Immobilienbewertung

A. Wertermittlung von Grundstücken (Deutsche Verfahren)

Wertermittlung von Grundstücken (Deutsche Verfahren)

1. Zweck

2. Wertbegriffe

3. Wertermittlungsverfahren

4. Prüfung von WertV Gutachten

1. Zweck

Zweck

Der Zweck der Bewertung entscheidet im Vorfeld, welche Bewertungsmethode anzuwenden ist und welche Wertdefinition zugrunde gelegt wird.

Beispiele: Bilanzierung, Finanzierung, Beleihung, Transaktion

2. Wertbegriffe

Verkehrswert gemäß § 194 BauGB

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Steuerlicher Wert / Einheitswert

Einheitliche Bewertung durch pauschale Festsetzungen. Er dient als Grundlage zur Bestimmung der Grundsteuer (seit 01.01.1998)

Für steuerliche Zwecke ermitteln die Finanzbehörden in einem sog. "Massenbewertungsverfahren " Einheitswerte

Der Einheitswert vom 01.01.1964 dient in den alten Bundesländern als Bemessungsgrundlage, in den neuen Bundesländern der Einheitswert vom 01.01.1935 (§ 121a BewG)

Beleihungswert

Er orientiert sich am voraussichtlichen Verwertungserlös

Die Definition des Beleihungswerts ist:

Beleihungswert ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird.

Gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 4 Kreditwesengesetz i.V.m. §11 Abs. 2 und 12 Hypothekenbankgesetz darf der Beleihungswert in keinem Fall den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert übersteigen.

Versicherungswert (gemeiner Wert)

Der Versicherungswert ist der versicherte Wert der Aufbauten eines Grundstücks, er orientiert sich am Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Dabei wird der Bodenwert nicht berücksichtigt.

Gleitender Neuwert (1914 = 100)

3. Wertermittlungsverfahren

Normierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 7 WertV

Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) Ertragswertverfahren (§§ 15 – 20 WertV) Sachwertverfahren (§§ 21 – 25 WertV)

Vergleichswertverfahren- Begriffserklärung -

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichs-grundstücke).

Vergleichswertverfahren - Ablaufschema -

Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender

Vergleichsgrundstücke

Bodenrichtwerte (nur für unbebaute Grundstücke)

Berücksichtigung von Abweichungen

Berücksichtigung von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen

Vergleichswert

Verkehrswert

Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse

Berücksichtigung der Lage auf dem

Grundstücksmarkt

Vergleichswertverfahren - Voraussetzungen -

Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke sind in ausreichender Zahl bekannt.

[Alternativ: Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten oder Bodenrichtwerte]

Vergleichbarkeit des Bodens, der Baulichkeiten und der Marktsituation.

Vergleichswertverfahren - Anwendungsgebiete -

Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Grundstücke und des Bodenwertes bebauter Grundstücke

Anwendung, wenn in allen wertrelevanten Merkmalen große Übereinstimmung besteht:- Grundstücke,- Reihenhäuser, Doppelhäuser,- gleichartige Siedlungshäuser,- Eigentumswohnungen.

Ertragswertverfahren- Begriffserklärung -

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln.

Ertragswertverfahren - Ablaufschema -

Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse

=

+/-

x

=

-

=

-Jahresrohertrag

Bodenwert

Bodenwertverzinsung

Reinertrag der baulichen Anlagen

Rentenbarwertfaktor

Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände

Ertragswert der baulichen Anlagen

ErtragswertBerücksichtigung der Lage auf dem

GrundstücksmarktVerkehrswert

Grundstücksreinertrag

Bewirtschaftungskosten

Liegenschaftszins

Restnutzungsdauer d. baulichen Anlagen

x =

+

Ertragswertverfahren:Nachhaltig erzielbare Mieten

Die nachhaltig erzielbare Miete ist diejenige Miete, die man aufgrund dessen, dass sie marktgerecht ist, langfristig zuverlässig erwarten kann.

Rohertrag (Miete, Pacht) umfasst alle Einnahmen, die bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig aus dem Grundstück erzielbar sind.

(Jahres-)Rohertrag = Summe der nachhaltig erzielten Mieten pro Monat x 12

Ertragswertverfahren:Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Abschreibung (lt. WertV bereits im Vervielfältiger

berücksichtigt)

Ertragswertverfahren:Berechnung und Verzinsung des Bodenwerts

Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsungsbetrag

Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwertes wird vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen. Bauliche Anlagen sind im Gegensatz zum Boden ein zeitlich begrenztes nutzbares Wirtschaftsgut.

Ertragswertverfahren:Kapitalisierung des Reinertrags der baulichen Anlagen

Reinertrag – Bodenwertverzinsungsbetrag = Reinertrag der baulichen Anlagen

Ertragswertverfahren:Ableitung des Ertragswerts

Der Ertragswert kann nicht dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Der Ertragswert muss an die Marktverhältnisse angepasst werden, an Angebot und Nachfrage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Von Bedeutung ist auch die Marktgängigkeit des Objektes.

