21.01.2014Liegenschaftsrecht / Georg Boll1 E i g e n t u m s e r w e r b Das Eigentum am Grundstück...

26.04.23 Liegenschaftsrecht / Georg Boll 1

E i g e n t u m s e r w e r b

Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich auch auf bewegliche Sachen, die mit ihm verbunden und wesentlicher Bestandteil werden.

Herstellung einer neuen, wertvolleren Sache :

Eigentümer wird der Hersteller

Der Eigentümer der Hauptsache erwirbt Alleineigentum

BisherigeEigentümer werden Miteigentümer

Die Sache bleibt im unmittelbaren Besitz des Veräußerers

Die Sache ist bei einem Dritten

Die Sache ist beim Erwerber

§ 946 BGB§ 873 BGB§ 925 BGB

§ 950 BGB§ 947 BGB § 948 BGB

§ 930 BGB§ 931 BGB§ 929 BGB§ 929 BGB

VerbindungAuflassung(Einigung) undEintragung im

Grundbuch

VerarbeitungVermischungVermengungVerbindung

Einigungund

Besitzkonstitut

Einigung und Abtretung des Herausgabe-

anspruchs

EinigungEinigung und

Übergabe

bei Grundstücken (unbeweglichen Sachen)bei beweglichen Sachen

Die Sache ist beim Veräußerer

Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich auf wesentliche Bestandteile, Scheinbestandteile und Zubehör


Miteigentumsanteil

Sondereigentum

Eigentumswohnungen


Aufteilungsplan

Aufteilung in Miteigentumsanteile

Sondereigentum

Teileigentum

verbunden mit


Miteigentum

Sondereigentum

Teileigentum


Miteigentumsanteile

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen.

Mit jedem Miteigentumsanteil ist verbunden

das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung

das Teileigentum als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen

in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude.

Eigentumswohnungen


für jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt.

Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen.

Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen.

Eigentumswohnungen

Grundbuchvorschriften


Eigentumsübertragung : Grundstücke (1)

1. schuldrechtlicher Teil :notarieller Grundstückskaufvertrag

§ 311b BGB Verträge über Grundstücke, …

(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Start

Kauf- bzw.Verkaufsangebot

++ notarielle Beurkundung

Annahme des

Angebots

sofortige Auflassung

z.B. Zahlung des Kaufpreises

Nein


2. sachenrechtlicher Teil :Eigentumsübertragung

Ausfertigung einer Auflassungsurkunde

Eintragung einer Auflassungs-vormerkung

meist

§ 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück,…ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechts-änderung in das Grundbuch erforderlich, …

Antrag auf Eintragung des Eigentümer-wechsels

Vorlage der notwendigen Bescheinigungen

Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch

Auflassung = dingliche Einigung vor

dem Notar

Eigentumsübertragung : Grundstücke (2)


Urkundenrolle II Nr. 845/19..

Reutlingen Geschehen am 30.6.19.. - dreißigsten Juni neunzehnhundert... Vor mir, dem

Notar Werner Rechthaber erschienen heute in meinem Amtszimmer in Reutlingen Olgastraße 22, unbeschränkt geschäftsfähig 1. Frau Sieglinde Becker, Notariatsangstellte, handelnd bei Abgabe ihrer nachstehenden Erklärung als Bevollmächtigte von: a) Richard Trautz, b) Ruth Trautz, geb. Miller, beide wohnhaft in Reutlingen, Richterstr. 10 c) Detlef Rieber, d) Gerda Rieber, geb. Rath, beide wohnhaft in Reutlingen, Hauptstr. 5 aufgrund der in § 11 des Kaufvertrages vom 27.4.19 .. II UR 19.. Nr. 380 des beurkundenden Notars erteilten Vollmacht. Die Erschienene ist persönlich bekannt und erklärt mit der Bitte um notarielle Beurkundung: Ich nehme Bezug auf den vorgenannten Kaufvertrag von 27.4.19.. und stelle dazu fest, daß die zur Erklärung der Auflassung bestimmten Voraussetzungen erfüllt sind. Der Kaufpreis ist in voller Höhe bezahlt. Die zur Eintragung erforderlichen Unterlagen liegen inzwischen vor. Ich erkläre nunmehr die folgende

AUFLASSUNG Verkäufer und Käufer sind sich darüber e i n i g, daß das Eigentum an dem Grundstück der Markung Reutlingen, Flur 12, eingetragen im Grundbuch von Reutlingen Blatt 600 Bestandsverzeichnis Nr. 1 Flst. Nr. 1754, Richterstr. 10, Hof und Gebäudefläche, Garten 13 a und 14 qm auf Detlef Rieber und seine Ehefrau Gerda Rieber, geb. Rath, je zur Hälfte übergeht. Namens der Veräußerer bewillige, namens der Erwerber beantrage ich die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Ferner beantrage ich, die zugunsten der Käufer in Blatt 600 Abteilung II Nr. 2 eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu löschen. Vorstehende Niederschrift wurde der Erschienenen vom Notar vorgelesen, von dieser genehmigt und eigenhändig unterschrieben wie folgt: Unterschrift ( Becker) Unterschrift (Notar)


Abteilung III: Grundpfandrechte

Abteilung II : Lasten und Beschränkungen

Abteilung I : Eigentümer

Gliederung des Grundbuchs

BestandsverzeichnisVerzeichnis der Grundstücke

Amtsgerichtsbezirk Tübingen

Grundbuchamt Mössingen

Band/ Blatt bzw. Heft

Nr. 2094rechtliche Identifizierung des Grundstücks

tatsächliche Kennzeichnung des GrundstücksGemarkung, Flurkarte, Flurstück…..

Kennzeichnung als herrschendes Grundstück bei z.B. Wegerechten

Erfassung der Eigentumsverhältnisse

Grundlage der Eintragung, Veränderungen, Löschungen

Dienstbarkeiten, Vormerkungen.

Hypotheken, Grundschulden…


Der Verkäufer sollte sein Eigentum erst dann verlieren, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat.

Der Erwerber sollte erst dann zahlen, wenn sicher gestellt ist, dass er nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer das gekaufte Eigentum erwirbt.

Bei einem Immobilien-Erwerb ist es die Aufgabe des Notars, sowohl Erwerber als auch Veräußerer davor zu schützen, dass eine Partei eine ungesicherte Vorleistung erbringt.

Die direkte Zahlung ist das übliche und sichere Verfahren zur Abwicklung von Immobilienverträgen.

Alternativ dazu ist eine Vertragsabwicklung über Notaranderkonto möglich.

Notaranderkonto (I)


Die Abwicklung von Immobiliarkaufverträgen über ein Notaranderkonto darf nicht die Regel im Notariat darstellen,

Der Umstand, dass ein Immobiliarkaufvertrag nicht unmittelbar Zug um Zug abgewickelt werden kann, rechtfertigt die Führung eines Notaranderkontos nicht.

Der Notar ist nicht wirtschaftlicher Betreuer der Beteiligten.

