Deutschland 2014/2015 - colliers.de · CITY SURVEY Deutschland 2014/2015 Büro- und Investment-...

CITY SURVEY

Deutschland2014/2015

Büro- und Investment- märkte im Überblick

Accelerating success.

City Survey | 2014/2015 | Deutschland | Colliers International2

Schwungvoller Jahresausklang auf dem Büromarkt – Investmentmarkt überflügelt Vorjahresergebnis deutlichDer gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland schloss das Jahr 2014 mit einem positiven Ergebnis. Dass auf dem gewerblichen Investmentmarkt das umsatzstärkste Jahr seit 2007 zu verzeichnen war, zeichnete sich bereits sehr früh ab. Ein leichtes Plus auf dem Bürovermietungsmarkt wurde dagegen erst aufgrund eines starken Jahresend-spurts erreicht.

Ein weiter gestiegenes Interesse internationaler Investoren sowie eine zunehmende Zahl an Portfolioverkäufen trugen in hohem Maße dazu bei, dass das gewerbliche Transaktionsvolumen 2014 bei knapp 40 Mrd. € und damit um 30 % über Niveau des Vorjahres lag. Der Pro-duktmangel von Büroimmobilien im Core-Segment ließ die Marktanteile von Value-add-Objekten einerseits sowie von Logistik- und Hotelimmobilien andererseits deutlich ansteigen. Daran wird sich 2015 nichts ändern. Wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des stetig anwachsenden Kapitalstroms gehen wir davon aus, dass die Marke von 40 Mrd. € Transaktionsvolumen deutlich überschritten wird.

Der Bürovermietungsmarkt in Summe zeigte sich im vierten Quartal von seiner besten Seite und erzielte das höchste Quartalsergebnis seit Ende 2007. Trotz großer regionaler Unterschiede legte der Flächenumsatz um 3 % gegenüber dem Vorjahr auf 3 Mio. m² zu, was etwa dem zehnjährigen Mittelwert entspricht. In Anbetracht der aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Unwägbar-keiten gehen wir für 2015 allerdings von einem weiteren nur durchschnittlichen Jahr für den Büromarkt aus. Viele Unternehmen halten sich mit Umzugs- und Anmietungs-entscheidungen eher zurück. Die niedrigen Fertigstel-lungsvolumina lassen zudem einen weiter rückläufigen Trend beim Flächenleerstand erwarten.

Achim DegenSprecher der Geschä[email protected]

3City Survey | 2014/2015 | Deutschland | Colliers International

InhaltMarktdaten im Überblick

Bürovermietung 4Investment 5Standortinformationen 5

Deutschland gesamt

Bürovermietung 6Investment 8

Berlin


Düsseldorf


Frankfurt


Hamburg


Köln


München


Stuttgart


Glossar / Definitionen 38Standorte / Kontakte 39

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BürovermietungDEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART

BÜROFLÄCHENBESTAND in Mio. m² 88,79 18,50 7,62 11,61 13,35 7,66 22,77 7,54

BÜROFLÄCHENUMSATZ in m² 2014 3.003.500 701.300 241.000 367.500 525.000 269.000 620.900 278.900

BÜROFLÄCHENUMSATZ in m² 2013 2.914.400 553.900 346.000 449.500 440.000 272.000 594.700 258.300

Büroflächenumsatz (Gesamtjahr) 10-Jahres-Durchschnitt

3.005.900 583.400 307.200 473.700 486.300 254.400 696.000 201.100

PROGNOSE bis Ende 2015

FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSEN in m²

bis 500 m² 711.600 176.400 84.300 96.300 82.000 86.200 120.700 65.800

501-1.000 m² 555.400 143.900 55.200 63.900 102.000 53.700 102.800 33.900

1.001-2.000 m² 430.000 95.600 30.000 56.000 76.000 27.800 111.400 33.200

2.001-5.000 m² 562.700 128.800 47.500 76.200 81.000 39.700 156.000 33.500

ab 5.001 m² 743.800 156.600 24.000 75.100 184.000 61.600 130.000 112.500

Nachhaltig erzielte SPITZENMIETE in € / m²

35,00 23,00 26,00 38,00 24,50 20,90 34,50 21,50


DURCHSCHNITTSMIETE in € / m² 14,99 13,70 14,00 19,50 14,50 11,50 14,90 12,60


BÜROFLÄCHENLEERSTAND in m² 5.989.000 925.000 788.400 1.454.500 798.400 552.000 1.156.500 314.200


LEERSTANDSQUOTE in % 6,7 5,0 10,4 12,5 6,0 7,2 5,1 4,2

UMSATZSTÄRKSTE BRANCHE in % Informationund

Telekom-munikation

17

Informationund

Telekom-munikation

19

Beratungs-unter-

nehmen

22

Banken und Finanzen

36

Informationund

Telekom-munikation

22

Öffentliche Verwaltung,

Verbände, Soziale

Einrich-tungen

18

Verarbeiten-des Gewerbe

21

Verarbeiten-des Gewerbe

30

Die Angaben für Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln und Stuttgart beziehen sich auf das jeweilige Stadtgebiet. Die Angaben für München beziehen sich auf den Gesamtmarkt.


StandortinformationenDEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART

EINWOHNERZAHL in 1.000 80.768 3.422 598 701 1.746 1.034 1.408 604

FLÄCHE in km² 357.201 892 217 249 755 405 310 207

SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE in 1.000

30.175 1.269 378 528 893 512 776 380

ARBEITSLOSENQUOTE 2014 in % 6,7 11,1 8,8 7,3 7,6 9,6 5,2 5,7

EINZELHANDELSRELEVANTE KAUFKRAFTKENNZIFFER 2014

100,0 102,6 116,3 110,5 104,8 106,6 118,0 111,7

VERFÜGBARES EINKOMMEN/KOPF in € (2011)

19.901 19.796 26.563 24.897 23.609 23.774 28.252 25.125

Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH

5

InvestmentDEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART

TRANSAKTIONSVOLUMEN 2014 in Mio. €

39.797,9 4.000,0 1.950,0 5.011,3 3.650,0 1.316,1 5.153,7 1.001,7

TRANSAKTIONSVOLUMEN 2013 in Mio. €

30.699,6 3.508,0 1.920,0 3.421,8 2.800,0 953,8 4.765,0 934,1

TRANSAKTIONSVOLUMEN (Gesamtjahr) 10-Jahres-Durchschnitt

30.146,7 3.328,2 1.400,0 3.414,6 2.601,0 920,6 3.551,1 834,6


AUSLÄNDISCHE INVESTOREN in % 43 33 34 37 44 67 29 25

GRÖSSTE INVESTORENGRUPPE in %

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds23

Vermögens-verwalter (Asset /

Fund Manager)

31

Opportunity Fonds / Private Equity Fonds

25

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds33

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds35

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds23

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds26

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds48

GRÖSSTE VERKÄUFERGRUPPE in % Projekt- entwickler /

Bauträger

21

Vermögens-verwalter

(Asset / Fund

Manager)23


31

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds33

Projekt- entwickler /

Bauträger

35

Offene Immobilien-

fonds / Spezial-

fonds22

Private Investoren /

Family Offices

18

Projekt- entwickler /

Bauträger

27

WICHTIGSTE IMMOBILIENART in %

Büro 50

Büro 59

Büro 70

Büro 75

Büro 74

Büro 65

Büro 61

Büro 73

SPITZENRENDITE BÜRO in % 4,58 4,75 4,90 4,75 4,50 5,10 4,00 5,10

SPITZENRENDITE EINZELHANDEL in %

4,16 4,50 4,25 4,20 4,60 4,20 3,50 4,20

SPITZENRENDITE INDUSTRIE / LOGISTIK in %

6,40 6,55 6,45 6,25 6,50 6,45 6,30 6,50





Fast Facts

BÜROVERMIETUNG TOP 7 2014VERÄNDE-

RUNG ZU 2013

VERÄNDE- RUNG ZU

2012

Flächenumsatz in m² 3.003.500 3,1% -0,7%

Flächenleerstand in m² 5.989.000 -11,4% -15,2%

Leerstandsquote in % 6,7 % -1,0 -1,3

Flächenbestand in m² 89.042.100 0,9% 1,3%

Düsseldorf2014 2013 2012

241.000 -30,3% -21,0%

10,4% -0,5 -1,0

26,00 -5,5% 0,0%

1.950 1,6% 143,8%

4,90% -0,20 -0,30

Köln2014 2013 2012

269.000 -1,1% 8,9%

7,2% -0,4 -0,5

20,90 -7,1% 5,8%

1.316 38,5% 186,1%

5,10% -0,30 -0,60

Berlin2014 2013 2012

701.300 26,6% 10,1%

5,0% -1,0 -2,0

23,00 4,5% 4,5%

4.000 14,0% -2,6%

4,75% 0,00 -0,25

Frankfurt2014 2013 2012

367.500 -18,2% -28,6%

12,5% -1,3 -1,4

38,00 0,0% 8,6%

5.011 46,5% 68,1%

4,75% -0,10 -0,40

München2014 2013 2012

620.900 4,4% -11,4%

5,1% -1,0 -1,0

34,50 5,5% 12,7%

5.154 8,2% 37,8%

4,00% -0,25 -0,50

Stuttgart2014 2013 2012

278.900 8,0% 46,0%

4,2% -0,7 -1,2

21,50 7,5% 7,5%

1.002 7,2% -11,5%

5,10% -0,10 -0,10

Hamburg2014 2013 2012

525.000 19,3% 22,1%

6,0% -1,0 -1,4

24,50 2,1% 2,1%

3.650 30,4% 92,1%

4,50% 0,00 -0,20

Flächenumsatz in m² in 2014 im Vergleich zu 2013 und zu 2012 (Veränderung in Prozent)Leerstandsquote in % in 2014 im Vergleich zu 2013 und zu 2012 (Veränderung in Prozentpunkten)

Bürospitzenmiete in €/m² in 2014 im Vergleich zu 2013 und zu 2012 (Veränderung in Prozent)

Gewerbliches Transaktionsvolumen in Mio. € in 2014 im Vergleich zu 2013 und zu 2012 (Veränderung in Prozent)

Bruttospitzenrendite für Büro-immobilien in % in 2014 im Ver- gleich zu 2013 und zu 2012 (Veränderung in Prozentpunkten)

BürovermietungFlächenumsatz

2014 wurden in den sieben wichtigsten deutschen Immo-bilienzentren gut 3,0 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies für den Gesamtmarkt ein leichtes Plus von etwa 3 % und im Vergleich zum zehn-jährigen Mittelwert von 2 %. Das 4. Quartal war das mit Ab-stand umsatzstärkste dieses Jahres und übertraf unsere eher zurückhaltenden Erwartungen. Allerdings gab es eine starke Differenzierung innerhalb der Top-Standorte. Während sich Büronutzer in Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart scheinbar unbeeindruckt von der nach wie vor schleppenden gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zeigten und deutlich mehr Flächen anmieteten als 2013, hielten sie sich in Frankfurt und Düsseldorf in den vergangenen 12 Monaten sehr stark zurück. In den Metropolen an Main und Rhein fehlte es 2014 vor allem an den für hohe Flächenum-satzergebnisse ausschlaggebenden Großabschlüssen.

Mieten

Mit wenigen Ausnahmen lagen die Spitzen- und Durch-schnittsmieten in den Top-Standorten über dem Niveau


Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m2)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

20142013201220112010

2,9 3,4 3,0 2,9 3,0

Durchschnitt der letzten 10 Jahre

Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Top 7 (in €/m2)

20142013201220112010

DurchschnittsmieteSpitzenmiete

34,76 35,00 35,0031,82

14,84 14,52 14,54 14,89 14,99

31,82

Leerstandsquote in den Top 7 (in %) und Leerstand (in Mio. m2)

0

2

4

6

8

10

20142013201220112010

6,06,87,17,88,7

10,0%

8,0% 7,7% 6,7%8,9%

des Vorjahres. Die Spitzenmiete betrug in Frankfurt am Main 38,00 €/m². Hochpreisige Anmietungen in Neubauten oder Projekten wie dem TaunusTurm oder im Maintor- Quartier sorgten trotz des geringen Flächen umsatzes für ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles Niveau. In München betrug das Plus knapp 6 %, was einer Spitzenmiete von 34,50 €/m² entspricht. Ebenfalls bergauf ging es in Stutt- gart (21,50 €/m², +8 %), Berlin (23,00 €/m², +5 %) und Ham- burg (24,50 €/m², +2 %). In Düsseldorf (26,00 €/m², -6 %) und Köln (20,90 €/m², -7 %) gab die Spitzenmiete dagegen nach. In beiden Städten fanden zwar einige Vermietungen im Hochpreissegment statt, es wurden aufgrund der Zu- rückhaltung der Mietinteressenten aber weder die Zahl noch das Flächen volumen wie im vergangenen Jahr erreicht.

Ganz ähnlich war die Entwicklung bei der Durchschnittsmiete. Auch hier lagen Köln (11,50 €/m², -3 %) und Düsseldorf (14,00 €/m², -5 %) unterhalb des jeweiligen Vorjahresniveaus. In München notierte die Durchschnittsmiete aufgrund groß-flächiger Anmietungen in günstigeren Teilmärkten außer-halb des Stadtzentrums und im Umland leicht im Minus und landete bei 14,90 €/m². In Berlin legte die Durchschnittsmiete um 5 % auf 13,70 €/m² zu. Ausschlaggebend hierfür war, dass das hauptsächliche Vermietungsgeschehen in zentralen Lagen wie dem Citybereich Ost und der City West sowie in qualitativ hochwertigen Immobilien stattfand. In Frankfurt (19,50 €/m², +5 %), Stuttgart (12,60 €/m², +5 %) und Hamburg (24,50 €/m², +2 %) zeigte der Trend ebenfalls nach oben.

