2014GESCHÄFTSBERICHT

EBV – MACHT MIETER GLÜCKLICH. S

EIT 1898

EISENBAHN-BAUVEREIN ELBERFELD eG

GESCHÄFTSBERICHT 2014 MIT LAGEBERICHT UND JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014

INHALTSVERZEICHNIS LEGENDE 2

ORGANE DER GENOSSENSCHAFT 3

GEDENKEN AN VERSTORBENE GENOSSENSCHAFTSMITGLIEDER 4

LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 5

Bau- und Modernisierungsaktivitäten im Geschäftsjahr 2014 10

Im Geschäftsjahr 2015 geplante Bau- und Modernisierungsmaßnahmen 11

Bilanz Aktiva 12

Bilanz Passiva 13

Gewinn- und Verlustrechnung 14

ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014 15

Allgemeine Angaben 15

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 15

Erläuterungen zur Bilanz 17

Entwicklung des Anlagevermögens 18

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 19

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung, Sonstige Angaben 20

BERICHT DES AUFSICHTSRATES 22

EBV Auf einen Blick 23

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LEGENDE GRÜNDUNG AM 26. SEPTEMBER 1898 EINTRÄGE IN DAS GENOSSENSCHAFTSREGISTER AM - 26. September 1898 unter Nr. 32 des Altgenossen-

schaftsregisters beim Amtsgericht Elberfeld - 17. Mai 1900 unter Nr. 4 des Genossenschafts-

registers beim Amtsgericht Elberfeld - 21. Juli 1971 unter Nr. 204 des Genossenschafts-

registers beim Amtsgericht Wuppertal ANERKENNUNG ALS - Gemeinnütziges Wohnungsunternehmen am 15. Juli

1932 durch den Regierungspräsidenten in Düsseldorf - Selbsthilfeeinrichtung der Deutschen Bahn (DB) AG

und des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) ZULASSUNG ALS - Betreuungsunternehmen - gem. § 37 II. Wohnungsbau-

gesetz für den Bereich des Landes Nordrhein-Westfalen am 05.Mai 1976 - durch den Regierungspräsidenten in Düsseldorf

MITGLIEDSCHAFTEN - Sparda-Bank West eG seit 1912 - WBL (Wohnungsunternehmen Bergisches Land,

vormals Arbeitsgemeinschaft Wuppertaler Wohnungs-baugenossenschaften und -gesellschaften) seit 1950

- Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V.

seit 1951 - Arbeitsgemeinschaft der Eisenbahner-Wohnungsbau-

genossenschaften seit 1969 - Technischer Überwachungsverein Rheinland e.V. Köln

seit 1976 PRÜFUNGSVERBAND - Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf

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ORGANE DER GENOSSENSCHAFT VORSTAND Vorsitzender: Gerd Schmidt (hauptamtlich) Heinz Dohmen (hauptamlich bis 30.09.2014 nebenamtlich ab 01.10.2014) Hans-Uwe Schweichert (nebenamtlich) AUFSICHTSRAT Vorsitzender: Heinz-Harald Kasten Wolfgang Drescher Stefan Erbslöher Bernd Kleinschmidt Heinz-Jürgen Kromberg Brigitte Lamberti Jürgen Ranke Rainer Schröder Stefanie Thoms VERTRETERVERSAMMLUNG AM 25. JUNI 2015 IM 2. JAHR DER 10. WAHLPERIODE (67 VERTRETER) Andersen, Bettina Appler, Bettina Backeshoff, Helma Baltrusch, Dietmar Bauer, Helmut Bellgardt, Erich Benner, Thomas Bro, Ulrike Brochhagen, Bernd Busch, Franz-Josef Doerner, Harald Ekin, Yesim Engemann, Andreas Engemann, Cornelia Engemann, Norbert Engemann, Petra Franke, Christiane

Gehrke, Willi Glauner, Jürgen Grineisen, Hans Grundler, Erich Heimann, Almut Hesse, Josef Heuser, Gerd-Michael Jäckle, Franziska Karp, Gerda Karp, Manfred Kögler, Rainer Koliwer, Heinz Korte, Friedhelm Krämer, Lukas Kromberg, Olaf Krotofiel, Klaus-Wolf Langendorf, Udo

Leikauf, Jochem Meinert, Markus Merholz, Melanie Müller, Arno Nacke, Axel Nestler, Heribert Neumann, Gerhard Niederprüm, Peter Osterhues, Hans-Günther Pique, Kurt von Rappard, Claudia Rendel, Adolf Riedel, Wolfgang Rose, Horst Rutten, Marianne Schmidt, Ralf Schraad, Edmund

Schröder, Günther Sieper, Rolf Sperling, Gerhard Stoelben, Kurt Streblow, Gerhard Thoms, Günter Trippe, Franz-Josef Ugur, Neriman Vaubel, Horst Wein, Klaus-Dieter Weustermann, Renate Wiegard, Alfons Wild, Anja Ziegler, Dirk Zimny, Dieter Zimny, Patrick

