Marktinformationen Bad Tölz 2012/2013

Der Standort

Engel & Völkers hat sich auf die Vermittlung gehobenerWohnimmobilien im Landkreis Bad Tölz und im Mün-chner Süden spezialisiert. Die Stadt Bad Tölz ist nebenWolfratshausen das wirtschaftliche und politische Zen-trum des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen – vorallem jedoch das kulturelle und touristische Herz desTölzer Landes. Neben einem breit gefächerten Spek-trum aus größeren Unternehmen und kleineren bis mitt-leren Handwerksbetrieben sowie Dienstleistungsunter-nehmen, einem gesunden lokalen konjunkturellenUmfeld und einer der niedrigsten ArbeitslosenquotenBayerns (2,5 % im September 2012) bietet Bad Tölz vorallem auch eine hervorragende Infrastruktur, Einkaufs-möglichkeiten, Kulturangebote und mit der historischenAltstadt einen unverwechselbaren Charme. Die Anbin-dung an die Landeshauptstadt München, an Garmisch-Partenkirchen und Österreich sowie die Nähe zumStarnberger See und Tegernsee sorgen für eine gleich-bleibend hohe Attraktivität für alle Altersgruppen.Begünstigt durch die reizvolle Landschaft mit beein-druckendem Alpenpanorama, zahlreichen Seen, Ski-und Wandergebieten, Klöstern und Kirchen zieht dieRegion das ganze Jahr eine Vielzahl von Touristen undTagesausflüglern an. Damit ist der Fremdenverkehreines der wichtigsten Standbeine der einheimischenWirtschaft.

Der Wohnimmobilienmarkt im Tölzer Land profitiertvon dem im Vergleich zu München und rund um denStarnberger See immer noch etwas günstigeren Preisni-veau. Allerdings werden in guten Lagen der StädteWolfratshausen, Bad Tölz und den Gemeinden in Nähe

des Starnberger Sees bereits „Münchner“ Preise bezahltwerden. Es ist zu beobachten, dass sich die teilweiseextremen Preissteigerungen in der Stadt und den Rand-gebieten von München konstant auf die Nachfragesitua-tion und damit das Preisniveau des Tölzer Landes aus-wirken. Immer mehr Interessenten weichen mit ihrerSuche in das attraktive südliche Umland aus und ver-stärken auch dort die Nachfrage – bei weiterhin sehrgeringem Angebot. So suchen vor allem finanzkräftigeFamilien mit Kindern und kinderlose Paare nach geeig-neten Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Auchdie Prominenz und Spitzenverdiener haben die idylli-sche und wirtschaftsstarke Region als Erst- oder Zweit-wohnsitz und späteren Altersruhesitz für sich entdeckt.Viele Käufer kommen aus dem Münchner Raum undaus anderen Bundesländern – hier vor allem aus demRuhrgebiet, der Region Frankfurt, Niedersachsen undBaden-Württemberg. Der Anteil internationaler Kaufin-teressenten insbesondere aus Großbritannien, Holland,zunehmend Russland und Amerika steigt seit dem Jahr2010 ständig weiter an. Unter den Kaufinteressentensind auch auffallend viele „Rückkehrer“, also ehemalsEinheimische, die sich nach einem längeren Aufenthaltin anderen Teilen Deutschlands oder im Ausland wiedereinen Wohnsitz in der ehemaligen Heimat wünschen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer einer Immo-bilie liegt im Mittel weiterhin bei drei bis fünf Monaten– bei marktgerechten Angebotspreisen oder Immobilienin Toplagen beträgt diese manchmal aber auch nurwenige Tage. Allerdings treffen sehr gut informierteInteressenten – vor allem durch das Internet – oftmalsauf nicht gerechtfertigte Preisvorstellungen der Verkäu-fer. Lange Vermarktungszeiten und dann notwendige

VE

RK

AU

FT

Preisanpassungen werden von den Marktteilnehmerngenau registriert und beobachtet. Dies führt in vielenFällen dazu, dass der Vermarktungszeitraum um bis zuneun Monate verlängert und teilweise sogar ein deutli-cher Abschlag vom eigentlich möglichen Marktpreis inKauf genommen werden muss. Durch die große Trans-parenz des Angebotes und der Preise ist die professio-nelle Wertermittlung und hochwertige Erstpräsentationeiner Immobilie unter marktgerechten Rahmenbedin-gungen daher von entscheidender Bedeutung.

