Wohn- & Geschäftshäuser · Residential InvestmentMarktreport 2017/2018 · Karlsruhe

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 • Karlsruhe

Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Als zweitgrößte Stadt des Landes Baden-Württemberg gilt das prosperierende Karlsruhe unter Anlegern als attraktiver Investitionsstandort. Im Jahr 2016 nahm der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in der Stadt weiter Fahrt auf. Während die Transaktionsanzahl mit 103 Objekten einen absoluten Rekordwert erreichte, stieg auch das Umsatzvolumen um 26 % deutlich an. Mit 95 Mio. EUR wurde das Fünfjahresmittel um mehr als 18 % übertroffen. Der durchschnittliche Objektwert befand sich mit knapp 925.000 EUR um 4,9 % über dem Vorjahreswert.

Steigende Mieten durch RaummangelTrotz der zuletzt gestiegenen Baufertigstellungszahlen steht die Stadt derzeit vor großen Herausforderungen. Die 587 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2016 können den wachsenden Nachfragedruck nicht entschärfen. Die Leerstandsquote sank auf 0,8 %. Damit stehen aktuell lediglich 900 Wohnungen leer. Besonders in den guten und sehr guten Lagen der Stadt macht sich der steigende Bedarf bei der Entwicklung der Mietpreise bemerkbar. Die stärksten Anstiege für Bestandswohnungen wurden in den gehobenen Stadtteilen wie Grötzingen (+17,3 %) oder der Südweststadt (+7,9 %) registriert. Im gesamten Stadtgebiet kletterte die Miete verglichen mit 2016 um 2,3 % auf 9,41 EUR/m². Trotz der punktuell hohen Mietanstiege gilt Karlsruhe im Vergleich zu nahe liegenden Großstädten wie Freiburg (11,51 EUR/m²) oder Stuttgart (12,13 EUR/m²) nach wie vor als moderater Mietmarkt.

As second-largest city in the state of Baden-Wuerttemberg prosperous Karlsruhe is regarded by investors as an attractive investment location. In 2016 the market for residential investment there continued to gain momentum. Whereas with 103 properties the number of transactions hit an absolute record, the turnover volume also rose considerably by 26 %. With 95 million euros the five-year average was exceeded by more than 18 %. The average property value of just below 925,000 euros lay 4.9 % above the previous year’s figure.

Rising rents due to shortage of spaceDespite the recent increase in building completion numbers, the city is currently facing great challenges. The 587 homes completed in 2016 cannot relieve the growing pressure of demand. The vacancy rate fell to 0.8 %. This means that only 900 homes are vacant at present. In particular in good and prime locations in the city, the increasing demand is making itself noticeable in the development of rents. The sharp rise in demand for existing apartments was registered in the exclusive districts such as Grötzingen (+ 17.3 %) or the Südweststadt (+ 7.9 %). Throughout the whole city area, rents soared up in 2016 by 2.3 % to 9.41 euros/m². Despite the localised high increase in rents, Karlsruhe still counts as a moderate rental market compared with nearby cities such as Freiburg (11.51 euros/m²) or Stuttgart (12.13 euros/m²).

Wohn- und Geschäftshäuser KarlsruheResidential Investment Karlsruhe

Angebotsmieten 1. Quartal 2017Quoted rents 1. Quarter 2017

StadtteilAnzahl derAngebote

BestandØ-Kaltmiete in EUR/m²

Veränderungggü. Vorjahr

NeubauØ-Kaltmiete in EUR/m²

Veränderungggü. Vorjahr

Südstadt (östlicher Teil) 21 10,34 +0,8 % – –

Südweststadt 85 9,88 +7,9 % 12,22 +1,2 %

Grötzingen 27 9,75 +17,3 % – –

Oststadt 43 9,64 +0,3 % 13,76 –

Südstadt 48 9,60 +1,6 % 11,19 –1,6 %

Innenstadt-West 51 9,52 +2,2 % – –

Weststadt 77 9,43 +1,8 % – –

Neureut 31 9,26 +8,6 % – –

Mühlburg 42 8,96 –1,3 % – –

Durlach 112 8,86 –2,2 % – –

Rendite versus InflationYield versus inflation

-1,00,01,02,03,04,05,06,07,08,09,0

10,0

201720162015201420132012

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

in %

mittlere Lage/average locationgute Lage/good location

Bundesanleihen (10 Jahre)/German federal bondsInflationsrate/inflation rate

Transaktionsanzahl*Number of transactions

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen AnteilApartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use

** Prognosespanne/Forecast range

Anz

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Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial

0

20

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2017**20162015201420132012

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Transaktionsvolumen*Transaction volume

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen AnteilApartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use

** Prognosespanne/Forecast range

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2017**20162015201420132012

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767674

Quelle:/Source: Statistik Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial

Bevölkerung und private HaushaltePopulation and private households

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201620152014201320122011

160,5 163,6 165,6 170,2 171,6 174,1

285,7 289,7 293,1 299,5 302,0 304,6in

Tsd

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Bevölkerung/populationprivate Haushalte/private households

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage.If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the average return of the respective location.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 • Karlsruhe

Prices and multipliers on the riseDue to the intense interest of investors in buying, multipliers and square metre prices have again risen considerably compared with the previous year. Multipliers lie at a maximum of 23-times the annual net rent. In good locations such as the Oststadt, Grötzingen or Waldstadt gross yield multipliers range from 18.0 to 20.8. There was also a similar development in starting prices that have risen continually over the past few years. At present the square metre price amounts to around 1,150 euros, whereas in 2014 it was only 980 euros.