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EISENBAHN-BAUVEREIN ELBERFELD eG WIR GEDENKEN UNSERER IM JAHRE 2014 VERSTORBENEN GENOSSENSCHAFTSMITGLIEDER Bergmann, Manfred Mienert, Dorothea Blum, Karl-Heinz Miss, Adolf Braun, Klaus Möbius, Horst Eisermann, Ernst Padditz, Siegfried Fritsch, Hildegard Pick, Klaus Gross, Erika Ramrath, Klaus Hadler, Irmgard Schneider, Elisabeth Hadler, Rolf Schröder, Helmut Hertel, Wilfried Schulz, Else Javarone, Ingeburg Serafin, Josef Jochheim, Johannes Städler, Sofie Klaus, Ernst Traut, Detlev Klischat, Emma Weber, Margrit Lucke, Heinz Weil, Ilse Mansard, Hans Winkelbauer, Renate Mehlmann, Joachim Wolfer, Theodor

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LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 ALLGEMEINE WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Die allgemeine Weltlage erscheint düster wie lange nicht mehr. Über 400 Konflikte weltweit führt das Heidelberger Institut für Internationale Konfliktforschung (HIIK) auf. Mehr als 40 Konflikte werden als hochgewaltsam eingestuft, darunter 20 Kriege. Dazu die Befürchtung, dass Krisen, die derzeit noch vor sich hin schwelen, irgendwann eskalieren könnten. Der nordrhein-westfälische Innenminister Ralf Jäger beobachtet mit Sorge, wie Globalisierung und Migration dazu führten, dass die Probleme aus Krisenherden zu uns herüberschwappen. Dennoch habe sich die deutsche Wirtschaft 2014 in einer soliden Verfassung gezeigt, sagte der Präsident des Statistischen Bundesamtes, Roderich Egeler. So stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 1,6 Prozent. Für das Jahr 2015 rechnet die Bundesregierung mit einem Wachstum von 1,8 Prozent. Nach der Pressemitteilung des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) vom 15.04.2015 befindet sich die deutsche Wirtschaft im Aufschwung. Auch der Arbeitsmarkt befindet sich weiter im Aufwind. Die Zahl der Arbeitslosen liegt wieder unter der Drei-Millionen-Grenze. Nach einer Umfrage des Magazins „Focus“ blicken die Menschen in Deutschland zuversichtlich auf ihre wirtschaftliche Lage. Die Euro-Zone lässt die Rezession endgültig hinter sich und nimmt nach Ansicht der EU-Kommission 2015 spürbar Fahrt auf. Sie geht für 2015 von einem Wachstum von 1,2 Prozent und für 2016 sogar von 1,7 Prozent aus. WIRTSCHAFTS- UND VERMIETUNGSSITUATION IN WUPPERTAL Die Industrie- und Handelskammer Wuppertal-Solingen-Remscheid stellt in ihrem Konjunkturlagebericht Frühjahr 2015 die zufriedene Lage der bergischen Wirtschaft heraus. Das ergibt sich aus einer aktuellen Umfrage, an der sich 319 Unternehmen mit fast 20.000 Mitarbeitern beteiligt haben. Der Geschäftslageindex ist seit dem Jahresanfang von plus 19 Punkten auf plus 44 Punkte hochgeschnellt. Die meisten Unternehmen rechnen mit einer steigenden Nachfrage nach ihren bisherigen und neuen Produkten. Oberbürgermeister Peter Jung geht mittelfristig von einer stabilen Zahl von 350 000 Einwohnern in Wuppertal aus. Das wäre eine gute Botschaft, würde sie doch eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes bedeuten. Andere

Analysten sehen die Entwicklung allerdings nicht so positiv. Wir wünschen uns und dem Wuppertaler Oberbürgermeister, dass er Recht behält. GESCHÄFTSENTWICKLUNG Das Jahr 2014 schließt mit einem Überschuss von 2.161 Millionen Euro ab. Die Eigenkapitalquote steigt von 65,3 Prozent auf 68,7 Prozent. Das Eigenkapital hat eine Rentabilität von 4,5 Prozent. Der Cashflow, also der Nettozufluss liquider Mittel, beträgt 4.176 Millionen Euro. 84 Wohnungen standen am Bilanzstichtag leer, die Fluktuationsquote von 10,5 Prozent bedeutet 248 Mieterwechsel. Die Erlösschmälerungen blieben mit 336 T€ konstant. Die Sollmieten sind um 197 T€ auf 10.931 T€ gestiegen und bedeuten eine monatliche durchschnittliche Quadratmeterkaltmiete von 5,51 €. Die Instandhaltungskosten belaufen sich auf 4.284 T€, das sind 2,17 € pro Quadratmeter und Monat. Die Lage des Unternehmens ist konstant stabil. Die Wohnungsleerstände und die damit verbundenen Erlösschmälerungen verharren auf dem Niveau der letzten Jahre. Die wirtschaftliche Entwicklung ist positiv und ermöglicht notwendige Investitionen in den Bestand und den Neubau und somit in das Wachstum des Unternehmens. Es bilden sich aber auch vermehrt Ressourcen, die sozialverträgliche Bestandsmieten ermöglichen. Wohnqualität muss auch mit Lebensqualität einhergehen. BESTANDSENTWICKLUNG Am 31. Dezember 2014 verfügte die Genossenschaft über

