Post on 04-Sep-2020
Einwohnergemeinde
Selzach
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach
Erlass einer Planungszone nach § 23 Planungs- und Baugesetz (PBG)
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
www.bsb-partner.ch 4. Dezember 2019
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 2
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
BSB + Partner, Ingenieure und Planer AG Version 001
Auftraggeber
Einwohnergemeinde Selzach
Schänzlistrasse 2
2545 Selzach
Verfasser
BSB + Partner, Ingenieure und Planer
Alain Kunz
Leutholdstrasse 4, 4562 Biberist
Tel. 032 671 22 22
E-Mail: alain.kunz@bsb-partner.ch
Dokumentinfo
Dokument
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach
Projektnummer
21914
Anzahl Seiten
19
Koreferat
Thomas Ledermann
Datum
03.12.2019
Kürzel
tle
Ablageort
K:\Umweltplanung\Selzach\21914 Planungszone Bettacherstrasse\26 Berichte\RPB Planungszone_191203.docx
Gedruckt 04.12.2019
Änderungsverzeichnis
Version Status, Änderung Autor Datum
001 Bericht z.H. Gemeinderat aku 04.12.2019
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 3
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
BSB + Partner, Ingenieure und Planer AG Version 001
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 4
2 Ausgangslage 5
2.1 Rechtsgültiger Schutzstatus 5
2.2 Ortsplanungsrevision Selzach 8
3 Planungsgegenstand 9
3.1 Planungszone nach § 23 Planungs- und Baugesetz Kanton Solothurn 9
3.2 Raumplanungsbericht 10
4 Planungsperimeter 11
5 Begründung der Planungszone 16
6 Fazit und Ausblick 19
Beilage
Planungszone Bettlacherstrasse (Plan Nr. 21914/1)
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 4
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
BSB + Partner, Ingenieure und Planer AG Version 001
1 Einleitung
Der rechtsgültige Zonenplan der Einwohnergemeinde Selzach (RRB Nr. 2345
vom 4. Dezember 2001) weist im Orientierungsinhalt "mit RRB geschützte
Gebäude" auf. Der Schutzstatus von Kulturobjekten und Gebäuden ist in der
Nutzungsplanung von Selzach allerdings nicht konkreter geregelt. Diese
"mit RRB geschützten Gebäude" sind jedoch im kantonalen Schutzverzeich-
nis erfasst und stehen damit unter kantonalem Denkmalschutz. Dies mit
Ausnahme von vier Gebäuden im Dorfzentrum entlang der Bettla-
cherstrasse, deren Schutzstatus mit Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 1919
vom 27. April 1945 geregelt wurde.
Im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision der Einwohnergemeinde
Selzach nimmt der Ortsbildschutz eine gewichtige Rolle ein. In diesem Zu-
sammenhang gilt das Dorfzentrum als eine der Schlüsselstellen. Zudem will
die Einwohnergemeinde den Schutzstatus von Kulturobjekten und Gebäu-
den gesamtheitlich überprüfen und im Zonenreglement verankern. Auch
die Ortsbildschutzzone soll überprüft und aktualisiert werden. Mit diesen
Massnahmen soll auf kommunaler Ebene mehr Klarheit über den Schutzsta-
tus von Kulturobjekten / Gebäuden geschaffen werden. Entsprechende
Festlegungen können damit aus dem RRB Nr. 1919 vom 27. April 1945 ent-
lassen werden.
Aufgrund eines Abbruch- / Rückbaugesuches für eines der vier mit RRB Nr.
1919 vom 27. April 1945 unter Schutz gestellten Gebäudes hat der Gemein-
derat entschieden, im betroffenen Gebiet eine Planungszone nach Art. 47
Raumplanungsverordnung (RPV) zu erlassen. Damit soll sichergestellt wer-
den, dass die dortigen baulichen Aktivitäten nicht im Konflikt mit den Pla-
nungsabsichten der Einwohnergemeinde stehen.