Es ist nicht seine Aufgabe, einen Beteiligten vor dem Bonitätsrisiko des anderen Beteiligten zu schützen.

Die allgemeine Gefahr, dass der Käufer oder der Verkäufer während der Vertragsabwicklung zahlungsunfähig werden könnte, rechtfertigt die Annahme eines berechtigten Sicherungsinteresses und damit die Einrichtung eines Notaranderkontos nicht.

Notaranderkonto (II)


Für die Einrichtung eines Notaranderkontos bedarf es eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG).

ein Notaranderkonto ist kostenpflichtig

es ist auch mit zahlreichen zusätzlichen Gefahren für alle Beteiligten verbunden, wie etwa das unwirtschaftliche Einfrieren von Kapital.

Wird Geld auf einem Notaranderkonto mit der Anweisung hinterlegt, hierüber nur unter bestimmten Bedingungen zu verfügen, kann der Verkäufer den Fehler begehen, Besitz und Schlüssel zu übergeben, ohne dass er jemals den hinterlegten Betrag erhält.

Ein Notaranderkonto kann auch eine Sicherheit vortäuschen, die tatsächlich nicht besteht:

Das Notaranderkonto stellt nicht sicher, dass der Käufer im Fälligkeitszeitpunkt die geschuldete Zahlung leistet. Soll diese gesichert werden, bedarf es im Beurkundungstermin einer Finanzierungszusage oder einer Bürgschaft.In aller Regel ist eine Bankbürgschaft kostengünstiger als ein Notaranderkonto.

Notaranderkonto (III)


Fallgruppen für das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses

Eine Vertragspartei soll Vorleistungen bringen : Sicherungsinteresse : Verringerung des besonderen Vorleistungsrisikos

Vorhersehbare Probleme bei der Löschung einer eingetragenen Auflassungsvormerkung

Verpflichtung des Verkäufers zur Räumung des Vertragsobjektes unter der Bedingung der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises.

Frühzeitiger Besitzübergang vor Eintritt der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen: gegen Jahresende abgeschlossenen Kaufverträge, deren wirtschaftlicher Vollzug noch im Jahr der Beurkundung erfolgen muss. (vgl.:Auflassung und Besitzverschaffung)Sicherungsinteresse : Risiko des Vollzugs vor Kaufpreisleistung

Notaranderkonto (IV)

Für die Einrichtung eines Notaranderkontos bedarf es eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG).



Hinterlegung eines Kaufpreisteils als Sicherheitseinbehalt für den Käufer. Sicherungsinteresse : Verringerung des besonderen Vorleistungsrisikos

Sicherung der Durchführung von Renovierungsarbeiten durch den Verkäufer.

Zügige Löschung eines Briefgrundpfandrechtes trotz Briefverlustes....

Der verkaufte Grundbesitz oder Teile davon werden vor der Abwicklung des ersten Kaufvertrages durch den Käufer weiterveräußert; die Entrichtung des Kaufpreises erfolgt aus

dem Weiterveräußerungserlös. Sicherungsinteresse : Verringerung des besonderen Verlustrisikos

Abwicklung eines Kaufvertrages während eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder bei abzulösenden Verbindlichkeiten des Verkäufers, die höher als der Kaufpreis sind.

Notaranderkonto (V)



Aus dem Kaufpreis sind eine oder mehrere grundpfandrechtlich gesicherte Verbindlichkeiten des Verkäufers abzulösen.

Der Käufer finanziert den Kaufpreis über mehrere Kreditgeber.

Der Verkäufer verweigert die Eintragung eines Grundpfandrechtes zur Finanzierung des Kaufpreises auf dem Kaufgrundstück vor Eigentumsumschreibung, obwohl der Käufer auf diese Art der Besicherung der Finanzierung angewiesen ist.

Notaranderkonto (VI)


falls der Käufer die Grundpfandrechte ablösen muss :

Er überweist den entsprechenden Kaufpreisteil direkt an die Gläubiger.

die Grundpfandrechtsgläubiger teilen dem Notar den Erhalt der Ablösebeträge mit.

für den Erwerber eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurde

alle zur Vertragsdurchführung erforderlichen behördlichen und privaten Genehmigungen vorliegen.

falls die Immobilie noch mit Grundpfandrechten belastet ist, die der Verkäufer abzulösen hat :

nach Erhalt der Ablösebeträge senden die Grundpfandrechtsgläubiger dem Notar die Löschungsbewilligungen

Notaranderkonto (VII) : Fälligkeit des Kaufpreises:

Der Notar stellt die Zahlung fällig, wenn


Nein, das Grundbuch ist kein öffentliches Register.

FAQ : Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aller Eintragungen aus dem Grundbuch zu einem Grundstück/einer Eigentumswohnung.

Was ist im Grundbuchauszug vermerkt?

Im Grundbuch sind Eigentumsverhältnisse, Größe des Grundstückes/der Eigentumswohnung, Rechte (z.B. Durchgangsrecht) und Belastungen (Grundschulden) vermerkt.

Kann jeder einen Grundbuchauszug bestellen?


Sie erhalten vom Grundbuchamt oder der Kostenstelle eine Rechnung zugesandt

FAQ : Häufig gestellte Fragen

Wer kann Einsicht in das Grundbuch verlangen?

- Eigentümer/Miteigentümer - Inhaber eines eingetragenen Rechts (z.B. Gläubiger) - Inhaber eines berechtigtem Interesses nach §12 GBO - Inhaber einer Vollmacht von Personen aus den Punkten 1-3

Wie lange dauert die Bearbeitung?

In der Regel bekommen Sie den Grundbuchauszug schon nach 1-2 Wochen direkt vom zuständigen Grundbuchamt per Post zugesendet.

Wie erfolgt die Bezahlung?


Grundbucheintragungen

Grundbucheintragungen :

erfolgen auf Antrag eines Beteiligten (§13 GBO)

und

Eintragungsbewilligung desjenigen, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird (§ 19 GBO)

der Antrag ist formfrei

Bewilligungen müssen notariell beurkundet werden


Rangordnungen :

Für Rechte in derselben Abteilung ist die räumliche Reihenfolge der Eintragungen maßgeblich

Für Rechte in verschiedenen Abteilungen gilt die zeitliche Reihenfolge der Eintragungen



Was bedeutet : Rang/ Rangordnung?


Sollte das Haus versteigert werden müssen, spielt die Rangordnung für die Gläubiger eine entscheidende Rolle

Zur Verteilung stehendes Geld aus dem Versteigerungserlös :

1. Rang : Versicherung : 40.000 Euro

2. Rang : Bank A : 60.000 Euro

3. Rang : Bank B : 25.000 Euro

4. Rang : Bausparkasse XY: 20.000 Euro

120.000 Euro Ansprüche aller Gläubiger : 145.000 Euro

60.000 Euro

20.000 Euro

0 Euro

40.000 Euro

Verlust : 5.000 EuroVerlust : 5.000 Euro

Totalverlust : 20.000 EuroTotalverlust : 20.000 Euro

Sollten die Gläubiger nur Zugriff auf das Haus und nicht auf weitere Vermögensteile haben, kommt es zu Verlusten


Die Eintragung konkurrierender Rechte im Grundbuch

Anträge gleichzeitig

eingegangen ?

