Best[and]immo_Vortrag von Philipp Kaufmann

Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien

Philipp Kaufmann

Juni 2009

VISIONEN

OHNE UMSETZUNG

BLEIBEN GETRÄUMT

Philipp Kaufmann

3P.zum.Glück

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Werden wir ankommen?

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Goldene Zeiten

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Aktueller Stand

• Branche der Brüche: vor allem zwischen Bauen und Bewirtschaften / Nutzen

• Sequentielles Vorgehen und zünftisches Denken

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Perspektivenwechsel ist gefragt

3P.zum.Glück

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Technologien und Wissen

Energiesparhaus

Niedrigenergiehaus

Passivhaus

Wärme-dämmung,

Solarthermie,Heizung mit

Erneuerbaren, …

Nullenergiehaus

EnergieautarkerGebäudecluster

Supereffiziente Verglasung,Wärme aus Abluft, …

Solartechnik am Gebäude, PV, Wind, Umwelt-

wärme, Fernkälte, LCA, LCC, Bau-

biologie, …

Phase III

Speicher für erneuerbare Vernetzung,

Automatisierung, Smart Cities, …

1980 1990 2000 2010 2020+Phase II

Prozesse

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• 50% Ressourcen

• 40% Energieverbrauches

• 30% Emissionen

• 30% der Krankheiten

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NOCH ZU ÜBERARBEITEN

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Unser Selbstverständnis

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Strategie der ÖGNI

Produkt Prozess Person

Strategie Die Immobilie sowie die Baustoffe

Unternehmen – ethisches Handeln

Kompetenz der Personen

Instrumente Gebäude-zertifizierung mit Leitfäden, Empfehlungen

Unternehmens-zertifizierung, Kodex, Empfehlungen

Personen-zertifizierung,Ausbildung und Weiterbildung

Umsetzung DGNB Zertifikat,BlueCARD, Kooperation mit klima:aktiv

ICG (Kooperation mit ZIA)

CSP – Experten der Nachhaltigkeit

Professionalität

Transparenz

Integrität

Fairness

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Die Systematik des ethischen Handelns

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Was uns bewegen wird…

Abwicklungsmodelle

Nutzerverhalten

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Ein Blick in die Zukunft

Veränderungen hin zu:• Bestellqualität und Verantwortung• Vollkostenbetrachtung• Messbare Qualitäten

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Blue Buildings

Ziel der Nachhaltigkeit von Immobilien ist es,

umweltschonende, Ressourcen sparende sowie wirtschaftliche und soziale

Lebensräume zu schaffen, welche die Gesundheit, das Wohlbefinden und die

Leistungsfähigkeit der Nutzer respektieren.

ÖGNI beschäftigt sich mit allen Immobilienarten, der Stadt- und

Regionalentwicklung sowie mit der Bau- und Immobilienwirtschaft verbundenen

Bereichen, wie Finanzierung, Immobilienbewertung bzw. Baustoffen.

Nachhaltige Immobilien

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Bedeutung des Energieausweises

10,4

43,2

18,4

26,4

1,60

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

1

sehr wichtig

wichtig

wenig wichtig

unwichtig

k.A.

Quelle: Oberhuber / Schuster / Kaufmann, FGW 2010

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Lohnt sich Energieeffizienz?

Variante A Variante B0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Energieeffizienz

Betriebskosten

Miete

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Energieeffizienz lohnt sich nicht!

ImmoMarktEffizienz-Studie der WU (Maier / Kaufmann, 2011):

• Kein Zusammenhang zwischen Miete und Betriebskosten (insbesondere Heizung)

• Daher: kein ökonomischer Anreiz für höhere Energieeffizienz nachweisbar

• Konsequenz: Veränderung der Rahmenbedingungen bzw. Förderung als Anreiz

Mehr auf www.ImmoMarktEffizienz.at

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Mehr als Energieeffizienz

Green Buildings sind m

ehr als

der Energieausweis

Blue Buildings sind m

ehr als

Energieeffizienz

Blue Building

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„Penta Zero“ als Lösung

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Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 1

Wasistenthalten?