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 5
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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2 Ausgangslage
2.1 Rechtsgültiger Schutzstatus
Die im Dorfkern von Selzach bestehenden Liegenschaften
- Bettlacherstrasse 3 (GB Selzach Nr. 4106, ehemals GB Selzach Nr. 2002)
- Bettlacherstrasse 4 (GB Selzach Nr. 2948)
- Bettlacherstrasse 5 (GB Selzach Nr. 2001)
- Bettlacherstrasse 8 (GB Selzach Nr. 1997)
stehen nicht unter kantonalem Denkmalschutz, wurden aber mit RRB Nr.
1919 vom 27. April 1945 als Einzelgebäude ins Inventar über besonders
schützenswerte Objekte des Natur- und Heimatschutzes aufgenommen und
unter kantonalen Schutz gestellt.
Abbildung 1 Situation der amtliche Vermessung im Dorfzentrum Selzach mit Lage der Liegenschaften Bettlacherstrasse 3, 4, 5 und 8 (siehe Nummerierung) (Quelle: Web GIS Kanton Solothurn, Zugriff am 29. November 2019, eigene Ergänzungen)
Nach RRB Nr. 1919 vom 27 April 2019 handelt es sich hierbei um Einzelge-
bäude, die mangels historischer Bedeutung nicht in das Inventar der Alter-
tümerkommission aufgenommen worden sind, aber vom Standpunkt des
Heimatschutzes aus nicht willkürlicher Umgestaltung oder Beseitigung
preisgegeben werden sollen. An diesen Objekten dürfen ohne vorausge-
hende Bewilligung des Regierungsrates keine Veränderungen vorgenom-
men werden.
RRB Nr. 1919 vom 27. April 1945
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Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 6
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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Nach aktuellen Angaben des kantonalen Bau- und Justizdepartementes
(BJD) wurde dieser RRB nie aufgehoben und hat somit nach wie vor seine
rechtliche Gültigkeit.
Im rechtsgültigen Zonenplan der Einwohnergemeinde Selzach sind die oben
aufgeführten Liegenschaften orientierend als "mit RRB geschützte Ge-
bäude" aufgeführt. Sie liegen in der Kernzone alt (K3a).
Der Geltungsbereich des rechtsgültigen Gestaltungsplanes "Winkel" (RRB
Nr. 367 vom 2. März 2010) umfasst unter anderem GB Selzach Nr. 1997 (die
übrigen oben erwähnten Grundstücke liegen ausserhalb dieses Geltungsbe-
reiches). Im Gestaltungsplan ist die Liegenschaft Bettlacherstrasse 8 eben-
falls als "geschütztes Objekt gemäss RRB Nr. 1919 vom 27. April 1945" ori-
entierend aufgeführt.
Abbildung 2 Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Gestaltungsplan "Winkel" (RRB Nr. 367 vom 2. März 2010)
Das rechtsgültige Zonenreglement der Einwohnergemeinde Selzach (RRB
Nr. 2345 vom 4. Dezember 2001) enthält keine Vorschriften betreffend den
Schutzstatus von Objekten. Für diese Zone gelten aktuell hingegen u. a. fol-
gende Zonenvorschriften:
Rechtsgültiger Zonenplan
Rechtsgültiger Gestaltungsplan "Winkel"
Rechtsgültige Zonenvorschriften
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 7
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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Gemäss der Stellungnahme der Fachstelle Ortsbildschutz des ARP vom
21. November 2019 handelt es sich hierbei nach den heutigen Begriffen um
schützenswerte Kulturobjekte. Entsprechend wird empfohlen, die betroffe-
nen Gebäude im Rahmen der Ortplanungsrevision als kommunal schützens-
wert einzustufen. Diese Einstufung deckt sich mit dem Zweck der kommu-
nalen Kernzone alt K3a, nur braucht es für Änderungen statt lediglich einer
Stellungnahme die Bewilligung des Kantons.
Ein Abbruch eines solchen Gebäudes darf nur erfolgen, wenn
- nachweisbar keine Sanierung möglich ist,
- gleichzeitig ein Ersatzprojekt mit gesicherter Ausführung vorliegt und
- sich der Ersatzbau hinsichtlich Stellung, Volumen und äusserer Erschei-
nung am Bestand orientiert und sich gebührend ins Ortsbild integriert.