NEIN

Anträge am gleichen Tag ?

NEIN

JA JA JA

NEIN

Ende

Anträge gleichzeitig

eingegangen ?

Start

Rechte sind gleichrangig

früherer Antrag hat räumlichen

Vorrang

Rechte sind gleichrangig

eingetragener Rangvermerk entscheidet

früherer Antrag hat zeitlichen

Vorrang

Eintragungen innerhalb

einer Abteilung

Eintragungen in verschiedenen Abteilungen


Abweichende Rangverhältnisse :

Sollen mehrere Rechte eingetragen werden, können die Beteiligten bestimmen,

dass diese Rechte bei der Eintragung einen abweichenden Rang erhalten

Rangänderung : Rangtausch Einräumung eines Gleichrangs Einräumung eines Vorrangs

Rangvorbehalt : Der Eigentümer behält sich einen bestimmten Rangplatz vor



Die Löschung von Eintragungen erfolgt durch

Unterstreichen (rot) der Eintragung,

Vermerk der Löschung in besonderer Rubrik.

Sie erfordert die Löschungsbewilligung desjenigen, ( z.B. kreditgewährende Bank) der aus der Eintragung berechtigt war.

Löschung von Eintragungen



Löschungsfähige Quittung

Die löschungsfähige Quittung ist eine notarielle Urkunde, in der der Gläubiger bestätigt, dass seine grundpfandrechtlich gesicherte Forderung befriedigt wurde.

Der Grundstückseigentümer kann die Hypothek oder Grundschuld daraufhin löschen oder auf sich umschreiben lassen.

Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist eine notarielle Urkunde, mit der der Gläubiger die Löschung des Grundpfandrechts bewilligt.Der Grundstückseigentümer kann die Hypothek oder Grundschuld daraufhin nur löschen lassen.

Eine Umschreibung auf den Eigentümer des Grundstücks ist nicht möglich.




Nachdem die Grundschuld einem anderen als dem Eigentümer des Grundstücks, z.B. der kreditgewährenden Bank, zugestanden hat und getilgt wurde,

entsteht der gesetzliche Löschungsanspruch aus § 1179 a oder § 1179 b :

…wegen der Vereinigung der Grundschuld mit dem Eigentum an dem Grundstück in einer Person (§ 1196 Abs.3 BGB)

Diesen Anspruch können der Eigentümer des Grundstücks und die Bank vertraglich ausschließen, indem sie bei ihrer Grundschuldbestellung den Löschungsanspruch auf Grund des § 1179 a Abs. 5 BGB ausschließen oder eine Löschungsvormerkung vermeiden.

Gesetzlicher Löschungsanspruch

Eine von vornherein auf den Eigentümer eingetragene Grundschuld unterliegt nicht dem gesetzlichen Löschungsanspruch


Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Ist für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.

Ist ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht bestehe.

§ 891 BGB Gesetzliche Vermutung



§ 892 BGB Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Für den Erwerber eines Grundstücks oder eines Rechts (Abt II/III) gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig,

Der gute Glaube erstreckt sich nicht:

auf Eintragungen, gegen deren Richtigkeit ein Widerspruch eingetragen ist

auf Eintragungen deren Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist

auf Angaben über Größe, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks

auf öffentliche Lasten, die auf dem Grundstück ruhen (Grundsteuer..)



sichert ein gegenwärtiges, bestehendes dingliches Recht

Das Grundbuch ist unrichtig

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs wird zerstört

sichert ein zukünftiges Recht

Das Grundbuch ist richtig

Verfügungen sind gegenüber Vorgemerkten unwirksam

W i d e r s p r u c hV o r m e r k u n g


Die dinglichen Rechte in Abteilung II des Grundbuches

LastenVerfügungs-beschränkungen

Vormerkungen und Widersprüche


Auflassungsvormerkungen

Vormerkungen auf Einräumung dinglicher Rechte in Abteilung II

Rangvorbehalte

Widerspruch wegen Abweichens der Eintragung von der Rechtslage

Vormerkungen und Widersprüche


Errichtung dinglicher Rechte

Soll der Begünstigte ein dingliches Recht erhalten, so ist hierfür je nach Ausgestaltung die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie der dinglichen Rechteübertragung erforderlich. Das dingliche Recht wird in das Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedermann.


Die Vormerkung ist eine Eintragung zur Sicherung schuldrechtlicher Ansprüche auf Änderung bestehender Rechtsverhältnisse (BGB § 883ff.)

Arten der Vormerkung

Auflassungsvormerkung

Löschungsvormerkung

Vormerkungen


Auflassungsvormerkung

Die Eintragung einer Auffassungsvormerkung beim Kauf eines Grundstücks ist notwendig, da zwischen dem Kaufvertrag und dem Eigentumsübergang eine gewisse Zeit vergeht.

Durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sind alle Verfügungen, die nach Eintragung der Auflassungsvormerkung vom Verkäufer noch getroffen werden, rechtsunwirksam.

Vormerkungen


Löschungsvormerkung

Die Löschungsvormerkung ist eine Eintragung, durch die sich der Grundstückseigentümer einem Dritten gegenüber verpflichtet, eine vorrangige Belastung bei Erlöschen auch tatsächlich löschen zu lassen.

Mit der Löschung der Belastung erhalten die Gläubiger der nachfolgenden Rechte eine verbesserte Rangstelle.

Seit 22.6.1977 besteht für nach dem 31.12.1977 eingetragene Grundpfandrechte ein gesetzlicher Löschungsanspruch von gleich- oder nachrangigen Gläubigern (§ 1179a BGB), der dieselbe Wirkung hat, wie sie vor 1977 die Löschungsvormerkung hatte.

Auf den Grundstückseigentümer direkt eingetragene Grundschulden unterliegen nicht dem gesetzlichen Lösungsanspruch.

Vormerkungen


Zwangsversteigerungs - und Zwangsverwaltungsvermerk

Insolvenz-/ Konkursvermerk

Vergleichsvermerk

Nacherbenvermerk

Testamentsvollstreckervermerk

Nachlassverwaltungsvermerk

Rechtshängigkeitsvermerk

Vermerk zu Überbau und Notwegrenten

Umlegungs -, Sanierungs- und Entwicklungsvermerk

Vermerk über d. Einleitung eines Rangklarstellungsverfahrens

Verfügungsbeschränkungen



Vorkaufsrecht

Grunddienstbarkeit

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, z. B. Wohnrecht

Nießbrauch

Reallasten( z.B.: Erbbauzinsen)

Benutzungsregelung

Erbbaurecht

Altenteil

L a s t e n



Dinglich (§§1094 ff.BGB)

geht beim Verkauf durch den Insolvenzverwalter nicht unter ( § 1098 BGB)

kann auch für mehrere Verkaufsfälle gelten

kann als Realrecht auch zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstückes eingetragen werden ( § 1094 BGB)

nur das Grundstück haftet

wird durch einen Vermerk über ein Vorkaufsrecht gesichert

Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte

Schuldrechtlich (§§ 463 ff. BGB)

geht beim Verkauf durch den Insolvenzverwalter unter (§ 471 BGB)

gilt nur für einen Verkaufsfall

kann nur zugunsten einer bestimmten Person eingetragen werden (Personalrecht)

Verpflichteter haftet persönlich

wird durch Auflassungsvormerkung gesichert

Vorkaufsrechte


Baugesetzbuch

§ 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht anunbebauten Grundstücken begründen;

2. in Gebieten, in denen sie städtebaulicheMaßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städte-baulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.

