Zukunft der Architekten BERUFSBILD UND MÄRKTE

Eine Untersuchung im Auftrag der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen

Hommerich Forschung Prof. Dr. Christoph Hommerich Dipl.-Soz. Nicole Hommerich Friederike Riedel M.A.

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Prof. Dr. Christoph Hommerich

Dipl.-Soz. Nicole Hommerich

Friederike Riedel M.A.

Bergisch Gladbach, im Juli 2005

Inhaltsverzeichnis

Die Zukunft der Architekten 8

Aufbau der Untersuchung 9

A Zentrale Ergebnisse und Handlungsempfehlungen 11

1 Zentrale Untersuchungsergebnisse zur Zukunft der Architekten 11

1.1 Entwicklungen im Wohnungsbau in Westdeutschland bis 2010 11

1.2 Entwicklungen im gewerblichen Hochbau in Westdeutschland bis 2010 13

1.3 Entwicklungen im öffentlichen Hochbau in Westdeutschland bis 2010 14

1.4 Wandel der Architektenschaft 16

2 Handlungsempfehlungen 21

2.1 Den Strukturwandel aktiv gestalten 21

2.2 Zukunftsstrategien kontinuierlich entwickeln 21

2.3 Zukunftsforen einrichten 22

2.4 Den Nachwuchs integrieren 23

B Analyse der Marktentwicklung in den Segmenten des Wohnungsbaus, des gewerblichen Hochbaus und des öffentlichen Hochbaus

25

1 Zukunft des Wohnungsbaus 25

1.1 Studien und amtliche Daten zur Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschland

25

1.1.1 Der Eigenheimmarkt in Deutschland (Neubau) 26

1.1.2 Entwicklung des Geschosswohnungsbaus in Deutschland (Neubau) 26

1.1.3 Wohneigentum und Wohnen zur Miete 27

1.1.4 Bedingungen für die Nachfrage nach Wohneigentum 28

1.1.5 Neubautätigkeit und Bestandsmaßnahmen 29

1.2 Amtliche Daten zur Entwicklung des Wohnungsbaus in Nordrhein-Westfalen

31

1.2.1 Fertigstellungen im Eigenheimmarkt in Nordrhein-Westfalen 31

1.2.2 Entwicklung des Geschosswohnungsbaus 31

1.3 Studien und amtliche Daten zur zukünftigen Entwicklung des Wohnungsbaus

32

1.3.1 Einfluss der soziodemographischen Entwicklung 32

1.3.1.1 Einkommens- und Vermögensentwicklung der privaten Haushalte 32

1.3.1.2 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Deutschland 34

1.3.1.3 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Nordrhein-Westfalen 36

1.3.1.4 Regionale Bevölkerungsentwicklung: Wanderungsbewegung in Deutsch-land

38

1.3.2 Zukunftsperspektiven für den Wohnungsbedarf und die Wohnungsneu-fertigstellungen in Deutschland

41

1.3.2.1 Gegenüberstellung der Prognosen zum Wohnungsneubau in Deutsch-land

41

1.3.2.2 Prognosen zum Wohnungsneubau in Nordrhein-Westfalen 58

1.3.3 Zukünftige Entwicklung der Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau 59

1.4 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zur zukünftigen Entwick-lung des Marktes und der Auftragslage von Architekten im Wohnungs-bau

60

1.4.1 Entwicklung der Nachfrage im Wohnungsneubau 61

1.4.2 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Wohnungsneubau 62

1.4.3 Entwicklung des Marktes für Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau 64

1.4.4 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Markt für Bestands-maßnahmen im Wohnungsbau

65

1.4.5 Einschätzung des Anteils von Architekten am Bauvolumen 66

1.5 Ergebnisse des Expertenworkshops zu den Marktchancen und Markt-strategien von Architekten im Wohnungsbau

67

1.5.1 Zentrale Ergebnisse der Expertendiskussion 67

1.5.1.1 Neue Impulse im Wohnungsbau durch neue Bedarfsstrukturen 67

1.5.1.2 Verbesserung der Rahmenbedingungen als Impulse im Wohnungsbau 69

1.5.1.3 Impulse im Wohnungsbau von Seiten der Architekten 69

2. Die Zukunft des gewerblichen Baus 71

2.1 Studien und amtliche Daten zur Entwicklung des gewerblichen Hochbaus in Deutschland

71

2.1.1 Nachfrage nach Büroflächen im Dienstleistungssektor 72

2.1.1.1 Entwicklung der Flächenkennziffern in Büros 74

2.1.1.2 Entwicklung der Telearbeit 75

2.1.2 Nachfrage nach Handels- und Lagergebäuden 76

2.1.3 Nachfrage nach Industrieflächen 77

2.1.4 Brachflächenrecycling 77

2.2 Amtliche Daten zur Entwicklung des gewerblichen Hochbaus in Nord-rhein-Westfalen

78

2.3 Studien zu den Zukunftsperspektiven im gewerblichen Baus 78

2.3.1 Prognosen für den gewerblichen Hochbau in Deutschland 79

2.3.2 Prognosen für den gewerblichen Bau in Nordrhein-Westfalen 79

2.4 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zur zukünftigen Entwick-lung des Marktes und der Auftragslage von Architekten im gewerblichen Hochbau

79

2.4.1 Entwicklung der Bautätigkeit im gewerblichen Hochbau 79

2.4.2 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Neubau des gewerbli-chen Hochbaus

81

2.4.3 Bedarf an Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau 82

2.4.4 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Markt für Bestands-maßnahmen im gewerblichen Hochbau

83

2.5 Ergebnisse des Expertenworkshops zu den Marktchancen und Markt-strategien von Architekten im gewerblichen Hochbau

84

2.5.1 Zentrale Ergebnisse der Expertendiskussion 85

2.5.1.1 Entwicklung und Impulse im gewerblichen Hochbau 85

2.5.1.2 Entwicklungsfähige Felder mit Zukunftspotenzial 86

2.5.1.3 Relevante Kriterien für Investoren und die Rolle der Architekten im ge-werblichen Hochbau

87

3 Die Zukunft des öffentlichen Baus 89

3.1 Amtliche Daten zur Entwicklung des öffentlichen Hochbaus in Deutsch-land

89

3.2 Studien zur Umsetzung privat-öffentlicher Partnerschaften 90

3.3 Amtliche Daten zur Entwicklung des öffentlichen Hochbaus in Nordrhein-Westfalen

92

3.4 Studien zu den Zukunftsperspektiven des öffentlichen Baus 93

3.4.1 Prognosen für den öffentlichen Hochbau in Deutschland 93

3.4.2 Prognosen für den öffentlichen Bau in Nordrhein-Westfalen 94

3.5 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zur zukünftigen Entwick-lung des Marktes und der Auftragslage von Architekten im öffentlichen Hochbau

94

3.5.1 Entwicklung der Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau 94

3.5.2 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Neubau des öffentli-chen Hochbaus

95

3.5.3 Bedarf an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau 97

3.5.4 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Markt für Bestands-maßnahmen im öffentlichen Hochbau

98

3.5.5 Entwicklung öffentlich-privater Partnerschaften 99

3.5.6 Einfluss öffentlich-privater Partnerschaften auf die Bautätigkeit 101

3.5.7 Einfluss von PPP-Maßnahmen auf das Auftragsvolumen von Architekten 102

3.6 Ergebnisse des Expertenworkshops zu den Marktchancen und Markt-strategien von Architekten im Wohnungsbau

104

3.6.1 Zentrale Ergebnisse der Expertendiskussion 104

3.6.1.1 Entwicklung des öffentlichen Hochbaus 104

3.6.1.2 Entwicklungsfähige Felder im öffentlichen Hochbau 105

3.6.1.3 Entwicklung öffentlich-privater Kooperationen (PPP) 106

3.6.1.4 Neues Management öffentlicher Liegenschaften 107

3.6.1.5 Die (neue) Rolle der Architekten im öffentlichen Hochbau 108

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C Analyse der Entwicklungen innerhalb der Architektenschaft 111

1 Studien und amtliche Daten zu Entwicklungen innerhalb der Architektenschaft

111

1.1 Größenentwicklung der Architektenschaft 111

1.1.1 Entwicklung der Zahl erwerbstätiger Architekten 111

1.1.2 Entwicklung der Zahl erwerbstätiger Architekten nach Beschäftigungsverhältnis

112

1.1.3 Entwicklung der Zahl erwerbsloser Architekten 113

1.1.4 Entwicklung der Studierenden- und Absolventenzahlen 114

1.1.5 Prognose zur zukünftigen Größenentwicklung der Architektenschaft 115

1.2 Die wirtschaftliche Situation von Architekturbüros 116

1.3 Entwicklungen am Markt für Architektenleistungen 118

1.4 Reaktionen der Architekten auf die Veränderung des Marktes 119

1.4.1 Anpassung des Personalbestandes 119

1.4.2 Wandel des Berufsverständnisses 120

1.4.3 Neue Ausrichtung der Büros 121

1.4.3.1 Bauen im Bestand 123

1.4.3.2 Nischenstrategie 124

1.4.3.3 Ausweitung des Aktionsradius 125

1.4.3.4 Tätigkeiten außerhalb der HOAI 128

2 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zu gegenwärtigen und zukünftigen Tätigkeitsfeldern für Architekten

129

2.1 Originäre Tätigkeitsfelder von Architekten 129

2.2 Neue Tätigkeitsfelder für Architekten 134

2.3 Erschließung von Auslandsmärkten 137

3 Herausforderungen an das zukünftige Berufsbild der Architekten aus Sicht der Experten

139

3.1 Orientierung an Marktbedürfnissen 139

3.2 Aufbau von Vermarktungskompetenzen 139

3.3 Aufbau von Beratungskompetenz 140

3.4 Ausweitung der Tätigkeitsfelder 140

3.5 Strategische Ausrichtung von Architekten: Generalist oder Spezialist? 141

3.6 Bildung strategischer Netzwerke 142

3.7 Lifecycle-Management 142

3.8 Projektentwicklung und -finanzierung 143

3.9 Internationalisierungsstrategie 143

3.10 Zukünftige Bürostrukturen 144

3.11 Anforderungen an die Aus- und Weiterbildung 145

Literaturverzeichnis 147

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Vorwort

Die Konjunkturschwäche im Bausektor dauert nun schon länger als eine Dekade an. Gleichzeitig ist ein deutliches Überangebot an Architekten festzustellen. Die Planungsauf-träge gehen zurück, zugleich nimmt die Komplexität der verbleibenden Bauaufgaben zu. Auf europäischer Ebene sorgt die Diskussion um die „Dienstleistungsrichtlinie“ für Irritati-onen. Auf Bundesebene wird die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ernst-haft in Frage gestellt.

Vor diesem Hintergrund versuchen immer mehr Architektinnen und Architekten, ihr Tätig-keitsspektrum auszuweiten und die Schwerpunkte ihrer Arbeit zu verlagern. Tradierte Arbeitsfelder werden dabei zum Teil ohne großen Widerstand geräumt, neue Dienstleis-tungen aus verwandten Marktsegmenten ins Portfolio aufgenommen. Nur selten gibt es für solche Entscheidungen eine fundierte Daten- oder Erkenntnisbasis.

Um ihren Mitgliedern eine gesicherte Grundlage für die strategische Ausrichtung ihres Büros zur Verfügung zu stellen, hat die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen im Früh-jahr 2004 das Institut „Hommerich Forschung“ mit einer umfassenden Untersuchung zur „Zukunft der Architekten“ beauftragt. Ziel der Untersuchung sollte es sein, Daten und Fakten über die Entwicklung des Architektur- und Planungsmarktes zusammen zu tragen, diese mit der Meinung von Experten abzugleichen und aus diesen Erkenntnissen be-gründete Prognosen für die künftige Entwicklung des Berufsbildes und der Aufgabenfel-der für Architektinnen und Architekten abzuleiten.

Die nun vorliegende Erhebung gibt in ihrem Datenteil über den Status Quo einen umfas-senden Überblick, den es bislang noch nicht gab. Die Architektenkammer stellt damit Informationen zur Verfügung, auf deren Grundlage eine mittelfristige Strategieplanung möglich wird. Darüber hinaus sind in den Experten-Interviews und -Workshops qualifizier-te Einschätzungen renommierter Fachleute der verschiedensten Disziplinen heraus gear-beitet worden, die sowohl der Orientierung als auch als Korrektiv der Handlungsstrategie von Architekturbüros dienen können.

Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen wird die Ergebnisse der Studie nutzen, um ihre berufspolitische Arbeit zu justieren und neue Themen im Interesse ihrer Mitglieder aufzugreifen. Auch die Frage, welche zusätzlichen Dienstleistungen die Architektenkam-mer erbringen kann, um ihre Mitglieder in der täglichen Berufsausübung zu unterstützen, wird derzeit intensiv diskutiert.

Die Studie gibt Anstöße für eine mögliche Neupositionierung der Architekturbüros. Doch so sehr man es auch wünschen mag: Die Untersuchung kann weder Aufträge generieren noch neue Tätigkeitsfelder für Architektinnen und Architekten erschließen. Sie gibt aber eine Fülle von Hinweisen darüber, wo prosperierende Märkte zu finden sind, welche Auf-gaben künftig von Architekten gewonnen werden können und welche Strategien für die Zukunft Erfolg versprechen.

Die Studie kann damit als Kompass fungieren, der Orientierung in einem unübersichtli-chen und oft auch unsicheren Berufsfeld bietet. Die Fahrtroute muss dennoch jeder selbst bestimmen!

Hartmut Miksch, Präsident der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen

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Die Zukunft der Architekten

Wenn es um die Zukunft der Architekten geht, mischen sich seit geraumer Zeit Negativ-prognosen und düstere Vorhersagen mit Beschwörungen einer Überfüllungskrise im Ar-chitektenberuf und der Formulierung von Existenzängsten mit Hinweisen auf Zukunftsfel-der der Tätigkeit von Architekten, die zumeist allerdings eher Schlagwortcharakter haben. Diese Gemengelage zeugt von Sättigungstendenzen in den verschiedenen Segmenten des Hochbaus, von der fehlenden Verfügbarkeit schnell wirkender Patentrezepte und insgesamt von einer hohen Unsicherheit derer, die die Zukunft der Architekten verant-wortlich gestalten wollen, die einzelnen Berufsträger eingeschlossen.

Diese schwierige Ausgangssituation veranlasste die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen dazu, eine Studie in Auftrag zu geben, deren Ziel es ist, die aktuellen und zu-künftigen Bedingungen für die Architekten in den verschiedenen Segmenten der für sie relevanten Märkte zu klären. Hierdurch soll eine empirisch fundierte Ausgangsbasis für eine differenzierte Diskussion des Berufsbildwandels der Architekten geschaffen werden.

Eine solche Studie kann unsichere Bedingungen nicht in sichere verwandeln. Sie muss vorhandene Erkenntnisse in Form von Marktdaten bündeln. Da Daten aber nicht von selber sprechen, müssen sie bewertet, interpretiert werden. Dieser Erkenntnis wurde in dieser Untersuchung dadurch entsprochen, dass die vorhandenen einschlägigen Prog-nosen der Marktentwicklung im Rahmen einer schriftlichen „Delphi-Befragung“ hinsicht-lich ihrer Aussagekraft für die mittlere Zukunft eingeschätzt und bewertet wurden. In ei-nem weiteren Schritt wurden in drei Expertenworkshops die Konsequenzen aus den Markteinschätzungen für die zukünftige berufliche Situation der Architekten und ihr Be-rufsbild diskutiert. Auch diese Ergebnisse werden im vorliegenden Bericht dokumentiert.

Alle drei Teile der Untersuchung machen deutlich, dass die absehbare Zukunft für die Architekten durch die Notwendigkeit charakterisiert wird, unter der Bedingung erheblicher Unsicherheit zu handeln. Die weltwirtschaftliche Umbruchsituation in Richtung globalen Wirtschaftens, die spezifischen Folgen dieses Prozesses für die Bundesrepublik Deutsch-land, die zudem geprägt ist von einer Wiedervereinigungsaufgabe, die politisch, wirt-schaftlich, kulturell und sozial noch bei weitem nicht abgeschlossen ist, der hiermit ver-bundene sozialstrukturelle Wandel, aber auch der fundamentale Wandel der Lebens- und Wohnstile in einer Zeit der Individualisierung verbunden mit einem durchgreifenden de-mographischen Wandel – all diese Tendenzen haben Folgen für die Architekten.

Die wichtigste Folge heißt: Unsicherheit. Damit aber stellt sich die Frage, wie Architekten mit der Unsicherheit in den für sie relevanten Märkten und damit auch unvermeidlich mit ihrem zukünftigen Berufsbild umgehen sollen. Soll diese Unsicherheit nicht zu konzeptio-neller Lähmung führen, muss sie zunächst einmal als solche angenommen und akzeptiert werden. Zugleich muss über Anpassungsreaktionen nachgedacht werden, die kaum in althergebrachten Lösungen liegen können. Abschottung des Berufs, Domäneverteidi-gung, Zugangsbeschränkungen werden definitiv nicht reichen, um das zukünftige Profil des freien Berufs der Architekten zu definieren. Ebenso wenig genügt es, durch Deregu-lierung die Überlebensfrage der Architekten ausschließlich der sogenannten „Marktratio-nalität“ zu überlassen. Wird Architektur nur mehr unter das Diktat wirtschaftlichen Nut-zens gestellt, führt dies im Ergebnis zu einer Trivialisierung der Architektenleistung. Diese lässt sich nicht einfach auf das ökonomisch Nützliche reduzieren.

Unter diesen Umständen sind die Architekten herausgefordert, ihre besondere Gestal-tungskompetenz für die individuellen und die gemeinschaftsbezogenen Bedingungen des Wohnens, des Arbeitens und des gesellschaftlichen Lebens in einem weiten Sinne ge-genüber der Gesellschaft und dem Staat zu verdeutlichen. Hierzu müssen strategische Konzepte durch die Architekten selbst entwickelt und durch aktive öffentliche Einmi-

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schung in das Bewusstsein der unterschiedlichen privaten und gesellschaftlichen Akteure gehoben werden.

Ansatzstellen für eine solche Einmischung, aber auch für die Strategiefindung der einzel-nen Büros werden am Ende dieses Berichts benannt. Sie sollen zugleich die Basis für die weitere öffentliche Diskussion über das zukünftige Berufsbild der Architekten markieren.

Aufbau der Untersuchung

Der Untersuchungsauftrag richtete sich auf die Zukunft der freischaffenden Architekten (Hochbau). Die Untersuchung der spezifischen Situation von Innenarchitekten, Land-schaftsarchitekten und Stadtplanern und der nicht unerheblichen Gruppe angestellter Architekten muss wegen der speziellen Situation dieser Teilgruppen gesondert erfolgen. Viele Teilergebnisse sind allerdings auch auf diese Teilgruppen übertragbar.

Die Untersuchung zur „Zukunft der Architekten“ gliedert sich in mehrere Bereiche. In ei-nem ersten Schritt wurde im Rahmen einer Sekundäranalyse vorhandenes Datenmaterial zur Entwicklung des Hochbaus sowie zur gegenwärtigen Lage der Architekten zusam-mengetragen und analysiert. Im Laufe des insgesamt knapp anderthalb-jährigen Unter-suchungszeitraums wurden die Ergebnisse der Sekundäranalyse mehrfach auf ihre Aktu-alität hin geprüft und gegebenenfalls aktualisiert.

Abb. 1: Darstellung des Untersuchungsablaufs

Auf der Basis der in diesem ersten Untersuchungsschritt gewonnenen Erkenntnisse wur-de ein Fragebogen für eine „Delphi-Befragung“ entwickelt, in der die Zukunftsfähigkeit der zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Daten eingeschätzt werden sollte. Im Sep-tember 2004 wurde der Fragebogen an 183 Experten aus den Bereichen Wohnungsbau, Wirtschaftsbau, öffentlicher Bau, Immobilienmarkt, Bevölkerungsstatistik, Architektur und Politik versandt. Insgesamt 77 Experten nahmen an der Befragung teil. Dies entspricht einer überdurchschnittlich hohen Rücklaufquote von 42%.

In einem dritten Untersuchungsschritt wurden die Ergebnisse der Delphi-Befragung im Rahmen von Expertenworkshops diskutiert. Insgesamt drei Workshops wurden im Haus der Architekten in Düsseldorf durchgeführt:

Sekundäranalyse

der relevanten Märkte

schriftliche Delphi-Befragung

auf Basis der Sekundäranalyse

Experten-Workshops zu den Themen

Wohnungsbau, Wirtschaftsbau, Öffentlicher Bau

Zusammenfassung der Ergebnisse und

Formulierung von Handlungsempfehlungen

Sekundäranalyse

der relevanten Märkte

schriftliche Delphi-Befragung

auf Basis der Sekundäranalyse

Experten-Workshops zu den Themen

Wohnungsbau, Wirtschaftsbau, Öffentlicher Bau

Zusammenfassung der Ergebnisse und

Formulierung von Handlungsempfehlungen

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1. Der erste Workshop zum Thema „Zukünftige Entwicklung der Bautätigkeit im Woh-nungsbau“ fand am 7. Dezember 2004 statt. Es nahmen insgesamt 15 Teilnehmer aus den Bereichen Architektur, Politik, Wissenschaft und Forschung sowie der Wirt-schaft teil.

2. Der zweite Workshop stand unter der Überschrift „Zukünftige Entwicklung der Bautä-tigkeit im Wirtschaftsbau“. Er wurde am 15. Februar 2005 durchgeführt. Der Teilneh-merkreis bestand aus 11 Experten aus Architektur und Wirtschaft.

3. Thema des dritten Workshops war die „Zukünftige Entwicklung der Bautätigkeit im öffentlichen Bau“. Er fand am 01. März 2005 statt. 13 Experten aus Architektur, Politik, Forschung und Wissenschaft sowie der Wirtschaft beteiligten sich an der Diskussion.

Ziel dieser Expertenrunden war es, die jeweils themenbezogenen Ergebnisse der Delphi-befragung zu diskutieren und Perspektiven für die zukünftige Arbeit der freischaffenden Architekten zu entwickeln. Zur Vorbereitung auf den Workshop erhielten die Experten den vollständigen Zwischenbericht zur Untersuchung, eine Zusammenfassung der für den Workshop relevanten Untersuchungsergebnisse sowie eine Übersicht über die Fragen, die im Rahmen des Workshops diskutiert werden sollten.

Im vorliegenden Abschlussbericht werden die Ergebnisse der einzelnen Untersuchungs-schritte dargestellt. Zunächst wird die Entwicklung im Wohnungsbau, Wirtschaftsbau und öffentlichen Bau analysiert. Für diese Sektoren wird die bisherige und zukünftige Entwick-lung anhand von Expertenprognosen dargestellt. Es wird ein mittelfristiger Zeithorizont bis 2010 beleuchtet. Grundlage der Analyse sind neben Sekundärquellen die Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung einerseits und der drei Expertenworkshops anderer-seits.

Thema des zweiten Berichtsteils ist die gegenwärtige Situation der Architekten in Deutschland. Nach einer Beschreibung der Größenentwicklung der Architektenschaft wird die wirtschaftliche Situation der Architekturbüros näher beleuchtet. Daran anschlie-ßend werden die zentralen Ursachen für die wirtschaftliche Lage am Markt für Architek-tenleistungen sowie die Reaktionen der Architekten auf die Veränderungen am Markt dargestellt. Während die ersten drei Aspekte in erster Linie auf der Grundlage einer Se-kundäranalyse bearbeitet wurden, wurde der Frage nach den Reaktionen der Architek-tenschaft auf veränderte Marktbedingungen auch im Rahmen der schriftlichen Experten-befragung sowie der Expertenworkshops nachgegangen.

Im letzten Teil des Berichts werden die in der Untersuchung gewonnenen Erkenntnisse zusammengefasst und Thesen zu den zentralen Ansatzstellen für einen erfolgverspre-chenden Aufbruch der Architekten in die Zukunft formuliert.

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A Zentrale Ergebnisse und Handlungsempfehlungen

1 Zentrale Untersuchungsergebnisse zur Zukunft der Architekten

Die folgende Darstellung der zentralen Untersuchungsergebnisse gliedert sich in zwei thematische Bereiche. Im ersten Teil (Kapitel 1 bis 3) werden die Entwicklungen in den drei Marktsegmenten Wohnungsbau, Wirtschaftsbau und öffentlicher Hochbau darge-stellt, die die zukünftige Situation der Architekten wesentlich beeinflussen werden. Dabei wird jeweils getrennt auf die Chancen und Risiken eingegangen, die für die Architekten-schaft aus diesen Entwicklungen entstehen.

Im zweiten Teil (Kapitel 4) folgt eine Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse zum zukünftigen Wandel der Architektenschaft. Neben strukturellen Entwicklungslinien werden hier in erster Linie Anforderungen an das Berufsbild sowie die strategische Aus-richtung von Architekten aufgezeigt.

1.1 Entwicklungen im Wohnungsbau in Westdeutschland bis 2010

Risiken:

� Der Wohnungsmarkt ist ein (bis auf wenige regionale Ausnahmen) weitgehend ge-sättigter Markt. Das Neubauvolumen wird mittelfristig sinken. Nach Einschätzung der in dieser Studie befragten Experten werden die Neufertigstellungen von Wohnungen in diesem Jahrzehnt unter dem Niveau der 1990er Jahre liegen.

Gründe: Auf Seiten der Investoren herrscht eine hohe Verunsicherung hinsichtlich der im Wohnungsbau erzielbaren Renditen. Seitens der privaten Bauherren bleibt die Investitionsbereitschaft angesichts der anhaltend unsicheren wirtschaftlichen La-ge sowie der politischen Rahmenbedingungen (fehlende Fördermittel, geplante Ab-schaffung der Eigenheimzulage) gering.

� Häuser in Fertig(teil)bauweise verzeichnen einen steigenden Marktanteil.

Chancen:

� Insgesamt wird die Nachfrage nach Neubaumaßnahmen in Westdeutschland zwar sinken. In verschiedenen Teilregionen Deutschlands (beispielsweise in NRW entlang der Rheinschiene) ist der Neubaubedarf jedoch höher als die Zahl der realisierten Fertigstellungen.

� Ein entwicklungsfähiges Feld im Neubau ist das Premium- bzw. das hochpreisige Segment. Gleichzeitig wird ein steigender Bedarf an Immobilien für den sozialen Be-reich, z.B. Altenheime oder Pflegeeinrichtungen erwartet.

� Aufgrund des demographischen Wandels (zunehmende Alterung der Gesellschaft) wird der Neubaubedarf an altengerechten Wohnungen steigen. Vor allem in (Innen-) Städten werden verstärkt Wohnungen für ältere Menschen nachgefragt werden. Es gilt, intelligente Wohnlösungen für die spezielle Problematik der Innenstädte (z.B. Lärm- und Schmutzbelastung etc.) zu entwickeln.

� Neubaubedarf wird auch durch eine steigende Zahl an Haushalten entstehen. Trotz insgesamt rückläufiger Bevölkerungszahlen nimmt die Zahl der Haushalte zu, da die durchschnittliche Personenzahl pro Haushalt deutlich sinkt. Gleichzeitig steigt die Wohnflächennachfrage pro Person, so dass der zusätzliche Wohnungsbedarf an-hand bestehender Wohnflächen (beispielsweise durch Teilung großer Wohnungen in

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zwei kleinere Wohneinheiten) nicht abgedeckt werden kann. Hauptursache für die steigende Wohnflächennachfrage pro Person ist der sogenannte Remanenzeffekt: Ältere Menschen, deren Kinder das elterliche Haus oder die elterliche Wohnung ver-lassen haben, ziehen nur selten in eine kleinere Wohnung um, sondern leben wei-terhin in der angestammten Familienwohnung. Auf diese Weise steigt die pro Kopf beanspruchte Wohnfläche.

� Der Markt für Wohnungsbau befindet sich in einem fundamentalen Umstrukturie-rungsprozess: Baumaßnahmen verlagern sich zunehmend vom Neubau auf den Be-stand. Seit dem Jahr 2000 übersteigt das Volumen für Modernisierungsmaßnahmen das Neubauvolumen. Die befragten Experten sind sich weitgehend einig, dass die Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen bis 2010 weiter steigen wird.

Gründe: Zum einen muss Wohnraum den steigenden Qualitätsansprüchen seiner Nutzer genügen. Zum anderen nimmt der Trend zum Kauf „gebrauchter“ Eigen-tumswohnungen zu. Entsprechend wird hier der Bedarf an Modernisierungen und Sanierungen steigen. Hinzu kommt, dass Bestandsmaßnahmen durch politische Förderprogramme unterstützt werden.

� Der Bedarf an Expertise für den Bestandsbereich wird steigen. Bauherren und In-vestoren werden verstärkt Berater benötigen, die Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit von Bestandsmaßnahmen einschätzen und Empfehlungen für Bestandsmaßnahmen oder Abriss und Neubau geben.

� Maßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung nehmen insbesondere im Ge-schosswohnungsbau zu. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern steigt die Nachfrage nach Umbauten und Erweiterungen. Auch Grundrissveränderungen bzw. neue Flä-chenaufteilungen mit dem Ziel, Zweitwohnungen zu schaffen, werden im Eigenheim-sektor verstärkt nachgefragt.

� Im Zuge gesellschaftlicher Veränderungen und der Verkleinerung der Haushalte werden neue Wohnformen und „individualisiertes Wohnen“ verstärkt nachgefragt.

� Die energieeffiziente Aus- bzw. Nachrüstung von Wohnhäusern wird angesichts steigender Energiekosten (Stichwort: „zweite Miete“) an Bedeutung gewinnen. Im Sinne des Nachhaltigkeitsgedankens müssen Konzepte zur rationellen Energiever-wendung entwickelt werden. Die Nachfrage nach solchen Maßnahmen wird jedoch nur dann steigen, wenn ihr Ausbleiben einen erheblichen Kostenfaktor für Bauherren bzw. Investoren darstellt.

Konsequenz für Architekten:

� Aufgrund des sinkenden Neubauvolumens auf der einen und des steigenden Anteils des Fertig(teil)baus am Wohnungsbau auf der anderen Seite wird die Auftragslage von Architekten im Neubausegment des Wohnungsbaus mittelfristig stagnieren bis sinken.

� Ein Tätigkeitsfeld mit Zukunftspotenzial für Architekten ist im Neubausegment in erster Linie der Bereich des altengerechten Bauens.

� Inwiefern Architekten von einem wachsenden Markt für Bestandsmaßnahmen profi-tieren können, ist unklar. Auf der einen Seite bietet dieser Markt zahlreiche Chancen (s.o.). Andererseits handelt es sich beim Markt für Bestandsmaßnahmen um einen hart umkämpften Markt, in dem Architekten mit anderen Berufen in harter Konkur-renz stehen. Um in diesem Wettbewerb erfolgreich zu bestehen, engagieren sich die Architekten aus Sicht der befragten Experten bislang zu wenig in diesem Segment.

- 13 -

1.2 Entwicklungen im gewerblichen Hochbau in Westdeutschland bis 2010

Risiken:

� Im gewerblichen Hochbau ist nicht mit einem deutlichen Anstieg der Bautätigkeit zu rechnen. Die Experteneinschätzungen reichen für dieses Jahrzehnt von einer rück-läufigen Entwicklung über Stagnation bis hin zu einem geringfügigen Anstieg des Bauvolumens.

� Insbesondere im Segment für Büroimmobilien herrscht ein Überangebot. Die hohen Leerstandsquoten in den Bürogebäuden der Dienstleistungsmetropolen können bes-tenfalls mittel- bis langfristig abgebaut werden.

Gründe: Bürostrukturen verändern sich: Im Dienstleistungsbereich führen Internet-technologien zu einer Entörtlichung von Arbeitsplätzen. Als Folge wächst das Poten-zial für Homeworking. Telearbeit verbreitet sich stetig, wenn auch langsam. Sie wird vor allem alternierend mit der Arbeit am Unternehmenssitz realisiert. Arbeitsabläufe in Büros werden stärker rationalisiert. Diese Prozesse werden aller Voraussicht nach mittelfristig zu einer Verringerung der Flächenkennwerte von Büros führen.

� Im produzierenden Gewerbe wird die Nachfrage nach neuen Industrieflächen stag-nieren bis schrumpfen.

Gründe: Im Bereich des produzierenden Gewerbes ist mit einer weiteren Verlage-rungen von Produktionsstandorten ins Ausland zu rechnen. Neue, rationalisierte Produktionstechniken, vor allem kleinere Maschinenanlagen, führen zu einer sin-kenden Flächennachfrage im produzierenden Gewerbe.

Chancen:

� Während in der Industrie die Nachfrage nach Flächen für Produktionsanlagen sinkt, gewinnen bauliche Maßnahmen für den Bereich Logistik an Bedeutung. Auch im Handel verlangt die Expansion von E-Commerce neue, effektive Vertriebslösungen. Für die Logistik-Branche ist im Vergleich zum gesamten Bereich gewerblicher Im-mobilien bis 2010 ein überdurchschnittliches Marktwachstum zu erwarten.

� Aufgrund steigender Konsumausgaben in der Bevölkerung für den Gesundheits- und Wellnessbereich werden Gebäude für den Bereich „Health Care“, d.h. Gewerbege-biete mit Schwerpunkt im Bereich Gesundheit und „Wellness“, zukünftig auf steigen-de Nachfrage stoßen.

� Die Freizeitaufwendungen privater Haushalte werden zunehmen und mit ihnen der gesamte Freizeit- und Unterhaltungssektor. Entsprechend ist in diesem Feld auch mit einer steigenden Nachfrage nach Baumaßnahmen zu rechnen.

� Im Bereich der Alten- und Krankenpflege wird der Bedarf wachsen. Allerdings ist derzeit unklar, ob dieser Bedarf auch von Seiten der Pflegebedürftigen zu finanzie-ren ist und sich entsprechend als Baunachfrage niederschlägt. Für Investoren ist dieser Bereich im Hinblick auf die Renditen eher riskant.

� Die Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau wird steigen. Vor allem Leistungen im Bereich der Rückentwicklung von Industriegebäuden und -flächen (Lagerzentren, Logistikflächen und -immobilien) werden zukünftig verstärkt nachgefragt.

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� Der Bedarf an Konzepten zur Reduzierung von Leerständen wird steigen. Leer-standsmanagement, d.h. die Neuorganisation von leerstehenden Beständen und Konzepte der Umnutzung gewinnen an Bedeutung.

� Die Nachfrage nach Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz und Wirtschaftlichkeit von Produktions- und Verwaltungsabläufen innerhalb von Unternehmen wird stei-gen. Neue Formen der Arbeitsorganisation in Unternehmen, so die Zunahme von Homeworking und die Rationalisierung von Arbeitsabläufen, erfordern neue Flä-chenkonzepte.

� Die Verschiebung des Renteneintrittsalters bis ins höhere Alter verlangt nach neuen baulichen Konzepten speziell für Arbeitsplätze älterer Menschen.

� Managementkonzepte, die den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden berücksich-tigen (Facility Management), werden ein hohes Marktpotenzial haben.

� „Bauen zur Imagepflege“ kann ein aussichtsreiches Feld für Architekten im gewerbli-chen Hochbau darstellen. Voraussetzung: Die Investoren müssen vom wirtschaftli-chen Nutzen der Architekturästhetik überzeugt sein bzw. überzeugt werden.

Konsequenz für Architekten:

� Die Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus bis 2010 ist ungewiss.

Für eine negative Entwicklung der Auftragslage spricht zweierlei: Erstens werden Gebäude mit gewerblicher Nutzung häufig in Fertigbauweise erstellt. Zweitens stel-len Generalübernehmer und -unternehmer bereits heute zentrale Konkurrenten der Architekten im Markt für gewerblichen Hochbau dar. Dieser Wettbewerb wird sich zukünftig weiter verschärfen.

Für eine positive Entwicklung der Auftragslage von Architekten im gewerblichen Neubau spricht die Entstehung neuer bzw. das starke Wachstum bereits bestehen-der Marktsegmente (Health Care, Alten- und Krankenpflege, Logistik). Vorausset-zung für einen erfolgreichen Einstieg in diese Segmente ist ihre aktive Erschließung.

� Das Auftragsvolumen für Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen des ge-werblichen Hochbaus wird stagnieren bis steigen. Auch in diesem Bereich werden Architekten sich vielfältiger Konkurrenz gegenüber sehen. Inwiefern die Architekten in diesem Wettbewerb bestehen können, bleibt abzuwarten.

1.3 Entwicklungen im öffentlichen Hochbau in Westdeutschland bis 2010

Risiken:

� Das Bauvolumen im öffentlichen Hochbau wird auf niedrigem Niveau stagnieren bis sinken.

Gründe: Die öffentliche Hand ist bereits hoch verschuldet. Die Investitionsmöglich-keiten sind u.a. durch die hohen Personalaufwendungen stark eingeschränkt. Es ist weiterhin mit Sparzwängen und Investitionsstau zu rechnen. Die öffentliche Hand mietet verstärkt Immobilien an und baut weniger selbst.

� Ob eine mögliche Zunahme öffentlich-privater Kooperationen auch zu einer Zunah-me der Bautätigkeit führen wird, ist unsicher. Öffentlich-private-Partnerschaften (PPP) ersetzen bisherige Abwicklungsformen von Neubauten, schaffen aber keine

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zusätzlichen. Die Kosten müssen letztlich von der öffentlichen Hand getragen wer-den.

Chancen:

� Insgesamt besteht im öffentlichen Sektor auch zukünftig Bedarf an Baumaßnahmen. Vor allem im Betreuungs- und Bildungsbereich (Kindergärten, Schulen, Universitä-ten, Forschungseinrichtungen), im Verwaltungsbereich, im Strafvollzug sowie im mi-litärischen Bereich sehen die Experten (Neu-)Baubedarf. Allerdings wird sich dieser Bedarf nur dann als Nachfrage niederschlagen, wenn geeignete Finanzierungsmo-delle gefunden werden.

� Im Zuge des demographischen Wandels (Alterung) müssen infrastrukturelle Maß-nahmen realisiert werden, um ein angemessenes und sozialverträgliches Angebot bereitstellen zu können.

� Eine weitere wichtige Aufgabe des öffentlichen Sektors bleibt es, das baukulturelle Erbe zu bewahren.

� Eine verstärkte Umsetzung öffentlich-privater Partnerschaften (PPP) ist zu erwarten. Von staatlicher bzw. kommunaler Seite wird die Verantwortung für den Bau und Be-trieb öffentlicher Gebäude und Versorgungseinrichtungen in private Hand gegeben. Der Staat mietet zunehmend Immobilien an, anstatt Immobilien im Eigentum zu hal-ten. Allerdings steht PPP noch vor einigen Umsetzungsproblemen. Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen und die Konsequenzen der personalen Umstruktu-rierungen müssen geklärt und optimiert werden.

� Es werden mehr private Krankenhäuser, Schulen und Hochschulen gebaut. Aller-dings wird PPP nicht in allen Feldern des öffentlichen Baus zum Einsatz kommen, da es nicht immer die wirtschaftlichere Variante darstellt. Die Erfolgschancen von PPP müssen für jedes einzelne Projekt vorab geprüft werden.

� Im Zuge verstärkter PPP-Maßnahmen kann die Bautätigkeit steigen, wenn geeigne-te Finanzierungsmodelle realisiert werden. Positiven Einschätzungen zufolge wer-den PPP-Maßnahmen die öffentlichen Haushalte entlasten und deren Investitions-kapital erhöhen.

� Neue Privatisierungsmodelle im öffentlichen Sektor ziehen möglicherweise Be-stands- und Neubaumaßnahmen nach sich. So müssen beispielsweise die an den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW überführten Liegenschaften instand gehalten und modernisiert werden, um auch im Wettbewerb des freien Marktes auf Nachfrage zu stoßen.

� Im Rahmen von PPP-Maßnahmen besteht von Seiten privater Investoren ein erhöh-tes Interesse an Bauqualität, um die Betriebskosten der Gebäude niedrig zu halten.

� Einsparungen beim Personalbestand der öffentlichen Verwaltung führen dazu, dass immer weniger bzw. keine Planer mehr angestellt werden. Leistungen werden zu-nehmend an freischaffende Architekten vergeben.

� Die Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Bau wird mittelfristig stei-gen oder zumindest auf dem heutigen Niveau liegen. Vor allem Maßnahmen zur Er-weiterung und Umnutzung von Gebäuden sowie Brandschutzmaßnahmen werden zukünftig verstärkt nachgefragt.

� Es ist mit Maßnahmen zu rechnen, die die wirtschaftliche Effizienz der staatlichen Liegenschaften erhöhen (Modernisierung, energetische Maßnahmen). Mit Baumaß-

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nahmen, die zu einer energetischen Bilanzverbesserung führen, ist auch aufgrund neuer (EU-)Verpflichtungen zum Klimaschutz zu rechnen.

Konsequenz für Architekten:

� Das Auftragsvolumen von Architekten wird im Neubau des öffentlichen Hochbaus in Westdeutschland voraussichtlich bis 2010 sinken und bestenfalls stagnieren.

Zum einen haben Architekten einen sehr begrenzten Zugang zum Bau im öffentli-chen Sektor. Die öffentlichen Vergabeverfahren sind oft sehr restriktiv. Vor allem für junge Büros sinken hierdurch die Teilnahmechancen.

Zum anderen vergeben öffentliche Bauverwaltungen häufig nur fragmentierte Teil-leistungen an freischaffende Architekten. Sie werden nicht mehr für die Übernahme aller Leistungsphasen beauftragt.

� Die Wirkung vermehrter PPP-Maßnahmen auf das Auftragsvolumen von Architekten ist ungewiss. Eine stärkere Realisierung öffentlich-privater Kooperationen kann mit einem zunehmenden Auftragsvolumen von Architekten einhergehen. Kritischen Ein-schätzungen zufolge führt PPP jedoch zu einer Abnahme des Auftragsvolumens von Architekten.

Die Experten räumen ein, dass die Rolle von Architekten im Rahmen von PPP-Projekten möglichst reduziert wird. Grund: Insbesondere von Seiten der Bauindustrie wird der Vorwurf erhoben, Architekten gestalteten Entwürfe, die in der Praxis nicht umsetzbar seien und sie forderten Vertragsbedingungen, die hinsichtlich der Kosten- und Risikokalkulation nicht realisierbar seien.

Zudem kommt Architektur- bzw. Planungsqualität im Vergleich zu ökonomischen Kri-terien innerhalb von PPP-Projekten eher reduziert zum Tragen.

� Wahrscheinlich wird das Auftragsvolumen für Architekten im Markt für Bestands-maßnahmen im öffentlichen Bau bis 2010 auf dem heutigen Niveau liegen oder zu-nehmen.

1.4 Wandel der Architektenschaft

Größenentwicklung der Architektenschaft:

� Die Zahl der Architekten und Stadtplaner wird in den nächsten Jahren weiter stei-gen.

Gründe: Der Anteil der 55- bis 65-Jährigen an der Architektenschaft ist verhältnis-mäßig niedrig. Entsprechend gering wird in den kommenden Jahren die Zahl derer ausfallen, die in den Ruhestand gehen. Gleichzeitig liegt die Zahl der Studierenden weiterhin auf hohem Niveau. Die Zahl der Studienanfänger ist in den vergangenen zwei Jahren wieder gestiegen.

� Bis 2010 werden deutlich mehr Hochschulabsolventen auf dem Markt sein als benö-tigt werden.

Situation am Markt für Architektenleistungen:

� Der Markt für Architektenleistungen ist längst von einem Anbieter- zu einem Nach-fragermarkt geworden.

� Der allgemeine Sparzwang erschwert die Durchsetzung ambitionierter Konzepte.

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Marktorientierung von Architekten:

� Architekten müssen die Bedürfnisstrukturen potenzieller Nachfrager erfassen und in marktfähige Konzepte umsetzen.

� Agiert ein Büro in erster Linie an seinem Standort, muss das Leistungsprofil des Büros entsprechend an die regionale Nachfrage angepasst sein.

� Angesichts des hart umkämpften Marktes für Architekturleistungen müssen Architek-ten Marktfelder aktiv erschließen und „in die Lücken im Markt springen“. Sie müssen ihre Stellung im Wettbewerb stets überprüfen und sich gegebenenfalls neu positio-nieren.

Vermarktungskompetenz von Architekten:

� Architekten müssen verstärkt Vertrauensmarketing in eigener Sache betreiben. Sie müssen in der Lage sein, potenziellen Bauherren den Nutzen ihres Leistungsange-bots deutlich zu machen.

� Architekten müssen umfassende und marktorientierte Beratungsleistungen für Inves-toren anbieten, wie z.B. eine umfassende Corporate-Identity-Beratung für gewerbli-che Auftraggeber.

� Architekten müssen unabhängige und neutrale Berater ihrer Bauherren bleiben. Nur durch eine umfassende Beratung ist es dem Architekten möglich, das Experten-Laien-Gefälle zwischen Architekt und Bauherrn abzuschwächen und zum Vertrauten des Bauherrn zu werden.

� Der Architekt muss als „Solutions Manager“ agieren, d.h. er muss Gesamtlösungen aus einer Hand anbieten, die die gesamte Wertschöpfungskette umfassen.

� Sein Handeln sollte sich dabei immer auch an betriebswirtschaftlichen Maßstäben orientieren.

� Der Architekt muss seine Rolle auch in der Moderation von Prozessen sehen. Bis-lang haben Architekten Defizite hinsichtlich ihrer kommunikativen Fähigkeiten sowie ihrer Kompetenzen in den Bereichen Präsentation und Moderation. Sie müssen zum einen in der Lage sein zuzuhören, um die Erwartungen ihrer Auftraggeber präzise zu erfassen. Zum anderen müssen sie lernen, auf die verschiedenen Kommunikations-ebenen ihrer anders qualifizierten und denkenden Ansprechpartner (Juristen, Be-triebswirte, Finanzexperten oder Privatpersonen) einzugehen.

Ausweitung der Tätigkeitsfelder:

� Architekten müssen ihr bisheriges Leistungsspektrum ausweiten und um neue Tä-tigkeitsfelder ergänzen.

� Architekten sollten ihr Leistungsprofil in Richtung Projektentwicklung ausweiten. Besonders aussichtsreich für Architekten sind kleinere und anspruchsvolle Projekte, die für große Investoren zu kompliziert oder unrentabel sind (z.B. Objektentwicklung von Häusern an schwierigen innerstädtischen Standorten).

� Auch im Bereich der Projektsteuerung besteht Marktpotenzial.

� Die Bündelung von Verantwortung in Form der Generalplanung könnte ein Kompe-tenzbereich von Architekten sein.

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� Viele Architekten empfinden die Übernahme der Bauleitung oder die Phase der Ob-jektbetreuung als lästig, obwohl sie lukrative Felder darstellen und neue Akquisiti-onschancen bieten.

� Bestandsbewertungen werden zukünftig eine wachsende Rolle spielen. Der Bereich der Klassifikation von Gebäuden in erhaltswerte und abrissreife Objekte hält Chan-cen für Architekten bereit.

� Im Umbau oder Rückbau von Gebäuden wird ein weiteres zukunftsträchtiges Betäti-gungsfeld für Architekten gesehen. Voraussetzung ist, dass auf Seiten der Architek-ten ein Wandel des Selbstverständnisses weg vom reinen Planer und Baumeister hin zu einem aktiven Begleiter eines Objektes von der Entwicklung bis zum Abriss stattfindet (Stichwort: Facility Management).

� Leerstandsmanagement, d.h. die Neuorganisation leerstehender Bestände und die Entwicklung von Umnutzungskonzepten gewinnen an Bedeutung.

� Insgesamt werden Raum- und Flächenmanagement zukünftig eine größere Rolle spielen. So stellen beispielsweise sich wandelnde Organisationsstrukturen neue An-forderungen an bestehende Gewerbe- und Büroflächen. Hier entsteht ein Bedarf an neuen und innovativen Nutzungskonzepten.

� Auch spezielle Aufgaben wie Schadstoffsanierung, Brandschutzmaßnahmen und energetische Maßnahmen bieten Chancen für Architekten.

� Die Entwicklung von Brachflächen in Zusammenarbeit mit den zuständigen Ämtern stellt ein weiteres ausbaufähiges Tätigkeitsfeld von Architekten dar.

Neue Rollenverteilung im Markt:

� Architekten werden zunehmend mit der Ausführung von Teilleistungen betreut. Sie müssen flexibel in die Wertschöpfungskette einsteigen und fragmentierte Aufgaben übernehmen. Ein guter Teil der Architekten realisiert dies bereits.

� Architekten müssen ihre Zusammenarbeit mit der Bauindustrie neu definieren. Sie müssen verstärkt die Zusammenarbeit mit Generalübernehmern und -unternehmern suchen, da sich die Rolle des Architekten zunehmend von einem selbständigen An-bieter in Richtung eines Mitarbeiters eines Anbieters, z.B. eines Generalüberneh-mers verschieben wird. Bislang wenden sich viele Architekten nicht an einen Pro-jektentwickler oder Generalübernehmer, weil sie befürchten, in der Zusammenarbeit mit diesen „unterzugehen“.

� Architekten müssen verstärkt auf die Bedürfnisse von Investoren eingehen und de-ren Anforderungen bei der Realisierung eines Bauvorhabens (Funktionalität, Quali-tät, Kosten- und Termineinhaltung) gerecht werden. Erst wenn es den Architekten gelingt, Wirtschaftlichkeitskriterien mit gestalterischen Ansprüchen zu vereinen, kann eine Vertrauensbasis zwischen Investoren und Architekten entstehen.

Der Architekt als Spezialist oder Generalist:

� Das klassische Berufsbild des Architekten umfasst alle Bereiche: Kunst, Wissen-schaft und Technik. Diese generalistische Ausbildung der Architekten muss beibe-halten werden, um die Flexibilität zu erhalten.

� Eine Spezialisierung sollte nicht bereits in der Ausbildung sondern über die berufli-che Praxis und berufliche Fort- und Weiterbildung erfolgen.

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� Eine Konzentration der Architekten auf Nischen reicht für die Mehrheit nicht aus, da diese schnell besetzt sind.

� Spezialisierung birgt die Gefahr, dass sie den Architekten nur auf eine Richtung festlegt. Ist das Feld der Spezialisierung zu eng gefasst und sinkt die Nachfrage in diesem Feld oder bricht ganz weg, müssen sich die betroffenen Spezialisten voll-ständig umorientieren.

� Der richtige Weg für Architekten liegt zwischen dem Generalisten und dem Spezia-listen: Es bedarf einer Konzentration auf mehrere Schwerpunkte. In diesem Zusam-menhang sprechen die Experten auch vom „Generalisten mit Kernkompetenzen“.

� Unabhängig davon werden auch „Nischenbüros“ Zukunftschancen haben, da spe-zialisierter Sachverstand im Rahmen größerer Projekte extern einbezogen wird.

Positionierung:

� Architekturbüros aller Größen müssen sich am Markt neu positionieren. Dabei müs-sen sie ein marktgerechtes Gleichgewicht zwischen Schwerpunktsetzung / Speziali-sierung und einer Leistungsbreite finden, die flexible Reaktionen auf wechselnde Marktanforderungen ermöglicht.

� Größere Büros müssen wegen der fragmentierten Abfrage von Teilleistungen im Rahmen komplexer Bauvorhaben hohe Flexibilität (wechselnde Teams und Projekt-gruppen) organisieren.

Vernetzung der Architekten:

� Bauaufgaben werden immer komplexer. Im Markt wird deshalb ein hohes Maß an Know-How in vielfältigen Bereichen nachgefragt.

� Eine Vernetzung der Architekten untereinander sowie mit Nicht-Architekten zu inter-disziplinären Teams kann eine Strategie sein, um den vielseitigen Marktanforderun-gen gerecht zu werden.

� Insbesondere bei der Konzentration auf Nischen ist die (projektbezogene) Bünde-lung spezieller Kompetenzen sinnvoll.

� „Büros der Zukunft“ müssen verstärkt „strategische Allianzen“ mit anderen Akteuren am Bau suchen und in einem frühen Stadium mit Auftraggebern und ausführenden Unternehmen zusammenarbeiten.

Tätigkeit im Ausland:

� Aufgrund des hart umkämpften Marktes innerhalb Deutschlands erscheint eine Aus-weitung des Tätigkeitsradius deutscher Architekten auf die internationale Ebene sinnvoll.

� Erfolgversprechend ist der Export wissensbasierter Dienstleistungen, die durch Partner vor Ort umgesetzt werden. Es muss eine Kooperation mit den im Ausland ansässigen Unternehmen gesucht werden.

� Kleine Büros könnte eine internationale Ausrichtung evtl. überfordern.

� Grundsätzlich haben Architekten im Ausland mit einigen Schwierigkeiten zu kämp-fen. Zum einen werden sie häufig nur für die (Vor-)Planungsphase beauftragt. Die weiteren Leistungsphasen werden dann an lokale Unternehmen vergeben. Zum an-deren bescheinigen die Experten deutschen Architekten aufgrund eines starren Ar-

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beitsmarktes sowie der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure mangelnde Wettbewerbsfähigkeit im internationalen Markt.

Anforderungen an die Ausbildung:

� Veränderungen im Anforderungsprofil von Architekten müssen sich auch in der Hochschulausbildung niederschlagen. Problem: Der Markt entwickelt sich schneller als die Ausbildungsstätten.

� Es wäre aus Sicht der Experten Aufgabe der Hochschulen, angehende Architekten über Marktchancen zu informieren und ihnen das Handwerkszeug für eine strategi-sche Marktbearbeitung zu vermitteln.

� Über die klassische Architekturausbildung hinaus sollten Hochschulen auch auf Ar-chitekten zugeschnittene Lehrveranstaltungen zu betriebswirtschaftlichen und juristi-schen Grundlagen anbieten.

� Ausbildungsstätten müssen sich international stärker vermarkten. Sie müssen die Auslandstätigkeit von Architekten unterstützen und sie dafür rüsten.

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2 Handlungsempfehlungen

2.1 Den Strukturwandel aktiv gestalten

Die absehbar längerfristige Strukturkrise in den Neubaumärkten kann große Teile der freischaffenden Architekten in ihrer Existenz gefährden. Die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung analysierten Märkte für den privaten, den gewerblichen und den öffentli-chen Hochbau befinden sich in einer Phase der Stagnation und sind in Teilen gesättigt. Größere Wachstumsraten sind mittelfristig nicht zu erwarten.

Der Wachstumsmarkt „Bauen im Bestand“ ist sicherlich bedeutsam, wird speziell für Ar-chitekten voraussichtlich jedoch nicht das Auftragsvolumen früherer Neubaumärkte errei-chen.

Die Wertschöpfungskette am Bau verändert sich seit Jahren. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang der grundlegende Wandel der Bauherrenstruktur. Insbe-sondere die Zunahme von Generalunternehmern und Generalübernehmern, Investoren-gesellschaften etc. hat dazu geführt, dass Planungs- und Ausführungsprozesse aktuell und zukünftig einem anderen Management unterliegen als dies früher der Fall war. Dies hat entscheidende Konsequenzen für die freischaffenden Architekten. Zum einen müssen sie sich in Planungsteams integrieren und dabei häufig einen Teil ihres Einflusses auf Planung und Ausführung abgeben. Zum anderen werden Architekten zunehmend dazu gezwungen, Einzelleistungen oder Teilleistungen anzubieten, was zu einer Fragmentie-rung der Architektenleistung führt.

Diese zentralen Wandlungsprozesse führen notwendigerweise zu einer Veränderung des Berufsbildes der Architekten. Von essentieller Bedeutung ist, dass die freischaffenden Architekten dieses Berufsbild selbst aktiv formulieren, um zu verhindern, gleichsam schleichend von einem freien Beruf zu einem abhängigen Beruf zu mutieren.

2.2 Zukunftsstrategien kontinuierlich entwickeln

Die freischaffenden Architekten benötigen strategische Konzepte, mit denen sie in Zeiten gesättigter Märkte das verbliebene Marktvolumen voll ausschöpfen und zugleich neue Märkte erschließen können. Gesättigte Märkte verlangen Konzepte aktiver Marktbearbei-tung und der Erschließung neuer Märkte. Die Architekten müssen eine ihrer Kernkompe-tenzen – ihre Kreativität – entfalten, um Entwürfe für die Zukunft von Wohngebäuden, Gewerbebauten und öffentlichen Bauten und darüber hinaus von Städten und Gemein-den sowie ganzen Regionen aktiv anzubieten. Hierzu muss eine professionelle Öffent-lichkeitsarbeit im Sinne mittelfristig angelegter Zukunftsforen institutionalisiert werden.

Die Zukunftsfähigkeit der freien Architekten hängt allerdings nicht nur von der Entfaltung ihrer Kreativität ab, sondern auch davon, ob sie im Zusammenspiel mit unterschiedlichen Bauträgern einen akzeptierten Platz finden. Hierzu müssen organisatorische Lösungen für zukunftsfähige Architekturbüros gefunden werden, die für das relevante Marktumfeld zugleich ein garantiertes Qualitätsversprechen darstellen. Unter diesen Vorzeichen ist das Thema Qualitätsmanagement nachhaltig wiederzubeleben.

Das zukünftige Berufsbild der Architekten ist durch zwei tendenziell unterschiedliche Entwicklungsrichtungen geprägt: Zum einen wird Architekturbüros eine sehr hohe Flexibi-lität abverlangt. Sie müssen sich auf unterschiedlichste (Teil-)Aufgabenstellungen und fragmentierte Einzeltätigkeiten innerhalb der Wertschöpfungskette am Bau einstellen. Dies entspricht am ehesten dem Berufsbild eines in konzeptioneller und organisatorischer Hinsicht flexiblen Generalisten. Zum anderen wird tendenziell erkennbar, dass sich immer

Fragmentierung

Aktive Markterschlie-ßung

Kreativität entfalten

Qualitätsmanagement verbessern

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mehr Spezialprofile innerhalb der Architektenschaft bilden (Anbieter spezialisierter Teil-leistungen und Nischenanbieter), die unter anderem auch deswegen verstärkt nachge-fragt werden, weil spezialisierte Leistungen im Rahmen größerer Bauprojekte im Sinne von Outsourcing an Spezialisten delegiert werden. Damit kann im Ergebnis nicht einfach entschieden werden, ob der „Generalist“ oder der „Spezialist“ zukünftig das Berufsbild wesentlich prägen wird. Wahrscheinlich ist eine Entwicklung in Richtung einer zuneh-menden inneren Differenzierung der Architektenschaft. Diese Entwicklung wird zur Folge haben, dass die Leistung am Bau nicht nur durch andere Strukturen bei den Bauherren, sondern auch durch andere – vernetzte – Strukturen bei den planerisch und ausführend tätigen Architekturbüros geprägt wird. Es entsteht also die Notwendigkeit, strategisch über neue Formen der Vernetzung von Architekten untereinander sowie über Vernet-zungsformen aller Akteure am Bau nachzudenken.

2.3 Zukunftsforen einrichten

Der dynamische Wandel der Märkte sollte durch Expertengruppen begleitet werden, die diesen Wandel differenziert beschreiben und den hieraus resultierenden Modernisie-rungsbedarf der Architektenschaft ermitteln. Hierzu sollten ständige Zukunftsforen einge-richtet werden, in denen Architekten und Experten aus den für die Architekten relevanten Märkten zusammenarbeiten. Ziel ist es, Informationen über den Wandel dieser Märkte schnell verfügbar zu machen und auf diese Weise für die Architektenschaft Informations-grundlagen für strategische Entscheidungen über die Ausrichtung ihrer Büros zu liefern.

Abb. 2: Ständige Zukunftsforen

Das zentrale konzeptionelle Zukunftsforum „Märkte der Zukunft“ sollte auf die Analyse der Nachfrage nach Architektenleistungen gerichtet sein. Dieses Forum sollte in drei Segmenten tätig werden:

� Zukunft durch Architektur – Wohnräume

� Zukunft durch Architektur – Arbeitsräume

� Zukunft durch Architektur – öffentliche Räume

In dieses Zukunftsforum können Querschnittsthemen wie Bauen im Bestand, energieeffi-zientes Bauen, seniorengerechtes Bauen, lebensstilgerechtes Bauen etc. eingebunden werden.

Weitere Zukunftsforen sollten sich mit dem Strukturwandel der Architektenschaft und ihrem Modernisierungsbedarf beschäftigen. Das Forum Strategisches Vertrauensmar-keting der Architekten sollte zur Plattform für die Entwicklung zukunftsweisender Stra-

Zukunftsforum I: Märkte der Zukunft

Zukunftsforum II: Strategisches Ver- trauensmarketing der Architekten

Neue Formen der Ver-netzung suchen

Ständige Zukunftsforen

Zukunftsforum I: Märkte der Zukunft

� Zukunft durch Architektur – Wohnräume

� Zukunft durch Architektur – Arbeitsräume

� Zukunft durch Architektur – Öffentliche Räume

Zukunftsforum II:

StrategischesVertrauensmarketing

Zukunftsforum III:

Architekturbüro der Zukunft

Zukunftsforum IV:

Architekturexport

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tegiekonzepte für Architekturbüros werden und zugleich die Fragen nach den Möglichkei-ten und Inhalten einer vertrauenbildenden Kommunikation der Architekten mit den für sie relevanten Märkten bilden. Dieser Prozess der Vertrauensbildung gegenüber der Gesell-schaft ist entscheidend, um die besondere Rolle der Architektur und der Architekten für die Sicherung und Fortentwicklung der Baukultur hervorzuheben und durch eine entspre-chende Überzeugungsleistung gegenüber Gesellschaft, Politik und vor allem den privaten sowie öffentlichen Bauherren zu untermauern.

Ein weiteres Forum zum Architekturbüro der Zukunft sollte die betriebswirtschaftlichen und organisatorischen Bedingungen für zukunftsfähige Architekturbüros diskutieren. Ver-trauensbildung gegenüber dem Markt ist abhängig von der Potenzialqualität der Architek-ten selbst, aber auch von der Qualität ihrer Büros im Sinne eines effektiven und effizien-ten Planungs- und Projektmanagements. Das Forum Architekturbüro der Zukunft soll die Bedingungen für solche Organisationsformen herausarbeiten und zugleich beschreiben, wie kontinuierliches und wirksames Qualitätsmanagement zuverlässig institutionalisiert werden kann. Verbürgte Qualität ist zugleich ein wirksamer Schutzschild gegen Deregu-lierung.

Wirtschaftlicher Wandel vollzieht sich inzwischen im globalen Rahmen. Diese globale Verflechtung führt zugleich zu einer Globalisierung der Baukultur, zumindest aber zu ei-ner vertieften Auseinandersetzung über den Zusammenhang von Internationalisierung wirtschaftlicher und sozialer Beziehungen und baukulturellem Wandel. Dementsprechend ist die Internationalisierung der Architektenleistung ein zentrales Zukunftsthema. Das Forum Architekturexport soll die inhaltlichen und organisatorischen Bedingungen klä-ren, unter denen deutsche Architekten ihre Leistungen internationalisieren und damit auch auf diesem Parkett eine angemessene Rolle spielen können.

Ziel aller Foren ist es, zukunftsorientierte Konzepte so zu entwickeln, dass sie eine Grundlage für die berufliche Fort- und Weiterbildung der Architekten bilden. Angesichts der Dynamik der Märkte wird in Zukunft der Fort- und Weiterbildung eine verstärkte Be-deutung zukommen, da den Architekten auf breiter Ebene immer schnellere Anpassungs-leistungen an den Wandel abverlangt werden.

2.4 Den Nachwuchs integrieren

Die Debatte über eine wie auch immer definierte praxisnahe und zukunftsorientierte Ar-chitektenausbildung offenbart über Jahrzehnte hinweg einen ungelösten Dauerkonflikt zwischen dem Ausbildungsverständnis der Hochschulen und der „Praxis“. Dieser Dauer-konflikt bezeichnet ein Spannungsverhältnis, welches nicht einfach aufgelöst werden kann. Insbesondere ist nicht zu erwarten, dass über Veränderungen der Ausbildung das spätere Beschäftigungsproblem der Architekten auf einfache Weise gelöst werden kann. Diese im Grunde berechtigte Hoffnung ist immer wieder enttäuscht worden.