Gemäss kantonalem Richtplan
- haben die Gemeinden bei der Ortsplanung zu prüfen, ob die Massnah-
men zur Erhaltung des Ortsbildes genügen. Sie passen bei Bedarf ihre
Nutzungspläne und Zonenreglemente im ordentlichen Verfahren den
neuen und veränderten Verhältnissen an. Sie berücksichtigen dabei,
dass in der Regel eine angemessene Entwicklung in zeitgemässer Archi-
tektur von hoher Qualität möglich sein soll (Beschluss S-2-1-3).
- sind die Gemeinden zudem dafür besorgt, dass Baugesuche, welche
kantonal geschützte Objekte oder Ortsbilder betreffen, der zuständi-
gen kantonalen Fachstelle unterbreitet werden. Die Gemeinden regeln
in ihren Zonenreglementen, welche Baugesuche ebenfalls dem Kanton
zu unterbreiten sind (Beschuss S-2.1.4).
Abriss / Rückbau nur mit bewilli-gungsfähigem Ersatzprojekt
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 8
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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2.2 Ortsplanungsrevision Selzach
Die Einwohnergemeinde Selzach hat im Januar 2018 die Gesamtrevision der
Ortsplanung in Angriff genommen. Dabei geht es unter anderem um die
Umsetzung der im räumlichen Leitbild 2016 (durch die Gemeindeversamm-
lung am 27. März 2017 genehmigt) vorgesehenen Ziele der Stärkung der
Siedlungsqualität und des Ortsbildes im Dorfkern.
Selzach zeichnet sich durch ein kompaktes Dorf mit einer historisch gewach-
senen Siedlungsstruktur aus. Einige Gebiete verfügen über eine besonders
hohe Wohn- und Siedlungsqualität. Der Umgang mit Verdichtung und Erhalt
bzw. Förderung der Siedlungsqualität stellt künftig eine besondere Heraus-
forderung dar. Basierend auf dieser Ausgangslage wurden im räumlichen
Leitbild folgende Chancen und Herausforderungen für die Siedlungsqualität
formuliert (Leitsatz Siedlungsqualität):
…Entlang der Dorfstrasse haben sich Neubauten an der vorhandenen Geo-
metrie (Stellung, Lage und Volumen) zu orientieren.
Als kurzfristige Massnahme sieht das räumliche Leitbild die Prüfung einer
neuen Ortsbildschutzzone unter Anderem im Dorfkern vor.
Gemäss Leitbildplan sind im Gebiet entlang der Dorfstrasse die bestehen-
den Qualitäten zu erhalten / zu fördern. Dieses Gebiet umfasst auch den
Perimeter der vorliegenden Planungszone.
Abbildung 3 Ausschnitt aus dem Leitbildplan mit Lage des Planungsperime-ters (dunkelblau)
Bestehende Qualitäten erhalten / fördern
Leitsatz Siedlungsqualität
Leitbildplan
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 9
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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3 Planungsgegenstand
Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Selzach hat am 12. Dezember
2019 beschlossen, über die Grundstücke GB Selzach Nrn. 1997, 2001, 2948
und 4106 eine Planungszone nach § 23 PBG zu erlassen.
Die Planungszone wird bis zur öffentlichen Auflage der Ortsplanungsrevi-
sion, maximal aber für 3 Jahre erlassen. Die Planungszone läuft spätestens
am 19. Dezember 2022 aus. Bis dahin sollte die zurzeit in Revision befindli-
che Ortsplanung abgeschlossen und die planerischen Rahmenbedingungen
bezüglich dem Schutzstatus von Gebäuden und deren Abbruch / Rückbau /
Ersatzneubau auf kommunaler Ebene festgelegt sein. Mit der öffentlichen
Auflage der revidierten Ortsplanung entfaltet die neue Planung (inkl. Zonen-
reglement) eine Vorwirkung für künftige Bauvorhaben (§ 15 Abs. 2 PBG).
Die Planungszone wird ab diesem Zeitpunkt nicht mehr erforderlich sein
und kann aufgehoben werden.
Die öffentliche Auflage der Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach erfolgt
vom 19. Dezember 2019 bis 5. Februar 2020. Gegenstand der Auflage bilden
der Plan der Planungszone sowie der vorliegende orientierende Raumpla-
nungsbericht. Die Planungszone wird mit der Publikation im Anzeiger wirk-
sam.
