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Bericht Nr. 2160 betreffend Sanierung Alterszentrum Zum Lamm und Nutzung des Standor-tes Chrischona als Rochadehaus

Dem Bürgergemeinderat zugestellt am 28. November 2018

Inhaltsverzeichnis

1  Das Wichtigste in Kürze ........................................................................................................... 2 2  Ausgangslage und Problemanalyse ....................................................................................... 2 

2.1  Ausgangslage ........................................................................................................................... 2 

2.2  Chancen und Risiken ............................................................................................................... 3 

3  Aktuelle Situation und mögliche Lösungsvarianten ............................................................. 4 

3.1  Aktuelle Situation ...................................................................................................................... 4 

3.2  Baulicher Zustand ..................................................................................................................... 5 

3.3  Bauvarianten ............................................................................................................................ 6 

3.4  Empfehlung............................................................................................................................... 6 

4  Konkretisierung Lösung ........................................................................................................... 7 

4.1  Sanierung Alterszentrum Zum Lamm (Rebgasse) ................................................................... 7 4.1.1  Betriebskonzept ..................................................................................................................... 7 4.1.2  Baukonzept ............................................................................................................................ 7 4.1.3  Umzugskonzept ..................................................................................................................... 9 

4.2  Rochadelösung Reha Chrischona ............................................................................................ 9 4.2.1  Betriebskonzept ..................................................................................................................... 9 4.2.2  Baukonzept ............................................................................................................................ 9 4.2.3  Umzugskonzept ................................................................................................................... 10 

4.3  Zeitplan ................................................................................................................................... 11 

4.4  Künftige Nutzung des Standortes Chrischona als Rochadehaus .......................................... 11 

5  Begleitung im Veränderungsprozess ................................................................................... 12 

5.1  Vertrauen schaffen ................................................................................................................. 12 

5.2  Betroffene zu Beteiligten machen .......................................................................................... 12 

5.3  Perspektiven bieten ................................................................................................................ 12 

6  Kosten und Finanzierung ....................................................................................................... 13 

6.1  Investitionen ........................................................................................................................... 13 

6.2  Auswirkungen auf die Betriebsrechnung ................................................................................ 13 6.3  Finanzierung ........................................................................................................................... 14 

7  Antrag ....................................................................................................................................... 14 

Anhang ................................................................................................................................................. 15 

Beilagen ................................................................................................................................................. 16 

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1 Das Wichtigste in Kürze

Das Alterszentrum zum Lamm im Zentrum von Kleinbasel mit einem Angebot von 70 Pflegeplätzen ist in die Jahre gekommen und bedarf umfassender Modernisierungsmassnahmen, um dem Anspruch des Marktes nach modernen Pflegeplätzen nachkommen zu können. Das Bürgerspital Basel strebt daher die Sanierung des Alterszentrums zum Lamm an.

Nach mehreren Monaten Konzeptentwicklung und Erarbeitung diverser Lösungsvarianten bevorzugt das Bür-gerspital Basel die Variante 5b: Umbau nach SIA 500 plus (Dachgeschoss mit 3 Wohnungen und Nebenräu-men). Bei der Variante 5b werden ca. 85 % des heutigen Gebäudebestands umgebaut und ca. 15 % komplett neu gebaut. Nach Beendigung der Sanierung stehen dem Alterszentrum zum Lamm 64 Betten in 48 Einzel-zimmern / 8 Doppelzimmern (56 Zimmer) sowie die Möglichkeit des neuen Angebots «Wohnen mit Service» mit 3 Wohnungen zur Verfügung. Neben der eigentlichen Pflege kann das Alterszentrum zum Lamm im Rah-men eines optimierten Betriebs seinem Leistungsauftrag nach Langzeitpflege sowie Psycho-Geriatrischer Be-treuung nachkommen.

Ein Verbleib in der Liegenschaft wird für die Bewohnenden, Gäste und die Mitarbeitenden aufgrund der um-fangreichen baulichen Eingriffe nicht zumutbar. Der Betrieb des Alterszentrums muss daher während der Bau-zeit ausgelagert werden.

Die Geschäftsleitung des Bürgerspital Basel hat beschlossen, die einmalige Chance des im Frühjahr 2019 freiwerdenden Standort Bettingen (vormals Reha Chrischona) zu ergreifen und die Reha Chrischona als Roch-adehaus zu nutzen.

Die Investitionen für Sanierung und Rochade belaufen sich nach aktuellen Schätzungen auf ca. 12,4 Mio. CHF (+/- 25 %) und bewegen sich im Zeitraum 04/2019 bis 09/2020.

2 Ausgangslage und Problemanalyse

2.1 Ausgangslage

Das Alterszentrum zum Lamm gliedert sich in drei Gebäudeteile:

Historisches Gebäude Zum Lamm

Mitteltrakt

Historisches Gebäude Silberberg

Das mittelalterliche Gebäude Zum Lamm wurde erstmals 1841 erwähnt. In den 70er Jahren wurde es unter Denkmalschutz gestellt und 1985 vollständig und hochwertig nach den Vorgaben des Denkmalschutzes reno-viert.

Der Mitteltrakt wurde von 1980-1984 neu erbaut nachdem der alte zweigeschossige Mitteltrakt rückgebaut wurde.

Das historische Gebäude Silberberg wurde erstmals 1363 erwähnt und steht ebenfalls unter Denkmalschutz. Es wurde von 1981-1984 renoviert. In den Jahren 2003/2004 wurde das Gebäude für den Betrieb eines Män-nerwohnheims mit 12 Plätzen umgebaut.

Das Alterszentrum Zum Lamm mit 70 Plätzen (davon 5 extern) und einem öffentlichen Restaurationsbetrieb wird aufgrund seiner zentralen Lage mitten im Kleinbasel und seines idyllischen Gartens von den Bewohnen-den, Gästen und Mitarbeitenden sehr geschätzt.

Die drei Gebäudeteile (Zum Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) sind infolge guter Wartung trotz ihres Alters in einem recht guten Allgemeinzustand. Insbesondere bei den beiden historischen Gebäuden Zum Lamm und

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Silberberg besteht kein grosser Sanierungsbedarf. Der Mitteltrakt hingegen ist in die Jahre gekommen und bedarf umfassender Modernisierungsmassnahmen.

Eine Zustandsanalyse der drei Gebäudeteile (Zum Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) durch Itten+Brechbühl AG vom 06.12.17 hat aufgezeigt, dass das Leitungssystem (u. a. Wasser, Abwasser, Heizung) saniert werden muss. Zur längerfristigen Instandsetzung wie auch zur Verbesserung der Erdbebensicherheit müssen umfangreiche bauliche Massnahmen ergriffen werden (z. Bsp. schwellenloser Zugang von den Zimmern auf die Balkone, genügend grosse Nasszellen, optimierte Türbreiten zu den Bewohnerzimmern, Erneuerung der bestehenden beiden Personenliftanlagen sowie zusätzlich ein neuer Bettenlift, soweit als möglich Abbau von Doppelzimmer zugunsten von Einzelzimmer).

Ein Verbleib in der Liegenschaft ist für die Bewohnenden, Gäste und die Mitarbeitenden aufgrund der umfangreichen baulichen Eingriffe nicht zumutbar. Der Betrieb des Alterszentrums muss daher während der Bauzeit ausgelagert werden.

Die Geschäftsleitung des Bürgerspital Basel hat beschlossen, den im Frühjahr 2019 freiwerdenden Standort Bettingen (vormals Reha Chrischona) als Rochadehaus zu betreiben. Die Gemeinde Bettingen und die Abteilung Langzeitpflege des Gesundheitsdepartements Basel-Stadt haben dazu ihr Einverständnis gegeben. Die Liegenschaft müsste vorgängig an den Betrieb eines Alterszentrums angepasst werden. Anschliessend ist der Umzug und die Inbetriebnahme des Lamms am Standort Bettingen (Reha Chrischona) geplant.

Aufgrund der Tatsache, dass die Liegenschaft an der Rebgasse während der Bauarbeiten leer steht, werden weitere in den nächsten Jahren anstehende Instandsetzungsarbeiten der technischen Infrastruktur zusammen mit der Sanierung des Leitungssystems ausgeführt.

2.2 Chancen und Risiken

Die Sanierung des Alterszentrums Zum Lamm bringt die folgenden Chancen für das Bürgerspital Basel:

Die Werterhaltung der Liegenschaft sowie deren Betriebssicherheit ist längerfristig gesichert.

Das Bürgerspital Basel betreibt ein saniertes Alterszentrum mitten in Kleinbasel mit guter Reputation.

Mit der geplanten Sanierung und den Instandsetzungen ist für die nächsten 20 Jahre eine nachhaltige sowie betriebssichere Unterbringung und Betreuung von betagten Menschen an zentraler Wohnlage ge-mäss Leistungsauftrag des Bürgerspitals sichergestellt.

Der Umbau erfüllt die gestiegenen Anforderungen der breiten Öffentlichkeit an ein Pflegeheim respektive an ein Pflegezimmer. Pflegeheime mit veralteter Infrastruktur (z.B. ohne Nasszellen in den Bewohnerzim-mern) werden in den nächsten Jahren bezüglich Belegung unter Druck kommen.

