Die neue Wohnflächenverordnung · Parabolspiegeln (MK 03, 107), Konkurrenzschutz (MK 02, 19, 69,...

1Mietrecht kompakt 1 | 2004

Geförderter und

nicht geförderter

Wohnraum

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Bei Gewerberaum

vertragliche Ein-

beziehung denkbar

Was gehört zur

Wohnfläche?

Aktuelle Gesetzgebung


Die neue Wohnflächenverordnung

von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf

Am 1.1.04 ist die neue Wohnflächenverordnung in Kraft getreten (WoFlV;

BGBl. I 03, 2346). Mit ihrem In-Kraft-Treten sind §§ 43 und 44 II. BV auf-

gehoben worden. § 42 II. BV wurde als Übergangsvorschrift ausgestal-

tet. Im Folgenden sind die wichtigsten Regelungen dargestellt.

Anwendungsbereich der WoFlV

§ 1 WoFlV legt fest, dass diese Verordnung anzuwenden ist, wenn die

Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. Damit

ist die Anwendbarkeit für nicht geförderten Wohnraum aber nicht zwin-

gend ausgeschlossen. Da es keine Bestimmung gibt, dass abweichende

Vereinbarungen unwirksam sind, dürfte sie zumindest bei Wohnraum

analog anwendbar sein bzw. formularmäßig vereinbart werden können.

Praxishinweis: Aus gutem Grund gibt es etliche Mietvertragsformulare,

die absichtlich keine Regelung über die Wohnfläche enthalten (Slomian,

MK 02, 63; Lützenkirchen, MK 02, 179). Zwar wird die Wohnfläche etwa

zur Abrechnung der Betriebskosten, Ermittlung der Mieterhöhung oder

Berechnung der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau benötigt. Dazu

ist aber nur Voraussetzung, dass die Wohnfläche bekannt ist. Es ist nicht

erforderlich, die Wohnfläche zu vereinbaren. Denn bei einer Vereinba-

rung einer bestimmten Fläche können aus Flächendifferenzen z.B.

Minderungsrechte hergeleitet werden (KG GE 02, 257: Ab 10 % Flächen-

differenz ist unabhängig von den Umständen des Einzelfalls von einem

Mangel auszugehen). Auch die Angabe „ca ... m²“ hilft nicht weiter, da

„ca.“ ein dehnbarer Begriff ist. Schließlich ist weder im BGB noch im

WoBindG vorgeschrieben, dass die Wohnfläche vereinbart werden muss.

Eine analoge Anwendung der WoFlV für Gewerberaum dürfte individual-

vertraglich zulässig sein. Ob eine solche analoge Anwendung formular-

mäßig wirksam wäre, ist vor dem Hintergrund von § 310 Abs. 1 S. 2, § 307

Abs. 1 und 2 BGB fraglich, weil nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV diese gerade

nicht für Gewerberaum gilt.

Praxishinweis: Sofern man die Fläche von Gewerbeobjekten überhaupt

vereinbaren will, sollte im Hinblick auf eine gewisse Sicherheit die

Berechnungsmethode (z.B. DIN 277) oder die analoge Anwendung der

WoFlV individuell ausgehandelt und vereinbart werden.

Zur Wohnfläche gehörige Grundflächen

Nach § 2 WoFlV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflä-

chen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die

Definition der Zubehörräume in § 2 Abs. 3 Nr.1 WoFlV lehnt sich an § 42

Abs. 4 Nr. 1 II. BV a.F. an, ist aber modernerem Sprachgebrauch angegli-

chen. So werden die Holzlegen nicht mehr aufgeführt, da sie ohnehin



vom Begriff des Zubehörraumes umfasst werden. Neu hinzugekommen

sind aber die Heizungsräume.

Zur Wohnfläche gehören: Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dach-

gärten und Terrassen sowie Wintergärten und Schwimmbädern, wenn

sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Nicht zur Wohnfläche gehören: Kellerräume, Abstellräume außerhalb

der Wohnung, Waschküchen, Boden-, Trocken- und Heizungsräume,

Garagen sowie dem Bauordnungsrecht nicht genügende Räume und

Geschäftsräume.

Ermittlung der Grundflächen

Bei der Ermittlung der Grundflächen nach § 3 WoFlV ist die frühere Un-

terscheidung in § 43 Abs. 1 II. BV a.F. zwischen Rohbau- und Fertigmaßen

weggefallen, ebenso die Bindung an die einmal getroffene Wahl. Die

Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu er-

mitteln, wobei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszu-

gehen ist. Da Putz jetzt als Bestandteil der Bauteile gilt, ist ab Oberfläche

Putz zu messen. Für den in § 43 Abs. 3 der II. BV a.F. geregelten Putzab-

zug besteht wegen moderner Bautechniken kein Bedarf mehr.

Die Regelung in § 43 Abs. 5 S. 1 Nr. 2 II. BV a.F. über Erker und Wand-

schränke wurde nicht übernommen. Diese werden ohne das Erfordernis

einer Mindestfläche nach § 3 Abs. 1 WoFlV angerechnet.

Die Grundfläche ist nach § 3 Abs. 4 WoFlV durch Ausmessung im fertig

gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln.

Wird die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder

ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefer-

tigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforder-

lich ist, für ein solches geeignet sein und

die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen i.S. des Abs. 1

ermöglichen.

Für den alltäglichen Fall, dass die Grundfläche nach einer Bauzeichnung

ermittelt wurde, dann aber abweichend von der Bauzeichnung gebaut

wurde, ist nach § 3 Abs. 4 S. 3 die Grundfläche

durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder

auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Anrechnung der Grundflächen

Die früher ausdrücklich in § 44 Abs. 1 Nr. 3 II. BV a.F. angeordnete Nicht-

anrechnung von Flächen unter einem Meter lichter Höhe ist weggefal-

len. Sie ergibt sich laut Begründung aus dem Regelungszusammenhang

des § 4 Nr. 1 WoFlV. Denn wenn nach § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV ab zwei

Für die Grundflä-

chen sind die lichten

Maße entscheidend

Anforderungen an

die Bauzeichnung

Grundfläche bei

Abweichung von

der Bauzeichnung

Kleinflächen werden

nicht angerechnet

Beispiele: Was gehört zur Wohnfläche – was nicht?



