Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven.

Februar 2017

Wohnimmobilien- Marktbericht Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz

2

BERG

Lähr

A 3

B 299A 3

B 299

B 299

B 8

B 8B 299

Schwarzach

Ludwig-Donau-Main-Kanal

BERNGAU

Fricken-hofen

Lamperts-hofen

Lipperts-hofen

Voggen-thal

Helena

Pelchen-hofen

Ischhofen

Ritters-hof

PöllingHolzheim

Altenhof

Wolfstein

Innen-stadt

Stauf

Woffen-bach

Höhenbergi. Tal

B 299a

Neumarkt/Oberpfalz

© HypoVereinsbank

Stand: Januar 2017 ©HypoVereinsbank

Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entspre-chenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.

1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche3 mit ca. 140 m2 Wohnfläche4 mit ca. 125 m2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke

bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

Wohnimmobilienmarkt Stadt Neumarkt in der Oberpfalz: Die Mieten und Preise auf einen Blick

Lage gut / sehr gut einfach / mittel

Mietpreise (Neuvermietung)1€ / m2 Wfl. zzgl. NK Trend

8,00 – 10,00 6,50 – 8,50

Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1€ / m2 Wfl. Trend

3.400 – 3.900 2.700 – 3.500

Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend

2.100 – 2.800 1.800 – 2.200

Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)Bauland 6 (in € / m2)

410 – 500340 – 410270 – 310280 – 430

370 – 450310 – 350

geringes Angebot180 – 300

Gewerbe / Industrie Sonderfläche Gewässer

Stadt- / Landkreisgrenze

sehr gute Lage gute Lage

mittlere Lage einfache Lage Hauptverkehrsstraße

Autobahn

Eisenbahnlinie Grünfläche sonstige Städte und Orte

3

Berg bei

Neumarkt

Neumarkt

Post-bauer-Heng

Freystadt

Berching

Dietfurt

Parsberg

A 9

A 9

A 3

A 3

Roth-see

Schwarzach

B 299

B 299

B 299

B 8

B 8

B 8

Schwarze

Laaber

Ludwig-Donau-Main-Kanal

Main-Donau-Kanal

Main-Donau-Kanal

Lauterach

Allersberg

Landkreis Neumarkt/Oberpfalz

5 Kilometer

© HypoVereinsbank

Stand: Januar 2017 ©HypoVereinsbank

Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.

1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche3 mit ca. 140 m2 Wohnfläche4 mit ca. 125 m2 Wohnfläche5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke

bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7* Preisspannen beziehen sich auf den Hauptort

Wohnimmobilienmarkt Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz: Die Mieten und Preise auf einen Blick

Ort* Berg / Postbauer-Heng Berching / Dietfurt Freystadt / Parsberg

Mietpreise (Neuvermietung)1€ / m2 Wfl. zzgl. NK Trend

7,00 – 8,50 5,50 – 7,00 7,00 – 8,50

Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend

1.800 – 2.200 1.600 – 1.900 1.700 – 2.000

Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)Bauland 5 (in € / m2)

350 – 450310 – 370150 – 250

300 – 390260 – 330100 – 180

310 – 400270 – 350 90 – 200

Gewerbe / Industrie Sonderfläche Gewässer

Stadt- / Landkreisgrenze

Hauptverkehrsstraße Autobahn

Eisenbahnlinie Grünfläche sonstige Städte und Orte Städte und Orte mit Preisangaben

5 km

4

Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Der Wohnungsmarkt zeigt sich unter den bekannten Einflüssen

(niedrige Zinsen, Zuzug) deutlich belebt. • Die rege Nachfrage vor allem nach Baugrundstücken und

Eigentumswohnungen hält unvermindert an. Neue Parzellen in Baugebieten für Eigenheime, das dominierende Segment am Wohnungsmarkt, sind rasch vergeben. Insgesamt hinkt das Wohnraumangebot der Nachfrage in den bevorzugten Orten hinterher.

