Begründung zur 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 · 2021. 2. 2. · Auswirkungen auf die...

Gemeinde Sylt Begründung zur 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 für das Gebiet ca. 85m östlich Kjeirstraße, südlich Westhedig und ca. 50m westlich Bastianstraße (Baugrundstücke Westhedig 8 und 10) im Ortsteil Westerland Planverfasser: Gemeinde Sylt – Ortsentwicklung Planverfahren: Amt für Umwelt und Bauen - Abteilung Bauverwaltung

Stand des Verfahrens

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

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Auslegungsexemplar Auslegung vom: 08.02.2021 - 11.03.2021

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Inhaltsverzeichnis 1. Rechtliche sowie weitere Grundlagen .............................................................................................. 3

2. Anlass und Erforderlichkeit der Änderung des Teilbereiches des Bebauungsplanes Nr. 37 ............ 3

3. Beschreibung des Plangebietes sowie der Umgebung .................................................................... 4

3.1 Räumliche Lage, Erschließung und Geltungsbereich .............................................................. 4

3.2 Bestandssituation ..................................................................................................................... 4

4. Planerische Ausgangssituation und weitere rechtliche Rahmenbedingungen ................................. 4

4.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung ..................................................................................... 4

4.2 Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein ............................................................................... 5

4.3 Regionalplan für den Planungsraum V – Neufassung 2002 ......................................................... 6

4.4 Wohnraumentwicklungskonzept Sylt 2025 ................................................................................... 7

4.5 Flächennutzungsplan ................................................................................................................... 7

4.6 Landschaftsplan ........................................................................................................................... 7

4.7 Planungsrecht innerhalb des Plangebietes .................................................................................. 7

4.8 Sonstige Satzungen, Verordnungen, Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen........... 9

5. Festsetzungen des Bebauungsplanes ............................................................................................. 9

5.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................................ 9

5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ................................. 10

6. Wesentliche Auswirkungen der Änderung des Bebauungsplanes ................................................. 10

7. Auswirkungen auf die Umwelt ........................................................................................................ 11

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1. Rechtliche sowie weitere Grundlagen Die rechtlichen sowie weiteren Grundlagen für die Änderung des Bebauungsplanes sind: - Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634),

zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08. August 2020 (BGBl. I S. 1728) - Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBI. I

S. 3786) - Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom

04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) - Landesbauordnung (LBO) für das Land Schleswig-Holstein in der Fassung vom 22. Januar 2009, zuletzt ge-

ändert durch Gesetz vom 01. Oktober 2019 (GVOBI. Schl.-H. S.398)

2. Anlass und Erforderlichkeit der Änderung des Teilbereiches des Bebauungsplanes Nr. 37 Mit dem Wohnungsmarktkonzept Sylt als Bestandteil des Wohnraumentwicklungskonzeptes Sylt 2025 wurde im Jahr 2012 der dringende Bedarf an bezahlbaren Dauerwohungen für die einheimische Bevölkerung zur Aufrecht-erhaltung der sozialen wirtschaftlichen Funktionen und Strukturen der Daseinsvorsorge festgestellt. Mit der Fort-schreibung des Wohnungsmarktkonzeptes bis 2030 wurde der weiterhin dringende Bedarf bestätigt und für die Gemeinde Sylt ein Bedarf von 1.896 Dauerwohnungen ermittelt. Insular beträgt der Bedarf 2.521 Dauerwohnun-gen. Weiterhin wurde im Wohnraumentwicklungskonzept Potentialflächen ermittelt, die sich für die Entwicklung von angemessenem, zielgruppengerechtem und bezahlbarem Dauerwohnraum eignen. Die kommunale Wohnbebauung beidseitig der Straße Westhedig im Ortsteil Westerland, die sogenannte Wohn-siedlung Ost, ist eine dieser Potenzialflächen. Die Wohnsiedlung soll nun erneuert und dabei behutsam nachver-dichtet werden. Der Neubebauung liegt ein städtebaulicher Entwurf zugrunde, den sowohl der Wohnungsbauausschus, der Orts-beirat Westelrand sowie die Gemeindevertretung beschlossen hat. Um den ersten Bauabschnitt kurzfristig umsetz-ten zu können, soll ein Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 37 geändert werden. Zunächst war angedacht den entsprechenden Teilbereich des Bebauungsplanes aufzuheben und den ersten Bauabschnitt mit drei Neubauten nach § 34 BauGB zu beurteilen. Von dieser Teilhaufebung wird abgesehen, da ein Planverfahren zur Änderung nach § 13a BauGB schneller duchgeführt werden kann. Insbesondere die im Bebauungsplan festgesetzten am Gebäudebestand orientierten Baufenster entsprechen nicht der Lage der geplanten neuen Gebäude. Die Erneuerung wird durch das Kommunale Liegenschafts-Management (KLM) umgesetzt. Die Flächen verbleiben im Eigentum der Gemeinde Sylt. So können die Vermietung an Dauer-wohner und die Bezahlbarkeit gewährleistet werden. Der Bebauungsplan wird als qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Der Bebauungsplan dient der städtebaulichen Weiterentwicklung (Maßnahme der Innenentwicklung) eines bereits bebauten Gebietes. Der Bebauungsplan wird als qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Der Bebauungsplan dient der städtebaulichen Weiterentwicklung (Maßnahme der Innenentwicklung) eines bereits bebauten Gebietes. Die nach dem Bebauungsplan zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO liegt unter 20.000 m². Durch den Bebauungsplan wird im Übrigen nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder nach Landesrecht unterliegen. Ebenso bestehen keinerlei Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter. Demgemäß erfüllt der Plan die Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 BauGB und kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Aus diesem Grund wird von der Umweltprüfung, von dem Umweltbericht, von der Angabe, welche umweltbezogenen Informationen verfügbar sind, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB und von einer Überwachung nach § 4c BauGB abgesehen. Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung wird nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.

