Der Landwirt als Bauherr

Kanton St.Gallen

Der Landwirt als Bauherr

Donnerstag, 19. Februar 2015, Landwirtschaftliches Zentrum SG, Flawil

Marco EnderStv. GeschäftsführerLandwirtschaftliche Kreditgenossenschaft

Baukosten vs. Produzentenpreis Industriemilch

19. Februar 2015

Seite 2

Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

55.00

60.00

65.00

70.00

75.00

80.00

0.00

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

400.00

450.00

500.00

78.13

73.29

71.0470.72

68.8

76.57

62.79

59.46

60.67

57.88

63.07

61.79

100 %

121 %

Quelle: BLW Fachbereich Marktbeobachtung

Forschungsanstalt Agroscope Reckenholz-Tänikon ART

Bau

kost

enin

dex

für Ö

kono

mie

gebä

ude

Pro

duze

nten

prei

s In

dust

riem

ilch

Rp.

pro

kg

Markt- und Wechselkurssituation – Investitionen im Ernährungssektor

19. Februar 2015

Seite 4


Inhalt

1. Bauprozess und Beteiligte1.1 Bauprozess1.2 Rahmenbedingungen für Bauprojekt1.3 Beteiligte am Bauprozess1.4 Projektabwicklung

2. Architekt/ Planer

2.1 Wahl Architekt/ Planer

2.2 Architekturleistungen

2.3 Vertrag über Architekturleistungen

3. Baukostenermittlung

3.1 Kostenvoranschlag nach BKP

3.2 Wahl Unternehmer

3.3 Arbeitsausschreibung

3.4 Werkvertrag Unternehmer

4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfandrecht

4.1 Baumangel; Begriff und Beispiele

4.2 Rüge- und Verjährungsfristen

4.3 Bauhandwerkerpfandrecht19. Februar 2015

Seite 5


Inhalt

1. Bauprozess und Beteiligte1.1 Bauprozess

1.2 Rahmenbedingungen für Bauprojekt

1.3 Beteiligte am Bauprozess

1.4 Projektabwicklung



4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand

19. Februar 2015

Seite 6


Seite 7

1.1 Bauprozess

Bezug des Landwirts zum Bauen

• Jeder Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes wird früher oder später Bauherr

• Veränderte Rahmenbedingungen und/ oder veränderte Lebensum-stände erfordern regelmässig Investitionen in Gebäude

und Anlagen

Verlauf Bauprozess

• Wechselhaft mit

wiederkehrenden

Höhen und Tiefen

• Ziel: Leidige Phasen

möglichst eingrenzen

19. Februar 2015 Landwirtschaftliche Kreditgenossenschaft Kanton St.Gallen

1.2 Rahmenbedingungen Bauprojekt

Projektdefinition

Rahmenbedingungen Projektkriterien

Persönliche Bedürfnisse Zielvorstellung ≠ Zustand

Gesetzliche Bestimmungen BG, GSchG, LRV, TschG, Schutzbestimmungen

Richtlinien Öffentliche Beiträge (DZ)

Besonderheiten Gestalterische, konstruktive, funktionelle Kriterien

Methoden Projektabwicklung, Finanzierung

Materialien Tradition, Know-how

19. Februar 2015

Seite 8


1.3 Beteiligte am Bauprojekt

Projektorganisation

Bauherrschaft (Besteller)

Nutzer der Baute

Architekt/ Planer/ Generalunternehmer

Fachplaner: Bauingenieur, Geologe, Technik

Bewilligungsbehörde: Gemeinde, Kanton, etc.

