Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH...Januar 2017 zur Geschäftsführerin der LWB bestellt....

LWB Jahresbericht 2015 Anhang für das Geschäftsjahr 2016 1

Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

Jahresbericht 2016

LWB Jahresbericht 2015 2Inhalt

Inhalt

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016 4

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen 41.1 Geschäftsverlauf 41.2 Wichtige Vorgänge im Geschäftsjahr 41.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 51.3.1 Entwicklung von Wirtschafts- und Finanzmarkt 51.3.2 Bevölkerung und regionaler Wohnungsmarkt 61.3.3 Arbeitsmarkt und Einkommen 71.3.4 Entwicklung des Immobilienmarkts 81.4 Konzernaufbau 8

2 Immobilien 102.1 Bewirtschaftung im Kernbestand 102.2 Mittelfristige Bestandsentwicklung 12

3 Personal 14

4 Die wirtschaftliche Entwicklung der LWB im Überblick 164.1 Kennzahlenübersicht der LWB 164.2 Ertragslage der LWB 184.3 Vermögenslage der LWB 19

4.4 Finanzlage der LWB 21

5 Risikobericht 225.1 Das Risikomanagementsystem der LWB 225.2 Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 22

6 Chancen der zukünftigen Entwicklung – Prognosebericht 24

LWB Jahresbericht 2015 3Inhalt

Bilanz zum 31. Dezember 2016 26

Gewinn– und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 27

Anhang für das Geschäftsjahr 2016 28I. Grundlagen 28II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 28III. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz 32IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 36V. Sonstige Angaben 37

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2016 44

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 45

Inhalt

LWB Jahresbericht 2015 4Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1 Geschäftsverlauf

Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) hat im Geschäftsjahr 2016 ein Geschäftser-

gebnis vor Steuern von TEUR 11.526 erreicht. Es liegt damit sowohl über dem Ergebnis des Vorjahres als

auch deutlich über dem Planwert.

Wesentlichen Einfluss haben hier die Entwicklungen der Hausbewirtschaftung. Trotz gegenüber der

Vorjahre erheblich höher geplanter und erreichter Aufwendungen für die Instandhaltung zur Aufwertung

der Bestände führten vor allem im Zuge von Leerstandsabbau und moderaten Mieterhöhungen gestie-

gene Mieterlöse zu diesem Ergebnis. Durch die planmäßige Beendigung eines Fondsmodells entfielen

darüber hinaus ab März 2016 Aufwendungen aus Mietgarantiezahlungen für mehr als 700 Wohneinheiten.

Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung des Wohnungsmarkts in der Stadt Leipzig steigen auch

die Grundstückswerte, sodass auf der Grundlage eines durchgeführten Ertragswertverfahrens und der

Bo denrichtwertkarte der Stadt Leipzig ertragswirksame Wertaufholungen von in Vorjahren abgeschriebenen

Bilanzwerten für Grund und Boden mit einem Gesamtbetrag von TEUR 13.452 notwendig wurden. Unter Be-

rücksichtigung dieser Zuschreibung und weiterer einmaliger bzw. periodenfremder Sondereinflüsse in Höhe

von insgesamt TEUR 18.696 schließt das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von TEUR 26.648 ab.

1.2 Wichtige Vorgänge im Geschäftsjahr

Strategische Unternehmensplanung 2026

In 2016 wurde die strategische Unternehmensplanung der LWB bis zum Jahr 2026 (UP 2026) unter

Berücksichtigung aktueller Markt- und Rahmenbedingungen weiterentwickelt. Die Bestätigung der durch

die Geschäftsführung vorgelegten Langfristplanung erfolgte durch den Aufsichtsrat am 15. September

2016. In Reaktion auf den wachsenden Leipziger Wohnungsmarkt stehen unter Berücksichtigung des

wirtschaftlichen Potenzials der Gesellschaft der Erhalt bezahlbarer Wohnungen im Bestand, die quanti-

tative Bestandserweiterung durch Wohnungsneubau und Ankauf sowie die stufenweise Sanierung der

Großwohnsiedlungen im Vordergrund.

Beendigung eines Fondsmodells und Rückführung der Immobilien in die LWB

Zum 29. Februar 2016 erfolgte planmäßig die Rückübertragung eines Erbbaurechts auf die LWB. Das

Erbbaurecht war in 1998 für Finanzierungszwecke zugunsten der LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds

Leipzig KG bestellt worden. Die für den Rückerwerb vereinbarte Kaufpreiszahlung betrug Mio. EUR 65.

Ertragsauswirkungen aus Wertveränderungen der Bestände wurden bereits in Vorjahren in den Jahresab-

schlüssen der LWB durch Rückstellungsbildung antizipiert. Mit Wirkung zum 29. Februar 2016 wurde zu dem

die LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG, deren alleinige Gesellschafterin die LWB war,

aufgelöst. Die Zustimmung der Gesellschafterin der LWB erfolgte dazu mit Beschluss vom 9. Januar 2016.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016


Ergebnisabführungsvertrag mit der IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH (IVG)

Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 wurde der Ergebnisabführungsvertrag mit der

IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH (IVG) beendet.

Wechsel in der Geschäftsführung

Mit Wirkung zum 1. November 2016 endete vertragsgemäß die Tätigkeit von Frau Dr. Gabriele Haase

als Geschäftsführerin der LWB. Frau Iris Wolke-Haupt wurde ab dem 1. Januar 2017 zur Geschäftsführerin

der LWB bestellt.

1.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

1.3.1 Entwicklung von Wirtschafts- und Finanzmarkt

Nach einer nochmals guten Entwicklung im letzten Quartal des Jahres 2016 befindet sich die deutsche

Wirtschaft in einem moderaten Aufschwung. Nach aktuellen Meldungen lag das Wirtschaftswachstum in

Deutschland 2016 mit 1,9 % auf Vorjahresniveau (1,8 %), für das kommende Jahr prognostizieren Wirt-

schaftsforschungsinstitute ein Wachstum in einer Spannbreite von 1,0 % bis 1,8 %. Weiterhin wird der

Aufschwung von den Konsumausgaben getragen. Der anhaltende Beschäftigungsaufbau erhöht dabei

den privaten Verbrauch. Der öffentliche Konsum profitiert von hohen Aufwendungen zur Unterbringung

und Integration von Flüchtlingen.1 Daneben bleibt die Export-orientierte Wirtschaft ein maßgebliches

Standbein für das Wirtschaftswachstum in Deutschland.

Nach dieser Vorhersage bleibt die deutsche Wirtschaft bei einem schwierigen weltwirtschaftlichen

Umfeld in einer stabilen Verfassung. Abwärtsrisiken für diese Prognose bestehen nach den Einschätzun-

gen der Institute in einer Verringerung weltwirtschaftlicher Integration. Bisher basieren die Prognosen

zwar u. a. auf der Annahme, dass sich die Unternehmen durch die Entscheidung der britischen Bevölke-

rung für einen EU-Austritt nicht verunsichern lassen. Die Auswirkungen des Brexit sind aber nach der

Meinung der Wirtschaftsforscher erst nach weiterem Fortschreiten der Austrittsverhandlungen

abschätzbar.

Bei der anhaltend niedrigen Inflation in Europa hat sich die Europäische Zentralbank für eine historisch

einmalige Senkung des Zinses für die Kreditaufnahme der Geschäftsbanken auf 0,00 % entschieden und

diesen Leitzins bisher beibehalten. Während die US-Notenbank im Dezember 2016 auf der Grundlage

der Wirtschaftsentwicklung in den USA erneut eine Leitzinsanhebung beschloss und Experten weitere

Erhöhungen in den USA erwarten, gab damit die Europäische Zentralbank dennoch der Stärkung der

europäischen Wirtschaft den Vorzug vor der Abwendung einer möglichen Kapitalwanderung. Der negative

Einlagenzins für Banken wurde beibehalten und im März 2016 nochmals auf -0,4 % gesenkt. Die Stabilisie-

rung bei den Energiepreisen lässt für die Inflationsrate im Euroraum zwar eine leichte Steigerung erwar-

ten, die durch die Europäische Zentralbank verfolgte Zielinflation von nahe, aber unter 2 % wird jedoch

noch deutlich unterschritten.2

Der moderate Aufschwung der deutschen Wirtschaft wird zwar derzeit insgesamt weniger von den

Unternehmensinvestitionen getragen, Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland nehmen jedoch kräftig

zu. Der Wohnungsbau hat dabei einen Anteil von über 60 % aller Bauinvestitionen in Deutschland. Die

positiven Faktoren niedrige Zinsen, gute Arbeitsmarktlage und steigende Wohnraumnachfrage besonders

in städtischen Zentren wirken dabei derzeit zusammen. Hinzu kommt der Bedarf an kostengünstigen

Wohnungen, u. a. durch die hohe Zuwanderung. Nach Erhebungen des GdW Bundesverband deutscher

1 Gemeinschaftsdiagnose

Herbst 2016 im Auftrag des

Bundesministeriums für

Wirtschaft und Energie

(DIW u. a.)

2 eurostat, Statistisches Amt

der Europäischen Union,

newsrelease 1/2017 vom

4. Januar 2017


Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. entstehen deutschlandweit trotz der gestiegenen Bautätig-

keit immer noch zu wenig Wohnungen. Aus Sicht des GdW sind etwa 400.000 neue Wohnungen pro Jahr

in den nächsten zehn Jahren notwendig.3

1.3.2 Bevölkerung und regionaler Wohnungsmarkt

Leipzig gilt weiterhin als eine Stadt mit besonderer Anziehungskraft. Die Einwohnerzahl stieg in 2016

erneut, wenngleich der Wanderungsgewinn durch einen geringeren Flüchtlingszuzug insgesamt schwä-

cher ausfiel als im Vorjahr. Die Anzahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Leipzig stieg bis Dezember 2016

seit dem Vorjahresende um 11.684 auf 579.530 an.4 Bereits im dritten Jahr in Folge war in 2016 ein Gebur-

tenplus zu verzeichnen, nachdem dies davor fast 50 Jahre nicht der Fall war. Die aktuell geltende Bevöl-

kerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig aus dem Jahr 2016, die diese demografischen Entwicklungen

in die Zukunft fortschreibt, basiert damit auf mehreren unsicheren Parametern, über die unterschied liche

Annahmen getroffen werden können. Eine Abwägung aller teilweise kontroversen Sachargumente

er brachte einen Ergebniskorridor, in dem sich die Bevölkerungsanzahl bis 2030 voraussichtlich entwickeln

wird. In der Hauptvariante wird ein kontinuierlicher Anstieg der Einwohnerzahl Leipzigs bis auf etwa

722.000 Einwohner im Jahr 2030 beschrieben.5 Das dafür notwendige Bevölkerungswachstum wurde in

2016 nicht erreicht. Die LWB geht in ihrer Unternehmensstrategie von der unteren Variante, die bei ca.

675.000 Einwohnern in 2030 liegt, aus.

Auch bei dieser Variante wird für die nächsten Jahre prognostiziert, dass das Bevölkerungswachstum

noch sehr stark ausgeprägt sein wird, jedoch degressiv steigt. Es wird hierbei davon ausgegangen,

dass die absehbare Wohnraumverknappung in der Stadt für die Zuwanderung einen korrigierenden

Impuls geben wird. Als für die Wohnungsnachfrage mindestens ebenso maßgeblich ist die Entwicklung

der Haushaltsgrößen anzusehen. Mit den steigenden Geburtenraten wird sich die Anzahl der durch-

schnittlichen Haushaltsgröße erhöhen – das heißt, ein Teil des Bevölkerungswachstums bleibt bezogen

auf die Anzahl benötigter Wohnungen nachfrageneutral, hat jedoch Einfluss auf die künftig nachge fragten

Wohnungsgrößen.

Die Bereitstellung von Wohnungen, besonders im Mietwohnungsbau, hält mit der aktuellen Bevölke-

rungsentwicklung dennoch nicht Schritt. Noch bestehende Leerstandsreserven in der Stadt werden

abgeschmolzen. Die Anzahl der Wohnungen nachfragenden Haushalte stieg in 2016 um fast 6.000, nach

8.210 in 2015.6 Die Anzahl der Wohnungen in Leipzig lag Ende 2015 bei 333.562 Wohnungen. In 2015 wurden

1.837 Wohnungen und damit fast doppelt so viele wie im Vorjahr fertiggestellt. Die bis zum 2. Quartal 2016

verfügbaren amtlichen Angaben über die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungsbau zeigen eine

deutliche Erhöhung gegenüber dem Vorjahr.7

Nach Schätzungen standen am Jahresende 2015 in der Stadt Leipzig ca. 19.000 Wohnungen leer, wovon

etwa die Hälfte als unmittelbar marktaktiv angesehen werden kann.8 Der Leerstand hat sich damit

gegenüber 2011 ungefähr halbiert. Basierend auf den Prognosen für die Bevölkerungs- und Haushalte-

entwicklung wird der Marktleerstand an Wohnungen bis spätestens 2020 bis auf Höhe von Fluktuations-

reserven abgebaut sein.

Eine amtliche Leipziger Bürgerbefragung zu den Bestandsmieten in den letzten Jahren ergab im Mittel

eine leichte Steigerung.9 Die angegebene durchschnittliche Nettokaltmiete blieb in 2015 mit EUR 5,29

pro Quadratmeter etwas unter Vorjahresniveau. Die durchschnittliche Warmmiete erhöhte sich leicht auf

EUR 7,50 pro Quadratmeter. Die Angaben zeigen, dass das gesamtstädtische Mietpreisniveau in Leipzig

insgesamt noch in moderatem Tempo steigt und zudem im bundesweiten Vergleich auf einem sehr

günstigen Niveau verblieben ist.

3 GdW, Wohnungswirt-

schaftliche Daten und

Trends 2016/2017

4 Stadt Leipzig, Amt für

Statistik und Wahlen:

Statistischer Quartalsbe-

richt IV/2016



Bevölkerungsvorausschät-

zung 2016

6 Amt für Statistik und

Wahlen Leipzig,

Leipzig-Informationssys-

tem LIS, Januar 2017

7 Statistisches Jahrbuch

Leipzig 2016




richt III/2016


Statistik und Wahlen,

Ergebnisbericht zur

Kommunalen

Bürgerumfrage 2015


Die aktuellen Aspekte der städtischen Gesamtentwicklung sind mit Stadtratsbeschluss vom Oktober 2015

in die Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig eingeflossen. Die dort

beschriebenen Instrumente und Maßnahmen sollen in Kooperation der Stadtverwaltung mit den Woh-

nungsmarktakteuren so umgesetzt werden, dass bei dem städtischen Wachstum einem angespannten

Wohnungsmarkt vorgebeugt werden kann. Der LWB kommt auch weiterhin eine marktstabilisierende

Funktion zu, soweit die konkreten Möglichkeiten vor Ort dieses zulassen. Als wesentliche Rahmenbedin-

gung für die Formulierung des Wachstumsziels und eine soziale Mietsteigerungspolitik muss die wirt-

schaftliche Leistungsfähigkeit der LWB berücksichtigt werden.