Des weiteren kann der Ertragswert nicht durch eine schematische Mittelwertbildung von Verkehrs- und Sachwert bestimmt werden.

Ertragswertverfahren:Berücksichtigung von sonstigen wertbeeinflussenden Umständen

Nach § 194 BauGB werden bei dem Verkehrswert die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit des Grundstücks berücksichtigt. Jedoch schreibt § 19 WertV vor, dass Umstände, die den Grundstückswert beeinflussen oder mindern und nach § 16 bis 19 WertV nicht erfasst sind, durch Zu- und Abgänge zu berücksichtigen sind.

Ertragswertverfahren:Berücksichtigung von sonstigen wertbeeinflussenden Umständen – Beispiele

Instandhaltungsrückstau Modernisierungsaufwendungen Leerstand Vermietungsaufwand Unterschiede zwischen nachhaltigen und

vertraglich vereinbarten Mieten

Ertragswertverfahren - Anwendungsgebiete -

Einzelhandelsimmobilien Büroimmobilien Mehrfamilienhäuser (> 3 Einheiten) Spezialimmobilien

Sachwertverfahren- Begriffserklärung -

Der Sachwert ergibt sich aus dem Wert der baulichen (Gebäude, Außenanlagen und Betriebseinrichtungen) und sonstigen Anlagen, die getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln sind.

Der Sachwert ist im Gegensatz zum Ertragswert eine vergangenheitsbezogene Wertgröße.

Sachwertverfahren - Ablaufschema -

Verkehrswert

Herstellungswert der Gebäude, der baulichen Außenanlagen und besonderer

Betriebseinrichtungen

Wert der sonstigen Anlagen Bodenwert

Wertminderung wegen Alters, Baumängel und Bauschäden

Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender

Umstände

Wert der baulichen Anlagen

Sachwert des Grundstücks

Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt

Heranziehen anderer

Verfahrensergebnisse

Sachwertverfahren- Anwendungsgebiete -

Ein- bis Dreifamilienhäuser Schulen Gebäude öffentlicher Verwaltungen Grundstücke mit (nicht kommerziellen)

Sportstätten

4. Prüfung von WertV Gutachten

Prüfung von WertV Gutachten

Siehe Anlage

B. Wertermittlung von Grundstücken (Internationale Verfahren)

Wertermittlung von Grundstücken (Internationale Verfahren)

1. Zweck

2. Wertbegriffe

3. Verfahren

4. Prüfung von Gutachten

1. Zweck

Zweck

Der Zweck der Bewertung entscheidet im Vorfeld, welche Bewertungsmethode anzuwenden ist und welche Wertdefinition zugrunde gelegt wird.

Beispiele: Bilanzierung, Finanzierung, Beleihung, Transaktion

2. Wertbegriffe

Market Value

Der Marktwert ist der geschätzte Geldbetrag, für welchen ein Grundstück am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufs-bereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion zwischen unabhängigen Dritten gehandelt würde, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Existing Use Value

Der beste Preis , zu dem der Verkauf einer Immobilie bedingungslos gegen Geldzahlung am Bewertungsstichtag stattfinden würde, unter der Voraussetzung, dass

- ein williger Verkäufer existiert,- vor dem Bewertungsstichtag ein der Art der Immobilie und den

Marktverhältnissen angemessener Zeitraum zur Vermarktung, zur Einigung über Preis, Bedingungen und Eigentumsübertragung vorgelegen hat,

- die Marktverhältnisse, das Preisniveau und andere Umstände in der Zeit zw. Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Eigentumsübertragung unverändert geblieben sind,

- weitergehende Gebote von Kaufinteressenten mit besonderen Interesse nicht berücksichtigt wurden,

- beide Parteien mit Marktkenntnis, Umsicht und ohne Zwang unabhängig gehandelt haben,

- die Immobilie in absehbarer Zeit lediglich für die bestehende Nutzung geeignet ist und

- die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt völlig leer steht und als Einheit verkauft wird.

Depriciated Replacement Cost

Die Gesamtsumme aus dem Wert des Grundstücks in der gegenwärtigen Nutzung oder eines hypothetischen Ersatzgrundstückes in gleicher Lage und der Summe der Brutto-Wiederherstellungskosten der Gebäude und sonstigen Anlagen, von der angemessene Abzüge für Altersminderung, Bauzustand, wirtschaftliche und funktionale Veralterung und Umweltfaktoren etc. gemacht werden und die dazu führen können, dass die bestehende Immobilie für das sie nutzende Unternehmen weniger wert ist als eine Neuerrichtung der Immobilie.

Insurance [Reinstatement] Value

An estimate of the sum of money that would normally indemnify the owner if a building or structure is damaged or destroyed. It is usually the cost of reinstatement, allowing for all professional fees and possibly also inflation and other factors, but may be the market value of the property less the site value.

Vacant Possession

The attribute of an empty property which can legally be exclusively occupied and used by the owner or, on a sale or letting, by the new owner or tenant.