Handwerker

Finanzierungsbeteiligte: Bank, LKG, Dritte

19. Februar 2015

Seite 9



Bauherrschaft• Natürliche oder juristische Person• Verantwortlich für Abwicklung Bauvorhaben• Bauherr und Nutzer sind in der Landwirtschaft in der Regel identisch

(Hinweis SVV)

Architekt/ Planer• Ansprechpartner für alle Fragen des Bauens• Berater/ Interessensvertreter der Bauherrschaft

Koordinator zwischen Baubeteiligten (Behörden, Fachplaner, Handwerker, Lieferanten)

• Möchte für seine Leistungen honoriert werden

19. Februar 2015

Seite 10


1.3 Beteiligte am Bau

Vertragsstruktur Planung

Bauherr

ArchitektGesamtleistung

Generalunter-nehmer

Gesamtleistung

ArchitektProjektplanung

Fachplaner

Bauleitung

FachplanerFachplaner

Variante A Variante B Variante C

19. Februar 2015

Seite 11


1.3 Beteiligte am Bau

Vertragsstruktur Ausführung

Bauherr

Generalunter-nehmer

HandwerkerHandwerker

Akkordant

Handwerker

Variante A Variante B Variante C

19. Februar 2015

Seite 12



Hinweis:

Die Realisierung eines Bauvorhabens ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Wenig zweckmässig ist es, ein grösseres Bauprojekt in eigener Regie, ohne fachliche Unterstützung auszuführen; denn

• es gibt zu viele Stolpersteine und

• das Schadenpotential zu gross !

19. Februar 2015

Seite 13



Teure Mängel am Bau

Wohnungsbau im Jahr 20101

Bauvolumen: 21‘000‘000‘000 Franken

Bauschadensumme: 1‘640‘000‘000 Franken

Anteil Bauschäden 8 % Bauvolumen≅

• Vermögensschäden sind in obigen

Schadensumme nicht enthalten

• Die Beseitigung von Baumängel

erfordert erheblichen Kosten- und

Zeitaufwand

1 ETH Zürich; Forschungsbereich Thema Baumängel

19. Februar 2015

Seite 14



Bau- und Finanzierungsrisiken (ausserhalb Landwirtschaft)

Elbharmonie Hamburg

186 Mio./ 865 Mio. Euro

Rechtsstreit ohne Ende

Flughafen Berlin

630 Mio./ 5‘400 Mio. Euro

Köpferollen

19. Februar 2015

Seite 15


Privatklinik Bircher

3.5 Mio./ 6.3 Mio. Franken

Liquiditätsengpässe

Zwangsversteigerung

Schiesssportzentrum Teufen AR 1.85 Mio./ 3.15 Mio.

Franken

Finanzierungsproblem

Strafanzeige wegen ungetreuer

Geschäftsführung

Rechenfehler


Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Landwirtschaft)

Bauwerk auf Auffüllung

→ Hangrutschung nach

heftigen Regefällen

19. Februar 2015

Seite 16



Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Landwirtschaft)

– Hangrutschung: Verlust Kulturland, Gefährdung bestehender Bauten,

– Aufräumarbeiten

– Hofdüngeranlagen:a) Bauwerkauftrieb infolge

Wasserdruckb) Bauwerkabsenkung aufgrund

ungenügender Tragfähigkeit Baugrund

19. Februar 2015

Seite 17



Beispiel: Baurisiko, Bauschaden (Vermögenschaden)

Neubau Milchviehstall, KV Fr. 580‘000.00, Abrechnung Fr. 820‘000.00, MK Fr. 240‘000.00, MK 42 % v. KV; ⅔ MK zusätzliche

Aufträge/ Bestellungen durch Bauherr

Aktuelle Situation: Mittelbedarf zur Sicherung Produktionsgrundlagen. Mittelbeschaffung nicht gesichert.

Neubau Milchviehscheune, KV Fr. 680‘000.00, Abrechnung Fr. 840‘000.00, MK Fr. 160‘000.00, MK 23 % v. KV; mangelhafte

Koordination/ Kommunikation Bauherr/ Planer; Planung?.

Aktuelle Situation: Liquiditätsproblem, Finanzierung nicht gesichert. Aufarbeitung Bauabrechnung durch Dritte.

19. Februar 2015

Seite 18



Genauigkeit der Kostenermittlung in Abhängigkeit vom Projektstand

± 10 %± 15 %± 25 %

19. Februar 2015

Seite 19



19. Februar 2015

Seite 20


Kostenbeeinflussung in verschiedenen Projektphasen

1. Bauprozess und Beteiligte

Folgerungen: 1. Teil

• Risiken sind Teil jeder wirtschaftlichen Betätigung.

