15 Jahre Reformstau:

Die Novellender Bayerischen Bauordnung

von 1994 bis 2009

Gliederung

• Überblick• Genehmigungs-Pflicht• Genehmigungs-Verfahren• Abstandsflächenrecht• Stellplatzrecht• Brandschutz• Gebäudeklassen

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Überblick

• Gesetz zur Vereinfachung und Beschleunigungbau- und wasserrechtlicher Verfahren vom 12.4.1994 (Genehmigungsfreistellungsverfahren undvereinfachtes Genehmigungsverfahren –mit beschränktem Prüfprogramm)

• Zweites Gesetz zur Vereinfachung und Beschleunigung baurechtlicher Verfahren vom 26.7.1997

• Gesetz zur Änderung der Bayerischen Bauordnungund Änderungsgesetz vom 24.7.2007

• Gesetz zur Änderung der Bayerischen Bauordnung,des Baukammerngesetzes und des Denkmalschutzgesetzesvom 14.7.2009

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Genehmigungs-Pflicht:Genehmigungs-Freistellung

Praktischer Fall:

Die Brutto Marken-Discount AG & Co. KG will in der kreisangehöri-gen Gemeinde Tara am See (Landkreis Lahm) einen Einzelhan-delsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 800 qm ansiedeln. Bar-ney Brutalheimer, der 1. Bürgermeister, hat auch schon eine Flä-che für den neuen Brutto-Markt im Sinn: Direkt am See ist noch ein Plätzchen frei. Dort lebt zwar eine seltene Schmetterlingsart, Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG (nebst Lan-desrecht) besteht aber nicht. Die paar Autos und Lastkraftwagen werden die Idylle am See schon nicht stören, meint er. Außerdem müsse man in Zeiten der Krise auch mal wieder an die Wirtschaft denken! Er will den Brutto-Markt ansiedeln, „koste es was es wolle“ – und der Nachbargemeinde Nettbergen endlich einmal den entscheidenden Schritt voraus sein; das Landratsamt Lahm müsse ja nicht unbedingt etwas von der Sache erfahren.

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Frage:

Welche Möglichkeiten hat Bürgermeister Barney Brutalheimer, um sein Ziel zu erreichen?

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Lösung

• Erweiterung bis zur Sonderbautengrenze(Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO 2008):Genehmigungs-Freistellung also auch für gewerbliche Bauvorhaben wie Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von gesamt nicht mehr als 800 qm haben (Art. 2 Abs. 4 Nr. 4 BayBO 2008)

• Bebauungsplan der Innenentwicklung (§ 13 a BauGB):Beschleunigtes Verfahren (I 1), da keine UVP (I 4)Vereinfachtes Verfahren (II Nr. 1): formelle Erleichterungen (§ 13 II BauGB), weder (fehleranfällige!) Umweltprüfung noch Umweltbericht (§ 13 III 1 BauGB)

• Kritik: Gefahr der Umgehung der Bauaufsichtsbehörde -Baurecht ohne Landratsamt

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Genehmigungs-Pflicht:Verfahrens-Freiheit

• geneigte oder aufgeständerte Solarenergieanlagenund Sonnenkollektoren

• Art. 57 I Nr. 3 a)aa) BayBO 2009

• bis zu 1/3 der Dach-oder Außenwandfläche(statt 9 qm wie früher)

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Genehmigungs-Pflicht:Verfahrens-Freiheit

Außenwärmedämmung:

• nicht nur an Außenwand, vgl. Art. 57 I Nr. 10 e)BayBO 2008

• sondern auch in Bedachung, Art. 57 I Nr. 12 BayBO 2009

• Aber:Achtung Abstandsflächen(Art. 55 II BayBO 2009)!!!

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Genehmigungs-Pflicht:Verfahrens-Freiheit

Zuständigkeitfür Ausnahmenund Befreiungen(z.B. von Bebauungsplan):

• Nicht mehr Landratsamt

• Sondern Gemeinde,Art. 63 III 1 BayBO 2008

• Passivlegitimation: Gemeinde!

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Genehmigungs-Pflicht:Verfahrens-Freiheit

Kritik:

• Zuständigkeit für(sonstige) Abweichungen (von materiell-rechtlichen Anforderungen der Bauordnung) bleibtgemäß Art. 63 I BayBO 2008 beim Landratsamt!

• Passivlegitimation:Freistaat Bayern!

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Genehmigungs-Verfahren

Art. 73 Abs. 1 BayBO 1998

• Abstandsvorschriften,Art. 6 und 7 BayBO 1998

• Baugestaltung,Art. 11 BayBO 1998

• Stellplatzanforderungen,Art. 52, 53 BayBO 1998

• Baugenehmigung

Art. 59 BayBO 2008

• Keine Prüfung mehr

• Auch nicht mehr

• Vergiss es

• Bauplanungsrechtliche Genehmigung

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Praktischer (Grund-) Fall

AusgangsfallBauherr Rudi Rüpel baut ein Haus mit nur 3 m Grenzabstand. Die Höhe beträgt 6 m, die Länge 15,99 m. Es wird baulich verbun-den mit einem Anbau, der mit zwei Seiten auf der Grenze steht.