….

Die dinglichen Rechte außerhalb der Abteilung II des Grundbuches


Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht für das Gebiet zwischen Reutlinger Strasse und Eisenbahnstrasse


Beschränkt persönliche Dienstbarkeit§ 1090. (Begriff)

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder daß ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).

Nießbrauch

§ 1030. (Begriff)

(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluß einzelner Nutzungen beschränkt werden.

Der Berechtigte erhält ein Nutzungsrecht am Grundstück, der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat das zu dulden

Grunddienstbarkeit

§ 1018. (Begriff)

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, daß dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder daß auf dem Grundstücke gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder daß die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstücke dem anderen Grundstücke gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

D i e n s t b a r k e i t e nDer Berechtigte erhält ein Nutzungsrecht an der Sache, der Eigentümer der Sache hat das zu dulden


Grundstück A:Eigentümer : Adam Abele

Grundstück B:Eigentümer Berta Brösele

Grunddienstbarkeit : Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks B darf über das Grundstück A fahren.Stirbt Berta Brösele, erben ihre Nachfahren das Überfahrtsrecht

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit :Berta Brösele darf über das Grundstück fahren.Stirbt Bertra Brösele, erlischt das Überfahrtsrecht

http://www.123gif.de/baufahrzeuge/gif-auto-0409.gif.html


Dienstbarkeiten und ähnliche, beschränkt dingliche Rechte an Grundstücken

Grund-dienstbarkeit

beschränkt persönliche

Dienstbarkeit

Nießbrauch DauerwohnrechtDauernutzungs-

recht( WEG )

Recht zu Gunsten

eines anderen Grundstücks-eigentümers

Recht zu Gunsten

einer bestimmten Person

Recht zu Gunsten

einer bestimmten Person

Recht zu Gunsten

einesWohnberechtigten,

eines Nutzungsberechtigten

vererbbares und

veräußerliches Recht

nicht vererbbares und nicht

veräußerbares Recht

nicht vererbbaresund nicht

veräußerbares Recht

vererbbares und




Grunddienstbarkeit beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Vererbbares und


Grds. nicht vererbbares und

nicht veräußerbares Recht

Recht zur Nutzung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen

Wegerechte, Wasserleitungsrechte, Tankstellenrechte,

Recht auf Untersagung bestimmter Handlungen auf dem belasteten Grundstück

Bebauungsverbote, - beschränkungen, Gewerbeausübungsverbote

Recht, das die Geltendmachung von Rechten aus dem belasteten Grundstück ausschließt

Duldung nahe stehender Bäume, Duldung bestimmter Bauwerke (Straßen)



Nießbrauch Dauerwohnrecht/Dauernutzungs-recht - Erbbaurecht

nicht vererbbares und

und nicht veräußerbares Recht

vererbbareund

veräußerbare Rechte

Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen

Dauerwohnrecht :Recht zur Bewohnung oder Nutzung einer Wohnung

Recht auf Ernteerzeugnisse- Dauernutzungsrecht :Recht auf Miet- Pachtzinsen Nutzung nicht zu Wohnzwecken

dienender Räume

Belastung mit dem Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben

Erbbaurecht :



§ 1093 ff. BGB Wohnungsrecht

Recht, Gebäude oder Teil eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen

Beschränkt auf eines Teil eines Gebäudes:Gemeinschaftsanlagen der anderen Bewohner dürfen mitgenutzt werden

§ 31 ff. WEG Dauerwohnrecht / DauernutzungsrechtUnbedingtes Recht, eine bestimmte, abgeschlossene Wohnung zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen.

Unbedingtes Recht, bestimmte, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume zu nutzen.

Gemeinschaftsanlagen der anderen Bewohner dürfen mitgenutzt werden

vererbbare und veräußerbare Rechte

nicht vererbbares und nicht veräußerbares Recht


Erbbaurechte

Belastung eines Grundstücks mit dem veräußerlichen und vererblichen Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben

Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.


Inhalt des Erbbaurechts :

Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten über:

1. die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks;

2. die Versicherung des Bauwerks und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;

3. die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;

4. eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);

5. eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung vonVertragsstrafen;

6. die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten aufErneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf;

7. eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen.

Erbbaurechte


Begründung des Erbbaurechts

nach § 10 ErbbauRG in Abt II des belasteten Grundstücks; ausschließlich zur ersten Rangstelle. Der Rang kann nicht geändert werden

§ 14 ErbbauRG Auf Antrag von Amts wegen, wenn das Recht veräußert oder belastet werden soll

Beendigung des Erbbaurechts

Heimfall Nach § 875 BGBZeitablauf

E N D E

Anlage eines Erbbaugrundbuchs

Eintragung im Grundbuch

Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und zukünftigem Erbbauberechtigten

S T A R T

Ablauf eines Erbbaurechts


Heimfall eines Erbbaurechts

Vertragliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)

Gründe für den Heimfall können sein :

fehlende Errichtung des Bauwerks

mangelhafte Instandhaltung

vertragswidrige Verwendung

fehlende Versicherung des Bauwerks

unterlassener Wiederaufbau im Falle der Zerstörung

Nichtzahlung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten und Abgaben….


der Grundstückseigentümer hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.

Im Erbbaurechtsvertrag können Vereinbarungen getroffen werden über

die Höhe der Entschädigung

die Art ihrer Zahlung der Entschädigung

die Ausschließung der Entschädigung

Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden.

Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf Entschädigung.

Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf


Teilzeit-Wohnrechteverträge sind Verträge, durch die ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mindestens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen.

Das Recht kann ein dingliches oder anderes Recht sein und auch durch eine Mitgliedschaft in einem Verein oder einen Anteil an einer Gesellschaft eingeräumt werden.

Das Recht kann auch darin bestehen, die Nutzung eines Wohngebäudes jeweils aus einem Bestand von Wohngebäuden zu wählen, wobei einem Wohngebäude ein Teil eines Wohngebäudes gleichsteht.

