NATÜRLICHFreizeitvergnügen pur in Ober- bayern. Ein „Bad“ in der Isar – mit Blick auf die Zugspitze

Münchens Umland

GEFRAGTE ALTERNATIVENZwar sind die Preise jüngst im Speckgürtel Münchens stark gestiegen, doch im Vergleich zur Metropole sind sie immer noch günstiger. Und auch die Lebensqualität lockt

0 10 km

Eitting

Oberding

Moosinning

Neuching Wörth

Pastetten

Finsing Buch a. Buchrain

Forstern

Tuntenhausen

Bruckmühl Bad Aibling

Kolber-moor

Rosen-heim

Stephans-kirchen

Schechen

Vogtareuth

Söchte-nau

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Feldkirchen-Westerham

Dießen am Ammersee

Utting a. A.

Schondorf

Eching

Münsing

Seeshaupt

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Bernried

IffeldorfGmund a.Tegernsee

Tegern-see

Wörth-see

Ammersee

Chiemsee

Kochel-see

Walchen-see

Forggen-see

Staffelsee

Starn-berger

See

Tegernsee

Prutting

Halfling Höst-wang Eggstätt

Bad Endorf

Riedering

Rimsting

Prien a. Chiemsee

Rohrdorf

Jachenau

Füssen

Schieh-dorf

Uffing a. Staffelsee

Schwangau

HalblechRieden

Murnau a. Staffelsee

BadTölz

Miesbach

Rottach-Egern

Bad Wiessee

Kochel a. See

Hörlkofen

Erding

Freising

Landshut

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StarnbergHerrsching a. Ammersee

Weilheim

Landsbergam Lech

Fürstenfeld-bruck

Gauting

Gräfel-fing

Germering

Olching

Bergkirchen

Augsburg

Karls-feld

EmmeringPuch-heim

Haim-hausen

Herberts-hausen

Ebersberg

Mühldorf a. Inn

LANDKREISFÜRSTENFELDBRUCK

LANDKREISWEILHEIM-SCHONGAU

LANDKREISLANDSBERG AM LECH

LANDKREISBAD TÖLZ-

WOLFRATSHAUSEN

LANDKREISMIESBACH

LANDKREISROSENHEIM

LANDKREISROSENHEIM

LANDKREISTRAUNSTEIN

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LANDKREIS FREISING

LANDKREIS ERDING

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sehr gute Wohnlagen

gute Wohnlagen

BELLEVUE, Ausgabe 6/2019 – München Special

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Preise für gute bis sehr gute Lagen, Quelle: Maklerumfrage, eig. Recherche

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D ie gute Nachricht gleich mal vor-weg: Die Immobilienpreise im Münchner Umland sind im Verlau-fe des Betrachtungszeitraums Herbst 2018 bis Frühjahr 2019 weniger stark gestiegen als in den Jahren zuvor. Das stellte zumindest der Immobilienverband Deutschland (IVD) Süd jüngst fest. Die Kreisstädte in der Region München wiesen demnach erneut geringe bis mäßige Preis-anstiege auf, so der IVD Süd in seinem Marktbericht zum Münchner Umland. Dabei wurde der höchste Preisanstieg im Bereich Bestandswohnungen in Erding festgestellt (+7,6 Prozent), gefolgt von Dachau (+7,1 Prozent) und Ebersberg

Standorte Häuser in Euro ETW in Euro/m2 Nachfrage Preis

Allgäu 550.000–2 Mio. 3.500–7.000 ➜ ➜

Ammersee ab 800.000 4.500–9.000 ➜ ➜

Chiemsee 700.000–5 Mio. 3.500–7.500 ➜ ➜

Münchner Osten 850.000–3,5 Mio. 4.500–9.000 ➜ ➜

Münchner Süden ab 1 Mio. 6.500–10.000 ➜ ➜

Starnberger See ab 1 Mio. 5.500–13.000 ➜ ➜

Tegernsee ab 1,2 Mio. 6.500–13.000 ➜ ➜

Würmtal 600.000–5 Mio. 4.500–9.500 ➜ ➜

0 10 km

Eitting

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Moosinning

Neuching Wörth

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Finsing Buch a. Buchrain

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Bruckmühl Bad Aibling

Kolber-moor

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Stephans-kirchen

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Vogtareuth

Söchte-nau

Groß-karolinen-

feld

Feldkirchen-Westerham

Dießen am Ammersee

Utting a. A.