Metern Höhe vollständig und zwischen einem und zwei Metern nur zur

Hälfte angerechnet wird, liegt in der Nichterwähnung der Höhe unter

einem Meter ein beredtes Schweigen. Hier dürften allerdings in der Pra-

xis Missverständnisse zu erwarten sein.

Der in § 44 Abs. 2 II. BV a.F. genannte „gedeckte Freisitz“ wurde in § 4

Nr. 4 WoFlV durch den klareren Begriff „Terrasse“ ersetzt.

Für die Wohnungswirtschaft bedeutsam und auch für Mieterhöhungen

relevant ist die Neuregelung über die Anrechnung von Balkonen in § 4 Nr. 4

WoFlV. Denn die Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terras-

sen ist jetzt im Regelfall mit (nur) einem Viertel anzurechnen. Das frühere

Wahlrecht in § 44 Abs. 2 II. BV a.F. („... bis zur Hälfte ...“) fällt weg.

Hiermit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass z.B. ein Bal-

kon auf Grund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich

geringeren Wohnwert hat als etwa ein (unbeheizbarer) Wintergarten,

dessen Grundfläche zur Hälfte angerechnet wird. Gerade bei überdurch-

schnittlich großen Balkonen könnte dies bei hälftiger Anrechnung zu ei-

ner unangemessen großen Gesamtwohnfläche führen (BR-Drucksache

568/03, 26).

Eine Abweichung (also eine Anrechnung von mehr als einem Viertel) ist

nur zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtferti-

gen; so insbesondere „bei besonders guten Lagen oder aufwendigen

Balkon- oder Terrassengestaltungen..., die zu einem höheren Wohnwert

des Balkons oder der Terrasse führen als im Normalfall...“

Praxishinweis: Es kommt nicht auf den balkonbedingten höheren Wohn-

wert der Wohnung, sondern des Balkons selbst an.

Auch Abweichungen nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar, etwa

wenn er „auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutz-

bar ist...“ (z.B. Erdgeschoss oder Hochparterrelage an stark befahrener

Straßenkreuzung). Daher können im selben Hause unter Umständen die

Grundflächen von Balkonen zur Hofseite zur Hälfte anrechenbar sein,

zur Straße aber gegebenenfalls nur zu weniger als einem Viertel. Ent-

scheidend sind die Einzelfallumstände.

Übergangsvorschriften

§ 5 WoFlV bestimmt, dass eine bis zum 31.12.03 gemäß §§ 42 bis 44 II. BV

a.F. erstellte Flächenberechnung verbindlich bleibt. Eine Neuberechnung

wird durch das In-Kraft-Treten der WoFlV nicht erforderlich.

Soweit aber in den in § 5 S. 1 WoFlV genannten Fällen nach dem 31.12.03

bauliche Änderungen an dem (seinerzeit ausgemessenen) Wohnraum

vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erfor-

derlich machen (etwa ein Anbau), sind die Vorschriften der Wohnflächen-

verordnung anzuwenden. Eine § 5 WoFlV vergleichbare Regelung trifft

nun § 42 II.BV n.F.

So werden Balkone

angerechnet

Abweichungen

können erlaubt sein

Bauliche Änderung

vor 1.1.04: Altes Recht

Bauliche Änderung

ab 1.1.04: Neues Recht


Mietprozess

Mietprozess

Vertragswidriger Gebrauch: So vermeiden Sie

Fehler bei der Unterlassungsklage des Vermieters

von RiAG a.D. Dr. Herbert Franke, Marl

Mit Hilfe des Unterlassungsanspruchs kann der Vermieter den Mieter zwin-

gen, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache einzuhalten. Dabei

sind eine Reihe von Voraussetzungen und Formalien zu beachten. Der fol-

gende Beitrag erläutert, wie Sie als Vermieter-Anwalt alles richtig machen.

Der vertragsgemäße Gebrauch soll sichergestellt werden

Der Unterlassungsanspruch des § 541 BGB zielt auf die Erfüllung von

Mieterpflichten ab. Der Mieter ist auch für seine Erfüllungsgehilfen ver-

antwortlich (§ 278 BGB).

Untermieter haften dem Vermieter nicht unmittelbar, ebensowenig Fami-

lienangehörige. Der Unterlassungsanspruch besteht nur gegen Mieter.

Praxishinweis: Daher ist eine Abmahnung (s.u.) stets an den Mieter zu

richten. Dieser muss sich seinerseits an den Untermieter halten.

Die Vorschrift des § 541 verfolgt den Hauptzweck, den Gebrauch durch

den Mieter schon während des laufenden Mietverhältnisses in den ver-

tragsgemäßen Grenzen zu halten. Darüber hinaus soll ein begonnener

vertragswidriger Gebrauch verhindert werden.

Ein Schaden muss nicht drohen (OLG Düsseldorf ZMR 91, 176). Das Miet-

objekt braucht insbesondere nicht gefährdet zu sein.

Vor allem der Mietvertrag regelt, was vertragsgemäß ist

Was vertragsgemäß ist, beurteilt sich nach den Abmachungen im Miet-

vertrag, dem Vertragszweck und der Verkehrssitte (s.u.; BayObLG NJW 84,

496). Der Begriff entspricht demjenigen in §§ 535 und 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1

BGB. Über § 541 BGB kann der Vermieter jeden vertragswidrigen Gebrauch

unterbinden. Es kommt somit nicht auf einen erheblichen oder lang an-

dauernden Fehlgebrauch an. Bereits geringere Vertragswidrigkeiten rei-

chen aus (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., Rn. 7).

Hauptanwendungsfälle sind Unterlassungsklagen wegen baulicher Ver-

änderungen durch Mieter (MK 02, 41 und 122; 03, 90), Lärmimmissionen

durch Feste und Partys (MK 02, 167; 03, 38), (verbotenes) Anbringen von

Parabolspiegeln (MK 03, 107), Konkurrenzschutz (MK 02, 19, 69, 97, 154

und 171) sowie (verbotene) Hundehaltung (MK 02, 21 und 136).