360 Häuser 2.360 Wohnungen 692 Garagen 532 Pkw-Einstellplätze

Davon sind beim Bundeseisenbahnvermögen

21 Grundstücke mit 482 Wohnungen im Erbbaurecht

Für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet das Unternehmen auf dem Grundstück Wichernweg 1,3,5 insgesamt 21 Wohnungen, davon 16 im eigenen Bestand.

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LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 GESCHÄFTSERGEBNIS Der Jahresüberschuss von 2.161 T€ fällt um 417 T€ niedriger aus als im Vorjahr. Die um 433 T€ gesunkenen Umsatzerlöse aus der Hausbewirt-schaftung prägen im Wesentlichen das Ergebnis.

Für das Jahr 2015 wird ein Überschuss von 2.055 T€ erwartet. Die Geschäfts- und Wirtschaftslage des Unternehmens ist gut und ermöglicht neben der Gewinnausschüttung von 4 % auch weiterhin eigenkapitalfinanzierte Investitionen.

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN 2014 2013 2012 2011 2010

Eigenkapitalquote % 68,7 65,3 62,7 63,4 62,1

Eigenkapitalrentabilität % 4,5 5,6 4,6 4,6 4,3

Cashflow T€ 4.176 4.504 3.885 3.879 3.566

durchschnittliche monatliche Sollmiete

€/m² 5,51 5,42 5,3 5,19 5,11

Instandhaltungs- / Modernisierungskosten

T€ 3.440 3.329 3.604 3.665 3.665

Fluktuationsquote % 10,5 11,4 10,5 10,0 10,4

Leerstandsquote % 3,6 3,2 2,9 2,8 2,8

DARSTELLUNG DER LAGE ERTRAGSLAGE

BETRIEBSERGEBNIS 2014 2013 VeränderungT€ T€ T€

Hausbewirtschaftung 2.225 2.658 -433Bautätigkeit -30 -49 19sonstiger betrieblicher Bereich 46 65 -19Finanzergebnis -91 -97 6neutrales Ergebnis 15 7 8Jahresüberschuss vor Ertragsteuern 2.165 2.584 -419

Ertragsteuern -4 -6 2Jahresüberschuss nach Ertragsteuern 2.161 2.578 -417

Der im Geschäftsjahr 2014 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen.

FINANZLAGE Unser Finanzmanagement ist auf die Zurverfügung-stellung ausreichender Liquidität und Bonität ausgelegt. Somit können wir allen Verpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr und den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen. Ebenso stehen genügend Mittel für die Instandhaltung und

Modernisierung unseres Wohnungsbestandes und auch für Neuinvestitionen zur Verfügung. Über die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt die Genossenschaft über verbindliche Kreditlinien in Höhe von 7,0 Mio €. Die Zahlungsfähigkeit war im gesamten Berichtsjahr gegeben und wird nach dem derzeitigen Stand auch zukünftig gegeben sein.

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LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 VERMÖGENSLAGE Die finanziellen Transaktionen wirkten sich wie folgt auf die Vermögens- und Kapitalstruktur unseres Unternehmens aus:

VERMÖGENSSTRUKTUR 2014 2013 VeränderungT€ T€ T€

AnlagevermögenImmaterielle Vermögensgegenstände 14 24 -10Sachanlagen 64.103 65.788 -1.685Finanzanlagen 26 28 -2

64.143 65.840 -1.697Umlaufvermögen und RechnungsabgrenzungspostenLangfristig 11 13 -2Kurzfristig 6.165 4.906 1.259

6.176 4.919 1.257

Gesamtvermögen 70.319 70.759 -440

KAPITALSTRUKTUR

EigenkapitalGeschäftsguthaben 1.153 1.133 20Ergebnisrücklagen 46.981 44.854 2.127Bilanzgewinn (ohne Dividende) 194 205 -11

48.328 46.192 2.136RückstellungenLangfristig 2.196 2.044 152Kurzfristig 64 65 -1

2.260 2.109 151 Verbindlichkeiten und RechnungsabgrenzungspostenLangfristig 14.969 15.453 -484Kurzfristig (einschließlich Dividende) 4.762 7.005 -2.243

19.731 22.458 -2.727

Gesamtkapital 70.319 70.759 -440

Damit beträgt das Anlagevermögen 91 % der Bilanzsumme. Es ist zu 100% durch Eigen- und langfristiges Fremdkapital finanziert. Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist erneut angestiegen und beträgt 48.328 T€ gegenüber 46.192 T€ in der Vorjahresbilanz. Die Eigenkapitalquote stieg bei um 440 T€ niedrigerer Bilanzsumme von 65,3 % im Vorjahr auf 68,7 % am 31.12.2014.