• Dies spiegelt sich in leichten Miet- und Kaufpreisanstiegen wider, die in den vergangenen drei Jahren für die Region zwar deutlich, im Vergleich zur Region Nürnberg jedoch geringer ausfielen.

• Seit dem Jahr 2013 hat sich die durchschnittliche Neubauleis-tung p. a. (670 WE / Jahr) im Vergleich zu den schwachen Jah-ren davor (350 WE / Jahr) nun nahezu verdoppelt. Drei von fünf neuen Einheiten entstanden als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Auch der Geschosswohnungsbau ist deutlich angesprungen (Grafik Seite 7).

• Die Verfügbarkeit von Grundstücken stellt sich in nahezu allen Kommunen jedoch als maßgeblicher Engpassfaktor für ein größeres Wohnraumangebot dar.

• Der Landkreis Neumarkt weist nach Regensburg das höchste Miet- und Kaufpreisniveau in der Oberpfalz auf. Die jedoch im Vergleich zum Ballungsraum Nürnberg günstigeren Mieten und Preise sorgen für rege Wohnraumnachfrage.

Rahmenbedingungen • Der Landkreis Neumarkt profitiert als Wohn- und Wirt-

schaftsstandort von seiner Zugehörigkeit zur Metropolregion Nürnberg, der Nähe zur Frankenmetropole (rund 40 km), der guten verkehrlichen Anbindung und der günstigeren Miet- und Kaufpreise am Wohnungsmarkt.

• Eine sehr gute verkehrliche Erschließung ist über die A 9 München – Nürnberg und A 3 Nürnberg – Passau gegeben. Die Gemeinden im östlichen Landkreisgebiet (u. a. Neumarkt, Pars-berg) liegen an der Bahnlinie Nürnberg – Regensburg (Anbin-dung an Regionalexpress). Seit 2010 besteht für die Kreisstadt und Postbauer-Heng ein S-Bahnanschluss der S 3 und damit die Einbindung in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN).

• Der Landkreis weist aufgrund der Branchenvielfalt der Unter-nehmen eine hohe Stabilität auf. Neben dem verarbeitenden Gewerbe sind Landwirtschaft und Tourismus („Naturpark Altmühltal“) wichtige Standbeine. Die Beschäftigtenzahlen stiegen in den vergangenen fünf Jahren um rund 10 %. Die Arbeits losenquote liegt mit weniger als 2 % deutschlandweit mit auf niedrigstem Niveau.

• Nach einigen Jahren stabiler Einwohnerentwicklung profitiert die ländliche Gegend heute vielerorts von Zuwanderung. Im Kreis leben mehr als 130.000 Personen, ein Anstieg von rund 3 % gegenüber 2011. Die Kreisstadt und die hier betrachteten Orte mit guter Verkehrsanbindung wachsen. Ländliche, weniger gut angebundene Ortschaften verzeichnen stabile aber auch leicht rückläufige Einwohnerzahlen. Langfristige Prognosen bis 2035 zeigen leichte Einwohnerzuwächse auf (Grafik Seite 3). Damit bleibt Neumarkt nach Regensburg die wachstums-stärkste Region in der Oberpfalz.

Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100)

Nürnberg Regensburg Neumarkt (Landkreis)

Einwohner

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik

Kaufpreise

2 4 6 8 10 12 14

Zwickau

Chemnitz

Radebeul

Dresden

90

95

100

105

110

115

120

125

130Neumarkt (Lkr.)

Regensburg

�Nürnberg

2035203020252020201520102005200019951990

Entwicklung Einwohner

Wohnungsbau

Gruppenierung aufgehoben!!

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600EFH/ZFH

MFH

201620102005200019951990

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600EFH/ZFH

MFH

201620102005200019951990

90

95

100

105

110

115

120

125

130Neumarkt (Lkr.)

Regensburg

�Nürnberg

2035203020252020201520102005200019951990

Entwicklung EinwohnerGruppierung aufgehoben!!

