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$: 1516 BPL-E Gesamt 170207€¦ · Stadt Heusenstamm Bebauungsplan Nr. R 4.1 c:\users\horn\homeoffice\1516\1516_bpl-e_gesamt_170207.doc/ 7. Februar 2017 5 A Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch$
Stadt Heusenstamm

Bebauungsplan Nr. R 4.1

Entwurf

Stadt Heusenstamm Bebauungsplan Nr. R 4.1

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Stadt Heusenstamm

Bebauungsplan Nr. R 4.1 Entwurf

Aufgestellt im Auftrag der Stadt Heusenstamm Stand: 07.02.2017

A R C H I T E K T E N + S T A D T P L A N E R

Verfasser:

Planergruppe ROB Schulstrasse 6 65824 Schwalbach



Inhalt

A Rechtsgrundlagen ........................................................................................................ 5

B Planungsrechtliche Festsetzungen ............................................................................ 6 1 Art der baulichen Nutzung .............................................................................................. 6 1.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2, WA 3 ................................................................ 6 1.2 Gewerbegebiete GE ....................................................................................................... 6 2 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................................... 7 2.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1 ...................................................................................... 7 2.2 Allgemeine Wohngebiete WA 2 ...................................................................................... 7 2.3 Allgemeine Wohngebiete WA 3 ...................................................................................... 7 2.4 Gewerbegebiete GE ....................................................................................................... 7 3 Bauweise ........................................................................................................................ 7 3.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3 .......................................................... 7 3.2 Gewerbegebiete GE ....................................................................................................... 8 4 Überbaubare Grundstücksflächen und Stellung der baulichen Anlagen ........................ 8 4.1 Überbaubare Grundstücksflächen .................................................................................. 8 4.2 Stellung der baulichen Anlagen ...................................................................................... 8 5 Stellplätze, Garagen und Carports ................................................................................. 8 5.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3 .......................................................... 8 5.2 Gewerbegebiete GE ....................................................................................................... 8 6 Anzahl der Wohneinheiten ............................................................................................. 8 6.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3 .......................................................... 8 7 Verkehrsflächen .............................................................................................................. 8 7.1 Fußweg ........................................................................................................................... 8 8 Flächen für Versorgungsanlagen ................................................................................... 9 8.1 Zweckbestimmung Abwasser ......................................................................................... 9 8.2 Zweckbestimmung Elektrizität ........................................................................................ 9 9 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz,

zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ................................ 9 9.1 Planungen, Nutzungsregelungen oder Maßnahmen auf Bauflächen ............................. 9 9.3 Maßnahmen aus der artenschutzrechtlichen Folgenbewältigung ................................ 10 10 Sonstige Festsetzungen ............................................................................................... 11 10.1 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................................................ 11

C Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen ............................................ 12 1 Gestaltung von Stellplätzen .......................................................................................... 12 2 Dachausbildung in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 ............... 12 2.1 Dachform und -neigung ................................................................................................ 12 2.2 Dachaufbauten ............................................................................................................. 12 2.3 Drempel ........................................................................................................................ 12

D Hinweise ...................................................................................................................... 13 1 Artenlisten zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ........................................... 13 1.1 Baumarten .................................................................................................................... 13 1.2 Sträucher und Heister ................................................................................................... 13 2 Sicherung von Bodendenkmälern ................................................................................ 13 3 Bodenschutz ................................................................................................................. 13 4 Verwertung von Niederschlagswasser ......................................................................... 14

E Begründung ................................................................................................................ 16 1 Anlass und Aufgabenstellung ....................................................................................... 16 2 Lage und Abgrenzung .................................................................................................. 16 3 Übergeordnete Planungsebenen .................................................................................. 17



3.1 Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................................................ 17 3.2 Landschaftsplan ........................................................................................................... 19 4 Verfahrensablauf .......................................................................................................... 19 5 Gewährleistung des Sicherungszieles nach § 13a Abs. 1 BauGB ............................... 20 6 Bestehende Rechtsverhältnisse, Bebauungspläne, Satzungen ................................... 20 7 Bestandsdarstellung und Bewertung ............................................................................ 25 7.1 Städtebauliche Situation ............................................................................................... 25 7.2 Landschaftliche Situation .............................................................................................. 30 7.3 Artenschutzrechtliche Situation .................................................................................... 31 7.4 Wasserwirtschaftliche Belange ..................................................................................... 32 8 Architektonische Voruntersuchung ............................................................................... 32 8.1 Nachverdichtungskonzept Am Hirschgraben 23 .......................................................... 32 8.2 Ableitung allgemeingültiger Gestaltungsprinzipien ....................................................... 35 8.3 Umgang mit Sonderfällen ............................................................................................. 37 9 Planerische Zielsetzung ............................................................................................... 37 9.1 Städtebauliche Zielsetzung .......................................................................................... 37 9.2 Landschaftsplanerische Zielsetzung ............................................................................ 37 10 Planungsrechtliche Festsetzungen ............................................................................... 37 10.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................ 37 10.2 Maß der baulichen Nutzung ......................................................................................... 39 10.3 Bauweise ...................................................................................................................... 40 10.4 Überbaubare Grundstücksflächen und Stellung der baulichen Anlagen ...................... 40 10.5 Stellplätze, Garagen und Carports ............................................................................... 40 10.6 Anzahl der Wohneinheiten ........................................................................................... 40 10.7 Verkehrsflächen ............................................................................................................ 41 10.8 Flächen für Versorgungsanlagen ................................................................................. 41 10.9 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz,

zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft .............................. 41 10.10 Sonstige Festsetzungen ............................................................................................... 41 11 Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen .................................................. 41 11.1 Dachausbildung in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 ............... 41 13.1 Straßenverkehrsgeräusche (Fernlärm) ........................................................................ 42 13.2 Gewerbelärm ................................................................................................................ 43 14.1 Trinkwasserversorgung ................................................................................................ 46 14.2 Löschwasserversorgung ............................................................................................... 46 14.3 Abwasserentsorgung .................................................................................................... 47 15 Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. 48 16 Tabellenverzeichnis ...................................................................................................... 49 17 Quellenangaben, Literatur ............................................................................................ 50



A Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 421 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474)

Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I S. 46, 180), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 30. November 2015 (GVBl. S. 457)

Hessische Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. März 2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 2 des 3. Änderungsgesetzes vom 15. September 2016 (GVBl. S. 167)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)



B Planungsrechtliche Festsetzungen

(gem. § 9 (1-3) BauGB)

1 Art der baulichen Nutzung

(gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB)

1.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2, WA 3

(gem. § 4 BauNVO)

Zulässig sind:

1. Wohngebäude,

2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,

3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

2. Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

3. Anlagen für Verwaltungen.

Nicht zulässig sind:

1. Gartenbaubetriebe,

2. Tankstellen.

1.2 Gewerbegebiete GE

(gem. § 8 BauNVO)

Zulässig sind:

1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und öffentliche Betriebe,

2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Be-triebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,

2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.

Nicht zulässig sind:

1. Einzelhandelsbetriebe,



2. Tankstellen,

3. Anlagen für sportliche Zwecke,

4. Lagerplätze,

5. Bordelle,

6. Vergnügungsstätten.

2 Maß der baulichen Nutzung

(gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB)

2.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1

Die zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,3.

Die zulässige Zahl der Vollgeschosse beträgt 1.







Die Attikaoberkante von Flachdächern darf die Oberkante der Decke (Fertighöhe) über dem Erdgeschoss um maximal 80 cm überschreiten.



Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt 10,00 m. Die Festsetzung der maximal zulässi-gen Gebäudehöhe bemisst sich bei geneigten Dächern anhand der Firsthöhe und bei Flach-dächern anhand der Oberkante des Gebäudes.

Die Gebäudehöhe wird in der Mitte der zur Erschließungsstraße hin orientierten Fassade gemessen und bezieht sich auf das Höhenniveau der bestehenden Erschließungsstraße.

3 Bauweise

(gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB)

3.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3

Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Es dürfen nur Einzelhäuser errichtet werden.




Es wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. In der abweichenden Bauweise gem. § 22 (4) BauNVO kann innerhalb der festgesetzten Baufenster ein Grenzabstand von 3 m unterschritten werden sowie an maximal zwei Nachbargrenzen ohne Grenzabstand ange-baut werden. Die nach § 6 HBO erforderlichen Abstandsflächen sind in diesem Fall teilweise oder komplett auf den Nachbargrundstücken nachzuweisen. Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken.

4 Überbaubare Grundstücksflächen und Stellung der baulichen Anlagen

(gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB)

4.1 Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt.

Ein Überschreiten der Baugrenzen i. S. d. § 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO durch untergeordnete Bauteile ist bis zu einer Bauteiltiefe von 1,50 m und einer Gesamtfläche der Bauteile von 3,0 m² zulässig.

4.2 Stellung der baulichen Anlagen

Die Stellung der baulichen Anlagen ist, falls erforderlich, durch Planzeichen festgesetzt.

5 Stellplätze, Garagen und Carports

(gem. § 9 (1) Nr. 4 BauGB)


Stellplätze, Garagen und Carports sind sowohl in den überbaubaren als auch in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.


Stellplätze, Garagen und Carports sind sowohl in den überbaubaren als auch in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

6 Anzahl der Wohneinheiten

(gem. § 9 (1) Nr. 6 BauGB)


Die höchstzulässige Zahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude beträgt 2.

7 Verkehrsflächen

(gem. § 9 (1) Nr. 11 BauGB)

Siehe Einzeichnungen im Plan.

7.1 Fußweg

Es werden öffentliche Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung „Fußweg“ festgesetzt.



8 Flächen für Versorgungsanlagen

(gem. § 9 (1) Nr. 12 BauGB)

8.1 Zweckbestimmung Abwasser


Zulässig sind Anlagen zur Abwasserbeseitigung.

8.2 Zweckbestimmung Elektrizität


Zulässig sind Anlagen zur Stromversorgung.

9 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

(gem. § 9 (1) Nr. 20 und 25 a + b BauGB in Verbindung mit § 3 (4) und § 5 HENatG)

9.1 Planungen, Nutzungsregelungen oder Maßnahmen auf Bauflächen

9.1.1 Allgemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3

Für die Grundstücksflächen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3 werden folgende Mindestbepflanzungen festgesetzt:

Mindestens 50 % der Grundstücksfläche ist gärtnerisch zu begrünen.

Mindestens 20 % der gärtnerisch zu begrünenden Freifläche ist mit Sträuchern zu bepflanzen.

Je angefangene 200 m² Grundstücksfläche ist mindestens 1 Baum anzupflanzen.

Vorhandene Bäume und Sträucher werden auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume und Sträucher angerechnet.

Die Pflanzungen sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen.

Die Beachtung der Pflanzlisten wird empfohlen (siehe Teil D1: Hinweise).

9.1.2 Gewerbegebiete GE

Für die Grundstücksflächen der Gewerbegebiete GE werden folgende Mindestbepflanzungen festgesetzt:

Mindestens 20 % der Grundstücksfläche ist gärtnerisch zu begrünen.

Mindestens 50 % der gärtnerisch zu begrünenden Freifläche ist mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen.

Vorhandene Bäume und Sträucher werden auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume und Sträucher angerechnet.



Die Pflanzungen sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen.

Die Beachtung der Pflanzlisten wird empfohlen (siehe Teil D1: Hinweise).

9.2 Begrünte Dachflächen

9.2.1 Gewerbegebiete GE

Es wird folgendes festgesetzt:

Dachflächen von Flachdächern sowie von flach geneigten Dächern mit einer Neigung < 15 Grad sind zu 70 % zumindest extensiv zu begrünen.

9.3 Maßnahmen aus der artenschutzrechtlichen Folgenbewältigung

Die aus der artenschutzrechtlichen Prüfung resultierenden Vermeidungsmaßnahmen sind zu beachten und Gegenstand der Festsetzungen (siehe Anlage 1 „Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag“):

9.3.1 Zeitliche Einschränkung für Rodungsarbeiten (M1)

Bei Eingriffen in Gehölz- und Strauchbestände sind die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. Danach dürfen gemäß § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG in der Zeit vom 01. März bis zum 30. September keine Eingriffe in Gehölze vorgenommen werden. Eine Rodung innerhalb dieses Zeitraums führt in jedem Fall zur Zerstörung von Nestern und damit zur Einschlägigkeit eines artenschutzrechtlichen Verbotstatbestandes.

9.3.2 Zeitliche Einschränkung für Abriss- und Sanierungsarbeiten (M2)

Abriss- und Sanierungsarbeiten sind außerhalb der Brutzeiten der europäischen Vogelarten (15. März bis zum 15. September) durchzuführen.