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In einem separaten Planverfahren wird eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 durchgeführt, um die pla-nungsrechtliche Grundlage für die Neubebauung der gesamten Wohnsiedlung Ost zu schaffen. 3. Beschreibung des Plangebietes sowie der Umgebung

3.1 Räumliche Lage, Erschließung und Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich zentral in der der bebauten Ortslage von Westerland in der Gemeinde Sylt in unmit-telbarer Nähe zum Bahnhof und der Innenstadt. Der Ortsteil Westerland gehört zum Verflechtungsbereich Wester-land/Tinnum, der die Funktion eines Zentralen Ortes auf Sylt einnimmt und somit Siedlungs-, Wirtschafts- und Versorgungsschwerpunkt ist und sich in zentraler Lage entlang des Weststrandes auf der Insel Sylt befindet. Die zentrale und dennoch teilweise ruhige Lage sowie die Nähe zu den Versorgungseinrichtungen und Infrastrukturen machen den Bereich zu einem attraktiven Wohn- und Fremdenbeherbergungsstandort für Einwohner und Gäste. Westerland verfügt daher über eine für Sylt typische und prägende Durchmischung von Dauerwohnungen und Anlagen und Einrichtungen der Fremdenbeherbergung, die durch diverse gewerbliche Einrichtungen sowie Frei-zeit- und Erholungseinrichtungen ergänzt wird. Im Plangebiet befindet sich jedoch ausschließlich kommunaler Wohnungsbau mit einer dauerwohnlichen Nutzung. Westerland verfügt darüber hinaus über ein Gewerbegebiet sowie weitere Angebote, die in keinem anderen Ort auf der Insel Sylt vorhanden sind (Krankenhaus, Polizei, Gym-nasium, Kongresszentrum etc.). Der Siedlungsbereich wird eingerahmt durch eine hochwertige Naturkulisse, die im Wesentlichen von Gästen und Einheimischen zur Erholung und Freizeitgestaltung genutzt wird. Die Erschlie-ßung des Gebietes erfolgt durch die Straße Westhedig. Der Geltungsbereich für die Änderung des Bebauungsplanes 37 mit einer Größe von rund 0,3 ha liegt im Zentrum des Ortsteiles. Das Plangebiet wird liegt ca. 85m östlich Kjeirstraße, südlich Westhedig und ca. 50m westlich Bas-tianstraße (Baugrundstücke Westhedig 8 und 10) im Ortsteil Westerland

3.2 Bestandssituation Auf den Grundstücken befinden sich derzeit drei zweigeschossige Mehrfamilienhäuser sowie ein größerer Wohn-block mit 58 Schlichtwohnungen. Nördlich und westlich setzt sich die kommunale Wohnsiedlung mit zweigeschos-sigen Mehrfamilienhäusern fort. Die Wohngebäude werden ausschließlich dauerwohnlich genutzt. Sie sind deutlich sanierungsbedürftig. Südlich und östlich grenzen sowohl Einfamilienhäuser mit wohnlicher als auch touristischer Nutzung als auch zwei- bis viergeschossige Gebäude mit Wohnnutzung sowie das denkmalgeschützte Gebäude der Polizei an, Die Wohnsiedlung wird durch die Einbahnstraße Westhedig von Ost nach West erschlossen. Sie stellt eine Ver-bindung zwsichen der Bastianstraße und der Kjeirstraße dar. Die Kjeirstraße ist eine der Hauptachsen des Ortstei-les Westerland. 4. Planerische Ausgangssituation und weitere rechtliche Rahmenbedingungen 4.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB besteht für die Gemeinden eine Anpassungspflicht an die Ziele der Raumordnung. Die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung für die Gemeinde Sylt werden über den Landes-entwicklungsplan sowie über den Regionalplan für den Planungsraum V definiert. EN