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Erneuerbare Energieressourcen- Windkraft- Photovoltaik- Solarthermie- Geothermie- Biomasse

Reduzierung des Energiebedarfs- guter Wärmeschutz- angepasste

Betriebstemperaturen- Intelligente Kontrollsysteme- keine ständige

Betriebsbereitschaft- Effiziente

Beleuchtungssysteme- …

Menschengerechtes Umfeld- Mikroklima und

Außenraumgestaltung- Behindertengerechte Bauweise- …

Reduzierung des Wasserverbrauchs- Regenwassermanagement - Schmutzwassermanagement- wassersparende Techniken

Effiziente Beförderung- kurze Distanzen- gemeinsame Autonutzung- Emissionsfreier Transport- Fahrradinfrastruktur- …

Materialien / Ressourcen- niedriger Primärenergiebedarf- reduzierter Materialverbrauch - Nachhaltigkeit, Langlebigkeit- Recyclingfähigkeit- geringe Naturrauminanspruchnahme- …

Klimaschutz- weniger fossile Brennstoffe- weniger lokale Emissionen

Gesundheit + Komfort- thermischer Komfort- visueller Komfort- Luftqualität- keine Ausdünstungen- …

Property Management- Vorbeugung von Abfall- Abfalltrennung- optimierte Erhaltungszyklen- Wert- und Schadstoffentsorgung- …

Ökonomie- Life-Cycle-Costs- Marktfähigkeit- …

Schutzziele der Nachhaltigkeit

BlueBuilding

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Aspekte der Zukunft früh einbeziehen!

Quelle: Hegger & Fuchs

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Qualitäts- und Effizienzfalle – Dilemma 2

Wie gut ist gut?

Zeit

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Die Antwort: Ein Auszeichnungssystem

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Stimmige Konzeption

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Bausteine des Systems

Lebenszyklus

Prozesse

Performance zählt

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Paradigmenwechsel

Zertifikat für

Transparenz & Sicherheit

Qualitätssicherung

Neue Aspekte, wie Baubiologie, Ökonomie oder integrale Planung

Normen &Gesetzliche Rahmenbedingungen

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Sind Gebäude vergleichbar?

Zertifizierung ist eine Extremform von Vergleich

Zertifizierung ist von Optimierung

zu unterscheiden

Power Tower, Linz Viertel Zwei, Wien

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Der Einfluss der Fassade im System

Ökobilanz (LCA) des Baukörpers sowie Energiebedarf der Nutzung

Lebenszykluskosten -LCC

Strahlungstemperatur-Asymmetrie

Akustischer Komfort - Nachhallzeit

Visueller Komfort – ua Blendung und Verschattung

Nutzer – ua Regelfähigkeit Blendung und Verschattung

Schallschutz – ua Luft- und Körperschall

Energetische Qualität der Hülle – ua Energiekennzahl, U-Werte, Luftwechsel

Reinigungsfreundlichkeit

Rückbaubarkeit

Nachweis der Optimierung

Ausschreibung und Vergabe

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GaBI von PE für die LCA

ökologische Vergleiche

Gebäudeoptimierung

Ergebnis- und Auditsicherheit

grafische Auswertungen

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Prozess 3: Finanzierung neu

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Prozess 4: Vertragsverhältnis Mieter - Vermieter

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Wir sind gerade erst am Anfang…

Themen, die noch auf uns zukommen:

• Due Diligence-Prozess

• Versicherung von nachhaltigen Objekten

• Mikroklima

• Recycling (z.B. Konzeption in der Planungsphase)

• Rechtliche Rahmenbedingungen (zB MRG oder WEG)

• Vergabemodelle (z.B. Generalplanerwettbewerb)

• Bestand / Sanierung / Monitoring im Betrieb

• … und viele mehr!