Betroffene Gebäude sind vor Abriss- und Dachsanierungsarbeiten auf das Vorkommen von Fledermausquartieren zu untersuchen. Aufgrund des möglichen Vorkommens von Tages-quartieren von Fledermäusen ist der Abriss bzw. die Sanierung in den Dachbereichen vom 01. November bis zum 01. März durchzuführen.

9.3.3 Schaffung von Nisthilfen für europäische Vogelarten (M3)

Sollten Bau-, Abriss-, oder Sanierungsarbeiten der Gebäude anfallen kann es durch den möglichen Verlust von Bäumen mit Baumhöhlen oder von Gebäudeteilen mit Nischen und Spalten zum Verlust von Fortpflanzungsstätten von höhlenbrütenden bzw. von halbhöhlen-/nischenbrütenden europäischen Vogelarten kommen. Der Verlust dieser Fortpflanzungsstät-ten ist durch die Schaffung künstlicher Nisthöhlen auszugleichen.

9.3.4 Schaffung von Ersatzquartieren für Fledermäuse (M4)

Aufgrund des nicht auszuschließenden Vorkommens von Fledermäusen, die auch innerhalb von Spalten und Rissen bzw. der äußeren Dachabdeckung der Gebäude den Tag verbringen können, sind bei einem Abriss/Teilabriss/Dachsanierung der Gebäude Ersatzlebensräume (z.B. in Form von Fledermauskästen) für diese Tiere zu schaffen.



10 Sonstige Festsetzungen

10.1 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

(gem. § 9 (1) Nr. 21 BauGB)

Siehe Einzeichnungen im Plan. Es werden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Stadt Heusenstamm festgesetzt.



C Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen

(gem. § 9 (4) BauGB in Verbindung mit § 81 (3) HBO)

1 Gestaltung von Stellplätzen

Stellplätze und Garagen dürfen nur mit wasserdurchlässigem Material, wie z.B. wassergebundener Decke, großfugigem Pflaster, Rasengittersteinen o.ä. hergestellt werden. Eine vollflächige Versiegelung der Stellplatzflächen durch Asphalt- oder Betonbeläge ist unzulässig, es sei denn wasserrechtliche Gründe lassen dies nicht zu.

Im Übrigen gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Heusenstamm in der jeweils gültigen Fassung.

2 Dachausbildung in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3

2.1 Dachform und -neigung

2.1.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1 und WA 2

Es sind nur Walmdächer mit einer Dachneigung zwischen 25 und 35 Grad zulässig.

2.1.2 Allgemeine Wohngebiete WA 3

Es sind nur Flachdächer sowie Walmdächer mit einer Dachneigung zwischen 25 und 35 Grad zulässig.

2.2 Dachaufbauten

Die Errichtung von Dachaufbauten ist nicht zulässig.

2.3 Drempel

Die Errichtung von Drempeln ist nicht zulässig.



D Hinweise

1 Artenlisten zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

(gem. § 9 (1) Nr. 25 a BauGB)

1.1 Baumarten

Pflanzliste 1 - mittelkronige Einzelbäume Acer rubrum (Feuerahorn) Alnus incana (Erle) Cercidiphyllum japonicum (Kuchenbaum) Liquidambar styraciflua (Amberbaum) Prunus avium (Vogel-Kirsche) Quercus coccinea (Scharlacheiche) Sorbus aucuparia (Eberesche)

Pflanzliste 2 - kleinkronige Einzelbäume Acer palatanoides „globosum“ (Kugelahorn) Acer rufinerve (Streifenahorn) Nothofagus antarctica (Scheinbuche) Prunus cerasifera nigra (Blutpflaume) Sorbus intermedia (Schwedische Mehlbeere)

1.2 Sträucher und Heister

Amelanchier laevis (Felsenbirne) Caragana arborescens (Erbsenstrauch) Cornus mas (Kornelkirsche) Cornus sanguinea (Hartriegel) Corylus avellana (Haselnuss) Crataegus monogyna (Weißdorn) Kolkwitzia amabilis (Kolkwitzie) Ligustrum vulgare (Liguster) Loniocera xylosteum (Geißblatt) Philadelphus coronaries (Jasmin) Rosa canina (Hundsrose)

2 Sicherung von Bodendenkmälern

Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Archäologische Denkmalpflege, oder der unteren Denkmalbehörde mit Hinweis auf § 20 HDSchG, anzuzeigen.

3 Bodenschutz

Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische und organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht schädlicher Bodenveränderung begründen, sind diese umgehend der zuständigen Behörden, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.



Schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundes-Bodenschutzgesetz sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen.

4 Verwertung von Niederschlagswasser

Nach § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz – HWG - soll Niederschlagswasser von demjenigen verwertet werden, bei dem es anfällt, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Dies ist eine Soll-Bestimmung, von der nur in begründeten Einzelfällen abgewichen werden kann.

Die Rückführung und Sammlung von Dach-Oberflächenwasser durch gezielte Maßnahmen in den Wasserkreislauf durch Regenwasser-Zisternen mit Ableitung des Dachflächenwassers (evtl. auch unterirdische Wasserbecken) wird festgesetzt. Dieses Wasser soll zur Beregnung und Bewässerung der Gärten und Grünflächen verwendet werden. Die erforderliche Speichergröße sollte mindestens 5 cbm je Hauseinheit betragen. Die Einrichtung von Brunnen ist untersagt. Das von den Dachflächen stammende, überschüssige Niederschlagswasser ist entwässerungstechnisch zu versickern (Mulden- oder Rigolenversickerung).

Die Versickerungsanlage ist gemäß DWA-Arbeitsblatt A 138 zu bemessen. Die entsprechenden Arbeitsblätter, Verordnungen und Regeln sind in der jeweils aktuell gültigen Fassung zu beachten. Bei Abweichungen von den Vorgaben der Entwässerungskonzeption sind entsprechende Nachweise auf der Grundlage der oben genannten Bestimmungen vorzulegen.

5 Vorsorglicher Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

Luftwärmepumpen, Klimaanlagen, Lüftungsgeräte, Mini-Blockheizkraftwerke und vergleich-bare Anlagen sind in Abhängigkeit ihrer Schallleistung einschließlich eines Zuschlags von 6 dB(A) für Ton- und Informationshaltigkeit (TI-Zuschlag) so zu errichten und zu betreiben, dass die Immissionsrichtwerte von schützenswerten Daueraufenthaltsräumen nach DIN 4109 der Nachbarbebauung im allgemeinen Wohngebiet einzuhalten sind (siehe „Leitfaden zur Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten“ vom Länderausschuss Immissionsschutz, 28.08.2013; Tabelle 1: Erforderliche Abstände abhängig von der Bauge-bietsnutzung).

Eine Reduzierung des Abstandes kann zugelassen werden, wenn durch Sachverständigen-gutachten der Nachweis erbracht werden kann, dass unter Beachtung der Vorbelastung durch die lärmemittierende Anlage (z.B. Luftwärmepumpe, Klimaanlage) die Immissions-richtwerte der TA-Lärm im Einwirkungsbereich eingehalten werden können.

Stationäre Anlagen, wie z.B. Luftwärmepumpen, dürfen keine ton- und/oder impulshaltigen oder tieffrequenten Geräusche erzeugen.

Gerüche emittierende Anlagen (z.B. Mülltonnen-, Kompostplätze, Küchendunstabzugsanlagen) sind nach dem Stand der Technik so zu errichten (z.B. Einhausung, Aufstellung entfernt schutzbedürftiger Daueraufenthaltsräume bzw. Daueraufenthaltsplätze) und zu betreiben, dass es zu keinen Gesundheitsgefährdungen oder erheblichen Belästigungen im Bereich schutzbedürftiger Daueraufenthaltsräume nach DIN 4109 und Daueraufenthaltsflächen (z.B. Balkone, Terrassen, Freisitze) kommt.



6 Wasserschutzgebiet

Das Plangebiet befindet sich in der Zone III des festgesetzten Wasserschutzgebietes für die Trinkwassergewinnungsanlagen „Wasserwerk Birkig“ und „Wasserwerk Lämmerhecke“ des Zweckverbandes Wasserversorgung Stadt und Landkreis Offenbach. Die entsprechende Verordnung vom 6. April 1978 (StAnz. 18/1978 S. 868) ist zu beachten. Die für die Schutz-zone III geltenden Ge- und Verbote sind einzuhalten.



E Begründung

1 Anlass und Aufgabenstellung

Prägend für das Plangebiet sind zu Wohnzwecken genutzte eingeschossige Walmdachbun-galows aus den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts. Der Teilbereich der Walmdachbunga-lows ist im Bebauungsplan Nr. R 4 überwiegend als Mischgebiet ausgewiesen, ein kleiner Teilbereich als Gewerbegebiet. Da sich weder ein Mischgebiet noch ein Gewerbegebiet ent-wickelt haben und eine Verwirklichung der festgesetzten Art der baulichen Nutzung aufgrund der bestehenden Baustruktur auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist, ist der Bebauungs-plan Nr. R 4 für den Teilbereich der Walmdachbungalows funktionslos geworden. Hier bedarf es der Anpassung der Art der baulichen Nutzung an die tatsächliche Nutzung.

Eine weitere Zielsetzung in Bezug auf die Bungalows besteht in der Regelung der verträgli-chen Nachverdichtung. Einige Bungalows wurden bereits baulich erweitert. Ein einheitliches Prinzip ist jedoch nicht erkennbar. Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung sollen auf der Grundlage der Ergebnisse einer vorgelagerten architektonischen Untersuchung konkrete planungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen getroffen werden.

Neben den Walmdachbungalows ist das Plangebiet durch Gewerbebetriebe geprägt (Be-reich zwischen der Waldstraße und der Friedhofstraße). Dieser Teilbereich ist im Bebau-ungsplan Nr. R 4 bereits als Gewerbegebiet festgesetzt. Die Nutzungen innerhalb des Ge-werbegebietes wurden im Zuge einer Bestandserfassung in den Jahren 2011 und 2012 voll-ständig erfasst. Dabei ist aufgefallen, dass ein großes Gebäude innerhalb des Gewerbege-bietes ohne Genehmigung zu Wohnzwecken umgenutzt wurde. Die Wohneinheiten stehen nicht in Zusammenhang mit einer gewerblichen Nutzung.

Durch das Nebeneinander von Wohnnutzung und gewerblichen Nutzungen besteht eine Gemengelage, insbesondere in Bezug auf die von den Gewerbebetrieben ausgehenden Emissionen. Dieser Konflikt gilt es mittels eines Schallschutzgutachtens zu untersuchen. Die Ergebnisse des Schallschutzgutachtens sind in dem Bebauungsplan zu berücksichtigen.

2 Lage und Abgrenzung

Das Plangebiet hat eine Größe von 44.179 m² (4,4 ha) und liegt am östlichen Rand des Stadtteils Rembrücken. Es wird durch die Straße Am Hirschgraben im Nordwesten und Nordosten, die Friedhofstraße im Südosten sowie die Waldstraße im Südwesten begrenzt.



Abbildung 1: Lage des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans

3 Übergeordnete Planungsebenen

3.1 Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan 2010

Im Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main, welcher am 17.10.2011 in Kraft getretenen ist, ist die Stadt Heusen-stamm als Mittelzentrum im Verdichtungsraum ausgewiesen. Im Verdichtungsraum soll die Inanspruchnahme von Freiflächen durch die Nutzung der Möglichkeiten zur Innenentwicklung und eine angemessene bauliche Verdichtung begrenzt werden.

Ein Teil des Plangebietes ist im Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan als beste-hende Wohnbaufläche sowie als bestehende gemischte Baufläche gekennzeichnet. Die an-deren Teilbereiche sind als bestehende gewerbliche Baufläche und als bestehende Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Abwasserbeseitigung ausgewiesen. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Da die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB erfolgt, muss der bestehende Regionalplan / Regionale Flächennutzungsplan für die Fest-setzung von Allgemeinen Wohngebieten der im Moment als bestehende gemischte Bauflächen ausgewiesenen Teilbereiche sowie für die Festsetzung von Gewerbegebieten der im Moment teilweise als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Ab-wasserbeseitigung ausgewiesenen Fläche lediglich im Wege der Berichtigung angepasst



werden. Ein zum Bebauungsplanverfahren paralleles Änderungsverfahren für den Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan ist somit nicht erforderlich.

Abbildung 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan 2010

3.1.1 Städtebauliche Dichtewerte

Gemäß den Zielen des Regionalplans / Regionalen Flächennutzungsplans 2010 sind im Rahmen der Bauleitplanung für die verschiedenen Siedlungstypen entsprechende Dichtevorgaben, bezogen auf das Bruttowohnbauland, einzuhalten (Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan 2010, Zielkapitel Z3.4.1-9). Dabei wird im ländlichen Siedlungstyp von einem Dichtewert von 25 bis 40 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland ausgegangen.

