WR 3 30.06.17 Freitag, 30. Juni 2017 DWBE-VP1Belichterfreigabe: --Zeit:::Belichter: Farbe:

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DIE WELT FREITAG, 30. JUNI 2017 BAUFINANZIERUNG 3Immer noch eine gängige Methode: Durch Aushänge in den Banken finden viele Immobilien ihre Käufer

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S eit alters her träumen Men-schen vom eigenen Heim.Im vergangenen Jahr lag dasTransaktionsvolumen nachAngaben des Statistikportals

Statista am deutschen Immobilien-In-vestmentmarkt bei 65,7 Milliarden Euro.Für 2017 rechnen die Experten mit 60 bis65 Milliarden Euro. Neben einer Vielzahlvon Investoren nutzen auch private Käu-fer das aktuelle Rekord-Zinstief, um sichden Wunsch nach Wohneigentum zu er-

füllen. Doch wer diesen Schritt gehenwill, braucht eine solide Finanzplanung.Und diese hängt vom Alter, der finanziel-len Situation sowie den Zielen fürs Le-ben ab. Immobilienberater und -vermitt-ler erklären anhand von Fallbeispielen,worauf Interessenten in unterschiedli-chen Lebensphasen achten sollten.

BERUFSEINSTEIGEREin 22-jähriger Berufseinsteiger mit Ba-chelor-Abschluss möchte eine Immobiliekaufen, die er selbst nutzen will. Er ver-dient 1600 Euro netto und hat 5000 Euroauf dem Tagesgeld-Konto. VermittlerStefan Friedland von Friedland Finanzrät zunächst von einer Finanzierung ab:„Er sollte erst Eigenkapital ansparen,zum Beispiel monatlich 250 bis 300 Eu-ro. Oder über einen Bausparvertragnachdenken.“ Außerdem könnte er prü-fen, ob ihn die Familie finanziell unter-stützen kann. Für Friedland wäre es einFehler, „im überhitzten Markt eine über-teuerte Immobilie zu kaufen, nur umsich niedrige Zinsen zu sichern“.

Auch für Jörg Martin Strack, Beraterbei Dr. Klein Privatkunden AG, steht derAufbau von Eigenkapital im Vorder-grund: „Sofern er keine familiäre Hilfebekommt, kann er erst mal Vermögenaufbauen – durch Tagesgeld oder einenBausparvertrag.“ Zudem wäre es vorteil-haft, das Einkommen noch zu verbes-sern. Für die freie Beraterin Gabriela M.Keinert von Keinert Finanzstrategie stel-len sich bei dem 22-Jährigen zusätzlicheFragen: „Will er weiter studieren undden Master machen, vielleicht auch insAusland gehen?“ Für das Ansparen emp-fiehlt Keinert Investmentfonds. Da kom-me er jederzeit an sein Geld heran. Dassei gerade für einen jungen Menschensinnvoller als ein Bausparvertrag, „denndort legt er sich fest in Richtung Immo-bilien“, so Keinert. Und bevor der Be-rufseinsteiger über einen Kauf nachden-ke, solle er sein Gehalt verdoppeln.

UNVERHEIRATETES PAAREin unverheiratetes Paar (34 und 32 Jah-re alt) mit einem gemeinsamen Kind in-teressiert sich für ein Baugrundstück für150.000 Euro. Hinzu kämen etwa290.000 Euro für den Hausbau. Sie ver-dienen zusammen 4000 Euro netto undhaben ein frei verfügbares Vermögenvon 100.000 Euro. Für FinanzberaterJörg Martin Strack wäre es günstig,wenn der Verkäufer des Hauses und desGrundstücks keine wirtschaftliche Ein-heit bilden. „Denn in dem Fall wird dieGrunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Pro-zent nur auf das Grundstück berechnet –das macht 9750 statt 28.600 Euro Steu-ern.“ Der unterstellte Gesamtpreis fürBauland, Haus und Erwerbsnebenkostenbeträgt mit Notar, Gericht und Maklersomit circa 463.000 Euro. Strack würdemöglichst viel Eigenkapital einbringen –umso geringer sei der Zins. Setze dasPaar seine 100.000 Euro komplett ein,müsste es rund 363.000 Euro finanzie-ren. „Wir empfehlen dafür ein Annuitä-ten- in Verbindung mit einem KfW-För-derdarlehen mit langfristiger Zinsbin-dung von 15 bis 30 Jahren. Eine Alternati-ve wäre ein zehn- bis 15-jähriges Darle-hen, das dann mit einem Bausparvertragabgelöst wird“, so Strack.

