J11 Wertermittlung Kurz

VerkaufswertberechnungMarktanalyse- und Bewertung

Für Tatjana Thomas und die Erbengemeinschaft

Objekt: Jollystraße 1181545 München

Ausgangssituation

Einsicht von Grundbuch und Bauakte

Lagebewertung

Bebaubarkeitsprüfung

Wertfindung

Bewertungsergebnis

RE/MAX Services

Verkaufsmandat

Agenda

Die nachfolgenden Basisinformationen sind Grundlage der Einschätzungen:

Baugrund mit EFH Altbestand, Jollystraße 9, 81545 München (Harlaching)

Grundbuchauszug aus dem Jahre 2000, bereitgestellt von RA Hellingvon München Giesing - Gemarkung/Flurstück:12871/127zu 820 m2

Eigentümer (nach dem zu erwartenden Erbschein): Erbengemeinschaft Helling (zu ¼), Imrich (zu ½) und Thomas (zu ¼)

Bestehende zwei Mietverträge wurden zum 30.09.2009 gekündigt

Beauftragung für die Veräußerung des Grundstücks im Rahmen eines sechsmonatigen, qualifizierten Makleralleinaftrags durch die Fa. RE/MAX Finest Homes Immobilien München Harlaching vom 17.08.2009 (Frau und Herr Imrich) sowie vom 23.08.2009 (Frau Helling, Frau Thomas)

Ausgangssituation

Ausgangssituation

Lagebewertung

Beurteilungen, Microlage


Wertfindung

Bewertungsergebnis

Alternative Vermarktungsmöglichkeiten

RE/MAX Services

Verkaufsmandat

Agenda

Lagebewertung

Beurteilungen

Die Fachzeitschrift „CAPITAL“ verlegt alljährlich den Immobilien-Kompass, ein detailliertes Nachschlagewerk zu den begehrtesten Wohnvierteln in Deutschlands wichtigsten Städten.

München Harlaching ist eines dieser „begehrtesten Wohnviertel“ des Landes. Die Redaktion der Zeitschrift recherchiert vor Ort und wertet Befragungen von 45 Fachjournalisten und 350 Maklern aus.

Die Jollystraße im Herzen Harlachings und wurde von „CAPITAL“ mit der zweitbesten Note („gute Lage“) ausgezeichnet.

Auch der Plötz-Immobilienführer vergibt der Jollystraße vier von fünf Sternen „gehobene Wohnlage“.

Lagebewertung

Umgebung (Microlage)Die Jollystraße ist eine Tempo 30 verkehrsberuhigte, ruhige und trotzdem verkehrsgünstig gelegene, reine Anliegerstraße. Sie liegt in Nähe zum Perlacher Forst. Das Gebiet am Rande des Perlacher Forstes ist eine besonders beliebte, ruhige und grüne Wohnlage. Diverse Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in der Nähe, sind zu Fuß jedoch nur ungünstig erreichbar.

Der Hubschrauberlandeplatz des Harlachinger Krankenhauses liegt in etwa 300m Entfernung. Im Süden des Grundstücks befindet sich ein verhältnismäßig großes MFH.

Immobilien in diesen exklusiven Lagen sind sehr wertbeständig. Nach dem Gebiet um die Menterschwaige liegt die Jollystraße in einer der besten Wohnlagen in Harlaching.

Ausgangssituation

Lagebewertung


Bebauung Nutzungsmöglichkeiten Zielgruppenanalyse

Wertfindung

Bewertungsergebnis


RE/MAX Services

Verkaufsmandat

Agenda


Die maximale Bebauung ist ein maßgeblicher Faktor der Wertfindung des Grundstücks.

Die Bebaubarkeit wurde in Zusammenarbeit mit unserem internen Architekten geprüft. Sie ist unverbindlich und kann abschließend nur im Rahmen eines Bauvorbescheid gesichert werden.

