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Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher

Gestaltungsmöglichkeiten

RA StB Jürgen E. Milatz

RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings

4. April 2006

2

Übersicht

ImmobilienbesteuerungEinkommensteuer

Umsatzsteuer

Grunderwerbsteuer

Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer

3

Übersicht

Themen-Abgrenzungselbst genutzte Immobilie: Das Ende der Eigenheimzulage ab 2006

Ferienwohnungen

Zweitwohnungssteuer: Keine Steuer bei beruflicher Zweitwohnung,

BVerfG v. 11.10.2005

Grundsteuer bei Selbstnutzung verfassungswidrig ?

4

Übersicht

Reformen der großen Koalition (1)Keine degressive Abschreibung ab 2006

20%-Wertzuwachssteuer ?

Immobilienveräußerungen

ab 2008 (2007 ?)

5

Übersicht

Reformen der großen Koalition (2)Hälftige Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns

betrieblicher Immobilien 2006-2008 ?

Steuerberatungskosten bei Vermietungseinkünften

weiterhin abzugsfähig

6

Übersicht

Steuerliche Attraktivität

von Immobilien-Investments

Investitions-Phase: Anlaufverluste

Betriebs-Phase: Buchverluste

durch AfA

Deinvestitions-Phase: Steuerfreie

Veräußerung

7

Investitions-Phase: Überblick

Finanzierungsentscheidung

Anlaufverluste

Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG n. F.

5. Bauherren-Erlass,

BMF-Schreiben v. 20.10.2003

Sanierungsobjekt: Erhaltungsaufwand oder

anschaffungsnaher Aufwand ?

Vorsteuer bei gewerblicher Vermietung

8

Investitions-Phase: Finanzierungsentscheidung

Eigenfinanzierung

Fremdfinanzierung

BFH-Urteile vom 16.04.2002 und 09.07.2002

BMF-Schreiben vom 16.04.2004

Fremdfinanzierung als Gestaltungsmittel bei der

Schenkung- und Erbschaftsteuer

9

Investitions-Phase:Anlaufverluste

Vorweggenommene WerbungskostenZinsvorauszahlungen, Damnum

Notar- und Gerichtskosten Grundschuld

Mietgarantiegebühr

Beratungskosten

Versicherungen

§ 11 EStG i.d.F. seit 2005

10

Investitions-Phase:Zufluss-Abfluss-Prinzip

§ 11 EStG

Ab 2005: Vorauszahlungen für

Nutzungsüberlassungen

> 5 Jahre

Gleichmäßige Verteilung

BMF-Schreiben v. 15.12.2005:

Disagio weiterhin abzugsfähig

11

Investitions-Phase:5. Bauherren-Erlass

Hersteller / Erwerber

Wesentliche Einflussnahmemöglichkeit

Einschränkungen beim Sofortabzug von

Werbungskosten, insbesondere:

Damnum

Zins-Vorauszahlungen

Mietgarantie-Gebühren

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Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand

Gesetzliche Neuregelung in

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab 2004

Grundsatz: Abschreibung der AK / HK

mit 2% bzw. 2,5% p.a.

Erhaltungsaufwand: Sofortabzug zu 100 %

Alternativmodell: Mieter trägt Aufwand

gegen Mietzinsreduzierung

13

Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand

Abgrenzung: 15 % - Grenze innerhalb von

drei Jahren seit Anschaffung

Für Baumaßnahmen ab 2004

Nicht für Erweiterungen: stets HK

Bsp.: Ausbau Dachgeschoss

Nicht bei jährlich üblicherweise anfallenden

Instandhaltungsarbeiten

Bsp.: Schönheitsreparaturen

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Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand

Nachträgliche HK durch

„Standardverbesserung“ auch später

als drei Jahre nach Anschaffung

Fortgeltung der Grundsätze aus dem BFH-

Urteil vom 12.09.2001

15

Betriebs-Phase:Überblick

Laufende Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung

Überschusserzielungsabsicht

Abschreibung trotz realem und steuerfreiem

Wertzuwachs

„step-up“ Modell: Schaffung von

zusätzlichem Abschreibungsvolumen

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Betriebs-Phase:

„Totalüberschuss“

BMF-Schreiben vom 08.10.2004

Problem: Verbilligte Nutzungsüberlassung,

insbesondere an Angehörige

weniger als 56% der ortsüblichen Miete

56% bis 75% der ortsüblichen Miete

mind. 75% der ortsüblichen Miete

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Betriebs-Phase:Abschreibung (1)

Degressiv: Neue Wohnobjekte

10 x 4% - 8 x 2,5% - 32 x 1,25%

ab 2006 keine degressive

Abschreibung

Denkmalschutzabschreibung,

Sanierungsgebiete

8 x 9% - 4 x 7%

18

Betriebs-Phase:Abschreibung (2)

Linear: Altobjekte

2% / 2,5% p.a.

Schon seit 2005: Keine Investitionszulage

19

Betriebs-Phase:„step-up“ Modell (1)

Hintergrund:

Drohende „Wertzuwachssteuer“

Gestaltungsmodell:

steuerfreie Veräußerung der Altbestand-Immobilie an

gewerblich-geprägte Personengesellschaft

Verkehrswert als Abschreibungsvolumen

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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell (2)

Keine Grunderwerbsteuer bei Übergang auf

beteiligungsidentische Gesamthand

Keine Gewerbesteuer („erweiterte Kürzung“)

Vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag und

Bewertungsabschlag (noch bis …?)