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LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 NACHTRAGSBERICHT Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstellung nicht ergeben. RISIKOBERICHT RISIKOMANAGEMENT Das eingesetzte Risiko-Management-System (RMS) definiert das bewusste Einplanen flexibler Maßnahmen, die bei Abweichung der verfolgten Zielsetzung oder eines Projektverlaufes ein Gegensteuern ermöglichen. RISIKOFRÜHWARNSYSTEM Unser Risikofrühwarnsystem ermöglicht die rechtzeitige Risikoidentifikation und Einzelrisiko-bewertung. Bei erkannter Notwendigkeit greifen dann die im RMS definierten Maßnahmen. RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Der momentane Zuzug ausländischer Bürger kann nur ein Intermezzo sein. Dann geht es mit der Bevölkerungsentwicklung wieder bergab. Noch höhere Wohnungsleerstände wären die Folge. CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 90 Prozent der Wuppertaler Wohnungen sind in Privatbesitz. Dort ist das Kapital zur Erhaltung der Immobilien nicht immer ausreichend vorhanden. Hier können wir mit modernisierten Wohnungen punkten. Langfristig ist auch ein Einfluss auf die Stadtentwicklung möglich.

PROGNOSEBERICHT Die Umkehrung der negativen Stadtentwicklung wird nur langsam vorangehen. Die Attraktivität der Stadt hängt von Faktoren ab, die in ihrer Entwicklung Zeit brauchen. Diese Entwicklung gehen wir mit, können aber das Tempo unserer eigenen Entwicklung nicht davon abhängig machen.

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LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 VERTRETERVERSAMMLUNG Die 1. ordentliche Vertreterversammlung der 10. Wahl-periode hat am 30.06.2014 den Jahresabschluss 2013 und den gemeinsamen Vorschlag von Aufsichtsrat und Vorstand für die Verteilung des Bilanzgewinns genehmigt. Vorstand und Aufsichtsrat wurden Entlastung erteilt. Die turnusmäßig ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Stefanie Thoms, Stefan Erbslöher und Rainer Schröder wurden wiedergewählt. VORSCHLAG ZUR VERTEILUNG DES GEWINNS Der ausgewiesene Bilanzgewinn von 239.323,21 € stammt aus dem ordentlichen Betriebsergebnis. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen - nach gemeinsamem Beschluss - folgende Gewinnverteilung vor:

Zahlung einer Dividende von 4 % auf die Geschäfts-guthaben am 01.01.2014 von 1.135.390,02 €, das sind 45.415,56 €. Die auf die Dividende entfallende Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag werden den Mitgliedern bei Vorliegen der steuerlichen Voraussetzungen vorfinanziert. Der Gesamtauszahlungsbetrag für das Geschäfts-guthaben beträgt satzungsmäßig 4%. Die Genossenschaft wird die Steuer vorfinanzieren und einen Sammelantrag auf Erstattung im Namen der Mitglieder stellen, die einen Freistellungsauftrag erteilt, bzw. eine Nichtveranlagungsbescheinigung eingereicht haben. Mitglieder, die keinen Freistellungsauftrag erteilt, bzw. keine Nichtveranlagungsbescheinigung vorgelegt haben, erhalten die Dividende nach Abzug der Kapitalertragsteuer und des Solidaritäts-zuschlages ausbezahlt. In Höhe des Steuerabzuges wird diesen Mitgliedern eine Steuerbescheinigung zur Einreichung beim Finanzamt ausgestellt.

SCHLUSSBEMERKUNGEN Wir danken den Mitgliedern von Aufsichtsrat und Vertreterversammlung, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle, unseren Hausbetreuern und allen freiwilligen Helfern für die im Geschäftsjahr 2014 geleistete Arbeit. Wuppertal, den 27. Mai 2015 Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG Der Vorstand Gerd Schmidt Heinz Dohmen Hans-Uwe Schweichert

