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Zahlen und Fakten Büromarkt Frankfurt am Main 2018
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Zahlen und Fakten
Büromarkt Frankfurt am Main2018
„Eine Investition in Wissen bringt noch immer die besten Zinsen.“ Zitat von Benjamin Franklin
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Dr. Konrad KanzlerHead of Research+49 (0) 69 - 970 [email protected]
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Martin AngersbachDirector Business Development Office Germany+49 (0) 69 - 970 [email protected]
Die Metropole Frankfurt am Main zeich-net sich auch im Jahr 2018 durch eine positive wirtschaftliche Entwicklung aus. So prognostiziert die Initiative PERFORM Zukunftsregion FrankfurtRheinMain, eine Initiative diverser IHKs in der Rhein-Main-Region, für das Jahr 2018 ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 1,7 %. Für das Jahr 2019 wird der Zuwachs auf 1,6 % geschätzt. Infolgedessen wird auch mit einem ungebrochenen Be-schäftigtenaufbau in der Region in Höhe von 2,1 % (2018) bzw. 1,7 % (2019) gerechnet. Als größtes Risiko der wei-teren wirtschaftlichen Entwicklung stellt sich der Fachkräftemangel dar, der von mehr als jedem zweiten Unternehmen benannt wird.
Entsprechend positiv präsentiert sich die ex post Betrachtung. Auf dem Frankfur-ter Arbeitsmarkt hat die Arbeitslosen-quote im November 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 %-Punkte auf der-zeit 5,0 % abgenommen. Analog dazu hat die Anzahl der sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten in der Mainmetro-pole zum Stand 31.03.2018 um 3,1 % zugelegt, womit der Landes- und Bun-desdurchschnitt (2,5 % bzw. 2,3 %) deutlich übertroffen wird. Aktuell sind in Frankfurt damit 580.206 sozialversiche-rungspflichtig Beschäftigte registriert.
Auch die neueste Konjunkturumfrage vom Herbst 2018 im IHK-Bezirk Frank-furt deutet auf eine Fortsetzung der po-sitiven Entwicklung hin. So bewegt sich der Gesamtgeschäftsklimaindex bei 126 Punkten und damit über dem langjähri-gen Durchschnitt von 114 Punkten. In der büroflächenaffinen Finanz-, Kredit- und Versicherungswirtschaft erzielt der Ge-schäftsklimaindex mit 139 Punkten den höchsten Stand seit sechs Jahren. Dem-entsprechend plant auch mehr als jedes dritte Unternehmen aus dieser Branche Personal einzustellen, was sich in der Bü-roflächennachfrage zeigen sollte.
Marktumfeld
Bevölkerungsentwicklung Frankfurt a. M.
600.000
620.000
640.000
660.000
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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Jun. 18
Einwohner Juni 2018: 744.115
Verbraucherpreisindex Deutschland und Hessen
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nov. 18
VPI Deutschland (Basisjahr 2010) VPI Hessen (Basisjahr 2010)
85
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105
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Que
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unde
sam
t
VPI November 2018: Deutschland 112,4 / Hessen 111,7
Kaufkraft pro Kopf Deutschland und Frankfurt a. M.
0
5.000
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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Kaufkraft pro Kopf Deutschland Kaufkraft pro Kopf Frankfurt a. M.
Kaufkraft pro Kopf 2018: Deutschland 22.949 € / Frankfurt 26.212 €
Arbeitslosenquote /sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
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Beschäftigte am Arbeitsort Frankfurt a. M. davon im Dienstleistungssektor Arbeitslosenquote Deutschland Arbeitslosenquote Frankfurt a. M.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nov. 18
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Umsatz, Leerstand, Spitzenmiete, Durchschnittsmiete, Verlängerungen
0
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Marktdaten
Der Frankfurter Büroflächenmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) beendet das Jahr 2018 mit einer historisch hohen Umsatzleistung. Der Büroflächenumsatz für das Gesamtjahr beträgt 622.100 Quadratmeter. Das ist der zweithöchste Wert innerhalb der letzten 15 Jahre nach dem Rekordjahr 2017. Gleichzeitig lag das Umsatzvolumen mehr als 30 % über dem langjährigen Durchschnitt (475.500 m²). Der Bürovermietungsmarkt Frankfurt konnte somit auch im vergangenen Jahr ein sehr starkes Ergebnis erzielen und damit den deutlich positiven Trend, der im Rekord 2017 mündete, fortsetzen. In den Monaten Oktober bis Dezember 2018 ist ein Flächenumsatz in Höhe von 181.200 m² durch Vermietungen und Eigennutzer erfasst worden. Damit bewegt sich das vierte Quartal 2018 zwar unter dem Ausnahmequartal am Ende des Vorjahres in Höhe von 279.400 m², jedoch deutlich über dem Durchschnitt der Endquartale der letzten zehn Jahre in Höhe von rund 140.000 m².