Die Anzahl der Wohnbaugrundstücke innerhalb des Plangebietes ist durch die entsprechende Ausweisung von Baufenstern sowie auf der Basis der bestehenden Wohnge-bäude auf 21 festgelegt. Auf der Grundlage der getroffenen planungsrechtlichen Festsetzungen (Errichtung von zwei Wohneinheiten je Wohngebäude) wird im Plangebiet von ein bis zwei Wohneinheiten pro Wohnbaugrundstück ausgegangen.

Bei einer Größe des Bruttowohnbaulandes von 17.519 m² wird somit im Plangebiet ein unterer Dichtewert von 12 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland sowie ein oberer Dichtewert von 24 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland erreicht. Damit wird der im Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 vorgegebene Dichtewert von 25 bis 40 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland unterschritten.

Nach den Vorgaben des Regionalplans / Regionalen Flächennutzungsplans 2010 dürfen die unteren Werte ausnahmsweise unterschritten werden. Ausnahmen können u.a. durch die Ei-genart eines Ortsteils sowie durch das Vorliegen ökologischer und klimatologischer Beson-derheiten begründet werden.

Der Ausnahmetatbestand für die Unterschreitung der vorgegeben Dichtewerte ist im vorliegenden Fall gegeben. Bei den Wohnbauflächen innerhalb des Plangebietes handelt es



sich um ein bestehendes Wohngebiet. Charakteristisch für das Wohngebiet sind eingeschossige Walmdachbungalows mit großen Hausgärten. Diese prägen das Gebiet als grüne Siedlung mit Wohn- und Aufenthaltsqualität. Die Hausgärten haben aufgrund ihrer klimaausgleichenden Eigenschaften eine hohe Bedeutung für das Lokalklima der Siedlung.

Zentrale Zielsetzung für das bestehende Wohngebiet ist die planungsrechtliche Steuerung der verträglichen Nachverdichtung bei gleichzeitigem Erhalt des städtebaulichen Charakters, insbesondere der bestehenden Hausgärten. Die verträgliche Nachverdichtung ist mit der Festlegung der zulässigen Anzahl der Wohneinheiten auf zwei bereits gegeben. Eine darüber hinausgehende Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten würde dem städtebaulichen Charakter des bestehenden Wohngebietes nicht entsprechen. Auf den privaten Baugrundstücken müssten u.a. mehr Stellplätze untergebracht werden, was die Größe der Hausgärten verringern würde. Zudem wäre damit eine im Hinblick auf das Ruhe-bedürfnis der Bewohner nicht verträgliche Erhöhung des Verkehrsaufkommens gegeben.

3.2 Landschaftsplan

Im Landschaftsplan des Umlandverbandes Frankfurt (UVF) aus dem Jahr 2001 ist das Plangebiet als bebauter Bereich sowie als Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen dargestellt. Für den Bereich der Walmdachbungalows sieht der Landschaftsplan die Erhaltung der Durchgrünung vor, für den Bereich der Gewerbebetriebe die Erhöhung der Durchgrünung. Nördlich grenzt das Plangebiet an einen Nadelwald an, östlich an ökologisch bedeutsames Grünland, das mit einem Biotopverbundgebiet mit Handlungsbedarf zur Umsetzung von Naturschutzmaßnahmen überlagert ist. Die nördlichen und östlichen Flächen sind zudem als Landschaftsschutzgebiet gekennzeichnet.

Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan des Umlandverbandes Frankfurt aus dem Jahr

2001

4 Verfahrensablauf

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Heusenstamm hat in ihrer Sitzung am 01.10.2014 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. R 4.1 beschlossen. Die amtliche Be-kanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 11.10.2014 in der Offenbacher Post Nr. 236.



Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses wurde für das Plangebiet in gleicher Sitzung eine Satzung über den Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Die Veränderungs-sperre wurde im Wesentlichen erlassen, um die inhaltliche Diskussion sowie daraus resultie-rende Planungsziele für das Gebiet nicht durch Bauvorhaben und Nutzungsänderungen während des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens zu unterbinden oder zu behindern. Die amtliche Bekanntmachung der Satzung über den Erlass einer Veränderungssperre erfolgte ebenfalls am 11.10.2014 in der Offenbacher Post Nr. 236.

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Heusenstamm hat in ihrer Sitzung am 21.09.2016 die 1. Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr beschlossen. Die Jah-resfrist beginnt mit Ablauf der bisherigen Veränderungssperre. Die amtliche Bekanntma-chung der 1. Verlängerung der Veränderungssperre erfolgt am 01.10.2016 in der Offenba-cher Post Nr. 230.

Im Plangebiet wird eine Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt (15.086 m², sie-he Tabelle 2 unter Punkt 10.2). Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt gem. § 13a BauGB – Bebauungspläne der Innenentwicklung – im beschleunigten Verfahren.

5 Gewährleistung des Sicherungszieles nach § 13a Abs. 1 BauGB

Bei dem Bebauungsplan Nr. R 4.1 handelt es sich um kein UVP-pflichtiges Vorhaben nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). Der Geltungsbereich liegt im bebauten Stadtgebiet des Stadtteils Rembrücken. Somit wird durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben vorbereitet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG bedürfen.

Gemäß § 34 BNatSchG sind Projekte „vor ihrer Zulassung oder Durchführung auf ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen eines Natura 2000-Gebiets zu überprüfen“. Das nächstgelegene Vogelschutzgebiet (Nr. 6019-401 - Sandkiefernwälder in der östlichen Untermainebene) befindet sich in einer Entfernung von 650 m zum Plangebiet. Da es sich bei dem Plangebiet um ein komplett bebautes Gebiet handelt und die wesentliche Aufgabe in der Regelung der verträglichen Nachverdichtung besteht, gehen von dem Vorhaben keine Beeinträchtigungen auf das nächstgelegene Vogelschutzgebiet aus.

Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter besteht nicht.

6 Bestehende Rechtsverhältnisse, Bebauungspläne, Satzungen

Das Plangebiet befindet sich im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. R 4, der am 10.09.1971 als Satzung beschlossen und am 27.10.1971 genehmigt wurde. Die Pla-nungshoheit lag damals bei der Gemeindeverwaltung Rembrücken.

Für den Teilbereich der Bungalows setzt der Bebauungsplan Nr. R 4 als Art der baulichen Nutzung überwiegend Mischgebiet fest. Ein kleiner Teilbereich ist als Gewerbegebiet aus-gewiesen (siehe Abbildung 4). Des Weiteren wurde für die Bungalows die offene Bauweise festgesetzt. Im Mischgebiet wurden eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 definiert, im Gewerbegebiet eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,2. Die zulässige Zahl der Vollge-schosse beträgt teilweise eins (westlich der Waldstraße) und teilweise zwei (nördlich der Waldstraße).

Für die Parzellen der Gewerbebetriebe (zwischen der Waldstraße und der Friedhofstraße) setzt der Bebauungsplan Nr. R 4 als Art der baulichen Nutzung Gewerbegebiet fest. Auf dem Großteil der Grundstücke sind lediglich nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Auf der



Parzelle 55/7 sind nur Gewerbebetriebe zulässig, deren Immissionen der Technischen Anlei-tung zur Reinhaltung der Luft entsprechen und deren Lärmimmissionen tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) gemäß der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) vom 16.07.1968 nicht überschreiten. Darüber hinausgehende Angaben existieren nicht. Da keine Immissionsaufpunkte festgelegt wurden, ist diese Festsetzung nicht ausreichend be-stimmt. In den Gewerbegebieten ist eine offene Bauweise mit einer GRZ von 0,6, eine GFZ von 1,2 und maximal zwei Vollgeschossen zulässig.

Ein weiterer Teilbereich ist als Kläranlage festgesetzt (siehe Abbildung 4).

Die tatsächlich vorhandene Bebauung entspricht im Hinblick auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise in großen Teilbereichen nicht den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. R 4.

Die Überprüfung des Bebauungsplans Nr. R 4 durch Herrn Rechtsanwalt Dr. Alfred Stapel-feldt kommt zu dem Ergebnis, dass die im Bebauungsplan Nr. R 4 im Bereich der Bungalows festgesetzten Mischgebiete und Gewerbegebiete funktionslos geworden sind. Dieser gesam-te Bereich beurteilt sich deshalb in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB. Nach Maßgabe des § 34 BauGB handelt es sich um ein Reines Wohngebiet:

Funktionslos kann eine bauplanerische Festsetzung sein, wenn und soweit die tatsächli-chen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre (Fort-)Geltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung ge-eignet ist, zur städtebaulichen Ordnung i.S. des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan in-soweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unab-hängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer auf den Gesamtgeltungsbe-reich des Bebauungsplans bezogenen Betrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städ-tebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern.

Diese Voraussetzungen liegen für den o.g. Bereich des Bebauungsplans in Bezug auf die festgesetzte Art der Nutzung vor. Festgesetzt ist überwiegend ein Mischgebiet (MI), für drei Grundstücke ein Gewerbegebiet (GE). Eine Ortsbesichtigung am 16.08.2016 hat ergeben, dass alle in diesem Bereich befindlichen Grundstücke mit Wohnhäusern be-baut sind, und zwar mit Bungalows. In Anbetracht des erkennbaren Alters der Gebäude besteht diese Art der Bebauung und Nutzung schon seit Jahrzehnten. Diese werden of-fensichtlich allein zu Wohnzwecken genutzt. Lediglich bei zwei Gebäuden ist eine er-gänzende freiberufliche Nutzung (Steuerberater, Physiotherapie) erkennbar. Im Übrigen konnten keinerlei gewerbliche Nutzungen festgestellt werden. Die auf den Grundstücken befindlichen Gebäude sind auch für eine gewerbliche Nutzung nicht geeignet, es handelt sich um typische Wohnbungalows mit Freizeitgärten.

Es gibt auch keinerlei Hinweise, dass gewerbliche Nutzungen hier in Zukunft beabsich-tigt sein oder auch nur verwirklicht werden könnten. Das Gebiet vermittelt den Eindruck eines ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebiets (Reines Wohngebiet). Der so beschriebene bauliche Bestand ist auch genehmigt.

Diese Nutzung steht der bauplanerischen Festsetzung Mischgebiet / Gewerbegebiet di-ametral entgegen. Mischgebiete zeichnen sich dadurch aus, dass sie dem Wohnen und



der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, gleichermaßen dienen. Zulässig sind dort nicht nur Wohngebäude, sondern auch Ge-schäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften so-wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauGB in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nut-zungen geprägt sind. Bis auf die genannten Wohngebäude finden sich im festgesetzten Mischgebiet derartige Nutzungen nicht und es besteht auch nicht (mehr) die Möglichkeit, diese Nutzungen zu verwirklichen. Entsprechendes gilt erst recht für die drei als Gewer-begebiet ausgewiesenen, aber mit Wohngebäuden bebauten Grundstücke. Davon, dass dieser Bereich vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewer-bebetrieben dient, kann keine Rede sein.

Ist – wie hier – die Festsetzung Mischgebiet bzw. Gewerbegebiet im o.g. Bebauungsplan für den beschriebenen Teilbereich wegen Funktionslosigkeit unwirksam, ist der Bebauungsplan jedenfalls für diesen Bereich insgesamt unwirksam, weil die Nichtigkeit der Festsetzung eines Baugebietstypus in der Regel alle übrigen Festsetzungen erfasst (BVerwG, Beschluss vom 08.08.1989 – 4 NB 2.89 – BRS 49 Nr. 35).

Abbildung 4: Bebauungsplan Nr. R 4

Westlich an das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. R 4.1 grenzt der Bebauungsplan Nr. R 7 an (siehe Abbildung 5). Dieser wurde am 21.09.1994 als Satzung beschlossen und am 30.09.1994 öffentlich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan Nr. R 7 ersetzt die bis dahin gül-



tigen Bebauungspläne Nr. R 2, R 3 sowie den westlichen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. R 4. Der Bebauungsplan Nr. R 7 setzt angrenzend an das Plangebiet Allgemeine Wohn-gebiete fest. Charakterisierend sind auch hier die eingeschossigen Walmdachbungalows.