Marktentwicklung in Bad Tölz und der näheren Umgebung

Die Immobilienpreise im Stadtgebiet Bad Tölz sind seitder Veröffentlichung unseres Marktberichtes Ende 2011wie prognostiziert segmentabhängig nochmals leichtgestiegen. Die Preissteigerungskurve hat sich imGegensatz zur Entwicklung zwischen 2010 und 2011 imJahr 2012 jedoch spürbar abgeflacht. Vor allem in denbekannt beliebten Wohnlagen und in Toplagen sind auf-grund der konstant hohen Nachfrage weiterhin Preisan-stiege zu beobachten. Großes Kaufinteresse besteht anfreistehenden Einfamilienhäusern/Villen, Doppelhaus-hälften und Grundstücken. Bei diesen Objekten gibt esdeutlich mehr Nachfrage als Angebot – auch weil sichdas Angebot an ansprechenden Objekten seit Ende 2009mehr als halbiert hat. Mehr denn je spielt die Lage – vorallem im gehobenen Segment – eine entscheidende Rol-le. Stimmt die Lage, wird bei Bestandsobjekten auch einhoher Renovierungs- bzw. Sanierungsaufwand in Kaufgenommen. Bei Eigentumswohnungen besteht weiter-hin eine hohe Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmerwohnun-gen in zentralen Stadtlagen. Vor allem junges, finanz-

kräftiges Klientel und gut situierte Privatiers ab einemAlter von 50 Jahren, die Ihre Häuser veräußern oderveräußert haben, zieht es ins Zentrum von Bad Tölz.Darüber hinaus bewegen sich immer mehr Kapitalanle-ger im Markt, da Immobilien weiterhin eine hoheAttraktivität genießen. Werte, Werterhalt und Sicherheitsind derzeit fast die bedeutendsten Entscheidungskrite-rien. Die meisten Käufer erwerben heute nicht mehreine Immobilie für´s Leben, sondern für einen bestimm-ten Lebensabschnitt. Unter diesem Aspekt spielt dieWertstabilität bei einem bereits im Vorfeld geplantenWiederverkauf nach einigen Jahren eine sehr entschei-dende Rolle.

Auswahl- und Entscheidungskriterien sind nicht alleinLage und Ausstattung – auch die Energieeffizienz hatsich ganz eindeutig als bedeutendes Vermarktungsele-ment etabliert. Energieeffiziente Immobilien habeneinen klaren Wettbewerbsvorteil. Immer stärker rückenauch die Themen barrierefreies und altergerechtes Woh-nen in den Vordergrund.

Neben ästhetischen Gesichtspunkten ist auch dies derGrund für die im Vergleich zu früheren Zeitenanspruchsvoller gewordene Vermarktung von Immobili-en aus den 60er, 70er und teilweise 80er Jahren. Bei die-sen Objekten müssen die notwendigen Folgeinvestitio-nen bereits eingepreist sein oder eine grundlegendeModernisierung stattgefunden haben. Davon ausgenom-men sind sanierte Bauernhäuser, Gutshöfe und Altbau-villen, die nach wie vor sehr gefragt, aber selten imMarkt zu finden sind. Bei Verkäufen werden in diesemSegment Spitzenpreise erzielt.

VE

RK

AU

FT

In der Region ist eine stabile Neubautätigkeit im Woh-nungsmarkt zu beobachten. Neubauobjekte in gutenLagen mit einer ansprechenden Ausstattung und guterBauqualität werden deutlich schneller platziert.

Die Preise für Neubauwohnungen sind in den letzten 9Monaten nochmals um etwa 8% gestiegen.

Qualität und Wohnkomfort spielen bereits seit geraumerZeit und wohl auch in Zukunft eine immer bedeutende-re Rolle. Ob nun Qualität der Lage, der Materialen oderWohnqualität – mehr denn je sind die Ansprüche derKaufinteressenten hier gestiegen - aber auch die Bereit-schaft, für die Erfüllung dieser Werte einen entspre-chend höheren Preis zu bezahlen.

Wohnraumwünsche

Villen und exklusive Anwesen

In dem von uns bearbeiteten Schwerpunktsegment stel-len wir eine weiterhin hohe Nachfrage fest. Besondersgefragt sind repräsentative Villen in ruhiger Lage mitguter Infrastruktur, Wohnflächen ab 200 m² und Grund-stücke ab 800 m². Die Spitzenpreise bei Luxusimmobi-lien stiegen im Laufe des Jahres 2011 nochmals etwasan und bewegen sich seitdem auf hohem Niveau mitleicht steigender Tendenz. Gegen den Markttrend hatsich die Vermarktungsdauer bei Objekten im Premium-bereich nicht signifikant verkürzt. Die größte Nachfragebesteht im Preisbereich zwischen 750.000 – 1,2 Mio.Euro. Mehr als bei allen anderen Teilmärkten spielt dieLage eine entscheidende Rolle. Die Umgebung undNachbarschaft muss dem Objekt entsprechen und

Kleinigkeiten machen den Unterschied zwischen demMarktpreis und einem Liebhaberpreis. Stark nachge-fragt werden Objekte in Alleinlage und mit schönemAusblick. Je besser die Lage und Aspekte wie Ruhe undAusblick, desto mehr Abstriche werden bei der Ausstat-tung und dem Zustand der Immobilie in Kauf genom-men. Die Einzigartigkeit ist für viele Käufer das wesent-liche Kaufkriterium.