2. Wertermittlungsmethoden

Verfahren

Vergleichswertverfahren Direct Comparison

Sachwertverfahren Depreciated Replacement Cost

Ertragswertverfahren Income Capitalisation Discounted Cash Flow Residual

Jahresrohertrag

Vervielfältiger

Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender

Umstände

Ertragswert

Market Value

Grundstücksreinertrag

Bewirtschaftungskosten

-

=

x

+/-

=

Income Capitalisation

Rendite

Marktmiete

Investment Method

Unterschiede zum Ertragswertverfahren i.S.d. WertV:

I. Keine Trennung zwischen dem Reinertrag der baulichen Anlagen sowie dem Grund und Boden.

II. Kapitalisierung auf der Basis einer „ewigen Rente“; Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer entfällt.

Varianten

I. Kapitalisierung der Ist-Miete als ewige Rente.

II. Kapitalisierung der Ist-Miete über der Restlaufzeit des Mietvertrags, Kapitalisierung der Marktmiete als ewige Rente abgezinst über der Restlaufzeit des Mietvertrags.

III. Kapitalisierung der Ist-Miete als ewige Rente, Kapitalisierung der Änderung zur Marktmiete als ewige Rente abgezinst über der Restlaufzeit des Mietvertrags.

Variante „Ewige Rente“

Vertragsende

Reinertrag

Zeit

ewige Rente

Variante „Term & Reversion“(am Beispiel: under-rented)

Reinertrag

Term Reversion

Vertragsende

Zeit

ewige Rente

Vertragsmiete

Marktmiete

Variante „Core & Top Slice“(am Beispiel: over-rented)

Vertragsende

Reinertrag

Zeit

ewige RenteCore

Top Slice

Marktmiete

Vertragsmiete

Discounted Cash Flow- Methodik -

Der Bewertungsansatz auf Basis der DCF-Methode unterscheidet sich nicht völlig von der traditionellen Form der Kapitalisierung des Jahresreinertrages.

Einfache Ertragswertverfahren: optimierte Mieteinnahmen als ewige Jahresrente

kapitalisieren implizierte Annahmen bzgl. Mietwertsteigerung,

Investitionen und Risiken Die DCF-Methode quantifiziert dieselben Cash Flows explizit

über eine bestimmte Haltezeit, zinst diese Cash Flows ab und nimmt dazu eine Schätzung des Restwertes am Ende des Haltezeitraums vor.

Discounted Cash Flow :Cash Flow Period

Die DCF-Methode erfordert eine Schätzung des periodischen Netto-Cash-Flow für den angenommenen Zeitraum oder Entwicklung.

Es bestehen keine festen Regeln betreffend der Dauer der Cash-Flow-Periode - die Wahl eines angemessenen Zeitraums hängt von der betreffenden Immobilie ab.

Immobilienanlagen werden erfahrungsgemäß über einen projizierten Zeitraum von mindestens 10 Jahren bewertet.

Discounted Cash Flow:Schätzung der Mieteinnahmen Folgende Schlüsselaspekte sind zu betrachten:

Die aktuellen Mieteinnahmen In die einzelnen Mietverträge aufgenommene Mietanpassungsklauseln

Anpassungen an die Marktmieten indexgebundene Anpassungen Staffelmieten

Mietausfälle im Anschluss an den Ablauf eines Mietvertrages Die Mietwerte auf dem freien Markt am Tage der

Anschlussvermietung Mietanpassungsklauseln für neue Mietver-

träge im Anschluss an die Wiedervermietung

Discounted Cash Flow:Schätzung der Mieteinnahmen

Jährliche Indexanpassungen:

Discounted Cash Flow AnalysePeriode 1 2 3 4 5 6 7 8

01.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.201131.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011

EinnahmenRef. Mieter001 Tenant #1 420.000 € 426.300 € 432.695 € 439.185 € 445.773 € 452.459 € 459.246 € 466.135 €002 Tenant #1 24.000 € 24.360 € 24.725 € 25.096 € 25.473 € 25.855 € 26.243 € 26.636 €003 Tenant #1 36.000 € 36.540 € 37.088 € 37.644 € 38.209 € 38.782 € 39.364 € 39.954 €Cashflow (Jahresrohertrag) 480.000 € 487.200 € 494.508 € 501.926 € 509.455 € 517.096 € 524.853 € 532.726 €

Inflationsannahme 1,50 % p.a.