Südwestlich grenzen der Bebauungsplan Nr. R 1 sowie unbeplanter Innenbereich an das Plangebiet an. Der Bebauungsplan Nr. R 1 wurde am 22.03.1965 als Satzung beschlossen und am 24.05.1965 genehmigt. Für den unmittelbar an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. R 4.1 angrenzenden Bereich ist ein Reines Wohngebiet ausgewiesen. Im unbeplanten Innenbereich stellt § 34 BauGB die planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage dar. Als faktische Art der baulichen Nutzung ist hier ein Allgemeines Wohngebiet anzunehmen.

Östlich und nördlich des Plangebietes existiert kein Bebauungsplan. Hier grenzt unbebauter Außenbereich an. Die planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage stellt § 35 BauGB dar (siehe Abbildung 5).



Abbildung 5: angrenzende Bebauungsplänea



7 Bestandsdarstellung und Bewertung

7.1 Städtebauliche Situation

7.1.1 Verkehrliche Anbindung

Das Plangebiet ist vollständig über die Friedhofstraße, die Waldstraße sowie die Straße Am Hirschgraben erschlossen. Die fußläufige Durchwegung ist darüber hinaus durch zwei Fußwege sichergestellt, die die Waldstraße mit der Straße Am Hirschgraben sowie die Friedhofstraße mit der Straße Am Hirschgraben verbinden (siehe Abbildung 6). In einer fuß-läufigen Entfernung von ca. 500 m befindet sich die Bushaltestelle Heusenstammer Straße, in einer fußläufigen Entfernung von ca. 600 m die Bushaltestelle Obertshäuser Straße. Beide werden durch die Linie OF-30 (Offenbach (Main) – Heusenstamm – Rodgau) des Rhein-Main-Verkehrsverbundes angedient.

Abbildung 6: Fußwege innerhalb des Plangebietes: Waldstraße – Am Hirschgraben (links); Friedhof-

straße – Am Hirschgraben (rechts)

Zudem liegt das Plangebiet verkehrsgünstig in unmittlbarer Nähe zur Autobahn A 3 (An-schlussstelle Obertshausen) und in kurzer Entfernung zur A 661 (Anschlussstelle Neu-Isenburg). Der internationale Flughafen Frankfurt/Main sowie das Frankfurter Kreuz sind ca. 15 Fahrminuten entfernt. Über den Haltepunkt der S-Bahn-Linie S2 am Bahnhof Heusen-stamm ist das Netz der S-Bahnen Rhein-Main gut zu erreichen. Zudem ist Heusenstamm über den Bahnhof an das Netz der Deutschen Bahn angebunden.

7.1.2 Nutzung

Im Hinblick auf die bestehenden Nutzungen kann das Plangebiet in zwei Teilbereiche unterteilt werden. Während der nördliche und westliche Teilbereich durch Wohnbebauung geprägt ist, sind im südlichen und östlichen Teilbereich Gewerbebetriebe, teilweise mit Be-triebswohnungen und -wohnhäusern untergebracht (siehe Abbildung 7 und Tabelle 1). Ein großes Gebäude im Bereich der Parzelle 55/8 (Waldstraße Nr. 5) wurde ohne Genehmigung zu betriebsunabhängigem Wohnen umgenutzt (siehe Abbildung 8). Ferner befinden sich im südöstlichen Bereich ein unterirdisches Schmutzwasser-Sammelbecken und eine Pumpstation. Ein Überlauf mit Anschluss an ein im östlichen Außenbereich liegendes Rück-haltebecken dient der Entlastung bei Starkregenereignissen.



Abbildung 7: bestehende Nutzungen innerhalb des Plangebietes (Stand: 10.06.2015)

Grundstück Gewerbebetriebe

Waldstraße 1 Vermietung und Arbeitnehmerüberlassung Studio Walldorf

Provan Solutions GmbH, Herstellung und Vertrieb von mobiler und Me-dientechnik

SATCOM communications GmbH, Kreation, Produktion, Übertragung von TV und Hörfunksendungen per Sat

Com Sat Media GmbH, Consulting f. audio-visuelle Kommunikation

Waldstraße 1A Bauer Music GmbH, Groß- und Einzelhandel sowie Im- und Export von Musikinstrumenten nebst Zubehör

Waldstraße 3 Klimed Klimatechnik und Medizintechnik GmbH, Entwicklung, Beratung und Bau von Anlagen und Systemen der Klimatechnik, Reinraumtech-nik, Medizintechnik sowie der Verkauf von Geräten und Komponenten zur Erstellung solcher Systeme und Anlagen

Waldstraße 3A Schreibbüro sowie Büroservice

A-Z Glaserei, Fensterbau und Bauelemente GmbH, Glaserarbeiten aller Art sowie Handel mit Bauelementen und deren Montage



Waldstraße 5 Planungsbüro

South Western Art GmbH, Versand und Handel mit Geschenkartikeln

Handel mit Restpostenartikeln

Kurierdienst

Import und Export von Waren aller Art

Waldstraße 7 SPE Systemhaus für Schnittstellen, Protokolle und Emulationen GmbH, Entwicklung, Produktion und Vertrieb von Hard- und Software zur Ver-bindung von Computersystemen aller Art untereinander und mit ihren Peripheriesystemen; das Erbringen von Dienstleistungen auf diesen Gebieten für andere Unternehmen

Einzelhandel mit Musikinstrumenten, Orgelschule

Immobilien, Baufinanzierung, Bausparen

Waldstraße 9 AC Service GmbH & Co. KG, Beratung, Planung, Herstellung, Installati-on, Inbetriebnahme , Betreiben, Instandhalten, Kundendienst, Service, Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Reparatur, Störungsanalyse, Um-bau, Überprüfung und Handel bezüglich Geräte, Komponenten, Zube-hör, Systemen und kompletten Anlagen des Kälte-, Klima-, Lüftungs-, Heizungs-, Elektro-Regelungstechniksektors sowie Hausmeisterservice

Messebau, Ausführung von elektrischen Anlagen, Leuchtreklamen, elektrischen Installationen und Verkauf von Elektroartikeln

Waldstraße 11 Stahlbau, Blechverarbeitung

EDV-Dienstleistung, Kauf und Verkauf von Hard- und Software, PC-Beratung, Schulung, Wartung

Tabelle 1: Gewerbebetriebe innerhalb des Plangebietes (Stand: 16.06.2015)

Abbildung 8: ohne Genehmigung zu Wohnzwecken umgenutztes Gebäude innerhalb des Plangebietes

Südlich und westlich des Plangebietes befinden sich Wohngebäude. Östlich grenzen landwirtschaftlich genutzte Flächen (siehe Abbildung 9) sowie eine als Garten genutzte Parzelle (Flurstück 18/1) an. Nördlich befindet sich eine mit Bäumen und Sträuchern dicht bewachsene Fläche, die nach dem Hessischen Waldgesetz als Waldfläche zu charakterisie-ren ist. Die Fläche ist als Schutzwald ausgewiesen.



Abbildung 9: landwirtschaftlich genutzte Flächen östlich angrenzend an das Plangebiet

7.1.3 Bebauung

Der durch Wohnbebauung geprägte Bereich ist überwiegend durch eingeschossige Walm-dachbungalows ohne ausgebautes Dachgeschoss charakterisiert, die in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts errichtet wurden (siehe Abbildung 10). Einige Bungalows sind be-reits mit dem Ziel der Wohnraumerweiterung umgebaut worden (siehe Abbildung 11). Durch die Umbauten ist der ursprüngliche Charakter der eingeschossigen Walmdachbungalows teilweise nicht mehr zu erkennen. Zudem existiert kein einheitliches Prinzip für die Nachver-dichtung der Walmdachbungalows. Dies hat eine erhebliche Störung des Stadtbildes und der stadträumlichen Situation zur Folge.

Die vorhandene Grundflächenzahl der Walmdachbungalows liegt durchschnittlich zwischen 0,19 und 0,23. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Zielsetzung der In-nenentwicklung vor Außenentwicklung und des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden als relativ gering zu bewerten.

Innerhalb des durch Wohnbebauung geprägten Bereichs befindet sich eine Trafostation (Parzelle 166).

Abbildung 10: eingeschossige Walmdachbungalows innerhalb des Plangebietes: Am Hirschgraben 29

(links); Waldstraße 44 (rechts)



Abbildung 11: umgebaute Walmdachbungalows innerhalb des Plangebietes: Am Hirschgraben 17

(links); Am Hirschgraben 35 (rechts)

In dem gewerblich genutzten Bereich befinden sich überwiegend zweigeschossige Bürogebäude sowie bis zu 10 m hohe Gewerbehallen (siehe Abbildung 12). Die vorhandenen betriebszugehörigen Wohngebäude sind eingeschossig mit zum Teil ausgebautem Dachgeschoss ausgebildet (siehe Abbildung 13). Prägend ist der eingehaltene Abstand der Gebäude zu den öffentlichen Verkehrsflächen von meist 5 m. Die bestehende Grundflächenzahl ist sehr unterschiedlich innerhalb des Gebietes (zwischen 0,20 und 0,73). Die im Bebauungsplan Nr. R 4 festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 wird teilweise über-schritten. Dies ist insbesondere auf nachträgliche Grundstücksteilungen zurück zu führen.

Abbildung 12: Gewerbebauten innerhalb des Plangebietes: Waldstraße 1A (links); Waldstraße 11

(rechts)



Abbildung 13: betriebszugehörige Wohnhäuser innerhalb des Plangebietes: Waldstraße 11 (links und

rechts);

Das Grundstück des unterirdischen Schmutzwasser-Sammelbeckens sowie der Pumpstation ist mit einem eingeschossigen Gebäude bebaut (siehe Abbildung 14). Zudem befindet sich auf dem Grundstück eine Richtfunkantenne.

Abbildung 14: unterirdisches Schmutzwasser-Sammelbecken und Pumpstation innerhalb des Plange-

bietes mit Richtfunkantenne

7.2 Landschaftliche Situation

Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Haupteinheit Untermainebene und im Land-schaftsraum „Mönchwald und Dreieich, Rodgau“.

Prägend für den Bereich der Walmdachbungalows sind die bestehenden Hausgärten (siehe Abbildung 15). Diese charakterisieren das Gebiet als grüne Siedlung mit Wohn- und Aufent-haltsqualität. Die Hausgärten haben aufgrund ihrer klimaausgleichenden Eigenschaften eine hohe Bedeutung für das Lokalklima der Siedlung.

In dem gewerblich genutzten Bereich sind nur sehr wenige Grünstrukturen vorhanden. Sie befinden sich überwiegend auf den Grundstücken der betriebszugehörigen Wohnhäuser.

Nördlich und östlich grenzt an das Plangebiet das Landschaftsschutzgebiet „Landkreis Of-fenbach“ an.



Abbildung 15: Bestehende Hausgärten innerhalb des Plangebietes: Am Hirschgraben 27 (links); Am

Hirschgraben 15 (rechts)

7.3 Artenschutzrechtliche Situation

Für die Potenzialabschätzung der Vorkommen europäisch geschützter Vogelarten und von Fledermausarten wurde der Planungsraum am 23. Juli 2015 begangen. Dabei wurde eine Analyse des Geltungsbereiches in Bezug auf das Lebensraumpotenzial für europäisch geschützte Vogelarten und von Fledermausarten sowie weitere artenschutzrechtlich relevante Arten durchgeführt. Ebenso wurde der Planungsraum nach Baumhöhlen abgesucht, die als Fortpflanzungs- und Ruhestätten genutzt werden könnten. Eine Begehung der Gebäude und dazugehörigen Gärten fand nicht statt.

