2. Fachtagung · 2017-05-02 · Fachtagung Bezahlbarer Wohnraum . Kreis-Wohnungs-baugesellschaft ?...

2. Fachtagung

Bezahlbarer Wohnraum

www.bg-mainspitze.de

Kreis-Wohnungs-baugesellschaft ?


Gründungsaufwand, Aufgabe, Effekte und Zusammenarbeit

Wohnungsunternehmen in Ginsheim-Gustavsburg

▪ Gemeinnützige Baugenossenschaft Mainspitze

eG: rd. 1.000 Wohnungen mit

Dauernutzungsgebühren im Schnitt von 5,60 €

(Spanne von 4,50-9,00 €/m² ohne BK)

▪ Kommunale Wohnungsgesellschaft Ginsheim-

Gustavsburg-KWG: rd. 800 Wohnung mit Mieten

im Schnitt von 5,60 €

(Spanne von 4,30-8,00 €/m² ohne BK)

▪ Wohnbau Mainspitze GmbH: Bauträger,

Betreuung von Sanierungen und Neubauten für

Dritte; Gründung 1989 nach Wegfall

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz


Schwerpunkte

▪ Verwaltung des Wohnungsbestandes

▪ Optimierung von Betriebskosten

▪ Energetische Sanierung der Objekte

▪ Verstärkter Neubau von barrierefreien Wohnungen

(freifinanziert und öffentlich gefördert) seit 2005

▪ Eigentumsmaßnahmen und Betreuungen über die

Wohnbau Mainspitze GmbH

▪ Geschäftsbesorgung Wohnbau Mainspitze GmbH und

Kommunale Wohnungsgesellschaft Ginsheim-

Gustavsburg-KWG


Die Genossenschaft gegründet 19.11.1912

▪Mitgliedschaft bei der Genossenschaft

▪Geschäftsguthaben

▪Förderung der rd. 2.000 Mitglieder

▪Vergabegrundsätze für Wohnungen

▪Vorstand, Aufsichtsrat, Mitgliederversammlung

▪Bilanzsumme 2005: 35.165.499,26 €

2015: 67.759.943,50 €

▪2005-2015: 61.478.029,95 € Investitionen in Neubau und

Sanierung; davon 13.369.806,99 € in Instandhaltung


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Verstärkter Neubau von barrierefreie Wohnungen seit 2005


▪ 2005-2015: Neubau von insgesamt 150 Wohnungen

(davon 93 öffentlich gefördert und 57 freifinanziert)

und 94 von KWG (davon 90 öffentlich gefördert )

▪ Mieten 6,00 – 9,00 €/m²

▪ zzgl. Neubau „Am Alten Sportplatz“ Baugebiet A

25 GBM und 28 KWG barrierefreie Mietwohnungen

7,00/9,50 €/m² Wohnfläche

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Neubaumaßnahmen


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Geschäftsbesorgung KWG und WBM


Die Gemeinnützige Baugenossenschaft Mainspitze eG

stellt sowohl den Betriebsleiter für die KWG seit 1995

als auch die Geschäftsführung für die Wohnbau

Mainspitze GmbH.

Dies gilt auch für das Personal.

Somit können gemeinsame Vorteile erzielt werden.

Das gemeinsame Büro befindet sich seit dem Jahr 2000 in

der Bouguenais Allee 8 in Ginsheim.

25 Jahre KWG 1991-2016

Gründung und Zahlen

• Gemeindevertretung legt am 28.06.1990die künftige Organisationsform fest

• erste Betriebskommissionssitzung der KWG fand am 16. Januar 1991 statt

• Betriebsleiter: Wolfgang Hoffmeister, Erwin Dürr, Wolfgang Kretschmar, Wilfried Glazle, Norbert Kühn, Karl-Heinz Hennig

• Vorsitzende Betriebskommission: Enno Siehr, Richard von Neumann; Thies Puttnins-von Trotha

Eröffnungsbilanz 1991• Aktiva Mietwohngrundstücke mit

14.899.626,86 €• Passiva Eigenkapital in Höhe von

2.927.146,00 € und Bankdarlehen in Höhe von 11.972.410,69 €

• 742 Wohnungen

Heute• Aktiva Mietwohnungsgrundstücke

42.607.362,06 € (+ rd. 28 Mio. €)• Passiva Eigenkapital in Höhe von

8.143.090,17 € und Bankdarlehen in Höhe von 32.808.349,84 €

• 783 Wohnungen

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Gründung Kreis-Wohnungsbaugesellschaft


- Gesellschaftsform: AG, eG, GmbH, Eigenbetrieb

- Beteiligung/Gesellschafter: Kreis

- Struktur: Geschäftsführung, Aufsichtsrat...