Die praktische Konsequenz ist, dass viele junge Architekten zunehmend Probleme ha-ben, nach Abschluss ihrer Ausbildung den Architektenberuf so auszuüben, dass sie ihren Lebensunterhalt verdienen und zugleich ihre individuellen Ansprüche an die Ausübung dieses Berufs realisieren können. Dieses Integrationsproblem wird sich angesichts der Marktlage weiter verschärfen.

Aus dieser Problemlage resultiert die Notwendigkeit die derzeitige Architektursausbil-dung auf ihre Zukunftsfähigkeit hin zu überprüfen. Darin besteht der erste thematische Schwerpunkt des Zukunftsforums Forum für junge Architektinnen und Architekten. Ziel ist es, den Dialog zwischen Wissenschaft und Praxis zu intensivieren und Ausbil-

Zukunftsforum IV: Architekturexport

Zukunftsforum V: Forum junger Architektinnen und Architekten

Zukunftsforum III: Architekturbüro der

Zukunft

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dungskonzepte zu finden, die den Übergang junger Architektinnen und Architekten vom Bildungssystem in das Beschäftigungssystem deutlich erleichtern.

Den zweiten inhaltlichen Schwerpunkt dieses Zukunftsforums bildet die Auseinanderset-zung mit der beruflichen Integration von angehenden Architekten und jungen Absolven-tinnen und Absolventen.

Abb. 3: Ständiges Zukunftsforum – Forum junge Architektinnen und Architekten

Will man den Zugang zum Architektenberuf als einem freien Beruf nicht durch Zugangs-beschränkungen regulieren, bleibt nur der Weg, angehenden Architekten und jungen Absolventinnen und Absolventen ihr berufliches Risiko durch solide Information klar vor Augen zu führen, damit sie eine begründete Entscheidung für oder gegen diesen Beruf treffen können. Hierzu sind die entsprechenden zuverlässigen und gültigen Informations-grundlagen im Sinne eines Informationssystems über die Strukturentwicklung der Archi-tektenschaft zu schaffen.

Im Rahmen des ständigen Forums junger Architektinnen und Architekten sollen diese selbst praxisnahe Konzepte für ihre berufliche Zukunft und innovative Modelle ihres Be-rufseinstiegs entwickeln. Diese konzeptionelle Arbeit sollte durch erfahrene Architekten begleitet werden. Ein solcher Dialog zwischen erfahrenen Architekten („senior professio-nals“) und dem Nachwuchs („junior professionals“) ist ein den klassischen Professionen angemessenes Instrument zur Weitergabe von Expertise und zugleich zur Integration der Architektenschaft.

Ein Forum junger Architektinnen und Architekten kann außerdem dazu beitragen, dass diese sich untereinander vernetzen und in Richtung aktiver Markterschließung initiativ werden.

Zukunftsforum V: Forum junger Architektinnen und Architekten

� Architektenausbildung

� Berufliche Integration

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B Analyse der Marktentwicklung in den Segmenten des Wohnungsbaus, des gewerblichen Hochbaus und des öffentlichen Hochbaus

1 Zukunft des Wohnungsbaus

Im Folgenden wird zunächst die Entwicklung des Neubaus und der Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau der 1990er Jahren dargestellt. Anschließend wird die zukünftig erwarte-te Entwicklung im Wohnungsbau skizziert. Dabei werden verschiedene Expertenprogno-sen zu den erwarteten Fertigstellungen im Wohnungsbau bis 2010 einander gegenüber-gestellt. Die Analyse des Wohnungsbaus erfolgt für die alten und neuen Bundesländer und speziell für das Land Nordrhein-Westfalen.

1.1 Studien und amtliche Daten zur Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschland

Der Wohnungsbau hat mit etwa 55% einen hohen Anteil am gesamten Bauvolumen1. Die Bauleistungen sind jedoch im Wohnungsbau, insbesondere im Neubau von einer rückläu-figen Entwicklung geprägt.

Das gesamte Bauvolumen für Neubau- und Bestandsmaßnahmen im deutschen Woh-nungsbau ist seit Beginn des neuen Jahrtausends durch starke Einbrüche gekennzeich-net. Noch in der ersten Hälfte der 1990er Jahre stiegen die Bauleistungen stark an und erreichten mit einem Volumen von 160,1 Mrd. Euro im Jahr 1995 ihren Höchststand. Auf einen Einbruch des Bauvolumens in den Jahren 1996 und 1997 folgte bis 1999 eine leicht aufwärts gerichtete Entwicklung. Seit 2000 und insbesondere seit 2001 sind wieder deutliche Einbrüche zu verzeichnen. Im Ergebnis lag das Bauvolumen zu Beginn des neuen Jahrtausends weit unter dem Höchstwert von 1995.2

In den alten Bundesländern stieg das Bauvolumen im Wohnungsbau von 1991 bis 1994 um insgesamt 22,7% und im jährlichen Mittel um 7,6% von 104 Mrd. Euro auf 127,6 Mrd. Euro. Bis 1997 sank das Bauvolumen um insgesamt 5,3% auf 120,9 Mrd. Euro. Zwischen 1994 und 1997 ging das Bauvolumen im Durchschnitt um 1,8% pro Jahr zurück. Die Bau-leistungen erreichten bis 1999 mit rund 127,9 Mrd. Euro erneut das hohe Niveau von 1994. Danach, insbesondere in 2001 sank das Bauvolumen wieder stärker auf 122,1 Mrd. Euro ab. Gegenüber 1999 macht das einen Verlust von 4,5% in zwei Jahren.3

In den ostdeutschen Bundesländern verdreifachten sich die Bauleistungen von 1991 bis 1996 nahezu von 12,1 Mrd. Euro auf 35,8 Mrd. Euro. Es wurden im Durchschnitt jähr-liche Zuwächse von 39,2% erreicht. Seitdem ist das Bauvolumen im Wohnungsbau je-doch rückläufig. Zwischen 1996 und 2001 sank das Bauvolumen stetig um insgesamt 37,7% und jährlich um 7,5% auf 22,3 Mrd. Euro.4

Die insgesamt negative Entwicklung des Eigenheimbaus in den letzten Jahren hat sich auch im Fertigteilbau5 niedergeschlagen: In den Jahren 2000 und 2001 verlief die Ab-

1 Das Bauvolumen wird nach der Definition des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung als Gesamtleistung aller an der Bautätigkeit beteiligten Branchen wie das Bauhauptgewerbe, das Ausbaugewerbe und baunahe Dienstleistungen verstanden. Vgl. Bartholmai 2003: 1.

2 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 68. 3 Vgl. ebd.: 69. 4 Vgl. ebd.: 70. 5 Als Fertigteilbau wird ein Bauwerk verstanden, das aus vorgefertigten Bauteilen zusammenge-

fügt ist oder von dem Teile der Konstruktion, die nach Art und Zahl bedeutend sind, aus Fertig-teilen bestehen. Vor allem der Bau von Fertighäusern wird zur Herstellung und Montage von Fertigteilbauten gerechnet. Vgl. Bauplattform.de 2004: o.S..

Hoher Anteil des Wohnungsbaus am

Gesamtvolumen

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wärtsbewegung in der Fertigbaubranche parallel zur Gesamtentwicklung des Eigenheim-baus. Der Fertigteilbau hat sich jedoch seit 2002 von dieser Entwicklung gelöst und konn-te seinen Marktanteil steigern.6 2002 erreichten Häuser in Fertigbauweise einen Anteil von 13,5% am Eigenheimbau. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Zuwachs von 2,3%. Das Interesse an Fertigteilbauten ist insbesondere in den alten Bundesländern 2002 sprunghaft angewachsen. 16.551 von 129.995 genehmigten Eigenheimen waren Häuser in Fertigbauweise. Der Marktanteil von Fertigteilbauten lag entsprechend bei knapp 13%. In den Bundesländern Hessen (Marktanteil 23,2%), Saarland (Marktanteil 12,2%), Rheinland-Pfalz (Marktanteil 18,1%) und Bayern (Marktanteil 13,5%) konnte der Fertigbau in 2002 zweistellige Zuwächse erzielen. In Nordrhein-Westfalen lag der Markt-anteil der Fertigteilbauten an allen genehmigten Eigenheimen bei 8,5%.7

Der Fertigbau in den ostdeutschen Bundesländern hat eine deutlich stärkere Position als in den alten Bundesländern. Dort hat er durch den hohen Nachholbedarf im vergangenen Jahrzehnt starke Zuwächse erlangt. Allerdings sind die Baugenehmigungszahlen in den neuen Bundesländern in den letzten Jahren insgesamt stark eingebrochen und auch der Fertigbau verlor in allen Ländern Marktanteile. Der Anteil des Fertigteilbaus am gesamten Eigenheimmarkt lag 2002 im Osten zwar auf einem recht hohen Niveau von 17,4%, was aber einem Rückgang von 6,2% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.8

1.1.1 Der Eigenheimmarkt in Deutschland (Neubau)

Im Untersuchungszeitraum seit 1994 sind die Fertigstellungen von Wohnungen in neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern in den alten Bundesländern zunächst bis 1996 stark um insgesamt 22% von 182.000 auf 142.000 Wohneinheiten gesunken. Zwischen 1996 und 1999 ist ein aufwärts gerichteter Trend auf 185.000 Fertigstellungen zu beo-bachten. Das entspricht für diesen Zeitraum einem Plus von insgesamt 30% bei neu fer-tiggestellten Wohnungen. Seit 2000 kehrt sich dieser Trend wieder um: Zwischen 1999 und 2002 wurden 23,8% weniger neue Wohnungen fertiggestellt. Für 2004 wird im schlechtesten Fall ein weiterer Rückgang auf 140.000 Wohnungen erwartet und im bes-ten Fall ein Anstieg auf 144.000 Fertigstellungen neuer Wohnungen (vgl. Abb. 4).9

In den neuen Bundesländern nehmen die Fertigstellungen von Wohnungen im Eigen-heimsegment seit 1998 stetig ab. Zwischen 1997 und 2002 ging die Zahl fertiggestellter Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern um rund 44% von 55.000 auf 31.000 zu-rück. Optimistische Schätzungen gehen für 2004 von einem Niveau von 30.000 neuen Fertigstellungen aus. Im schlechtesten Fall wird in 2004 die Fortsetzung der rückläufigen Entwicklung bis auf 26.000 Wohnungsfertigstellungen angenommen (vgl. Abb. 4).10

1.1.2 Entwicklung des Geschosswohnungsbaus in Deutschland (Neubau)

Der Geschosswohnungsbau ist schon seit mehreren Jahren rückläufig. Diese Entwick-lung der Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau wurde durch Maßnahmen der Mo-dernisierung und Instandsetzung an Wohngebäuden jedoch abgemildert und in West-deutschland nahezu kompensiert.11

6 Vgl. Bundesverband Deutscher Fertigbau 2003: 1. 7 Vgl. Bundesverband Deutscher Fertigbau 2003a: 2. 8 Vgl. ebd.. 9 Vgl. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 15. 10 Vgl. ebd.. 11 Vgl. Bartholmai 2003: 2.

Gestiegene Nachfrage nach Fertighäusern in den alten Bundeslän-dern

Fertigteilbau in den neuen Bundesländern: Verluste auf hohem Niveau

Alte Bundesländer: Starke Verluste im Wohnungsneubau bei Eigenheimen seit 2000

Neue Bundesländer: Starke Verluste schon

seit 1998

- 27 -

Die Neufertigstellungen von Mehrfamilienhäusern gehen seit 1996 stetig zurück. Wurden in der Bundesrepublik 1995 noch 313.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern errichtet, so waren es im Jahr 2002 nur noch 80.000. Diese Tendenz gilt für die alten und die neu-en Bundesländer.

In den alten Bundesländern ist von 1995 bis 2002 ein drastischer Rückgang an neuen Wohnungen um 73% zu verzeichnen. Die Neufertigstellungen sind von 264.000 auf 71.000 gesunken. In den neuen Bundesländern zeichnet sich eine vergleichbare Ent-wicklung ab. Dort wurden im Jahr 1997 mit 99.000 die meisten Wohnungen seit der Wie-dervereinigung fertiggestellt. Danach schrumpfte bis 2002 das Neubauvolumen drastisch um 91% auf 9.000 fertig gestellte Wohnungen12.

Abb. 4: Wohnungsneufertigstellungen in den alten und neuen Bundesländern in Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäusern) und im Geschosswohnungsbau (in Mehrfamilienhäusern)

1.1.3 Wohneigentum und Wohnen zur Miete

Die Studie des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen kommt zu dem Ergebnis, dass ein sehr hoher Anteil der derzeit bestehenden 39 Mio. Wohnungen in Deutschland Mietwohnungen sind. Mit rund 57,4% aller Haushalte wohnt der größte An-teil der Bevölkerung derzeit zur Miete. Damit ist Deutschland nach der Schweiz mit Ab-stand das größte Mieterland in der westlichen Welt.13

Im intereuropäischen Vergleich ist keine Korrelation zwischen Wohlstandsniveau und Mieterquote der Länder festzustellen. So weist etwa die Schweiz, eines der wohlha-bendsten Länder, die höchste Mieterquote in Europa auf. Nach GdW geht das hohe Miet-niveau in Deutschland vor allem auf das für Mieter attraktive Mietrecht zurück, da es dem Mieter eine relativ geschützte Wohnsituation gewährt. Weitere Ursachen für die stabile Mieterquote seien das hohe Ausstattungsniveau von Mietwohnungen und die bedeuten-de soziale Wohnraumförderung in der Vergangenheit. Auch hielten die Mobilitätserfor-

12 Vgl. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 7 nach Statistischem Bundesamt. 13 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen 2004: 4f.

Negativer Trend für die Neubautätigkeit im Geschosswohnungs-bau

3141 47 55 53

52 4735 31 28 26/30

182164

142156

167185 183

151141 142 140/144

28

49

78

99

63

28 2113 9 6 3/4

255 264

214

186

155139

115

87 7163 51/54

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003* 2004**

Geschosswohnungsbau AL Geschosswohnungsbau NL

Eigenheimbau AL Eigenheimbau NL

* Schätzung ** Prognose schlechtestenfalls / bestenfalls

In Tausend

Quelle: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 7ff.

57% aller deutschen Haushalte wohnen zur

Miete

Gründe: Attraktives Mietrecht, hohes Aus-stattungsniveau von Mietwohnungen, sozia-

le Wohnraumförderung

- 28 -

dernisse einer modernen Industrie- und Siedlungsgesellschaft die Nachfrage nach Miet-wohnungen stabil14.

Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt zeigt jedoch, dass die niedrige Wohneigentumsquote von rund 43% über die Bedeutung des Immobilieneigentums in der Bevölkerung hinwegtäuscht. Denn immerhin 14 Mio. der rund 23 Mio. vermieteten Woh-nungen werden von Privatleuten und Kleinanbietern angeboten, während rund 10 Mio. Wohnungen von professionell-gewerblichen Wohnungsunternehmen verwaltet werden. 15 Mio. Wohnungen sind in Deutschland Eigentumswohnungen, die selbst genutzt wer-den. Davon fallen 19% auf Geschosswohnungen und 81% auf Ein- und Zweifamilienhäu-ser (vgl. Abb. 5). Die Zahlen des statistischen Bundesamtes bestätigen die hohe Bedeu-tung von Wohneigentum in Deutschland: Danach haben die privaten Haushalte rund 42% ihres Bruttovermögens in Immobilien gebunden.15

Abb. 5: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt (in Mio. Wohnungen)

1.1.4 Bedingungen für die Nachfrage nach Wohneigentum

Die Nachfrage nach neuen Eigenheimen in Deutschland erfährt von staatlicher Seite eine immer geringere Unterstützung. So ist die staatliche Wohneigentumsförderung seit 2000 rückläufig. Wurden 1999 noch 14,1 Mrd. Euro Fördervolumen zur Verfügung gestellt, waren es 2002 nur 8,5 Mrd. Euro. Damit wurde das 1996 bei der Einführung der Wohnei-gentumsförderung geplante Volumen von 8,9 Mrd. Euro pro Förderjahr unterschritten.16 Eine langfristige Prognose für die Förderpolitik und die entsprechenden Auswirkungen auf die Eigenheimnachfrage ist angesichts häufiger Kurskorrekturen etwa bei der Eigen-heimzulage mit hohen Unsicherheiten behaftet17.

Die fortschreitende Ausweitung von Siedlungsflächen und der Anstieg der Baulandpreise stellen weitere wichtige Faktoren für die Nachfrage nach Wohneigentum im Eigenheim-

14 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen 2004: 7. 15 Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 1. Oktober 2004. 16 Vgl. Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen 2003: 33. 17 Vgl. Just 2003: 10.

Gesunkenes staatliches Fördervolumen für

Wohneigentum

Wohnungsbestand in Deutschland38,690 Wohnungen

Professionell-gewerbliche Anbieter: 9,769 Wohnungen

Genossenschaften2,288 Wohnungen

Kommunale Wohnungsunternehmen2,744 Wohnungen

Öffentliche Wohnungsunternehmen0,390 Wohnungen

Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen2,597 Wohnungen

Kirchen0,137 Wohnungen

Sonstige Anbieter (Banken, Fonds,...)1,613 Wohnungen

Private Kleinanbieter / Amateurvermieter13,791 Wohnungen

Einlieger bei Selbstnutzern3,405 Wohnungen

Amateurvermieter10,386 Wohnungen

Selbstnutzer15,130 Wohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser12,249 Wohnungen

Geschosswohnungen2,881 Wohnungen

Wohnungsbestand in Deutschland38,690 Wohnungen

Professionell-gewerbliche Anbieter: 9,769 Wohnungen

Genossenschaften2,288 Wohnungen

Kommunale Wohnungsunternehmen2,744 Wohnungen

Öffentliche Wohnungsunternehmen0,390 Wohnungen

Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen2,597 Wohnungen

Kirchen0,137 Wohnungen

Sonstige Anbieter (Banken, Fonds,...)1,613 Wohnungen

Private Kleinanbieter / Amateurvermieter13,791 Wohnungen

Einlieger bei Selbstnutzern3,405 Wohnungen

Amateurvermieter10,386 Wohnungen

Selbstnutzer15,130 Wohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser12,249 Wohnungen

Geschosswohnungen2,881 Wohnungen

Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen 2004: 11 nach Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2002

61% der Mietwohnun-gen in Deutschland werden von Privatleu-ten und Kleinanbietern

angeboten

- 29 -

sektor dar. Im Zeitraum von 1997 bis 2001 wuchs die Siedlungs- und Verkehrsfläche täglich um etwa 129 ha, wobei auf die alten Bundesländer 89 ha und auf die neuen Bun-desländer 40 ha fielen. Die Wohnbaufläche wuchs in der Bundesrepublik um täglich 50 ha.18

Mit dem stetigen Anstieg der besiedelten Flächen sind auch die Baulandpreise von Jahr zu Jahr gestiegen. Im Zeitraum von 1993 bis 2003 sind die Kaufwerte für Bauland in der Bundesrepublik mit Ausnahme des Jahres 2001 um insgesamt 151% von 30,6 Euro auf 76,9 Euro pro Quadratmeter angestiegen19. Dies entspricht einem jährlichen Anstieg von durchschnittlich 15%. Die „Konsolidierungsphase“20 der Baulandpreise, die sich 2001 ankündigte, hat sich in 2002 und insbesondere in 2003 nicht fortgesetzt. In 2002 ist der Kaufwert von Bauland in den alten Bundesländern im Vergleich zum Vorjahr um 11% von 61,63 Euro auf 68,29 Euro pro Quadratmeter angestiegen, in den neuen Ländern um 26% von 27,86 Euro auf 35,15 Euro pro Quadratmeter. In 2003 stieg der Kaufwert im Vergleich zum Vorjahr in den ehemaligen Bundesländern drastisch um 35% auf 92,37 Euro pro Quadratmeter, in den neuen Ländern stagnierte der Kaufwert auf dem Niveau von 35,04 Euro pro Quadratmeter.21

Die Erschließungen von Bauland und die Genehmigungsverfahren werden immer kosten-intensiver. „Damit wird Bauland der eigentliche Preistreiber bei den Immobilienpreisen. (…) Der Faktor Bauland ist und bleibt also der entscheidende Faktor in der Anschaffung eines Eigenheimes.“22

1.1.5 Neubautätigkeit und Bestandsmaßnahmen

Der hohe Anteil des Wohnungsbaus an allen Bauleistungen in der Bundesrepublik ist nicht auf den Neubau zurückzuführen, sondern vor allem auf die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen für die Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes. Ent-sprechend sind im Wohnungsbau die Anteile des Ausbaugewerbes wesentlich höher als die des Bauhauptgewerbes.23 In der Bundesrepublik ist das Bauvolumen von Modernisie-rungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Wohnungsbau in den 1990er Jahren nur mit einer Ausnahme im Jahr 1997 stetig gewachsen. Zwischen 1991 und 2001 sind die Bau-leistungen in diesem Bereich um 46,6% von 57,9 Mrd. Euro auf 84,9 Mrd. Euro gestie-gen. Der jährliche Anstieg beträgt im Durchschnitt rund 4,7%. Beim Neubauvolumen ist dagegen der Trend seit 1998 rückläufig (vgl. Abb. 6 sowie Teil B, Kap. 1.1.1 und 1.1.2 ).

In den alten Bundesländern übertrifft das Modernisierungsvolumen die Bauleistungen im Neubau seit 2000. Das Bauvolumen im Bereich Modernisierung und Instandsetzung war in den 1990er Jahren mit Ausnahme der Jahre 1993 und 1997 von Wachstum ge-prägt. Zwischen 1991 und 2001 ist ein Anstieg von 48,0 Mrd. Euro auf 70,9 Mrd. Euro zu verzeichnen. Entsprechend wuchs das Bauvolumen im Durchschnitt um 4,7% pro Jahr (vgl. Abb. 6).

In den neuen Bundesländern spielen Modernisierung und Instandhaltung gegenüber dem Neubau schon seit Jahren eine größere Rolle. Die Ausnahmen im letzten Jahrzehnt bilden die Jahre 1996 und 1997 mit einem starken Anstieg des Neubauvolumens. Die

18 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2003: 5. 19 Vgl. Statistisches Bundesamt 2004: o.S.. 20 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001a: 3. 21 Vgl. Statistisches Bundesamt 2004: o.S.. 22 Vgl. AllGrund Immobilieninformation 1999: 1. 23 Vgl. Bartholmai 2003: 2.

Gestiegene Nachfrage nach Bestandsmaß-nahmen

Fortschreitender An-stieg der Baulandpreise

in Deutschland

Erschließungen und Genehmigungsverfah-ren immer kosteninten-siver

- 30 -

Entwicklung des Bauvolumens in den neuen Bundesländern zeigt, dass zwar in der ers-ten Hälfte der 1990er Jahre noch Zuwächse erzielt wurden. Danach stagnierte bzw. sank die Bautätigkeit jedoch. Für die Jahre 2000 und 2001 sind Verluste zu verzeichnen (vgl. Abb. 6). Für 2002 und 2003 kann in den neuen Bundesländern von drastischen Rück-gängen bei Bestandsmaßnahmen ausgegangen werden.24

Abb. 6: Entwicklung des Bauvolumens in den alten und neuen Bundesländern (Neubau- und Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen)

Die Schaffung von Wohnraum im Bestand hat bereits seit längerem einen erheblichen Umfang. Dabei handelt es sich meist um die Nutzung von Ausbaureserven in Einfamili-enhäusern, bei denen eine zweite Wohnung entsteht. Im Geschosswohnungsbau werden Dachgeschosse ausgebaut oder Flächen neu aufgeteilt. Im Zusammenhang mit Sanie-rungen von Gebäuden werden Geschosse aufgestockt oder Gebäudeteile angebaut.25

Um die Baumaßnahmen im Bestand weiter anzukurbeln, wurden vermehrt staatliche Programme zur Förderung von Modernisierungsmaßnahmen bereitgestellt. Im Rahmen der „Wohnwertförderung“ wurden von der Bundesregierung ab Frühjahr 2004 zusätzliche Finanzierungsprogramme zur Wohnraummodernisierung und energetischen Sanierung initiiert. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Förderbank) werden zinsgünstige Kredite von insgesamt zwölf Milliarden Euro bereit gestellt, um investitionswilligen Haus- und Wohnungsbesitzern zusätzliche Anreize zu bieten, Modernisierungsmaßnahmen zu realisieren.26 Zinsverbilligte Kredite aus den Förderprogrammen der KfW wurden in der Vergangenheit bereits stark nachgefragt. Allein 2002 hat die Förderbank 4,4 Mrd. Euro zu Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zugesagt.27 Nach Einschätzung des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung birgt das „Wohnraum-Modernisierungsprogramm 2003“ jedoch nur ein geringes Potenzial, um die Bauwirtschaft anzukurbeln28.

Im gesamten Immobilienmarkt ist im Jahr 2003 der Anteil des Neubaus an allen Immobi-lieninvestitionen, deren Volumen auf 236 Mrd. Euro geschätzt wird, mit 22% relativ ge-ring. 35% der Investitionen entfallen auf Käufe von gebrauchten Häusern und Wohnun-

24 Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 20. November 2004. 25 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001: 47. 26 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 2003: 1. 27 Vgl. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 22. 28 Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung 2003: 119.

9,913,1 14,0 16,4 17,4

15,9 15,5

16,3 16,9 15,2 14,0

48,0 50,7 50,5 51,555,8 58,5 57,5 60,8 63,2

66,970,9

2,3 3,88,0

13,316,8

19,9 20,2

15,6 13,3 10,8 8,3

55,9 60,766,1

76,170,1

63,3 63,2 64,6 64,7

60,751,2

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

in Mrd. Euro zu Preisen von 1995

Neubau ALNeubau NL

Modern./Instands. ALModern./Instands. NL

9,913,1 14,0 16,4 17,4

15,9 15,5

16,3 16,9 15,2 14,0

48,0 50,7 50,5 51,555,8 58,5 57,5 60,8 63,2

66,970,9

2,3 3,88,0

13,316,8

19,9 20,2

15,6 13,3 10,8 8,3

55,9 60,766,1

76,170,1

63,3 63,2 64,6 64,7

60,751,2

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

in Mrd. Euro zu Preisen von 1995

Neubau ALNeubau NL

Modern./Instands. ALModern./Instands. NL

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 69f.

Nutzung von Ausbau-reserven

Förderung der Moder-nisierung

Energetische Sanie-rung

- 31 -

gen und 39% auf Modernisierungsmaßnahmen. Vier Prozent werden für den Erwerb von Bauland aufgebracht.29

Abb. 7: Struktur des Immobilienmarktes in Deutschland – Anteile am Gesamtvolumen

1.2 Amtliche Daten zur Entwicklung des Wohnungsbaus in Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen zeichnet sich im Wohnungsbau die gleiche Entwicklung ab wie insgesamt in den alten Bundesländern. Die Zahl der Neufertigstellungen von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern ist in Nordrhein-Westfalen Anfang bis Mitte der 1990er Jahre gestiegen und erreichte 1995 mit 94.500 Fertigstellun-gen ihren Höhepunkt. Zwischen 1996 und 2001 sanken die Wohnungsfertigstellungen kontinuierlich. 2001 wurden nur noch 61.200 Wohnungen fertiggestellt. Damit ist die Bau-tätigkeit zwischen 1995 und 2001 um 35% geschrumpft.30

1.2.1 Fertigstellungen im Eigenheimmarkt in Nordrhein-Westfalen

Die Wohnungsfertigstellungen in neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen in Nordrhein-Westfalen von 1991 bis 1994 zunächst um 34% von 28.100 auf 37.500 Woh-nungen an, um dann bis 1996 wieder auf 31.800 zu fallen. Von 1997 bis 1999 stiegen die Fertigstellungen erneut auf 42.000 Wohnungen. In den Jahren 2000 und 2001 setzte wiederum ein Rückgang der Bautätigkeit ein. 2001 wurden 35.600 Wohnungen in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet (vgl. Abb. 8).31

1.2.2 Entwicklung des Geschosswohnungsbaus

In Nordrhein-Westfalen überstieg zwischen 1992 und 1998 die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern. Von 1999 bis 2001 fiel die Zahl der Wohnungsfer-tigstellungen im Geschosswohnungsneubau hinter die Fertigstellungen im Eigenheim-neubau zurück.

Der Geschosswohnungsbau in Nordrhein-Westfalen nahm Anfang bis Mitte der 1990er Jahre stark zu. Im Zeitraum von 1991 bis 1995 war die Zahl neu fertiggestellter Wohnun-gen in Mehrfamilienhäusern von 19.100 auf 60.600 stark gestiegen. Zwischen 1996 und

29 Vgl. Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen 2003: 26. 30 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 34. 31 Vgl. ebd.: 34.

Bauland

4,0%

Modernisierung39,0%

Neubau22,0%

Transaktionen35,0%

Bauland

4,0%

Modernisierung39,0%

Neubau22,0%

Transaktionen35,0%

Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen 2003: 26 nach Statistischem Bundesamt

Sinkende Neubau-tätigkeit auch in NRW

Rückläufige Entwick-lung im Geschosswoh-

nungsbau seit 1996

Rückläufige Fertigstel-lungen von neuen Ei-genheimen in 2000 und 2001

- 32 -

2001 sanken die Neufertigstellungen wieder bis auf 25.500 Wohnungen. Der Rückgang betrug zwischen 1995 und 2001 58% (vgl. Abb.8).32

Abb. 8: Wohnungsneufertigstellungen in Nordrhein-Westfalen in Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäusern) und im Geschosswohnungsbau (in Mehrfamilienhäusern)

1.3 Studien und amtliche Daten zur zukünftigen Entwicklung des Wohnungsbaus

1.3.1 Einfluss der soziodemographischen Entwicklung

Hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Wohnungsbaus werden für Gesamtdeutsch-land und Nordrhein-Westfalen zum Teil stark voneinander abweichende Prognosen ab-gegeben. Die meisten Vorausschätzungen der Bautätigkeit berücksichtigen als wesentli-che Determinanten die demographische Entwicklung und die Einkommensentwicklung in der Bevölkerung33.

Für die Zahl der nachgefragten bzw. fertigzustellenden Wohnungen ist die zu erwartende Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung wichtig. Sie hängt von der Geburtenrate, der Lebenserwartung und der Zu- und Abwanderung ab. Die Haushaltsentwicklung geht auch mit der Veränderung gesellschaftlicher Lebensformen einher (z.B. Zunahme der Single-haushalte). Die finanzielle Ausstattung der privaten Bauherren ist ein weiterer wesentli-cher Faktor der Nachfrage.

1.3.1.1 Einkommens- und Vermögensentwicklung der privaten Haushalte

Nach Einschätzung der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen sind seit Mitte der 1990er Jahre die Einkommenszuwächse so stark gedämpft, dass keine Impulse im Sinne steigender Ausgaben für Wohnungen bzw. Wohneigentum zu erwarten sind34. Auch nach Prognosen der Deutschen Bank Research wird der Einkommenseffekt auf die Baunachfrage in den kommenden Jahrzehnten nur sehr gering ausfallen35.

32 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 34. 33 Vgl. ebd.: 79. 34 Vgl. Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen 2003: 29. 35 Vgl. Just 2003a: 8.

In Tausend

28

29 32 38 34 32 3336

42 42 36

19

37 4454 61

53 49 43

39 34 26

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Geschosswohnungsbau NRW Eigenheim NRWIn Tausend

28

29 32 38 34 32 3336

42 42 36

19

37 4454 61

53 49 43

39 34 26

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Geschosswohnungsbau NRW Eigenheim NRW

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 34

Grundlegende Faktoren der Wohnungsnachfra-ge: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie finanzielle Aus-stattung privater Haus-halte

Geringe Einkommenszu-wächse

- 33 -

Abb. 9: Sparquote und Einkommen

Die Sparquote als Anteil der Ersparnisse am verfügbaren Einkommen nimmt seit 2001 zu. 10,4% des verfügbaren Einkommens werden 2002 von privaten Haushalten gespart. Aufgrund der unsicheren Lage des Arbeitsmarktes und der damit einhergehenden hohen Arbeitsplatzunsicherheit, aber auch aufgrund der vermehrten Einsicht, zusätzlich zur ge-setzlichen auch private Altersvorsorge leisten zu müssen, werden zusätzliche Sparan-strengungen unternommen. Der Anstieg der Ersparnisse geht mit einer Reduktion der Kreditaufnahme und einer Reduktion der Nettoinvestitionen der privaten Haushalte ein-her.36

Auch zukünftig soll die Sparquote steigen. Ottnad und Hefele erwarten in Deutschland steigende Sparanstrengungen der erwerbsfähigen Bevölkerung und eine Veränderung der Vermögensstruktur. Ein durchschnittlicher Anstieg der gesamtwirtschaftlichen Spar-quote von rund einem Prozentpunkt gegenüber den 1990er Jahren sei plausibel.37

Eine weitere wichtige Veränderung der Vermögensentwicklung betrifft die Zunahme des Erbvolumens. Ottnad und Hefele gehen davon aus, dass bis 2010 mehr als jeder zehnte Haushalt in Deutschland generationenübergreifend erben wird, im folgenden Jahrzehnt fast jeder dritte Haushalt. Die Schätzungen für das Erbvolumen in Deutschland variieren zwar stark, sie gehen jedoch alle von einem erheblichen Anstieg des Durchschnittsvolu-mens der Erbfälle aus. Als Obergrenze des Erbvolumens wird bis 2010 eine Größenord-nung von zwei Billionen Euro genannt.38

Die Konsequenzen der beschriebenen Einkommens- und Vermögensentwicklung für die zukünftige Nachfrage nach Wohnungen bzw. Wohneigentum sind schwer abzuschätzen. Die Bautätigkeit im Wohnungsbau verläuft in keiner direkten Korrelation zur Entwicklung der verfügbaren Einkommen. Sicher scheint, dass ein steigender Anteil der Einkommen für Alters- und sonstige private Vorsorge gespart wird und größere Investitionen gescheut werden, solange sich die Arbeitsmarktsituation nicht verbessert. Die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge berücksichtigt die Bildung von Wohneigentum nur einge-

36 Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung 2003: 121. 37 Vgl. Ottnad, Hefele 2002: 107. 38 Vgl. ebd. 2002: 106 nach Hauser, Stein 2001.

2,3 2,12,8

3,53

3,8

1,2

10,8 10,4 10,39,8 9,8 10,1 10,4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Sparquote* verfügbare Einkommen nominal**

* Anteil der Ersparnisse am verfügbaren Einkommen in Prozent

** Änderungsraten gegenüber dem Vorjahr in Prozent. Das verfügbare Einkommen setzt sich zusammen aus folgenden Komponenten: Masseneinkommen (Nettolöhne und -gehälter + monetäre Sozialleistungen – Abgaben auf soziale Leistungen und verbrauchsnahe Steuern); Selbstständigeneinkommen, Betriebsüberschuss, Vermögenseinkommen; weitere empfangene abzüglich geleistete Transfers.

Quelle: Statistisches Bundesamt 2004b

Steigende Sparquote

Unsichere Faktoren für die Baunachfrage

Steigendes Erbvolumen

2010: 2 Billionen Euro

- 34 -

schränkt im Rahmen des Entnahmemodells39. Eine derart begrenzte Förderung wird nach Meinung von Ottnad und Hefele dem Wohneigentumsmarkt jedoch nur geringe Impulse geben40.

1.3.1.2 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Deutschland

Die Bevölkerung wächst seit 1997, wenn auch auf einem geringen und im Zeitverlauf schwankenden Niveau41. Im Jahr 2001 lebten in Deutschland rund 82,440 Mio. Men-schen.

Bis 2010 wird nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes und des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, je nach Annahmen über die Stärke der Zuwanderung und den Anstieg der Lebenserwartung, im schlechtesten Falle ein Rückgang der Bevölke-rung auf 81 Mio. Menschen erwartet. Dies würde im Vergleich zu 2001 einem Bevölke-rungssaldo von -1,7% entsprechen. Im besten Falle wird ein Anstieg auf 83 Mio. Bürger erwartet und damit ein Plus von 0,8% gegenüber 2001.

Die Bevölkerungsprognosen des Statistischen Bundesamtes und des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung weichen voneinander ab. Die 10. koordinierte Bevölkerungs-prognose des Statistischen Bundesamtes berechnet bis 2010 im schlechtesten Fall (Va-riante 1) einen Rückgang der deutschen Bevölkerung auf 82,0 Mio. Menschen. Bei die-sem Szenario wird eine geringe Zuwanderung und ein geringer Anstieg der Lebenserwar-tung unterstellt. Im besten Fall (Variante 9), bei dem von einer hohen Zuwanderung und einem starken Anstieg der Lebenserwartung ausgegangen wird, wird die Bevölkerung auf 83,1 Mio. Einwohner wachsen.42

Die Bevölkerungsprognosen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung unter-schreiten die Schätzungen des Statistischen Bundesamtes. Bis zum Jahr 2010 wird nach Berechnungen des DIW die Bevölkerungszahl bei niedriger Lebenserwartung und niedri-ger Nettozuwanderung bei 81,0 Mio. Menschen und damit um 1,7% unter dem Niveau von 2001 liegen. Unter der Annahme einer hohen Lebenserwartung und einer hohen Nettozuwanderung wird eine Bevölkerungsgröße von 82,5 Mio. Menschen prognostiziert. Dies würde im Vergleich zu 2001 einem Anstieg von 0,1% entsprechen.43

Die demographische Entwicklung geht langfristig mit einer Umkehr der Alterspyramide einher. Der Anteil junger Menschen sinkt, während der Anteil der älteren Menschen über 60 Jahre steigt. Schon 2010 wird der Anteil der unter 20-Jährigen an der Bevölkerung nur noch 19% (2050: 16%) betragen, der Anteil der 20- bis unter 60-Jährigen wird bei 56%

39 Nach dem „Entnahmemodell“ kann zur Finanzierung des Erwerbs von Wohneigentum in Deutschland nach dem Jahr 2002 ein Betrag von zehn- bis fünfzigtausend Euro einem Alters-vorsorgevertrag (z.B. „Riesterrente“) steuerfrei und zinslos entnommen werden. Dieser Betrag muss ab dem zweiten Jahr nach dem Erwerb bis zum 65. Lebensjahr in monatlich gleichen Ra-ten zurückgezahlt werden. Das in die Altersvorsorge investierte Vermögen steht somit mittelfris-tig für die Beschaffung von Wohneigentum als zinsloses Darlehen zur Verfügung. Wird die Im-mobilie nicht (mehr) selbst genutzt oder verkauft, muss das entnommene Geld innerhalb einer bestimmten Frist in den Altersvorsorgevertrag zurückgezahlt werden, damit keine Besteuerung und Rückzahlung der Förderbeträge anfällt. Vgl. Verband Deutscher Rentenversicherungsträ-ger 2002 o.S..

40 Vgl. Ottnad, Hefele 2003: 106. 41 Dies gilt für den Beobachtungszeitraum bis 2002. 42 Vgl. Statistisches Bundesamt 2003: 38ff.. 43 Vgl. Schulz 1999: 17f..

Die Alterung der Gesell-schaft schreitet fort – der Bedarf an altenge-rechtem Wohnen wird steigen

Bevölkerungsprogno-sen bis 2010 schwan-ken bezogen auf 2001 zwischen einem Rück-gang von 1,9% (schlechtester Fall) und einem Zuwachs von 0,7% (bester Fall)

- 35 -

(2050: 47%) liegen. Der Anteil der Menschen ab 60 Jahre wird ca. 26% (2050: 37%) aus-machen.44

Abb. 10: Altersaufbau der Bevölkerung Deutschlands

Insgesamt wird bei der Zahl der Haushalte eine höhere Dynamik erwartet als in der Be-völkerungsentwicklung. Seit einigen Jahren schreitet eine Haushaltsentwicklung fort, die sich in der Wohnungsnachfrage niederschlägt: Die Zahl der Haushalte steigt stärker als die Zahl der Einwohner45. Seit der Wiedervereinigung bis heute hat die Bevölkerungszahl um 3% zugenommen, die der Haushalte hingegen um 9%.

Der Anstieg der Haushalte ist vor allem auf ihre Verkleinerung zurückzuführen. Anfang der 1970er Jahre haben rund 2,9 Personen in einem Haushalt gewohnt (vgl. Abb. 11). Heute bewohnen noch ca. 2,1 Personen einen Haushalt.46 Die Betrachtung des Zeit-raums von 2000 bis 2002 zeigt einen Anteilszuwachs von Ein- und Zweipersonenhaus-halten an allen Haushalten von 69% auf 71%47.

Nach der Haushaltsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung wird durch die Zunahme des Anteils älterer Menschen in der Gesellschaft die Gesamtzahl der Haushalte weiter ansteigen, auch wenn die Bevölkerung ab 2012 abnehmen wird. Für den Zeitraum von 2001 bis 2010 wird ein Anstieg um 3,4% von 38,2 Mio. auf 39,4 Mio. Haushalte berechnet.48

Entsprechend der weiteren Zunahme von Haushalten ist mittelfristig bis 2010 auch mit einer steigenden Wohnungsnachfrage zu rechnen. Sie geht mit einer stärkeren Wohnflä-chennachfrage einher (s. Abb. 11).49

44 Vgl. Statistisches Bundesamt 2003: 31. 45 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2003a: 124. 46 Vgl. Just 2003: 6ff.. 47 Vgl. Statistisches Bundesamt 2002 o.S.. 48 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2003a: 124. 49 Vgl. Just 2003a: 9; Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 2001: 39ff..

Die Zahl der Haushalte wird zukünftig stärker steigen als die Bevölke-rungszahl

Stetige Verkleinerung der Haushalte

20,9 18,7 17,1 16,1

55,0 55,748,5 47,2

24,1 25,634,4 36,7

2001 2010 2030 20500,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

unter 20 Jahre

20-59 Jahre

60 Jahre und älter

Quelle: Statistisches Bundesamt 2003: 31 (Mittlere Variante 5)

Anstieg der Haushalte trotz abnehmender

Bevölkerung

- 36 -

Abb. 11: Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche und der Haushaltsgrößen in West- deutschland

Die Tendenz zu erhöhter Wohnflächennachfrage ist eine wichtige Komponente für die Prognosen des Neubaubedarfs, die weiter unten dargestellt werden. Die Zunahme des Anteils älterer Menschen in der Gesellschaft, der Zuwachs kleinerer Haushalte und die Abnahme von Mehrpersonenhaushalten wird nicht zu einer Reduktion der Wohnflächen-nachfrage führen50. Aus Gründen der Einkommenssteigerung aber auch der Bereitschaft zu höheren Ausgaben für Wohnzwecke ist die Wohnflächennachfrage der Haushalte seit Jahrzehnten gestiegen. Ältere Menschen bewohnen heute wesentlich mehr Wohnfläche als früher. Wenn die gegenwärtigen empirischen Befunde auch in Zukunft Bestand ha-ben, werden zukünftige Rentner mehr Fläche bewohnen als die heutigen. Ein Beispiel: 1998 bewohnten 60-jährige Westdeutsche rund 7,5% mehr Wohnraum als 60-jährige Westdeutsche zehn Jahre zuvor und fast 20% mehr Fläche als die gleiche Altersgruppe im Jahr 197851.

Im höheren Alter, wenn die Kinder das Haus bzw. die Wohnung verlassen haben und das Einkommen durch den Renteneintritt sinkt, wird die Flächennachfrage nur selten durch den Umzug in eine kleinere Wohnung reduziert. Ältere Menschen verbleiben in der ange-stammten Familienwohnung. Dieser Trend wird als „Remanenzeffekt“ bezeichnet. Er spiegelt sich in den folgenden Zahlen wider: Haushalte des Jahrgangs 1928 beanspruch-ten bei der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 1998 mit 70 Jahren nahezu dieselbe Fläche wie zwanzig Jahre zuvor mit 50 Jahren52.

1.3.1.3 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen zählte am 31.12.03 insgesamt 18.080.000 Einwohner53. Die Bevöl-kerung in Nordrhein-Westfalen ist in den 1990er Jahren stetig aber geringfügig gewach-sen. Seit Ende der 1980er Jahre ist aufgrund von Zuwanderung ein Bevölkerungszu-wachs von etwa 1 Mio. Einwohnern zu verzeichnen. Vom Wachstum haben insbesondere die Ballungsrandzonen der Städte und der ländliche Raum profitiert. Die Großstädte der alten Industrieregionen und der Rheinschiene konnten jedoch lediglich die seit den

50 Vgl. Just 2003a: 8. 51 Vgl. ebd.: 8. 52 Vgl. ebd.: 9. 53 Vgl. Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in NRW 2003c o.S..

26,4

32,6

36,9 37,440,9

2,9

2,52,3 2,3 2,2

1972 1980 1988 1994 1998

Wohnfläche pro Person(in Quadratmeter)

Personen je Wohnung

26,4

32,6

36,9 37,440,9

2,9

2,52,3 2,3 2,2

1972 1980 1988 1994 1998

Wohnfläche pro Person(in Quadratmeter)

Personen je Wohnung

26,4

32,6

36,9 37,440,9

2,9

2,52,3 2,3 2,2

1972 1980 1988 1994 1998

Wohnfläche pro Person(in Quadratmeter)

Personen je Wohnung

Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (2003) nach Statistischem Bundesamt

NRW: Keine starke Dynamik der Bevölke-rungsentwicklung in Sicht

Remanenzeffekt: Ältere Menschen verbleiben in der angestammten Familienwohnung

Anstieg der Wohnflä-chennachfrage

- 37 -

1960er Jahren anhaltenden Bevölkerungsverluste, die sich in einer Größenordnung von etwa 20% - 25% bewegen, verringern.54

Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass in Nordrhein-Westfalen die Gesamtbe-völkerung noch bis 2007 wachsen wird. Die Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung in Nordrhein-Westfalen seit dem Basisjahr 2000 bis 2010 reichen von einem Rückgang um 2,0% bis zu einem Anstieg von 0,8%.

Ein Rückgang von 2,0% wird für die untere Variante der Bevölkerungsvorausberechnung des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik in Nordrhein-Westfalen (LDS) aus-gewiesen55. Sie unterstellt eine ausbleibende Nettozuwanderung gegenüber dem Aus-land. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung prognostiziert für die Bevölkerung Nordrhein-Westfalens bis 2010 einen Anstieg um 0,8%. Diese Prognose geht von einer hohen Zuwanderung nach Deutschland aus. Nach Einschätzung von Bartholmai und Veser würde dieser Wert jedoch bei einer weiteren Überarbeitung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung nach unten korrigiert56.

Die Zahl der Haushalte in Nordrhein-Westfalen stieg in den 1990er Jahren kontinuierlich auf 8.321.000 Haushalte in 200057. Diese Entwicklung liegt im Bundestrend.

Zur Haushaltsentwicklung in Nordrhein-Westfalen liegen Ergebnisse des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung58, die Prognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik59 und die Berechnungen des Eduard Pestel Instituts60 vor. Die Berechnun-gen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und die des Instituts für Stadt-forschung und Strukturpolitik stimmen in der Einschätzung der zukünftigen prozentualen Zuwächse bei den Haushalten bis 2010 weitgehend überein. Die Berechnungen des Eduard Pestel Instituts liegen weit darunter61.

Das Eduard Pestel Institut prognostiziert von 2001 bis 2015 einen Anstieg von 8,058 Mio. auf 8,415 Mio. Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen. Bereits im Jahr 2003 verzeichnete NRW nach Angaben des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik jedoch bereits 8.428.000 Privathaushalte. Diese Differenz ist vor allem auf die von den amtlichen Statis-tiken abweichende Haushaltsdefinition des Eduard Pestel Instituts zurückzuführen: Es definiert Haushalte ausschließlich über „das gemeinsame Wohnen“62. Statistische Ämter zählen Personengemeinschaften, die zusammen wohnen und eine wirtschaftliche Einheit bilden sowie Personen, die allein wohnen und wirtschaften, als Haushalte. Das Eduard Pestel Institut liegt mit seinen Berechnungen der Haushalte stark unter denen der Statis-tischen Ämter, da es allein wirtschaftende und bei den Eltern wohnende Personen nicht mitzählt. Diese seien wohnungswirtschaftlich nicht relevant, da sie keine eigene Woh-nung nachfragten63. Die Ergebnisse des Eduard Pestel Instituts zur zukünftigen Haus-haltsentwicklung sind aufgrund dieser grundlegenden methodischen Differenz nicht direkt mit den Resultaten zur zukünftigen Haushaltsentwicklung des Bundesamtes für Bauwe-

54 Vgl. Krupinski 2004: 1. 55 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 94. 56 Vgl. ebd.: 96. 57 Vgl. Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in NRW 2004, Erfassung im April, Mai oder

Juni: o.S.. 58 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001: CD-Rom. 59 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 2001: 37f.. 60 Vgl. LBS Westdeutsche Landesbausparkassen 2003: 42. 61 Vgl. ebd.: 19f.. 62 Vgl. ebd.: 20. 63 Vgl. ebd.: 20.

Unterschiedliche Haus-haltsdefinitionen bei Prognosen zur Haus-haltsentwicklung

In den 1990er Jahren kontinuierlicher An-stieg der Haushaltszah-len in NRW

- 38 -

sen und Raumordnung und des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik vergleich-bar. Letztere basieren auf der Haushaltsdefinition der Statistischen Ämter.

Die Berechnungen des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik setzen im Jahr 1999 an. Gegenüber 1999 wird danach bis 2004 ein Zuwachs von rund 114.000 Haushal-ten (+1,4%) angenommen. Bis 2009 soll die Zahl der Haushalte gegenüber 1999 um 236.000 bzw. um 2,8% wachsen.64 Entsprechend würde Nordrhein-Westfalen in 2009 ca. 8,503 Mio. Haushalte verzeichnen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung berechnet bis 2009 einen Anstieg der Haushalte auf 8,504 Mio.. Für 2010 wird ein weite-rer Anstieg auf 8,522 Mio. Haushalte ausgewiesen und damit ein Anstieg der Haushalte um 2,6% gegenüber 2001.65

Die ähnlichen Ergebnisse des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik und des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung beruhen auf unterschiedlichen Voran-nahmen. Die Prognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik basiert auf der Bevölkerungsvorausberechnung des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik in Nordrhein-Westfalen und geht von einem geringeren Bevölkerungszuwachs aus als das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Gleichzeitig nimmt es eine stärkere Ver-kleinerung der Haushalte an als das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Diese Abweichungen kompensieren sich in etwa und führen zu ähnlichen Ergebnissen.66

1.3.1.4 Regionale Bevölkerungsentwicklung: Wanderungsbewegung in Deutsch-land

Die demographische Entwicklung divergiert, bedingt durch die unterschiedlichen Gebur-tenraten und Wanderungssalden67, in Deutschland regional sehr stark. Die Richtung der Binnenwanderung ist eng an die regionale wirtschaftliche Entwicklung geknüpft. Nach Untersuchungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung werden in West-deutschland zukünftig vor allem Städte in altindustrialisierten Regionen (Ruhrgebiet, Saarland, Bremen) und in den ländlichen Peripherien Bevölkerungsverluste durch Wan-derung hinnehmen müssen. In Ostdeutschland werden dagegen Kreise wachsen, die im Umfeld größerer Städte liegen.68 Eine zentrale Tendenz der Bevölkerungs- und Haus-haltsdynamik wird sein, dass wachsende und schrumpfende Kreise künftig stärker aus-einander fallen. Das heißt, dass immer mehr westdeutsche Kreise Abnahmen und immer weniger ostdeutsche Kreise Zunahmen bei den Haushaltszahlen zu erwarten haben.69

In Deutschland ist die Binnenwanderung im wesentlichen durch eine Ost-West-Wanderung und eine Stadt-Umland-Wanderung geprägt. Die starke Ost-West-Wanderung setzte nach dem Mauerfall ein. Die Fortzüge aus den neuen Bundesländern in die alten Bundesländer nahmen in den ersten Jahren nach dem Mauerfall drastische Ausmaße an. Sie erreichten im Jahr 1990 mit fast 400.000 Fortzügen aus den neuen Bundesländern und Berlin-Ost in die alten Bundesländer ihren Höhepunkt, sind danach aber bis zum Jahr 1997 auf ein Niveau unter 170.000 pro Jahr stark gesunken. Seit 1998 ist wieder ein leichter Anstieg des Niveaus auf etwa 180.000 Fortzüge pro Jahr aus Ost-

64 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 2001b: 37f.. 65 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001: CD-Rom. 66 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 2001: 38; vgl. Bartholmai, Veser 2003: 106. 67 Wanderung umfasst sowohl Umzüge innerhalb Deutschlands (Binnenwanderung) als auch die

Bevölkerungsbewegung zwischen Deutschland und dem Ausland (Außenwanderung). 68 Vgl. Bucher, Schlömer 2003: 122. 69 Vgl. ebd.: 124.

Sinkender Anteil von Regionen mit einem Wachstum der Haus-haltszahlen in Deutsch-

land

Weiterer Anstieg der Haushalte in NRW er-

wartet

- 39 -

deutschland zu verzeichnen, um das sie bis heute schwanken.70 Die Zuzüge in die neuen Länder und nach Ost-Berlin aus den alten Bundesländern haben sich nach dem Mauer-fall bis 1997 erst zügig, dann langsamer auf ein Niveau von etwa 150.000 erhöht. Bis 1999 sind die Zuzüge dann leicht gesunken. Der Wanderungssaldo (Zuzüge minus Weg-züge) war im Osten 1997 mit einem Minus von etwa 10.000 am geringsten. Seit 1998 ist der Saldo allerdings wieder angestiegen. In 2000 wurden über 60.000 zusätzliche Fort-züge erfasst.71

Abb. 12: Wanderung zwischen den neuen und alten Bundesländern - Bevölkerungsbewegung in den neuen Bundesländern

Im Zuge dieser Wanderungsbewegung und der demographischen Veränderung hat sich die Einwohnerzahl in den ostdeutschen Bundesländern (ohne Berlin) im Zeitraum zwi-schen 1989 bis 2000 von ca. 15,2 Mio. Bürgern auf 13,9 Mio. Menschen um 8% verrin-gert72. Mecklenburg-Vorpommern etwa hat seit der Wiedervereinigung gut ein Zehntel der Bevölkerung verloren. Die Städte Schwerin, Rostock und Stralsund haben circa ein Fünf-tel ihrer Einwohner verloren73. Nach einer Prognose des Leipziger Instituts für Marktfor-schung wird bis zum Jahr 2020 eine weitere Million Menschen in den Westen ziehen74.

Die meisten ostdeutschen Bundesländer haben in kürzester Zeit einen demographischen Umbruch erlebt. Die Bevölkerung ist erheblich geschrumpft. Zugleich altert die Bevölke-rung immer stärker angesichts niedriger Geburtenraten und der Abwanderung junger Menschen nach Westdeutschland.

Die Konsequenzen der „Entvölkerung“ bekommen einige Länder und Kommunen schon heute zu spüren. Die Steuereinnahmen und die Geldzuweisungen des Bundes für Länder und Kommunen sinken mit abnehmender Einwohnerzahl. Die Finanzkassen der Länder und Kommunen sind leer und hohe Verluste beim Länderfinanzausgleich schlagen sich direkt in einem geringeren Investitionspotenzial der Länder und Gemeinden nieder. Die Ausgleichszahlungen reichen nicht aus, um erforderliche Investitionen in die kommunale Infrastruktur zu tätigen. In dieser Folge stehen Wohnhäuser leer, öffentliche Institutionen wie Kindertagesstätten und Schulen werden mangels Kindern bzw. Schülern geschlos-sen, Schwimmhallen und Kinos werden aufgrund der geringen Nachfrage aufgegeben.

70 Vgl. Mäding 2002: 32. 71 Vgl. ebd.: 32. 72 Vgl. AG Neue Bundesländer der MIT 2001: 3. 73 Vgl. Kirbach 2001: 2. 74 Vgl. AG Neue Bundesländer der MIT 2001: 3.

249.743

199.170

172.386 168.336 168.336 166.007 167.789182.478 195.530

80.267111.315 119.100

135.774 143.063 151.973 157.348 151.750 151.943

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 19990

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000Zuzüge Abwanderung

249.743

199.170

172.386 168.336 168.336 166.007 167.789182.478 195.530

80.267111.315 119.100

135.774 143.063 151.973 157.348 151.750 151.943

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 19990

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000Zuzüge Abwanderung

Quelle: AG „Neue Bundesländer der MIT“ 2001: 1f.

Anhaltende Ost-West-Wanderung

Hohe Finanzverluste der Länder und Kom-munen durch abneh-mende Einwohnerzah-len

- 40 -

Solche Gebäude sind vom Verfall bedroht. Bedarf an neuen Bauten ist immer weniger vorhanden.

Neben der Ost-West-Wanderung hält seit einigen Jahren in Deutschland die Stadt-Umland-Wanderung an. Stadtbewohner ziehen vermehrt ins nähere Umland, das die Vorteile eines billigeren Wohnraums, eines sichereren Umfelds für Kinder und zumeist auch eine bessere Wohnqualität bietet. Entsprechend haben sich sogenannte Speckgür-tel um die Städte gelegt.

Für Westdeutschland sind zwei Tendenzen sichtbar: Erstens nimmt die Bevölkerung in stark besiedelten Räumen ab. Im Zeitraum von 1990 bis 1997 hat der Anteil der Bevölke-rung, der in stark besiedelten Agglomerationsräumen lebt, um 0,7% abgenommen, wäh-rend der Bevölkerungsanteil in weniger dicht besiedelten, verstädterten Räumen um 0,5% und in ländlichen Räumen um 0,2% zugenommen hat75. Nach Prognosen des Bundes-amtes für Bauwesen und Raumordnung werden Agglomerationsräume zwischen 1997 und 2015 weitere Bevölkerungsanteile verlieren (-0,8%), während verstädterte Räume 0,7% und ländliche Kreise 0,1% der Bevölkerung gewinnen werden76.

Zweitens wächst die Bevölkerung innerhalb dieser Regionen bei Kreistypen mit der ge-ringsten Dichte, d.h. der stärksten Peripherielage am stärksten an. Kernstädte verzeich-nen geringe Bevölkerungszuwächse bis Verluste, während Kreise mit geringerer Dichte wachsen. Diese Entwicklung soll sich nach Prognosen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung für den Zeitraum von 1997 bis 2015 auch in Zukunft fortsetzen.

In Ostdeutschland vollzieht sich hinsichtlich der Bevölkerungsverteilung eine entgegen-gesetzte Entwicklung zu Westdeutschland. Der Bevölkerungsanteil in den Agglomerati-onsräumen wuchs zwischen 1990 und 1997 um 1%, während er in verstädterten Räumen (-0,7%) und ländlichen Räumen (-0,3%) abnahm. Für den Zeitraum von 1997 bis 2015 werden für die Räume mit der höchsten Dichte Zuwächse von 1,9% erwartet, insbeson-dere zu Ungunsten der verstädterten Räume (-1,4%).

In Ostdeutschland sind jedoch die gleichen Tendenzen zur Suburbanisierung zu beo-bachten wie im Westen. Innerhalb der Agglomerationsräume haben die Kernstädte und hochverdichteten Kreise überproportionale Bevölkerungsrückgänge zu verzeichnen. Auch in verstädterten Räumen verlieren die Kernstädte den stärksten Anteil an Einwoh-nern. Für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung bis 2015 werden ähnliche Entwick-lungstendenzen projiziert.77

Die Stadt-Umland-Wanderung betrifft die meisten Großstädte Deutschlands. Zum Teil wird von einem regelrechten „Ausbluten der Städte“ in ostdeutschen Regionen, aber auch in Westdeutschland (z.B. im Ruhrgebiet) gesprochen78. Zwischen 1998 und 2000 wiesen etwa die Städte Aachen, Bielefeld, Bonn, Dortmund, Essen, Hagen, Münster,

75 Agglomerationsräume: Regionen mit Städten über 300.000 Einwohner (E) oder mit einer Bevöl-kerungsdichte von oder größer als 300 Einwohnern pro Quadratkilometer (E/qkm).

Verstädterte Räume: Regionen mit Städten über 100.000 E bei einer Mindestdichte im Umland von 100 E/qkm oder mit einer Bevölkerungsdichte über 150 E/qkm.

Ländliche Räume: Regionen mit Städten unter 100.000 E oder Bevölkerungsdichte unter 150 E/qkm.

76 Vgl. Mäding 2002: 36 nach der Raumordungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung 1998.

77 Vgl. Mäding 2002: 35ff. nach der Raumordungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung 1998.

78 Vgl. Mäding 2002: 37.

Westdeutschland: Be-völkerungszuwächse in wenig dicht besiedel-ten Räumen und Kreis-

typen

Bevölkerungsverluste insbesondere in Kern-

städten

Ostdeutschland: Zuzü-ge in verdichtete Räu-me

Stadt-Umland Wande-rung in den meisten Großstädten Deutsch-lands

- 41 -

Wuppertal, Berlin, Bremen, Heidelberg, Kassel, Kiel, Mannheim, München, Nürnberg, Stuttgart und Zwickau einen negativen Wanderungssaldo auf.79

Aber nicht alle Städte bzw. Städtezonen sind unattraktive Wohnorte für die Bevölkerung. 2002 konnten nach Ergebnissen des vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung betreuten Projektes „Innerstädtische Raumbeobachtung“80 einige Städte in der Innen-stadt Wanderungsgewinne aus ganz Deutschland verzeichnen: In NRW waren das die Städte Köln, Bonn, Düsseldorf, Essen, Krefeld, Dortmund, Wuppertal, Gelsenkir-chen. In den anderen Bundesländern konnten Frankfurt, Wiesbaden, Ludwigshafen, Mainz, Karlsruhe, Heidelberg, Ingolstadt, Nürnberg, Saarbrücken, Hannover, Berlin, Potsdam und Erfurt einen positiven Saldo erzielen.

Nach der „Innenstädtischen Raumbeobachtung“ ist in manchen Städten auch ein zur Stadt-Umland-Wanderung gegenläufiger Trend zu beobachten. Die folgenden Städte verzeichneten in 2002 in ihren Innenstädten Zuwanderungsgewinne aus den Umlandge-meinden: Krefeld, Wuppertal, Bonn, Dortmund, Hannover, Ludwigshafen, Nürnberg.

Bei einem Vergleich der Ergebnisse der beiden Untersuchungen wird deutlich, dass sich das negative Wanderungssaldo in einigen Städten, zumindest im innerstädtischen Be-reich, umgekehrt hat. Die Städte Bonn, Essen, Dortmund, Wuppertal, Heidelberg, Nürn-berg und Berlin, die im Zeitraum von 1998 bis 2000 noch von einem negativen Wande-rungssaldo betroffen waren, sind 2002 durch Wanderungsgewinne (aus ganz Deutsch-land) gekennzeichnet.

1.3.2 Zukunftsperspektiven für den Wohnungsbedarf und die Wohnungsneu-fertigstellungen in Deutschland

Im Folgenden werden prognostische Aussagen für die zukünftige Wohnungsnachfrage und die neu fertigzustellenden Wohnungen wiedergegeben. Da die Prognosen je nach unterstellter demographischer und wirtschaftlicher Entwicklung z.T. stark voneinander abweichen, werden die Spannbreiten für die Aussagen zur künftigen Entwicklung im Wohnungsbausektor dargestellt. Zunächst werden die Voraussagen für Deutschland (alte und neue Bundesländer) dargestellt, anschließend die für Nordrhein-Westfalen.