1.3.3 Arbeitsmarkt und Einkommen

Die Wirtschaft in Mitteldeutschland entwickelt sich trotz globaler Unsicherheiten erfolgreich stabil.

Mitteldeutsche Unternehmen bestätigten in einer Konjunkturumfrage der IHK eine gute Geschäftslage.

Ein Beschäftigungszuwachs erfolgte auf einem moderaten Niveau im gewerblichen Bereich, vor allem in

der Region Leipzig durch Erweiterungsinvestitionen im Automobilbau. Am günstigsten sind die Beschäfti-

gungsprognosen aber nach wie vor im Dienstleistungssektor.10 Die Situation am Arbeitsmarkt hat sich

weiter verbessert. Die meisten sozialversicherungspflichtigen Jobs in Mitteldeutschland sind in Leipzig

entstanden.11 Im Dezember 2016 konnten weniger als 24.000 Arbeitslose in der Stadt Leipzig verzeichnet

werden. Damit wurde mit über 2.300 weniger Arbeitslosen und einer Arbeitslosenquote bezogen auf alle

zivilen Erwerbspersonen von 7,9 % der Wert im Vergleichsmonat des Vorjahres (8,8 %) unterschritten. Der

Aufschwung am Arbeitsmarkt ging auch mit dem Rückgang der Zahl der Personen, die staatliche Transfer-

leistungen in Form von Arbeitslosengeld II und Sozialgeld in Anspruch nehmen mussten, einher.12

Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen hat sich vor diesem Hintergrund in Leipzig in den letzten Jahren

zwar tendenziell erhöht, das Wachstum stagnierte jedoch in 2015. Im Durchschnitt wurde ein Wert von

EUR 1.665 pro Monat und damit 0,2 % über dem Vorjahreswert erreicht.13 Unter Berücksichtigung der

Jahresteuerung verblieb damit in Leipzig durchschnittlich kein realer Einkommenszuwachs für die Haus-

halte. Auch aus langfristiger Perspektive muss festgestellt werden, dass sich trotz deutlich verringerter

Arbeitslosigkeit die Realeinkommen seit 2005 lediglich seitwärts bewegt haben. Nominal lag das durch-

schnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Leipzig in 2005 bei EUR 1.450 pro Monat. Das monatliche Haus-

halts nettoeinkommen 2016 in Höhe von EUR 1.665 liegt real – bereinigt um den jährliche Sächsischen

Verbraucherpreisindex – bei EUR 1.422 pro Monat.14

Die Einkommen in Leipzig sind niedriger als im Durchschnitt des Freistaates Sachsen und der anderen

sächsischen Großstädte. In Leipzig wirken der überdurchschnittliche Anteil von Einpersonenhaushalten

und die häufig niedrigen Personeneinkommen der hinzukommenden jüngeren Bevölkerungsgruppen auf

die geringeren durchschnittlichen Einkommen der Haushalte. Darüber hinaus gibt es Unterschiede in den

regionalen Wirtschafts- und Branchenstrukturen. In Leipzig sind vergleichsweise viele Arbeitnehmer mit

geringerem Verdienstniveau in Handel, Gastgewerbe und Verkehr tätig, der Anteil von Arbeitnehmern im

produzierenden Gewerbe ist niedriger als im sächsischen Durchschnitt.15

Die bisher bis Ende 2015 statistisch erfasste Gesamtmietbelastung, das heißt der Anteil der Gesamtmiete

am Haushaltsnettoeinkommen, ist in Leipzig leicht unter einem Drittel verblieben.16 Mit Verknappung des

Wohnraums könnte die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Leipzig auf das Niveau vergleichbarer

Großstädte steigen und damit die Attraktivität für Zuwanderungen – zumindest für Personen mit unter-

durchschnittlichen Einkommen – vermindern.

10 IHKs und HWKs

Halle-Dessau und Leipzig,

Wirtschaft in Mittel-

deutschland 2016,

Ergebnisse der

Konjunkturumfrage 2016

11 Institut für Arbeitsmarkt-

und Berufsforschung:

Regionale Arbeitsmarkt-

prognose 2/2016 bzw.

2/2015




richt IV/2016



Kommunale Bürgerum-

frage 2015



Statistische Jahrbücher

2008 – 2015; Statistischer

Quartalsbericht III/2016

15 Statistisches Jahrbuch

Sachsen 2016



Kommunale Bürgerum-

frage 2015


1.3.4 Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen beiden Jahren – begünstigt durch die Verknappung

von Wohnungen, dem perspektivischen Bedarf an Bauland und die historisch bis dato einmalige Versor-

gung der Märkte mit billigem Geld – grundlegend gewandelt. Leipzig hat sehr rasant den Wechsel zur

Knappheit bei drastisch gestiegenen Preisen vollzogen. Während in 2015 die Kauffälle das Vorjahr um

14 % überstiegen, explodierten die Umsätze förmlich mit einer Steigerung von 57 % trotz des hohen

Ausgangsniveaus.17

Die Transaktionszahlen im Teilmarkt der unbebauten Baugrundstücke für Geschosswohnungsbau haben

sich in den letzten zwei Jahren von 83 in 2013 auf 165 in 2015 nahezu verdoppelt. Die Kaufpreise für

unbebaute Geschossbaugrundstücke sind insbesondere in den innenstadtnahen Lagen deutlich gestiegen.

Für zentrumsnahe Spitzenlagen hat sich der Bodenrichtwert gegenüber 2010 verdoppelt, in mittleren

Mehrfamilienhauslagen stieg der Bodenrichtwertindex in 2015 auf 156 (2010 = 100). Die Bodenpreise

werden für Neubaumaßnahmen als wohnungswirtschaftlichem Korrektiv zur Marktentwicklung in Leipzig

zum beträchtlichen Kostenfaktor. Erste Auswertungen für 2016 zeigen eine weitere positive Entwicklung

des Transaktionsvolumens und einen Anstieg der Kaufpreise.

1.4 Konzernaufbau

Die Konzernstruktur hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Die Leipziger Wohnungs- und

Baugesellschaft mbH ist als Muttergesellschaft die maßgebliche operative Unternehmenseinheit im

Konzern. Das Kerngeschäft der LWB ist die Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilienbeständen,

insbesondere von Wohnungen. Die LWB ist Partner der Stadt Leipzig bei der Wohnraumversorgung von

sozial Schwächeren und Transferleistungsempfängern.

Gegenstand der WSL Wohnen & Service Leipzig GmbH (WSL) ist die Erbringung von Dienst- und Service-

leistungen für Wohn- und Geschäftshäuser, Garagen, Stell- und Freiflächen der LWB, deren 100%ige

Tochtergesellschaft die WSL ist. Eine zentrale Aufgabe ist hierbei die Beratung und Optimierung im

Bereich Betriebskosten. Zu den Dienstleistungen gehören insbesondere die Erbringung von Abrechnungs-

diensten als Kerngeschäft sowie das Wärmecontracting. Mit dem Betreiben eigener Photovoltaikanlagen

wird ein umweltgerechter Beitrag zur energetischen Gebäudeoptimierung der LWB-Kernbestände

geliefert. Gleichzeitig wird hiermit das Ziel verfolgt, die Betriebskosten zu stabilisieren. Des Weiteren

übernimmt die WSL die Betriebsführung der Heizungs- und Kälteanlagen sowie der Netzersatz- und

Brandmeldeanlage für das neue Verwaltungsgebäude der LWB.

Die LWB Verwaltungsgesellschaft mbH (100%ige Tochtergesellschaft der LWB) ist vertriebsunterstüt zend

für die Muttergesellschaft tätig, indem sie die Verwaltung ausgegliederter oder zu privatisierender LWB-

Bestände übernimmt. Der LWB Verwaltungsgesellschaft mbH obliegt als Komplementärin die Geschäfts-

führung und Vertretung in den LWB-Fonds- und Finanzierungsgesellschaften. Die Gesellschaft betätigt

sich als Verwalterin von Gemeinschafts- und Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz

sowie in der Immobilienverwaltung.

Die KAV Kommunale Assekuranzvermittlung GmbH & Co. KG hat seit 2014 als firmenverbundener Makler

die Vermittlung und administrative Betreuung der Versicherungsverträge einschließlich des Schadenma-

nagements des LWB-Konzerns übernommen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den Versicherungen für die

im LWB-Konzern verwalteten Wohnungen. Hinzu kommen die im Rahmen des Unternehmensbetriebes

anfallenden Versicherungen der LWB. Die Kommanditanteile hält zu 100 % die LWB.

17 Der Gutachterausschuss

für Grundstückswerte in

der Stadt Leipzig:

Grundstücksmarktbericht

2015


Die Tätigkeit der LWB Modernisierungs- und Sanierungsgesellschaft mbH (100%ige Tochtergesellschaft

der LWB) bestand im Berichtsjahr in der Verwaltung der Beteiligungen an zwei geschlossenen Immobilien-

fonds, für welche die Gesellschaft auch als geschäftsführender Kommanditist tätig ist. Seit 2005 erwirbt

die Gesellschaft zusätzliche Kommanditanteile an diesen Fondsgesellschaften.

Die im Folgenden aufgeführten Gesellschaften wurden zur Kapitalbeschaffung für die Finanzierung

der Investitions- und Sanierungstätigkeit der LWB gegründet:

LWB GmbH & Co. Zweite Immobilienverwaltungs KG

LWB GmbH & Co. Erste Modernisierungsfonds Leipzig KG

LWB GmbH & Co. Zweiter Modernisierungsfonds Leipzig KG

LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG (Liquidation zum 29. Februar 2016)

Die Bestände der Gesellschaften werden im Kernbestand der LWB bewirtschaftet.

Gegenstand der IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH (IVG) ist die Fremdverwaltung von Immobilien,

die per Geschäftsbesorgungsvertrag von der LWB an die IVG übergeleitet worden ist. Gegenstand der

LWB GmbH & Co. Immobilienverwaltungs KG ist der Erwerb, die Verwaltung, die Bewirtschaftung und die

dauerhafte Vermietung von Immobilien in Leipzig. Im Berichtsjahr waren beide Gesellschaften inaktiv.


2 Immobilien

2.1 Bewirtschaftung im Kernbestand

Die LWB hat im Jahr 2016 im Kernbestand rund 35.000 Wohnungen verwaltet. Der Erwerb einer Immobilie

im Stadtbezirk Südwest trug in 2016 zur leichten Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten bei.

Die bewirtschafteten Bestände befinden sich entweder direkt im Eigentum der LWB oder unterliegen nach

vertraglicher Vereinbarung der Bewirtschaftung durch die LWB. Im Einzelnen sind bzw. waren die

Bestände folgenden Gesellschaften zugeordnet:

ANZAHL BEWIRTSCHAFTETER BESTÄNDE 2016 2015 2014

LWB 19 32.418 31.660 31.212

LWB GmbH & Co. Zweite Immobilienverwaltungs KG 546 546 546

LWB Objekt GmbH & Co Erste KG 18 0 0 552

LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG 18 0 717 717

Summe (Gesellschaften im Konzernabschluss einbezogen) 32.964 32.923 33.027

LWB GmbH & Co. Erste Modernisierungsfonds Leipzig KG 19 613 613 613

LWB GmbH & Co. Zweiter Modernisierungsfonds Leipzig KG 19 1.360 1.360 1.360

Summe (Gesellschaften nicht im Konzernabschluss einbezogen) 1.973 1.973 1.973

In der Hausbewirtschaftung Kernbestand verwalteter Bestand 34.937 34.896 35.000

Durch die LWB im Durchschnitt p. a. bewirtschaftete Wohnungen

Die Bewirtschaftungsergebnisse der LWB liegen im Geschäftsjahr 2016 über den Planungen und über dem

Vorjahreswert. Es wurde sowohl eine Erhöhung der Vermietungsquote als auch ein Anstieg der durch-

schnittlich erzielten Miethöhe erreicht. Im Ergebnis wurden die Umsatzerlöse aus dem wohnungswirt-

schaftlichen Geschäft gegenüber dem Vorjahr um ca. 2,4 % gesteigert. Die LWB verfolgt als kommunales

Unternehmen der Stadt Leipzig in Umsetzung der Eigentümerziele eine moderate Mietpreispolitik. In allen

Stadtbezirken werden Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte bzw. Haushalte mit Transferein-

kommen bereitgestellt.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete je m² vermieteter Wohnfläche unter Berücksichtigung von Erlös-

schmälerungen konnte in den im Kernbestand verwalteten Beständen von EUR 4,89 (2014) über EUR 4,98

(2015) auf EUR 5,06 (2016) gesteigert werden. Es wird davon ausgegangen, dass sich der Trend des

kontinuierlichen Mietenwachstums in diesem Rahmen für die aktuellen Bestände fortsetzen lässt.

Die Entwicklung der Leipziger Bevölkerung und damit des Wohnungsmarktes hat die Vermietungsentwick-

lung weiter positiv beeinflussen können. In einigen Bestandsteilen ist bereits eine faktische Vollvermie-

tung festzustellen. Die LWB plant insgesamt einen weiteren Rückgang des Leerstandes, jedoch werden

Sanierungsmaßnahmen im unsanierten Kernbestand dort zunächst einen etwas erhöhten Leerstand

verursachen. Die Verringerung der Leerstandsquoten soll durch die Verkürzung der Leerstandszeit nach

Auszug und die Verlängerung der Mietzeiten durch eine stärkere Mieterbindung erreicht werden.18 Bestände sind in 2014 bzw.

2016 in das Eigentum der

LWB übergegangen

19 davon in den Umsatzerlö-

sen der LWB ausgewiesen


Die operative Planung und Steuerung erfolgt bis 2016 in den Sparten sanierter und teilsanierter

Kernbestand sowie Kernbestand mit Sanierungsplanung.

ANZAHL WOHNUNGEN, VERMIETUNGSQUOTE Ø BESTAND Ø BESTAND Ø BESTAND

2016 2015 2014

Hausbewirtschaftung 34.937 34.896 35.000

Vermietungsquote in % 96,1 95,6 94,8

Kernbestand, vermietbar 34.345 34.516 34.820


· davon saniert 23.436 23.372 23.199


· davon teilsaniert 10.909 11.144 11.621


Kernbestand mit Sanierungsplanung 592 379 180


Sanierungszustand und Vermietungsquoten der im Kernbestand von der LWB bewirtschafteten Wohnungen

Ab 2017 führt die LWB für eine qualifizierte Steuerung ihres Bewirtschaftungsportfolios im Kernbestand

eine überarbeitete Spartenstruktur ein, die sich an der bisherigen Gruppierung nach Sanierungszustän-

den orientiert. Durch eine Erweiterung der Zuordnungssystematik, die das Alter maßgeblicher Bauwerk-

steile ins Verhältnis zu ihren normativen Nutzungsdauern setzt, wird eine präzisere Bestimmung der

Sanierungszustände der Gebäude erreicht, die durch gezielte Objektbegehungen weiter konkretisiert

wird. Im neuen Spartensystem, das erstmals für die Wirtschaftsplanung 2017 zur Anwendung kam, wird

für jedes Gebäude die Idee des Durchschreitens der Phasen des Immobilienlebenszyklus integriert.