Der Zweck der Planungszone besteht darin, dem zuständigen Planungsor-
gan auf beabsichtigte Planungsvorhaben (z. B. Ortsplanungsrevision) die nö-
tige Entscheidungsfreiheit einzuräumen.
3.1 Planungszone nach § 23 Planungs- und Baugesetz
Kanton Solothurn
1 Der Gemeinderat kann bis zum Erlass oder während der Änderung von Nut-
zungsplänen für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festlegen, in de-
nen keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen
werden dürfen, die der laufenden Planung widersprechen.
2 Planungszonen können sich auf die Festlegung von Baulinien längs geplan-
ter Erschliessungs- oder anderer öffentlicher Anlagen beschränken (Projek-
tierungszonen).
Erlass des Gemeinderats
Dauer Planungszone
Öffentliche Auflage
Zweck
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Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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3 Der Gemeinderat hat die Festlegung der Planungszonen während 30 Tagen
öffentlich aufzulegen. Während der Auflagefrist kann dagegen beim Ge-
meinderat Einsprache erhoben werden. Gegen den Einspracheentscheid
kann innert 10 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden.
4 Die Planungszonen dürfen für 3 Jahre, ausnahmsweise für höchstens 5
Jahre verfügt werden.
5 Die Planungszonen werden mit der Publikation der Auflage wirksam. Sie
können von jedermann eingesehen werden.
3.2 Raumplanungsbericht
Der vorliegende Raumplanungsbericht hat zum Ziel, den Planungsprozess
sowie die Recht- und Zweckmässigkeit der Planungszone aufzuzeigen und
die Interessenabwägung zu dokumentieren (Art. 47 RPV Berichterstattung
gegenüber der kantonalen Genehmigungsbehörde).
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Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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4 Planungsperimeter
Die Planungszone wird über die Grundstücke GB Selzach Nrn. 1997, 2001,
2948 und 4106 erlassen.
Die Planungszone hat eine Grösse von 6'945 m2.
Abbildung 4 Ausschnitt aus dem digitalisierten Bauzonenplan (RRB Nr. 2345 vom 4. Dezember 2001). Der Perimeter der Planungszone ist rot gepunktet umrandet. Die Planinhalte können aus der Legende in der Planbeilage entnommen werden.
Der Geltungsbereich der Planungszone liegt im Dorfkern von Selzach und ist
zweigeteilt (getrennt durch die Bettlacherstrasse).
Der südliche Teil des Geltungsbereichs umfasst einerseits das Grundstück
GB Selzach Nr. 2001 mit dem geschützten, baufälligen / sanierungsbedürf-
tigen ehemaligen Bauernhofgebäude Bettlacherstrasse 5. Das Gebäude
liegt direkt an der Bettlacherstrasse. Beim unbebauten Südbereich der Par-
zelle handelt es sich um den ehemaligen Garten der Liegenschaft. Der Gar-
ten wurde über lange Zeit nicht mehr bewirtschaftet und besteht heute
grösstenteils aus Wildwuchs.
Östlich davon befindet sich auf dem Grundstück GB Selzach Nr. 4106 eben-
falls ein geschütztes ehemaliges Hofgebäude Bettlacherstrasse 3, welches
direkt an der Strasse liegt und heute zu Wohnzwecken genutzt wird. Der
rückwärtige Teil des Grundstücks wird hauptsächlich als Garten genutzt.
Perimeter
Lage und Struktur
Südbereich (GB Selzach Nrn. 2001 und 4106)
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 12
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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Das im Nordbereich der Planungszone liegende Grundstück GB Selzach
Nr. 1997 weist zum einen ein grosses geschütztes ehemaliges Hofgebäude
auf. Dieses besteht aus einem renovierten Wohnteil sowie dem Bewirt-
schaftungstrakt des Hofes. Weiter weist das Grundstück einen geschützten
Speicher auf. Neben Garagen und kleinen Nebenbauten befinden sich auf
den Umgebungsflächen der Garten sowie die privaten Verkehrsflächen. Der
Westbereich dieses Grundstücks ist unbebaut (Wiese mit Einzelbäumen).