Dank der einmaligen Gelegenheit mit der Nutzung des eigenen Standortes in Bettingen (Reha Chrischona) als Rochademöglichkeit können die anstehenden Sanierungsarbeiten so effizient und kos-tengünstig wie möglich umgesetzt werden.

Eine Nicht-Sanierung des Alterszentrums Zum Lamm kommt im Prinzip nicht in Frage. Eine spätere Sanierung bringt mit sich, dass voraussichtlich keine Möglichkeit mehr für eine einfache Rochade besteht, wodurch das Alterszentrum Zum Lamm entweder während des laufenden Betriebs saniert werden oder aber während der Sanierung komplett geschlossen werden müsste.

Die Rochadelösung am Standort Bettingen bietet die folgenden Chancen für das Bürgerspital Basel:

Die Räumlichkeiten der Reha Chrischona lassen den Betrieb eines Alterszentrums ohne grosse bauliche Veränderungen zu.

Die Reha Chrischona bietet naturnahen Erholungsraum für die Bewohnenden während der Rochade.

Die Rochadezeit für das AZ Lamm ist zeitlich auf ca. 1 Kalenderjahr begrenzt.

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Der Standort eignet sich grundsätzlich als künftiges Rochadehaus, auch für externe Nutzer. Das Bürgerspital Basel steht bereits heute in Vorverhandlungen mit einem externen Pflegeheim, das den Standort Chrischona ebenfalls als Rochadehaus nutzen möchte. Das Pflegeheim, das einen Neubau plant, würde nach aktuellem Planungsstand ab ca. Ende 2020 / Anfang 2021 – also im Anschluss an die Nutzung durch das AZ Lamm - das Rochadehaus für ca. 2 Jahre mieten. Weitere Interessenten könnten folgen.

Die Rochadelösung am Standort Bettingen birgt die folgenden Risiken für das Bürgerspital Basel:

Die Rochadelösung mit Reha Chrischona könnte durch ein Überangebot an Pflegeplätzen im stationären Bereich am Standort Bettingen vorübergehend zu einer fehlenden Auslastung führen. Die Konsequenz wären hohe Betriebskosten zu fehlendem Ertrag.

Die Veränderungen für die Bewohnenden während der Rochade könnten zu Unzufriedenheit und Abwan-derung führen.

Der Arbeitsweg für die Mitarbeitenden sowie die Wegdistanz für Besucher ändert sich während der Ro-chade. Dies könnte einige Mitarbeitende zu einem Arbeitgeberwechsel bewegen.

3 Aktuelle Situation und mögliche Lösungsvarianten

3.1 Aktuelle Situation

In den vergangenen 34 Jahren sind im Bereich der Haustechnik die notwendigen Massnahmen zur Instand-haltung im laufenden Betrieb durchgeführt worden, ebenso wurden diverse betriebsnotwendige Anpassungen an der Infrastruktur vorgenommen.

In den letzten Jahren sind immer mal wieder Wasserschäden aufgetreten und es konnten im Leitungssystem Legionellen nachgewiesen werden. Zudem ist die Küche in die Jahre gekommen und entsprach nicht mehr den Anforderungen des Lebensmittelgesetzes.

Im Rahmen erster Massahmen wurden im Mitteltrakt in 2016 die Küche saniert und die Lager sowie Kühlräume angepasst. Im Frühjahr 2017 wurde eine Legionellenschaltung eingebaut und die Kanalisation saniert. Zu diesem Zeitpunkt stand eine Gesamtsanierung des Alterszentrums Zum Lamm – auch aufgrund des Berichts der Firma Rapp Gebäudetechnik AG vom 29.01.2016 zum Zustand der Heizungs- und Sanitäranlagen - erst in etwa 6-8 Jahren zur Diskussion.

Da sich gegen Herbst 2017 die einmalige Gelegenheit mit der Nutzung des Standortes in Bettingen (Reha Chrischona) als Rochademöglichkeit ergab und somit die Option bestand, dass die anstehenden Sanierungs-arbeiten effizient und kostengünstig umgesetzt werden können, hat sich die Geschäftsleitung des Bürgerspi-tals entschieden, die Sanierung ab 01.01.2018 in Angriff zu nehmen und zu planen.

Im Herbst 2017 wurde die Firma Itten + Brechbühl AG damit beauftragt, eine Bauzustandsanalyse durchzu-führen (Bericht vom 06.12.2017).

Im Sommer 2018 erarbeitete das Projektteam des Bürgerspitals zusammen mit Itten + Brechbühl AG 5 mög-liche Bauvarianten (4 Sanierungsvarianten und eine Neubauvariante des Mitteltrakts). Diese werden im Kapitel 3.3 Bauvarianten beschrieben. Chronologie der bisherigen Beschlüsse und Ereignisse: 2000 Verbesserung Sicherheit und Brandschutz

2001 Umbauten zur Schaffung von zusätzlichem Platz für Aufenthaltsräume 1.-3. OG Mitteltrakt

2002 Umbau Pflegebad zu Aufenthaltsraum im 3. OG Mitteltrakt

2004 Umbau Gebäude Silberberg und Inbetriebnahme einer Männerwohngruppe mit 12 Plätzen

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2004 Einbau Glaswand im Treppenhaus Silberberg (brandschutztechnische Abtrennung von den übrigen Nutzungen)

2007 Umbau eines 3er-Zimmers in zwei 1er-Zimmer im 3. OG Mitteltrakt

2010 Erstellung eines Raucherraums (Fumoir) im 2. OG Gebäude Silberberg

2013 Umbau WC zu Kopierraum im EG Mitteltrakt

2014 Fenster- und Fassadensanierung Gebäude Zum Lamm

2015 Einbau einer TV-Satellitenanlage

2016 Sanierung der Küche und der Kühlräume im Mitteltrakt

2017 Sanierung der Kanalisation

2017 Einbau einer Legionellen Schaltung im Mitteltrakt

3.2 Baulicher Zustand

Die nachfolgenden Ausführungen zum baulichen Zustand zu den drei Gebäudeteilen Zum Lamm, Mitteltrakt und Silberberg basieren auf dem Analysebericht der Firma Itten + Brechbühl AG vom 06.12.2017.

Die durchgeführte Zustandsanalyse zeigte folgende Fakten auf:

Allgemeine Zustandsbeschreibung Die Gebäude Zum Lamm und Silberberg machen einen sehr guten und gepflegten Eindruck und weisen keinen erkennbaren Sanierungsstau auf. Der Mitteltrakt ist entsprechend seines Alters zwar noch ge-brauchsfähig aber doch etwas in die Jahre gekommen.

Erdbebensicherheit/Tragwerk Die Überprüfung der Erdbebensicherheit hat ergeben, dass bei den Gebäuden Zum Lamm und Silberberg bei einem Eingriff in die Tragstruktur nicht unerhebliche Massnahmen zur Erdbebenertüchtigung notwen-dig sind. Beim Mitteltrakt sind aufgrund der Überprüfung der Erdbebensicherheit Massnahmen notwendig, um den Mindesterfüllungsgrad von 25% zu erreichen.

Fassade Beim Gebäude Zum Lamm wurde im 2014 die Fassade inkl. Fenster und Holzwerk nach den Kriterien des Denkmalschutzes saniert und ist in einem sehr guten Zustand. Die Aussenwände des Untergeschosses weisen Feuchtigkeitsschäden auf. Kurzfristige Massnahmen sind nicht erforderlich.

Beim Mitteltrakt sind bei den massiven Fassadenteilen Abnutzungserscheinungen erkennbar. Diese sind zu erneuern. Die gesamten Fassaden entsprechen hier nicht mehr den heutigen energetischen Erforder-nissen. Bei den Fensterrahmen zur Gartenseite, bestehend aus hochwertigem Tropenholz, ist zu unter-suchen, ob die Fensterkonstruktion erhalten und der Dämmwert trotzdem verbessert werden kann. Die Balkontüren entsprechen nicht den Anforderungen an hindernisfreies Bauen. Im Bereich der Balkone sind auf der Südseite Lamellenstoren angebracht, die teilweise ersetzt werden müssen. Die Markisen im Erdgeschoss müssen auf ihre Funktionalität im Einzelnen geprüft werden. Die Fenster zum Schafgässlein haben keine guten Dämmwerte mehr.

Beim Gebäude Silberberg ist die Fassade inkl. Fenster und Holzwerk nach den Kriterien des Denkmal-schutzes saniert worden und ist in einem sehr guten Zustand. Kurzfristige Massnahmen sind nicht erfor-derlich. Die alten Holzfenster verfügen nur über eine Einfachverglasung. Hier ist zu überprüfen, ob mit dem Denkmalschutz eine energiesparende Lösung realisiert werden kann.

Dach Beim Gebäude Zum Lamm sind beim Dach keine Undichtigkeiten bekannt und festgestellt worden. Das Dach mit Dachrinnen wird regelmässig gewartet und ist in einem guten Zustand.