Besonders stark ist nach wie vor das Interesse an Bau-ernhäusern, Altbauvillen, Gutshöfen und alten Herren-häusern, aber auch an klassischen Einfamilienhäusern.Hier sind vor allem moderne Architekturstile mit vielStahl, Glas und Holz gefragt – insbesondere aber derBauhausstil. Im Gegensatz zu Starnberger See, Ammer-see und einigen Gemeinden südlich von München findetman derartige Objekte aufgrund der baurechtlichen Ein-schränkungen in und um Bad Tölz nur sporadisch. Ver-einzelt angebotene Neubauprojekte werden in relativkurzen Vermarktungszeiträumen und zu sehr guten Prei-sen platziert. Hier würde ein deutliches Potential für denlokalen Immobilienmarkt bestehen.

Klassische Einfamilienhäuser

Viele Suchkunden wünschen sich im Bereich der Einfa-milienhäuser Objekte mit einer Wohnfläche ab 140 m²und einer Grundstücksgröße zwischen 400 und 800 m².Neben der richtigen Lage (Ausrichtung, ruhige Umge-bung, homogene Nachbarschaftsbebauung) und derAusstattung spielt die Infrastruktur eine wichtige Rollebei der Entscheidung für eine Immobilie. Je besser dieLage, desto eher sind die Käufer bereit, Kompromissein punkto Ausstattung und Raumaufteilung zu akzeptie-

VE

RK

AU

FT

ren. „Junge“ Einfamilienhäuser (maximal 5 Jahre alt)sind besonders gefragt und werden in kürzester Zeit inder Regel deutlich über dem damaligen Marktpreis ver-mittelt.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser

In diesem Segment spielt vor allem die Lage, das Bau-jahr und die Energieeffizienz eine wichtige Rolle. Dieam stärksten nachgefragten Größen liegen zwischen120 bis 150 m² bei 4 bis 5 Zimmern bzw. mit zusätzli-chem Hobbyraum. Häuser neueren Baujahres werdenaufgrund der besseren Energiewerte und einer moder-nen, hellen Ausstattung und Bauweise deutlich stärkernachgefragt und Kaufentscheidungen werden schnellergetroffen. Besonders beliebt sind auch die typischenStadthäuser mit Balkon oder einer Dachterrasse indirekter Innenstadtlage.

Eigentumswohnungen

In der Kategorie Eigentumswohnungen fragen unsereSuchkunden besonders nach Wohnflächen zwischen 70bis 100 m² sowie einer hochwertigen Ausstattung. Sehrbegehrt sind Wohnungen neueren Baujahres odersanierte Wohnungen mit einer zeitgemäßen Ausstattung,großen Fensterflächen und mit großen Balkonen und /oder Terrassen in kleineren Wohnhäusern bis 8 Parteien.Bei Wohnungen in oberen Geschossen ist ein Lift fastschon Voraussetzung. Für einen schönen Aus- bzw.Bergblick sind die Kunden bereit deutlich höhere Preisezu bezahlen, und die Vermarktungsdauer der Immobilieverkürzt sich merklich. Viele Kaufwünsche gibt es auchfür großzügige Wohnungen ab 120 m ² oder Penthouse-bzw. große Dachterrassenwohnungen. Eine hohe Nach-

frage besteht auch nach familiengerechten, modernenVier-Zimmer-Wohnungen – vor allem durch jungeFamilien.

Die beliebtesten Lagen

Innerhalb des Stadtgebietes bestimmt vor allem dieLage den Preis. Während bei Eigentumswohnungeneine möglichst zentrale, aber ruhige Lage mit Ausblickin Nähe der Marktstraße stark nachgefragt wird, stehenHäuser in guter und ruhiger Lage an den Stadträndernöstlich der Isar hoch im Kurs.