Wir wollen nicht Verzicht lehren, sondern Gewinn ermöglichen.

Uns geht es nicht um Beschränkung sondern um Verantwortung.

Nicht um Gängelung sondern um Freiheit.

Wir wollen lustvoll bauen, bewirtschaften und leben.Philipp Kaufmann

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Holistic Sustainable Matrix

Studie von veröffentlichen Daten, Zeitraum Juni – August 2012, Philipp Kaufmann

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8 Punkte-Programm

Damit Nachhaltigkeit keine Worthülse ist:

1. Wir leben Werte (WerteManagement, Unternehmenskultur, …)

2. Wir verpflichten uns auf Compliance-Systeme

3. Wir implementieren Corporate Governance-Standards

4. Wir setzen CSR-Programme um

5. Wir vereinen Beruf und Familie

6. Wir arbeiten messbar (Bauen, Bewirtschaften, Investieren, …)

7. Wir berichten über unser Handeln (Nachhaltigkeitsberichten)

8. Wir verwenden in den Berichten internationale Standards, wie GRI

Wir lassen uns bei diesem Handeln zertifizieren!

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Nachhaltigkeit im Bestand?

• Bestandsgebäude umfassen den größten Anteil am möglichen Verbesserungspotential

• Es lohnt sich nicht für jedes Gebäude eine nachhaltige Modernisierung oder gar ein Zertifikat

• Wenn modernisiert wird, ist es aber oft nur ein kleiner Schritt weiter zu einem nachhaltigen Gebäude

• Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsaspekte bei der Analyse und bei der Planung lohnen sich immer!

• Mit der von ÖGNI entwickelten Vorgehensweise kann nun mit geringen Kosten eine verlässliche Grobanalyse der Nachhaltigkeit der Immobilie erfolgen

• Mit der Grobanalyse können nun auch alle Liegenschaften des Unternehmens analysiert werden (Portfolioanalyse)

62

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Motivation für ein Bestandssystem

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„Wir sind beliebt und erfolgreich“ (Marketing):

„Ich will Zertifikate für die Außendarstellung aktiv nutzen.“

Einzelne Gebäude werden detailliert berechnet und mit einem Zertifikat versehen.

„Ich muss mir keine Sorgen machen“:

„Mein Immobilienportfolio ist frei von Risiken und nachhaltig gut aufgestellt.“ Alle Gebäude des Unternehmens werden mit einer valdierten und zertifizierten Grobanalyse gemäß den Nachhaltigkeitskriterien untersucht.

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Unterschied von Neubau und Bestand

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Eine Grenze innerhalb des Bestandes ist nur schwer zu ziehen ein durchgängiges System ist erforderlich!

Neubau Bestand

NeubauKomplett

SanierungModerni-sierung

Instand-haltung

Ist-

Zustand

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Unterschied von Neubau und Bestand

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Neubau Bestand

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Stufige Bewertung?

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Probleme:

• Top-Sanierter Gründerzeit Altbau vs. Gebäude aus 1977

• A/V-Verhältnis

• Unterschiedliche Nutzungsarten

• Unterschiedliche Ausbauarten

Multidimensionales, nicht eindeutig lösbares System

Bewertungs-

Ergebnis

Baujahr

Ohne Modernisierung

Mit Modernisierung

Bronze

Silber

Gold

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Wollen wir nur Leuchtturmprojekte?

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Oder wollen wir ein

durchgängiges System für

Neubau und Bestand mit dem

wir auch eine Vielzahl von

Liegenschaften schnell und

kostengünstig erfassen

können?