Max. Baukörper: 12mx14m, 2 Vollgeschosse zzgl. TerrassengeschossDie „Bodenrichtwert-GFZ“ beträgt auf Basis 447m2: 0,545

max. erzielbare Wfl. bei EFH oder DH: ca. 430m2

max. erzielbare Wfl. bei MFH: ca. 415 m2

Es ergeben sich die folgenden Zielgruppen: Selbstnutzer Privatinvestoren gewerbliche Investorenkleinere Bauträger größere Bauträger

Im Gegensatz zum überwiegenden Teil der Grundstücke in Harlaching befindet sich das Grundstück innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans. Dieser regelt den Bauraum sowie das Maß der Nutzung (GRZ 0,4 / GFZ 0,8)

Ausgangssituation

Lagebewertung


Wertfindung

Drei unterschiedlich gewichtete Verfahren zur Preisfindung

Bewertungsergebnis


RE/MAX Services

Verkaufsmandat

Agenda

Bewertungsergebnis – Angebotspreis

ErgebnisWertverfahren Ergebnis GewichtungVergleichswert 893.026,00 € 60%Residualwert 787.466,00 € 30%Ertragswert 867.654,00 € 10%

ERGEBNIS: 858.820,80 €zzgl. Verhandlungsspielraum 5% 42.941,04 €SUMME 901.761,84 €

daraus ergibt sich ein empfohlener Gesamtangebotspreis von 902.000,00 €

Ausgangssituation


Lagebewertung

Marktanalyse

Bewertungsergebnis


RE/MAX Services

Verkaufsmandat

Agenda

alternative Vermarktungsmöglichkeiten


ca. 31m x 14m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss (BEZUGSFALL 1)

ca. 30m x 14m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss

ca. 34m x 13m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss (BEZUGSFALL 2)

Kein schützenswerter Baumbestand im Bauraum

2. Gegenseitige Gestattung des Grenzanbaus mit Objekt Jollystraße Nr. 9

Auf Grund der umliegendenBebauung ist in diesem Fall aller Voraussicht nach ein wesentlich größer Baukörpermöglich.



Nachbar-Neubau

Zusätzlich gewonnener Bauraum (3m x14m)

Ursprünglicher Bauraum (12m x 14m)

2. Gegenseitige Gestattung des Grenzanbaus mit Objekt Jollystraße Nr. 9

Neuer MFH Baukörper 15m x 14merzielbare Wfl.: ca. 500m2

Voraussetzung: ENTWEDER: Gegenseitige Gestattung des Grenzanbaus Übernahme der Abstandsflächen Jollystr. 9 / 11ODER: Klärung, ob Grenzanbau auf Grund der Aussage „Grenzanbau ist möglich“ ohne Nachbarbeteiligung darstellbar ist

Eine gemeinschaftliche TG-Einfahrtsnutzung könnteVoraussetzung Ihrerseits für die Gestattung sein.

Die Nachbarpartei ist auf Ihr Einverständnis angewiesen.


2. Gestattung des Grenzanbaus mit Objekt Jollystraße Nr. 9

Die nachfolgende Residualwertberechnung würde aus dem großen Baukörper resultieren:


Bei diesem Modell eröffnet sich eine neue, lukrative Zielgruppe: Selbstnutzer Privatinvestoren gewerbliche Investoren kleinere Bauträger größere Bauträger

Berechnung Neubau eines MFH 14 x 15m, 2 Vollgeschosse +Terrassengeschoss ca. 500m2 Wfl.

Daraus ergibt sich:

970.872,- Grundstückswert zzgl. 5% Verhandlungsspielraum 1,02 Mio €


3. Vermarktung zweier DHH als Neubauvorhaben in Zusammenarbeit mit einem Bauträger

Vereinfacht: Bauträger reserviert das Grundstück mit Aufschlag kostenfrei. Dies ist möglich, da er weniger Risiko trägt, wenn er das Grundstück nicht erwerben muss. Der Bauträger geht mit einer Planung auf den Markt und entscheidet je nach Resonanz nach einem festgesetzten Zeitraum, ob er das Grundstück ankauft. Räumt man dem Bauträger diese Möglichkeit ein, kann ein Aufschlagbeim Kaufpreis angesetzt werden.

