Grunderwerbsteuer NEU

Michaela ChristinerBarbara Gunacker-Slawitsch

Graz, 25. November 2015

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Inhalt

Überblick über die Gesetzesänderungen

Bemessungsgrundlage

Tarif

Befreiungen

Anteilsübertragung und Anteilsvereinigung

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§ 1 GrEStG – Erweiterung der Tatbestände § 1 Abs 2a: Anteilsübertragung bei Personengesellschaften § 1 Abs 3: Anteilsvereinigung: bei mind 95%,

Unternehmensgruppen, Treuhandschaft § 1 GrEStG – Anrechnung

§ 1 Abs 4: Berechnung der Differenzsteuer § 1 Abs 5: Anrechnung der GrESt bei zeitlich

nachgelagerten Vorgängen innerhalb einer Unternehmensgruppe

§ 3 GrEStG – Befreiungen § 3 Abs 1 Z 2: Betriebsfreibetrag: Erhöhung auf EUR

900.000 § 3 Abs 1 Z 2a: Freibetrag für Erwerbe von LuF-

Grundstücken, die zum BV oder SBV gehören § 3 Abs 1 Z 7 und Z 7a: Erwerbe durch Ehegatten /

eingetragene Partner

Überblick

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§ 4 GrEStG – Bemessungsgrundlage § 4 Abs 1: Wert der Gegenleistung, mindestens der

Grundstückswert § 4 Abs 2: Einheitswert bei land- und forstwirtschaftlichen

Grundstücken § 7 GrEStG – Tarif

§ 7 Abs 1 Z 1: Unterscheidung zwischen entgeltlichem, unentgeltlichem, teilentgeltlichem Erwerb

§ 7 Abs 1 Z 2: Stufentarif für unentgeltlichen Erwerb, Fixtarif für entgeltlichen Erwerb

§ 7 Abs 2: Stiftungseingangssteueräquivalent § 7 Abs 3: Verteilungsmöglichkeit auf 2 bis 5 Jahre

Überblick

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§ 9 GrEStG – Steuerschuld § 9 Z 3 lit a: Anteilsübertragung: Personengesellschaft § 9 Z 3 lit b: Anteilsvereinigung: derjenige, in dessen Hand

die Anteile vereinigt werden § 9 Z 3 lit c: Anteilsvereinigung Unternehmensgruppe: die

am Erwerbsvorgang Beteiligten § 10 GrEStG – Abgabenerklärung

§ 10 Abs 1: Sozialversicherungsnummer oder Steuernummer sind anzugeben

§ 11 GrEStG – Selbstberechnung § 11 Abs 3: Der Steuerschuldner hat die Grundlagen für die

Selbstberechnung anzugeben, Richtigkeit und Vollständigkeit zu bestätigen

Überblick

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§ 13 GrEStG – Selbstberechnung § 13 Abs 1: Sozialversicherungsnummer oder

Steuernummer sind anzugeben § 15 GrEStG – Aufbewahrung

§ 15 Abs 1: Aufbewahrungspflicht entfällt, wenn in Urkundensammlung oder Urkundenarchiv von KöR

§ 18 GrEStG – Inkrafttreten, Übergang § 18 Abs 2p: Ab 1.1.2016, Übergangsregelungen

Überblick

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Bemessungsgrundlage (§ 4)Überblick

Bisher:• Wert der

Gegenleistung• Gemeiner Wert• Ausnahmen für

begünstigte Erwerbsvorgänge (im Familienverband, bei Anteilsvereinigung):ein- oder dreifacher Einheitswert, max 30% des gemeinen Wertes

StRefG 2015/16:• Wie bisher: Wert der Gegenleistung (§ 5)

• NEU: Grundstückswert als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage(§ 4 Abs 1 GrEStG)

• Grundstückswert = eigener Wert für die GrESt-Berechnung

• Einfacher EW für LuF-Grundstücke (§ 4 Abs 2 GrEStG)

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Bemessungsgrundlage (§ 4)Überblick

Wert der Gegenleistung

• Grundsätzlich Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrund-lage

• Aber mind Grundstückswert

Immer Grundstückswert

EW nur bei LuF-Grundstücken

• Wenn Gegenleistung nicht vorhanden, oder

• Wenn Gegenleistung geringer ist als Grundstückswert

• Bei Anteilsübertragung und -vereinigung

• Bei Vorgängen nach dem UmgrStG

• Für Erwerbe unter Lebenden innerhalb des Familienverbands (AbgÄG 2015)

• Für Erwerbe von Todes wegen und gem § 14 Abs 1 Z 1 WEG (AbgÄG 2015)

• Bei Übertragung innerhalb des Familienverbands

• Bei Erwerb durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs… innerhalb des Familienverbands

• Anteilsübertragung und -vereinigung

• Bei Erwerb auf Grund einer Umgründung iSd UmgrStG

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Hochgerechneter (anteiliger) dreifacher Bodenwert gem § 53 Abs 2 BewG + (anteiliger) Gebäudewert („Pauschalwertmodell“)

ODER Von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert

ODER Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes

(Schätzungsgutachten)