Das Bauordnungsamt der Stadt Rüpelsburg verweigert Rüpel die beantragte Baugenehmigung.Kann er hiergegen mit Aussicht auf Erfolg vorgehen?

Lösung 2007Nein! Seine Verpflichtungsklage wäre jedenfalls unbegründet. Er hat keinen Anspruch auf Ertei-lung der Baugenehmigung, weil dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche (Abstandsflächen-) Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren (noch) zu prüfen sind.

Auf das Schmalseitenprivileg kann er sich nicht berufen, weil das einheitlich zu beurteilende Gebäude schon mit zwei Seiten auf Grundstücksgrenzen steht.

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Praktischer (Grund-) Fall

Art: 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO 2008

• Die Baugenehmigungist zu erteilen, wenndem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen, die im bauauf-sichtlichen Genehmigungs-verfahren zu prüfen sind.

• Also nicht: Abstands-flächenvorschriften (s.o.)!

Lösung 2008Ja! Die Verpflichtungsklage des Rüpel ist begründet. Seinem Bauvorhaben stehen keine öf-fentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, die im Baugenehmi-gungsverfahren zu prüfen sind.

Die Bauaufsichtsbehörde kann (muss) parallel eine Baueinstel-lungsverfügung (Nutzungsun-tersagungsverfügung) anordnen, um Baubeginn (oder Nutzungs-aufnahme) zu verhindern.

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BayBO 2009: Das Ministerium schlägt zurück

Halbsatz 2• die Bauaufsichtsbehörde

darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.

• „darf“: (nur) Befugnis!

• Kein Ermessen („kann“)!

Lösung 2009Nein! Die Verpflichtungsklage des Rüpel ist unbegründet.

Die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag (wieder) aus (Versagungs-) Gründen ablehnen, die zwar nicht ins Prüfprogramm, aber zum sonstigen öffentlichen Recht gehören.

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Variante:Nachbarschutz auf AbwegenAusgangsfallBauherr Rudi Rüpel wurde die Baugenehmigung von seinem Schwager Bert Bleistift erteilt.Er fängt an zu bauen.

Nachbar Anton Arglos ist empört, als er die Ausmaße der Baugrube sieht: das kann doch mit den Abstandsflächenvorschriften nicht in Einklang stehen!

Er will sich gegen das Bauvorhaben wehren.Mit Aussicht auf Erfolg?

Lösung 2007Ja! Nachbar Arglos kann gegen die Baugenehmigung Anfech-tungsklage erheben und bean-tragen, dass deren aufschie-bende Wirkung wiederhergestellt wird (§§ 80a III, 80 V VwGO).

Seine Rechtsmittel sind begründet und führen zur Aufhebung der angefochtenen Baugenehmigung, weil diese rechtswidrig ist (wider das Abstandsflächenrecht verstößt) und Arglos in seinen (eigenen) Rechten verletzt.

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Variante:Nachbarschutz auf AbwegenLösung 2008Nein! Anfechtungsklage und Antrag nach §§ 80 a III, 80 V VwGO sind mangels Klage- bzw. Antragsbefugnis unzulässig. Denn Arglos kann nicht darlegen, dass eine Verletzung nachbarschützender Rechte durch die Baugenehmigung (!) möglich ist. Bei dieser werden ja die Abstandsflä-chenvorschriften nicht mehr geprüft.

Arglos kann allenfalls einen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten (der Behörde) und Erlass einer einst-weiligen Anordnung (des Gerichts) stellen. Beides steht aber in deren Ermessen; der Rechtsschutz des Nachbarn hat sich verschlechtert!

Lösung 2009Nein! Die (fakultative) Erweiterung des Prüfprogramms hilft Arglos nichts: Dass die Behörde mehr öf-fentliches Recht prüfen darf, führt nicht zur Rechtswidrigkeit der Bauge-nehmigung, wenn sie dies nicht tut.

Arglos bleibt nur, mit den Abstands-flächenvorschriften als Schutzgesetz im Sinn von § 823 Abs. 2 BGB zum Zivilgericht zu ziehen und Unterlas-sung der (weiteren) Bauarbeiten zu verlangen (§ 1004 BGB: quasinega-torischer Abwehranspruch), hilfswei-se Rückbau als Schadensersatz (Na-turalrestitution). Aber: Beibringungs-grundsatz statt Amtsaufklärung!

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Zusammenfassung

Klage des Bauherrn

(Verpflichtungsklage)

Klage des Nachbarn

(Anfechtungsklage)

2007 Unbegründet Begründet

2008 Begründet Unzulässig

2009 Unbegründet Unzulässig

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Kritikaus Sicht des Nachbarn

• Weniger Rechtsschutz

• These:Zivilgericht statt Verwaltungsgericht(§ 823 II BGB)

• Antithese:Aufsatz von RiVGH Felix Koehl – eine fehlende Abweichung(Art. 63 II BayBO 2008) macht die Baugenehmigung fehlerhaft (Art. 59 Satz 1 Nr. 2, 65 II BayBO 2008)

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Kritikaus Sicht des Bauherrn

• Weniger Prüfung Behörde = mehr Verantwortung Bauherr

• Verantwortung = Risiko

• „Legalisierungs-Splitting“: Entwertung des formellen Bestandsschutzes (keine bauordnungsrechtliche Prüfung mehr!)