Teilzeitwohnrechte


http://www.dbtw.de


Baulasten / Baulastenverzeichnis

Beispiel : Beseitigung eines Genehmigungshindernisses :

Grundstück des A Grundstück des B

geplantes Haus des A

bestehendes Haus des B

geplante Schwimmhalle des B

notwendigeAbstandsflächenotwendige

Abstandsfläche

Baulast

Baulast


Die Grundstücke von A und B liegen nebeneinander.Das Grundstück von B ist bereits mit einem Wohnhaus bebaut. A möchte sein bisher unbebautes Grundstück mit einem Flachbungalow bebauen bis 2 Meter an die Grundstücksgrenze des B heran. Nach der Landesbauordnung Baden Württemberg ist dies nur dann zulässig, wenn der B der Unterschreitung der Abstandsfläche von drei Metern zustimmt und durch Übernahme einer Baulast verspricht, die notwendige fehlende Abstandsfläche auf seinem Grundstück freizuhalten. A bittet B um diese Zustimmung. Als Gegenleistung für die Zustimmung verlangt B von A : Er, B, habe später einmal vor, im hinteren Teil des Grundstücks direkt an die Grundstücksgrenze eine Schwimmhalle zu errichten. Dies wiederum gehe nur, wenn der A der Unterschreitung der Abstandsfläche zustimme.Der B will seine Zustimmung für den Bau des Einfamilienhauses bis 2 Meter an seine Grundstücksgrenze heran abhängig machen von der Zustimmung des A zur zukünftig geplanten Errichtung der Schwimmhalle.Sowohl A als auch B sind daran interessiert, dass die jeweilige Zustimmung des anderen auch dann wirksam bleibt, wenn die Eigentümer wechseln, also A oder B die Grundstücke veräußern.


Baulasten sind freiwillig vom Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus Ordnungsvorschriften ergeben.

Baulasten sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam und werden aufgrund einer Erklärung des Grundstückseigentümers in das Baulastenverzeichnis eingetragen, das bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Ihnen kommt dingliche Wirkung zu.

In Bayern werden Baulasten in Abt. II der Grundbücher eingetragen.

Die Bauaufsichtsbehörden können die Übernahme von Baulasten weder verlangen noch erzwingen.

Rechte daraus erwirbt nur die Bauaufsichtsbehörde, nicht ein tatsächlich begünstigter Grundstückseigentümer.



Als baulastfähig anerkannt sind: Die Sicherung…

einer Zufahrt von Ver- und Entsorgungsleitungen einer Grenzbebauung der Übernahme eines Bauwiches auf ein Nachbargrundstück eines Abstandes einer Abstandsfläche der Verfügbarkeit eines Spielplatzes für Wohnungen anderer

Grundstücke der Erhaltung gemeinsamer Bauteile beim Abbruch einer der

baulichen Anlagen der Benutzung eines Grundstücksteils als Kfz-Einstellplatz der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke als ein Baugrundstück eines Abbruches



Gegenstände des Pfandrechts

Unbewegliche SachenG r u n d p f a n d r e c h t e

Bewegliche SachenMobiliarpfandrechte

Pfandrechte an

Grundstücken und

grundstücksgleichen Rechten(Wohnungseigentum , Erbbaurecht)

Hypotheken

Grundschulden

P f a n d r e c h t e

Sachen Rechte

Pfandrechte an

Fertigerzeugnissen

unfertige Erzeugnissen

Warenlagern……


Das Grundstück

die wesentlichen Bestandteile

die getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile

Zubehör, soweit im Eigentum des Grundstückseigentümers

Miet- und Pachtzinsforderungen

Ansprüche aus wiederkehrenden Leistungen zugunsten des Grundstückseigentümers

die Versicherungsforderungen

Umfang des dinglichen Anspruchs

Im Rahmen des Grundpfandrechtes haften :


Grundpfandrechte : Überblick / Arten

GrundschuldHypothek

§ 1191. BGB [Begriff](1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme I..I aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Grundschuld).(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, daß Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstücke zu entrichten sind.

§ 1198. BGB [Zulässige Umwandlungen]Eine Hypothek kann in eine Grundschuld, eine Grundschuld kann in eine Hypothek umgewandelt werden. Die Zustimmung der im Range gleich- oder nachstehenden Berechtigten ist nicht erforderlich.

§ 1113. BGB [Begriff](1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Hypothek).(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.


Als Buch- oder Briefhypothek möglich

§ 1115. BGB (Eintragung der Hypothek)(1) Bei der Eintragung der Hypothek müssen der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und, wenn die Forderung verzinslich ist, der Zinssatz, wenn andere Nebenleistungen zu entrichten sind, ihr Geldbetrag im Grundbuch angegeben werden; im übrigen kann zur Bezeichnung der Forderung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

Dem Schuldner obliegt die Beweislast für Einwendungen gegendie Forderung

Der Gläubiger muss die Forderung nicht nachweisen

Der öffentliche Glaube des Grundbuches gilt für die Forderung

Verkehrshypothek


sonstiges Vermögen

des Kreditnehmers

kreditgewährende Bank

Forderung aus dem Darlehensvertrag gegen den Kreditnehmer persönlich

Forderung HypothekAkzessorietät

Tilgung auf die Forderung = Tilgung auf die Hypothek

wahlweise Zugriff auf Grundstück und/oder Privat-vermögen wegen Verbindung mit der Forderung

Die Hypothek

Forderung und Hypothek bilden gesetzlich eine Einheit (akzessorisch)

Bauherr =Kreditnehmer

Grundstück


Nur als Buchhypothek möglich

Der öffentliche Glaube des Grundbuches gilt nicht für die Forderung( = strenge Akzessorietät )

Sicherungshypothek : Regelform (1)

§ 1184. BGB (Sicherungshypothek)(1) Eine Hypothek kann in der Weise bestellt werden, daß das Recht des Gläubigers aus der Hypothek sich nur nach der Forderung bestimmt und der Gläubiger sich zum Beweise der Forderung nicht auf die Eintragung berufen kann (Sicherungshypothek).(2) Die Hypothek muß im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet werden.



Kein gutgläubiger Erwerb der Hypothek

Dem Gläubiger obliegt die Beweislast gegen Einwendungen des Schuldners

Der Gläubiger muss die Forderung nachweisen

Der öffentliche Glaube des Grundbuches gilt nicht für die Forderung( = strenge Akzessorietät )

Sicherungshypothek : Regelform (2)


Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gilt ebenfalls nicht für die Forderung ( = strenge Akzessorietät )

§ 1190. BGB [Höchstbetragshypothek](1) Eine Hypothek kann in der Weise bestellt werden, daß nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im übrigen die Feststellung der Forderung vorbehalten wird. Der Höchstbetrag muß in das Grundbuch eingetragen werden.(2) Ist die Forderung verzinslich, so werden die Zinsen in den Höchstbetrag eingerechnet.(3) Die Hypothek gilt als Sicherungshypothek, auch wenn sie im Grundbuche nicht als solche bezeichnet ist.(4) Die Forderung kann nach den für die Übertragung von Forderungen geltenden allgemeinen Vorschriften übertragen werden. Wird sie nach diesen Vorschriften übertragen, so ist der Übergang der Hypothek ausgeschlossen.