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4.2 Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein Der Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 (LEP 2010) vom 13.07.2010 ist Grundlage für die räumliche Entwicklung des Landes bis zum Jahr 2025. Er orientiert sich an den Leitbildern und Handlungsstrategien, die für die räumliche Entwicklung in Deutschland festgelegt wurden. Der Landesentwicklungsplan ist ein rahmensetzender Leitplan. Die Gemeinde Sylt darf keine Planungen aufstellen, bestehen lassen, genehmigen, verwirklichen oder Maßnahmen durchführen, die nicht mit dem Landesentwick-lungsplan in Einklang stehen. Die Fachplanungen der Gemeinde Sylt sind an die Ziele der Raumordnung gebun-den. Der Landesentwicklungsplan definiert verbindliche Ziele. Diese sind keiner Abwägung (z.B. bei Bauleitplan-verfahren) mehr zugänglich und daher von der Gemeinde Sylt sowie sonstigen öffentlichen Stellen bei allen raum-bedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten. Für die Bauleitplanung besteht somit gemäß § 1 Abs. 4 BauGB eine normierte Pflicht zur zwingenden Beachtung dieser Ziele. Die Insel Sylt zählt zu den ländlichen Räumen Schleswig-Holsteins mit hohem touristischem Potenzial. Aufgrund ihres landschaftlichen und infrastrukturellen Potenzials ist die Insel Sylt weniger strukturschwach als andere zent-rumsferne ländliche Räume auf dem Festland. Allerdings weist sie durch den Tourismus eine einseitige Wirtschafts-struktur sowie viele saisonabhängige Arbeitsplätze auf. Das Infrastrukturangebot ist aufgrund des Tourismus bes-ser als in anderen ländlichen Räumen. Sylt ist attraktive Zuwanderungsregion, insbesondere für ältere Menschen. Versorgungsschwerpunkte sowie Siedlungs- und Wirtschaftsschwerpunkte sind die Zentralen Orte. Auf Sylt stellen die Ortsteile Westerland/Tinnum als Unterzentrum mit Teilfunktion eines Mittelzentrums den einzigen Zentralen Ort dar. Westerland/Tinnum ist somit Schwerpunkt für Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen, die wohnbauliche und gewerbliche Entwicklung zu sichern und zu stärken. Einrichtungen der Daseinsvorsorge, die einen größeren überörtlichen Versorgungsbereich abdecken, sowie die Siedlungsentwicklung sind auf Westerland/Tinnum zu kon-zentrieren. Die Ortsteile Keitum, Munkmarsch, Archsum, Morsum und Rantum ergänzen mit Waren und Dienstleis-tungen der Grundversorgung entsprechend der Ortsteilgröße das Angebot vor Ort. Westerland/Tinnum stellt somit als Unterzentrum mit Teilfunktion eines Mittelzentrums für die Bevölkerung des Verflechtungsbereiches Sylt die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten Grundbedarfes sicher. In dieser Funktion ist Wes-terland/Tinnum zu stärken und das Angebot ist bedarfsgerecht weiterzuentwickeln. Schwerpunkt für den Wohnungsbau ist der Zentrale Ort Westerland/Tinnum. Die übrigen Ortsteile der Gemeinde Sylt, die keine Schwerpunkte für den Wohnungsbau sind, decken den örtlichen Bedarf. Es ist Aufgabe der Regio-nalplanung in neuen Regionalplänen einen Rahmen festzulegen, der aufzeigt, in welchem Umfang in Gemeinden, die keine Schwerpunkte sind, neue Wohnungen gebaut werden können. Dabei hat die Innenentwicklung bzw. die Entwicklung innerhalb der im Regionalplan definierten Baugebietsgrenzen Vorrang vor der Außenentwicklung bzw. vor der Entwicklung von Flächen außerhalb der Baugebietsgrenzen. Dies bedeutet, dass die Gemeinde Sylt zunächst alle Flächen innerhalb der Baugebietsgrenzen ausschöpfen oder an-dernfalls nachweisen muss, warum bestimmte Flächen nicht für den Wohnungsbau zugunsten von Dauerwohnun-gen zur Verfügung stehen. Hierzu zählen eigentümerunabhängig folgende Baugrundstücke: - Baugrundstücke innerhalb von qualifizierten Bebauungsplänen gemäß § 30 BauGB - Baugrundstücke im Zusammenhang bebauter Ortsteile gemäß § 34 BauGB - im Flächennutzungsplan dargestellte unbebaute Bauflächen sowie Reserveflächen Neue Bauflächen, insbesondere außerhalb der Baugebietsgrenzen, sollen nur in guter räumlicher und verkehrs-mäßiger Anbindung an vorhandene, im baulichen Zusammenhang bebaute, tragfähige Ortsteile und in Form be-hutsamer Siedlungsabrundungen ausgewiesen werden. Auf eine gute Einbindung der Bauflächen in die Landschaft soll geachtet werden. Über die Ziele hinaus definiert der Landesentwicklungsplan Grundsätze. Grundsätze der Raumordnung sind Aus-sagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes als Vorgaben für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen. Diese sind als Vorgaben für die Gemeinde Sylt im Rahmen von Abwägungen zu be-rücksichtigen.