Die traditionellen Spitzenlagen von Bad Tölz sind derKalvarienberg, am Schuß und das Gebiet um den Klam-merweiher, wobei auch innerhalb dieser Gebiete starkePreisunterschiede innerhalb weniger Meter zu beobach-ten sind. Höchstpreise für Häuser und Grundstücke wer-den in den gewachsenen und ruhigen Straßenzügenbzw. Abschnitten erzielt. Der Badeteil befindet sichweiter im Umbruch, und das Angebot ist relativ hoch.Aufgrund der in der Regel günstigeren Preise gibt esjedoch gerade durch jüngere Familien, weniger finanz-kräftige Interessenten und Investoren, - die auf steigen-de Preise in den nächsten Jahren spekulieren - auch dorteine gewisse Nachfrage.

Marktentwicklung im Detail

Einfamilien- und Zweifamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser in guter bis sehr guterLage wurden in Bad Tölz und der näheren Umgebungselten gehandelt. Die größte Nachfrage gibt es im Preis-bereich zwischen 500.000 – 800.000 EUR. Der Durch-

VE

RK

AU

FT

schnittspreis und die absoluten Preise sind noch einmalum etwa 4% gestiegen. Bei Häusern aus den 60er, 70erund 80er Jahren hingegen stagnieren die Preise je nachLage auf dem Niveau von 2010. Ab einer gewissenGrundstücksgröße werden diese älteren Häuser jedochaufgrund der gestiegenen Grundstückspreise und desgeringen Angebots für Suchkunden nach Baugrund-stücken interessant.

Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser

Bei weiterhin sinkendem Angebot hat die Zahl der ver-kauften Objekte aus diesem Segment leicht abgenom-men. Doppelhaushälften in guter Lage und einem ver-nünftigen Verhältnis von Wohnfläche zu Grundstücks-größe werden innerhalb kurzer Zeit platziert. Die Preis-steigerung in den Toplagen liegt im Vergleich zu 2011noch einmal bei bis zu 5%. Reiheneckhäuser stehen seit2011 nicht am Markt zum Verkauf

Reihenmittelhäuser

Sowohl bei Bestandsimmobilien als auch Neubautengibt es seit 2011 keine Angebote am Markt. Die Preis-steigerungen dürften sich aber entsprechend der Markt-entwicklung bei etwa 15% seit 2010 bewegen.

Wohnungen

In unserem Teilmarkt wurden gerade für Wohnungenneueren Baujahres oder sanierte Wohnanlagen imDurchschnitt höhere Quadratmeterpreise erzielt als imVorjahr. Die Spitzenpreise liegen in etwa auf dem glei-chen Niveau, jedoch stieg die Zahl der Verkäufe im obe-

ren Preissegment deutlich. Der durchschnittliche Qua-dratmeterpreis liegt bei ca. 2.400 €/m². Im Neubaube-reich lagen die Quadratmeterpreise um 10 % über denenaus dem Jahr 2011. Bei Penthouse- und Dachterrassen-wohnungen mit einem schönen Ausblick in guter Lagewerden bei den wenigen Verkäufen die absolutenHöchstpreise in Bad Tölz erzielt.

Grundstücke

In den guten Lagen des Stadtgebietes von Bad Tölz sinddie Preise pro qm im Vergleich zum letzten Erhebungs-zeitraum weiter gestiegen. Durch die starke Nachfrageund das geringe Angebot in den Toplagen werden auchin den übrigen Stadtbereichen Grundstücke zu höherenPreisen als im Vorjahr und deutlich über dem amtlichenBodenrichtwert veräußert. In dem von uns bearbeitetenTeilmarkt stellen wir fest, dass in guten bis sehr gutenLagen immer höhere Quadratmeterpreise für kleinerwerdende Grundstücke bezahlt werden. Die erzieltenSpitzenpreise pro Quadratmeter liegen teilweise nocheinmal 10% über denen des letzten Erhebungszeitrau-mes. Grundstücke in mittleren und einfachen Lagenverzeichnen bei nicht marktgerechten Preisen bisweileneine lange Verweildauer im Markt und erzielen imDurchschnitt Preise unter dem Bodenrichtwert.

Ausblick

Die Unsicherheiten über die Stabilität des Euro, einweiterhin historisch niedriges Zinsniveau, die Bedenkeneiner Inflation und die für Menschen aus allen RegionenDeutschlands bzw. Europas hohe Attraktivität des Töl-zer Landes werden weiterhin zu einer stabilen Nachfra-

VE

RK

AU

FT

Bad Tölz und Tölzer Land

IMPRESSUM EuV Oberland Residential GmbH · Marktstraße 33 · 83646 Bad Tölz · Telefon +49-(0)8041-79 57 60Telefax +49-(0)8041-79 57 67 · BadToelz@engelvoelkers.com · www.engelvoelkers.com/badtoelz · Bad Tölz im November 2012

Objektart Bestandsobjekte Bestandsobjekte Neubauten NeubautenPreisspanne in € Durchschnitt in € Preisspanne in € Durchschnitt in €

Einfamilienhäuser

Doppelhaushälften

Reihenmittelhäuser

Reiheneckhäuser

Villen/ Exkl. Objekte

Mehrfamilienhäuser

Eigentumswohnungen

in €/m2 Wohnfläche

380.000,– - 1,2 Mio.