Die aktuelle Entwicklung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt lässt erwarten, dass sich die Umsätze auch

in 2017 weiterhin positiv entwickeln. Hierfür sind adäquate Investitions- und Instandhaltungsmaßnahmen

eine wichtige Voraussetzung. Sich erhöhende Instandhaltungsbedarfe, höhere Kapazitätsauslastungen in

Bau- und Handwerksbetrieben sowie überdurchschnittlich gestiegene Kosten wirken dabei aktuell als

Rahmenbedingungen auf die Entwicklung des Bewirtschaftungsergebnisses der LWB und bilden Heraus-

forderungen bei der Steuerung der anstehenden Investitions- und Instandhaltungsentscheidungen.

Die folgende Tabelle zeigt die Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen und für aktivierte bautech-

nische Investitionsleistungen im Bereich des gesamten bewirtschafteten Bestands.

INSTANDHALTUNG 2016 2015 2014

TEUR TEUR TEUR

Instandhaltungsaufwendungen 28.586 25.004 22.656

· davon durch Dritte erbracht 25.925 22.356 20.217

· davon durch LWB erbracht 2.661 2.648 2.439

Investitionen 19.387 18.994 6.709

Summe 47.973 43.998 29.365

Instandhaltungsaufwand und Investitionen (ohne Neubau Unternehmenssitz, mit Ankauf)


2.2 Mittelfristige Bestandsentwicklung

Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung

Die LWB ist mit dem Eintreten der Wirkungen des finanzwirtschaftlichen Konsolidierungskurses in der

Lage, ihre Investitionen zur Erhaltung und Aufwertung ihrer Bestände zu verstärken. Es ist dennoch eine

Herausforderung, die finanziellen Mittel so einzusetzen, dass technisch notwendige Instandsetzungen und

Investitionen in den Beständen durchgeführt und Sanierungen insbesondere dort vorgenommen werden,

wo sie einen gebäudezustandsbedingten bis hin zu einem städtebaulichen Missstand beseitigen helfen.

Die LWB verfügt mit ca. 21.000 Wohnungen über einen beträchtlichen Teil der Leipziger Plattenbaube-

stände, die in der Zeit von 1974 bis 1990 industriell errichtet wurden. Im Lebenszyklus von ca. 45 % dieser

Plattenbauten sind die ersten großen grundlegenden Sanierungen notwendig. Hier wurden in einem

Konzept zur Sanierung der Großwohnsiedlungen sowohl Instandsetzungsbedarfe als auch lage- und

zielgruppenadäquate Modernisierungsbedarfe ermittelt und Überlegungen angestellt, in welcher Reihen-

folge in Abhängigkeit vom Bauzustand Sanierungsmaßnahmen stattfinden sollen. Dabei grob geschätzte

Baukosten wurden in die Unternehmensplanung bis 2026 aufgenommen. Die Sanierungsarbeiten werden

in 2017 in den ältesten Plattenbaugebieten in Schönefeld und Dölitz beginnen. Schrittweise und in mehre-

ren Bauabschnitten sollen nach den aktuellen Planungen innerhalb der nächsten 10 Jahre weitere Projekte

folgen und damit insgesamt etwa 7.000 Wohneinheiten saniert werden.

Den größten Teil der Objekte der Baujahre vor 1961, die in der Regel nicht industriell gefertigt wurden, hat

die LWB in den vergangenen Jahren saniert. Aktuell gelten unter Berücksichtigung der Lebenszyklusef-

fekte etwa 20 % der Wohnungen nicht (mehr) als saniert. In die mittelfristige Sanierungsplanung bis 2026

sind davon auch ca. 300 Wohneinheiten eingegangen. Auch hier wird die LWB graduiert und gleichzeitig

ausgewogen vorgehen. Im Vordergrund stehen die Instandsetzung der Gebäude und eine eher nieder-

schwellige Sanierung für auch nachfolgend bezahlbare Wohnungen für die aktuelle Mieterschaft.

Für den Werterhalt der Immobilienbestände und den Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit sind über die

komplexen Maßnahmen hinaus auch die als Aufwand wirkenden Instandhaltungen und Instandsetzungen

im Bestandsportfolio von Bedeutung. Der in der aktuellen Unternehmensplanung enthaltene durchschnitt-

liche Aufwand pro qm für laufende Instandhaltung und die Instandsetzung größerer Bauwerksteile ohne

Modernisierungsanteil (Einzelmaßnahmen) wird ab 2017 zwar wegen der Bündelung von Instandsetzungs-

aufwendungen in den oben genannten Projekten der Großwohnsiedlungen geringer als in den Vorjahren

ausgewiesen, steigt danach kontinuierlich an. Die konkrete jährliche Einzelmaßnahmeplanung basiert auf

dem Portfoliomanagementsystem der LWB, berücksichtigt das Alter maßgeblicher Bauwerksteile und

normative Nutzungsdauern und wird über konzerneinheitliche Rentabilitätskennziffern und berechnungs-

verfahren gesteuert. Steigende Bau- und Baunebenkosten sowie die Kapazitäten der örtlichen Bauwirt-

schaft müssen dabei berücksichtigt werden.

Mietwohnungsneubau und -ankauf

Die LWB hat seit Erstellung des Grundkonzepts zum Mietwohnungsneubau in 2013, nach Durchführung

einer Architekturwerkstatt in 2014/2015 und in Zusammenarbeit mit dem Amt für Stadterneuerung und

Wohnungsbauförderung strategische Entwicklungspfade zur Errichtung von Geschosswohnungsneubau-

ten identifiziert. Mit dem Wohnungsneubau verfolgt die LWB zwei Zielstellungen: Einerseits trägt sie dazu

bei, dass in der Stadt neuer Mietwohnraum entsteht. Gleichzeitig stabilisiert sie ihren Marktanteil und

fördert die angestrebte Einflussnahme der öffentlichen Hand auf den Wohnungsmarkt für eine ausgewo-

gene Unterbringungspolitik und soziale Durchmischung im Rahmen ihres wirtschaftlichen Potenzials. In

der aktuellen Unternehmensplanung ist daher die Fertigstellung von ca. 1.800 Wohn- und Gewerbeeinhei-


ten enthalten. Bei der Auswahl der Projekte sollen sowohl die Schaffung stadtbildprägender Gebäude und

kostenoptimiertes Bauen Berücksichtigung finden. Fertigstellungen werden in 2017 noch nicht zu verzeich-

nen sein. Aktuell befinden sich die Wohnneubauten am Wintergartenareal in der Erstellungsphase und ein

weiteres Projekt in der Planungsphase. Weitere Verhandlungen laufen darüber hinaus zur Optimierung

und Erweiterung des bestehenden Vorrats an für den Mietwohnungsneubau geeigneten

Grundstücksflächen.

Es wird angestrebt, einen Teil der Wohneinheiten des Mietwohnungsneubaus unter Zuhilfenahme von

Fördermitteln zur Schaffung Sozialer Neubauwohnungen zu errichten. Die Höhe des Anteils richtet sich

dabei nach den konkreten Förderbestimmungen und der daraus resultierenden Wirtschaftlichkeit des

jeweiligen Bauprojekts.

Parallel zur Neubautätigkeit sondiert die LWB den Markt hinsichtlich angebotener Immobilien und verfolgt

auch je nach Portfolioeinschätzung den Erwerb von Immobilien. Kaufmännisch unterliegen Ankäufe

genauso wie alle anderen Investitionen in das Anlagevermögen dem Wirtschaftlichkeitsvorbehalt.

Entwicklung von Beständen der Sozialen Infrastruktur Neben der Bewirtschaftung von Wohnungen gewinnt am wachsenden Markt die Bereitstellung von

Objekten der Sozialen Infrastruktur weiter an Bedeutung. Nach der Fertigstellung der Kindertagesstätte

Elsterstraße 2 a sind im Bauprogramm bis 2023 die Schaffung zwei weiterer Kindertagesstätten enthal-

ten. Für Asylsuchende werden neben der bisherigen Bereitstellung von Wohnungen für die dezentrale

Unterbringung die bisherig realisierten Objekte der zentralen Unterbringung um ein weiteres Objekt

ergänzt.

Für nur noch wenige, nicht betriebsnotwendige Immobilien – in der Regel unbebaute Flächen ohne eine

Neubauperspektive oder -möglichkeit – besteht eine Veräußerungsabsicht.


3 Personal

Am Ende des Geschäftsjahres 2016 sind in der LWB 471 (31. Dezember 2015: 475) Mitarbeiter angestellt.

Die durchschnittliche Anzahl der aktiven Mitarbeiter im Konzern (d. h. ohne ruhende Arbeitsverhältnisse,

Langzeitkranke und Mitarbeiter in der Freistellungsphase der Altersteilzeit) hat sich wie folgt entwickelt:

LWB GRUPPE GESAMT

2016 2015 2014 2016 2015 2014

Geschäftsführer 2 2 2 4 4 4

Mitarbeiter 400 407 415 424 428 434

Aktive Mitarbeiter 402 409 417 428 432 438

Auszubildende 29 27 28 29 27 28

Aktive Mitarbeiter gesamt 431 436 445 457 459 466

Mitarbeiterentwicklung

Mit den neuen Herausforderungen im Neubau, in der Sanierung und im Grundstücksankauf, verbunden

mit den Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt, ist eine Anpassung der Personalstrategie erforderlich.

Während in den vergangenen Jahren die sozialverträgliche Reduzierung der Mitarbeiterzahl im Fokus

stand, wird sich die Mitarbeiterzahl zukünftig nicht weiter verringern, sondern moderat wachsen.

Durch den ab Juni 2015 geltenden Vergütungstarifvertrag der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

stiegen die Tarife zum 1. Juli 2015 um 2,4 %. Zum 1. Juli 2016 erfolgte eine weitere Tariferhöhung um 2,2 %.

Die Laufzeit des aktuellen Vergütungstarifvertrages endet am 30. Juni 2017.

Die LWB führt ihre Ausbildungsaktivitäten auf hohem Niveau fort. Seitens der IHK wurde die LWB bereits

mehrmals als „Ausgezeichneter Ausbildungsbetrieb“ gewürdigt. Zum Bilanzstichtag waren in der LWB

insgesamt 31 Jugendliche in der Berufsausbildung: 24 Auszubildende zum Immobilienkaufmann/-kauffrau,

6 Auszubildende mit gewerblicher Ausrichtung sowie eine Auszubildende zur Kauffrau für Büromanage-

ment. Eine Auszubildende ist Leistungssportlerin. Im Rahmen eines Projekts mit dem Olympiastützpunkt

Leipzig beteiligt sich die LWB an der Förderung von Leistungssport und Berufsausbildung.

Erfolgreich hat sich in 2016 das Projekt „Wohnschule“ der LWB etabliert. Junge Menschen werden durch

unsere Auszubildenden für die erste eigene Wohnung fit gemacht. Das Wohnschulprojekt der LWB wurde

im November 2016 mit dem Sonderpreis „Junioren“ des Marketing Club Leipzig e. V. geehrt.

Mit dem Ziel der besseren Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben wurden für alle Mitarbeiter dies positiv

beeinflussende Rahmenbedingungen geschaffen, z. B. die Bereitstellung von Belegplätzen in Kindertages-

stätten, ein Eltern-Kind-Büro und Möglichkeiten der Nutzung eines Familienservices sowie eines Jobti-

ckets. Die LWB trägt das Gütesiegel als familienfreundliches Unternehmen. Verliehen wurde es von der

berufundfamilie gGmbH.

Einen wichtigen Schwerpunkt der Personalarbeit bildet die zielgerichtete bedarfsorientierte Personal-

entwicklung. Im Zuge dessen werden jährlich Mitarbeiterentwicklungsgespräche durchgeführt. Im Herbst

2015 wurde zudem ein zweijähriges Entwicklungsprogramm für Potenzialträger hinsichtlich der Eignung zu

künftigen Führungskräften, Technikern, Fachreferenten und Spezialisten gestartet.


In 2016 erfolgte zur weiteren Verbesserung der Führungskultur die Durchführung eines verpflichtenden

Führungskräftefeedbacks.

Zur Qualifizierung wurden den Mitarbeitern im LWB-Konzern auch in 2016 vielfältige Fortbildungspro-

gramme oder -kurse angeboten. In die Weiterbildung von Mitarbeitern und Führungskräften wurden in

2016 etwa TEUR 260 (i. Vj. TEUR 259) investiert.

In 2016 waren bis zu 22 schwerbehinderte/gleichgestellte Frauen und Männer bei der LWB eingestellt.


4 Die wirtschaftliche Entwicklung der LWB im Überblick

4.1 Kennzahlenübersicht der LWB

Die folgende Übersicht zeigt wesentliche Kennzahlen zur Analyse der Finanz-, Ertrags- und

Vermögenslage in ihrer Entwicklung der letzten drei Jahre (bereinigt um Sondereinflüsse).

31.12.2016 31.12.2015 31.12.2014

Ertrag

Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) TEUR 57.567 53.349 54.077

Abschreibungen (planmäßig) TEUR -28.071 -26.135 -25.244

Finanz- und Beteiligungsergebnis TEUR -17.970 -17.925 -19.084

Geschäftsergebnis vor Steuern (EBT) TEUR 11.526 9.289 9.749

Liquidität

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit TEUR 60.736 55.040 49.071

Schuldendienstdeckung TEUR 14.898 12.564 10.802

Schuldendienstdeckungsgrad % 1,32 1,29 1,24

Rentabilität

Bilanzsumme TEUR 1.112.136 1.075.962 1.084.174

Eigenkapitalrentabilität % 7,7 3,7 4,5

Gesamtkapitalrentabilität % 4,6 3,4 3,9

Vermögen

Eigenkapitalquote % 35,3 34,0 32,6

Angepasster LTV (Loan to Value) % 52,9 52,4 55,7

Anlagendeckungsgrad in % % 99,6 98,3 103,1

Kennzahlen Finanz- und Liquiditätslage LWB

Für das Geschäftsjahr 2016 wurde in den Planungsrechnungen ein Geschäftsergebnis vor Steuern von

TEUR 6.199 erwartet, tatsächlich konnte bei Erreichen eines überplanmäßigen Ergebnisses aus der

Hausbewirtschaftung sowie durch Einsparung und Verschiebung von geplanten Aufwendungen ein

Ergebnis vor Sondereinflüssen und Steuern von TEUR 11.526 erreicht werden. Der geplante Wert für die

liquiditätsorientierte Zielgröße Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit zuzüglich Beteiligungsergebnis

abzüglich planmäßigem Kapitaldienst wurde deutlich mit TEUR 14.551 überschritten. Hier wirken neben den

oben genannten und ertragswirksamen Effekten auch stichtagsbezogene Zahlungsverschiebungen auf

eine Erhöhung des Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit.

In ihrer strategisch geplanten Geschäftsentwicklung kann und soll sich die LWB verstärkt auf die Errei-

chung von Sachzielen fokussieren. Die dafür notwendige wirtschaftliche Stabilität muss durch die Einhal-

tung finanzwirtschaftlicher Relationen gewährleistet bleiben. In der Unternehmensplanung 2026 wurden

dafür ertrags-, liquiditäts-, sowie vermögensorientierte Zielgrößen verankert. Hiermit wird der veränder-

ten wirtschaftlichen Situation und den geänderten insbesondere im investiven Bereich anstehenden

Aufgaben der LWB Rechnung getragen. Gleichzeitig finden hierbei auch die Sichtweisen des Gesellschaf-

ters und der finanzierenden Banken Berücksichtigung.