VO-Ermächtigung: Regelung der näheren Umstände und Modalitäten für • die Hochrechnung des Bodenwertes + die Ermittlung des

Gebäudewertes • den anzuwendenden Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines

Abschlags

Bemessungsgrundlage (§ 4)Berechnung des Grundstückswertes

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„Pauschalwertmodell“ Grundfläche x hochgerechneter dreifacher Bodenwert

gem § 53 Abs 2 BewG• § 53 Abs 2 BewG: Lage, Form und alle den

gemeinen Wert beeinflussenden Umstände sind zu berücksichtigen

UND Anteiliger Wert des Gebäudes

Details enthält § 2 der Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2016, in Begutachtung)

Bemessungsgrundlage (§ 4)Berechnung des Grundstückswertes

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„Pauschalwertmodell“ § 2 GrWV 2016 regelt Hochrechnungsfaktor,

Baukostenfaktor, Nutzungsminderung, Altersminderung etc

Formel (vgl EB zu § 2 GrWV 2016):

[(anteilige) Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw. (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100%/71,25%/60%/40%) x Altersminderung (100%/65%/30%)]

Bemessungsgrundlage (§ 4)Berechnung des Grundstückswertes

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„Pauschalwertmodell“ § 2 GrWV 2016

Beispiel (vgl EB zu § 2 GrWV 2016): Einfamilienhaus in Kindberg, Baujahr 2012, Bruttogrundfläche Erdgeschoß und erster Stock 243 m², Keller 103 m² und Garagenfläche 36 m², dreifacher Bodenwert 15.697,44 Euro, Hochrechnungsfaktor lt. Anlage zur VO: 2, Baukostenfaktor für Steiermark: 1.390 Euro

Berechnung des Grundstückswertes:(15.697,44 x 2) + (243 x 70% x 1.390) + (103 x 70% x 50% x 1.390) + (36 x 70% x 40% x 1.390)=31.394,88 + 236.439 + 50.109,50 + 14.011,20 = EUR 331.954,58

Bemessungsgrundlage (§ 4)Berechnung des Grundstückswertes

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Immobilienpreisspiegel § 3 GrWV 2016 Für 2016: Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer

Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder

Ab 2017: Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich Angewendet werden darf nur der letztveröffentlichte

Immobilienpreisspiegel Nur, wenn das Grundstück die dem Immobilienpreisspiegel

für die Bewertung eines gleichartigen Grundstücks zugrunde liegenden Annahmen erfüllt

Kürzung des ermittelten Wertes um 28,75%

Bemessungsgrundlage (§ 4)Berechnung des Grundstückswertes

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Nachweis des geringeren gemeinen Wertes Der Nachweis, dass der gemeine Wert geringer als der nach

der VO ermittelte Grundstückswert ist, ist immer möglich• In diesem Fall gilt der geringere gemeine Wert als

Grundstückswert (Fiktion) Bei Nachweis durch Vorlage eines Schätzgutachtens von

allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen Vermutung der Richtigkeit• Finanzverwaltung muss das Gegenteil beweisen

Bemessungsgrundlage (§ 4)Berechnung des Grundstückswertes

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unentgeltlich

• Gegenleistung ≤ 30% des Grundstückswertes

• Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis, Pflichtteilsanspruch…, Erwerb gem § 14 Abs 1 Z 1 WEG

• Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbands (auch bei Gegenleistung)

teilentgeltlich

• Gegenleistung > 30% und ≤ 70% des Grundstückswertes

• Wenn Gegenleistung vorliegt, aber nicht ermittelt werden kann: Annahme: Gegenleistung = 50% des Grundstückswertes

entgeltlich

• Gegenleistung > 70% des Grundstückswertes

Tarif (§ 7)

Stufentarif Steuersatz 3,5%unentgeltlicher Teil

entgeltlicher Teil

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Begünstigter Personenkreis iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG

§ 26a Abs 1 Z 1 GGG lautet:„bei Übertragung einer Liegenschaft an den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, an einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder an Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers“

Voraussetzung für Unentgeltlichkeitsfiktion bei Erwerben unter Lebenden BMG und Tarif bei LuF-Grundstücken

Tarif (§ 7)Familienverband

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Tarif (§ 7)Familienverband

StRefG 2015/16: § 26a Abs 1 Z 1 GGG:• Ehegatten oder eingetragenen

Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),

• Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten

• Verwandter oder Verschwägerter in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner

• Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers

Bisher: § 7 (1) Z 1, Z 2 GrEStG

• Ehegatte/eingetragener Partner während aufrechter Ehe/Partnerschaft (Z 1) oder iZm der Auflösung der Ehe (Z 2 lit a) bzw der Partnerschaft (Z 2 lit b)

• Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten

• Elternteil• Kind, Enkelkind• Stiefkind, Wahlkind• Schwiegerkind

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Erwerbe durch Erbanfall, durch Vermächtnis, durch Erfüllung eines

Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird

Erwerbe gem § 14 Abs 1 Z 1 WEG

Erwerbe unter Lebenden durch den begünstigten Personenkreis

(Familienverband) Gelten als unentgeltlich Folge:

Bemessungsgrundlage = immer GW Stufentarif Entrichtung der Steuer kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt

werden

Unentgeltlichkeitsfiktion

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Beispiel: B schenkt seiner Schwester ein Einfamilienhaus (GW 500.000)• BMGL = GW• Unentgeltlicher Erwerb (§ 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG)• Staffelung:

250.000 x 0,5% = 1.250150.000 x 2% = 3.000 GrESt = 7.750100.000 x 3,5% = 3.500

Tarif (§ 7)Unentgeltlicher Erwerb

unentgeltlich

• Gegenleistung ≤ 30% des Grundstückswertes

• Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs…, Erwerb gem § 14 Abs 1 Z 1 WEG

• Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbands

Staffelung (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG)für die ersten 250.000 EUR 0,5%für die nächsten 150.000 EUR

2%

darüber hinaus 3,5%

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Beispiel: A schenkt ihrem Neffen zwei Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit darstellen. Grundstück 1 weist einen GW von EUR 200.000 auf und ist mit einem Wohnrecht (EUR 50.000) belastet. Grundstück 2 weist einen GW von EUR 250.000 auf.

• GW der gesamten wirtschaftlichen Einheit: EUR 450.000• Unentgeltlicher Vorgang• Staffelung: 250.000 x 0,5% = 1.250

150.000 x 2% = 3.000 50.000 x 3,5% = 1.750

Tarif (§ 7)Unentgeltlicher Erwerb

GrESt = 6.000

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Beispiel: Ein Onkel schenkt seinen beiden Nichten zwei Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit darstellen. Das Grundstück 1 weist einen GW von EUR 350.000, das Grundstück 2 einen GW von EUR 300.000 auf.

• Die Nichten erwerben jeweils die Hälfte an der wirtschaftlichen Einheit mit einem gesamten GW von EUR 650.000

• Unentgeltlicher Erwerb• Nichte 1: Staffelung:

250.000 x 0,5% = 1.25075.000 x 2% = 1.500

• Nichte 2: Wie Nichte 1

Tarif (§ 7)Unentgeltlicher Erwerb

GrESt = 2.750

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teilentgeltlichBeispiel: A schenkt seinem Patenkind B ein Grundstück (GW 500.000) gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden iHv 200.000.

• Gegenleistung niedriger als GW: BMGL = GW• Gegenleistung ist 40% des GW, teilentgeltlich

(§ 7 Abs 1 Z 1 lit a 2. TS GrEStG)• Unentgeltlicher Teil: 300.000 Staffelung

250.000 x 0,5% = 1.250 50.000 x 2% = 1.000

• Entgeltlicher Teil: 200.000 x 3,5% = 7.000

Tarif (§ 7) Teilentgeltlicher Erwerb

2.250

GrESt: 9.250

• Gegenleistung > 30% und ≤ 70% des Grundstückswertes

• Wenn Gegenleistung vorliegt, aber nicht ermittelt werden kann: Annahme: Gegenleistung = 50% des Grundstückswertes

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a) A überträgt an B eine Liegenschaft (GW 250.000). B übernimmt die darauf lastenden Schulden iHv EUR 200.000.• Gegenleistung niedriger als GW: BMGL = GW (§ 4 Abs 1 1. Satz

GrEStG)• Gegenleistung > 70 % GW entgeltlich (§ 7 Abs 1 Z 1 lit a 3. TS

GrEStG)• 250.000 x 3,5% = 8.750 GrESt (§ 7 Abs 1 Z 3 GrEStG)

b) Wie oben, B ist jedoch der Bruder von A• Gegenleistung niedriger als GW: BMGL = GW (§ 4 Abs 1 1. Satz

GrEStG)• Erwerb innerhalb des Familienverbands unentgeltlich (§ 7 Abs 1 Z

1 lit c GrEStG)• Stufentarf (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG)

250.000 x 0,5% = 1.250 GrESt

Tarif (§ 7)(Un)Entgeltlicher Erwerb

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Zusammenrechnung gem § 7 Abs 1 Z 2 lit a UAbs 3 GrEStG: Bei Erwerben von derselben Person an dieselbe Person

oder wenn eine wirtschaftliche Einheit an dieselbe Person

anfällt Gilt für Erwerbe innerhalb der letzten fünf Jahre Nur soweit der Stufentarif zur Anwendung gelangt

(unentgeltliche Erwerbe und unentgeltlicher Teil von teilentgeltlichen Erwerben)

Für die Berechnung der Fünfjahresfrist ist jeweils auf den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld abzustellen.

Tarif (§ 7)Zusammenrechnung

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Beispiel: V schenkt seinem Sohn S im Jahr 01 eine Wohnung (GW 150.000).Im Jahr 04 stirbt V und hinterlässt S eine Wohnung (GW 300.000).

• 01: BMG GW, unentgeltlich, Staffelung1. Stufe: 150.000 x 0,5% = 750

• 04: BMG GW, unentgeltlich, Staffelung, aber Zusammenrechnung!

1. Stufe: 100.000 x 0,5% = 500 (250.000 – 150.000 aus dem Jahr 01)

2. Stufe: 150.000 x 2% = 3.0003. Stufe: 50.000 x 3,5% = 1.750

Tarif (§ 7)Zusammenrechnung Person

5.250 GrESt

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Beispiel: Herrn Y und Frau Y gehört jeweils die Hälfte eines in Graz gelegenen Grundstücks (GW: 600.000). Im Jahr 2016 schenken sie das Grundstück ihrem Sohn.