Angebot und Leerstand

Der Büroflächenleerstand wurde innerhalb der letzten 12 Monate um rund 770.000 m² abgebaut und lag in Summe der sieben Immobilienhochburgen Ende 2014 bei knapp 6 Mio. m². Dies entspricht einer durchschnittlichen Leer- standsquote von 6,7 %. Der Rückgang ist auf die zum Jahres- ende hin starken Vermietungsergebnisse sowie auf die vergleichsweise geringe Neubautätigkeit zurückzuführen. Zudem wurden auch 2014 zahlreiche Büroimmobilien aufgrund von Umnutzungen oder Abriss und Neubau vom Markt genommen. Bis Ende 2016 werden in den sieben deutschen Immobilienhochburgen gut 1,8 Mio. m² fertiggestellt. Davon waren zu Jahresbeginn bereits knapp 58 % vorvermietet. Insgesamt ist das Fertigstellungsniveau im Vergleich zu den Vorjahren weiter unterdurchschnittlich.

Fazit und Prognose

In Anbetracht der wieder aufflammenden Unsicherhei-ten hinsichtlich der Stabilität der Eurozone, der aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten und der dadurch ver-haltenen Aussichten für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland gehen wir für 2015 von einem weiteren durchschnittlichen Jahr für den Büromarkt aus. Diese Rahmenbedingungen lassen erwarten, dass sich viele Unternehmen bis auf weiteres mit Umzugs- und länger-fristigen Anmietungsentscheidungen eher zurückhalten.





Fast FactsINVESTMENT 2014 2013 2012

Transaktionsvolumen in Mio. €

39.797,9 29,6 % 56,6 %

Spitzenrendite Büro 4,58 % -0,14 -0,33

Spitzenrendite Einzelhandel

4,16 % -0,07 -0,17

Spitzenrendite Industrie / Logistik

6,40 % -0,54 -0,69

TRANSAKTIONSART 2014 2013 VERÄNDERUNG

Einzeltransaktionen 27.441 22.814 20,3 %

Davon Top 7 17.616 15.088 16,8 %

Portfoliotransaktionen 12.357 7.885 56,7 %

Davon Top 7 4.467 2.261 97,6 %

Summe Deutschland 39.798 30.700 29,6 %

Summe Top 7 22.083 17.349 27,3 %

HERKUNFT 2014 2013 VERÄNDERUNG

Internationale Käufer 17.050 9.157 86,2 %

Davon Top 7 8.007 5.579 43,5 %

Internationale Verkäufer 15.873 11.063 43,5 %

Davon Top 7 8.207 5.584 47,0 %

20152013201220112010

Davon Top 7Transaktionsvolumen Deutschland

40

35

30

25

20

15

10

5

010.897 11.849

23.17019.390

25.409

15.035

Prognose bis Ende 2015Prognose bis Ende 2015

24.000

44.000

2014

18.299

30.700

22.083

39.798

14,6 %

20,6 %

8,5 %

17,7 %

15,3 %

23,3 %

10 bis 25 Mio. €

über 250 Mio. €

25 bis 50 Mio. €

100 bis 250 Mio. €

50 bis 100 Mio. € bis zu

10 Mio. €

Transaktionsvolumen in Deutschland (in Mio. Euro)

Transaktionsvolumen nach Größen-klassen in Deutschland

InvestmentTransaktionsvolumen

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland wur-den 2014 knapp 39,8 Mrd. € investiert, so viel wie seit 2007 nicht mehr. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um knapp 30 %. Ein Grund hierfür ist im gestei-gerten Portfolioanteil zu sehen, welcher bei etwa 31 % lag. Insgesamt wurden rund 12,4 Mrd. € in Immobilienpakete und damit ca. 57 % mehr als im Vorjahr investiert.

Befeuert durch das niedrige Zinsniveau ging es 2014 mit den Transaktionsvolumina in den meisten europäischen Immobilieninvestmentmärkten spürbar bergauf, da eine Vielzahl an Investoren nach wie vor auf der Suche nach lohnenden Anlageobjekten ist. Der deutsche Immobilien-markt profitierte davon in erheblichem Umfang. Alleine im 4. Quartal wechselten hierzulande Gewerbeimmobilien für über 14 Mrd. € den Eigentümer. Dabei zeigten sich, wie im gesamten Jahresverlauf 2014, internationale Anleger sehr aktiv. Diese investierten 2014 in Summe über 17 Mrd. € in Deutschland. Im Vergleich zum Vorjahr steigerten sie ihr Anlagevolumen somit um beachtliche 86 % und ihren Marktanteil auf insgesamt 43 %.

Käufer- und Verkäufergruppen

Immobilien-Spezialfonds und Asset Manager waren 2014 sehr aktiv am Markt. Insgesamt entfielen auf die Branchen Offene Immobilienfonds / Immobilien-Spezialfonds knapp 9,3 Mrd. € des Transaktionsvolumens (Marktanteil 23 %) und auf Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) rund 5,7 Mrd. € (14 %). Dahinter folgten relativ gleich auf Private Investoren / Family Offices, die 3,6 Mrd. € investierten, Pro-jektentwickler mit 3,2 Mrd. € und Opportunity Fonds / Pri-vate Equity Fonds mit 3,1 Mrd. €.

Investitionsobjekte

Der Appetit von Investoren auf Büroimmobilien war auch 2014 sehr hoch. Jeder zweite Euro des bundesweiten Transaktionsvolumens wurde in Immobilien dieses Nut-zungstyps investiert, was in Summe rund 20 Mrd. € ergibt. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 8,4 Mrd. € und ein Marktanteil von 21 %. Hervorzuheben sind aller-dings die Rekordergebnisse von Logistik- und Hotelimmo-bilien. Logistikimmobilien mit 3,6 und Hotelimmobilien mit 3,1 Mrd. € erreichten neue Höchststände und Steige-rungsraten gegenüber dem Vorjahr von 57 bzw. 82 %. Bis vor einigen Jahren investierte nur ein überschaubarer Anlegerkreis in diese beiden Nutzungstypen. Mittlerwei-le haben sich allerdings immer mehr Investoren diese Marktsegmente erschlossen, weshalb ihre Transaktions-


VerkäuferKäufer0 2 4 6 8 10

Sonstige Investoren

Ö�entliche Hand

Banken

Geschlossene Immobilienfonds

REITs

Immobilien AGs

Versicherungen

Corporates / Eigennutzer

Pensionskassen / Pensionsfonds


Projektentwickler / Bauträger

Private Investoren / Family O�ces

Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager)

O�ene Immobilienfonds / Spezialfonds

balken

davon in Top 7Transaktionsvolumen Deutschland

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0Sonstige

Immo-bilien

Grund-stück

(Gewerbe)

Logistik /Industrie

Misch-nutzung

HotelEinzel-handel

Büro

Käufer- und Verkäufergruppen in Deutschland (in Mrd. Euro)

VerkäuferKäufer0 1 2 3 4 5 6

Sonstige Investoren / Unbekannt

Ö�entliche Hand

Geschlossene Immobilienfonds

Banken

REITs

Immobilien AGs



Pensionskassen / Pensionsfonds


Versicherungen



O�ene Immobilienfonds / Spezialfonds

balkenKäufer- und Verkäufergruppen in den Top 7 (in Mrd. Euro)

Anteil der Immobilientypen in Deutschland (in Mrd. Euro)

volumina und Marktanteile zwangsläufig angestiegen sind. Zudem lassen sich im Schnitt sowohl mit Logistik- als auch mit Hotelimmobilien höhere Renditen erzielen als mit Büro- oder Einzelhandelsimmobilien.

Entwicklung in den Top 7

In den deutschen Immobilienhochburgen wurden im vergangenen Jahr gut 22,1 Mrd. € und damit etwa 3,8 Mrd. € mehr als im Jahr 2013 investiert. Das entspricht einer Steigerung von rund 21 %. Obwohl damit wieder einmal mehr als die Hälfte des bundesweiten Transakti-onsvolumens in nur sieben Topstandorten erzielt wur-de, konnte eine Reihe von B-Standorten ebenfalls vom anhaltenden Immobilienboom profitieren. In Bremen, Dresden, Essen, Hannover und Leipzig wurden jeweils zwischen 200 und gut 500 Mio. € investiert.

Die durchschnittliche gewichtete Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien sank infolge der unge-brochenen Nachfrage nach entsprechenden Produkten im Vergleich zum Vorjahr um 14 Basispunkte und lag Ende 2014 bei 4,58 %. Im Jahresverlauf gab sie dabei bis zu 30 Basispunkte nach und blieb lediglich in Berlin sta-bil. Die Spanne in den Topstandorten reicht von 4,00 % in München bis jeweils 5,10 % in Köln und Stuttgart.

Fazit und Prognose

Aufgrund der unveränderten Rahmenbedingungen er-warten wir für die kommenden Monate anhaltend hohe Aktivitäten auf dem deutschen Investmentmarkt. Nach der Jahresendrallye 2014 dürften die Transaktionsumsät-ze im 1. Quartal 2015 zwar wieder zurückgehen. Wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des stetig an-wachsenden Kapitalstroms gehen wir allerdings davon aus, dass weiter kräftig in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wird. Hinzu kommt, dass außereuropäische Investoren von den derzeit günstigen Wechselkursen profitieren. Die aktivsten nicht-europäischen Investoren kommen momentan aus Asien und Nordamerika. Zahl-reiche Unternehmen prüfen sehr konkret den Markt-eintritt in Deutschland, haben ihn bereits mit ersten Ankäufen vollzogen oder wollen ihr Portfolio weiter ausbauen. Sie treten damit in Konkurrenz zu den etab-lierten nationalen und europäischen Anlegern, weshalb wir von einem anhaltend niedrigen Renditeniveau aus-gehen. Neben Core- und Core-Plus-Produkten werden 2015 vermehrt Value-add-Immobilien von der hohen Nachfrage profitieren. Trotz der aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten mit ihrem hohen Risikopotenzial für den Kapitalmarkt und dem in einigen Marktsegmenten begrenzten Angebot erwarten wir, dass 2015 die Marke von 40 Mrd. € Transaktionsvolumen deutlich überschrit-ten wird.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG BERLIN

Flächenumsatz 701.300 m²

Vermietungsumsatz 661.700 m²

Spitzenmiete 23,00 € / m²

Durchschnittsmiete 13,70 € / m²

Leerstandsquote 5,0 %

Flächenbestand 18,50 Mio. m²

Erzielte MietpreisspannenBERLIN € / m²

1 City West 8,00-23,00

2 City Ost 10,00-23,00

3 Potsdamer Platz / Leipziger Platz 12,00-25,00

4 Citybereich Ost 6,50-23,00

5 Citybereich West 5,90-18,00

6 City-Rand 6,30-16,00

7 Randlagen 3,50-15,50

BerlinBürovermietung

Flächenumsatz

Der Berliner Bürovermietungsmarkt erreichte nach einem überaus umsatzstarken Schlussquartal für das Jahr 2014 ein Umsatzergebnis, das alle Erwartungen übertroffen hat. In Summe wurden in der Hauptstadt 701.300 m² Büro- flächen neu vermietet, was einem deutlichen Plus von 21 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Entscheidend für dieses Rekordergebnis waren die zahlreichen Neuanmie- tungen aus dem Bereich Information und Telekommunika- tion sowie von Beratungsunternehmen, die in Summe mehr als ein Drittel des Flächenumsatzes erzielten. Zudem wurde die fulminante Steigerung angetrieben von zahlreichen


Spitzen- und Durchschnittsmieten (in € / m²)


2011 201420132012

12,50

22,0020,45

12,40 13,00

22,00 22,00 23,00

13,7013,00

2010

Büroflächenumsatz in 1.000 m2

0

100

200

300

400

500

600

700

800

20142013201220112010

542 607 637 554 701

0

400

800

1200

1600

20142013201220112010

1.511 1.400 1.270 1.090 925

8,4 % 7,9 %7,0 %

6,0 %5,0 %

Leerstandsquote in % und Leerstand (in 1.000 m²)

Margit LippoldResearch Analyst+49 30 202993-43 [email protected]

Anmietungen im Flächensegment über 5.000 m². Erfreulich ist, dass hier 16 Mietverträge mit 156.600 m² Bürofläche abgeschlossen wurden. Das kleinste Flächensegment bis 500 m² blieb ein konstantes Fundament des Berliner Büro- marktes. Mit 176.400 m² entfiel ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes auf dieses Größensegment.

Nach wie vor gefragtester Büroteilmarkt ist der Citybereich Ost. Hier konnte im Vergleich zum Vorjahr mit einem Flä- chenumsatz von 219.600 m² ein Zuwachs von stolzen 47 % verbucht werden. Zuzuschreiben ist dieses erhebliche Plus den zahlreichen großflächigen Anmietungen im Bereich des Hauptbahnhofs. Einen erheblichen Umsatzrückgang mussten allerdings die Toplagen der City Ost hinnehmen. Hier fanden mit 62.700 m² knapp 40 % weniger Flächen neue Mieter als vor Jahresfrist. In den Toplagen um den Kurfürstendamm und dem Citybereich West wurden mit 215 Mietverträgen über 135.000 m² Flächenumsatz erzielt, ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr.

Berlin liegt insbesondere bei innovativen Start-ups voll im Trend, Berlin ist hip, zahlreiche Unternehmen expan- dieren oder verlegen ihre Deutschlandzentralen in die Hauptstadt. Da das Angebot an größeren zusammenhän-genden Flächen in den Toplagen zunehmend limitiert ist, weichen die Unternehmen auf die angrenzenden Lagen aus. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen in den zahlreichen GSG-Höfen insbesondere in den peripheren Lagen der Stadt ist so hoch wie nie. Dies spiegelte sich 2014 in dem überdurchschnittlichen Anstieg der Vermietungsleistung in den Teilmärkten City-Rand und Randlagen wider. Hier wurden in Summe neue Mietverträge über 128.400 m² (+43 %) respektive 124.600m² (+17 %) abgeschlossen.