Gabriela M. Keinert regt an, die Mög-lichkeit einer fünf- bis zehnprozentigenSondertilgung pro Jahr in den Kreditver-trag aufzunehmen: „Ein Tilgungsände-rungsrecht gehört ebenfalls in den Ver-trag. So lässt sich die Rate senken, fallsEinnahmen wegbrechen, etwa durchKündigung, Krankheit oder Scheidung.“Sie warnt, neben der monatlichen Ratefür Zins und Tilgung die übrigen Kostenzu unterschätzen. „Dazu zählen u.a. dieGrundsteuer, die Instandhaltungskostendes Hauses, Strom und Heizung“, so Kei-nert. Der freie Honorarberater RalfSchütt schwimmt sprichwörtlich gegenden Strom: „Die meisten Banker ratenjetzt zu einer langfristigen Zinsbindung.Ich sage: Das Paar sollte nur eine zehn-jährige Bindung vereinbaren, dann istder Zinssatz geringer.“ Und die Käufersollten ihr Erspartes für eine höhere Til-gung verwenden. Es sei sinnvoll, anfangsso viel zu tilgen wie möglich. Ideal seien2,6 oder sogar drei Prozent. Detlef Lüdervon Detlef Lüder Finanzmanagementund Wohneigentum zielt auf den Famili-enstand ab: „Sofern das Paar nicht inKürze heiraten will, sollte der wirtschaft-

lich Stärkere die Immobilie alleine kauf-en und finanzieren. Dann sollten beideeine Vermögensausgleichs-Regelungbeim Notar aufsetzen, über die der wirt-schaftlich Schwächere an der Wertstei-gerung der Immobilie partizipiert. Da-mit ist bei einer Trennung das Eigen-tumsverhältnis geklärt.“

VERHEIRATETES PAAREin verheiratetes Paar, Mitte 40, mitzwei Kindern hat vor sieben Jahren eineBaufinanzierung für eine Neubauwoh-nung abgeschlossen. Der Nettodarle-hensbetrag lag anfangs bei 350.000 Euro,und die Zinsbindung läuft in drei Jahrenaus. Die beiden haben ein Netto-Haus-haltseinkommen von 5200 Euro sowie50.000 Euro in Form von Tagesgeld, ei-ner Rentenversicherung und Aktien-fonds. Finanzierungs-Experte Strackschlägt hier vor, ein Forward-Darlehenabzuschließen, das die derzeitigen Zin-sen festschreibt, aber erst zum Ablöse-termin zur Auszahlung kommt. Hierfürwird in der Regel ein Aufschlag von 0,02Basispunkten pro Monat auf die heuti-gen Zinskonditionen berechnet: „AufSicht von drei Jahren entspricht das et-wa 0,75 Prozentpunkte.“ Das Forward-Darlehen ist möglich bis zu fünf Jahrevor Ablauf der Zinsbindung. Es ist sozu-sagen eine Wette gegen die Zinsentwick-lung. In diesem Fall geht das Paar davonaus, dass die Zinsen am Gesamtmarkt indrei Jahren höher sind als der vereinbar-te Forward-Zins. Die Wette geht jedochnicht immer auf. Wer dieses Darlehenvor fünf Jahren abgeschlossen hat, dürf-te sich ärgern, weil er trotz der aktuellenNiedrigzinsphase durch einen höher ver-zinsten Vertrag gebunden ist.

Auch Finanzierungsvermittler Fried-land rät, über ein Forward-Darlehennachzudenken, das zum Ablauf der Zins-bindung in drei Jahren bei der bisherigenoder einer anderen Bank weiterläuft:„Dann weiß ich heute genau, welche Rateauf mich zukommt. Nachteile entstehen,wenn die Zinsen noch weiter sinken undman den Vertrag nicht mehr ändernkann.“ Er empfiehlt, das Darlehen vorder Rente zu tilgen. „Dann ist die Immo-bilie eine perfekte Altersvorsorge“, sagtFriedland.