Discounted Cash Flow:Schätzung der Mieteinnahmen

Wiedervermietung:Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

01.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.201431.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014

EinnahmenRef. Mieter Restwert

001 Tenant #1 420.000 € 426.300 € 432.695 € 439.185 € 445.773 € 452.459 € 459.246 € 466.135 € 593.317 € 602.217 € 611.250 €002 Tenant #1 24.000 € 24.360 € 24.725 € 25.096 € 25.473 € 25.855 € 26.243 € 26.636 € 29.666 € 30.111 € 30.562 €003 Tenant #1 36.000 € 36.540 € 37.088 € 37.644 € 38.209 € 38.782 € 39.364 € 39.954 € 55.376 € 56.207 € 57.050 €Cashflow (Jahresrohertrag) 480.000 € 487.200 € 494.508 € 501.926 € 509.455 € 517.096 € 524.853 € 532.726 € 678.359 € 688.534 € 698.862 €

Wiedervermietung zur angepassten Marktmiete

Anpassung gem. Inflationsannahme

Discounted Cash Flow:Bewirtschaftungskosten

Wie beim Ertragswertverfahren werden periodische nicht umlagefähige Betriebskosten in Übereinstimmung mit den örtlichen Faktoren von den Mieteinnahmen abgezogen Steuern oder Versicherungsprämien Instandhaltung Verwaltung Mietausfallwagnis

Abzüge auf der Grundlage fixer Parameter - Kosteninflation notwendig

Abzüge auf der Grundlage prozentualer Anbindungen - Auswirkung von Mietausfällen

Discounted Cash Flow:Umsetzung

Bewirtschaftungskosten:

Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1101.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.201431.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014

EinnahmenRef. Mieter Restwert

001 Tenant #1 420.000 € 426.300 € 432.695 € 439.185 € 445.773 € 452.459 € 459.246 € 466.135 € 593.317 € 602.217 € 611.250 €002 Tenant #1 24.000 € 24.360 € 24.725 € 25.096 € 25.473 € 25.855 € 26.243 € 26.636 € 29.666 € 30.111 € 30.562 €003 Tenant #1 36.000 € 36.540 € 37.088 € 37.644 € 38.209 € 38.782 € 39.364 € 39.954 € 55.376 € 56.207 € 57.050 €Cashflow (Jahresrohertrag) 480.000 € 487.200 € 494.508 € 501.926 € 509.455 € 517.096 € 524.853 € 532.726 € 678.359 € 688.534 € 698.862 €Ausgaben (Bewirtschaftungskosten)Laufende Instandhaltungsaufwendungen 16.500 € 16.748 € 16.999 € 17.254 € 17.512 € 17.775 € 18.042 € 18.312 € 18.587 € 18.866 € 19.149 €Verwaltungsaufwendungen 14.400 € 14.616 € 14.835 € 15.058 € 15.284 € 15.513 € 15.746 € 15.982 € 20.351 € 20.656 € 20.966 €Nicht umlagefähigen Betriebsaufwendungen 9.600 € 9.744 € 9.890 € 10.039 € 10.189 € 10.342 € 10.497 € 10.655 € 13.567 € 13.771 € 13.977 €Mietausfallwagnis 14.400 € 14.616 € 14.835 € 15.058 € 15.284 € 15.513 € 15.746 € 15.982 € 20.351 € 20.656 € 20.966 €

Instandhaltungskosten mit Inflation (1,5%) angepasst

Bewirtschaftungskosten bezogen auf Cashflow

Discounted Cash Flow:Sonstige Kosten

Sonstige Kosten können in unregelmäßigen Abständen auftreten und sollten in der Cash-Flow-Periode geschätzt und berücksichtigt werden, in die sie fallen Umbau- und Modernisierungsaufwendungen Instandhaltung und Instandsetzung Vermietungsgebühren

Alle Kostenschätzungen sind ebenfalls mit der angenommen Rate der Kosteninflation anzusetzen

Discounted Cash Flow:Umsetzung

Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1101.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.201431.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014

EinnahmenRef. Mieter Restwert001 Tenant #1 420.000 € 426.300 € 432.695 € 439.185 € 445.773 € 452.459 € 459.246 € 466.135 € 593.317 € 602.217 € 611.250 €002 Tenant #1 24.000 € 24.360 € 24.725 € 25.096 € 25.473 € 25.855 € 26.243 € 26.636 € 29.666 € 30.111 € 30.562 €003 Tenant #1 36.000 € 36.540 € 37.088 € 37.644 € 38.209 € 38.782 € 39.364 € 39.954 € 55.376 € 56.207 € 57.050 €Cashflow (Jahresrohertrag) 480.000 € 487.200 € 494.508 € 501.926 € 509.455 € 517.096 € 524.853 € 532.726 € 678.359 € 688.534 € 698.862 €Ausgaben (Bewirtschaftungskosten)Laufende Instandhaltungsaufwendungen 16.500 € 16.748 € 16.999 € 17.254 € 17.512 € 17.775 € 18.042 € 18.312 € 18.587 € 18.866 € 19.149 €Verwaltungsaufwendungen 14.400 € 14.616 € 14.835 € 15.058 € 15.284 € 15.513 € 15.746 € 15.982 € 20.351 € 20.656 € 20.966 €Nicht umlagefähigen Betriebsaufwendungen 9.600 € 9.744 € 9.890 € 10.039 € 10.189 € 10.342 € 10.497 € 10.655 € 13.567 € 13.771 € 13.977 €Mietausfallwagnis 14.400 € 14.616 € 14.835 € 15.058 € 15.284 € 15.513 € 15.746 € 15.982 € 20.351 € 20.656 € 20.966 €Sonstige wertbeeinflussende UmständeUmbaukosten bei Wiedervermietung € 150,00/ m² 152,25 € 154,53 € 156,85 € 159,20 € 161,59 € 164,02 € 166,48 € 168,97 € 171,51 €Mietfläche, Wiedervermietung 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 2.500,00 m² 0,00 m²Gesamtumbaukosten bei Wiedervermietung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 422.435 € 0 €