Im Rahmen der strategischen Unternehmensplanung 2026 wird unter der Annahme einer zeitlich weit-

gehend gleichmäßigen Verteilung der Instandsetzungen von Großwohnsiedlungen ein positives jährliches

Geschäftsergebnis vor Steuern von mindesten Mio. EUR 3,0 angestrebt. In der Umsetzung können

zeitliche Verschiebungen in den komplexen Instandhaltungsmaßnahmen zur Entlastung bzw. Belastung

einzelner Jahresergebnisse führen, diese Entwicklung wird im vorgegebenen Rahmen mithilfe der opera-

tiven Wirtschaftsplanungen auszusteuern sein.

Die Schuldendienstdeckung gibt an, in welchem Umfang vom Unternehmen im Betrachtungszeitraum aus

dem operativen Geschäft – über die notwendige Bedienung des Kapitaldienstes hinaus – liquide Mittel

erwirtschaftet werden. Als relative Zielgröße wird ein Schuldendienstdeckungsgrad von 1,25 angestrebt,

die Mindestgröße soll 1,2 betragen, da dies in der Regel eine Untergrenze für finanzierende Banken

hinsichtlich der Risikotragfähigkeit eines Unternehmens ist.

Zur nachhaltigen Sicherstellung einer stabilen Kapitalstruktur strebt die LWB eine Eigenkapitalquote

von 35 % an, die Mindest-EK-Quote sollte 30 % nicht unterschreiten. Um über die standardisierte rein

(handels-) bilanzielle Sichtweise hinaus eine branchenspezifischere Sicht auf die verbleibende Finanzie-

rungskraft der LWB zu erhalten, erfolgt zudem die Betrachtung der Kennziffer LTV (Loan to Value). Für

den LTV wird eine Relation von bis zu 55 % angestrebt, sie soll jedoch maximal 60 % betragen, da dies bei

objektbesicherten Immobilienfinanzierungen die Grenze ist, bis zu der sich die LWB (günstig) bei Banken

im Realkreditbereich finanzieren kann.

Definitionen, Berechnung von Kennzahlen

Schuldendienstdeckung: EBITDA (angepasst) abzüglich (Zinssaldo + planmäßige Tilgung)

Schuldendienstdeckungsgrad: EBITDA (angepasst)/(Zinssaldo + planmäßige Tilgung)

Eigenkapitalrentabilität: Jahresergebnis/Eigenkapital zum 1. Januar

Gesamtkapitalrentabilität: Jahresergebnis + Fremdkapitalzinsen/Gesamtkapital zum 1. Januar

Eigenkapitalquote: (Eigenkapital + Sonderposten)/Bilanzsumme

LTV (loan to value ratio): Kreditverbindlichkeiten/Beleihungswert der Immobilien

(standardisiert ermittelt durch das 10-fache der Umsatzerlöse aus Mieten)

Anlagendeckungsgrad: (Eigenkapital + Sonderposten + lang- und mittelfristiges Fremdkapital)/

Anlagevermögen

Die nach der Sächsischen Gemeindeordnung für die Erstellung des Beteiligungsberichtes der Stadt Leipzig

notwendigen Angaben und Aussagen werden entsprechend der Anforderung der Stadt Leipzig in den

jeweiligen Jahresabschlüssen bzw. Lageberichten oder in einer gesonderten Berichterstattung erbracht.


4.2 Ertragslage der LWB

Bezogen auf die Geschäftsfelder der LWB ergibt sich folgende wirtschaftliche Erfolgsrechnung:

2016 2015 2016–2015

TEUR in % TEUR in % TEUR

Hausbewirtschaftung 68.905 119,7 65.041 121,9 3.864

Wohneigentum -115 -0,2 41 0,1 -156

Gebäude-/Vermietungsdienstleister 1.093 1,9 1.199 2,2 -106

Administration -12.316 -21,4 -12.932 -24,2 616

Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) 57.567 100,0 53.349 100,0 4.218

Planmäßige Abschreibungen -28.071 -48,8 -26.135 -49,0 -1.936

Betriebsergebnis (EBIT) 29.496 51,2 27.214 51,0 2.282

Finanz- und Beteiligungsergebnis -17.970 -31,2 -17.925 -33,6 -45

Geschäftsergebnis vor Steuern (EBT) 11.526 20,0 9.289 17,4 2.237

Steuern -3.574 -6,2 -1.186 -2,2 -2.388

Geschäftsergebnis 7.952 13,8 8.103 15,2 -151

Sondereinflüsse 18.696 32,5 4.400 8,2 14.296

Jahresüberschuss 26.648 46,3 12.503 23,4 14.145

Ergebnisrechnung der LWB

Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen in der Hausbewirtschaftung liegt deutlich über dem Vorjahres-

wert. Die Mieten im Kernbestand sind moderat um durchschnittlich etwa 1,6 % gestiegen. Die Aufwendun-

gen für Instandhaltungen des Kernbestands konnten vor diesem Hintergrund erneut planmäßig erhöht

werden. Für die Ergebnisverbesserung relevant war vor allem die Verringerung von Aufwendungen für

Garantiemieten um TEUR 3.494 nach der Beendigung des Mietmanagementvertrags mit dem Dritten

Denkmalfonds.

Im Geschäftsfeld Gebäude-/Vermietungsdienstleister sind Organisationseinheiten zusammengefasst, die

Dienstleistungen für die LWB, ihre Tochtergesellschaften und zu einem geringen Teil auch für Dritte

erbringen. Neben den vom Hausmeisterservice und vom Service-Team erbrachten Leistungen erfolgen

Leistungsverrechnungen für die Bereiche Zentrale Vermietung sowie Bauplanung. Die von den genannten

Organisationseinheiten innerbetrieblich für die LWB erbrachten Leistungen sind im Geschäftsfeld

Hausbewirtschaftung als Aufwand berücksichtigt.

Die Aufwendungen für die Organisationseinheiten der Administration können nicht unmittelbar den

anderen Geschäftsfeldern zugeordnet werden, hier werden im Wesentlichen Personal- und Verwaltungs-

kosten dieser Bereiche gezeigt.

Planmäßige Abschreibungen erhöhten sich nach den verstärkten Investitionen der Vorjahre und des

Berichtsjahres.

Im Finanz- und Beteiligungsergebnis wurden die aufgrund der laufenden Tilgungen reduzierten Zinsauf-

wendungen durch neue Finanzierungen für die Investitionen kompensiert.


Auf das Jahresergebnis wirken sich die folgenden Sondereinflüsse aus:

2016 2015 2016–2015

TEUR TEUR TEUR

Ergebnis aus Immobilienverkäufen 2.410 1.746 664

Ergebniswirkung aus Drohverlustrückstellungen 2.277 1.285 992

Wertanpassung Anlagevermögen 13.452 1.069 12.383

Sonstiges 557 300 257

18.696 4.400 14.296

Sondereinflüsse der LWB

In 2016 wurden auf der Grundlage aktuell gestiegener Ertragswerte und der aktuellen Bodenrichtwert-

karte der Stadt Leipzig bilanzielle Bewertungsmaßnahmen (Zuschreibungen) mit einem Betrag von

TEUR +13.452 notwendig. Wesentlich trugen dazu die gestiegenen Bodenrichtwerte der Stadt Leipzig bei.

Ein Anteil von etwa Mio. EUR 1,7 vom gesamten Ertragsteueraufwand des Geschäftsjahres entfällt auf

diesen Sondereinfluss.

4.3 Vermögenslage der LWB

31.12.2016 31.12.2015 2016–2015

TEUR in % TEUR in % TEUR

Anlagevermögen 1.000.131 89,9 958.236 89,1 41.895

Umlaufvermögen 111.851 10,1 117.533 11,0 -5.682

· davon liquide Mittel 50.589 4,5 55.471 5,2 -4.882

Rechnungsabgrenzung 154 0,0 193 0,0 -39

Aktiva 1.112.136 100,0 1.075.962 100,0 36.174

Eigenkapital 375.856 33,8 347.817 32,3 28.039

· davon Jahresergebnis 26.648 2,4 12.503 1,2 14.145

Sonderposten 17.080 1,5 17.823 1,7 -743

Rückstellungen 51.525 4,7 74.232 6,9 -22.707

Verbindlichkeiten 667.462 60,0 632.021 58,8 35.441

· davon Kreditverbindlichkeiten 598.281 53,8 565.703 52,6 32.578

Rechnungsabgrenzung 213 0,0 4.069 0,4 -3.856

Passiva 1.112.136 100,0 1.075.962 100,0 36.174

Bilanz der LWB

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist geprägt vom Rückkauf der Gebäude aus dem Dritten Denk-

malfonds mit Anschaffungskosten von Mio. EUR 65,6. Abschreibungen auf die niedrigeren Ertragswerte

der übernommenen Bestände wurden mit Mio. EUR 26,5 vorgenommen. Nach der Beendigung des

Fondsmodells konnte darüber hinaus der in Vorjahren als passive Rechnungsabgrenzung bilanzierte

Posten aus dem Erbbauzins für die Gebäude des Dritten Denkmalsfonds ertragswirksam aufgelöst

werden. Diesem Betrag und den genannten außerplanmäßigen Abschreibungen stehen Erträge aus der

Inanspruchnahme von vorsorglich in Vorjahren gebildeten Drohverlustrückstellungen aus der Ankaufs-

verpflichtung gegenüber.


Wesentliche weitere Zugänge im Anlagevermögen resultieren aus den Bau- bzw. Ankaufinvestitionen in

der Hausbewirtschaftung von TEUR 18.738 sowie Investitionen in Betriebsausstattung und Software von

TEUR 1.068. Nach den Investitionen des Berichtsjahrs und der Vorjahre erhöhten sich die planmäßigen

Abschreibungen auf TEUR 28.071 und belasten das Jahresergebnis damit um TEUR 1.936 mehr als im

Vorjahr. Aus Bewertungsmaßnahmen auf der Grundlage der aktuellen Bodenrichtwerte der Stadt Leipzig

ergaben sich Wertaufholungen bei Grundstücken von TEUR 13.452.

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich im Wesentlichen durch die planmäßige Finanzierung des Rückkaufs

der Gebäude aus dem Dritten Denkmalfonds. Die Entwicklung der Kreditverbindlichkeiten – auch im

Vergleich zum Vorjahr – zeigt die nachfolgende Übersicht:

2016 2015 2016–2015

TEUR % TEUR % TEUR

Gegenüber Kreditinstituten 518.664 91,7 540.104 91,7 -21.440

Gegenüber anderen Kreditgebern 45.924 8,1 48.224 8,2 -2.300

Zins- und Tilgungsabgrenzung 1.115 0,2 786 0,1 329

Kreditverbindlichkeiten zum 1. Januar 565.703 100,0 589.114 100,0 -23.411

Planmäßige Tilgung -25.207 -4,5 -22.856 -3,9 -2.351

Sondertilgung -5.523 -1,0 -1.653 -0,3 -3.870

Darlehensneuaufnahmen 63.516 11,3 769 0,1 62.747

Tilgungszuschuss -19 0,0 0 0,0 0

Veränderung Zins- und Tilgungsabgrenzung -189 0,0 329 0,1 -518

Veränderung gesamt 32.578 5,8 -23.411 -4,0 56.008

Gegenüber Kreditinstituten 553.814 97,9 518.664 88,0 35.150

Gegenüber anderen Kreditgebern 43.541 7,7 45.924 7,8 -2.383

Zins- und Tilgungsabgrenzung 926 0,2 1.115 0,2 -189

Kreditverbindlichkeiten zum 31. Dezember 598.281 105,8 565.703 96,0 32.578

Entwicklung der Kreditverbindlichkeiten der LWB

Auf Altschulden und Altkredite entfällt der folgende Anteil am gesamten geleisteten Kapitaldienst:

2016 2015 2016–2015

TEUR % TEUR % TEUR

Zinsaufwand Altschulden 3.936 7,6 3.988 8,8 -52

Zinsaufwand Altkredite 5.462 10,6 5.643 12,4 -181

Zinsaufwand 9.397 18,2 9.631 21,2 -234

Planmäßige Tilgung 9.591 18,6 9.115 20,0 476

Tilgung 9.591 18,6 9.115 20,0 476

Kapitaldienst Altschulden und Altkredite 18.988 36,7 18.746 41,2 242

Kapitaldienst der LWB gesamt 51.696 100,0 45.470 100,0 6.226

Kapitaldienst Altschulden und Altkredite der LWB


4.4 Finanzlage der LWB

Eine Kapitalflussrechnung wurde nach den Vorgaben des Deutschen Rechnungslegungsstandards 21

(DRS 21) ermittelt. Die finanzielle Entwicklung im Geschäftsjahr 2016 im Vergleich zum Vorjahr stellt sich

wie folgt dar:

2016 2015 2016-2015

TEUR TEUR TEUR

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 60.736 55.040 5.696

Cashflow aus Investitionstätigkeit -77.019 -27.792 -49.227

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 11.402 -44.305 55.707

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds -4.881 -17.057 12.176

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 53.534 59.788 -6.254

Änderung des Finanzmittelfonds durch Verpfändungen 1.745 10.803 -9.058

Finanzmittelfonds am Ende der Periode 50.398 53.534 -3.136

Kapitalflussrechnung der LWB

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen durch

Erhöhungen bei den Einzahlungen aus Vermietung aus Mieterlösen und Nebenkostenvorauszahlungen

gestiegen. Erhöhte Auszahlungen für Instandhaltungen wurden kompensiert durch geringere Aus-

zahlungen für Betriebskosten an Versorgungsunternehmen. Hier wirken stichtagsbezogene Zahlungs-

verschiebungen, Auszahlungen für das Geschäftsjahr 2016 werden in 2017 erfolgen. Mietgarantiezahlun-

gen verringerten sich vertragsgemäß um Mio. EUR 3,4 nach der Beendigung einer Fondsgesellschaft

im Geschäftsjahr. Demgegenüber stiegen die Auszahlungen für Ertragsteuern um Mio. EUR 2,2

gegenüber 2015.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ist in 2016 wesentlich geprägt durch den Ankauf von Gebäuden

mit Mio. EUR 65,6 nach Beendigung des Dritten Denkmalfonds. Für Investitionen in Sachanlagen wurden

im Jahr 2016 darüber hinaus insgesamt Mio. EUR 20,0 ausgezahlt, darin enthalten sind mit Mio. EUR 18,7

Investitionen in Bewirtschaftungsobjekte des Kernbestands. Die Liquidationszuflüsse aus Objektverkäu-

fen betrugen Mio. EUR 4,0.