- Kapital; Gesellschaftervertrag

- Mitarbeiter, Geschäftsbesorgung

- Wirtschaftsplan und Jahresabschluss

- Bauprogramm

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Gesellschaftsform: AG, eG, GmbH, Eigenbetrieb


Hier kann der Wohnungsverband VdW südwest bei der

Gründung unterstützen.

So haben der GdW und seine regionalen Prüfungsverbände ein

umfangreiches Maßnahmenpaket zur Unterstützung der

Neugründung von Genossenschaften entwickelt. Die Verbände

wollen damit Gründungshemmnisse abbauen und die

genossenschaftliche Rechtsform fördern.

Welche Gesellschaftsform der Kreis wählt, ist abhängig von

den Zielen, Beschaffung von Eigenkapital und Führungsstruktur

der Gesellschaft.

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Beteiligung/Gesellschafter: Kreis


Die Wohnungsbaugesellschaft soll durch den Landkreis Groß-

Gerau getragen werden. Ein Wohnungsunternehmen benötigt

Eigenkapital in Form von Barmitteln oder in Form von

Grundstücken.

In den Förderbestimmung des Landes Hessen für den öffentlich

geförderten Wohnungsbau wird min. 15 % Eigenkapital

verlangt. Dies sagt aber nichts über die Wirtschaftlichkeit eines

Projektes.

Denkbar wäre es wie in anderen Landkreisen, die jetzt in ganz

Deutschland Wohnungsgesellschaften gründen wollen, dass sich

die Städte und Gemeinden daran beteiligen könnten.

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Struktur: Geschäftsführung, Aufsichtsrat...


Bei Gründung einer GmbH: Die Organe der Gesellschaft sind die

Gesellschafterversammlung oder auch der Aufsichtsrat.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung der Gesellschaft in allen

Zweigen der Verwaltung zu überwachen und die Vorlagen für die

Gesellschafterversammlung vorzubereiten, insbesondere das

Bauprogramm und die jährlichen Wirtschaftspläne der Gesellschaft.

Die Gesellschafterversammlung beschließt über das Bauprogramm. Ihr

obliegt die Feststellung des Jahresabschlusses und die Entscheidung über

die Verwendung des Bilanzgewinnes, den Ausgleich des Bilanzverlustes,

die Entlastung der Geschäftsführer und des Aufsichtsrates, die Wahl oder

Abberufung von Aufsichtsratsmitgliedern, die Änderung des

Gesellschaftsvertrages, Kapitalerhöhungen und die Auflösung der

Gesellschaft. Eine hauptamtliche Geschäftsführung muss bestellt

werden.

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Kapital; Gesellschaftervertrag


Ein Gesellschaftsvertrag ist für Kapitalgesellschaften wie die GmbH Pflicht. Er muss zudem durch einen Notar beurkundet werden. Bestimmte Inhalte sind dabei gesetzlich vorgeschrieben und müssen zwingend im Gesellschaftsvertrag festgehalten werden. Zudem besteht aber auch Freiraum für die Gesellschafter weitere Regelungen zu treffen.

Die Höhe der Gesellschaftsanteile richtet sich nach dem Bedarf an Stammkapital/ Stammeinlagen und der Kapitaleinlage zur Fremdfinanzierung des Bauprogramms (Eigenkapital). Die Baufinanzierung sollte mit 20-30% Eigenkapital hinterlegt werden.

Bei einer Zielvorgabe von 1.000 Wohnungen (WE) entsteht ein voraussichtlicher Eigenkapitalbedarf (EK) in Höhe von:

41 Mio. € bei 15% EK und 7,00 € Miete pro m² 54 Mio. € bei 20% EK und 8,00 € Miete pro m² 82 Mio. € bei 30% EK und 7,00 € Miete pro m²

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Mitarbeiter, Geschäftsbesorgung


Die Verwaltung einer Wohnungsgesellschaft obliegt vielen gesetzlichen Auflagen. Es beginnt beim Mietvertrag, jährlich ist eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, die Instandhaltung und Verkehrssicherung ist zu gewährleisten; die Buchhaltung mit den Jahresabschlüssen muss abgewickelt werden; Mieterprobleme in Bezug auf die Hausordnung sind zu lösen; die Mietzahlungen müssen überwacht und fehlende Mieten angemahnt werden u.v.m.