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Die Insel Sylt soll als eigenständiger, gleichwertiger und zukunftsfähiger Lebensraum gestärkt werden. Die Rah-menbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung sollen verbessert werden. Die Bedeutung der Insel Sylt als Natur- und Erholungsräume soll nachhaltig gesichert werden. Der Vielfalt und Unterschiedlichkeit der Insel Sylt sollen teilräumliche Strategien und Entwicklungskonzepte Rechnung tragen, die endogene Potenziale nutzen. Die Entwicklung der Insel Sylt erfordert eine intensive und übergreifende Zusammenarbeit aller Politikbereiche und integrierte Handlungsstrategien, die unter Beteiligung der Bevölkerung erarbeitet und umgesetzt werden sollen. Die Handlungsstrategien sollen den Strukturwandel unterstützen und helfen, die Folgen des demographischen Wandels zu bewältigen, die Daseinsvorsorge langfristig zu sichern, Arbeitsplätze und Erwerbsmöglichkeiten, ins-besondere auch für Frauen und junge Menschen, zu schaffen, die Wohnqualität und das Wohnumfeld zu sichern und junge Familien an die Insel Sylt zu binden. Die Daseinsvorsorge soll auf der Insel Sylt gesichert werden. Bei der Bereitstellung von Einrichtungen der Daseinsvorsorge sowie der Siedlungsentwicklung sollen die Sylter Ge-meinden verstärkt zusammenarbeiten. Zur Sicherung der Daseinsvorsorge wird es vor dem Hintergrund sinkender Einwohnerzahlen immer wichtiger, die Siedlungsentwicklung sowie die Versorgungsinfrastruktur auf Schwerpunkte zu konzentrieren, damit Investitionen wirtschaftlich tragfähig bleiben. 4.3 Regionalplan für den Planungsraum V – Neufassung 2002 Die Regionalpläne ergänzen und konkretisieren die Aussagen des Landesentwicklungsplanes. Der Regionalplan für den Planungsraum V stammt aus dem Jahr 2002, daher werden einige Ziele und Grundsätze des Regionalpla-nes von denen des Landesentwicklungsplanes überlagert. Sylt gehört zum Ordnungsraum für Tourismus und Erholung. Hier ist bereits eine hohe Konzentration der touristi-schen Infrastruktur erreicht. Mit den intensiven Nutzungsansprüchen durch Urlaubsgäste und Erholungssuchende ist eine überproportionale Belastung der Landschaft verbunden. In den Ordnungsräumen für Tourismus und Erho-lung sind Entwicklungsmöglichkeiten in angemessenem Rahmen gegeben. Damit sollen vorrangig Qualitäten und Strukturen des touristischen Angebotes verbessert, Maßnahmen zur Saisonverlängerung durchgeführt sowie der Aufbau neuer touristischer Angebote, nicht zuletzt zur Erschließung neuer Gästeschichten, gefördert werden. Eine nennenswerte, bloß quantitative Ausweitung der Bettenkapazität ohne Angebotsverbesserung und ohne Abgleich mit strukturell erfolgten Rückgängen des Bettenangebotes in der Vergangenheit soll daher nur noch in begründeten Ausnahmefällen (zum Beispiel zum Entgegenwirken gegenüber einer einseitigen Nutzung oder zur Stabilisierung der touristischen Angebotspalette) erfolgen. Des Weiteren nennt der Regionalplan für die Insel Sylt als ein Ziel, dass sich die künftige bauliche Entwicklung innerhalb der in der Karte des Regionalplanes dargestellten Baugebietsgrenzen vollziehen soll. Dabei sind die vorhandenen Baudichten im Wesentlichen einzuhalten. Aufgrund der Engpässe bei der Versorgung der einheimi-schen Bevölkerung mit Wohnungen ist auf der Insel Sylt eine Bauleitplanung zur Errichtung neuer Zweitwohnungen nicht mehr vertretbar. Raumbedeutsame Abweichungen von den Baugebietsgrenzen sind in begründeten Ausnah-mefällen auf Freiflächen im Anschluss an die bebaute Ortslage und in Abstimmung mit den übrigen Gemeinden der Insel Sylt zulässig. Der künftige Wohnungsneubau darf dabei planerisch nur noch den tatsächlichen Bedarf der einheimischen Bevöl-kerung decken. Zudem muss sichergestellt werden, dass keine Umnutzung zu Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und anderen Tourismusangeboten erfolgt (z. B. Entwicklung neuer Wohnbauflächen nur auf der Grundlage ge-meindlichen Eigentums bzw. von Erbbaurechtsverträgen oder in Kooperation mit öffentlich-rechtlichen Wohnungs-bauträgern). Bei der Bauleitplanung ist darauf zu achten, dass in den bebauten Ortslagen der Gemeinde Sylt die Hauptnutzung im Falle von Gebäudeabrissen, von Umnutzungen oder von Nachverdichtungen, bei denen neue Wohnungen ent-stehen könnten, bewahrt bleibt und dass im Vergleich zum jetzigen Bestand höher verdichtete Nutzungen vermie-den werden. Darüber hinaus sind örtlich verträgliche gewerbliche Nutzungen angemessen zu sichern. Die Ziele und Grundsätze der Raumordnung werden im Rahmen der Änderung eines Teilbereiches des Bebau-ungsplanes 37 berücksichtigt.