• Doch stellt sich die Frage, wer die Risiken trägt.

• Risiken sollten an denjenigen übertragen werden, welcher die Risiken aufgrund der erforderlichen Fachkenntnisse am besten kontrollieren kann.

• Andernfalls kann eine Baute im wahrsten Sinne des Wortes belastend werden.

19. Februar 2015

Seite 21


Seite 22


Inhalt








19. Februar 2015

Seite 23



• Der Architekt/ Planer ist Treuhänder des Bauherrn und als solcher ist er in entscheidendem Masse wichtig für den Projekterfolg.

• Die Auswahl des Architekten/ Planer soll in Abhängigkeit von der Bauaufgabe erfolgen. Die Realisierung landwirtschaftlicher Bauten ist ein Spezialbereich innerhalb der Projektplanung und -ausführung. Das spezielle Fachwissen muss bereits vorhanden sein.

• Für die Auswahl eines Architekten/ Planer gibt es verschiedene Möglichkeiten: • Referenzen (Besichtigung/ Besprechung Berufskollegen) • Projektvorschlag einholen - Kontaktaufnahme• Projektwettbewerb bei grösseren Bauaufgaben

19. Februar 2015

Seite 24



19. Februar 2015

Seite 25



19. Februar 2015

Seite 26



19. Februar 2015

Seite 27



19. Februar 2015

Seite 28



Leistungsumfang Ordnung SIA 102 für Leistungen und Honorare der Architekten

Für eine zweckmässige Leistungserfüllung müssen vorgängig offene Fragen geklärt und die gewünschten Leistungen vereinbart werden.

Ausgangslage: • Zielvorgaben für Bauvorhaben • Finanzierungsmöglichkeiten• allfällige Bauherrenleistungen

In der Landwirtschaft

umfasst der Auftrag des

Architekten in der Regel

die Phasen 3, 4, 5

Phasen Teilphasen1 Strategische Planung 11 Bedürfnisformulierung

Lösungsstrategien

2 Vorstudien 21

22

Definition des Vorhabens

Machbarkeitsstudie

Auswahlverfahren

3 Projektierung 31

32

33

Vorprojekt

Bauprojekt

Bewilligungsverfahren

4 Ausschreibung 41 Ausschreibung, Offertvergleich

Vergebungsantrag

5 Realisierung 51

52

53

Ausführungsplanung

Ausführung

Inbetriebnahme, Abschluss

6 Bewirtschaftung 61

62

Betrieb

Erhaltung

19. Februar 2015

Seite 29



Honorarsystem Honorarberechnung nach dem ZeittarifVorteil: Der effektive Aufwand wird verrechnetNachteil: Kostenobergrenze unklarWichtig: Stundenansätze und Nebenkosten vereinbaren

Honorarberechnung nach Baukosten und SchwierigkeitsgradVorteil: Leistungsumfang definiert Kostenobergrenze

Pauschalhonorar möglich Nachteil: Komplizierte BerechnungsformelWichtig: Verhandlungssache, Nebenkosten vereinbaren

19. Februar 2015

Seite 30



In Vertrag sollten folgende Punkte geregelt werden: • Beschreibung Teilleistungen mit Ausstiegsklausel (Etappierung z.B. VP,

BP, Ausschreibung, Vertragswesen, Bauleitung inkl. Abrechnung) • Toleranzgrenze (± 15 % VP, ± 10 % KV, ± …1)• Honorar (Pauschalhonorar, Zeitaufwand, Bonus-, Malus-System)• Honorarnebenkosten (Spesen, Planpausen), • Zahlungsmodalitäten• Weiteres: z.B. Versicherungsschutz Berufshaftpflicht

1 SIA Ordnung 102 (2003). Das bedeutet, dass sich die in Kostenschätzung/ Kostenvoranschlag bezifferten Erstellungskosten um bis zu 15% bzw. 10% erhöhen können, ohne dass der verantwortliche Kostenplaner haftbar wird.

