Kinder < 14 Jahre

Stadt: 358‘873; 10.5% Kinder < 14 Jahre

2009: Witikon: 10‘284, 12.6 % Kinder < 14 Jahre

Stadt: 382‘906; 12.1 % Kinder < 14 Jahre


Witikon 2034

Zahlen zur Bevölkerungszusammensetzung und -entwicklung


Witikon 2034

Aktuelle Alterszusammensetzung in Witikon und der Stadt

Viel alte Menschen, wenig Junge, durchschnittlich viele Kinder

Teilweise bereits begonnener Generationenwechsel. Voraussetzung für eine

kontinuierliche Zunahme von Familien mit Kindern während längerer Zeit.


Witikon 2034

Künftige Bevölkerungsentwicklung in der Stadt und in Witikon

Stabile Bevölkerung für Witikon erwartet, da relativ wenig Neubaupotenzial;

im Gegensatz zur wachsenden Stadt

Zunehmender Flächenkonsum als Wohlstandsphänomen wird überlagert von

dichterer Belegung einiger Wohnungen durch Zunahme der Familien


Die Entwicklung der Wohnbevölkerung hängt eng mit der Bausubstanz zusammen.

Demographische Zyklen

Wohnraumverbrauch

Bevölkerungswachstum nur durch Neubau


9Witikon 2034

Viele Nachkriegsbauten

aus den 50er, 60er

und 70er Jahren


Witikon 2034

Wohnbaudynamik

Unterschiedliche Siedlungsstruktur unten und oben


12Witikon 2034

Bau- und Wohnungsstruktur in Witikon im Vergleich zur Stadt

Stadt Witikon

Überdurchschnittlich viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

Wenige gemeinnützige Wohnungen


Witikon 2034

Wenig Wohnungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern

Wenig gemeinnütziger Wohnungsbau,

generell geringe Einflussmöglichkeiten

der Stadt


Witikon 2034

Abbruch, Neubau, Umbau

Die Wohn-Neubau-Dynamik war in Witikon 2005-2009 nur leicht unterdurch-

schnittlich: Pro Jahr 0.6% des Wohnungs-Neubau-Bestands.

(Gesamtstadt: 0.8%).

Bewilligungspflichtige Umbauten: in Witikon in den letzten 5 Jahren pro Jahr

bei 1 von 90 Wohngebäuden. (Gesamtstadt : 1 von 60 Wohngebäuden).

Abbrüche (v.a. zwecks Ersatzneubauten) von Wohngebäuden: in Witikon in

den letzten 5 Jahren pro Jahr 1 von 400 Wohngebäuden. (Gesamtstadt

1 von 135 Wohngebäuden)

Die Wohnbau-Veränderungen waren somit, v.a. beim Umbau und Abbruch, in

Witikon vergleichsweise gering.

> Die bauliche Dynamik wird in Witikon ansteigen.


Witikon 2034

Neubauten und Sanierungen: für welches Zielpublikum?

In Neubauten, Ersatzneubauten und sanierten Wohnbauten wohnen

überdurchschnittlich viele Familien mit Kindern und überdurchschnittlich oft

Haushalte mit höheren Einkommen.

In Neubauten und Ersatzneubauten wohnen überdurchschnittlich oft

Einheimische. In sanierten Wohnungen überdurchschnittlich aus dem

Ausland Zugezogene.

Aufgrund der Alterspyramide Witikons ist mit den anstehenden Neubauten

(unten, grüne Wiesen) und Sanierungen (oben) eine Verjüngung zu erwarten.