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4.4 Wohnraumentwicklungskonzept Sylt 2025 Die Gemeinden der Insel Sylt haben nach Abstimmung mit der zuständigen Landesplanungsbehörde das insulare Wohnraumentwicklungskonzept Sylt 2025 selbstbindend beschlossen. Ziel des Wohnraumentwicklungskonzeptes ist es, Maßnahmen und Empfehlungen aufzuzeigen, um Dauerwohnraum auf Sylt zu sichern und zu erweitern. Damit soll den Verdrängungsprozessen von Dauerwohnraum durch Ferienwohnungen und Zweitwohnungen und deren negative Folgen für die Wirtschaft der Insel, die Aufrechterhaltung der Daseinsvorsorge und das soziale Leben entgegengewirkt werden. Festgelegt wurde, analog zum Landesentwicklungsplan, ein Zeithorizont bis zum Jahr 2025. Als Ergebnis stehen den Gemeinden zwei Handlungsleitfäden zur Verfügung. Der Handlungsleitfaden „Bestands-überplanung“ gibt Empfehlungen, mit welchen Instrumenten Dauerwohnungen und ggf. auch Ferienwohnungen in bereits bebauten Bereichen gesichert und erweitert werden können. Der Handlungsleitfaden „Neue Dauerwohnungsbauvorhaben“ bietet eine Instrumentenauswahl für den Fall, dass Sylter Gemeinden Dauerwohnraum auf neuen Potenzialflächen (siehe unten) entwickeln und für diesen Zweck Planungsrecht schaffen wollen. Grundsätzlich sollen neue Dauerwohnungsbauvorhaben auf gemeindeeigenen Flächen realisiert werden. Ausnahmsweise können unter bestimmten Voraussetzungen auch auf in anderem Ei-gentum befindlichen Flächen Dauerwohnungen geschaffen werden, sofern die dauerwohnliche Nutzung sicherge-stellt ist. Bei der Ermittlung der Potenzialflächen wurden Kriterien und Vorgaben der Raumordnungspläne zur Wohnbauflä-chenentwicklung (verkehrliche Anbindung, ökologische Belange etc.) berücksichtigt. Als Ergebnis sind für jeden Ort Potenzialflächen und ihre Entwicklungsprioritäten dargestellt. Potenzialflächen mit der Priorität 1 sind zuerst zu entwickeln. Danach folgen Flächen mit der Priorität 2 usw. Sind keine Flächen der höchsten Priorität verfügbar, können Potenzialflächen der nächsthöchsten Priorität entwickelt werden. Die Entwicklungsprioritäten genügen ins-besondere dem raumordnerischen Ziel der „Innen- vor Außenentwicklung“. Die Wohnsiedlung Ost ist eine Potenzialfläche (Wes_25) und wurde mit der Entwicklungspriorität 1 eingestuft. Die Planungsempfehlung enthält die Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit zwei Vollgeschossen zzgl. eines Dach- oder Staffelgeschosses. Die Flächen verbleiben im Gemeindeeigentum und die Wohnungen werden an Dauerwoh-ner vernietet. 4.5 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Sylt stellt das Plangebiet als Sonderbauflächen Dauerwohnen, Touristen-beherbergung dar: 4.6 Landschaftsplan Der Landschaftsplan der Stadt Westerland stellt das Plangebiet entsprechend der derzeitigen Nutzung als Siedlungsflächen dar. Das Entwicklungskonzept sieht die Erhöhung des Anteils an Grünelementen auf strukturarmen und artearmen Flächen vor und verweist auf die bestehende Baumschutzsatzung. 4.7 Planungsrecht innerhalb des Plangebietes Der Bebauungsplan Nr. 37 wurde 2001 aufgestellt. Er umfasst insgesamt ein ca. 14,3 ha großes Gebiet zwischen Friesischer Straße im Norden und dem Kirchenweg im Süden mit unerschiedlichen Bebauungs- und Nutzungs-strukturen. Anlass der Überplanung war zu dem Zeitpunkt die fortschreitende Umnutzung von Gebäuden zu Kleinst-Appartements mit der einhegehenden Verdrängung des Dauerwohnraumes sowie die zunehmende Verdichtung