19. Februar 2015

Seite 31



• Die Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten (Ordnung SIA 102) bietet eine Übersicht und Hilfestellung für die Definition und Vereinbarung von Architekturleistungen.

• Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA stellt eine Vorlage für einen Vertrag für Architekturleistungen Nr. 1002 (2003) auf seiner Webseite kostenlos zur Verfügung. http://www.sia.ch/download/sia-norm/vertraege/e1002_2003_d.pdf

19. Februar 2015

Seite 32


http://www.sia.ch/download/sia-norm/vertraege/e1002_2003_d.pdf




Leistungsumfang

Beispiel: Honorarberechnung

nach Baukosten gemäss Ordnung SIA 102

• Definition der Grundleistungen

• Verwendung für Kalkulation-, Auftragsverhandlung-

und Vertragsvereinbarung

19. Februar 2015

Seite 33




• Der Architekt/ Planer ist der „Treuhänder“ der Bauherrschaft.

• Der Architekt/ Planer muss für seine Aufgabe die Ziele der Bauherrschaft kennen (Konzept, Projekt- und Kostengrösse, Ausführungsstandard).

• Diese Ziele sind verbindlich zu vereinbaren (z.B. in einem Vertrag über Architekturleistungen).

19. Februar 2015

Seite 34


Seite 35


Inhalt









19. Februar 2015

Seite 36


1 2 3 4 5

(30.00)

(20.00)

(10.00)

-

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

max. -19.97 %

Quartil -1.03 % Median 2.88 %

Quartil 9.84 %

max. 44.62 %


Abweichung Kostenvoranschlag – Baukostenabrechnung

Minderkosten

19. Februar 2015

Seite 37


±10 %

Mehrkosten

Stichprobe: 153 Baukostenabrechnung (Hügel- und Berggebiet)

Neubauten und Umbauten Ökonomiegebäude für Rindvieh

Baukosten über Fr. 200'000.00

Bauabnahme 2002 – 2014 Krit

isch

er B

erei

ch


• Gliederung nach BKP

• Kubische Berechnung

oder nach anderen

Erfahrungswerten

• Einbezug Spezialisten

• Genauigkeit ± 15 %

mangels anderer

Vereinbarung

Kostenschätzung Vorprojekt (Lösungsmöglichkeiten)

19. Februar 2015

Seite 38



• Gliederung nach BKP• Ausmass und offerierte

Einheitspreise• Einbezug Spezialisten • Genauigkeit ± 10 %

mangels anderer Vereinbarung

Kostenvoranschlag Bauprojekt

19. Februar 2015

Seite 39



• Unternehmerwahl erfolgt i.d.R. über Arbeitsausschreibung• Arbeitsausschreibung: Definition Arbeitsleistung = Preis• Preisdiskussion kann nur geführt werden, wenn die

Preisbindungsfaktoren diskutiert werden

• Zentrale Frage: Welche Leistung erhalte ich zu welchem Preis ?

19. Februar 2015

Seite 40



Ausschreibungsunterlagen

• Geringschätzung dieser Arbeit ist nicht angebracht !

• Beschrieb der gewünschten Lieferungen/ Leistungen

• Standardisierte Ausschreibungstexte (NPK)

• Ausschreibung beeinflusst Kosten

Titelblatt

Allgemeine Bedingungen

Spezielle Bedingungen

Leistungs-verzeichnis

Beilagen

19. Februar 2015

Seite 41



Titelblatt

• Wichtige Daten zu Objekt, Bauherrschaft, Projektverfasser

• Eingabedaten, Angebot Brutto, Rabatt, Angebot Netto, Skonto, Gesamttotal inkl. MwSt

• Spalte für Angebotsbereinigung (Korrektur, Abgebot)

Titelblatt

19. Februar 2015

Seite 42




• Verbindlichkeit Norm SIA 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten)

• Regelung Rechte und Pflichten von Bauherr und Unternehmer

• Verweis auf technische Normen


19. Februar 2015

Seite 43




• Objektspezifische Ausführungs-bestimmungen (z.B. Einschränkungen Befahr- barkeit, Gewässerschutz, Beteiligung an Versicherungen [Bauwesen- und Bauherrenhaftpflicht])