Die Begehung am 23. Juli 2015 kam zu folgendem Ergebnis:

7.3.1 Europäische Vogelarten

Aufgrund der vielfältigen Gartenstrukturen sind europäische Vogelarten in den Gärten häufig vorhanden. Dazu zählen auch Arten, die in Hessen einen nicht günstigen Erhaltungszustand aufweisen, wie z.B. Hausperling und Stieglitz. Die Feldlerche ist eine Charakterart der offenen Feldflur, sie kommt daher lediglich in den angrenzenden Acker- und Grünlandflächen vor. Für die höhlenbrütenden europäischen Vogelarten können ältere Baumbestände in den Gärten (die von außen nicht einsehbar waren) des Geltungsbereiches eine besondere Bedeutung besitzen. Diese Bäume können natürliche Höhlen aufweisen, die von europäischen Vogelarten als Fortpflanzungsstätten genutzt werden können.b

7.3.2 Fledermäuse

In den Bäumen der Gärten (soweit einzusehen) und im Randbereich des Waldstückes ließen sich keine Baumhöhlen auffinden, die als Winterquartiere für Fledermäuse geeig-net wären. Von Winterquartieren in den bestehenden Gebäuden ist aufgrund der derzei-tigen Nutzung nicht auszugehen, Jedoch können Tagesquartiere von Fledermäusen, die sich z.B. zwischen den Dachziegeln und der Innenverkleidung von Gebäuden befinden können, nicht ausgeschlossen werden.c



7.3.3 Reptilien

Für Reptilien wichtige Habitatausstattungen wie trockene und sonnenexponierte Flächen in Kombination mit Deckungsstrukturen sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht in ausreichendem Maße für eine Besiedlung vorhanden.d

7.3.4 Weitere planungsrelevante Arten

Hinweise auf das Vorkommen von anderen streng geschützten Arten fanden sich inner-halb des Geltungsbereichs nicht. Auch ist die Habitatausstattung des Geltungsbereichs nicht dazu geeignet, weitere streng geschützte Arten zu beherbergen. Hinweise auf das Vorkommen weiterer planungsrelevanter Arten entsprechend des Leitfadens für die ar-tenschutzrechtliche Prüfung in Hessen wurden während der Begehung nicht gefunden.e

7.4 Wasserwirtschaftliche Belange

Das Plangebiet liegt innerhalb der Zone III des Wasserschutzgebietes für die Trinkwassergewinnungsanlagen „Wasserwerk Birkig“ und „Wasserwerk Lämmerhecke“ des Zweckverbandes Wasserversorgung Stadt und Landkreis Offenbach.

8 Architektonische Voruntersuchung

8.1 Nachverdichtungskonzept Am Hirschgraben 23

Im Vorfeld der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. R 4.1 wurde eine architektonische Voruntersuchung erstellt. Aufgabenstellung der Voruntersuchung war die Entwicklung eines Konzeptes zur Nachverdichtung des Grundstücks Am Hirschgraben 23, das die Grundlage für die gesamte Gebietsbetrachtung darstellt. Zielsetzung war die Ableitung allgemeingültiger Gestaltungsprinzipien, anhand derer auf der Ebene des Bebauungsplans konkrete planungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen formuliert werden sollen.

Das bestehende Gebäude des Grundstücks Am Hirschgraben 23 wurde bereits baulich erweitert. An den bestehenden Walmdachbungalow wurde zur Straße Am Hirschgraben hin ein eingeschossiger Anbau errichtet. Das auf dem Anbau errichtete Flachdach wurde teilwei-se durch ein Zeltdach (pyramidenförmiger Aufbau) erhöht. Das Zeltdach stellt eine gebiets-untypische Dachform da, die sich nicht in die städtebauliche Eigenart des Gebietes einfügt. Da der rechtskräftige Bebauungsplan jedoch keine Regelungen zu zulässigen Dachformen enthält, sind das Zeltdach sowie weitere gebietsuntypische Dachformen wie z.B. das Sattel-dach innerhalb des Plangebietes derzeit zulässig (siehe Abbildung 11, Seite 29). Daher ergibt sich u.a. die Notwendigkeit der Steuerung der zulässigen Dachformen.

Das Nachverdichtungskonzept für das Grundstück Am Hirschgraben 23 greift die bestehende Situation auf, den Wohnraum in der Fläche durch einen eingeschossigen Anbau zu erweitern. Dabei wird das bestehende Zeltdach jedoch nicht berücksichtigt, da es sich, wie bereits erläutert, nicht in die Eigenart des Gebietes einfügt. Anstatt dessen ist für den Anbau ein Flachdach vorgesehen.

Dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entsprechend, soll eine zusätzliche Nachverdichtungsmöglichkeit in die Höhe gegeben werden. Daher sieht das Nachverdichtungskonzept vor, einen Teil des Walmdachbungalows um ein Geschoss aufzustocken. Um den kleinteiligen Charakter der Walmdachsiedlung, insbesondere die Wahrnehmbarkeit vom öffentlichen Straßenraum aus, zu erhalten, soll der eingeschossige Gebäudeteil zur Waldstraße hin zwingend erhalten bleiben.



Das Walmdach ist die aus städtebaulicher Sicht prägende Dachform des Gebietes. Daher erhält der um ein Geschoss erhöhte Gebäudeteil ebenfalls ein Walmdach. Die Ausbildung eines Drempels sowie von Dachaufbauten wie Dachgauben ist nicht vorgesehen, da die zusätzliche Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken zu einer Bebauungsdichte führen würde, die das städtebauliche Erscheinungsbild und damit die städtebauliche Qualität des Gebietes beeinträchtigt. Bei der Ausbildung des Walmdachs wird die im Bestand vor-handene Dachneigung von 27,5 Grad aufgenommen.

Durch die Nachverdichtung in der Höhe, bleiben die gärtnerisch genutzten Freiflächen des Grundstücks Am Hirschgraben 23 weitestgehend erhalten. Im Hinblick auf das Maß der bau-lichen Nutzung wird eine Grundflächenzahl von 0,28 erreicht (Grundstücksgröße: 747 m²; Überbaute Fläche: 212 m²). Die angestrebte Verdichtung gewährleistet den Erhalt gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Quartier.

Abbildung 16: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am Hirschgraben 23: Lageplan

Abbildung 17: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am Hirschgraben 23: Nordost-

Ansicht (links); Nordwest-Ansicht (rechts)



Abbildung 18: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am Hirschgraben 23: Südwest-

Ansicht (links); Südost-Ansicht (rechts)

Abbildung 19: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am Hirschgraben 23: Straßenan-

sicht Am Hirschgraben

Abbildung 20: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am Hirschgraben 23: 3D-Modell



8.2 Ableitung allgemeingültiger Gestaltungsprinzipien

Anhand des Nachverdichtungskonzeptes für das Grundstück Am Hirschgraben 23 können nun allgemeine Gestaltungsprinzipien für die Nachverdichtung der Walmdachbungalows innerhalb des Plangebietes definiert werden.

8.2.1 Erweiterung in der Fläche

Zum Zweck der Wohnraumerweiterung soll ein Anbau an die bestehenden Walmdachbungalows zulässig sein. Der Anbau soll prinzipiell im rückwärtigen Grundstücks-teil im Bereich der bestehenden Freisitze möglich sein. Im Hinblick auf die genaue Lage des Anbaus soll eine gewisse architektonische Gestaltungsfreiheit verbleiben. Daher ist die überbaubare Fläche großzügig festzulegen. Aufgrund der Festlegung der Anbaumöglichkeiten im rückwärtigen Grundstücksbereich, bleibt der Charakter der Walmdachsiedlung im vorderen Grundstücksbereich bestehenden.

Für die Grundstücke Am Hirschgraben 17, 19, 21, 23, 25 und 27 werden in Abhängigkeit der Lage der Freisitze und der bereits bestehenden Anbauten die zur Waldstraße hin orientierten Flächen als vorderer Grundstücksbereich definiert. Die genannten Grundstücke können prinzipiell von der Waldstraße und der Straße Am Hirschgraben erschlossen werden, da sie zwischen den beiden Erschließungsstraßen liegen.

Ein Sonderfall stellen die Grundstücke Am Hirschgraben 37, 39 und 41 dar. Diese sind von der Gebäudestellung her so ausgerichtet, dass ein Anbau im rückwärtigen Grundstücksbereich nicht möglich ist. Diesen Gebäuden wird daher eine Erweiterungsmöglichkeit im vorderen Grundstücksbereich gegeben. Um den Charakter der Walmdachsiedlung im vorderen Grundstücksbereich zu erhalten, sind die Baufenster hier weniger großzügig festzulegen. Der für die Walmdachbungalows typische Winkel soll von der Straße Am Hirschgraben aus weiterhin erkennbar sein.



8.2.2 Erweiterung in der Höhe

Wie bereits anhand des Nachverdichtungskonzeptes für das Grundstück Am Hirschgraben 23 aufgezeigt, soll zusätzlich zu der Erweiterung in der Fläche die Aufstockung jeweils eines Gebäudeteils der Walmdachbungalows um ein Geschoss zulässig sein. Grundlegendes Prinzip ist dabei der Erhalt des kleinteiligen Charakters zu der Erschließungsstraße hin, bei den Grundstücken Am Hirschgraben 17, 19, 21, 23, 25 und 27 zur Waldstraße hin. Dieser wird durch den Erhalt eines eingeschossigen Gebäudeteils zu der Erschließungsstraße hin bzw. bei den Grundstücken Am Hirschgraben 17, 19, 21, 23, 25 und 27 zur Waldstraße hin sichergestellt.

Um eine übermäßige Verdichtung des Plangebietes zu vermeiden, sollen zudem die rückwärtigen Gebäudeteile eingeschossig festgelegt werden. Dies betrifft sowohl die bestehenden eingeschossigen Gebäudeteile als auch den möglichen Anbau. Lediglich bei den Grundstücken Am Hirschgraben 33, 35, 37, 39, 41 und 43 ist eine solche Festlegung nicht erforderlich, da diese in Bezug auf die Lage auf den Grundstücken zur rückwärtigen Grundstücksgrenze hin orientiert sind. Die Gefahr der übermäßigen Verdichtung besteht hier aufgrund der geringen Anbaumöglichkeiten nicht.

8.2.3 Dachausbildung

Im Hinblick auf die Dachausbildung ist das Walmdach die charakteristische Dachform des Plangebietes, das die städtebauliche Qualität entscheidend prägt. Daher soll sowohl für die aufzustockenden Gebäudeteile als auch für die Gebäudeteile in den vorderen Grundstücksbereichen das Walmdach verbindlich festgelegt werden. Für die Gebäudeteile in den hinteren Grundstücksbereichen soll zusätzlich zu dem Walmdach die Ausbildung eines Flachdachs zulässig sein.

Mit dem Ziel, eine übermäßige Verdichtung des Plangebietes zu vermeiden, soll keine Nutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken erfolgen. Daher ist die Errichtung von Drempeln und Dachaufbauten in Bezug auf die Walmdächer auszuschließen. Zudem ist die Dachneigung der Walmdächer festzulegen. In Anlehnung an die bestehenden Dachneigungen innerhalb des Plangebietes, soll eine minimale Dachneigung von 25 Grad und eine maximale Dachneigung von 35 Grad festgelegt werden. Hinsichtlich der Flachdä-cher ist des Weiteren zu regeln, dass keine Staffelgeschosse errichtet werden können.

Die genannten Gestaltungsfestlegungen dienen neben der Begrenzung einer übermäßigen Verdichtung der Gewährleistung eines einheitlichen Stadtbildes. Zu diesem Zweck soll zudem die Dachausrichtung der aufzustockenden Gebäudeteile einheitlich geregelt werden.

8.2.4 Grundflächenzahl, Erhalt der Hausgärten

Die durchschnittlichen Grundflächenzahlen der Grundstücke der noch nicht erweiterten Walmdachbungalows liegen zwischen 0,18 und 0,23. Die Grundstücke der bereits erweiterten Walmdachbungalows weisen Grundflächenzahlen von bis zu 0,30 auf. Um eine übermäßige Verdichtung des Plangebietes zu vermeiden, ist die maximal zulässige



Grundflächenzahl auf 0,30 zu begrenzen. Diese Begrenzung bedeutet auch, dass die zum Zweck der Gewährleistung einer architektonischen Gestaltungsfreiheit großzügig dimensionierten Baufenster für den Anbau im rückwärtigen Grundstücksbereich, nicht vollständig ausgenutzt werden können. Dadurch bleiben die das Gebiet prägenden Hausgärten weitestgehend erhalten.

8.3 Umgang mit Sonderfällen

Innerhalb des Wohngebietes gibt es fünf Grundstücke, auf denen entweder noch nie ein Walmdachbungalow gestanden hat (Waldstraße 46 und 48) oder auf denen der bestehenden Walmdachbungalow gebietsuntypisch umgebaut wurde (Waldstraße 54, Am Hirschgraben 17 und 35). Für diese Sonderfälle sollen die gleichen Regelungen getroffen werden wie für das übrige Wohngebiet. Nur so kann gewährleistet werden, dass sich potenzielle Um-, Er-weiterungs- oder Neubauten in das bestehende und in das zukünftige Stadtbild einfügen.

9 Planerische Zielsetzung

9.1 Städtebauliche Zielsetzung

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. R 4.1 soll die Art der baulichen Nutzung im Be-reich der Walmdachbungalows an die tatsächlich vorhandene Nutzung angepasst werden. Zudem soll die planungsrechtliche Steuerung der verträglichen Nachverdichtung der beste-henden Walmdachbungalows erfolgen. Zu diesem Zwecke sollen konkrete bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen auf der Grundlage der allgemeingültigen Gestal-tungsprinzipien als Resultat der Architektonischen Voruntersuchung getroffen werden. Ziel-setzung ist die Festlegung eines einheitlichen Prinzips zur Aufstockung bzw. Erweiterung der bestehenden Walmdachbungalows.