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des Gebeites. Den Entwicklungen sollte mit eindeutigen Festsetzungen zur Art und zum Maß der Nutzung entge-gengewirkt werden. So sollte der Wohnbedarf der einheimischen Bevölkerung gesichert und der Neubau von Fe-rien- und Zweitwohnungen eingeschränkt werden. Ebenfalls sollte der Gebietscharakter gewahrt bleiben in dem die geordnete Bebauung und Nutzung unter Beibehaltung der vorhandenen Baudichten und Nutzungsstrukturen gesichert wurde. Über gestalterische Festsetzungen sollte der Qualitätssicherung sowie einer Harmonisierung des Gebietes dienen. Ebenfalls als ausdrückliches Ziel benannt ist die Entwicklung notwendiger Spielanlagen für Kinder und Kleinkinder.

Der Bereich, für den der Bebauungsplan geändert werden soll, stellt lediglich einen kleinen Teil des gesamten Plangebietes dar. Für den Teilbereich sind Flächen für den förderbaren Wohnungsbau festgesetzt. Zulässig sind nur Wohngebäude, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden können. So sollten die Anforde-rungen an Wohnungsgrößen und Ausstattung entsprechend der Richtlinien des Sozialen Wohnungsbaus gewähr-leistet werden. Das Maß der Nutzug wird mit der Festsetzung von sowohl eine GRZ (0,22) als auch eine GFZ (0,6 und 0,66) sowie der Anzahl der Vollgeschosse (II und III) geregelt. Ebenfalls ist eine Mindestgrundstückgröße festgesetzt. Die Fest-setzungen ermöglichen eine Entwicklung, um auch zukünftig auf die massive Nachfrage nach Dauerwohnraum aufgrund der fortschreitenden Verdrängung angemessen reagieren zu können. Die überbaubare Grundstücksflä-che für das Grundstück mit den drei Mehrfamilienhäusern orientiert sich an den Grundstückgrenzen. Für die Grund-stücke mit dem Wohnblock orientiert sich die überbaubare Grundstücksfläche an der L-Form des Bestandes und

Abbildung 1: Übersicht des bisher geltenden Bebauungsplanes im Geltungsbereich

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mit einer Weiterentwicklung als U-Form. Dies entspricht nicht der geplanten Neubebauung, weswegen die Ände-rung angestrebt wird. Ebenfalls festgesetzt sind Flächen für Gemeinschaftstellplätze sowie ein Spielplatz für Klein-kinder. Sowohl die Thematik der Stellplätze sowie die Integration eines Spielplatzes ist in dem beschlossenen Bebauungsentwurf bearbeitet und entsprechende Flächen vorgesehen. 4.8 Sonstige Satzungen, Verordnungen, Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der folgenden städtebaulichen Satzungen und Verordnungen, die bei Vor-haben ebenfalls zu berücksichtigen sind: - Werbeanlagensatzung gemäß § 84 LBO der Gemeinde Sylt (örtliche Bauvorschriften) - Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB der Gemeinde Sylt / Westerland (Rückbau, Änderung oder Nutzungs-

