Bezirksamt Pankow von Berlin Einreicher: Leiter der Abteilung Stadtentwicklung B E S C H L U S S B e z i r k s a m t P a n k o w v o n B e r l i n Beschlussgegenstand: Aufstellung des Bebauungsplans 3-

18 für die Grundstücke Tollerstraße 1–4, die westlich der Straße 78 gele-genen Grundstücke und das Gelän-der der Kleingartenanlage „Am Bahn-hof Wilhelmsruh“, die Grundstücke Kopenhagener Straße 82 und 96, das Flurstück 29 der Flur 145 sowie ein Abschnitt der Tollerstraße im Bezirk Pankow, Ortsteile Wilhelmsruh und Niederschönhausen

Beschluss-Nr.: VII-1270/2015 Anzahl der Ausfertigungen: 8 Beschluss-T.: 16.06.2015 Verteiler: - Bezirksbürgermeister - Mitglieder des Bezirksamtes (4x) - Leiter des Rechtsamtes - Leiter des Steuerungsdienstes - Büro des Bezirksbürgermeisters Das Bezirksamt beschließt:

I. Für die Grundstücke Tollerstraße 1-4, die westlich der Straße 78 gelegenen Grundstücke und das Geländer der Kleingartenanlage Am Bahnhof Wilhelms-ruh, die Grundstücke Kopenhagener Straße 82 und 96, das Flurstück 29 der Flur 145 sowie ein Abschnitt der Tollerstraße im Bezirk Pankow, Ortsteile Wil-helmsruh und Niederschönhausen, wird der Bebauungsplan mit der Bezeich-nung 3-18 aufgestellt.

II. Für den Bebauungsplan 3-18 sollen die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

gemäß § 3 Abs 1 Baugesetzbuch (BauGB) und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchge-führt werden.

Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sollen dazu der Planentwurf und die Begründung im Internet präsentiert werden. Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauf-tragt.

III. Die aus der Anlage ersichtliche Vorlage ist der Bezirksverordnetenversamm-

lung zur Kenntnis zu geben. Matthias Köhne Bezirksbürgermeister

Bezirksamt Pankow von Berlin .2015

An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:

Aufstellung des Bebauungsplans 3-18 für die Grundstücke Tollerstraße 1 – 4, die westlich der Straße 78 gele-

genen Grundstücke und das Gelände der Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“, die Grundstücke Ko-

penhagener Straße 82 und 96, das Flurstück 29 der Flur 145 sowie ein Abschnitt der Tollerstraße im Bezirk

Pankow, Ortsteile Wilhelmsruh und Niederschönhausen

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am __ __ 2015 folgende Beschlüsse gefasst: I. Für die Grundstücke Tollerstraße 1 – 4, die westlich der Straße 78 gelegenen

Grundstücke und das Gelände der Kleingartenanlage Am Bahnhof Wilhelms-ruh, die Grundstücke Kopenhagener Straße 82 und 96, das Flurstück 29 der Flur 145 sowie ein Abschnitt der Tollerstraße im Bezirk Pankow, Ortsteile Wil-helmsruh und Niederschönhausen, wird der Bebauungsplan mit der Bezeich-nung 3-18 aufgestellt.

II. Für den Bebauungsplan 3-18 sollen die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und die Beteiligungen der Behör-den und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden. Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sollen dazu der Planentwurf und die Begründung im Internet präsentiert werden.