Sonderform der Sicherungshypothek : Höchstbetragshypothek (2)


Höchstbetrags-hypothek

Guthaben

Haben (Euro)

Soll (Euro)

40.000

20.000

100.000

140.000

31.03. 30.04.

Guthaben

Beanspruchung des

eingeräumten Kredits

geduldete Überziehung

10.04. 20.04.

Kreditlinie

0

13 %

4% + 13 % = 17%

Höchstbetragshypothek Kontokorrentkonto: maximal 140.000 €



Kennzeichnung als Sicherungshypothek im Grundbuch

Wiederaufleben der Hypothek bei vorübergehender Rückzahlung des Kredits

Begrenzte Haftung bis zur Höhe des eingetragenen Höchstbetrages ( einschließlich Kosten und Zinsen)

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gilt ebenfalls nicht für die Forderung ( = strenge Akzessorietät )




§ 1185. BGB [Buchhypothek; unanwendbare Vorschriften](1) Bei der Sicherungshypothek ist die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen.(2) ….



Buch- oder Briefgrundschuld möglich

Das Pfandrecht ist abstrakt = es ist vom Bestand einer Forderung unabhängig1)

Grundschuld : Regelform

Vertraglich können Zinsen von der Geldsumme des Pfandrechts sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstücke vereinbart werden

1) vom Bestand einer Forderung unabhängig:die Bank könnte das Darlehen (die Forderung gegen den Bauherren) und die Grundschuld (Recht sich aus dem Grundstück eine Geldsumme auszahlen zu lassen) an zwei verschieden andere Banken verkaufen.


sonstiges Vermögen

des Kreditnehmers


Grundstück

Forderung aus dem Darlehensvertrag gegen den Kreditnehmer persönlich

Grund-schuld

Tilgung auf die Forderung oder die Grundschuld

nur Zugriff auf das Grundstück

Die Grundschuld

Forderung und Grundschuld existieren losgelöst (abstrakt) voneinander


Forderung = Rückübertragungsanspruch bei Tilgung

= ges. Löschungsanspruch

= getrennt von der Forderung übertragbar


Die Eigentümergrundschuld (1)

Die Eigentümergrundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das dem Grundstückseigentümer selbst zusteht.

Entstehung einer Eigentümergrundschuld:

Der Grundstückseigentümer lässt eine Grundschuld auf seinen Namen eintragen, um eine Rangstelle für eine spätere Hypothek freizuhalten

durch Abtretung der Grundschuld jederzeit eine Kreditsicherheitstellen zu können.

Für eine eingetragene Hypothek ist der Darlehensbetrag noch nicht ausbezahlt worden

Teilweise oder völlige Tilgung der einer Hypothek zugrunde liegenden Forderung

Der Hypothekengläubiger verzichtet auf die ausgehandelte hypothekarische Besicherung

Die Hypothek geht auf den Grundstückseigentümer über durch Erbschaft durch Schenkung


§ 1163. [Eigentümerhypothek](1) Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek dem Eigentümer zu. Erlischt die Forderung, so erwirbt der Eigentümer die Hypothek.(2) Eine Hypothek, für welche die Erteilung des Hypothekenbriefs nicht ausgeschlossen ist, steht bis zur Übergabe des Briefes an den Gläubiger dem Eigentümer zu

§ 1177. [Eigentümergrundschuld, Eigentümerhypothek]

(1) Vereinigt sich die Hypothek mit dem Eigentum in einer Person, ohne daß dem Eigentümer auch die Forderung zusteht, so verwandelt sich die Hypothek in eine Grundschuld. In Ansehung der Verzinslichkeit, des Zinssatzes, der Zahlungszeit, der Kündigung und des Zahlungsorts bleiben die für die Forderung getroffenen Bestimmungen maßgebend.

(2) Steht dem Eigentümer auch die Forderung zu, so bestimmen sich seine Rechte aus der Hypothek, solange die Vereinigung besteht, nach den für eine Grundschuld des Eigentümers geltenden Vorschriften.

§ 1196. [Eigentümergrundschuld](1) Eine Grundschuld kann auch für den Eigentümer bestellt werden.

(2) Zu der Bestellung ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamte, daß die Grundschuld für ihn in das Grundbuch eingetragen werden soll, und die Eintragung erforderlich; die Vorschrift des § 878 findet Anwendung.

(3) Ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld nach § 1179a oder § 1179b besteht nur wegen solcher Vereinigungen der Grundschuld mit dem Eigentum in einer Person, die eintreten, nachdem die Grundschuld einem anderen als dem Eigentümer zugestanden hat.

Die originäre ( ursprüngliche Eigentümergrundschuld

Die derivative (abgeleitete) Eigentümergrundschuld

D i e E i g e n t ü m e r g r u n d s c h u l d (2)


Die Eigentümergrundschuld (3)

Nachdem die Grundschuld einem anderen als dem Eigentümer des Grundstücks, z.B. der kreditgewährenden Bank, zugestanden hat und getilgt wurde,

entsteht der gesetzliche Löschungsanspruch aus § 1179 a oder § 1179 b :

…wegen der Vereinigung der Grundschuld mit dem Eigentum an dem Grundstück in einer Person (§ 1196 Abs.3 BGB) Diesen Anspruch können der Eigentümer des Grundstücks und die Bank vertraglich ausschließen, indem sie bei ihrer Grundschuldbestellung den Löschungsanspruch auf Grund des § 1179 a Abs. 5 BGB ausschließen oder eine Löschungsvormerkung vermeiden.

Gesetzlicher Löschungsanspruch

Eine von vornherein auf den Eigentümer eingetragene Grundschuld unterliegt nicht dem gesetzlichen Löschungsanspruch


Grundschuld : Sicherungsgrundschuldvertraglich kann nicht verhindert werden, dass die Hypothek durch Tilgung in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wird.

Die Grundschuld kann aber, weil sie gesetzlich gewollt forderungsunabhängig ist, vertraglich im Sinne des Kreditgebers gestaltet werden.

Der Kreditgeber verhindert dadurch:

dass die Grundschuld durch Tilgung nach und nach- oder auf einmal - an Sicherungswert verliert

dass der Schuldner nach Tilgung seine Grundschuld zurückverlangen kann.

Der Kreditgeber erhält dadurch:

eine Grundschuld, die in ihrer einmal eingetragenen Höhe für die Dauer der gesamten Geschäftsbeziehung erhalten bleibt.

ein Wertobjekt, dass er jederzeit an andere verkaufen kann.