Die Anzahl der Abschlüsse hat noch einmal spürbar zugelegt. Das spricht für die hohe Dynamik des Marktes. So ist diese von 712 im Gesamtjahr 2017 auf nun 744 angewachsen. Analog zum Vorjahr bewegt sich das Volumen der Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung auf einem moderaten Niveau in Höhe von rund 50.000 m².
Flächenumsatz nach Lage 2018
Que
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0
20.000
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100.600 m2
90 Deals
65.100 m2
33 Deals 58.500 m2
111 Deals 50.800 m2
17 Deals 42.400 m2
93 Deals 33.500 m2
60 Deals20.700 m2
17 Deals13.800 m2
27 Deals9.400 m2
13 Deals 7.900 m2
19 Deals
53.500 m2
29 Deals
33.300 m2
42 Deals
6.800 m2
6 Deals
125.800 m2
187 Deals
Bankenlage City West Westend Messe Stadtmitte Bahnhofsviertel Nordend Westhafen Bockenheim Niederrad (Büro) Eschborn Mertonviertel OF-Kaiserlei Andere Lagen
Insgesamt: 622.100 m2
Leerstand (in Tausend) Umsatz (in Tausend) Verlängerungen nach aktiver Marktsondierung (in Tausend) Durchschnittliche Umsatzleistung 10 Jahre (in Tausend) Spitzenmiete (in Euro/m2) Durchschnittsmiete (in Euro/m2)
Que
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210
m2
97 m
2
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2
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2
74 m
2
547
m2
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m2
515
m2
452
m2
369
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712
m2
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m2
541
m2
1.79
0 m
2
1.59
0 m
2
1.68
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1.76
0 m
2 1.96
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1.34
0 m
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1.52
0 m
2
1.31
6 m
2
1.25
1 m
2
979
m2
743
m2
1.24
6 m
2
40,00
19,00
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20,30
39,00
20,00
36,50
19,50
36,00
20,50
38,00
20,50
38,00
20,50
39,2040,30 43,20
39,00
20,50 20,7021,70
19,30
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Marktdaten
Die Vitalität des Frankfurter Büromarktes ist durch eine hohe Dynamik des Vermie-tungsvolumens im kleinteiligen Bereich geprägt. Das Größencluster „<1.000 m²“ hat gegenüber dem Vorjahr um 8,1 % auf 220.400 m² zulegen können. Die an-deren vier Größenklassen über 1.000 m² sind durch Abnahmen gekennzeichnet. Das war angesichts des umsatzstarken Vorjahres zu erwarten.
Bei den größten Deals des Jahres 2018 handelt es sich u.a. um den Abschluss der Commerzbank im Cielo (Theodor-Heuss-Allee 100) über 36.100 m², der Frankfurter Allgemeinen Zeitung in einer Projektentwicklung in der Europa-Allee 92 über 24.000 m², von Deloitte über 15.800 m² im Projekt Zebra (Europa-Allee 91-93) sowie durch Spaces über 9.200 m² im Global Tower (Neue Mainzer Straße 32-36). Spaces wurde bei dieser Anmietung durch NAI apollo beraten.
Die Branche „Banken, Finanzdienst-leister & Versicherungen“ prägt mit 141.200 m² bzw. einem Marktanteil von 22,7 % unverändert das Marktgesche-hen des Jahres 2018. Dahinter folgt auf dem zweiten Rang das „Bau- & Immobili-engewerbe“ mit 13,9 % bzw. 86.300 m², wovon mehr als die Hälfte des Umsatzes auf Co-Working-Anbieter entfällt.
In der räumlichen Verteilung befindet sich der Central Business District (CBD) als Hauptlage mit 382.000 m² bzw. einem Anteil von 61,4 % weiterhin im Fokus der Nutzer. Unter den einzelnen Teilmärkten dominieren die Bankenlage mit 16,2 % bzw. die City West mit 10,5 %.
Weitere hochpreisige Anmietungen in Projektentwicklungen haben das Miet-niveau auch im Schlussquartal spürbar ansteigen lassen. Infolgedessen rangiert die Spitzenmiete nun bei 43,20 €/m² und erzielt damit den Höchstwert seit dem Jahr 2001. Im Vorjahresvergleich hat diese noch einmal um 7,2 % zugelegt. Die Durchschnittsmiete verzeichnet im selben Zeitraum ein Plus von 4,8 % auf aktuell 21,70 €/m².