In diesen Fällen wird der vertragswidrige Gebrauch überschritten

Ein objektiver Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen genügt

(Lammel, a.a.O.). Grund: § 541 BGB beinhaltet nach Wortlaut und Sinn

einen vertraglichen Erfüllungsanspruch. Nichtschuldhaftes Verhalten wird

Anspruch nur

zwischen den

Hauptparteien

Jedes Fehlverhalten

kann unterbunden

werden

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Mietprozess

daher ebenfalls erfasst (RG, Warn. Rspr. 1920 Nr. 75; in RGZ 60, 6, hatte

das RG schon für § 1004 BGB das Erfordernis eines Verschuldens fallen-

gelassen). Auch ein entschuldbarer Irrtum des Mieters über das Ausmaß

seiner rechtlichen Befugnisse ändert daran nichts.

Praxishinweis: Hat der Mieter allerdings einen materiell-rechtlichen An-

spruch gegen den Vermieter, z.B. auf Untervermietung (§ 553 BGB), auf

Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung oder auf die Zustim-

mung zu baulichen Veränderungen im Rahmen veränderter wirtschaftli-

cher Umstände, liegt keine Vertragswidrigkeit vor. Der formale Verstoß

gegen die Pflicht zur Einholung der Zustimmung ist unschädlich. Der

Mieter kann im Unterlassungsprozess den Einwand der unzulässigen

Rechtsausübung erheben (OLG Hamburg, RE, NJW 82, 1157).

So muss die erforderliche Abmahnung gefasst werden

Der Unterlassungsanspruch setzt eine Abmahnung voraus. Dabei ist

Folgendes zu berücksichtigen:

Die Abmahnung kommt einer Willenserklärung gleich. Sie muss dem

Mieter zugehen. Eine Klage wäre sonst unbegründet (MüKo/Voelskow,

BGB, 3. Aufl., § 550 Rn. 7). Der Begriff entspricht dem in § 543 Abs. 3 BGB.

Die Abmahnung bedarf keiner Form. Schrift- oder Textform empfeh-

len sich aber aus Beweisgründen.

Die Abmahnung ist nicht – insbesondere nicht formularmäßig – abding-

bar. Sie muss den vertragswidrigen Gebrauch genau bezeichnen und

wenigstens so deutlich in der Darstellung sein, dass der Mieter bei

einer vergeblichen Abmahnung eine Klage einkalkulieren muss.

Eine Frist zur Abhilfe braucht der Vermieter nicht zu setzen. Allerdings

muss dem Mieter eine gewisse Zeit hierfür verbleiben, um z.B. ein

Tier zu entfernen, eine Anlage zu beseitigen etc.

Die Abmahnung muss an alle Mieter adressiert sein und allen Mie-

tern zugehen, unabhängig davon, ob der einzelne Mieter der „Störer“

ist (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., Rn. 14). Eine spätere Kla-

ge darf sich aber nicht gegen alle wenden (s.u.).

Absender muss der Vermieter oder ein Bevollmächtigter sein. Legt

Letzterer keine Vollmachtsurkunde vor, kann die Abmahnung nach

§ 174 S. 1 BGB zurückgewiesen werden (OLG Celle WuM 82, 206).

Eine Klage auf Feststellung, dass eine Abmahnung durch den Ver-

mieter unbegründet sei, ist unzulässig (LG Berlin NJW-RR 97, 204).

Es liegt kein selbstständiges Rechtsverhältnis nach § 256 ZPO vor

(Schläger, ZMR 91, 49 unter Hinweis auf eine mögliche Gegendar-

stellung). In der Tat würde ein Mittel, das möglichst unaufwändig

zur Vertragstreue anhalten soll, sich gegen den Vertrag kehren.

Die Zustimmung

des Vermieters kann

entbehrlich sein

Checkliste:

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Abruf-Nr. 032812

Checkliste: Die 7 wichtigsten Merkposten bei der Abmahnung


Mietprozess

Liegen die Voraussetzungen einer Abmahnung vor, sollte sie wie folgt

gefasst werden

Ihr Vermieter, Herr ..., wohnhaft ..., hat mich mit der Wahrnehmung sei-

ner Interessen beauftragt. Mit Mietvertrag vom ... hat mein Mandant

Ihnen in seinem Haus ...-Str. ... die Erdgeschosswohnung vermietet.

Zwei Ihrer Mitmieter haben berichtet, dass Sie – ohne seine Erlaubnis –

einen Schäferhund halten. Dies ist nach § ... des Mietvertrags nicht statt-

haft: Die Tierhaltung ist ohne die (vorherige) Genehmigung meines Man-

danten nicht zulässig. Sie steht zwar in seinem Ermessen. Dieses übt er

aber so aus, dass eine Hundehaltung nicht gestattet werden kann. Kei-

ner der anderen Mieter hat ein Tier. Im Hause wohnen meist „ältere Herr-

schaften“, die sich durch Ihr Tier belästigt fühlen. Die Mietverträge sind

so gestaltet, dass in der ...-Str. ... eine Tierhaltung, zumindest von größe-

ren Tieren, nicht genehmigt werden kann.

Ich muss Sie daher auffordern, das Tier binnen 4 Wochen zu entfernen.

Darüber hinaus fordere ich Sie auf, künftig die Tierhaltung zu unterlassen.

Wenn Sie dieser Abmahnung nicht nachkommen, werde ich im Weg

der Unterlassungsklage gegen Sie vorgehen. Im Übrigen muss ich Sie

darauf hinweisen, dass im Fall der Weigerung eine schuldhafte Vertrags-

verletzung vorliegen würde, die zu einer Kündigung Veranlassung ge-

ben kann.

(alternativ): Wie mein Mandant berichtet, haben Sie die gesamte Woh-

nung einer jungen Frau überlassen, die offensichtlich ständig dort wohnt.