• Konditionen Regiearbeiten• Gültigkeit der Offerte• Dauer der Ausführung (Terminprogramm)• Versicherungen Unternehmer


19. Februar 2015

Seite 44



Leistungsverzeichnis

• Hieb- und stichfeste Formulierung der Offertpositionen (z.B. NPK)

Leistungs-verzeichnis

19. Februar 2015

Seite 45



Beilagen

• Planunterlagen nach Bedarf als Ergänzung zu den Ausschreibungsunterlagen (z.B. Auflagen Behörden, Geologe etc.)

Beilagen

19. Februar 2015

Seite 46



Offertvergleich

• Wichtiges Arbeitsinstrument für die Bauherrschaft

• Entscheidungsgrundlage für Vertragsverhandlung und Arbeitsvergebung

• Zweck:• Gleichbehandlung aller Anbietenden• Prüfung der Angebote nach

einheitlich Kriterien• Transparenz und

Verhandlungsgrundlage bei der Auftragsvergabe

19. Februar 2015

Seite 47


(Zusammenstellung Arbeitsgattung)


• Einzelleistungen x EinheitspreisEinheitspreis-Offerte

• Vergütung nach Aufwand (Regietarif)Regie

• Einheitspreis-Offerte pauschaliertPauschalpreis

• Pauschalpreis mit TeuerungsvorbehaltGlobalpreis

• MaximalpreisKostendach

Die verschiedenen Preisarten

19. Februar 2015

Seite 48



Werkvertrag Arbeitsausführung

• Regelung der Verhältnisse vor Eintritt von Risiken

• Hoffnung, Probleme werden nicht eintreten, entspricht nicht der Realität

• Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste; ganz besonders beim Bauen

• Vertragsvorlagen (kostenpflichtig)• www.hev.ch• www.sia.ch

19. Februar 2015

Seite 49


http://www.hev.ch/

http://www.sia.ch/

3.5 Fallbeispiel

19. Februar 2015

Seite 50




• Die Parteien verwenden in der Regel genügend Zeit darauf, den Preis zu diskutieren. Wenn aber nicht im Detail festgelegt wird, was in den Vertragsleistungen erfasst ist, nützt die ganze Preisabsprache nichts.

• Ausführungsqualität, Kosten und Termine sind verbindlich festzulegen und in einem Werkvertrag zwischen Bauherrschaft und Unternehmer zu vereinbaren.

19. Februar 2015

Seite 51


Seite 52


Inhalt



3. Kostenvoranschlag/ Arbeitsausschreibung

4. Baumangel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfand

4.1 Baumangel; Begriff und Beispiele

4.2 Rüge- und Verjährungsfristen bei Baumangel

4.3 Bauhandwerkerpfandrecht

19. Februar 2015

Seite 53


4.1 Baumangel

Ein Baumangel besteht, wenn:

• das Werk eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist, oder

• eine Eigenschaft fehlt, die ohne besondere Vereinbarung erwartet werden darf.

Kein Baumangel ist ein vertragswidriger Zustand, welcher der Bauherr oder eine Hilfsperson des Bauherrn (z.B. Bauleitung) verursacht hat.

19. Februar 2015

Seite 54


4.1 Baumangel

19. Februar 2015

Seite 55


Quergangbreite

145 cm

Verletzungsgefahr

Nutzungseinschränkung

Quergang > 600 m

Mindestanforderungen TSchV:

Quergänge mit einer Breite von 80 bis 120 cm dürften max. 6 m lang sein.

!

4.1 Baumangel oder "Sünde" ?

19. Februar 2015

Seite 56


Sicherheit BaurechtQualität

Seite 57

4.2 Rüge- und Verjährungsfristen bei Baumangel


4.2 Rügefrist nach SIA-Norm 118Die Bestimmungen nach SIA-Norm 118 gelten nur, wenn dies als Grundlage des Werkvertrages vereinbart wurde

Ablieferung des Werkes• Anzeige der Vollendung zur gemeinsamen Prüfung.• Prüfung innert Monatsfrist.• Unterbleibt Anzeige auf Vollendung gilt das Werk als abgenommen.