Man muss immer neue Gesetze und Auflagen beachten und umsetzen; ansonsten drohen Bußgelder (z.B. Trinkwasserverordnung, Einbau Rauchwarnmelder in den letzten Jahren)

Hierfür wird gut ausgebildetes Personal und eine funktionierende Geschäftsführung benötigt, die diese Aufgaben eigenständig erledigen kann und diese erfolgreich mit positiven Jahresabschlüssen führen kann.In Ginsheim-Gustavsburg erfolgt dies z.B. durch eine Geschäftsbesorgung zwischen Gemeinnützige Baugenossenschaft Mainspitze eG und Kommunale Wohnungsgesellschaft Ginsheim-Gustavsburg-KWG. Die GBM stellt der KWG die Geschäftsführung und auch Teile des Personals.

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Wirtschaftsplan und Jahresabschluss


Die Gesellschaft muss einen Wirtschaftsplan mit positiven Ergebnissen darstellen und positive wirtschaftliche Ergebnisse vorlegen. D.h. die Projekte der Gesellschaft müssen neben den Zinsen, Tilgungen, Instandhaltungen, Mietausfall und Verwaltungskosten auch für die Zukunft Überschüsse abwerfen (positiver Cashflow), damit größere zukünftige Sanierungsmaßnahmen (Rücklagenbildung) und auch Risiken abgefangen werden.

Hier wurde in der Vergangenheit in der Wirtschaftlichkeits-berechnung der II. Berechnungsverordnung min. eine 4 % Eigenkapitalverzinsung angesetzt.

Aufgrund der Energieeinsparverordnung 2016 (EnEV) und der gestiegenen Bau-/Grundstückskosten wird teilweise nun eine Neubaumiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau verlangt, die gleich oder über den Vergleichsmieten der Bestandswohnungen je Standort liegen.

Ohne positive Ergebnisse/Jahresabschlüsse erhält die Gesellschaft keine Kreditmarktmittel bei Kreditinstituten bzw. nur für höhere Zinsen.

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Bauprogramm


Man geht von rd. 1.000 Wohnungen aus. Die Bauzeit ist zu klären. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt rd. 70 m² (hier ist die 2-Zimmerwohnung mit 45 m² für eine Person bis 4-Zimmerwohnung mit 84 m² für vier Personen gem. den hessischen Wohnungsbaurichtlinien für den öffentlichen Wohnungsbau abgedeckt; Zuschläge bleiben unberücksichtigt)

Somit ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von rd. 70.000 m².Bei einer GFZ von 0,6 werden Grundstücke mit rd. 117.000 m² benötigt. Der Grundstückwert wird mit 400,00 € pro m² zzgl. Grunderwerbsteuer 6% und Notar/Gericht 1,5 % angesetzt.

Die Baukosten, Außenanlagen und Baunebenkosten werden mit 3.170,00 €/m² Wohnfläche ohne Tiefgarage nach der EnEV 2016 angesetzt.

Grundstückskosten 50.000.000,00 €Herstellungskosten 222.000.000,00 €Gesamtkosten 272.000.000,00 €

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Bauprogramm


Bezahlbare Miete: Höhe? Je nach Region zwischen 7,00 € – 8,00 € je m² Wohnfläche. Das Land Hessen verlangt -15% der ortsüblichen Vergleichsmiete je Stadt/Gemeinde als Ansatz Miethöhe für die Förderung.

Bei 72 qm Wohnfläche 3-Zimmerwohnung:Miete 8,00 € pro m² 576,00 €Nebenkosten ohne Aufzug 144,00 €

720,00 €

Mögliches Bruttoeinkommen 3-Personnenhaushalt: 41.600,00 €Anrechenbares Einkommen: 27.300,00 €

Pro Monat netto: 2.275,00 €

Bei einer Bruttomiete von 720,00 € entspricht das rd. 32 % des Nettoeinkommens. Es galt mal der Ansatz, dass 1/3 des Einkommens für die Brutto-Miete/Wohnkosten ausgegeben wird.