Ihm wurde auch zugetragen, Sie seien ausgezogen und würden sich prak-

tisch ständig in ... aufhalten. Mein Mandant kann dieser unbefugten

Gebrauchsüberlassung in keinem Fall zustimmen. Ich bitte Sie daher

dringlich, für den Auszug der Frau zu sorgen. Im Übrigen weise ich Sie

darauf hin, dass Sie nach gerichtlicher Praxis keinen Anspruch auf Unter-

vermietung der ganzen Wohnung haben. Sollten Sie die Gebrauchs-

überlassung nicht einstellen, werde ich weisungsgemäß in spätestens

vier Wochen beim AG eine Unterlassungsklage erheben.

(alternativ): Wie der Hausmeister meines Mandanten berichtet, haben

Sie zwei der Räume, die zur Straße hin liegen, an einen Rechtsanwalts-

Kollegen überlassen. Dieser hat bereits ein Hinweisschild an der Haus-

wand befestigt. Nach einem Anruf bei dem Kollegen erklärte mir dieser,

er habe mit Ihnen einen Untermietvertrag abgeschlossen. Eine Dritt-

überlassung hat mein Mandant Ihnen nicht gestattet, schon gar nicht zu

gewerblichen Zwecken. Ich fordere Sie daher auf, das Untermietverhält-

nis sofort zu beenden und den Anwalt zur Räumung zu veranlassen.

Etwaigen Schriftverkehr mit dem Anwalt bitte ich mir vorzulegen. Soll-

ten Sie meinen Aufforderungen nicht nachkommen, müssen Sie mit ei-

ner gerichtlichen Inanspruchnahme auf Unterlassung rechnen.

Musterformulierung: Abmahnung (die 3 Hauptfälle)

Musterformulierung:

Abruf-Nr. 032813

Abmahnung wegen

Tierhaltung

Abmahnung wegen

Untervermietung

(privat)

Abmahnung wegen

Untervermietung

(gewerblich)


Mietprozess

Diese Besonderheiten der Unterlassungsklage sind zu beachten

Setzt der Mieter trotz Abmahnung seinen vertragswidrigen Gebrauch

fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Er hat – anders als bei

§ 569 Abs. 2 BGB – selbst bei geringen Vertragsverletzungen eine Klage-

befugnis. Wiederholungsgefahr wie bei § 1004 BGB wird nicht verlangt.

Der Vermieter muss – wie bei der Abmahnung – nur gegen den Mieter

vorgehen, um ein fortgesetztes Verhalten Dritter zu unterbinden.

Seine Ansprüche kann der Vermieter sowohl mittels Klage als auch einst-

weiliger Verfügung geltend machen. Die Klage kann eine Abmahnung dar-

stellen (MüKo/Voelskow, 3. Aufl., § 550 BGB a.F., Rn. 9; a.A. Sternel, Miet-

recht, 3. Aufl., II Rn. 649).

Praxishinweis: Dem Mieter bleibt dann aber unbenommen, durch sofor-

tiges Anerkenntnis den Vermieter mit den Prozesskosten nach § 93 ZPO

zu belasten.

Im Übrigen trägt der Mieter die Kosten, wenn er nach der Abmahnung

zunächst das vertragswidrige Verhalten fortsetzt, dies aber nach Klage-

zustellung unterlässt oder die Quelle der Störung beseitigt wird (z.B.: Hund

stirbt, Untermieter zieht aus). Der Vermieter muss dann die Hauptsache

für erledigt erklären.

§ 541 BGB setzt keine Wiederholungsgefahr voraus. Zwischen Ab-

mahnung und Klageerhebung muss ein angemessener Zeitraum liegen;

so braucht ein Mieter z.B. eine gewisse Zeit, um ein Tier anderweitig

unterzubringen.

Bei der einstweiligen Verfügung muss das Prozesshindernis des Verbots

der Vorwegnahme der Hauptsache nicht beachtet werden. Vollendete

Tatsachen werden beim Unterlassungsanspruch durch eine gerichtliche

Entscheidung nicht geschaffen.

Der Prozessantrag des Vermieters muss klar das gewünschte, zu unter-

lassende Verhalten des Mieters bezeichnen. Dies muss mit der Ab-

mahnung deckungsgleich sein. Die Beweislast für den vertragswidrigen

Gebrauch, die Abmahnung und deren Zugang sowie das fortgesetzte

Verhalten trifft den Vermieter.

Praxishinweis: Gebraucht bei mehreren Mietern nur einer die Mietsache

vertragswidrig, kann gemäß § 425 BGBA nur er verklagt werden (Bub/

Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,

III A Rn. 1056). Sein Fehlverhalten ist den anderen Mietern nicht zurechen-

bar.

Es kann eine Pflicht des Vermieters zur Klageerhebung bestehen

Eine Pflicht des Vermieters zur Klageerhebung aus §§ 541, 543 Abs. 2

Nr. 2 und 569 Abs. 2 BGB besteht, wenn ein gestörter Dritter (Mitmieter)

dies in sachlich zutreffender Weise vom Vermieter verlangt. Der durch

Lärm, vielstündige Musikausübung etc. betroffene Mieter kann aus dem

Ist Mieter

uneinsichtig, kann

Vermieter klagen

Reguläre Klage

und einstweiliger

Rechtsschutz

Abmahnung und

Klage müssen

identisch sein


Mietprozess

Gesichtspunkt der Fürsorgepflicht des Vermieters ein Vorgehen dessel-

ben verlangen, damit der eigene Mietbesitz ungestört bleibt.

Zwar ist der eigentliche Störer der Mitmieter, der Mieter kann aber vom

Vermieter die „Beseitigung der Störung“ nach §§ 906, 1004 BGB verlan-

gen (RG JW 1904, 142). Je nach Sachlage verdichtet sich dies auf einen

Anspruch auf Klageerhebung (LG Berlin GE 88, 355).

Die Pflicht zur Abstellung solch störenden Verhaltens besteht nur bei

nachweisbarem und objektivierbarem Fehlverhalten, wie bei bereits

durch Strafurteil festgestellten Körperverletzungen oder Besitz-

entziehung durch den Mitmieter (z.B. Kellerraum; AG Emmendingen

WuM 89, 231).

An das AG ...

Klage

des Vermieters ... – Klägers –, Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ...

gegen

den Mieter ... – Beklagten –,

wegen Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs.