Das östliche Nachbargrundstück GB Selzach Nr. 2948 weist als Gebäude
ebenfalls ein geschütztes ehemaliges Hofgebäude mit einem Wohn- und ei-
nem Ökonomieteil sowie eine Garage auf. Bei den Umgebungsflächen han-
delt es sich um Garten und private Verkehrsflächen.
Abbildung 5 Luftbild mit Geltungsbereich der Planungszone (rot umrandet)
Die baulichen Strukturen auf diesen vier Parzellen wiederspiegeln einen Teil
der Siedlungsentwicklungsgeschichte von Selzach als ehemaliges Bauern-
dorf mit ursprünglichen Höfen im heutigen Dorfzentrum.
Nordbereich (GB Selzach Nrn. 1997 und 2948)
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Abbildung 6 Blick von Westen auf das geschützte Gebäude Bettlacherstrasse 5 auf GB Selzach Nr. 2001 (Aufnahmedatum 11. Oktober 2019)
Abbildung 7 Blick von Südwesten auf den unbebauten Westbereich von GB Selzach Nr. 1997 bzw. den geschützten Speicher Bettla-cherstrasse 8a (Bildquelle: Google StreetView, Bildaufnahme vom Mai 2013)
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Abbildung 8 Blick von Süden auf das geschützte Gebäude Bettlacherstrasse 8 auf GB Selzach Nr. 1997 (Aufnahmedatum 11. Oktober 2019)
Abbildung 9 Blick von Süden auf das geschützte Gebäude Bettlacherstrasse 4 auf GB Selzach Nr. 2948 (Aufnahmedatum 11. Oktober 2019)
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Abbildung 10 Blick von Westen auf das geschützte Gebäude Bettlacherstrasse
3 auf GB Selzach Nr. 4106 (Aufnahmedatum 11. Oktober 2019)
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Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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5 Begründung der Planungszone
Das Hauptziel der Planungszone besteht darin, Zeit für den Abschluss der
laufenden Ortsplanungsrevision zu gewinnen, um den Ortsbildschutz ent-
sprechend grundeigentümerverbindlich anzusetzen. Das heisst, einen Ab-
bruch / Rückbau von Gebäuden innerhalb des Geltungsbereichs nur dann
zu ermöglichen, wenn ein genehmigungsfähiges Ersatzprojekt vorliegt, wel-
ches den Ansprüchen der Denkmalpflege und des Ortsbildschutzes Rech-
nung trägt. Bei den betroffenen, "nur" mit RRB Nr. 1919 vom 27. April 1945
geschützten Gebäuden, ist dies im Gegensatz zu den unter kantonalem
Denkmalschutz stehenden Objekten nur im besagten RRB geregelt. Die
rechtsgültige Ortsplanung weist in dieser Hinsicht Mängel auf.
Die heute rechtsgültige Ortsplanung der Einwohnergemeinde Selzach
wurde mit Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 2354 am 4. Dezember 2001 ge-
nehmigt. Seit Inkrafttreten der letzten Ortsplanung sind somit 18 Jahre ver-
gangen. Nach § 10 PBG sind die Nutzungspläne (Ortsplanung) in der Regel
alle 10 Jahre zu überprüfen und anzupassen. Mit der Gesamtrevision der
Ortsplanung Selzach, welche Anfang 2018 in Angriff genommen wurde
(räumliches Leitbild bereits im Jahr 2016), kommt die Einwohnergemeinde
diesem Auftrag nach. Dabei gilt es zu prüfen, ob die aktuell rechtsgültige
Ortsplanung nach wie vor den heutigen Ansprüchen und Bedürfnissen der
Einwohnergemeinde entspricht bzw. wo diese angepasst werden muss.
Im räumlichen Leitbild hat sich die Gemeinde unter anderem zum Erhalt /
zur Förderung der bestehenden Siedlungsqualitäten im Dorfzentrum be-
kennt. Dabei ist die Gemeinde zur Erkenntnis gekommen, dass bezüglich
dem Ortsbildschutz und dem Schutzstatus von Objekten ein Handlungsbe-
darf besteht. Dabei soll unter anderem der Schutzstatus der betroffenen
vier Gebäude überprüft und im Zonenplan klar und verbindlich festgelegt
werden. Weiter sollen die Zonenvorschriften insbesondere dahingehend er-
gänzt werden, dass der Schutzstatus von Kulturobjekten geregelt wird
(Zweck, Einschränkungen, Massnahmen usw.). Darunter fällt unter ande-
rem die Notwendigkeit eines bewilligungsfähigen Ersatzprojektes beim Ab-
bruch / Rückbau von Gebäuden mit Schutzstatus.