änderung baulicher Anlagen bedarf der Genehmigung) - Satzung der Gemeinde Sylt / Westerland zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion gemäß §

22 BauGB (Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum unterliegt der Genehmigung) - Baumschutzsatzung 5. Festsetzungen des Bebauungsplanes 5.1 Art der baulichen Nutzung Sondergebiet SO „Dauerwohnen“ Bei der Bereitstellung und Gewährleistung von bezahlbarem Wohnraum für die dauerhaft ortsansässige Bevölke-rung nehmen vor allem der kommunal Wohnungsbau, genossenschaftlicher Wohnungsbau sowie auch Wohnungs-bau durch Stiftungen eine wichtige Funktion ein. Der bestehende Wohnungsbau wird daher durch die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebietes „Dauerwohnen“ gesichert. Die Einseitigkeit der Nutzungsstruktur, wodurch sich das Sondergebiet von dem definierten Baugebieten wesentlich unterscheidet, ist erforderlich, um den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung, der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und der Bevölkerungsentwicklung Rechnung zu tragen. Diese einseitige Nutzungs-struktur ist auf Dauerwohnen ausgerichtet und weitere Nutzungen, mit Ausnahme der freien Berufe, unzulässig. Das Reine Wohngebiet lässt neben Wohngebäuden auch Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen, zu. Zu den Wohngebäuden gehören im Reinen Wohngebiet auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Somit ermöglicht bereits das Reine Wohngebiet eine, wenn auch geringfügige, Durchmischung verschiedener Nutzungen, die im Plangebiet nicht gewünscht ist. Zulässige Nutzungen Im Sondergebiet SO „Dauerwohnen“ sind ausschließlich Wohngebäude mit Dauerwohnungen zulässig. Dauerwoh-nungen dienen ausschließlich und auf Dauer einem nicht wechselnden und ortsansässigen Personenkreis (Haupt-wohnung/Schwerpunkt der Lebensbeziehungen). Damit soll planungsrechtlich dem hohen Bedarf nach Dauerwoh-nungen Rechnung getragen werden. Das Sondergebiet SO „Dauerwohnen“ trägt maßgeblich zur Wohnraumver-sorgung in der Gemeinde Sylt bzw. im Ortsteil Westerland bei. Nicht zulässige Nutzungen Der Begriff der „Wohnung“ suggeriert eine mögliche Nutzung als Dauerwohnung, Zweitwohnung oder Ferienwoh-nung. Zweitwohnungen und Ferienwohnungen sind nicht Bestandteil des Zulässigkeitskataloges und demnach im sonstigen Sondergebiet SO „Dauerwohnen“ unzulässig. Im Gegensatz zu Dauerwohnungen dienen Zweitwohnun-