Im Vergleich zum Vorjahr weist der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit durch Darlehensneuaufnahmen

insgesamt einen Mittelzufluss auf. Insbesondere erfolgte mit Mio. EUR 52,0 die Finanzierung des Rück-

kaufs der Gebäude aus dem Dritten Denkmalfonds. Weiterhin wurden Darlehen für den Ankauf einer

Wohnanlage und für das Modernisierungsprojekt Kreuzstraßenviertel aufgenommen. Darlehen konnten

um Mio. EUR 6,7 mehr als im Vorjahr zurückgeführt werden. Sondertilgungen sind dabei in Höhe von

Mio. EUR 5,5 (2015: Mio. EUR 1,6) enthalten. Die planmäßigen Tilgungen erhöhten sich um Mio. EUR 2,3;

siehe dazu auch die Darstellung zur Entwicklung der Kreditverbindlichkeiten unter Abschnitt 4.3.


5 Risikobericht

5.1 Das Risikomanagementsystem der LWB

Ziel des Risikomanagementsystems der LWB ist die Sicherung des Unternehmensbestandes durch die

Erfassung und Analyse von Gefährdungspotenzialen, die Risikobewältigung und somit die Unterstützung

der erfolgreichen Weiterentwicklung der Gesellschaft sowie des Konzerns. Bestehende Risiken der

einzelnen Geschäftsfelder werden erfasst und unterteilt nach Prioritäten hinsichtlich Wahrscheinlichkeit

sowie Auswirkungen des jeweiligen Risikoeintritts und mit einer Fokussierung auf die bestehenden

Planungsrechnungen dargestellt. Die Tochtergesellschaften sind in diesen Prozess eingebunden.

5.2 Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage

Risiken, die den Bestand der LWB mit einer wesentlichen Wahrscheinlichkeit gefährden, bestehen

derzeit nicht. Für andere erkennbare quantifizierbare zukünftige Risiken ist angemessene Vorsorge

getroffen worden.

Angebot und Nachfrage am Leipziger Wohnungsmarkt

Da die Bereitstellung von Wohnungen, insbesondere der Wohnungsneubau, mit der in 2016 erneut

positiven Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig noch nicht Schritt hält, ist der durchschnittliche

Leerstand im Kernbestand der LWB im Jahr 2016 auf 3,88 % gefallen. Das Risiko des Ertragsausfalls, u. a.

durch – leerstandsbedingt – nicht umlegbare Betriebskosten, verliert entsprechend weiter an Bedeutung

für die LWB. Die Notwendigkeit von intensiven Maßnahmen zur Reduzierung von Forderungsausfällen in

Bezug auf Miete und Betriebskostenumlagen verbleibt bei geringen durchschnittlichen Einkommensent-

wicklungen in Leipzig unverändert.

Die für Leipzig prognostizierte Bevölkerungsentwicklung lässt in einigen Marktsegmenten ein Bedarf

an neuem Wohnraum erkennen. Für die LWB ergibt sich eine Chance zum Wachstum durch Neubau und

Zukauf von Wohnraum. Beides unterliegt einem deutlichen Preisentwicklungsrisiko. Zunehmende Bedeu-

tung erlangen die Risiken aus steigenden Bau- und Baunebenkosten sowie aus Bauverzögerungen, die

durch eine zunehmende Auslastung der Baubetriebe erwachsen können. Die Ausgestaltung möglicher

Fördermittel, des Miet- und des Baurechts durch den Freistaat Sachsen oder die generelle Gesetzgebung

können diesbezügliche Implikationen für die LWB ergeben.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die LWB hat sich im Rahmen ihrer Anschlussfinanzierungen 2014 für einen erheblichen Teil des Darlehen-

sportfolios mittelfristig für ein umfangreiches Kreditportfolio eine niedrige Festverzinsung gesichert.

Kurzfristig bestehen somit für die LWB aus ihren Bestandsdarlehen selbst bei signifikanten Änderungen

am Kapitalmarkt weder wesentliche Zinsänderungsrisiken noch weitere Entlastungsmöglichkeiten analog

der Vorjahre.


Vor dem Hintergrund der mittelfristig ab dem Jahr 2018 wieder in relevanter Höhe anstehenden

Anschluss finanzierungen sowie der Investitionsstrategie wird die zukünftige Zinsentwicklung mittel- und

langfristig wieder eine Rolle für die LWB spielen und insbesondere bei der Entscheidung über Investitions-

maßnahmen zu berücksichtigen sein.

Zum dauerhaften Erhalt günstiger Konditionen muss daher das Unternehmens- und Kreditsicherheitenra-

ting zumindest auf dem erreichten Niveau verbleiben. Wichtige Komponenten des Unternehmensratings

sind die wirtschaftliche Leistungskraft, die Schuldendienstfähigkeit und die Eigenkapitalausstattung.

Aufgrund der Zinsentwicklung im Kurzfristbereich ist es bei einzelnen variabel verzinsten Darlehensver-

trägen möglich, dass die Kreditgeber das abgesunkene Zinsniveau nicht komplett an die LWB weitergeben

werden. Daher könnten trotz der zur Absicherung dienenden Zinssicherungsinstrumente zusätzliche

Zinszahlungen anfallen. Hierfür ist im Jahresabschluss 2016 sowie in den Liquiditätsplanungen ausrei-

chend Risikovorsorge getroffen worden.

Die zu bedienenden Altschulden und Altkredite belasten das Unternehmen immer noch spürbar.

Ausfallrisiken beim Forderungsbestand werden im Mahnwesen zeitnah behandelt und so reduziert, bei

Bedarf werden Wertberichtigungen gebildet.

Insgesamt werden aus den vorgenannten Risiken kurz- und mittelfristig keine signifikanten Auswirkungen

auf die geplanten Ergebnisse erwartet.


6 Chancen der zukünftigen Entwicklung – Prognosebericht

Nach der Umsetzung ihrer Entschuldungsstrategie und der positiven Effekte eines finanzwirtschaftlichen

Konsolidierungskurses konnte die LWB bereits in Vorjahren ihren Perspektivenwechsel hin zu einer

Investitions- und Instandhaltungsstrategie zum Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit und damit der Vermö-

genssicherung vollziehen. Das prognostizierte Wachstum der Stadt Leipzig bringt nunmehr für das

Unternehmen neue Umfeldbedingungen durch hohe Wohnungsnachfrage sowie steigende Mieten und

Grundstückspreise. Die niedrigen Bauzinsen und verstärkten Investitionen in Wohngebäude verursachen

auch in Leipzig überdurchschnittlich steigende Baukosten und Kapazitätsengpässe.

Für die Stadt Leipzig rücken damit der Wohnungsneubau und der Erhalt bezahlbarer Wohnungen in den

Fokus der Wohnungspolitik. Die LWB nimmt im Rahmen des Wohnungspolitischen Konzepts als Instrument

der Stadt eine aktive Rolle ein. Die in den Leitlinien des Konzepts verankerten Aufgaben fließen in die

Eigentümerziele der LWB ein und sind Basis der in 2016 beschlossenen Strategischen Unternehmenspla-

nung 2026. Zum jetzigen Zeitpunkt befinden sich die Eigentümerziele im Evaluierungsprozess und es ist

absehbar, dass die Aufgaben der Stadt durch das erwartete Bevölkerungswachstum einen Ausdruck in

den neuen Eigentümerzielen der LWB finden werden.

Der Erhalt bezahlbarer Wohnungen im Bestand, die quantitative Bestandserweiterung durch Wohnungs-

neubau und -ankauf sowie die stufenweise Sanierung der Großwohnsiedlungen bilden die Schwerpunkte

der neuen Unternehmensstrategie. Aber auch Investitionen in Einrichtungen der sozialen Infrastruktur,

Liegenschaftspolitik und Stadtteilentwicklung spielen eine wichtige Rolle. Nach Jahren, in denen die

Entschuldung und wirtschaftliche Konsolidierung des Unternehmens im Vordergrund standen, tritt nun

eine qualifizierte Investitions- und Instandhaltungsstrategie in den Mittelpunkt. Unter Berücksichtigung

der aktuellen Wohnungsmarktsituation wurde in der Strategischen Unternehmensplanung 2026 für die

LWB ein Wachstumsziel verankert, das ein Wachstum um ca. 2.000 Wohnungen bis zum Jahr 2026

anstrebt. Es ist absehbar, dass die neuen Eigentümerziele ein weiteres Wachstum vorgeben werden.

Zudem verfolgt die LWB auch weiterhin eine moderate Mietsteigerungspolitik, um ihrem Sozialauftrag

gerecht zu werden.

Um dieses Wachstumsziel bei wirtschaftlicher Stabilität erreichen zu können, wurden mit der Unterneh-

mensplanung modifizierte finanzwirtschaftliche Zielgrößen definiert, deren mittel- und langfristige

Einhaltung als Leitplanke zur weiteren Sicherung und zum Erhalt des Vermögens der Gesellschaft und

damit der Stadt Leipzig wirken soll.

Der Freistaat Sachsen hat beschlossen, in den Jahren 2017 bis 2019 Zuschüsse für mietpreis- und bele-

gungsgebundenen Mietwohnraum zur Verfügung zu stellen. Derzeit können potenzielle Bauherren in

Leipzig ihr Interesse an Bauten unter den Bedingungen der sozialen Wohnraumförderung bekunden. Die

LWB wird sich trotz der aktuell nicht eindeutigen Förderlandschaft daran orientieren, einen Anteil der neu

zu errichtenden Wohnungen für eine eventuelle Förderfähigkeit zu erfüllen. Ein konkreter Einbezug von

Fördermitteln für den sozialen Wohnungsbau muss in der zu überarbeitenden Unternehmensplanung

gemäß den zu aktualisierenden Eigentümerzielen noch erfolgen.

Die wirtschaftliche Planung für das Jahr 2017 basiert auf einer leicht steigenden Objektanzahl im Kernbe-

stand. Vor dem Hintergrund der steigenden Wohnraumnachfrage in Leipzig geht die LWB von einer

positiven Vermietungsentwicklung und einem Rückgang des Leerstandes aus. Die bisherige moderate

Mietsteigerungspolitik wird beibehalten. Die geplanten Ausgaben für Bauprojekte übersteigen für 2017 die

Vorjahre deutlich. Begonnen wird mit der Sanierung von Großwohnsiedlungen, der Mietwohnneubau am


Wintergartenareal wird fortgeführt, und für eine weitere Neubaumaßnahme soll eine genehmigungsfä-

hige Planung erfolgen. Der Bau von zwei weiteren Kindertagesstätten wird beginnen. Insgesamt sind

Mio. EUR 58 für die Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen geplant. Die Instandhaltungsaufwendungen

werden aufgrund der komplexen Sanierungsmaßnahmen in den Großwohnsiedlungen deutlich höher als in

den Vorjahren geplant. Das Geschäftsergebnis ist daher trotz steigender Umsatzerlöse merklich unter

dem des Jahres 2016 geplant. Unter Berücksichtigung einmaliger oder periodenfremder Sondereinflüsse

ist in der Wirtschaftsplanung für das kommende Geschäftsjahr ein Jahresergebnis enthalten, das deutlich

unter dem des Geschäftsjahres 2016 liegt. Ursächlich hierfür sind insbesondere die im Geschäftsjahr 2016

enthaltenen Sondereinflüsse aus erfolgten Wertaufholungen bei den Grundstücken auf der Basis gestie-

gener Bodenrichtwerte der Stadt Leipzig.

Die positive Fortentwicklung der Grundstückswerte in Leipzig, wie sie in der für 2017 zu erwartenden

weiteren Anpassung der zu veröffentlichenden Bodenrichtwerte der Stadt ihren Ausdruck finden kann,

lässt darüber hinaus auch für das Jahresergebnis 2017 wesentliche Erträge aus notwendigen Wertaufho-

lungen erwarten. Die Einhaltung der mit der strategischen Unternehmensplanung definierten finanzwirt-

schaftlichen Zielgrößen (vgl. Abschnitt 4.1) wird bei der für das laufende Jahr geplanten und angestrebten

Geschäftsentwicklung voraussichtlich vollständig gewährleistet.

Leipzig, den 31. März 2017

Ute Schäfer Iris Wolke-Haupt

Geschäftsführerin Geschäftsführerin

26Bilanz zum 31. Dezember 2016LWB Jahresbericht 2015

PASSIVA

31.12.2016 31.12.2015

EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 312.000.050,00 312.000.050,00

II. Kapitalrücklage 12.782.297,03 12.782.297,03

III. Gewinnrücklagen

1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG 25.987.821,74 24.597.059,44

2. Satzungsmäßige Rücklage 2.508.626,50 28.496.448,24 0,00 24.597.059,44

IV. Verlustvortrag (Vorjahr) - -14.064.953,52

V. Jahresüberschuss (Vorjahr) - 12.502.952,97

VI. Bilanzgewinn 22.577.638,48 -

375.856.433,75 347.817.405,92

B. Sonderposten für Investitionszulage 17.079.944,71 17.822.557,91

C. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen 1.083.078,00 767.085,00

2. Steuerrückstellungen 3.974.185,00 1.890.000,00

3. Rückstellungen für Rückübertragungsansprüche 225.000,00 225.000,00

4. Sonstige Rückstellungen 46.242.877,31 71.349.728,36

51.525.140,31 74.231.813,36

D. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 554.739.662,28 519.778.931,38

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 43.540.820,10 45.924.323,21

3. Erhaltene Anzahlungen 56.236.208,83 55.127.445,14

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.279.733,04 2.981.764,38

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7.990.577,04 6.472.630,55

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.067.823,23 1.112.012,61

7. Sonstige Verbindlichkeiten 606.151,70 623.577,26

— davon aus Steuern EUR 364.293,84

(i. Vj. EUR 279.487,47) —

— davon im Rahmen der sozialen Sicherheit

EUR 15.127,59 (i. Vj. EUR 15.381,05) —

667.460.976,22 632.020.684,53

E. Rechnungsabgrenzungsposten 213.061,96 4.069.607,00

1.112.135.556,95 1.075.962.068,72

Bilanz zum 31. Dezember 2016

AKTIVA

31.12.2016 31.12.2015

EUR EUR EUR EUR

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Software 68.556,17 587.696,22

II. Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 933.561.948,75 884.353.476,30

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 22.950.834,77 21.357.074,67

3. Grundstücke ohne Bauten 15.415.079,54 15.678.699,13

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 3.103.295,38 14.043.902,58

5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.804.459,52 3.570.558,18

6. Anlagen im Bau 8.289.856,76 2.637.400,40

7. Bauvorbereitungskosten 328.319,85 987.453.794,57 1.635.513,21 943.276.624,47

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 12.592.786,30 14.356.153,69

2. Sonstige Ausleihungen 16.059,33 12.608.845,63 15.222,12 14.371.375,81

1.000.131.196,37 958.235.696,50

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Bauvorbereitungskosten 0,00 78.503,14

2. Grundstücke mit unfertigen Bauten 0,00 708.820,58

abzüglich erhaltene Anzahlungen 0,00 -580.150,76

3. Unfertige Leistungen 52.339.518,33 51.859.220,54

4. Andere Vorräte 138.473,58 52.477.991,91 116.670,55 52.183.064,05

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 1.202.733,87 1.428.581,05

2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 146.956,25 512.556,12

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 199.908,86 233.041,56

4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4.247.033,72 4.152.367,40

5. Sonstige Vermögensgegenstände 2.986.523,45 8.783.156,15 3.552.462,82 9.879.008,95

III. Flüssige Mittel

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 50.589.331,42 55.470.825,67