Mieten

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Spitzenmiete um 5 % auf 23,00 €/m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete kletterte über das gesamte Stadtgebiet betrachtet leicht um 5 % auf 13,70 €/m². Dieser Aufwärtstrend ist dem geringen Angebot an Flächen und der großen Nachfrage zuzuschreiben und dürfte auch im Jahresverlauf 2015 anhalten.


Im Jahresverlauf 2014 wurde der Büroflächenleerstand weiter abgebaut, was in den vergleichsweise geringen Neubaufertigstellungen in Kombination mit einer gleich-zeitig hohen Vorvermietungsquote begründet liegt. Aktuell liegt der Leerstand in der Bundeshauptstadt bei rund 900.000 m², was einer Leerstandsquote von knapp unter 5,0 % entspricht.

Bis zum Jahresende 2015 werden rund 143.000 m² Büro-flächen fertiggestellt, wovon ca. 70 % bereits vorvermietet sind. Im Jahr 2016 werden mit 148.000 m² nur geringfügig mehr Flächen auf den Markt kommen, die bereits zu





Fast FactsINVESTMENT BERLIN

Transaktionsvolumen 4.000,0 Mio. €

Größte Käufergruppe Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager)

31 %

Größte Verkäufergruppe Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager)

23 %

Wichtigster Immobilientyp Büro 59 %

Spitzenrendite Büro 4,75 %

Investment

Transaktionsvolumen

Der gewerbliche Investmentmarkt Berlin schloss das Jahr 2014 mit einem überdurchschnittlichen Ergebnis ab. Ende des vierten Quartals stand ein Transaktionsvolumen von 4,0 Mrd. € zu Buche, annähernd so viel wie in dem Spitzen-jahr 2012. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um rund 14 %. Erheblich beigetragen haben an dieser Steigerung beispielsweise das Upper West mit mehr als 250 Mio. € an die RFR Holding sowie das Gebäudeensemble Hackescher Markt, das Deka Immobilien für rund 150 Mio. € erwarb. Zum Jahresende zeigte sich der Berliner Investment-markt noch einmal überaus lebendig. Allein im vierten Quartal wechselten in der Bundeshauptstadt Gewerbeobjek-te im Wert von knapp 1,5 Mrd. € ihre Besitzer. Hier führte das Kudamm-Karree die Liste der größten Deals an. Diese für die Bundeshauptstadt typischen Großtransaktionen sowie eine Vielzahl von Transaktionen im mittleren und kleineren Grö-ßensegment sorgten für das Spitzenergebnis auf dem Berli-ner Investmenmarkt. Gleichzeitig ist die deutliche Steigerung des Portfolioanteils um rund 40 % im Vergleich zum Vorjahr für das enorme Umsatzvolumen verantwortlich. Mehr als 1,6 Mrd. € wurden demnach in Immobilienpakete investiert.


Auf der Käuferseite zeigten sich insbesondere Vermögens-verwalter (Asset / Fund Manager) sehr aktiv. Sie waren für mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens verant-wortlich und generierten Umsätze von mehr als 1,2 Mrd. €. Offene Immobilienfonds / Spezialfonds kauften für mehr als 700 Mio. € (18 %) Immobilien in Berlin. Auf Platz drei folgten Projektentwickler und Bauträger mit mehr als 470 Mio. € (12 %). Sie traten damit wesentlich stärker in Erscheinung als im Vorjahr.

Die Spitzenposition auf Verkäuferseite nahmen mit einem Transaktionsvolumen von rund 911 Mio. € (23 %) ebenfalls die Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) ein, dicht gefolgt von den Projektentwicklern und Bauträgern mit

60 % belegt sind. Die Flächen befinden sich in Projekten hauptsächlich in Mitte, am Hauptbahnhof und in Frie- drichshain-Kreuzberg.

Entwicklungsschwerpunkte

Mit der Fertigstellung des Upper West Ende 2016 entsteht ein weiteres Landmark Building in der City West. Durch weitere Projektentwicklungen am Kurfürstendamm mit dem Kudamm-Karree und dem Palais Holler, am Haupt-bahnhof sowie im Bereich Friedrichshain zwischen Ost-

bahnhof und der o2-Arena werden in den kommenden Jahren weitere hochwertige Büroflächen in allen Größen-segmenten auf den Markt kommen.

Fazit und Prognose

Mit dem Vermietungsergebnis 2014 hat der Berliner Büro- markt erneut seine Attraktivität unter Beweis gestellt. Sollte es gelingen, dass im Jahr 2015 neue Büroobjekte an den Start gehen bzw. fertiggestellt werden, gehen wir davon aus, dass eine Vermietungsleistung von 650.000 m² erreicht wird.


Transaktionsvolumen (in Mio. €)

0

1000

2000

3000

4000

20142013201220112010

3.113 2.204 4.107 3.508 4.000

0 250 500 750 1000 1250 1500

Sonstige Investoren




O ene Imobilienfonds / Spezialfonds


31%

18%

12%

5%

5%

30%

Käufergruppen (in Mio. € / Anteil in %)

0 250 500 750 1000

Sonstige Investoren

Private Investoren /Family O�ces

Opportunity Fonds /Private Equity Fonds

O�ene Immobilienfonds /Spezialfonds

Projektentwickler /Bauträger

Vermögensverwalter(Asset / Fund Manager)

23%

20%

12%

12%

11%

23%

Verkäufergruppen (in Mio. € / Anteil in %)

21

6

59

5

7

2

Sonstige Immobilientypen

Büro

Logistik / IndustrieGrundstücke

Hotel

Einzelhandel

Immobilientypen (Anteil in %)

rund 812 Mio. € (20 %). Bezogen auf das Transaktionsvolu-men trennten sich mit jeweils 12 % gleichauf Offene Immo-bilienfonds / Spezialfonds sowie Opportunity Fonds / Private Equity Fonds von ihren Objekten.

Im Jahresverlauf 2014 zeigte sich zunehmend deutlich das große Vertrauen internationaler Anleger in den Investment- markt der deutschen Hauptstadt. Während sich der Anteil internationaler Käufer 2013 noch auf 28 % belief, konnte 2014 eine deutliche Steigerung registriert werden. Insgesamt stammte mehr als 40 % des investierten Kapitals von Anlegern mit Sitz im Ausland.

Investitionsobjekte

Die Entwicklung in den vergangenen Jahren hat gezeigt, dass Büroimmobilien die mit Abstand beliebtesten Anlage- objekte sind. Dies hat sich 2014 erneut bestätigt. In Büro- objekte wurden knapp 2,4 Mrd. € und damit etwa 60 % des gesamten Transaktionsvolumens investiert. Auf dem zweiten Rang folgten Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 21 %.

Die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroobjekte in der Bundeshauptstadt lag infolge der ungebrochen hohen Nachfrage wie im Vorjahr stabil bei 4,75 %. Berlin bleibt damit hinter München und Hamburg der drittteuerste Immobilienstandort Deutschlands. Innerstädtische Ein- zelhandelsimmobilien und Geschäftshäuser notierten Ende 2014 bei 4,50 % und Logistikimmobilien bei 6,55 %.

Investments im Fokus

Ein Großteil des Anlagekapitals floss 2014 mit mehr als 1,2 Mrd. € in die Top-Lagen der City Ost und City West. Heiß begehrt waren des Weiteren Anlageobjekte in den peripheren Lagen der Hauptstadt. Sieben Deals konnten im Jahresverlauf 2014 mit einem Volumen von weit mehr als 100 Mio. € registriert werden. Nach einer Reihe von Abschlüssen bis knapp 100 Mio. € folgte ein sehr breites Mittelfeld von fast 50 Objekten, die zu Kaufpreisen zwi-schen 20 und 50 Mio. € gehandelt wurden. Dies zeigt das breite Spektrum unterschiedlicher Produkte, das Investo-ren in Berlin zum Kauf zur Verfügung steht.

Fazit und Prognose

Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien konnte 2014 ein überdurchschnittliches Jahresergebnis mit zahlreichen großvolumigen Transaktionen verbuchen. Core-Objekte in nachgefragten Innenstadtlagen standen auch 2014 im Blickfeld der Investoren. Aufgrund der Fokussierung zahlreicher in- und ausländischer Investoren auf die weiter an Attraktivität gewinnende Bundeshauptstadt und der an-haltenden positiven Rahmenbedingungen mit einem niedri-gen Zinsniveau gehen wir für 2015 von einem Transaktions-volumen auf ähnlich hohem Niveau von rund 4 Mrd. € aus.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG DÜSSELDORF







Erzielte MietpreisspannenDÜSSELDORF € / m²

1 CBD 15,00-26,00

2 Innenstadt 10,00-19,00

3 Hafen 14,00-22,00

4 Kennedydamm 13,50-20,50

5 Linke Rheinseite 10,00-15,50

6 D-Nord 10,50-16,50

7 Airport City 14,50-16,50

8 Grafenberger Allee 10,00-12,50

9 Innenstadt-Ost 10,00-13,50

10 D-Süd 8,00-11,50

DüsseldorfBürovermietung

Flächenumsatz

Der Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (nur Stadtgebiet) konnte im Jahr 2014 aufgrund fehlender Großabschlüsse mit einem Büroflächenumsatz von 241.000 m² nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen. Während im Jahr 2013 neben der Großanmietung des Innenministeriums (45.000 m²) weitere vier Mietvertragsabschlüsse über 10.000 m² registriert worden sind, blieben diese Großanmietungen im Jahr 2014 gänzlich aus. Damit blieb das Jahresergebnis 2014 etwa 30 % unter dem Vorjahreswert (346.000 m²) zurück. Als größter Vertragsabschluss im gesamten Jahresverlauf 2014 ist die Anmietung der SPX Cooling Technologies GmbH (ca. 6.500 m²) zu nennen, die ihren Firmensitz von Ratingen


Lars ZenkeResearch Analyst +49 211 862062-48 [email protected]


2011 201420132012

13,60

23,0023,00

14,30 14,90

26,0027,50

26,00

14,0014,80

2010

0

400

800

20142013201220112010

890 832 863 811 788

11,5 %

10,7 %

11,4 %

10,8%10,4 %

0

100

200

300

400

20142013201220112010

305310 346 241340




nach Düsseldorf in die Theodorstraße verlegen wird. Unter den größten Mietvertragsabschlüssen des Jahres wurden zudem u.a. die Anmietungen der Trivago GmbH am Karl-Arnold-Platz (knapp 5.900 m²), mfi management für immobilien AG (circa 5.000 m² in der Airport City) und der Techniker Krankenkasse (rund 4.250 m² im Teilmarkt Grafenberger Allee) verzeichnet.

Dynamisch zeigte sich 2014 dagegen das kleinflächige Segment bis 500 m². Im Gesamtjahr wurde in dieser Grö- ßenklasse ein Flächenumsatz von 84.300 m² registriert, was eine Steigerung von knapp 10 % im Jahresvergleich bedeutet. Dabei konnte die Anzahl der Mietverträge von 287 auf 340 gesteigert werden. Das nächstgrößere Flächen- segment bis 1.000 m² notierte 2014 mit gut 55.000 m² exakt auf dem Vorjahresniveau. Wie sich schon zur Jahresmitte zeigte, verzeichneten die mittleren Flächenklassen Um- satzrückgänge. Der Bereich 1.001 bis 2.000 m² musste einen Rückgang von 20 % hinnehmen. Insgesamt wurden 22 Ab-schlüsse mit einem Volumen von 30.000 m² getätigt. Auch das Flächensegment zwischen 2.001 und 5.000 m² blieb mit 47.500 m² deutlich unter dem Vorjahresergebnis zurück (-16 %).

Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes wird vom Düsseldorfer Norden angeführt, auf den etwa ein Viertel des Flächenumsatzes entfiel. Darin enthalten sind jedoch die beiden großen Eigennutzer Rheinmetall und FOM. In der Innenstadt wurden 40.800 m² umgesetzt und im Teilmarkt Kennedydamm belief sich die Summe der Ver- mietungen auf knapp 30.000 m².

Mieten

Nachdem die Spitzenmiete im Jahr 2013 mit 27,50 €/m² den historischen Höchststand erreicht hatte, ist sie im Jahresverlauf 2014 erwartungsgemäß wieder sukzessive gefallen und notiert derzeit bei 26,00 €/m². Auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete war 2014 ein damit ver- bundener leichter Abwärtstrend festzustellen. Im Vergleich zum Jahresende 2013, in dem noch mehrere großflächige Vermietungen im Hochpreissegment (mit Auswirkung auf die Durchschnittsmiete) stattgefunden hatten, hat diese um etwa 5 % auf nun 14,00 €/m² nachgegeben. Im Central Business District wird mit 19,50 €/m² weiterhin die höchste gewichtete Durchschnittsmiete erzielt. Es folgen nahezu gleichauf die beiden Teilmärkte Hafen (16,20 €/m²) und Kennedydamm (16,10 €/m²).