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gen einem nicht ständig wechselnden Personenkreis zum zeitlich begrenzten, nicht dauernden Aufenthalt an Wo-chenenden, im Urlaub oder in sonstiger Freizeit. Ferienwohnungen stehen einem ständig wechselnden Kreis von Gästen zu gewerblichen Zwecken gegen Entgelt als vorübergehende Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung. Mit diesem Sondergebiet soll die Einseitigkeit der Nutzungsstruktur, das ausschließliche Dauerwohnen, planungs-rechtlich gesichert werden. 5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Für das Sondergebiet SO 1 „Dauerwohnen" orientiert sich das Maß der Nutzung an den Obergrenzen der Baunut-zungsverordnung (§ 16) und ist somit mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung soll einer flächenschonenden Bauweise sowie dem öf-fentlichen Interesse, zusätzlichen Dauerwohnraum zu schaffen, Rechnung getragen werden. Vor allem vor dem Hintergrund von ca. 2.500 insular fehlenden Dauerwohnungen bis für die dauerhaft ortsansässige Bevölkerung ist eine entsprechende Verdichtung vorhandener Potenzialflächen geboten. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Baugrenzen definiert und ermöglicht die Umsetzung des im Rahmen des konkurrierenden Gutachterverfahrens ausgewählten städtebaulichen Entwurf. Insgesamt liegt das Maß der baulichen Nutzung im Vergleich zu den Festsetzungen der umliegenden Grundstücke deutlich höher. Dies hängt allerdings eindeutig mit der unterschiedlichen Art der Nutzung zusammen. In dem Plan-gebiet der 10. Änderung können nur Dauerwohnungen und keine Zweitwohnungen sowie Ferienwohnungen erstellt werden. Dies wird maßgeblich durch den Bebauungsplan bestimmt. Die Dauerwohnungen verbleiben im Eigentum der Gemeinde / Kommunales Liegenschaftsmanagement und werden vermietet. Die Planung entspricht somit den übergeordneten Zielen der Raumordnung, die besagen, dass keine Planungen betrieben werden dürfen, die die Zunahme von Zweitwohnungen ermöglichen. Der Unterschied im Maß der Nutzung liegt somit in den übergeord-neten Zielen der Raumordnung begründet, die sich in der Bauleitplanung widerspiegeln. Die Bauweise ist entsprechend des städtebaulichen Entwurfes die offene Bauweise, d.h., Gebäude sind mit seitli-chem Grenzabstand zu errichten. 6. Wesentliche Auswirkungen der Änderung des Bebauungsplanes Mit der Änderung des Teilbereiches des Bebauungsplanes Nr. 37 werden die planungsrechtlichen Grundlagen zur Umsetzung des ersten Bauabschnittes der geplanten Neubebauung der Wohnsiedlung Ost. Die Grundstücke befinden sich in kommunalem Eigentum. Zur Schaffung von bezahlbaren Dauerwohnungen für die einheimische Bevölkerung haben die politischen Gremien der Gemeinde Sylt die Neubebauung beschlossen. Sie wird durch das Kommunale Liegenschafts-Management der Gemeinde Sylt durchgeführt. Die neue Bebauung basiert auf einem Bebauungsentwurf, dessen Umsetzung der Wohnungsbauausschusses in seiner Sitzung am 24.02.2020 empfohlen hat. Der Ortsbeirat Westerland ist 2020 dieser Empfehlung am 27.02.2020 und die Gemein-devertretung am 28.05.2020 mehrheitlich gefolgt. Der Entwurf sieht eine Bebauung mit überwiegend zweigeschos-sigen Mehrfamilienhäusern mit geneigten begrünten Dächern vor. Mit kompakten Grundflächen bleibt die Bebau-ung kleinteilig und fügt sich in die Umgebung ein. Die planungsrechtliche Grundlage für das gesamte Gebiet wird mit einer weiteren Änderung des Bebauungsplanes geschaffen. Durch die vorgezogene Änderung des Teilbereiches kann ein kurzfristiger Beginn der Erneuerung der Wohnsiedlung erzielt werden. Damit wird dem dringenden Bedarf nach angemessenem und bezahlbaren Wohn-raum für die einheimsche Bevölkerung Rechnung getragen. Der Bebauungsentwurf steht im Einklang mit den übergeordneten Planungen. Ebenfalls entspricht die künftige Nutzungsstruktur der Umgebung und stellt lediglich eine Weiterentwicklung der bestehenden Bebauung dar. Nut-zungskonflikte nicht zu erwarten.

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7. Auswirkungen auf die Umwelt Insgesamt entsteht durch die Änderung des Teilbereiches kein erheblicher Eingriffsumfang. Das Gebiet ist bereits bebaut und befindes sich zentral am Siedlungsgebiet im Zusammenhang mit der weiteren bebauten Ortlsage. Um-weltbezogene Auswirkungen auf die verschiedenen Schutzgüter sind auch bei einer Weiterentwicklung des Gebie-tes nicht zu erwarten. Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Dabei handelt es sich um eine Entwicklung im Sinne einer baulichen Nachverdichtung. Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Es besteht kein Ausgleichserfordernis im Sinne des § 1 a Abs. 3 des BauGB. Es besteht kein Erfordernis für die Durchführung nationaler und europäischer Umweltvorschrif-ten hat wie etwa der RL 96/82/EG, RL 200/60/EG (WRRL)/RL 2008/105 EG, der RL 76/464/EWG, der RL 2002/49/EG (Umgebungslärm-RL); RL 91/676/EWG, der RL 2008/50/EG oder der RL 92/43/EWG. Hinweise auf die Betroffenheit von gesetzlich geschützten Biotopen nach § 30 BNatSchG und die Belange des Artenschutzes § 44 BNatSchG liegen nicht vor, da es sich hier um ein stark anthropogen geprägtes Siedlungsgebiet handelt, dass nicht als Lebensraum für geschützte Arten bekannt ist. Die Begründung zur 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 37 wurde mit Beschluss der Gemeindevertretung vom xx.xx.2021 gebilligt.

Gemeinde Sylt, ………………………………..

……………………………….. Der Bürgermeister

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