Witikon 2034

Einschätzungen der QuartierbewohnendenErgebnisse aus der Bevölkerungsbefragung


Lebensqualität in der Stadt Zürich nach Quartier

(sortiert nach Notenschnitt): Witikon sehr gut Notenschnitt

2007 2009

5.25 5.45

5.33 5.41

5.22 5.38

5.33 5.31

5.29 5.28

5.16 5.27

5.01 5.26

5.24 5.26

5.03 5.25

5.02 5.21

5.25 5.21

5.21 5.20

5.25 5.20

5.03 5.17

5.03 5.16

5.29 5.15

4.90 5.08

4.89 5.08

5.06 5.07

5.10 5.07

4.90 5.06

4.90 4.98

4.77 4.82

4.81 4.80


Zufriedenheit mit der Wohnumgebung nach Quartier:

Witikon top Notenschnitt

2007 2009

5.43 5.46

5.46 5.45

5.43 5.29

5.43 5.43

5.20 5.31

5.16 5.23

5.36 5.28

5.40 5.24

5.04 5.15

5.23 5.30

5.35 5.18

4.79 5.11

4.92 5.00

5.07 5.03

5.17 5.01

5.03 4.90

5.00 4.88

4.92 4.76

4.83 4.88

5.16 4.93

4.61 4.78

4.69 4.63

4.48 4.41

4.44 4.39


Zufriedenheit mit Grünanlagen, Sauberkeit, Sicherheit, Ruhe

im Quartier (Index): Witikon top!

0%

20%

40%

60%

80%

100%

We

rd/L

an

gstr

asse

Ha

rd

Sa

atle

n/S

ch

wa

me

nd

ing

en

Se

eb

ach

Hir

ze

nb

ach

Kre

is 5

Oe

rlik

on

Sih

lfe

ld

Kre

is 1

mit E

ng

e

Altste

tte

n

Wie

dik

on

Affo

lte

rn

Wip

kin

ge

n

Alb

isri

ed

en

Un

ters

tra

ss

Kre

is 2

oh

ne

En

ge

Fri

ese

nb

erg

Flu

nte

rn

Kre

is 8

Ob

ers

tra

ss

Ho

ttin

ge

n/H

irsla

nd

en

Hö

ng

g

Witik

on

Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6


Zufriedenheit mit der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und

öffentlichem Verkehr (Index): Vergleichsweise mässige

Benotung in Witikon

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Flu

nte

rn

Hö

ng

g

Se

eb

ach

Witik

on

Sa

atle

n/S

ch

wa

me

nd

ing

en

Kre

is 2

oh

ne

En

ge

Affo

lte

rn

Un

ters

tra

ss

Kre

is 8

Altste

tte

n

Ob

ers

tra

ss

Ha

rd

Alb

isri

ed

en

Hir

ze

nb

ach

Wie

dik

on

Fri

ese

nb

erg

Kre

is 1

mit E

ng

e

Oe

rlik

on

Ho

ttin

ge

n/H

irsla

nd

en

Wip

kin

ge

n

Kre

is 5

We

rd/L

an

gstr

asse

Sih

lfe

ld

Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6


Zufriedenheit mit den Möglichkeiten der Freizeitgestaltung

im Quartier nach Stadtquartier: Witikon im Mittelfeld

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hö

ng

g

Wie

dik

on

Ha

rd

Sih

lfe

ld

Ho

ttin

ge

n/H

irsla

nd

en

Fri

ese

nb

erg

We

rd/L

an

gstr

asse

Affo

lte

rn

Se

eb

ach

Hir

ze

nb

ach

Wip

kin

ge

n

Un

ters

tra

ss

Sa

atle

n/S

ch

wa

me

nd

ing

en

Flu

nte

rn

Witik

on

Kre

is 2

oh

ne

En

ge

Kre

is 1

mit E

ng

e

Alb

isri

ed

en

Ob

ers

tra

ss

Oe

rlik

on

Kre

is 8

Kre

is 5

Altste

tte

n



Zufriedenheit mit der öffentlichen Sicherheit im Quartier

nach Stadtquartier: Witikon top

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Hir

ze

nb

ach

Se

eb

ach

Sa

atle

n/S

ch

wa

me

nd

ing

en

Ha

rd

Kre

is 5

We

rd/L

an

gstr

asse

Sih

lfe

ld

Altste

tte

n

Affo

lte

rn

Oe

rlik

on

Fri

ese

nb

erg

Wie

dik

on

Kre

is 2

oh

ne

En

ge

Alb

isri

ed

en

Hö

ng

g

Un

ters

tra

ss

Kre

is 1

mit E

ng

e

Ob

ers

tra

ss

Wip

kin

ge

n

Kre

is 8

Flu

nte

rn

Witik

on

Ho

ttin

ge

n/H

irsla

nd

en



Witikon 2034

Witikon als heutiger und künftiger Wohnstandort –

Erstes Fazit

Beliebter, relativ hochklassiger Standort (Familien, Ältere)