Schondorf

Eching

Münsing

Seeshaupt

Pähl

Bernried

IffeldorfGmund a.Tegernsee

Tegern-see

Wörth-see

Ammersee

Chiemsee

Kochel-see

Walchen-see

Forggen-see

Staffelsee

Starn-berger

See

Tegernsee

Prutting

Halfling Höst-wang Eggstätt

Bad Endorf

Riedering

Rimsting

Prien a. Chiemsee

Rohrdorf

Jachenau

Füssen

Schieh-dorf

Uffing a. Staffelsee

Schwangau

HalblechRieden

Murnau a. Staffelsee

BadTölz

Miesbach

Rottach-Egern

Bad Wiessee

Kochel a. See

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Erding

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StarnbergHerrsching a. Ammersee

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Landsbergam Lech

Fürstenfeld-bruck

Gauting

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EmmeringPuch-heim

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sehr gute Wohnlagen

gute Wohnlagen

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(+4,7 Prozent). Die Steigerungen im Be-reich der Einfamilienhäuser im gleichen Zeitraum fielen sogar noch geringer aus.

Das klingt prinzipiell erst einmal gut, doch der Druck auf den „Speckgürtel“ wächst stetig mit den steigenden Preisen in der Metropole. Die Strahlungswirkung Münchens ist einfach enorm, und mit ihr nimmt auch der Sog ins Umland zu – und zwar flächendeckend und weitreichend. Signifikant günstiger wird es erst, wenn man den Einzugsbereich der S-Bahn ver-lässt. Und auch dann könnte die Nähe zu Bergen oder Seen wiederum für höhere Preise sorgen. Zu groß ist die Attraktivität der Gesamtregion. Dazu zählt auch die Nä-he zu einem der größten und vielfältigsten Arbeitsmärkte bundesweit. Fakt ist: Wer im Einzugsbereich Münchens auf Immo-biliensuche ist, muss mitunter sehr lange suchen – und finanziell gut aufgestellt sein. Sobald ein Standort eine gute Verkehrsan-bindung nach München (MVV, Bahn oder Autobahn), eine gute Infrastruktur vor Ort

TRADITIONELLUrtypische Bilder offenbaren

sich schon kurz hinter der Stadtgrenze Münchens –

musikalisch oder ländlich

DAS SAGEN DIE PROFISStatements namhafter Makler und Developer

„Kunden sind bereit, überdurch-schnittliche Preise zu bezahlen, wenn die Lage stimmt oder gar Seeblick gegeben ist.“

SABRINA SPANN, Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg

„Die hohen Preise in München sorgen weiter für steigende Preise im Umland. Besonders wassernahe Lagen sind hier sehr begehrt.“

HOLGER BAETE, Engel & Völkers Starnberger Fünf-Seen-Land

„In den S-Bahn-Bereichen sind die Kaufpreise inzwischen schon fast auf das Münchner Niveau gestiegen.“

TINA AIGNER, Aigner Immobilien

„Für viele ist auch die ,Alter-nativlage‘ preislich nicht mehr stemmbar. Selbst klassische Adresskäufer werden flexibler.“

ANDRÉ SCHNITZKE, Duken & v. Wangenheim

und „familiäre Entfaltungsmöglichkeiten“ bietet, desto höher sind Nachfrage und Preisniveau.