320.000,– - 650.000,–

250.000,– - 420.000,–

300.000,– - 520.000,–

1,3 Mio. - 2,9 Mio.

450.000,– - 1,9 Mio.

Preise

1.300,– - 4.500,–

700.000,–

430.000,–

305.000,–

320.000,–

1,5 Mio.

800.000,–

1.900,– €/m2 Wfl.

Durchschnitt

2.400,–

450.000,– - 800.000,–

280.000,– - 600.000,–

260.000,– - 450.000,–

320.000,– - 500.000,–

500.000,– - 950.000,–

600.000,– - 2,5 Mio.

Preis

2.500,– - 4.200,–

650.000,-

450.000,–

350.000,-

400.000,–

850.000,–

800.000,–

2.800,–€/m2

Durchschnitt

3.400,–

220,– - 700,– 300,– - 470,– 750,– 440,– 480,– 450,– 420.–

Grundstücke in €/m2

Durchschnitt Preisspanne Bodenrichtwerte Zentrumslage bis 300 m2 300 - 600 m2 600 - 1200 m2 ab 1200 m2

ge an Immobilien beitragen. Trotz wieder gestiegenenInteresses der Banken an Baufinanzierungen erschwe-ren die aktuellen Kreditrichtlinien den Interessenten mitnormalem bis gutem Einkommen bei relativ geringerEigenkapitalquote eine Finanzierung weiterhin erheb-lich. Die wiedergewonnene Attraktivität von Immobili-en bringt gut situiertes und finanzstarkes Klientel in denMarkt. Gehobene Wohnimmobilien sind ein rares undkaum vermehrbares Gut, weshalb die Nachfrage nachansprechenden und Luxusimmobilien hoch ist und aufabsehbare Zeit weiter anhalten wird. Für Kapitalanlegersind Zwei- und Dreizimmerwohnungen in zentralenLagen von Bad Tölz besonders interessant. Bei finanz-kräftigen Kunden spielt neben der Lage, dem Umfeldund der Qualität vor allem der Wunsch nach Individua-lität eine immer größere Rolle. Die Suche nach einemden Vorstellungen gerecht werdenden Einfamilienhausoder einer Villa gestaltet sich schwierig, weshalb sichder Fokus oft in Richtung eines individuell geplantenNeubaus auf einem Grundstück in einer guten Lage ver-lagert. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Bau-grundstücken und dem kaum vorhandenen Angebot inguten Lagen bis Bestlagen werden die Preise hiernochmals leicht ansteigen.

Für Immobilienbesitzer bietet sich weiterhin die Gele-genheit beste Marktpreise für ihre Objekte zu erzielen.Einige potentielle Käufer haben jedoch aufgrund des

fehlenden Angebotes und der hohen Preise mittlerweileihre Kaufabsichten aufgegeben und die Suche einge-stellt. Wenn auch in naher Zukunft nicht zu erwarten,könnten steigende Zinsen und die Stabilisierung desEuro bzw. des EU-Wirtschaftsraumes zu einer rückläu-figen Nachfrage führen. Viele Finanzexperten sind aktu-ell der Meinung, dass die Baufinanzierungszinsen nichtmehr lange auf diesem niedrigen Niveau gehalten wer-den können.

Durch den großen Nachfrageüberhang bei hochwertigenImmobilien bzw. Objekten in sehr guten bis Spitzenla-gen, aber auch bei familienfreundlichen Häusern undEigentumswohnungen in zentralen und doch grünenLagen werden die wenigen zum Verkauf stehendenImmobilien größtenteils an unsere vorgemerkten Kun-den und ohne Veröffentlichung in Internet und Printme-dien vermittelt.

Anmerkung: Alle unsere Angaben basieren auf Erfah-rungen und Erhebungen, die sich auf das von Engel &Völkers bearbeitete Marktsegment beziehen.

EuV Oberland Residential GmbH · Marktstraße 33 · 83646 Bad TölzLizenzpartner der Engel & Völkers Residential GmbHTelefon +49-(0)8041-79 57 60 · Telefax +49-(0)8041-79 57 67BadToelz@engelvoelkers.com · www.engelvoelkers.com/badtoelz