Die Absicht die Nutzungsplanung im Geltungsbereich der Planungszone zu
ändern, manifestiert sich im räumlichen Leitbild. Im Sinne einer Zielsetzung
hat die Gemeinde einen behördenverbindlichen Leitsatz zur Siedlungsqua-
lität mit entsprechenden Massnahmen zu dessen Erreichung formuliert
(siehe Kapitel 0). Zudem ist die Absicht, bestehende Siedlungsqualitäten zu
erhalten / fördern im Leitbildplan verortet.
Hauptziel: Gebäudeabbruch / Rückbau nur mit genehmigungs-fähigem Ersatzprojekt
Planungsbedürfnis
Verfestigte Planungsabsicht
Öffentliches Interesse
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 17
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV
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Sowohl die Leitsätze und der Leitbildplan als auch die im räumlichen Leitbild
verankerten Massnahmen zeugen von einem öffentlichen Interesse an der
Änderung der geltenden Nutzungsplanung bzw. dem oben genannten Pla-
nungsbedürfnis. Die Einsetzung einer Planungszone liegt im öffentlichen In-
teresse, um im weiteren Prozess der Ortsplanungsrevision die notwendige
Planungs- und Entscheidungsfreiheit aufrechtzuerhalten. Mit dem Start der
Ortsplanungsrevision im Sommer 2018 bzw. des räumlichen Leitbildes 2016
wurden die ersten hierfür notwendigen Schritte lanciert. Die Planungszone
räumt der Gemeinde, die für die Abklärungen notwendige Zeit ein, um
schlussendlich grundeigentümerverbindlich die Qualitätsanforderungen
festzulegen.
Die genannten Leitsätze und Massnahmen im räumlichen Leitbild sowie der
Leitbildplan zeugen vom Bestreben, die bestehende Siedlungsqualität ins-
besondere im Dorfzentrum zu erhalten / zu fördern. Die Gemeinden sind im
Rahmen der ihr durch das PBG eingeräumten Autonomie befugt, spezifische
Massnahmen für den Heimatschutz in den Nutzungsvorschriften festzule-
gen (§ 119 Abs. 1 und 3 PBG).
Wie aufgezeigt, sind der Schutzstatus von Kulturobjekten / Gebäuden und
die damit verbundenen Vollzugsmassnahmen in der rechtsgültigen Nut-
zungsplanung der Einwohnergemeinde Selzach nicht bzw. nur bedingt gere-
gelt. Das räumliche Leitbild erteilt der Planungsbehörde den Auftrag, die
Siedlungsqualität unter anderem in den auf dem Leitbildplan verorteten Ge-
bieten (unter anderem im Dorfzentrum) sicherzustellen / zu fördern und die
hierfür notwendigen Massnahmen im Rahmen der Ortsplanungsrevision zu
prüfen. Dazu gehört auch eine klare Definition und Regelung der im Gel-
tungsbereich der Planungszone liegenden Gebäude. Der Erlass einer Pla-
nungszone für die betroffenen Parzellen ist deshalb das geeignete Mittel,
um der Planungsbehörde für die anstehende Ortsplanungsrevision die not-
wendige Entscheidungsfreiheit einzuräumen.
In räumlicher Hinsicht dehnt sich die Planungszone auf jene Parzellen aus,
welche geschützte Gebäude aufweisen, die nicht unter kantonalem Denk-
malschutz stehen, aber mit RRB Nr. 1919 vom 27. April 1945 unter Schutz
gestellt wurden. Die Festlegung des Perimeters ist deshalb zur Sicherung der
künftigen Planung und der im räumlichen Leitbild gesetzten Ziele betreffend
die Siedlungsqualität erforderlich.