Grundschuld : Sicherungsgrundschuld

Der Sicherungsvertrag:

Der Sicherungsvertrag kann mehrere Erscheinungsformen haben:

er kann im Kreditvertrag enthalten sein,

er kann in die Grundschuldbestellung mit aufgenommen werden,

er kann in Form der Sicherungszweckerklärung abgeschlossen werden


Der Sicherungsvertrag regelt u.a.:

1. Zweckerklärung, dass eine Grundschuld zu bestellen ist, auf welches Objekt, in welcher Höhe

2. Sicherungszweck wessen Schulden und welche Verbindlichkeiten gesichert werden

3. Rückgewähranspruch unter welchen Voraussetzungen die Grundschuldzurückzugeben ist

Sicherungsgrundschuld


Grundschuld : Sicherungsgrundschuld /Sicherungsabrede

…für einzelne oder eine genau bestimmte Anzahl von Ansprüchen des

Schuldners haftet

…für "alle bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche“ des Gläubigers "aus der Geschäfts-

verbindung" mit dem Schuldner haftet

weite Sicherungsabrede enge Sicherungsabrede

Sicherungsabrede = vertragliche Bestimmung, dass die sicherungshalber hingegebene Grundschuld…



Der Sicherungsvertrag

Keine zusätzliche Eintragungen im Grundbuch

Es wird nicht erwähnt, dass eine Sicherungsgrundschuld oder ein Sicherungsvertrag vorliegen.

Der Vertrag zwischen dem Eigentümer, (Sicherungsgeber, der in der Regel der Schuldner ist) und dem Forderungsgläubiger (Sicherungsnehmer) ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit im Schuldrecht jederzeit formlos geschlossen werden kann.

Mit Rücksicht auf Beweisfragen wird er in aller Regel schriftlich geschlossen.


darf die Hausbank ihre Darlehen („Kreditpakete“) an Finanzinvestoren weiterverkaufen ?

Welche Gefahren drohen dem „Häuslebauer“ aus der bestellten Grundschuld ?

Hintergrund sind Berichte, nach denen Finanzinvestoren die Zwangsversteigerung gegenüber Kreditnehmern betrieben haben, obwohl diese ihre Verbindlichkeiten gegenüber ihrer Hausbank immer zuverlässig bedient, sogar schon vollständig getilgt hatten

an Finanzinvestoren wurden nicht nur die Kreditforderungen verkauft, sondern auch die dazugehörigen Grundschulden abgetreten.

Dies geschah ohne den ihnen zugrundeliegenden Sicherungsvertrag

Fragen zur Sicherungsgrundschuld


Erhielt ein Finanzinvestor nur die Grundschuld, trat aber nicht in den Sicherungsvertrag ein, konnte er nach früherer Rechtslage Zahlung aus der Grundschuld verlangen (z.B. 100.000-- € mit 18 % Jahreszinsen und 5 % einmaliger Nebenleistung).

Der Sicherungsvertrag bestimmt, auf welchem Objekt und in welcher Höhe die Grundschuld bestellt werde soll, wessen Schulden gesichert werden und unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld zurückzugewähren ist.

Die Tatsache, dass der Kreditnehmer bereits getilgt hatte, musste den Investor ohne Zweckerklärung nicht interessieren,es sei denn, er hatte böswillig Kenntnis verweigert

Da die Grundschulden als „sofort fällig“ eingetragen wurden, brauchte der Investor nicht einmal fällig zu stellen und eine Kündigungsfrist einhalten

Fragen zur Sicherungsgrundschuld


Neu ab August 2008: Risikobegrenzungsgesetz

Sicherungsgrundschulden : §1192 Abs. 1a Satz 1 BGB n.F.

Der Erwerber der Grundschuld erwirbt diese mit den Verabredungen (Einreden) des Sicherungsvertrages, die Bank und Kreditnehmer miteinander geschlossen haben

Dies gilt auch dann, wenn dem Erwerber nicht bekannt war, dass es sich bei der von ihm erworbenen Grundschuld um eine Sicherungsgrundschuld handelte.

Risikobegrenzungsgesetz

Eine sofortige Fälligstellung der Grundschuld bei Eintragung ist nicht mehr möglich.

Die Fälligkeit der Sicherungsgrundschuld wird zwingend an die vorherige Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten geknüpft (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB n.F.).


Buch- oder Briefgrundschuld möglich


§ 1193 Kündigung.(1) Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

(2) Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, so ist eine von Absatz 1 abweichende Bestimmung nicht zulässig.


sonstiges Vermögen

des Kreditnehmers



Forderung Grund-schuld

Tilgung vertraglichnur auf die Forderung

wahlweise Zugriff auf Grundstück und/oder Privat-vermögen,wg.Verbindung Forderung/ Grundschuld

Die Sicherungsgrundschuld

Forderung und Grundschuld existieren losgelöst (abstrakt) voneinander

Darlehensvertrag: Forderung gegen den + Kreditnehmer persönlichSicherungsvertrag: Tilgung nur auf die Forderung

Sicherungsvertrag:Grundschuldbestellungs-urkunde:

- Zwangsvollstreckungsklausel (dinglich und persönlich)

- Abtretung der Rückübertragungsansprüche

- Verzicht auf Löschungs- ansprüche wegen Sicherung der Geschäftsbeziehung

Grundstück


Eintragung d. Kapitalbetrages, mit dem die Rentenschuld abgelöst werden kann

Zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen ist aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu zahlen

§ 1199. BGB [Begriff; Ablösungssumme](1) Eine Grundschuld kann in der Weise bestellt werden, daß in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Rentenschuld).(2) Bei der Bestellung der Rentenschuld muß der Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Die Ablösungssumme muß im Grundbuch angegeben werden.

Sonderform : Rentenschuld


Entstehung von Grundpfandrechten

Übergabe des Grundschuldbriefsdurch den Eigentümer

an den Gläubiger

Übergabe des Hypothekenbriefs durch den Eigentümer

an den Gläubiger

zusätzlich:zusätzlich:

= Briefgrundschuld= Briefhypothek

Forderung (ohne Forderung liegt eine

Eigentümergrundschuld vor)


Identität zwischen Hypotheken- und

Forderungsgläubiger

Einigung zwischen Grundstückseigentümer

und Gläubiger

Einigung zwischen Grundstückseigentümer

und Gläubiger

BuchgrundschuldBuchhypothek


+

+ +

+


möglichGrundstückBuchform BriefformabstraktGrund-

schuld

nichtmöglich

GläubigerGrundstück undKredit-nehmer

Buchform,(keine Verkehrs-fähigkeit)

öffentl. Glaube gilt nicht für die Forderung

streng akzessorisch,lebt wieder auf

Höchst-betrags-hypothek

möglichGläubigerGrundstück undKredit-nehmer

Buchform,(keine Verkehrs-fähigkeit)

öffentl. Glaube gilt nicht für die Forderung

streng akzessorisch,kein wiederaufleben

Sicherungs-hypothek

möglichSchuldnerGrundstück undKredit-nehmer

Buch- und Briefform(verkehrs-fähig)

öffentl.Glaube der Grundbuch-eintragungHöhe der Forderung richtet sich nach der Eintragung

Akzessorisch,kein Wideraufleben

Verkehrs-hypothek

Zwangs-vollstrek-kungs-klausel

Beweis-lastHaftungForm

öfftlicher Glaube

des Grund- buches

Wesen

Grundpfandrechte :

Schuldner


Anhang :

Gesetzestexte (Auswahl)


§ 93. Wesentliche Bestandteile

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne daß der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

§ 94. Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

Das Grundstück ist ein im Grundbuch eingetragener, abgegrenzter Teil der Erdoberfläche

Das Grundstückseigentum


§ 95. Scheinbestandteile

(1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werke, das in Ausübung eines Rechtes an einem fremden Grundstücke von dem Berechtigten mit dem Grundstücke verbunden worden ist.