Einkommensgrenzen öffentlich geförderter WohnungsbauIm Jahr 2016 betrug das Durchschnittsgehalt für vollzeitbeschäftigte Arbeitnehmer pro Monat 3.703 Euro brutto. Das entspricht einem Jahresgehalt von rund 44.436 Euro (Statistisches Bundesamt).

Einkommensgrenzen öffentlich geförderter Wohnungsbau

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Bauprogramm


Das Land Hessen fördert den öffentlich geförderten Wohnraum je nach Höhe der Grundstückkosten pro m²; beim Ansatz > 400,00 € pro m² inkl. Erwerbskosten erhält man 1.500,00 € je m² Wohnfläche.

Zuschläge erhält man für rollstuhlgerechte 150,00 € je m² Wohnfläche und barrierefreie 50,00 € je m² Wohnfläche Gestaltung der Wohnung bzw. der Wohneinheit. Weitere Zuschläge und Zuschüsse erhält man für das Erreichen von gewissen KfW-Standards bzw. beim Passivhaus; hier verteuern sich dann aber die Baukosten. Die v.g. Standards sind wegen der Vereinfachung der Berechnung unberücksichtigt geblieben.

Somit wurden in der Finanzierung bei 70.000 m² Wohnfläche 105.000.000,00 € an Fördermitteln angesetzt (je nach Verfügbarkeit des Landes). Zins 0,6% und 1 % Tilgung

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Bauprogramm


Die Kommunale Finanzierungsbeteiligung (Stadt/Gemeinde in dem jeweiligen Standort des Objektes)beträgt je Wohnung mindestens 10.000,00 €; somit werden bei 1.000 Wohnungen 10.000.000,00 € angesetzt.

Die geförderten Wohnungen unterliegen für die Dauer von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit einer Belegungs- und Mietbindung. Sie sind nur berechtigten Wohnungssuchenden nach den maßgebenden landesrechtlichen Bestimmungen zu überlassen.

Der restliche Finanzierungsbedarf wird über Kreditmarktmittelabgedeckt. Die Höhe ist abhängig vom eingesetzten Eigenkapital. Hier wurde bei den Berechnungen eine Zinsbindungen von 20 Jahren mit 1,6% Zins und 2,0% Tilgung angesetzt

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Bauprogramm


Ansatz 15% Eigenkapital und 7,00 € Miete/m²

Aufstellung der Gesamtherstellungskosten

insgesamt pro m²

Kosten des Baugrundstücks 50.166.666,67 € 716,67 €

Kosten des Gebäudes 175.000.000,00 € 2.500,00 €

Kosten der Außenanlagen - € - €

Baunebenkosten 46.812.500,00 € 668,75 €

Gesamtkosten 271.979.166,67 € 3.885,42 €

Finanzierungsplan

insgesamt pro m²

Eigenkapital 15,00% 40.796.875,00 € 582,81 €

Marktdarlehen 42,72% 116.182.291,67 € 1.659,75 €

KfW Energieeff. Bauen 0,00% - € - €

Landesdarlehen 38,61% 105.000.000,00 € 1.500,00 €

kommunales Darlehen 3,68% 10.000.000,00 € 142,86 €

Gesamtkosten 100,00% 271.979.166,67 € 3.885,42 € Mietausfall 0,3%

Ergebnis für Betrachtung 20 Jahre

Durchschnittlicher Cash-Flow pro Jahr 771.972,85 €-

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Bauprogramm


Ansatz 15% Eigenkapital und 7,00 € Miete/m²Wirtschaftlichkeitsberechnung (Statisches Einperiodenmodell)

Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten für

1000 Wohnungen x 279,35 € /Einheit (Mindestansatz II BV) jährlich 279.350,00 €

1.500 Garagen/Einstellplätze x 36,43 € /Einheit (Mindestansatz II BV) jährlich 54.645,00 €

Instandhaltungskosten für

70.000,00 m² Wohnfläche x 9,84 € /m² (Mindestansatz II BV) jährlich 688.800,00 €


Mietausfallwagnis

Mieteinnahmen Jährlich 6.060.000,00 € x 2% (Mindestansatz II.BV) 121.200,00 €

Summe der Bewirtschaftungskosten entspricht: 20,92% 1.267.895,00 €

Mieterträge 6.060.000,00 €

Mietreinertrag (Summe der Erträge abzgl. Summe der Bewirtschaftungskosten) 4.792.105,00 €