Zum Jahresende 2014 lag der Büroflächenleerstand (in-klusive Untermietflächen) im Düsseldorfer Stadtgebiet bei 788.400 m². Dies entspricht einer aktuellen Leerstands- quote von 10,4 % – eine um 0,4 Prozentpunkte niedrigere Quote als noch vor 12 Monaten. Im CBD standen Ende





Fast FactsINVESTMENT DÜSSELDORF


Größte Käufergruppe Opportunity Fonds / Private Equity Fonds

25 %

Größte Verkäufergruppe Opportunity Fonds / Private Equity Fonds

31 %

Wichtigster Immobilientyp Büro70 %


Dezember 61.400 m² potenziellen Mietern kurzfristig zur Verfügung. Wenig Auswirkung auf die Leerstandssituation am Gesamtmarkt hatten 2014 Projektentwicklungen, die bis zur Fertigstellung noch nicht vollständig vermietet waren.


2014 wurden insgesamt 123.800 m² Bürofläche dem Markt zugeführt, davon entfiel mehr als ein Drittel auf den CBD. Die Vorvermietungsquote lag bei fast 80 %. 2015 werden Fertigstellungen in Höhe von 96.800 m² erwartet, davon

ist bereits knapp die Hälfte vorvermietet bzw. durch Ei-gennutzer belegt.

Fazit und Prognose

Trotz der Zurückhaltung der Großnutzer im Jahr 2014 sind aktuell mehrere Großgesuche am Düsseldorfer Markt vorhanden, von denen einige Verhandlungen schon weit fortgeschritten sind und voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 abgeschlossen werden. Für das Gesamtjahr 2015 ist daher ein Flächenumsatz von 275.000 m² möglich.

Investment

Transaktionsvolumen

2014 wurden auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf knapp 2 Mrd. € investiert. Damit konnte das Jahresergebnis nahtlos an das bereits sehr hohe Transak- tionsvolumen aus dem Vorjahr (gut 1,9 Mrd. €) anknüpfen. Im Jahresverlauf waren mehrere großvolumige Deals zu zählen, unter anderem die Herzogterrassen, die für rund 350 Mio. € an Blackstone gingen, die Kö-Galerie, welche Allianz Real Estate für etwa 300 Mio. € erwarb und der Ver-kauf der Metro-Zentrale an ein von der IVG gemanagtes Sondervermögen für rund 200 Mio. €. Diese Transaktionen, die alle bereits im 1. Halbjahr abgeschlossen worden sind, sorgten für einen Großteil des erzielten Volumens. Weitere fünf Transaktionen sind der Größenklasse 50 bis 100 Mio. € zuzuordnen.


Sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite zeigten sich Opportunity Fonds / Private Equity Fonds als aktivste In-vestorengruppe. Auf der Käuferseite ist ihnen ein Volumen von knapp einer halben Milliarde Euro zuzuordnen, gefolgt von Pensionskassen / Pensionsfonds (419 Mio. €) und den Versicherungen (397 Mio. €). Auf der Verkäuferseite gene-rierten die Opportunity Fonds / Private Equity Fonds ein Transaktionsvolumen von gut 600 Mio. €. Auf den weiteren Rängen sind die Projektentwickler (403 Mio. €) und Ban-ken (354 Mio. €) hervorzuheben.

Sehr bemerkenswert war zudem, wie bereits im Vorjahr, die hohe Aktivität internationaler Anleger im gesamten Jahres- verlauf 2014. Diese investierten in Summe gut 660 Mio. € in Düsseldorf, was einen Marktanteil von ca. 34 % darstellt. Wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des stetig anwachsenden Kapitalstroms ist auch für das laufende Jahr eine hohe Investitionstätigkeit der internationalen Investoren zu erwarten.


21

70

5 31

Büro

Hotel Grundstücke

Einzelhandel

Mischnutzung


100 200 300 400 500

Sonstige Investoren



Versicherungen

Pensionskassen /Pensionsfonds


25%

21%

20%

6%

5%

21%


0 250 500 750

Sonstige Investoren


Corporates /Eigennutzer

Banken



31%

21%

18%

10%

7%

13%



0

500

1000

1500

2000

20142013201220112010

1.200 670 800 1.920 1.950

Die aktivsten nichteuropäischen Investoren kommen derzeit aus Nordamerika und Asien.

Investitionsobjekte

In Düsseldorf blieben Büroimmobilien mit einem Markt- anteil von rund 70 % mit großem Abstand die gefragteste Assetklasse auf Investorenseite. Des Weiteren war analog zur gesamtdeutschen Entwicklung ein gesteigerter Port- folioanteil zu beobachten, der für die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt im abgelaufenen Jahr bei etwa 30 % lag. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 405 Mio. € und ein Marktanteil von knapp 21 %. Gemischt genutzte Immobilien summierten sich auf knapp 100 Mio. €, was einem Anteil von 5 % entspricht. Alle anderen Assetklassen spielten 2014 eine untergeordnete Rolle.

Der räumliche Schwerpunkt der Transaktionen lag 2014 auf dem Innenstadtbereich. Das höchste Transaktions-volumen ist mit zusammen fast 1,2 Mrd. € den beiden Teil- märkten Central Business District (CBD) und Innenstadt zuzuschreiben. Bezogen auf die Anzahl der Transaktionen belegte die Innenstadt (18 Transaktionen) den Spitzenrang, gefolgt vom Teilmarkt Düsseldorf-Nord mit 12 Transaktionen. Im CBD wurden im gesamten Jahr 12 Transaktionen gezählt.


Die aktuell hohe Nachfrage nach Düsseldorfer Gewerbeim- mobilien spiegelt sich auch in der Entwicklung der Brutto- anfangsrendite für Büroprodukte wider. Nachdem die Spit- zenrendite für erstklassige Büroimmobilien in Düsseldorf seit dem zweiten Quartal 2013 stabil bei 5,10 % notierte, kam es zum Jahresende 2014 zu einer Anpassung um 20 Basispunkte auf nun 4,90 %. Gleichwohl bleibt Düsseldorf damit im Vergleich mit den anderen deutschen Top-Stand- orten im laufenden Jahr weiterhin ein höchst attraktiver Investmentstandort.

Die Einzelhandels-Spitzenrendite liegt in den Top-Einzel- handelslagen der Landeshauptstadt unverändert zum Vor- jahr bei 4,25 %. Sehr gute Produkte im Fachmarktsegment werden aktuell mit Renditen von rund 6,00 % gehandelt.

Fazit und Prognose

Das Transaktionsvolumen 2014 hätte für das Stadtgebiet Düsseldorf durchaus noch etwas höher ausfallen können, jedoch konnten einige größere Transaktionen nicht mehr vor dem Jahresende abgeschlossen werden. Dies lässt aber für das erste Halbjahr 2015 eine weiterhin dynamische Marktentwicklung mit entsprechendem Transaktionsvo- lumen erwarten. Für das Gesamtjahr 2015 wird daher ein Transaktionsvolumen von mindestens 1,5 Mrd. € prognos- tiziert. Ein noch höheres Transaktionsvolumen, welches grundsätzlich aufgrund der hohen Nachfrage möglich wäre, wird lediglich durch den Produktmangel limitiert.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG FRANKFURT







Erzielte MietpreisspannenFRANKFURT € / m²

CBD

1 Bankenviertel 25,00-41,00

2 Westend 18,00-35,00

3 City 12,00-32,50

Stadtlagen

4 Hauptbahnhof / Westhafen 9,00-22,50

5 Bockenheim 12,00-17,00

6 Europaviertel / Messe 16,50-19,50

7 City West 11,50-18,50

8 Frankfurt Süd 10,50-17,50

9 Airport 15,00-26,00

10 Frankfurt West 9,00-13,00

11 Frankfurt Nord 8,50-12,50

12 Mertonviertel 9,50-12,00

13 Ostend West 8,00-16,00

14 Ostend Ost 8,00-12,50

15 Niederrad 9,00-14,50

16 Eschborn 9,00-14,50

17 Kaiserlei 9,00-11,00

FrankfurtBürovermietung

Flächenumsatz

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verzeichnet 2014 mit einem Flächenumsatz von rund 367.500 m² ein unter- durchschnittliches Jahr und blieb rund 18 % unter dem Ergebnis des Vorjahres. Nur vier Großabschlüsse über insgesamt ca. 75.000 m² bedeuteten einen Rückgang von über 50 % in diesem Marktsegment. Im Flächensegment unter 5.000 m² war trotz einer gesunkenen Anzahl an Mietvertrags-abschlüssen ein Wachstum von rund 3 % festzustellen. Getragen wurde diese Entwicklung vom Flächensegment zwischen 1.000 m² und 5.000 m², in dem sich viele Unter-nehmen aus der Finanz- und Beratungsbranche in Frankfurt bewegen.


0

400

800

1200

1600

2000

2400

20142013201220112010

2.099 1.856 1.622 1.606 1.455

17,8 %15,8 %

13,9 % 13,8 %12,5 %


0

100

200

300

400

500

600

20142013201220112010

500444 450 368472



2011 201420132012

17,50

35,0038,00

20,0017,50

35,0038,00 38,00

19,5018,50

2010


Dr. Tobias DichtlResearch Analyst+49 69 719192-29 [email protected]

Mit einem Marktanteil von rund 50 % war der CBD auch 2014 der wichtigste Bürostandort Frankfurts. Der direkt an den CBD angrenzende Teilmarkt Hauptbahnhof / West-hafen verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr erneut ein deutliches Wachstum und etablierte sich mit einem Markt-anteil von 9 % als einer der gefragtesten Teilmärkte nach dem CBD. Die City West profitierte von Expansionen der Bestandsmieter aus der Bankenbranche wie der KfW, der Commerzbank und der Degussa Bank und folgt auf Platz 5.

Der Blick auf die Unternehmen und Branchen zeigt das für Frankfurt gewohnte Bild. Banken und Finanzdienstleister waren mit einem Flächenumsatz von über 130.000 m² und einem Marktanteil von ca. 36 % die wichtigsten Büromieter. Beratungsunternehmen unterzeichneten die meisten Miet-verträge, lagen mit einer angemieteten Bürofläche von rund 43.800 m² jedoch deutlich hinter der Finanzbranche. IT-Unter- nehmen belegten wie bereits im Vorjahr den dritten Platz.

Mieten

Großflächige Abschlüsse im Bankenviertel und der hohe Marktanteil des CBD am Vermietungsmarkt führten zu einem erneuten Anstieg der Durchschnittsmiete. Mit 19,50 €/m² wurde ca. 1,00 €/m² mehr bezahlt als noch vor 12 Monaten. Dies entspricht einem Anstieg von rund 5,5 %. Mietverträge im Taunusturm und MainTor-Quartier bestätigten die Spitzen- miete, die am Jahresende unverändert bei 38,00 €/m² lag.


Der seit 2010 anhaltende Leerstandsabbau hat sich im Jahr 2014 nochmals verstärkt. Zum Jahresende standen unter 1,5 Mio. m² für eine kurzfristige Anmietung zur Ver-fügung und damit ca. 150.000 m² weniger als vor einem Jahr. Die Leerstandsquote sank dementsprechend binnen Jahresfrist deutlich um 130 Basispunkte auf 12,5 %. Geringe spekulative Fertigstellungszahlen und die anhaltende Um- nutzung veralteter Büroflächen machten sich hier bemerkbar. Von den rund 295.000 m², die im Jahr 2014 fertiggestellt wurden, sind aktuell nur noch ca. 16 % verfügbar. Auch in den nächsten zwei Jahren sind bereits Vorvermietungs- quoten von rund 50 % zu beobachten, die bis Fertigstellung der Büroflächen noch zunehmen werden.


Mit der Anmietung der Union Investment im Projekt Winx auf dem MainTor-Areal fiel der Startschuss für den letzten Baustein auf dem ehemaligen Degussa-Gelände, das bis Ende 2017 vollständig entwickelt sein wird. Die Entwicklung in unmittelbarer Nähe zum Main erweitert das Banken-viertel und öffnet das Gelände für die Öffentlichkeit. Der Osten Frankfurts erfährt durch die Fertigstellung der neuen Zentrale der Europäischen Zentralbank eine Aufwertung, die weitere Entwicklungen von Wohn- und Gewerbeflächen im Umfeld zur Folge haben wird.





Fast FactsINVESTMENT FRANKFURT


Größte Käufergruppe Offene Immobilienfonds / Spezialfonds

33 %

Größte Verkäufergruppe Offene Immobilienfonds / Spezialfonds

33 %

Wichtigster Immobilientyp Büro75 %


Fazit und Prognose

Der Bürovermietungsmarkt in Frankfurt verzeichnet 2014 auf den ersten Blick ein deutlich unterdurchschnitt-liches Jahr, was jedoch durch das Ausbleiben von Groß-anmietungen erklärt werden kann. Auf Grund des gerin-gen Angebots an hochwertigen Alternativflächen und

sehr attraktiven Mietangeboten der Bestandsvermieter haben auch 2014 wieder einige Großunternehmen ihre Verträge am Standort verlängert, nachdem sie zuvor den Markt geprüft hatten. Für das Jahr 2015 erwarten wir eine Belebung des Vermietungsmarktes und einen Flächen-umsatz von über 400.000 m².

Investment

Transaktionsvolumen

Mit einem starken Jahresendspurt und einem Umsatz von 2,8 Mrd. € im 4. Quartal 2014 verzeichnete der Frankfurter Investmentmarkt das stärkste Jahr seit 2007. Ein Transakti-onsvolumen von gut 5,0 Mrd. € bedeutete eine Steigerung von 46 % zum bereits sehr guten Vorjahresergebnis. Zur schon im Jahresverlauf zu beobachtenden sehr hohen Aktivität, die sich zum Jahresende in 124 Transaktionen zeigt, kamen im Verlauf des 4. Quartals die für Frankfurt typischen sogenannten „Big Tickets“ hinzu. Mit dem Ver-kauf des PalaisQuartiers für rund 800 Mio. € und dem Sil-berturm für über 450 Mio. € wurden zwei der drei größ-ten Einzelverkäufe Deutschlands in Frankfurt registriert. Auch die Verkäufe des Polizeipräsidiums im Rahmen des Leo-I-Portfolios, des Büroprojekts Winx und des IBC erzielten Erlöse von mehr als 300 Mio. €. Im Gesamtjahr 2014 wurden 10 Transaktionen mit einem Volumen über 100 Mio. € abgeschlossen.