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Beim Mitteltrakt ist das Dach als Kaltdach mit Biberschwanzziegeln und einem Faserzementplatten- Un-terdach ausgebildet. Die Dichtigkeit ist aktuell gewährleistet. Die Dachrinnen werden regelmässig gewartet und es sind keine Schäden bekannt.

Das Dach beim Gebäude Silberberg weist keine erkennbaren Schäden oder Undichtigkeiten auf.

Innenräume Bei den Gebäuden Zum Lamm und Silberberg befinden sich die Innenräume in einem sehr gut gepflegten Zustand.

Beim Mitteltrakt befinden sich die allgemeinen Räume in einem gut gepflegten Zustand. In den Bewohnerzimmern ist der Innenausbau in eher abgenutztem Zustand. Hier ist eine Auffrischung erforderlich. Abgesehen vom 3.OG verfügen die Zimmer über keine Duschen. Der Zugang von den Zim-mern auf die Balkone entspricht nicht den Anforderungen an hindernisfreies Bauen. Die Türbreiten bei den Zimmern sind zu schmal, so dass keine Pflegebetten rein- oder rausgefahren werden können.

Das Restaurant wirkt abgenutzt und wenig einladend. Auch hier ist eine Auffrischung erforderlich.

Die Küche wurde im 2016 komplett saniert und modernisiert und befindet sich in einem sehr guten Zu-stand.

Allgemein lässt sich sagen, dass für den Mitteltrakt im Zuge der Modernisierung ein Konzept zur Auffri-schung des Innenausbaus unter den Prämissen Innenarchitektur, Unterhaltsfreundlichkeit und Nachhal-tigkeit entwickelt werden soll.

Technische Infrastruktur Ein grosser Teil der Betriebsanlagen (Elektroanlagen, Heizung-, Lüftung-, Kälteanlagen, Sanitäranlagen, Liftanlagen) sind zwar noch funktionstüchtig aber veraltet und müssen teilweise erneuert resp. den heute geltenden Vorschriften entsprechend angepasst werden. Insbesondere ist bei den Sanitäranlagen die Ri-sikosituation bezüglich Legionellen zu analysieren. Die für die Betriebssicherheit notwendigen Instandhal-tungsarbeiten wurden in den vergangenen Jahren jeweils bei laufendem Betrieb durchgeführt.

Unabhängig von den geplanten Sanierungsarbeiten müssten aufgrund der neuen Vorschriften die Elekt-rohauptverteilungen, die Brandmelde- und Notlichtanlage sowie die Fluchtwegbeleuchtungen den heute geltenden gesetzlichen Vorschriften angepasst werden.

Des Weiteren müssen im Bereich Brandschutz diverse Sanierungsarbeiten ausgeführt werden. Insbeson-dere der Ersatz, respektive die Ertüchtigung der Brandschutztüren ist erforderlich.

3.3 Bauvarianten

Basierend auf der Zustandsanalyse der Heizungs- und Sanitäranlagen der Firma Rapp Gebäudetechnik AG im 2015 und der Bauzustandsanalyse der Firma Itten + Brechbühl AG im Dezember 2017 erarbeitete das Projektteam des Bürgerspital Basel zusammen mit der Firma Itten + Brechbühl AG 5 Varianten mit den ent-sprechenden Kostenschätzungen. Diese dienen als Basis für diesen Ratschlag.

Beschreibung und Vergleich der Varianten können der Beilage entnommen werden.

3.4 Empfehlung

Nach Abwägung von Vor- und Nachteilen empfiehlt und beantragt das Bürgerspital Basel die Umsetzung der

Variante 5b – Umbau nach SIA 500 plus (Dachgeschoss mit 3 Wohnungen und Nebenräumen)

Siehe auch Beilage 2, Bauplan Vorschlag Umbau

Die Begründung lautet wie folgt:

Variante 5b erfüllt die vom AZ Zum Lamm formulierten Anforderungen am besten und wird dem betrachteten Kosten-Nutzen-Aspekt gerecht:

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Angebot in Pflegeheim: 64 Betten in 48 Einzelzimmer / 8 Doppelzimmer (56 Zimmer)

Zusätzliches Angebot Wohnen mit Service im DG: 3 Wohnungen

Bewusstes Angebot von Doppelzimmern in Einklang mit dem Leistungsauftrag PGA/Langzeitpflege

Es gilt zu berücksichtigen, dass die Qualivista Anforderungen an einen Neubau hinsichtlich Grösse der Nass-zelle zwar nicht für alle Bewohnerzimmer erfüllt werden. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen bei Umbau von bestehenden Einrichtungen, wodurch ein Neubau mit Mehrkosten von ca. + 8 Mio. CHF nicht rentabel er-scheint.

4 Konkretisierung Lösung

4.1 Sanierung Alterszentrum Zum Lamm (Rebgasse)

4.1.1 Betriebskonzept

Das sanierte Alterszentrum verfügt über 64 Betten. Das Leistungsangebot wird zukünftig auf die folgenden beiden Schwerpunkte ausgerichtet:

26 Betten offene psychogeriatrische Abteilung (Einzelzimmer und Doppelzimmer)

38 Betten Langzeitpflege mit mittlerer bis hoher Pflegebedürftigkeit, verteilt auf 2 Wohnbereiche

Es wird ein detailliertes Betriebskonzept erstellt. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte daraus aufgelistet:

Aspekte des Lean-Managements werden bei den betrieblichen Abläufen berücksichtigt: der Fokus ist kon-sequent auf die Bewohnenden ausgerichtet.

Mobile Arbeitsplätze ermöglichen es, dass das Pflegepersonal möglichst viel in Kontakt mit den Bewoh-nenden ist und dennoch von überall auf dem Areal auf die benötigten Bewohnenden Daten zugreifen kann. Das Personal ist dort wo es gebraucht wird und hat die zeitlichen Ressourcen für die professionelle Arbeit und auch menschliche Zuwendung. Wegzeiten werden minimiert und Unnötiges und Doppelspurigkeiten werden erkannt und Verbesserungen zeitnah initiiert (Kaizen).

Im Dachgeschoss stehen drei 2-Zimmerwohnungen zur Verfügung für den neuen Bereich des Bürgerspital Basel «Wohnen mit Service». An zentraler Lage werden hier betagte Einzelpersonen oder Paare ange-sprochen, die selbständig wohnen können und auf Dienstleistungen à la carte (Verpflegung im Restaurant, Reinigung, 24 Stunden-Notrufservice, ambulante Pflegeleistungen) zurückgreifen wollen.

Das öffentliche Restaurant und der Innenhof mit Gartenanlage trägt wesentlich dazu bei, dass eine Ver-netzung ins Quartier und eine Durchmischung der Generationen entsteht. Die Teilhabe am öffentlichen Leben gibt den Bewohnenden Anregung und trägt zur Lebensqualität bei. Wohnen und gepflegt werden im bekannten und gewählten soziokulturellen Kontext.

Das gesamte Haus wird mit WLAN für Mitarbeitende, Bewohnende und Gäste ausgestattet. Die Bewoh-nenden erhalten neben einem umfassenden TV-Angebot auch eine eigene Telefon-Rufnummer.

4.1.2 Baukonzept

Auf Basis der Empfehlung aus Kapitel 3.4 liegt die Variante 5b im Fokus der Ausführungen in den folgenden Unterkapiteln.

4.1.2.1 Optimierung Grundrisskonzept

Im Rahmen der geplanten Sanierung sind zudem folgende baulichen Optimierungen für den Betrieb vorgese-hen:

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Neuer Personenlift im Gebäude Lamm Zur Erschliessung der beiden Wohnungen mit Service im Dachgeschoss und der Niveauüberbrückung des 1. + 2. OG des Gebäude Lamm gegenüber dem Mitteltrakt wird ein Personenlift eingebaut. Dies er-leichtert die Zugänglichkeit der Bewohnenden und die Betreuungsaufgabe des Personals.

Optimierung der Bewohnerzimmer im Gebäude Lamm und Mitteltrakt Die Türbreiten zu den Zimmern wird vergrössert, damit die Bewohnenden liegend transportiert werden können. Die Nasszellen in den Zimmern werden nach SIA 500 / altersgerechtem Wohnen umgebaut, Du-sche, WC und Lavabo. Die Balkone gegen den Garten werden zurückgebaut, die Zimmer werden um diese Fläche vergrössert. Der neue Abschluss gegen den Garten wird mit einem französischen Fenster mit Geländer ausgebildet.

Neu Organisation der beiden Treppenhäuser im Gebäude Mitteltrakt Die beiden Treppenhäuser mit Lift, welche jeweils am Ende des Mitteltraktes als Gelenk zu den beiden prominenten Kopfbauten Lamm und Silberberg bestehen und den Niveauunterschied der drei Gebäude ausgleicht, werden erneuert. Zusätzlich wird ein zweiter Bettenlift am Gelenk zum Silberberg eingebaut. So können bei einem Liftausfall die Bewohnenden jederzeit transportiert werden.

Organisation des Erdgeschosses im Gebäude Lamm und Mitteltrakt Der Eingangsbereich zum Alterszentrum und Restaurant, soll offen und zeitgemäss gestaltet werden. Das Restaurant wird mittels einer neuen Buffetanlage, zeitgemässer farblichen und lichttechnischer Auffri-schung aufgewertet und lädt zum Verweilen ein. Die Service,- Büro- und Besprechungsräume werden neu organisiert.