Umbaukosten, Anpassung für Inflation

Kostenabzug, Periode 9

Discounted Cash Flow:Schätzung des Restwerts

Zusätzlich zu der Prognose der einzelnen Cash-Flows ist es erforderlich, einen sogenannten Restwert am Ende der angenommenen Cash Flow-Periode zu schätzen

Die Ermittlung des Restwerts erfolgt mittels des Ansatzes des einfachen Ertragswertverfahrens für die jährlichen Nettomieteinnahmen des vorangehenden oder folgenden Jahres

Die zur Berechnung zugrunde gelegte Rendite wird zum Zeitpunkt der Bewertung zu einer Anpassung in Bezug gesetzt, um das zunehmende Alter der Immobilie widerzuspiegeln

Discounted Cash Flow:Restwert - Umsetzung

Periode 9 10 1101.01.2012 01.01.2013 01.01.201431.12.2012 31.12.2013 31.12.2014

EinnahmenRef. Mieter Restwert001 Tenant #1 593.317 € 602.217 € 611.250 €002 Tenant #1 29.666 € 30.111 € 30.562 €003 Tenant #1 55.376 € 56.207 € 57.050 €Cashflow (Jahresrohertrag) 678.359 € 688.534 € 698.862 €Ausgaben (Bewirtschaftungskosten)Laufende Instandhaltungsaufwendungen 18.587 € 18.866 € 19.149 €Verwaltungsaufwendungen 20.351 € 20.656 € 20.966 €Nicht umlagefähigen Betriebsaufwendungen 13.567 € 13.771 € 13.977 €Mietausfallwagnis 20.351 € 20.656 € 20.966 €Sonstige wertbeeinflussende UmständeUmbaukosten bei Wiedervermietung 168,97 € 171,51 €Mietfläche, Wiedervermietung 2.500,00 m² 0,00 m²Gesamtumbaukosten bei Wiedervermietung 422.435 € 0 €Gesamt Ausgaben 495.291 € 73.949 €Gesamt Cashflow 183.068 € 614.586 € 623.804 €Restwertberechnung 6,5 % 9.053.766 €Abzinsungsfaktoren 7,5 % 0,5216 0,4852Barwerte pro Periode 95.485 € 4.691.025 €Barwert, gesamtNPV Nettobarwert

Jahresreinertrag 623.804 €Kap Zins 6,50%Faktor 15,38Gesamtinvestition 9.596.992 €Erwerbsnebenkosten 6,00%Erwerbsnebenkosten 543.226 €Restwert 9.053.766 €

Discounted Cash Flow:Abzinsung der Cash Flows

Die einzelnen Cash Flows werden zu ausgewählten Diskontierungszinssätzen abgezinst und die hieraus resultierenden Barwerte zur Bestimmung des Net Present Value oder Marktwertes der betreffenden Immobilie addiert

Discounted Cash Flow AnalysePeriode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

01.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.201431.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014

Abzinsungsfaktoren 7,5 % 0,9302 0,8653 0,8050 0,7488 0,6966 0,6480 0,6028 0,5607 0,5216 0,4852Barwerte pro Periode 395.442 € 373.371 € 352.531 € 332.855 € 314.277 € 296.736 € 280.174 € 264.537 € 95.485 € 4.691.025 €Barwert, gesamt 7.396.434 €NPV Nettobarwert 6.977.768 €

Discounted Cash Flow:Net Present Value (Nettobarwert)

Discounted Cash Flow AnalysePeriode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

01.01.2004 01.01.2005 01.01.2006 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.201431.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014