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AUSGEFÜHRTE MAßNAHMEN IM JAHR 2014 GEPLANTE MAßNAHMEN - Schlesische Str. 1, 3, 5 Dacherneuerung - Köttershöhe 27 Sanierung des Aufzuges - Hesselnberg 46, 48 / Hirschstraße 39, 41 Sanierung der Stützwand - Grundstr. 26, 28, 30 Erneuerung der Garagentore - Malzstr. 14 Fassade / Balkone - Hindenburgstr. 108, 110 Garagentore erneuern - Westring 70 Fassade, Dach, Balkone - Vohwinkeler Str. 208 - 212 Vorderfront streichen TREPPENHAUSRENOVIERUNGEN - Germanenstr. 44 Sonstige Maßnahmen - Verkehrssicherungspflicht

- Heizungsventile erneuern

- Rauchmelder anbringen Aufwendungen: 584.531 €

NICHT PLANBARE MAßNAHMEN - Aufwendungen in neu zu vermietenden Wohnungen

1.800.000 - Komplettmodernisierung von neu zu vermietenden

Wohnungen - Modernisierung von bewohnten Wohnungen - Reparaturmaßnahmen an Gebäuden - Maßnahmen an Außen- und Grünanlagen Aufwendungen: 2.772.322 € Gesamtaufwendungen: 3.356.853 € NEUBAUTEN Nathrather Str. 87 + 89 24 Wohnungen 28.007 € Nathrather Str. 83 + 85 24 Wohnungen 25.410 € Am Ziegelhäuschen 7, 9, 11 (Gruiten) Bauvorbereitungskosten 110.034 €

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VORGESEHENE MAßNAHMEN FÜR DAS JAHR 2015 GEPLANTE MAßNAHMEN - Schlesische Str. 1 Balkonsanierung - Dorfwiese 11a, 13a,b,c, 15a Fassadensanierung - Spitzenstr. 36 / Dorfwiese 16 - 22 Sanierung der Dächer der Balkone und der Fassade - Köttershöhe 25, 27 Dachsanierung - Köttershöhe 25 Aufzugsanierung - Dasnöckel 29 - 33 Dachsanierung, Balkonentwässerung - Westring 72 Fassade und Außentreppe - Oberer Grifflenberg 137, 139 Dachreparatur mit Schornsteinsanierung - Ravensberger Str. 17, Jülicher Str. 12 Garagenabbruch - Espenstr. 40 Einbau einer Gas-Zentralheizung - Gräfrather Str. 83 - 93 Dachsanierung - Gildenstr. 77b Dachsanierung Treppenhausrenovierungen - Rödiger Str. 58

- Westring 70

Sonstige Maßnahmen - Verkehrssicherungspflicht

- Heizungsventile erneuern

- Rauchmelder anbringen

- Pintafeln anbringen Veranschlagte Kosten: 1.397.000 € NICHT PLANBARE MAßNAHMEN - Aufwendungen in neu zu vermietenden Wohnungen

1.800.000

- Komplettmodernisierung von neu zu vermietenden Wohnungen

- Modernisierung von bewohnten Wohnungen

- Reparaturmaßnahmen an Gebäuden

- Maßnahmen an Außen- und Grünanlagen Veranschlagte Kosten: 2.600.000 € Gesamtaufwendung der veranschlagten Kosten 3.997.000 € NEUBAUTEN Am Ziegelhäuschen 7, 9, 11 (Gruiten) 22 Wohnungen 1.400.000 €

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BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014

AKTIVSEITEVORJAHR

€ € €ANLAGEVERMÖGEN

IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Entgeltlich erworbene Lizenzen 13.769,00 23.806,00

SACHANLAGEN

Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten 62.253.592,41 63.981.797,41

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 743.500,47 809.240,47

Grundstücke ohne Bauten 573.084,49 573.084,49

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 152.403,33 152.403,33

Betriebs- und Geschäftsausstattung 104.271,29 105.190,00

Bauvorbereitungskosten 276.244,39 64.103.096,38 165.814,37

FINANZANLAGEN

Sonstige Ausleihungen 26.499,18 28.137,82

Andere Finanzanlagen 1,00 26.500,18 1,00

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 64.143.365,56 65.839.474,89

UMLAUFVERMÖGEN

ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE VORRÄTE

Unfertige Leistungen 3.471.896,20 3.821.989,75

Andere Vorräte 220.210,00 3.692.106,20 224.991,86

FORDERUNGEN UND SONSTIGEVERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Forderungen aus Vermietung 56.732,96 58.792,53

Sonstige Vermögensgegenstände 156.662,11 213.395,07 74.814,43

FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABEN

Kassenbestand, Guthaben beiKreditinstituten 2.249.116,04 721.768,97

Bausparguthaben 7.589,28 2.256.705,32 7.479,19

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 13.104,06 9.373,42

BILANZSUMME 70.318.676,21 70.758.685,04

GESCHÄFTSJAHR

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PASSIVSEITEVORJAHR

€ € €EIGENKAPITAL

GESCHÄFTSGUTHABEN

der mit Ablauf des Geschäftsjahresausgeschiedenen Mitglieder 66.202,00 98.755,09

der verbleibenden Mitglieder 1.152.606,95 1.132.681,28

aus gekündigten Geschäftsanteilen 300,00 1.219.108,95 5.400,00

Rückständige fällige Einzahlungenauf Geschäftsanteile 0,00 € (130,00)