4.1.2.2 Baubeschrieb

Es werden diverse Sanierungs-, Umbau- und Instandsetzungsarbeiten in den Gebäuden Lamm, Mitteltrakt und Silberberg durchgeführt.

Eine detaillierte Liste der Arbeiten kann dem Anhang entnommen werden.

4.1.2.3 Kostenvoranschlag

Variante 5b – Umbau nach SIA 500 plus (Dachgeschoss mit 3 Wohnungen und Nebenräumen)

Siehe auch Beilage 2, Bauplan Vorschlag Umbau

Die einmaligen Kosten werden auf rund CHF 10'964’800 veranschlagt (Kostenschätzung +/- 25%). Abbrucharbeiten CHF 158’600

Neubau (15%) CHF 3'442’800

Umbau (85%) CHF 6'703’400

Allgemeine Arbeiten (u.a. Erdbebenertüchtigung) CHF 660’000

Total Kostenschätzung CHF 10'964’800

Kosten pro Bett bei 64 Betten CHF 171'300 *)

*) Zum Vergleich: Bei Neubauten rechnet man heute mit Durchschnittskosten von ca. CHF 330'000.- pro Bett, bei Gesamtsanierungen belaufen sich die Durchschnittskosen auf ca. CHF 250'000.- pro Bett (Angaben ba-sierend auf Erfahrungswerten Bürgerspital Basel).

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4.1.3 Umzugskonzept

Analog dem Umzug ins Rochadehaus Reha Chrischona wird auch für den Wiederumzug ins sanierte Alters-zentrum Zum Lamm an der Rebgasse in Basel ein Umzugskonzept erstellt.

Das Umzugskonzept folgt den in den Kapiteln 4.2.3 und 5 beschriebenen Rahmen.

4.2 Rochadelösung Reha Chrischona

Ein Verbleib in der Liegenschaft ist für die Bewohnenden, Gäste und die Mitarbeitenden aufgrund der umfang-reichen baulichen Eingriffe nicht zumutbar. Der Betrieb des Alterszentrums wird daher während der Bauzeit in das Rochadegebäude Reha Chrischona ausgelagert.

4.2.1 Betriebskonzept

Wir streben für Bewohnende und Mitarbeitende grösstmögliche Kontinuität zur Ist-Situation im AZ Zum Lamm an.

Im Betriebskonzept Rochadehaus Chrischona sind Details beschrieben. Die wichtigsten Punkte daraus:

Bestehendes Leistungsangebot (offene PGA und Langzeitpflege) wird weitergeführt. Wir rechnen mit ei-nem Bedarf von 60 Betten beim Umzug. Falls die Plätze im Laufe der Rochadezeit nicht voll belegt werden können, bieten wir aktiv die Option von Entlastungs-Kurz-Ferienaufenthalte an. (Lage =Chance!)

Organisation auf 3 Wohnbereichen, wobei die Bewohnenden von den ihnen bekannten Personen betreut und gepflegt werden. Tages- und Arbeitsabläufe bleiben, wenn immer möglich, unverändert.

Bereich Alltagsgestaltung und Aktivierung passt das Angebot situativ an die Bedürfnisse der Bewohnenden und an die veränderte Umgebung an (Einbezug Natur, Ausflüge in die Stadt usw).

Das kleinere Raumangebot für Gemeinschaft in den Wohnbereichen erfordert die Verpflegung der Bewoh-nenden im Speisesaal. Er ist sehr grosszügig und hell. Hier kommt es zu kleinen konzeptionellen Anpas-sungen zum bisherigen Serviersystem in den Wohnbereichen.

Für Besucher/Öffentlichkeit steht die Cafeteria mit einem vielfältigen Angebot zur Verfügung.

Es werden während der Rochade weitestgehend die existierenden IT-Services genutzt, die heute bereits in der Reha Chrischona zur Verfügung stehen (LAN, WLAN, Internet, Festnetztelefonie, Thin-Client-Ar-beitsplätze, Drucker/Kopiergeräte). Da Fortschritt und Qualität dieser IT-Services zumeist über dem Stan-dard des heutigen Alterszentrums Zum Lamm liegen werden die Dienste voraussichtlich als technische Verbesserung durch Mitarbeitende, Bewohnende und Gäste während der Rochade wahrgenommen.

Zusätzlich zum bestehenden ÖV-Netz wird an den Randzeiten und am Wochenende ein Shuttle-Bus ein-gesetzt, sodass sowohl Mitarbeitende als auch BesucherInnen eine möglichst direkte Anbindung an die Chrischona und wieder zurück in die Stadt haben.

Hallenbad: Das Hallenbad wird vom AZ Zum Lamm nicht genutzt und bis auf weiteres geschlossen.

4.2.2 Baukonzept

Die Reha Chrischona bietet grundsätzlich gute bauliche Voraussetzungen. In Sachen Komfort (weniger Aus-stattung WC/D, mehr Doppelzimmer) bedeutet es während der Rochade eher ein Rückschritt.

Das Raumangebot (Nebenräume, Bürotrakt etc.) ist sehr grosszügig. Für den Betrieb des Alterszentrums Zum Lamm ist eine sinnvolle Reduktion anzustreben.

Folgende Anpassungen sind in der Reha Chrischona für den Betrieb eines Alterszentrums erforderlich:

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Einrichten von Aufenthaltsräumen im EG, 1. OG und 2. OG im jetzigen Behandlungsraum. Dazu müssen folgende Punkte eingebaut oder organisiert werden: Anschluss für Kaffeemaschine, Wasser und Abwas-ser, TV-Anschluss, Sideboard, Kühlschrank, Tisch und Stühle.

Der jetzige Ultraschallraum im 1. OG wird in einen Fernsehraum umfunktioniert. Es wird ein TV-Anschluss installiert.

Der jetzige Röntgenraum im 1. OG wird in einen Raucherraum umfunktioniert. Die Installation der Abluft ist hier erforderlich.

Malerarbeiten: Da der visuelle Zustand der Räume sehr gut ist, wird nach dem Auszug der Reha Chrischona im April 2019 entschieden, was genau neu gestrichen werden muss.

Diverse Instandstellungsarbeiten (u. a. Böden, Wände etc.).

Sicherheitsrelevante Sofortmassnahmen aus Gebäudezustandsanalyse (u. a. Absturzsicherung Geländer Treppenhaus).

Weitere sicherheitsrelevante Anpassungen (Fluchtwegekonzept, GPS-System für weglaufgefährdete Be-wohnende, Personenrufsystem).

Die Gespräche zur Nutzung der Reha Chrischona mit den zuständigen Behörden sind erfolgt und können wie folgt zusammengefasst werden:

Zustimmung durch das Amt für Langzeitpflege

Zustimmung durch die Gemeinde Bettingen

Die Gespräche mit dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat sind erfolgt, die Bewilligung wird zum geplan-ten Zeitpunkt vorliegen.

4.2.3 Umzugskonzept

Es wird ein detailliertes Umzugskonzept erstellt. In den folgenden Unterkapiteln sind die wichtigsten Punkte daraus aufgelistet:

4.2.3.1 Umzugsplanung

Der Umzug vom Standort Rebgasse zum Rochadegebäude Reha Chrischona wird an zwei Tagen vollzo-gen.

Die Umzugsphasen bestehen jeweils aus den Phasen Vorbereitung, Umzug und Nachbereitung. Die Um-zugsphasen werden mittels detaillierter Planung und Zuordnung von Verantwortlichkeiten vorab erfasst. Ausserdem erfolgt eine Zuordnung der Räumlichkeiten (Büroräume, Bewohnerzimmer etc.). Die detail-lierte Umzugsplanung erfolgt nach Freigabe des Ratschlags in Zusammenarbeit mit den Schlüsselperso-nen.

Neben den Mitarbeitenden des Bürgerspital Basel wird eine Umzugsfirma und voraussichtlich der Zivil-schutz Basel-Stadt (in Abklärung) das Vorhaben unterstützen.

Inventar: Das bestehende Büroinventar der Reha Chrischona soll im Rochadegebäude während der Rochadezeit genutzt werden und muss somit nicht gezügelt werden. Persönliches Bewohnerinventar wird zum Rocha-degebäude gezügelt. Die Pflegebetten des Standortes Rebgasse werden während der Rochadezeit extern eingelagert, die Bewohnenden nutzen die Betten des Rochadegebäudes. Das Inventar der Küche und des Restaurants steht im Rochadegebäude ebenfalls zur Verfügung und soll grundsätzlich nicht gezügelt

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werden. Ausgewählte Bilder vom Standort Rebgasse werden während der Rochadezeit aufgehängt. Im Zuge der Umzugsvorbereitungen wird in allen Bereichen eine systematische Entsorgung nicht benötigten Inventars durchgeführt.