Potential for investors in basic locationsIn particular, the basic residential locations such as Oberreut offer development potential. Further price rises can be expected as a result of modern new construction projects such as the residential complex at Badeniaplatz where 170 units in four buildings will be completed by the second quarter 2018. Things are also happening in the Südstadt, an average location that is enjoying growing popularity due to its favourable price level. Traditionally significant tenant groups are newcomers such as engineers, professors, working couples or students. High quality projects such as “Wohnen am Tivoli“ that is currently under construction should have positive effects on the attractiveness of the whole area in the future.

Price dynamics will persist The investment property market in Karlsruhe appears to be stable and will be registering continually rising prices as a result of the strong demand. Current projects such as the extension of the underground railway line and the partial tunnelling of Kriegsstraße will contribute in the long-term towards upvaluation and stable rents, in particular in central locations. More and more portfolio holders will take advantage of the currently favourable market situation to achieve lucrative profits through the sale of properties.

For the whole of 2017 Engel & Völkers Commercial anticipates a number of transactions of between 80 and 90. Based on a moderate price increase the related turnover volume will probably range from 76 to 86 million euros.

Preise und Faktoren ziehen anDurch das starke Kaufinteresse seitens der Investoren sind die Faktoren und Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich angestiegen. Die Faktoren liegen im Maximum beim 23-fachen Wert der Jahresnet-tokaltmiete. In guten Lagen wie der Oststadt, Grötzingen oder Waldstadt liegen die Rohertragsfaktoren zwischen 18,0 und 20,8. Eine ähnliche Entwicklung gab es auch bei den Einstiegspreisen, die während der vergangenen Jahre kontinuierlich gestiegen sind. Momentan liegt der Quadratmeterpreis bei rund 1.150 EUR, im Jahr 2014 waren es noch 980 EUR.

Potenzial für Anleger in einfachen LagenVor allem einfache Wohnlagen wie der Stadtteil Oberreut bieten Entwicklungspotenzial. Durch moderne Neubau-vorhaben wie das Wohnprojekt am Badeniaplatz sind weitere Preissteigerungen zu erwarten. Dort entstehen bis zum zweiten Quartal 2018 in vier Gebäuden 170 Wohneinheiten. Auch in der Südstadt bewegt sich was. Der immer gefragtere Stadtteil gilt aufgrund des günstigen Preisniveaus als mittlere Wohnlage. Traditionell wichtige Mietergruppen sind Zuzügler wie Ingenieure, Professoren, berufstätige Paare oder Studenten. Hochwertige Projektierungen wie das sich im Bau befindliche „Wohnen am Tivoli“ sollen zukünftig positive Auswirkungen auf die Attraktivität des gesamten Stadtteils haben.

Preisdynamik hält anDer Karlsruher Anlageimmobilienmarkt präsentiert sich stabil und wird aufgrund der hohen Nachfrage weiter steigende Preise verzeichnen. Aktuelle Projekte wie der Ausbau der U-Bahn-Linie und die teilweise Untertunnelung der Kriegsstraße tragen insbesondere in den zentralen Lagen langfristig zu Aufwertungen und stabilen Mietpreisen bei. Die aktuell günstige Markt-situation werden verstärkt Bestandshalter nutzen, um durch den Verkauf von Objekten lukrative Gewinne zu realisieren.

Engel & Völkers Commercial rechnet für das Gesamt-jahr 2017 mit einer Transaktionsanzahl zwischen 80 und 90. Das dazugehörige Umsatzvolumen wird sich bei moderatem Preisanstieg voraussichtlich zwischen 76 und 86 Mio. EUR einpendeln.

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Rheinhafen

Grünwinkel

Innenstadt

Knielingen

Beiertheim-

DammerstockWeiherfeld-

Grünwetters-

Südweststadt

Hohenwetters-

Nordweststadt

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© Engel & Völkers Commercial

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* 1. Halbjahr/First half yearQuelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Sehr gute LagePrime location

Gute LageGood location

Mittlere LageAverage location

Einfache LageBasic location

GewässerWaters

Gewerbe-/IndustrieflächeCommercial/Industrial area

GrünflächeGreen area

Karlsruhe - Lagen für Wohn- und GeschäftshäuserKarlsruhe - Residential Investment locations

IndikatorIndicator

2014 2015 2016 2017* Trend

Faktor 18,5 – 20,6 18,9 – 21,5 19,0 – 21,9 19,5 – 23,0 Multiplier 16,8 – 18,9 17,5 – 20,0 17,6 – 20,3 18,0 – 20,8

15,0 – 16,2 15,5 – 16,8 15,6 – 17,8 15,8 – 18,5 14,0 – 15,6 14,0 – 16,0 14,5 – 16,5 14,5 – 17,0

WGH-Preis in EUR/m2 1.950 – 2.870 1.980 – 2.900 2.000 – 2.950 2.100 – 3.050 Res. Investment price in EUR/m2 1.430 – 2.800 1.550 – 2.400 1.600 – 2.450 1.650 – 2.500

1.220 – 1.690 1.265 – 1.850 1.300 – 1.950 1.400 – 2.000 980 – 1.480 1.020 – 1.520 1.040 – 1.550 1.150 – 1.700

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