Begründung

1. Veranlassung und Erforderlichkeit

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Das am Standort Kopenhagener Straße 96 ansässige Bauunternehmen beabsichtigt, seinen Standort zu verlagern, angrenzende Flächen im Geltungsbereich liegen brach. Auf der Grundlage von § 34 BauGB wurden an der Straße 78 bereits mehrere Baugenehmigungen für die Errichtung von Einfamilienhäusern auf Parzellen der Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ erteilt. Für die Errichtung weiterer Ein-familienhäuser auf den Flächen der Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ wurde in 2014 ein Vorbescheidsantrag gestellt, der negativ beschieden wurde. Ein Widerspruch hiergegen liegt seit Ende 2014 vor. Nach Informationen des Antragstel-lers des Vorbescheids soll die Nutzung der noch als Kleingarten genutzten Parzellen der Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ Ende 2015 aufgegeben werden. Die Flächen der Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ wurden in den Gel-tungsbereich des Bebauungsplans einbezogen, um mit dem Instrument der verbindli-chen Bauleitplanung eine geordnete, städtebauliche Entwicklung des gesamten Ge-bietes zwischen Kopenhagener Straße und der Siedlung vor Schönholz zu ermögli-chen. Der Bebauungsplan soll im Regelverfahren durchgeführt werden, da Gründe des Allgemeinwohls dies erfordern: 1. Schaffung von Planungsrecht für den Wohnungsneubau, 2. Schaffung von Planungsrecht für den Neubau einer Kindertagesstätte mit

128 Plätzen, 3. Sicherung einer geordneten, städtebaulichen Entwicklung sowie 4. planungsrechtliche Sicherung der Erschließung. Der Bebauungsplan soll die Flächen im Geltungsbereich einer städtebaulichen Neu-ordnung zuführen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines neuen Wohnquartiers mit rund 250 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau, in Stadtvillen und in Einzel- und Doppelhäusern sowie für die Errichtung einer Kinder-tagesstätte mit 128 Plätzen schaffen. Darüber hinaus sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neuansied-lung von großflächigem Einzelhandel (Vollsortiment mit ca. 1.450 m2 Verkaufsflä-chen, ergänzender Einzelhandel mit ca. 350 m2 Verkaufsfläche) sowie ergänzenden Dienstleistungsangeboten geschaffen werden. Zur Sicherung der Erschließung der Flächen sollen öffentliche Straßenverkehrsflä-chen festgesetzt werden. Durch eine Anbindung der Straße 33 an die Kopenhagener Straße soll eine Verbesserung der Erschließungssituation der östlich des Plangebiets Siedlung vor Schönholz ermöglicht werden. Die im Radroutennetz vorgesehene Tangentialroute TR6 soll über eine öffentliche Straße im Geltungsbereich von der Tollerstraße aus bis zum Mauergrünzug geführt werden. Derzeit bestehen für die Flächen keine verbindlichen Bebauungsplanregelungen im Sinne des § 30 BauGB. Vorhaben sind nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die heute gewerblich genutzten Flächen sind planungsrechtlich als faktisches Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beurteilen. Daher ist die Aufstel-lung eines Bebauungsplans für die Umsetzung der Planungsabsichten erforderlich. Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB ist es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung er-forderlich, ein verbindliches Bauleitplanverfahren durchzuführen.