In die Jahre gekommene Nachkriegsbauten mit älterer, lang ansässiger

Bewohnerschaft

Durchgrünte Wohngegend, wird laufend mit Neubauten verdichtet

Unten viele kleinere Parzellen, oben grössere Überbauungen

Unten private Eigentümer, oben Institutionelle und wenig Gemeinnützige

Ersatzneubauten im Drusberggebiet

Alters- und Wohnbaustruktur weist auf bevorstehende grössere

Bevölkerungsveränderung hin


Was tut die Stadt, um den Wohnungsmarkt zu

beeinflussen?


⇒ Trotzdem: Jedes Jahr finden 80‘000 Personen in der Stadt Zürich eine neue

Wohnung!

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

Stadt Zürich Kanton Zürich

%

Zahlen und Fakten zum Wohnen in Zürich

Wohnungsknappheit: Prozent an Leerwohnungen in Stadt und Kanton

1991199219931994199519961997199819992000 20012001200220032004200520062007 20082009

0.63%

0.07%

2010


1 Zimmer

13%

2 Zimmer

21%

3 Zimmer

36%

4 Zimmer

22%

5 Zimm.

6%

6 Zimmer +

3%

70%

Mehr als 2/3 aller

Wohnungen

sind älter als 30 Jahre


Viele kleine Wohnungen und alte Wohnungen mit Erneuerungsbedarf

Verteilung der Wohnungen gemäss Anzahl Zimmer 2009

In Witikon ist diese Thematik noch

ausgeprägter als im städtischen Schnitt



Mietwohnungspreise: Entwicklung in Stadt, Kanton und Schweiz

Mietzins-Niveau in Witikon etwa im städtischen Schnitt, tiefer als im restl. Kreis 7



Akteure und Segmente im Wohnungsmarkt der Stadt Zürich

Liegenschaftenverwaltung Stadt (9000)(6500 in Siedlungen, 2500 in Einzelliegensch.)

Stiftung Alterswohnungen Stadt (2000)

Stiftung Wohnungen für kinderreiche (500)

Stiftung PWG (über 1000)

Genossenschaften (37’000)

Vereine, private Stiftungen (9000)

natürliche Personen (ca. 100’000)

übrige Eigentümer (fast 50’000)

13000 im Besitz der Stadt Zürich

37‘000

ca. 100‘000 9‘000

Besitzerstruktur der Wohnungen

in der Stadt Zürich:

z.T

. su

bve

ntio

nie

rt

Sta

dt Z

ürich

Wohnungen g

em

ein

nütz

iger

Wohnbautr

äger

(+/-

Koste

nm

iete

)

6500

subventionierte



Akteure und Segmente Wohnungsmarkt der Stadt Zürich:

Gemeinnützige Akteure








37‘000

9‘000



z.T

. su

bve

ntio

nie

rt

Sta

dt Z

ürich

Wohnungen g

em

ein

nütz

iger

Wohnbautr

äger

(+/-

Koste

nm

iete

)

6500

subventionierte



Akteure und Segmente Wohnungsmarkt der Stadt Zürich:

Stadt Zürich selbst als Akteur








(Siedlungen/ Einzelliegenschaft.)

37‘000

9‘000

6500

subventionierte



z.T

. su

bve

ntio

nie

rt

Sta

dt Z

ürich

Wohnungen g

em

ein

nütz

iger

Wohnbautr

äger

(+/-

Koste

nm

iete

)

z.T

. B

au

rech

tsla

nd



Akteure und Segmente im Zürcher Wohnungsmarkt:

Stadt Zürich selbst als Akteur

Liegenschaftenverwaltung Stadt (9000)

(6500 in Siedlungen, 2500 in Einzelliegensch.)






