Wohnungseigentumsrecht - Beschlüsse, die Sie in Eigentümerversammlungen besser nicht fassen...

Wohnungseigentumsrecht-

Beschlüsse, die Sie in Eigentümerversammlungenbesser nicht fassen sollten.

XV. Immobilientag Thüringen, Erfurt, 5. November 2014

Kanzlei für Immobilienrecht & Inkasso

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Beschluss zur Begründung von Sondernutzungs-rechten

Ein Verwalter lässt in einer Eigentümerversammlung über eine Beschlussvorlage abstimmen, wonach einem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Teil der gemeinschaftlichen Wiese zugesprochen wird.

© Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, 99084 Erfurt 2

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Gemeinschafts- u. Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht


Wohnungseigentümergemeinschaft

Gemeinschaftseigentum Sondereigentum

Sondernutzungs-rechte

Können Sondernutzungsrechte durch Beschluss begründet werden?

Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen.

LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 117/13

Beschlüsse, hinsichtlich denen keine Beschlusskompetenz besteht sind nicht nur auf erfolgreiche Anfechtung hin für ungültig zu erklären, sondern nichtig.


EXKURS: Beschlussungültigkeit bzw. BeschlussnichtigkeitBeschlussungültigkeit:

Beschlüsse können – etwa wenn sie nicht dem Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen – für ungültig erklärt werden.Dies geschieht aber nur durch das zuständige Gericht auf eine entsprechende Anfechtungsklage hin. Bis zur Ungültigerklärung bleiben die Beschlüsse wirksam und können/müssen ungesetzt werden.Wird die Anfechtungsklage nicht binnen eines Monats nach Verkündung des Beschlusses erhoben, ist der Beschluss bestandskräftig

Beschlussnichtigkeit:

Sin Beschlüsse – etwa mangels entsprechender Beschlusskompetenz – nichtig, so sind sie ex tunc, d.h. von Anfang an, unwirksam.Es bedarf keiner Klage. Dennoch is eine Klage zur Feststellung der Nichtigkeit möglich.

Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen.

LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 117/13

Beschlüsse, hinsichtlich denen keine Beschlusskompetenz besteht sind nicht nur auf erfolgreiche Anfechtung hin für ungültig zu erklären, sondern nichtig.


Zur beschlussmäßigen Bestellung eines "Schrumpf-beirates"

Im Rahmen einer Eigentümer-versammlung wurde die Bestellung eines sogenannten Schrumpfbeirates beschlossen.

Schrumpfbeirat:

Verwaltungsbeirat, der aus weniger als drei Mitgliedern besteht


Schrumpfbeirat

Regulärer Beirat aus 3 Eigentümern

EXKURS:Empfehlungen des Beirats sind nicht verbindlich

Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, nachdem ein Verwaltungs-beirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigentümer-versammlung gegeben hat. Es gibt keine Pflicht der Eigentümer auf einer Eigentümer-versammlung, den Empfehlungen des Beirats zu folgen.

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2013 - 55 S 170/12 WEG


Gesetzliche Grundlagen zum Verwaltungsbeirat

§ 29 Abs. 1 S. 2 WEG:

„Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungs-eigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungs-eigentümern als Beisitzern.“

3 Verwaltungsbeiratsmitglieder

Nur Wohnungseigentümer können Mitglieder sein!


Entscheidung zur beschlussmäßigen Bestellung eines "Schrumpfbeirates"

Im seinem Urteil vom 16.07.2014 - 5 C (WEG) 1/13 – teilt das Amtsgericht Erfurt unsere Rechtsauffassung, wonach ein Verwaltungsbeirat, soweit keine abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung bzw. der Teilungserklärung vorhanden sind, gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zwingend aus drei Mitgliedern zu bestehen hat.

Scheidet nun während der Bestellungszeit aus dem Verwaltungsbeirat ein oder mehrere Mitglieder aus, so dass nur noch ein "Schrumpfbeirat" besteht und wird dieser "Schrumpfbeirat" sodann per Beschluss auf unbestimmte Dauer bestellt, so handelt es sich hierbei nicht um die bloße deklatorische Bestätigung des nur noch aus zwei Mitgliedern bestehenden Beirates, sondern um eine ausdrückliche § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zuwiderlaufende und somit unzulässige Bestellung des "Schrumpfbeirates".


Nichtigkeit von Dritte verpflichtenden Beschlüssen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in Eigentümerversammlungen per Beschluss grundsätzlich nur innergemeinschaftliche Regelungen treffen.

Es besteht keine Beschlusskompetenz zur Verpflichtung Dritter, d.h. nicht zur Gemeinschaft gehörender Personen – etwa des Verwalters, des Hausmeisterdienstes und sonstiger Dienstleister und Versorger.

Bis auf gesetzlich bestimmte Ausnahmefälle – etwa Pflicht zur Leistung von Hausgeldern, Nachzahlungsbeträgen und Sonderumlagen – besteht auch keine Beschlusskompetenz zur Verpflichtung der Mitglieder der Gemeinschaft, d.h. der Wohnungseigentümer, z.B. zur Zahlung von Mahngebühren etc.