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2. Ziele und Zwecke der Planung Ziel des Bebauungsplans 3-18 ist die Schaffung von verbindlichem Planungsrecht für den Wohnungsbau. Entsprechend der Planungsabsichten sollen die Flächen als All-gemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden. Der an die Ko-penhagener Straße angrenzende Teilbereich des Plangebietes befindet sich in un-mittelbarer Nähe zu der nördlich angrenzenden, verdichteten Wohnbebauung. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung für diesen Planbereich sollen mittels einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 sowie anhand von Baugrenzen und der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse auf IV – VI Vollgeschosse erfolgen. Im Übergang zum östlich gelegenen, benachbarten Siedlungsbereich sollen die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mittels einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,8 erfolgen sowie anhand von Baugrenzen und der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse auf II – III Vollge-schosse. Darüber hinaus sollen die erforderlichen Verkehrsflächen zur planungsrechtlichen Sicherung der Erschließung im Plangebiet festgesetzt werden. Ein weiteres Ziel des Bebauungsplans 3-18 ist die Festsetzung von Flächen für den Gemeinbedarf mit der besonderen Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“. Durch die Festsetzung eines Kerngebietes (MK) gemäß § 7 BauNVO sollen die pla-nungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neuansiedlung von großflächigem Einzel-handel (Vollsortiment mit ca. 1.450 m2 Verkaufsflächen, ergänzender Einzelhandel mit ca. 350 m2 Verkaufsfläche) sowie ergänzenden Dienstleistungsangeboten und für die Errichtung von Wohnungen geschaffen werden. 3. Plangebiet Das Plangebiet liegt im Ortsteil Wilhelmsruh im Bezirk Pankow. Nördlich an das Plangebiet an der Kopenhagener Straße grenzt ein in den 1990er Jahren entstande-ner, viergeschossiger Geschosswohnungsbaukomplex mit (derzeit leer stehenden) Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss an. An der Niederstraße sind, neben der in halboffener Bauweise, viergeschossigen Gründerzeitbebauung, in der jüngsten Ver-gangenheit Einfamilienhäuser in offener Bauweise errichtet worden. Im Osten grenzt die so genannte Siedlung vor Schönholz mit ein- und zweigeschos-siger Einfamilienhausbebauung an das Plangebiet an. Weiter nordöstlich schließt die Schönholzer Heide als Teil des Landschaftsschutzgebietes 52 „Ehemaliger Mauer-streifen/Schönholzer Heide/Bürgerpark“ an. Im Süden grenzt das Plangebiet an den Mauergrünzug des ehemaligen Mauerstreifens (Geltungsbereich Bebauungsplan 3-15b) an. An der Kopenhagener Straße liegt das denkmalgeschützte Umspannwerk Wilhelmsruh dem Plangebiet gegenüber. Ein Großteil des Plangebiets wird derzeit von einem Bauunternehmen gewerblich genutzt. Einzelne Teilflächen liegen derzeit brach. Die Brachflächen weisen Spon-tanvegetation sowie vereinzelten Baumbewuchs auf. Darüber hinaus hat sich auf Teilbereichen des südlichen Plangebietes, in Übergang zum Mauergrünzug, ein aus-geprägter Baumbestand ausgebildet. Die Flächen der bisherigen Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ sind größtenteils mit größeren Lauben und ein- bis zwei-

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geschossigen Einfamilienhäusern überbaut. Faktisch dienen lediglich einzelne ver-bliebene Parzellen einer Nutzung als Kleingarten. Die Kleingartennutzung soll Ende 2015 aufgegeben werden. Das Plangebiet ist über die westlich verlaufende Kopenhagener Straße sowie von der aus Norden auf das Plangebiet zulaufenden Tollerstraße angebunden. Der Geltungsbereich umfasst ca. 4,6 ha und befindet sich sowohl in privatem Eigen-tum als auch im Eigentum des Landes Berlin. 4. Planerische Ausgangssituation Der Flächennutzungsplan von Berlin (FNP Berlin) in der Fassung der Neubekannt-machung vom 05.01.2015 (ABI. S. 31) stellt die Flächen des Geltungsbereiches als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) und den an das Landschaftsschutzgebiet Ehemali-ger Mauerstreifen/Schönholzer Heide/Bürgerpark angrenzenden, nordöstlichen Teil-bereich der heutigen Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ als Wohnbauflä-che W4 (GFZ bis 0,4) dar. Entsprechend den Ausführungsvorschriften für den Flächennutzungsplan (AV-FNP vom 8. September 2006, ABl. Nr. 30/15.07.2011, S. 1482) besteht die Möglichkeit, untergeordnete Grenzkorrekturen zwischen Frei- und Grünflächen und für bauliche Nutzungen vorgesehene Flächen im Zuge der konkretisierenden Planung vorzuneh-men. Die Absicht, einen Bebauungsplan im Regelverfahren aufzustellen, wurde der Se-natsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der Gemeinsamen Landespla-nungsabteilung mit Schreiben vom 12.03.2015 mitgeteilt. Mit Schreiben vom 13.04.2015 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit, dass der Bebauungsplan aus dem FNP entwickelbar ist. Darüber hinaus bestehen hinsichtlich der dringenden Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken. Das Bebauungsplanverfahren wird weiterhin nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da durch die Kopenhagener Straße als örtliche Straßenverbindung der Verbindungsstu-fe III und einer entlang der Kopenhagener Straße – Tollerstraße geplanten Fahrrad-route gem. Absatz 1 Nr. 2 dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt sind und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Mit Schreiben vom 10.04.2015 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung mit, dass die Ziele der Raumordnung der beabsichtigten Erweiterung des künftigen Gel-tungsbereiches des Bebauungsplans sowie der zusätzlichen bzw. Neu-Ausweisung von Flächen für den Gemeinbedarf mit der besonderen Zweckbestimmung „Kinder-tagesstätte“ nicht entgegen stehen. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die haushaltsmäßigen Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ermittelt.