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Die Systematik: 5 + 1

68

ÖkonomieÖkologie Soziale Aspekte

ÖkologischeQualität

ÖkonomischeQualität

Soziokulturelle und funktionale

Qualität

Technische Qualität

Prozessqualität

Standortqualität

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Inhalt des „Pickerl‘s“

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Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit:• Innenluftraumqualität• Barrierefreiheit• Brandschutz• Schallschutz• Thermische Qualität der Gebäudehülle• Thermischer Komfort im Winter• Thermischer Komfort im Sommer• Kosten/Erträge

plus

Erreichung einer Mindestbewertung

3 Jahre ab Datum der Betriebsgenehmigung

Gültigkeit des Labels begrenzt auf 5 Jahre oder Umbau

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Eigentümer/Verwalter:

• Valide Grobeinstufung über 30+ Kriterien über sein Portfolio

• zusätzliche Entscheidungsgrundlage und Informationen

• Sicherheit über Portfolio• Glaubwürdiges Verkaufs-

bzw Marketingargument

Potentieller Mieter/Käufer:

• Ja, in dieser Immobilie kannst Du wohnen

• Ja, in dieser Immobilie kannst Du arbeiten

• Erfüllung rudimentärer Anforderungen der Nachhaltigkeit

Der Outcome des „Pickerl‘s“

70

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Bisher gilt:• Grenzwert bei Kriterien mit gesetzlicher Grundlage = 5 Punkte• Grenzwert bei Kriterien ohne gesetzlicher Grundlage = 1 Punkt• Zielwert näherungsweise 50% besser als Grenzwert = 10 Punkte

Für blue certified gilt*:

Referenzwert = Durchschnitt von Bestandsgebäuden = 3 Punkte

Grenzwert näherungsweise 30% schlechter als Referenzwert = 1 Punkt

Zielwert näherungsweise 50% besser als Referenzwert = 10 Punkte

Dazwischen: Teil-Zielwert = 5 Punkte

Definition jeweils als Bereich mit Mindestwert oder besser

* Nicht immer durchgängig

Die Umkehr der Bewertung

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Das Bewertungssystem

72

Referenzwert

Grenzwert

Zielwert

Teil-Zielwert

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Arbeitsgruppe Bestandsgebäude

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Mitglieder der Kerngruppe:

• Stückler Ewald – TOC (Arbeitsgruppenleitung)

• Wetzl Christian – CalCon

• Smutny Roman – BOKU Wien

• Nöst-Kahlen Elisabeth – ZT Nöst-Kahlen

• Kaufmann Philipp – WU Wien

• Thalhammer Eva-Maria – BAI

• Neururer Christoph – BOKU Wien

• Labugger Reinhard – RM-E

• Jahrmann Hermann – BBI

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Praxisbericht – qualitative Analyse

Ökologie A B C D

Treibhauspotenzial (GWP) *

Ozonschichtzerstörungspotential (ODP)

Ozonbildungspotenzial (POCP)

Versauerungspotenzial (AP)

Überdüngungspotenzial (EP)

Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PEne)

Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie (PEges)

Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen

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* Vetokriterium

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Ökonomie A B C D

Lebenszykluskosten

Drittverwendungsfähigkeit

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Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D

Thermischer Komfort im Winter

Thermischer Komfort im Sommer *

Innenraumluftqualität *

Akustischer Komfort

Visueller Komfort

Einflussnahmemöglichkeiten des Nutzers

Gebäudebezogene Außenraumqualität

Sicherheit und Störfallrisiken

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Soziokulturelle und funktionale Qualität A B C D

Barrierefreiheit *

Flächeneffizienz

Umnutzungsfähigkeit

Fahrradkomfort

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Technische Qualität A B C D

Brandschutz *

Schallschutz

thermische und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle

Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit der Baukonstruktion

Prozessqualität A B C D

Prozess der Bewirtschaftung

Optimierung der Bewirtschaftung

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Standortqualität A B C D

Risiken am Mikrostandort

Verhältnisse am Mikrostandort

Image und Zustand von Standort und Quartier

Verkehrsanbindung

Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen

Anliegende Medien / Erschließung

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Unser Handeln hat nichts

mit Gutmenschen zu tun,

sondern mit

gutem Management.

Philipp Kaufmann

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Real Estate

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