ERGEBNISRÜCKLAGEN

Gesetzliche Rücklage 5.981.000,00 5.764.000,00

Bauerneuerungsrücklage 6.500.000,00 6.500.000,00

Andere Ergebnisrücklagen 34.500.000,00 46.981.000,00 32.590.000,00

BILANZGEWINN

Jahresüberschuss 2.161.186,52 2.578.073,23

Einstellung in Ergebnisrücklagen 1.921.863,31 239.323,21 2.328.146,63

EIGENKAPITAL INSGESAMT 48.439.432,16 46.340.762,97

RÜCKSTELLUNGEN

Rückstellungen für Pensionen 2.195.392,00 2.043.991,00

Steuerrückstellungen 0,00 4.000,00

Sonstige Rückstellungen 64.200,00 2.259.592,00 61.000,00

VERBINDLICHKEITEN

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 13.248.396,56 15.593.256,89

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.467.500,86 1.572.114,20

Erhaltene Anzahlungen 4.000.366,24 3.915.269,34

Verbindlichkeiten aus Vermietung 60.397,43 58.718,61

Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen 475.071,51 793.658,68

Sonstige Verbindlichkeiten 79.809,45 19.331.542,05 53.238,35davon aus Steuern: 46.610,75 € (44.765,56)davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 3.822,68 € (2.320,21)

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 288.110,00 322.675,00

BILANZSUMME 70.318.676,21 70.758.685,04

GESCHÄFTSJAHR

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GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01.01.2014 - 31.12.2014

VORJAHR€ € €

Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 14.421.938,44 13.871.347,03b) aus Betreuungstätigkeit 1.073,70 1.073,70c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 8.459,11 14.431.471,25 5.630,46

Verminderung (Vorjahr:Erhöhung)des Bestandes an unfertigen Leistungen -350.093,55 398.077,57

Andere aktivierte Eigenleistungen 0,00 72.760,00

Sonstige betriebliche Erträge 180.796,16 202.038,22

Aufwendungen für bezogene Lieferungenund Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirt- schaftung 7.098.012,44 7.125.649,38b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 11,01 7.098.023,45 238,41

ROHERGEBNIS 7.164.150,41 7.425.039,19

Personalaufwanda) Löhne und Gehälter 1.267.296,84 1.139.234,98

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 372.638,44 1.639.935,28 303.960,06 davon für Altersversorgung: 132.352,53 € (82.414,48)

Abschreibungena) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 1.864.374,17 1.891.103,13 Sonstige betriebliche Aufwendungen 659.985,52 606.041,62

Erträge aus anderen Wertpapierenund Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 387,74 444,24

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.596,62 1.984,36 2.372,60

Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 10.000,00

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 369.928,04 369.928,04 424.053,06

ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT 2.631.911,76 3.053.463,18

Steuern vom Einkommen und Ertrag 4.010,62 5.895,81

Sonstige Steuern 466.714,62 469.494,14

JAHRESÜBERSCHUSS 2.161.186,52 2.578.073,23

Einstellungen aus dem Jahresüberschussin Ergebnisrücklagen 1.921.863,31 2.328.146,63

BILANZGEWINN 239.323,21 249.926,60

GESCHÄFTSJAHR

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014 ALLGEMEINE ANGABEN Der Jahresabschluss für 2014 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungssgesetzes (BilMoG) aufge-stellt. Die Bilanz zum 31. Dezember 2014 und die Gewinn- und Verlustrechnung für 2014 wurden aufgrund der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 25. Mai 2009 nach den vom Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. herausgegebenen Anwen-dungsformblättern für Genossenschaften gegliedert. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Der Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 HGB. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. Eine Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist gegeben. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust-rechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewer-tungsmethoden angewandt: Immaterielle Vermögensgegenstände Die Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Die Vermögensgegen-stände werden über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben. Sachanlagevermögen Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschrei-bungen bewertet.

Zugänge Für Sachanlagenzugänge sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Planmäßige Abschreibungen Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Sachanlagevermögens werden generell wie folgt vorgenommen: Bei den Altbauten (bis 20.06.48 errichtet) liegt den Abschreibungen eine 10jährige Restnutzungsdauer ab 1984, bei den Neubauten (nach dem 20.06.48 errichtet) eine 60jährige Restnutzungsdauer zugrunde. Die in 1996, 1998, 2000 und 2008 erworbenen Erbbaurechte mit Wohnbauten und in 2001 und 2002 erworbenen Wohnbauten werden über eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben. Während der Gesamtnutzungs-dauer aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der Restnutzungsdauer abgeschrieben. Den Wirtschaftseinheiten zugeordnete und eigenständige Garagen werden mit 4 v.H. linear abgeschrieben. Das unter der Position Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten ausgewiesene Verwaltungsgebäude Rottscheidter Str. 28 wird ebenfalls mit 4 v.H. linear abgeschrieben. Die Vermögensgegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden mit 20 v.H. jährlich abgeschrieben. Geringwertige Vermögensgegenstände (zwischen 150,00 und 1.000,00 € netto) werden ab dem Geschäftsjahr 2008 mit einem Abschreibungssatz von 20% linear abgeschrieben. Finanzanlagen Unter dieser Position werden drei Arbeitgeberdarlehen ausgewiesen. Die Arbeitgeberdarlehen sind mit ihrem Barwert bewertet.