In dem zu einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Parkhaus sind bestimmte Stellplätze Eigentümern aus einer Nachbargemeinschaft zugewiesen, welche dies voll berechtigt nutzen können.

In einer Eigentümerversammlung hat der Verwalter nun über einen Beschluss abstimmen lassen, wonach den Nutzungsberechtigten, welche Mitglieder der Nachbargemeinschaft sind, anteilig nach Kopfschlüssel die Kosten der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme mit auferlegt werden.


Ich darf hier

parken!

Eigentümerin aus Nachbargemeinschaft


Ein in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss durch den dritten, nicht zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Personen, Pflichten auferlegt werden (hier Eigentümern einer Nachbargemeinschaft), ist auf eine Beschlussanfechtung hin nicht nur für ungültig zu erklären. Er ist darüber hinaus auch nichtig.

Amtsgericht Erfurt - Hinweis v. 22.05.2014


Wie kann das Problem gelöst werden, d.h. wie können Dritte verpflichtet werden?Zwischen der Eigentümergemeinschaft und den Dritten können Vereinbarungen, also Verträge, geschlossen werden.

D.h. die Eigentümergemeinschaft, beispielsweise vertreten durch den Verwalter, schließt mit der Nachbargemeinschaft, zu denen die nutzungsberechtigten Eigentümer an den besagten Stellplätzen gehören, ebenfalls vertreten durch deren Verwalter, eine entsprechende Vereinbarung zur Instandsetzung.

Zuvor müssen in den beiden Eigentümerversammlungen aber einfache Mehrheitsbeschlüsse im Hinblick auf die Vereinbarungsinhalte und die Bevollmächtigung der jeweiligen Verwalter zum Abschluss der Vereinbarung mit der jeweiligen Nachbargemeinschaft gefasst werden.


Nichtigkeit von Beschlüssen zur Berufung im Anfechtungsprozess

Dem Berufungsverfahren vor-ausgegangen war ein Anfech-tungsprozess, in dem der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wurde.

Die Verwaltung ließ nun in einer Eigentümerversammlung darüber abstimmen, ob gegen das Urteil Berufung eingelegt werden soll.


EXKURS: Prozessformen

Prozess zwischen einer Eigentümergemeinschaft und Mitgliedern der Gemeinschaft (Wohnungseigentümer) bzw. Dritten.

Anfechtungsprozess zwischen Mitgliedern der Eigentümer-gemeinschaft.


Gemeinschaft Dritter

Gemeinschaft

Nichtigkeit von Beschlüssen zur Berufung im AnfechtungsprozessAmtsgericht Erfurt - 2 C (WEG) 46/12:

Ein in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss, wonach gegen ein Urteil, ausweislich dessen ein Beschluss für ungültig erklärt wurde, Berufung eingelegt werden soll ist nichtig. Das AG Erfurt hat entsprechend unserer Auffassung entschieden, dass der Beschluss über die Berufungseinlegung nichtig ist, da der Eigentümer-gemeinschaft diesbezüglich keine Beschlusskompetenz zur Seite steht. Parteien im Anfechtungsverfahren sind nämlich die einzelnen Wohnungs-eigentümer - keinesfalls jedoch die Eigentümergemeinschaft selbst. Deshalb kann der Gemeinschaft auch keine Beschlusskompetenz diesbezüglich zufallen.


Veränderte Kostenverteilung bei der Legionellen-prüfung

Die Eigentümergemeinschaft hatte eine Umlegung der laufenden Kosten der Le-gionellenprüfung (nach der Trinkwasserverordnung) nur auf die Eigentümer, die ihre Wohnungen vermieten, be-schlossen.


Veränderte Kostenverteilung bei der Legionellen-prüfung

Amtsgericht Heilbad Heiligenstadt - 3 C 331/13:

Eine Änderung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemäß § 16 Abs. 3 WEG möglich, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Eine Umlegung der laufenden Kosten der Legionellenprüfung (Trink-wasserverordnung) nur auf die Eigentümer, die ihre Wohnungen vermieten, ist systemwidrig, nicht sachgerecht, umpraktikabel und entspricht demzufolge nicht dem Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung. Darüber hinaus stellen auch nicht alle Maßnahmen im Zusammenhang mit der Trinkwasserverordnung Betriebs- und Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 3 WEG dar.Etwa bei der Installation von Probeentnahmestellen handelt es sich um Instand-setzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, wo eine veränderte Kostenverteilung nur im Einzelfall nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 WEG erfolgen könnte.


EXKURS: Möglichkeiten der veränderte Kosten-verteilung nach § 16 Abs. 3 u. 4 WEG(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.


Errichtung einer Mobilfunkanlage als bauliche Veränderung

Die Mitglieder einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft fassten mehrheitlich den Beschluss, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungs-eigentumsanlage zu gestatten.

Die Klägerin - ebenfalls Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft - war damit nicht einverstanden.


Errichtung einer Mobilfunkanlage als bauliche Veränderung

Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunk-sendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungs-eigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG). Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage bedarf somit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!


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