• BMGL = GW• Unentgeltlicher Erwerb• Zusammenrechnung: 300.000 + 300.000 = 600.000

• Staffelung:250.000 x 0,5% = 1.250150.000 x 2% = 3.000 GrESt = 11.250200.000 x 3,5% = 7.000

Tarif (§ 7)Zusammenrechnung wirtschaftl. Einheit

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Festsetzung der Steuer auf Antrag in zwei bis fünf gleichen Jahresbeträgen möglich soweit Stufentarif (gem § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG) oder Steuersatz von 0,5% (§ 7 Abs 1 Z 2 lit b 1. Satz GrEStG, §

7 Abs 1 Z 2 lit c GrEStG)

Antrag erforderlich Nur möglich, wenn Erwerbsvorgang in Abgabenerklärung

angezeigt wird Festsetzung mit Bescheid Nicht bei Selbstberechnung!

Verteilungsoption (§ 7 Abs 3)

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Erhöhung des Gesamtbetrages bei Verteilung auf zwei Jahre 4% drei Jahre 6% vier Jahre 8% fünf Jahre 10%

Fälligkeit: 1. Rate: mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des

Steuerbescheids Raten folgende Kalenderjahre: jeweils 31.3.

Beachte: Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 160 Abs 1 BAO)

Verteilungsoption (§ 7 Abs 3)

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Martin überträgt seinem Sohn Tobias unentgeltlich ein Grundstück. Die nach dem Stufentarif berechnete Steuer beträgt € 2.000, der Steuerbescheid wird am 20.6.2016 zugestellt.

Verteilungsoption (§ 7 Abs 3)Beispiel

Verteilung auf

Erhöhung Erhöhte Steuer

20.7.2016

31.3.2017

31.3.2018

31.3.2019

31.3.2020

2 Jahre 4 % 2.080 1.040. 1.040

3 Jahre 6% 2.120 706 706 706

4 Jahre 8% 2.160 540 540 540 540

5 Jahre 10% 2.200 440 440 440 440 440

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Tarif (§ 7)Sonderfälle

Inhalt GrEStG

Betriebsübergaben (§ 7 Abs 1 Z 2 lit b iVm § 3 Abs 1 Z 2 GrEStG)

Anteilsvereinigung (§ 7 Abs 1 Z 2 lit c GrEStG)

Umgründung (§ 7 Abs 1 Z 2 lit c GrEStG)

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

(§ 7 Abs 1 Z 2 lit d GrEStG)

Stiftungseingangssteuer-äquivalent

(§ 7 Abs 2 GrEStG)

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Tarif (§ 7)LuF-Grundstücke

(Einfacher) Einheitswert nur bei LuF-Grundstücken

(§ 4 Abs 2 GrEStG)• Bei Übertragung an

begünstigten Personenkreis iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG

• Bei Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis, Pflichtteilsanspruch… durch begünstigten Personenkreis iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG

• Bei Anteilsübertragung und -vereinigung (gem § 1 Abs 2a und Abs 3 GrEStG)

• Bei Erwerb auf Grund einer Umgründung iSd UmgrStG

Steuersatz: 2% (§ 7 Abs 1 Z 2 lit d GrEStG)

Steuersatz: 3,5% (§ 7 Abs 1 Z 3 GrEStG)

Ebenso bei allen anderen (nicht in § 4 Abs 2 genannten) Übertragungen von LuF-Grundstücken

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Eigene Regel für Betriebsfreibetrag bei LuF-Grundstücken (§ 3 Abs 1 Z 2a GrEStG) Nur innerhalb des Familienverbands iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG Bisherige Rechtslage soll grundsätzlich beibehalten werden Betriebsfreibetrag bis zu EUR 365.000 Begünstigt, wenn

• eine Gegenleistung nicht vorhanden, nicht ermittelbar oder• geringer als der EW des Grundstücks ist

Bemessungsgrundlage: EW – FB Steuersatz: 2% (Keine Deckelung) Sonstige Voraussetzungen des „regulären BFB“ sind anwendbar

(§ 3 Abs 1 Z 2a lit c GrEStG) Betrieb / Teilbetrieb / MU-Anteil Nur im Ausmaß des Anteils Nacherhebung der Steuer

LuF-GrundstückeBetriebsfreibetrag

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Tarif (§ 7)Anteilsübertragung, -vereinigung und Umgründung

Bemessungsgrundlage TarifAnteilsübertragung, -vereinigung iSd § 1 Abs 2a und § 1 Abs 3 GrEStG

Immer Grundstückswert (§ 4 Abs 1 GrEStG)

0,5%(§ 7 Abs 1 Z

2 lit c GrEStG)Vorgänge nach dem

UmgrStGAusnahme für LuF -Grundstücke

Einheitswert (§ 4 Abs 2 GrEStG)

3,5%(§ 7 Abs 1 Z 3 GrEStG)

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Tarif (§ 7)Stiftungseingangssteueräquivalent