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014 UMLAUFVERMÖGEN Unfertige Leistungen Unter dieser Position werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten abzüglich einer pauschalen Wertberichtigung - ohne Umlagenausfallwagnis - ausgewiesen. Vorräte Die hier ausgewiesenen Heizölbestände sind zu den letz-ten Einstandspreisen (Fifo-Verfahren) bewertet. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände Diese Positionen sind grundsätzlich zum Nennwert bilanziert. Ausfallrisiken werden durch Einzel-wertberichtigungen oder direkten Abschreibungen Rechnung getragen. Andere Rechnungsabgrenzungsposten Unter dieser Position werden im Voraus bezahlte Ver-sicherungsbeiträge und sächliche Aufwendungen ausge-wiesen. Rückstellungen Die Rückstellungen wurden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB gebildet. Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungs-betrags angesetzt.

Pensionsrückstellungen Sie wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Teilwertverfahren unter Berück-sichtigung von zukünftigen Entgelt- und Renten-anpassungen ermittelt. Dabei wurden die Richtwerttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, Abzinsungssätze gemäß der RückAbzinsV entsprechend der individuellen Restlaufzeit sowie ein Anwarts- und Rententrend von 1,50% zugrunde gelegt. Sonstige Rückstellungen Sie wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet. Verbindlichkeiten Sie sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Rechnungsabgrenzungsposten Abgegrenzt wurden im Voraus bezahlte Gestattungs-gebühren.

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014 ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ In dem Posten „Unfertige Leistungen“ sind 3.471.896,20 € (Vorjahr: 3.821.989,75 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

In dem Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

RÜCKLAGENSPIEGEL

Bestand Einstellungen Einstellungen Bestandam Ende des aus dem Bilanz- aus dem Jahres- am Ende des

Vorjahres gewinn des Vor- überschuss des Geschäftsjahresjahres Geschäftsjahres

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Ergebnisrücklagen(1) Gesetzliche Rücklage 5.764.000,00 0,00 217.000,00 5.981.000,00(2) Bauerneuerungsrücklage 6.500.000,00 0,00 0,00 6.500.000,00(3) Andere Ergebnisrücklagen 32.590.000,00 205.136,69 1.704.863,31 34.500.000,00

In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen enthalten:

Jahresabschluss- und Prüfungskosten 50.000,00 € Für Verpflichtungen aus vor dem 1. Januar 1987 zu- gesagten Pensionen und Betriebsrenten wurden Rückstellungen in vollem Umfang gebildet.

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

FORDERUNGEN Insgesamt davon mit einer Restlaufzeitvon mehr als 1 Jahr

€

Forderungen aus Vermietung 56.732,96 2.628,27(58.792,53) (5.564,27)

Sonstige Vermögensgegenstände 156.662,11 0,00(74.814,43) 0,00

Gesamtbetrag 213.395,07 2.628,27(133.606,96) (5.564,27)

Vorjahreszahlen in Klammern

€

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014

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DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERHEIT GEWÄHRTEN PFANDRECHTE STELLEN SICH WIE FOLGT DAR:

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Der Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ beinhaltet Aufwendungen aus der Aufzinsung von Pensions-rückstellungen in Höhe von 93.604,00 €. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten.

SONSTIGE ANGABEN Vorstand und Aufsichtsrat haben gemeinsam beschlossen, bezüglich der Abgeltungssteuer auf den EK 02-Bestand nach § 38 Abs. 4-10 KStG, einen Antrag gemäß § 34 Abs. 16 KStG zu stellen auf weitere Anwendung der §§ 38 und 40 KStG in der Fassung vor Verkündigung des Jahressteuergesetzes. Die bisherige Versteuerung im Ausschüttungsfall wird beibehalten. Im partiell steuerpflichtigen Bereich bestehen zwischen Handels- und Steuerbilanz bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten Bilanzposten Differenzen. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven Steuern führen können.