1.3.2.1 Gegenüberstellung der Prognosen zum Wohnungsneubau in Deutschland

Gegenstand der Analyse sind die Bauvorausschätzung des ifo-Instituts81, Berechnungen der Deutschen Bank Research82, die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwe-sen und Raumordnung83, die Studie von empirica84 und die Untersuchung der Bayeri-schen Landesbank85. Zunächst werden die zugrunde liegenden Annahmen und die Er-

79 Vgl. Mäding 2002: 37. 80 Dieses Projekt des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung erfasst die Wanderungssal-

den für Innenstädte von derzeit 40 teilnehmenden Großstädten. Die Ergebnisse teilte das BBR auf persönliche Anfrage mit. Es ist zu beachten, dass die Abgrenzung des Umlandes von den Städten selbst vorgenommen wurde und teilweise ein etwas „weiterer“ Umlandbegriff als die unmittelbar an die Stadt angrenzenden Gemeinden gewählt wurde.

81 Vgl. Gluch 2004. 82 Vgl. Just 2003. 83 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001b. 84 Diese Studie wurde vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in Zusammenarbeit mit

empirica durchgeführt. Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2004. 85 Die von der Bayerischen Landesbank herausgegebene Studie wurde von empirica durchge-

führt. Vgl. Bayerische Landesbank 1999; empirica Berlin 2000.

In einigen Städten auch Wanderungsgewinne

- 42 -

gebnisse für jede Prognose skizziert. Schließlich werden die Prognosen hinsichtlich der unterschiedlichen Annahmen miteinander verglichen (s. auch Tab. 4a und 4b).

Für Westdeutschland schwanken die Prognosen für die zukünftigen Baufertigstellungen bzw. den künftigen Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2010 zwischen 230.000 und 414.000 neuen Wohnungen (vgl. Tab. 1).

Für Ostdeutschland bewegen sich die Vorausschätzungen für die Wohnungsneufertig-stellungen bzw. den Wohnungsbedarf bis 2010 zwischen 34.800 und 67.050 Wohnein-heiten (vgl. Tab. 2).

Die Prognosen für die Baufertigstellungen bzw. den Wohnungsbedarf in der gesamten Bundesrepublik Deutschland bewegen sich zwischen 277.000 und 349.500 Wohnun-gen (vgl. Tab. 3).

Erkennbar wird also eine große Spannweite der jeweiligen Schätzungen, die durchaus als Indikator für ein hohes Maß an Unsicherheit gedeutet werden kann.

Westdeutschland: Bis 2010 zwischen 230.000 und 414.000 jährliche Neufertigstellungen von Wohnungen erwar-tet

Ostdeutschland: Zwi-schen 34.800 und 67.050 Neufertigstel-lungen pro Jahr erwar-tet

Hohe Prognose-unsicherheit

- 43 -

Tab. 1: Alte Bundesländer - Zukünftiger Neubaubedarf und erwartete Fertigstellungen im Wohnungsneubau (in Wohneinheiten)

ifo

Zukünftig realisierte durchschnittliche Neubaufertigstel-lungen pro Jahr

2003-2013

empirica: Szenario „Trend“

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr 2000-2005; 2005-2010

DB Research

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr bis 2010

empirica: Szenario „Trend“

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr 2000-2005; 2005-2010

BBR

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr bis 2010

Bayerische Landesbank

Durchschnittlicher Neubaube-darf pro Jahr bis 2010

Variante I Variante II Szenario „Ein-gefahrene Gleise“

Szenario „Neue Wei-chen“

2000-2005 2005-2010 Ø 2000-2010 2000-2005 2005-2010 Ø 2000-2010

EZH 145.000 165.600 134.200 149.900 167.200 145.100 156.150 157.500

MFH 85.000 – 90.000 127.900 106.800 117.400 130.100 122.000 126.050 129.500

gesamt 230.000 – 235.000 293.600* 241.000 267.300 275.000 297.300 267.100 282.200 287.000 404.000 414.000

* Aufgrund von Rundungsungenauigkeiten entspricht die Summe nicht exakt der Addition der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern.

- 44 -

Tab. 2: Neue Bundesländer - Zukünftiger Neubaubedarf und erwartete Fertigstellungen im Wohnungsneubau (in Wohneinheiten)

BBR

(pessimistische Szenarien)

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr bis 2010

DB Research

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr bis 2010

ifo

Zukünftig realisierte durchschnittliche Neu-baufertigstellungen pro Jahr

2003-2013

BBR

(optimistische Szenarien)

Durchschnittlicher Neu-baubedarf pro Jahr bis 2010

empirica: Szenario „Trend“

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr 2000-2005; 2005-2010

Variante I Variante II

2000-2005 2005-2010 Ø 2000-2010 2000-2005 2005-2010 Ø 2000-2010

EZH 26.900 (Szenario B) 40.000 35.000 41.700 (Szenario C) 48.600 45.300 46.950 48.900 48.400 48.650

MFH 7.920 (Szenario A) 12.000 11.500 (Szenario D) 15.600 15.700 15.650 16.200 20.600 18.400

gesamt (34.820) 47.000 (53.200) 64.100* 61.000 62.550* 65.100 69.000 67.050

* Aufgrund von Rundungsungenauigkeiten entspricht die Summe nicht exakt der Addition der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern.

- 45 -

Tab. 3: Gesamtes Bundesgebiet - Zukünftiger Neubau (in Wohneinheiten)

ifo Zukünftig realisierte durch-schnittliche Neubaufertig-stellungen pro Jahr

2003-2013

BBR Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr bis 2010

empirica Durchschnittlicher jährlicher Neubau in drei Szenarien und zwei Zuwanderungsvarianten bis 2010

Pessimistische Szenarien für neue BL

Optimistische Szenarien für neue BL

Szenario “Urbanität” Szenario „Trend“ * Szenario „Markt“

Variante I Variante II Variante I Variante II Variante I Variante II

Ø 2000-2010 Ø 2000-2010 Ø 2000-2010 Ø 2000-2010 Ø 2000-2010 Ø 2000-2010

EZH 184.400 199.200 166.500 174.500 196.500 204.500 233.500 242.000

MFH 137.420 141.000 163.000 174.500 133.000 144.500 96.500 107.500

gesamt 277.000 - 282.000 321.820 340.200 329.500 349.000 329.500 349.000 330.000 349.500

* Die hier ausgewiesenen Zahlen der Neufertigstellungen von Wohnungen beruhen auf der Trendfortschreibung des Wohnungsbedarfs auf Ebene des Bundesgebietes. Die Ergebnisse sind der Über-sichtstabelle für die Bundesrepublik entnommen (s. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2004: 48). Sie weichen aufgrund von Rundungsungenauigkeiten leicht von den addierten Bedarfszahlen der alten und neuen Bundesländer ab. Die Ergebnisse getrennt nach alten und neuen Bundesländern sind den Tabellen 1 und 2 zu entnehmen. Für die Szenarien „Urbanität“ und „Markt“ werden nur die Ergebnisse auf Bundesebene ausgewiesen.

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Tab. 4a: Prognosen zum Wohnungsneubau in Deutschland: Übersicht über die zugrunde liegenden Annahmen

ifo DB Research BBR empirica Bayerische Landesbank

Gegenstand der Prognose

Zukünftig realisierte durchschnittliche Neubaufertigstellungen pro Jahr

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr

Durchschnittlicher Neubaubedarf pro Jahr

Szenario „Trend“: Durchschnittli-cher Neubaubedarf pro Jahr Szenario „Urbanität“, „Markt“: Durchschnittlicher jährlicher Neu-bau nach Szenarien

Durchschnittlicher Neubaube-darf pro Jahr nach Szenarien

Prognosezeitraum 2003 - 2013 k.A. , ausgewiesene Werte für 2010

2001 - 2015 (Basisjahr 2000), ausgewiesene Werte für 2010

2000 - 2030, ausgewiesene Werte für 2000 - 2005; 2005 - 2010

2000 - 2030, ausgewiesene Werte für 2010

Ausgewählte Prämissen Bevölkerungs-entwicklung

Entsprechend der 10. koordinierten Bevöl-kerungsprognose des Statistischen Bun-desamtes steigt die Bevölkerung in 2010 im schlechtesten Fall auf 82,066 Mio., im besten Fall auf 83,092 Mio. Menschen.

Es wird das mittlere Szenario der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes ange-nommen. Danach wird bis 2010 ein Anstieg auf 83,066 Mio. Menschen erwartet.

In Deutschland wird die Bevölkerung in Privathaushalten bis 2010 auf 83,474 Mio. steigen.

Es wird von einer Konstanz der familien-politischen Rahmenbedingungen ausge-gangen.

Entsprechend der 9. koordinierten Be-völkerungsvorausberechnung des Sta-tistischen Bundesamtes sinkt die Bevöl-kerung in Deutschland auf 81,086 Mio. Menschen (Variante I: Zuwanderung von etwa 100.000 Personen) bzw. auf 81,497 Mio. Menschen ( Variante II: Zuwande-rung von ca. 200.000 Personen).

k.A.

Haushaltsent-wicklung

k.A. für Zeitraum bis 2010 k.A. für Zeitraum bis 2010 In Deutschland werden die Haushalte bis 2010 auf 39,4 Mio. steigen.

In den alten Bundesländern wird die Zahl der Haushalte auf 31,4 Mio. steigen. In den neuen Bundesländern wird ein Anstieg auf 8,1 Mio. Haushalte erwartet.

In den alten Bundesländern wird die Zahl der Haushalte bis 2010 auf etwa 32,8 Mio. Haushalte (Variante I) bzw. auf 33,0 Mio. Haushalte (Variante II) steigen.

In den neuen Bundesländern wird ein Anstieg auf 7,5 Mio. Haushalte (Variante I) bzw. auf 7,6 Mio. (Variante II) erwartet.

Basis: optimistischste Bevölkerungs-prognose der interministeriellen Arbeitsgruppe (Variante B mit einer Nettozuwanderung von 200.000 Menschen pro Jahr).

Die Zahl der Haushalte wächst in Westdeutschland bis 2010 etwa auf 32,5 Mio. Haushalte an.

Einkommens-, Wohlstands-effekte

Das geringe reale Wirtschaftwachstum führt zu einem weiterhin geringen Anstieg der Einkommen privater Haushalte.

Die Einkommenseffekte auf die Wohnflächennachfrage werden sehr gering ausfallen. Beim realen Pro-Kopf-Einkommen wird mit keiner stärkeren Dynamik als in den 1990er Jahren gerechnet.

Wohlstandseffekte durch steigende Haushaltseinkommen sind zu einem großen Teil für die Zuwächse der Wohn-flächennachfrage verantwortlich.

Szenario „Eingefahrene Gleise“: schwache bis negative Einkom-mensentwicklung.

Szenario „Neue Weichen“: Bessere Einkommensentwicklung erlaubt Realisierung der Wohnwünsche.

Ersatzbedarf k.A. Zwei Drittel des zusätzlichen Neubau-bedarfs gehen auf Nachfrageänderun-gen zurück, ein Drittel geht auf den Ersatzbedarf zurück.

Berücksichtigter Zeitraum: 2001 bis 2015, k.A. für Zeitraum bis 2010.

In den alten Bundesländern wird der wohnflächenbezogene Ersatzbedarf (Saldo aus Zu- und Abgang von Wohn-fläche im Bestand) mit jährlich 0,3% angesetzt.

Für Ostdeutschland wird ein wohnflä-chenbezogener Ersatzbedarf von 0,5% angenommen.

Berücksichtigter Zeitraum: 2000 bis 2030, k.A. für Zeitraum bis 2010.

Der Ersatzbedarf wird auf jährlich 0,3% des Wohnungsbestandes festgelegt.

Berücksichtigter Zeitraum: 2000 bis 2015, k.A. für Zeitraum bis 2010.

Szenario „Eingefahrene Gleise“: Der jährliche Ersatzbedarf wird zwischen 2000 und 2015 von 0,5% auf 0,3% des Wohnungsbestandes sinken.

Szenario „Neue Weichen“: Es wird ein jährlicher Ersatzbedarf von 0,5% des Bestandes angenommen.

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Tab. 4b: Prognosen zum Wohnungsneubau in Deutschland: Übersicht über die zugrunde liegenden Annahmen

ifo DB Research BBR empirica Bayerische Landesbank

Ausgewählte Prämissen

Inanspruchnahme von Flächen

Die steigenden Ansprüche der Haushalte an Ausstattung und Größe der Wohnun-gen führen zu weiterer Nachfrage im Wohnungsneubau.

Der bisherige Trend des Flächen-verbrauchs wird sich weiter fortsetzen.

Es wird eine durchschnittliche Woh-nungsgröße von 110 qm angenom-men.

In Westdeutschland wird sich die Inanspruchnahme von Wohnflächen wie bisher fortsetzen. Im Jahr 2015 wird 12,4% mehr Wohnfläche nachgefragt als 2001. K.A. für den Zeitraum bis 2010.

Für Ostdeutschland werden folgende Szenarien entwickelt: Szenario A: kein Nachholeffekt beim Wohnflächenkonsum; starke Zunahme der Bildung von Wohneigentum.

Szenario B: kein Nachholeffekt beim Wohnflächenkonsum; schwache Zu-nahme der Bildung von Wohneigentum.

Szenario C: Nachholeffekt beim Wohn-flächenkonsum; starke Zunahme der Bildung von Wohneigentum.

Szenario D: Nachholeffekt beim Wohn-flächenkonsum; schwache Zunahme der Bildung von Wohneigentum.

Szenario „Trend“: Der Trend der alters- und haushaltstypischen Nachfragepräfe-renzen wird fortgeschrieben.

Szenario „Urbanität“: Die Steigerung der Wohnflächennachfrage wird durch wohnungspolitische Maßnahmen be-grenzt.

Szenario „Markt“: Die Wohnflächennach-frage wird steigen.

Die gesamte Wohnfläche in West-deutschland steigt zwischen 2000 und 2015 um 18,5%. Bis 2010 wird ein Anstieg um 14,8% erwartet.

Szenario „Eingefahrene Gleise“: Es wird zwischen 2000 und 2015 eine durchschnittliche Wohnfläche im Neubau von 105 qm sinkend auf 90 qm angesetzt.

Szenario „Neue Weichen“: Es wird eine durchschnittliche Wohnungs-größe von 110 qm zugrunde gelegt.

Sonstige Nachfrage-Faktoren

Der Bedarf an altengerechten Wohnungen führt zu stärkerem Neubaubedarf.

Es ist von einem geringen Engagement von Investoren im Mietwohnungsbau auszugehen.

Es sind nur geringe Impulse durch staatli-che Förderungsmaßnahmen zu erwarten.

Der Remanenzeffekt führt bis Anfang der 2020er Jahre zu zusätzlicher Wohnflächennachfrage.

Eine effektive Förderung von Bestands-maßnahmen durch wohnungspolitische Maßnahmen ist zu erwarten.

Die Maßnahmen im Eigenheimbau werden aufgrund kontinuierlicher staatli-cher Eigentumsförderung zunehmen.

Szenario „Trend“: Annahme für die zukünftige Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern: Der bisherige Trend bezüglich der Wohnungstypen-wahl (Wohnung in Ein- und Zweifamili-enhäusern vs. Geschosswohnung) kann fortgeschrieben werden.

Die „Überproduktion“, d.h. der Neubau trotz Leerstand wird sich insbesondere in Ostdeutschland fortsetzen, da das Angebot den Nachfragepräferenzen nicht entspricht.

Szenario „Urbanität”: Die Nachfrage der Haushalte nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sinkt. Neubau findet insbesondere in städtischen Regionen in Form von Geschosswoh-nungsbau statt.

Szenario „Markt“: Die Ein- und Zweifami-lienhaus-Quote ist bei größeren Haus-halten doppelt so hoch wie beim Szena-rio „Trend“. Für kleine Haushalte wird ein Anstieg der Quote von einem Prozent-punkt in fünf Jahren unterstellt.

Der Remanenzeffekt führt zu stei-gender Wohnungsnachfrage.

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Prognose des ifo-Instituts

Die ifo-Bauvorausschätzung ist eine Prognose der zukünftig realisierten Fertigstellungen neuer Wohnungen. Sie berücksichtigt den Zeitraum zwischen 2003 und 2013. Ergebnis-se für den hier relevanten Zeitraum von 2000 bis 2010 werden nicht ausgewiesen. Der Prognose liegen folgende Annahmen über zentrale Einflussfaktoren der Wohnungsnach-frage in Deutschland zugrunde86:

� Das Bevölkerungswachstum hält bis 2012 verhalten an (10. koordinierte Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes). Die Nachfrage nach Wohneigentum zur Selbstnutzung wird mit dem Rückgang der für Eigentumsbildung entscheidenden Altersgruppe der 30- bis 40-Jährigen sinken87.

� Die Anzahl der privaten Haushalte wird bis 2020 zunehmen.

� Die steigenden Ansprüche der Haushalte an Ausstattung und Größe der Wohnungen führen zu weiterer Nachfrage im Wohnungsneubau.

� Die Zunahme des Altenanteils in der Gesellschaft führt ebenfalls zu zusätzlicher Neubaunach-frage. Der Bedarf an altengerechten Wohnungen wird durch Umbaumaßnahmen im Bestand nicht gedeckt werden können.

� Das reale Wirtschaftwachstum dürfte selbst nach strukturellen Reformen bis 2013 allenfalls moderat wachsen. Es wird merklich unter 2% liegen. Das führt zu einem weiterhin geringen An-stieg der Einkommen privater Haushalte.

� Investoren werden sich im Mietwohnungsbau aufgrund der Risiken der zukünftigen soziodemo-graphischen Entwicklung der Bevölkerung nur moderat engagieren.

� Von staatlichen Förderungsmaßnahmen alter oder neuer Art werden keine steigernden Impulse für die Wohnungsneubaunachfrage erwartet. Die Konsolidierung der öffentlichen Haushalte wird nur langsam voranschreiten.

Ergebnis: Die Gesamtwirkung dieser Einflussfaktoren führt in Westdeutschland zu ei-ner langfristig verhaltenen Wohnungsnachfrage und damit zu einer verhaltenen Neubau-tätigkeit. Die durchschnittlichen Fertigstellungen pro Jahr werden bis 2013 zwischen 230.000 und 235.000 neuen Wohnungen schwanken (85.000 – 90.000 in Mehrfamilien-häusern, 145.000 in Ein- und Zweifamilienhäusern). Damit werden die Fertigstellungen weit unter den durchschnittlichen Ergebnissen der zweiten Hälfte der 1990er Jahre lie-gen.

In Ostdeutschland werden nach dieser Prognose zwischen 2003 und 2013 durchschnitt-lich 47.000 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Rund 35.000 neue Wohnungen ent-fallen dabei auf Ein- und Zweifamilienhäuser und rund 12.000 auf den Mehrfamilienhaus-bau. Im Vergleich zur durchschnittlichen Bautätigkeit der zweiten Hälfte der 1990er Jahre wird insbesondere im Mehrfamilienhausbau ein deutlich niedrigeres Niveau erreicht.

Prognose der Deutschen Bank Research

Die Prognose der Deutschen Bank Research für den zukünftigen Neubaubedarf setzt am Wohnflächenbedarf der Haushalte an. Folgende Annahmen liegen ihr zugrunde88:

� Durch den anhaltenden Anstieg der Haushaltszahlen und die hohe Wohnflächeninanspruch-nahme alter Menschen (Remanenzeffekt) wird bis Anfang der 2020er Jahre zusätzliche Wohn-flächennachfrage entstehen.

86 Vgl. Gluch 2004: 12ff.. 87 Es wird keine Angabe über die verwendete Variante der Bevölkerungsprognose des Statisti-

schen Bundesamtes gemacht. Entsprechend liegt die Annahme der Bevölkerungsentwicklung bis 2010 nach der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose in der Spannweite von 82,066 Mio. Menschen (schlechtester Fall) und 83,092 Mio. Menschen (bester Fall). Vgl. Statistisches Bun-desamt 2003: 49.

88 Vgl. Just 2003a: 3ff..

Ifo-Prognose für West-deutschland: Zwischen 2003 und 2013 durch-schnittlich 230.000 bis 235.000 jährliche Fertig-stellungen neuer Woh-nungen

In Ostdeutschland wer-den bis 2013 jährlich 35.000 neue Wohnun-gen fertiggestellt

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� Es wird das mittlere Szenario der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesam-tes angenommen. Danach wird bis 2010 ein Anstieg der Bevölkerung auf 83,066 Mio. Men-schen erwartet.

� Der bisherige Trend des Flächenverbrauchs wird sich fortsetzen.

� Die durchschnittliche Wohnungsgröße einer neu fertiggestellten Wohnung lag bei 110 qm und wird für die Vorausberechnung konstant gelassen.

� Bereits in den 1990er Jahren fielen die Zuwächse beim realen Pro-Kopf-Einkommen mit durch-schnittlich 1,3% pro Jahr gering aus. Es wird zukünftig mit keiner stärkeren Dynamik gerechnet. Die Einkommenseffekte auf die Wohnflächennachfrage werden sehr gering ausfallen.

� Zwei Drittel des zusätzlichen Neubaubedarfs gehen auf Nachfrageänderungen zurück, ein Drit-tel ist auf den Ersatzbedarf zurückzuführen.

� In den neuen Bundesländern besteht derzeit bereits ein deutlicher Angebotsüberhang (ca. 1,3 Mio. leerstehende Wohnungen). Die bis 2010 entstehende Zusatznachfrage könnte rein rechnerisch mit dem bezugsfähigen Bestand gedeckt werden und es bestünde noch immer ein erheblicher Überhang nicht marktfähiger Wohnungen. Es wird jedoch angenommen, dass es im Eigenheimsegment Nachholbedarf gibt, der aus dem Bestand nicht komplett gedeckt werden kann („mismatch“).

� In Ostdeutschland wird die Nachfrage wesentlich stärker zunehmen als in Westdeutschland. Bis 2040 werden sich beide Niveaus angeglichen haben. Zwar werden sich das niedrigere Ein-kommensniveau und die höhere Arbeitslosenquote in Ostdeutschland lange nicht dem Stand der alten Länder angepasst haben. Allerdings liegen die Kaufpreise für Immobilien und die Mie-ten auch weit unter den westdeutschen Werten. Die Kaufkraft der ostdeutschen Haushalte in Wohnfläche gerechnet, dürfte nicht unter der der westdeutschen liegen.

Ergebnis:

Nach Prognosen der Deutschen Bank Research müssen für die alten Bundesländer bis 2010 im Mittel 275.000 Wohnungen pro Jahr mit durchschnittlich 110 Quadratmetern fertiggestellt werden. In den neuen Bundesländern beträgt der Wohnungsbedarf bis 2010 und darüber hinaus durchschnittlich etwa 40.000 neue Wohnungen (im Eigenheim-segment) pro Jahr. 89

Prognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung berechnet die Zahl der benötigten neuen Wohnungen entsprechend der Entwicklung der Wohnflächennachfrage im Zeit-raum zwischen 2001 und 2015. Die Ergebnisse werden hier für den Horizont bis 2010 dargestellt.

Die Prognose beruht auf folgenden (methodischen) Annahmen90:

� Die Wohnungsprognose wird als „Flächenprognose“ konzipiert. Das heißt, dass die künftige Wohnungsnachfrage anhand der Haushaltszahlen und der einzelnen Nachfrageparameter zu-nächst auf der Ebene der Wohnfläche erfolgt. Daraus wird in einem weiteren Schritt die Anzahl der benötigten Wohnungen in neu errichteten Wohngebäuden auf der Ebene von Raumord-nungsregionen sowohl für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern als auch in Mehrfamili-enhäusern berechnet.

� In Deutschland wird die Bevölkerung in Privathaushalten bis 2010 auf 83,5 Mio. Menschen steigen, die Zahl der Haushalte wird auf 39,4 Mio. anwachsen. Die Zunahme der Haushalte ist vor allem auf den starken Anstieg „älterer“ Haushalte zurückzuführen. Auch junge Ein- und Zweipersonenhaushalte nehmen überdurchschnittlich zu. Die Zahl der Familien sinkt dagegen stark.

� Die Bevölkerungszahl und die Zahl der Haushalte der alten Bundesländer werden längerfristig zunehmen. Von 2000 bis 2010 wird die Bevölkerungszahl um rund 2% auf 66,9 Mio. ansteigen. Die Zahl der Haushalte wird um rund 5% auf 31,4 Mio. steigen.

� Für die Prognose in Westdeutschland wird die bisherige Entwicklung der Wohnflächennach-frage und der Eigentümerquote in die Zukunft fortgeschrieben:

89 Vgl. Just 2003: 15. 90 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001: 2ff..

Prognose der Deut-schen Bank Research: In Westdeutschland beträgt der Wohnungs-bedarf bis 2010 etwa 275.000 neue Wohnun-gen pro Jahr

In den neuen Bundes-ländern wird der Woh-nungsbedarf im Eigen-heimsegment bei jähr-lich 40.000 neuen Woh-

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Zusammengenommen wird in den alten Bundesländern im Jahr 2015 12,4% mehr Wohn-fläche nachgefragt als in 2001. Für den Zeitraum bis 2010 werden keine Angaben gemacht.

Die Nachfrage wächst in Eigentümerhaushalten wesentlich stärker als in Mieterhaushalten. Für die Zuwächse von insgesamt 12,4% sind, von regionalen Komponenten abgesehen, die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung zu 6,7% und die Wohlstandseffekte mit einer Steigerung der Inanspruchnahme von Wohnflächen zu 5,7% verantwortlich.

� Der „echte“ Ersatzbedarf wird bei Betrachtung des Wohnungsangebotes und der Totalabgänge als sehr gering eingestuft. Bei einer moderaten Abgangsrate von 1% jährlich wird in den alten Bundesländern der wohnflächenbezogene Ersatzbedarf (Saldo aus Zu- und Abgang) mit jähr-lich -0,3% angesetzt. Die prognostizierte Neubautätigkeit muss also über die möglicherweise auftretende zusätzliche Wohnflächennachfrage hinaus zumindest den jährlichen Verlust von 0,3% der Wohnfläche kompensieren.

� In den neuen Bundesländern wird die Bevölkerungszahl um rund 4% auf 16,5 Mio. und die Zahl der Haushalte um rund 0,4% auf 8,1 Mio. sinken.

� In Ostdeutschland wird sich der Wanderungsverlust (Zuzüge minus Fortzüge) allmählich redu-zieren.

� Für Ostdeutschland wird ein Abgangssaldo (Ersatzbedarf) von 0,5% pro Jahr angenommen.

� Zur Höhe der absoluten Leerstandsquoten werden für die neuen Länder keine pauschalen Annahmen getroffen. Es wird prognostiziert, dass ausgehend vom Mikrozensus 1998 die regio-nalen Leerstandsquoten bis 2015 durch Wiedernutzung von Teilen des leerstehenden Bestan-des reduziert werden, je nach Szenario um 30% bis 80%. Für den Zeitraum bis 2010 werden keine Angaben gemacht.

� Politische Maßnahmen zur Eigentumsförderung dürften sich auch in Zukunft positiv auf die Fertigstellungen im Eigenheimbau auswirken. Förderungsmaßnahmen der Wohnungspolitik ha-ben auch bei Bestandsmaßnahmen eine steigernde Wirkung.

Ergebnis: In den alten Ländern wird zwischen 2001 und 2010 der jährliche Fertigstel-lungsbedarf von Wohnungen in neuen Gebäuden bei durchschnittlich rund 287.000 lie-gen. Davon fallen durchschnittlich ca. 157.500 fertigzustellende Wohnungen auf Ein- und Zweifamilienhäuser und ca. 129.500 Wohnungen auf Mehrfamilienhäuser.

In den neuen Bundesländern wird der Neubaubedarf zwischen 2001 und 2010 bei pes-simistischen Annahmen durchschnittlich bei 34.820 Wohnungen pro Jahr liegen und bei 53.200 Wohnungen pro Jahr bei Betrachtung der optimistischen Szenarien. Für den Be-reich Ein- und Zweifamilienhäuser wird zwischen 2001 und 2010 im schlechtesten Fall ein Wohnungsbedarf von durchschnittlich 26.900 neuen Wohnungen pro Jahr berechnet. Dieses Szenario B geht von einer schwachen Zunahme der Bildung von Wohneigentum aus und prognostiziert hinsichtlich des Wohnflächenkonsums der ostdeutschen Haushal-te keinen Nachholeffekt. Im besten Falle werden zwischen 2001 und 2010 rund 41.700 neue Wohnungen jährlich im Eigenheimbau zu errichten sein. Diese optimistische Varian-te (Szenario C) geht von einem Nachholeffekt der ostdeutschen Haushalte beim Wohn-flächenkonsum aus und von einer starken Zunahme der Bildung von Wohneigentum. Die Prognose für neu zu errichtende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt für 2001 bis 2010 in der Spanne von durchschnittlich 7.900 (Szenario A: starke Bildung von Wohnei-gentum, kein Nachholeffekt bei Wohnflächenkonsum) bis durchschnittlich 11.500 (Szena-rio D: geringe Bildung von Wohneigentum, Nachholeffekt bei Wohnflächennachfrage).

Prognose von empirica

Die von empirica durchgeführte Studie berechnet im Szenario „Trend“ den jährlichen Neubaubedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern und Geschosswohnungen. Der Neubau-bedarf wird aus dem Ersatzbedarf und dem nachfragebedingten Neubaubedarf abgelei-tet. Dieser wird wiederum durch eine Kombination von Haushaltsprognosen mit der Trendfortschreibung der Eigenheimquote ermittelt. Die Studie berücksichtigt den Zeit-raum von 2000 bis 2030, weist jedoch auch die Ergebnisse für den hier relevanten Zeit-raum bis 2010 aus.

Prognose des Bundes-amtes für Bauwesen und Raumordnung bis 2010:

In Westdeutschland beträgt der jährliche Fertigstellungsbedarf 287.000 neue Wohnun-gen

In Ostdeutschland müssen im schlechtes-ten Fall 34.820 und im besten Fall 53.200 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden

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Empirica legt beim Szenario „Trend“ folgende Annahmen zugrunde91:

� Bei den Berechnungen der demographischen Entwicklung kann eine Konstanz der familienpoli-tischen Rahmenbedingungen unterstellt werden.

� Im früheren Bundesgebiet steigen die Haushaltszahlen bis 2020. Bis 2010 wird im Falle einer Nettozuwanderung von 100.000 Menschen (Variante I) die Zahl der Haushalte bei etwa 32,8 Mio. liegen. Bei einer Nettozuwanderung von 200.000 Menschen (Variante II) ist ein Anstieg auf ca. 33,0 Mio. Haushalte zu erwarten92.

� In den neuen Ländern werden die Haushaltszahlen noch bis 2015 wachsen. Im Prognosezeit-raum bis 2010 ist entsprechend der Zuwanderungsvariante I ein Anstieg auf etwa 7,5 Mio. Haushalte zu erwarten. Bei einer höheren Zuwanderung steigen die Haushaltszahlen bis 2010 auf etwa 7,6 Mio. Haushalte (Variante II).

� Da die Haushaltszahlen in der Bundesrepublik in naher Zukunft wachsen werden, kann von einem steigenden Wohnungsbedarf ausgegangen werden.

� Es wird ständig ein gewisser Anteil des bisherigen Wohnungsbestandes vom Markt genommen. Gründe: Umwidmungen, Zusammenlegungen, Abriss durch Verschleiß. Der entsprechende Er-satzbedarf liegt jährlich bei 0,3% des Wohnungsbestandes.

� Bezüglich der Wohnungstypenwahl (EZH vs. Geschosswohnungen) kann die langjährige Kon-stanz des Kohortenverhaltens fortgeschrieben werden.

� Insbesondere in Ostdeutschland kann mit einer steigenden „Überproduktion“ von Wohnungen gerechnet werden. Das heißt, dass trotz bestehender Leerstände neue Wohnungen fertigge-stellt werden, da das Angebot nicht den Präferenzen der Nachfrager entspricht (zu wenig Ein-familienhäuser, Mangel an großen modernen Wohnungen und großen modernisierten Altbau-wohnungen).

� Sollte es zu einer gesetzlichen Einschränkung von Steuererleichterungen bei der Eigentumsfi-nanzierung kommen, kann insbesondere in Ostdeutschland mit einer sinkenden Investitionstä-tigkeit im Eigentumssektor gerechnet werden.

Ergebnis: Der Neubaubedarf wird zwischen 2000 und 2010 in den alten Bundeslän-dern bei einer mittleren Zuwanderung (Variante I) durchschnittlich 267.300 Wohnungen pro Jahr betragen. Davon entfallen rund 150.000 Wohnungen auf Ein- und Zweifamilien-häuser und rund 117.000 auf Mehrfamilienhäuser. Im Falle einer höheren Zuwanderung (Variante II) wird der Neubaubedarf bis 2010 bei durchschnittlich 282.200 Wohnungen pro Jahr liegen. In Ein- und Zweifamilienhäusern werden 156.150 Wohnungen nachge-fragt, in Mehrfamilienhäusern 126.050 Wohnungen.

In den neuen Bundesländern wird entsprechend der Zuwanderungsvariante I zwischen 2000 und 2010 ein Neubaubedarf von jährlich durchschnittlich 62.600 Wohnungen ent-stehen. In Ein- und Zweifamilienhäusern werden durchschnittlich 46.950 Wohnungen nachgefragt, in Mehrfamilienhäusern 15.650 Wohnungen. Gemäß der Variante II ist in den neuen Bundesländern mit einem Neubaubedarf von 67.050 Wohnungen zu rechnen. Auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen dabei 48.650 Wohnungen, während in Mehr-familienhäusern 18.400 Wohnungen nachgefragt werden.

Über die Trendprognose für den Wohnungsbedarf hinaus werden in der Studie von empi-rica zwei weitere Szenarien für den zukünftigen Neubau entwickelt. Für diese Szenarien werden die Neufertigstellungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäu-sern differenziert nach zwei Zuwanderungsvarianten für das gesamte Bundesgebiet prognostiziert. Im Gegensatz zu der ersten Trendprognose für den Wohnungsbedarf wird in den Szenarien „Urbanität“ und „Markt“ unterstellt, dass sich die politischen Rahmenbe-dingungen, das heißt die politischen Ziele und Maßnahmen und entsprechend auch die

91 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2004: 16ff. 92 Den Berechnungen der zukünftigen Haushaltsentwicklung wird die 9. koordinierte Bevölke-

rungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes zugrunde gelegt. Diese Bevölkerungs-prognose geht von zwei Varianten der Zuwanderung aus: Variante I nimmt eine Nettozuwande-rung von 100.000 Menschen an, Variante II unterstellt eine Nettozuwanderung von 200.000 Menschen.

Prognose von empirica bis 2010:

Szenario „Trend“: In Westdeutschland be-trägt der Wohnungsbe-darf bei mittlerer Zu-wanderung 267.300, bei höherer Zuwanderung 282.000 neue Wohnun-gen pro Jahr

In Ostdeutschland wird je nach Höhe der Zu-wanderung ein jährli-cher Bedarf an 62.600 bzw. 67.050 neuen Wohnungen bestehen

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Nachfragestrukturen im Wohnungsmarkt verändern werden. Die Berechnungen für den zukünftigen Neubau umfassen den Zeitraum von 2000 bis 2030. Im Folgenden werden die Ergebnisse bis 2010 dargestellt.

Die zwei Szenarien gehen von unterschiedlichen Annahmen für die politischen Rahmen-bedingungen der Wohnungsnachfrage aus93:

Szenario Urbanität:

� Zentrales Ziel von Gesellschaft und Politik: Weniger Umwidmung von Naturflächen. Bis 2010 soll die Umwidmung von Flächen auf 10% des Niveaus der 1990er Jahre reduziert werden (von der Enquete-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt“ formuliertes Ziel).

� Die Siedlungsentwicklung wird verstärkt durch administrativ-planerische Prozesse und Ent-scheidungen gesteuert. Die Bereitschaft wohnungspolitischer Interventionen ist hoch.

� Die Nachfragepräferenzen verschieben sich insofern, als dass Wohnformen mit hoher Baudich-te stärker nachgefragt werden als Eigenheime. Es ist die Bereitschaft vorhanden, städtisch ver-dichtet zu wohnen (widerspricht zwar den historischen Erfahrungen, könnte aber im Zuge der Alterung der Gesellschaft wahrscheinlicher werden). Voraussetzung: neue attraktive urbane Ar-chitektur.

� Die Steigerung der Wohnflächennachfrage wird begrenzt.

� Eigentumsbildung verliert an wohnungspolitischer Bedeutung.

� Alle Instrumente, die die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen, d.h. alle Wohnraum verbilligen-den Subventionen (z.B. Wohngeld, Eigenheimzulage) verlieren an politischer Bedeutung.

� Die politisch herbeigeführte Flächenknappheit verschärft die Versorgungsprobleme insbesonde-re von Haushalten mit niedrigem Einkommen. Wohnungspolitische Maßnahmen, die eine (sozi-al) möglichst gleichmäßige Wohnungsversorgung gewährleisten, gewinnen entsprechend an Relevanz.

� Maßnahmen des Flächenrecyclings, der Modernisierung und des Umbaus steigen. Der Woh-nungsbestand wird nachträglich an die Bedürfnisse von Familien und älteren Menschen ange-passt.

� Ungewollte Nebenfolge der Rationalisierung von Bauland: Steigerung der Preise für neues Bauland und Wertsteigerungen der bestehenden Baugrundstücke. Daraus folgt eine nicht be-absichtigte Vermögensumschichtung. Dieser müsste mit steuerlichen Änderungen wie einer er-höhten Grundsteuer entgegengewirkt werden.

� Der flächenintensive Eigenheimbau kommt insbesondere in Stadtregionen nahezu zum Erlie-gen. Neubau findet fast ausschließlich in Form von Geschosswohnungsbau statt. Insgesamt fällt die Nachfrage der Haushalte nach Ein- und Zweifamilienhäusern geringer aus als gegen-wärtig.

� Insbesondere Familien mit Kindern ziehen verstärkt in (ländliche) Regionen, die nicht von Flä-chenrationalisierung betroffen sind, um dort ein Leben im Eigenheim realisieren zu können.

Szenario Markt:

� Die Präferenzen der Haushalte liegen beim individuellen Wohnen in kleinen Häusern bei gerin-ger Baudichte.

� Die politische Planung verhält sich wesentlich nachfragegerechter als gegenwärtig. Es werden lediglich die Obergrenzen für Grundstücksgrößen je Einfamilienhaus bzw. für Mindestdichten festgelegt. Die Sicherung oder Bereitstellung von Kollektivgütern bleibt eine zentrale politische Aufgabe, im Vergleich zum Szenario „Urbanität“ wird das Kollektivgut „Natur“ jedoch geringer bewertet.

� Bauplätze werden zahlenmäßig in Entsprechung zur Nachfrage bereitgestellt. Es werden An-reizinstrumente im Markt eingesetzt, planerische Gebote oder Vorgaben werden jedoch so we-nig wie möglich wahrgenommen.

� Baumaßnahmen und Bauland werden durch das Anbieterverhalten der Kommunen und den offenen Wettbewerb sehr preiswert. Eine gegebene Wohnungsversorgung kann preiswerter er-reicht werden.

� Die Hauspreis-Einkommensrelationen werden deutlich niedriger. Die Ausgaben für das Wohnen steigen nicht mehr rascher als die Einkommen. Die verteuernden Effekte des Subventionsab-baus beim Eigenheimbau bleiben weit hinter den Effekten der Kostensenkung durch den erhöh-

93 Vgl. auch Tab. 4a, 4b: Prognosen zum Wohnungsneubau in Deutschland. Übersicht der zugrunde liegenden Annahmen.

Unterschiedliche politi-sche Rahmenbedin-gungen für Szenario „Urbanität“ und

„Markt“

- 53 -

ten Wettbewerb und den Anstieg von preiswertem Bauland zurück. Auch die Mieten werden sin-ken.

� Die Wohnflächennachfrage wird steigen.

� Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern wird steigen. Die alters- und kohortenspezifi-sche Ein- und Zweifamilienhaus-Quote ist bei großen Haushalten doppelt so stark wie bei der Trendfortschreibung. Für kleinere Haushalte wird ein Anstieg der Quote von einem Prozent-punkt in fünf Jahren unterstellt.

� Es wird ein hohes Angebot an preiswerten Eigenheimen in unterschiedlichen Qualitäten geben. Einfamilienhäuser werden vermehrt auch an innerstädtischen Standorten errichtet. Innerstädti-sche Geschosswohnungen werden nur noch in sehr guten Lagen mit hohen urbanen Qualitäten realisiert. Dagegen wird die Nachfrage nach Geschosswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren stark sinken.

� Maßnahmen im Bestand werden im Vergleich zum kostengünstigen Neubau weniger rentabel.

� Es kommt zu einer verstärkten Segregation, d.h. einer räumlichen Trennung von Haushalten nach Einkommens- und Sozialschichten, da die Nutzungsdichte von Wohnungen sinkt. Es wird zwar angenommen, dass sozialpolitische Ausgleichsmaßnahmen eine geringere Priorität ha-ben. Trotz Subventionsabbau dürften jedoch auf Dauer weniger Personen von Wohnungsunter-versorgung betroffen sein.

� Die Stadtregionen dehnen sich aus. Die Grenze zwischen Natur und Stadt verschwindet. Inner-halb der Städte wird es mehr private Grünflächen geben.

Ergebnis: Gemäß dem Szenario „Urbanität“ werden bei mittlerer Zuwanderung (Vari-ante I) in der gesamten Bundesrepublik im Zeitraum von 2000 bis 2010 im Durchschnitt 329.500 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. In Ein- und Zweifamilienhäusern wer-den 166.500 und in Mehrfamilienhäusern 163.000 Wohnungen neu errichtet. Bei einer höheren Zuwanderung (Variante II) beträgt die Zahl der Neufertigstellungen insgesamt 349.000 Wohnungen pro Jahr. Davon entfallen jeweils 174.500 neue Wohnungen auf Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. auf Mehrfamilienhäuser.

Bei Eintreten des Szenarios „Markt“ werden in der Bundesrepublik zwischen 2000 und 2010 gemäß der Zuwanderungsvariante I durchschnittlich 330.000 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. 233.500 neue Wohnungen werden in Ein- und Zweifamilienhäusern realisiert und 96.500 in Mehrfamilienhäusern. Bei einer unterstellten höheren Zuwande-rung (Variante II) beträgt der jährliche Neubau 349.500 Wohnungen (242.000 in EZH und 107.500 in MFH).

Prognose der Bayerischen Landesbank

Die Untersuchung der Bayerischen Landesbank in Zusammenarbeit mit empirica94 be-zieht sich nur auf den westdeutschen Raum und berücksichtigt den Zeitraum von 2000 bis 2030. Im Folgenden werden nur die Ergebnisse für den hier analysierten Zeitraum bis 2010 dargestellt. Im Rahmen der Untersuchung werden zwei wohnungspolitische Szena-rien entwickelt, in denen die Rahmenbedingungen für den zukünftigen Neubaubedarf variiert werden. Folgende zentrale Annahmen werden getroffen:

� Trotz sinkender Bevölkerungszahlen steigt der Wohnungsbedarf vor allem durch die Alterung der Gesellschaft bis ca. 2015 kräftig an (durch Remanenzeffekt).

� Wohnungsknappheit ist bei großen Wohnungen und Einfamilienhäusern zu befürchten.

� Die Zahl der Haushalte wächst in Westdeutschland bis 2010 etwa auf 32,5 Mio. Haushalte an (+ ca. 1,5 Mio.).

� Annahme zur zukünftigen Inanspruchnahme von Wohnflächen: Obwohl die Nachfrage nach Wohnfläche bei den jüngeren Generationen seit den 1980er Jahren nicht mehr ansteigt und so-gar leicht sinkt, wird angenommen, dass es den nachwachsenden Generationen gelingen wird, das Niveau der Vorgängergeneration zu erreichen.

94 Vgl. Bayerische Landesbank 1999; vgl. empirica Berlin 2000.

Szenario „Urbanität“: In der gesamten Bundes-republik werden bis 2010 bei mittlerer Zu-wanderung 329.500, bei höherer Zuwanderung 349.000 neue Wohnun-gen pro Jahr fertigge-stellt

Szenario „Markt“: Je nach Zuwanderungsva-riante werden 330.000 bzw. 349.500 neue Wohnungen fertigge-stellt

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� Die gesamte Wohnfläche in Westdeutschland steigt zwischen 2000 und 2015 um 18,5% von 2,7 Mrd. Quadratmeter auf 3,2 Mrd. Quadratmeter. Bis 2010 wird ein Anstieg um 14,8% auf ca. 3,1 Mrd. Quadratmeter erwartet.

� Annahmen für das pessimistische Szenario „Eingefahrene Gleise“: Für die Übersetzung der Wohnungsbedarfprognose in Quadratmeter in die Einheit „Wohnungen“ wird eine durchschnitt-liche Wohnfläche im Neubau von 105 qm sinkend auf 90 qm gegen Ende des Betrachtungszeit-raums angesetzt. In dieser Folge verringert sich der Neubaubedarf. Der Ersatzbedarf durch Ab-riss und Umwidmung wird im Prognosezeitraum von 0,5% auf 0,3% sinken. Die schwache bis negative Einkommensentwicklung erlaubt den nachrückenden Haushalten nicht, ihre Wohn-wünsche zu realisieren. Sie müssen sich im kleinen und schlechten Bestand einrichten.

� Annahmen für das optimistische Szenario „Neue Weichen“: Es wird rechtzeitig auf die Gefahren der „Alterungsfalle“ reagiert. Eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 110 Quadratmetern kann zugrunde gelegt werden. Es wird ein Ersatzbedarf durch Abriss und Umwidmung von 0,5% des Bestandes angenommen. Dabei wird von einer zunehmenden Zusammenlegungs-quote von Wohnungen ausgegangen, die eine Realisierung der Wohnwünsche nachwachsen-der Generationen ermöglicht.

Ergebnis: In Westdeutschland wird entsprechend dem Negativszenario „Eingefahrene Gleise“ der Neubaubedarf zwischen 2001 und 2010 bei durchschnittlich 404.000 Woh-nungen pro Jahr liegen (bei 396.000 Wohnungen im Zeitraum zwischen 2006 und 2010). Der Neubaubedarf würde damit etwas über den durchschnittlichen Fertigstellungen der 1990er Jahre liegen und etwa das Niveau von 1998 erreichen.

In Anlehnung an das optimistische Szenario „Neue Weichen“ wird der Neubaubedarf zwischen 2001 und 2010 durchschnittlich 414.000 Wohnungen pro Jahr betragen (406.000 Wohnungen im Zeitraum zwischen 2006 und 2010). Damit würde der Neubau-bedarf die durchschnittlichen Fertigstellungen der 1990er Jahre des letzten Jahrhunderts von 350.000 deutlich überschreiten.

Vergleich der Prognosen:

Beim Vergleich der Prognosen muss beachtet werden, dass die Prognose des ifo-Instituts sich auf den Prognosezeitraum 2003 bis 2013 bezieht. Die Analysen der Bayeri-schen Landesbank, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, der Deutschen Bank Research sowie die Studie von empirica setzen am Beginn dieses Jahrhunderts (2000 oder 2001) an und fassen ebenfalls Zeiträume über 2010 hinaus ins Auge. Sie weisen jedoch auch für den Zeitraum bis 2010 (Vor-)Ergebnisse aus, die hier zur Be-schreibung eines mittelfristigen Zeitraums bis 2010 zugrunde gelegt werden können.

Darüber hinaus berücksichtigen die Studien unterschiedliche geographische Räume. Die Untersuchung von empirica veröffentlicht für zwei Szenarien (Szenario „Urbanität“ und „Markt“) lediglich bundesweite Ergebnisse, während die anderen Studien Ergebnisse getrennt für die alten und neuen Bundesländer ausweisen (s. Tabellen 1 bis 3).

Die Prognosen beziehen sich teilweise auf verschiedene Größen. Die Prognose des ifo-Instituts zielt auf die real zu erwartenden Fertigstellungen im Wohnungsneubau ab und fällt zumindest mit der Vorausschätzung für Westdeutschland niedriger aus als die Prog-nosen, die den Neubaubedarf ermitteln. Das ifo-Institut legt dadurch die Schwerpunkte der Analyse stärker als die Prognosen zum Wohnungsbedarf auf die Bedingungen der Nachfrage. Neben der demographischen Entwicklung sind die generelle wirtschaftliche Entwicklung und die Einkommensentwicklung bei den privaten Haushalten sowie woh-nungspolitische Maßnahmen zentrale Komponenten, die beim ifo-Institut in die Berech-nungen der zukünftig realisierten Neubaufertigstellungen als Schätzungen einfließen.

Die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und die Untersuchung der Deutschen Bank Research ermitteln den zukünftigen Neubaubedarf

Prognose der Bayeri-schen Landesbank für Westdeutschland bis 2010:

Szenario „Eingefahrene Gleise“: Der Neubau-bedarf wird jährlich 404.000 neue Wohnun-gen betragen

Szenario „Neue Wei-chen“: Es müssen 414.000 neue Wohnun-gen pro Jahr fertigge-stellt werden

Unterschiedliche Prog-

nosezeiträume

Berücksichtigung un-terschiedlicher geogra-phischer Räume

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auf Basis der prognostizierten Entwicklung der Wohnflächennachfrage. Beide Voraus-schätzungen des Wohnungsbedarfs liegen nahe beieinander.95

Die Studie der Bayerischen Landesbank zielt ebenfalls auf die Berechnung des zukünfti-gen Wohnungsbedarfs ab. Der Bedarf an neuen Wohnungsfertigstellungen wird jedoch nicht wie bei den zuvor genannten Studien als Trend der Wohnflächennachfrage ermit-telt, sondern von zwei gegensätzlichen „idealtypischen“ Szenarien abgeleitet. Es wird davon ausgegangen, dass die langfristige Entwicklung des Wohnungsbedarfs und des-sen Realisierung stark von politischen Weichenstellungen abhängen wird. Diese Wei-chenstellungen werden als pessimistisches Szenario „Eingefahrene Gleise“ und optimis-tische Variante „Neue Weichen“ umgesetzt. Die Szenarien sollen unterschiedliche Kom-binationen von Politiken hinsichtlich des Arbeits- und Kapitalmarktes sowie der Fiskalpoli-tik darstellen, aus denen sich unterschiedliche Konsequenzen für die Wohnungsnachfra-ge und schließlich für die Immobilienmärkte ergeben. Sie werden als Bandbreite der mög-lichen Entwicklungen verstanden, innerhalb derer die tatsächliche Entwicklung liegen soll. Der von der Bayerischen Landesbank prognostizierte Wohnungsbedarf für Westdeutsch-land liegt sowohl gemäß dem pessimistischen als auch dem optimistischen Szenario mit Abstand über den Prognosen der anderen Institute. Diese Abweichung sind z.T. auf un-terschiedliche Annahmen zurückzuführen (siehe weiter unten).

Die Untersuchung von empirica berechnet zum einen den zukünftigen Bedarf an neuen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern als Trendfort-schreibung der bisherigen alters- und haushaltstypischen Nachfrage (sog. Szenario „Trend“). Darüber hinaus prognostiziert empirica den jährlichen Neubau, wie er unter zwei hypothetischen, sehr unterschiedlichen wohnungspolitischen Rahmenbedingungen (Sze-nario „Urbanität“ und Szenario „Markt“) plausibel wäre. Für alle Szenarien wird der zu-künftige Neubau(bedarf) nach zwei Zuwanderungsvarianten differenziert. Der Vergleich der drei Szenarien zeigt, dass diese zwar sehr unterschiedliche Gewichtungen für die Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. in Geschosswohnun-gen vornehmen. Innerhalb einer Zuwanderungsvariante (Variante I oder II) unterscheiden sie sich im Endergebnis der prognostizierten neuen Fertigstellungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern jedoch bis 2010 wenig. Der Vergleich auf Bundesebene zeigt, dass die Ergebnisse von empirica nicht wesentlich von der Raumordnungsprognose des Bun-desamtes für Bauwesen und Raumordnung abweichen. Beide liegen jedoch merklich über den zukünftig erwarteten Fertigstellungen des ifo-Instituts (vgl. Tab. 3).

Einige Differenzen in den Prognosen gehen über die temporalen und methodischen Diffe-renzen hinaus auf die unterschiedlichen Annahmen der Institute zurück. In Tab. 4a und 4b wurden die unterschiedlichen Annahmen zu Vergleichszwecken gegenübergestellt.

Für Westdeutschland berechnen die Studie von empirica und die Untersuchung der Bayerischen Landesbank einen leicht höheren Anstieg der Haushalte als die Wohnungs-prognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung. Entsprechend gehen die beiden Studien beim Faktor „Bevölkerungsentwicklung“ von einem höheren Wohnungs-bedarf aus als das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Das ifo-Institut und die Deutsche Bank Research weisen für den Zeitraum bis 2010 keine Zahlen der Haushalts-entwicklung aus.

Die den Haushaltsprognosen zugrunde liegenden Bevölkerungsvorausberechnungen variieren im Ergebnis leicht. Es zeigt sich, dass die höchste Haushaltsprognose von em-

95 Dies gilt für die Ergebnisse der alten Bundesländer. Für die neuen Bundesländer liegen von der DB Research nur Schätzungen für Ein- und Zweifamilienhäuser, nicht aber für Mehrfamilien-häuser vor. Entsprechend ist hier kein Vergleich der Prognosen für den gesamten Wohnungs-bedarf in den neuen Bundesländern möglich.

Differenzen hinsichtlich der Untersuchungsgröße: „Erwartete Fertigstellun-gen“ vs. „Neubaubedarf“

Unterschiedliche Er-wartungen hinsichtlich der Bevölkerungsent-wicklung

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pirica auf der schwächsten Prognose zur Bevölkerungsentwicklung für Deutschland ba-siert, nämlich auf der 9. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes. Im Vergleich dazu weist die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung einen höheren Anstieg der Bevölkerung, aber einen niedri-geren Zuwachs bei den Haushalten aus. Die Diskrepanzen zwischen diesen beiden Prognosen können nur auf unterschiedliche Grundannahmen zurückgeführt werden. Die Basisannahmen wurden allerdings nicht veröffentlicht, so dass hierzu keine weiterführen-den Aussagen gemacht werden können.

Hinsichtlich der ökonomischen Situation der privaten Haushalte gehen das ifo-Institut sowie die Deutsche Bank Research angesichts der nur geringfügig steigenden Haus-haltseinkommen von keinen bis geringen Impulsen für zusätzlichen Neubaubedarf aus. Darin unterscheiden sie sich von den Annahmen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung. Dieses geht davon aus, dass die weiter steigende Wohnflächennachfrage und der entsprechend steigende Neubaubedarf zu einem hohen Teil auf Wohlstandsef-fekte zurückzuführen sind. Generell fällt die Einschätzung der Effekte wohnungspoliti-scher Maßnahmen (wie z.B. bei Wohnraummodernisierungsprogrammen und Eigen-heimzulage) in der Einschätzung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung positiver aus als bei den anderen Instituten.

Die Untersuchung der Deutschen Bank Research, die Studie der Bayerischen Landes-bank, das Trendszenario von empirica sowie die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung setzen bei der Berechnung des Wohnungsbedarfs an. Die Berechnungen der Bayerischen Landesbank liegen mit beiden Szenarien für West-deutschland jedoch stark über den Werten der anderen Bedarfsprognosen. Die erheblich optimistischeren Ergebnisse der Bayerischen Landesbank können zu einem Teil aus der vergleichsweise hohen zugrunde liegenden Haushaltsprognose resultieren. Weiterhin geht die Bayerische Landesbank hinsichtlich der Berechnungen zur Inanspruchnahme von Wohnfläche davon aus, dass auch bei den nachwachsenden (jüngeren) Generatio-nen zukünftig wieder mit mehr Wohnfläche pro Kopf gerechnet werden kann. Die Deut-sche Bank Research führt dagegen den steigenden Wohnflächenbedarf vor allem auf ältere Haushalte zurück.

Darüber hinaus geht die Bayerische Landesbank von einem hohen Anstieg der Wohnflä-che aus. Danach soll die Wohnflächennachfrage zwischen 2000 und 2015 um 18,5% steigen96. Im Vergleich dazu geht das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung von einem Anstieg von 12,4% im gleichen Zeitraum aus.

Weiterhin wird bei der Bayerischen Landesbank in den alten Bundesländern im optimisti-schen und pessimistischen Szenario der prozentuale Ersatzbedarf pro Jahr höher ange-setzt als in der Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und im Trendszenario von empirica97. Im optimistischen Szenario unterstellt die Bayeri-sche Landesbank für den Zeitraum von 2000 bis 2015 einen Ersatzbedarf von jährlich 0,5% des Wohnungsbestandes. Im pessimistischen Szenario wird in diesem Zeitraum ein Absinken des Ersatzbedarfes von anfänglich 0,5% des Wohnungsbestandes auf 0,3% angenommen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung geht für 2000 bis 2015 von einem Ersatzbedarf von jährlich 0,3% des Wohnflächenbestandes in den alten Bun-

96 Für den hier untersuchten Zeitraum bis 2010 werden keine Werte ausgewiesen. 97 Es ist zu beachten, dass die Annahmen für den jährlichen Ersatzbedarf nicht für den Zeitraum

bis 2010 ausgewiesen werden. Die jährlichen Durchschnittswerte müssen unter Berücksichti-gung unterschiedlicher Zeiträume verglichen werden. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung und die Bayerische Landesbank weisen für den Ersatzbedarf jährliche Durch-schnittswerte für den Zeitraum von 2000 bzw. 2001 bis 2015 aus. Empirica bezieht den jährli-chen Ersatzbedarf auf den gesamten Prognosezeitraum von 2000 bis 2030.

Nicht zu klärende Diskre-panzen bei den Haus-haltsprognosen von em-pirica und vom BBR

Unterschiedliche An-nahmen über Einkom-mens- bzw. Wohl-standseffekte

Uneinigkeit hinsichtlich der Entwicklung der Wohnflächeninanspruch-nahme

Annahmen zum Ersatz-bedarf schwanken in Westdeutschland zwi-schen 0,3% und 0,5%

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desländern aus. Auch empirica legt für den gesamten Zeitraum von 2000 bis 2030 einen jährlichen Ersatzbedarf von 0,3% des Wohnungsbestandes zugrunde.

Für Ostdeutschland bilden die pessimistischen Szenarien der Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und das Szenario „Trend“ von empirica die Spannweite des prognostizierten Neubaubedarfs.

Gemäß den pessimistischen Szenarien der Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung wird im Vergleich zu den weiteren vorliegenden Prognosen für Ostdeutschland der geringste Bedarf an neuen Wohnungen erwartet. In den pessimis-tischen Szenarien für den Wohnungsbedarf wird die Annahme getroffen, dass die Nach-fragefaktoren, d.h. die Bildung von Wohneigentum und der Nachholbedarf beim Wohnflä-chenkonsum ungünstig verlaufen werden: Für die Prognose des Bedarfs an neuen Woh-nungen in Ein- und Zweifamilienhäusern wird unterstellt, dass die Nachfrage in ostdeut-schen Haushalten nach Wohneigentum nur geringfügig zunehmen wird und dass hin-sichtlich der Wohnflächennachfrage kein Nachholeffekt auftreten wird. Bei der Bedarfs-prognose für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird im pessimistischen Szenario da-gegen unterstellt, dass die Bildung von Wohneigentum stark ansteigen wird und dass hinsichtlich des Wohnflächenkonsums kein Nachholeffekt auftreten wird.

Die Prognose der zukünftig realisierten Neubaufertigstellungen des ifo-Instituts liegt im Vergleich zu den vorliegenden Vorausberechnungen im unteren Mittelfeld. Hinsichtlich der Inanspruchnahme von Wohnflächen geht ifo davon aus, dass zunehmend größere Wohnungen nachgefragt werden.

Die optimistischen Szenarien für den Neubaubedarf des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung liegen im oberen Mittelfeld. Hier wird für den Bedarf an neuen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Mehrfamilienhäusern jeweils ein günstiger Ver-lauf hinsichtlich der Bildung von Wohneigentum und des Wohnflächenkonsums ange-nommen.

Das Szenario „Trend“ von empirica prognostiziert in beiden Zuwanderungsvarianten schließlich mit Abstand den höchsten Bedarf an neuen Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern.

Ein quantitativer Vergleich der verschiedenen Annahmen der Institute zu Wohneigentum und Wohnflächenkonsum in den neuen Bundesländern kann aufgrund der unvollständi-gen Datenlage nicht vorgenommen werden. Entsprechend kann auch die vergleichswei-se hohe Prognose von empirica aus diesen Annahmen heraus nicht erklärt werden.

Dass sogar die Ergebnisse der optimistischen Szenarien der Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung unter den Berechnungen von empirica liegen, ist angesichts des direkten Vergleichs der Annahmen beider Institute nicht nach-vollziehbar. Ein Vergleich der Prämissen zeigt, dass die Annahmen der optimistischen Szenarien der Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung in der Tendenz positiver formuliert sind als bei der Trendfortschreibung von empirica. Die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung geht in den neuen Bundesländern beim demographischen Faktor, d.h. bei der Haushaltsentwicklung, von einer höheren Nachfrage aus als empirica98. Weiterhin geht das Bundesamt für Bau-wesen und Raumordnung in Ostdeutschland von einem Ersatzbedarf von 0,5% der be-

98 Die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung berechnet bis 2010 in einen Anstieg auf 8,1 Mio. Haushalte. Die Studie von empirica geht im gleichen Zeit-raum von einem geringeren Anstieg auf 7,5 bis 7,6 Mio. Haushalte aus. Siehe auch Tab. 4a.

Pessimistische Szena-rien des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung für die neuen Bundesländer: Kein Nachholbedarf beim Wohnflächenkon-sum und nur geringe Nachfrage nach Wohn-eigentum

ifo unterstellt steigende Wohnflächeninanspruch-

nahme

Optimistische Szenarien des Bundesamtes für Bauwesen und Raumord-nung: Steigender Nach-holbedarf beim Wohnflä-chenkonsum und hohe Nachfrage nach Wohnei-gentum

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stehenden Wohnfläche aus, während empirica den Ersatzbedarf in der gesamten Bun-desrepublik bei jährlich 0,3% des Wohnungsbestandes ansetzt.

Der höhere Neubaubedarf, der von empirica berechnet wird, muss entsprechend auf besondere Modellannahmen zurückgehen, die jedoch aus den veröffentlichten Daten nicht hervorgehen und entsprechend an dieser Stelle nicht geklärt werden können.

1.3.2.2 Prognosen zum Wohnungsneubau in Nordrhein-Westfalen

Für den Wohnungsbau in Nordrhein-Westfalen bis 2010 liegen die Prognosen des Bun-desamtes für Bauwesen und Raumordnung99 und des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik100 vor. Die Prognose des Eduard Pestel Instituts für den Wohnungsmarkt bis 2015101 beruht, wie oben schon erläutert, auf einer methodisch stark von den anderen Instituten abweichenden Haushaltsdefinition. Darüber hinaus weist sie für den zukünfti-gen Wohnungsbedarf keine Ergebnisse für den früheren Zeitraum bis 2010 aus. Deshalb ist ein Vergleich mit den Berechnungen der oben genannten Institute nicht möglich. Um die Einheitlichkeit hinsichtlich des betrachteten mittelfristigen Zeitraums zu bewahren, wird die weitere Darstellung der Prognosen des Wohnungsbedarfs für Nordrhein-Westfalen auf die Berechnungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik beschränkt.

Die Prognosen für den jährlichen Fertigstellungsbedarf neuer Wohnungen in Nordrhein-Westfalen bis 2009 bzw. 2010 liegen in der schmalen Spannweite von 63.200 und 63.600 Wohneinheiten.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung berechnet im Vergleich zum Institut für Städtebau einen geringfügig niedrigeren Bedarf an neuen Wohnungen. Es liegen fol-gende Annahmen zur demographischen Entwicklung102 zugrunde:

� Im Zeitraum zwischen dem Basisjahr 2000 und 2010 wird die Bevölkerung um 0,8% wachsen. Die Bevölkerungszahl wird 2010 bei 18,2 Mio. Menschen liegen.