(2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zwecke in ein Gebäude eingefügt sind, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes.


§ 96. Rechte als Bestandteile eines Grundstücks

Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstücke verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks.


§ 97. Zubehör(1) Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehre nicht als Zubehör angesehen wird.

(2) Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen begründet nicht die Zubehöreigenschaft. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf.



Begründung des Wohnungseigentums§ 2 WEG Arten der BegründungWohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

§ 3 WEG Vertragliche Einräumung von Sondereigentum(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

Gesetz über das Wohnungseigentum und dasDauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)


§ 7 WEG Grundbuchvorschriften

(1) Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.


§ 13. GBO: Antragsgrundsatz

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Der Zeitpunkt in welchem ein Antrag bei dem Grundbuchamt eingeht soll auf dem Antrage genau vermerkt werden. Der Antrag ist bei dem Grundbuchamt eingegangen, wenn er einem zur Entgegennahme zuständigen Beamten vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift eines solchen Beamten gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.(2) Antragsberechtigt ist jeder dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

§ 19. GBO: Bewilligungsgrundsatz

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.


§ 45 GBO(1) Sind in einer Abteilung des Grundbuchs mehrere Eintragungen zu

bewirken, so erhalten sie die Reihenfolge, welche der Zeitfolge der Anträge entspricht; sind die Anträge gleichzeitig gestellt, so ist im Grundbuch zu vermerken, daß die Eintragungen gleichen Rang haben.

(2) Werden mehrere Eintragungen, die nicht gleichzeitig beantragt sind, in verschiedenen Abteilungen unter Angabe desselben Tages bewirkt, so ist im Grundbuch zu vermerken, daß die später beantragte Eintragung der früher beantragten im Rang nachsteht.

(3) Diese Vorschriften sind insoweit nicht anzuwenden, als ein Rangverhältnis nicht besteht oder das Rangverhältnis von den Antragstellern abweichend bestimmt ist.


§ 1.ErbbauRG : Gesetzlicher Inhalt

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

(2) Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.

(3) Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ist unzulässig.

(4) Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden. Auf eine Vereinbarung, durch die sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen das Erbbaurecht aufzugeben und seine Löschung im Grundbuch zu bewilligen, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.


§ 2 ErbbauRG

Zum Inhalt des Erbbaurechts gehören auch Vereinbarungen des Grundstücks-eigentümers und des Erbbauberechtigten über:

1. die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks;

2. die Versicherung des Bauwerks und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;

3. die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;

4. eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);

5. eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen;

6. die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung desErbbaurechts nach dessen Ablauf;

7. eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligenErbbauberechtigten zu verkaufen.


§ 10. ErbbauRG : Rangstelle

(1) Das Erbbaurecht kann nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann nicht geändert werden. Rechte, die zur Erhaltung der Wirksamkeit gegenüber dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs der Eintragung nicht bedürfen, bleiben außer Betracht.

(2) Durch landesrechtliche Verordnung können Bestimmungen getroffen werden, wonach bei der Bestellung des Erbbaurechts von dem Erfordernisse der ersten Rangstelle abgewichen werden kann, wenn dies für die vorhergehenden Berechtigten und den Bestand des Erbbaurechts unschädlich ist.


§ 19 ErbbauRG

(1) Die Hypothek darf die Hälfte des Wertes des Erbbaurechts nicht übersteigen. Dieser ist anzunehmen gleich der halben Summe des Bauwerts und des kapitalisierten, durch sorgfältige Ermittlung festgestellten jährlichen Mietreinertrags, den das Bauwerk nebst den Bestandteilen des Erbbaurechts unter Berücksichtigung seiner Beschaffenheit bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann. Der angenommene Wert darf jedoch den kapitalisierten Mietreinertrag nicht übersteigen.

(2) Ein der Hypothek im Range vorgehender Erbbauzins ist zu kapitalisieren und von ihr in Abzug zu bringen. …


§ 20 ErbbauRG

(1) Die planmäßige Tilgung der Hypothek muß

1. unter Zuwachs der ersparten Zinsen erfolgen,

2. spätestens mit dem Anfang des vierten auf die Gewährung des Hypothekenkapitals folgenden Kalenderjahrs beginnen,

3. spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts endigen und darf

4. nicht länger dauern, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks nach wirtschaftlichen Grundsätzen erforderlich ist.

(2) Das Erbbaurecht muß mindestens noch so lange laufen, daß eine den Vorschriften des Absatzes 1 entsprechende Tilgung der Hypothek für jeden Erbbauberechtigten oder seine Rechtsnachfolger aus den Erträgen des Erbbaurechts möglich ist.


§ 12 ErbbauRG

(1) Das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das gleiche gilt für ein Bauwerk, das bei der Bestellung desErbbaurechts schon vorhanden ist. Die Haftung des Bauwerks für die Belastungen des Grundstücks erlischt mit der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch.

(2) Die §§ 94 und 95 des Bürgerlichen Gesetzbuchs finden auf das Erbbaurecht entsprechende Anwendung; die Bestandteile des Erbbaurechts sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks.

(3) Erlischt das Erbbaurecht, so werden die Bestandteile des Erbbaurechts Bestandteile des Grundstücks.


§ 27. ErbbauRG: Entschädigung für das Bauwerk

(1) Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.

(2) Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so muß die Entschädigung mindestens zwei Dritteile des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.

(3) Der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung dadurch abwenden, daß er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerkes verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden.

(4) Vor Eintritt der Fälligkeit kann der Anspruch auf Entschädigung nicht abgetreten werden.


§ 32. ErbbauVO: Vergütung für das Erbbaurecht

(1) Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruche Gebrauch, so hat er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe dieser Vergütung und die Art ihrer Zahlung sowie ihre Ausschließung getroffen werden.

(2) Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so darf die Zahlung einer angemessenen Vergütung für das Erbbaurecht nicht ausgeschlossen werden. Auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen. Die Vergütung ist nicht angemessen, wenn sie nicht mindestens zwei Dritteile des gemeinen Wertes des Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung beträgt.


§ 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt,für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1 a Abs. 3 festgesetzt ist,

2. in einem Umlegungsgebiet,

3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4. im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung,

5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, sowie…

Baugesetzbuch


§ 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

ist, sowie..6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind.Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluß gefaßt hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluß gefaßt und ortsüblich bekanntgemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch


§ 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;

2.in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.Auf die Satzung ist § 16 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Abs. 2 und 3 Satz 1 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglichist. (...)

Baugesetzbuch

21.01.2014Liegenschaftsrecht / Georg Boll1 E i g e n t u m s e r w e r b Das Eigentum am Grundstück...

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