Es wird beantragt, dem Beklagten zu untersagen, unter Androhung der

Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten

Ordnungsgelds, die Räume (nähere Bezeichnung) in der ...- str. ... in ...

unterzuvermieten.

Begründung:

Zwischen den Parteien besteht über die im Antrag näher bezeichneten

Räume ein Mietvertrag. Der Kläger traf vor seinem Eigentum vor einer

Woche Herrn ..., der ihm mitteilte, er werde in den nächsten 14 Tagen

einen Untermietvertrag mit dem Beklagten abschließen. Der Beklagte

ziehe aus und habe die Einrichtung an ihn verkauft.

Beweis: Zeugnis des ...

Der Beklagte hat, hierauf angesprochen, den Sachverhalt zugegeben. Er

ist der (rechtsirrigen) Meinung, er sei zur Untervermietung berechtigt.

Dies widerspricht der h.M. in der Rechtsprechung (BGH WPM 68, 650;

OLG Hamburg WuM 93, 737; OLG Düsseldorf WuM 93, 399). Der Kläger

hat den Beklagten am ... deswegen abgemahnt.

Beweis: Vorlage des Abmahnschreibens vom ...

Es wird beantragt, das schriftliche Vorverfahren anzuordnen. Für diesen

Fall wird weiter beantragt, im Falle der Nichteinlassung Versäumnis-

urteil zu erlassen.

Rechtsanwalt

Mieter kann Vermieter

gegen Mitmieter

vorgehen lassen ...

... wenn Fehlverhalten

nachweisbar ist.

Musterantrag:

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Abruf-Nr. 032814

Musterantrag: Klage wegen vertragswidrigen Gebrauchs


Mieterrechte

Mieterrechte

Aufnahme des Lebensgefährten in die

Mietwohnung ist erlaubnispflichtig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung

bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der

Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (BGH 5.11.03, VIII ZR 371/

02, n.v., Abruf-Nr. 032611).

Sachverhalt

Die Klägerin bewohnte die von der Beklagten gemietete Wohnung zunächst

allein. Später teilte sie der Beklagten mit, dass sie den S. dort aufnehmen

wolle. Der Aufforderung der Beklagten, Geburtsdatum und frühere An-

schrift des S. mitzuteilen, kam sie nicht nach. In der Folgezeit bildete die

Klägerin mit dem S. eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft. Sie

hat die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sei, dem S. den Gebrauch

der Wohnung ohne Erlaubnis der Beklagten zu überlassen. Der BGH hat

in der Revision die Klage als unbegründet abgewiesen.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Die Frage, ob der Lebensgefährte eines Mieters als „Dritter“ anzusehen

ist, für dessen Aufnahme in die Wohnung die Erlaubnis des Vermieters

erforderlich ist, war bereits nach früherem Recht streitig. Teilweise wurde

vertreten, die Aufnahme gehöre zum persönlichen Lebensbereich des Mie-

ters und sei vom Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung

umfasst (LG Aachen WuM 89, 372; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 238).

Demgegenüber behandelte die h.M. den Lebensgefährten des Mieters als

„Dritten“ i.S. des § 549 BGB a.F., an dessen Stelle inzwischen § 540 BGB

n.F. als Grundsatz- und § 553 BGB n.F. als Spezialvorschrift für die

Wohnungsmiete getreten sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl.,

§ 549 BGB Rn. 25). Diese Sichtweise liegt auch der älteren BGH-Recht-

sprechung zu Grunde. Sie ist – ohne zwischen eheähnlicher Lebensge-

meinschaft und „einfacher“ Wohngemeinschaft zu differenzieren – davon

ausgegangen, dass beide Formen des Zusammenlebens unter den

Erlaubnisvorbehalt des § 549 BGB a.F. fallen (BGHZ 92, 213). Der BGH hat

zudem die Beschränkung der Erlaubnisfreiheit auf die Aufnahme von Fa-

milienangehörigen des Mieters gebilligt (NJW 91, 1750). Auch die OLG

gingen überwiegend davon aus, dass die Aufnahme des Lebensgefähr-

ten nicht zum vertragsgemäßen – und erlaubnisfreien – Gebrauch der Woh-

nung zähle (OLG Hamm NJW 82, 2876; OLG Hamburg NJW-RR 88, 1481).

An dieser Rechtsprechung hält der BGH auch nach der Mietrechtsreform

fest: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht

berechtigt, den Gebrauch der Wohnung einem Dritten zu überlassen

(§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). „Dritter“ i.S. des § 540 BGB ist jede Person, die

nicht Partei des Mietvertrags ist. Hiervon ausgenommen sind nach Sinn

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Abruf-Nr. 032611

Meinungsstreit:

Ist Lebensgefährte

„Dritter“ oder nicht?

BGH stellt klar:

Lebensgefährte ist

zwar „Dritter“ ...


Mieterrechte

und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, un-

ter dem Schutz von Art. 6 GG stehenden persönlichen Beziehung und

– mit Rücksicht auf ihren nur kurzen Aufenthalt – Besucher des Mieters.

Unter den Erlaubnisvorbehalt des § 540 Abs. 1 S. 1 BGB fällt daher auch

die Aufnahme seines Lebenspartners zum Zweck der Bildung oder Fort-

führung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts. Dabei spielt

es keine Rolle, ob es sich um hetero- oder homosexuelle Beziehungen

handelt. Hätte der Gesetzgeber – so der BGH – im Rahmen des § 553 BGB

wie in § 563 BGB eine Gleichstellung des Lebensgefährten mit dem Ehe-

gatten oder dem Lebenspartner i.S. des § 1 Abs. 1 LPartG gewollt, hätte es

sich ihm – angesichts der ihm bekannten höchstrichterlichen Rechtspre-

chung – aufgedrängt, eine § 563 Abs. 2 S. 4 BGB entsprechende Bestim-

mung zur Klarstellung auch in § 553 BGB aufzunehmen.