Bisher: • Erwerb durch

privatrechtliche Stiftung

• BMG: Gegenleistung (§ 4 Abs 1), gemeiner Wert (§ 4 Abs 2 Z 3), Tausch: Wert der Leistung (§ 4 Abs 2 Z 4)

• Steuererhöhung + 2,5% der jeweiligen BMG

• Nur, wenn Wert der Gegenleistung geringer als der halbe gemeine Wert des Grundstücks ist

§ 7 (2) GrEStG:• Unentgeltlicher oder teilentgeltlicher

Erwerb durch privatrechtliche Stiftung• Steuererhöhung +2,5% vom

Unterschiedsbetrag zwischen GW und einer allfälligen Gegenleistung

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Beispiel: Stifter S widmet der Stiftung ein Grundstück (Annahme: gemeiner Wert VW = Grundstückswert GW 700.000). Er erhält dafür eine Gegenleistung iHv € 100.000.

• Unentgeltlicher Erwerb, weil die Gegenleistung nicht mehr als 30% des GW beträgt (Stufentarif auf den gesamten Erwerb)

• StiftESt-Äquivalent nur vom unentgeltlichen Teil

Tarif (§ 7)Stiftungseingangssteueräquivalent

GrESt GrESt bis 31.12.2015

100.000 100.000 * 0,5% 500 6% von 700.000600.000 150.000 * (0,5+2,5%)

150.000 * (2+2,5%) 300.000 * (3,5+2,5%)

4.5006.75018.000

42.00029.750

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Abfederungsmaßnahme Unentgeltliche oder teilentgeltliche Erwerbe eines Grundstücks

durch natürliche Personen Im Rahmen einer begünstigten Betriebs-, Teilbetriebs- oder

Mitunternehmeranteilsübertragung Nur für Grundstücke im Betriebsvermögen bei Einkünften gem §

22 und § 23 EStG (Für LuF-Grundstücke: Eigene Regelung)

Erhöhung des Freibetrages von € 365.000 auf € 900.000

BetriebsübergabenBetriebsfreibetrag

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Persönliche Voraussetzungen Der Übergeber hat im Fall einer Zuwendung unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet oder ist wegen körperlicher, psychischer, sinnesbedingter…

Funktionseinschränkung nicht in der Lage, den Betrieb fortzuführen

Sonstige Voraussetzungen Betrieb, Teilbetrieb, MU-Anteil (SBV) – mind. ein Viertel Bei anteiligem Erwerb

• im Ausmaß des Anteils (vgl genauer: § 3 Abs 1 Z 2 lit d und e GrEStG)

Bei teilentgeltlichem Erwerb• im Ausmaß des unentgeltlichen Teils (§ 3 Abs 1 Z 2 lit c

GrEStG)

BetriebsübergabenBetriebsfreibetrag

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Nacherhebung der Steuer wenn der Erwerber innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb

das Vermögen überträgt, betriebsfremden Zwecken zuführt oder den (Teil-)Betrieb aufgibt

Anzeigepflicht (§ 3 Abs 1 Z 2 lit f GrEStG) Ausnahme für steuerbegünstigte Erwerbe und

Umgründungen nach dem UmgrStG (§ 3 Abs 1 Z 2 lit g GrEStG)

BetriebsübergabenBetriebsfreibetrag

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BetriebsübergabenTarif bei Anwendbarkeit des BFB

Staffelung (§ 7 Abs 1 Z 2 lit b iVm lit a GrEStG)für die ersten 250.000 EUR 0,5%für die nächsten 150.000 EUR 2%darüber hinaus 3,5%

aber Deckelung mit max 0,5% vom GW

unentgeltlich

Steuersatz 3,5%

teilentgeltlichunentgeltlicher Teil

entgeltlicher Teil

ab GW1.375.000

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Im Rahmen eines begünstigten Betriebsübergangs wird ein Betriebsgrundstück (GW: € 1,5 Mio) an den Neffen übertragen. Die darauf entfallenden Schulden iHv € 600.000 werden vom Neffen übernommen.

• Unentgeltlicher Erwerb, da innerhalb des Familienverbandes (§ 3 Abs 1 Z 2 iVm § 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG)

• BMG: 1,5 Mio minus Betriebsfreibetrag iHv 900.000 = 600.000

• Stufentarif, aber Deckelung mit max 0,5% vom GW (§ 7 Abs 1 Z 2 lit b GrEStG)

• Stufentarif: 11.250; Deckelung: 0,5% von 1,5 Mio = 7.500• GrESt = 7.500

BetriebsübergabenBeispiel

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Nach vier Jahren wird der Betrieb aufgegeben.

• Nacherhebung der Steuer (§ 3 Abs 1 Z 2 lit f GrEStG)

BetriebsübergabenBeispiel - Fortsetzung

GrEStBegünstigte GrESt 7.500

Nicht begünstigte GrESt

250.000 * 0,5% = 1.250150.000 * 2% = 3.0001,1 Mio * 3,5% = 38.500 42.750

42.750

Nacherhebung 42.750 – 7.500 35.250

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Im Rahmen eines begünstigten Betriebsübergangs wird ein Betriebsgrundstück (GW: € 1,5 Mio) an das Patenkind (Anton) übertragen. Anton übernimmt die darauf entfallenden Schulden iHv € 600.000.