Eine weitere Zielsetzung des Bebauungsplans ist die Überprüfung der Immissionsschutz-rechtlichen Situation in Bezug auf die bestehende Gemengelage, hervorgerufen durch das unmittelbare Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzung. Die Vereinbarkeit zwischen Wohn- und Gewerbenutzung soll mittels einer schalltechnischen Untersuchung geprüft wer-den.

9.2 Landschaftsplanerische Zielsetzung

Aus Sicht der Landschaftsplanung besteht im Hinblick auf das Wohngebiet die zentrale Zielsetzung, die bestehenden Hausgärten, die die Siedlung prägen, weitestgehend zu erhalten. Daher muss die Grundflächenzahl begrenzt werden. Zudem sind Vorschriften zur Mindestbegrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen zu treffen. Auch für das Gewerbegebiet ist eine Mindestbegründung festzulegen. Die Sicherung einer Mindestbegrünung des Plangebietes soll zu dem Erhalt und der Verbesserung des bestehenden Kleinklimas beitragen. Zudem bieten die Grünstrukturen einen Lebensraum für wildlebende Tiere und Pflanzen.

10 Planungsrechtliche Festsetzungen

10.1 Art der baulichen Nutzung

Der zukünftig gewünschten Nutzung entsprechend, wird für die bestehende Walmdachsiedlung ein Allgemeines Wohngebiet festgelegt, das im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung, die Stellung der baulichen Anlagen sowie sonstige gestalterische Festlegungen untergliedert wird. Lediglich Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind nicht zulässig. Diese Nutzungen passen von ihrer Ausprägung her nicht in das Stadtgefüge des



bestehenden Wohngebietes. Zudem würden diese Nutzungen aufgrund ihrer betriebsbeding-ten Lärmemissionen und einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu einer Beeinträchtigung des schutzwürdigen Charakters der bestehenden Wohnnutzung führen.

Nach der Rechtsprechung des BVerwG ist eine Gemeinde grundsätzlich nicht gehindert, ein bereits vollständig bebautes Gebiet als ein Allgemeines Wohngebiet und damit nicht als Rei-nes Wohngebiet auszuweisen. Das gilt selbst dann, wenn nach den tatsächlichen Verhält-nissen das Gebiet ohne Planung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB als Reines Wohngebiet im Sin-ne des § 3 BauNVO zu qualifizieren wäre.

Das bestehende Gewerbegebiet wird auch als solches festgesetzt. In dem Gewerbegebiet wird eine Feingliederung nach § 1 (9) BauNVO vorgenommen. Danach sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Dies entspricht der Handlungsempfehlung des Einzel-handelssicherungs- und Entwicklungskonzeptes der Stadt Heusenstammf den Einzelhandel in Gewerbegebieten konsequent planungsrechtlich auszuschließen, um diese Gebiete für den Entwicklungsbedarf des höherwertigen und produzierenden Gewerbes vorzuhalten. Zentrale Zielsetzung ist insbesondere der Schutz der im Einzelhandels- und Entwicklungs-konzept festgelegten zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Heusenstamm (Hauptzent-rum Frankfurt Straße sowie Nebenzentrum Alte Linde).

Darüber hinaus liegt das Gewerbegebiet außerhalb des im Regionalen Einzelhandelskonzept für das Gebiet des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main festgelegten Versorgungskerns / zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Heusenstamm (siehe Abbildung 21). Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Gewerbegebietes wird daher auch den übergeordneten Vorgaben des Regionalplans / Regionalen Flächennutzungsplans 2010 entsprochen.

Abbildung 21: Ausschnitt aus der Beikarte 2 „Regionaler Einzelhandel“ des Regionalplans / Regionalen

Flächennutzungsplans 2010



Zusätzlich zu den Einzelhandelsbetrieben werden in dem Gewerbegebiet Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke, Lagerplätze, Bordelle und Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Diese Nutzungen entsprechen aufgrund ihrer betriebsbedingten Lärmemis-sionen und einem erhöhten Verkehrsaufkommen nicht dem schutzwürdigen Charakter der angrenzenden Wohnnutzung.

10.2 Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Festsetzung nach § 16 Abs. 3 BauNVO gebildet.

Zur Ermöglichung einer Nachverdichtung bei gleichzeitiger Wahrung des Gebietscharakters, wird die zulässige Grundflächenzahl in den Allgemeinen Wohngebieten auf 0,3 begrenzt. Im Hinblick auf die Zahl der Vollgeschosse erfolgt eine Gliederung der Allgemeinen Wohngebie-te in die Gebiete WA 1, WA 2 und WA 3. Die Zahl der Vollgeschosse wird auf der Grundlage der Ergebnisse der Architektonischen Voruntersuchung differenziert festgesetzt. In den All-gemeinen Wohngebieten WA 3 wird zusätzlich die maximale Höhe der Attikaoberkante unter Bezug auf die Oberkante der Decke (Fertighöhe) über dem Erdgeschoss festgesetzt. Mittels dieser Festsetzung soll geregelt werden, dass auf den eingeschossigen Anbauten keine Staffelgeschosse errichtet werden. Die Festsetzung dient neben gestalterischen Gesichts-punkten der Vermeidung einer übermäßigen Verdichtung des Plangebietes.

In den Gewerbegebieten wird die zulässige Grundflächenzahl mit 0,6 festgesetzt. Dies entspricht den Festlegungen des Bebauungsplans Nr. R 4. Die Höhenentwicklung der Gebäude wird auf maximal 10,00 m begrenzt. Die festgesetzte maximale Höhe entspricht weitestgehend den bestehenden Gebäuden innerhalb des Gewerbegebietes. Der Bezugspunkt der Höhenfestsetzung stellt die Mitte der zur bestehenden Erschließungsstraße hin orientierten Fassade dar. Eine darüber hinaus gehende Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung für die Gewerbegebiete ist unter Berücksichtigung der unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung als nicht verträglich anzusehen.

Die festgesetzte Verdichtung innerhalb des Plangebietes gewährleistet den Erhalt gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

Art Fläche Anteil Grundflächenzahl Erreichbare Grundfläche

Allgemeine Wohngebiete WA 1 bis WA 3

13.830 m² 31,3 % 0,3 4.149 m²

Gewerbegebiete GE 18.228 m² 41,3 % 0,6 10.937 m²

Summe Bauflächen

32.058 m² 72,6 % / 15.086 m²

Flächen für Versorgungsanlagen: Abwasser

3.466 m² 7,9 % / /

Flächen für Versorgungsanlagen: Elektrizität

104 m² 0,2 % / /

Öffentliche Verkehrsflächen 8.407 m² 19,0 % / /

Öffentliche Fußwege 144 m² 0,3 % / /

Summe 44.179 m² 100,0 % / 15.086 m²

Tabelle 2: Flächenbilanz



10.3 Bauweise

In den Allgemeinen Wohngebieten wird dem bestehenden Gebietscharakter sowie den Er-gebnissen der Architektonischen Voruntersuchung entsprechend die offene Bauweise fest-gesetzt, in der nur Einzelhäuser errichtet werden dürfen. Diese Festsetzung entspricht den bestehenden Walmdachbungalows, deren Erhalt sowie maßvolle Nachverdichtung ein we-sentliches Ziel des Bebauungsplans ist.

Für die Gewerbegebiete wird unter Berücksichtigung der bestehenden Baukörper eine abweichende Bauweise definiert. In der abweichenden Bauweise kann innerhalb der festgesetzten Baufenster der nach der Hessischen Bauordnung (HBO) erforderliche Mindestgrenzabstand von 3 m unterschritten werden sowie an maximal zwei Nachbargrenzen ohne Grenzabstand angebaut werden. In diesem Fall sind die nach § 6 HBO erforderlichen Abstandsflächen teilweise oder komplett auf den Nachbargrundstücken nachzuweisen. Dabei dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken.

10.4 Überbaubare Grundstücksflächen und Stellung der baulichen Anlagen

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt. In den Allgemei-nen Wohngebieten wird die Lage der Baugrenzen auf der Grundlage der Ergebnisse der Ar-chitektonischen Voruntersuchung gewählt. Um eine gewisse architektonische Gestaltungs-freiheit zu belassen, sind die Baufenster großzügig dimensioniert. Durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,3 können die festgesetzten Baufenster jedoch nicht komplett ausge-nutzt werden. Dies hat den Zweck die bestehenden Hausgärten, die prägend für das Gebiet sind, weitestgehend zu erhalten. Um Überdachungen von Hauseingangsbereichen o. Ä. au-ßerhalb der festgesetzten Baufenster zu ermöglichen, wird eine Überschreitung der Baufens-ter für untergeordnete Bauteile bis zu einer Gesamtgröße von 3,0 m² planungsrechtlich zuge-lassen.

In den Gewerbegebieten erfolgt die Orientierung am Bestand. Wichtig ist hier der Erhalt des prägenden Abstandes zum öffentlichen Straßenraum von mindestens 5 m. Neben der Be-deutung für das Stadtbild ist der 5 m Abstand aus immissionsschutzrechtlichen Gründen zu den Allgemeinen Wohngebieten hin wichtig.

Die Stellung der baulichen Anlagen ist nur in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 festgelegt. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 ist auf der Grundlage der Ergebnisse der Architektonischen Voruntersuchung eine Aufstockung des bestehenden Gebäudeteils auf zwei Vollgeschosse möglich. Durch die Regelung der Dachausrichtung soll ein einheitliches Stadtbild gewährleistet werden.

10.5 Stellplätze, Garagen und Carports

Um eine flexible Anordnung der Stellplätze, Garagen und Carports auf den Baugrundstücken zu ermöglichen, sind diese in den Allgemeinen Wohngebieten und in den Gewerbegebieten sowohl in den überbaubaren, als auch in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Weder aus stadtgestalterischer noch aus städtebaulicher Sicht ergibt sich hier ein weitergehender Regelungsbedarf. Bereits im Bestand existiert kein einheitliches Prinzip für die Anordnung der Stellplätze, Garagen und Carports.

10.6 Anzahl der Wohneinheiten

10.6.1 Allgemeine Wohngebiete WA 1, WA 2 und WA 3

Mit der Festsetzung der maximal zulässigen Wohneinheiten pro Wohngebäude soll die verträgliche Nachverdichtung des bestehenden Wohngebietes gesteuert werden.



10.7 Verkehrsflächen

Die bestehenden Straßenverkehrsflächen werden als solche festgesetzt. Zudem werden die bestehenden Fußwegeverbindungen planungsrechtlich gesichert.

10.8 Flächen für Versorgungsanlagen

Innerhalb des Plangebietes befinden sich eine Trafostation sowie eine Fläche mit einem un-terirdischen Schmutzwasser-Sammelbecken sowie einer Pumpstation, die im Bestand festgesetzt werden.

10.9 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

Die durch den Bebauungsplan ermöglichte Nachverdichtung der Grundstücke kann insbesondere in den Allgemeinen Wohngebieten geringfügig zum Verlust von Grünflächen und Gehölzbeständen führen. Somit entfällt auch ein geringer Teil des Lebensraums für Tiere und Pflanzen. Durch die Festsetzung von gärtnerisch zu begrünenden Flächen, die Festsetzung einer Mindestbepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie der Übernahme der aus dem Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag resultierenden Vermeidungsmaßnahmen in die Festsetzungen des Bebauungsplans, kommt es nicht zu einem dauerhaft erheblichen Defizit. Durch die Umsetzung der Festsetzungen werden ausreichend Ausweich- bzw. Rückzugstrukturen für Flora und Fauna geschaffen. Zudem wird eine Mindestbegrünung des Plangebietes sichergestellt.

Zusätzlich wird für die Dachflächen der Flachdächer sowie der flach geneigten Dächer mit einer Neigung < 15 Grad der Gewerbegebiete eine Dachflächenbegrünung festgesetzt. Dies betrifft insbesondere die großen Gewerbehallen. Die Festsetzung zur Dachflächenbegrünung erfolgt insbesondere mit dem Ziel der Erhöhung der Durchgrünung der Gewerbeflächen. Zu-dem erfolgt eine Reduzierung der Einleitung des Niederschlagswassers in den öffentlichen Abwasserkanal.

10.10 Sonstige Festsetzungen

10.10.1 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Die Festsetzung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Stadt Heusenstamm erfolgt aufgrund des bestehenden Abwasserkanals im Bereich des Flurstücks 55/6.