� Im Zeitraum von 2000 bis 2010 wird die Zahl der Haushalte um 2,9% auf 8,5 Mio. steigen.

� Aufgrund der niedrigen Bevölkerungszunahme wird sich auch die Wohnflächennachfrage in Nordrhein-Westfalen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt unterdurchschnittlich entwickeln.

Im Ergebnis berechnet das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung für den Zeit-raum von 2001 bis 2010 einen jährlichen Neubaubedarf in NRW von durchschnittlich 63.200 Wohnungen. In Ein- und Zweifamilienhäusern werden im Mittel rund 34.400 neue Wohnungen pro Jahr benötigt, in Mehrfamilienhäusern rund 28.800 neue Wohnungen. Der Neubaubedarf bis 2010 wird damit weit unter den Fertigstellungen neuer Wohnungen in den 1990er Jahren liegen103.

99 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001. 100 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 2001. 101 Vgl. LBS Westdeutsche Landesbausparkasse 2003. 102 Detaillierte Annahmen werden in der Prognose zum Wohnungsbedarf nur für die alten und

neuen Bundesländer und die gesamte Bundesrepublik ausgewiesen. 103 Zwischen 1991 und 1999 wurden durchschnittlich 77.400 neue Wohnungen pro Jahr fertigge-

stellt. In Ein- und Zweifamilienhäusern betrug die Zahl der Neufertigstellungen im Durchschnitt 33.700 Wohnungen und in Mehrfamilienhäusern 44.700 Wohnungen pro Jahr. Vgl. auch Teil B, Kap. 1.2, 1.2.1, 1.2.2.

Prognose des Bundes-amtes für Bauwesen und Raumordnung bis 2010: In NRW wird der jährliche Neubaubedarf bei 63.200 Wohnungen

liegen

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Die Prognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik zum zukünftigen Neubedarf liegt leicht über den Ergebnissen des BBR. Es werden folgende zentrale An-nahmen zur demographischen Entwicklung zugrunde gelegt104:

� Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statis-tik für Nordrhein-Westfalen wird die Bevölkerungszahl zwischen 1999 und 2009 um 0,6% sin-ken.

� Die Zahl der Haushalte wird von 1999 bis 2009 einen Zuwachs um 3% verzeichnen (absolute Zahlen werden nicht ausgewiesen).

� Der künftige Neubaubedarf resultiert zum größten Teil aus Ersatzbedarf und zu einem kleineren Teil aus der zusätzlichen Nachfrage, die durch die steigende Zahl der Haushalte entsteht. Es wird zukünftig von einem Wandel vom „Wachstumsbedarf“ zum „Erneuerungs- und Anpas-sungsbedarf“ ausgegangen.

Nach den Ergebnissen des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik liegt der jährli-che Neubaubedarf zwischen 2000 bis 2009 im Mittel bei rund 63.600 Wohnungen. Auf Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser) fallen durchschnittlich rund 37.700 Wohnein-heiten pro Jahr, auf Mehrfamilienhäuser rund 25.900 Wohnungen. Der Wohnungsbedarf wird entsprechend die Neufertigstellungen von Wohnungen in den 1990er Jahren unter-schreiten.

Vergleich der Prognosen:

Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung geht das Bundesamt für Bauwesen und Raum-ordnung von einer günstigeren Fortschreibung aus als die Bevölkerungsprognose des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen, die wiederum Grundlage der Haushaltsprognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik ist. Im Gegenzug ist das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hinsichtlich der zu-künftigen Verkleinerung der Haushalte wesentlich zurückhaltender als das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik. Beide Effekte gleichen sich soweit aus, dass die Haushaltsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik schließlich zu sehr ähnlichen Ergebnissen kom-men.105

Die Berechnungen zum Neubaubedarf von Wohnungen stimmen beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung sowie beim Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik weitgehend überein. Die Prognose des BBR kommt zu einem geringfügig niedrigeren Neubaubedarf. Dabei wird der Anteil neuer Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern leicht niedriger angesetzt als beim Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik.

Beide Analysen gehen damit von einem Bedarf an neuen Wohnungen aus, der weit unter dem durchschnittlichen Niveau der Bautätigkeit der 1990er Jahre in Nord-rhein-Westfalen liegt.106

1.3.3 Zukünftige Entwicklung der Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau

Wie bereits dargestellt, übertrifft das Volumen für Modernisierungsmaßnahmen das Neu-bauvolumen seit 2000 in den alten Bundesländern. Für die neuen Bundesländer gilt dies

104 Vgl. Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik 2001: 21ff.. 105 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 106. 106 Im Zeitraum von 1991 bis 1999 sind durchschnittlich 77.400 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt

worden. Vgl. auch Teil B, Kap. 1.2, 1.2.1, 1.2.2.

Prognostizierter Neu-baubedarf in NRW liegt weit unter dem Niveau der 1990er Jahre

Auch zukünftig stei-gende Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen

Prognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik bis 2009:

Der jährliche Neubau-bedarf wird bei 63.600 Wohnungen liegen

- 60 -

schon seit vielen Jahren. Viele Experten sind sich darin einig, dass bestandsbezogene Maßnahmen auch in Zukunft immer stärker in den Vordergrund treten.

Abb. 13: Entwicklung des Neubauvolumens sowie des Modernisierungs- und Instandhaltungsvolumens in den alten und neuen Bundesländern

Nach Schätzungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung107 wird das Bauvo-lumen von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Wohnungsbau in den alten Bundesländern im Zeitraum von 2000 bis 2010 von 66,9 Mrd. Euro auf 84,4 Mrd. Euro steigen. Das bedeutet einen Anstieg um insgesamt 26%. Für den Wohnungsneubau wird dagegen eine Abnahme des Bauvolumens um insgesamt 19,8% von 60,7 Mrd. Euro auf 48,7 Mrd. Euro erwartet (vgl. Abb. 13).

Auch in den neuen Bundesländern wird für diesen Zeitraum ein Anstieg um 15% von 15,2 Mrd. Euro auf 17,5 Mrd. Euro berechnet. Das Neubauvolumen soll dagegen um 18,5% von 10,8 Mrd. Euro auf 8,8 Mrd. Euro sinken (vgl. Abb. 13).

1.4 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zur zukünftigen Entwicklung des Marktes und der Auftragslage von Architekten im Wohnungsbau

Die schriftliche Expertenbefragung wurde im Herbst 2004 durchgeführt. Ziel der schriftli-chen Befragung war es, die verfügbaren Daten über den Markt von Architekten kritisch von Experten bewerten zu lassen. Der thematische Schwerpunkt der schriftlichen Befra-gung lag auf der Analyse angestammter und neuer Tätigkeitsfelder für Architekten. Dar-über hinaus wurden Einschätzungen zur zukünftigen Entwicklung des privaten, gewerbli-chen und öffentlichen Baus erhoben.

Zur Teilnahme an der Befragung wurden Experten aus allen relevanten Fachbereichen eingeladen. Hierzu zählten u.a. freischaffende Architekten, relevante Bauherren aus In-dustrie und Handel, Projektentwickler sowie Vertreter von Forschungsinstituten, Universi-täten / Fachhochschulen, Verbänden, Ministerien, Ämtern, Medien und Messen108.

107 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 68ff.. 108 Die Auswahl der Experten erfolgte in Abstimmung mit der Architektenkammer Nordrhein-

Westfalen.

9,913,1 14,0 16,4 17,4

15,9 15,5

16,3 16,9 15,2 14,017,5

2,3 3,88,0 13,3 16,8

19,9 20,2

15,6 13,3 10,8 8,3 8,8

48,0 50,7 50,5 51,555,8 58,5 57,7

60,8 63,2

66,970,9

84,4

55,9 60,766,1

76,170,1

63,3 63,2 64,6 64,7

60,7

51,2 48,7

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

Neubauvolumen AL Modern. / Instands. AL

Neubauvolumen NL Modern. / Instands. NLin Mrd. Euro zu Preisen von 1995

9,913,1 14,0 16,4 17,4

15,9 15,5

16,3 16,9 15,2 14,017,5

2,3 3,88,0 13,3 16,8

19,9 20,2

15,6 13,3 10,8 8,3 8,8

48,0 50,7 50,5 51,555,8 58,5 57,7

60,8 63,2

66,970,9

84,4

55,9 60,766,1

76,170,1

63,3 63,2 64,6 64,7

60,7

51,2 48,7

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

Neubauvolumen AL Modern. / Instands. AL

Neubauvolumen NL Modern. / Instands. NLin Mrd. Euro zu Preisen von 1995

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 69f..

Prognosen für den Zeit-raum von 2000 bis 2010:

Anstieg des Bauvolu-mens für Modernisie-rungs- und Instandhal-tungsmaßnahmen um 26% in den alten und 15% in den neuen Bun-desländern

- 61 -

In der schriftlichen Befragung konnte eine hohe Resonanz bei den Studienteilnehmern erzielt werden. Von insgesamt 185 angeschriebenen Experten, beteiligten sich 77. Dies entspricht einer überdurchschnittlich hohen Rücklaufquote von 42%.

1.4.1 Entwicklung der Nachfrage im Wohnungsneubau

Die Experten wurden gebeten, zwei Szenarien für die zukünftige Entwicklung im Woh-nungsneubau einzuschätzen. Das „Worst-Case-Szenario“ geht zwischen 2003 und 2013 von 230.000 bis 235.000 neuen Fertigstellungen pro Jahr aus. Damit würde das Niveau der 1990er Jahre stark unterschritten werden. Im optimistischen Szenario wird zwischen 2000 und 2010 ein Neubaubedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr prognostiziert. Wenn diese Nachfrage auch als Bautätigkeit realisiert würde, würde das Fertigstellungs-niveau der 1990er Jahre auch in diesem Jahrzehnt wieder erreicht werden.

Hinsichtlich der Einschätzung des zukünftigen Neubaubedarfs im Wohnungsbau in West-deutschland bis 2010 ziehen die Experten das „Worst-Case-Szenario“ dem „Best-Case-Szenario“ vor. Die Experten entwickeln jedoch auch alternative Szenarien (vgl. Abb. 14).

Insgesamt halten 60% der Experten eine Entwicklung der Bautätigkeit im Wohnungsneu-bau bis 2010 gemäß dem Worst-Case-Szenario für wahrscheinlicher. 5% der Experten halten das Best-Case-Szenario für das realistischere. Eine alternative Entwicklung ab-seits der beiden Szenarien wird von 35% der Experten erwartet.

Abb. 14: Einschätzung der Entwicklung des Neubaubedarfs im Wohnungsbau bis 2010 (alle Expertenantworten, n=74)

Eine getrennte Analyse der Antworten von Architekten und Experten aus anderen Berei-chen zeigt, dass etwas mehr Architekten als Nicht-Architekten von einer Entwicklung entsprechend dem Worst-Case-Szenario ausgehen. Sie entscheiden sich dagegen selte-ner für ein alternatives Szenario: 65% der Architekten halten mittelfristig ein Eintreten des „pessimistischen“ Szenarios für wahrscheinlicher. Diese Einschätzung teilen 57% der Experten aus anderen Bereichen. Während 30% der Architekten keines der beiden Sze-narien für wahrscheinlich halten, schließen 37% der Nicht-Architekten beide Szenarien aus. Eine Entwicklung im Wohnungsneubau, wie sie das Best-Case-Szenario prognosti-ziert, erwarten 5% der Architekten und 6% der Nicht-Architekten.

Aus Sicht der Architekten ist eine Entwicklung des Wohnungsneubaus entsprechend dem Worst-Case-Szenario aufgrund der schon heute bestehenden hohen Leerstände wahr-

Welches Szenario halten Sie für wahrscheinlicher?

60%

5%

35%

0%

65%

5%

30%

0%

57%

6%

37%

0%

Worst-Case-Szenario

Best-Case-Szenario

Keines derSzenarien

Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

60%

5%

35%

0%

65%

5%

30%

0%

57%

6%

37%

0%

Worst-Case-Szenario

Best-Case-Szenario

Keines derSzenarien

Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Gründe: Bereits heute hohe Leerstände

Die meisten Experten (60%) halten eine Ent-wicklung im Wohnungs-neubau gemäß einem Worst-Case-Szenario für realistisch

Architekten schätzen die Entwicklung im Wohnungsneubau pes-simistischer ein als

Nicht-Architekten

Hohe Rücklaufquote von 42% bei der schrift-

lichen Befragung

- 62 -

scheinlich. Sie weisen jedoch auch auf die Verlagerung von Neubau- zu Bestands-maßnahmen hin. Dort sehen sie einen wachsenden Bedarf. Es wird angemerkt, dass der Neubaubedarf regional sehr unterschiedlich ausfallen werde und dass insbesondere in Süddeutschland mit höherer Nachfrage zu rechnen sei109.

Auch Experten außerhalb der Architektenschaft betonen die Verschiebung der Bautätig-keit vom Neubau auf den Bestand. Neubau würde nur da realisiert, wo Sanierung unwirt-schaftlich sei. Ein weiteres Argument für eine Entwicklung im Neubau gemäß dem Worst-Case-Szenario sei die Verunsicherung der Investoren im Wohnungsmarkt. Aufgrund der anhaltend hohen Arbeitslosigkeit sowie der politischen Rahmenbedingungen (fehlende Fördermittel, geplante Abschaffung der Eigenheimzulage, Harz IV) sei ein wahrnehmba-rer Anstieg der Bautätigkeit nicht zu erwarten.

Für eine Neubautätigkeit, die zwischen den Szenarien verlaufen wird, sprechen nach Architekten-Einschätzung die zu erwartende demographische und die wirtschaftliche Entwicklung. Von Seiten eines Architekten wird ein alternatives Szenario entworfen, das von 300.000 bis 350.000 Wohnungsfertigstellungen pro Jahr ausgeht.

Auch die Nicht-Architekten formulieren einige alternative Szenarien für die Neubaunach-frage bzw. die Bautätigkeit im Wohnungsneubau für Westdeutschland bis 2010, die zwi-schen dem pessimistischen und optimistischen Szenario angesiedelt werden. Die Exper-tenprognosen variieren zwischen 260.000 bis 320.000 Fertigstellungen pro Jahr. Es wird jedoch angemerkt, dass die Entwicklung des Neubaus in Westdeutschland regional sehr unterschiedlich verlaufen werde. Es könne mit einer Verlagerung der Bauaktivitäten in verdichtete Gebiete gerechnet werden, da insbesondere durch die Alterung der Gesell-schaft die infrastrukturelle Lage von Wohnungen an Bedeutung gewänne.

Für den Eintritt des Best-Case-Szenarios spricht nach Ansicht der Architekten die zukünf-tig steigende Bevölkerungszahl in Westdeutschland durch die Zuwanderung insbesonde-re aus Ost-Deutschland und Ost-Europa. Dadurch werde zusätzliche Nachfrage entste-hen.

Im Allgemeinen erwarten Architekten im Wohnungsbau eine steigende Nachfrage vor allem bei Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäusern), bei Singlewohnungen und in Mehrfamilienhäusern durch Ersatzbedarf. Sie betonen, dass die zukünftige Nachfrage von politischen Maßnahmen abhängen werde. Aber auch die Veränderung der Rahmen-bedingungen wie steigende Energiekosten wirkten sich direkt auf die Nachfrage und ent-sprechend auf die Bautätigkeit aus.

1.4.2 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Wohnungsneubau

Der Wohnungsneubau stellt aus Sicht der Experten ein Segment dar, das für die Auf-tragslage von Architekten nur wenig Wachstumspotenzial bietet.

45% der befragten Experten erwarten, dass das Auftragsvolumen von Architekten im Wohnungsneubau bis 2010 abnehmen wird. 38% gehen davon aus, dass das Auftrags-volumen sich mittelfristig auf dem heutigen Niveau halten wird. Lediglich 9% prognostizie-ren eine steigende Auftragslage von Architekten im Wohnungsneubau (vgl. Abb. 15a).

109 Die Experten hatten nach jeder Frage die Möglichkeit in einem „offenen Feld“ ihre Antwort zu begründen oder generell zu kommentieren. Diese Option wurde von einigen, nicht aber von al-len Experten genutzt. Entsprechend dienen die Kommentare der Interpretation der Experten-antworten. Sie sind jedoch hier und auch im Folgenden als Einzelnennungen zu verstehen, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit im Sinne einer geschlossenen Meinung der jeweiligen Ex-pertengruppe erheben.

Wenig Wachstumspo-tenzial für Architekten im Wohnungsneubau

erwartet

Verlagerung von Bau-maßnahmen vom Neu-

bau zum Bestand

Verunsicherung der Investoren

Ungünstige Rahmen-bedingungen

Nachfrage in verdichte-ten Gebieten durch Alterung der Gesell-schaft

Steigende Nachfrage durch Zuwanderung

Nachfrage nach ener-gieeffizientem Bauen

- 63 -

Eine Begutachtung der Situation von Architekten im Wohnungsneubau fällt einigen Ex-perten schwer: 5% der Architekten und 9% der Nicht-Architekten geben an, dass sie sich in dieser Sache keine Einschätzung zutrauen.

Abb. 15a: Einschätzung der Situation von Architekten im Wohnungsneubau (alle Expertenantworten, n=74)

Die Expertengruppe der Architekten geht hinsichtlich der Situation von Architekten im Wohnungsneubau von einer stärkeren Dynamik aus als die Experten aus anderen Berei-chen (vgl. Abb. 15b). Das heißt im Einzelnen, dass im Vergleich zu den Nicht-Architekten mehr Architekten Rückgänge beim Auftragsvolumen erwarten, dass zugleich aber ein höherer Anteil von Zuwächsen ausgeht. Während 58% der Architekten, die eine Ein-schätzung abgaben, eine Abnahme ihres Auftragsvolumen erwarten, gehen Nicht-Architekten zu 45% von einem Rückgang aus. Deutlich weniger Architekten (26%) als Nicht-Architekten (47%) gehen mittelfristig von einer Auftragslage aus, die auf dem heuti-gen Niveau liegen wird. 16% der Architekten prognostizieren einen Anstieg des Auftrags-volumens im Wohnungsneubau. Ein steigendes Auftragsvolumen von Architekten im Wohnungsneubau erwarten nur 8% der Nicht-Architekten.

Abb. 15b: Einschätzung der Situation von Architekten im Wohnungsneubau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=68)

Das Auftragsvolumen von Architekten im Wohnungsneubau wird mittelfristig bis 2010...

49%41%

10%

58%

26%

16%

45% 47%

8%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N icht-A rch itekten

49%41%

10%

58%

26%

16%

45% 47%

8%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N icht-A rch itekten

Das Auftragsvolumen von Architekten im Wohnungsneubau wird mittelfristig bis 2010...

45%38%

9% 8%

55%

25%

15%

5%

41% 43%

7% 9%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

45%38%

9% 8%

55%

25%

15%

5%

41% 43%

7% 9%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Die Architektenschaft erwartet hinsichtlich der Auftragslage von Architekten im Woh-nungsneubau eine höhere Dynamik als

Nicht-Architekten

- 64 -

Architekten erscheint eine Abnahme des Auftragsvolumen bis 2010 aufgrund der fehlen-den Nachfrage und der bereits bestehenden Leerstände plausibel.

Nicht-Architekten argumentieren ebenfalls, dass die demographische Entwicklung zu einer sinkenden Nachfrage führe und entsprechend auch für Architekten mit einem sin-kenden Auftragsvolumen zu rechnen sei. Auch nähme der Erfolg von Bauträgern und Generalübernehmern in diesem Markt zu. Das fehlende Wachstumspotenzial für Archi-tekten im Wohnungsneubau sei jedoch durch ein stärkeres Engagement im Wohnungs-bestand kompensierbar.

1.4.3 Entwicklung des Marktes für Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau

Die Experten sehen im Wohnungsbau Wachstumspotenzial bei Bestandsmaßnahmen: Ein geringer Anteil von 3% geht davon aus, dass die Nachfrage nach Bestandsmaßnah-men bis 2010 sinken wird. Eine ähnliche Nachfrage wie heute erwarten 10% der Exper-ten. 87% der Experten stimmen mit der Aussage überein, dass die Nachfrage nach Be-standsmaßnahmen steigen wird (vgl. Abb. 16).

Abb. 16: Entwicklung des Bedarfs an Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau bis 2010 (alle Expertenantworten, n=76)

Die differenzierte Analyse der Antworten nach Expertengruppen zeigt, dass 10% der Architekten bis 2010 mit einer sinkenden Nachfrage im Markt für Bestandsmaßnahmen rechnen. Keiner der Experten aus den anderen Bereichen teilt diese Einschätzung. Eine Nachfrage, die im Vergleich zu heute auf ähnlichem Niveau liegen wird, ist aus Sicht der Architekten nicht realistisch. Dagegen gehen 14% der Nicht-Architekten von einer sol-chen Entwicklung aus. Einen stärkeren Bedarf an Bestandsmaßnahmen im Wohnungs-bau erwarten 90% der Architekten und 86% der Nicht-Architekten.

Für eine Abnahme der Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen spricht aus Sicht der Archi-tekten die demographisch bedingte sinkende Nachfrage und die schon heute bestehen-den hohen Leerstände im Wohnungsmarkt. Es wird angemerkt, dass zwar die Zahl der Bestandsmaßnahmen voraussichtlich steigen werde, dass aber das monetäre Volumen pro Maßnahme abnehmen werde.

Der Anstieg der Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen wird von Architekten aufgrund der Steigerung des Lebensstandards in der Bevölkerung für plausibel gehalten. Es sei mit neuen Arbeits- und Wohnqualitäten zu rechnen. Nicht-Architekten gehen im Bestand von einem Nachholbedarf aus, der jedoch durch konjunkturelle Entwicklungen getrübt werden

Wie wird sich der Bedarf an Bestandsmaßnahmen im Wohnungs-bau bis 2010 entwickeln?

3%10%

87%

0%

10%

0%

90%

0%0%

14%

86%

0%

G eringereN achfrageals heute

Ä hnlicheN achfragew ie heute

StärkereNachfragea ls heute

K ann ich n ich teinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam tA rchitektenN icht-A rchitekten

3%10%

87%

0%

10%

0%

90%

0%0%

14%

86%

0%

G eringereN achfrageals heute

Ä hnlicheN achfragew ie heute

StärkereNachfragea ls heute

K ann ich n ich teinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam tA rchitektenN icht-A rchitekten

Wachstumspotenzial im Bestand

Abnahme des monetä-ren Volumens von Be-

standsmaßnahmen

Neue Arbeits- und Wohnqualitäten

Fehlende Nachfrage nach Neubaumaßnah-men, hohe Leerstände im Wohnungsbestand

Wettbewerbsdruck durch Bauträger und Generalübernehmer

- 65 -

könne. Es sei auch verstärkt mit politischen Förderprogrammen für Bestandsmaßnahmen zu rechnen. Der Trend im Immobilienmarkt, dass immer mehr gebrauchte Eigentums-wohnungen gekauft werden anstatt neu erbauter, wird als weitere wesentliche Bedingung für den Anstieg von Bestandsmaßnahmen genannt.

1.4.4 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Markt für Bestandsmaß- nahmen im Wohnungsbau

Die Chancen von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen werden von den Exper-ten kritischer gesehen als die Marktentwicklung in diesem Segment. Während insgesamt 87% der Experten davon ausgehen, dass Bestandsmaßnahmen bis 2010 stärker nach-gefragt werden (s.o.), erwarten nur 53% der Experten ein steigendes Auftragsvolumen von Architekten in diesem Segment. 22% der Experten gehen von einem gleichbleiben-den Auftragsvolumen der Architekten bei Bestandsmaßnahmen aus und 20% der Exper-ten von einer schlechter werdenden Auftragsentwicklung. 7% der Nicht-Architekten ge-ben an, dass ihnen eine Einschätzung in dieser Frage nicht möglich ist. Dies trifft auf keinen Experten aus der Gruppe der Architekten zu (vgl. Abb. 17a).

Abb. 17a: Einschätzung der Situation von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau (alle Expertenantworten, n=74)

Die getrennte Auswertung der Antworten von Architekten und Nicht-Architekten, die eine Einschätzung hinsichtlich der Situation von Architekten im Markt für Bestandsmaßnah-men im Wohnungsbau abgaben, zeigt, dass Architekten ihre zukünftige Situation im Markt für Bestandsmaßnahmen optimistischer einschätzen. 20% der Architekten und 22% der Nicht-Architekten stimmen der Aussage zu, dass das Auftragsvolumen von Ar-chitekten im Markt für Bestandsmaßnahmen bis 2010 abnehmen wird. 5% der Architek-ten gehen davon aus, dass ihr Auftragsvolumen 2010 auf dem heutigen Niveau liegen wird. Dies gilt für 30% der Nicht-Architekten. Einen Anstieg des Auftragsvolumens von Architekten prognostizieren 75% der Architekten und nur 48% der Nicht-Architekten (vgl. Abb. 17b).

Das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im Wohnungsbau wird mittelfristig bis 2010...

20% 22%

53%

5%

20%

5%

75%

0%

20%28%

45%

7%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

20% 22%

53%

5%

20%

5%

75%

0%

20%28%

45%

7%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

53% der Experten ge-hen von einem Anstieg des Auftragsvolumens von Architekten im

Bestandssegment aus

Optimistischere Sicht der Auftragslage von Architekten im Bestand von Seiten der Archi-

tektenschaft

- 66 -

Abb. 17b: Einschätzung der Situation von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=70)

Für eine Verschlechterung bis Stagnation der Auftragslage bei Bestandsmaßnahmen im Wohnungsmarkt spricht nach Einschätzung der Architekten das mangelnde Engagement der Architektenschaft in diesem Segment. Der Bestand stelle für viele Kollegen eine „minderwertige“ Aufgabe dar. Auch sei der Markt stark von Konkurrenz geprägt, insbe-sondere durch Mitbewerber mit Komplettangeboten. Sanierungen würden verstärkt von Wohnungsbaugesellschaften und Gebäudemanagement-Unternehmen übernommen.

Auch Nicht-Architekten betonen die starke Konkurrenz für Architekten in diesem Markt. Die Planung und Koordination würde verstärkt von Generalübernehmern durchgeführt. Es wird angemerkt, dass insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen anstatt der Architekten eher Energieberater und Ingenieure gefragt seien. Insbesondere bei einfachen Sanie-rungsarbeiten würden Wohnungsbaugesellschaften Architekten „überspringen“, um die Kosten zu senken.

Für eine Zunahme des Auftragsvolumens von Architekten im Bestand spricht aus Sicht der Architekten, dass hier die Aufgaben sowohl quantitativ als auch qualitativ zunähmen. Die Nicht-Architekten betonen, dass mit hoher Wahrscheinlichkeit die Nachfrage nach „großen“ Maßnahmen der Instandsetzung, Modernisierung sowie des Um- und Ausbaus stiegen. Chancen für Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen bestünden vor allem, wenn diese verstärktes Marketing betrieben und den Kunden den Nutzen ihrer Leistung vermittelten.

1.4.5 Einschätzung des Anteils von Architekten am Bauvolumen

In der schriftlichen Befragung wurden die Experten gebeten, für den Wohnungsbau (Neubau und Bestand) sowie in den Bereichen des gewerblichen Hochbaus und des öffentlichen Hochbaus den Anteil von Architekten am Bauvolumen des jeweiligen Seg-ments einzuschätzen. Diese Fragen wurden gestellt, um die Leistung von Architekten in den verschiedenen Teilmärkten quantifizieren zu können. Denn hier besteht in der ge-genwärtigen Forschung ein Defizit: Es sind nur Daten über das gesamte Bauvolumen, d.h. über die Gesamtleistung aller an der Bautätigkeit beteiligten Branchen des Bau-

Das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im Wohnungsbau wird mittelfristig bis 2010...

21% 23%

56%

20%

5%

75%

22%30%

48%

abnehm en auf demheutigen

Niveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten N icht-Architekten

21% 23%

56%

20%

5%

75%

22%30%

48%

abnehm en auf demheutigen

Niveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten N icht-Architekten

Steigende Nachfrage nach tiefgreifenden Maßnahmen im Be-stand

Chancen für Architek-ten: verstärktes Marke-

ting

Forderung nach stärke-rem Engagement von Architekten im Bestand

Starke Konkurrenz im Bestandssegment

- 67 -

hauptgewerbes verfügbar110. Die anteilige Leistung der Berufsgruppe der Architekten wird jedoch nicht erfasst.

Die Einschätzung, welchen Anteil des Bauvolumens Architekten in dem jeweiligen Seg-ment erwirtschaften, erwies sich für die Experten jedoch als sehr schwierig. Zwischen 29% und 35% der Befragten teilten zu diesen Fragen keine Einschätzung mit. Darüber hinaus fielen die Antworten der Experten höchst unterschiedlich aus. Der Anteil von Ar-chitekten am Bauvolumen des Wohnungsbaus, gewerblichen Hochbaus und des öffentli-chen Hochbaus wurde jeweils in einer sehr großen Spanne verortet. Dabei wiesen die Expertenantworten eine sehr hohe Streuung auf. Diese Einschätzungsunsicherheit der Experten zeigte sich für alle Segmente des Baus. Entsprechend konnte keine interpre-tierbare Linie in den Expertenantworten zum Anteil der Architekten am Bauvolumen fest-gehalten werden.

1.5 Ergebnisse des Expertenworkshops zu den Marktchancen und Marktstrategien von Architekten im Wohnungsbau

Der Expertenworkshop „Perspektiven des Wohnungsbaus in Deutschland“ wurde am 7. Dezember 2004 in den Räumlichkeiten der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen durchgeführt. In einem moderierten Expertengespräch mit drei Vertretern aus der Archi-tektenkammer und zwölf „externen“ Fachleuten wurden die im Rahmen der schriftlichen Befragung gewonnenen Erkenntnisse vertiefend diskutiert und ergänzt. Der thematische Schwerpunkt wurde in der Expertendiskussion auf die strategische Ausrichtung von Ar-chitekten im Wohnungsmarkt gelegt. Es wurde diskutiert, wie Architekten in den Teilmärk-ten des Wohnungsbaus Impulse setzen und sich darin behaupten können.

Drei zentrale Fragen wurden zur Diskussion gestellt:

a) Durch welche Maßnahmen kann der (private) Wohnungsbau trotz der insgesamt schlechten Prognosen neue Impulse erhalten?

b) Welchen Beitrag können freischaffende Architekten hierzu leisten?

c) Welche Strategien sollten Architekten verfolgen, um im privaten Wohnungsbau auch zukünftig erfolgreich zu sein (Stichworte: Spezialisierung, Nischenstrategien, Komplettangebote etc.)?

1.5.1 Zentrale Ergebnisse der Expertendiskussion

1.5.1.1 Neue Impulse im Wohnungsbau durch neue Bedarfsstrukturen

Die Experten teilten zunächst ihre Einschätzung der zukünftigen Bedarfsstruktur für Neu-bau- und Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau in Deutschland mit. Im Verlauf der Diskussion nannten die Experten einige „Zukunftsfelder“ des Bauens, von denen sie sich neue Impulse für den Wohnungsbau erhoffen.

Einige Experten betonen, dass es sich beim Wohnungsmarkt zum größten Teil um einen gesättigten Markt handle. Es wird nicht mit einer steigenden Nachfrage im Wohnungsbau gerechnet.

110 Definition nach Bartholmai 2003: 1.

Unsicherheit bei der Einschätzung des An-teils von Architekten am Bauvolumen

Zu großen Teilen gesät-tigter Markt

- 68 -

Der private Wohnungsbau wird nach Einschätzung der Experten in Deutschland stark von Bestandsmaßnahmen geprägt sein. Die zukünftige Entwicklung des Neubaus wird eher pessimistisch eingeschätzt.

Für NRW rechnen die Experten jedoch mit einem hohen Bedarf an Neubau sowie an Bestandsentwicklung. In NRW sei der Markt nur punktuell gesättigt. Gegenwärtig sei der Neubaubedarf in NRW höher als die realisierten Fertigstellungen. Einer Expertenein-schätzung zufolge wird in naher Zukunft eine jährliche Fertigstellungsquote von 60.000 bis 80.000 neuen Wohnungen mit einem hohen Anteil an Mietwohnungen als notwendig erachtet. Neubaunachfrage bestehe vor allem entlang der Rheinschiene (Düsseldorf, Köln, Bonn). Hier sei die Abrissquote zum Teil höher als die Neufertigstellungen. In den alten Industrieregionen beschränke sich der Bedarf auf qualitativen Ersatzneubau. Gene-rell bestehe Wohnungsbedarf in städtischen, nicht aber in ländlichen Regionen.

Die Realisierung von Neubau auf der einen Seite und Erweiterung und Sanierung auf der anderen Seite ist nach Expertenansicht vor allem von ökonomischen Kriterien abhängig. Die Experten geben zu bedenken, dass nicht alle Bauten für Sanierungs- und Umbau-maßnahmen geeignet seien. Einige ältere Bauten würden aufgrund problematischer Schnitte und Größen nicht nachgefragt. Hier sei Abriss und Neubau kostengünstiger. Nach einer Bestandskategorisierung der Treuhandstelle Gelsenkirchen sollten Bauten der 1920er Jahre bis zur Vorkriegszeit als „Imageträger“ erhalten werden. Die Bauten der 1950er Jahre seien am Markt etabliert bzw. etablierbar, da sie insbesondere für kleine Haushalte geeignet seien. Die Bauten der 1960er und 1970er Jahre würden eher zum Abriss freigegeben. Hier lohnten sich aufgrund der ungünstigen Schnitte, Größen und der geringen Bauqualität oft keine Sanierung und Umbauten.

Die Experten gehen davon aus, dass sich die Nachfrage im Wohnungsmarkt verschieben werde. In einigen Teilmärkten werde der Bedarf auch im Neubau noch steigen. So lohne sich Neubau weiterhin im Premium- bzw. hochpreisigen Segment.

Die Experten sind sich einig, dass Neubaubedarf beim altengerechten Wohnen liegt. Bei älteren Menschen zeichne sich eine Entwicklung „zurück in die Städte“ ab. Deren Woh-nungsnachfrage konzentriere sich aufgrund der günstigeren infrastrukturellen Möglichkei-ten auf innerstädtische Bereiche. Es sei auch mit einer großen Zahl älterer Menschen mit höherer Finanzkraft und hohen Wohnansprüchen zu rechnen, für die bislang kaum ge-eigneter Wohnraum zur Verfügung stehe.

In Nordrhein-Westfalen erfordere der demographische Wandel mittel- bis langfristig eine hohe Zahl an Neufertigstellungen, da der Wohnungsbestand nicht für eine alternde Ge-sellschaft geeignet sei. Nur etwa 5% des Bestandes erlaube altengerechtes Wohnen.

Im Zuge des gesellschaftlichen Wandels müsse auch mit einer weiteren Zunahme kleiner Haushalte gerechnet werden: Die Zahl der Singlehaushalte und der (Ehe-)Paare ohne Kinder wachse an. Entsprechend differenziere sich nach Ansicht der Experten die Nach-frage stärker aus. Neue Wohnformen und individualisiertes Wohnen sei die Konsequenz.

Nach Expertenansicht sei die Nachfragestruktur aller Schichten der Gesellschaft zu be-rücksichtigen. Auch zukünftig bestehe Bedarf an Sozialimmobilien und eventuell an Anla-gen für die Gemeinschaft.

Als weiteres Zukunftsfeld im Wohnungsbau nennen Experten die energieeffiziente Aus- bzw. Nachrüstung von Häusern. Im Zuge steigender Energiepreise sei „die zweite Miete“ ein wichtiger Kostenfaktor für die Nachfrager und damit ein relevanter Wettbewerbsfaktor im Wohnungsmarkt. Ein Experte äußert die Befürchtung, dass nachhaltiges Bauen von Bauherren erst dann realisiert werde, wenn sie den finanziellen Druck zu spüren bekä-men. Bislang handelten nur wenige verantwortungsvoll und investierten von Beginn an in energieeffiziente Konzepte. Information und Aufklärung von Seiten der Architekten sei dringend notwendig.

Schließlich bietet nach Ansicht der Experten der Wohnungsbau in (inner-)städtischen Lagen ein wichtiges Zukunftsfeld. Hier gebe es noch Bedarf. Die Experten fordern Initiati-

Pessimistische Ein-schätzung des Woh-nungsneubaus in Deutschland

Höherer Neubau in NRW

Neubaubedarf: Premi-umsegment und seni-

orengerechtes Wohnen

Ausdifferenzierung der Wohnungsnachfrage

Energieeffizientes Bau-en

Innerstädtisches Bauen

Bestandskategorisierung der Treuhandstelle Gel-senkirchen:

Bauten der 1920er Jahre bis zur Vorkriegszeit und Bauten der 1950er Jahre sind erhaltenswert bzw. am Markt etablierbar Bauten der 1960er und 1970er Jahre werden aufgrund ungünstiger Schnitte und geringer Bauqualität zum Abriss freigegeben

- 69 -

ven und Förderungsmaßnahmen zur Revitalisierung der Städte. Damit könnten sinnvolle Impulse für den Wohnungsbau gesetzt werden.

1.5.1.2 Verbesserung der Rahmenbedingungen als Impulse im Wohnungsbau

Die Experten stimmen darin überein, dass neue gesetzliche Rahmenbedingungen bzw. die Änderung bestehender rechtlicher Vorgaben notwendig seien, um im Wohnungsbau neue Impulse zu setzen. Es fehle derzeit an Anreizen für Investoren, damit es im zweiten Schritt zu einer Umsetzung von Bauvorhaben durch Architekten kommen könne.

Zunächst sehen Experten das Problem, dass es für die Realisierung von Bauvorhaben zum Teil an geeignetem Bauland fehle. Eine Grundvoraussetzung um die Baunachfrage befriedigen zu können, sei eine höhere Bereitschaft der Kommunen bestimmte Flächen zu aktivieren.

Die Experten betonen, dass die Vereinfachung und Beschleunigung von Bau- und vor allem Sanierungsmaßnahmen eine Lockerung des Planungsrechts voraussetze. Sie kriti-sieren, dass investitionsbereite Bauherren im Dschungel der Bürokratie stecken blieben. Die Prozesse dauerten zu lange und würden damit unrentabel. Die Experten sehen die Notwendigkeit eines Immobilienmanagements auf kommunaler Ebene. Dabei müssten die Gemeinden zusammenarbeiten und das Immobilienangebot vollständig und struktu-riert für Investoren aufbereiten.

Um privaten wie institutionellen Anlegern im Wohnungsbau wieder Investitionsanreize zu bieten, sei auch eine Änderung der Mietgesetzgebung im Sinne einer Lockerung des Mieterschutzes notwendig. Die Investitionsbereitschaft der Anleger hänge eben stark von der Flexibilität ab, mit der sie über ihre Wohnungen verfügen könnten.

Nach Ansicht der Experten stellt die öffentliche Förderung nach wie vor einen wichtigen Anreiz für Investoren dar. Mit staatlicher Förderung könne zwar kein Markt geschaffen werden, dieser könne jedoch angekurbelt werden. Die Eigenheimzulage sei in überarbei-teter Form eine wichtige Maßnahme und zwar nicht für das „Bauen auf der grünen Wie-se“, sondern für die Förderung städtischer Projekte.

Schließlich sehen die Experten die dringende Notwendigkeit, das Steuerrecht zu ändern, um die Schwarzarbeit im Bau zu bekämpfen. Schwarzarbeit spielt in der Bauwirtschaft eine besonders negative Rolle. Gegenwärtig beträgt das monetäre Volumen der Schwarzarbeit etwa 140 Mrd. Euro pro Jahr. Damit fallen auf die illegale Beschäftigung 12,2% des gesamten Bauvolumens111. Die Konsequenzen für die Bauwirtschaft sind fa-tal: Neben immensen Steuerausfällen und Einnahmeverlusten der Sozialkassen, wird durch Schwarzarbeit den offiziellen Anbietern weitere Nachfrage entzogen112. Nach An-sicht der Experten müssen schnellstens Maßnahmen zur Eindämmung von Schwarzar-beit getroffen werden. Wichtig sei dafür die Änderung des Steuerrechts. So werde durch die Gewährung steuerlicher Vorteile für Bauherren die Attraktivität der Schwarzarbeit geschmälert.

1.5.1.3 Impulse im Wohnungsbau von Seiten der Architekten

Die Frage, wie von Architekten neue Impulse im Wohnungsbau gesetzt werden können, erweist sich in der Expertendiskussion als schwierig und komplex. Die Experten merken an, dass zuerst die genannten (gesetzlichen) Rahmenbedingungen erfüllt sein müssten, damit eine höhere Bautätigkeit im Wohnungsmarkt zu realisieren sei. Erst im zweiten Schritt hätten Architekten die Möglichkeit durch ein kompetentes Leistungsangebot die Nachfrage zu aktivieren und umzusetzen.

111 Vgl. auch Diederichs 2005: 282f.. 112 Vgl. ebd.: 285.

Aktivierung von Bau-flächen

Lockerung des Pla-nungsrechts

Kommunales Immobi-

lienmanagement

Änderung der Mietge-setzgebung

Öffentliche Förderung

Änderung des Steuer-rechts zur Bekämpfung

von Schwarzarbeit

- 70 -

Die Experten zählen einige Bereiche des Wohnungsbaus auf, in denen Architekten unter Gewährleistung der genannten Anforderungen Impulse setzen könnten. Ihrer Ansicht nach stellt das Bestandssegment des Wohnungsbaus ein ausbaufähiges Tätigkeitsfeld für Architekten dar. Architekten sollten sich stärker an Bestandsbewertungen beteiligen und sich als Berater im Umgang mit bestehenden Gebäuden profilieren. Dies müsse auch regionale Bedarfsanalysen einschließen. Auch die Umsetzung von Maßnahmen im Bestand wie Umbauten, Erweiterungen, Grundrissveränderungen etc. verlange kompe-tente Lösungen von Architekten.

Nach Ansicht der Experten sollten sich Architekten auch im Leerstandsmanagement en-gagieren. Die teilweise sehr hohen Leerstände im Wohnungsbau verlangten eine Neuor-ganisation des Bestands und Konzepte der Umnutzung.

Impulse im Wohnungsbau könnten Architekten nach Meinung der Experten auch durch ein stärkeres Engagement bei der Entwicklung von Brachflächen in Zusammenarbeit mit den zuständigen Ämtern setzen.

Darüber hinaus sollten sich Architekten verstärkt im Bereich des nachhaltigen Bauens engagieren und sich Kompetenzen hinsichtlich der Vermeidung und Beseitigung von Altlasten von Bauten aneignen.

Energieeffizientes Bauen wurde von vielen Seiten als wichtiges wachsendes Marktseg-ment genannt. Allerdings stellt sich hier die Frage, ob diese Maßnahmen mit oder ohne Architekten realisiert würden. Um an diesem Markt partizipieren zu können, müssten Architekten ganzheitliche und nachhaltige Konzepte zur energetischen Modernisierung entwickeln.

Chancen für Architekten werden schließlich im seniorengerechten Bauen gesehen. Dies verlange substanzielle Modernisierung, die nur mit Architekten und nicht allein durch Handwerker zu realisieren sei. Architekten benötigten allerdings sehr genaue Kenntnisse über den Zusammenhang von demographischem Wandel und Lebensstilwandel auf der einen und Wohnbedarf auf der anderen Seite.

Bestandsmanagement

Leerstandsmanage-ment

Brachflächenentwick-lung

Altlastenmanagement

Energieeffizientes Bau-en

Altengerechtes Bauen

- 71 -

2 Die Zukunft des gewerblichen Baus

Im Folgenden werden Entwicklungen im gewerblichen Hochbau anhand von amtlichen Daten und Studien in den alten und neuen Bundesländern und speziell in Nordrhein-Westfalen beschrieben. Anschließend werden Prognosen für die zukünftige Entwicklung des gewerblichen Hochbaus bis 2010 erläutert.

2.1 Studien und amtliche Daten zur Entwicklung des gewerblichen Hochbaus in Deutschland

Der Anteil des gewerblichen Baus am gesamten Bauvolumen beträgt in Deutschland etwa 29%. Davon entfallen 21% auf den Hochbau und 8% auf den Tiefbau. In den ehe-maligen Bundesländern ist der Anteil des Wirtschaftsbaus etwas geringer, in den neuen Bundesländern ist das Gewicht deutlich höher: Dort fallen auf den gewerblichen Hochbau 34% und auf den Tiefbau 11%.113

Gemessen an den Fertigstellungen von Nutzflächen in Quadratmetern fielen in 2001 im gewerblichen Hochbau 46% auf Handels- und Lagergebäude. 23% der Nutzflächen wur-den in Bürogebäuden fertiggestellt. Fabrik- und Werkstattgebäude hatten an allen Fertig-stellungen von Nutzflächen einen Anteil von 31%.114

Das Bauvolumen im Wirtschaftsbau ist in den alten Bundesländern rückläufig. Die Ent-wicklung des Bauvolumens im gewerblichen Hochbau in Westdeutschland ist im Zeit-raum zwischen 1991 und 1997 mit Ausnahme eines Zwischenhochs im Jahr 1992 von einem Abwärtstrend geprägt. Das Bauvolumen sank im gesamten Zeitraum um 13,3% von 47,5 Mrd. Euro auf 41,2 Mrd. Euro. Das bedeutet einen jährlichen Rückgang von durchschnittlich 2,2%. Bis 2000 stieg das Bauvolumen im gewerblichen Hochbau wieder um insgesamt 4,6% (1,2% pro Jahr) auf 43,1 Mrd. Euro, um dann in 2001 wieder um 1,2% auf 42,6 Mrd. Euro abzusinken.115

Hinsichtlich des Bauvolumens des gewerblichen Hochbaus in den neuen Bundeslän-dern ist bis Mitte der 1990er Jahre eine aufwärtsgerichtete Entwicklung zu beobachten. Danach sank das Bauvolumen kontinuierlich. Zwischen 1991 und 1994 stieg das Bauvo-lumen stark an: um insgesamt 85,9% von 11,4 Mrd. Euro auf 21,2 Mrd. Euro. Die jährli-che durchschnittliche Zuwachsrate lag bei 28,7%. Bis 2001 waren dagegen Verluste um 42,9% auf 12,1 Mrd. Euro zu verzeichnen. Im Mittel ging das Bauvolumen zwischen 1994 und 2001 um 6,1% pro Jahr zurück (vgl. Abb.18).116

Die zukünftigen Aussichten für den Wirtschaftsbau hängen in erster Linie von einer Kon-junkturbelebung ab. Denn die Hauptadressaten im gewerblichen Hochbau sind vor allem der Handel und Dienstleister, die seit längerem von der ungünstigen konjunkturellen Ent-wicklung betroffen sind. Beim gewerblichen Hochbau handelt es sich zum großen Teil um Mietimmobilien, die von privaten Kapitalanlegern oder Immobilienfonds initiiert und finan-ziert werden. Die Realisierung von Bauvorhaben hängt von deren Rentabilität ab, die angesichts des vielerorts starken Überangebots an Flächen für Büros, Handel und Ge-werbe immer kritischer eingeschätzt wird.117

Der Fertigteilbau spielt auch im gewerblichen Bau eine gewichtige Rolle. Der Marktanteil lag 2001 bei nicht weniger als 35,7%. Insbesondere bei Fabrik- und Werkstattgebäuden,

113 Vgl. Bartholmai 2003: 2ff.. 114 Eigene Berechnungen nach Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 26ff.. 115 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 69. 116 Vgl. ebd. 2003: 70. 117 Vgl. Bartholmai 2003: 4; vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen

Entwicklung 2003: 119.

Alte Bundesländer: Sinkendes bis stagnie-rendes Bauvolumen im gewerblichen Hochbau in den 1990er Jahren

Starke Nachfrage nach Fertigteilbauten

Neue Bundesländer: Rückläufiges Bauvolu-men im gewerblichen Hochbau seit 1996

- 72 -

Handels- einschließlich Lagergebäuden sowie Hotels und Gaststätten fiel der Marktanteil des Fertigteilbaus mit 40% und bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden mit 36,3% hoch aus. Bei Anstaltsgebäuden (12,7%) und Büro- und Verwaltungsgebäuden (26,1%) lag der Anteil des Fertigteilbaus auf einem niedrigeren Niveau.118

Abb. 18: Entwicklung des Bauvolumens im Wirtschaftsbau der alten und neuen Bundesländer

Im Folgenden wird die Entwicklung der Flächennachfrage in den Sektoren des Wirt-schaftsbaus kurz beleuchtet.

2.1.1 Nachfrage nach Büroflächen im Dienstleistungssektor

Die kritische Marktentwicklung des Dienstleistungssektors spiegelt sich in der Büroflä-chennachfrage wider. Sie ist seit 2001 eingebrochen. In den Dienstleistungsmetropolen wurden im Jahr 2002 im Vergleich zu 2000 insgesamt 1 Mio. qm weniger Büroflächen vermietet. Das bedeutet ein Minus von 37,5%. Unter den großen Metropolen verzeichne-ten München und Frankfurt die höchsten Einbrüche: Zwischen 2000 und 2002 wurden in München 39,5% und in Frankfurt 29,5% weniger Flächen vermietet.119 Die Leerstände von Bürogebäuden sind teilweise sehr hoch. In Berlin standen 2002 7,4% des angebote-nen Bestandes an Bürogebäuden leer, die Städte Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf verzeichneten eine Leerstandsquote von 3% bzw. 4%. Zweistellige Leer-standsquoten mussten Dresden (12,6%) und Leipzig (23,2%) hinnehmen. Die Leerstände haben sich 2002 im Vergleich zum Vorjahr in München und Frankfurt mehr als verdrei-facht, in Hamburg und Stuttgart mehr als verdoppelt.120

Das Immobilien-Barometer Europa der Immobilienaktiengesellschaft IVG veröffentlicht für 2004 wesentlich erhöhte Leerstandsquoten in den Büromärkten. Danach verzeichnet Berlin im 4. Quartal 2004 eine Leerstandsquote von 9,9%, in München liegt sie bei 10,7%. Der höchste Anstieg an Leerständen ist in Frankfurt zu verzeichnen: Dort beträgt die Leerstandsquote 17,1%.121 In der öffentlichen Diskussion wird gefragt, ob die hohen Leerstände in Frankfurt noch auf eine zyklische Krise zurückzuführen sind oder ob die Stadt aufgrund der Bankenkrise ihre Position als maßgeblicher deutscher Bürostandort zu verlieren droht. „Um die freien Flächen zu füllen, müssten rund 100.000 neue Büroar-

118 Vgl. Statistisches Bundesamt 2003a: 239. 119 Vgl. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 26. 120 Vgl. ebd.: 27. 121 Vgl. IVG Immobilien AG 2005: 1.

11,416,019,0

21,2 21,118,7 17,2

15,3 14,6 13,3 12,115,4

47,548,8

46,8 45,8 45,442,8 41,2 42,2 42,6 43,1 42,6

46,6

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

Gewerblicher Hochbau AL Gewerblicher Hochbau NLIn Mrd. Euro

11,416,019,0

21,2 21,118,7 17,2

15,3 14,6 13,3 12,115,4

47,548,8

46,8 45,8 45,442,8 41,2 42,2 42,6 43,1 42,6

46,6

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

Gewerblicher Hochbau AL Gewerblicher Hochbau NLIn Mrd. Euro

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 69f.

Hohe Leerstände in deutschen Dienstleis-

tungsmetropolen

- 73 -

beitsplätze entstehen“. 122 Nach Angaben der Hypo-Vereinsbank ist die Zahl der Büroan-gestellten in Frankfurt jedoch seit 2001 um 3,3% zurückgegangen. Der Rekordleerstand in Frankfurt sei schließlich vor allem auf den Bauboom Ende der 1990er Jahre zurückzu-führen, als viele Gebäude spekulativ, d.h. ohne Vorvermietung errichtet wurden. Die Neubautätigkeit werde erst in 2005 stark nachlassen.123

Hinsichtlich des Mietflächenabsatzes wurde 2004 nach Meldungen des Immobilienbera-tungsunternehmens Jones Lang LaSalle im deutschen Immobilienmarkt noch kein flä-chendeckender Durchbruch erreicht, obgleich in manchen Regionen zumindest positive Bewegungen erkennbar waren. Für die fünf deutschen Immobilienhochburgen insgesamt (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) zeigte sich nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens 2004 mit 1,9 Mio. Quadratmetern immer noch ein leichtes Umsatzminus an vermieteten Flächen gegenüber dem Vorjahr.124

In den Metropolen München, Hamburg und Düsseldorf konnten deutliche Zuwächse beim Flächenumsatz verzeichnet werden. München bleibt nach Angaben des Immobilienbera-tungsunternehmens Jones Lang LaSalle mit einem Flächenumsatz von ca. 481.000 Quadratmetern in 2004 der Spitzenreiter in Deutschland.125 Im Vergleich zum Vorjahr sei das Volumen zwar leicht rückläufig (-4%), doch habe die Zahl der Mietvertragsabschlüsse mit 49% deutlich zugelegt. Durch Expansionen und Zuzug auswärtiger Unternehmen konnte 2004 gegenüber dem Vorjahr eine Nettoabsorption von rund 100.000 Quadratme-tern Bürofläche erreicht werden.126 Hamburg stellt hinsichtlich der Zuwächse an Flächen nach Jones Lang LaSalle den Spitzenreiter unter den deutschen Metropolen127. Im Ham-burger Büromarkt stieg das Vermietungsvolumen 2004 im Vergleich zum Vorjahr um 47% auf 440.000 Quadratmeter128. Auch Düsseldorf konnte mit rund 279.000 Quadratmetern vermieteter Fläche ein Plus von knapp 18% erzielen.

Schließlich sind in deutschen Immobilienhochburgen nicht nur Zuwächse der Flächen-nachfrage zu verzeichnen. Während in Berlin der Umsatz an vermieteten Flächen mit ca. 363.000 Quadratmetern etwa auf dem Niveau des Vorjahres lag, brach der Umsatz in Frankfurt stark ein. 2004 wurden in Frankfurt gegenüber dem Vorjahr mit einem Flächen-umsatz von rund 341.000 Quadratmetern ein hohes Minus von 35% erzielt.129

Bei diesen Zahlen muss jedoch beachtet werden, dass darin auch Flächentausch enthal-ten ist. Nach Angaben von Jones Lang LaSalle ist der europäische Büromarkt insgesamt stark durch Flächentausch charakterisiert und weniger durch Neuzuzüge und Expansi-on130. Dies bedeutet, dass Mieter die angespannte Marktlage nutzen, um in moderne Flächen mit vergleichsweise günstigen Preisen umzuziehen.

Aufgrund der in den meisten deutschen Großstädten anzutreffenden günstigen Miet- und Kaufpreise für Büroimmobilien, haben die deutschen Märkte vor allem für ausländische Investoren an Bedeutung gewonnen. Ausländische Investoren schätzen den Investment-standort Deutschland besser ein als viele der deutschen Kapitalanleger, die ihren Blick

122 Vgl. Alexander 2004: o.S.. 123 Vgl. ebd.: o.S.. 124 Vgl. Jones Lang LaSalle 2005c: 1. 125 Vgl. Jones Lang LaSalle 2005: 1. 126 Vgl. ebd.: 1. 127 Vgl. Jones Lang LaSalle 2005a: 1. 128 Vgl. IVG Immobilien AG 2005: 4. 129 Vgl. Jones Lang LaSalle 2005c: 1. 130 Vgl. Jones Lang LaSalle 2005b: 1.

Radikale Talfahrt

vorerst gestoppt

Attraktiver Markt für ausländische Investo-

ren

Zuwächse beim Flä-chenumsatz in Ham-

burg und Düsseldorf

Stagnation in Berlin und hohe Verluste in

Frankfurt

- 74 -

wiederum verstärkt ins Ausland richten.131 Die ausländischen Investoren nutzen die der-zeitige deutsche Marktsituation zum „antizyklischen Erwerb“. So wurde im gewerblichen Investmentmarkt Berlin von dem in 2004 erzielten Transaktionsvolumen von 1,22 Mrd. Euro mit rund 332 Mio. Euro fast ein Drittel der Verträge von ausländischen Investoren abgeschlossen. Im Jahr zuvor lag der Anteil ausländischer Investoren noch deutlich unter zehn Prozent. Das gestiegene Engagement ausländischer Investoren ist nach Einschät-zung von Aengevelt Immobilien darauf zurückzuführen, dass sich der Berliner Markt ana-log zu den meisten deutschen Metropolen auf einem berechenbaren und attraktiven Miet- und Kaufpreisniveau stabilisiert habe. Die Mieten für zentrale Standorte im Citybereich seien in Deutschland im Vergleich zu anderen Metropolen in Europa mit „Niedrigpreisen“ angesetzt.132

Es bleibt schließlich die Frage, in welche Richtung sich der Büroimmobilienmarkt zukünf-tig entwickeln wird. Nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle ist die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland in allen Städten durch „Wanderungsbewegungen“ hin zu modernen, zentral gelegenen und preiswerten Büros charakterisiert. Diese Umzüge führ-ten jedoch insgesamt nicht zu einem Abbau der noch immer hohen Leerstände.133 Ein weiterer Trend in vielen Städten bestehe in der steigenden Nachfrage nach kleineren Flächen, während große Flächen eher verhalten nachgefragt würden134.

Es stellt sich die Frage, ob zukünftig auch aufgrund einer „qualitativen“ Nachfrageverän-derung neue Impulse im Büroimmobilienmarkt zu erwarten sind. Das Thema „innovative Bürokonzepte“ gewinnt angesichts der sinkenden quantitativen Nachfrage vermehrt an Bedeutung. Einige Dienstleistungsunternehmen haben erkannt, dass Büros im Hinblick auf die Faktoren Corporate Design, Flächeneffizienz, Kommunikation und Motivation der Mitarbeiter etc. einen wichtigen Produktivitätsfaktor darstellen und suchen nach entspre-chenden kreativen Lösungen in der Bürogestaltung.135 Bislang haben sich jedoch solche Konzepte bei Investoren im Immobilienmarkt sehr wenig durchgesetzt136.

2.1.1.1 Entwicklung der Flächenkennziffern in Büros

Die konjunkturell bedingte schwache Entwicklung im Dienstleistungsmarkt mit zahlrei-chen Geschäftsaufgaben schlägt sich negativ in der Nachfrage nach Büroflächen nieder. Es ist wahrscheinlich, dass die Reduktion von Büroflächen als Strategie der Kostenmini-mierung eingesetzt wird. Auch die Rationalisierung von Arbeitsabläufen in Büros kann zu einer Minimierung der Fläche von Arbeitsplätzen führen.

Die von Jones Lang LaSalle durchgeführte Befragung zum Flächenbedarf in Büros ermit-telt entgegen diesen Thesen zwischen 2001 und 2003 einen stetigen Anstieg der Fläche pro Mitarbeiter. Die durchschnittliche Nutzfläche pro Kopf stieg in den drei Jahren um 12,7% von 28,9 Quadratmeter auf 33,1 Quadratmeter. Dies entspricht einem jährlichen durchschnittlichen Anstieg von rund 6,3%.137

131 Vgl. Aengevelt Immobilien 2005: 1. 132 Vgl. ebd.: 1. 133 Vgl. Harriehausen 2005: 17. 134 Vgl. ebd.; vgl. Jones Lang LaSalle 2005: 1. 135 Vgl. Harriehausen 2004: 15. 136 Vgl. ebd.; vgl. Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds 2003: o.S.. 137 Die Flächenangabe bezieht sich auf die gesamte angemietete Bürofläche, die neben der

Haupt- und Nebennutzfläche auch Flure, Gänge, Empfangsbereich etc. enthalten kann. Vgl. Jones Lang LaSalle 2004: 2f..

Steigende Nachfrage nach preiswerten, zent-ral gelegenen Büroim-mobilien

Bislang geringe Ver-breitung innovativer

Bürokonzepte

Hohe durchschnittliche Büroflächenkennziffer von 33,1 Quadratme-tern pro Arbeitsplatz

- 75 -

Die am Jahresende 2003 durchgeführte Studie ergab, dass in 7% der 246 befragten Un-ternehmen eine Nutzfläche von unter 20 Quadratmetern pro Mitarbeiter vorhanden war. Jeweils 32% der Unternehmen stellten pro Mitarbeiter 20-30 Quadratmeter bzw. 30-40 Quadratmeter zur Verfügung. Über 40 Quadratmeter entfielen in 29% der Büros auf jeden Mitarbeiter. Hinsichtlich der Größe von Unternehmen wurde festgestellt, dass mit stei-gender Zahl der Mitarbeiter in einem Unternehmen der zur Verfügung stehende Platz pro Mitarbeiter sinkt.

Bezogen auf einen mittelfristigen Zeithorizont sah ein Viertel der Unternehmen in 2003 einen räumlichen Veränderungsbedarf. Die eine Hälfte dieser Unternehmen plante eine Flächenverkleinerung, die andere eine Flächenexpansion.

Die recht hohe durchschnittliche Flächenkennziffer von 33,1 Quadratmetern pro Mitarbei-ter in 2003 ist nach Ansicht von Jones Lang LaSalle z.T. darauf zurückzuführen, dass die angesichts der weiterhin angespannten wirtschaftlichen Lage von einigen Unternehmen durchgeführte Personalreduktion zu einer Erweiterung der Flächen pro Mitarbeiter führte. Der Anpassung von Personalkapazitäten würde, insbesondere bei Verkleinerung des Personalstands, selten zeitnah eine Angleichung des Flächenbedarfs folgen. Entspre-chend rechnet Jones Lang LaSalle für 2004, dass die Unternehmen zunächst ihre Flä-chenkapazitäten ausnutzen, bevor sie in gesteigertem Maße neue Flächen benötigen. Zukünftig könne von einer Reduktion der durchschnittlichen Flächenkennziffer ausge-gangen werden.138

2.1.1.2 Entwicklung der Telearbeit

Die Gründe für eine in Deutschland insgesamt rückläufige Entwicklung der Büroflächen-nachfrage wird von Experten in der allgemeinen schwachen konjunkturellen Entwicklung gesehen. Darüber hinaus kann sich der strukturelle Wandel im Dienstleistungssektor, d.h. die Rationalisierung von Arbeitsplätzen und die Verlagerung von Arbeitsplätzen in Rich-tung Home- bzw. Teleworking mindernd auf die zukünftige Nachfrage nach Büroflächen auswirken.

Expertenprognosen gehen davon aus, dass sich in Deutschland Homeworking verstärkt durchsetzen wird. Eine Studie der empirica Berlin von 1994 bescheinigte Deutschland im europäischen Vergleich das größte Potenzial für Telearbeit. Deutschland sei jedoch mit 150.000 Telearbeitern im Vergleich zu den USA oder Großbritannien, dem europäischen Spitzenreiter, noch ein „Telearbeit-Entwicklungsland“. Die Befragung in deutschen Unter-nehmen ergab, dass 60% der Firmen noch keine Telearbeitsplätze eingerichtet hatten oder eine solche Einführung planten. 6% der Unternehmen planten die Einführung von Heimarbeitsplätzen und bei 33% war Telearbeit bereits vorhanden. 139

Nach Einschätzung der Hans Böckler Stiftung verbreitet sich Telearbeit in Deutschland stetig, aber deutlich langsamer als vorausgesagt140. Je nach Studie arbeiteten zwischen zwei und sechs Prozent der Erwerbstätigen an Telearbeitsplätzen. Die EU-Kommission schätze das Potenzial der Telearbeit in Deutschland auf rund 800.000 Arbeitsplätze141. Ihre Realisierung liegt jedoch nach Einschätzung der Hans Böckler Stiftung in weiter Fer-ne.

138 Vgl. Jones Lang LaSalle 2004: 5. 139 Vgl. Schader Stiftung 2004: o.S.. 140 Vgl. Hans-Böckler-Stiftung 2001: o.S.. 141 Gemeint sind Arbeitsplätze, die ausschließlich in Form von Heimarbeit eingerichtet werden.