111.850.479,48 117.532.898,67

C. Rechnungsabgrenzungsposten 153.881,10 193.473,55

1.112.135.556,95 1.075.962.068,72

LWB Jahresbericht 2015 27Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016

Gewinn– und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016

2016 2015

EUR EUR EUR EUR

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 173.740.408,73 170.448.446,78

b) aus Bauträgertätigkeit 1.144.097,70 1.832.198,08

c) aus Betreuungstätigkeit 197.330,37 195.107,47

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.778.386,82 176.860.223,62 605.433,19 173.081.185,52

2. Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken

mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen-307.025,93 -211.465,73

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 349.582,00 363.889,55

4. Sonstige betriebliche Erträge 50.155.719,15 18.619.012,41

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 90.032.851,12 89.909.490,16

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 337.563,21 1.586.787,34

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 37.259,01 90.407.673,34 13.973,38 91.510.250,88

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 19.547.850,68 19.802.667,36

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 4.001.975,54 3.655.448,50

— davon für Altersversorgung

EUR 380.042,47 (i. Vj. EUR 99.961,80) —23.549.826,22 23.458.115,86

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des

Anlagevermögens und Sachanlagen54.614.106,44 30.481.354,10

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9.417.276,25 12.201.465,52

9. Erträge aus Beteiligungen 1.018.283,20 564.336,29

— davon aus verbundenen Unternehmen

EUR 1.018.283,20 (i. Vj. EUR 564.336,29) —

10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 2.205.040,75 2.175.041,48

11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 837,21 793,57

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 712.826,56 687.663,28

— davon aus verbundenen Unternehmen

EUR 63.450,00 (i. Vj. EUR 73.150,00) —

— davon aus der Abzinsung langfristiger Rückstellungen

EUR 283.000,00 (i. Vj. EUR 0,00) —

13. Aufwendungen aus Verlustübernahme 8.383,81 0,00

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 22.751.700,14 24.415.061,82

— davon an verbundene Unternehmen

EUR 34.941,96 (i. Vj. EUR 35.165,50) —

— davon aus der Aufzinsung langfristiger Rückstellungen

EUR 1.170.879,13 (i. Vj. EUR 3.262.047,03) —

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 3.609.170,36 694.997,00

16. Ergebnis nach Steuern 26.637.350,00 12.519.211,19

17. Sonstige Steuern -10.915,53 16.258,22

18. Jahresüberschuss 26.648.265,53 12.502.952,97

LWB Jahresbericht 2015 28Anhang für das Geschäftsjahr 2016

I. Grundlagen

Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH („LWB“) hat ihren Sitz in Leipzig und ist eingetragen

in das Handelsregister beim Amtsgericht Leipzig (HRB 1776).

Der Jahresabschluss wird nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzricht-

linie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) sowie den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des DMBilG

aufgestellt. Es gelten die Regelungen für große Kapitalgesellschaften i. S. v. § 267 Abs. 3 HGB.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt unter Beachtung der Verordnung

über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunter-nehmen in der Fassung

vom 17. Juli 2015. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Darüber hinaus wurde die Bilanz entsprechend § 265 Abs. 5 Satz 1 HGB erweitert. Postenbezeichnungen

wurden nach § 265 Abs. 6 HGB an deren tatsächliche Inhalte angepasst.

Die Vorjahreszahlen der Umsatzerlöse sind aufgrund der Neufassung von § 277 Abs. 1 HGB durch das

BilRUG nicht vergleichbar. Bei Anwendung des § 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des BilRUG hätten sich für

das Vorjahr Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 174.900 ergeben. Die sonstigen betrieblichen Erträge hätten

sich entsprechend auf TEUR 16.800 belaufen.

Im Berichtsjahr wurden Berichtigungen nach § 36 DMBilG in Höhe von TEUR 1.391 vorgenommen. Diese

resultieren aus erfolgten Vermögenszuordnungen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger

linearer Abschreibungen bewertet.

Die Grundstücke mit Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten, die der Gesellschaft auf der Grundlage

der Umwandlung zum 10. Dezember 1990 übertragen wurden, waren zu Verkehrswerten bzw. Wiederbe-

schaffungskosten bewertet. Diese gelten gemäß § 7 Abs. 1 DMBilG für die Folgezeit als Anschaffungs-

kosten, soweit nicht Berichtigungen nach § 36 DMBilG vorgenommen worden sind.

Zum Stichtag 31. Dezember 1996 hat die Gesellschaft aufgrund neuer Erkenntnisse bezüglich der

dauerhaften Ertragssituation eine Neubewertung des nicht zugeordneten Grundstücksbestandes

erfolgsneutral gemäß § 36 Abs. 4 DMBilG auf der Basis der Herstellungskosten 1990 durchgeführt. Die

Neuermittlung der Verkehrswerte per 31. Dezember 1996 erfolgte anhand eines Ertragswertverfahrens

unter Abschlag der anstehenden Sanierungskosten.

Dieses Bewertungsverfahren wurde auch in den folgenden Geschäftsjahren für Gebäude angewandt,

die dem Unternehmen zugeordnet oder durch Übertragung zum Eigenbestand infolge negativ beschie-

dener Restitutionsansprüche zugegangen sind.

Anhang für das Geschäftsjahr 2016


Im Übrigen sind die Grundstücke und Gebäude zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich

linearer Abschreibungen bewertet. Abschreibungen werden über die gebäudeindividuelle Nutzungsdauer

unter Berücksichtigung des Baujahres auf der Grundlage einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 20 bis

50 Jahren ermittelt. Außenanlagen werden wirtschaftlich über 15 Jahre, Betriebsvorrichtungen über 18 bis

20 Jahre abgeschrieben. Objekte mit Restitutionsansprüchen werden nicht abgeschrieben. Außerplanmä-

ßige Abschreibungen erfolgen auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Zuschreibungen auf Sachanlagen

werden vorgenommen, sofern die Gründe für die in den Vorjahren erfolgten außerplanmäßigen Abschrei-

bungen weggefallen sind. Die Zuschreibungen erfolgen maximal bis zur Höhe der fortgeführten Anschaf-

fungs- bzw. Herstellungskosten.

Im Geschäftsjahr 2016 wurden auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens und der gültigen Bodenricht-

wertkarte der Stadt Leipzig außerplanmäßige Abschreibungen wegen voraussichtlich dauernder Wertmin-

derung wie folgt vorgenommen:

· für Wohngebäude des Kernbestandes mit TEUR 23.864

· für Bodenwerte des Kernbestandes mit TEUR 2.679

Im Geschäftsjahr 2016 wurden Zuschreibungen wie folgt vorgenommen:

· für Grundstücke mit Wohnbauten in Höhe von TEUR 12.465

· für Grundstücke ohne Bauten in Höhe von TEUR 987

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zu einer deutlichen Wertverbesserung und Verlängerung der

Nutzungsdauer der Gebäude führen, werden als nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

aktiviert. Erhaltene Baukostenzuschüsse werden direkt von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

abgesetzt. In die Herstellungskosten werden die handelsrechtlich einzubeziehenden Kosten einbezogen.

Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Das übrige Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschrei-

bungen bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Die Nutzungsdauer der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird nach den amtlichen Abschreibungs-

tabellen bzw. anhand der zu erwartenden Restnutzungsdauer nach der linearen Methode bemessen.

Die Abschreibung erfolgt im Jahr des Zuganges pro rata temporis.

Ab dem Geschäftsjahr 2010 wird das Wahlrecht der Sofortabschreibung für geringwertige Wirtschafts-

güter bis EUR 410,00 gemäß § 6 Abs. 2 EStG angewendet.

Die Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen) sind zu Anschaffungskosten bzw. zum voraus-

sichtlich dauerhaft niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bewertet.

Die sonstigen Ausleihungen werden mit ihrem abgezinsten Betrag bilanziert. Basis einer Abzinsung ist

stets ein risikoadäquater Diskontierungssatz.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden unter Berücksichtigung des

Prinzips der verlustfreien Bewertung mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die

Herstellungskosten werden die handelsrechtlich einzubeziehenden Kosten einbezogen.


In der Position Bauvorbereitungskosten und Grundstücke mit unfertigen Bauten werden Grundstücks-

und Baukosten für Grundstücke aktiviert, die im Rahmen von Bauträgergeschäften an Dritte zur Veräuße-

rung vorgesehen sind. Fremdkapitalkosten für den Zeitraum der Herstellung werden nicht aktiviert.

Unfertige Leistungen sind in Höhe noch nicht abgerechneter Betriebskosten abzüglich Abschlägen für

Leerstand angesetzt.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zum Nennwert. Erkennbaren

Risiken wird durch angemessene Einzel- und Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen.

Zum Bilanzstichtag sind die bis zum 31. Dezember 2015 entstandenen Forderungen aus Vermietung sowie

rechtsanhängige Forderungen zu 100,0 % wertberichtigt.

Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten ist mit dem Nennbetrag der Auszahlungen angesetzt,

die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Das Eigenkapital ist zum Nennbetrag angesetzt.

Der Sonderposten für Investitionszulage wurde für die bis 2004 gewährte Investitionszulage für Moder-

nisierungsmaßnahmen zum Nennwert gebildet und wird unter Berücksichtigung der Nutzungsdauer der

betreffenden Mietobjekte aufgelöst. Der Sonderposten hat sich im Geschäftsjahr 2016 um TEUR 743 (i. Vj.

TEUR 759) ertragswirksam vermindert.

Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen (Pensionsverpflichtungen) werden nach § 253

Abs. 2 Satz 1 HGB n.F. i. V. m. § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank

ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre (i. Vj. durchschnittlicher

Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre) abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit

von 15 Jahren ergibt.

Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergan-

genen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der

vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 90. Dieser Unterschiedsbetrag ist

für die Ausschüttung gesperrt.

Die Pensionsverpflichtungen wurden nach der Projected-Unit-Credit-Methode unter Anwendung versi-

cherungsmathematischer Grundsätze mit einem Zinsfuß von 4,01 % p. a. auf Basis der 2006 veröffentlich-

ten Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck ermittelt. Gehaltssteigerungen wurden mit 0,0 % p. a.,

jährliche Rentenanpassungen mit 2,0 % berücksichtigt.

Für Altersversorgungsverpflichtungen, deren Höhe sich ausschließlich nach der Höhe der Leistungen der

abgeschlossenen Rückdeckungsversicherung bestimmt, wurden die Pensionsrückstellungen in Höhe des

Aktivwertes der Rückdeckungsversicherung angesetzt (Bewertungseinheit § 254 HGB i. V. m. § 253 Abs. 1

Satz 2 HGB). Der beizulegende Zeitwert dieser Aktivwerte beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 371.

Für Pensionsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.142 existieren Rückdeckungsversicherungsverträge.

Soweit diese an die Pensionäre bzw. Anwärter verpfändet sind, werden die Verpflichtungen und der

Aktivwert der Rückdeckungsversicherung nach § 246 Abs. 2 HGB saldiert ausgewiesen.


Für Gegenstände des Anlagevermögens mit Rückübertragungsansprüchen ist eine Rückstellung

in gleicher Höhe eingestellt.

Die für ungewisse Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildeten

sonstigen Rückstellungen sowie die Steuerrückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages

angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Die sonstigen Rückstellun-

gen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden mit den ihren Laufzeiten entsprechenden Zinssät-

zen abgezinst, die von der Deutschen Bundesbank ermittelt und bekannt gegeben worden sind. Für die

Abzinsung der Rückstellungen betragen die Zinssätze für 2016 je nach Restlaufzeit 1,59 % bis 3,23 %.

Eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften wurde für Unterdeckungen aus

befristeten Mietgarantievereinbarungen und aus Zinssicherungsgeschäften gebildet.

Rückstellungen für mit Altersversorgungsverpflichtungen vergleichbare langfristig fällige Verpflich-

tungen (Altersteilzeit- und Jubiläumsverpflichtungen) werden nach § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB n.F. i. V. m.

§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen

Marktzinssatz der letzten sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von

15 Jahren ergibt.

Zur Erfüllung von Verpflichtungen aus Altersteilzeitvereinbarungen sind entsprechende Vermögensgegen-

stände durch Verpfändung dem Zugriff übriger Gläubiger entzogen. Die Bewertung erfolgt zum beizule-

genden Zeitwert; dieser wird mit den jeweils zugrunde liegenden Verpflichtungen verrechnet. Ergibt sich

ein Verpflichtungsüberhang, wird dieser unter den Rückstellungen erfasst.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten ist mit dem Nennbetrag der Einzahlungen angesetzt,

die Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen

Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten ermittelt.

Zusätzlich zu den zeitlichen Bilanzierungsunterschieden werden steuerliche Verlustvorträge berücksich-

tigt. Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt auf Basis des kombinierten Ertragsteuersatzes der LWB

von aktuell 31,93 %. Der kombinierte Ertragsteuersatz umfasst Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und

Solidaritätszuschlag. Eine sich insgesamt ergebende Steuerbelastung würde in der Bilanz als passive

latente Steuer angesetzt werden. Im Falle einer Steuerentlastung würde vom entsprechenden Aktivie-

rungswahlrecht kein Gebrauch gemacht werden. Die ermittelten latenten Steuern umfassen auch die

latenten Steuern aus Tochtergesellschaften, mit denen ein Ergebnisabführungsvertrag (ertragsteuerliche

Organschaft) besteht. Im Geschäftsjahr ergab sich insgesamt eine – nicht bilanzierte – aktive latente

Steuer.

Derivative Finanzinstrumente werden einzeln mit dem Marktwert am Stichtag bewertet. Sind die Voraus-

setzungen zur Bildung von Bewertungseinheiten erfüllt, werden die Sicherungs- und Grundgeschäfte zu

einer Bewertungseinheit zusammengefasst.


III. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens wird in dem im Anhang

beigefügten Anlagenspiegel dargestellt.