Betrachtet man die Karte der Umland-gemeinden des Immobiliendienstleisters McMakler, fällt auf, dass von den 56 un-tersuchten Regionen gerade einmal drei in einigermaßen bezahlbarem Rahmen blei-ben (Oberschleißheim, Unterschleißheim und Garching). Bezahlbar bedeutet hier einen Kaufpreisfaktor (Kaufpreis durch Jahresnettomiete) von unter 30, was vor einigen Jahren selbst in München noch als hochpreisig galt. An der Spitze dieser Ana-lyse liegen mit Straßlach, Herbertshausen, Oberhaching und Bergkirchen vier Regi-onen mit Kaufpreisfaktoren jenseits der 50. Von einer echten Rendite lässt sich hier wohl kaum sprechen. Wie sieht nun also die Entwicklung in den einzelnen Einzugsbe-reichen exakt aus?

Der Münchner Norden: Auch wenn in diesem Bereich noch immer die günstigs-ten Lagen rund um die Metropole zu finden

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Umland MÜNCHENSPECIAL

BELLEVUE 6/2019 153

VIELSEITIG Dutzende Seen prägen das Münchner Umland. Einer der schönsten ist der Tegernsee

sind, auch in Dachau oder Freising sind die Preise aufgrund der starken Nachfrage in der Vergangenheit sprunghaft angestiegen. Nicht zuletzt die Nähe zum Flughafen sowie die hier ansässigen Arbeitgeber machen den Norden für viele Suchkunden so interessant.

Der Münchner Westen: Das Würmtal oder auch Ammer- und Wörthsee haben preislich enorm zugelegt und liegen zum Teil auf Münchner Niveau. Hier stimmen Wohn- und Lebensqualität sowie Anbindung. In den gesuchten Lagen wie Gräfelfing oder Gauting sind frei stehende Einfamilienhäu-ser echte Raritäten und unter einer Million Euro kaum zu bekommen. Deutlich güns-tiger wird es erst in ländlichen Bereichen Richtung Fürstenfeldbruck. „FFB“ selbst ist von einer hohen Nachfrage gekennzeichnet. Interessant könnte die Schließung des Flie-gerhorstes 2023 sein. Hier wird sich großes Entwicklungspotential ergeben – auch hin-sichtlich Wohnbebauung.

Der Süden mit Fünf-Seen-Land und Te-gernsee: Als Alternative zu München wer-

den Starnberg & Co. wohl eher selten gese-hen. Zu hochpreisig sind die Lagen, die ein Experte zu Recht als „all time Favorites“ be-zeichnet. Im Vergleich zur Großstadt liegen zum Beispiel Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert nach Angaben des IVD in Starn-berg sogar über dem Niveau von München. In dieser Region zählen Blick auf See oder Berge sowie landschaftliche und architek-tonische Vorzüge. Allerdings dürfen auch an den Seen die gute Anbindung und eine möglichst perfekte Infrastruktur nicht feh-len. Aufgrund der preislichen Entwicklung in den letzten Jahren sind auch südlich von München neue Lagen verstärkt in den Fo-kus gerückt. So berichten einige Experten von zunehmendem Interesse an Standorten am Schliersee (Neuhaus und Bayrischzell) sowie zwischen Holzkirchen und dem Te-gernseer Tal – eben dort, wo die Bayerische Oberlandbahn (BOB) Station macht.

Der Münchner (Süd-)Osten: Hier sieht man die rasante Entwicklung ins Umland womöglich am deutlichsten. Wer in den

„Auch im Würmtal haben wir ein stetig steigendes Preisniveau, angeführt durch die Immobilien-

preise in Gräfelfing.“

FLORIAN KONRAD, im7 Immobilienbüro, Gräfelfing

„Aufgrund weiterhin steigender Immobilienpreise in München sind viele Familien dazu gezwungen, in das Münchner Umland zu ziehen.“

ALEXANDER BÖTSCH, Immobilien-welt Rehage & Partner, Tegernsee

„Den Käufern ist eine gute Ver-kehrsanbindung nach München

wichtig. Zudem wird auf eine gute Infrastruktur vor Ort geachtet.“

MARCUS WIDRICH, S-ImmobilienService München

„Im Umland werden immer weniger Wohnimmobilien zu immer höheren Preisen verkauft. Die Nachfrage in guten Lagen ist unverändert hoch.“