Hohes geschätztes Potenzial für Telearbeit, aber bislang geringe Realisierung

Mittelfristige Flächen-reduktion als Folge von

Personalreduktion

- 76 -

Telearbeit kann als neue Form der Arbeitsorganisation gesehen werden. Das Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft hat in einer repräsentativen Befragung 1997 bereits 800.000 Telearbeitsplätze ermittelt. Davon arbeiteten jedoch nur 22.000 Personen (2,8%) aus-schließlich zu Hause. Die meisten Betroffenen leisteten mobile Telearbeit als Kunden-dienstmitarbeiter im Außendienst oder bei Kunden oder arbeiteten alternierend zu Hause und am Unternehmenssitz.142 Auch die Mikrozensus-Befragung des Statistischen Bun-desamtes für 2000 ergab, dass nur 2% der Angestellten und 1% der Arbeiter/innen ihrer Erwerbstätigkeit überwiegend von zu Hause aus nachgehen143. Es ist fraglich, ob sich mittelfristig Telearbeit in breiten Segmenten der Dienstleistung (und Produktion) durch-setzen wird und infolgedessen die Nachfrage nach Büroflächen nachhaltig sinken wird. Eher kann angenommen werden, dass die Bürostrukturen offener werden und flexible Arbeitsplätze geschaffen werden, die teils Homeworking und teils das Arbeiten im Büro erlauben. Arbeitsplätze könnten modular eingerichtet werden und von verschiedenen Mitarbeitern je nach Bedarf genutzt werden, so dass kleinere Flächen optimal und flexibel genutzt werden können. Solche Konzepte werden jedoch, wie bereits erwähnt, erst in geringem Umfang umgesetzt.

2.1.2 Nachfrage nach Handels- und Lagergebäuden

Die Fertigstellungen von Handels- und Lagergebäuden pro Jahr, gemessen in Quadrat-metern Nutzfläche, sind in den neuen Ländern seit 1995 stetig rückläufig und bewegen sich inzwischen auf sehr niedrigem Niveau. Für 2003 wurde eine fertiggestellte Nutzflä-che von 1 Mio. Quadratmetern prognostiziert und für 2004 ein weiterer Rückgang auf 0,9 Mio. Quadratmeter. In den alten Bundesländern war zwischen 1996 und 2000 zunächst ein starker jährlicher Anstieg der Fertigstellungen zu beobachten. 2001 schrumpften die fertiggestellten Einzelhandelsflächen um 4%, in 2002 um knapp 7%. Der Flächenzu-wachs betrug zwischen 2001 und 2002 immer noch insgesamt 17,6 Mio. qm Nutzfläche. Die Fertigstellungen zusätzlicher Handels- und Lagergebäude sollten ab 2003 stärker abnehmen.144

Nach einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Kemper´s verloren Einzelhan-delsimmobilien in 2004 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 4,8% an Wert. Einzel-handelsimmobilien an Topstandorten blieben dagegen in einigen westdeutschen Metro-polen stabil. Die Werteentwicklung in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verlief in 2004 gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufig (-0,6%). In Berlin waren dagegen starke Wertrückgänge von 12% zu verzeichnen. Im ostdeutschen Durch-schnitt wurde im Einjahresvergleich ein Minus von 10% erreicht.145

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen wird sich nach Einschätzung des Maklerunter-nehmens Kemper´s weiterhin unabhängig von der Größe der Stadt auf hochfrequentierte 1a-Lagen konzentrieren. Hier seien kaum Leerstände vorhanden, in schwächeren Lagen könne sich die Situation jedoch weiter verschärfen.146

142 Vgl. Hans-Böckler-Stiftung 2004: o.S.. 143 Vgl. Statistisches Bundesamt 2001: 4. 144 Vgl. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 32 nach Statistischem Bundesamt. 145 Vgl. Kemper`s 2005: 3f.. 146 Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 4. März 2005a.

Steigender Bedarf an flexiblen, modularen Arbeitsplätzen wahr-scheinlich

Rückläufige Neufertig-stellungen von Han-dels- und Lagergebäu-den

Wertverluste bei Einzel-handelsimmobilien außer

an Topstandorten

- 77 -

2.1.3 Nachfrage nach Industrieflächen

In Westdeutschland sind von 1999 bis 2001 jährlich 5,5 Mio. Quadratmeter neue Nutz-fläche als Industriegebäude fertiggestellt worden. 2002 reduzierte sich die Fläche auf 5,2 Mio. qm. In den neuen Bundesländern stagnierten die Fertigstellungen neuer Industrie-gebäude von 1999 bis 2002 (1,3 Mio. qm jährlich).147

2.1.4 Brachflächenrecycling

Die Realisierung von gewerblichem Bau ist eng an die Qualität verfügbarer Flächen und an die Kosten für deren Erschließung geknüpft. In Deutschland ist ein hohes und aller Voraussicht nach steigendes Potenzial an nutzbaren Brachflächen vorhanden. Die Wie-dernutzung dieser Brachen ist eine Möglichkeit, neue Nutzflächen für Gewerbe- und Wohnungsbau bereitzustellen.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung definiert Brachen als ehemals gewerb-liche und militärische Baufläche, die über einen längeren Zeitraum (mindestens ein Jahr) nicht für gewerbliche oder wohnbauliche Zwecke genutzt wurde und für die eine bauliche Anschlussnutzung erfolgen soll148. Der Bestand an Brachflächen in Deutschland lässt sich nur näherungsweise bestimmen. Es handelt sich um eine bewegliche Größe, da die Nutzung der Flächen ständig im Fluss ist149. Schätzungen des Bundesamtes für Bauwe-sen und Raumordnung zufolge verfügte Deutschland Anfang dieses Jahrzehnts über ca. 128.000 Hektar nutzbarer Brachflächen. Diese gingen zu 48% aus aufgegebenen Indust-rie- und Gewerbeflächen, zu 41% aus ehemaligen militärischen Liegenschaften und zu 12% aus brachliegenden Verkehrsflächen wie stillgelegten Bahn- und Hafengeländen hervor.150

Das Recycling von Brachflächen wurde in den 1990er Jahren in innerstädtischen Baupro-jekten in großem Umfang realisiert. Unabhängig davon sind viele neue Brachflächen ent-standen. So überstieg der Bestand an baureifen, nutzbaren Altflächen im Jahr 2000 bei weitem die gesamte Neuinanspruchnahme von Flächen für Arbeitsstätten.151

Eine verstärkte effektive Ausschöpfung und Umwidmung von Brachen wird heute als wesentlicher Bestandteil von Stadtplanungskonzepten begriffen, um knappe Nutzflächen zu erschließen. Einer Umfrage des Deutschen Instituts für Urbanistik zufolge sehen von 149 befragten Mitgliedstädten des Städtetages 88% die Reaktivierung von Brachflächen als eine vorrangige Aufgabe der Stadtentwicklungspolitik152.

Die Wiedernutzung von Altflächen in Innenstädten ist ein Gegenkonzept zum expansiven Flächenverbrauch auf „grüner Wiese“. Einige Kommunen haben die Notwendigkeit des Flächenrecyclings als Maßnahme der Reurbanisierung erkannt. Durch Bereitstellung und Umwidmung innerstädtischer Flächen soll den negativen Konsequenzen der Verlagerung von Wohnfunktionen und Gewerbebetrieben in das Umland, einer Verlagerung von Steu-ereinnahmen, einer unzureichenden Auslastung der Infrastruktur und einer unausgewo-genen Verteilung der Bevölkerungsstruktur entgegengewirkt werden.153

147 Vgl. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank 2003: 32 nach Statistischem Bundesamt. 148 Vgl. Dosch, Fuhrich 2003: 2. 149 Vgl. ebd.: 2. 150 Vgl. Dosch, Fuhrich 2003: 3 nach Baulandumfrage des Bundesamt für Bauwesen und Raum-

ordnung 2001. 151 Dosch, Fuhrich 2003: 4. 152 Deutsches Institut für Urbanistik 2001; Dosch, Fuhrich 2003: 4f.. 153 Dosch, Fuhrich 2003: 4.

Ca. 128.000 Hektar nutzbare Brachflächen

in Deutschland

Entwicklung von Brach-flächen als vorrangige Aufgabe der Stadtent-wicklung gesehen

Stagnierende bis rück-läufige Fertigstellungen

von Industriegebäuden

- 78 -

Nach der Befragung des Deutschen Instituts für Urbanistik ergeben sich beim Brachflä-chenrecycling einige Probleme: Finanzknappheit, mangelndes Interesse der Privatwirt-schaft, Altlasten und ungeklärte bzw. problematische Eigentumsverhältnisse. Die Reakti-vierung sei gut realisierbar, wenn finanzielle Anreize in Form von Förderprogrammen und Steuervorteile gegeben würden. Eine Vereinfachung des Planungs- und Haftungsrechts und der Aufbau eines zentralen Brachflächenkatasters seien ebenfalls förderlich.154

2.2 Amtliche Daten zur Entwicklung des gewerblichen Hochbaus in Nordrhein-Westfalen

Gemessen an den Umsätzen der Betriebe155 im Bauhauptgewerbe zeigt die Entwicklung des Wirtschaftsbaus in Nordrhein-Westfalen für den Zeitraum von 1995 bis 2001 Auf- und Abwärtsbewegungen. Am Ende dieses Zeitraums lagen die Umsätze auf dem insgesamt niedrigsten Niveau. Zwischen 1995 und 1996 gingen die Umsätze um 11% von 7.712 Mrd. Euro auf 6.844 Mrd. Euro zurück, stiegen jedoch bis 1999 wieder um insgesamt 7% auf 7.349 Mrd. Euro an. Danach sanken die Umsätze bis 2001 um 10% auf 6.641 Mrd. Euro. Die Entwicklungstrends für die Umsätze im gewerblichen Hochbau des Bauhaupt-gewerbes verliefen parallel zur Entwicklung des gesamten Bauhauptgewerbes. Zwischen 1995 und 2001 sanken die Umsätze nach einigen Auf- und Abwärtsbewegungen insge-samt um 12% und jährlich um durchschnittlich 2% von 5.094 Mrd. Euro auf 4.487 Mrd. Euro.156

Abb. 19: Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe des Wirtschaftsbaus in Nordrhein-Westfalen

2.3 Studien zu den Zukunftsperspektiven des gewerblichen Baus

Im Folgenden werden die Prognosen für den gewerblichen Hochbau in Deutschland und Nordrhein-Westfalen dargestellt. Für den gewerblichen Hochbau in der Bundesrepublik stehen Prognosen zum Bauvolumen zur Verfügung. Für Nordrhein-Westfalen wird eine Schätzung der künftigen Umsatzentwicklung herangezogen.

154 Deutsches Institut für Urbanistik 2001; Dosch, Fuhrich 2003: 4f.. 155 Für NRW stehen keine Berechnungen zum Bauvolumen zur Verfügung. Vgl. Bartholmai, Veser

2003: 71. 156 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 11.

Unstetige Entwicklung im gewerblichen (Hoch-)Bau in NRW

5.0944.569 4.691 4.751 4.775 4.547 4.487 4.710

7.712

6.844 6.985 7.196 7.3496.888 6.641

7.220

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

gewerblicher Bau insgesamt gewerblicher HochbauIn Mrd. Euro

5.0944.569 4.691 4.751 4.775 4.547 4.487 4.710

7.712

6.844 6.985 7.196 7.3496.888 6.641

7.220

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

gewerblicher Bau insgesamt gewerblicher HochbauIn Mrd. Euro

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 11, 72

Bedingungen für Brach-flächenrecycling: Staatli-che finanzielle Anreize, Vereinfachung des Pla-nungs- und Haftrechts, Aufbau eines zentralen Brachflächenkatasters

- 79 -

2.3.1 Prognosen für den gewerblichen Hochbau in Deutschland

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) berechnet für den Zeitraum von 2000 bis 2010 im gewerblichen Hochbau der alten Bundesländer einen Anstieg des Bauvolumens von 43,1 Mrd. Euro (in Preisen von 1995) auf 46,6 Mrd. Euro. Das bedeutet einen Gesamtanstieg um 8% und einen entsprechenden jährlichen durchschnittlichen Zuwachs von 0,8% pro Jahr (vgl. Abb. 18).

Für die neuen Bundesländer wird im gleichen Zeitraum für den gewerblichen Hochbau ein stärkerer prozentualer Anstieg des Bauvolumens um insgesamt 15,8% angenommen. Das Bauvolumen steigt nach dieser Berechnung von 13,3 Mrd. Euro auf geschätzte 15,4 Mrd. Euro. Der jährliche Zuwachs würde dann im Mittel rund 1,6% betragen (vgl. Abb.18).157

Eine wesentliche Verlagerung auf Bestandsmaßnahmen wie beim Wohnungsbau zeich-nete sich im Wirtschaftsbau in der Vergangenheit nicht ab und wird in den Prognosen nicht berücksichtigt.

2.3.2 Prognosen für den gewerblichen Bau in Nordrhein-Westfalen

Zieht man die Prognosen von Bartholmai und Veser158 zu den erzielten Umsätzen im Bauhauptgewerbe des Wirtschaftsbaus in Nordrhein-Westfalen heran, so lässt sich für den zukünftigen gewerblichen Bau ein leichter Anstieg festhalten. Zwischen 2000 und 2010 werden Umsatzsteigerungen um insgesamt 4,8% von 6.888 Mrd. Euro auf 7.220 Mrd. Euro erwartet, was einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg um rund 0,5% ent-spricht (vgl. Abb.19).

Im Bauhauptgewerbe des gewerblichen Hochbaus wird zwischen 2000 und 2010 ein Anstieg der Umsätze um insgesamt 3,6% von 4.547 Mrd. Euro auf 4.710 Mrd. Euro be-rechnet. Dies entspricht einem jährlichen durchschnittlichen Zuwachs von rund 0,4% (vgl. Abb.19).

Bei der Vorausschätzung der Umsätze in 2010 werden für Nordrhein-Westfalen die glei-chen Zuwachsraten zugrunde gelegt wie bei den Prognosen zum Bauvolumen im frühe-ren Bundesgebiet. Entsprechend wird kein über- oder unterproportionaler Anstieg ange-nommen.159 Weitere Erläuterungen zu Annahmen über die Rahmenbedingungen und Einflussfaktoren der Umsatzentwicklung werden nicht ausgeführt.

2.4 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zur zukünftigen Entwicklung des Marktes und der Auftragslage von Architekten im gewerblichen Hochbau

2.4.1 Entwicklung der Bautätigkeit im gewerblichen Hochbau

Die Experten wurden zunächst gebeten, folgende Vorhersage für die Entwicklung im gewerblichen Hochbau einzuschätzen. Einer Prognose zufolge wird das Bauvolumen im gewerblichen Hochbau zwischen 2000 und 2010 um 8% auf ca. 46,6 Mrd. Euro steigen. Dies würde einem durchschnittlichen Anstieg von 0,8% pro Jahr entsprechen (s. auch Kap. 2.3.1).

157 Vgl. Bartholmai, Veser 2003: 69f.. 158 Vgl. ebd.: 72. 159 Vgl. ebd.: 71.

Positive Prognosen für den gewerblichen

Hochbau bis 2010

Leichte Zuwächse in

NRW erwartet

- 80 -

Die Mehrheit der befragten Experten geht in der schriftlichen Befragung davon aus, dass diese Prognose zu hoch angesetzt ist. 20% der Experten erwarten im Zeitraum zwischen 2000 und 2010 ein sinkendes und 25% ein stagnierendes Bauvolumen. 32% der Exper-ten gehen davon aus, dass das Bauvolumen im gewerblichen Hochbau weniger als 0,8% wachsen wird. Einen Anstieg um 0,8% pro Jahr halten 13% für realistisch. 10% der Ex-perten erwarten einen Zuwachs beim Bauvolumen von mehr als 0,8% pro Jahr.

Architekten schätzen die Entwicklung im gewerblichen Hochbau etwas positiver ein als Nicht-Architekten (vgl. Abb. 20). Ein sinkendes Bauvolumen im gewerblichen Hochbau zwischen 2000 und 2010 erwarten 15% der Architekten und 22% der Nicht-Architekten. 20% der Architekten und 27% der Nicht-Architekten erwarten eine stagnierende Entwick-lung. Von einem leichten jährlichen Anstieg unter 0,8% gehen 40% der Architekten aus und 29% der Experten aus anderen Bereichen. Einen Anstieg von 0,8% im Jahr halten 15% der Architekten für wahrscheinlich und 12% der Nicht-Architekten. Der Anteil der Architekten und Nicht-Architekten, die einen Anstieg des Bauvolumens von über 0,8% pro Jahr erwarten, liegt jeweils bei 10%.

Abb. 20: Einschätzung der Entwicklung des gewerblichen Hochbaus zwischen 2000 und 2010 (alle Expertenantworten, n=71)

Ein Argument, das aus Sicht der Nicht-Architekten für ein sinkendes bzw. stagnierendes Bauvolumen spricht, ist die bis 2004 bereits rückläufige Entwicklung der Bautätigkeit im gewerblichen Hochbau. Ein Wachstum von 0,8% in diesem Jahrzehnt sei deshalb wahr-scheinlich nicht zu erreichen. Aufgrund der wirtschaftlichen und demographischen Ent-wicklung sei nicht mit Aufschwung im gewerblichen Hochbau zu rechnen. Durch die Ver-lagerung von Produktionsstandorten ins Ausland würde die Baunachfrage in Deutschland geschwächt. Gegenwärtig würden bereits erhebliche Überhänge im gewerblichen Bau entstehen, die aufgrund der schwachen Konjunktur nur langsam auf Nachfrage stießen. Insbesondere bei Bürobauten seien in einigen Ballungsräumen massive Leerstände zu verzeichnen. Aufgrund einer weiteren Abnahme von Büroarbeitsplätzen im Bereich „Ban-ken und Versicherungen“ sei mit einer Fortsetzung der rückläufigen Baunachfrage in diesem Segment zu rechnen.

Für einen Anstieg des Bauvolumens im gewerblichen Hochbau spricht aus Sicht der Ar-chitekten, dass sich im Zuge sozialpolitischer Reformen und einer positiven gesamtwirt-schaftlichen Entwicklung der Investitionsstau abbauen werde. Nicht-Architekten betonen, dass das Bauvolumen im gewerblichen Hochbau steigen werde, da „Standortrecycling“ (Umnutzung, Umbau und Ausbau) an Bedeutung gewänne.

Das Bauvolumen des gewerblichen Hochbaus wird von 2000 bis 2010...

20%25%

32%

13% 10%15%

20%

40%

15%10%

22%27% 29%

12% 10%

sinken stagnieren wenigerals 0,8%im Jahrsteigen

um 0,8%im Jahrsteigen

mehrals 0,8%im Jahrsteigen

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

20%25%

32%

13% 10%15%

20%

40%

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22%27% 29%

12% 10%

sinken stagnieren wenigerals 0,8%im Jahrsteigen

um 0,8%im Jahrsteigen

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0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Verlagerung von Pro-duktionsstätten ins

Ausland

Erhebliche Überhänge im gewerblichen Hoch-bau

Leerstände in einigen Ballungsräumen

Hoffnung auf Reformen und Wirtschaftsauf-schwung; Zunahme von Um- und Ausbau sowie Umnut-zung von Gebäuden

Höchstens geringer Anstieg des Bauvolu-mens im gewerblichen Hochbau realistisch

Leicht optimistischere Einschätzung von Sei-

ten der Architekten

- 81 -

2.4.2 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus

Die Experten sind in der Frage nach der Entwicklung des Auftragsvolumens von Architek-ten im Neubau des gewerblichen Hochbaus unterschiedlicher Ansicht. 30% gehen davon aus, dass Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus bis 2010 an Auftragsvolu-men verlieren werden. Nach Einschätzung von 39% der Experten wird das Auftragsvolu-men von Architekten mittelfristig auf dem heutigen Niveau liegen. 23% erwarten einen Anstieg des Auftragsvolumens von Architekten im gewerblichen Hochbau.

Im Vergleich zu den Architekten sind Nicht-Architekten unsicherer, was die zukünftige Situation der Architektenschaft im Neubau des gewerblichen Hochbaus angeht: 12% geben an, dass sie die Entwicklung des Auftragsvolumens nicht einschätzen können. Dies gilt für keinen Experten aus der Gruppe der Architekten (vgl. Abb. 21a).

Abb. 21a: Einschätzung der Situation von Architekten im Neubau des gewerblichen Hoch-baus (alle Expertenantworten, n=71)

Die Entwicklung des Auftragsvolumens für Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus bis 2010 wird von der Architektenschaft kritischer eingeschätzt als von Nicht-Architekten: Nach Ansicht von 42% der Architekten, die eine Einschätzung abgaben, wird das Auftragsvolumen abnehmen. Demgegenüber erwarten 28% der Nicht-Architekten eine Abnahme des Auftragsvolumens (vgl. Abb. 21b). Das Auftragsvolumen wird nach Meinung von 37% der Architekten und 46% der Nicht-Architekten auf dem heutigen Ni-veau liegen. 21% der Architekten gehen mittelfristig von einem Anstieg des Auftragsvo-lumens aus. Dies gilt für 26% der Experten aus anderen Bereichen.

Aus Sicht der Expertengruppe der Architekten spricht für die Abnahme des Auftragsvo-lumens von Architekten im gewerblichen Hochbau der „Vormarsch“ von Generalüber-nehmern und -unternehmern. Nicht-Architekten betonen, dass eine Vielzahl gewerblicher Bauten in Fertigbauweise erstellt würden und damit insgesamt weniger Architektenleis-tung erforderten.

Ein steigendes Auftragsvolumen ist aus Sicht der Nicht-Architekten wahrscheinlich, da eine Erholung der Wirtschaft zu erwarten sei. Besondere Chancen für Architekten sehen die Experten in den Bereichen „Bauen zur Imagepflege“ und „Standortrecycling“.

Das Auftragsvolumen von Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus wird mittelfristig bis 2010...

3 0%

3 9%

2 3 %

8 %

4 2 % 3 7 %

2 1%

0 %

2 5 %

4 0 %

2 3%

1 2 %

a b n e hm e n au f d emh e u tig e n

N ive a u lie g e n

s te ige n K a n n ich n ich te in sch ä tzen .

0 %

2 0 %

4 0 %

6 0 %

8 0 %

1 0 0 %g e sam t A rch ite k te n N ich t-A rch ite k te n

3 0%

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Vormarsch von Gene-ralübernehmern und -unternehmern;

Hoher Anteil an Fertig-bauweise

Chancen für Standort-recycling

Uneinigkeit hinsichtlich des Auftragsvolumens von Architekten im Neubau des gewerbli-

chen Hochbaus

Mehr Architekten als Nicht-Architekten ge-hen von einer Abnahme des Auftragsvolumens für Architekten aus

- 82 -

Abb. 21b: Einschätzung der Situation von Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=65)

2.4.3 Bedarf an Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau

Über die Hälfte der Experten (53%) prognostiziert im gewerblichen Hochbau bis 2010 eine stärkere Nachfrage an Bestandsmaßnahmen als heute. 32% gehen davon aus, dass sich die Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen mittelfristig auf dem heutigen Niveau hal-ten wird. Eine geringere Nachfrage erwarten 10%.

Die mittelfristige Entwicklung des Auftragsvolumens von Architekten ist für einige Nicht-Architekten schwer einzuschätzen. 7% dieser Expertengruppe geben an, dass sie diese Frage nicht beantworten können (vgl. Abb. 22a).

Abb. 22a: Einschätzung des Bedarfs an Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau (alle Expertenantworten, n=73)

Unter den Experten, die eine Einschätzung abgaben, erwarten etwas mehr Architekten als Nicht-Architekten sowohl eine sinkende als auch steigende Nachfrage (vgl. Abb. 22b). 15% der Architekten gehen im gewerblichen Hochbau von einer sinkenden Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen aus. Dies trifft auf 8% der anderen Expertengruppe zu. Eine ähnliche Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen wie heute erwarten 25% der Architekten und 37% der Nicht-Architekten. Einen Anstieg der Nachfrage prognostizieren 60% der Architekten und 55% der Experten aus anderen Bereichen.

Das Auftragsvolumen von Architekten im Neubau des gewerblichen Hochbaus wird mittelfristig bis 2010...

32%

43%

25%

42%37%

21%28%

46%

26%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N icht-A rch itekten

32%

43%

25%

42%37%

21%28%

46%

26%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

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20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N icht-A rch itekten

Wie wird sich der Bedarf an Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau mittelfristig bis 2010 entwickeln?

10%

32%

53%

5%

15%

25%

60%

0%

8%

34%

51%

7%

G eringereN ach fragea ls heu te

Ä hn licheN achfragew ie heute

S tärkereN achfragea ls heu te

K ann ich n ichte inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N ich t-A rchitekten

10%

32%

53%

5%

15%

25%

60%

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34%

51%

7%

G eringereN ach fragea ls heu te

Ä hn licheN achfragew ie heute

S tärkereN achfragea ls heu te

K ann ich n ichte inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N ich t-A rchitekten

Mehr als die Hälfte der Experten (53%) geht von einer steigenden Nachfrage nach Be-

standsmaßnahmen aus

Mehr Architekten als Nicht-Architekten er-warten eine sinkende Nachfrage nach Be-standsmaßnahmen

- 83 -

Abb. 22b: Einschätzung des Bedarfs an Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=69)

Architekten sehen im Bestand besonderen Bedarf an Maßnahmen, die die Effizienz und Wirtschaftlichkeit von Produktions- und Verwaltungsabläufen der Unternehmen erhöhen. Auch Nicht-Architekten gehen von einer steigenden Nachfrage vor allem bei „komplexen“ Bestandsmaßnahmen aus.

Einschränkend wird von Nicht-Architekten eingewandt, dass Stagnation im gewerblichen Hochbau „natürlich“ sei, da gewerbliche Nutzbauten regelmäßig abgerissen und neu er-richtet und seltener instandgesetzt würden.

2.4.4 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im gewerblichen Hochbau

Insgesamt gehen 14% der Experten davon aus, dass das Auftragsvolumen von Architek-ten im Markt für Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau bis 2010 abnehmen wird. Ein Auftragsvolumen, das mittelfristig auf dem heutigen Niveau liegen wird, erwar-ten 41% der Experten. 36% sind der Meinung, dass das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau bis 2010 steigen wird. 11% der Nicht-Architekten geben an, dass ihnen eine Einschätzung nicht möglich ist. Aus der Gruppe der Architekten teilt dies kein Experte mit (vgl. Abb. 23a).

Abb. 23a: Einschätzung der Situation für Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau (alle Expertenantworten, n=70)

Das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im gewerblichen Hochbau wird mittelfristig bis 2010...

14%

41% 36%

9%11%

50%

39%

0%

15%

39%35%

11%

abnehm en auf demheutigen

Niveau liegen

steigen Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten Nicht-Architekten

14%

41% 36%

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15%

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11%

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steigen Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten Nicht-Architekten

Wie wird sich der Bedarf an Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau mittelfristig bis 2010 entwickeln?

10%

33 %

57%

15 %

2 5%

60%

8%

37%

55 %

G erin ge reN ach fra gea ls he u te

Ä h n licheN ach fragew ie h eu te

S tä rke reN ach frag ea ls he u te

0%

20%

40%

60%

80%

10 0%g esam t A rch itek ten N ich t-A rch ite k ten

10%

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G erin ge reN ach fra gea ls he u te

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0%

20%

40%

60%

80%

10 0%g esam t A rch itek ten N ich t-A rch ite k ten

Bedarf an effizienzstei-gernden Bestandsmaß-

nahmen

Hohe Abriss- und Neu-bauquoten

Stagnierende bis stei-gende Auftragslage von Architekten im Markt für Bestandsmaßnah-

men erwartet

- 84 -

Die meisten Experten, und zwar sowohl Architekten als auch Nicht-Architekten, die eine Einschätzung zum Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im gewerblichen Hochbau abgaben, gehen von einer Stagnation bis Steigerung aus. 11% der Architekten und 17% der Nicht-Architekten sind der Meinung, dass das Auftragsvo-lumen abnehmen wird. 50% der Architekten und 44% der anderen Expertengruppe ge-hen von einem Auftragsvolumen der Architekten aus, das auf dem heutigen Niveau lie-gen wird. Jeweils 39% erwarten einen Anstieg des Auftragsvolumens (vgl. Abb. 23b).

Abb. 23b: Einschätzung der Situation für Architekten im Markt für Bestands- maßnahmen im gewerblichen Hochbau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n= 64)

Nach Meinung der Architekten muss eine neue Architektur und Baukultur im Bestand entwickelt werden. Eine besondere Hersausforderung stelle für Architekten das industriel-le Bauen innerhalb von Kompetenz-Netzwerken dar.

2.5 Ergebnisse der Expertenworkshops zu den Marktchancen und Marktstrategien von Architekten im gewerblichen Hochbau

Der Expertenworkshop „Perspektiven des gewerblichen Hochbaus in Deutschland“ fand am 15. Februar 2005 in den Räumlichkeiten der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen statt. Neben drei Vertretern der Architektenkammer nahmen acht Fachexperten für den Bereich Wirtschaftsbau teil. In diesem moderierten Expertengespräch wurden die im Rahmen der schriftlichen Befragung gewonnenen Erkenntnisse zur Zukunft des gewerbli-chen Hochbaus vertiefend diskutiert. Wie auch schon im ersten Workshop zum Woh-nungsbau wurde der thematische Schwerpunkt in der Expertendiskussion auf die strate-gischen Optionen für Architekten gelegt. Es wurde diskutiert, wie Architekten in den Teil-märkten des gewerblichen Hochbaus Impulse setzen und sich darin behaupten können.

Drei zentrale Fragen wurden zur Diskussion gestellt:

a) Durch welche Maßnahmen kann der gewerbliche Hochbau neue Impulse erhalten?

b) Welchen Beitrag können freischaffende Architekten hierzu leisten?

c) Welche Strategien sollten Architekten verfolgen, um im gewerblichen Hochbau auch zukünftig erfolgreich zu sein (Stichworte: Spezialisierung, Nischenstrategien, Kom-plettangebote etc.)?

Das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im gewerblichen Hochbau wird mittelfristig bis 2010...

16%

45%39%

11%

50%

39%

17%

44%39%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Forderung einer neuen Baukultur im Bestand

Chance: Kompetenz-netzwerke

- 85 -

2.5.1 Zentrale Ergebnisse der Expertendiskussion

2.5.1.1 Entwicklung und Impulse im gewerblichen Hochbau

Die Experten bringen eine eher pessimistische Markteinschätzung für den gewerblichen Hochbau zum Ausdruck. Die meisten Experten betonen, dass die in der schriftlichen Be-fragung vorangestellte Prognose eines geringfügigen Anstiegs im gewerblichen Hochbau zu optimistisch sei und erwarten mittelfristig Stagnation bis Schrumpfung. Ein Experte merkt an, dass das Bauvolumen für Bestands- und Neubaumaßnahmen im gewerblichen Hochbau mittelfristig auf dem heutigen Niveau von 45 bis 46 Mrd. Euro stagnieren werde. Andere Experten gehen davon aus, dass in Zukunft eher Rückgänge der Bautätigkeit im gewerblichen Hochbau zu erwarten seien. Ein Experte verweist auf eine Schätzung, nach der in 30 Jahren immer noch genug gewerblicher Hochbau vorhanden wäre, selbst wenn ab heute keine neuen Flächen gebaut würden.

Insbesondere der Bürogebäudesektor zeige eine dramatische Verschlechterung, wie man an den neuen Zahlen zu Büroleerständen in den Dienstleistungsmetropolen ablesen könne. Die offiziellen Zahlen zu Leerständen seien sogar noch geschönt, da sie „stille“ Leerstände, d.h. Büroflächen, die weit unter Wert vermietet würden, nicht erfassten.

Die Ursachen für die negative Entwicklung im gewerblichen Bau liegen aus Sicht der Experten zum einen darin, dass zu spät auf die veränderten Nachfragestrukturen reagiert werde. Mit Ausnahme des Handels würden bei gewerblichen Immobilien, insbesondere bei Büroimmobilien, mehrjährige Leerstände in Kauf genommen, anstatt Revitalisierung zu betreiben. Es werde nicht beachtet, dass Gewerbeimmobilien heute anderen Ansprü-chen genügen müssten, als zu der Zeit, in der sie geplant und errichtet wurden.

Ein Grund für die rückläufige Entwicklung bei Büroimmobilien, die sich in Zukunft noch verstärken werde, ist nach Einschätzung der Experten der Wandel innerhalb der Dienst-leistungsprozesse. Die neuen Internettechnologien führten zu einer Rationalisierung der Arbeit und einer „Entörtlichung“ von Arbeitsplätzen. Das heißt, dass durch die mediale Vernetzung weniger bzw. andere stationäre Arbeitsplätze eingerichtet würden. Nach Ein-schätzung der Experten wird die Heimarbeit zunehmen. Ein Experte verweist auf eine Schätzung, dass in manchen Berufszweigen 10% bis 20% der Arbeitsplätze in Form von Telearbeit realisiert werden sollen. Dies werde sich mindernd auf die Nachfrage nach Arbeitsflächen auswirken.

Auch die zunehmende Rationalisierung von Arbeitsabläufen in Büros führe langfristig zu einer Verringerung der Flächenkennwerte. Ein Experte schildert seine Erfahrung mit ei-nem Auftraggeber, der für Büros verstärkt kleine und hochwertige Arbeitsflächen nach-fragt. Nach Aussage eines weiteren Experten plane Siemens am Bodensee gegenwärtig 6,2 qm pro Büroarbeitsplatz ein, was nahezu eine Halbierung früherer Flächenkennwerte bedeute.

Im Bereich des produzierenden Gewerbes wird nach Einschätzung der Experten zukünf-tig die Nachfrage nach neuen Industrieflächen stagnieren bis schrumpfen. Ein Experte betont, dass beim Standort Deutschland bestenfalls Stagnation zu erwarten sei. Die Pro-duktion sei aufgrund hoher Kosten kaum in Deutschland zu halten. Auch gegenüber der Konkurrenz mit EU-Ostländern könnten die deutschen Unternehmen langfristig kaum bestehen.

Die Experten nennen einige Beispiele für eine kontinuierliche Reduzierung der Flächen-nachfrage bei Industriebauten. Henkel z.B. trete zahlreiche Flächen an andere Interes-senten ab. Die sinkende Flächennachfrage im produzierenden Gewerbe sei zu einem guten Teil auf neue Produktionstechniken zurückzuführen. Das Beispiel Henkel zeige,

Stagnierende bis rück-läufige Entwicklung im gewerblichen Hochbau erwartet

Rückläufiger Bürosek-tor

Fehlende Maßnahmen zur Revitalisierung von

Leerständen

Zunahme von Home-working

Verminderung der Bü-roflächenkennwerte

Verringerte Nachfrage nach Industrieflächen

Neue Produktionstech-niken und Verlagerung der Produktion ins Ausland führen zu ge-ringerer Flächennach-frage

- 86 -

dass moderne Produktion deutlich weniger Fläche benötigt. Dies führe zu hohen Leer-ständen auf den alten Werksgeländen.

Ein weiterer Grund für die geringere Flächennachfrage und Leerstände bei Industriebau-ten sei, dass viele Bereiche der Produktion ins Ausland ausgelagert würden. Unterneh-men verarbeiteten Rohstoffe nicht mehr in Deutschland, sondern beauftragten Vorliefe-ranten. Dadurch gewinne allerdings der Bereich der Logistik an Bedeutung (s.u.).

2.5.1.2 Entwicklungsfähige Felder mit Zukunftspotenzial

Die Experten nennen einige Segmente, von denen voraussichtlich neue Impulse für den gewerblichen Bau ausgehen werden und die entsprechend auch zukünftig verstärkte Tätigkeitsfelder für Architekten sein können.

Ein sehr wichtiges Zukunftsfeld des gewerblichen Hochbaus sehen die Experten im Be-reich Sanierung, Umbau und Rückbau des Bestandes. Insbesondere für die Rückent-wicklung von Fehlplanungen z.B. von Lagerzentren, Logistikflächen und -immobilien wird eine wachsende Nachfrage prognostiziert. Als Beispiele werden BASF in Ludwigshafen oder Degussa in Marl genannt, die intensiven Rückbau betrieben. Die Experten betonen, dass der Rückbau ein Zukunftsfeld für freischaffende Architekten sein könne.

Weiterhin gäbe es für bestehende Gebäude einen zunehmenden Bedarf an adäquaten Konzepten zum „Krisenmanagement“, die den Lebenszyklus von Gebäuden berücksich-tigten. In diesem Zusammenhang wird auch von Seiten der Experten betont, dass Facility Management im Wirtschaftbau zukünftig wichtiger werde.

Ein entwicklungsfähiges Feld, das auch in Zukunft Potenzial haben werde, ist nach Ein-schätzung der Experten der Bereich „Health Care“. Die Experten sind sich einig, dass der Bedarf an Dienstleistungen in diesem Feld steigen wird. Es wird jedoch kontrovers disku-tiert, ob dieser Bedarf zu verstärkter Baunachfrage führen wird.

Nach Einschätzung einiger Experten ist die Alten- und Krankenpflege ein expandieren-der Bereich. Hier sei mit einer Zunahme von Arbeitsplätzen zu rechnen. Ein Experte nennt eine Schätzung, der zufolge in NRW derzeit etwa 400.000 Pflegebedürftige leben. In naher Zukunft soll die Zahl der Pflegebedürftigen dort auf 700.000 ansteigen.

Von Seiten der Experten wird betont, dass zwar im Bereich Pflege ein hoher Bedarf be-stehe, dass dieser Bedarf jedoch schwer finanzierbar sei. Ein Experte nennt eine Ein-schätzung für Aachen und Umgebung, wo bereits ein Überangebot an Pflegeheimen und -leistungen bestehe. Das Überangebot resultiere nicht aus der demographischen Ent-wicklung, das heißt aus einem Bevölkerungsrückgang, sondern daraus, dass viele Men-schen sich die Plätze in Pflegeheimen schlichtweg finanziell nicht leisten könnten. Nach Meinung eines Experten ist im Bereich (Alten-)Pflege kein Boom zu erwarten, sondern eher ein zunehmender Trend in Richtung privater Pflege.

Für den Bereich Health Care gelangt ein Experte zu der Einschätzung, dass von Seiten des gesetzlichen Sicherungssystems wenig Impulse zu erwarten seien und dass demge-genüber private Initiativen umso stärker zunehmen würden. Als Beispiel wird das Groß-projekt O.Vision in Oberhausen angeführt. Hier soll auf einer Fläche von etwa 60 ha ein Zukunftspark mit dem Thema „Mensch und Gesundheit“ realisiert werden, der Unterneh-men der Gesundheitswirtschaft eine abwechslungsreich inszenierte Umgebung bieten

Wachstum bei Umbau, Sanierung und Rück-

bau

Lifecycle-Management

Investitionsbereich Health Care

- 87 -

soll, in der sie einem breiten Publikum Angebote zu Wellness, Lifestyle und Gesundheits-förderung sowie innovative Health-Produkte präsentieren können160.

Demgegenüber wird darauf hingewiesen, dass es ein Problem sei, im Bereich Health Care Investoren zu finden, da nicht mit hohen Renditen zu rechnen sei. Dies gelte vor allem für den Pflegebereich.

Ein weiteres wachsendes Segment, das Zukunftspotenzial für den gewerblichen Hochbau birgt, ist nach Einschätzung der Experten der Bereich logistischer Distribution. Seitens des Versandhandels würden zunehmend neue logistische Lösungen nachgefragt. Dies verlange neue Logistikcenter.

Nach Ansicht der Experten ist auch im Bereich Bildungsimmobilien, so in Schulen, insbe-sondere Grundschulen und in Universitäten mit steigenden Investitionen zu rechnen. Die Experten betonen, dass der hohe Bedarf an öffentlichen Projekten nur über öffentlich-private Kooperationen (PPP) realisiert werden könne.

Nach Einschätzung eines Experten zeige das Beispiel des Sanierungsprojektes von Schulgebäuden in Offenbach, dass privat-öffentliche Kooperationen, die eine Neuvertei-lung von Risiken und Kosten realisierten, an Bedeutung zunähmen.

Im Zuge des demographischen Wandels, im Sinne eines wachsenden Anteils älterer Menschen in der Gesellschaft, wird von den Experten auch ein Wandel der Nachfrage-struktur in Verbindung mit neuen Impulsen für die Bauwirtschaft erwartet. Es sei davon auszugehen, dass sich das Renteneintrittsalter der Menschen stark nach hinten ver-schieben werde. Viele Menschen müssten bis zum Alter von 70 bis 75 Jahren arbeiten, um ihren Lebensstandard halten zu können. Dies erfordere neue arbeitspolitische aber auch neue bauliche Konzepte für Arbeitsplätze älterer Menschen. Nach Einschätzung der Experten verlange die Alterung der Gesellschaft auch neue bauliche Konzepte, um alte und junge Menschen zusammen zu bringen. Weiterhin müssten im Zuge des demogra-phischen Wandels städtebauliche Maßnahmen in Kraft treten. Um ein angemessenes infrastrukturelles Angebot gewährleisten zu können, sei ein Rückbau der „Speckgürtel“ um die Städte sowie einen Umbau der Stadtzentren notwendig. Die Frage, die sich den Experten hierbei jedoch stellt, ist wie und von wem diese Maßnahmen finanziert werden sollen.

Schließlich wird im Bereich Freizeitgestaltung ein expandierendes Feld für den gewerbli-chen Bau gesehen, ohne dass dies näher konkretisiert wurde.

Ein Segment, das zukünftig eine geringere Rolle im gewerblichen Hochbau und entspre-chend auch für das Tätigkeitsfeld von Architekten spielen wird, ist nach Ansicht einiger Experten der Bürosektor. Wie bereits beschrieben, schätzen die Experten die Entwick-lung in diesem Segment als rückläufig ein.

Für den Bereich Handelsimmobilien merkt ein Experte an, dass auch das Thema Ein-kaufszentren und Shopping Arkaden zukünftig eine geringere Rolle spielen werde.

2.5.1.3 Relevante Kriterien für Investoren und die Rolle der Architekten im gewerb-lichen Hochbau

Nach Einschätzung der Experten können Architekten erst zu einem relativ späten Zeit-punkt Einfluss auf Bauentscheidungen ausüben und damit Impulse im gewerblichen Hochbau setzen. Zunächst sei es an den Investoren, die Vorentscheidung zu treffen, ob

160 Vgl. PBO Projektentwicklungs- und Beteiligungsgesellschaft Oberhausen mbH 2005: o.S..

Distribution, Vertrieb

Bildungsimmobilien

Freizeitgestaltung

Geringere Bedeutung von Büroimmobilien und spezifischen Han-delsimmobilien wie Einkaufszentren

(Städte-) Bauliche Konzepte für ältere

Menschen

- 88 -

und wo sie investieren möchten. Im Rahmen eines Portfoliomanagements müssten Nut-zungsszenarien erstellt werden. Wichtige Entscheidungsparameter für Investitionen wie eine Rendite, eine frühe Amortisierung der Kosten und geringe Folgekosten müssten erfüllt sein. Erst danach würde eine Entscheidung der Investoren für oder gegen die Be-auftragung eines Architekten relevant. In den Vorständen von Unternehmen, die als Bau-herren aufträten, seien heute vor allem Betriebswirte und Marketingexperten vertreten, während man Architekten und Ingenieure kaum antreffe.

Erst wenn die Investoren neben Wirtschaftlichkeitsargumenten auch einen Spielraum für Gestaltung und ästhetische Argumente einräumten, käme der Faktor ’Architektur’ ins Spiel. Die Experten betonen, dass Architektur als Imagefaktor bei Investitionen durchaus eine Rolle spiele. Denn prägnante Gebäude führten zur emotionalen Aufladung der Un-ternehmen, die sie verkörperten. Architektur könne Eigenschaften des Unternehmens wie Macht, Stärke, Einheit und Ausstrahlung repräsentieren.

Die Experten sind sich jedoch darin uneinig, welchen Stellenwert ästhetische Faktoren bei Bauentscheidungen einnehmen. Es wird skeptisch eingeworfen, dass Ästhetik ge-genüber hart kalkulierten Kosten- und Nutzenfaktoren nur einen kleinen Teil ausmache. Als Beispiel wird der Bau der Wartungshallen von Lufthansa in Frankfurt genannt. Hier sei im Wesentlichen das Argument der Reduzierung von Lebenszyklus-Kosten bei der Auftragserteilung entscheidend gewesen. Nach Schätzung eines Experten macht primär ästhetisches Bauen insgesamt nur einen Anteil von 2% aus. Die Praxis zeige, dass auch irrationale Aspekte eine große Rolle spielen könnten. Jedes Projekt habe schließlich ei-nen Mentor. Wenn sich dieser für ein Konzept entschieden habe, spielten „Störfaktoren“ wie funktionale Mängel nur noch eine untergeordnete Rolle.

In Folge dieser Diskussion wird von den Experten das Stichwort des „kongenialen Bau-herren“ eingebracht, der die ästhetischen Ideen der Architektur verstünde und hochhalte. Die Experten unterstreichen jedoch, dass dieser in der Realität nur selten anzutreffen sei.

Architektur als Image-faktor

Architekten üben erst spät Einfluss auf Ent-scheidungen der Bau-herren für oder gegen Bauinvestitionen

- 89 -

3 Die Zukunft des öffentlichen Baus

In den folgenden Kapiteln wird zunächst die Entwicklung des öffentlichen Hochbaus in den alten und neuen Bundesländern sowie im speziellen in Nordrhein-Westfalen darge-stellt. Im weiteren wird die Zukunft des öffentlichen Hochbaus eingehend anhand von Prognosen und in dieser Studie erhobenen Experteneinschätzungen beleuchtet.

3.1 Amtliche Daten zur Entwicklung des öffentlichen Hochbaus in Deutschland

Insgesamt hat der öffentliche Bau einen Anteil von etwa 16% am gesamten Bauvolumen und damit im Vergleich zum Wohnungsbau (55%) und zum gewerblichen Bau (29%) den mit Abstand geringsten Anteil an der gesamten Bauleistung161.

Im öffentlichen Bau zeichnete sich in Westdeutschland in den 1990er Jahren eine stetige Rückentwicklung ab. Auch in Ostdeutschland ist der öffentliche Bausektor seit 1996 ge-schrumpft.

Bei öffentlichen Hochbauten ist das Bauvolumen im früheren Bundesgebiet zwischen 1991 und 2001 stagniert bis gesunken. Insgesamt sank das Bauvolumen um 20,4% von 15,7 Mrd. Euro auf 12,5 Mrd. Euro. Entsprechend betrug der jährliche Rückgang durch-schnittlich rund 2% pro Jahr (vgl. Abb. 24).162

Die neuen Bundesländer verzeichneten im öffentlichen Hochbau im Zeitraum von 1991 bis 1994 zunächst starke Zuwächse von insgesamt 66,6% (jährlich durchschnittlich 22,2%). Ihr Bauvolumen stieg von 3,9 Mrd. Euro auf 6,5 Mrd. Euro. Bis 2001 nahm das Bauvolumen um insgesamt 30,8% auf 4,5 Mrd. Euro ab. Die jährlichen Verluste lagen bei durchschnittlich 4,4% (vgl. Abb. 24).163

Hauptverantwortlich für diese negative Entwicklung sind die leeren Kassen der öffentli-chen Hand. Diese Situation wird aller Voraussicht nach anhalten.

Die kommunalen Bauinvestitionen sind seit Jahren rückläufig bis stagnierend. Zwischen 1994 und 2002 sind die Investitionen in den alten Bundesländern um insgesamt 12,6% von 21,4 Mrd. Euro auf 18,7 Mrd. Euro gesunken. Die neuen Bundesländer verzeichne-ten in der gleichen zeitlichen Spanne einen sehr starken Rückgang um 45% von 8,9 Mrd. Euro auf 4,9 Mrd. Euro.164 Da Städte und Gemeinden den größten Anteil an den öffentli-chen Bauausgaben haben, trifft ihre Finanzschwäche die Baubranche doppelt hart. Die Ausgaben der Kommunen für Bauleistungen sind seit Jahren gesunken.165

161 Vgl. Bartholmai 2003: 2ff.. 162 Vgl. Baustatistisches Jahrbuch 2003: 83 nach Berechnungen des DIW; Bartholmai, Veser 69f.. 163 Vgl. Bartholmai, Veser 69f.. 164 Vgl. Bosch, Rehfeld 2003: 48 nach Deutscher Städtetag 2002. 165 Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung 2003:

172ff..

Stark rückläufige Bau-leistung im öffentlichen Bausektor

- 90 -

Abb. 24: Entwicklung des Bauvolumens im öffentlichen Bau der alten und neuen Bundesländer

3.2 Studien zur Umsetzung öffentlich-privater Partnerschaften

Bei öffentlich-privaten Partnerschaften handelt es sich um verschiedene Formen der Zu-sammenarbeit zwischen öffentlicher und hier insbesondere kommunaler und privater Seite zur Verwirklichung öffentlicher Ziele. Hierbei wird zwischen unterschiedlichen Orga-nisations-, Finanzierungs- und Kooperationsformen unterschieden. Public Private Part-nerships (PPP) sind auf eine langfristige Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privater Wirtschaft angelegt, mit dem Ziel, öffentliche Infrastrukturprojekte „ganzheit-lich (...) effizienter zu realisieren“166.

Bisher wurden Investitionen der öffentlichen Hand nur in geringem Umfang durch öffent-lich-private Partnerschaften ersetzt167. Nach Einschätzung von Scheller, Mitbegründer des PPP-Instituts in Berlin, stehen öffentlich-private Partnerschaften erst am Beginn. Von Durchbruch könne keine Rede sein.168

Nach einem Gutachten des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen aus dem Jahr 2003 wurden in den fünf Jahren zuvor in Deutschland Hochbaumaßnah-men im Wert von 3 bis 4,5 Mrd. Euro mit PPP-Elementen realisiert. Für diesen Zeitraum wurden 100 PPP-Ausschreibungen statistisch erfasst, die drei bis fünf Prozent aller jährli-chen Beschaffungsvorgänge im Hochbau ausmachten. Der sogenannte Lebenszyklus-Ansatz, d.h. eine umfassende Verlagerung von Aufgaben wie Planung, Bau, Finanzie-rung, Betrieb und Verwertung von Gebäuden von der öffentlichen Hand auf einen priva-ten Anbieter wurde nicht umgesetzt.169

In anderen europäischen Ländern wie den Niederlanden und Großbritannien wird Public Private Partnership seit mehreren Jahren in wesentlich stärkerem Umfang realisiert. In Großbritannien sollen bereits 20 Prozent des öffentlichen Investitionsvolumens privatwirt-schaftlich abgewickelt werden. Ein solcher Anteil würde in Deutschland allein im Hochbau einem Volumen von 3,2 Mrd. Euro entsprechen.170

166 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 2003a: 1. 167 Vgl. Leipziger Messe 2003: 44. 168 Vgl. Szymanski 2005: o.S.. 169 Vgl. ebd.. 170 Vgl. Weber, Lenzen 2004: o.S..

3,9 5,0 5,3 6,5 6,5 5,2 5,8 5,5 5,3 4,9 4,5 4,8

15,7 15,8 15,2 14,4 14,1 13,4 12,8 12,8 12,6 12,6 12,5 12,5

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

Öffentlicher Hochbau AL Öffentlicher Hochbau NLIn Mrd. Euro

3,9 5,0 5,3 6,5 6,5 5,2 5,8 5,5 5,3 4,9 4,5 4,8

15,7 15,8 15,2 14,4 14,1 13,4 12,8 12,8 12,6 12,6 12,5 12,5

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

Öffentlicher Hochbau AL Öffentlicher Hochbau NLIn Mrd. Euro

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 69f.

Bislang keine Umset-zung einer umfassen-den Aufgabenverlage-rung im Sinne eines

Lebenszyklus-Ansatzes

Langfristige Kooperati-onen mit dem Ziel einer ganzheitlichen und effizienten Umsetzung öffentlicher Infrastruk-turprojekte

- 91 -

Die Chancen und Risiken von PPP werden kontrovers diskutiert. Durch den Deutschen Städtetag wurde betont, dass Public Private Partnership-Modelle die kommunale Finanz-krise nicht lösen könnten171. Solche Partnerschaften im Sinne der Abgabe öffentlicher Aufgaben in private Hände, seien weder „Allheilmittel“ noch „Notlösung“172. Für öffentlich-private Partnerschaften sei eben nicht allein der Aspekt der Privatisierung relevant, son-dern auch die sinnvolle Verteilung von Aufgaben und Risiken zwischen den Partnern.

Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) erwartet für PPP insbesondere auf kommunaler- und auf Landesebene vermehrte Chancen und eine zügige Inangriff-nahme solcher Partnerschaften angesichts einer „maroden Infrastruktur“ und bisher uner-ledigter Bauaufgaben bei Städten und Gemeinden. Die deutsche Bauwirtschaft setze große Hoffnungen in öffentlich-private Partnerschaften. Sie sähe PPP als einen Weg, über das reine Baugeschäft hinaus neue Geschäftsfelder im Bereich der Unterhaltung und des Betriebs von öffentlichen Bauwerken zu erschließen.173

Chancen von PPP werden vor allem in der Verlagerung der Finanzierung von öffentlichen Investitionen auf den privaten Sektor gesehen. Damit werde die öffentliche Kreditauf-nahme verringert und gleichzeitig die Einhaltung der in Europa vorgegebenen Verschul-dungsgrenze unterstützt. Trotz leerer Kassen könne der Staat seinen Verpflichtungen zum Neubau und Maßnahmen zur Bestandserhaltung nachkommen. Angesichts des derzeitigen Investitionsstaus und der leeren Haushaltskassen sei demgegenüber eine Beschränkung öffentlicher Investitionen auf das „Modell der konventionellen Eigendurch-führung“ völlig undenkbar.174

Eine zukünftig verstärkte Umsetzung öffentlich-privater Kooperationen ist zu erwarten. Der Bau- und Sanierungsbedarf öffentlicher Gebäude ist nach wie vor hoch. So wird der derzeitige Investitionsbedarf allein für soziale Infrastruktur, etwa für Schulen, Kindergär-ten und Krankenhäuser auf 150 Mrd. Euro geschätzt175. Von staatlicher, insbesondere kommunaler Seite wird eine möglichst umfassende Verlagerung der Verantwortung für öffentliche Gebäude, Versorgungs- und Verkehrseinrichtungen von öffentlicher in private Hand angestrebt. Dabei sollen die Anlagen von Privatunternehmen mit eigenem Kapital und Personal gebaut, saniert und in Schuss gehalten werden.176 Seit einigen Monaten bauen Bund und Länder ein Kompetenznetzwerk für PPP auf. Auch wurde im letzten Jahr das PPP-Institut Public Private Partnership im öffentlichen Hochbau gegründet. Ziel dieses Vereins ist es, unter geringst möglichem Einsatz öffentlicher Mittel und Subventio-nen Privatinitiativen in allen PPP-Strukturen zu unterstützen und zu fördern177.

Ein hohes Potenzial für PPP wird im Bereich von Schulgebäuden gesehen. Einer Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik zufolge müssen hier bis Ende dieses Jahrzehnts in Deutschland 130 Mrd. Euro überwiegend für Sanierung, aber auch für Neubau investiert werden178. Die Vergabe der Sanierung, Instandhaltung und Bewirtschaftung von 49 Schu-len im Kreis Offenbach an private Unternehmen gilt als erstes großes PPP-Modell in Deutschland. Der Vertrag zwischen dem Kreis Offenbach auf der einen Seite und Hoch-tief sowie dem Facility-Management Unternehmen SKE Group auf der anderen Seite

171 Vgl. Baulinks.de. 2003: o.S.. 172 Vgl. Bundesverwaltungsamt 2003: 2. 173 Vgl. Baulinks.de. Das unabhängige Bauportal 2003: o.S.. 174 Vgl. Stahrenberg 2005: 36; vgl. Wissmann: 2005: 135. 175 Vgl. Szymanski 2005: o.S.. 176 Vgl. Knop 2005: 27; vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 4. März 2005. 177 Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 4. März 2005b. 178 Vgl. ebd.

Kontroverse Diskussi-on der Risiken und

Chancen von PPP

Hoher Bau- und Sanie-rungsbedarf öffentli-

cher Gebäude

Verstärkte Initiativen für PPP: Aufbau eines Kompetenznetzwerks, Gründung des PPP-

Instituts

Hohes Potenzial für PPP beim Bau, Betrieb und bei der Sanierung von Schulen

- 92 -

beläuft sich auf ein Volumen von insgesamt etwa 780 Mio. Euro und umfasst 450 Ge-bäude. Die Schulen werden bis 2015 von Hochtief und SKE bewirtschaftet.179 Gemäß der Prüfung und Bewertung der Angebote der privaten Anbieter durch die BBD Berliner Bera-tungsdienste spart der Kreis Offenbach erhebliche Kosten bei Realisierung eines solchen Kooperationsmodells. Die Differenz zwischen Eigenerledigung und den externen Ange-boten soll insgesamt ca. 178 Mio. Euro betragen. Das entspricht einer Ersparnis von etwa 18% bis 19% des Volumens, das der Kreis Offenbach bei Eigenerledigung hätte aufbrin-gen müssen.180

Mit diesem Projekt nimmt Offenbach eine Vorreiterrolle ein, aber auch andere Gemein-den folgen diesem Beispiel. Z.B. wird in Gladbeck in privater Zusammenarbeit ein neues Rathaus errichtet, in Groß-Gerau werden in größerem Umfang Schulen und Sporthallen gebaut, in Unna sollen Kreisverwaltungsgebäude saniert werden181. Insgesamt werden gegenwärtig bundesweit zehn Projekte in öffentlich-privater Zusammenarbeit mit einem Volumen von etwa einer Milliarde Euro realisiert182.

Wie sich PPP in Zukunft entwickeln wird, ist abhängig davon, ob sich diese Projekte be-währen werden. Offensichtlich stehen die Kooperationsbemühungen jedoch noch vor Realisierungsproblemen. So ist der Finanzrahmen von PPP für die Beteiligten häufig noch mit hoher Unsicherheit verbunden. Dazu zählen die Fragen, ob und wie Gewinne der beteiligten Bauunternehmen zu besteuern sind oder welche Voraussetzung für eine öffentliche Förderung erfüllt werden müssen. Das öffentliche Vergaberecht bedarf eben-falls einer Überarbeitung. Ein Gutachten über Mehrwertsteuererstattung wird zur Zeit von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG erstellt.183

Bei der öffentlichen Verwaltung stoßen PPP-Projekte häufig auf Widerstand, da personel-le Umstrukturierungen und als Folge Entlassungen befürchtet werden. Von öffentlicher Seite wird Misstrauen gegenüber den PPP-Ansätzen geäußert, da die Angst besteht, zu viel Macht und Kompetenzen an private Unternehmen abtreten zu müssen.184

3.3 Amtliche Daten zur Entwicklung des öffentlichen Baus in Nordrhein-Westfalen

Die Entwicklung des öffentlichen Baus in Nordrhein-Westfalen lässt sich anhand der Um-satzentwicklung der Betriebe im Bauhauptgewerbe nachzeichnen. Zwischen 1995 und 2001 sind die Umsätze im gesamten öffentlichen Bau stetig gesunken. Nach einem star-ken Rückgang im Jahr 1996 gegenüber dem Vorjahr um 6,4% von 4.617 Mrd. Euro auf 4.322 Mrd. Euro sanken die Umsätze bis 1999 geringfügig auf 4.164 Mrd. Euro. Bis 2001 waren wieder starke Rückgänge auf 3.726 Mrd. Euro zu verzeichnen. Die Umsätze sind im gesamten Zeitraum von 1995 bis 2001 um 19,3% von 4.617 Mrd. Euro auf 3.726 Mrd. Euro geschrumpft, jährlich im Mittel um 3,2%.185

Die Umsätze im Bauhauptgewerbe des öffentlichen Hochbaus sanken zwischen 1995 und 2001 stetig. In diesem Zeitraum gingen die Umsätze um insgesamt 29,7% von 1.109

179 Vgl. Hochtief Aktiengesellschaft 2004: o.S.; vgl. Hochtief Aktiengesellschaft 2004a: o.S.. 180 Vgl. Hochtief Aktiengesellschaft 2004a: o.S.; BBD Berliner Beratungsdienste 2004: 10. 181 Vgl. PPP - Institut Public Private Partnership im öffentlichen Hochbau e.V. 2005: o.S.. 182 Vgl. Szymanski 2005: o.S.. 183 Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 4. März 2005; Vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung, 4. März

2005b. 184 Vgl. Szymanski 2005: o.S.; Franfurter Allgemeine Zeitung 4. März 2005b. 185 Vgl. Bartholmai und Veser 2003: 11.

Wieder starke Verluste im öffentlichen Bau in NRW

Derzeitiges Volumen von PPP beträgt etwa

eine Milliarde Euro

PPP steht noch vor Bewährungsprobe

- 93 -

Mrd. Euro auf 780 Mrd. Euro zurück. Pro Jahr sind entsprechend durchschnittliche Rück-gänge von 4,9% zu verzeichnen (vgl. Abb. 25).186

Abb. 25: Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe des öffentlichen Baus in Nordrhein-Westfalen

3.4 Studien zu den Zukunftsperspektiven des öffentlichen Baus

Für die Beschreibung der zukünftigen Bauentwicklung in Deutschland steht die Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zum Bauvolumen187 zur Verfügung und für Nordrhein-Westfalen die Schätzung der künftigen Umsatzentwicklung von Bartholmai und Veser188.

Bei der Darstellung der Prognosen für die Entwicklung im öffentlichen Bau ergibt sich die Problematik, dass nur wenig quantitative Expertenschätzungen für den Zeitraum bis 2010 existieren. Außerdem unterscheiden nur wenige Prognosen zwischen öffentlichem und gewerblichem Bau. Die Prognose des ifo-Instituts für Nordrhein-Westfalen bis 2006 fasst diese Bereiche als „Nichtwohnbau“ zusammen189. Die Datenlage zur Zukunft des öffentli-chen Baus, aber auch des gewerblichen Baus ist im Vergleich zum Wohnungsbau eher dürftig. Hier besteht dringender Forschungsbedarf.

3.4.1 Prognosen für den öffentlichen Hochbau in Deutschland

Das Bauvolumen im öffentlichen Hochbau soll entsprechend den Prognosen des DIW in den alten Bundesländern zwischen 2000 und 2010 um 0,8% von 12,6 Mrd. Euro auf 12,5 Mrd. Euro sinken. Dies entspräche einem jährlichen durchschnittlichen Rückgang von rund 0,1% (vgl. Abb. 24).190

In den neuen Bundesländern wird das Hochbauvolumen im Zeitraum von 2000 bis 2010 um insgesamt 2% von 4,9 Mrd. Euro auf 4,8 Mrd. Euro sinken. Das würde im Mittel einem jährlichen Verlust von 0,2% entsprechen (vgl. Abb. 24).191

186 Vgl. ebd. 187 Vgl. Bartholmai und Veser 2003: 68ff.. 188 Vgl. ebd.: 72. 189 Vgl. ebd.: 115ff.. 190 Vgl. ebd.: 69. 191 Vgl. ebd.: 70.

Weitgehend konstante Entwicklung des Bau-volumens im öffent-lichen Hochbau erwar-tet

1.109 963 926 924 820 782 780 780

4.6174.322 4.205 4.175 4.164

3.845 3.726 3.710

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

öffentlicher Bau insgesamt öffentlicher HochbauIn Mrd. Euro

1.109 963 926 924 820 782 780 780

4.6174.322 4.205 4.175 4.164

3.845 3.726 3.710

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2010

öffentlicher Bau insgesamt öffentlicher HochbauIn Mrd. Euro

Quelle: Bartholmai, Veser 2003: 11, 72

- 94 -

Damit wird im öffentlichen Hochbau bis 2010 auch zukünftig keine Belebung erwartet. Stattdessen wird im Vergleich zum Basisjahr 2000 eine weitgehende Konstanz für das Bauvolumen im öffentlichen Bereich unterstellt.