Flächenumsatz nach Flächenqualität 2018
Que
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7,0 %
69,1 %
23,9 %
Insgesamt: 622.100 m2
hochwertig
normal
einfach
Flächenumsatz nach Branchen 2018
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Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen
Bau- & Immobiliengewerbe
Kommunikation, IT & EDV
Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung
Öffentliche Einrichtungen
Sonstige
10,4 %
13,9 %
35,7 %
22,7 %
9,2 %
8,1 %
Flächenumsatz nach Flächengröße 2018
0
50.000
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150.000
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Que
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< 1.000 m2 1.000 - 2.500 m2 2.501 - 5.000 m2 5.001 - 10.000 m2 > 10.000 m2
Insgesamt: 622.100 m2
220.400 m2
632 Deals
98.800 m2
66 Deals 85.700 m2
24 Deals
114.400 m2
17 Deals 102.800 m2
5 Deals
Flächenumsatz nach Mietpreisen 2018
Que
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Insgesamt: 613.000 m2*
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
< 10 € 10 < 15 € 15 < 20 € 20 < 25 € 25 < 30 € ≥ 30 €
29.400 m2
50 Deals
156.200 m2
252 Deals133.300 m2
183 Deals
152.700 m2
123 Deals
63.400 m2
77 Deals
78.000 m2
57 Deals
*ausschließlich Vermietungen; keine Eigennutzer
Datenstand 31.12.2018* inklusive UntermietflächenAusgabe: Januar 2008 / © Stadtvermessungsamt Frankfurt a. M., 2008
Hauptlage Leerstand*
F-CBD 256.000 m² F-WEST 49.900 m² F-SÜD 72.500 m² F-NORD 31.100 m² F-OST 30.600 m² BÜROZENTREN 302.800 m²
GESAMT 743.000 m²
Bürolagen Frankfurt a. M. Q4 2018 Wir haben den Büromarkt Frankfurt in die wichtigsten Hauptlagen eingeteilt und farbig gekennzeichnet. Zusätzlich ist jede Lage in die jeweiligen Stadtbezirke unterteilt und mit der entsprechenden Ortslagenbezeichnung gekennzeichnet.
Frankfurt am Main Flughafen
Flächenbestand 382.700 m2
Vermietungsleistung 20.600 m2
Durchschnittsmiete 20,50 €/m2
Spitzenmiete 28,00 €/m2
Que
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11 12
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16
2
4
3
7
5
14
Teilmärkte Bestand (m²) Leerstand (m²) in % Ø-Miete (€) Spitzenmiete (€) Vermietbare Objekte1. Höchst 189.000 2.900 1,5 8,50 16,00 4
2. Eschborn-West 168.100 29.400 17,5 10,00 13,50 8
3. Eschborn-Süd 397.000 87.700 22,1 12,50 16,00 23
4. Eschborn-Ost 123.900 8.700 7,0 11,80 15,00 5
5. Sossenheim 87.300 22.100 25,3 11,00 12,50 2
6. Nied 700 0 0,0 8,90 11,00 0
7. Rödelheim 110.300 11.600 10,5 9,50 12,50 8
8. Griesheim 16.800 0 0,0 6,00 8,50 0
9. City West 517.100 46.600 9,0 15,50 21,00 11
10. Gallus 580.300 13.000 2,2 11,00 15,00 10
11. Niederrad (Büro) 594.000 63.100 10,6 13,00 16,50 16
12. Niederrad (Stadt) 12.500 500 4,0 10,00 13,00 2
13. Gutleutviertel 138.300 400 0,3 11,50 13,00 1
14. Westhafen 88.100 9.900 11,2 22,00 28,00 4
15. Bahnhofsviertel 395.600 24.500 6,2 19,00 24,50 21
16. Messe/Europaviertel 313.400 30.700 9,8 24,50 38,00 3
17. Bockenheim 311.200 6.600 2,1 14,00 17,50 8
18. Westend 663.300 57.500 8,7 24,00 38,00 57
19. Bankenlage 1.103.600 28.200 2,6 30,00 43,20 19
20. Stadtmitte 581.100 45.500 7,8 22,00 38,00 58
21. Nordend 126.700 6.500 5,1 17,50 22,00 13
22. City Ostend 226.300 2.600 1,1 14,50 17,00 5
23. Sachsenhausen 441.600 31.700 7,2 14,00 23,00 26
24. Oberrad 4.500 200 4,4 11,50 15,00 1
25. OF-Kaiserlei 222.100 23.700 10,7 11,00 12,50 6
26. Ostend-Ost 377.400 21.500 5,7 15,50 18,00 20
27. Bornheim 36.900 0 0,0 9,00 13,50 0