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Ein Großteil der Kosten für die Planung und Umsetzung des Bebauungsplans wird nach dem Berliner Modell der

kooperativen Baulandentwicklung vom Vorhabenträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages übernom-

men werden.

Die erforderliche Zustimmungserklärung von Seiten des Vorhabenträgers, d. h. die Grundzustimmung zum Ber-

liner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, liegt dem Stadtentwicklungsamt seit 24.11.2014 vor. Damit

wurde die Bereitschaft zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages erklärt.

Darüber hinaus entstehen Kosten für die geplante Verlängerung der Straße 33 zur Anbindung der Siedlung vor

Schönholz an die Kopenhagener Straße, die voraussichtlich vom Bezirksamt Pankow von Berlin zu tragen sind.

Diese bestehen im Wesentlichen im Grunderwerb der derzeit in Privatbesitz befindlichen ehemaligen Kleingar-

tenflächen und in der Herstellung der Erschließung soweit sie nicht dem Vorhabenträger angelastet werden kön-

nen.

Diese Kosten sind im weiteren Verfahren unter Beteiligung des zuständigen Fachamtes zu konkretisieren und

Vorsorge im Rahmen der Investitionsplanung durch das Straßen- und Grünflächenamt zu treffen.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Musterblatt (Anlage 1)

Kinder- und Familienverträglichkeit

Mit dem Neubau einer Kindertagesstätte mit 128 Plätzen wird das Angebot im Planungsraum deutlich verbes-

sert.

Matthias Köhne Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Anlagen

Anlage 1: Musterblatt Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der

Lokalen Agenda 21

Anlage 2: Geltungsbereich Bebauungsplan 3-18, Stand Mai 2015

Anlage 3: Bebauungsplanvorentwurf 3-18, Stand Mai 2015

Anlage 1: Musterblatt Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

Nachhaltigkeitskriterium keine Auswirkungen positive Auswirkungen negative Auswirkungen Bemerkungen

quantitativ qualitativ quantitativ qualitativ

1. Fläche

- Versiegelungsgrad

x x

2. Wasser

- Wasserverbrauch

x x

3. Energie

- Energieverbrauch

- Anteil erneuerbarer Energie

x

4. Abfall

- Hausmüllaufkommen

- Gewerbeabfallaufkommen

5. Verkehr

- Verringerung des Individual-

verkehrs

- Anteil verkehrsberuhigter

Zonen

- Busspuren

- Straßenbahnvorrang-

schaltungen

- Radwege

x

6. Immissionen

- Schadstoffe

- Lärm

x

7. Einschränkung von Fauna

und Flora

x

8. Bildungsangebot x x

9. Kulturangebot x

10. Freizeitangebot x

11. Partizipation in Ent-schei- dungsprozessen

x

12. Arbeitslosenquote x

13. Ausbildungsplätze x

14. Betriebsansiedlungen x

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15. wirtschaftl. Diversifizierung

nach Branchen

x

Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.

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Anlage 2: Geltungsbereich B-Plan 3-18

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Anlage 3: Bebauungsplanvorentwurf 3-18, Stand Mai 2015