Empfohlener Aufpreis: 30.000,00 €Erforderlicher Zeitraum für die Reservierung: ca. 3 bis 4 Monate

Daraus ergibt sich ein empfohlener Angebotspreis von 902.000,00 € + 30.000,00 € = 932.000,00 €



ÜBERSICHT

Empfohlener Angebotspreis Grundstück Bestand 902.000,00 €Empfohlener Angebotspreis nach Abstandsflächenübernahme 1.020.000,00 €Empfohlener Angebotspreis mit Reservierungsoption 932.000,00 €

Weiteres Vorgehen:- Klärung der Mietersituation (Termin für ein freies Objekt)- Erneute Kontaktaufnahme mit den Nachbarn unsererseits

- Herbeiführung einer Vereinbarung hinsichtlich der gegenseitigen Abstandsflächenübernahme- Vermarktung des Grundstücks nach Klärung der o.g. Punkte

- Sollten o.g. Punkte nicht geregelt werden können, Festlegung der gewünschten, alternativen Vermarktungsart- Bestand- mit Reservierungsoption


Ausgangssituation


Lagebewertung

Marktanalyse

Bewertungsergebnis


RE/MAX Services

Das können Sie von uns erwarten

Verkaufsmandat

Agenda

Profitieren Sie vom gigantischen Netzwerk. International und regional.

Niemand weltweit vermittelt mehr Immobilien als RE/MAX.

Mit mehr als 7.000 Büros in über 65 Ländern der Welt ist RE/MAX heute die unangefochtene Nummer 1 in der Immobilienwirtschaft.

Unser internationales Netzwerk hebt uns maßgeblich ab von kleineren Maklergeschäften.

Unsere Immobilienmakler sind Ihre Multiplikatoren: Über 100.000 weltweit, über 250 in Bayern, über 50 im Großraum München, acht in München-Harlaching.

Wir würdigen den erheblichen Geldwert Ihres Eigentums und sind jederzeit offen für gemeinschaftliche Geschäfte. Wir teilen unsere Provision mit Anderen, was – zum Nachteil Ihres Verkaufserfolgs - in der Branche leider noch zu selten praktiziert wird.

Nur so garantieren wir die größtmögliche Marktstreuung für Ihre Immobilie und finden zum bestmöglichen Preis den passenden Käufer.

Weltweit oder nebenan.

Wir bewerben Ihre Immobilie. Umfassend und professionell.

Wir stellen Ihre Immobilie von ihrer besten Seite dar. Ein ausführliches Exposé mit professionellen Fotos und aufgearbeiteten Grundrissen stellt hierbei die Basis.

Ihre Immobilie vermarkten wir in den gängigen regionalen und überregionalen Printmedien, in Hochglanzmagazinen (z.B. Bellevue, München Süd) und auf den einschlägigen Internetportalen (Immobilienscout.de, Immonet.de, sueddeutsche.de etc.). Ihr Angebot wird darüber hinaus in unserem weltweiten Intranet den 100.000 Immobilienmaklern unseres Netzwerks zugänglich gemacht.

Auf der Münchner Immobilienmesse „Eigentum & Wohnen“ ist RE/MAX neuerdings im Frühjahr und Herbst jeden Jahres für Sie präsent. Zudem wird Ihre Immobilie in den Galerien ausgewählter RE/MAX Büros im Münchner Umland genauso wie in unseren einzigartigen Schaukästen in beliebten Restaurants (z.B. in München Harlaching: Gutshof Menterschwaige oder Antica Trattoria) veröffentlicht. Individuelle Verkaufskarten runden unser Konzept ab.

Ausgangssituation


Lagebewertung

Marktanalyse

Bewertungsergebnis

RE/MAX Services

Verkaufsmandat

Agenda

Provisionsregelung

In Bayern ist es Usus, lediglich 3% plus MwSt. Provision vom Erwerber zu verlangen. Die „Innenprovision“ von 3% plus MwSt. wird marktüblich in den Kaufpreis eingerechnet. Daraus ergeben sich nachfolgende, finale Angebotspreise:

Empfohlener Angebotspreis Grundstück Bestand 935.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“Empfohlener Angebotspreis nach Abstandsflächenübernahme 1.059.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“Empfohlener Angebotspreis mit Reservierungsoption 965.000,00 € inkl. 3,57% „Innenprovision“

Der Markt in Harlaching ist dynamisch. Nicht vorhersehbare Liebhaberpreise sind möglich. Eine höherer Preis ist insbesondere möglich für den Grundstücksbestand (für EFH Neubau) !


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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