EinnahmenRef. Mieter Restwert001 Tenant #1 420.000 € 426.300 € 432.695 € 439.185 € 445.773 € 452.459 € 459.246 € 466.135 € 593.317 € 602.217 € 611.250 €002 Tenant #1 24.000 € 24.360 € 24.725 € 25.096 € 25.473 € 25.855 € 26.243 € 26.636 € 29.666 € 30.111 € 30.562 €003 Tenant #1 36.000 € 36.540 € 37.088 € 37.644 € 38.209 € 38.782 € 39.364 € 39.954 € 55.376 € 56.207 € 57.050 €Cashflow (Jahresrohertrag) 480.000 € 487.200 € 494.508 € 501.926 € 509.455 € 517.096 € 524.853 € 532.726 € 678.359 € 688.534 € 698.862 €Ausgaben (Bewirtschaftungskosten)Laufende Instandhaltungsaufwendungen 16.500 € 16.748 € 16.999 € 17.254 € 17.512 € 17.775 € 18.042 € 18.312 € 18.587 € 18.866 € 19.149 €Verwaltungsaufwendungen 14.400 € 14.616 € 14.835 € 15.058 € 15.284 € 15.513 € 15.746 € 15.982 € 20.351 € 20.656 € 20.966 €Nicht umlagefähigen Betriebsaufwendungen 9.600 € 9.744 € 9.890 € 10.039 € 10.189 € 10.342 € 10.497 € 10.655 € 13.567 € 13.771 € 13.977 €Mietausfallwagnis 14.400 € 14.616 € 14.835 € 15.058 € 15.284 € 15.513 € 15.746 € 15.982 € 20.351 € 20.656 € 20.966 €Sonstige wertbeeinflussende UmständeUmbaukosten bei Wiedervermietung € 150,00/ m² 152,25 € 154,53 € 156,85 € 159,20 € 161,59 € 164,02 € 166,48 € 168,97 € 171,51 €Mietfläche, Wiedervermietung 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² 2.500,00 m² 0,00 m²Gesamtumbaukosten bei Wiedervermietung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 422.435 € 0 €Gesamt Ausgaben 54.900 € 55.724 € 56.559 € 57.408 € 58.269 € 59.143 € 60.030 € 60.930 € 495.291 € 73.949 €Gesamt Cashflow 425.100 € 431.477 € 437.949 € 444.518 € 451.186 € 457.953 € 464.823 € 471.795 € 183.068 € 614.586 € 623.804 €Restwertberechnung 6,5 % 9.053.766 €Abzinsungsfaktoren 7,5 % 0,9302 0,8653 0,8050 0,7488 0,6966 0,6480 0,6028 0,5607 0,5216 0,4852Barwerte pro Periode 395.442 € 373.371 € 352.531 € 332.855 € 314.277 € 296.736 € 280.174 € 264.537 € 95.485 € 4.691.025 €Barwert, gesamt 7.396.434 €NPV Nettobarwert 6.977.768 €

Discounted Cash Flow:Ergebnisübersicht

A Ergebnisübersicht

Cash Flow Period 1 ab : 01.01.2004

1 Marktwert 6.980.000 €2 Erwerbsnebenkosten 418.666 €3 Sonstige wertbeeinflussende Umstände 220.335 €4 Gesamtaufwendungen 7.396.434 €5 Restwert 9.053.766 €6 Jahreseinertrag (Periode 1) 425.100 €7 Jahresreohertrag (Periode 1) 480.000 €8 Jahresreinertrag (Grundlage: nachhaltig erzielbaren Miete zum Stichtag der Analyse) 551.508 €9 Jahresrohertrag (Grundlage: nachhaltig erzielbaren Miete zum Stichtag der Analyse) 617.400 €10 Objektstatus under-rented11 Nettoanfangsrendite (bezogen auf der Ist-Miete) 5,75%12 Multiplikator (bezogen auf der Ist-Miete) 14,513 Nettoanfangsrendite (bezogen auf der nachhaltig erzielbaren Miete) 7,46%14 Multiplikator (bezogen auf der nachhaltig erzielbaren Miete) 11,315 Durchschnittliche Verzinsung (Internal Rate of Return) 7,50%16 Gesamtmietfläche 2.750,00 m²

Discounted Cash Flow:Anmerkungen

Ein bei der DCF-Analyse häufig begangener und möglicherweise fataler Fehler besteht darin, die normalen Kapitalisierungszinssätze als Diskontierungszinssätze zu verwenden. Dies führt unvermeidlich zu einer Überbewertung der Liegenschaft

Es kann nicht oft genug betont werden, dass ein Diskontierungszinssatz (Opportunitätskosten der Kapitalverzinsung) nicht mit einem Kapitalisierungszinssatz oder einer Anfangsrendite verwechselt werden darf

Residual Method - Begriffsbestimmung -

Bei der Bewertung von bebauten oder über den vorhandenen Bestand hinaus entwickelbaren Grundstücken wird der Wert des Grundstücks in erster Linie durch den Wert der darauf erstellbaren optimalen und städtebaulich genehmigungsfähigen Bebauung bestimmt.

Residual Method- Methodik -

1. Wert des fertiggestellten u. voll vermieteten Objekts

2. Abzgl. Gesamtprojektkosten inkl. Finanzierung, Wagnis u. Gewinn

3. Abzgl. Grundstücksfinanzierung u. Erwerbskosten

4. Ergibt Restwert (Residualwert)

Residual Method - Risikoanalyse -

Instrumente der Risikoanalyse:

- Sensitivitätsanalyse

- Monte Carlo Analyse

4. Prüfung von Gutachten

Prüfung von Gutachten

Siehe Anlage

C. Besondere Themen

IFRS – International Financial Reporting Standards

IFRS / IAS

Die EU-Verordnung 1606/2002 verpflichtet kapitalmarkt-orientierte Unternehmen, von einigen Ausnahmen abge-sehen, ab dem Jahr 2005 Konzernabschlüsse nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), vormals International Accounting Standards (IAS), zu erstellen und zu veröffentlichen.