Im Vergleich zu den Durchschnittswerten des Bauvolumens der 1990er Jahre würde das für 2010 prognostizierte Niveau im öffentlichen Hochbau deutlich niedriger ausfallen.

3.4.2 Prognosen für den öffentlichen Bau in Nordrhein-Westfalen

Nach den Berechnungen von Bartholmai und Veser werden die Umsätze im Bauhaupt-gewerbe für den öffentlichen Bau von 2000 bis 2010 stark zurückgehen. In diesem Zeit-raum sollen die Umsätze von 3.845 Mrd. Euro auf 3.710 Mrd. Euro sinken. Jährlich würde dies einem durchschnittlichen Rückgang von rund 0,3% entsprechen (vgl. Abb. 25).

Im Bauhauptgewerbe des öffentlichen Hochbaus werden zwischen 2000 und 2010 Rückgänge um insgesamt 0,3% von 782 Mrd. Euro auf 780 Mrd. Euro prognostiziert. 2010 würde entsprechend ein sehr ähnliches Umsatzniveau wie 2000 erreicht werden (vgl. Abb. 25).192

3.5 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zur zukünftigen Entwicklung des Marktes und der Auftragslage von Architekten im öffentlichen Hochbau

3.5.1 Entwicklung der Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau

Die Experten wurden zunächst gebeten folgende Vorhersage für die Entwicklung im öf-fentlichen Hochbau einzuschätzen. Einer Prognose zufolge kann für dieses Jahrzehnt von Stagnation ausgegangen werden: Zwischen 2000 und 2010 soll das Bauvolumen um 0,8% auf 12,5 Mrd. Euro sinken. Der durchschnittliche jährliche Rückgang würde dann 0,1% betragen (vgl. auch Kap. 3.4.1).

Abb. 26a: Einschätzung der Entwicklung im öffentlichen Hochbau (alle Expertenantworten, n=71)

Eine solche Entwicklung wird von den im Rahmen der Untersuchung befragten Experten als wahrscheinlich eingeschätzt. Insgesamt stimmen 69% der Experten darüber ein, dass diese Prognose bis 2010 realistisch ist193. Weder realistisch noch unrealistisch ist diese

192 Bartholmai und Veser 2003: 72. 193 Wert 1 und 2 auf einer 5er Skala mit den Werten 1= sehr realistisch bis 5= gar nicht realistisch.

Wie realistisch ist nach Ihrer Einschätzung die Prognose bis 2010?

28%

41%

17%

3% 4% 7%

45%25%

10%

0%

15%5%

22%

47%

19%

4%0%

8%

Sehrrealistisch

Gar nichtrealistisch

Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%insgesamt Architekten Nicht-Architekten

28%

41%

17%

3% 4% 7%

45%25%

10%

0%

15%5%

22%

47%

19%

4%0%

8%

Sehrrealistisch

Gar nichtrealistisch

Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%insgesamt Architekten Nicht-Architekten

Die meisten Experten (69%) halten Stagnation im öffentlichen Hoch-bau für realistisch

- 95 -

Prognose nach Ansicht von 17% der Experten194. 7% halten die Prognose für den öffent-lichen Hochbau für unrealistisch195.

7% der Experten können die prognostizierte Entwicklung nach eigenen Angaben nicht beurteilen. Dies gilt für 5% der Architekten und 8% der Nicht-Architekten (vgl. Abb. 26a).

Von den Experten, die eine Einschätzung abgaben, halten 47% der Architekten und 24% der Nicht-Architekten die Prognose bis 2010 für sehr realistisch (Wert 1). Mehr Nicht-Architekten (51%) als Architekten (26%) beurteilen die Prognose als „eher realistisch“ (Wert 2). Unentschieden sind 11% der Architekten und 21% der anderen Experten. 4% der Nicht-Architekten sehen die Prognose als eher unrealistisch an (Wert 4). Gar nicht realistisch ist die Prognose aus Sicht von 16% der Architekten (Wert 5) (vgl. Abb. 26b).

Abb. 26b: Einschätzung der Entwicklung im öffentlichen Hochbau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=66)

Architekten, die eine annähernde Stagnation im öffentlichen Hochbau erwarten, sehen die Ursache einer solchen Entwicklung in der Verschuldung der öffentlichen Hand. Auch Nicht-Architekten argumentieren, dass der öffentlichen Hand die Einnahmen fehlten und eine finanzielle Stärkung der Kommunen nicht abzusehen sei. Die Entwicklung des öf-fentlichen Hochbaus hänge stark von der mittelfristigen Rolle von PPP und Konzepten der Mischfinanzierung ab.

Einige Experten gehen davon aus, dass die Prognose für den öffentlichen Hochbau zu optimistisch formuliert ist. Sowohl bei den Architekten als auch den Nicht-Architekten wird angemerkt, dass sich gegenwärtig eine rückläufige Entwicklung abzeichne. Bei der öf-fentlichen Hand sei auch zukünftig mit Sparzwängen und Investitionsstau zu rechnen. Der öffentliche Bau könne jedoch durch PPP-Maßnahmen belebt werden.

3.5.2 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus

Die Situation für Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus bis 2010 wird von den Experten eher kritisch betrachtet. Insgesamt sind 57% der Experten der Ansicht, dass das Auftragsvolumen von Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus mittelfristig abnehmen wird. Das Auftragsvolumen wird nach Einschätzung von 20% der Experten auf dem heutigen Niveau liegen. Einen Anstieg erwarten 10% (vgl. Abb. 27a) .

194 Wert 3 auf einer 5er Skala mit den Werten 1= sehr realistisch bis 5= gar nicht realistisch.

Wie realistisch ist nach Ihrer Einschätzung die Prognose bis 2010?

30%

44%

18%

3% 5%

47%

26%11%

0%

16%24%

51%

21%

4%0%

Sehrrealistisch

Gar nichtrealistisch

0%

20%

40%

60%

80%

100%insgesamt Architekten Nicht-Architekten

30%

44%

18%

3% 5%

47%

26%11%

0%

16%24%

51%

21%

4%0%

Sehrrealistisch

Gar nichtrealistisch

0%

20%

40%

60%

80%

100%insgesamt Architekten Nicht-Architekten

Verschuldung der öf-fentlichen Hand

Investitionsstau

Abnehmende Auftragsla-ge von Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus erwartet

- 96 -

13% der Experten können die Entwicklung des Auftragsvolumens von Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus nicht einschätzen. Dies gilt für 6% der Architekten und 15% der Nicht-Architekten.

Abb. 27a: Einschätzung der Situation für Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus (alle Expertenantworten, n=70)

Der Vergleich der Antworten von Architekten und Nicht-Architekten, die eine Einschät-zung abgaben, zeigt, dass die Erwartungen beider Expertengruppen stark übereinstim-men (vgl. Abb. 27b). 65% der Architekten und 66% Nicht-Architekten gehen davon aus, dass das Auftragsvolumen der Architektenschaft bis 2010 abnehmen wird. Jeweils 23% der beiden Expertengruppen erwarten, dass das Auftragsvolumen von Architekten bis 2010 auf dem heutigen Niveau liegen wird. 12% der Architekten und 11% der Experten aus anderen Bereichen halten zukünftig einen Anstieg des Auftragsvolumens für wahr-scheinlich.

Abb. 27b: Einschätzung der Situation für Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=61)

Von Seiten der Architekten wird eine Abnahme des Auftragsvolumens mit der generell negativen Entwicklung des öffentlichen Baus begründet, die Resultat der leeren öffentli-chen Kassen sei. Diese Ansicht teilen auch die Nicht-Architekten. Sie merken außerdem an, dass die öffentliche Hand verstärkt Immobilien anmiete, anstatt selbst zu bauen.

195 Wert 4 und 5 auf einer 5er Skala mit den Werten 1= sehr realistisch bis 5= gar nicht realistisch.

Das Auftragsvolumen von Architekten im Neubaus des öffentlichen Hochbaus wird bis 2010...

57%

20%

10% 13%

61%

22%

11%6%

56%

19%

10%15%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

ste igen K ann ich n ich te inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rch itek ten N icht-A rch itekten

57%

20%

10% 13%

61%

22%

11%6%

56%

19%

10%15%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

ste igen K ann ich n ich te inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rch itek ten N icht-A rch itekten

Das Auftragsvolumen von Architekten im Neubau des öffentlichen Hochbaus wird bis 2010...

66%

23%

11%

65%

23%

12%

66%

23%

11%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

66%

23%

11%

65%

23%

12%

66%

23%

11%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Anmietung von Immo-bilien durch die öffent-

liche Hand

Architekten und Nicht-Architekten erwarten zu gleichen Anteilen ein abnehmendes Auf-tragsvolumen von Ar-chitekten im Neubau des öffentlichen Hoch-baus

- 97 -

Chancen für Architekten im öffentlichen Hochbau liegen aus Sicht der Architekten in der Zunahme von PPP-Maßnahmen. Nicht-Architekten betonen, dass die Chance für Archi-tekten im öffentlichen Bau in der Ausschreibungspflicht für Architektenleistungen bestehe. Nach Einschätzung der Nicht-Architekten könne aufgrund der fortschreitenden Einspa-rungen im Personalbestand der Verwaltungen die Nachfrage nach Architektenleistungen steigen.

3.5.3 Bedarf an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau

Die meisten Experten gehen davon aus, dass Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau mittelfristig stärker als heute oder zumindest ähnlich stark nachgefragt werden.

Insgesamt erwarten 7% der Experten eine geringere Nachfrage nach Bestandsmaßnah-men im öffentlichen Bau als heute. 24% stimmen der Aussage zu, dass die Nachfrage auf ähnlichem Niveau wie heute liegen wird. Eine stärkere Nachfrage prognostizieren 64% (vgl. Abb. 28a).

Insgesamt geben 5% der Experten an, dass sie den Bedarf an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau nicht beurteilen können. Dies gilt für 5% der Architekten und 6% der Nicht-Architekten.

Abb. 28a: Einschätzung des Bedarfs an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau (alle Expertenantworten, n=72)

Die Architekten unter den Experten schätzen den zukünftigen Bedarf an Bestandsmaß-nahmen im öffentlichen Hochbau pessimistischer ein als Nichtarchitekten. Von den Archi-tekten, die eine Einschätzung des zukünftigen Bedarfs an Bestandsmaßnahmen abga-ben, gehen 26% davon aus, dass die entsprechende Nachfrage bis 2010 sinken wird. Eine solche Entwicklung erwartet kein Nicht-Architekt. Eine ähnliche Nachfrage wie heute nehmen 11% der Architekten und 31% der Experten aus anderen Bereichen an. 63% der Architekten und 69% der Nicht-Architekten sind der Ansicht, dass die Nachfrage steigen wird (vgl. 26b).

Von Seiten der Architekten wird angemerkt, dass aufgrund der Verschuldung der öffentli-chen Hand die Nachfrage nach Baumaßnahmen sinken werde. Diese mache sich sowohl im Neubau als auch bei Maßnahmen im Bestand bemerkbar. Auch die Nicht-Architekten argumentieren, dass zwar in einigen wichtigen Bereichen ein Nachholbedarf an Be-standsmaßnahmen bestehe, dass aber die öffentliche Hand kein Geld für deren Realisie-rung aufwenden könne. Entsprechend sei ein Anstieg der Bautätigkeit im Bestand nur zu erwarten, wenn die öffentliche Finanzlage sich bessere.

Wie wird sich der Bedarf an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau mittelfristig bis 2010 entwickeln?

7%

24%

64%

5%

25%

10%

60%

5%0%

29%

65%

6%

G eringereN achfragea ls heute

Ä hn licheN achfragew ie heu te

S tärkereN achfragea ls heute

K ann ich n ich te inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rch itek ten N ich t-A rch itek ten

7%

24%

64%

5%

25%

10%

60%

5%0%

29%

65%

6%

G eringereN achfragea ls heute

Ä hn licheN achfragew ie heu te

S tärkereN achfragea ls heute

K ann ich n ich te inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rch itek ten N ich t-A rch itek ten

Stärkere Nachfrage nach Bestandsmaß-nahmen im öffentlichen Hochbau erwartet

Architekten schätzen zukünftigen Bedarf an Bestandsmaßnahmen pessimistischer ein als

Nicht-Architekten

Chance: PPP-Maß-nahmen

- 98 -

Für einen Anstieg der Nachfrage nach Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Bau spricht aus Sicht der Architekten, dass insbesondere bei Nachkriegsbauten ein hoher Sanie-rungs- und Modernisierungsbedarf bestehe. Nicht-Architekten betonen, dass aufgrund des geringeren Neubaus bestehende Immobilien verstärkt instandgehalten werden müss-ten.

Abb. 28b: Einschätzung des Bedarfs an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=68)

3.5.4 Entwicklung der Auftragslage von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im öffentlichen Hochbau

Hinsichtlich der Frage, wie sich die Auftragslage von Architekten im Markt für Bestands-maßnahmen im öffentlichen Hochbau entwickeln wird, sind die Experten geteilter Mei-nung. Insgesamt sind 17% der Experten der Auffassung, dass das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen abnehmen wird. Ein Auftragsvolumen, das bis 2010 auf dem heutigen Niveau liegen wird, erwarten 33% der Experten. 40% nehmen einen zukünftigen Anstieg des Auftragsvolumens an (vgl. Abb. 29a).

Insgesamt 10% der Experten können keine Bewertung in dieser Frage vornehmen. Dies gilt für 5% Architekten und 11% Nicht-Architekten.

Abb. 29a: Einschätzung der Situation für Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau (alle Expertenantworten, n=72)

Das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im öffentlichen Hochbau wird bis 2010...

17%

33%

40%

10%

30%

20%

45%

5%11%

39% 39%

11%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

ste igen K ann ich n ichte inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N icht-A rch itekten

17%

33%

40%

10%

30%

20%

45%

5%11%

39% 39%

11%

abnehm en auf demheutigen

N iveau liegen

ste igen K ann ich n ichte inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rchitekten N icht-A rch itekten

Wie wird sich der Bedarf an Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau mittelfristig bis 2010 entwickeln?

7 %

25 %

6 8 %

2 6%

1 1%

6 3 %

0 %

31 %

69 %

G e rin ge reN a ch fra g ea ls h eu te

Ä hn lich eN ach fra gew ie h eu te

S tä rkereN a ch frag ea ls h eu te

0 %

2 0 %

4 0 %

6 0 %

8 0 %

1 00 %ge sam t A rch ite k ten N ich t-A rch ite k te n

7 %

25 %

6 8 %

2 6%

1 1%

6 3 %

0 %

31 %

69 %

G e rin ge reN a ch fra g ea ls h eu te

Ä hn lich eN ach fra gew ie h eu te

S tä rkereN a ch frag ea ls h eu te

0 %

2 0 %

4 0 %

6 0 %

8 0 %

1 00 %ge sam t A rch ite k ten N ich t-A rch ite k te n

Uneinigkeit der Exper-ten hinsichtlich der zukünftigen Auftragla-ge von Architekten im Bestand des öffentli-

chen Hochbaus

Hoher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf

bei Nachkriegsbauten

- 99 -

Von den Experten, die eine Einschätzung zur Entwicklung des Auftragsvolumens von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen bis 2010 abgaben, geht die Gruppe der Architekten stärker von einer Abnahme des Volumens aus als die Nicht-Architekten. Demgegenüber erwarten mehr Nicht-Architekten als Architekten eine Stagnation: 32% der Architekten und 13% der Experten aus anderen Fachbereichen sagen eine Abnahme der Auftragsvolumens von Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen voraus. 21% der Architekten und 43% der Nicht-Architekten sind der Ansicht, dass das Auftragsvolu-men auf dem gleichen Niveau wie heute liegen wird. Von einem steigenden Auftragsvo-lumen gehen 47% der Architekten und 44% der anderen Expertengruppe aus (vgl. Abb. 29b).

Abb. 29b: Einschätzung der Situation für Architekten im Markt für Bestandsmaßnahmen im öffentlichen Hochbau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=65)

Für einen Anstieg des Auftragsvolumens von Architekten im Markt für Bestandsmaßnah-men spricht aus Sicht der Architektengruppe, dass in öffentlichen Behörden weniger Pla-ner angestellt würden. Infolgedessen würden Aufträge zunehmend an freischaffende Architekten vergeben. Aus Sicht der Experten müssen Architekten im Markt für Be-standsmaßnahmen neben weitreichenden Kenntnissen in Baukonstruktion auch Fähig-keiten in Kosten- und Terminplanung mitbringen.

3.5.5 Entwicklung öffentlich-privater Partnerschaften

Insgesamt sind 5% der Experten der Ansicht, dass öffentlich-private Partnerschaften bis 2010 in geringerem Maße als heute realisiert werden. Von einer Stagnation ist nach Mei-nung von 7% auszugehen. Mit 83% geht die Mehrheit der Experten davon aus, dass PPP-Maßnahmen mittelfristig zunehmen werden. 5% können die Entwicklung öffentlich-privater Partnerschaften nicht einschätzen, darunter 5% der Architekten und 6% der Ex-perten aus anderen Fachbereichen (vgl. Abb. 30a).

Nicht-Architekten beurteilen die Entwicklung öffentlich-privater Kooperationen etwas posi-tiver als Architekten. Unter den Experten, die eine Einschätzung in dieser Frage abgaben, erwarten 16% der Architekten und 2% der Nicht-Architekten bis 2010 eine Abnahme von PPP-Maßnahmen. Während 10% der Nicht-Architekten von Stagnation ausgehen, trifft dies auf keinen Experten aus der Gruppe der Architekten zu. 84% der Architekten und 88% der Nicht-Architekten sagen einen Anstieg der Kooperation zwischen öffentlicher und privater Hand voraus (vgl. Abb. 30b).

Das Auftragsvolumen von Architekten im Markt für Bestandsmaß-nahmen im öffentlichen Hochbau wird bis 2010...

18%

37%45%

32%

21%

47%

13%

43% 44%

abnehmen auf demheutigen

Niveau liegen

steigen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Verstärkte Nachfrage nach freischaffenden

Architekten

Ein Anstieg öffentlich-privater Kooperationen wird von den Experten erwartet

Mehr Architekten als Nicht-Architekten er-warten eine Abnahme des Auftragsvolumens von Architekten im Bestand des öffentli-chen Hochbaus

Mehr Architekten als Nicht-Architekten ge-hen von einer Abnahme öffentlich-privater Ko-operationen aus

- 100 -

Abb. 30a: Einschätzung der Entwicklung öffentlich-privater Partnerschaften (alle Expertenantworten, n=74)

Abb. 30b: Einschätzung der Entwicklung öffentlich-privater Partnerschaften

(alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=70)

Architekten, die bis 2010 eine Abnahme bzw. Stagnation der öffentlich-privaten Partner-schaften erwarten, betonen, dass die Risiken innerhalb dieser Kooperationen nicht verla-gert werden könnten. Nicht-Architekten merken an, dass noch erhebliche Umsetzungs-probleme bei PPP-Maßnahmen bestünden und dass deren Rahmenbedingungen weite-rer Klärung bedürften.

Auch Experten, die von einer Zunahme öffentlich-privater Kooperationen ausgehen, brin-gen ihre Bedenken zum Ausdruck. Von Seiten der Architekten wird angemerkt, dass PPP-Maßnahmen zwar aufgrund des steigenden Drucks von Seiten der großen Bauge-sellschaften zunähmen. Es wird jedoch auch betont, dass PPP aus der Finanznot der öffentlichen Hand geboren sei und dass mithilfe solcher Kooperationen nicht mit erhebli-chen Ersparnissen zu rechnen sei. Es müssten zunächst Modelle für die Umsetzung von PPP entwickelt werden, die die Verteilung der Risiken festlegten. Auch die Verfahrens-dauer und Prüfverfahren sollten verkürzt und vereinfacht werden. Nicht-Architekten mer-ken an, dass zwar mit einer Zunahme der Kooperationen zu rechnen sei, da diese von politischer Seite gefördert würden. Aufgrund bestehender „Detailprobleme“ sei jedoch kein Boom zu erwarten.

Öffentlich-private Partnerschaften werden bis 2010...

5% 7%

83%

5%

15%

0%

80%

5%2%

9%

83%

6%

abnehm en stagn ieren zunehm en K ann ich n ichte inschä tzen .

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rch itekten N icht-A rch itekten

5% 7%

83%

5%

15%

0%

80%

5%2%

9%

83%

6%

abnehm en stagn ieren zunehm en K ann ich n ichte inschä tzen .

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t A rch itekten N icht-A rch itekten

Öffentlich-privater Partnerschaften werden bis 2010...

6% 7%

87%

16%

0%

84%

2%

10%

88%

abnehmen stagnieren zunehmen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

6% 7%

87%

16%

0%

84%

2%

10%

88%

abnehmen stagnieren zunehmen0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Keine Verlagerung der Risiken

Notwendigkeit einer Klärung der Rahmen-bedingungen und Ver-einfachung der Verfah-

ren

Skepsis hinsichtlich der finanziellen Erspar-

nisse durch PPP

- 101 -

3.5.6 Einfluss öffentlich-privater Partnerschaften auf die Bautätigkeit

Die Experten schätzen die Konsequenzen einer zukünftig stärkeren Umsetzung öffent-lich-privater Partnerschaften unterschiedlich ein. Insgesamt gehen 16% der Experten davon aus, dass die Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau sinken würde, wenn Kooperati-onen zwischen öffentlicher und privater Hand verstärkt realisiert würden. 34% sind der Meinung, dass mehr PPP-Maßnahmen keinen wesentlichen Einfluss auf den Umfang der Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau hätten. Eine Zunahme der Bautätigkeit erwarten bei verstärkten PPP-Maßnahmen 42% der Experten. Eine Bewertung können nach eigenen Angaben 8% der Experten nicht vornehmen. Das trifft auf 5% der Architekten und 9% der Nicht-Architekten zu (vgl. Abb. 31a).

Abb. 31a: Einfluss von PPP auf die Bautätigkeit im öffentlichen Bau (alle Expertenantworten, n=74)

Von den Experten, die eine Beurteilung vornehmen konnten, gehen 21% der Architekten und 16% der Nicht-Architekten davon aus, dass im Falle einer stärkeren Realisierung von PPP-Maßnahmen die Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau sinken wird. Jeweils 37% erwarten unter diesen Bedingungen eine Stagnation der Bautätigkeit. Durch eine ver-stärkte Umsetzung öffentlich-privater Partnerschaften würde die Bautätigkeit im öffentli-chen Hochbau nach Meinung von 42% der Architekten und 47% der Nicht-Architekten zunehmen (vgl. Abb. 31b).

Hinsichtlich der Wirkung vermehrter PPP-Maßnahmen merken Architekten kritisch an, dass die Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau weiter sinke, da PPP lediglich traditionell abgewickelte Projekte ersetze, aber keine zusätzlichen schaffe. Nicht-Architekten geben zu bedenken, dass die Kosten letztlich von der öffentlichen Hand getragen werden müss-ten. Diese verfüge jedoch nur über geringe Finanzierungsmittel.

Einige Architekten vertreten jedoch die Meinung, dass eine Zunahme der Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau durch verstärkte PPP-Maßnahmen wahrscheinlich sei, da die öf-fentlichen Haushalte durch einen geringeren Finanzierungsanteil entlastet würden. Dies würde zu einer Zunahme des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals der öffentlichen Hand führen und schließlich zu „geregelten“ Haushalten. Von Seiten der Nicht-Architekten wird angemerkt, dass eine verstärkte Realisierung von PPP-Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Modernisierung und Sanierung eine starke Rolle spielen werde.

Welchen Einfluss hätte die verstärkte Realisierung öffentlich-privater Partnerschaften auf die Bautätigkeit im öffentlichen Hoch-bau?

16%

34%

42%

8%

20%

35%40%

5%

15%

33%

43%

9%

Rückgangder Bau-tätigkeit

kein E influss Zunahm eder Bau-tätigkeit

Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten Nicht-Architekten

16%

34%

42%

8%

20%

35%40%

5%

15%

33%

43%

9%

Rückgangder Bau-tätigkeit

kein E influss Zunahm eder Bau-tätigkeit

Kann ich nichteinschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten Nicht-Architekten

Meinungsdifferenzen hinsichtlich der finan-ziellen Entlastung der öffentlichen Hand durch PPP

Uneinigkeit der Experten über die Konsequenzen öffentlich-privater Koope-rationen für die Bautätig-

keit

Architekten beurteilen die Konsequenzen von PPP für die Bautätigkeit etwas negativer als

Nicht-Architekten

Realisierung von PPP insbesondere im Be-

standssegment

- 102 -

Abb. 31b: Einfluss von PPP auf die Bautätigkeit im öffentlichen Bau (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=68)

3.5.7 Einfluss von PPP-Maßnahmen auf das Auftragsvolumen von Architekten

Die Expertenmeinungen gehen hinsichtlich der Konsequenzen verstärkter PPP-Maßnahmen auf das Auftragsvolumen von Architekten stark auseinander. Insgesamt erwarten 19% der Experten einen Rückgang des Auftragsvolumens von Architekten, falls öffentlich-private Partnerschaften zukünftig in stärkerem Umfang umgesetzt würden. 37% sind der Ansicht, dass verstärkte PPP-Maßnahmen keinen wesentlichen Einfluss auf das Auftragsvolumen von Architekten hätten. Eine Zunahme des Auftragsvolumens von Ar-chitekten halten 36% der Experten unter diesen Bedingungen für realistisch.

Keine Beurteilung können nach eigenen Angaben 8% der Experten vornehmen. Dies gilt für 5% der Architekten und 9% der Nicht-Architekten (vgl. Abb. 32a).

Abb. 32a: Einfluss von PPP auf das Auftragsvolumen von Architekten (alle Expertenantworten, n=74)

Die Analyse der Antworten von Experten, die eine Beurteilung der Folgen von PPP-Maßnahmen für die Auftragslage von Architekten abgaben, zeigt, dass Architekten die

Welchen Einfluss hätte die verstärkte Realisierung öffentlich-privater Partnerschaften auf die Bautätigkeit im öffentlichen Hoch-bau...

17%

37%46%

21%

37% 42%

16%

37%47%

Rückgangder Bau-tätigkeit

kein Einfluss Zunahmeder Bau-tätigkeit

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

17%

37%46%

21%

37% 42%

16%

37%47%

Rückgangder Bau-tätigkeit

kein Einfluss Zunahmeder Bau-tätigkeit

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesamt Architekten Nicht-Architekten

Welchen Einfluss hätte die verstärkte Umsetzung öffentlich-privater Partnerschaften auf das Auftragsvolumen von Architekten?

19%

37% 36%

8%

30%25%

40%

5%

15%

41%

35%

9%

R ückgangdes A uftrags-

volum ens

kein E influss Zunahm edes A uftrags-

vo lum ens

Kann ich n ichte inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten N icht-A rchitekten

19%

37% 36%

8%

30%25%

40%

5%

15%

41%

35%

9%

R ückgangdes A uftrags-

volum ens

kein E influss Zunahm edes A uftrags-

vo lum ens

Kann ich n ichte inschätzen.

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten N icht-A rchitekten

Starke Meinungsdiffe-renzen bei den Exper-ten bezüglich des Ein-flusses von PPP auf das Auftragsvolumen von Architekten

- 103 -

Konsequenzen von PPP negativer einschätzen als die andere Expertengruppe: 32% der Architekten gehen davon aus, dass das Auftragsvolumen der Architektenschaft durch die verstärkte Umsetzung öffentlich-privater Partnerschaften sinken würde. Dies trifft auf 16% der Nicht-Architekten zu. Von keinem wesentlichen Einfluss der PPP-Maßnahmen auf das Auftragsvolumen gehen 26% der Architekten und 45% der Nicht-Architekten aus. Einen Anstieg des Auftragsvolumens von Architekten durch verstärkte öffentlich-private Kooperation erwarten 42% der Architekten und 39% der Nicht-Architekten (vgl. Abb. 32b).

Abb. 32b: Einfluss von PPP auf das Auftragsvolumen von Architekten (alle Experten, die eine Einschätzung abgaben, n=68)

Als Argument für einen Rückgang des Auftragsvolumens durch PPP-Maßnahmen wird von Seiten der Architekten vorgetragen, dass die Baugesellschaften nur noch Teilleistun-gen an private Architekturbüros vergäben. Einige Architekten betonen jedoch auch, dass verstärkte PPP-Maßnahmen keinen Einfluss auf das Auftragsvolumen von Architekten ausübten. Schließlich änderten sich durch PPP nicht die Bedingungen für Architekten, sondern nur ihr Auftraggeber. Von Seiten der Architekten wird jedoch optimistisch ange-merkt, dass das Auftragsvolumen steigen könne, da Architekten eine Qualität gewährleis-teten, die für Auftraggeber rentabel im Sinne niedriger Betriebs- und Instandhaltungskos-ten sei.

Nicht-Architekten sehen die Chance, dass sich die Rolle des Architekten in Richtung „Nachunternehmer“ ändere, das heißt, dass Architekten Gebäudebetreuung auch nach der Fertigstellung leisteten.

Welchen Einfluss hätte die verstärkte Umsetzung öffentlich-privater Partnerschaften auf das Auftragsvolumen von Architekten?

20%

40% 40%

32%26%

42%

16%

45%39%

R ückgangdes Auftrags-

volum ens

ke in E in fluss Zunahm edes A uftrags-

volum ens

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten N icht-Architekten

20%

40% 40%

32%26%

42%

16%

45%39%

R ückgangdes Auftrags-

volum ens

ke in E in fluss Zunahm edes A uftrags-

volum ens

0%

20%

40%

60%

80%

100%gesam t Architekten N icht-Architekten

Nur Teilleistungen von Architekten

Chance: Der Architekt

als „Nachunternehmer“

Die Architektenschaft schätzt die Wirkung von PPP auf das Auf-tragsvolumen von Ar-chitekten kritischer ein als Nicht-Architekten

- 104 -

3.6 Ergebnisse des Expertenworkshops zu den Marktchancen und Marktstrategien von Architekten im öffentlichen Hochbau

Der dritte Expertenworkshop mit dem Thema „Perspektiven des öffentlichen Hochbaus in Deutschland“ fand am 1. März 2005 in den Räumlichkeiten der Architektenkammer Nord-rhein-Westfalen statt.

An der Diskussionsrunde nahmen insgesamt zehn Fachexperten für den Bereich des öffentlichen Hochbaus teil. Drei Vertreter der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen waren anwesend. Der Themenschwerpunkt des Workshops lag auf der Entwicklung des öffentlichen Hochbaus und auf den Folgen für die strategische Ausrichtung von Architek-turbüros.

Drei zentrale Fragen wurden zur Diskussion gestellt:

a) In welchen Teilsegmenten des öffentlichen Hochbaus werden zukünftig Neubau- bzw. Bestandsmaßnahmen realisiert?

b) In welchen Segmenten des öffentlichen Hochbaus werden Architekten in Zukunft verstärkt tätig sein, in welchen Segmenten verlieren sie an Auftragsvolumen?

c) Mit welchen Strategien können Architekten ihr Auftragsvolumen im öffentlichen Hochbau sichern bzw. erhöhen?

3.6.1 Zentrale Ergebnisse der Expertendiskussion

3.6.1.1 Entwicklung des öffentlichen Hochbaus

„Es gibt nur eine positive Aussage: Weniger als Null kann es nicht werden.“ (Zitat)

Die Experten stellen fest, dass das öffentliche Investitionsvolumen bereits in den letzten zehn Jahren kontinuierlich abgenommen habe. Es wird betont, dass mehr Bedarf für öf-fentliche Bauten bestehe, der öffentlichen Hand jedoch das Geld fehle. Das Problem sei, dass die Investitionsmöglichkeiten der öffentlichen Hand u.a. durch hohe Personalauf-wendungen stark eingeschränkt seien.

Für die Zukunft erwarten die Experten keine wesentliche Verbesserung. Ein Experte ist der Ansicht, dass insbesondere aufgrund des Bevölkerungsrückgangs zukünftig weniger öffentlicher Hochbau realisiert werde. Ein weiterer Experte betont, dass öffentlicher Hoch-bau wegen der hohen Staatsverschuldung immer weniger möglich sei.

Die Experten schätzen, dass in den nächsten 10 Jahren das bislang schon niedrige Bau-volumen um weitere 5% bis 15% sinken werde. Die negative Entwicklung der letzten Jahre gebe bereits ein sehr niedriges Niveau vor.

Andere Experten betonen, dass die Talsohle schon erreicht sei. Deshalb sei nicht zu erwarten, dass das derzeitige Volumen noch deutlich unterschritten werde. Es könne nur mit einem gewissen Bodensatz an Baumaßnahmen in Höhe von ca. 10 - 13 Mrd. Euro gerechnet werden. Es wird eingeräumt, dass sich die Prognosen zum öffentlichen Hoch-bau nicht genau fassen ließen. Die zukünftige Entwicklung im öffentlichen Hochbau ließe sich nur vage schätzen.

Ein Experte verweist auf eine Schätzung des deutschen Instituts für Urbanistik, nach der im kommunalen Bereich (Hoch- und Tiefbau) im Zeitraum von 2000 bis 2009 ein Baube-darf von 686 Mrd. Euro entstehen soll. Von Seiten der Experten wird jedoch betont, dass sicherlich ein hoher Baubedarf bestehen werde, dass aus diesem Bedarf jedoch keine Nachfrage werde, wenn nicht geeignete Finanzierungsmodelle gefunden würden.

Keine steigenden Bau-investitionen im öffent-lichen Hochbau erwar-tet

Hoher Bedarf – geringe Realisierungschancen

- 105 -

Die Erwartungen der Experten für das zukünftige Volumen im öffentlichen Bau sind eng an die Einschätzungen zur Strukturentwicklung des öffentlichen Sektors geknüpft. Die Experten betonen, dass ein umfassender Umbau des staatlichen Bereichs stattfände. Daraus könne durchaus ein neues Potenzial für den öffentlichen Hochbau hervorgehen.

Der staatliche Verwaltungsapparat reorganisiere sich, was sich auch im Bau öffentlicher Gebäude niederschlage. Es bestehe die dringende Notwendigkeit der Umorientierung und Funktionsoptimierung öffentlicher Einrichtungen („schlanker Staat“), die auch mit neuen Standortkonzepten einherginge. Eine rationellere Aufstellung öffentlicher Verwal-tungen und neue Konzepte zur Optimierung von Funktionsflächen führten z.T. zu einer Zusammenlegung von Behörden. Insbesondere Bürogebäude der Verwaltungen würden - wo immer möglich - an Standorten zusammengefasst.

3.6.1.2 Entwicklungsfähige Felder im öffentlichen Hochbau

Die Experten benennen einige Felder, in denen sie sich eine stärkere öffentliche Bautä-tigkeit versprechen. Diese Felder könnten auch für Architekten neue Chancen bieten.

Als großes Feld wird der Bereich der Bestandsmaßnahmen genannt. Hier käme vor allem das „Bauen am Bestand“ im Sinne von An- und Zusatzbauten zum Tragen. Dazu zählten auch alle Maßnahmen, die eine Veränderung der Nutzungsvielfalt von Bauten mitbräch-ten.

Ein Experte betont, dass Maßnahmen zum Brandschutz ein wichtiges Feld seien. Solche Maßnahmen würden verstärkt vom BLB196 nachgefragt.

Angesichts der für die öffentliche Hand immer wichtiger werdenden Wirtschaftlichkeitsfak-toren bei Gebäuden und Immobilien würden auch energetische Maßnahmen immer be-deutsamer. In diesem Rahmen wird darauf hingewiesen, dass zukünftig auch neue ge-setzliche (EU-)Verpflichtungen zum Klimaschutz erfüllt werden müssten, so etwa die Re-duzierung der CO2-Emissionen. Gerade bei Bürogebäuden müsste eine energetische Bilanzverbesserung im Bestand realisiert werden. Dies sei ein Programm, das ein Volu-men von mehreren hundert Mio. Euro umfasse. In diesem Feld wird einige Bauaktivität erwartet, an der auch Architekten partizipieren können.

Die Experten sehen eine unveränderte Aufgabe des Staates bei „gesellschaftlichen Bau-ten“. Insbesondere bei Bildungsbauten wie z.B. beim Hochschulbau und beim Bau von Forschungseinrichtungen bestehe noch erheblicher Bedarf. Es wird erwartet, dass hier Wege der Finanzierung gefunden würden. Auch die Diskussion um Spitzenuniversitäten zeige, dass hier zukünftig noch Baubedarf entstehen könnte.

Ein Experte betont, dass im Bereich Kindergartenbau verstärkt mit Neubauten und Um-bauten zu rechnen sei. Der Bund habe für dieses Projekt bisher 3 Mrd. Euro zur Verfü-gung gestellt. Hier bestehe aber auch zukünftig Bedarf, wenn die Vorgabe erfüllt werden solle, jedem Kind einen Kindergartenplatz zur Verfügung zu stellen.

Weiteren Bedarf für öffentliche Bauten sehen die Experten im Bereich des Justizvollzugs. Die Neustrukturierung des Strafvollzugs und der Resozialisierung generiere neuen Bedarf (mehr Einzelzellen; Gebäude für den Maßregelvollzug).

Auch im Bereich des Militärs wird im Zuge des Umbaus der Bundeswehr veränderter Baubedarf erwartet. Der Neubau stagniere zwar gegenwärtig und es würden vermehrt

196 In Nordrhein-Westfalen übernimmt der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW das Management öffentlicher Liegenschaften. S. auch Kap. 3.6.1.4..

Umstrukturierung des öffentlichen Apparates

Neue Standortkonzepte der öffentlichen Behör-

den

Zunehmende Bedeu-tung von „Bauen am Bestand“

Brandschutzmaßnah-

men

Energetische Maßnah-men

Bedarf an Kindergarten-bau

Baubedarf im Justiz-vollzug

Umnutzungen von Mili-tärbauten

Bleibende Aufgabe des Staates: „Gesellschaft-liche Bauten“, insbe-sondere Hochschulbau-ten

- 106 -

Liegenschaften aufgegeben. Aber auch in diesem Bereich erfolgten Umnutzungen von Gebäuden.

Der demographische Wandel habe auch Einfluss auf den öffentlichen Bau (Altenheime und altengerechter öffentlicher Bau).

Schließlich wird auf Zukunftsbedarf wegen der Notwendigkeit zur Erhaltung von Kultur-bauten hingewiesen.

3.6.1.3 Entwicklung öffentlich-privater Kooperationen (PPP)

Die Experten sind sich einig, dass staatliche Aufgaben zunehmend privatisiert würden. Es würden mehr private Krankenhäuser, Schulen, Hochschulen und auch im Bereich des Tiefbaus mehr Straßen privat gebaut werden. Die Bauinvestitionen, die heute noch von Seite der öffentlichen Hand getätigt würden, erschienen dann im gewerblichen oder pri-vaten Bereich.

Im Zuge einer zunehmenden Privatisierung öffentlicher Aufgaben könnten nach Ein-schätzung der Experten öffentlich-private Kooperationen (PPP) eine stärkere Rolle spie-len. Der Staat müsse zu seiner Aufgabenerledigung kein Eigentümer öffentlich genutzter Immobilien sein. Investoren spielten auch im öffentlichen Bau eine verstärkte Rolle als Vermieter an den Staat. Eine solche Aufgabenverteilung werde im Rahmen von PPP bereits verstärkt praktiziert.

Der Vorteil von PPP-Maßnahmen sei, dass die Risiken, die sich über ca. 25 Jahre ergä-ben und die ansonsten auf den Staat als Eigentümer gefallen wären, hundertprozentig abgedeckt würden. Die Risikokosten, die früher unter den Tisch gefallen seien, würden nun kalkuliert. Ein weiterer Vorteil sei, dass innerhalb von PPP-Projekten die Möglichkeit der Umwidmung von Gebäuden schon frühzeitig antizipiert würde. Wenn nach mehreren Jahren kein Bedarf mehr an bestimmten Gebäuden bestehe, könne eine Umnutzung ins Auge gefasst werden.

Die Frage, ob dadurch mit einer Minderung der Bauqualität zu rechnen sei, weil diese Risiken schließlich auch bezahlt werden müssten, wird von den Experten verneint. Es bestehe beim Investor ein Interesse an hoher Bauqualität, da er das Gebäude über eine lange Zeit bewirtschaften müsse. Hohe Qualität sichere eine lange Nutzung zu niedrigen Kosten. Deshalb bestehe z.B. auch ein hohes Interesse an Energieeffizienz. Vor PPP hätte dagegen das Prinzip gegolten, eine Baumaßnahme in erster Linie finanziell attraktiv zu gestalten, damit sie vom Rat bzw. Ausschuss genehmigt werde. Oft wäre erst nach-träglich eine umfassende Ausrüstung der Gebäude ins Auge gefasst worden.

Die Rolle öffentlich-privater Kooperationen wird auch kritisch diskutiert. Nach Einschät-zung eines Experten ist PPP aus einem Zwang angesichts der knappen Kassen der öf-fentlichen Hand entstanden. PPP sei kein Allheilmittel, sondern ein Ersatzmittel, das je-doch nicht zu zusätzlichen Maßnahmen führe.

Auch sei die Etablierung privat-öffentlicher Partnerschaften ein mühseliger Prozess. Be-reits Mitte der 1980er Jahre seien erste Gespräche zu PPP-Modellen aufgenommen wor-den. Es sei ein längerer Prozess gewesen, die Beteiligten im Bundesfinanzministerium zu überzeugen, dass Chancen in diesen Kooperationen liegen können. In NRW würde die Realisierung öffentlich-privater Partnerschaften nach einer ersten Welle gegenwärtig wieder gebremst. PPP sei zwar momentan der einzige Bereich im öffentlichen Hochbau, in dem ansteigende Auftragseingänge zu verzeichnen seien. Dieser Bereich verliere je-doch in naher Zukunft an Relevanz.

Risikokalkulation durch PPP

Antizipation der Um-nutzungsmöglichkeiten

von Gebäuden

Keine zusätzlichen Baumaßnahmen durch

PPP

Keine verstärkte Um-setzung von PPP-Projekten in NRW er-wartet

Zunehmende Privatisie-rung staatlicher Aufga-

ben

Anmietung von Immobi-lien für den öffentlichen Bedarf

Interesse der privaten Investoren an Maßnah-men, die die Kosteneffi-zienz erhöhen

Altengerechtes Bauen

Erhaltung von Kultur-bauten

- 107 -

Das Land NRW tue sich außerdem schwer mit PPP-Modellen, da inzwischen der Be-triebs- und Liegenschaftsbetrieb NRW als Konkurrent solcher Projekte auftrete.

Weiterhin sei auch zu bedenken, dass PPP nicht immer die wirtschaftlichere Variante sei, wenn die Betreuung über den ganzen Lebenszyklus anvisiert werde. Das Verhalten der Politiker sei unklar, da einerseits eine „Taskforce PPP“ etabliert wurde, die diese Projekte vorantreiben solle. Auf der anderen Seite zeigten sie sich gegenüber öffentlich-privaten Projekten sehr vorsichtig und skeptisch hinsichtlich deren wirtschaftlichen Effizienz.

Nach Ansicht der Experten müssen öffentlich-private Kooperationen in jedem Falle wirt-schaftlich sein. Entsprechend müsse in jedem Einzelfall geprüft werden, dass PPP im richtigen Bereich eingesetzt werde. Kulturbauten seien schlecht zu privatisieren. Der Bau eines Museums im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft könne ungünstiger sein, als der Eigenbau.

Eine quantifizierte Einschätzung darüber, in welchem Ausmaß zukünftig staatliche Auf-gaben in private überführt würden, in welchem Umfang und in welchen Bereichen eine Dynamik im privatisierten Markt entstehen werde und welche staatlichen Aufgaben ganz wegfallen könnten, wollen die Experten nicht abgeben.

3.6.1.4 Neues Management öffentlicher Liegenschaften

Ein Experte beschreibt den Prozess der Professionalisierung des Managements öffentli-cher Liegenschaften in Nordrhein-Westfalen.

Das Land hat mit Ausnahme weniger Sonderliegenschaften alle in seinem Eigentum ste-henden Liegenschaften in das Sondervermögen des Bau- und Liegenschaftsbetriebs NRW übertragen. Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb übernimmt die Eigentümerfunktion für die Immobilien des Landes. Er ist mit dem Ankauf, der Finanzierung, der wirtschaftli-chen Verwaltung, der Entwicklung sowie dem Verkauf der Liegenschaften des Landes Nordrhein-Westfalen betreut. Er ist angewiesen, dabei nach kaufmännischen Grundsätzen zu handeln.197

Die verschiedenen Ressorts des Landes mieten die benötigten Grundstücke und Immobi-lien beim BLB NRW an. Das erforderliche Budget wird über den Landeshaushalt bereit gestellt. Nach einem Übergangszeitraum haben die Nutzer die Möglichkeit, ihren Un-terbringungs- und Dienstleistungsbedarf am freien Markt unabhängig vom BLB NRW im Rahmen ihrer Mietbudgets zu decken.198

Die Experten betonen, dass das Ziel dieser neuen Form des Managements sei, eine op-timalere Raumnutzung der öffentlichen Liegenschaften zu erreichen. Auch durch eine kosteneffiziente Verwaltung der Immobilien solle der Landeshaushalt entlastet werden.

Nach Ansicht einiger Experten, wird durch den Bau- und Liegenschaftsbetrieb Baubedarf, der bislang aufgrund mangelnder finanzieller Ausstattung des Landes kaum zu realisie-ren war, nun umgesetzt. Auch werde die Öffnung des Marktes Baumaßnahmen insbe-sondere im Bestand nach sich ziehen, da der BLB seine Immobilien im Marktwert verbessern müsse.

Andere Experten sehen das Problem, dass mit dem BLB kein freier Wettbewerb im Markt realisiert werde. Der BLB nehme eine gesetzliche Vorrangstellung im Wettbewerb ein, da er im Gegensatz zu privaten Anbietern sein Angebot immer nachbessern könne, während

197 Vgl. auch Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen 2005: o.S.. 198 Vgl. ebd..

Prüfung der Wirtschaft-lichkeit von PPP not-

wendig

Veränderte Funktion des Staates als Bauherr

Neues Mietmodell in NRW mit Bau- und Lie-genschaftsbetrieb

Kein freier Wettbewerb mit BLB

Unsicherheit hinsicht-lich der quantitativen Verlagerung von öffent-lichen Aufgaben in

private Hand

Ziel des BLB: Entlastung des Landeshaushaltes durch optimale Raumnut-zung und kosteneffiziente Verwaltung öffentlicher

Liegenschaften

- 108 -

den anderen Anbietern bei einer nicht erfolgreichen Ausschreibung nur die Kosten blie-ben. Dies könne auch eine Wettbewerbsverzerrung bedeuten. Die Einrichtung des BLB sei zwar im Grundsatz eine richtige Entscheidung. Es handele sich jedoch noch um eine Übergangslösung, die weiter in Richtung eines freien Marktes entwickelt werden müsse.

Die Architekten unter den Experten problematisieren, dass sie nur einen sehr begrenzten Zugang zum Bau des öffentlichen Sektors hätten. Das neue Modell eines wirtschaftlich agierenden Immobilienbetriebs in NRW helfe den Architekten nur wenig. Das Problem sei, dass im Gegensatz zu einem Investor auf dem freien Markt der BLB in erster Linie mit den eigenen Angestellten arbeite und Architekten damit geringe Chancen auf eine Beauftragung hätten. Die Architekten erwarten, dass der BLB zukünftig stärker auf frei-schaffende Architekten zurückkommen werde.

Soweit es zu einer Zusammenarbeit des BLB mit freischaffenden Architekten käme, wür-den ihre Honorare stark nach unten gedrückt. Es werde von Architekten ein neues Leis-tungsbild erwartet, das jedoch für Architekten am Rande der Wirtschaftlichkeit liege. Ar-chitekten würden nur für Teilleistungen, etwa für die Vorplanung herangezogen, während für weitere Leistungen Generalplaner beauftragt würden.

3.6.1.5 Die (neue) Rolle der Architekten im öffentlichen Hochbau

Die Experten betonen, dass sich die Rolle der Architekten im Markt des öffentlichen Bau-sektors verändert habe und auch zukünftig neu auszurichten sei. Mit schwindendem Marktvolumen und zunehmend schwierigeren Prozessen der öffentlichen Auftragsverga-be müssten Architekten sich auch im freien Markt neu orientieren und die Zusammenar-beit mit der Bauindustrie neu definieren.

Nach Einschätzung der Experten sind freischaffende Architekten mit spezifischen Schwierigkeiten bzw. Unsicherheiten im öffentlichen Bausektor konfrontiert:

� In Relation zu den wenigen Aufträgen in Deutschland gebe es ein Überangebot an Architekten. Dies ließe sich in Zukunft noch weniger in Einklang bringen als bisher, da sich die Auftragssituation weiter verschlechtere.

� Freischaffende Architekten stünden in Konkurrenz zu angestellten Planern in den öffentlichen Verwaltungen. Die Chancen freischaffender Architekten im öffentlichen Hochbau könnten wachsen, wenn sich die öffentliche Hand auf ihre Kontrollfunktion im Bau beschränke, während Planungsaufgaben verstärkt an freischaffende Archi-tekten abgegeben würden. Ein solcher Trend zeichne sich bereits ab: Die Anstellung von Planern werde bei der öffentlichen Hand stark zurückgefahren.

� Die klassische Vergabe durch Wettbewerbe sei stark eingeschränkt worden. Einige Vergabeverfahren und Wettbewerbe richteten sich nur noch an eine geringe Anzahl an Architekten, die sehr spezielle Voraussetzungen erfüllten. Es kämen nur ein-schlägige Büros zum Zuge, die sich bereits in dem geforderten Feld etabliert hätten. Bauherren scheuten das Risiko, sich mit unbekannten Büros bzw. für diese Aufgabe unbekannten Büros einzulassen.

Konsequenzen: Verlust einer breiten Planungsqualität, geringe Chancen der Teil-nahme an Wettbewerben für junge Büros.

� Der regionale Auftragsvergabemarkt sei stark „protektionistisch“. In einer bestimm-ten Region als nicht ortsansässiges Büro einen Auftrag zu bekommen, sei sehr schwierig, selbst wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt würden.

� Noch fehle eine gemeinsame Diskussion von Bauherren und Architekten, die solche Strukturen aufbrechen könne.

Stärkere Zusammenar-beit der öffentlichen Hand bzw. des BLBs

mit Architekten erhofft

Ungünstige Anforderun-gen des BLB an Architek-

ten

Wenige Aufträge, immer mehr freischaffende Ar-chitekten

Konkurrenz zu ange-stellten Planern

Eingeschränkte Verga-beverfahren

Beschränkter regiona-ler Auftragsvergabe-markt

- 109 -

� Die europäischen Richtlinien befänden sich insgesamt im Wandel: Es sei eine neue Vergabeordnung etabliert worden. Eine Änderung der Honorarordnung sei in Dis-kussion. Dadurch stelle sich eine gewisse Verunsicherung bei Architekturbüros ein.

„Der Zustand der Verunsicherung auch im Markt kann ein Ansatzpunkt für ein neues Berufsbild sein.“ (Zitat)

Aufgrund dieser schwierigen Bedingungen des öffentlichen Baus sehen die Experten auch Veränderungsbedarf bei den Architekten. Sie betonen, dass Architekten unter den veränderten Bedingungen stärker nach neuen Möglichkeiten im freien Markt suchen müssten.

Zunächst beschreiben sie, dass die Rolle von Architekten in der Bauindustrie und bei Generalunternehmern zunehmend kritisch gesehen würde. In PPP-Projekten herrsche die Tendenz vor, die Rolle von Architekten möglichst zu reduzieren.

Es sei die Tendenz zu beobachten, dass Investoren die Bedeutung der Architektur als Markenzeichen und damit als Verkaufsargument zunehmend erkennen würden. Für die Planung würden oft „Stararchitekten“ beauftragt. Im „Starsegment“ habe Deutschland jedoch im Gegensatz zum hohen Niveau der Planungsqualität nicht viel zu bieten. Hier werde eher auf ausländische Architekten zurückgegriffen.

Allerdings zählten in vielen PPP-Projekten ausschließlich wirtschaftliche Kriterien, wäh-rend die Gestaltungsqualität der Architektur in den Hintergrund rücke. Darin bestehe die Gefahr, dass fast schon nicht mehr „kammerfähige“ Büros engagiert würden, die mit nied-rigen Honoraren und geringen Qualitätsstandards arbeiteten und damit das allgemeine Preisniveau nach unten drückten. Das Problem sei, dass solche Tendenzen weit verbrei-tet seien und durch die öffentliche Hand nicht gestoppt würden.

Nach Auffassung der Experten müssen die Architekten neue Wege der Zusammenarbeit mit der Bauindustrie und den Generalübernehmern suchen. Die Rolle des freischaffen-den Architekten sei in dieser privatisierten Welt eine andere, als bei öffentlichen Aus-schreibungen. Die neue Rolle des Architekten sei jetzt nicht mehr die des Anbieters, son-dern die des Mitarbeiters eines Anbieters. Der Generalübernehmer dominiere im freien Markt die Anbieterseite, wobei die Architektenleistung Teil eines Leistungspakets sei.

Entsprechend müssten Architekten sich die Frage stellen, was ein Generalübernehmer wünsche. Architekten müssten unter Beweis stellen, dass sie sowohl gestalterische als auch wirtschaftliche Aspekte realisieren könnten, dass sie über betriebswirtschaftliche Kenntnisse verfügten und Termine einhalten könnten.

Es sei sehr wichtig, dass sich Architekten einen Gesamtüberblick über den Markt ver-schafften, um den Strukturwandel im Bausektor besser zu verstehen. Dies sei ein Defizit-bereich, denn viele Büros wendeten sich nicht an Generalunternehmer oder Projektent-wickler, weil sie befürchteten, in einer solchen Zusammenarbeit eine zu schwache Rolle zu spielen. Angesichts dieses neuen Anforderungsprofils an Architekten, so merkt ein Experte an, seien Schulungen und Fortbildungen eine wichtige Aufgabe der Architekten-kammer.

Die Zusammenarbeit zwischen Bauwirtschaft und Architekten müsse neu definiert und verstärkt werden. Der Vorwurf von Seiten der Bauunternehmen an Architekten sei, dass diese z.T. Entwürfe anfertigten, die in der Praxis kaum realisierbar seien. Der Architekt plane Gebäude, ohne dass er im Extremfall wisse, wie diese in der Praxis umgesetzt werden sollten. Auch bei Ausschreibungen beklagten sich viele Firmen, dass von Archi-tekten Vorschläge kämen mit Vertragsbedingungen, die hinsichtlich der Kosten- und Risi-

Kritische Sicht der Architekten von Seiten der Bauindustrie

Der Architekt als Mitar-beiter des Generaüber-

nehmers

Realisierung wirtschaft-licher Ansprüche

Wandel europäischer Richtlinien

Verstärkte Suche nach Möglichkeiten im freien

Markt notwendig

Anerkennung von Ar-chitektur als Marken-zeichen von Seiten der Investoren Aber: Dominanz wirt-schaftlicher Kriterien

Notwendigkeit eines Gesamtüberblicks über

den Markt

- 110 -

kokalkulation nicht realisierbar seien. Es bestehe entsprechend ein Bedarf an einer inten-siveren Kommunikation und einer engeren Zusammenarbeit der Beteiligten. „Bauteams“ seien eine sinnvolle Lösung. Es gehe darum, dass alle Beteiligten, d.h. Planer, Auftrag-geber und Ausführende in einem frühen Stadium zusammen arbeiteten.

Die Rolle der Architekten im Spannungsfeld von Generalist und Spezialist wird von den Experten differenziert gesehen: Architekten müssten angesichts des Strukturwandels im Bau in einem umfassenden Sinne mehr Steuerungsleistungen erbringen und damit breit qualifiziert sein bis hin zur Übernahme der Generalplanerrolle.

Unabhängig davon sei ein fundamentaler Wandel hinsichtlich der Leistungsabfrage von Architekten zu beobachten. Architekten würden im Gegensatz zum klassischen Berufs-bild nicht mehr für den vollständigen Leistungskatalog beauftragt, sondern lediglich für Teilleistungen. Dies führe zur Fragmentierung der Architektenleistung und setze die Fä-higkeit der Büros voraus, inhaltlich und organisatorisch auch fragmentarisierte Teilleis-tungen zu erbringen. Es müsse also die gesamte Wertschöpfungskette beherrscht wer-den, auch wenn nur einzelne Elemente abgerufen würden.

Einig waren sich die Experten darin, dass sehr spezialisierte Teilleistungen im Zweifel zugekauft werden müssten. Es sei notwendig, dass Architekturbüros sich in einer „offe-nen Struktur“ organisierten und Partnerschaften mit spezialisierten Fachleuten eingingen.

Stärkere Zusammen-wirkung in Form von

Bauteams

Fragmentierte Leis-tungsabfrage

Breite Qualifizierung von Architekten not-wendig

Zukauf spezialisierter Teilleistungen

- 111 -

C Analyse der Entwicklungen innerhalb der Architektenschaft

1 Studien und amtliche Daten zu Entwicklungen innerhalb der Architektenschaft

Im Folgenden werden auf der Basis amtlicher Daten sowie ausgewählter Untersuchun-gen zentrale Entwicklungen innerhalb der Architektenschaft beschrieben. In einem ersten Schritt wird die Größenentwicklung des Berufsstandes in den vergangenen fünf Jahren nachgezeichnet. Im Anschluss daran werden die wirtschaftliche Lage von Architekturbü-ros sowie die hierfür verantwortlichen zentralen Entwicklungen am Markt für Architektur-leistungen dargestellt. Anhand welcher Strategien die Architektenschaft auf die veränder-te Marktsituation reagiert, ist Gegenstand des letzten Abschnitts dieses Kapitels.

1.1 Größenentwicklung der Architektenschaft

Bevor das Augenmerk auf die zukünftige Größenentwicklung der Architektenschaft ge-richtet wird, wird zunächst die zahlenmäßige Veränderung der Architekten und Stadtpla-ner zwischen 2000 und 2005 dargestellt. Diese Betrachtung erfolgt gesondert für er-werbstätige und für erwerbslose Architekten. Daran anschließend wird die Größenent-wicklung der Studentenschaft in den architektonischen Fachrichtungen seit 1993 be-leuchtet. Auf der Basis dieser Entwicklungslinien wird schließlich eine Prognose für die zukünftige Größenentwicklung der Architektenschaft getroffen.

Betrachtet werden jeweils sowohl die Zahlen für die Bundesrepublik Deutschland als auch für NRW. Neben den Zahlen für die Architektenschaft insgesamt wird stets auch die Größenentwicklung der Gruppe der Architekten (Hochbau) erläutert.

1.1.1 Entwicklung der Zahl erwerbstätiger Architekten

Zum 1. Januar 2005 registrierte die Bundesarchitektenkammer für die Bundesrepublik Deutschland insgesamt 106.990 erwerbstätige Architekten und Stadtplaner. Zwischen 2000 und 2005 ist die Zahl der erwerbstätigen Architekten um insgesamt 4,8% gestie-gen.199

Damit gibt es in Deutschland weiterhin mehr Architekten pro Einwohner als in den meis-ten anderen europäischen Ländern. Werden nur die bei den Kammern zugelassenen, erwerbstätigen Architekten gezählt, kam zur Jahreswende 2003/2004 auf 781 Bundes-bürger ein Architekt oder Stadtplaner.200 Im europäischen Vergleich ist die Architekten-dichte einzig in Italien und Griechenland höher. In Großbritannien kam 2002 ein Architekt oder Stadtplaner auf 1.949 Einwohner, in Frankreich lag das Verhältnis bei 1 zu 2.194.201

Die Entwicklung der Architektenzahlen in NRW entspricht nicht dem Bundestrend. Zwi-schen 2000 und 2003 wuchs die Zahl der erwerbstätigen Architekten und Stadtplaner in NRW um insgesamt 2,0%. In 2003 ging sie um 1,9% zurück. Im vergangenen Jahr stieg sie wieder leicht an (um 0,7%). Im gesamten Zeitraum zwischen 2000 und 2005 ist für NRW ein Anstieg der Zahl erwerbstätiger Architekten um 0,8% zu verzeichnen.

Bei isolierter Betrachtung der Architekten (Hochbau) ergibt sich folgendes Bild: Zum 1. Januar 2005 waren in der gesamten BRD 92.974 Architekten (Hochbau) in die Architek-tenliste eingetragen. Fünf Jahre zuvor waren es 89.685. Die Zahl der Architekten (Hoch-bau) ist demnach um insgesamt 3,7% gestiegen.

199 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2000 bis 2005: o. S.. 200 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2004: o. S. und Statistisches Bundesamt 2004a: o. S.. 201 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2004a: o. S..

Hohe Architekten-dichte in Deutsch-land

- 112 -

Abb. 33: Zahl der erwerbstätigen Architekten (Hochbau)

In NRW lag die Zahl der Architekten (Hochbau) zwischen 2000 und 2003 relativ konstant bei ca. 19.900. Für das Jahr 2003 ist ein Rückgang um 2,6% zu verzeichnen. Zum 1. Januar 2004 zählte die AK NW noch 19.402 Architekten (Hochbau). Im vergangenen Jahr stieg die Zahl der erwerbstätigen Architekten (Hochbau) um 0,5% auf 19.493.202

1.1.2 Entwicklung der Zahl erwerbstätiger Architekten nach Beschäftigungs- verhältnis

Im Bundesdurchschnitt ist etwa die Hälfte aller Architekten und Stadtplaner (50,4%) freischaffend tätig. In einem Angestelltenverhältnis befinden sich 42,3% der Kammermit-glieder. 4,2% sind beamtet und 3,1% sind gewerblich tätig. In NRW liegt der Anteil frei-schaffender Architekten und Stadtplaner unter dem Bundesdurchschnitt (48,0% gegen-über 50,4%). Der Anteil angestellter Architekten und Stadtplaner in NRW ist demgegen-über höher als bundesweit (49,0% gegenüber 42,3%).

Von den in der BRD in die Kammerliste eingetragenen Architekten (Hochbau) sind 50,7% freiberuflich tätig. In einem Angestelltenverhältnis befinden sich zum 1. Januar 2005 41,7% der Architekten (Hochbau). In NRW entspricht der Anteil freischaffend tätiger Ar-chitekten in etwa dem Vergleichsanteil auf Bundesebene (49,7% gegenüber 50,7%). Das Land verfügt jedoch über einen höheren Anteil angestellter Architekten (Hochbau) als der Bund (47,2% gegenüber 41,7%).

Zwischen 2000 und 2002 ist die Zahl der freischaffenden Architekten (Hochbau) in der BRD um insgesamt 1,0% gestiegen. Nach einem leichten Rückgang zwischen 2002 und 2003 um 2,1% nahm die Zahl der Freiberufler unter den Architekten (Hochbau) in den letzten beiden Jahren wieder um insgesamt 2,3% zu.

In NRW zeichnete sich zunächst ein gegenläufiger Trend ab: Einzig zwischen 2002 und 2003 wuchs die Zahl der freischaffend tätigen Architekten (Hochbau) um 0,4%. Insge-samt war zwischen 2000 und 2002 ein Rückgang um insgesamt 1,4% zu beobachten. In 2003 sank die Zahl freischaffender Architekten (Hochbau) in NRW nochmals um 0,9%. Im vergangenen Jahr stieg die Zahl freischaffender Architekten in NRW um 2,3%. Zum 01. Januar 2005 waren in NRW 9.691 freischaffende Architekten (Hochbau) in die Archi-tektenliste eingetragen.203

202 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2000 bis 2005: o. S.. 203 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2000 bis 2005: o. S..