Aktivste Käufergruppen waren auch 2014 Offene Immobi- lienfonds und Spezialfonds sowie Asset und Fund Manager, die Geld im Auftrag Dritter in Frankfurt investierten. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sicherten sich Immobi- lien im Wert von knapp 1,7 Mrd. € und belegten damit Platz 1, gefolgt von Asset und Fund Managern, die für 897 Mio. € zukauften. Private Investoren und Family Offices investierten rund 600 Mio. €.

Auch auf Verkäuferseite waren Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sehr aktiv und trennten sich von Immobilien im Wert von rund 1,7 Mrd. €. Auf Platz 2 der Verkäufer landeten Projektentwickler und Bauträger mit rund 1,0 Mrd. €. Banken schoben sich mit rund 974 Mio. € auf den dritten Rang.

Internationale Investoren steigerten ihren Marktanteil sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite. Mit Verkäufen über mehr als 2,2 Mrd. € waren sie für rund 45 % des Trans- aktionsvolumens verantwortlich. Auf der Gegenseite investierten sie rund 1,8 Mrd. €, was einem Marktanteil von 37 % entspricht. Die Beteiligung zahlreicher Investoren aus


11

2 22

75

8

Sonstige ImmobilientypenLogistik / Industrie

Büro

Einzelhandel

HotelGrundstücke


500 1000 1500 2000

Sonstige Investoren

Versicherungen





33%

18%

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9%

8%

19%


0 250 500 750 1000 1250 1500 1750

Sonstige Investoren



Banken



33%

20%

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14%

2%

10%



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1000

2000

3000

4000

5000

6000

20142013201220112010

1.768 2.800 2.945 3.422 5.011

dem Ausland an den Bieterverfahren für die Top-Objekte in Frankfurt zeigt das ungebrochene Interesse am Investment- markt Frankfurt, insbesondere aus dem asiatischen Raum.

Investitionsobjekte

Gut 3,7 Mrd. € und damit 75 % des in Frankfurt investierten Kapitals flossen 2014 in Büroimmobilien, die damit ihre traditionelle Führungsrolle in Frankfurt bestätigten. Ein-zelhandels- und Hotelimmobilien folgen mit deutlichem Abstand und einem Investitionsvolumen von 550 Mio. € bzw. 413 Mio. €. Sowohl Einzelhandels- als auch Hotelimmobili-en konnten ihr Transaktionsvolumen und ihren Marktan-teil aus dem Vorjahr nochmals steigern.


Core-Immobilien standen weiter ganz oben in der Gunst der Investoren und prägten durch großvolumige Transak- tionen den Investmentmarkt. Ihr Marktanteil sank jedoch im Vergleich zum Vorjahr von 60 % auf 51 %. Dies ist eine Folge der Anpassung der Investitionsprofile, die notwendig sind, um den Renditeanforderungen zu genügen. Das Trans- aktionsvolumen in Core-Plus-Immobilien hat sich im Ver- gleich zu 2013 mehr als verdoppelt. Mit einem Marktanteil von über 30 % und 40 Transaktionen war diese Klasse sehr gefragt. Auch die Risikoklassen Value Add und Opportunistic steigerten ihren Marktanteil aus dem Vorjahr.

Die Renditen stehen durch die hohe Nachfrage weiter unter Druck. Die Bruttoanfangsrendite für Class-A-Büroimmo- bilien in Bestlagen sank um 10 Basispunkte auf 4,75 %. Noch deutlicher fiel die Entwicklung in den B-Lagen und der Pe- ripherie aus, wo die Spitzenrenditen um 15 bzw. 20 Basis- punkte auf aktuell 5,35 % bzw. 6,80 % sanken.

Fazit und Prognose

Der Frankfurter Investmentmarkt profitierte 2014 von einer hohen Nachfrage und einem Angebot an Investitionsob-jekten, das von kleinen Gewerbeimmobilien bis zu „Big Tickets“ im mittleren bis hohen dreistelligen Millionen-bereich reicht. Auch 2015 ist nicht mit einem Abflauen der Nachfrage zu rechnen. Neben den bekannten Investoren der letzten Jahren treten zunehmend neue Akteure aus dem asiatischen Raum in Erscheinung, die Kapital für große In- vestitionen mitbringen und 2015 eine noch größere Rolle spielen könnten. Die Pipeline für Transaktionen in 2015 ist bereits jetzt gut gefüllt und große Deals sind für das erste Halbjahr zu erwarten. Im Preissegment bis 100 Mio. € rechnen wir mit einer anhaltend hohen Aktivität, da zahlreiche private und institutionelle Investoren auf der Suche nach diesen Losgrößen sind und hier unterschiedlichste Invest-mentprofile bedient werden können. Auch 2015 erwarten wir eine rege Marktaktivität und ein Transaktionsvolumen von bis zu 5 Mrd. €.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG HAMBURG







Erzielte MietpreisspannenHAMBURG € / m²

1 City 12,00-25,00

2 Hafen City 16,00-23,00

3 Hafenrand 13,00-24,00

4 Alster West 10,00-22,00

5 Alster Ost 10,00-18,00

6 St. Georg 12,00-15,00

7 City Süd 6,50-13,50

8 St. Pauli 9,00-23,00

9 Altona 7,00-16,50

10 Bahrenfeld 7,50-16,00

11 Eimsbüttel 7,50-13,50

12 Eppendorf 9,50-17,00

13 Am Flughafen 7,00-11,00

14 City Nord 6,00-15,00

15 Barmbek 7,00-18,00

16 Wandsbek 6,00-12,00

17 Harburg 7,50-13,00

18 Umland Ost 5,00-12,50

19 Umland West 6,00-12,00

HamburgBürovermietung

Flächenumsatz

Auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt wurde 2014 ein Büroflächenumsatz von rund 525.000 m² erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine beachtliche Steigerung von gut 19 %. Auch der Mittelwert der letzten zehn Jahre wurde deutlich überschritten. Eigennutzer spielten dabei in zweifacher Hinsicht eine wichtige Rolle, denn der reine Vermietungsumsatz legte nur marginal auf 426.000 m² zu (+1 %). Zum einen erzielten sie mit knapp 99.000 m² Flä-chenumsatz einen überdurchschnittlichen Wert und einen Marktanteil von 19 %. Zum anderen trugen sie durch mehrere Großabschlüsse zum für Hamburg ungewöhnlich

Quelle: Grossmann & Berger GmbH


0

400

800

1200

20142013201220112010

1.301 1.046 970 932 798

9,8 %

8,0 %7,4 % 7,0 %

6,0 %


2011 201420132012

14,50

23,5023,00

13,00 14,00

24,00 24,00 24,50

14,5014,00

2010

0

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200

300

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20142013201220112010

430540 440 525506




Andreas Trumpp MRICSHead of Research+49 89 540411-040 [email protected]

hohen Anteil der Vermietungen über 5.000 m² bei. In diesem Marktsegment wurden 2014 etwa 184.000 m² Bürofläche umgesetzt und dabei 16 Mietverträge abgeschlossen. Beide Werte wurden zuletzt 2007 überschritten und liegen für ge- wöhnlich deutlich niedriger. Die hohe Bedeutung des Groß- flächensegments wird bei Analyse der Abschlüsse in den anderen Größensegmenten deutlich. Unter 5.000 m² wurden im Jahr 2014 nämlich rund 10 % weniger Flächen angemietet als noch 2013.

Die größten Mietverträge schlossen 2014 die Deutsche Tele- kom, die bereits im 2. Quartal rund 32.000 m² in der City Nord anmietete, die Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) als Eigennutzer über etwa 22.000 m² Bürofläche in Barmbek sowie PricewaterhouseCoopers im Teilmarkt Alster West. Letztere waren für den mit rund 16.000 m² größten Mietvertragsabschluss des 4. Quartals verantwortlich.

Wie im Vorjahr mieteten Unternehmen der Informations- und Telekommunikationsbranche mit 113.300 m² die meisten Büroflächen an. Durch den Großabschluss der Deut- schen Telekom bauten sie ihren Marktanteil sogar noch aus und lagen deutlich vor der Branche Handel und Gastronomie, welche von einem großen Büro-Eigennutzerabschluss von Edeka profitierte und etwa 87.200 m² Flächenumsatz er-zielte, sowie der bezogen auf die Anzahl der Mietverträge (93) aktivsten Branche der Beratungsunternehmen, die rund 84.000 m² Bürofläche anmieteten.

Mieten

Die Spitzenmiete legte im Verlauf des Jahres 2014 um 2 % auf 24,50 €/m² zu, die Durchschnittsmiete um knapp 4 % auf 14,50 €/m². Ausschlaggebend dafür waren eine Reihe von Anmietungen im hochpreisigen Neubauflächensegment über 20,00 €/m², in dem im Vergleich zum Vorjahr mehr als doppelt so viele Flächen angemietet wurden. Umsatzstärkstes Mietpreissegment blieb aber auch im abgelaufenen Jahr der Bereich bis 10,00 €/m². 106.100 m² Büroflächen wurden für Nettokaltmieten bis zu diesem Betrag vermietet.


Bedingt durch geringe Fertigstellungszahlen der vergangenen Jahre, hohen Vorvermietungsquoten, Flächenkonversionen und gute Umsatzergebnisse sank der Flächenleerstand in den vergangenen 12 Monaten auf 798.400 m² Bürofläche. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 6,0 %. Die abneh- menden Leerstandszahlen sowie die Verknappung großer, zusammenhängender Büroflächen in einigen gefragten Teilmärkten sorgten für eine Zunahme der Projektentwick- lungen im Verlauf des Jahres. Bis Ende 2016 werden in Ham- burg etwa 407.500 m² Büroflächen fertiggestellt. Davon sind allerdings bereits knapp 52 % vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt.





Fast FactsINVESTMENT HAMBURG



35 %

Größte Verkäufergruppe Projektentwickler / Bauträger 35 %




Mit dem Verkauf des 12-geschossigen ehemaligen SPIEGEL- Hochhauses von Hochtief Projektentwicklung an eine Toch- tergesellschaft der Berenberg Bank und der gleichzeitigen Vollvermietung an die Kanzleien Happ Luther und MDS Möhrle fiel der Startschuss für das Projekt Hamburg Heights. Als erstes Projekt des zwischen Jungfernstieg und Übersee- quartier gelegenen Areals wird das denkmalgeschützte SPIEGEL-Hochhaus unter dem Namen „Height1“ bis Anfang 2016 revitalisiert. Die beiden Mieter werden nach Fertig-stellung mit rund 240 Mitarbeitern einziehen. In einem zweiten Abschnitt soll dann das frühere und ebenfalls denk- malgeschützte 16-geschossige IBM-Hochhaus unter dem Namen „Height2“ saniert werden. Die gesamte Mietfläche der beiden Sanierungsobjekte beträgt über 14.000 m². Da- rüber hinaus besteht noch Potenzial für drei Neubauten: „Height3“, „Height4“ und „Height5“. Alle Objekte sind über

eine unter dem Grundstück liegende Tiefgarage miteinander verbunden.

Fazit und Prognose

Das überdurchschnittliche Ergebnis auf dem Hamburger Büromarkt war 2014 vor allem auf die hohen Eigennutzer- aktivitäten zurückzuführen. Diese dürften 2015 deutlich geringer ausfallen. Trotz der Unsicherheiten über die konjunkturelle Entwicklung ist das Gesuchsvolumen von potenziellen Mietern gut gefüllt und eine große Zahl von Verhandlungen, die bereits 2014 begonnen wurden, kommt in den nächsten Monaten zur Vertragsunterschrift. Zwar wird das Plus auf dem Vermietungsmarkt die absehbar geringere Zahl an Eigen- nutzerumsätzen nicht ganz aufwiegen können. Ein Flächen- umsatzergebnis von bis zu 500.000 m² ist nach derzeitigem Kenntnisstand allerdings erzielbar.

Investment

Transaktionsvolumen

Der gewerbliche Investmentmarkt Hamburg verzeichnete ein überaus lebhaftes viertes Quartal und schloss daher mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,7 Mrd. € rund 30 % höher als im Vorjahr und auf dem höchsten Stand seit 2007 ab. Inter- nationale Investoren hatten einen erheblichen Anteil am über- durchschnittlichen Ergebnis. Gut 1,6 Mrd. € des Transaktions- volumens und damit mehr als doppelt so viel wie 2013 stam- mten von Anlegern mit Sitz außerhalb Deutschlands.

Der größte Teil des Transaktionsgeschehens fand in den zentralen Teilmärkten City und HafenCity statt, in die knapp die Hälfte des investierten Kapitals floss. Durch die Verkäufe des Hotels Atlantic Kempinski, die beiden Hochhäuser Tanzende Türme sowie ein Bürogebäude am Millern torplatz wurden mit einem Investmentumsatz von über 420 Mio. € im Teilmarkt St. Pauli ein überdurchschnitt-liches Transaktionsvolumen erreicht.


Bei den Käufern taten sich vor allem Immobilien-Spezial- fonds hervor, sodass die Branche Offene Immobilien-fonds / Immobilien-Spezialfonds einen Marktanteil von 35 % erreichte. Unternehmen wie Hines, IVG Institutional Funds, Union Investment oder Cordea Savills investierten knapp 1,3 Mrd. € in Hamburger Gewerbeimmobilien. Pro-jektentwickler sicherten sich Grundstücke und Bestand-simmobilien für rund 372 Mio. € und waren damit die einzige weitere Branche, die einen zweistelligen Markt-anteil (10 %) erreichen konnte.