Kapitaldienst (Gesamtbetrag der Zinsen, VKB und Tilgung für Fremdmittel incl. beantragter Fördermittel) 6.022.562,50 €

Überdeckung (Mietreinertrag abzüglich Kapitaldienst) -1.230.457,50 €

-3,02%

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Bauprogramm




insgesamt pro m²




Baunebenkosten 46.812.500,00 € 668,75 €

Gesamtkosten 271.979.166,67 € 3.885,42 €

Finanzierungsplan

insgesamt pro m²

Eigenkapital 20,00% 54.395.833,33 € 777,08 €

Marktdarlehen 37,72% 102.583.333,33 € 1.465,48 €


Landesdarlehen 38,61% 105.000.000,00 € 1.500,00 €




Durchschnittlicher Cash-Flow pro Jahr 624.732,55 €

28

Bauprogramm










Mietausfallwagnis






Überdeckung (Mietreinertrag abzüglich Kapitaldienst) 82.305,00 €

0,15%

29

Bauprogramm




insgesamt pro m²




Baunebenkosten 46.812.500,00 € 668,75 €

Gesamtkosten 271.979.166,67 € 3.885,42 €

Finanzierungsplan

insgesamt pro m²

Eigenkapital 30,00% 81.593.750,00 € 1.165,63 €

Marktdarlehen 27,72% 75.385.416,67 € 1.076,93 €


Landesdarlehen 38,61% 105.000.000,00 € 1.500,00 €




Durchschnittlicher Cash-Flow pro Jahr 696.714,65 €

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Bauprogramm










Mietausfallwagnis






Überdeckung (Mietreinertrag abzüglich Kapitaldienst) 238.230,00 €

0,29%

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Kann mehr bezahlbarer Wohnraum gelingen?


- Ausweis von mehr Baugrundstücken in den bevorzugten Lagen

- Bessere Zusammenarbeit und Abstimmung der Behörden: Regionalverband; Kreis, Kommunen

- Reduzierungen von DIN-Normen, EU-Richtlinien (EnEV), Verordnungen des Bundes, den Gesetzen der Länder und den Auflagen der Kommunen; Modulbauweise verkürzt nur die Bauzeit, nicht aber die Kosten; +40% sind die Kosten rund um den Neubau von Mehrfamilienhäusern seit dem Jahr 2000 gestiegen. Bei den reinen Baupreisen gab es im gleichen Zeitraum dagegen – wie bei den Lebenshaltungskosten auch –lediglich einen Anstieg von 27%. Das wirkt sich dann auf die Mieten aus. => Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften fällt es daher immer schwerer, günstige Mietwohnungen zu planen!

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Kann mehr bezahlbarer Wohnraum gelingen?


- Ausbau von Infrastruktur (Kitas, Schulen, Horten usw.) durch Land Hessen und Bund; Übernahme auch der Personalkosten, da KIP nicht ausreicht

- Staatliche Förderung von Eigentumsmaßnahmen; das Angebot muss erhöht werden; Umzüge in Eigentum oder in neue Mietwohnungen macht andere Wohnungen frei

- Es gibt in Deutschland genug Wohnungen; diese stehen aber an falscher Stelle; gezielte Förderung und Verbesserung der Infrastruktur (Verkehrsverbindungen)

- Reduzierung der Grunderwerbsteuer von 6% auf 3% durch das Land Hessen

- Weitere Verbesserung der Förderung in Hessen beim öffentlich geförderten Wohnungsbau

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Was können die Wohnungsunternehmen im

Kreis Groß-Gerau leisten?


- Wir sind gut vernetzt und tauschen uns regelmäßig aus.

- Wir können Bauland zusammen mit den Städten und Kommunen entwickeln.

- Wir haben in den letzten Jahren viele Wohnungen gebaut und versorgen viele Menschen mit bezahlbaren Wohnraum; daher verfügen wir über das Wissen im Bereich Entwickeln, Bauen, Finanzieren und Verwalten; das Rad muss nicht neu erfunden werden.

- Der Kreis und auch die Kommunen sollten mit uns Kontakt aufnehmen. Wir haben starkes Interesse!

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