Notar-, Grundbuch-, Formkosten

Umschuldung privater Darlehen

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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell - Beispiel

Altbestand-Immobilie, Baujahr 1920, Buchwert

Gebäude: € 0,-

Buchwert Grundstück: € 50.000,-

Verkehrswert Gebäude: € 750.000,-

Verkehrswert Grundstück: € 250.000,-

Veräußerer zu 100% beteiligt

Miete p.a. € 70.000,-

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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell – Lösung (1)

Vermietungseinkünfte (bisher):

Einnahmen: € 70.000,-

Abschreibung: € 0,-

Sonstige Werbungskosten: € -10.000,-

Steuerliche Einkünfte: € 60.000,-

ESt (40%): € 24.000,-

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Betriebs-Phase:„step-up“ Modell – Lösung (2)

Gewerbliche Einkünfte (nach Einbringung):

Einnahmen: € 70.000,-

Abschreibung:

2,5% x 750.000,- € -18.750,-

Sonstige Werbungskosten: € -10.000,-

Steuerliche Einkünfte: € 41.250,-

ESt (40%): € 16.500,-

Steuervorteil p.a.: € 7.500,-

24

Betriebs-Phase:„step-up“ Modell

Gestaltungsmöglichkeiten bei der

Finanzierung

Verlagerung bisher „privater“ Darlehen in die

betriebliche Sphäre: Schuldübernahme

durch Personengesellschaft

Zusätzlicher Ausgabenabzug

25

Deinvestitions-Phase

Noch: steuerfreie Veräußerung von

Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren

Aktuelle Rechtsprechung:

Keine rückwirkende Verlängerung der

Veräußerungsfrist ?

BFH-Vorlage an das BVerfG v. 16.12.2003

Quo vadis § 23 EStG ? Koalitionsvertrag:

20%-Wertzuwachssteuer ab 2008 (2007 ?)

26

Deinvestitions-Phase

Alternativen zu Veräußerung und

Schenkung ?

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Übertragung gegen Versorgungsleistungen im Wege

vorweggenommener Erbfolge

Renten-Erlass III – BMF-Schreiben vom 16.09.2004

Rückvermietung – „Stuttgarter Modell“

27

Grunderwerbsteuer

3,5 % des Kaufpreises

Gestaltungsempfehlung: Gesonderte

Vereinbarung des Kaufpreises für

Einrichtung, z.B. Einbauküche

Immobilien-Personengesellschaft:

Anteilsübertragung innerhalb von 5 Jahren,

§ 1 Abs. 2a GrEStG, „Step-up“ Modell

28

Schenken und Vererben

Bisherige (geltende) Rechtslage

Bewertung von Immobilien mit der Jahres-

Nettokaltmiete x Faktor 12,5 abzüglich

Altersabschlag (0,5 % für jedes

Jahr, max. 25 %)

mindestens 80 % des Grundstückswertes

höchstens nachgewiesener Verkehrswert

Folge: Bewertung mit 50 – 60% des VW

29

Schenken und Vererben

BFH-Beschluss vom 22.05.2002

Verfassungswidrigkeit des ErbStG in der

heutigen Form

Bewertung von Immobilien

Bewertung von Betriebsvermögen

Bewertung von Kapitalgesellschaften

Gewerblich geprägte Gesellschaften

Vorlage zum BVerfG

30

Schenken und Vererben

Gesetzliche Neuregelung durch große

Koalition ?

Tendenz der Bundesländer: Abwarten einer

Entscheidung des BVerfG

BVerfG-Entscheidung in 2006 ?

31

Schenken und Vererben

Reform-Entwürfe z.B.: Schleswig-Holstein, Bayern, Hessen

Immobilienbewertung: Orientierung am

Mietenspiegel, Annäherung an den Verkehrswert

Steuervorteile nur noch für originäres

Betriebsvermögen, Ausschluss gewerblicher

Prägungen

Realisierungschancen ?

32

Schenken und Vererben

Änderung zum 01.01.2006 ?

Rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich

problematisch

Rechtssicherheit bei Steuerfestsetzung für

bereits vollzogene Schenkung

Übertragung noch vor Gesetzesreform ?

Nur sinnvoll, wenn Übertragung auch aus

außersteuerlichen Gründen gewollt ist!

33

Schenken und Vererben:Lösungsmöglichkeiten

Hinweis auf Gestaltungsmittel

Ehebedingte Zuwendungen

Lebzeitiger Zugewinnausgleich

Mittelbare Grundstücksschenkung

Erbschaftsteuerfonds

Gemischte Schenkung

34

Schenken und Vererben:aktuelle Rechtsprechung

Bewertung von Sachvermächtnissen

BFH-Urteil vom 2. Juli 2004

Verkehrswerte anstelle Bedarfswert

Ausweichgestaltungen

Schenkung zu Lebzeiten?

Ausschlagung des Vermächtnisses gegen

Grundstücksübertragung?

35

Schenken und Vererben:aktuelle Rechtsprechung

Gestaltungen der ehelichen Güterstände

Modifizierte Zugewinngemeinschaft

Keine steuerpflichtige Schenkung bei

vorzeitigem Zugewinnausgleich

Auch bei anschließender erneuter

Vereinbarung der Zugewinngemeinschaft

BFH-Urteil vom 12.07.2005

„Güterstandsschaukel“

36

Schenken und Vererben:aktueller Verwaltungserlass

Bewertung von Treuhandvermögen

Gemeinsamer Ländererlass vom

27.06.2005

Verkehrswert anstelle des Bedarfswertes

Kein Freibetrag und Bewertungsabschlag

Ausweichgestaltung: Aufhebung des

Treuhandverhältnisses

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