Besitzerstruktur der Wohnungen in der

Stadt Zürich:

z.T

. su

bve

ntio

nie

rt

Sta

dt

Zü

rich

Wohnu

ngen g

em

ein

nütz

ige

rW

ohnb

autr

äger

(+/-

Ko

ste

nm

iete

)

z.T

. B

au

rech

tsla

nd


(Siedlungen/ Einzelliegenschaft.)

37‘000

9‘000

6500

subventionierte


Städtische Wohnpolitik



Ziel: Erhalt einer guten sozialen Durchmischung

1998-2002: «10‘000 Wohnungen in 10 Jahren» // 2002-2006: «Wohnen für alle»

Weiterführung der etablierten Wohnpolitik nach 2006

Stossrichtung der Wohnpolitik

- Förderung fehlender Wohnungssegmente mit Fokus Familienwohnungen

- Erneuerung des gemeinnützigen Wohnungsbestandes (Stadt und Genoss.)

- Unterstützung von zielgruppenspezifischen Wohnungsprojekten (Alte, Junge)

- Schaffung von Übergangswohnraum für Personen in Notsituationen

Instrumente der Wohnpolitik

- Baurechtsvergabe an Wohnbaugenossenschaften

- gezielte Verbilligung von Wohnungen über Rahmenkredite

- Beteiligung am Genossenschaftskapital

- Restfinanzierungsdarlehen, zinslose Darlehen

- durch Stadt finanzierte Stiftungen und Unterstützung von Stiftungen

- 7000 subventionierte Wohnungen (städtische Wohnungen, Genossenschaften)


0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1 9

95

1 9

96

1 9

97

1 9

98

1 9

99

2 0

00

2 0

01

2 0

02

2 0

03

2 0

04

2 0

05

*

2 0

06

2 0

07

2 0

08

Wohnen für alle“ (2002-06)1800

2000

2200

240010‘000 (grosse) Wohnungen in 10 Jahren (seit 1999)

«Plattform

Wohnen»

weniger als 4 Zimmer

mindestens 4 Zimmer

Ergebnisse der Wohnbaupolitik

Deutlich höhere Wohnungsproduktion seit 2000

2 0

09


Ergebnisse der Wohnbaupolitik

Bevölkerungswachstum in der Stadt Zürich…

Seit 2000 konstanter Anstieg der Bevölkerung

Seit 2004 Geburtenüberschuss

Mehr Familien und mehr Steuereinnahmen in den neuen Wohngebieten



Standortbestimmung 2010

Städtische Wohnpolitik war erfolgreich

Trotz zahlreicher Neubauten keine Entspannung auf dem

Wohnungsmarkt

Nachfrage nach Wohnraum in Zürich ist ungebrochen

Anreize zur Erneuerung und baulichen Verdichtung im Zusammenhang

mit sozialer Durchmischung stark diskutiert

Soziale Durchmischung der Stadt und hoher Anteil an gemeinnützigen

Wohnungen sind wertvoll / wichtig

Bisherige Praxis der Abgabe von Arealen im Baurecht an

Wohnbaugenossenschaften stösst an Grenzen


Witikon 2034 – in 24 Jahren

Meine Prognose: Witikon bleibt Witikon

Generelle Alterung der Bevölkerung: mehr Hochbetagte

Sanierung / Ersatzneubauten der Mietwohnungsanlagen:

> Einzug von jungen Familien mit Kindern

Hohe Lebensqualität > Familien blieben und werden älter

Soziale Zusammensetzung des Quartiers:

- Unterer Teil (EFH-Gebiete): eher Begütertere, aber nicht exklusiv

- Oberer Teil: Etwa wie bisher, breite Mittelschicht

Witikon 2034: Ein Altersheim für Begüterte?Stadt: 358‘873; 10.5% Kinder < 14 Jahre 2009:...

Documents

Transcript of Witikon 2034: Ein Altersheim für Begüterte?Stadt: 358‘873; 10.5% Kinder < 14 Jahre 2009:...