12

4

74

7

Büro

Logistik / Industrie

GrundstückeSonstige Immobilientypen

Hotel

Einzelhandel

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250 500 750 1000 1250 1500

Sonstige Investoren


Immobilien AGs




35%

10%

8%

7%

7%

32%


0 250 500 750 1000 1250 1500

Sonstige Investoren


Immobilien AGs




35%

23%

9%

6%

5%

23%



0

1000

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3000

4000

20142013201220112010

1.900 2.200 1.900 2.800 3.650

Auf Verkäuferseite war die Reihenfolge umgekehrt. Projekt- entwickler trennten sich für etwa 1,3 Mrd. € von prominenten Entwicklungen wie den Tanzenden Türmen, den Burstah Offices oder dem Ericus-Contor und erreichten 35 % Markt- anteil. Auf dem zweiten Platz folgten Offene Immobilien- fonds / Immobilien-Spezialfonds, die sich in Summe von Ge- werbeobjekten für über 830 Mio. € trennten. Das hohe Ver- kaufsvolumen ist unter anderem auf einige sich in Auflösung befindliche Offene Immobilienfonds zurückzuführen.

Investitionsobjekte

Büroimmobilien waren mit weitem Abstand auch 2014 wieder das bevorzugte Anlageziel für viele Investoren. Acht der zehn größten Transaktionen des Jahres 2014 entfielen auf Büroobjekte. Insgesamt flossen mit 2,7 Mrd. € fast drei Viertel des angelegten Kapitals in diesen Nutzungstyp. Trotz einiger größerer Verkäufe wie dem Karstadt Sport in der City investierten Anleger mit 434 Mio. € sogar weniger in Einzelhandelsimmobilien als noch 2013.

Die gestiegene Nachfrage insbesondere nach Büroimmo-bilien hatte Auswirkungen auf die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Objekte in zentralen Lagen. Diese sank im Jah-resverlauf auf 4,50 % und damit um 20 Basispunkte unter das Niveau des Vorjahres.


2014 fanden einige prominente Immobilien aus sich in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds neue Eigentümer. Blackstone erwarb Anfang des Jahres für mehr als 100 Mio. € das Sumatrakontor von TMW Pramerica. Die-ses befand sich bis dahin in deren Weltfonds. Der kanadi-sche REIT Dream Global bediente sich aus dem CS Euroreal von Credit Suisse und sicherte sich für knapp 96 Mio. € das Gebäude Millerntorplatz 1. Aus demselben Fonds stammt das Deutschlandhaus, das sich die ABG-Gruppe für rund 82 Mio. € sicherte. Aus dem SEB ImmoInvest wurde ein Bü-rokomplex an der Drehbahn 47-48 veräußert, welchen sich der US-amerikanische REIT NorthStar Realty Finance Corp. gemeinsam mit der britischen Cale Street Partners LLP im Rahmen eines paneuropäischen Portfolioverkaufs sicherte.

Fazit und Prognose

Das weit überdurchschnittliche Jahr 2014 unterstreicht einmal mehr die Stellung Hamburgs als einer der wich-tigsten deutschen Investmentstandorte. Die zu Anfang des vergangenen Jahres hohen Erwartungen wurden sogar noch übertroffen. Der anhaltende Nachfrageüberhang, sich in Vorbereitung befindliche, großvolumige Transaktionen sowie die Ausweitung der Suchprofile vieler Investoren, die neben Core- und Core-Plus-Immobilien zunehmend ihren Blick auf Value-add-Produkte richten, werden sich 2015 in einem abermals überdurchschnittlichen Transaktionsvolu-men von mehr als 3 Mrd. € niederschlagen.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG KÖLN







Erzielte MietpreisspannenKÖLN € / m²

1 Altstadt Nord 10,00-20,90

2 Altstadt Süd 11,50-19,50

3 Deutz 12,50-15,50

4 Neustadt Nord 11,00-18,50

5 Neustadt Süd 11,00-14,50

6 Niehl 9,50-11,50

7 Ossendorf 7,50-11,50

8 Ehrenfeld / Braunsfeld 8,50-13,50

9 Lindenthal 9,00-14,00

10 Zollstock 8,50-11,50

11 Marienburg / Bayenthal 10,50-13,50

12 Rodenkirchen 9,50-12,50

13 Köln West 7,50-12,50

14 Köln Nord-West 6,50-9,00

15 Mülheim 8,00-13,50

16 Kalk 8,50-12,50

17 Gremberghoven 7,50-12,50

KölnBürovermietung

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt lag am Ende des Jahres bei rund 269.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen minimalen Rückgang von einem Prozent. Der 10-Jahres-Durchschnitt liegt bei einem Flächenumsatz von rund 231.400 m² und wurde somit deut-lich übertroffen. Jedoch war der Anteil der Eigennutzer im vergangenen Jahr vergleichsweise hoch. Gut 13 % des Flä-chenumsatzes (36.000 m²) wurden über Eigennutzer erzielt.

Für den größten Mietvertragsabschluss war die Fachhoch- schule für öffentliche Verwaltung verantwortlich. Diese mietete 12.600 m² in Köln-Kalk. Eine weitere Großvermietung

Quelle: Larbig & Mortag GmbH


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200

400

600

800

20142013201220112010

670 600 570 560 552

9,1 %8,1 % 7,7 % 7,6 % 7,2 %



2011 201420132012

11,00

20,3019,50

10,70 11,00

19,7522,50

20,90

11,5011,90

2010



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100

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20142013201220112010

247352 272 269271

Uwe MortagGeschäftsführer Larbig & Mortag+49 221 998 997-98 [email protected]

ging in Köln-Poll über die Bühne. Das sich im Bau befindliche neue Bürohaus des TÜV Rheinland ging mit rund 11.000 m² in den Flächenumsatz ein.

Insgesamt summierten sich die sieben Mietvertragsabschlüs-se im Großflächensegment von über 5000 m² bei einem Markt- anteil von 23 % auf 61.600 m². Im nächstkleineren Segment kam es zu 11 Abschlüssen. Hierbei generierten die vermie- teten rund 39.700 m² einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 15 %. Vermietungen bis 1.000 m² bestimmten jedoch deutlich den Markt. Im vergangenen Jahr konnten in der Kategorie 501 bis 1.000 m² 74 Vertragsabschlüsse gezählt werden. Dabei wurde mit 53.700 m² ein Anteil von 20 % erreicht. Am umsatzstärksten waren, wie auch im Vorjahr, die Kleinvermietungen. Das Segment bis 500 m² steuerte 86.200 m² bzw. 32 % zum Gesamtflächenumsatz bei.

Mieten

Aufgrund des geringen Angebots an neuen und hochwertigen Objekten in bester Lage konnte die Spitzenmiete aus dem vorherigen Jahr (22,50 €/m²) nicht erreicht werden. Zum Jahresende stieg die Spitzenmiete im Vergleich zum Halb- jahresergebnis 2014 (20,10 €/m²) aber nochmals an und erreichte einen Wert von rund 20,90 €/m². Die höchsten Mieten für neu errichtete Büros wurden im Rheinauhafen, im Mediapark und im Gerling Quartier sowie in hochwertigen Büroprojekten in der Innenstadt erzielt.

Auch die Durchschnittsmiete stieg infolge der geringen Bau- tätigkeit nicht weiter an. Im Gegenteil gab sie in den ver-gangenen 12 Monaten erstmals seit drei Jahren nach und zwar um etwa 3,5 Prozentpunkte. Bis zum Jahresende pen- delte sie sich bei 11,50 €/m² ein.


Der deutschlandweit zu beobachtende Trend rückläufiger Leerstandszahlen bestätigte sich auch in Köln. Zur kurzfris- tigen Anmietung standen gut 10.000 m² weniger Büroflächen als im Vergleichszeitraum 2013 zur Verfügung. Die Leerstands- quote sank damit von 7,6 % auf 7,2 %. Sollte sich der Leer- standsabbau wie in den vergangenen fünf Jahren weiter fortsetzen, besteht die Möglichkeit, dass die notwendige Fluktuationsreserve nicht aufrechterhalten werden kann und dies unweigerlich zu einem Angebotsengpass für an- mietungsfreudige Unternehmen führt.

Grundsätzlich konzentriert sich der Leerstand vor allem auf die Innenstadt und die Teilmärkte Deutz, Ehrenfeld und Os- sendorf. In diesen Bereichen wurden 2014 aber auch rund 65 % aller Vermietungen realisiert. Einen geringen Leerstand weisen dem gegenüber die Bürostandorte in den Teilmärkten Lindenthal und Rodenkirchen auf. Der Sockelleerstand nahm ebenfalls weiter ab. Nicht mehr marktfähige, veraltete Büro-flächen wurden oftmals in Wohnraum umgewidmet.





Fast FactsINVESTMENT KÖLN



23 %

Größte Verkäufergruppe Offene Immobilienfonds / Spezialfonds

22 %




Neben den Gebäuden der RheinEnergie und dem Torhaus des Büro• Campus•Deutz wurden insbesondere kleinere Projekte fertiggestellt. Generell ist festzustellen, dass die Bautätigkeit weiterhin gering ist. Im Jahr 2014 wurden 71.000 m² Büroflächen fertiggestellt. Zum Ende des Jahres befanden sich rund 133.000 m² im Bau, welche in den kommenden zwei Jahren auf den Markt kommen. Aufgrund des hohen Eigennutzeranteils werden allerdings nur etwa 40 % dem Mietmarkt zugeführt. Dies wird im Deutzer Feld besonders deutlich. Rein spekulative Projekte gibt es kaum, da trotz der guten Vermietungsaussichten beispielsweise in

zentraler Innenstadtlage, geforderte Vorvermietungsquoten von mindestens 40 % viele Projektstarts verhindern.

Fazit und Prognose

Nach einer moderaten Vermietungsleistung im ersten Halbjahr konnte noch ein positives Jahresendergebnis erreicht werden, welches über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre lag. Vor allem die kleinen und mittleren Unternehmen werden zu einem konstanten Flächenumsatz im Jahr 2015 beitragen. Momentan befindet sich das Großgesuch der Zürich Versiche- rung von circa 60.000 m² in der Marktansprache. Kommt es zu einem Abschluss in dieser Größenordnung, ist für 2015 ein Flächenumsatz von über 300.000 m² zu erwarten.

Investment

Transaktionsvolumen

Der gewerbliche Investmentmarkt Köln erreichte dank eines enormen Endspurts im vierten Quartal ein Transak-tionsvolumen von über 1,3 Mrd. €. Im Vergleich zum Vor-jahresergebnis bedeutet dies eine Steigerung um knapp 40 %. Mit einem Anteil von 61 % am Transaktionsvolumen war das vierte Quartal mit Abstand das umsatzstärkste. In den letzten drei Monaten des Jahres wurden nicht nur mengenmäßig die meisten Transaktionen (46 %) abgewi-ckelt, sondern auch die mit dem größten Volumen. Drei Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. € fielen in diesen Zeitraum. Ein prominentes Beispiel dafür ist der KölnTurm im Mediapark. Die Eigentümer InfraRed Capital Partners und Art-Invest verkauften diesen für ins-gesamt 143 Mio. € in zwei Transaktionen. Der kanadische REIT Dream Global übernahm den Büroteil für mehr als 113 Mio. € und Internos den Hotelteil für knapp 30 Mio. €.


Auf Käuferseite trugen Offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds ein gutes Viertel bzw. rund 355 Mio. € zum Transaktionsvolumen bei. So sicherte sich beispielsweise Union Investment den 18.700 m² umfas-senden Neubau „Holzmarkt 1“ von Bauwens Development und Revisco. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Versi-cherungen mit 245 Mio. € sowie die Projektentwickler und Bauträger mit knapp 164 Mio. €. Der Kölner Investment-markt ist traditionell geprägt von zahlreichen Privatinves-toren. Diese Branche stellt im Bereich Büroinvestments mit einem Volumen von kleiner 5 Mio. € seit Jahren die ak-tivste Käufergruppe dar. Sie verfügt über lokales Knowhow, so dass nicht nur in den bevorzugten Citylagen, sondern auch in den Peripherielagen investiert wird.


21

2

67

5

Büro

Logistik / IndustrieSonstige ImmobilientypenGrundstücke

Mischnutzung

Hotel

2 2


100 200 300 400

Sonstige Investoren

REITs



Versicherungen

Oene Immobilienfonds /Spezialfonds

27%

19%

12%

9%

9%

24%


0 100 200 300 400

Sonstige Investoren






23%

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8%

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0

500

1000

1500

20142013201220112010

740 740 460 950 1.316

Köln war 2014 bei internationalen Anlegern sehr beliebt. 62 % des Transaktionsvolumens entfielen vor allem wegen einiger sehr großvolumiger Abschlüsse auf sie. Auf Verkäuferseite waren es gut 40 %.

Investitionsobjekte

Büroimmobilien sind in den deutschen Immobilienhoch-burgen in der Regel derjenige Immobilientyp, der die meisten Anlegergelder auf sich zieht, so auch in Köln. Im vergangenen Jahr investierten nationale und internationa-le Investoren etwa 883 Mio. € in Kölner Büroobjekte. Mit er-heblichen Abstand folgten Hotelimmobilien mit 281 Mio. € und einem Anteil von 21 % am Transaktionsvolumen. Der Anteil an Logistikimmobilien, Light Industrial, Einzelhan-del und Entwicklungsgrundstücke spielte 2014 nur eine untergeordnete Rolle. Hierfür ist auch das mangelnde An-gebot verantwortlich, weshalb in diesen Segmenten keine größeren Umsätze zu verzeichnen waren.