11 Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen

11.1 Dachausbildung in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3

Die grundsätzliche Zielsetzung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zur Dachausbildung in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 besteht darin, für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Sinne einer maßvollen Nachverdichtung gestalterische Festlegungen zu treffen, um die städtebauliche Qualität des bestehenden Wohngebietes langfristig zu erhalten. Die Formulierung der Festsetzungen erfolgt auf der Grundlage der Ergebnisse der Architektonischen Voruntersuchung.

Die prägende Dachform des Wohnquartiers ist das Walmdach mit einer durchschnittlichen Dachneigung zwischen 25 und 35 Grad. Daher wird diese für die aufzustockenden Gebäude-teile (Allgemeine Wohngebiete WA 2) und für die Gebäudeteile in den vorderen Grund-stücksbereichen (Allgemeine Wohngebiete WA 1) verbindlich festgelegt. Da die hinteren Grundstücksbereiche eine geringere Bedeutung für das Stadtbild aufweisen (Allgemeine



Wohngebiete WA 3), ist hier zusätzlich zu dem Walmdach die Ausbildung eines Flachdachs zulässig. Dies betrifft im Wesentlichen die eingeschossigen Anbauten an die bestehenden Walmdachbungalows.

Um eine übermäßige Verdichtung des Plangebietes zu vermeiden, wird die Errichtung von Dachaufbauten und Drempeln planungsrechtlich ausgeschlossen. In Zusammenhang mit den festgesetzten Dachneigungen sowie der maximalen Höhe der Attikaoberkante in Bezug auf Flachdächer in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 wird gewährleistet, dass keine Nutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken erfolgt.

12 Artenschutz

Im Rahmen des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens wurde durch das Planungsbüro Dr. Huck, Gelnhausen, einen Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag erarbeitet (siehe Anlage).g Dieser kam zu folgendem Ergebnis:

Bei den durch das geplante Vorhaben betroffenen FFH-Anhang-IV-Arten und den euro-päischen Vogelarten bleibt die kontinuierliche ökologische Funktionalität der Fortpflan-zungsstätten im räumlichen Kontext unter Berücksichtigung der genannten Vermei-dungsmaßnahmen erhalten. Auch bleiben unter Berücksichtigung der dargelegten Ver-meidungsstrategien Störungen mit Auswirkungen auf die lokalen Populationen und signi-fikante Erhöhungen des Mortalitätsrisikos aus. Somit werden für keine Arten des An-hangs IV der FFH-Richtlinie sowie der europäischen Vogelarten gem. Art. 1 der Vogel-schutzrichtlinie die Verbotstatbestände des §§ 44 Abs. 1 Nr. 1 – 4 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt. Es wird daher keine Ausnahme gem. § 45 Abs. 7 Satz 1 u. 2 BNatSchG für das Vorhaben benötigt.h

13 Straßenverkehrs- und Gewerbelärm

13.1 Straßenverkehrsgeräusche (Fernlärm)

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde durch die GSA Ziegelmeyer GmbH, Limburg, eine schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung der Straßenverkehrsgeräusche (Fern-lärm) im Plangebiet erstellt.i Diese kommt zu folgendem Ergebnis:

Die schalltechnischen Berechnungen zeigen, dass die Planungsempfehlungen der DIN 18005 zur Tageszeit im Plangebiet eingehalten und unterschritten werden. Der für die zurzeit noch als Mischgebiete eingestufte Baufläche anzuwendende schalltechnische Orientierungswert

tags 60 dB(A)

ist zukünftig durch den – bei Ausweisung Allgemeiner Wohngebiete – schalltechnischen Orientierungswert von

tags 55 dB(A)

zu ersetzen. Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass hieraus keine Immissionskonflik-te im Zuge der Bauleitplanung – Straßenverkehrsgeräusche – zu erwarten sind.

Für die Nachtzeit gilt zurzeit in Mischgebieten der schalltechnische Orientierungswert von

nachts 50 dB(A).



Durch die vorgesehene Gebietsumwidmung in ein Allgemeines Wohngebiet verändern sich die Planungsanforderungen dann auf

nachts 45 dB(A).

Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass diese eingehalten und unterschritten werden können. Lediglich im Bereich der nördlich gelegenen Bebauung können grenzwertige Ergebnisse zu diesem schaltechnischen Orientierungswert auftreten. Die ergänzende Bewertung anhand der Immissionsrichtwerte der Verkehrslärmschutzverordnung zeigt jedoch, dass diese eingehalten und unterschritten sind, so dass die für diesen Bereich zu prognostizierenden „grenzwertigen Ergebnisse“ keine besonderen Regelungen zum Schallimmissionsschutz auslösen.

Überträgt man die berechneten Beurteilungspegel für die Tageszeit in die Kategorie der „Lärmpegelbereiche“ nach DIN 4109 zur Ableitung der Anforderungen an den passiven Schallschutz der Gebäude, ist das Plangebiet auf der Grundlage des zu berechnenden „maßgeblichen Außenlärmpegels“ dem Lärmpegelbereich LPB I [„maßgeblicher Außen-lärmpegel“ bis 55 dB(A)] zuzuordnen.

Der erforderliche „passive“ Schallschutz bei Neubauten/bauantragspflichtigen Verände-rungen der Gebäude erreicht dann für Aufenthaltsräume in Wohnungen u.Ä.

erf. R’w,res 30 dB(A)

als Anforderung an die Luftschalldämmung des Außenbauteils. Diese Anforderungen können ohne besonderen Nachweis durch die üblicherweise zum Einsatz kommenden Baumaterialien erbracht werden. Fensteranlagen im Lärmpegelbereich I sollen dabei in Abhängigkeit des Fensterflächenanteils in der jeweiligen Fassade einen Schalldämm-wert von

R’w = 25 – 30 dB(A)

erreichen. Diese Dämmwerte werden durch die üblicherweise zum Einsatz kommenden Verglasungen (Standard-Isolierverglasungen und/oder Wärmeschutzverglasungen) erzielt. Besondere Anforderungen/Regelungen zum Schallimmissionsschutz werden bei der Umwidmung des Plangebietes von einer Mischgebietsfläche in eine WA-Fläche nicht erforderlich.j

13.2 Gewerbelärm

13.2.1 Rechtliche Bewertung

Die Stadt Heusenstamm hat die Immissionsschutzrechtliche Situation innerhalb des Plange-bietes in Bezug auf den Gewerbelärm im Vorfeld der Erstellung einer schalltechnischen Un-tersuchung durch Herrn Rechtsanwalt Dr. Alfred Stapelfeldt rechtlich bewerten lassen. Diese Bewertung kommt zu folgendem Ergebnis:

Die TA Lärm 1998 enthält in Nr. 6.7 Regelungen für sog. Gemengelagen. Als Gemenge-lage bezeichnet die TA Lärm nicht die kleinräumige Mischung unterschiedlicher Nutzun-gen, sondern das Aneinandergrenzen von einerseits gewerblich, industriell oder in ihrer Geräuschentwicklung vergleichbar genutzten Gebieten und von andererseits zum Woh-nen dienenden Gebieten. Dabei wird eine entsprechende bauplanungsrechtliche Aus-weisung nicht verlangt. Da die Rechtsprechung die besonderen Rechtsgrundsätze für Gemengelagen aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme abgeleitet hat und die TA Lärm in Nr. 6.7 Abs. 1 Satz 1 hierauf ausdrücklich Bezug nimmt, kommt es letzt-lich darauf an, wie weit dieses Gebot reicht. Das ist in dem gesamten räumlichen Be-



reich der Fall, in dem die Nutzung des einen Gebiets noch prägend auf das andere Ge-biet einwirkt.

Die Einwirkung kann in sehr unterschiedlicher Art und in einem sehr unterschiedlichen Ausmaß geschehen. Entscheidend ist die konkrete Situation. Deshalb hat die TA Lärm davon abgesehen, für Gemengelagen eine starre Regelung durch Vorgabe bestimmter Immissionsrichtwerte zu treffen.

Die räumliche Nähe zwischen einem faktischen Reinen Wohngebiet und dem festge-setzten und entsprechend genutzten Gewerbegebiet führt hier immissionsschutzrecht-lich zu einer Gemengelage, bei der das Maß der zumutbaren Lärmbelastung gemäß Nr. 6.7 TA Lärm nur durch Bildung eines geeigneten Zwischenwertes bestimmt werden kann (vgl. VGH München, Urteil vom 07.01.2002 – 22 ZB 01.1781 -, juris; VGH Mün-chen, Urteil vom 11.03.2004 – 22 B 02.1653 -, NVwZ-RR 2005, 797). Bei der Zwischen-wertbildung ist von den in Nr. 6,1 festgelegten Immissionsrichtwerten auszugehen. Da-bei ist eine Erhöhung des für das schutzbedürftige Gebiet geltenden Immissionsrichtwer-tes zu prüfen. Diese Erhöhung darf nicht den Immissionsrichtwert für das Gebiet mit der störenden Nutzung erreichen. In der Regel wird auch eine Überschreitung des Mittelwer-tes (arithmetisches Mittel zwischen den numerischen Werten) nicht in Betracht kommen (str.). Geeignet ist ein Zwischenwert nur dann, wenn ihm ein zutreffender Maßstab dafür entnommen werden kann, ob die in dem zum Wohnen dienenden Gebiet auftretenden Geräuschimmissionen als unzumutbare Belästigungen und damit als schädliche Um-welteinwirkungen anzusehen sind. Nach Nr. 6.7 Abs. 1 Satz 2 sollen zudem bei der Zwi-schenwertbildung die Immissionsrichtwerte für Kern-, Dorf- und Mischgebiete (tags 60 dB(A), nachts 45 dB(A)) nicht überschritten werden.

Als Rahmen für die Zwischenwertbildung gilt deshalb im vorliegenden Fall:

Untergrenze sind die WR-Werte von 50/35 dB(A). Höchstwert in der GE-Wert von 65/50 dB(A). Nach der o.g. Soll-Vorschrift erfolgt allerdings eine Deckelung auf die MI-Werte von 60/45 dB(A). Der arithmetische Mittelwert, dessen Überschreitung „in der Regel“ vermieden werden „soll“, beträgt 57,5/42,5 dB(A). Die beiden zuletzt genannten Werte sind Ausgangspunkt für die weitere Betrachtung

In Nr. 6.7 werden wesentliche Kriterien für die Festlegung der Höhe des Zwischenwertes genannt. Danach ist grundsätzlich „die konkrete Schutzwürdigkeit des betroffenen Ge-bietes“ maßgebend. Von der Schutzwürdigkeit hängen nämlich die Zumutbarkeit der Ge-räuschimmissionen und damit die Erheblichkeit der Belästigungen ab. Durch die in Nr. 6.7 Abs. 2 Satz 2 aufgeführten Kriterien wird die Schutzwürdigkeit des Gebiets wesent-lich bestimmt. In diesem Zusammenhang nennt die TA Lärm

- die Prägung des Einwirkungsgebietes (gemeint ist damit wohl - bezogen auf die An-lagen in dem störenden Gebiet – der Einwirkungsbereich im Sinne der Nr. 2.2, da nur dort die Verursachung schädlicher Umwelteinwirkungen zu prüfen ist; str.) durch unterschiedliche Nutzungen,

- die Ortsüblichkeit der Geräusche und

- die zeitliche Priorität der unverträglichen Nutzungen.

Im konkreten Fall sind u.E. folgende Aspekte zu berücksichtigen:

- Unter dem Gesichtspunkt der zeitlichen Priorität ist festzuhalten, dass insbesondere der Betrieb Schüler Metallbau nach unserem Kenntnisstand schon bestand, als die Wohnbebauung realisiert wurde. Es handelt sich quasi um den Fall einer heranrü-ckenden Wohnbebauung und nicht (umgekehrt) einer heranrückenden störenden



Nutzung. Dies ist tendenziell zu Gunsten der Gewerbebetriebe bzw. des Gewerbe-betriebs zu berücksichtigen.

- Hinsichtlich der Ortsüblichkeit der Geräusche aus dem Gewerbegebiet ist zu konsta-tieren, dass die Ortsüblichkeit zwar regelmäßig von den Festsetzungen eines Be-bauungsplanes geprägt wird, nicht aber dann, wenn diese – wie hier – im Hinblick auf die tatsächliche Bebauung „wegen Funktionslosigkeit“ außer Kraft getreten sind. Deshalb können auch die tatsächlichen Umgebungsverhältnisse den Charakter ei-nes Grundstücks prägen und damit die Zumutbarkeitsgrenze beeinflussen. Das spricht wegen des faktischen Wohngebietes zunächst für eine hohe Schutzwürdig-keit. Andererseits wurde die Wohnbebauung unter Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet. Es war bekannt, dass das hier zu betrachtende Teil-gebiet maximal die Schutzwürdigkeit eines Mischgebietes haben sollte, gerade weil in der direkten Umgebung lärmemittierende Gewerbebetriebe ansässig waren. Auch wird die Wohnnutzung seit Jahrzehnten unter den gegebenen Bedingungen und Lärmimmissionen ausgeübt, ohne dass offenbar bislang seitens der Eigentümer der Wohngrundstücke Anlass gesehen wurde, gegen diese Immissionen vorzugehen. Dies spricht dafür, dass die Schutzwürdigkeit der Wohnbebauung gemindert ist.