Für die Konzernabschlüsse nicht-kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für die Einzelabschlüsse besteht eine Option der EU-Mitgliedstaaten, IFRS-Abschlüsse wahlweise zuzulassen oder vorzuschreiben.

IAS

Die Einführung oder Umstellung der Konzernrechnungs-legung von börsennotierten europäischen Unternehmen auf die International Accounting Standards bedingen eine Bewertung der Grundstücke und Gebäude von Unter-nehmen in Abhängigkeit von Zweck und Nutzung, entweder nach IAS 16 als Sachanlage oder nach IAS 40 als Finanzanlage.

IAS – Begriffsbestimmungen I

Der Buchwert ist der Betrag, mit dem ein Vermögenswert in der Bilanz erfasst wird.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind der zum Erwerb oder zur Herstellung eines Vermögenswertes entrichtete Betrag an Zahlungs-mitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten oder der beizulegende Zeitwert einer anderen Entgeltform zum Zeitpunkt des Erwerbes oder der Herstellung.

Der beizulegende Zeitwert ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.

IAS – Begriffsbestimmungen II

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile von Gebäuden – oder beides), die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht:

a.) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke;

oder

b.) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.

IAS – Begriffsbestimmungen III

Allowed Alternative Treatment

Im Rahmen des Allowed Alternative Treatment wird die Immobilie zu ihrem jeweiligen Zeitwert, der um kumulierte planmäßige Abschreibungen zu bereinigen ist, erfasst. Damit keine wesentlichen Abweichungen von Buch- und Zeitwert auftreten, ist die Feststellung des Zeitwertes (jährlich) zu wiederholen.

IAS – Begriffsbestimmungen IV

Fair Value The amount for which an asset could be exchanged, or a

liability settled, between knowledgeable, willing parties in an arm´s-length transaction.

Value in Use The value a specific property has for a specific use to a

specific user and therefore non-market related. The value type focuses on the value that specific property contributes to the entity of which it is a part, without regard to the property´s highest and best use or the monetary amount that might be realised upon its sale.

2. IAS 16 - Sachanlage

IAS 16 - Sachanlage

Immobilien, die der Herstellung oder Lieferung von Gütern und Dienstleistungen dienen, sind nach den Vorschriften des IAS 16 zu behandeln:

Die erstmalige Erfassung erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten. Anschließend besteht die Wahlmöglichkeit, den Wert durch das „Benchmark Treatment“ oder das „Allowed Alternative Treatment“ festzustellen.

1. IAS 40 - Finanzanlage

IAS 40 - Finanzanlage

Anlageimmobilien, die der unmittelbaren Einkunftserzielung oder Wertsteigerung dienen, sind nach den Maßgaben des IAS 40 zu behandeln.

Danach ist der Wert der Liegenschaft entweder durch den „Marktwert-Ansatz“ (Fair Value) oder den „Kosten-Ansatz“ zu bilanzieren. Analog dem „Allowed Alternative Treatment“ ist auch im Rahmen der Marktwertermittlung eine in regel-mäßigen Intervallen (jährlich) durchgeführte Bewertung notwendig.

IAS 40[Ergänzung]

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind als Vermögenswert anzusetzen, wenn dem Unternehmen der mit der Immobilie verbundene künftige wirtschaftliche Nutzen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich ermittelt werden können.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind im Zugangszeitpunkt mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Transaktionskosten sind zu berücksichtigen. Der Buchwert des Vermögenswerts ist um nachträgliche Anschaffungskosten zu erhöhen, wenn es wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen zusätzlicher Nutzen zufließen wird.

IAS 40 [Ergänzung]

Das Unternehmen hat zu entscheiden, ob es nach dem erstmaligen Ansatz alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert oder mit fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Entscheidet sich das Unternehmen für eine Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert, dann sind alle Wertänderungen in der Periode erfolgswirksam zu erfassen, in der sie entstanden sind. Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände am Abschlussstichtag widerzuspiegeln. Kann in Ausnahmefällen der beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts nicht verläßlich bestimmt werden, dann hat das Unternehmen die Immobilie bis zu ihrem Abgang nach der Benchmark-Methode des IAS 16 zu bewerten. Entscheidet sich das Unternehmen nach dem erstmaligen Ansatz für das Anschaffungskostenmodell, dann sind alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach der Benchmark-Methode des IAS 16 zu bewerten.

3. IFRS - Projektentwicklungen

Projektentwicklung

Diskussion

Due Diligence

1. Definition

Due Diligence

Due Diligence bezeichnet die "gebotene Sorgfalt", mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akqui-sition geprüft wird. Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risikien sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa Bilanzen , personelle und sachliche Ressourcen, strategische Positionierung, rechtliche und finanzielle Risiken, Umweltlasten.