Das große Investoreninteresse äußerte sich in sinkenden Spitzenrenditen. Im Vergleich zum Vorjahr nahm die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroobjekte um 30 Basispunkte auf nunmehr 5,10 % ab. Im Preissegment von 4-8 Mio. € je Einzelinvestment liegen die Bruttoanfangs-renditen deutlich über 6,00 %. Erstklassige Einzelhandels-immobilien erzielten in der Spitze 4,20 %. Logistikobjekte im Premiumbereich erreichten 6,45 %.


Gut ein Drittel und damit der größte Teil der Investments wurden im Teilmarkt Neustadt Nord getätigt. Hier wurden rund 357 Mio. € umgesetzt. Mit einigem Abstand folgte die Altstadt Süd mit 137 Mio. € und 13 % des Transaktionsvo-lumens. Der Teilmarkt Deutz kam auf 119 Mio. € bzw. 11 %. Bis auf die drei erwähnten Großtransaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. €, waren es vor allem eine Vielzahl von Abschlüssen bis knapp über 80 Mio. €, die zur Steigerung des Transaktionsvolumens beigetragen haben.

Fazit und Prognose

Der Kölner Investmentmarkt hat sich unter den wich-tigsten deutschen Immobilienhochburgen etabliert und konnte durch ein herausragendes 4. Quartal ein sehr gutes Jahresendergebnis erzielen, welches die Resultate der letzten fünf Jahre deutlich übertraf. Für 2015 wird es maßgeblich von der Zahl der Großtransaktionen abhän-gen, ob und in welchem Maße es möglich ist, die Marke von 1 Mrd. € zu knacken. Grundsätzlich ist davon auszu-gehen, dass der Kölner Investmentmarkt sich langfristig oberhalb des Schwellenwerts von 1 Mrd. € bewegen wird. Bei einer anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Immo-bilien in sehr guten Lagen wird die Bruttoanfangsrendite im nächsten Jahr weiter sinken.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG MÜNCHEN







Erzielte MietpreisspannenMÜNCHEN € / m²

1 Zentrum 16,50-42,00

2 Zentrum Nord-West 12,00-23,50

3 Zentrum Nord-Ost 14,00-29,00

4 Zentrum Süd-Ost 11,50-20,00

5 Zentrum Süd-West 10,50-23,00

6 Stadt Nord-West 10,00-20,00

7 Stadt Nord-Ost 8,00-21,00

8 Stadt Süd-Ost 8,00-15,00

9 Stadt Süd-West 8,00-17,50

10 Umland Süd-West 7,50-14,00

11 Umland Nord-West 5,50-11,00

12 Umland Nord-Ost 6,00-13,50

13 Umland Süd-Ost 6,00-11,00

MünchenBürovermietung

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz in München zeichnete im Jahr 2014 die Form des Buchstabens U nach. Einem ordentlichen Beginn folgten in den beiden Mittelquartalen sehr schwache Um- sätze, bis das Schlussquartal mit einer sehr starken Vermie- tungsleistung für einen versöhnlichen Jahresausklang sorgte. Unter dem Strich standen so 620.900 m² Flächenumsatz, was im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von knapp 4 % darstellt. Der reine Vermietungsumsatz ohne Eigennutzer betrug 596.900 m², womit sogar eine Steigerung von 21 % erreicht wurde. Trotzdem liegt der Umsatz unter dem 10-Jahres-Durchschnitt, der für den Flächenumsatz bei ca. 696.000 m², für den Vermietungsumsatz bei etwa


0

100

200

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20142013201220112010

701860 595 621578


2011 201420132012

14,38

29,8028,00

13,98 14,59

30,6032,70

34,50

14,9015,28

2010




0

400

800

1200

1600

20142013201220112010

1.760 1.590 1.371 1.392 1.157

7,9 %7,1 %

6,1 % 6,1 %

5,1 %

Tobias SeilerResearch Analyst+49 89 624294-63 [email protected]

624.000 m² liegt. Die Zahl der Mietverträge lag mit 720 nahezu auf dem gleichen Niveau wie 2013.

Am meisten Fläche wurde im Segment von 2.001-5.000 m² vermietet. Mit 156.000 m² lag der Umsatz hier um 88 % über dem des Vorjahres. Das Kleinflächensegment bis 500 m² schnitt dagegen etwas schlechter ab als im Vorjahr. Der Umsatz von 120.000 m² bedeutet ein Minus von 10 %. Ein Rückgang war auch bei den Großvermietungen über 5.000 m² zu verspüren, durch die mit 130.000 m² 29 % weniger umgesetzt wurde. Dies ist aber vollständig darauf zurückzuführen, dass 2014 keine Eigennutzer in diesem Größenbereich vorhanden waren. Fünf Vermietungen überschritten die Schwelle von 10.000 m². Die beiden größten Verträge wurden bereits zu Beginn des Jahres abgeschlossen, als Brainlab und BayWa jeweils ca. 20.000 m² anmieteten. Im Schlussquartal war Panasonic mit einer Anmietung von rund 12.000 m² in Ot-tobrunn der größte Nutzer.

Mieten

Nach einer längeren Phase stetiger Aufwärtsbewegung gönnte sich die Durchschnittsmiete in 2014 eine Ver-schnaufpause. Sie notierte mit 14,90 €/m² gut 2 % niedri-ger als vor Jahresfrist. Es gab mehrere große Vermietungen abseits der zentralen Lagen zu verhältnismäßig niedrigen Mietpreisen, wodurch der Gesamtschnitt gedrückt wurde.

Die Spitzenmiete verzeichnete einen abermaligen Anstieg um 5,5 % auf 34,50 €/m². Im Premiumsegment stießen die wenigen freien und freiwerdenden Flächen weiterhin auf hohe Nachfrage. In jüngster Zeit hat sich der Anstieg der Spitzenmiete jedoch verlangsamt.

Innerhalb des Stadtgebiets wurden im Durchschnitt 16,46 €/m² abgerufen, was eine kleine Steigerung von 1 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Im Umland lagen die Mieten im Mittel bei 9,97 €/m² oder 3,5 % höher als Ende 2013.


Im Münchner Marktgebiet standen zum Ende des vierten Quartals knapp 1,2 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Quote von 5,1 % entspricht. Dies ist ein ganzer Prozentpunkt we-niger als ein Jahr zuvor und bedeutet in absoluten Zahlen einen Rückgang um 235.000 m². Im Stadtgebiet standen rund 762.000 m² leer, womit die Quote bei 4,4 % lag. Im Umland betrug der Leerstand 395.000 m², was einer Quote von 7,5 % entspricht. Bei einer längerfristigen Betrachtung lässt sich erkennen, wie viel Fläche in den letzten Jahren auf dem Münchner Markt absorbiert wurde. Ende 2010 wurde noch ein Leerstand von 1,8 Mio. m² registriert. Da seitdem der Büroflächenbestand um über 500.000 m² gewachsen ist, fanden in den letzten vier Jahren also über 1 Mio. m² Büro-fläche neue Nutzer.

Wie schon in den Jahren zuvor waren die Neubauaktivi-täten auch 2014 auf niedrigem Niveau. Rund 194.000 m²





Fast FactsINVESTMENT MÜNCHEN



26 %

Größte Verkäufergruppe Private Investoren / Family Offices

18 %



bestands erhöhende Bürofläche wurden dem Markt hinzu-gefügt. Im Jahr 2015 werden voraussichtlich ca. 241.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt, wovon Ende 2014 bereits 56 % vermietet oder eigengenutzt waren.


Das Gros der Entwicklungstätigkeit geschah in den nörd-lichen Bereichen der bayerischen Landeshauptstadt. In Moosach wurden mit dem über 40.000 m² Bürofläche um- fassenden „88north“ und dem gemischt genutzten „MONA“ mit über 11.000 m² Bürofläche zwei größere Immobilien fertiggestellt. Nahe der Parkstadt Schwabing kamen mit dem „LEOPOLD“ (ca. 20.000 m²) und dem zweiten Bauab- schnitt des „NuOffice“ (ca. 11.000 m²) ebenfalls zwei Neu- bauprojekte auf den Markt. In den nächsten Jahren kommen in der Parkstadt selbst mit der Microsoft-Zentrale sowie den „TwinYards“ neue Bürogebäude hinzu. In direkter Nachbar- schaft entsteht der dritte Bauabschnitt des „NuOffice“, am Frankfurter Ring zudem das bereits größtenteils vermietete „Connex“ und in der Moosacher Straße das „H2O“. Abseits

des Münchner Nordens werden mit dem „Kontorhaus“ im Jahr 2015 und dem „NOVE“ im Jahr darauf die letzten Büro- gebäude im Arnulfpark fertiggestellt.

Fazit und Prognose

Der Büroflächenumsatz war 2014 höher als im Jahr zuvor, blieb aber trotzdem unterhalb des langjährigen Durchschnitts. Von einem Boom lässt sich also nicht sprechen, und auch für 2015 kündigt sich dieser nicht an. An den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich wenig geändert. Die Phasen sehr schwachen BIP-Wachstums 2012 und 2013 sind zwar überwunden, jedoch hat die konjunkturelle Entwicklung nicht ausreichend an Fahrt aufgenommen, um bei den Unternehmen das Bedürfnis nach Expansion hervorzu-rufen. Für den Vermietungsmarkt bedeutet dies, dass der Bedarf an zusätzlicher Bürofläche weiterhin gedämpft ist. Wir erwarten daher für das kommende Jahr einen Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) im Bereich von 600.000 m², was in etwa dem Wert des abgelaufenen Jah-res entspricht.

Investment

Transaktionsvolumen

Im Jahr 2014 wurden auf dem Münchner Markt rund 5,2 Mrd. € in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Dies entspricht einem Plus von 8 % gegenüber dem Jahr 2013 und stellt den höchsten Wert seit 2007 dar. In jedem einzelnen Quartal des abgelaufenen Jahres überschritt das Transaktionsvolumen dabei die Schwelle von 1 Mrd. €. Das mittlerweile seit fünf Jahren andauernde Wachstum des Münchner Investment- markts setzte sich also ungebrochen fort.


Wie im Vorjahr waren Offene Immobilienfonds / Spezial-fonds am aktivsten, was Ankäufe betrifft. Sie erwarben Im-mobilien für gut 1,3 Mrd. €. Es folgten Versicherungen mit Akquisitionen in Höhe von ca. 674 Mio. € und Private Inves-toren / Family Offices, die für etwa 653 Mio. € einkauften.

Auf Verkäuferseite lagen die vordersten drei Positionen sehr eng beisammen und kommen alle auf einen Anteil von etwa 18 % sowie Umsätze von knapp über 900 Mio. €. An erster Stelle lagen Private Investoren / Family Offices. Sie verdrängten damit die Projektentwickler / Bauträger auf Platz zwei, die in den Jahren zuvor üblicherweise die Spitzenposition belegten. Unter den drittplatzierten Opportunity Fonds / Private Equity Fonds nutzten eini-ge Akteure die derzeit günstige Marktlage, um sich von älteren Investments zu trennen, welche entsprechend aufgewertet werden konnten.


0 500 1000 1500

Sonstige Investoren




Versicherungen


26%

13%

13%

12%

10%

27%

11

4

6111

6

Sonstige Immobilientypen

Büro

Grundstücke

Mischnutzung

Einzelhandel

Hotel

7



250 500 750 1000 1250

Sonstige Investoren






18%

18%

18%

13%

10%

23%



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1000

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3000

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5000

20142013201220112010

1.716 2.895 3.741 4.765 5.154

Der Anteil der internationalen Investoren am Transakti-onsvolumen ging im Vergleich zum Vorjahr von 37 % auf 29 % zurück. In Bezug auf die Verkäufe waren internationale Marktteilnehmer für 39 % des Transaktionsvolumens ver-antwortlich (Vorjahr: 40 %).

Investitionsobjekte

61 % des investierten Kapitals oder rund 3,2 Mrd. € flossen in Büroimmobilien, die wie gewohnt die beliebteste Immobi- lienklasse bildeten, auch wenn ihr Anteil im Vergleich zum Vorjahr etwas geringer war. Ein neues Phänomen war der hohe Umsatz mit Hotelimmobilien, mit denen 548 Mio. € umgesetzt wurden. Auf fast die gleiche Summe wie die Hotels, die 11 % des Transaktionsvolumens entspricht, kamen gemischt genutzte Objekte.

Die Spitzenrendite für qualitativ hochwertige, vollvermietete Immobilien in guter Lage fiel im Jahresverlauf abermals auf nun 4,00 %. Da sich an den grundlegenden Rahmen- bedingungen nichts geändert hat, herrscht anhaltend hoher Nachfragedruck. Dieser materialisierte sich in hohen Prei-sen für die Anlageobjekte. Bei großen Ankäufen gingen An- leger überwiegend auf Nummer sicher und erwarben Core- Objekte, bei Transkationen unterhalb von ca. 50 Mio. € tauch- ten aber immer häufiger auch opportunistische oder Value- Add-Investments auf.


Mit 257 Mio. € war der Kauf der „Theresie“ durch Deka Im-mobilien die größte Transaktion des Jahres. Das Gebäude-ensemble auf der Theresienhöhe beinhaltet bei einer Ge-samtfläche von fast 70.000 m² überwiegend Büros, aber auch Einzelhandelsflächen und Wohnungen. Ebenfalls mehr als 200 Mio. € nahm der Allianz-Konzern in die Hand, um einen Teil seines Sitzes in Unterföhring zurückzukaufen, der 2007 an Whitehall veräußert worden war. Für 176 Mio. € gingen die zentral gelegenen „Lenbachgärten“ mit ca. 28.000 m² ver-mietbarer Fläche an den norwegischen Staatsfonds.