ANDREA SINDILAR, Andrea Sindilar Immobilien

„Die Nachfrage im ganzen Fünf-Seen-Land ist weiterhin

ungebremst.“

VIVIANNE PUCER, VON POLL IMMO-BILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land

154 BELLEVUE 6/2019

MÜNCHENSPECIAL Umland

„Durch Ferienimmobilien im Allgäu gewinnen Käufer an Lebens-qualität und sichern sich zudem Kapital zur Altersvorsorge.“

CLAUDIUS MAUCHER, Engel & Völkers Kempten, Allgäu

„Mit kleinen, individuellen und extrem luxuriösen Wohnanlagen hat der Tegernsee im Preisniveau Münchner Toplagen fast erreicht.“

JÖRG ZIMMERMANN, Zimmermann Immobilien, Tegernsee

„Wir verzeichnen gute, nachhaltige Nachfrage bei längeren Vermark-tungszeiten und einer deutlich kritischeren Käuferklientel.“

RAINER LEIDECKER, Tegernseer Grund Immobilien

„In Garmisch-Partenkirchen kauft man nicht nur eine Immo-bilie, sondern hohe Lebensqualität und ein Stück heile Welt.“

JANIN TRAPP, DIE WOHN-BÖRSE IMMOBILIEN, Garmisch-Partenkirchen

„Die Chiemsee-Region ist Zuzugsge-biet mit Bergen und Seen im nahen Umland Münchens. Hier gibt es nur eine Preisrichtung – nach oben.“

KARIN STEPHAN, Immobilien Stephan, Chiemsee

gefragten Stadtteilen Trudering oder Wald-trudering nicht zum Zuge kommt, sucht weiter in Richtung Haar, Vaterstetten, Zor-neding, Ebersberg. Alles, was im Bereich der S-Bahn liegt, wird unter die Lupe ge-nommen. Auch das etwa eine Stunde von der Münchner City entfernte Wasserburg wird nachgefragt. Dennoch ziehen – hier gilt die Aussage des Vorjahres – auch im östlichen Umland der Metropole die Prei-se unaufhörlich weiter an. Das könnte nun sogar bis Mühldorf reichen, da im Oktober die Autobahn A94 fertiggestellt wurde, die die Stadt am Inn mit München verbindet. Die Pendler freut’s, die Verkehrsteilnehmer in der bayerischen Landeshauptstadt eher weniger.

Apropos Pendler: Längst stehen auch Augsburg und Ingolstadt im Blickpunkt der Interessenten. Zwar haben beide auch selbst einige Vorteile zu bieten, doch es ist die Anbindung, die sie für immer mehr Immo-biliensuchende attraktiv macht. Vor allem

der ICE spielt hier eine große Rolle, da man von Hauptbahnhof zu Hauptbahnhof 40 (Ingolstadt) oder sogar nur 32 (Augsburg) Minuten benötigt. Nur günstig ist der Im-mobilienkauf in den beiden Großstädten auch nicht wirklich. In der Spitze zahlt man auch in Ingolstadt mittlerweile Quadratme-terpreise über 5.000 Euro (Neubau). Aller-dings werden immer noch Bestandsimmo-bilien um 3.000 Euro/m2 angeboten. In Augsburg ist das Niveau bereits deutlich höher. Hier liegt die Spitze jenseits der 8.000 Euro/m2, Tendenz in beiden Fällen steigend. Allerdings findet man in Augsburg und Ingolstadt noch „bezahlbare“ Einfami-lienhäuser, die selbst in Spitzenlagen in der Regel noch um eine Million Euro zu finden sind. Die sucht man in München meist ver-geblich – gerade zu solchen Preisen.

MALERISCHAußer den Seen locken

auch die Berge – gerade im Süden Münchens. Hier

ein Idyll im Allgäu

Autor Sven Heinen Kontakt s.heinen@planetc.co

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BELLEVUE 6/2019 155

Redaktionelle Auswahl

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Umland MÜNCHENSPECIAL

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