Due Diligence - Fortsetzung -

Gezielt wird nach so genannten Dealbreakern gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einem Kauf entgegenstehen könnten - z.B. Altlasten beim Grundstückskauf oder ungeklärte Markenrechte beim Unternehmenskauf. Erkannte Risiken können entweder Auslöser für einen Abbruch der Verhandlungen oder Grundlage einer vertraglich Berücksichtigung in Form von Preisabschlägen oder Garantien sein.

Formen der Due Diligence

Rechtliche Due Diligence (Bau-)Technische Due Diligence Wirtschaftliche Due Diligence Steuerliche Due Diligence Umweltanalyse u.a.m.

2. Due Diligence Check Liste

Check Liste

Siehe Anlage

3. Umsetzung von Ergebnissen

Umsetzung von Ergebnissen

Cash Flows mit unterschiedlichen Szenarien Risikoanalyse mit Bericht Business Plan / Planbilanzen …

Wertermittlung von Immobilienportfolios

1. Herkunft und Erklärung

Portfolio- Herkunft und Erklärung -

Der US Ökonom Harry Max Markowitz (* 24.08.1927 in Chicago) setzte sich bereits Anfang der 1950er mit der „Portfolio Selection“ (für Wertpapiere) auseinander und erhielt für seine Arbeiten zur Portfoliotheorie 1990 den Nobelpreis.

In der Finanzwelt bezeichnet der Begriff Portfolio ein Bündel von Investitionen, das im Besitz einer Institution oder eines Individuums ist. Dem Aufbau eines Portfolios geht in der Regel eine umfangreiche Analyse voraus. Der Besitz eines Portfolios ist in der Regel Teil einer Strategie, die Risiken finanzieller Investitionen durch Streuung zu senken.

Portfoliotheorie - Grundlegende Fragestellungen -

Markowitz:

Wie läßt sich das in der Praxis oft beobachtete Verhalten der Risikostreuung von Anlegern durch Aufnahme von mehreren Wertpapieren [Immobilien] in ihr Portfeuille erklären?

Wie soll diese Diversifikation eines Portfeuilles rational gestaltet werden, d.h., welche und wie viele Wertpapiere [Immobilien] sollen in ein Portfeuille aufgenommen werden?

2. Einzelwertermittlung

Einzelwertermittlung

Bewertung der einzelnen Objekte auf der Basis jeweiliger objekt- und nutzungsspezifischer Bewertungsparameter.

Zusammenführung der Einzelwerte zum Portfolio-Wert.

Berücksichtigung von Wertkorrekturen (z.B. Paketabschläge)

3. Gruppenbewertung

Gruppenbewertung- Vorgehensweise I -

Die Bewertung eines Portfolios sollte aufgrund seiner Größe anhand eines strukturierten Verfahrens erfolgen.

Die Methodik der Strukturierten Bewertung orientiert sich am Grundprinzip der Pareto-Regel (d.h. mit 20 % des Arbeitsauf-wands lassen sich oft 80% des Ergebnisses erzielen).

Im Rahmen dieses Vorgehens sind die Analyseerfordernisse in Bezug auf die inhaltlichen, zeitlichen und ressourcenbezogenen Rahmenbedingungen spezifisch zu definieren.

Detailanalysen sollten nur dann vorgenommen werden, wenn sie für die Wertfindung von Bedeutung sind.

Gruppenbewertung - Vorgehensweise II - Beschränkung der Ortsbesichtigungen, Grundbucheinsichten etc.

auf einen Teil der Grundgesamtheit Auswahlverfahren

Teilerhebung/Stichprobenerhebung (keine Vollerhebung) Verfahren der bewussten Auswahl (keine Zufallsauswahl) Anwendung des Quotenverfahrens mit dem Ziel,

ein ‘verkleinertes Abbild’ der Grundgesamtheit zu erhalten Üblicherweise gewählte Kriterien:

Lagequalität (Makro/Mikro) Baualtersklasse Verdichtungsgrad ...

Gruppenbewertung - Vorgehensweise III -

Ziehung einer repräsentativen Stichprobe für Innenbesichtigungen Drive-by Besichtigungen

Bewertung der Stichproben-Objekte und Bildung von Sub-Portfolios

Ableitung von wertrelevanten Standardannahmen für die jeweiligen Sub-Portfolios

Bewertung des Gesamtportfolios durch Extrapolation der Bewertungen des jeweiligen Sub-Portfolios der Stichprobe

Gruppenbewertung- Grundlage -

Strukturanalyse des Immobilienbestandes (nach Lage, Gebäudeart, Beschaffenheit und Zustand, Ausstattung, Größe, Ist-Miete, Mietpotenzial, Fluktuation, Leerstand, Förderung, Eigentumssituation, Gewerbeeinheiten, Objekte im Bau, unbebaute Grundstücke) in Form einer Datenbank

Marktanalyse bezüglich Struktur und Merkmale der relevanten Immobilienteilmärkte (demographische und wirtschaftliche Entwicklung), Markttrends (Angebot und Nachfrage), Marktpreise, Vergleichstransaktionen

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