Es macht im übrigen einen Unterschied, ob der gemeinsame Haushalt in

einer vom Mieter zunächst allein genutzten Wohnung erst begründet wer-

den soll oder ob der Partner dort gemeinsam mit dem Mieter seinen eige-

nen Lebensmittelpunkt gehabt hat, den er nun aufgeben müsste. Dass ein

Partner in dieser Lage einen stärkeren Schutz verdient als der, der bisher

nicht am Gebrauch der Wohnung teilgenommen hat, liegt auf der Hand.

Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interes-

se an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, ein Anspruch auf

Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Schon bisher war anerkannt, dass für

die Geltendmachung eines berechtigten Interesses die nachvollziehbare

Darlegung vernünftiger Gründe für die Bildung einer Wohngemeinschaft

oder einer ähnlichen Form des Zusammenlebens genügt (BGHZ 92, 218).

Vor dem Hintergrund der gerade in der jüngsten Vergangenheit gewan-

delten sozialen Anschauungen über hetero- oder homosexuelle Lebens-

gemeinschaften und der darauf beruhenden Wertentscheidungen des Miet-

rechtsreformgesetzes lässt der BGH den – nicht näher zu begründenden,

weil auf höchstpersönlichen Motiven beruhenden – Wunsch des Mieters,

eine solche Gemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, in der Regel für die

Darlegung eines berechtigten Interesses an der Aufnahme des Dritten in

die Wohnung ausreichen. Mit dieser Begründung hat der Mieter einen

klagbaren Rechtsanspruch gegen den Vermieter auf Erlaubniserteilung.

Diese kann der Vermieter nur versagen, wenn in der Person des Dritten

ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder

dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet

werden kann (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Kein Versagungsgrund sind etwa

die Nationalität des Lebensgefährten oder abweichende Moralan-

schauungen des Vermieters. Da der Lebensgefährte nicht in das Mietver-

hältnis eintritt, sind seine finanziellen Verhältnisse für die Vermieter-

entscheidung ohne Belang (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 553 Rn. 11).

Das Maß der Beeinträchtigung des Vermieters ergibt sich stets im Einzel-

fall. Dieser kann erfordern, dass der Mieter Auskunft über Geburtsdatum

und frühere Anschrift des Lebensgefährten erteilen muss. Angesichts des

beschränkten Streitgegenstands der Feststellungsklage brauchte der BGH

dies nicht zu entscheiden.

... Mieter kann aber

Anspruch auf

Erlaubniserteilung

haben

Ablehnung der

Erlaubniserteilung

nur aus wichtigem

Grund zulässig


Heizkosten

Heizkosten

§ 5 HeizkostenVO: Ausnahmen von der

Pflicht zur Verbrauchserfassung sind zulässig


Die Verpflichtung nach § 5 HeizkostenVO, Räume mit Thermostatventilen

oder mit Vorrichtungen zur Verbrauchserfassung auszustatten, gilt nicht

für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen

sind, bei denen mithin der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1

Buchst. b HeizkostenVO eingreift. Für die Heizanlagen in dem Gebiet

der ehemaligen DDR, die bis 31.12.95 auszustatten waren, gilt nichts

anderes (BGH 8.10.03, VIII ZR 67/03, n.v., Abruf-Nr. 032661).

Sachverhalt

Die Beklagten sind seit 1982 Mieter in einem 1970 von der Klägerin erbau-

ten Wohnblock. Die Heizungen sind nicht mit Geräten ausgestattet, mit

denen der Wärmeverbrauch erfasst werden kann. Die Bewohner können

diesen nicht beeinflussen. Seit 1996 kürzen die Beklagten die jährlich pau-

schal nach der Wohnfläche abgerechneten Heizkosten um 15 Prozent. Das

AG hat der Klage auf Zahlung des aufgelaufenen Rückstands stattgege-

ben. Berufung und zugelassene Revision hatten keinen Erfolg.

Praxishinweis

Die Entscheidung betrifft zahlreiche Mietverhältnisse über Wohnungen in

den neuen Bundesländern, die vor dem 1.1.91 bezugsfertig geworden und

noch mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern ausgestattet sind. Für diese

sind gemäß Anlage I, Kap. V Sachgebiet D, Abschnitt III Nr. 10 Buchst. a

des Einigungsvertrags (EV) die Vorschriften der HeizkostenVO 1989 her-

anzuziehen. Der Gebäudeeigentümer ist danach verpflichtet, den anteili-

gen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und

die Räume hierzu mit Thermostatventilen und mit Vorrichtungen zur

Verbrauchserfassung auszustatten (§§ 4, 5 HeizkostenVO). Nach § 6

HeizkostenVO hat er die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warm-

wasser verbrauchsabhängig zu verteilen. Unterbleibt dies, greift die Sank-

tion des § 12 Abs. 1 S.1 HeizkostenVO: Der Mieter ist berechtigt, seinen

Anteil an den abgerechneten Kosten pauschal um 15 % zu kürzen.

Der BGH stellt klar, dass § 12 HeizkostenVO dem Nutzer – hier dem Mieter –

das Recht zur Kürzung nur verleiht, wenn der Vermieter entgegen einer

ihm durch die HeizkostenVO auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchs-

abhängig abgerechnet hat. Dies war im Streitfall nicht erfüllt. Nach § 11

Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenVO ist der Vermieter nicht zu einer

verbrauchsabhängigen Kostenverteilung verpflichtet, wenn die Räume vor

dem 1.7.81 bezugsfertig geworden sind und der Nutzer den Wärme-

verbrauch nicht beeinflussen kann. Für die neuen Bundesländer gilt diese

Bestimmung nach Anlage I, Kap. V Sachgebiet D, Abschnitt III Nr. 10

Buchst. f EV mit der Maßgabe, dass es auf die Bezugsfertigkeit vor dem

1.1.91 ankommt.