89.685

91.21991.987 91.834 92.147

92.974

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Zahl der Architekten Hochbau (BRD)

+ 1,71 + 0,84 - 0,17 + 0,34 + 0,90

19.821

19.904 19.890 19.916

19.402

19.493

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Zahl der Architekten Hochbau (NRW)

+ 0,42 - 0,07 + 0,13 - 2,58 + 0,47

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

89.685

91.21991.987 91.834 92.147

92.974

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Zahl der Architekten Hochbau (BRD)

+ 1,71 + 0,84 - 0,17 + 0,34 + 0,90

19.821

19.904 19.890 19.916

19.402

19.493

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Zahl der Architekten Hochbau (NRW)

+ 0,42 - 0,07 + 0,13 - 2,58 + 0,47

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

Höchste Zahl frei-schaffender Archi-tekten (Hochbau) in 2005

Zahl freischaffen-der Architekten (Hochbau) in NRW in 2004 deutlich gestiegen

- 113 -

Abb. 34: Zahl der freischaffend tätigen Architekten (Hochbau)

Die Zahl der angestellten Architekten (Hochbau) in der Bundesrepublik hat in den letz-ten fünf Jahren stetig zugenommen, wenn auch mit sinkenden Wachstumsraten. Seit dem 1. Januar 2000 ist die Zahl der Angestellten unter den Architekten (Hochbau) um insgesamt 11,05% gewachsen.

In NRW wuchs die Zahl der Architekten (Hochbau), die sich in einem Angestelltenver-hältnis befinden, zwischen 2000 und 2003 ebenfalls stetig. Seit 2003 ist in NRW ein Rückgang der Zahl angestellter Architekten (Hochbau) um 5,16% zu verzeichnen.204

Abb. 35: Zahl der angestellten Architekten (Hochbau)

1.1.3 Entwicklung der Zahl erwerbsloser Architekten

Die Arbeitslosenquote unter den Architekten und Stadtplanern erreichte im Herbst 2003 ein Rekordniveau. Mit 9,5% lag sie doppelt so hoch wie die Arbeitslosenquote der ande-ren freien Berufe.205

Im September 2003 waren 11.833 Architekten und Stadtplaner in der BRD arbeitslos gemeldet. Im Herbst 2000 lag die Zahl der Arbeitslosen unter den Architekten und Stadt-planern noch bei 8.027. Somit stieg die Zahl der arbeitslosen Architekten und Stadtplaner zwischen 2000 und 2003 um insgesamt 47,4%. Im September 2004 wurden insgesamt 11.001 Architekten und Stadtplaner in der Arbeitslosenstatistik geführt. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang um 7,0%.

204 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2000 bis 2005: o. S.. 205 Vgl. Deutscher Sparkassen- und Giroverband e.V. 2004: 1.

Angestellte Architekten Hochbau (NRW)Angestellte Architekten Hochbau (BRD)

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

34.913

36.235

37.52038.609 38.643 38.770

2000 2001 2002 2003 2004 2005

+ 3,78 + 3,55 + 2,90 + 0,09 + 0,33

9.432

9.5779.681 9.696

9.3009.196

2000 2001 2002 2003 2004 2005

+ 1,54 + 1,09 + 0,15 - 4,08 - 1,12

Angestellte Architekten Hochbau (NRW)Angestellte Architekten Hochbau (BRD)

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

34.913

36.235

37.52038.609 38.643 38.770

2000 2001 2002 2003 2004 2005

+ 3,78 + 3,55 + 2,90 + 0,09 + 0,33

9.432

9.5779.681 9.696

9.3009.196

2000 2001 2002 2003 2004 2005

+ 1,54 + 1,09 + 0,15 - 4,08 - 1,12

Herbst 2003:

Arbeitslosenquote bei den Architekten und Stadtplanern mit 9,5% mehr als doppelt so hoch wie in den ande-ren freien Berufen

9.6579.607

9.521 9.5619.474

9.691

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Freischaffende Architekten Hochbau (NRW)

- 0,52 - 0,90 + 0,42 - 0,91 + 2,3

46.60146.994 47.08246.097 46.357

47.168

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Freischaffende Architekten Hochbau (BRD)

+ 0,84 + 0,19 - 2,09 + 0,56 + 1,75

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

9.6579.607

9.521 9.5619.474

9.691

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Freischaffende Architekten Hochbau (NRW)

- 0,52 - 0,90 + 0,42 - 0,91 + 2,3

46.60146.994 47.08246.097 46.357

47.168

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Freischaffende Architekten Hochbau (BRD)

+ 0,84 + 0,19 - 2,09 + 0,56 + 1,75

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

- 114 -

In NRW waren im September 2003 insgesamt 2.430 Architekten und Stadtplaner arbeits-los gemeldet. Drei Jahre zuvor waren es 1.689. Die Zahl der arbeitslosen Architekten und Stadtplaner lag im Herbst 2003 um 43,9% höher als im September des Jahres 2000. Wie auch auf Bundesebene sank die Arbeitslosenzahl in NRW zwischen 2003 und 2004. Sie schrumpfte um 6,8% von 2.430 auf 2.265 Architekten und Stadtplaner.

Bei isolierter Betrachtung der Architekten (Hochbau) ergibt sich folgendes Bild: Waren im September 2000 noch 6.155 Architekten (Hochbau) arbeitslos gemeldet, so lag diese Zahl im Herbst des Jahres 2003 bei 9.683. Dies entspricht einem Anstieg der Arbeitslo-sen um 57,3%. Zwischen September 2003 und September 2004 sank die Zahl jedoch wieder leicht um 5,8% auf 9.119.

Die Zahl der arbeitslos gemeldeten Architekten (Hochbau) in NRW stieg von 1.277 im September 2000 auf 1.931 im Herbst 2003. Dies bedeutet einen Anstieg um 51,2%. Pa-rallel zur Entwicklung auf Bundesebene sank die Zahl arbeitsloser Architekten (Hochbau) zwischen 2003 und 2004 um 6,5% auf 1.085.206

Die Arbeitslosenzahlen für das vergangene Jahr sind mit Vorsicht zu behandeln. Auf-grund des Dritten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt, das seit dem 1. Januar 2004 in Kraft ist, erscheinen Personen, die an beruflichen Weiterbildungen, Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen oder berufsvorbereitenden Bildungsmaßnahmen teil-nehmen, nicht länger in der Arbeitslosenstatistik. Der Rückgang der in der Statistik er-fassten Zahl arbeitsloser Architekten zwischen 2003 und 2004 ist deshalb nicht zwingend auf eine tatsächliche Abnahme der Arbeitslosenzahlen zurückzuführen, sondern resultiert möglicherweise (auch) aus der seit Anfang 2004 enger gefassten Definition des Begriffs Arbeitslosigkeit. Aus diesem Grund können die Zahlen vor dem 01. Januar 2004 nicht mit den Zahlen seit dem 01. Januar 2004 verglichen werden.

Eine grundlegende Verbesserung der Situation ist für die kommenden Jahren nicht zu erwarten: „Für junge Architekten ist eine feste Stelle nach dem Diplom die Ausnahme: Die Zahl der arbeitslosen Architekten betrug 2003 nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit (BA) etwa 13.000. Diesen standen gerade einmal 1.162 Stellenangebote gegen-über, die im Laufe des Jahres bei der BA eingingen – so wenige wie seit Jahren nicht mehr.“207

1.1.4 Entwicklung der Studierenden- und Absolventenzahlen

Zwischen den Wintersemestern 1992/1993 und 1997/1998 ist die Zahl der Studierenden in den Fächern Architektur, Landespflege / Landschaftsgestaltung, Innenarchitektur und Raumplanung von 58.614 auf 66.381 Studierende gestiegen. Dies entspricht einem An-stieg um 13,3%. Seit dem Wintersemester 1997/1998 ist die Zahl der Studierenden rück-läufig. Im Wintersemester 2003/2004 lag sie bei 56.639 und damit 14,7% unter dem Ver-gleichswert von 1997/1998.

Eine ähnliche Tendenz ergibt sich für die Studienanfänger: Hier stieg die Zahl zwischen den Wintersemestern 1992/1993 und 1996/1997 um 9,6% von 9.156 auf 10.035. Zwi-schen 1996/1997 und 2001/2002 ist ein Rückgang der Zahl der Studienanfänger zu ver-zeichnen. Im Wintersemester 2001/2002 fingen 9.059 Personen ein Studium in einem der oben genannten Fächer an. Dies sind 9,7% weniger als im Wintersemester 1997/1998. Seit dem Wintersemester 2001/2002 entwickelte sich die Zahl der Studienanfänger je-doch entgegengesetzt zur Zahl der Studierenden insgesamt. Im Wintersemester

206 Vgl. Bundesagentur für Arbeit 2003: o. S.. 207 Abi Magazin Online 2004: o. S..

Rückgang der Ar-beitslosenzahlen ist vorerst nicht zu erwarten

Seit 1997/1998 Rückgang der Studierendenzahl

Seit 2001/2002 steigende Zahl der Studienanfänger

- 115 -

2003/2004 begannen 10.265 Personen ein Studium in den Fächern Architektur, Landes-pflege / Landschaftsgestaltung, Innenarchitektur oder Raumplanung. Dies entspricht ei-nem Anstieg der Zahl der Studienanfänger um 13,3%. Die Zahl der Studierenden insge-samt sank im gleichen Zeitraum um 5,7%.

Die Zahl der Absolventen ist zwischen 1993 und 2000 um 39,3% von 6.290 auf 8.760 gestiegen. In den darauf folgenden zwei Jahren sank die Zahl der Absolventen auf 8.514. Dies entspricht einem Rückgang um 2,8%. Im Jahr 2003 beendeten 8.584 Studierende ihr Studium. Das sind 0,8% mehr als in 2002.208

Die Zahl der Studierenden im Fach Architektur ist zwischen den Wintersemestern 1992/1993 und 1997/1998 um insgesamt 12,4% auf 49.733 gestiegen. Seit 1998 sind die Studierendenzahlen rückläufig: Im Wintersemester 2003/2004 lag die Zahl der Architek-turstudenten bei 41.759. Dies entspricht einem Rückgang um 16,0%.

Die Zahl der Studienanfänger in diesem Fach stieg zwischen den Wintersemestern 1992/1993 und 1996/1997 um insgesamt 6,1%. Zwischen 1996/1997 und 2001/2002 war demgegenüber ein Rückgang um 11,1% zu verzeichnen. Im Wintersemester 2003/2004 lag die Zahl der Studienanfänger bei 7.452. Gegenüber dem Wintersemester 2001/2002 entspricht dies einem Anstieg um 14,0%.

Die Absolventenzahlen im Fach Architektur sind zwischen 1993 und 2003 nahezu kontinuierlich gestiegen, und zwar um insgesamt 44,2% von 4.372 auf 6.308. In 2003 schlossen 1.936 Studierende mehr ihr Studium ab als im Jahr 1993. Seit 1999 bewegt sich die Zahl der Absolventen im Fach Architektur um die 6.000er Marke.209

Abb. 36: Studierende und Absolventen im Fach Architektur

1.1.5 Prognose zur zukünftigen Größenentwicklung der Architektenschaft

Die Zahl der Architekten und Stadtplaner wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein Grund für diese Entwicklung ist der im Vergleich zu anderen Berufsgruppen geringe An-teil der 55- bis 65-Jährigen an allen Architekten und Stadtplanern (13,9% in 2002)210. Der Ersatzbedarf wird in den nächsten Jahren deutlich niedriger ausfallen als in vielen ande-ren Berufen.

Zum anderen ist die Zahl der Hochschulabsolventen in den Fächern Architektur, Innenar-chitektur, Landespflege / Landschaftsgestaltung und Raumplanung in den letzten Jahren nahezu konstant geblieben. Gleichzeitig nahm die Zahl der Studienanfänger in den ver-gangenen beiden Jahren wieder zu. Eine Reaktion der Studienanfänger auf die Arbeits-

208 Vgl. Statistisches Bundesamt 2004b – 2004i: o. S.. 209 Vgl. Statistisches Bundesamt 2004b / 2004f: o. S.. 210 Vgl. Statistisches Bundesamt 2003b: o. S..

1993 1995 1997 1999 2001 2003

Studierende im Fach Architektur

1993 1995 1997 1999 2001 20036.000

6.500

7.000

7.500Studienanfänger im Fach Architektur

40.000

45.000

50.000

55.000

1993 1995 1997 1999 2001 20034.000

5.000

6.000

7.000Absolventen im Fach Architektur

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

1993 1995 1997 1999 2001 2003

Studierende im Fach Architektur

1993 1995 1997 1999 2001 20036.000

6.500

7.000

7.500Studienanfänger im Fach Architektur

40.000

45.000

50.000

55.000

1993 1995 1997 1999 2001 20034.000

5.000

6.000

7.000Absolventen im Fach Architektur

Quelle: Bundeskammerstatistik (2005)

Rückläufige Zahl der Studierenden im Fach Architektur

Steigende Zahl der Studienanfänger im Fach Architektur

Seit 1999 jährlich ca. 6.000 Absolventen im Fach Architektur

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marktsituation für Architekten ist demnach nicht zu erkennen. Ob nach dem Studium auch der gewünschte berufliche Werdegang eingeschlagen werden kann, ziehen Archi-tekturstudenten bei der Wahl ihres Studienfachs offenbar nicht ausreichend in Betracht, wie eine Befragung unter Architekturabsolventen des Hochschulinformations-Systems (HIS) zeigt. Nur 8% der Fachhochschul- und 6% der Universitätsabsolventen berichten, die Arbeitsmarktsituation sei bei ihrer Studienfachwahl sehr wichtig oder wichtig gewe-sen. Demgegenüber geben 45% der Befragten an, Arbeitsmarktaspekte hätten gar keine Rolle bei der Wahl des Studienfaches gespielt.211 Zugangsbeschränkungen von Seiten der Universitäten bestehen nicht. „Die Universitäten bilden doppelt so viele Architekten aus, wie der Markt braucht.“212

Diese Entwicklung veranlasst die Bundesarchitektenkammer zu der Prognose, dass bis 2010 deutlich mehr Hochschulabsolventen auf dem Markt sein werden als tatsächlich benötigt werden: „Aufgrund der weiterhin zu erwartenden Diskrepanz zwischen rund 6.500 jährlichen Absolventen in den architektonischen Fächern und einem jährlich alters-bedingten Ausscheiden von 2.500 bis 3.000 Architekten und Stadtplanern aus dem Be-rufsleben ist zumindest für dieses Jahrzehnt eine demografisch bedingte Verbesserung der Situation auf dem Arbeitsmarkt nicht zu erwarten.“213

1.2 Die wirtschaftliche Situation von Architekturbüros

Die wirtschaftliche Situation der Architekturbüros in Deutschland ist bereits seit mehreren Jahren schwierig. Eine deutliche Verbesserung der Lage ist nicht zu erwarten. „Der Prä-sident des Bundes Deutscher Architekten, Kaspar Kraemer, glaubt, dass von den rund 40.000 freiberuflich tätigen Architekten, die Büros in Deutschland betreiben, gut ein Drittel „am Abgrund“ steht.“214

Ein ähnliches, wenngleich nicht ganz so drastisches Bild zeigen die Ergebnisse einer Umfrage der Architektenkammer Sachsen aus dem Jahr 2002: Zum Zeitpunkt der Erhe-bung zogen 28% der befragten Büros eine Aufgabe des Büros aus wirtschaftlichen Grün-den in Erwägung. Differenziert nach Bürogröße zeigt sich, dass es sich dabei vor allem um Ein-Personen-Büros handelt: 50% der Inhaber von Ein-Personen-Büros dachten 2002 darüber nach, aus wirtschaftlichen Gründen zu schließen.215

Dieses Ergebnis einer Mitgliederbefragung innerhalb einer vergleichsweise kleinen Län-derkammer wird durch eine Mitgliederbefragung der Architektenkammer Baden-Württemberg aus dem Jahr 2003 gestützt.216 Im Rahmen dieser Befragung geben 11% der freischaffenden Architekten an, dass die Liquidität ihres Büros permanent gefährdet sei. „Häufig“ sehen 16% der Befragten die Liquidität ihres Büros in Gefahr. Als „selten“ stufen 23% der Büros die Gefährdung ihrer Liquidität ein. Insgesamt befindet sich dem-nach die Hälfte aller freischaffenden Büros zumindest gelegentlich in einer Situation, in der ein Mangel an flüssigen finanziellen Mitteln droht. In 30% der Büros ist die Liquidität demgegenüber meist gesichert und in 19% steht sie zu keinem Zeitpunkt in Frage. Diffe-renziert nach Bürogröße zeigt sich auch hier, dass vor allem kleine Büros um ihre Liquidität fürchten.

211 Vgl. Zentralstelle für Arbeitsvermittlung der Bundesagentur für Arbeit (ZAV) 2004: 5. 212 Scheltwort 2003: 85. 213 Welter 2003: o. S.. 214 Matzig 2003: 2. 215 Vgl. Architektenkammer Sachsen 2002: 2. 216 Vgl. Architektenkammer Baden-Württemberg 2003: 30.

Sachsen: 28% erwägen Büroaufgabe

Baden-Württemberg: Liquidität in 27% der Büros (permanent) gefährdet

Weiterhin kein Rückgang der Architektenzahl

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Auch andere Untersuchungen zur wirtschaftlichen Situation freischaffender Architekten bestätigen, dass die Architekturbüros in Deutschland in einer Krise stecken. Im Rahmen einer nicht repräsentativen Untersuchung des Instituts für Mittelstandsökonomie an der Universität Trier217 unter insgesamt 139 Architekten und Planern bezeichnen 35% der Befragten die geschäftliche Situation ihres Büros als schlecht und 25% als eher schlecht. In der Summe sind dies 60% aller befragten Büros. Der Blick in die Zukunft fällt jedoch aus der Perspektive der Befragten eher optimistisch aus: 18% erwarten in den nächsten drei Jahren eine positive, 40% eine eher positive Entwicklung. Eine genauere Analyse der „Optimisten“ ergibt, dass es sich dabei um vergleichsweise jüngere und größere Bü-ros handelt, die gegenwärtig überdurchschnittlich niedrige oder aber hohe Umsätze ver-zeichnen.218

Die bundesweite ifo-Architektenumfrage zu Beginn des 2. Quartals 2004 kommt hinsicht-lich der Einschätzung der gegenwärtigen Situation zu einem ähnlichen Ergebnis.219 55% der freischaffenden Architekten bewerten die aktuelle Lage des eigenen Büros als schlecht. Eine positive Bewertung der gegenwärtigen Situation nehmen 10% der Befrag-ten vor. Der Blick in die Zukunft fällt deutlich skeptischer aus als bei der Inmit-Studie: Mit einer positiven Entwicklung des Auftragsbestands innerhalb der kommenden sechs Mo-nate rechnen 9% der Befragten. Eine Verschlechterung der Auftragssituation erwarten demgegenüber 29% der Befragten. Die Mehrheit der freischaffenden Architekten (60%) geht davon aus, dass die Auftragslage im nächsten Halbjahr unverändert bleibt.220

Die Zahlen des ifo-Instituts für NRW entsprechen in etwa den ifo-Ergebnissen für das gesamte Bundesgebiet. 54% der befragten Architekten bezeichnen die aktuelle Situation ihres Büros als schlecht. In einer guten Lage befinden sich die Büros von 10% der frei-schaffenden Architekten. Einen optimistischen Blick in die Zukunft wagen 12% der Be-fragten in NRW: Aus ihrer Sicht wird sich die Auftragssituation ihres Büros in den nächs-ten sechs Monaten verbessern. Der Anteil derer, die im kommenden halben Jahr eine Verschlechterung der Auftragslage erwarten, liegt bei 30%.

Das im Auftrag der Architektenkammer NRW durch HommerichDienste halbjährlich er-hobene Stimmungsbarometer kommt im Mai 2005 zu folgendem Ergebnis221: 39% der 381 befragten Büros mussten zwischen November 2004 und Mai 2005 Umsatzeinbußen hinnehmen. Einen Anstieg der Umsätze konnten in diesem Zeitraum 18% der freischaf-fenden Architekten verzeichnen. Die Auftragslage verschlechterte sich zwischen Novem-ber 2004 und Mai 2005 in 38% aller Büros. Eine positive Entwicklung des Auftragsbe-stands meldet gut ein Viertel der Befragten (26%). Der Blick in die Zukunft ist eher pes-simistisch: Insgesamt 36% der freischaffenden Architekten erwarten für das kommende halbe Jahr eine Verschlechterung der Auftragslage.

Zusammenfassend ist festzuhalten: Viele Büros stecken seit mehreren Jahren in der Krise. Die wirtschaftliche Situation eines großen Teils der Büros verschlechtert sich. Im Rahmen des Stimmungsbarometers geben seit Mai 2002 stets um die 40% der befragten Architekten rückläufige Umsätze an. Eine isolierte Betrachtung der Architekten (Hochbau)

217 Vgl. Inmit - Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 10f. 218 Da es sich bei 80% der Befragten (N=111) um Architekten (Hochbau) handelt, sind die Ergeb-

nisse auch nur für diese Berufsgruppe zu interpretieren. 219 Vgl. ifo – Institut für Wirtschaftsforschung 2004: o. S.. Das Institut für Wirtschaftsforschung be-

fragt viermal jährlich 3.000 freischaffende Architekten (Hochbau) in 16 Bundesländern. 220 Ein Vergleich mit den Ergebnissen des Inmit ist in dieser Frage nicht möglich, da sich die Ein-

schätzung der zukünftigen Entwicklung auf unterschiedliche Zeiträume (Inmit: drei Jahre, ifo-Institut: sechs Monate) bezieht.

221 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2005: o.S. (Die Befragung ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Der Berichtsband wird im Laufe des Monats Mai 2005 vorliegen.).

Mai 2005: Umsatz- einbußen in 39% der Büros in NRW

Seit Mai 2002 bei ca. 40% der Büros rückläufige Umsät-ze

Wirtschaftliche Situation in 60% der Büros (eher) schlecht

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zeigt, dass diese Architekten über die gesamte Zeitspanne tendenziell schlechter ab-schneiden als ihre Kollegen.

Auch für 2005 ist keine Verbesserung der Situation zu erwarten: „Die weiterhin schwache Nachfrage im Hochbau dürfte dafür sorgen, dass der Selektionsprozess bei den Architek-turbüros anhalten wird. Immer häufiger schließen Büros nicht nur aus Altersgründen, sondern wegen Auftragsmangel oder finanziellen Schieflagen. Die Anzahl der Architek-turbüros wird sowohl 2004 als auch 2005 schrumpfen, die Umsätze je Büro dürften unter Druck bleiben.“222

1.3 Entwicklungen am Markt für Architektenleistungen

Der ursprüngliche Aufgabenbereich der Architekten ist in den Architektengesetzen der Länder definiert: „Berufsaufgabe des Architekten ist die gestaltende, technische und wirt-schaftliche Planung und Ausführung von Bauwerken“, so die Definition der Architekten-gesetze der Bundesländer.223 Die gegenwärtige wirtschaftliche Situation vieler Architek-turbüros sowie die Entwicklungen auf dem Markt für Architektenleistungen deuten jedoch darauf hin, dass in diesen originären Tätigkeitsfeldern keine ausreichende Nachfrage besteht, um alle Architekten zu beschäftigen.

Tatsächlich identifizieren die Architekten einen Rückgang der Nachfrage nach Architek-tenleistungen als die zentrale Ursache für die derzeitige wirtschaftliche Lage der Architek-turbüros. Das von HommerichDienste im Auftrag der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen durchgeführte Stimmungsbarometer vom Mai 2005 zeigt, dass die Architekten mangelnde Investitionskraft bei privaten, gewerblichen und öffentlichen Bauherren für rückläufige Umsätze verantwortlich machen. Zudem fehle vielen solventen privaten und gewerblichen Bauherren aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Gesamtsituation zu-nehmend die Bereitschaft, in Bauvorhaben zu investieren.224

Die Auswirkungen einer negativen Entwicklung der Konjunktur auf den Markt für Architek-tenleistungen waren vielen Architekten bereits 1997 bewusst. Im Rahmen der Mitglieder-befragung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen nannten 35% der befragten Ar-chitekten die konjunkturelle Entwicklung als Zukunftsrisiko für den Architektenberuf in den kommenden zehn Jahren.225

Eine Verbesserung der Nachfragesituation erwarten die Architekten nicht. Die überwie-gende Mehrheit der im Rahmen der Inmit-Studie befragten Architekten (97%) geht davon aus, dass ihr eigenes Büro (auch) in Zukunft unter einem Rückgang der Nachfrage nach Architektenleistungen leiden werde.226

Als bedrohlich wird neben einer schrumpfenden Nachfrage vor allem eine zunehmende Zahl der Wettbewerber von Außen empfunden. In einer 1992 von Hommerich und Küthe durchgeführten Untersuchung zum Image der Architekten wurde die „Komplettplanung durch Bauträger und Generalunternehmen“ von der Mehrheit der befragten Architekten als Zukunftsrisiko für den Architektenberuf identifiziert.227 Zu dem gleichen Ergebnis

222 Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken 2005: 1f. 223 Zentralstelle für Arbeitsvermittlung der Bundesagentur für Arbeit (ZAV) 2004: 9f. 224 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2005: Anhang 7. 225 Vgl. Hommerich 1997: 64. 226 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 16ff. 227 Vgl. Hommerich / Küthe 1992: 32.

Zunehmender Wettbewerbsdruck von Seiten Dritter

Sinkende Nachfrage nach Architektenleis-

tungen

Keine Verbesserung der Situation in Sicht

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kommt auch die Mitgliederbefragung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen im Jahr 1997.228

Das Ergebnis des Stimmungsbarometers vom Mai 2005 zeichnet ein anderes Bild: Zu-nehmenden Wettbewerbsdruck von Seiten Dritter (Bauträger, Projektentwicklungsgesell-schaften, Bauunternehmen) machen 7% der befragten Architekten für die rückläufigen Umsätze in ihrem Büro verantwortlich.229 Es scheint, als würde die Konkurrenz durch Bauträgergesellschaften u.Ä. von vielen Architekten zwar als Bedrohung wahrgenom-men. Eine Einschätzung hinsichtlich des Ausmaßes dieser Bedrohung und ihrer konkre-ten Auswirkungen auf die eigenen Umsätze fällt jedoch schwer.

Konkurrenz spüren die Architekten aber nicht allein von Seiten Dritter. Auch innerhalb der Architektenschaft herrscht Wettbewerb: „Das Berufsumfeld hat sich sehr geändert. Bau-herren nutzen Architekten aus und die ihre Mitarbeiter und sich selber. Unbezahlte Über-stunden oder Wochenendarbeit sind nicht selten. Und im Vergleich zu anderen Ingeni-eurberufen sind die Gehälter niedrig.“230

Durch starken Wettbewerb ausgelöste Preiskonkurrenz und Honorarverfall betrachten 12% der bereits 1992 von Hommerich und Küthe befragten Architekten als ein Zukunfts-risiko für den Architektenberuf.231 Die Mitgliederbefragung der Architektenkammer Nord-rhein-Westfalen aus dem Jahr 1997 kommt zu einem ähnlichen Ergebnis. In einem Archi-tektenüberschuss und der daraus entstehenden Zunahme des Wettbewerbs untereinan-der sehen 19% der Architekten für die nächsten zehn Jahre ein Risiko für den Architek-tenberuf.232

1.4 Reaktionen der Architekten auf die Veränderung des Marktes

In welcher Form Architekten auf die Veränderungen am Markt für Architektenleistungen reagieren, ist nur schwer zu ermitteln. Untersuchungen zu dieser Frage liegen bislang kaum vor. Verschiedene Studien der Architektenkammern der Länder zeigen, dass An-passungen auf der Personalebene stattfinden. Einige Indikatoren weisen darauf hin, dass die Architekten die Definition des eigenen Berufsbildes an die Anforderungen des Mark-tes anpassen. Zudem ist zu erkennen, dass die Architekten zunehmend nach neuen Ge-schäftsfeldern Ausschau halten oder ihr Leistungsspektrum bereits ausgeweitet haben.

1.4.1 Anpassung des Personalbestands

Auf eine Verschlechterung der Marktsituation und daraus resultierende Umsatzeinbußen reagieren Unternehmen häufig mit Personalabbau. Die Architekten bilden hier keine Aus-nahme. Die Architektenkammer Berlin kommt in ihrer Untersuchung zur wirtschaftlichen Situation ihrer freischaffenden Mitglieder zu dem Ergebnis, dass der Personalbestand in den Büros zwischen 2000 und 2002 um mindestens 30% zurückgegangen sei.233 In Sachsen mussten nach einer Büroumfrage der dortigen Länderkammer im Jahr 2002 38% aller Büros aus wirtschaftlichen Gründen Mitarbeiter entlassen.234 In Nordrhein-

228 Vgl. Hommerich 1997: 64. 229 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2005: Anhang 7. 230 Abi Magazin Online 2004: o. S. 231 Vgl. Hommerich / Küthe 1992: 32. 232 Vgl. Hommerich 1997: 64. 233 Vgl. Architektenkammer Berlin 2002: 4. 234 Vgl. Architektenkammer Sachsen 2002: 2.

Personalabbau

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Westfalen melden im Mai 2005 20% der freischaffenden Architekten (Hochbau) eine Ver-ringerung des Personalbestands in ihrem Büro.235

Auch im Rahmen der Inmit-Studie geben die Befragten an, auf die rückläufige Nachfrage mit einer Anpassung des Personalbestands im eigenen Büro reagiert zu haben. Ob hier-mit allein die Reduktion des Personals, der Austausch festangestellter gegen freie Mitar-beiter oder der Austausch einzelner Mitarbeiter gegen besser oder anders qualifizierte Mitarbeiter gemeint ist, wurde nicht erhoben. Zukünftig planen einige dieser Befragten, die Personalstruktur ihres Büros zu verändern. Sie beabsichtigen, mehr Flexibilität durch mehr freie und weniger feste Mitarbeiter zu schaffen.236

Die Brandenburgische Architektenkammer ermittelte im Jahr 2003 einen Anteil der freien Mitarbeiter in Höhe von 14,6% an allen Beschäftigten in brandenburgischen Architektur-büros. Dabei handelt es sich nach Angaben der Kammer um einen relativ hohen Wert. Ein Vergleichswert, z.B. aus früheren Untersuchungen, wird allerdings nicht genannt, so dass über die tatsächliche Entwicklung dieses Anteils keine Aussage gemacht werden kann. Der Anteil der Praktikanten in brandenburgischen Architekturbüros ist mit 3,2% deutlich höher als der Anteil der Auszubildenden (0,8%).237

Eine weitere, die Personalpolitik in den Architekturbüros betreffende, Maßnahme ist die verstärkte Fort- und Weiterbildung der eigenen Mitarbeiter mit dem Ziel, die Wettbe-werbsfähigkeit des eigenen Büros zu steigern. 9% der vom Inmit befragten Architekten geben an, aus diesen Gründen in die Fort- und Weiterbildung ihrer Mitarbeiter investiert zu haben.238

Die eigene Fortbildung leidet nach Angaben von 44% der 1997 im Rahmen der Mit-gliederbefragung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen befragten Architekten unter einem Mangel an verfügbarer Zeit. Dieses Ergebnis zeigt, dass der Stellenwert gezielter Fortbildung in der Architektenschaft erkannt worden ist.239

1.4.2 Wandel des Berufsverständnisses

Hinsichtlich der Definition des eigenen Berufsbildes sind Anfänge eines Umdenkens zu erkennen. Als Problemlöser für den Bauherren müssen sich Architekten nach Meinung von 91% der durch das Inmit befragten Architekten verstehen, wenn sie auch in Zukunft erfolgreich sein wollen. Der Dienstleistungsgedanke, lange Zeit mit Skepsis betrachtet, setzt sich demnach langsam durch. Dies aber würde voraussetzen, dass die Architekten das Kernelement ihrer Selbstdefinition, Planer und Gestalter zu sein, überdenken und durch weitere Elemente ergänzen.240

Die von knapp zwei Dritteln (65%) der durch das Inmit befragten Architekten vertretene Überzeugung, Zukunftsfähigkeit setze eine verstärkte Zusammenarbeit in Kooperations-netzwerken voraus, folgt ebenfalls dem Dienstleistungsgedanken. Vernetzung mit dem Ziel, alles aus einer Hand anbieten zu können, stellt den Kunden in den Vordergrund und wirkt der zunehmenden Konkurrenz seitens der Generalunternehmer entgegen.

235 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2005: o. S. (Die Befragung ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Der Berichtsband wird im Laufe des Monats Mai 2005 vorliegen.).

236 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 24. 237 Vgl. Brandenburgische Architektenkammer 2003: 5. 238 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 22. 239 Vgl. Hommerich 1997: 65. 240 Vgl. Hommerich / Küthe 1992: 18ff.

Problemlöser für den Bauherren

Aufbau von Kooperationen

Verstärkte Fort- und Weiterbildung

Umstrukturierung des Personalbestands

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Zunehmendes Engagement im Bereich der Projektsteuerung betrachten 49% der befrag-ten Architekten als Voraussetzung für ein zukunftsfähiges Büro. Auch hierbei handelt es sich um eine späte Reaktion der Architekten auf die verstärkte Konkurrenz durch Gene-ralunternehmer. Über Jahre hinweg haben die Architekten in ihrer Tätigkeit einen deutli-chen Schwerpunkt im Bereich der Planung gesetzt. Inzwischen haben branchenfremde Konkurrenten oftmals die Organisation der übrigen Leistungsphasen übernommen. An-gesichts einer sinkenden Nachfrage nach Planungsleistungen wollen die Architekten offenbar wieder verstärkt in den übrigen Leistungsphasen tätig sein.241

Eine andere Strategie im Umgang mit Generalunternehmern schlagen 70% der Architek-ten vor: Sie sind der Meinung, das Büro der Zukunft müsse Generalunternehmer als Pro-jektpartner und nicht als Konkurrenten begreifen.242

Hoffnungen setzen Architekten auch auf neue Geschäftsfelder: 20% begreifen Projekt- und Gebäudemanagement als Geschäftsfeld mit Zukunftspotenzial. Eine Tätigkeit als Generalunternehmer oder –anbieter halten 10% der Architekten für vielversprechend.243

1.4.3 Neue Ausrichtung der Büros

Maßnahmen zur Energieeinsparung, Sanierungsmaßnahmen, Objektüberwachung, Ge-bäudemanagement, Vermögensberatung, Projektentwicklung, Projektmanagement, Sachverständigentätigkeit für Schall-, Wärme-, Brandschutz, Bewertung von Grundstü-cken und Gebäudeschäden244, Sicherheits- und Fluchtwegforschung245, Innenausbau von Flugzeugen und Yachten246, Bausachverständigentätigkeit247 - all dies sind Aufgabenfel-der, die von Journalisten im Zusammenhang mit der Frage nach möglichen Auswegen aus der Architektenkrise immer wieder genannt werden. Empirische Untersuchungen zu diesem Thema gibt es bislang kaum. Einzig im Rahmen der Untersuchung von Homme-rich im Jahr 1997 wurde eine aussagekräftige Zahl von Architekten aus NRW zu neuen Tätigkeitsfeldern für ihren Berufsstand befragt.248

Die insgesamt 572 befragten Architekten gaben auf diese Frage vielfältige Antworten. Gut ein Drittel der Architekten (34%) sieht in der Sanierung sowie im Um- und Ausbau von Gebäuden ein Betätigungsfeld mit Zukunftspotenzial.

Mit Beratungsleistungen, z.B. für Bauherren, können Architekten aus Sicht von 22% der Befragten zukünftig erfolgreich am Markt agieren. Für 21% ist ökologisches Bauen ein zukunftsfähiges Marktsegment. Im Projekt- bzw. Gebäudemanagement sehen 20% der Architekten eine Chance für ihren Berufsstand. Kostengünstiges Bauen ist nach Meinung von 18% der Befragten eine geeignete „Überlebensstrategie“ für die Zukunft. Für eine Ausweitung des Aktionsradius der Architekten über die Landesgrenzen der Bundesrepu-blik hinaus plädieren 14% der Befragten. Alle weiteren Nennungen können Abb. 37 ent-nommen werden.

241 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 25. 242 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 25. 243 Vgl. Hommerich 1997: 63 f. 244 Vgl. Unimagazin Online 2002: o. S. 245 Vgl. Scheltwort 2003a: 94-96. 246 Vgl. Edelmann 2003: 92. 247 Vgl. Edelmann 2003a: 90. 248 Vgl. Hommerich 1997: 64.

Generalunternehmer

sind Projektpartner

Stärkere Gewichtung der Projektsteuerung

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Abb. 37: Neue Marktchancen für Architekten

Nach Tätigkeitsfeldern mit Zukunftspotenzial wurde auch im Rahmen der Untersuchung des Inmit gefragt.

Knapp ein Viertel der allerdings nur 96 Befragten (24%) nennt hier „Bauen im Bestand“. Beratungsleistungen, vor allem im Bereich der Energieberatung, halten 23% der Architek-ten für eine Dienstleistung mit Zukunft. Das Facility Management, d.h. die Betreuung eines Gebäudes während des gesamten Lebenszyklus von der Planung bis zum Abriss, betrachten 20% der Befragten als erfolgversprechendes Tätigkeitsfeld für Architekten. In der Spezialisierung auf ökologisches oder altersgerechtes Bauen erkennen 19% der Ar-chitekten eine Chance. Aus Sicht von 15% haben Sachverständigen- oder Gutachtertä-tigkeiten Zukunftspotenzial. Darüber hinaus werden Projektentwicklung (13%), Speziali-sierung (9%), Visualisierung (7%), Generalplanung (5%), Engagement im Ausland (4%) und Projektsteuerung (3%) genannt.249

Abb. 38: Tätigkeitsfelder mit Zukunftspotenzial

Ein Vergleich der Ergebnisse beider Untersuchungen lässt einige Übereinstimmungen erkennen. So wird in beiden Erhebungen das Bauen im Bestand am häufigsten als Tätig-keitsfeld mit Zukunft bezeichnet. Ebenfalls in beiden Untersuchungen stehen Beratungs-leistungen an zweiter Stelle. Die Möglichkeit, das Expertenwissen des Architekten nicht

249 Vgl. Inmit - Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 28.

24%

23%

20%

19%

15%

13%

9%

7%

5%

4%

3%

Bauen im Bestand

Beratungsleistungen (v.a. Energieberatung)

Facility Management

ökologisches / altersgerechtes Bauen

Sachverständigentätigkeit / Gutachten

Projektentwicklung

Spezialisierung

Visualisierung

Generalplanung

Engagement im Ausland

Projektsteuerung

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie an der Universität Trier (2004)

In welchen zusätzlichen Bereichen sehen Sie in Zukunft Marktchancen für Architekten und Planer?

24%

23%

20%

19%

15%

13%

9%

7%

5%

4%

3%

Bauen im Bestand

Beratungsleistungen (v.a. Energieberatung)

Facility Management

ökologisches / altersgerechtes Bauen

Sachverständigentätigkeit / Gutachten

Projektentwicklung

Spezialisierung

Visualisierung

Generalplanung

Engagement im Ausland

Projektsteuerung

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie an der Universität Trier (2004)

In welchen zusätzlichen Bereichen sehen Sie in Zukunft Marktchancen für Architekten und Planer?

34%

22%

21%

20%

18%

14%

11%

11%

10%

8%

7%

7%

4%

2%

Sanierung, Um- und Ausbau von Gebäuden

umweltverträgliches Bauen

Projekt- bzw. Gebäudemanagement

kostengünstiges Bauen

EU / Auslandkonzeptionelles Bauen / Wohnumfeldverbesserung

als Generalunternehmer, -anbieter

als Sachverständiger

Spezialisierung

im Qualitätswesen

Denkmalschutz

Sonstiges

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Neue Marktchancen für Architekten

34%

22%

21%

20%

18%

14%

11%

11%

10%

8%

7%

7%

4%

2%

Sanierung, Um- und Ausbau von Gebäuden

umweltverträgliches Bauen

Projekt- bzw. Gebäudemanagement

kostengünstiges Bauen

EU / Auslandkonzeptionelles Bauen / Wohnumfeldverbesserung

als Generalunternehmer, -anbieter

als Sachverständiger

Spezialisierung

im Qualitätswesen

Denkmalschutz

Sonstiges

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: Hommerich (1997)

Neue Marktchancen für Architekten

Innovationen (virtuelle Architektur, neue Materialien)

Beratung, z.B. von Bauherren

34%

22%

21%

20%

18%

14%

11%

11%

10%

8%

7%

7%

4%

2%

Sanierung, Um- und Ausbau von Gebäuden

umweltverträgliches Bauen

Projekt- bzw. Gebäudemanagement

kostengünstiges Bauen

EU / Auslandkonzeptionelles Bauen / Wohnumfeldverbesserung

als Generalunternehmer, -anbieter

als Sachverständiger

Spezialisierung

im Qualitätswesen

Denkmalschutz

Sonstiges

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Neue Marktchancen für Architekten

34%

22%

21%

20%

18%

14%

11%

11%

10%

8%

7%

7%

4%

2%

Sanierung, Um- und Ausbau von Gebäuden

umweltverträgliches Bauen

Projekt- bzw. Gebäudemanagement

kostengünstiges Bauen

EU / Auslandkonzeptionelles Bauen / Wohnumfeldverbesserung

als Generalunternehmer, -anbieter

als Sachverständiger

Spezialisierung

im Qualitätswesen

Denkmalschutz

Sonstiges

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: Hommerich (1997)

Neue Marktchancen für Architekten

Innovationen (virtuelle Architektur, neue Materialien)

Beratung, z.B. von Bauherren

- 123 -

nur im Rahmen eines konkreten Bauprojektes anzuwenden, sondern es an Laien weiter-zugeben, wird als Chance für den Berufsstand verstanden.

Gebäudemanagement / Facility Management und ökologisches Bauen sind weitere Tä-tigkeitsfelder, die von den Befragten in beiden Untersuchungen vergleichsweise häufig genannt wurden. Interessant ist, dass altersgerechtes Bauen in der Befragung von Hommerich noch keine Rolle spielte. Es wird also deutlich, dass die öffentliche Diskussi-on über die Folgen des demographischen Wandels und die damit verbundenen Konse-quenzen für das Bauen langsam ein erhöhtes Problembewusstsein nach sich zieht.

1.4.3.1 Bauen im Bestand

In der Sanierung sowie dem Um- und Ausbau von Gebäuden sehen 34% der im Rahmen der Mitgliederbefragung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen aus dem Jahr 1997 befragten Architekten neue Marktchancen für den eigenen Berufsstand.250 Dieser Mei-nung ist auch knapp ein Viertel der 2004 durch das Inmit befragten Architekten: 24% betrachten das Bauen im Bestand, die Modernisierung und Sanierung als Tätigkeits-schwerpunkt mit Zukunftspotenzial.251

Inwieweit das Bauen im Bestand bereits heute Teil der Architektentätigkeit ist, wurde in den letzten Jahren von mehreren Länderkammern ermittelt. Eine Befragung der Architek-tenkammer Berlin aus dem Jahr 2002 ergab, dass es sich im Schnitt bei 57% des Auf-tragsbestands der freischaffenden Kammermitglieder um Arbeiten im Bestand handel-te.252 Die Architektenkammer Thüringen kommt in 2002 zu einem ähnlichen Ergebnis: Bauten im Bestand machen durchschnittlich 58% des gesamten Auftragsbestands der thüringischen Architekten aus.253 In Sachsen liegt der Anteil des Bauens im Bestand im Jahr 2002 bei 61%. 1994 lag der Vergleichswert noch bei 48%.254

Die Brandenburgische Architektenkammer stellt den Anteil des Bauens im Bestand am gesamten Auftragsbestand im Rahmen ihrer Architektenumfrage aus dem Jahr 2003 etwas differenzierter dar. Anstatt einen Durchschnittwert zu berechnen, werden hier fünf Kategorien gebildet. Demnach besteht der Auftragsbestand von 5% der brandenburgi-schen Büros zu 90-100% aus Neubauprojekten. Überwiegend im Neubaubereich sind 24% der befragten Büros tätig. Ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Neubauprojekten und Arbeiten im Bestand besteht bei 10%. Ein gutes Drittel der Architekten (35%) ist ü-berwiegend im Bestand tätig. Zwischen 90 und 100% des Auftragsbestands machen Bestands-Projekte in 19% der Büros aus. Die verbleibenden 7% machen in dieser Frage keine Angabe. Zusammenfassend ist festzuhalten: Der Anteil der Büros mit einem Schwerpunkt im Bereich Neubau liegt bei 29%. Dem stehen insgesamt 54% der Büros mit einem Schwerpunkt im „Bauen im Bestand“ gegenüber.255

In Nordrhein-Westfalen wurden die Architekten (Hochbau) im Rahmen des aktuellen Stimmungsbarometers der Architektenkammer zum Anteil des Bauens im Bestand am gesamten Auftragsbestand des Büros befragt. Die Auswertung der 168 Interviews ergibt,

250 Vgl. Hommerich 1997: 64. 251 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 28. 252 Vgl. Architektenkammer Berlin 2002: 14. 253 Vgl. Architektenkammer Thüringen 2002: 1. 254 Vgl. Architektenkammer Sachsen 2002: 2. 255 Vgl. Brandenburgische Architektenkammer 2003: 12.

Bauen im Bestand: bereits heute ein wich-tiges Tätigkeitsfeld für Architekten

- 124 -

dass das Bauen im Bestand bei insgesamt 47% der Befragten gegenwärtig mehr als die Hälfte des gesamten Auftragsbestandes ausmacht.256

39% der Architekten (Hochbau) gehen davon aus, dass der Auftragsbestand ihres Büros (auch) zukünftig zu mehr als der Hälfte dem Bauen im Bestand zuzurechnen ist.

Gleichzeitig geben 14% der Befragten an, in dieser Frage keine Zukunftsprognose stellen zu können. Wie auch das Neubausegment ist der Markt für Architektenleistungen im Be-stand sehr wettbewerbsintensiv, so dass es den Architekten schwer fällt, die eigene Rolle klar zu bestimmen.

Abb. 39: Anteil des Bauens im Bestand in nordrhein-westfälischen Büros

1.4.3.2 Nischenstrategie

Eine neue Positionierung im Markt wird von vielen Architekten als notwendig erachtet, um auch in Zukunft am Markt bestehen zu können. Über die Art und Weise einer solchen Neupositionierung herrscht jedoch Uneinigkeit. Drei Viertel der vom Inmit-Institut Befrag-ten (76%) sind der Ansicht, dass die Besetzung von Nischen für die Zukunft erfolgver-sprechend sei. 41% geben an, der Architekt der Zukunft sei ein Spezialist mit klar abge-grenztem Expertenprofil. Demgegenüber sehen 49% der Architekten Erfolgschancen in einer Positionierung als Generalist. Anzutreffen sind also unterschiedliche strategische Optionen.257

Die Strukturuntersuchung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen im Jahr 2002 ergab, dass sich 37% der freischaffenden Architekten als Spezialisten verstanden. In der vorangegangenen Strukturuntersuchung aus dem Jahr 1998 lag der Vergleichswert noch bei 22%. Diese Daten deuten darauf hin, dass die Spezialisierung unter den freischaffen-den Architekten faktisch zunimmt.

Nach dem Spezialgebiet des eigenen Büros gefragt, nannten 50% der Architekten den Wohnungsbau. 26% der Befragten hatten sich auf Verwaltungsbauten spezialisiert und 24% gaben an, Experten für Industriebauten zu sein. Weitere Spezialgebiete der Archi-tekten waren Sozialbauten (18%) und das Bauen im Bestand (16%). Die bei dieser Frage bestehende Möglichkeit zu Mehrfachnennungen wurde von den Befragten ausgiebig ge-

256 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2004a: 27. 257 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 25.

Positionierung als Spezialist mit klarem Expertenprofil

Bislang: breite Spezialisierung statt wirklicher Nischen

Quelle: Architektenkammer NW (2004)

Wie hoch ist in Ihrem Büro der Anteil am „Bauen im Bestand“?

10% 9% 8% 8%5%

12%8% 8%

13%

3%

16%9%

5% 4%8% 7%

14%7% 6%

14%

5% 7%14%

0% 1-10% 11-20% 21-30% 31-40% 41-50% 51-60% 61-70% 71-80% 81-90% 91-100% keine Ein-schätzung

0%

20%

40%

60%

80%

100%

gegenwärtig zukünftig

Quelle: Architektenkammer NW (2004)

Wie hoch ist in Ihrem Büro der Anteil am „Bauen im Bestand“?

10% 9% 8% 8%5%

12%8% 8%

13%

3%

16%9%

5% 4%8% 7%

14%7% 6%

14%

5% 7%14%

0% 1-10% 11-20% 21-30% 31-40% 41-50% 51-60% 61-70% 71-80% 81-90% 91-100% keine Ein-schätzung

0%

20%

40%

60%

80%

100%

gegenwärtig zukünftig

- 125 -

nutzt: Viele der Architekten nannten zwei oder mehr Bereiche, in denen sie sich als Spe-zialisten betrachteten.258

Dieses Ergebnis macht deutlich, dass der Begriff der Spezialisierung selbst klärungsbe-dürftig ist, da die genannten Spezialisierungsfelder in Breite und Tiefe erheblich vonein-ander abweichen. Gleiches gilt für die Präzisierung dessen, was als (wirtschaftlich tragfä-hige) „Nische“ zu bezeichnen ist. Hier stellt sich die Aufgabe, zunächst Kriterien für eine strategische Bewertung der Tragfähigkeit von Nischen zu entwickeln.

1.4.3.3 Ausweitung des Aktionsradius

Eine Ausweitung des Absatzgebietes ist aus Sicht von 69% der durch das Inmit-Institut befragten Architekten notwendig, um auch in Zukunft erfolgreich zu sein.259 Bislang sind die befragten Architekten vor allem im eigenen Bundesland (90%) sowie innerhalb Deutschlands (50%) tätig. Dieses Ergebnis der Inmit-Studie bestätigt die Strukturuntersu-chung der Architektenkammer Baden-Württemberg aus dem Jahr 2003. Die hier befrag-ten Architekten aus Baden-Württemberg waren ebenfalls schwerpunktmäßig regional, d.h. im eigenen Landkreis (77%) und / oder Bundesland (56%) tätig. Aufträge in weiteren Regionen Deutschlands bearbeiteten 24% der Büros. Europa- oder weltweite Projekte wickelten 5% bzw. 2% ab.260

Die Architektenumfrage der Brandenburgischen Architektenkammer in 2002 ergab, dass 81% der in Brandenburg ansässigen Architekten Aufträge in Brandenburg und Berlin ausführten. Bundesweit waren 35% der befragten Büros tätig. 4% der brandenburgischen Architekten bearbeiteten Projekte im EU-Ausland und 1% arbeitete außerhalb der EU.261 Auch die Bundesagentur für Arbeit kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: „Die Mehrzahl der Büros ist in ihrer Arbeit regional ausgerichtet. Ihr Einzugsbereich erstreckt sich über einen Radius von bis zu 200 Kilometern. Nur große Büros arbeiten auch bundesweit und international.“262

Eine Erweiterung des Tätigkeitsgebietes ist also durchaus möglich. Zu klären bleibt indes, inwiefern eine solche Strategie innerhalb Deutschlands erfolgreich sein kann, da die schlechte wirtschaftliche Situation der Architekten kein regionales, sondern ein gesamt-deutsches Problem ist.263

Der Frage, welche Chancen der internationale Markt für deutsche Architekten bereit hält, ging die Bundesarchitektenkammer im Jahr 2002 im Rahmen einer qualitativen Studie nach.264 Es wurden 104 Meinungsführer aus den Bereichen Wirtschaft, Politik, Kultur und Medien zum Ansehen deutscher Architektur im Ausland und den Exportchancen deut-scher Architekten befragt.

Die Stärken deutscher Architektur und deutscher Architekten sehen die Experten vor allem in ihrem ausgeprägten Qualitätsanspruch (69%) und ihrer technischen und funktio-nalen Perfektion (67%). Deutsche Architekten denken sich nach Meinung von 47% der Befragten tiefer in die ihnen gestellte Aufgabe und das Umfeld eines Bauprojektes hinein als ihre ausländischen Kollegen. Eine bessere Organisation des gesamten Bauprozesses

258 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2002: 36f. 259 Vgl. Inmit - Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 25. 260 Vgl. Architektenkammer Baden-Württemberg 2002: 23. 261 Vgl. Brandenburgische Architektenkammer 2002: 6. 262 Vgl. Zentralstelle für Arbeitsvermittlung der Bundesagentur für Arbeit (ZAV) 2004: 9f. 263 Vgl. hierzu beispielsweise ifo – Institut für Wirtschaftsforschung 2004: o. S.. 264 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2002: 4ff.

Ausweitung des innerdeutschen

Aktionsradius

Chancen auf dem

internationalen Markt

Architekten sind überwiegend

regional tätig

Stärken deutscher Ar-chitektur / Architekten

- 126 -

als ihren ausländischen Kollegen bescheinigen 46% der befragten Meinungsführer den deutschen Architekten.

Die Schwächen von Architektur und Architekten aus Deutschland sehen die Experten zum einen im unternehmerischen Bereich: Deutsche Architektur wird schlecht vermarktet, so die Kritik von 49% der Befragten. Als zu teuer gilt sie nach Angaben von 44% der Mei-nungsführer. 38% geben an, deutsche Architekten agierten im ausländischen Markt nicht unternehmerisch genug. Zum anderen werden den deutschen Architekten von der Mehr-heit der Befragten Defizite im kreativen Bereich bescheinigt: 52% der Experten vertreten die Ansicht, deutsche Architekten seien ihren ausländischen Kollegen unterlegen, wenn es darum ginge, Bauten zu entwerfen, die sich durch Flair, Esprit und Kreativität aus-zeichnen.

Diese Einschätzungen der deutschen Architekten weichen zum Teil deutlich vom Image der Architekten innerhalb Deutschlands ab. In der Studie der Bundesarchitektenkammer wird den deutschen Architekten in einem Bereich Überlegenheit attestiert, in dem diesel-ben Architekten hierzulande häufig kritisiert werden: in der Organisation des Bauprozes-ses. Gleichzeitig liegt aus Sicht der Experten eine zentrale Schwäche im internationalen Vergleich in der mangelnden Kreativität deutscher Architekten.

Innerhalb Deutschlands sehen sich die Architekten demgegenüber häufig dem Vorwurf ausgesetzt, ein zu starkes Gewicht auf den künstlerischen Aspekt der Architektenleistung zu legen und den Serviceaspekt darüber zu vergessen. Im Rahmen der Untersuchung von Hommerich und Küthe zum Image der Architekten beschreiben Bauherren Architek-ten vor allem als künstlerisch und kreativ. „Preiswert“, „zuverlässig“, „praktisch“ und „wirt-schaftlich“ sind demgegenüber Attribute, die den Architekten aus Sicht der Bauherren eher nicht zugeordnet werden können. Das Selbstbild der befragten Architekten stimmt mit dieser Einschätzung überein: Sie beschreiben sich selbst in erster Linie als Planer, als Gestalter der Umwelt, als Anwälte des Bauherren und künstlerische Gestalter. Die Rolle des Baucontrollers und vor allem die des Unternehmers ist demgegenüber kein zentraler Bestandteil ihres Selbstverständnisses.265

Ein solches Selbstverständnis deutscher Architekten geht an den Ansprüchen ihrer Bau-herren vorbei, wie eine Untersuchung der Universität Hohenheim zur Marktorientierung von Architekten zeigt. Für die im Rahmen dieser Studie befragten Bauherren spielen vor allem Kostenkontrolle, Termintreue und Wirtschaftlichkeit eine große Rolle. Die befragten Architekten stufen diese Aspekte als weniger relevant ein. Deutlich mehr Gewicht als die Bauherren legen sie statt dessen auf das architektonische Design und die eigene Gestal-tungsfreiheit.266 Diese Ergebnisse entsprechen den Befunden von Hommerich und Küthe.

Es wird insgesamt deutlich, dass sowohl die Beurteilung deutscher Architekten durch Bauherren als auch ihre Selbstwahrnehmung stark von dem Bild abweichen, das die im Auftrag der Bundesarchitektenkammer befragten Experten von deutschen Architekten zeichnen.

Insgesamt antworten auf die Frage, ob deutsche Architektur im Ausland erfolgreich sei, mehr als zwei Drittel der befragten Meinungsführer (69%) mit Nein. Ursachen hierfür se-hen sie im „fehlenden Profil“ deutscher Architektur im Ausland, einem häufig „langweili-gen, zu funktionalen und fantasielosen Charakter“ deutscher Architektur sowie einer „mangelhaften Vermarktung“ deutscher Architektur im Ausland.

265 Vgl. Hommerich / Küthe 1992: 18ff. 266 Vgl. Lehrstuhl für Marketing der Universität Hohenheim (Hrsg.) 2003: 24f.

Schwächen deutscher Architektur / Architek-

ten

Widersprüchliche Bewertung deutscher Architekten im In- und Ausland

Erfolg deutscher Architektur im Ausland

- 127 -

29% der Befragten sind der Ansicht, dass deutsche Architektur im Ausland durchaus Erfolg habe. Ihre funktional und technisch ausgereifte Bauweise, innovative Ansätze so-wie ein gutes Design / eine gute Ästhetik deutscher Architektur sprächen dafür.

Im Ausland gefragte Kompetenzen sind aus Sicht der Befragten in erster Linie die Fähig-keit, ein Gesamtprojekt professionell zu organisieren (80%), die Freude an technischer Innovation (68%) und die Fähigkeit, unternehmerisch zu agieren (48%). Ästhetische Qua-litäten und die Originalität von Bauten werden von 22% der Experten als im Ausland ge-fragte Kompetenz bezeichnet.

Eine eindeutige Interpretation der Untersuchung fällt schwer. Einerseits gibt die überwie-gende Mehrheit der Befragten an, deutsche Architektur im Ausland sei nicht erfolgreich. Andererseits bezeichnen sie Organisationsfähigkeit und technische Innovationsbereit-schaft als die wesentlichen im Ausland gefragten Kompetenzen auf dem Markt für Archi-tekturleistungen. In eben diesen Bereichen bescheinigen die Experten den deutschen Architekten einen Vorsprung vor ihren ausländischen Kollegen. Es scheint also, als hät-ten deutsche Architekten gute Chancen, erfolgreich auf dem internationalen Markt zu agieren. Zentrale Voraussetzung ist jedoch, dass sie im Sinne der oben genannten Stär-ken ihr Profil schärfen und vor allem deutlicher kommunizieren.

Im Sinne dieser Interpretation der Untersuchungsergebnisse liegen auch die Einschät-zungen der Experten, welcher Objekttyp die besten Exportchancen aufweise. Wirt-schaftsbauten wie Produktionsstätten, Verwaltungsgebäude oder Einkaufspassagen werden von 79% der Befragten genannt. Technische und soziale Infrastrukturbauten wie Flughäfen, Krankenhäuser oder Universitäten aus deutscher Architektenhand haben aus Sicht von 77% der Befragten gute Chancen auf dem ausländischen Markt. Als erfolgver-sprechend werden zudem Sport- und Kulturbauten (69%) eingeschätzt. Gemeinsame Merkmale all dieser Bauten sind ihre technische und funktionale Komplexität, ein hoher Qualitätsanspruch sowie die hohe Bedeutung eines optimal organisierten Gesamtprozes-ses. Genau hier liegen der Studie zufolge die Kernkompetenzen deutscher Architekten.

Relevante Regionen für expansionswillige Architekten aus Deutschland sind nach Mei-nung der Befragten Ost- und Mitteleuropa, wie z.B. Polen, Slowakei, Tschechien oder Ungarn (88%), westliche Industrieländer wie Frankreich (77%) oder südostasiatische Schwellenländer.

Angesichts der Größe der als relevant eingestuften Regionen besteht seitens der Archi-tekten kein Anlass zu der Sorge, die „Nische“ Auslandstätigkeit sei möglicherweise be-reits besetzt. Auch die Zahl der gegenwärtig schon international tätigen Architekten lässt keine deutsche Architektenschwemme im Ausland befürchten: Im Jahr 2002 gaben ins-gesamt 10% der im Rahmen der Strukturuntersuchung der Architektenkammer Nord-rhein-Westfalen befragten Architekten an, auch im Ausland tätig zu sein.267

Vor dem Schritt ins Ausland als Maßnahme zur Existenzsicherung rät die Bundesarchi-tektenkammer in ihrem Ratgeber Architekturexport jedoch ab. Sie weist darauf hin, dass neben Fremdsprachenkenntnissen der Büroinhaber und der mit den Projekten betrauten Mitarbeiter, interkultureller Kompetenz und einer Affinität gegenüber dem gewählten Ziel-land auch „eine gewisse Bürogröße sowie eine stabile wirtschaftliche Basis im Inland.“ zentrale Voraussetzungen für eine erfolgreiche Internationalisierungsstrategie sind.268

267 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2002: 31. 268 Vgl. Bundesarchitektenkammer 2004b: 7.

Im Ausland gefragte Kernkompetenzen

Relevante Regionen

Gute Exportchancen für komplexe Gebäude-typen

- 128 -

1.4.3.4 Tätigkeiten außerhalb der HOAI

Der Studie des Inmit zufolge werden Architekten zukünftig verstärkt Leistungen außer-halb der HOAI erbringen. Nahezu die Hälfte der Befragten (46%) gibt an, dass die Bedeu-tung von Zusatzleistungen außerhalb der HOAI für ihr Büro in den kommenden drei Jah-ren steigen werde.269

Zur besseren Einordnung dieser Einschätzung ist es sinnvoll, sich die gegenwärtige Situ-ation zu verdeutlichen. Die Auswertung des Stimmungsbarometers der Architektenkam-mer NW vom Herbst 2004 ergibt, dass bislang 18% der 168 befragten Architekten (Hoch-bau) Tätigkeiten außerhalb der HOAI ausüben.270

Die angegebenen Tätigkeitsschwerpunkte außerhalb der HOAI werden allerdings über-wiegend von nur einem oder zwei Büros genannt. Mehr als fünf Nennungen erhalten einzig die Bereiche „Projektsteuerung / -management“, „Facility Management“ und „Sachverständiger / Gutachter“.

Abb. 40: Bestehende Tätigkeitsschwerpunkte außerhalb der HOAI

Bemerkenswert an diesem Ergebnis ist vor allem, dass der Bereich des Facility Mana-gement, der gegenwärtig als Betätigungsfeld für Architekten viel diskutiert wird und von 20% der Befragten der Inmit-Studie als Aufgabenbereich mit Zukunftspotenzial bezeich-net wird, bislang nur von 4% der nordrhein-westfälischen Architekten intensiv bearbeitet wird.

Ob sich das Facility Management tatsächlich als erfolgversprechendes Tätigkeitsfeld für Architekten erweist oder ob es eher eine Nische für wenige darstellt, bleibt zu klären.

269 Vgl. Inmit – Institut für Mittelstandsökonomie 2004: 27. 270 Vgl. Architektenkammer Nordrhein-Westfalen 2004a: 28.

4,2%

3,6%

3,6%

2,4%

2,4%

1,7%

1,7%

1,1%

1,1%

1,1%

Projektsteuerung / Management

Facility Management

Gutachten / Sachverständigentätigkeit

Kommunalberatung

Moderation

EDV-Bereich

Produktentwicklung

Marketingkonzepte

Öffentlichkeitsarbeit

Betreuung von Versicherungen /Immobiliengesellschaften

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Tätigkeitsschwerpunkte (mind. 20% Arbeitsanteil) außerhalb der HOAI

Quelle: Architektenkammer NW (2004)

4,2%

3,6%

3,6%

2,4%

2,4%

1,7%

1,7%

1,1%

1,1%

1,1%

Projektsteuerung / Management

Facility Management

Gutachten / Sachverständigentätigkeit

Kommunalberatung

Moderation

EDV-Bereich

Produktentwicklung

Marketingkonzepte

Öffentlichkeitsarbeit

Betreuung von Versicherungen /Immobiliengesellschaften

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Tätigkeitsschwerpunkte (mind. 20% Arbeitsanteil) außerhalb der HOAI

Quelle: Architektenkammer NW (2004)

Facility Management spielt bislang nur eine

untergeordnete Rolle

- 129 -

2 Ergebnisse der schriftlichen Expertenbefragung zu gegenwärtigen und zukünf-tigen Tätigkeitsfeldern für Architekten

Die im Herbst 2004 durchgeführte schriftliche Expertenbefragung setzte sich aus zwei Teilen zusammen. In einem ersten Block (Teil A) wurden die Experten um eine Einschät-zung der Entwicklung in den Bereichen Wohnungsbau, gewerblicher Bau und öffentlicher Bau gebeten.