28. Riederwald/Fechenheim 226.400 3.800 1,7 8,00 11,00 5
29. Bergen-Enkheim 50.600 2.300 4,5 7,50 11,00 3
30. Seckbach 15.100 0 0,0 7,00 9,00 0
31. Eckenheim 13.900 400 2,9 12,00 15,50 2
32. Eschersheim 33.400 200 0,6 11,00 16,50 1
33. Nieder-Eschbach 138.000 18.900 13,7 8,00 10,00 13
34. Mertonviertel 284.500 90.100 31,7 13,00 14,50 6
35. Heddernheim 10.900 0 0,0 10,00 12,00 0
36. Praunheim/Hausen 108.000 7.500 6,9 11,50 13,50 8
GESAMT (inklusive sonstiger Lagen) 11.346.000 743.000 6,5 21,70 43,20 384
Bürolagen
Que
lle: N
AI a
pollo
15
23
19
24
25
22
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27
3029
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32
33
20
Geographische Verortung Großvermietungen 2018 nach Größenklassen (> 1.000 m2)
Geographische Verortung Büroflächenfertigstellungen 2018 nach Größenklassen (> 1.000 m2)
Marktdaten
Büroflächenfertigstellungen nach Größenklassen
> 1.000 m2 - ≤ 5.000 m2
> 5.000 m2 - ≤ 10.000 m2
> 10.000 m2 - ≤ 20.000 m2
> 20.000 m2
Vermietungen nach Größenklassen
> 1.000 m2 - ≤ 2.500 m2
> 2.500 m2 - ≤ 5.000 m2
> 5.000 m2 - ≤ 10.000 m2
> 10.000 m2
Marktdaten
Leerstand nach Flächenqualität Q4 2018
Que
lle: N
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Insgesamt: 743.000 m2 (384 Teil-Objekte) nach Flächenqualität, Bezug innerhalb 3 Monate
hochwertig
normal
einfach
21,1 %
46,0 %
32,9 %
Das Fertigstellungsvolumen für das vierte Quartal 2018 beläuft sich auf insgesamt 22.900 m² Bürofläche. Aufgrund von Bauverzögerungen sind im Gesamtjahr 2018 somit letztendlich nur 76.400 m² fertiggestellt worden. Unter Berücksich-tigung der Flächenabgänge, die nahezu gleichauf liegen, resultiert hieraus zum Ende des vierten Quartals 2018 ein Bü-roflächenbestand von 11,346 Mio. m².
Zum jetzigen Kenntnisstand kann für das Jahr 2019 mit einem Fertigstellungsvolu-men von 177.200 m² Bürofläche gerech-net werden. Hiervon ist nur noch rund ein Drittel verfügbar.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Bü-roflächen, die innerhalb von drei Mona-ten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat auch im vierten Quartal 2018 eine spürbare Reduzierung erfahren. Zum Jahresende 2018 stehen dem Markt nur noch 743.000 m² Büroflä-che kurzfristig zur Verfügung, womit der tiefste Stand seit 2001 mit 400.000 m² erreicht ist. Dementsprechend sinkt die Leerstandsquote im Vergleich zum Vor-jahreswert um 2,1 %-Punkte auf aktuell 6,5 %.
Für das Jahr 2019 deuten die Markt-gegebenheiten auf eine unverändert positive Entwicklung hin. Neben einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz wird der Büromarkt durch eine weiterhin fallende Flächenverfügbarkeit sowie ein anziehendes Mietniveau geprägt sein.
Marktausblick nächste 12 Monate
Bestand
Leerstand
Umsatzleistung
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
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%
$
%
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Flächenfertigstellungen
0
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300.000
350.000
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2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Flächenfertigstellungen davon vor Fertigstellung bzw. noch vermietbar
177.
200
m2 25
5.40
0 m
2
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500
m2
126.
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77.6
00 m
2
76.4
00 m
2
300.
500
m2
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2
49.9
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2 123.