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Abruf-Nr. 032661

Wohnung ohne

Erfassungsgeräte:

Mieter kürzten

Heizkosten

Viele Wohnungen

in den neuen

Ländern betroffen


Heizkosten/Modernisierung

Entgegen der Auffassung der Revision war die Vermieterin nicht zu einer

Nachrüstung verpflichtet. Zwar trifft den Vermieter nach Anlage I, Kap. V

Sachgebiet D, Abschnitt III Nr. 10 Buchst. b EV die Verpflichtung, Räume,

„die vor dem 1.1.91 bezugsfertig geworden sind und in denen die nach

der Verordnung erforderliche Ausstattung zur Verbrauchserfassung noch

nicht vorhanden ist“, bis spätestens 31.12.95 auszustatten. Dies gilt – so

der BGH – aber nicht für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentral-

heizkörpern versehen sind. Der Ausstattungspflicht der §§ 4 und 5

HeizkostenVO unterfallen nämlich keine Heizkörper, die technisch nicht

mit für sie geeigneten Messgeräten ausgerüstet werden können. Für die

Heizanlagen im Gebiet der ehemaligen DDR gilt nichts anderes.

Sofern keiner der gesetzlichen Ausnahmetatbestände vorliegt (§§ 2, 9b

Abs. 4, 11 HeizkVO), kann der Mieter nach h.M. gemäß § 12 HeizkostenVO

zur Kürzung berechtigt sein (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl.,

§ 12 HeizkostenVO, Rn. 8 ff.), wenn z.B.

Erfassungsgeräte nicht vorhanden sind,

trotz funktionierender Erfassungsgeräte nicht verbrauchsabhängig

abgerechnet wird,

die Ampullen der Heizkostenverteiler fehlen,

für das Gebäude keine einheitlichen Ampullen verwendet werden oder

nicht alle Heizkörper mit Verdunstungsgeräten ausgestattet sind,

die Erfassungsgeräte während der Verbrauchsperiode defekt waren,

handhabungsbedingte Fehler (Fertigungs-, Installations-, Skallierungs-,

Ablesefehler) vorliegen oder

aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen eine Zwischenablesung

bei einem Mieterwechsel unterblieben ist.

Das Kürzungsrecht ist nur auf Einrede des Mieters zu beachten. Eine rück-

wirkende Ausübung nach Ausgleich der Abrechnung kommt nicht in Be-

tracht (Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 12 HeizkostenVO, Rn. 16).

Modernisierung

Bindung des Ersteigerers einer Mietwohnung an

vertragliche Beschränkung von Mieterhöhungen

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Zur Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungen

vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen (BGH 10.9.03, VIII ZR

58/03, Abruf-Nr. 032567).

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb in der Zwangsversteigerung ein Wohnhaus durch Zu-

schlagserteilung. Ein Jahr später forderte sie von den Beklagten die Zu-

stimmung zu einer 20-prozentigen Mieterhöhung. Die Beklagten lehnten

dies ab und beriefen sich auf eine ergänzende Anlage zum Mietvertrag, die

mit dem ehemaligen Eigentümer als Vermieter abgeschlossen worden war.

Nachrüstungspflicht

bestand nicht

In diesen Fällen

darf gekürzt werden

Rückwirkende

Kürzung nicht

möglich

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Abruf-Nr. 032567


Modernisierung

Klägerin war durch

den Fördervertrag

nicht gebunden

Übernahme der

Beschränkung

als Folge der

Ersteigerung

LG hat nicht umfas-

send geprüft

Hierin wurde auf Grund einer durch öffentliche Förderung durchgeführ-

te Modernisierungsmaßnahme die Mieterhöhung im Bindungszeitraum

der öffentlichen Förderung beschränkt.

Das Berufungsgericht gab der Klage insoweit statt, als es eine Miet-

erhöhung von monatlich 3,84 Prozent für begründet ansah. Dies ent-

spreche der Vereinbarung, die insoweit eine Mieterhöhung zulasse. Denn

durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung sei die Klägerin wirk-

sam in den Mietvertrag samt Vereinbarung eingetreten. Im übrigen wies

das LG die Klage ab. Der BGH hob das Urteil insoweit auf, als die Klägerin

hierdurch belastet war und verwies die Sache an das LG zurück.

Entscheidungsgründe

§ 571 BGB a.F. ist vorliegend nicht anwendbar. Hiernach tritt der Erwerber

an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums

aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Die Ver-

pflichtungen aus dem Fördervertrag als Anlage zum Mietvertrag sind durch

die Klägerin jedoch nicht mit übernommen worden. Der Baukostenzu-

schuss ist vielmehr durch den Versteigerungserlös zurückgezahlt worden.

Die Klägerin selbst hat keine öffentlichen Mittel erhalten. Eine Begren-

zung des Mieterhöhungsverlangens ist für sie daher nicht bindend.

Eine Beschränkung der Mieterhöhung ergibt sich aber über §§ 57, 90 ZVG:

Nach § 57 ZVG a.F. hat die Klägerin sowohl den Mietvertrag als auch die

Ergänzungsvereinbarung übernommen. Insofern besteht – wie für den

Voreigentümer – die vertragliche Abmachung auf eine Beschränkung der

Mieterhöhung. In dem Zusammenhang spielt es keine Rolle mehr, ob die

Klägerin Baukosten- oder Aufwendungszuschüsse erhalten hat.

Praxishinweis

Das LG hätte prüfen müssen, welche Folgen sich aus dem Wegfall des

Förderzwecks durch tatsächliche Rückzahlung des Baukostenzuschus-

ses im Wege des Versteigerungserlöses ergeben. Denn der Fördervertrag

sah weder eine Rückzahlung vor, noch wurde der Fall geregelt, dass der

öffentliche Zuschuss vor Ablauf des Bindungszeitraums abgelöst wird.

Wenn allerdings durch die Rückerstattung des Zuschusses die öffent-

lich-rechtliche Bindung an den Fördervertrag entfällt, könnte dies zur

Konsequenz haben, dass die Begrenzung der Mieterhöhung – auf die

der Fördervertrag verweist – damit beendet ist.

Dies hätte wiederum zur Folge, dass die in § 3 Abs. 1 S. 3 bis 7 MHG a.F.

vorgesehene Beschränkung der an sich zulässigen Mieterhöhung nicht

greifen würde. Dafür könnte der Wortlaut der Vereinbarung sprechen. Denn

es ist nicht auszuschließen, dass die eingeschränkte Zulässigkeit von Miet-

erhöhungen nur gelten soll, wenn der (ehemalige) Vermieter auf Grund

des Fördervertrags an die besonderen Vorschriften der §§ 2, 3 MHG a.F.