Zum 31. Dezember 2016 ist die Gesellschaft an folgenden Unternehmen beteiligt:

* (im Vorjahr)

EIGENKAPITAL

31.12.2016

HÖHE DES ANTEILS

AM KAPITAL

KOMMANDIT-

EINLAGE (LWB)

JAHRESERGEBNIS

TEUR % TEUR TEUR

IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH,

Leipzig

26 100 -8 1

(26) (100) (1) 1

LWB Verwaltungsgesellschaft mbH, Leipzig1.000 100 285 1

(1.000) (100) (314) 1

LWB Modernisierungs- und Sanierungs-

gesellschaft mbH, Leipzig

3.623 100 296 1

(2.546) (100) (259) 1

WSL Wohnen & Service Leipzig GmbH,

Leipzig

915 100 1.625 1

(915) (100) (1.602) 1

LWB GmbH & Co. Immobilienverwaltungs KG,

Leipzig

37 100 25 0

(37) (100) (25) (28)

LWB GmbH & Co. Zweite Immobilien-

verwaltungs KG, Leipzig

7.000 100 7.000 394

(7.000) (100) (7.000) (1.122)

KAV Kommunale Assekuranz-

vermittlung GmbH & Co. KG, Leipzig

7 100 5 277

(7) (100) (5) (264)

LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds

Leipzig KG i.L

1.211 100 0 1

(2.966) (100) (2.815) (2.756)

Forderungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von TEUR 83 (i. Vj. TEUR 93), Sonstige Vermögens-

gegenstände in Höhe von TEUR 573 (i. Vj. TEUR 577) sowie Forderungen gegen das verbundene Unter-

nehmen LWB GmbH & Co. Zweite Immobilienverwaltungs KG in Höhe von TEUR 1.310 (i. Vj. TEUR 1.360)

haben Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr. Bei allen anderen Forderungen liegt die Restlaufzeit unter

einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Wesentlichen sonstige Vermögens-

gegenstände und enthalten Forderungen aus:

31.12.2016 31.12.2015

TEUR TEUR

Darlehen 1.360 1.410

Ergebnisabführungsverträgen 2.205 2.175

Gewinnanteil 580 453

Geschäftsbesorgung/steuerlicher 89 100

Leistungen Serviceteam/Hausmeisterservice 13 14

4.247 4.152

Zur Sicherung von Darlehen und Bürgschaften dienen verpfändete Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe

von TEUR 191.

1 Das Jahresergebnis

beträgt TEUR 0; die

Angabe erfolgt jeweils vor

Ergebnisabführung bzw.

Verlustausgleich.


Im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden im Wesentlichen Geldbeschaffungskosten sowie

vorausbezahlte Versicherungsbeiträge und Wartungskosten ausgewiesen. Die Auflösung der Verwal-

tungskosten für Kredite erfolgt über die Zinsbindungsfristen.

Die Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB beträgt unverändert TEUR 12.782.

Die Gewinnrücklagen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt verändert:

SONDERRÜCKLAGE GEMÄSS

§ 27 ABS. 2 DMBILG

SATZUNGSMÄSSIGE

RÜCKLAGE

GESAMT

TEUR TEUR TEUR

Saldovortrag 24.597 0 24.597

Berichtigung nach § 1.391 0 1.391

Einstellung in die Satzungsmäßige

Rücklage0 2.508 2.508

Saldo zum 31. Dezember 2016 25.988 2.508 28.496

Die Bilanz wurde im Geschäftsjahr 2016 erstmalig unter teilweiser Ergebnisverwendung aufgestellt. Der

Ausweis in der Vorjahresbilanz wurde beibehalten. Der Bilanzgewinn entwickelte sich in 2016 wie folgt:

GESAMT

TEUR

Verlustvortrag 2015 -1.562

Jahresüberschuss 2016 26.648

Einstellung in die Satzungsmäßige Rücklage 2.508

Bilanzgewinn zum 31. Dezember 2016 22.578

Die Pensionsrückstellungen wurden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen gemäß der

Projected-Unit-Credit-Methode (PuC-Methode) berechnet. Es sind Gehaltssteigerungen mit 0,0 % p. a.

und jährliche Rentenanpassungen mit 2,0 % berücksichtigt. Der Rechnungszins für die Abzinsung wurde

pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der

vergangenen zehn Jahre (im Vorjahr: durchschnittlicher Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre)

angesetzt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Er beträgt 4,01 %. Als

biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck

verwendet.

Forderungen (Aktivwerte) aus Rückdeckungsversicherungen sind mit einem Betrag von TEUR 371 mit

den Verpflichtungen für Altersversorgung verrechnet worden. Der beizulegende Zeitwert der Vermö-

gensgegenstände entspricht ihrem Nennbetrag. Es ergaben sich Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung

von TEUR 67, die mit Zinserträgen aus den verrechneten Vermögensgegenständen von TEUR 24 ver-

rechnet wurden.

Der Zinsaufwand aus den Pensionsverpflichtungen beträgt TEUR 43. Darüber hinaus wird der reguläre

Zuführungsbetrag zu den Pensionsrückstellungen im Personalaufwand ausgewiesen.

Die Rückstellung für Rückübertragungsansprüche gemäß § 7 Abs. 6 DMBilG für Gegenstände des

Anlagevermögens, die bei Übergabe an die ehemaligen Eigentümer in Anspruch genommen wird, hat

sich im Geschäftsjahr nicht verändert. Der Saldo zum 31. Dezember 2016 beträgt TEUR 225.


In den sonstigen Rückstellungen sind enthalten:

31.12.2016 31.12.2015

TEUR TEUR

Drohende Verluste aus schwebenden Geschäften 27.794 52.083

Vermögensrechtliche Ansprüche Dritter 7.925 8.548

Sanierungsverpflichtung 2 1.899 0

Urlaubsansprüche, Gleitzeitguthaben, Tantiemen, Abfindungen,

Altersteilzeit, 1.874 2.235

Ausstehende Rechnungen für

· noch anfallende Baukosten 1.853 1.976

· Betriebskosten 1.163 901

· Instandhaltung 45 102

· Übrige 369 169

Bürgschaftsentgelte 1.536 1.636

Ausgleichsbeträge für Sanierungsgebiete 662 458

Aufbewahrungsverpflichtung für Geschäftsunterlagen 400 400

Risiken aus Rechtsstreitigkeiten 288 2.419

Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses 235 223

Erstellung der Betriebskostenabrechnung 200 200

46.243 71.350

Eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften wurde für Unterdeckungen

aus befristeten Mietgarantievereinbarungen und für Verluste aus Zinssicherungsgeschäften gebildet.

Dem Rückstellungsbetrag für Altersteilzeitverpflichtungen liegt ein versicherungsmathematisches

Gutachten zugrunde (Rechnungszins 3,22 %, Einkommenstrend 2,00 % p. a.).

Zur Sicherung von Verpflichtungen aus Altersteilzeitvereinbarungen sind zum Stichtag 31. Dezember 2016

Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens (TEUR 1.800) verpfändet und somit dem Zugriff aller

übrigen Gläubiger entzogen worden. Damit sind die Altersteilzeitverpflichtungen (TEUR 2.873) mit den

korrespondierenden Vermögensgegenständen sowie die entsprechenden Aufwendungen und Erträge zu

verrechnen. Der beizulegende Zeitwert der Vermögensgegenstände entspricht ihrem Nennbetrag. Es

ergaben sich Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von TEUR 99, die mit Zinserträgen aus den verrech-

neten Vermögensgegenständen von TEUR 2 verrechnet wurden.

2 Die Rückstellung für

Sanierungsverpflichtungen

war im Vorjahr in Höhe von

TEUR 1.900 in der

Rückstellung für Risiken

aus Rechtsstreitigkeiten

enthalten.


Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die Arten der Sicherungen sind dem nachfolgenden Verbind-

lichkeitenspiegel per 31. Dezember 2016 zu entnehmen:

RESTLAUFZEIT

GESAMT BIS ZU EINEM

JAHR

ÜBER EIN BIS

FÜNF JAHRE

ÜBER FÜNF

JAHRE

TEUR TEUR TEUR TEUR

1.Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 554.740 25.819 145.663 383.258

(Vorjahr) (519.779) (22.529) (136.097) (361.153)

2.Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 43.541 2.470 10.812 30.259

(Vorjahr) (45.924) (2.383) (10.433) (33.108)

3.Erhaltene Anzahlungen 56.236 56.236 0 0

(Vorjahr) (55.127) (55.127) (0) (0)

4.Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.280 3.280 0 0

(Vorjahr) (2.982 (2.982) (0) (0)

5.Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7.991 7.727 249 15

(Vorjahr) (6.473 (6.297) (141) (35)

6.Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.068 1.068 0 0

(Vorjahr) (1.112 (1.112) (0) (0)

7.Sonstige Verbindlichkeiten 606 606 0 0

(Vorjahr) (624 (624) (0) (0)

Gesamt 667.462 97.206 156.724 413.532

(Vorjahr 31. Dezember 2015) (632.021) (91.054) (146.671) (394.296)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind besichert durch Grundschulden auf eigenen

Grundstücken (TEUR 311.771), Bürgschaften der Stadt Leipzig (TEUR 242.042), Verpfändung von Guthaben

(TEUR 191) sowie Forderungsabtretung und Gesellschaftsanteilsverpfändung.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind mit Grundschulden von TEUR 43.541 besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten:

31.12.2016 31.12.2015

TEUR TEUR

Verbindlichkeiten aus der Eigenkapitalzuführung an die LWB 870 870

Verbindlichkeiten aus Gesellschafterdarlehen LWB Verwaltungsgesellschaft mbH 100 100

Gesellschafterverrechnungskonten 2 4

Ergebnisabführungsverträge 8 0

Verbindlichkeiten an die WSL Wohnen & Service Leipzig GmbH aus Dienstleistungen im

Zusammenhang mit Heizkostenabrechnung sowie Steuererstattungen88 138

1.068 1.112

Bei den ausgewiesenen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich entspre-

chend § 265 Abs. 3 HGB im Wesentlichen um sonstige Verbindlichkeiten und Verbindlichkeiten aus Liefe-

rungen und Leistungen.


Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beträgt im Geschäftsjahr TEUR 213 (i. Vj. TEUR 4.070).

Er enthielt im Vorjahr in Höhe von TEUR 4.063 abgegrenzte Erbbauzinsen der LWB GmbH & Co. Dritter

Denkmalfonds Leipzig KG für Grund und Boden. Die Auflösung des Postens (TEUR 4.010) erfolgte im

Rahmen der Rückübertragung des Erbbaurechts zum 29. Februar 2016.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind in folgenden Posten wesentliche periodenfremde

Erträge bzw. Aufwendungen enthalten:

2016 2015

TEUR TEUR

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Gutschriften für Vorjahre 116 0

Übrige 58 67

174 67

Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen

Erträge aus Gestattungs- und Anerkennungsgebühren 38 0

Übrige 117 0

155 0

Sonstige betriebliche Erträge

Zuschreibungen auf Sachanlagen 13.452 5.414

Buchgewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Sachanlagevermögens 2.496 2.086

Zahlungseingang auf ausgebuchte Forderungen 621 603

Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen 430 529

Auflösung sonstige Rückstellungen 395 252

Erträge aus Gestattungs- und Anerkennungsgebühren 0 496

Gutschriften für Vorjahre 0 241

Übrige 93 117

17.487 9.738

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinserträge frühere Jahre 72 20

17.888 9.825

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

Aufwendungen für Vorjahre 58 202

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Buchverluste aus dem Abgang von Gegenständen des Sachanlagevermögens 51 184

Übrige 92 87

143 271

Sonstige Steuern

Steuernachzahlungen für frühere Jahre 0 5

201 478

17.687 9.347


Im Rahmen der Beendigung des Fondsmodells Dritter Denkmalfonds ergeben sich sonstige betriebliche

Erträge aus der Inanspruchnahme von vorsorglich in den Vorjahren gebildeten Drohverlustrückstellungen

aus der Ankaufsverpflichtung (TEUR 22.492). Diesem Betrag stehen außerplanmäßige Abschreibungen

auf die niedrigeren Ertragswerte der übernommenen Bestände (TEUR 26.543) und die ertragswirksame

Auflösung des passiven Rechnungsabgrenzungspostens aus dem Erbbauzins für die Gebäude des Dritten

Denkmalfonds (TEUR 4.010) gegenüber.

Im Zinsergebnis 2016 enthalten sind Aufwendungen aus der Aufzinsung von Pensions- und längerfristigen

Personalrückstellungen mit TEUR 140. Bei den Aufwendungen aus der Aufzinsung handelt es sich um

den Nettoaufwand nach Verrechnung mit Erträgen aus verrechenbaren Vermögensgegenständen. Die

angelegten Vermögensgegenstände dienen ausschließlich der Erfüllung von Verpflichtungen aus Pensio-

nen und Altersteilzeitguthaben; sie sind dem Zugriff übriger Gläubiger entzogen. Nach § 246 Abs. 2 Satz 2

HGB wurden die Erträge in Höhe von TEUR 2 mit den Aufwendungen aus der Aufzinsung in Höhe von

TEUR 142 verrechnet.

V. Sonstige Angaben

Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die LWB schloss im 4. Quartal 2016 mehrere Darlehensverträge zur Finanzierung von Gebäudesanierun-

gen mit einem Gesamtbetrag von TEUR 10.400 ab. Die Auszahlungen der noch nicht abgerufenen Darle-

hensbeträge werden in 2017 in Höhe von TEUR 6.200 und in 2018 in Höhe von TEUR 4.200 nach Baufort-

schritt und Eintritt aller anderen Auszahlungsvoraussetzungen erwartet. Die Zwischenfinanzierung erfolgt

mit Eigenmitteln. Die Auszahlung erscheint als sicher.

Zur Finanzierung von Immobilienankäufen wurden im November 2016 zwei Darlehensverträge mit einem

Gesamtbetrag von TEUR 12.900 abgeschlossen. Die Auszahlung der noch nicht abgerufenen Darlehens-

beträge wird in Höhe von TEUR 3.400 im 1. Quartal 2017 und in Höhe von TEUR 9.500 zu Beginn des 3.

Quartals 2017 erwartet.

Durch die LWB wurden seit 1997 unsanierte Bestände an drei geschlossene Immobilienfonds mit Erlösen

von insgesamt Mio. EUR 71 verkauft bzw. im Rahmen eines Erbbaurechts übertragen. Diese Gesellschaften

finanzierten die notwendigen Investitionen mit Eigenkapital von Kapitalanlegern und eigenen Bankdarle-

hen. Die zugeflossenen Geldmittel aus dem Verkauf bzw. der Vereinbarung von Erbbaurechten konnten

als Eigenkapitalanteil bei der Sanierungsfinanzierung weiterer Bestände einfließen. Die LWB übernahm

in Mietmanagementverträgen langfristig die Bewirtschaftung der Bestände und garantierte den Fonds

bestimmte Mieteinnahmen.

Für die Bestände von zwei Immobilienfonds ist im Kaufvertrag eine grundbuchlich gesicherte Rückkaufop-

tion für die Immobilien vereinbart. Es besteht keine Verpflichtung zum Rückkauf für die LWB. Im darüber

hinaus geschlossenen Erbbaurechtsvertrag ist dem Dritten Denkmalfonds ein Andienungsrecht für 2016

eingeräumt worden, dieses wurde fristgemäß zum 29. Februar 2016 ausgeübt.

Langfristig können sämtliche über die beiden verbleibenden Fonds finanzierten Bestände der LWB als

Kernbestand in deren Bewirtschaftung verbleiben. Für mögliche Verluste aus im Rahmen der Mietma-

nagementverträge gewährten Garantiemieten wurden Rückstellungen für drohende Verluste aus schwe-

benden Geschäften im Jahresabschluss bilanziert.


Die finanziellen Verpflichtungen aus den genannten Verträgen ergeben sich wie folgt:

31.12.2016 31.12.2015

TEUR TEUR

a) gegenüber verbundenen Unternehmen

aus den mit der LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG geschlossenen Verträgen

(Mietmanagementvertrag sowie Erbbaurechtvertrag)0 64.880

b) gegenüber Sonstigen

aus den mit den LWB GmbH & Co. Erste Modernisierungsfonds Leipzig KG und LWB GmbH & Co.