4.2.3.2 Bewohnende

Der Umzug soll die Bewohnenden so wenig wie möglich beanspruchen. Eine bedürfnisgerechte Pflege und Betreuung ist, wie auch im Tagesbetrieb, während der kompletten Umzugsphase gewährleistet. Ziel ist es, die Bewohnenden weder zu überfordern, noch grundsätzlich von der Teilhabe am Umzug auszu-schliessen. Die Bewohnenden werden den Ablauf des Umzuges und ihre Ansprechpartner während der Umzugsphase kennen.

Für die Betreuung und Pflege während des Umzuges sind die Verantwortlichkeiten klar geregelt und die Bewohnenden und Angehörigen kennen ihre Ansprechpartner.

Der Transport der Bewohnenden wird in Abhängigkeit der körperlichen Verfassung, bei Bedarf auch lie-gend, durchgeführt.

Die Bewohnenden werden am Umzugstag in Abhängigkeit der Umzugsplanung und des Transportes durch die Küche des Alterszentrums Zum Lamm am jeweiligen Standort verpflegt.

4.2.3.3 Mitarbeitende

Alle verfügbaren Mitarbeitenden des Alterszentrums Zum Lamm und ausgewählte Mitarbeitende der be-treffenden Service Center werden in die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung des Umzuges einbezogen.

Für wichtige Schlüsselpersonen wird während der Umzugsphase ein Ferienstopp ausgesprochen. Für die Mitarbeitenden aller Bereiche gilt eine spezielle Ferienregelung (reduzierten Abwesenheiten während der Umzugsphase).

Die Mitarbeitenden werden am Umzugstag durch die Küche des Alterszentrums Zum Lamm am jeweiligen Standort mit Getränken und Mahlzeiten verpflegt.

4.3 Zeitplan

Der Zeitplan für die Sanierung des Alterszentrums Zum Lamm gestaltet sich ganz grob wie folgt:

04/2019 bis 08/2019: Bereitstellung Standort Bettingen (ehemals Reha Chrischona) als Rochadehaus

08/2019 bis 09/2020: Rochadephase Alterszentrum Zum Lamm am Standort Bettingen

09/2020: Umzug Alterszentrum Zum Lamm in die sanierten Gebäude der Rebgasse (Kleinbasel)

4.4 Künftige Nutzung des Standortes Chrischona als Rochadehaus

Aufgrund diverser Gespräche mit Behörden im Zusammenhang mit der Lösungsfindung für das Alterszentrum zum Lamm sowie basierend auf dem Austausch mit direkt betroffenen Betreibern von Pflegeheimen oder ähnlichen Institutionen zeichnet sich für den Standort Chrischona ein neues Nutzungskonzept ab:

Der Standort Chrischona wird zum Rochadehaus.

Gemäss aktueller Verhandlungen und Diskussionen zeichnet sich ab, dass das Bürgerspital Basel den Stand-ort Chrischona für die Jahre 2019 bis mindestens 2022 als Rochadehaus nutzen kann. Das Bürgerspital würde den Betrieb an externe Betreiber vermieten und Mieterträge generieren. Zudem können weitere Dienstleistun-gen des Bürgerspital Basel bei Bedarf mit angeboten werden: Leistungen Hotellerie, Hauswartung, Gartenun-terhalt, etc. Der Standort wäre weiterhin als ein Betrieb des Bürgerspital Basel sichtbar.

12

Dieses Nutzungskonzept erscheint dem Bürgerspital Basel ideal, zumal nur wenige Umstellungsarbeiten so-wie geringe Umnutzungskosten («Pinselrenovation») anfallen.

Insbesondere das Gesundheitsdepartement Basel-Stadt und die Gemeinde Bettingen unterstützen dieses Vorhaben.

Das neue Nutzungskonzept schliesst nicht aus, dass der Standort Chrischona langfristig einer anderen Be-stimmung zugeführt werden kann.

5 Begleitung im Veränderungsprozess

Die geplante Sanierung Lamm und der Umzug in die Reha Chrischona bedeutet sowohl für Bewohnende als auch Mitarbeitende eine grosse Veränderung.

Mit folgenden Überlegungen/Massnahmen gestalten wir den Veränderungsprozess proaktiv.

5.1 Vertrauen schaffen

Kommunikation transparent und vorausschauend gestalten: dazu besteht ein Kommunikationskonzept mit Zeitplan, welches alle Stakeholder berücksichtigt. Vertrauliche Gespräche mit der Abteilung Langzeit-pflege des Gesundheitsdepartements BS und der Gemeinde Bettingen haben bereits stattgefunden, beide reagierten positiv und zustimmend.

Die interne und externe Kommunikation erfolgt in Abstimmung und damit zeitgleich mit dem Versand des Ratschlages an die Bürgergemeinde.

Bewohnende und deren Angehörige werden adressatengerecht zum geplanten Umzug ins Reha Chrischona und über die Sanierung/Umbaupläne informiert (Veranstaltung geplant). Danach werden die Bewohnenden und die Angehörigen durch die zuständigen Bezugspersonen laufend im Prozess begleitet.

Mitarbeitende werden am adressatengerecht zum geplanten Umzug in die Reha Chrischona und über die Sanierung/Umbaupläne Lamm informiert (Veranstaltung geplant).

5.2 Betroffene zu Beteiligten machen

Die Leitungspersonen sind bereits seit der frühen Konzeptphase aktiv in das Projekt eingebunden. Im Rahmen von gemeinsamen Workshops wurden Ideen/Vorschläge sowohl für den Umzug in die Reha Chrischona als auch für die Sanierung der Rebgasse aufgenommen und in einem Anforderungs-Bedürf-niskatalog für die weiteren Projektphasen fixiert.

Nach der internen und externen Kommunikation werden zur Entwicklung der Konzepte und Prozesse Ar-beitsgruppen gebildet, wodurch sich sämtliche Berufsgruppen einbringen können und eine Durchmi-schung (ausgerichtet auf den speziellen Auftragsfokus) stattfindet.

Eine Plattform für Ideen/Stolperfallen wird eingerichtet. Zudem werden alle Mitarbeitenden über einen in-ternen Newsletter regelmässig über den Projektfortschritt informiert.

5.3 Perspektiven bieten

Bewohnende und Angehörige kennen die Ausgangslage und haben Handlungs-Optionen. Sie erhalten die notwendige Unterstützung in der Entscheidungsfindung.

Mitarbeitende kennen die Ausgangslage und die Rochadezeit ist klar zeitlich befristet. Kontinuität bezüg-lich Teamzusammensetzung und Vorgesetzte ist gewährleistet. Zudem wird der Arbeitsweg mit einem

13

zusätzlichen Shuttlebus in den Randzeiten minimiert. Darüber hinaus bieten wir allen Mitarbeitenden einen Unterstützungsbeitrag für den längeren Arbeitsweg.

Die Rückkehr nach der Sanierungsphase in ein modernisiertes und räumlich optimiertes Haus an bester Lage im Kleinbasel ist stets vor Augen und wirkt motivierend.

6 Kosten und Finanzierung

6.1 Investitionen

6.2 Auswirkungen auf die Betriebsrechnung

Wir gehen davon aus, im September 2019 mit 60 Bewohnenden den Rochadestandort zu beziehen. Während der Sanierungsphase rechnen wir mit einem stetigen Belegungsrückgang bis auf 45 Bewohnende zum Rück-kehrzeitpunkt im Herbst 2020.

Dies führt in den beiden Betriebsjahren 2019 und 2020 zu einem Ertragsrückgang. Die Personal- und Be-triebskosten können aufgrund von betrieblichen und organisatorischen Gegebenheiten am Rochadestandort nicht im gleichen Umfang vermindert werden.

Zusätzlich fallen diese einmaligen Ausgaben an:

TCHF 100 Auszug Rebgasse 16 und Bezug Rochadestandort (2019)

TCHF 50 Betrieb Shuttle-Bus und Anbindung ÖV (2019)

Kosten (Baurelevant) ‐ Sanierung Alterszentrum zum Lamm

Kosten

TCHF*Sanierung Alterszentrum zum Lamm (Rebgasse) 11’000

Betriebseinrichtungen/Mobiliar Alterszentrum zum Lamm (Rebgasse) 1’000

Bereitstellung Gebäude Reha Chrischona (Rochadehaus)Davon sicherheitsrelevante Sofortmassnahmen (TCHF 200)

400

TOTAL 12’400

* in tausend Franken

Ist 2017 Budget 2018 Plan 2019 Plan 2020 Plan 2021 Plan 2022 Plan 2023

TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF TCHF

Nettoertrag 7’710 7’826 7’745 6’029 7’794 7’822 7’844

Warenaufwand -120 -70 10 101 -70 -70 -70

Personalkosten -4’011 -4’072 -4’583 -4’023 -4’441 -4’406 -4’406

Übrige Betriebskosten -3’092 -3’012 -2’045 -2’098 -2’121 -2’082 -2’054

Abschreibungen -268 -235 -1’195 -846 -802 -802 -802

Umlagen -582 -699 -812 -812 -812 -762 -712

Betriebsaufwand -8’073 -8’088 -8’624 -7’678 -8’246 -8’122 -8’044

BETRIEBSERGEBNIS -363 -262 -879 -1’650 -452 -300 -200

14

TCHF 100 Auszug Rochadestandort und Bezug Rebgasse 16 (2020)

TCHF 100 Betrieb Shuttle-Bus und Anbindung ÖV (2020)

Im Betriebsjahr 2019 wird auf Sachanlagen der Liegenschaft Rebgasse 16 eine Sonderabschreibung im Um-fang von voraussichtlich rund TCHF 750 vorgenommen. Diese wird durch entsprechende Entnahmen aus der Rücklage «Anlagenutzungskosten» gedeckt.