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

Prognose

Die Marktübersicht – Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz

5

Markt für Baugrundstücke und Eigenheime • Das Angebot an Bauland sowie Einfamilien- und Doppel-

häusern ist allerorts knapp, die Nachfrage sehr rege. Nach wie vor sind bei Bekanntgabe einer Neuerschließung die Parzellen und Gebäude meist zügig verkauft.

• Die Kommunen versuchen Bauland anzubieten, die Verfüg-barkeit von Grundstücken und die Verhandlungen mit Eigen-tümern zum Verkauf sind jedoch oft langwierig. Der Bedarf kann deshalb momentan nicht gedeckt werden.

• Angesichts der ländlichen Lagen zeigen die Grundstückspreise in den hier betrachteten Gemeinden – ohne die Kreisstadt – leichte Anstiege, Neumarkt ist deutlich teurer geworden.

• Mit den unterschiedlichen Lagequalitäten der Orte (Nähe zum Ballungsraum Nürnberg, Verkehrsanbindung) sind die Preis-unterschiede insgesamt sehr deutlich und bewegen sich in einer breiten Spanne von 90 € / m² bis 430 € / m².

Markt für Eigentumswohnungen • Der Markt für Eigentumswohnungen stellte bisher ein ver-

gleichsweise kleines Segment dar mit wesentlicher Konzen-tration auf die Kreisstadt. Heute sind sowohl neue als auch gebrauchte Wohnungen in allen Ortschaften gut nachgefragt.

• Kleinere Eigentumswohnanlagen werden zunehmend in Lückengrundstücken, nach Abriss oder auch in neu erschlos-senen Baugebieten errichtet (170 neu gebaute Eigentums-wohnungen in 2015). Die Objekte werden zügig vermarktet.

• Der Preissprung war in den vergangenen Jahren vor allem im Neumarkter Neubau-Segment groß auf heute 2.700 bis 3.900 €/m²; exklusive Objekte haben mittlerweile die 4.000 € / m² Schwelle übersprungen. In den Kleinstädten lie-gen die Preise zwischen 2.500 und 3.100 € / m².

• Da viele Immobilienbesitzer ihre Wohnungen halten, werden auch auf längere Sicht nur wenige Bestandsobjekte am Markt angeboten.

Mietwohnungsmarkt • Der Wohnungsmarkt wird in der Region von Eigennutzern

dominiert, so dass das Angebot an Mietwohnungen überschau-bar ist. Nachdem die Nachfrage seit etwa drei Jahren ansteigt, ist das Angebot mittlerweile sehr rar.

• Die Mieten haben in der Region Neumarkt angezogen, aber auch in den anderen Orten sind leichte Erhöhungen zu beob-achten. Die Mietspanne reicht von 5,50 bis 8,50 € / m², wobei Neumarkter Mieten von bis zu 10 € / m² nahezu das Nürnber-ger Niveau guter Lagen erreichen.

Perspektiven • Der Region Neumarkt werden dank ihrer Lage zwischen drei

Zentren mit besten Zukunftschancen (Nürnberg, Ingolstadt, Regensburg) ebenfalls hohe Zukunftschancen (Prognos 2016) bescheinigt (u. a. positive Einwohnerentwicklung, gute Er-werbsmöglichkeiten, moderates Niveau bei Miet- und Kauf-preisen am Wohnungsmarkt).

• In allen Segmenten bleibt der Bedarf an Wohnraum rege – insbesondere wegen der zunehmenden Ausstrahlungseffekte aus dem Verdichtungsraum Nürnberg. Das Angebot wird dank der nach heutiger Einschätzung anziehenden Neubautätigkeit etwas größer.

• Die Miet- und Kaufpreise werden bei neuwertigen Objekten noch leicht ansteigen, größere Spielräume nach oben sind nicht gegeben.