200
m2
35.5
00 m
2
32.6
00 m
2
5.00
0 m
2
8.30
0 m
2
Leerstand nach Flächengröße Q4 2018
0
100.000
200.000
300.000
400.000
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131.600 m2
79 (Teil-)Objekte
147.800 m2
45 (Teil-)Objekte145.000 m2
23 (Teil-)Objekte
233.100 m2
12 (Teil-)Objekte
Insgesamt: 743.000 m² (384 Teil-Objekte) nach Größenklassen, Bezug innerhalb 3 Monate
< 1.000 m2 1.000 - 2.500 m2 2.501 - 5.000 m2 5.001 - 10.000 m2 > 10.000 m2
85.500 m2
255 (Teil-)Objekte
220.400 m2 98.800 m2 85.700 m2 114.400 m2 102.800 m2
Leerstand Umsatz 2018
Leerstand nach aufgerufener Miete Q4 2018Insgesamt: 743.000 m² (384 Teil-Objekte) nach Mietpreisen, Bezug innerhalb 3 Monate*
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
Que
lle: N
AI a
pollo
< 10 € 10 < 15 € 15 < 20 € 20 < 25 € 25 < 30 € ≥ 30 €
93.800 m2
44 (Teil-)Objekte
121.200 m2
80 (Teil-)Objekte95.200 m2
52 (Teil-)Objekte
47.900 m2
32 (Teil-)Objekte34.600 m2
24 (Teil-)Objekte
350.300 m2
152 (Teil-)Objekte
* durchschnittlicher Angebotspreis aller Flächen pro Objekt
29.400 m2 156.200 m2 133.300 m2 152.700 m2 63.400 m2 78.000 m2
Leerstand Umsatz 2018
10 km bis Frankfurt City
20 km bis Frankfurt City
Umland
Marktdaten Umland Frankfurt Durchschnitts- und Spitzenmiete
Quelle: NAI apolloKartenbasis: RegioGraph GfK GeoMarketing GmbHauf Basis von 4.911 Angeboten (11/2017 – 10/2018)der empirica-systeme Marktdatenbank
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/m2
20 km bis Frankfurt City
Top 5 – Key Facts
Spitzenrenditen Q4 2018Spitzenrendite Büro
Spitzenrendite Einzelhandel
Spitzenrendite Logistik
Berlin 2,80% 2,85 % 4,15 %
Düsseldorf 3,20% 3,15 % 4,15 %
Frankfurt a. M. 3,05% 3,00 % 4,15 %
Hamburg 3,00% 3,00 % 4,15 %
München 2,85% 2,80 % 4,10 %
Gesamt Ø = 3,00% Ø = 2,95 % Ø = 4,15 % Que
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Frankfurt a. M.
Größte Umsätze 2018Objekt + Lage Mieter / Eigennutzer Mietfläche in m²
Cielo,Theodor-Heuss-Allee 100 / City West Commerzbank 36.100
Europa-Allee 92 / Messe / Europaviertel Frankfurter Allgemeine Zeitung 24.000
Zebra, Europa-Allee 91-93 / Messe / Europaviertel Deloitte 15.800
Goldsteinquartier, Goldsteinstraße / Niederrad (Büro) Nintendo 14.900
The Ridge, Darmstädter Landstraße 108 / Sachsenhausen Bankhaus Metzler 12.100 Que
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Größte Investments 2018Objekt + Lage Käufer Kaufpreis in €
Omniturm, Große Gallusstraße 16-18 Commerz Real ca. 700.000.000
Trianon, Mainzer Landstraße 16 Igis Asset Management ca. 670.000.000
Eurotower, Kaiserstraße 29 Fubon Life ca. 530.000.000
Behördenzentrum, Gutleutstraße 116-124 Aroundtown ca. 500.000.000
Junghof Plaza, Junghofstraße 14-16 Triuva ca. 400.000.000
Que
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Städte
Umsatz, Bestand, Leerstand, Spitzenmiete, Durchschnittsmiete Q4 2018Bestand (in Mio. m²) Umsatz (m²) Leerstand (in %) Spitzenmiete (€/m²) Durchschnittsmiete (€/m²)
Berlin 18,62 851.000 1,5 35,50 21,40
Düsseldorf* 7,51 329.000 7,2 27,50 16,10
Frankfurt a. M. 11,35 622.000 6,5 43,20 21,70
Hamburg 13,75 568.000 3,8 27,30 15,90
München 20,28 980.000 2,1 38,00 18,70
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Copyright © NAI apollo, 2019.Dieser Bericht dient ausschließlich Informationszwecken. Er wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Annahmen, Zahlen und Prognosen in diesem Dokument dienen nur der Orientierung. Dieser Bericht verfolgt nicht das Ziel, den Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage zu fördern und ist daher nicht als ein solches Angebot zu verstehen. Der Leser dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich Richtigkeit und Vollständigkeit treffen. NAI apollo übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvoll- ständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. Wir behalten uns das Recht vor, jederzeit Änderungen und/oder Ergänzungen an den enthaltenen Informationen vorzunehmen. Weder der Bericht, noch Teile hieraus dürfen ohne die schriftliche Zustimmung von NAI apollo publiziert, vervielfältigt oder weitergegeben werden.
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