6.3 Finanzierung

Die Investitionen (Gebäude/Bau und Betriebseinrichtungen/Mobiliar Rebgasse, Bereitstellung Rochadehaus) in Höhe von CHF 12'400‘000 +/- 25% wird aus freien Mitteln des Bürgerspital Basel oder durch die Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital finanziert.

7 Antrag

Gestützt auf die Ausführungen beantragt der Bürgerrat dem Bürgergemeinderat, die folgenden Beschlüsse zu fassen: ://: 1. Für den Umbau des Alterszentrums Zum Lamm und die Bereitstellung Rochade-

haus wird dem Bürgerspital Basel eine Investition in Höhe von CHF 12‘400'000 +/- 25 % (Stand Zürcher Baukostenindex vom 01.04.2017, Basiszeitpunkt 01.04.2017 = 100 %) bewilligt.

2. Dieser Beschluss ist zu publizieren. Er unterliegt dem Referendum. Namens des Bürgerrates Die Präsidentin Der Bürgerratsschreiber Fabienne Beyerle Daniel Müller 13.11.2018    

15

Anhang

Baubeschrieb

Folgende Sanierungs-, Umbau- und Instandsetzungsarbeiten in den Gebäuden Zum Lamm, Mitteltrakt und Silberberg werden durchgeführt. Bau Gebäude

o Organisation der drei Wohnungen mit Service im Dachgeschoss (Lamm und Mitteltrakt) o Organisation der Bewohnerzimmer: Zimmereingang, WC und Dusche (Lamm und Mitteltrakt) o Türbreiten für Liegend Transport (Lamm und Mitteltrakt) o Ersetzen der Balkone durch französische Fenster (Mitteltrakt) o Fenster und Sonnenschutz (Mitteltrakt) o Umbau der beiden Erschliessung Gelenke: Treppen und Lift (Mitteltrakt) o Zusätzlicher Betten- Warenlift (Mitteltrakt) o Neuer Personenlift (Lamm) o Organisation der Allg. Flächen und Serviceräumen im 1. - 3. OG (Mitteltrakt) o Modernisierung Restaurant (Mitteltrakt) o Organisation der Verwaltung und des Eingangsbereichs (Mitteltrakt) o Erdbebenertüchtigung (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Verbesserung Wärmedämmung Fassade und Dach (Mitteltrakt) o Verbesserung Wärmedämmung Dach (Lamm und Silberberg) o Brandschutzmassnahmen (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Entfeuchtung Keller (Lamm und Silberberg) o Energetische Ertüchtigung (Mitteltrakt) o Auffrischung der historischen Fenster (Silberberg)

Schadstoffe

o Schadstoffsanierung (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg)

Heizungs-, Lüftungs-, Klima und Kälteanlagen o Wärmeerzeugung (Mitteltrakt) o Wärmeverteilung (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Wärmeabgabe (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Gewerbliche Kälte (Mitteltrakt) o Abwärme Nutzung gewerbliche Kälte (Mitteltrakt) o Lüftung Untergeschoss (Mitteltrakt) o Lüftung Küche (Mitteltrakt) o Lüftung Bewohnerzimmer, WC und Dusche (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Lüftung Speisesaal (Mitteltrakt) o Abluft Raucherraum (Silberberg) o Lüftung Saal (Lamm) o WC Abluft, Personal und Gäste (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg)

Sanitäranlagen

o Demontage der alten Leitungen (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Ersatz der Apparate / Leitungen (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Ausgussräume (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Küchen im Aufenthaltsbereich (Mitteltrakt und Silberberg)

16

Elektroanlagen

o Hauptverteilung (Mitteltrakt) o Unterverteilungen (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Kompensationsanlage (Mitteltrakt) o Not- und Fluchtwegs Beleuchtung (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Licht- und Steckdoseninstallation (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Beleuchtung (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Radio + TV-Installationen (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Patientenrufanlage (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg)

Allgemeines

o Teilersatz Mobiliar (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Einbauschränke Bewohnerzimmer (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Maler-, Schreiner- und Instandsetzungsarbeiten (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg) o Baureinigung (Lamm, Mitteltrakt und Silberberg)

    