Bilanzposten Aktive Differenzen Passive Differenzen

Grundstücke mit Wohnbauten XGrundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten XGrundstücke mit Erbbaurechten Dritter XAndere Finanzanlagen X

Insgesamt ergibt sich ein aktiver Saldo. Auf die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung latenter Steuern gemäß § 274 HGB wurde verzichtet. Es bestehen keine, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beur- teilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

Geplante Neubauten werden - außer mit öffentlichen Mitteln - auch mit Eigenmitteln und Fremdkapital finanziert. Die zukünftige Bauinstandhaltung wird - unternehmens-üblich - mit Eigenmitteln aus dem Jahresergebnis finanziert. Zukünftige Modernisierungen werden ebenfalls eigenfinanziert.

Beteiligungen Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile von mindestens 20 % an anderen Unternehmen. Arbeitnehmer nach Gruppen Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter/-innen 9 1 Technische Mitarbeiter 6 0 Hausbetreuer, Winterdienst, etc. 0 25 15 26

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ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2014 Mitgliederbewegung Anfang 2014 3.156 Mitglieder mit 3.796 Anteilen Zugang 2014 221 Mitglieder mit 303 Anteilen Abgang 2014 212 Mitglieder mit 244 Anteilen Ende 2014 3.165 Mitglieder mit 3.855 Anteilen Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 19.925,67 € erhöht. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungs-verbandes: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf Mitglieder des Vorstandes Gerd Schmidt (Vorsitzender) Heinz Dohmen Hans-Uwe Schweichert

Mitglieder des Aufsichtsrates Heinz-Harald Kasten (Vorsitzender) Wolfgang Drescher Stefan Erbslöher Bernd Kleinschmidt Heinz-Jürgen Kromberg Brigitte Lamberti Jürgen Ranke Rainer Schröder Stefanie Thoms Wuppertal, den 27. Mai 2014 Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG Der Vorstand Gerd Schmidt Heinz Dohmen Hans-Uwe Schweichert

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BERICHT DES AUFSICHTSRATES Der Aufsichtsrat hat die nach den gesetzlichen Bestimmungen und der Satzung obliegenden Aufgaben in zwölf Sitzungen wahrgenommen. Zusätzlich wurden elf Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand abgehalten. Die zeitnahen unterjährigen Berichte des Vorstandes wurden eingehend beraten. Hierbei standen Fragen der Vermietungssituation, der Serviceleistungen, des Erwerbs von Baugrundstücken und der Altbaumodernisierung im Vordergrund. Dem Auskunftsrecht des Aufsichtsrates wurde jederzeit Rechnung getragen. Soweit Maßnahmen der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden die entsprechenden Beschlüsse gefasst und dokumentiert. Der Aufsichtsrat hat unverändert einen Prüfungsausschuss und einen Bauausschuss. Die Ausschussvorsitzenden berichten über die Tätigkeit der Ausschüsse regelmäßig in den gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand. Der vorliegende Jahresabschluss, sowie der Bericht über die Lage der Genossenschaft wurden von einem Prüfer des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. (VdW Rheinland Westfalen) geprüft. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Bericht zur Lage der Genossenschaft sowie den der Satzung entsprechenden Vorschlag zur Gewinnverwendung (4% Dividende) geprüft und die Zustimmung erteilt. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung den Jahresabschluss zu genehmigen und dem Vorschlag für die Gewinnverwendung zuzustimmen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der EBV für ihre erfolgreiche Arbeit. Wuppertal, im Mai 2015 Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Heinz-Harald Kasten

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EBV AUF EINEN BLICK

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bilanzsumme in Mio € 61,2 62,7 62,4 64,0 65,7 69,7 70,8 70,3

Wohnungen 2.281 2.305 2.289 2.289 2.289 2.312 2.360 2.360

Mitglieder 3.328 3.309 3.155 3.154 3.224 3.254 3.156 3.165

Anteile 3.823 3.784 3.581 3.571 3.664 3.764 3.796 3.855

Geschäftsguthaben in T € 1.056 1.065 1.029 1.041 1.086 1.123 1.133 1.153

Rücklagen in Mio. € 34,3 34,8 36,8 38,5 40,4 42,3 44,9 47,0

Umsätze aus der Hausbewirtschaftung in Mio. €

11,9 12,1 12,5 12,7 12,9 13,2 13,9 14,4

Nicht aktivierte Instandhaltungs- und Modernisierungs-fremdkosten in Mio €

3,5 4,6 3,3 3,6 3,6 3,6 3,3 3,4

Jahresüberschuss in T € 1.601 557 2.124 1.729 1.910 2.002 2.578 2.161

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GLÜCKLICHER WOHNEN MIT DER EBV

Eisenbahn-Bauverein Elberfeld e.G.Rottscheidter Straße 28, 42329 Wuppertal, Tel: 0202/73941-0 (Zentrale), 0202/73941-25 (Technik), Fax: 0202/73941-42info@ebv-wuppertal.de, facebook.com/ebvWuppertal, www.ebv-wuppertal.de

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