Der zweite Teil des Fragebogens (Teil B) beinhaltete zum einen Fragen zu den originären Tätigkeitsfeldern von Architekten. Zum anderen wurde der Frage nach zukunftsträchtigen neuen Tätigkeitsbereichen für Architekten nachgegangen. Die Ergebnisse dieses zweiten Teils der Befragung werden im Folgenden dargestellt und erläutert.

2.1 Originäre Tätigkeitsfelder von Architekten

Im Wesentlichen können zwei originäre Tätigkeitsfelder von Architekten unterschieden werden: Planung und Ausführung. Unter dem Begriff Planung werden dabei alle Tätigkei-ten aus den Leistungsphasen 1 bis 5 subsumiert. Zum Bereich Ausführung zählen alle Architektenleistungen aus den Phasen 6 bis 9.

Die Experten wurden zunächst gebeten, das Ausmaß, in dem diese beiden Tätigkeitsfel-der gegenwärtig von Architekten bearbeitet werden, einzuschätzen. Die Bewertung sollte auf einer 5-stufigen Skala mit den Extremausprägungen „stark bearbeitetes Tätigkeits-feld“ und „wenig bearbeitetes Tätigkeitsfeld“ vorgenommen werden.

Aus Sicht der Experten engagieren Architekten sich gegenwärtig deutlich stärker im pla-nerischen als im ausführenden Bereich. Den Bereich Planung bezeichnen die Befragten im Schnitt als ein von Architekten stark (Skalenwert 1) bis eher stark (Skalenwert 2) be-arbeitetes Tätigkeitsfeld (Mittelwert 1,6). Das Ausmaß der Architektenleistungen im Be-reich Ausführung wird demgegenüber mit durchschnittlich 3,0 weder als stark noch als schwach eingestuft. (Vgl. Abb. 41)

Abb. 41: Ausmaß des gegenwärtigen Engagements von Architekten in den Tätigkeitsfel-dern Planung (Phasen 1 - 5) und Ausführung (Phasen 6 - 9)

Eine differenzierte Betrachtung von Architekten auf der einen und Experten aus anderen Berufen auf der anderen Seite zeigt, dass die befragten Architekten das Engagement ihres Berufsstandes in beiden Tätigkeitsbereichen tendenziell stärker einschätzen als die übrigen Experten. Den planerischen Bereich bezeichnen knapp zwei Drittel der Architek-ten (63%) als ein von Architekten gegenwärtig stark bearbeitetes Tätigkeitsfeld. Der Ver-

56%

35%

7%2% 0%0%

35% 33%30%

2%

stark wenig

0%

20%

40%

60%

80%

100%

PlanungMittelwert 1,6

AusführungMittelwert 3,0

56%

35%

7%2% 0%0%

35% 33%30%

2%

stark wenig

0%

20%

40%

60%

80%

100%

PlanungMittelwert 1,6

AusführungMittelwert 3,0

Originäre Tätigkeits-felder von Architekten: Planung und Ausfüh-rung

(Eher) starkes Enga-gement im Bereich Planung

- 130 -

gleichswert für die Gruppe der Experten aus anderen Berufen liegt bei 51%. Als eher stark wird das gegenwärtige Ausmaß der Tätigkeit von Architekten im Bereich Planung von 32% der Architekten sowie von 37% der Nicht-Architekten eingestuft. Unentschlos-sen in der Bewertung zeigen sich 5% der Architekten und 9% der anderen Experten. Mit der Wahl des mittleren Skalenwertes bewerten sie das Engagement der Architekten in den Leistungsphasen 1 bis 5 weder als stark noch als wenig ausgeprägt. (Vgl. Abb. 42)

Abb. 42: Ausmaß des gegenwärtigen Engagements von Architekten im Tätigkeitsfeld Planung (Phasen 1 - 5)

Wie zu Beginn dieses Abschnitts bereits angemerkt, wird das Engagement der Architek-ten im ausführenden Bereich deutlich schwächer eingestuft als im Bereich Planung. Kei-ner der befragten Experten gibt an, die Ausführung sei ein von Architekten stark bearbei-tetes Tätigkeitsfeld. Als eher stark bezeichnen 37% der Architekten das Ausmaß der Tä-tigkeit ihres Berufsstandes im ausführenden Bereich. Der Vergleichswert für die Nicht-Architekten unter den Experten liegt bei 34%.

Abb. 43: Ausmaß des gegenwärtigen Engagements von Architekten im Tätigkeitsfeld Ausführung (Phasen 6 - 9)

Um ein von Architekten gegenwärtig weder stark noch schwach bearbeitetes Tätigkeits-feld handelt es sich bei der Ausführung aus Sicht von 37% der Architekten sowie 32% der Experten aus anderen Berufen: Sie wählen den mittleren Wert der Skala. Als eher gering bewerten 21% der Architekten das gegenwärtige Engagement ihres Berufsstandes im ausführenden Bereich. Der Vergleichsanteil für die Nicht-Architekten unter den Experten

56%

35%

7%2% 0%

63%

32%

5%0% 0%

51%

37%

9%3%

0%

stark wenig

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GesamtMittelwert 1,6

ArchitektenMittelwert 1,4

Nicht-ArchitektenMittelwert 1,6

56%

35%

7%2% 0%

63%

32%

5%0% 0%

51%

37%

9%3%

0%

stark wenig

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GesamtMittelwert 1,6

ArchitektenMittelwert 1,4

Nicht-ArchitektenMittelwert 1,6

0%

35% 33%30%

2%0%

37% 37%

21%

5%0%

34% 32% 34%

0%

stark wenig

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GesamtMittelwert 3,0

ArchitektenMittelwert 2,9

Nicht-ArchitektenMittelwert 3,0

0%

35% 33%30%

2%0%

37% 37%

21%

5%0%

34% 32% 34%

0%

stark wenig

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GesamtMittelwert 3,0

ArchitektenMittelwert 2,9

Nicht-ArchitektenMittelwert 3,0

Mittleres Engagement im ausführenden Be-reich

- 131 -

fällt mit 34% deutlich höher aus. Gering ist das gegenwärtige Ausmaß der Tätigkeit von Architekten in den Leistungsphasen 6 bis 9 nach Einschätzung von 5% der befragten Architekten unter den Experten. (Vgl. Abb. 43)

Im Anschluss an die Einschätzung des gegenwärtigen Engagements von Architekten in den Tätigkeitsbereichen Planung und Ausführung sollten die Experten angeben, ob eine Spezialisierung auf die Leistungsphasen 1 bis 5 bzw. 6 bis 9 aus Ihrer Sicht erfolgver-sprechend sei. (Vgl. Abb. 44)

Abb. 44: Erfolgschancen einer Spezialisierung im Bereich der Planung bzw. im Bereich der Ausführung

Eine Spezialisierung im planerischen Bereich (Leistungsphasen 1 bis 5) halten 39% der Befragten für zukunftsträchtig. Die Mehrheit der Experten (61%) sieht in einer solchen Spezialisierung kein Zukunftspotenzial. Differenziert nach Architekten und Nicht-Architekten ergibt sich folgendes Bild: Die Nicht-Architekten unter den Experten erachten eine Spezialisierung auf die Leistungsphasen 1 bis 5 häufiger als erfolgversprechend als die Architekten (41% gegenüber 35%).

Auf Leistungen im Bereich der Ausführung (Leistungsphasen 6 bis 9) sollten Architekten sich aus Sicht von 42% der Experten zukünftig konzentrieren. Wenig Zukunftspotenzial sehen 58% der Experten in einer solchen Spezialisierung. Differenziert nach Architekten und Nicht-Architekten zeigt sich, dass die Architekten unter den Experten eine Speziali-sierung im ausführenden Bereich häufiger als zukunftsträchtig bewerten als die Experten aus anderen Berufen (50% gegenüber 39%).

An die Abfrage der originären Tätigkeitsfelder Planung und Ausführung anschließend wurden die Experten gebeten, Tätigkeitsbereiche zu nennen, die sich für eine Spezialisie-rung seitens der Architektenschaft anbieten. Die Antworten auf diese Frage sind vielfältig. Einen ersten Überblick gibt die folgende Darstellung in Abb. 45.

Eine Spezialisierung auf eine bestimmte Bauweise hält knapp die Hälfte der befragten Experten (49%) für sinnvoll. Differenziert nach Beruf der Experten wird deutlich, dass die Nicht-Architekten eine Konzentration auf eine bestimmte Art des Bauens deutlich häufiger für erfolgversprechend halten als die Architekten unter den Experten (58% gegenüber 25%). (Vgl. Abb. 45) Im Einzelnen handelt es sich bei den genannten Bauweisen um ökologisches Bauen, kostengünstiges Bauen sowie flexibles / modulares Bauen. Die befragten Architekten sehen in einer Spezialisierung auf kostengünstiges Bauen häufiger eine Zukunftschance als die Nicht-Architekten unter den befragten Experten (10% ge-genüber 7%). Letztere nennen demgegenüber das ökologische Bauen deutlich häufiger als die Architekten (40% gegenüber 15%). Eine Spezialisierung auf flexibles, modulares

39%

61%

35%

65%

41%

59%

Ja Nein0%

20%

40%

60%

80%

100%

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

Spezialisierung Planung

42%

58%

50% 50%

39%

61%

Ja Nein0%

20%

40%

60%

80%

100%Spezialisierung Ausführung

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

39%

61%

35%

65%

41%

59%

Ja Nein0%

20%

40%

60%

80%

100%

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

Spezialisierung Planung

42%

58%

50% 50%

39%

61%

Ja Nein0%

20%

40%

60%

80%

100%Spezialisierung Ausführung

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

50% der Architekten halten eine Spezialisie-rung im ausführenden Bereich für sinnvoll

Spezialisierung im Be-reich Ausführung wird häufiger empfohlen als im Bereich Planung

49% der Experten hal-ten eine Spezialisierung auf eine bestimmte Bauweise für sinnvoll

- 132 -

Bauen wird einzig von 11% der Nicht-Architekten unter den Experten genannt. (Vgl. Tab. 5)

Abb. 45: Systematisierung erfolgversprechender Spezialisierungsfelder für Architekten

31% der Experten nennen auf die offene Frage nach zukunftsfähigen Spezialisierungs-feldern für Architekten Tätigkeiten, die dem Bauen im Bestand zuzurechnen sind. Diffe-renziert nach beruflichem Hintergrund der befragten Experten zeigt sich kein signifikanter Unterschied. (Vgl. Abb. 45) Unter dem Begriff Bauen im Bestand zusammengefasst sind die folgenden Nennungen der Befragten: Umbau und Umnutzung von Gebäuden, Stadt-umbau, Modernisierung von Gebäuden und Denkmalschutz. Vor allem in einer Speziali-sierung auf Umbau und Umnutzung bestehender Gebäude sehen die Experten eine Chance für die Architektenschaft. 19% der Befragten schreiben diesem Tätigkeitsfeld Zukunftspotenzial zu. Die drei übrigen Arbeitsbereiche (Stadtumbau, Modernisierung bestehender Gebäude und Denkmalschutz) werden demgegenüber nur vereinzelt ge-nannt. (Vgl. Tab. 5)

Eine Konzentration auf bestimmte Nutzergruppen halten 27% der Experten für eine er-folgversprechende Spezialisierungsstrategie. Die separate Betrachtung von Architekten und Nicht-Architekten macht deutlich, dass vor allem Experten, die nicht der Architekten-schaft angehören, eine solche Strategie empfehlen: Einem Drittel der Nicht-Architekten unter den Experten stehen 10% Architekten gegenüber. (Vgl. Abb. 45) Konkret wird als zukunftsträchtige Zielgruppe allerdings nur die Gruppe der Senioren genannt. Eine Spe-zialisierung auf altengerechtes Bauen erscheint 5% der Architekten und 25% der Exper-ten aus anderen Berufen sinnvoll. Darüber hinaus wird grundsätzlich eine verstärkte Aus-richtung der Bautätigkeit auf bestimmte Zielgruppen bzw. spezifische Bedürfnisse emp-fohlen, ohne dass diese Zielgruppen oder Bedürfnisse konkret benannt werden. (Vgl. Tab. 5)

Dem Bereich „Management bestehender Immobilien“ sind die Nennungen von 23% der befragten Experten zuzuordnen. Differenziert nach Architekten und Nicht-Architekten zeigt sich, dass hier vor allem Architekten eine Zukunftschance für ihren Berufsstand sehen (30% gegenüber 21% aus der Gruppe der Experten aus anderen Berufen). (Vgl. Abb. 45) Im Einzelnen nennen die Experten folgende Tätigkeitsbereiche, die unter dem Oberbegriff „Management bestehender Immobilien“ zusammengefasst wurden: Facility

spezifische Bauweisen

Bauen im Bestand

spezifische Nutzergruppen

Management bestehender Immobilien

fachliche Spezialgebiete

bestimmte Gebäudetypen

Planung und Steuerung von Bauprojekten

ausländische Märkte

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

49%

31%

27%

23%

23%

21%

16%

1%

25%

30%

10%

30%

10%

40%

25%

0%

58%

32%

33%

21%

28%

14%

12%

2%

spezifische Bauweisen

Bauen im Bestand

spezifische Nutzergruppen

Management bestehender Immobilien

fachliche Spezialgebiete

bestimmte Gebäudetypen

Planung und Steuerung von Bauprojekten

ausländische Märkte

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

49%

31%

27%

23%

23%

21%

16%

1%

25%

30%

10%

30%

10%

40%

25%

0%

58%

32%

33%

21%

28%

14%

12%

2%

31% der Experten: Bestandsmaßnahmen eignen sich für eine Spezialisierungsstrate-gie

27% der Experten: Spezialisierung auf bestimmte Nutzergrup-pen (z.B. Senioren)

Knapp ein Viertel sieht im Management von Immobilien ein Feld für Spezialisierung

- 133 -

Management, Immobilienbewertung und Immobilienmanagement. Eine Spezialisierung im Bereich Facility Management empfehlen 21% der Experten. Vor allem die Architekten unter den Experten halten eine Konzentration auf dieses Tätigkeitsfeld für vielverspre-chend (25% gegenüber 19%). Immobilienbewertung und Immobilienmanagement werden nur vereinzelt für eine Spezialisierungsstrategie vorgeschlagen. (Vgl. Tab. 5)

Knapp ein Viertel der Befragten (23%) nennt auf die Frage nach Spezialisierungspotenzi-alen für die Architektenschaft fachliche Spezialgebiete. (Vgl. Abb. 45) Die unter diesem Oberbegriff zusammengefassten Nennungen sind vielfältig. Von mehr als einem Experten werden Controlling (6%) sowie Beratung und Moderation (je 3%) als zukunftsträchtige Spezialfelder für Architekten betrachtet.

Die Konzentration auf einen bestimmten Gebäudetypus erscheint 21% der Experten erfolgversprechend zu sein. Differenziert nach beruflichem Hintergrund der Befragten zeigt sich, dass Architekten eine Spezialisierung auf eine bestimmte Art von Gebäude deutlich häufiger als zukunftsträchtig empfinden als Experten aus anderen Berufen (40% der Architekten gegenüber 14% der Nicht-Architekten). (Vgl. Abb. 45) Insgesamt zehn verschiedene Gebäudetypen werden von den Befragten auf die offene Frage nach er-folgversprechenden Spezialisierungsbereichen für Architekten genannt. Aus Sicht von mehr als einem Experten birgt eine Spezialisierung auf die folgenden Gebäudetypen Potenzial für Architekten: Krankenhäuser bzw. Gebäude im Bereich Health Care (5%), Industriebau allgemein, Wohnungsbau allgemein und Freizeitimmobilien (je 3%). Bei allen weiteren Antworten (vgl. Tab. 5) handelt es sich um Einzelnennungen.

Dem Bereich „Planung und Steuerung von Bauprojekten“ sind 16% der Antworten auf die Frage nach erfolgversprechenden Feldern der Spezialisierung für Architekten zuzu-ordnen. Die Architekten unter den Experten nennen deutlich häufiger Tätigkeitsfelder dieser Kategorie als Experten aus anderen Berufen: 25% der Architekten stehen 12% der Nicht-Architekten gegenüber. (Vgl. Abb. 45) Unter dem Begriff „Planung und Steuerung von Bauprojekten“ sind die folgenden Tätigkeitsgebiete zusammengefasst: Projektsteue-rung, Generalplanung und Projektentwicklung. 10% der befragten Architekten und 9% der Experten aus anderen Berufen halten eine Fokussierung auf den Bereich Pro-jektsteuerung für eine erfolgversprechende Spezialisierungsstrategie. Eine Spezialisie-rung als Generalplaner befinden 15% der Architekten und 2% der Nicht-Architekten für zukunftsträchtig. Der Bereich der Projektentwicklung wird von einem einzigen Experten genannt. (Vgl. Tab. 5)

Zusammenfassend ist Folgendes festzuhalten: Erfolgreiche Möglichkeiten der Speziali-sierung für die Architektenschaft sehen die befragten Experten in sehr unterschiedlichen Marktfeldern. Die wichtigsten sind:

� Ökologisches Bauen (34%),

� Facility Management (21%),

� Umbau / Umnutzung von Gebäuden (19%) und

� Altengerechtes Bauen (19%).

Eine Konzentration auf spezifische Fachgebiete wie Brandschutz oder Klimatechnik wird demgegenüber eher selten empfohlen. Gleiches gilt für die Spezialisierung des Büros auf die Planung und Erstellung spezifischer Gebäudetypen oder auf die Planung und Steue-rung von Bauprojekten allgemein.

Fachliche Spezial- gebiete empfehlen 23%

der Experten

Spezialisierung auf bestimmten Gebäude- typus ist aus Sicht von 21% der Experten sinn-voll

16% der Experten se-hen Zukunft in der Pla-nung und Steuerung von Bauprojekten

Zentrale Felder der Spezialisierung

- 134 -

Tab. 5: Erfolgversprechende Spezialisierungsfelder für Architekten271

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

spezifische Bauweisen

ökologisches Bauen 34% 15% 40%

kostengünstiges Bauen 8% 10% 7%

flexibles, modulares Bauen 8% 0% 11%

Bauen im Bestand

Umbau / Umnutzung von Gebäuden 19% 20% 19%

Stadtumbau 6% 0% 9%

Modernisierung von Gebäuden 3% 5% 2%

Denkmalschutz 3% 5% 2%

spezifische Nutzergruppen

altengerechtes Bauen 19% 5% 25%

zielgruppengerechtes Bauen 6% 5% 7%

Management bestehender Immobilien

Facility Management 21% 25% 19%

spezifische Teilleistungen

Controlling 6% 5% 7%

Beratung 3% 5% 2%

Moderation 3% 0% 4%

spezifische Gebäudetypen

Krankenhäuser, Health Care 5% 5% 5%

Industriebau allgemein 3% 10% 0%

Wohnungsbau allgemein 3% 5% 2%

Freizeitimmobilien 3% 5% 2%

Planung / Steuerung von Bauprojekten

Projektsteuerung 9% 10% 9%

Generalplanung 5% 15% 2%

2.2 Neue Tätigkeitsfelder für Architekten

Die Diskussion neuer Tätigkeitsbereiche für Architekten im Rahmen der schriftlichen Be-fragung wurde mit der Frage eröffnet, ob die Erschließung neuer Tätigkeitsfelder seitens der Architekten grundsätzlich als sinnvoll erachtet wird oder nicht.

Abb. 46: Bewertung einer Ausweitung des Leistungsspektrums der Architekten über die originären Tätigkeitsfelder hinaus

271 Einzelnennungen bildet die tabellarische Übersicht nicht ab.

11%

89%

Architekten sollten sich auf ihreoriginären Tätigkeitsfelder

(Leistungsphasen HOAI) konzentrieren.

Eine Erschließungneuer Tätigkeitsfelder

ist sinnvoll.

11%

89%

Architekten sollten sich auf ihreoriginären Tätigkeitsfelder

(Leistungsphasen HOAI) konzentrieren.

Eine Erschließungneuer Tätigkeitsfelder

ist sinnvoll.

- 135 -

Die deutliche Mehrheit der Experten (89%) begrüßt eine Ausweitung des bisherigen Leis-tungsspektrums der Architekten als erfolgversprechende Zukunftsstrategie. Die verblei-benden 11% der Befragten sind der Ansicht, dass Architekten sich auch in Zukunft auf ihre originären Tätigkeitsfelder konzentrieren sollten. (Vgl. Abb. 46) Eine differenzierte Betrachtung von Architekten und Nicht-Architekten zeigt, dass die beiden Gruppen in dieser Frage übereinstimmend antworten.

Nach dieser Einleitungsfrage wurden die Experten gebeten, das Zukunftspotenzial von sechs im Fragebogen vorgegebenen Tätigkeitsfeldern einzuschätzen. Die Bewertung des Potenzials erfolgte auf einer Skala von 1 = sehr groß bis 5 = sehr gering. Im Einzelnen sollten die folgenden Tätigkeitsbereiche bewertet werden:

� Projektsteuerung (Management, Kosten, Termine),

� Sachverständigentätigkeit,

� Beratung, Moderation,

� Facility Management i.S.v. Hausverwaltung,

� Facility Management i.S.v. Instandhaltung / Instandsetzung und

� Facility Management i.S.v. Ressourcenplanung (Raum- / Flächenmanagement).

Gute Chancen für Architekten sehen die Experten vor allem im Bereich Projektsteuerung. Das Zukunftspotenzial diesen Tätigkeitsfelds für Architekten bewerten die Befragten mit durchschnittlich 2,0 als groß.

Eher positiv sind aus Expertensicht die Bereiche Beratung und Moderation sowie Facility Management im Sinne von Ressourcenplanung zu bewerten. Für diese beiden Tätigkeits-felder vergeben sie jeweils den Durchschnittswert 2,3. Ebenfalls eher positiv fällt das Expertenurteil für die Bereiche Facility Management im Sinne von Instandhaltung / In-standsetzung und Sachverständigentätigkeit aus. Auch hier werden tendenziell Zukunfts-chancen für Architekten gesehen (Durchschnittswert jeweils 2,4).

Als eher gering wird von den befragten Experten demgegenüber das Marktpotenzial für Architekten im Bereich Facility Management im Sinne von Hausverwaltung gesehen (Durchschnittswert 3,3). (Vgl. Abb. 47)

Wie beschrieben, räumen die Experten den Architekten im Bereich Projektsteuerung (Management, Kosten, Termine) die besten Chancen für die Zukunft ein. Gut drei Viertel (76%) der Befragten bewerten die Chancen für Architekten in diesem Bereich positiv. Eine differenzierte Analyse nach Architekten und Experten aus anderen Berufen ergibt, dass die Architekten das Marktpotenzial im Bereich Projektsteuerung tendenziell positiver bewerten als die Nicht-Architekten (Durchschnittswerte 1,9 und 2,0).

Facility Management im Sinne von Ressourcenplanung betrachten die Experten als ein tendenziell erfolgversprechendes Tätigkeitsfeld für Architekten. Gut zwei Drittel der Befragten (68%) bewerten das Potenzial dieses Marktes positiv. Die differenzierte Analy-se der Antworten von Architekten und Nicht-Architekten zeigt, dass die Architekten unter den Experten hinsichtlich der Erfolgschancen der Architektenschaft im Bereich Ressour-cenplanung eine optimistischere Einschätzung abgeben als die Experten aus anderen Berufen (Durchschnittswerte 2,2 und 2,3).

In einer Berater- oder Moderatorentätigkeit liegen aus Sicht der Experten in Zukunft ebenfalls Chancen für die Architektenschaft. Knapp zwei Drittel der Befragten (63%) be-zeichnen das Potenzial dieses Marktes für Architekten als (sehr) groß. Das Potenzial im Bereich Beratung und Moderation wird seitens der Architekten unter den Experten (Durchschnittswert 2,4) insgesamt etwas kritischer bewertet als von Seiten der Experten aus anderen Berufen (Durchschnittswert 2,3).

Ausweitung des bishe-rigen Leistungsange-bots wird mehrheitlich begrüßt

Erfolgversprechende Tätigkeitsbereiche:

� Projektsteuerung

� Beratung/Moderation

� Ressourcenplanung

� Instandhaltung/ Instandsetzung

� Sachverständigen- tätigkeit

- 136 -

Abb. 47: Marktpotenzial verschiedener Tätigkeitsbereiche für Architekten

Das Marktpotenzial für Architekten im Bereich der Sachverständigentätigkeit wird von 61% der Experten positiv bewertet. Eine differenzierte Betrachtung der Ergebnisse zeigt, dass die Architekten unter den Experten das Potenzial ihres Berufsstands am Markt für Sachverständigenleistungen deutlich geringer einschätzen als die Experten aus anderen Berufen. Weniger als die Hälfte der Architekten (45%) bewertet die Chancen für Architek-ten in diesem Tätigkeitsfeld positiv. Der Vergleichsanteil für die Gruppe der Nicht-Architekten liegt bei gut zwei Dritteln (67%). Diese unterschiedliche Einschätzung spiegelt sich auch in den Durchschnittswerten von 2,6 bei den Architekten und 2,3 bei den Nicht-Architekten wider.

Die zukünftigen Chancen für Architekten im Bereich Facility Management im Sinne von Instandhaltung und Instandsetzung werden von 62% der Experten als (eher) groß eingestuft. Eine separate Analyse der Antworten von Architekten und Nicht-Architekten zeigt, dass die Gruppe der Architekten das Potenzial des Marktes für Instandhaltung und Instandsetzung für den eigenen Berufsstand geringer einschätzt als die Gruppe der Ex-perten aus anderen Berufen (Durchschnittswerte 2,6 und 2,4).

Tendenziell wenig Potenzial für Architekten sehen die Befragten im Markt für Facility Management im Sinne von Hausverwaltung. 28% der Experten sind der Meinung, im Bereich Hausverwaltung lägen (sehr) große Chancen für die Architektenschaft. Facility Management im Sinne von Hausverwaltung sehen die Nicht-Architekten unter den Exper-ten seltener als vielversprechendes Tätigkeitsfeld für Architekten als die Architekten aus der Expertengruppe. Die Durchschnittswerte liegen bei 3,4 (Nicht-Architekten) und 3,2 (Architekten).

Als wichtiges Ergebnis ist festzuhalten, dass die befragten Experten eine Ausweitung des bisherigen Leistungsspektrums durch die Architekten überwiegend als sinnvoll erachten. Als erfolgversprechendes neues Betätigungsfeld wird vor allem der Bereich der Pro-jektsteuerung betrachtet. Zukunftspotenzial für Architekten wird darüber hinaus, wenn auch in geringerem Maße, in den Bereichen Beratung und Moderation, Ressourcenpla-nung, Sachverständigentätigkeit sowie Instandhaltung und Instandsetzung gesehen. Bei Facility Management im Sinne von Hausverwaltung handelt es sich aus Sicht der Exper-ten eher nicht um ein zukunftsträchtiges Tätigkeitsfeld für Architekten.

Neben der Bewertung vorgegebener Tätigkeitsfelder für Architekten hatten die Experten die Möglichkeit, weitere Tätigkeitsbereiche zu nennen, die bislang kaum von Architekten

1. Projektsteuerung

(Management, Kosten, Termine)

2. Beratung, Moderation

3. Facility Managementi.S.v. Ressourcenplanung

4. Facility Managementi.S.v. Instandhaltung / Instandsetzung

5. Sachverständigentätigkeit

6. Facility Managementi.S.v. Hausverwaltung

sehr groß sehr gering

Gesamt 2,0 2,3 2,3 2,4 2,4 3,3Architekten 1,9 2,4 2,2 2,6 2,6 3,2

Nicht-Architekten 2,0 2,3 2,3 2,4 2,3 3,4

1. 2. 3. 4. 5. 6.

1. Projektsteuerung(Management, Kosten, Termine)

2. Beratung, Moderation

3. Facility Managementi.S.v. Ressourcenplanung

4. Facility Managementi.S.v. Instandhaltung / Instandsetzung

5. Sachverständigentätigkeit

6. Facility Managementi.S.v. Hausverwaltung

sehr groß sehr gering

Gesamt 2,0 2,3 2,3 2,4 2,4 3,3Architekten 1,9 2,4 2,2 2,6 2,6 3,2

Nicht-Architekten 2,0 2,3 2,3 2,4 2,3 3,4

1. 2. 3. 4. 5. 6.

- 137 -

bearbeitet werden, die aus Sicht der Experten jedoch ein großes Potenzial für den Be-rufsstand bieten. 35% der befragten Experten nutzten diese Möglichkeit. Differenziert nach Berufsgruppe zeigt sich, dass die Architekten unter den Experten deutlich häufiger zukunftsträchtige Tätigkeitsfelder für ihren Berufsstand nennen als die Nicht-Architekten (55% gegenüber 28%). Eine Übersicht über die genannten Tätigkeitsfelder gibt Abb. 48:

Abb. 48: Tätigkeitsfelder mit Zukunftspotenzial für die Architektenschaft

Für erfolgversprechend halten die Experten vor allem die folgenden Tätigkeitsbereiche:

� Bauen im Bestand,

� Projektentwicklung,

� Immobilienmanagement und

� Komplettangebote.

Die Architekten unter den Experten sehen den eigenen Berufsstand deutlich häufiger als die Experten aus anderen Berufen als Projektentwickler, Immobilienmanager, Moderato-ren und Mediatoren. Die Architekten-Experten erkennen demnach deutlich häufiger eine Chance in der Ausweitung ihrer Leistung über die reine Objektplanung und –ausführung hinaus auf weitergehende planerische und gestalterische Tätigkeiten. Diese sollten zu-dem in ganzheitliche Immobilienmanagementansätze eingebunden werden.

2.3 Erschließung von Auslandsmärkten

An die Bewertung verschiedener inhaltlich neuer Tätigkeitsfelder für Architekten an-schließend sollten die Experten einschätzen, inwieweit eine geographische Ausweitung des Wirkungsfeldes über die deutschen Landesgrenzen hinaus eine vielversprechende Zukunftsstrategie für Architekten darstelle. Die Auswertung der Befragungsergebnisse zeigt, dass die Meinungen in dieser Frage weit auseinander gehen. Im Schnitt werden die

16%

14%

10%

9%

5%

5%

4%

4%

4%

4%

1%

15%

30%

20%

10%

10%

10%

5%

5%

5%

0%

0%

16%

9%

7%

9%

4%

4%

4%

4%

4%

5%

2%

Bauen im Bestand

Projektentwicklung

Immobilienmanagement

vertikale Integration:alles aus einer Hand

Stadtumbau / -rückbau

Beratung,Moderation, Mediation

Projektsteuerung

ökologisches Bauen

Facility Management

Energieeinsparung

Bau- und Planungsrecht

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

16%

14%

10%

9%

5%

5%

4%

4%

4%

4%

1%

15%

30%

20%

10%

10%

10%

5%

5%

5%

0%

0%

16%

9%

7%

9%

4%

4%

4%

4%

4%

5%

2%

Bauen im Bestand

Projektentwicklung

Immobilienmanagement

vertikale Integration:alles aus einer Hand

Stadtumbau / -rückbau

Beratung,Moderation, Mediation

Projektsteuerung

ökologisches Bauen

Facility Management

Energieeinsparung

Bau- und Planungsrecht

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt Architekten Nicht-Architekten

35% der Experten nen-nen ungestützt weitere erfolgversprechende Tätigkeitsfelder

- 138 -

Chancen deutscher Architekten in ausländischen Märkten auf einer Skala von 1 = sehr gut bis 5 = sehr gering mit dem Wert 2,8 als durchschnittlich bewertet. (Vgl. Abb. 49)

Insgesamt 48% der Befragten bewerten die Erfolgsaussichten deutscher Architekten im Ausland positiv: 14% räumen ihnen sehr gute Chancen ein. Gut ein Drittel der Experten (34%) bewertet das Potenzial deutscher Architekten in ausländischen Märkten als gut. Insgesamt 30% der Experten sehen eine Erschließung ausländischer Märkte durch deut-sche Architekten skeptisch: 16% bezeichnen die Chancen heimischer Architekten im internationalen Geschäft als gering, 14% als sehr gering. Unentschlossen zeigt sich in dieser Frage nahezu ein Viertel der befragten Experten (22%). Sie wählen den mittleren Skalenwert.

Abb. 49: Chancen von Architekten bei der Erschließung neuer Märkte im Ausland

Für eine erfolgreiche Erschließung ausländischer Märkte durch deutsche Architekten spricht aus Sicht von Architekten und Nicht-Architekten eine im internationalen Vergleich hohe Qualifikation des Berufsstandes. Aus Sicht einiger Nicht-Architekten unter den Ex-perten bietet eine Ausweitung des Aktionsradius über die eigenen Landesgrenzen hinaus gute Chancen, da es sich hierbei um einen von deutschen Architekten bislang nur wenig bearbeiteten Markt handelt. Durch die Unterstützung seitens des Netzwerks Architektur-export ist nach Meinung dieser Experten ein erfolgreicher Einstieg in ausländische Märkte möglich.

Die Skeptiker unter den Experten weisen in erster Linie darauf hin, dass ein erfolgreicher Einstieg in das internationale Geschäft grundsätzlich nur für große Büros möglich sei. Vor allem die Architekten unter den Experten vertreten die Ansicht, dass eine Erschließung ausländischer Märkte durch eine mangelnde internationale Wettbewerbsfähigkeit deut-scher Architekten erschwert werde. Als Gründe für diesen Mangel werden hohe Lohnkos-ten und ein starrer Arbeitsmarkt innerhalb Deutschlands auf der einen Seite sowie eine fehlende Harmonisierung der Honorarordnungen auf internationaler Ebene andererseits genannt. Aus Sicht der Nicht-Architekten unter den Experten sprechen vor allem sprach-liche und kulturelle Barrieren gegen eine erfolgreiche Ausweitung des Tätigkeitsfeldes deutscher Architekten über die eigenen Landesgrenzen hinaus.

14%

34%

22%16% 14%

10%

35% 35%

5%

15%16%

34%

16%21%

14%

sehr gut sehr gering

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GesamtMittelwert 2,8

ArchitektenMittelwert 2,8

Nicht-ArchitektenMittelwert 2,8

14%

34%

22%16% 14%

10%

35% 35%

5%

15%16%

34%

16%21%

14%

sehr gut sehr gering

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GesamtMittelwert 2,8

ArchitektenMittelwert 2,8

Nicht-ArchitektenMittelwert 2,8

48% der Experten se-hen Potenzial in aus-ländischen Märkten

Hohe Qualifikation deutscher Architekten im internationalen Ver-gleich

Internationalisierung nur für große Büros möglich

Mangelnde Wettbe- werbsfähigkeit: hohe Lohnkosten, starrer Arbeitsmarkt, HOAI

- 139 -

3 Herausforderungen an das zukünftige Berufsbild der Architekten aus Sicht der Experten

Die Experten aller drei Workshops sind sich einig, dass Architekten strategische Maß-nahmen treffen müssen, um im Markt auch zukünftig erfolgreich bestehen zu können. Die Experten diskutieren in diesem Zusammenhang auch die Notwendigkeit eines neuen Selbstbildes der Architekten. Gegenwärtig treffe man bei Architekten auf ein ambivalen-tes Selbstbild: Einerseits verstünden sich Architekten noch als Elite, die einer Elite diene. Auf der anderen Seite stehe die Einsicht der Architekten, dass sie als aktive Teilnehmer in einem komplexen Markt agieren müssten. Die Experten betonen, dass Architekten sich längst nicht mehr als Künstler verstehen dürften und dass Kreativität nur eine nötige Grundeigenschaft von Architekten darstelle. Es wird jedoch auch angemerkt, dass keine Veranlassung bestehe, ein pauschales Bild von Architekten zu zeichnen. Nicht alle ver-stünden sich als künstlerische Elite. Dies zeige beispielsweise das hohe Interesse von Architekten am sozialen Wohnungsbau.

3.1 Orientierung an Marktbedürfnissen

Grundsätzlich fordern die Experten eine stärkere Marktkompetenz von Architekten. Hier-zu gehört zum einen, dass Architekten ihre eigenen Leistungen strategisch überprüfen, sich klar positionieren und die eigene Marktattraktivität analysieren. Zum anderen sei eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Architekten in verschiedenen Segmenten des Marktes Impulse geben könnten, ihre Bereitschaft und Kompetenz, die Entwicklungen am Markt zu beobachten, neue Bedarfsstrukturen zu erkennen und auf diese zu reagieren. Architekten müssen sich aus Sicht der Experten verstärkt über die Bedürfnisse und An-sprüche potenzieller Zielgruppen informieren und dieses Wissen in entsprechende markt-fähige Konzepte umsetzen. Auf dieser Basis sei dann eine Investitionsstrategie zu entwi-ckeln. Nur so entstünden Leistungsangebote, von denen sowohl die Nachfrageseite als auch die Anbieterseite profitiert.

3.2 Aufbau von Vermarktungskonzepten

Die Experten erwarten von Architekten eine höhere Vermarktungskompetenz. Sie sollten Marketing betreiben und den Nutzen ihrer Architektenleistung verdeutlichen können. Das Interesse der Kunden müsse durch verstärkte Kommunikation geweckt werden. Der Markt sei aufnahmebereit, wenn entsprechende Informationen vorhanden seien.

Es wird angemerkt, dass die Außendarstellung anspruchsvoller Konzepte sehr arbeitsin-tensiv sei. Da der Marktdruck bislang wohl nicht groß genug sei, fehle den Architekten bislang die Bereitschaft, solches Marketing aktiv zu betreiben.

Die kommunikativen Fähigkeiten der Architekten werden von den Experten als defizitär beurteilt. Architekten müssten verstärkt daran arbeiten, ihr Wissen an Fachleute aus an-deren Bereichen übermitteln zu können. Darüber hinaus sollten Architekten fähig sein, auf die sehr unterschiedlichen Kommunikationsebenen von Ansprechpartnern der Auf-traggeberseite, von Juristen, Investmentspezialisten oder Finanzexperten bzw. privater Bauherren einzugehen und den wechselseitigen und interdisziplinären Dialog zu fördern. Dies setze einerseits voraus, dass der Architekt in der Lage sei, genau zuzuhören. Nur durch Zuhören könne er ein Gefühl für die Bedürfnisse des Bauherren entwickeln. Ande-rerseits sei es wichtig, dass der Architekt die Techniken der Präsentation und Moderation beherrsche.

Orientierung an Markt-bedürfnissen

Strategische Prüfung der Leistungen

Vermarktungs- kompetenz

Präsentations- und Moderationskompetenz

Kommunikations- kompetenz

- 140 -

3.3 Aufbau von Beratungskompetenz

Aus Sicht der Experten müssen Architekten in Zukunft zunehmend die Rolle eines Bera-ters übernehmen. Sie müssten den Bauherren umfassend darüber aufklären, in welchem Umfang und in welcher Form seine Bedürfnisse realistisch umgesetzt werden könnten und ihm damit die Unsicherheit des Laien nehmen. Gerade in der ersten Phase – noch vor der Leistungsphase 0 – fehle den Bauherren häufig eine neutrale Instanz in Form eines unabhängigen, konzeptionell geschulten Beraters. Ziel der Architekten müsse es sein, zum „Vertrauten“ des Bauherren zu werden. Dies setze die konsequente Umset-zung eines Vertrauensmanagements voraus.

Eine sehr wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Zusammenarbeit sei, dass Archi-tekten im Umgang mit Bauherren bzw. Investoren ökonomische Grundsätze berücksich-tigten. Architekten sollten die Bereitschaft zeigen, die Architekturästhetik zu hinterfragen und müssten in der Lage sein, ihre Konzepte auf eine betriebswirtschaftliche Ebene her-unter zu brechen. Die entscheidenden Kriterien für Bauherren seien die Funktionalität bzw. die Qualität, die Kosten und die Termineinhaltung bei der Realisierung des Bauvor-habens. Ein Experte betont, dass die Erfüllung dieser Kriterien eine Vertrauensebene schaffe, auf deren Grundlage in der zweiten Stufe emotionale Aspekte zum Tragen kä-men.

Entsprechend wird sich das Tätigkeitsprofil der Architekten nach Ansicht der Experten immer mehr von der Konzentration auf Planungstätigkeiten entfernen. Die Experten er-warten von Architekten, dass diese zunehmend integrierte Dienstleistungen anbieten. Im Bereich des Gewerbebaus sollten Architekturleistungen beispielsweise mit Corporate-Identity-Beratung kombiniert werden.

3.4 Ausweitung der Tätigkeitsfelder

Die Experten betonen, dass für Architekten eine Ausweitung ihrer Tätigkeitsfelder unab-lässig sei, um im Markt überleben zu können. Eine Konzentration auf Nischen sei unzu-reichend, da diese im bestehenden gesättigten Markt schnell gefüllt wären. Nur wenige könnten durch Nischenstrategien ihre Marktposition dauerhaft verbessern.

Es wurde kontrovers diskutiert, inwieweit die Hinwendung zu Arbeitsbereichen jenseits der klassischen Tätigkeitsfelder und die Aneignung breiter Kompetenzen von Architekten bereits Realität seien. Einige Experten vertreten die Ansicht, dass viele Architekten den geforderten Ansprüchen bereits genügten. Andere sind dagegen der Meinung, dass nur ein kleiner Anteil der Architekten bzw. Architekturabsolventen über ausreichende strate-gische Kompetenzen verfügten und breit gefächerten Leistungsanforderungen genügen könnten.

Aus Sicht der Experten ist es die Aufgabe der Hochschulen, angehende Architekten in strategischen Fragen zu schulen und sie über Marktchancen zu informieren. Eine Aufga-be der Kammer sei schließlich die Sensibilisierung der Mitglieder für erfolgversprechende Tätigkeitsfelder.

Ein Experte betont, dass sich das Arbeitsfeld von Architekten schon seit vielen Jahren verschiebe. Ein damaliger Vorschlag sei z.B. das Berufsbild des „Netzwerk-Generalplaners“ gewesen, das jedoch längst wieder revidiert worden sei.

Beratungskompetenz

Vertrauens- management

Beratungspakete

- 141 -

3.5 Strategische Ausrichtung von Architekten: Generalist oder Spezialist?

„Unter´m Strich kommt raus: Wir machen immer mal alles.“272

Die strategische Ausrichtung von Architekten in Richtung „Generalist“ oder „Spezialist“ ist eine wichtige Grundsatzentscheidung. Es wird betont, dass beispielsweise von Seiten öffentlicher Bauherren häufig Bedarf an Spezialisten bestehe. So würden Architekten mit speziellen Aufgaben wie z.B. der Schadstoffsanierung, der Umsetzung von Brand-schutzmaßnahmen oder der energetischen Verbesserung von Gebäuden betraut. Dies seien durchaus Felder, die kleine spezialisierte Büros übernehmen könnten.

Die Experten sind sich in der Diskussion jedoch darüber einig, dass Architekten eine ge-neralistische Orientierung beibehalten müssten. Eine reine Spezialisierungsstrategie sei nicht zukunftsfähig. Eine wichtige Strategie der Architekten sehen die Experten gerade darin, an möglichst vielen Bauphasen teilhaben zu können. Es wird betont, dass die Qua-lität von Architekten gerade darin bestehe, dass sie die Werkplanung machten und diese verstünden.

Ein Experte verweist auf den Brockhaus. Danach umfasse das Berufsbild des Architekten mehrere Bereiche, nämlich die Kunst, die Wissenschaft und die Technik. Eine Speziali-sierung habe demnach zur Folge, dass es sich bei einem Spezialisten nicht mehr um einen Architekten handle. Ein anderer Experte betont sein eigenes Berufsverständnis eines Generalisten, der ständig wechselnde Probleme lösen müsse.

Die Experten sind einstimmig der Meinung, dass die Architekturausbildung eine allgemei-ne Grundausbildung sein müsse. Darauf aufbauend müsse dann eine Spezialisierung möglich sein, die jedoch nicht bereits in der Ausbildung festgelegt sei, sondern vom Ar-chitekten in der Praxis selbst definiert werde. Eine Spezialisierung der Architekten müsse über eine Zusatzausbildung erfolgen. Nur auf diese Weise könnten die Qualität der Archi-tektenleistung sowie eine umfassende Kompetenz gewährleistet werden.

Die Experten befürchten, dass eine Spezialisierungsstrategie den Architekten nur auf eine Richtung festlege. Das Risiko der Spezialisierung bestehe dann darin, dass in einem zu eng gefassten Feld die Nachfrage sinke bzw. ganz wegbräche mit der Konsequenz, dass sich die in diesem Bereich tätigen Architekten vollständig umorientieren müssten.

An dieser Stelle bringen die Experten das Stichwort des „Generalisten mit Kernkompe-tenzen“ ins Spiel. Ein Experte betont, dass der Markt den Architekten Kernkompetenzen und Spezialwissen abverlange. Grundvoraussetzung für die Sicherung der Architektur-qualität sei jedoch eine breit angelegte, allgemeine Ausbildung. Eine Balance zwischen Generalistentum und reinem Spezialwissen könne durch eine Konzentration auf mehrere Schwerpunktthemen erreicht werden.

Für die Aufstellung von Architekten im Markt sei es wichtig, dass nach außen ein diffe-renziertes Leistungsprofil kommuniziert werde. Ein Experte schildert seine Erfahrung im eigenen Architekturbüro: Potenzielle Auftraggeber zählten beispielsweise Dienstleistun-gen im Bereich Baumanagement aufgrund des schlechten Images von Architekten in diesem Bereich („Unprofessionalität“) nicht zum eigentlichen Kompetenzbereich von Ar-chitekten, obgleich diese Aufgaben streng genommen zum klassischen Leistungsprofil von Architekten gehörten. Solche Leistungen würden durch sein Büro aktiv angeboten. Es sei durchaus sinnvoll, im Außenauftritt deutlich zu machen, welche einzelnen Leis-tungsteile angeboten werden und die Leistungen nicht als Paket, sondern jeweils geson-dert zu kommunizieren.

272 Zitat eines Experten

Allgemeine Grund- ausbildung plus Zu-satzausbildung

Konzentration auf wenige Spezialgebiete

Kommunikation eines differenzierten Leistungsprofils

Bewahren einer genera-listischen Orientierung

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Es wird eingewandt, dass ein differenziertes Leistungsangebot in der Praxis eine breite Professionalität und eine entsprechende Größe der Architekturbüros voraussetze, da vielfältige Kenntnisse notwendig seien.

Die Experten sehen eine generelle Notwendigkeit, dass Architekten sehr flexibel auf wechselnde Marktsituationen reagierten. Zukünftig müsse man schneller in die Lücken springen. Die erfolgversprechenden Tätigkeitsfelder von morgen seien andere als die von heute.

Darüber hinaus müsse das angebotene Leistungsprofil immer auch dem Standort des Büros angepasst sein, da regionale Anforderungen in der Regel bedeutsam seien.

3.6 Bildung strategischer Netzwerke

Eine Strategie von Architekten, um den vielfältigen Marktanforderungen gerecht zu wer-den, kann nach Meinung der Experten in der Bündelung unterschiedlicher Kompetenzen in interdisziplinären Netzwerken liegen. Aus Expertensicht ermögliche eine Vernetzung der Architekten untereinander und mit Nicht-Architekten eine umfassende integrale Pla-nung. Auf diese Weise könnten Architekten im Markt an Schlagkraft gewinnen.

Insbesondere bei Konzentration der Architekten auf bestimmte Nischen sei eine Vernet-zung spezieller Kompetenzen erforderlich. Auch bei der Erschließung internationaler Märkte und der Bearbeitung von Aufträgen im Ausland sehen die Experten die Notwen-digkeit der Vernetzung mit relevanten Partnern.

Darüber hinaus könne die Vernetzung in interdisziplinären Teams in Kombination mit der Konzentration auf Kernkompetenzen ein chancenreiches Leistungsprofil im Markt darstel-len. Ein Experte betont, dass die Architektenleistung in einer Mischung aus Kunst und Handwerk einerseits sowie „industrieller“ Produktion und Technik andererseits bestehe. Um die Anforderungen des Architektenberufs umfassend erfüllen zu können, sollten sich Architekten an ein Konzept anlehnen, das z.B. von der Berufsgruppe der Designer reali-siert würde. Designer konzentrierten sich nämlich auf die Gestaltungsseite, während funktionale Komponenten und deren Umsetzung in interdisziplinären Teams bearbeitet würden.

Schließlich erwähnen die Experten, dass die Zusammenarbeit mit anderen Fachleuten häufig dadurch realisiert werde, dass Spezialleistungen (z.B. im Bereich Bauphysik oder Statik) zugekauft würden. Für jedes Projekt würde das Spezialistenteam neu zusammen-gestellt.

Von Seiten einiger Experten wird zu Netzwerken kritisch angebracht, sie schafften keine Arbeit und seien nur dann interessant, wenn Aufträge vorlägen. Dem wurde entgegen-gehalten, dass Netzwerke strategische Projektentwürfe entwickeln könnten, marktfähig seien.

3.7 Lifecycle-Management

Nach Einschätzung der meisten Experten muss die Tätigkeit von Architekten alle Leis-tungsphasen von Phase 0 (Grundlagenermittlung) bis 9 (Objektbetreuung und Dokumen-tation) umfassen. Gerade die letzte Phase der Objektbetreuung, die von vielen Architek-ten als lästig empfunden werde, eigne sich bestens für die Akquisition weiterer Aufträge. Durch die Betreuung des Auftraggebers über die Fertigstellung eines Objektes hinaus sei der Architekt immer über die Pläne des Auftraggebers informiert und im Zweifelsfall der erste Ansprechpartner für weiterführendes Bauen.

Steigende Komplexität der Anforderungen

Interdisziplinäre Teams

Projektbezogene Netzwerke

Berücksichtigung aller Leistungsphasen

„Lückenspringen“

Regionale Nachfrage-analyse

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Der Vorteil des Architekten beim Lifecycle-Management bestünde darin, dass er sich als Planer im Gegensatz etwa zu Juristen oder Betriebswirten mit einem Gebäude identifizie-re. Die Experten betonen, dass der Architekt Verantwortung für das Gebäude überneh-men solle, solange es stehe und zwar unter Berücksichtigung ökologischer und ökonomi-scher Gesichtspunkte. In diesem Lebenszyklusmodell sei auch der Bereich des Leer-standsmanagements ein inzwischen unverzichtbares Aufgabenfeld für Architekten.

Die meisten Experten sehen im „Architekten der Zukunft“ einen vielseitig ausgerichteten, kompetenten Partner des Bauherren, der am gesamten Bauprozess partizipiert, diesen koordiniert und ein Gebäude zudem über den gesamten Lebenszyklus hinweg betreut. Eine Chance des „Architekten der Zukunft“ bestehe demnach vor allem in der Bündelung von Verantwortung in Form der Generalplanung.

Von Seiten der Experten wird auch das Rollenverständnis des Architekten als „Modera-tor“ von Prozessen betont. Das Produkt des Architekten sei die Immobilie. Daher müss-ten Architekten alle Disziplinen, die mit dem Lebenszyklus eines Gebäudes zu tun haben, kennen. Voraussetzung dafür, dass Architekten dem Profil des Baumanagers und Gene-ralplaners gerecht werden können, ist aus Sicht der Experten die Aneignung bzw. der Ausbau wirtschaftlicher Kenntnisse in den Bereichen Kostenkalkulation und -entwicklung und ihre Umsetzung im operativen Bereich und in der Projektsteuerung. Architekten müssten in ihrer Arbeit wirtschaftlichen Gesichtspunkten wie z.B. einer optimalen Res-sourcenausschöpfung höhere Priorität einräumen als bisher. Nach Einschätzung der Experten weisen Architekten derzeit auch in juristischen Fragen, etwa im Bereich der Haftung, mangelnde Kenntnisse auf. Diese Fähigkeiten müssten sie sich bereits sehr früh aneignen, im Studium oder durch berufsbegleitende Ausbildung. Eine weitere Anforde-rung sei die Aufgeschlossenheit der Architekten gegenüber einer Zusammenarbeit mit anderen Disziplinen.

In diesem Zusammenhang wird von Seiten der Experten der Begriff des „Solution Mana-gement“ eingeführt: Der Architekt müsse bei Planungsaufgaben Lösungen finden, er müsse Bauprojekte betreuen, koordinieren und entwickeln, und das nach betriebswirt-schaftlichen Maßstäben.

Es wird jedoch auch ein entgegengesetztes Bild vom zukünftigen Tätigkeitsfeld von Ar-chitekten gezeichnet. Die Einschätzung eines Experten lautet, dass sich die Leistung des Architekten zukünftig konsequent auf den Bereich der Planung beschränken solle. Der Architekt solle nicht die Rolle des Projekt-Begleiters übernehmen, sondern diese Rolle werde von anderen Akteuren im Markt übernommen.

3.8 Projektentwicklung und -finanzierung

Die Experten raten dazu, dass ein Teil der Architekten ihr Leistungsbild in Richtung Pro-jektentwicklung und -finanzierung ausweiten solle. Insbesondere Bedarfsbereiche, die für große Investoren zu kompliziert und unrentabel seien, wie kleine Projekte in innerstädti-schen Lagen und die Objektentwicklung an schwierigen Standorten (z.B. Wohnhaus an einer Ausfallstraße) seien für Architekten besonders aussichtsreich.

3.9 Internationalisierungsstrategie

Nach Einschätzung der Experten müssen sich Architekten verstärkt um eine Ausweitung ihres Tätigkeitsfelds auf die europäische bzw. internationale Ebene bemühen. „Architek-turexport“ wird von den Experten als vielversprechende, wenn nicht sogar notwendige Strategie begriffen, um bestehen zu können.

Geographische Ausweitung des Tätigkeitsfelds

Voraussetzung: Be-triebswirtschaftliche Kenntnisse

Projektentwicklung und -finanzierung

Solution Management

Gegenposition: Architekt als reiner Planer

Generalplanung

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Deutsche Architekturausbildung sei tendenziell ein Exportschlager. So würden beispiels-weise in Frankreich, wo es wesentlich weniger Architekten als in Deutschland gebe, häu-fig deutsche Architekten beschäftigt, weil bei ihnen die Qualitätsstandards im planeri-schen Bereich sehr hoch seien. „Qualität, Qualifikation und Standard“ seien die Stichwor-te, die deutsche Architektenleistung charakterisiere.

Die Ausbildung von Architekten müsse internationalisiert werden. Architekten sollten Praktika im Ausland machen. Das Projektmanagement von Architekten müsse sich dar-auf konzentrieren, Produkte auch international zu verkaufen. Eine wichtige Vorausset-zung sei, dass Architekten auf internationaler Ebene Marketing in eigener Sache betrie-ben. Als positives Beispiel wird die „weltweite Markenbildung“ von Philippe Starck ge-nannt.

Aussichtsreich auf dem ausländischen Markt ist nach Ansicht der Experten vor allem das Angebot wissensbasierter Dienstleistungen mit internationalem Maßstab, die dann durch einen Partner im Ausland vor Ort operativ umgesetzt werden. Aufträge im Ausland erfor-derten immer auch die regionale Wertschöpfung in dem jeweiligen Land. Deshalb müss-ten Architekten aus Deutschland im Ausland mit den dort ansässigen Gewerken koope-rieren. Von den Experten wird bejaht, dass hier nur das Prinzip: „Think global, act local” funktioniere.

Persönliche Erfahrungen der Experten im internationalen Markt zeigen allerdings, dass Architekten auch mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Ein Experte berichtet, dass seine Architektur-Dienstleistungen lediglich bis zur Leistungsphase 2, d.h. bis zur Vorpla-nung nachgefragt würden. Für weitere Leistungsphasen würden dann lokale Unterneh-men beauftragt. Ein anderer Experte betont, dass er in verschiedenen Ländern sehr un-terschiedliche Erfahrungen gemacht habe. Insbesondere in den USA habe er mit erhebli-chen Einschränkungen kämpfen müssen, während die Erfahrungen in Polen oder Öster-reich positiv ausfielen.

Ein weiteres Problem besteht aus Sicht der Experten in der Preisbewilligung ausländi-scher Investoren. Diese schätzten zwar die Qualität deutscher Architekturleistungen, seien aber nicht bereit, diese zu deutschen Preisen einzukaufen. Die Debatte über den Qualitätsanspruch bei Architekturleistungen wird von den Experten weiter ausgeführt. Es wird eingewendet, dass der Anspruch in Deutschland, Gebäude mit einer Lebensdauer von 100 Jahren zu errichten, eine „Anomalie“ sei. Es müsse hinterfragt werden, ob dies im Markt überhaupt noch gefordert sei, da die Immobilien, die heute gebaut würden, viel-leicht schon nach einer relativ kurzen Lebensdauer von ca. 15 Jahren veraltet seien und abgerissen würden. Möglicherweise sei eine Reduzierung von Baustandards notwendig, um Kosten zu reduzieren. Dieser Ansicht wird widersprochen: Es wird betont, dass der Anspruch an einen hohen Qualitätsstandard in Deutschland sich gerade auch im interna-tionalen Markt bewähre und damit ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal darstelle.

Die Experten weisen darauf hin, dass es für kleine Büros schwierig sei, im Ausland er-folgreich zu agieren.

3.10 Zukünftige Bürostrukturen

Aus den veränderten Marktbedingungen ergeben sich neue Anforderungen an die Bürostrukturen. Nach Einschätzung der Experten wird es zukünftig immer weniger „klassische“ freischaffende Büros geben. Zwar werde es alle Facetten an Büros auch in Zukunft geben. Alle Büroformen müssten sich jedoch neue Positionen suchen.

Kleine Büros mit drei bis vier Mitarbeitern werden es aus Sicht der Experten zukünftig aufgrund ihres begrenzten Aktionsradius schwer haben. Eine Voraussetzung, um im

“Think global, act local.”

Qualitätsanspruch notwendig?

Qualität, Qualifikation, Standard

Internationale Markenbildung

Juristisches und ökono-

misches Basiswissen

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Markt mithalten zu können, ist aus Sicht der Experten, dass sich die kleinen Büros Grundkenntnisse in juristischen und ökonomischen Fragen aneignen.

Da kleinere Büros umfassende Aufgaben wie z.B. das Baumanagement nicht mit dem eigenen Mitarbeiterbestand erfüllen können, sei es notwendig, weitere, spezialisierte Leistungen extern zuzukaufen. Der Vorteil der kleinen Büros sei, dass in einer „offenen Struktur“ gearbeitet werde, die ohne Schwierigkeiten um adäquate Partner für Spezial-leistungen wie z.B. Fassadenspezialisten oder Energiespezialisten ergänzt werden kön-ne. Auf diese Weise sei es auch kleinen Büros möglich, sich erfolgreich in einem frag-mentierten Auftragsfeld zu behaupten, in dem nur noch Teilleistungen vergeben werden.

Weiterhin sei es für kleinere Büros voraussichtlich leichter, Nischen zu finden, in denen ein Überleben möglich ist, als für große Büros mit entsprechend hohen Personalkosten.

Mittlere Büros mit 10 bis 20 Mitarbeitern müssten sich in Zukunft vor allem verstärkt den Generalunternehmern nähern. Die Bildung strategischer Allianzen sei für „Architekturbü-ros der Zukunft“ ein Muss. Eine Form der Allianz könne sein, dass Generalunternehmer die Bauleitung übernähmen, während die Architekten die Planung leisteten.

Die zukünftige Lage der großen Büros wird von einem Teil der Experten als vergleichs-weise problemlos eingeschätzt, da diese in der Lage seien, sämtliche Aufgabenfelder abzudecken. Einige Experten erwarten demgegenüber, dass Großbüros zukünftig eben-falls Schwierigkeiten bekämen, weil nur noch wenige Auftraggeber bereit seien, diese großen Einheiten zu finanzieren. Die Zusammenarbeit mit kleineren Apparaten sei häufig kostengünstiger.

Die Experten betonen, dass in kleinen und mittleren Büros vor allem die Bedeutung von Netzwerken und Kooperationen im Sinne „strategischer Allianzen“ zunehmen werde. Auf diese Weise könnten Architekten einem fragmentierten Leistungsbild in einem Markt ge-recht werden, der auch hohe Ansprüche an Spezialleistungen stelle. Insbesondere im Feld „Bestandsmaßnahmen“ könne eine stärkere Vernetzung der Architekturkapazitäten sinnvoll sein. Ein einzelner Architekt könne nun einmal hinsichtlich spezieller Fragen, wie z.B. zu energetischen Maßnahmen, schlichtweg überfordert sein. Auch der Bereich „Life-cycle-Management“ sei ein breites Feld, in dem eine Vernetzung der vielen verschiede-nen geforderten Qualifikationen effektiv sein könne.

3.11 Anforderungen an Aus- und Weiterbildung

Im Rahmen der Diskussion des neuen Leistungsbildes von Architekten diskutieren die Experten auch die Rolle der Ausbildung. Einige Experten kritisieren, dass Veränderungen im Anforderungsprofil an Architektenleistungen keinen Niederschlag in der Hochschul-ausbildung fänden. Sie beanstanden, dass gerade die vom Markt geforderten betriebs-wirtschaftlichen Grundkenntnisse wie das Management eines Bauwerks und die Erstel-lung von Kosten-Portfolios in der Ausbildung nicht vermittelt werde. Das Problem sei, dass der Markt sich stets schneller entwickle als die Ausbildungsstätten. Teilweise vermit-telten die Universitäten angehenden Architekten noch ein Berufsbild aus den 50er Jah-ren, als der Markt für Architektenleistungen noch ein Anbietermarkt war. Das führe schließlich dazu, dass die einzige Kompetenz der Architekturabsolventen im Entwerfen bestehe.

Andere Experten wenden demgegenüber ein, dass die Hochschulen durchaus Veranstal-tungen zu Terminplanung und Kostenrechnung anböten, dass aber die Studenten solche Veranstaltungen nicht nachfragten. Die meisten Studenten hätten noch ein veraltetes Berufsbild im Sinn. Auch weigerten sich manche Architekten, sich „neuen“ Feldern wie

Berufsausbildung von Architekten reagiert nicht auf die Veränderungen des

Marktes

Vernetzung von Archi-tekturkapazitäten

Zukauf von Spezialisten in kleinen Büros

Kooperation mittlerer Büros mit General- unternehmern

Finanzierung großer Einheiten fraglich

Architekturstudenten haben veraltetes Berufsbild

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Projektsteuerung oder Kostenentwicklung anzunehmen, obwohl sie dies in ihrer Ausbil-dung vermittelt bekommen hätten.

Ein (weiteres) Problem der Ausbildungsstätten sei, dass diese auf internationaler Ebene keine Lobby aufbauten. Im Vergleich zu anderen Ausbildungsbereichen, wie etwa den Wirtschaftswissenschaften, hätten Architekten deutlich größere Schwierigkeiten z.B. ei-nen Praktikumsplatz im Ausland zu finden.

Eine generelle Kritik seitens der Experten gilt der Auswahlpraxis im Architekturstudium. Ein Experte äußert sein Unverständnis darüber, dass die Zahl der Studienanfänger an-gesichts der Überkapazität an Architekturstudenten nicht begrenzt werde.

Fehlende Lobby auf internationaler Ebene

Zugangsbeschränkung

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