Beilagen

1.) Bauplan – IST-Situation (Bestand) Alterszentrum Zum Lamm

2.) Bauplan - Vorschlag Umbau (Variante 5b) Alterszentrum Zum Lamm

3.) Matrix - Vergleich Bauvarianten

-

Liftmotorenraum-14.4m2

-

Lagerraum-33.0m2

Lagerraum-12.0m2

Treppenhaus-15.5m2

Hauswirtschaft-35.6m2

ISS-11.7m2

Hauswirtschaft-11.4m2

Lagerraum-99.6m2

Waschküche-8.3m2

Flur-175.5m2

Werkstatt-23.6m2

Damen Garderobe-15.8m2

Kehricht-35.3m2

Wäschepool-25.6m2

Lager-6.9m2

Kehricht-18.2m2

Kühlraum-13.4m2

Tiefkühlraum-13.3m2

Küchenlager-53.8m2

Damen Garderobe Pflege-35.1m2

Heizungs- und Lüftungsraum-87.8m2

Telefon-9.3m2

Elektrik-11.3m2

Sanitär-21.0m2

Lager Pflege-52.6m2

WC-

Vorraum-8.3m2

Garderobe Pflege-14.2m2

Garderobe Küche-11.3m2

Lager Aktivierung-15.9m2

Flur-7.4m2

ISS Garderobe-9.9m2

Admin / Archiv-9.2m2

Werkstatt-54.0m2

Vorplatz Werkstatt mit Lüftung-32.2m2

Liftmaschinenraum-27.2m2

Kleingüteraufzug300 Kg

Lasten-aufzug1600 Kg

OK FB = - 2.76

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Personenaufzug630 Kg

Luft

WC H-

-

Küche-117.2m2

Eingangsbereich-74.8m2

Büro-2.9m2

Kopierraum-3.7m2

--

-

WC-

WC D-

Küche-16.8m2

Office-34.1m2

Treppenhaus-19.0m2

Silberbergsaal-159.3m2

Windfang-5.9m2

Anlieferung-21.2m2

Kühlraum Fleisch-3.0m2

Kühlraum-5.8m2

Tiefkühlraum-2.7m2

Kühlraum Fleisch-3.1m2

Aufenthaltsraum-40.3m2

Büro-45.6m2

Restaurant-133.6m2

WC H.-

WC D.-

Windfang-7.5m2

Empfang-14.6m2

Eingangshalle-53.9m2

HL-18.5m2

PDL-19.4m2

Treppenhaus-54.9m2

Büro-17.3m2

WC H-

WC D-

Teeküche-15.7m2

Leuchtersaal-56.2m2

Treppenhaus und Flur-48.1m2

Eingangsbereich-10.6m2

Büro-32.0m2

Knabenmusik

Schafgässlein

Rebgasse

Utengasse

Kleingüteraufzug300 Kg

OK FB = 1.79OK RB = 1.72

OK FB = ± 0.00OK RB = - 0.07

Telefon-kabine

Personenaufzug630 Kg

Lasten-aufzug1600 Kg

Einzelzimmer-19.8m2

Einzelzimmer-19.4m2

Einzelzimmer-19.1m2

Einzelzimmer-18.1m2

Einzelzimmer-18.4m2

Einzelzimmer-18.7m2

Einzelzimmer-17.7m2

Flur-64.6m2

WC-2.8m2

Lager-3.8m2

Lager-3.8m2

Einzelzimmer-18.8m2

Einzelzimmer-18.1m2

Einzelzimmer-18.7m2

Einzelzimmer-18.7m2

WC-2.8m2

WC-2.9m2

WC-2.8m2

Einzelzimmer-18.9m2

WC-2.7m2

Einzelzimmer-19.4m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

Einzelzimmer-20.1m2

WC-2.7m2

-

Vorplatz-17.6m2

Vorraum-32.9m2

Gang-3.1m2

Treppenhaus-22.4m2

WC-

Dusche-9.3m2

2er-Zimmer-27.8m2

3er-Zimmer-47.0m2

2er-Zimmer-36.3m2

Bad-13.6m2

Dusche-4.0m2

Ausgusssraum-5.5m2

Treppenhaus-56.3m2

Küchenbüro-12.0m2

Flur-56.7m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

Aufenthaltsraum-45.6m2

Ausgusssraum-5.7m2

Wohnbereichsbüro-15.8m2

Stationsbad-14.0m2

WC Personal-1.3m2

Putzraum-7.0m2

Vorplatz-17.0m2

WC-2.8m2

WC-2.8m2

WC-2.8m2

WC-3.0m2

Treppenhaus-41.9m2

-2.8 m2

-2.4 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

-2.6 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

-2.5 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

-2.6 m2

-2.6 m2

-2.7 m2

-2.5 m2

-

-

-2.6 m2

OK FB = + 3.10OK RB = + 3.03

Aufentahltszimmer57m2

Aufenthaltsraum-62.2m2

Einzelzimmer-18.7m2

Einzelzimmer-15.5m2

Einzelzimmer-18.9m2

Einzelzimmer-19.8m2

Einzelzimmer-19.4m2

Einzelzimmer-19.4m2

Einzelzimmer-20.1m2

Einzelzimmer-19.1m2

Flur-64.6m2

Einzelzimmer-18.1m2

Einzelzimmer-18.7m2

Einzelzimmer-17.7m2

Flur-30.4m2

Treppenhaus-42.7m2

Eingangsbereich-2.3m2

WC-2.5m2

Dusche-2.5m2

Eingangsbereich-3.1m2

Einzelzimmer-18.8m2

Einzelzimmer-18.1m2

WC-2.8m2

Einzelzimmer-18.7m2

WC-2.8m2

Einzelzimmer-18.7m2

WC-2.8m2

Einzelzimmer-18.4m2

Coiffeur / Pedicure-14.0m2

-

-

-

Raucherbereich-11.7m2

Vorplatz-24.9m2

Gang-3.1m2

Treppenhaus-22.4m2

WC-

Dusche-9.3m2

2er-Zimmer-27.9m2

2er-Zimmer-27.6m2

Einzelzimmer-18.1m2

Zugang-6.3m2

WC Pers.-

Ausgusssraum-4.7m2

Treppenhaus-56.0m2

WB Büro-12.0m2

Einzelzimmer-18.9m2

WC-2.3m2

Vorbereitung-2.7m2

Treppenhaus-23.4m2

2er-Zimmer-28.1m2

Eingangsbereich-6.1m2

WC-3.8m2

Einzelzimmer-18.5m2

WC-2.5m2

WC-2.5m2

Dusche-3.8m2

Dusche-3.9m2

Flur-56.8m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

WC-2.7m2

Aufenthaltsraum-45.6m2

Ausgusssraum-5.7m2

Wohnbereichsbüro-15.8m2

WC Personal-1.3m2

Putzraum-7.0m2

Vorplatz-16.9m2

WC-2.8m2

WC-2.8m2

WC-2.8m2

WC-2.8m2

WC-3.0m2

-2.8 m2

-2.4 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

-2.6 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

-2.5 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

-2.6 m2

-2.6 m2

-2.7 m2

-2.5 m2

-2.6 m2

OK FB = + 5.85OK RB = + 5.77

OK FB = + 5.43OK RB = + 5.36

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Kleingüteraufzug300 Kg

Personenaufzug630 Kg

Aufentahltszimmer57m2

Treppenhaus-23.4m2

2er-Zimmer-30.4m2

Flur-54.2m2

Einzelzimmer-19.2m2

Einzelzimmer-18.9m2

2er-Zimmer-39.8m2

Einzelzimmer-23.4m2

WC-2.5m2

2er-Zimmer-39.5m2

WC-3.6m2

2er-Zimmer-39.2m2

2er-Zimmer-50.1m2

-

-

- Treppenhaus-67.6m2

WC-3.2m2

Einzelzimmer-18.4m2

WC-3.2m2

WC-3.2m2

Einzelzimmer-18.9m2

WC-3.2m2

Einzelzimmer-19.5m2

WC-3.2m2

WC-3.6m2

WC-3.9m2

WC-3.8m2

Flur-77.4m2

Aufenthalsraum-67.7m2

Ausgusssraum-6.8m2

Personalraum-18.2m2

Vorplatz-10.3m2

Abstellraum-12.6m2

Stationsbad-17.1m2

WC Personal-2.5m2

Treppenhaus-42.3m2

Einzelzimmer-20.6m2

Flur-23.0m2

Eingangsbereich-4.7m2

WC-2.3m2

Vorbereitung-2.7m2

WC-

Einzelzimmer-19.1m2

Einzelzimmer-20.6m2

WC-2.5m2

WC-2.5m2

Dusche-2.5m2

Aufenthalsraum-21.8m2

OK FB = + 8.60OK RB = + 8.53

OK FB = + 8.91OK RB = + 8.84

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Personenaufzug630 Kg

Aufentahltszimmer42m2

Flur-28.0m2

Wohnzimmer-28.1m2

Küche-16.7m2

Flur-17.5m2

Zimmer-23.1m2

Schlafzimmer-17.8m2

Flur-3.4m2

Bad-4.3m2

Eingangsbereich-6.9m2

Küche-11.0m2

Dachboden-104.2m2

Lüftungszentrale-63.2m2

Pikettzimmer-12.3m2

Personal Aufenthaltsraum-22.0m2

WC Personal-2.4m2

Fluchtweg-5.7m2

Zimmer-19.5m2

Garderobe-7.5m2

Wohnzimmer-58.0m2

Bad-4.5m2

Bad-4.5m2

Zimmer-21.1m2

Waschen-6.6m2

OK FB = + 11.28OK RB = + 11.21

Treppenhaus-17.4m2

Dachboden-212.2m2

Erdgeschoss

1. Obergeschoss

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

Dachgeschoss

Untergeschoss

4.10

304.

3030

3.20

303.

2030

3.40

304.

2030

Erdgeschoss

1. Obergeschoss

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

Dachgeschoss

Untergeschoss

3.80

202.

5020

3.70

303.

1030

3.70

403.

1020

0.00

4.18

4.48

7.89

8.19

11.37

11.67

14.85

15.15

19.48

19.78

0.00

2.41

2.72

5.56

5.81

8.31

8.56

11.06

11.31

13.84

14.09

-0.61

0.00

2.41

2.73

6.45

6.72

9.86

10.13

13.84

14.04

16.54

16.74

-0.65

Werkstatt Vorplatz Werkstattmit Luftung

Personenaufzug1000 Kg

Liftmaschinenraum

Lager Aktivierung Garderobe MännerKüche

Lager Pflege Sanitär Heizungs- und Lüftungsraum Küchenlager Kehrricht Wäschepool Lastenaufzug1600 Kg

Stauraum Personenaufzug630 Kg

Waschküche Lagerraum

Leuchtersaal Teeküche

Eingangshalle Restaurant Küche KücheKüche Küche Kühlraum Kühlraum Anlieferung Büro Personenaufzug630 Kg

Personenaufzug630 Kg

Personenaufzug630 Kg

Personenaufzug630 Kg

Eingangsbereich Silberbergsaal

Treppenhaus

Personenaufzug1000 Kg

Treppenhaus

Personenaufzug1000 Kg

Treppenhaus

Personenaufzug1000 Kg

Treppenhaus

Personenaufzug1000 Kg

Flur

Flur

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WCTreppenhaus

Treppenhaus

Treppenhaus

Einzelzimmer

WC Einzelzimmer

WC Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Vorraum 3er-Zimmer

Einzelzimmer Einzelzimmer Einzelzimmer

Dachboden

Einzelzimmer

Einzelzimmer Einzelzimmer Einzelzimmer

WC 2er-Zimmer Flur Aufenthaltsraum

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC Einzelzimmer

WC

Einzelzimmer

WC

Vorplatz

Zimmer Zimmer

Flur Eingangsbereich Wohnzimmer Flur Schlafzimmer LüftungszentraleDachboden

Garderobe MännerPflege

0.00

3.10

5.85

8.60

11.28

-3.36

Erdgeschoss

1. Obergeschoss

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

Dachgeschoss

4.57

271.

231.

1830

2.45

302.

4530

2.05

7540

2.96

1.44

1.85

Untergeschoss

Längsschnitt 1:200

Untergeschoss 1:200

Erdgeschoss 1:200

1. Obergeschoss 1:200

2. Obergeschoss 1:200

3. Obergeschoss 1:200

Dachgeschoss 1:200

Längsschnitt 1:200

6 14 5

- 14 7

6 13 -

- -

o. Anf.

o. Anf.

o. Anf.

o. Anf. -

Bewohnerzimmer und Aufenthalt

Legende:

Administration

Aktivierung und Alltagsgestaltung

Disponibel

Erschliessung

Fremdvermietet

Gastro und Restaurant

Hauswirtschaft

Pflege

Säle

Technikräume

Bewohner + Erschliessung

Bewohner + Pflege

Aktivierung + Gastro

Bestand

Anzahl Betten

Lamm 12

Mittelbau 41

Silberberg 12

GESAMT 65 ohne Anforderungen

65 Betten (42EZ, 10DZ, 1TZ)

Zum Silberberg

Zum Lam

m

Haus Speiser-Hauser

Volkshaus

Arbeitsamt-Brunnen

Schafgässlein

Schafgässlein

Utengasse

Greifengasse

Dolderweg

Rebgasse

20

10

3

24

2

2

19

7

30

25

29

26

36

17

34

14

6

19

30

15

22

3

28

18

5

1

7

17

32

20

13

15

16

11

10

28

8

6

11

16

3

19

13

12

1

2

4

6

9

21

5

28

3

23

22

32

17

2611

598.6

4

1267771.89

Situationsplan 1:1000

Projekt Domus

Zimmergrundriss 1:50 Bestand

15.8m2

1.90

1.65 20 1.32 36

90

4.13

1.50

2050

1.40

70

3.28 20

29.08.2018

OK FB = + 11.28OK RB = + 11.21

Kleingüteraufzug300 Kg

Lasten-aufzug1600 Kg

OK FB = - 2.76

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Personenaufzug630 Kg

Luft

Knabenmusik

Schafgässlein

Rebgasse

Utengasse

Kleingüteraufzug300 Kg

OK FB = 1.79OK RB = 1.72

OK FB = ± 0.00OK RB = - 0.07

Telefon-kabine

Personenaufzug630 Kg

Lasten-aufzug1600 Kg

OK FB = + 3.10OK RB = + 3.03

Aufentahltszimmer57m2

OK FB = + 5.85OK RB = + 5.77

OK FB = + 5.43OK RB = + 5.36

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Kleingüteraufzug300 Kg

Personenaufzug630 Kg

Aufentahltszimmer57m2

OK FB = + 8.60OK RB = + 8.53

OK FB = + 8.91OK RB = + 8.84

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Personenaufzug630 Kg

Aufentahltszimmer42m2

Personenlift1.40m x 1.10m

Bettenlift2.40m x 1.40m

Tragelift2.10m x 1.10m

Personenlift1.40m x 1.10m

Bettenlift2.40m x 1.40m

Tragelift2.10m x 1.10m

Opt

iona

lP

erso

nenl

ift1.

40m

x 1

.10m

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Personenaufzug630 Kg

Personenlift1.40m x 1.10m

Bettenlift2.40m x 1.40m

Tragelift2.10m x 1.10m

Opt

iona

lP

erso

nenl

ift1.

40m

x 1

.10m

1

11 1

1

11111Aufentahltszimmer42m2

Kleingüteraufzug300 Kg

22211

1

Tragelift2.10m x 1.10m

Opt

iona

lP

erso

nenl

ift1.

40m

x 1

.10m

2 Wohnungen

Personenlift1.40m x 1.10m

Bettenlift2.40m x 1.40m

Tragelift2.10m x 1.10m

Optional

2

2

1 1 1 1 1 1 1 1 111111Aufentahltszimmer

57m2

2

1

Pers

onen

-au

fzug

1000

Kg

Kleingüteraufzug300 Kg

Personenaufzug630 Kg

Personenlift1.40m x 1.10m

Bettenlift2.40m x 1.40m

Tragelift2.10m x 1.10m

Opt

iona

lP

erso

nenl

ift1.

40m

x 1

.10m

2

2

1 1 1 1 1 1 1 1

111111

1Aufentahltszimmer57m2

1

11 1

1

0.00

3.10

5.85

8.60

11.28

-3.36

Erdgeschoss

1. Obergeschoss

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

Dachgeschoss

4.57

271.

231.

1830

2.45

302.

4530

2.05

7540

2.96

1.44

1.85

Untergeschoss

Erdgeschoss

1. Obergeschoss

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

Dachgeschoss

Untergeschoss

4.10

304.

3030

3.20

303.

2030

3.40

304.

2030

Erdgeschoss

1. Obergeschoss

2. Obergeschoss

3. Obergeschoss

Dachgeschoss

Untergeschoss

3.80

202.

5020

3.70

303.

1030

3.70

403.

1020

0.00

4.18

4.48

7.89

8.19

11.37

11.67

14.85

15.15

19.48

19.78

0.00

2.41

2.72

5.56

5.81

8.31

8.56

11.06

11.31

13.84

14.09

-0.61

0.00

2.41

2.73

6.45

6.72

9.86

10.13

13.84

14.04

16.54

16.74

-0.65

Längsschnitt 1:200

Untergeschoss 1:200

Erdgeschoss 1:200

V5b_Umbau mit Wohnen mit Service DG

1. Obergeschoss 1:200

2. Obergeschoss 1:200

3. Obergeschoss 1:200

Dachgeschoss 1:200

Zum Silberberg

Zum Lam

m

Haus Speiser-Hauser

Volkshaus

Arbeitsamt-Brunnen

Schafgässlein

Schafgässlein

Utengasse

Greifengasse

Dolderweg

Rebgasse

20

10

3

24

2

2

19

7

30

25

29

26

36

17

34

14

6

19

30

15

22

3

28

18

5

1

7

17

32

20

13

15

16

11

10

28

8

6

11

16

3

19

13

12

1

2

4

6

9

21

5

28

3

23

22

32

17

2611

598.6

4

1267771.89

Situationsplan 1:1000

Projekt Domus

Querschnitt 1:200

Risikoanalyse Zimmer

Dem

kmal

pleg

e M

ittel

trakt

Dem

kmal

pleg

e La

mm

Term

ine

Sani

täre

Anl

agen

Zim

mer

grös

sen

Dop

pelz

imm

er

Betri

ebso

ptim

ieru

ng

Einz

elzi

mm

er

Türb

reite

für B

ett

Zimmergrundriss 1:50 Altersgerechtes Wohnen

16.9m2

1.20 13 1.83 40

1.00

4.78

2.53

2050

1.40

20 3.25 20

4.4m2

2.40

Neubau

Legende:

Bestand

Abbruch

Anzahl Betten

Lamm 028

Mittelbau 0366

Silberberg 1200

GESAMT 12 Anforderungen Bäder nicht erfüllt38 nach Altersgerechtem Wohnen14 nach Qualivista

64 Betten (48EZ, 8DZ)

-

-

0

Qualivista 4

5

0

Qualivista

0

0

7

0

0

Qualivista 4

1 0

14 0

Altersger. 1

Altersger.

Altersger.Anf. n. e.

Anf. n. e.

Anf. n. e.

0

014

0

68

-QualivistaAltersger.Anf. n. e. 0

00

0

00

29.08.2018

1 Wohnung

Projekt Domus Variantenvergleich

Anf.

Bäde

r nic

ht e

rfüllt

Anzahl Betten

nach

SIA

500

/ AG

W

nach

Qua

livis

ta

TOTA

L12 5 54

7161EZ5DZ

12 5 5168

58EZ5DZ

12 0 6476

66EZ5DZ

V1_UmbauErweiterung Richtung Hof

V2_UmbauReorganisation Nebenräume

V3_Neubau (3a)Staffelung

14 36 1868

52EZ8DZ

65 0 065

42EZ10DZ1TZ

Bestand

Woh

nung

en

2

V5a_UmbauNach 'Altersgerechtem Wohnen'

14 36 1464

48EZ8DZ

V5b_Umbau mit Wohnen mit Service DG 3

Baukosten +/-25%

SUM

ME

BKP

1-6

CH

F in

kl. M

wSt

.

Kost

en /

Bett

CH

F in

kl. M

wSt

.

13'598'700.- 200'000.-

14'171'800.- 199'600.-

19'167'000.- 252'200.-

10'879'600.- 160'000.-

10'964'800.- 171'300.-

Arch

itekt

ur /

Städ

teba

u

Nut

zung

/Be

trieb

Ener

gie

/U

nter

halt

Den

kmal

schu

tz

-Zimmer tief und schmal-Verengung Hof / Gebäudetiefe

+54 Qualivista Zimmer+Türbreiten für Liegendtransport (1m gem. Angabe Bauherr)

+Neue Hoffassade-Gassenfassade saniert

-Gebäudekörper tiefer als Bestandsgebäude

-Zimmer tief und schmal

+51 Qualivista Zimmer+Türbreiten für Liegendtransport (1m gem. Angabe Bauherr)

+Neue Hoffassade-Gassenfassade saniert

-Langer Gebäudekörper ohne Unterbrechung

+architektonische Aufwertung+Durchwegung / Organisation+Belichtung+technisch auf neustem Stand

+64 Qualivista Zimmer+Optimale Umsetzung der Nutzerbedürfnisse+optimale akustische organisatorische, klima- tische Verhältnisse+Türbreite 1.2m (Bett)

+Neuste Standards werden erfüllt (Qualivista)+Betriebskosten geringer+Schallschutz+Raumklima

-Enge Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege in der Entwicklung des Gebäudes

+Gebäudevolumen bleibt

+Bäder in Grösse für altersgerechtes Wohnen in bestehender Struktur-18 Qualivista Zimmer-Türbreiten ohne Liegendtransport

Haus zum Lamm:-Passarelle Dachgeschoss-Lift

+Energetische Ertüchtigung+/- Schallschutz...

+Gebäudevolumen bleibt

+Bäder in Grösse für altersgerechtes Wohnen in bestehender Struktur+Türbreiten für Liegendtransport (1m gem. Angabe Bauherr)+14 Qualivista Zimmer

Haus zum Lamm:-Lift

+Energetische Ertüchtigung+/- Schallschutz

Kriterien

27.09.2018

Term

ine

Abbruch / Neubau:-längere Bauzeit+grössere Planungssicherheit

-grosse Eingriffstiefe-Vergrösserung Volumen

+moderate Eingriffstiefe

+moderate Eingriffstiefe-Klärung mit Denkmalpflege

+moderate Eingriffstiefe-Klärung mit Denkmalpflege

1

(auf

grun

d Be

stan

d)