Landkreis Neumarkt i. d. Opf. Trend

Einwohnerstand (12 / 2015)Landkreis Neumarkt i. d. Opf.Neumarkt i. d. Opf., StadtBerching, StadtBerg bei NeumarktDietfurt, StadtFreystadt, StadtParsberg, StadtPostbauer-Heng

130.38539.333

8.5227.5566.0848.7916.7717.539

Arbeitslosenquote (12 / 2016)(Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen)

1,8 %

Kaufkraftkennziffer 2016(Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100)

101

Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 619

Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit* inkl. Wohnheime

6

Neumarkt in der Oberpfalz • Die Große Kreisstadt bildet das wirtschaftliche und kulturelle

Zentrum des gleichnamigen Landkreises. • Dank der Lage direkt an der A 3 und im Kreuzungspunkt der

B 8 und B 299 ist Neumarkt für den Individualverkehr sehr gut angebunden. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Stadt über die Bahnstrecke Nürnberg – Regensburg (Regionalexpress, S-Bahn) gut erreichbar. Die Fahrzeit zum Hauptbahnhof der Franken metropole beträgt rund 20 Minuten.

• Ein breit gefächerter und innovativer Mittelstand sowie am Weltmarkt tätige Großunternehmen (Stammsitz Firmengruppe Max Bögl Bauwesen 6.000 Arbeitsplätze, Pfleiderer Holzver-arbeitung 3.000 Apl., Bionorica SE 1.400 Apl.) sind Basis für den sehr robusten Arbeitsmarkt. Daneben wird Neumarkt als Hochschulstandort stetig ausgebaut.

• Seit 2013 wächst die Kreisstadt dank ausbildungs- und arbeits-marktbezogener Zuzüge. Heute leben in der Kernstadt und den neun Ortsteilen insgesamt rund 39.300 Personen, 3 % mehr als 2013.

• Die Nachfrage ist in allen Segmenten hoch, das Angebot vor allem bei Baugrundstücken für den Bedarf zu wenig. Die Flächenverfügbarkeit und die Verkaufsbereitschaft bei Grund-besitzern sind zu gering.

• Im Geschosswohnungsbau erlebt Neumarkt derzeit eine regelrechte Bauoffensive sowohl seitens der Stadt als auch mehrerer Bauträger. Vor allem im Innenbereich sind zahlreiche Projekte für Mehrfamilienhäuser in Bau und Planung, die im Schwerpunkt zwischen 3.500 und 3.900 € / m² angeboten und zügig vermarktet werden.

• Für den individuellen Wohnungsbau wird in diesem Jahr der 2. BA. „Lährer Berg“ erschlossen. Geplant ist ein weiteres Areal in Woffenbach.

Berching • Die Kleinstadt (rd. 8.500 Einwohner) im Naturpark Altmühltal

und am Main-Donau-Kanal gelegen ist geprägt von ihrer mit-telalterlichen Altstadt und dem Benediktinerkloster Plankstet-ten. Der Tourismus bildet damit ein wirtschaftliches Standbein.

• Verkehrsmäßig erschlossen wird die Gemeinde im südlichen Kreisgebiet durch die B 299 und die rund 12 km entfernte A 3 (Anschlussstelle Greding).

• Die Nachfrage nach Bauparzellen seitens der Pendler vor allem nach Ingolstadt ist rege. Geplant ist mittelfristig eine Erweite-rung des Baugebiets „Spitalwiese“.

Berg bei Neumarkt • Die an das nördliche Stadtgebiet von Neumarkt angrenzende

Gemeinde (rd. 7.500 Einwohner) liegt verkehrsgünstig an der A 3 und ist somit sehr gut an den Ballungsraum Nürnberg angebunden.

• Entsprechend der Lagegunst werden in Berg mit die höchsten Immobilienpreise des Landkreises erzielt.

• Weil größere Grundstücke fehlen, können trotz sehr vieler Anfragen nur kleinere Baugebiete ausgewiesen werden (z. B. in Sindlbach 2017).