• Nicht innerhalb des Familienverbands• Teilentgeltlicher Erwerb, da Gegenleistung mehr als 30%, aber nicht

mehr als 70% (§ 7 Abs 1 Z 1 lit a GrEStG): 40% entgeltlich, 60% unentgeltlich

• Aliquoter Freibetrag (§ 3 Abs 1 Z 2 lit c GrEStG) = 900.000 * 60% = 540.000 (vom unentgeltlichen Teil abziehen)

BetriebsübergabenBeispiel

GrESt

Unentgeltlicher Teil (900.000 – aliquoter FB 540.000 = 360.000)

Stufentarif 3.450

Entgeltlicher Teil 600.000 * 3,5 21.00024.450

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Befreiungen (§ 3) Erwerb durch Ehegatten / eingetragenen Partner

§ 3 (1) : Von der Besteuerung sind ausgenommen:Z 7 Erwerbe eines Grundstückes unter Lebenden durch den Ehegatten oder

eingetragenen Partner unmittelbar zum Zwecke der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten oder eingetragenen Partner, soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt.

Z 7a der Erwerb einer Wohnstätte oder eines Anteiles an dieser durch Erbanfall, durch Vermächtnis, durch Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, oder gem § 14 Abs 1 Z 1 WEG durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner, wenn das Grundstück dem Erwerber im Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat und soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt.

Neu: 150 m² als Freibetrag (Bisher Freigrenze: sobald 150 m² überschritten wurden

keine Befreiung) Ausdehnung auf Erwerbe von Todes wegen

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Informationspflichten des Steuerpflichtigen Der Steuerschuldner hat dem Parteienvertreter die

Grundlagen für die Selbstberechnung anzugeben (§ 11 Abs 3 GrEStG)• Insbes. alle Angaben für die Ermittlung des

Grundstückswertes gem der VO sowie die Bekanntgabe früherer Erwerbe, die für die Zusammenrechnung relevant sind

Der Steuerschuldner hat die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Angaben schriftlich zu bestätigen (§ 11 Abs 3 GrEStG)

Im Fall von unwahren Angaben bleibt die Abgabenerklärungspflicht der Steuerschuldner bestehen (§ 11 Abs 3 GrEStG)• Relevant für Verspätungszuschlag, Offenlegungspflicht

Abgabenerklärung, Selbstberechnung

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Pflichten des Parteienvertreters Dem Parteienvertreter sind die Grundlagen für die

Selbstberechnung anzugeben und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen (§ 11 Abs 3 GrEStG, die Bestätigung ist somit anzufordern)

Der Parteienvertreter hat die Bestätigung sieben Jahre aufzubewahren (Kopie reicht, § 15 Abs 1 GrEStG, § 132 BAO)• Aufbewahrungspflicht entfällt, wenn in

Urkundensammlung des GB und FB oder in Urkundenarchiv von KöR abrufbar (§ 15 Abs 1 GrEStG)

Die Abgabenerklärung und die Anmeldung über die selbst berechneten Erwerbsvorgänge haben die Sozialversicherungsnummer oder Steuernummer der am Erwerbsvorgang Beteiligten zu enthalten (§§ 10 Abs 1, 13 Abs 1 GrEStG)

Abgabenerklärung, Selbstberechnung

46

Inkrafttreten mit 1.1.2016 Erwerbsvorgänge, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht

werden oder Erblasser verstirbt nach dem 31.12.2015 EB: Für die Zusammenrechnung gem § 7 Abs 1 Z 2 lit a

GrEStG sind nur Erwerbe maßgebend, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht wurden

AbgÄG 2015 idF MinEntwurf: Entsteht die Steuerschuld nach dem 31.12.2015, wurde jedoch entweder der Erwerbsvorgang vor dem 1.1.2016 verwirklicht oder ist der Erblasser vor dem 1.1.2016 verstorben: Option in die neue Rechtslage möglich

Durch das Inkrafttreten des Bundesgesetzes BGBl I 118/2015 wird kein Erwerbsvorgang verwirklicht

Inkrafttreten (§ 18 Abs 2p)

47

Anteilsübertragung / Anteilsvereinigung

ÜberblickGrEStG Inhalt§ 1 Abs 2a GrEStG Neuer Tatbestand für

Personengesellschaften

§ 1 Abs 3 GrEStG • Herabsetzung des Beteiligungsausmaßes auf 95%

• Treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzurechnen

• Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG statt Organschaft iSd UStG

§ 1 Abs 4 GrEStG Einfachere Berechnung der Differenzsteuer

§ 1 Abs 5 GrEStG Anrechnung der GrESt bei zeitlich nachgelagerten Vorgängen innerhalb einer Unternehmensgruppe

48

Neuer Tatbestand Bei Personengesellschaften Anteilsvereinigung derzeit nicht

möglich (Ausnahme: Organschaft) Neue Regelung in Anlehnung an die deutsche Rechtslage

§ 1 Abs 2a GrEStG: Änderung des Gesellschafterbestandes

Steuerpflichtiger Erwerbsvorgang, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen

Treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile sind dem Treugeber zuzurechnen

Anteilsübertragung bei Personengesellschaften (§ 1 Abs 2a)

49

Kein Durchgriff auf mittelbar gehaltene Anteile Anteilsvereinigung gem § 1 Abs 3 GrEStG ist ebenfalls

möglich § 1 Abs 2a GrEStG hat als lex specialis Vorrang vor § 1

Abs 3 GrEStG Personengesellschaft ist Schuldnerin der GrESt (§ 9 Z 3

GrEStG) BMG und Tarif: GrESt iHv 0,5 des GW (wenn EW nicht

BMG ist; siehe vorne)

Anteilsübertragung bei Personengesellschaften (§ 1 Abs 2a)

50

Bisher: Der GrESt unterliegt (Z 1) Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung

eines oder mehrerer Anteile der Gesellschaft begründet, wenn alle Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers oder von Unternehmen iSd § 2

Abs 2 UStG (Organschaft) vereinigt werden würden Bisher

Zivilrechtliche Betrachtungsweise Keine GrESt, wenn Zwerganteil durch Treuhänder

gehalten wird • Außer bei Missbrauch gem § 22 BAO (vgl zB VwGH

5.4.2011, 2010/16/0168)

Anteilsvereinigung (§ 1 Abs 3)Gesellschaft

51

Neu: Der GrESt unterliegt (Z 1) Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung

eines oder mehrerer Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft begründet,

wenn mindestens 95% aller Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft

in der Hand des Erwerbers oder einer Unternehmensgruppe gem § 9 KStG vereinigt werden würden

Neu: Treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile sind dem

Treugeber zuzurechnen (§ 1 Abs 3 letzter Satz GrEStG)

Anteilsvereinigung (§ 1 Abs 3)Gesellschaft

52

Neu: Bei Vorerwerben innerhalb der Untehmensgruppe:

Anrechnung der aus dem vorausgegangenen Rechtsvorgang resultierenden GrESt (§ 1 Abs 5 GrEStG)

BMG und Tarif: GrESt iHv 0,5% des GW (wenn EW nicht BMG ist; siehe vorne)

Steuerschuldner• Anteilsvereinigung: derjenige, in dessen Hand die

Anteile vereinigt werden (§ 9 Z 3 lit b GrEStG)• Anteilsvereinigung Unternehmensgruppe: die am

Erwerbsvorgang Beteiligten (§ 9 Z 3 lit c GrEStG)

Anteilsvereinigung (§ 1 Abs 3)Gesellschaft

53

Treuhändig gehaltende Gesellschaftsanteile sind dem Treugeber zuzurechnen

Gilt nur für Erwerbstatbestände gem § 1 Abs 2a und § 1 Abs 3 GrEStG

Voraussetzung: Erwerbsvorgang Durch das Inkrafttreten des SteuerreformG BGBl I 118/2015

wird kein Erwerbsvorgang verwirklicht (§ 18 Abs 2p GrEStG) Übertragung zwischen Treuhänder und Treugeber sind

zukünftig nicht GrESt-pflichtig (Zurechnung zum Treugeber) Übergangsregelung für Altfälle idF AbgÄG 2015 (MinEntwurf):

• Keine Anwendung der Zurechnungsfiktion Treuhänder TH an Treugeber TG

• Behandlung Rückübertragung TH an TG wie alle anderen Erwerbe

Anteilsübertragung und -vereinigungTreuhandschaft Gesellschaft

54

Beispiel: A und B sind Gesellschafter der X-OG. Am 1.4.2017 verkauft A seinen Anteil (90%) an C, am 2.3.2018 verkauft B seinen Anteil (10%) an D.

Anteilsübertragung bei Personengesellschaften

X-OG

90% 10%

X-OG

Am 2.3.2018 ist § 1 Abs 2a GrEStG erfüllt

1.4.2017

X-OG

2.3.2018

A B B C C D

10% 90% 10%90%

55

Beispiel: A, B, C und D sind Gesellschafter der Y-KG. Am 1.4.2017 verkauft A seinen Anteil an B und C seinen Anteil an D.

Anteilsübertragung bei Personengesellschaften

Y-KG

48%

Y-KG

§ 1 Abs 2a GrEStG ist nicht erfüllt, weil keine neuen Gesellschafter

1.4.2017

A C BD DB

48%2% 2% 50% 50%

56

Beispiel - Fortsetzung: Am 1.4.2018 verkauft B 48% an D.