Wahrung der notwendigen Pla-nungs- und Entscheidungs- freiheit
Zulässigkeit der Planungsabsicht
Verhältnismäßigkeit
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 18
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In sachlicher Hinsicht hat die Planungszone nicht die Wirkung eines vollstän-
digen Bauverbotes. Sie verhindert lediglich Bauvorhaben, welche der beab-
sichtigten Anpassung der Nutzungsplanung bzw. den Ansprüchen an Ersatz-
neubauten zuwiderlaufen. Ob ein konkretes Bauvorhaben auch nach Erlass
der Planungszone bewilligt werden kann, ist im Einzelfall zu beurteilen. Kon-
kret wird die Baubehörde zusammen mit den für den Ortsbild- und die
Denkmalpflege zuständigen kantonalen Behörden bei Baugesuchen, die
nach Erlass der Planungszone eingehen, zu prüfen haben, ob das Bauvorha-
ben dem Bestreben der Planungsbehörde im Zusammenhang mit der Sied-
lungsqualität und dem Ortsbildschutz widerspricht. Dazu gehört insbeson-
dere die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit von Ersatzprojekten beim
Rückbau / Abbruch der mit RRB Nr. 1919 vom 27. April 1945 unter Schutz
gestellten Liegenschaften. Mit fortschreitendem Planungsprozess in der
Ortsplanungsrevision werden sich die künftigen Nutzungsvorschriften für
den Schutzstatus von Kulturobjekten / Gebäuden sowie die Stossrichtung
des Ortsbildschutzes mehr und mehr konkretisieren.
In zeitlicher Hinsicht ist die Planungszone befristet bis zur öffentlichen Auf-
lage der revidierten Ortsplanung, maximal aber auf drei Jahre.
Durch die Beschränkung der Wirkungen der Planungszone in räumlicher,
sachlicher und zeitlicher Hinsicht wird dem Verhältnismässigkeitsprinzip
Rechnung getragen. Das öffentliche Interesse an der wirksamen Steuerung
der künftigen baulichen Entwicklung sowie der Sicherung / Förderung der
Siedlungsqualität im Dorfzentrum überwiegt das Interesse der jeweiligen
Grundeigentümer am Fortbestand der bestehenden, allerdings revisionsbe-
dürftigen Nutzungsplanung.
Planungszone Bettlacherstrasse, Selzach 19
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6 Fazit und Ausblick
Wie aufgezeigt, ist der Schutzstatus von Kulturobjekten / Gebäuden in der
rechtsgültigen Nutzungsplanung der Einwohnergemeinde Selzach nicht
bzw. nur bedingt geregelt. Der Umgang mit diesen Objekten und die Sied-
lungsentwicklung im Dorfzentrum muss unter Beachtung der gemachten
Zielsetzungen im räumlichen Leitbild, aber auch unter Beachtung überge-
ordneten raumplanerischen Zielsetzungen erfolgen. Mit der Planungszone
räumt sich der Gemeinderat die nötige Zeit ein, um sich vertieft mit der
Frage der Sicherung / Förderung der bestehenden Siedlungsqualitäten und
des Ortsbildschutzes auseinanderzusetzen und daraus die notwendigen pla-
nungsrechtlichen Massnahmen abzuleiten.
Mit der Planungszone werden Bauvorhaben, die mit der geltenden Zonen-
ordnung im Einklang stehen, weiterhin realisiert werden können, sofern sie
der beabsichtigten Entwicklungsstrategie und der laufenden Anpassung der
Nutzungsplanung nicht zuwiderlaufen. Ein Abbruch / Rückbau von Gebäu-
den bleibt zudem weiterhin möglich, sofern gleichzeitig ein Ersatzprojekt
mit gesicherter Ausführung vorliegt, welches von den zuständigen kommu-
nalen und kantonalen Behörden als bewilligungsfähig erachtet wird.
Die Bevölkerung von Selzach wird im Rahmen der Ortsplanungsrevision
mehrfach die Möglichkeit haben, sich zur räumlichen Entwicklung der Ge-
meinde Selzach und somit auch zu den Massnahmen im Zusammenhang mit
der Siedlungsqualität zu äussern.
Umsetzung des räumlichen Leitbildes
Bauvorhaben weiterhin zulässig
Bevölkerung kann mitwirken
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