Fazit und Prognose

Erwartungsgemäß stieg das Transaktionsvolumen auch in 2014 und knackte dabei die Marke von 5 Mrd. €. Da sich nichts daran geändert hat, dass alternative Investments – insbesondere Staatsanleihen – kaum Rendite abwerfen und den Akteuren gleichzeitig ausreichend Liquidität zur Verfügung steht, spricht alles für eine anhaltend hohe Aktivität auf dem Markt. Wir erwarten für 2015 eine wei-terhin große Nachfrage nach Core-Immobilien, die dann zu hohen Preisen den Besitzer wechseln, und gleichzeitig eine steigende Zahl von Investitionen in Value-Add- und opportunistische Produkte. Dabei gehen wir von einem Transaktionsvolumen ähnlich wie im abgelaufenen Jahr aus, also knapp über 5 Mrd. €.





Fast FactsBÜROVERMIETUNG STUTTGART







Erzielte MietpreisspannenSTUTTGART € / m²

1 City 10,00-21,50

2 Innenstadt 8,50-17,50

3 Zuffenhausen / Feuerbach 9,50-12,00

4 Weilimdorf 7,50-10,00

5 Bad Cannstatt / Wangen 9,00-12,00

6 Vaihingen 8,50-16,50

8 Degerloch 8,50-10,50

9 Möhringen 8,50-12,00

10 Fasanenhof 9,00-10,00

11 Leinfelden-Echterdingen 9,00-12,00

StuttgartBürovermietung

Flächenumsatz

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inkl. Leinfelden-Echterdingen) verzeichnete ein lebhaftes Jahr 2014. Mit einem Flächenumsatz von ca. 278.900 m² konnte das Er-gebnis des Vorjahres noch einmal um ca. 20.000 m² über-troffen werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der überdurchschnittliche Flächenumsatz insbesondere auf einen hohen Anteil von Eigennutzern zurückzuführen ist. So nahm der Vermietungsumsatz gegenüber 2013 um etwa 12 % auf rund 192.600 m² ab. Insgesamt entfielen auf die Gruppe der Eigennutzer 86.300 m², was einem Anteil am Umsatzergebnis von 30 % entspricht.


0

200

400

600

20142013201220112010

452 479 398 365 314

6,5 %5,7 % 5,4 % 4,9 %

4,2 %

0

100

200

300

20142013201220112010

191285 258 279194


2011 201420132012

11,60

18,8017,50

11,00 12,40

20,00 20,00 21,50

12,6012,00

2010




Alexander RutschResearch Analyst+49 711 22733-395 [email protected]

Differenzierter stellte sich die Entwicklung auf Teilmarkt-ebene dar. Während in den Zentrumslagen sowohl der Flächenumsatz (97.200 m²) als auch der Vermietungs-umsatz (91.500 m²) gegenüber 2013 zunahmen, ging der Vermietungsumsatz in den weiteren Teilmärkten von rund 147.700 m² auf etwa 101.100 m² deutlich zurück. Lediglich in den Teilmärkten Fasanenhof (+ 3.500 m²), Weilimdorf (+ 3.700 m²) und Feuerbach/Zuffenhausen (+ 23.800 m²) ließ sich eine Zunahme des Vermietungs-umsatzes verzeichnen.

Mit insgesamt 187 Abschlüssen entfiel wie in den vergan-genen Jahren ein Großteil der Anmietungen auf Unter-nehmen aus dem Beratungsbereich, dem Verarbeitenden Gewerbe sowie der IT-Branche. Auch den überwiegenden Anteil am Flächenumsatzes (176.400 m²) generierten Un-ternehmen aus diesen Bereichen. Dabei machten auf le-diglich 34 Abschlüsse des Verarbeitenden Gewerbes mehr als 84.000 m² Büroflächenumsatz aus.

Prägten in 2013 noch großflächige Abschlüsse ab 5.000 m² die Vermietungssituation auf dem Stuttgarter Büroflächen-markt, lag der Anmietungsschwerpunkt der Unternehmen im Jahr 2014 wieder auf kleineren Flächeneinheiten. So entfielen mit 238 Abschlüssen nicht nur 74 % der Verträge auf das Größensegment bis 500 m², sondern mit ca. 65.300 m² stellten kleinflächige Büroeinheiten auch den mit Abstand größten Anteil am Vermietungsumsatz.

Mieten

Bereits seit Ende des Jahres 2013 ist ein Anstieg der Miet-preise auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt festzu-stellen. In 2014 setze sich dieser Trend fort und die Spitzen-miete stieg von 20,00 €/m² zu Beginn des Jahres auf 21,50 €/m² zum Jahresende an. Dies ist zugleich der höchs-te Stand, der jemals auf dem Stuttgarter Bürovermietungs-markt verzeichnet werden konnte. Auch die Durchschnitts-miete erzielte mit 12,60 €/m² einen Höchstwert, der nur gegen Ende des Jahres 2012 schon einmal erreicht wurde. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt (12,00 €/m²) bedeutet dies eine Zunahme um ca. 5 %.

Bei der Betrachtung der Abschlüsse nach Mietpreissegment bestätigt sich diese Entwicklung. So konnten in 2014 nur in der Kategorie bis 10,00 €/m² weniger Verträge verzeichnet werden als noch im Vorjahr. Insbesondere im Mietpreisseg-ment von 15,00 €/m² bis 17,50 €/m² zeigte sich gegenüber dem Vorjahr eine deutlich höhere Anmietungsaktivität, bei der sich der Flächenumsatz nahezu verdreifachte. Auch im Premiumsegment ab 20,00 €/m² wurden wieder nennens-werte Flächenumsätze verzeichnet. Konnte in 2013 nur ein Abschluss mit ca. 200 m² in dieser Kategorie registriert wer-den, waren es in 2014 bereits 7 Abschlüsse mit ca. 4.800 m².





Fast FactsINVESTMENT STUTTGART



48 %

Größte Verkäufergruppe Projektentwickler / Bauträger

27 %



Investment

Transaktionsvolumen

Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt konnte im Jahr 2014 mit einem Transaktionsvolumen von ca. 1.155 Mio. € den bereits überdurchschnittlich hohen Wert des Vorjahres um weitere 145 Mio. € übertreffen. Dabei vereinten gewerb-liche Transaktionen mehr als 1 Mrd. € auf sich, weitere gut 150 Mio. € entfielen auf großvolumige wohnwirtschaftliche Investments wie beispielsweise die beiden von der Bayeri-schen Hausbau veräußerten Wohnportfolios im neu errich-teten Stuttgarter Milaneo. Nach den Jahren 2012 und 2013 überschritt der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt somit bereits zum dritten Mal in Folge beim Transaktions-volumen die Milliardengrenze. Angesichts der für den In-vestmentmarkt anhaltend günstigen Rahmenbedingungen ist auch für das Jahr 2015 ein vergleichbares Transaktionsvo-lumen zu erwarten.


Mit einer Investitionssumme von nahezu einer halben Milliarde Euro zeigten sich auf Investorenseite erneut offene Immobilienfonds und Spezialfonds besonders ak-tiv. Ausschlaggebend hierfür war die Bereitschaft dieser Investorengruppe angesichts des knappen Angebotes neben Core-Investments verstärkt im risikoreicheren und damit höher rentierlichen Core-Plus und Value-Add-Segment zu investieren.


Bereits seit dem Jahr 2010 nimmt das Flächenangebot in der baden-württembergischen Landeshauptstadt kontinu-ierlich ab. Dieser Trend setze sich auch 2014 fort, und der Leerstand sank im Laufe des Jahres um weitere 50.600 m² auf 314.200 m². Dabei war im 4. Quartal jedoch erstmals wieder ein leichter Anstieg um ca. 1.400 m² gegenüber dem 3. Quartal zu verzeichnen. Bei einem Flächenbestand von ca. 7,5 Mio. m² resultiert zum Jahresende eine Leer-standsquote von ca. 4,2% - die niedrigste der vergangenen dreizehn Jahre. Ursächlich für diese Entwicklung sind die weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen sowie hohe Vorvermietungsquoten von annähernd 80 % bei Neubau-projekten in 2014.


Noch mehr als in den Jahren zuvor standen in 2014 die Zentrumslagen im Fokus von nationalen wie internationa-len Projektentwicklern. Insgesamt wurden in den beiden zentralen Teilmärkten der Innenstadt und City mehr als 58.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Exemplarisch zu nen-

nen sind hier das City Gate mit ca. 14.000 m², die Rosen-berghöfe mit etwa 11.000 m² sowie das Gerber mit rund 7.000 m² Bürofläche. Außerhalb der Zentrumslagen ist in Stuttgart-Vaihingen das STEP 7.1 mit ca. 5.700 m² entwi-ckelt worden. Ergänzt wird dieses bis 2016 durch das STEP 7.2 sowie das ZSW mit weiteren rund 11.000 m² Bürofläche. In 2015 sind darüber hinaus die Fertigstellungen der Air-port-City in Leinfelden-Echterdingen (25.000 m²) sowie des Oasis II (15.700 m²) in Stuttgart-Feuerbach zu erwarten.

Fazit und Prognose

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt bestätigte im Jahr 2014 die hohe Anmietungsaktivität der vergangenen Jahre. Der Leerstand ging analog zu den Vorjahren noch einmal deutlich zurück und höherpreisige Anmietungen konnten wieder vermehrt am Markt registriert werden. Für das Jahr 2015 ist zu erwarten, dass ein niedriger Leerstand weiter-hin zu stabilen Mieterträgen führen wird. Aufgrund einer stabilen Nachfrage und hoher Baufertigstellungszahlen gehen wir auch für das Gesamtjahr 2015 von einem Büro-flächenumsatz von über 200.000 m² aus.


23

2

73

11

Logistik / IndustrieEinzelhandel

Büro

Grundstücke

Mischnutzung

0 100 200 300 400 500

Sonstige Investoren

REITs





48%

9%

8%

7%

7%

22%


0 100 200 300

Sonstige Investoren


Ö�entliche Hand




27%

23%

12%

8%

8%

21%




0

500

1000

1500

20142013201220112010

460 340 1.082 934 1.002

Auf der Verkäuferseite konnten hingegen Projektentwick-ler mit einem Transaktionsvolumen von ca. 270 Mio. € den höchsten Anteil des Transaktionsvolumens auf sich vereinen.

Das Jahr 2014 war geprägt durch eine überdurchschnitt-lich hohe Aktivität ausländischer Investoren, die sowohl direkt wie auch indirekt über Asset Manager und Fonds-konstruktionen in Stuttgart und der Region investierten. Das niedrige Zinsniveau, der stetig ansteigende Kapital-strom sowie die zunehmende Risikobereitschaft nationa-ler und internationaler Investoren beflügelten dabei die Transaktionstätigkeit.

Investitionsobjekte

Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt des Jahres 2014 war durch eine starke Dominanz der Assetklasse Büro geprägt. So konnte dieses Segment einen Anteil von 73 % am gewerblichen Transaktionsvolumen auf sich vereinen. Darüber hinaus hatten Mischnutzungen mit 23 % einen nennenswerten Anteil. Insbesondere inner-städtische Geschäftshäuser waren dieser Assetklasse zuzuordnen. Dem entgegen konnten sowohl im reinen Handels- wie auch im Logistikbereich angebotsbedingt keine nennenswerten Transaktionen realisiert werden.


Die beiden größten Transaktionen des Jahres wurden im zweiten Quartal durch den Investor Hines getätigt. Zu nennen sind hier der Verkauf des „Kronprinzbau“ durch die Credit Suisse mit einem Volumen von über 140 Mio. € sowie der Verkauf des „Caleido“ von der HTP Hochtief-projektentwicklung mit einem Kaufpreisvolumen von über 75 Mio. €. Neben diesen beiden in der City gelegenen Core-Investments konnten weitere größere Transaktionen im Core-Plus-Segment verzeichnet werden. Exemplarisch zu nennen sind die Verkäufe des innerstädtischen „Friedrichs-Carré“, des „Bülow-Towers“ im Löwentor-zentrum oder auch des „Compas“ in Stuttgart-Degerloch.

Fazit und Prognose

Mit einem abermals überdurchschnittlichen Transakti-onsvolumen einher ging eine äußerst stabile Entwicklung der Spitzenrenditen, die Ende des Jahres bei 5,10 % für Büro immobilien, 4,20 % für innerstädtische Geschäfts-häuser und 6,50 % für moderne Logistikobjekte lagen.

Auch für das Jahr 2015 sind angesichts weiter günstiger Rahmenbedingungen ein anhaltend hohes Transakti-onsvolumen sowie nochmals rückläufige Renditen zu erwarten.





GlossarFlächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn re-alisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst.

Spitzenmiete

Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt aus der Anzahl der Mietabschlüsse den Median dar.

Durchschnittsmiete

Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet.

Leerstand

Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind.

Property Index

Der Property Index bildet eine Relation zwischen Flä-chenangebot zum Erfassungszeitpunkt und dem Flächenumsatz in den letzten 12 Monaten. Das Flä-chenangebot berücksichtigt den Leerstand sowie das Flächen potenzial, d.h. innerhalb von 12 Monaten be-ziehbare Neubau- und Bestandsflächen.

Spitzenrenditen

Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-) Anfangs-rendite für Immobilien mit bester Qualität und Aus-stattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt.


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Bildnachweise InnenseitenSeite 3, 38, 39 – FotoliaBerlin – Neuer Hauptsitz DGUV, Glinkastr. 40, 10117 BerlinDüsseldorf – Colliers International Düsseldorf GmbHFrankfurt – PalaisQuartier GmbH & Co. KG, Fotograf: Eibe SönneckenHamburg – Fotolia Köln – Fotolia-Lars BöskeMünchen – Eberhard FrankeStuttgart – Caleido Stuttgart, Hines Immobilien GmbH

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