• = weniger Rechts- und Investitionssicherheit

• = weniger Finanzierung

• = mehr GA (Bank)

• = umso besser für RA

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Kritikaus Sicht der Behörden

• Weniger präventiveBaugenehmigung= mehr (repressive) Bauaufsicht

• Weniger Prüfung + Baugenehmigung= mehr Bauberatung+ Kontrolle

• Zeitersparnisdurch Verkürzungdes Prüfungsumfangs= futsch

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Abstandsflächenrecht

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Dachneigung > 70 Grad:volle Hinzurechnung,Art. 6 IV 3 BayBO 2008Art. 6 III 4 BayBO 1998: 75 Grad

Giebelneigung > 70 Grad:volle Anrechnung,Art. 6 IV 4 BayBO 2008Art. 6 III 5 BayBO 1998: 75 Grad

Abstandsflächenrecht

• Untergeordnete Bauteileund Vorbauten bleibennur noch bis 1/3 derWandbreite außer Betracht(Art. 6 VIII Nr. 2 BayBO 2008)

• = Rechtsprechung zuArt. 6 III 7 BayBO 1998

• Höchstens 5 m der Breiteder Außenwand desjeweiligen Gebäudes(Art. 6 VIII Nr. 2 BayBO 2009)

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Abstandsflächenrecht

Garagen nahe der Grenze

• Art. 6 IX BayBO 2008: abstandsflächenfrei bis zu9 m Gesamtlänge (Art. 7 IV 2 BayBO 1998: 8 m), keine Nutzflächenbegrenzung mehr (früher 50 qm)

• Verfahrensfrei aber nur mit einer Fläche bis zu 50 qm, Art. 57 I Nr. 1 b) BayBO 2008

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Abstandsflächenrecht

• Untergeordnete Dachgauben:Art. 6 VIII Nr. 3 BayBO 2009

• Abstandsflächentiefe, Art. 6 V 4 BayBO 2009:Umgebende Bebauung (§ 34 I 1 BauGB) maßgeblich, soweit sich aus dieser einheitlich abweichende Abstandsflächen ergeben.Relevanz für Traufgassen und enge Reihenoder Ersatzbauten

• Experimentierklausel, Art. 6 VII BayBO 2009:Festlegung (Reduzierung) der Abstandsflächen durch die Gemeinde in Anlehnung an die Vorgaben der Musterbauordnung

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Stellplatzrecht

• Gleichstellung „echter“ Stellplätze mit derenAblösung (nicht nur bei Unmöglichkeit):Ablösungsvertrag ohne bes. Voraussetzungen(dreifaches Wahlrecht des Bauherrn);aber: Ermessen der Gemeinde („Papiertiger“)

• Art. 47 Abs. 2 BayBO 2008:Zahl der notwendigen Stellplätze richtet sich nach Rechtsverordnung (des Innenministeriums), soweit keine örtliche Bauvorschrift (der Gemeinde) erlassen wird

• Kein Nachbarschutz mehr aus Art. 52 Abs. 6 BayBO 1998 (gestrichen), nur noch nach Bauplanungsrecht!

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Brandschutz

Neues Brandschutzkonzept mit neuer Anforderungfür Gebäudeklasse 4: „hochfeuerhemmend“

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Feuerwiderstandsfähigkeit Feuerwiderstandsdauer

Art. 24 II 1 Nr. 3 BayBO 2008 Feuerhemmend 30 Minuten

Art. 24 II 1 Nr. 2 BayBO 2008 Hochfeuerhemmend 60 Minuten

Art. 24 II 1 Nr. 1 BayBO 2008 Feuerbeständig 90 Minuten

Gebäudeklassen

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BayBO 1998 BayBO 2008

Gebäude geringer Höhe (bis 7 m),Art. 2 III 1

Gebäudeklasse 1:freistehend, Art. 2 III 1 Nr. 1 a

Gebäudeklasse 2:nicht mehr als 2 Nutzungseinheiten, gesamt nicht mehr als 400 qm; Art. 2 III 1 Nr. 2

Gebäudeklasse 3:Höhe bis 7 m, Art. 2 III 1 Nr. 3

Gebäude mittlerer Höhe,Art. 2 III 2

Gebäudeklasse 4:Höhe bis 13 m, Nutzungseinheiten jeweils nicht mehr als 400 qm; Art. 2 III 1 Nr. 4

(„Auffang-“) Gebäudeklasse 5:Sonstige (auch unterirdische) Gebäude,Art. 2 III 1 Nr. 5

Schluss

• Fazit:alles hat ein Ende,nur die BayBO nicht!

• Vielen Dankfür Ihre Aufmerksamkeit!

• Fragen(und Diskussion):gerne

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