Detlef Lüder hält ein Forward-Darle-hen aktuell für verfrüht: „Der Zinsauf-schlag ist zu hoch. Ich rechne zunächstweiter mit äußerst günstigen Finanzie-rungskonditionen. Ich empfehle, erstfreies Kapital anzusammeln und Sonder-tilgungen zu leisten oder das Kapital an-zusparen, um dann in einer Summe dasKreditvolumen bei Zinsablauf zu redu-zieren.“ Ein bis eineinhalb Jahre vor Ab-lauf der Zinsbindung sollten sie laut Lü-der über die Neuausrichtung der Baufi-nanzierung nachdenken.

Drum prüfe, wer sich BINDETOb und wie sich einImmobilienkauf lohnt,hängt von Alter,Einkommen undweiteren Faktorenab. Berater undVermittler gebenTipps, was man inunterschiedlichenLebensphasenbeachten sollte

VON CHRISTINA ANASTASSIOU

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DISAGIOSteuern sparen durch ZinszahlungenBei Darlehen zur Finanzierung ver-mieteter Immobilien kann es sich loh-nen, Zinszahlungen vorzuziehen. Denndas sogenannte Disagio kann sofortabzugsfähige Werbungskosten dar-stellen, die zu einer unmittelbarenSteuererstattung führen. Sinnvoll istdieses Vorgehen, wenn absehbar ist,dass in den kommenden Jahren derSteuersatz wegen geringerer Einkünfteniedriger ausfallen dürfte. Eine soforti-ge Abzugsfähigkeit ist möglich, wenndas Disagio marktüblich ist. Für dieFinanzverwaltung war das bislang derFall, wenn für ein Darlehen mit festenZinsen für einen Zeitraum von mindes-tens fünf Jahren ein Disagio in Höhevon maximal fünf Prozent vereinbartwurde. Der Bundesfinanzhof (Az. IX R38/14) entschied mittlerweile zuguns-ten der Steuerpflichtigen und vertrittdie Auffassung, eine Zins- und Disagio-vereinbarung mit einer Geschäftsbank,die wie unter fremden Dritten ge-schlossen wurde, ist ein Indiz für dieMarktüblichkeit. Dann wäre auch einDisagio von mehr als fünf Prozent alssofort abzugsfähige Werbungskostenzu berücksichtigen.

TRENNUNGWenn das Hauszum Streitfall wird Für unverheiratete Paare kann einHauskauf unangenehme Folgen haben– sollten sie sich trennen. WährendVerheiratete auch ohne Vertrag strei-ten können, wer künftig im Haus blei-ben kann und der Ausziehende mindes-tens den Zugewinn später zur Hälfteausgezahlt bekommt, gibt es bei Unver-heirateten nur zwei Konstellationen,

bei denen die Verhältnisse klar geregeltsind: Beide zahlen jeweils die Hälftealler Kosten und stehen mit je 50 Pro-zent im Grundbuch. Doch sollte mansich nicht einigen können, wer im Hausbleiben darf und wie der andere aus-gezahlt wird, droht die Zwangsver-steigerung. Sollte nur ein Partner al-leiniger Kreditnehmer sein und mit 100Prozent im Grundbuch stehen, gehörtihm das ganze Haus. Selbst dann, wennder andere die Hälfte der ortsüblichenMiete als Bewohner gezahlt hat.

KREDITEBank setzt auf privateBaufinanzierungDie Commerzbank will nach Angabenvon Privatkunden-Vorstand MichaelMandel das Neugeschäft mit privatenImmobilienkrediten bis zum Jahr 2020um bis zu 40 Prozent auf knapp 17Milliarden Euro steigern. Das Kreditvo-lumen würde dann bei etwa 75 Milliar-den Euro liegen. Im vergangenen Jahrwaren es noch 58 Milliarden Euro. „Wirgehen davon aus, dass der Markt fürImmobilienfinanzierung kontinuierlichweiter wachsen wird“, sagt Mandel.Das sei ein nachhaltigerer und lang-fristigerer Prozess, als viele glauben.Für das laufende Jahr geht das Geld-institut beim Neugeschäft wie 2016 vonmindestens zwölf Milliarden Euro aus,hofft aber mehr als 14 Milliarden erzie-len zu können. Laut Mandel war dieBaufinanzierung neben dem Wert-papier-Geschäft im ersten Quartal 2017einer der Wachstumstreiber. Um Neu-kunden zu gewinnen sowie als zu-sätzlichen Service für Bestandskundenbietet die Bank eine Internet-App zurBaufinanzierung. Kunden können sichso nicht nur Finanzierungszusagen fürden Makler auf das Smartphone schi-cken lassen, die Bank bewertet auchdas potenzielle Objekt.

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