Zweiter Modernisierungsfonds Leipzig KG geschlossenen Mietmanagementverträgen82.869 87.129

82.869 152.009

Die Beträge resultieren aus Zahlungsverpflichtungen für Zeiträume bis 2025 (gegenüber sonstigen

Unternehmen) und sind auf den Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 je nach Restlaufzeit mit 1,59 %

bis 2,73 % abgezinst.

Darüber hinaus bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen wie folgt:

31.12.2016 31.12.2015

TEUR TEUR

Zahlung von Ausgleichsbeträgen für ausgewiesene Sanierungsgebiete gemäß § 154 ff. BauGB 562 573

aus Mietverträgen 83 115

aus laufender Investitionstätigkeit für Baumaßnahmen sowie ausgelösten Bestellungen zum

Bilanzstichtag (Bestellobligo)23.008 8.272

23.653 8.960

Die LWB hat insgesamt 36 Erbbaurechtsverträge. Die Laufzeiten der Verträge liegen zwischen 33 und

99 Jahren, die ersten Verträge laufen in 2045 aus. Bei 15 Verträgen bestehen zum Zeitpunkt der Vertrags-

beendigung Entschädigungsansprüche der Erbbaurechtsnehmer in Höhe von zwei Dritteln des Wertes

der aufstehenden Gebäude.

Haftungsverhältnisse

Die LWB besichert mit einer Grundschuld in Höhe von TEUR 1.122 Investitionsdarlehen der WSL Wohnen &

Service Leipzig GmbH. Zum Bilanzstichtag valutierten diese Darlehen mit TEUR 495.

Auf der Basis der vorliegenden Ertragsplanung ist mit keiner Inanspruchnahme zu rechnen.

Die Kommanditeinlage der LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG i. L. in Höhe von TEUR 2.815

wurde im Geschäftsjahr im Zuge der Liquidation der Fondsgesellschaft zurückgezahlt. Sollte das zum

31. Dezember 2016 vorhandene Vermögen des Fonds nicht ausreichen, die verbleibenden Verbindlich-

keiten im Rahmen der Liquidation zu bedienen, wäre eine entsprechende Rückforderung der Kommandit-

einlage möglich.

Angesichts der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft ist jedoch nicht mit einer Inan-

spruchnahme zu rechnen.


Treuhandverbindlichkeiten

Treuhandverbindlichkeiten bestehen zum Stichtag wie folgt:

31.12.2016 31.12.2015

TEUR TEUR

Mietkautionen 14.423 13.618

In entsprechender Höhe besteht Treuhandvermögen.

Latente Steuern

Aktive latente Steuern resultieren aus Sachanlagen, Finanzanlagen, Rückstellungen, Sonderposten und

aus der Verrechnung ertragsteuerlicher Verlustvorträge. Die sich rechnerisch ergebende Steuerentlastung

wurde nach dem Wahlrecht des § 274 HGB im Berichtsjahr nicht aktiviert.

Für die Berechnung der latenten Steuern wurde ein Steuersatz in Höhe von 31,93 % zugrunde gelegt.

Neben der Körperschaftsteuer von 15,0 % und dem Solidaritätszuschlag von 5,5 % wurde der unterneh-

mensindividuelle Gewerbesteuersatz von 16,1 % berücksichtigt.

Derivative Finanzinstrumente

Mit dem Ziel der Zinssicherung und Zinsoptimierung setzt die LWB derivative Finanzinstrumente ein. Zum

Stichtag 31. Dezember 2016 bestanden sieben (i. Vj. sieben) Zinsswap-Geschäfte mit einem Nominalvolu-

men von insgesamt Mio. EUR 122,9 (i. Vj. Mio. EUR 130,9). Die Zinsswaps wiesen zum Stichtag beizulegende

Zeitwerte, ermittelt nach der Mark to Market Methode, von Mio. EUR -14,1 (i. Vj. Mio. EUR -17,9) aus.

Die Zinsswaps (derivative Finanzinstrumente) bilden zusammen mit Darlehen jeweils eine Bewertungsein-

heit in Form eines Micro-Hedges, unter Anwendung der Einfrierungsmethode. Die Laufzeit der Zinsswaps

richtet sich nach der Zinsbindungsfrist der geschlossenen Darlehen (zwischen 2018 und 2023). Durch den

Zinsswap werden die variablen Zinsen aus dem Darlehen durch feste Zinsen abgesichert. Im Ergebnis wird

das jeweilige Darlehen in einen synthetischen Festzinssatzkredit umgewandelt (die Zahlungsströme

gleichen sich vollständig aus - Critical-Terms-Match).

Aufgrund der Zinsentwicklung im Kurzfristbereich ist es bei einzelnen variabel verzinsten Darlehensver-

trägen möglich, dass die Kreditgeber das abgesunkene Zinsniveau nicht komplett an die LWB weitergeben

werden. Daher könnten trotz der zur Absicherung dienenden Zinssicherungsinstrumente zusätzliche

Zinszahlungen anfallen. Hierfür ist im Jahresabschluss 2016 ausreichend Risikovorsorge getroffen worden.


Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich (ohne ruhende Arbeitsverhältnisse).

2016 2015

Geschäftsführer 2 2

Kaufmännische/Technische Mitarbeiter 309 317

Gewerbliche Mitarbeiter 91 90

402 409

Auszubildende 29 27

431 436

Geschäftsführung

Frau Ute Schäfer Geschäftsführerin Finanzen und Vermögenssteuerung

Frau Dr. Gabriele Haase (bis 31. Oktober 2016)

Geschäftsführerin Wohnungswirtschaft und Bau

Frau Iris Wolke-Haupt (ab 1. Januar 2017)

Geschäftsführerin Wohnungswirtschaft und Bau

Gewährte Leistungen an Mitglieder der Geschäftsführung im Geschäftsjahr 2016 in TEUR

NAME FESTER

VERGÜTUNGSBESTANDTEIL

(EINSCHL. SACHBEZÜGE)

ERFOLGSABHÄNGIGER

VERGÜTUNGSBESTANDTEIL 3GESAMTVERGÜTUNG

Schäfer, Ute 210, 50,0 260,1

Haase, Dr. Gabriele 175,0 40,0 215,0

385,1 90,0 475,1

GELEISTETE ZAHLUNGEN

IM FALLE DER BEENDIGUNG

DER TÄTIGKEIT

(ALTERSVERSORGUNG)

ART DER ALTERSVERSORGUNG BEITRAGSAUFWAND FÜR

DIE ALTERSVERSORGUNG

Schäfer, Ute 0 beitragsorienierte

Pensionszusage

31

Haase, Dr. Gabriele 132,2 beitragsorienierte

Pensionszusage

25

132,2 56,0

Darüber hinaus wurde an frühere Mitglieder der Geschäftsführung bzw. deren Hinterbliebene im

Geschäftsjahr 2016 ein Betrag von TEUR 78 aus Rentenverpflichtungen ausgezahlt. Ferner sind zum

31. Dezember 2016 für diese Personengruppe Rückstellungen für Pensionen von TEUR 969 gebildet.

3 die Gewährung erfolgte in

2016 auf der Grundlage

ausgewerteter

Zielvereinbarungen für ein

Geschäftsjahr


Aufsichtsrat

Dorothee Dubrau Bürgermeisterin und BeigeordneteDezernat Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig(Aufsichtsratsvorsitzende)

Andreas Kühn Abteilungsleiter Service-Team der LWB(stellvertretender Vorsitzender)

Siegfried Schlegel 4 Bauingenieur(stellvertretender Vorsitzender)

Torsten Bonew Bürgermeister und BeigeordneterDezernat Finanzen der Stadt Leipzig

Dieter Deissler 4 Bauingenieur

Prof. Dr. Georg Donat Bankangestellter

Jens Eßbach Teamleiter Sozialmanagement der LWB

Ingrid Glöckner Diplomingenieurin

Ernst Griesel Teamleiter Bauplanung der LWB

Dr. Sabine Heymann 4 Selbstständig beratende Volkswirtin

Annette Körner 4 Diplomchemikerin

Heiko Oßwald 4 Diplom-Finanzwirt

Astrid Schmermbeck Teamleiterin Forderungsverfolgung der LWB

Uwe Schneidewind Wirtschaftskaufmann der LWB

Robert Weber Controller operative Wirtschaftsplanung und Investitionserfolgscontrolling der LWB

Steffen Wehmann 4 Diplom-Ökonom

Michael Weickert 4 Lehramtsstudent

Naomi-Pia Witte 4 Sozialwirtin4 Mitglied der Ratsversamm-

lung der Stadt Leipzig


Die Vergütungen des Aufsichtsrates betrugen in 2016 TEUR 37,8 (i. Vj. TEUR 37,5)

und setzen sich wie folgt zusammen:

NAME SUMME DER VERGÜTUNG

TEUR

Dorothee Dubrau 5,0

Andreas Kühn 1,8

Siegfried Schlegel 1,8

Torsten Bonew 2,5

Dieter Deissler 1,8

Prof. Dr. Georg Donat 2,1

Jens Eßbach 1,8

Ingrid Glöckner 1,8

Ernst Griesel 1,8

Dr. Sabine Heymann 2,5

Annette Körner 1,8

Heiko Oßwald 1,8

Astrid Schmermbeck 2,1

Uwe Schneidewind 2,0

Robert Weber 1,8

Steffen Wehmann 1,8

Michael Weickert 1,8

Naomi-Pia Witte 1,8

37,8


Konzernabschluss

Das Unternehmen erstellt einen Konzernabschluss, dieser stellt sowohl den kleinsten als

auch den größten Konsolidierungskreis dar. Der Konzernabschluss wird im elektronischen

Bundesanzeiger veröffentlicht.

Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Das von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2016 berechnete Gesamthonorar wird im

Konzer nanhang der LWB angegeben.

Nachtragsbericht

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine Ereignisse eingetreten, die für die LWB und den

Konzern von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen

Lage führen.

Ergebnisverwendungsvorschlag 2016

Die Geschäftsführung schlägt vor, den nach Einstellung in die Satzungsmäßige Rücklage

(EUR 2.508.626,50) und Verrechnung mit dem Verlustvortrag (EUR 1.562.000,55) verbleibenden

Bilanzgewinn in Höhe von EUR 22.577.638,48 auf neue Rechnung vorzutragen.


Ute Schäfer Iris Wolke-Haupt

Geschäftsführerin Geschäftsführerin

44LWB Jahresbericht 2015 Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2016

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2016

ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN KUMULIERTE ABSCHREIBUNGEN BUCHWERTE

1.1.2016 Berichtigungen

gemäß § 36

DMBilG

Umgliederungen

aus dem/in

das Umlauf-

vermögen

Zugänge Umbuchungen Abgänge 31.12.2016 1.1.2016 Umgliederung

Umlauf-

vermögen

Abschreibungen

des

Geschäftsjahres

Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen

des

Geschäftsjahres

31.12.2016 31.12.2016 31.12.2015

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Software 6.485.454,59 0,00 0,00 38.683,33 0,00 0,00 6.524.137,92 5.897.758,37 0,00 557.823,38 0,00 0,00 0,00 6.455.581,75 68.556,17 587.696,22

II. Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 1.454.642.008,24 1.390.762,30 0,00 76.587.909,30 12.092.828,95 1.021.901,56 1.543.691.607,23 570.288.531,94 0,00 52.830.934,59 522.681,01 -2.120,35 12.465.006,69 610.129.658,48 933.561.948,75 884.353.476,30

davon ohne Restitutionsanspruch 1.454.417.008,24 1.390.762,30 0,00 76.587.909,30 12.092.828,95 1.021.901,56 1.543.466.607,23 570.288.531,94 0,00 52.830.934,59 522.681,01 -2.120,35 12.465.006,69 610.129.658,48 933.336.948,75 884.128.476,30

davon mit Restitutionsanspruch 225.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 225.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 225.000,00 225.000,00

2. Grundstücke mit Geschäfts-

und anderen Bauten

22.270.834,06 0,00 0,00 586.670,66 1.464.762,03 0,00 24.322.266,75 913.759,39 0,00 455.552,24 0,00 2.120,35 0,00 1.371.431,98 22.950.834,77 21.357.074,67

3. Grundstücke ohne Bauten 41.460.887,88 0,00 -134.011,06 59.689,40 -183.309,78 1.831.584,96 39.371.671,48 25.782.188,75 -87.693,83 0,00 751.060,42 0,00 986.842,56 23.956.591,94 15.415.079,54 15.678.699,13

4. Grundstücke mit Erbbau-

rechten Dritter

15.470.217,64 0,00 0,00 1.330,50 -10.941.937,70 0,00 4.529.610,44 1.426.315,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.426.315,06 3.103.295,38 14.043.902,58

5. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung

10.884.155,05 0,00 0,00 1.031.507,68 0,00 2.880.842,58 9.034.820,15 7.313.596,87 0,00 769.796,23 2.853.032,47 0,00 0,00 5.230.360,63 3.804.459,52 3.570.558,18

6. Anlagen im Bau 2.637.400,40 0,00 0,00 6.504.901,80 -852.445,44 0,00 8.289.856,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.289.856,76 2.637.400,40

7. Bauvorbereitungskosten 1.635.513,21 0,00 0,00 282.107,85 -1.579.898,06 9.403,15 328.319,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 328.319,85 1.635.513,21

1.549.001.016,48 1.390.762,30 -134.011,06 85.054.117,19 0,00 5.743.732,25 1.629.568.152,66 605.724.392,01 -87.693,83 54.056.283,06 4.126.773,90 0,00 13.451.849,25 642.114.358,09 987.453.794,57 943.276.624,47

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen

Unternehmen

14.639.573,31 0,00 0,00 1.077.000,00 0,00 2.840.367,39 12.876.205,92 283.419,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 283.419,62 12.592.786,30 14.356.153,69

2. Sonstige Ausleihungen 15.222,12 0,00 0,00 837,21 0,00 0,00 16.059,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.059,33 15.222,12

14.654.795,43 0,00 0,00 1.077.837,21 0,00 2.840.367,39 12.892.265,25 283.419,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 283.419,62 12.608.845,63 14.371.375,81

1.570.141.266,50 1.390.762,30 -134.011,06 86.170.637,73 0,00 8.584.099,64 1.648.984.555,83 611.905.570,00 -87.693,83 54.614.106,44 4.126.773,90 0,00 13.451.849,25 648.853.359,46 1.000.131.196,37 958.235.696,50

LWB Jahresbericht 2015 45Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang –

unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft

mbH, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die

Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften

und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der

Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten

Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den

Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirt-

schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Ab-schlussprüfung vorge-

nommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die

sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßi-

ger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-

handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtli-

che Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der

Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie

Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis

von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-wandten Bilanzierungsgrund-

sätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdar-

stellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine

hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahres-

abschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags

und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der

Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermit-

telt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der

zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.


KPMG AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dr. Flascha Philipps

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers


Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

Wintergartenstraße 4 04103 LeipzigTelefon 0341 922-0www.lwb.de

Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH...Januar 2017 zur Geschäftsführerin der LWB bestellt....

Documents

Transcript of Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH...Januar 2017 zur Geschäftsführerin der LWB bestellt....