Anteilsübertragung bei Personengesellschaften

Y-KG

50%

Y-KG

§ 1 Abs 3 GrEStG ist erfüllt

1.4.2018

B D D

50% 98%

B

2%

57

Beispiel: An der X-GmbH sind A, B und C beteiligt. Am 1.3.2017 übertragen A und B ihre Anteile an D.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbH

§ 1 Abs 3 GrEStG ist erfüllt

1.3.201790%

A C

5%

B

5%

D

95%

C

5%

58

Beispiel: An der X-GmbH sind A, B und C beteiligt. Am 1.3.2017 überträgt C an B.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbHX-GmbH1.3.2017

§ 1 Abs 3 GrEStG ist nicht erfüllt(vgl. ebenso § 18 Abs 2p GrEStG idF AbgÄG 2015: Rechtsvorgang bezieht sich nicht auf die Anteile des A)

97%

A C

1%

B

2%

A

97%

B

3%

59

Beispiel: An der X-GmbH sind A, B und C beteiligt. A ist am 31.12.2015 bereits zu 97% beteiligt. Am 1.3.2017 überträgt C an A.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbHX-GmbH1.3.2017

§ 1 Abs 3 GrEStG ist anzuwenden(vgl. § 18 Abs 2p GrEStG idF AbgÄG 2015: erster Rechtsvorgang iZm Anteilen des A, wobei 95%-Grenze nicht unterschritten wird)

97%

A C

1%

B

2%

A

98%

B

2%

60

Beispiel - Variante: An der X-GmbH sind A, B und C beteiligt. A hat den 97%-Anteil im Jahr 2016 erworben. Am 1.3.2017 überträgt C an A.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbHX-GmbH1.3.2017

UE ist § 1 Abs 3 GrEStG nicht neuerlich erfüllt(dies auch in teleologischer Auslegung der Übergangsregelung gem § 18 Abs 2p GrEStG idF AbgÄG 2015)

97%

A C

1%

B

2%

A

98%

B

2%

61

Übergangsregel (idF AbgÄG 2015 MinEntwurf) Werden am 31.12.2015 mind 95% der Anteile in der Hand

einer Person oder einer Unternehmensgruppe gem § 9 KStG gehalten,

ist § 1 Abs 3 GrEStG auch auf Rechtsvorgänge (Anm: Erwerbe + Veräußerungen) anzuwenden, die sich auf diese Anteile beziehen,

sofern dadurch der Prozentsatz nicht unter 95% sinkt und bezogen auf diese Anteile nicht bereits ein Tatbestand

des § 1 Abs 3 GrEStG idF StRefG 2015/2016 erfüllt wurde Treuhandschaft

• Werden Anteile am Gesellschaftsvermögen oder an der Gesellschaft, die am 31.12.2015 treuhändig gehalten wurden

• nach diesem Tag an den Treugeber übertragen• sind § 1 Abs 2a letzter Satz und § 1 Abs 3 letzter Satz nicht

anzuwenden

AnteilsvereinigungÜbergangsregel

62

Beispiel: An der X-GmbH sind A, B und C beteiligt. A ist am 31.12.2015 bereits zu 97% beteiligt. Am 1.3.2017 überträgt A an B 2%.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH

§ 1 Abs 3 GrEStG ist anzuwenden(vgl. § 18 Abs 2p GrEStG idF AbgÄG 2015:Erster Rechtsvorgang – auch Verkauf – iZm Anteilen des A, wobei 95%-Grenze nicht unterschritten wird)

X-GmbH X-GmbH1.3.2017

97%

A C

1%

B

2% 95%

A C

1%

B

4%

63

Beispiel: An der X-GmbH sind A, B und C beteiligt. Am 1.3.2017 überträgt A seinen Anteil an Y, der die Anteile treuhändig für B hält.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbH

Zurechnung zu B § 1 Abs 3 GrEStG ist erfüllt

1.3.201710%

A C

5%

B

85% 85%

B C

5%

Y (B)

10%

64

Beispiel: An der X-GmbH sind zum 31.12.2015 A, Y, B und C entsprechend den dargestellten Beteiligungsverhältnissen beteiligt. Am 1.3.2017 überträgt Y (Treuhänder für A) seine Anteile an A.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbH

1.3.2017

§ 1 Abs 3 GrEStG ist anzuwenden(vgl. § 18 Abs 2p GrEStG idF AbgÄG 2015: keine Anwendung der Zurechnungsfiktion TH an TG – für Altfälle zum 31.12.2015: Behandlung der Rückübertragung TH an TG wie alle anderen Erwerbe)

80%

A B

2%

Y (A)

17%

C

1% 97%

A C

1%

B

2%

65

Beispiel: An der X-GmbH sind A, Y, B und C beteiligt. Im Jahr 2016 haben A 80% und Y (Treuhänder für A) 17% erworben. Am 1.3.2017 überträgt Y seine Anteile an A.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbH X-GmbH

1.3.2017

§ 1 Abs 3 GrEStG ist nicht erfüllt

80%

A B

2%

Y (A)

17%

C

1% 97%

A C

1%

B

2%

66

Beispiel: Am 1.3.2017 verkauft Herr B 35% an der X-GmbH an die Z-GmbH, Y-GmbH und Z-GmbH werden Teil einer Unternehmensgruppe.

Anteilsvereinigung (§ 1)

X-GmbHX-GmbHX-GmbH

B

40%

Y-GmbH

60% 5%

B

35%60%

Y-GmbH Z-GmbH

1.3.2017

§ 1 Abs 3 GrEStG ist erfüllt

X-GmbH

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Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakte:WP/StB Mag. Michaela Christiner

BFP Steuerberatungs GmbHMichaela.christiner@austin-bfp.at

Dr. Barbara Gunacker-SlawitschInstitut für Finanzrecht

barbara.gunacker@uni-graz.at