Mängelrüge für bewegliche und unbewegliche Bauwerke• Bis zu zwei Jahren nach Abnahme können offensichtliche als auch

verdeckte Mängel zu jedem Zeitpunkt gerügt werden.

Haftung des Unternehmers• Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist können offensichtliche Mängel

nicht mehr gerügt werden.• Verdeckte Mängel können während weiteren drei Jahren gerügt

werden, doch muss die Rüge sofort nach der Entdeckung des Mangels erfolgen.

19. Februar 2015

Seite 58


Seite 59


Begriff

• Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB räumt den Bauhandwerkern für Forderungen aus ihrer Arbeit ein spezielles

Sicherungsinstrument, das Bauhandwerkerpfandrecht, ein.

• Mit einem Pfandrecht wird eine Forderung aus Bauarbeiten abgesichert, sodass sich der Bauhandwerker aus dem

Erlös des verpfändeten Grundstücks schadlos halten kann, falls der Schuldner die Forderung bei Fälligkeit nicht

erfüllt.

• Das Pfandrecht wird ohne eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bauhandwerker und dem betreffenden

Grundeigentümer begründet (Eintragungsbegehren an Richter).



Anspruchsberechtigte Fristen

Abschluss Werkvertrag Vollendungsarbeit

4 Monate

Möglichkeit zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts

Kein Anspruch auf Bauhandwerkerpfandrecht

Anspruch aufBauhandwerkerpfandrecht

Bauherr/ Grundeigentümer

Architekt

Ingenieur

BaustofffabrikLieferung Backsteine

ZemtentwerkLieferung Zement

GeneralunternehmerTotalunternehmer

Baumeister WeitereUnternehmer

BetonwerkLieferung Frischbeton

SU

SU

19. Februar 2015

Seite 60



• Bauprojekt solide finanzieren

• Information über Unternehmer (Solvenz, Arbeitsausführung, Subunternehmer)

• Vertragsbestimmung: Subunternehmer nur mit Zustimmung der Bauherrschaft

• Spezielle Vorkehrungen bei GU-Projekten (z.B. Zahlungs-modalitäten, Solidarbürgschaft Bank)

100-prozentiger Schutz gegen Doppelzahlungen ist nicht möglich.

Vorsicht ist besser als Nachsicht!

Vorkehrungen/ Schutzmassnahmen

19. Februar 2015

Seite 61


4. Baumängel/ Garantiefristen/ Bauhandwerkerpfandrecht


Risikoidentifikation - Steuerungsmassnahmen

Es kommt nicht darauf an, woher der Wind weht, sondern wie du die Segel setzt

(Seefahrerweisheit)

Es kommt nicht auf das Problem an – sondern auf den richtigen Partner bei der Problemlösung

19. Februar 2015

Seite 62


Seite 63

Schlussbemerkung

Wichtige Information bei Abwicklung mit Investitionshilfen:

Die LKG macht ausdrücklich darauf aufmerksam, dass mit dem Bau erst begonnen werden darf und

dass Anschaffun-gen erst getätigt werden dürfen, wenn Investitionshilfen (Beiträge Bund und Kanton

sowie Investitionskredite) rechtskräftig verfügt sind und die LKG die Baufreigabe schriftlich erteilt hat.

Falls ohne schriftliche Einwilligung der LKG mit dem Bau begonnen wird oder Anschaffungen getätigt

werden, können keine öffentlichen Investitions-hilfen gewährt werden (Art. 31 und Art. 56 eidg.

Struktur-verbesserungsverordnung; SR 913.1; abgekürzt SVV)


Besten Dank für Ihr Interesse!

Ich wünsche Ihnen einen erfolgreichen und unfallfreien Bauverlauf!

19. Februar 2015

Seite 64


Der Landwirt als Bauherr

Economy & Finance

Transcript of Der Landwirt als Bauherr