- Letztlich ist deshalb die Wohnbebauung seit Jahrzehnten durch die benachbarte ge-werbliche Nutzung stark geprägt, was zugunsten der gewerblichen Nutzung zu be-rücksichtigen ist.

Darüber ist bei der Festlegung der Höhe des Immissionsrichtwertes zu prüfen, inwieweit die Betroffenen zuzumuten ist, sich selbst zu schützen, und welche Möglichkeiten der Geräuschverursacher hat, die von seiner Anlage ausgehenden Immissionen zu vermin-dern.

In diesem Zusammenhang nennt Nr. 6.7 Abs. 2 Satz 3 Maßnahmen, die bei einer be-stimmten Fallgestaltung (ein Gebiet mit erhöhter Schutzwürdigkeit liegt nur in einer Rich-tung zur Anlage) regelmäßig gefordert sind.

Vor diesem Hintergrund dürfte als Zwischenwert ein Wert zutreffend sein, der sich unterhalb des MI-Wertes und oberhalb des WA-Wertes bewegt und nach Möglichkeit den arithmetischen Mittelwert von 57,5/42,5 dB(A) nicht überschreitet; vorschlagsweise 57/42 dB(A). Er liegt um 2 dB(A) über dem Wert für ein WA-Gebiet und unter dem Wert für ein MI-Gebiet, welches hier – überwiegend – ursprünglich festgesetzt war sowie deutlich unter dem GE-Wert, der – eine wirksame Festsetzung unterstellt – für die drei Grundstücke neben der Fa. Schüler Metallbau gelten würde. Dies dürften die beiden Werte sein, die bereits heute von den Gewerbebetrieben im faktischen Reinen Wohngebiet eingehalten werden müssen.

13.2.2 Schalltechnische Untersuchung

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde durch die GSA Ziegelmeyer GmbH, Limburg, eine schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. R 4.1 durchgeführt.k Diese kommt zu folgendem Ergebnis:

Die schalltechnischen Berechnungen auf der Grundlage von „Prüfwerten“ nach DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes R 4 gelegenen Gewerbegebietsflächen ergaben, dass hierbei die nach möglichen Mittelwerte unterschiedlicher Gebietsnutzungen heranzuziehenden Immissionsrichtwerte von

tags 57 dB(A)



nachts 42 dB(A)

eingehalten werden können.

Die Ermittlung der Geräuschimmissionen (Prognoseberechnungen) der im Plangebiet gelegenen Gewerbebetriebe (Bestandsbetriebe) lassen ebenfalls keine Überschreitun-gen des im Bauleitplanverfahren formulierten „Zwischenwertes“ – 57 dB(A) – zur Tages-zeit erkennen. Für die im nordöstlichen Bereich des Plangebietes R 4-Gewerbegebietsfläche gelegene Firma Schüler Metallbau ist ebenfalls die Einhaltung und Unterschreitung zur Tageszeit zu prognostizieren.

Bei der Aufnahme eines 2-Schicht-Betriebes der Firma Schüler können sich grenzwerti-ge Ergebnisse bei der Anfahrt und Abfahrt der Frühschicht/Spätschicht vor 6:00 Uhr bzw. nach 22:00 Uhr zum Richtwert der Nachtzeit – 42 dB(A) – ergeben.

Die TA Lärm enthält die Forderung, dass durch einzelne Pegelspitzen der für die Nacht-zeit geltende Immissionsrichtwerde um nicht mehr als 20 dB(A) überschritten werden darf.

Die für die Berechnungen angewandte „Parkplatzlärmstudie“ enthält zur Sicherung des sog. „Spitzenpegelkriteriums“ Empfehlungen zu den Mindestabständen zwischen nächstgelegenen Stellplätzen von Betriebsparkplätzen und wohngenutzten Gebäuden, die

zu Mischgebieten ≥15 m

zu Allgemeinen Wohngebieten ≥28 m

betragen sollen. Die Einhaltung eines Spitzenpegels IRWMittelwert 57 dB(A) + 20 dB(A) = 77 dB(A) erfordert „unter Freifeldbedingungen“ einen Mindestabstand von ~ 19 m. Diese kann nicht zwischen den im Verlauf der Waldstraße ausgewiesenen Firmenparkplätzen eingehalten werden.

In der Konsequenz würde sich hieraus eine „organisatorische Schallschutzmaßnahme“ dahingehend ergeben, dass bei Durchführung eines 2-Schicht-Betriebes die hiervon be-troffenen Mitarbeiter ihre Fahrzeuge auf der Betriebsfläche aufstellen, sodass unter Be-rücksichtigung der durch die Gebäude hervorgerufenen Abschirmungen dann ausrei-chende Pegelreduzierungen zur Einhaltung auch des „Spitzenpegelkriteriums“ möglich werden.

Nach Sichtung der für die Betriebe aufliegenden Baugenehmigungen enthalten diese nach Einschätzung des Unterzeichners keine Immissionsschutzfestsetzungen im Sinne eines „akustischen Besitzstandes“, die den vorgesehenen Regelungen einer zukünftig vorzunehmenden immissionsschutzrechtlichen Bewertung entgegenstehen.l

14 Ver- und Entsorgung

14.1 Trinkwasserversorgung

Nach Auskunft der Stadt Heusenstamm ist die Trinkwasserversorgung in dem bestehenden Wohn- und Gewerbegebiet nach wie vor als gesichert anzusehen.

14.2 Löschwasserversorgung

Gemäß dem DVWG-Arbeitsblatt W 405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ ist für die Allgemeinen Wohngebiete eine



Löschwassermenge von 48 m³/h über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden zur Verfügung zu stellen, für das Gewerbegebiet eine Löschwassermenge von 192 m³/h.

Nach Auskunft der Stadt Heusenstamm kann für das Plangebiet eine Löschwassermenge von 48 m³/h für einen Zeitraum von 2 Stunden bei 1,5 bar über Hydranten im Umkreis von 300 m um das jeweilige Objekt zur Verfügung gestellt werden.

Die Löschwasserversorgung für das Gewerbegebiet kann von der Stadt Heusenstamm daher nicht vollständig über das vorhandene Leitungsnetz sichergestellt werden.

Die darüber hinaus erforderliche Löschwassermenge ist gem. DVGW-Arbeitsblatt 405, Nr. 8, bei Vorhaben durch eine objektbezogene Löschwasserbereitstellung zu sichern und im jeweiligen Genehmigungsverfahren nachzuweisen.

14.3 Abwasserentsorgung

Die Abwasserentsorgung ist nach Auskunft der Stadt Heusenstamm als gesichert anzuse-hen. Die bestehenden Abwasserkanäle sind auf ein 3-jähriges Starkregenereignis ausgelegt.



15 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lage des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ....................... 17 Abbildung 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan

2010 ................................................................................................................ 18 Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan des Umlandverbandes Frankfurt

aus dem Jahr 2001 ......................................................................................... 19 Abbildung 4: Bebauungsplan Nr. R 4 ................................................................................... 22 Abbildung 5: angrenzende Bebauungspläne ....................................................................... 24 Abbildung 6: Fußwege innerhalb des Plangebietes: Waldstraße – Am

Hirschgraben (links); Friedhofstraße – Am Hirschgraben (rechts) .................. 25 Abbildung 7: bestehende Nutzungen innerhalb des Plangebietes (Stand:

10.06.2015) ..................................................................................................... 26 Abbildung 8: ohne Genehmigung zu Wohnzwecken umgenutztes Gebäude

innerhalb des Plangebietes ............................................................................. 27 Abbildung 9: landwirtschaftlich genutzte Flächen östlich angrenzend an das

Plangebiet ....................................................................................................... 28 Abbildung 10: eingeschossige Walmdachbungalows innerhalb des Plangebietes:

Am Hirschgraben 29 (links); Waldstraße 44 (rechts) ...................................... 28 Abbildung 11: umgebaute Walmdachbungalows innerhalb des Plangebietes: Am

Hirschgraben 17 (links); Am Hirschgraben 35 (rechts) ................................... 29 Abbildung 12: Gewerbebauten innerhalb des Plangebietes: Waldstraße 1A (links);

Waldstraße 11 (rechts) .................................................................................... 29 Abbildung 13: betriebszugehörige Wohnhäuser innerhalb des Plangebietes:

Waldstraße 11 (links und rechts); ................................................................... 30 Abbildung 14: unterirdisches Schmutzwasser-Sammelbecken und Pumpstation

innerhalb des Plangebietes mit Richtfunkantenne .......................................... 30 Abbildung 15: Bestehende Hausgärten innerhalb des Plangebietes: Am

Hirschgraben 27 (links); Am Hirschgraben 15 (rechts) ................................... 31 Abbildung 16: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am

Hirschgraben 23: Lageplan ............................................................................. 33 Abbildung 17: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am

Hirschgraben 23: Nordost-Ansicht (links); Nordwest-Ansicht (rechts) ............ 33 Abbildung 18: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am

Hirschgraben 23: Südwest-Ansicht (links); Südost-Ansicht (rechts) ............... 34 Abbildung 19: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am

Hirschgraben 23: Straßenansicht Am Hirschgraben ....................................... 34 Abbildung 20: Architektonische Voruntersuchung für das Grundstück Am

Hirschgraben 23: 3D-Modell ........................................................................... 34 Abbildung 21: Ausschnitt aus der Beikarte 2 „Regionaler Einzelhandel“ des

Regionalplans / Regionalen Flächennutzungsplans 2010 .............................. 38



16 Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Gewerbebetriebe innerhalb des Plangebietes (Stand: 16.06.2015) ............... 27 Tabelle 2: Flächenbilanz .................................................................................................. 39



17 Quellenangaben, Literatur

a STADT HEUSENSTAMM: Stadtteil Rembrücken, Bebauungsplan Nr. 4 – Bereich Waldstraße, Be-

standsaufnahme, Auswertung der Bebauungspläne und Bewertung des Bestandes; 2012; Seite 3 b PLANUNGSBÜRO DR. HUCK, Gelnhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungs-

plan Nr. R 4.1 der Stadt Heusenstamm, 11.09.2015, Seite 5 c PLANUNGSBÜRO DR. HUCK, Gelnhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungs-

plan Nr. R 4.1 der Stadt Heusenstamm, 11.09.2015, Seite 7 d PLANUNGSBÜRO DR. HUCK, Gelnhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungs-

plan Nr. R 4.1 der Stadt Heusenstamm, 11.09.2015, Seite 7 e PLANUNGSBÜRO DR. HUCK, Gelnhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungs-

plan Nr. R 4.1 der Stadt Heusenstamm, 11.09.2015, Seite 7 f DR. LADEMANN & PARTNER GMBH, Hamburg: Einzelhandelssicherungs- und Entwicklungskon-

zept, Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in Heusenstamm; Juni 2014 g PLANUNGSBÜRO DR. HUCK, Gelnhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungs-

plan Nr. R 4.1 der Stadt Heusenstamm, 11.09.2015 h PLANUNGSBÜRO DR. HUCK, Gelnhausen: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungs-

plan Nr. R 4.1 der Stadt Heusenstamm, 11.09.2015, Seite 28 i GSA ZIEGELMEYER GMBH, Limburg: Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebau-

ungsplanes R 4.1 der Stadt Heusenstamm, Stadtteil Rembrücken – Ermittlung der Straßenverkehrs-geräusche (Fernlärm) im Plangebiet, 10.11.2015

j GSA ZIEGELMEYER GMBH, Limburg: Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebau-ungsplanes R 4.1 der Stadt Heusenstamm, Stadtteil Rembrücken – Ermittlung der Straßenverkehrs-geräusche (Fernlärm) im Plangebiet, 10.11.2015, Seiten 11 – 12

k GSA ZIEGELMEYER GMBH, Limburg: Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebau-ungsplanes R 4.1 der Stadt Heusenstamm, Stadtteil Rembrücken, 24.01.2017

l GSA ZIEGELMEYER GMBH, Limburg: Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des Bebau-ungsplanes R 4.1 der Stadt Heusenstamm, Stadtteil Rembrücken, 24.01.2017, Seiten 41 und 43

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