Analyse der einzelnen Wohnstandorte

7

Dietfurt a. d. Altmühl • Dietfurt liegt im südlichen Landkreisgebiet im Naturpark Alt-

mühltal und ist verkehrsmäßig weniger günstig angebunden. Der nächste Autobahnanschluss liegt rund 20 km entfernt, zur Bundesstraße B 299 beträgt die Distanz etwa 10 km.

• Die Kleinstadt liegt jedoch in etwa gleicher Entfernung zwi-schen den Arbeitsmarktzentren Nürnberg, Regensburg und Ingolstadt, so dass eine enorme Nachfrage nach Wohnraum seitens der Pendler besteht.

• Fehlende Flächen und der Naturschutz bremsen allerdings die Entwicklung der Gemeinde mit rund 6.100 Einwohnern. In Baulücken entstehen kleinere Bauträgermaßnahmen, kleine Wohnbaugebiete decken vorwiegend den örtlichen Bedarf.

Freystadt • Die rund 8.800 Einwohner zählende Kleinstadt wächst dank

der sukzessiven Ausweisung von Wohnbauflächen. Begünstigt wird diese Entwicklung u. a. durch die Nähe zur A 9 und der damit guten Anbindung an Nürnberg.

• Die Nachfrage nach Bauland ist hoch. Die Zahl der Kaufinter-essenten im Neubaugebiet „Am Badgraben” (65 Eigenheim-parzellen, 8 Mehrfamilienhäuser), das in 2017 realisiert wird, liegt weit über dem Angebot.

Parsberg • Die Kleinstadt mit rund 6.800 Einwohnern zählt dank der Lage-

gunst, der guten Infrastruktur (u. a. Kreiskrankenhaus, Gymna-sium) und der vergleichsweise niedrigen Grundstückspreise zu den wachstumsstärksten Kommunen.

• Über den direkten Autobahnanschluss der A 3 sind Nürn-berg, Regensburg und Neumarkt zügig zu erreichen. Mit dem Bahnanschluss ist Parsberg öffentlich sehr gut an die Städte angebunden (Einbindung in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg VGN und Regensburg RVV).

• Obwohl sukzessive Baugebiete erschlossen werden, kann der Bedarf bei der aktuellen enormen Nachfrage nicht gedeckt werden. Voraussichtlich Ende 2017 wird das Areal „West“ an der Darshofener Str. (rund 25 Parzellen) erschlossen.

Postbauer-Heng • Die Marktgemeinde westlich von Neumarkt ist über die B 8

und die S-Bahnlinie 3 des Verkehrsverbundes Großraum Nürn-berg (25 Minuten zum Nürnberger Hauptbahnhof) verkehrlich gut an den Großraum Nürnberg angeschlossen.

• Damit ist Postbauer-Heng mit heute rund 7.540 Einwohnern als Wohnortgemeinde gesucht. Im kommenden Jahr werden in zwei neuen Baugebieten („Köstlbach Ost“ und „Kemnach Ost-Teichwiesen“) Bauparzellen angeboten.

Gabriele Rees / Horst Sperrer

Wohnungsbau im Landkreis Neumarkt i. d. Opf. fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden

Wohneinheiten in MFH Baugenehmigungen

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik; Baugenehmigungen 2016: Jan. – Nov.

Kaufpreise

2 4 6 8 10 12 14

Zwickau

Chemnitz

Radebeul

Dresden

90

95

100

105

110

115

120

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130Neumarkt (Lkr.)

Regensburg

�Nürnberg

2035203020252020201520102005200019951990

Entwicklung Einwohner

Wohnungsbau

Gruppenierung aufgehoben!!

0

200

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1.400

1.600EFH/ZFH

MFH

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1.400

1.600EFH/ZFH

MFH

201620102005200019951990

90

95

100

105

110

115

120

125

130Neumarkt (Lkr.)

Regensburg

�Nürnberg

2035203020252020201520102005200019951990

Entwicklung EinwohnerGruppierung aufgehoben!!

Baugenehmigungen

Baugenehmigungen

1- + 2-Fam.-Häuser

Stan

d 02

/ 201

7

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