über die Berücksichtigung öffentlicher Zuschüsse gebunden ist. In ver-

gleichbaren Fällen müssen Anwälte ihre Mandanten auf diese Sachlage

hinweisen.


Maklerprovision

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Abruf-Nr. 032559

Provisionsanspruch

hat zwei Vorausset-

zungen

Keine Chance für

Umgehungs-

geschäfte

Maklerprovision

Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers


Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2

Abs. 2 S.1. Nr. 3 S. 2 WoVermittG kein Anspruch auf die Vermittlungs-

provision zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte

(natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der

vermittelten Wohnung ist. Auf „wirtschaftliches Eigentum“ kommt es

nicht an (BGH 23.10.03, III ZR 41/03, n.v., Abruf-Nr. 032559).

Sachverhalt

Die beklagte Immobilienmaklerin, eine GmbH, wies dem Kläger die Ge-

legenheit zur Anmietung einer Wohnung nach. Diese mietete dessen

Tochter an. Der Kläger zahlte an die Beklagte eine „Maklergebühr“ in

Höhe von 2.760,80 DM zzgl. Umsatzsteuer.

Später stellte sich heraus, dass die Wohnung zur Zeit des Nachweises

im Eigentum der geschäftsführenden Gesellschafterin der Beklagten

stand. Diese hatte das Hausgrundstück zwar zuvor verkauft. Die Um-

schreibung des Grundbuchs erfolgte aber erst nach der Vermietung. Die

Klage auf Rückzahlung der Maklerprovision war in drei Instanzen erfolg-

reich.

Praxishinweis

Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der

Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume steht

dem Wohnungsvermittler nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nur zu, wenn

infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises ein Mietvertrag

zustande kommt und

kein Versagungsgrund nach § 2 Abs. 2 und 3 (Abs. 3 betrifft Mietver-

träge über preisgebundene Wohnungen) WoVermittG vorliegt.

§ 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Ent-

gelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt.

Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, dass ein Miet-

verhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert

oder erneuert wird oder Mietverträge über Wohnräume, deren Eigen-

tümer oder Vermieter der Wohnungseigentümer war, abgeschlossen

werden.

Mit seiner verbraucherfreundlichen Entscheidung erteilt der BGH jegli-

chen Versuchen der Praxis unter Umgehung des WoVermittG für die

Vermittlung eigener Wohnungen durch eine hierfür gegründete Immo-

bilien-GmbH, an der die Eigentümer rechtlich oder wirtschaftlich betei-

ligt sind, Provisionen zu kassieren, eine deutliche Absage.


Maklerprovision

Jede rechtliche

oder wirtschaftliche

Beteiligung lässt

Anspruch entfallen

Folge: Rückzahlung

nebst Zinsen

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Der BGH stellt klar, dass es nach dem unmissverständlichen Wortlaut

des § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 Fall 1 WoVermittG allein auf das (rechtliche)

Eigentum der (natürlichen oder juristischen) Person ankommt, die an

der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person „rechtlich oder

wirtschaftlich“ beteiligt ist. Dies gilt auch, wenn – wie im vorliegenden

Fall – die Wohnung im Zeitpunkt der Vermittlung bereits verkauft wor-

den war, eine Eigentumsumschreibung auf den Käufer aber noch nicht

erfolgt ist.

Allein diese Auslegung entspricht dem Zweck des Gesetzes, Umgehun-

gen des Provisionsausschlusses nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG

zum Schutz des Wohnungssuchenden zu verhindern. Wohnungsvermittler

sollen ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigen-

tümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlan-

gen (BT-Drucksache 6/1549, 30).

In Bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der

Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur wirksam

geschützt, wenn die – ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersicht-

liche – Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwi-

schen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind für ihn in der

Regel nicht durchschaubar.

Da die Immobilien-GmbH die geleistete Provision im Streitfall danach ohne

rechtlichen Grund erlangte, war sie gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 WoVermittG

i.V.m. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu deren Rückzahlung nebst Zinsen

verpflichtet.

Die Entscheidung steht im Kontext mit dem Urteil des Senats vom 2.10.03

(III ZR 5/03, GE 03, 1487, Abruf-Nr. 032369). Danach verliert der Wohnungs-

vermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2

WoVermittG in der Regel auch, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe

die vermittelte Wohnung verwaltete.

Nach dem dort zu Grunde liegenden Sachverhalt erstreckten sich die

von dem Gehilfen ausgeübten Tätigkeiten über einen längeren Zeit-

raum und hatten einen solchen Umfang, dass weder von einer makler-

typischen Serviceleistung (LG Paderborn NJW-RR 00, 1611; LG Hamburg

NJW-RR 01, 876) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefällig-

keit (Baader/Gehle, WoVermittG 1993, § 2 Rn. 64) gesprochen werden

konnte.

Während dem normalen Wohnungsverwalter nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2

WoVermittG kein Provisionsanspruch zusteht, wird der WEG-Verwalter

von dieser Bestimmung nicht erfasst. Ihm steht daher ein Provisionsan-

spruch zu, wenn er dem Mieter eine Wohnung in der Wohnungs-

eigentumsanlage nachweist oder vermittelt. Eine Ausnahme besteht

allerdings, wenn er zugleich deren Sondereigentumsverwalter ist

(Slomian, MK 03, 87).


Betriebskosten

Betriebskosten

Neue BetrKV: Die Zusammenfassung

mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit

von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf

Mit der neuen BetrKV wurde der Begriff der „Wirtschaftseinheit“ gestri-

chen (Pfeifer, MK 03, 183). Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude in

der Betriebskostenabrechnung für preisfreien Wohnraum, die auch von

der Rechtsprechung gebilligt wurde, ist gleichwohl weiterhin möglich.

Die Entscheidung des OLG Koblenz muss beachtet werden

Das OLG Koblenz hat unbedingt zu beachtende Voraussetzungen für die

Zusammenfassung entwickelt (GE 90, 605):

Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden.

Sie müssen in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen.

Es genügt, dass sie ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet

bilden. Eine unmittelbare Nachbarschaft ist nicht erforderlich.

Zwischen den einzelnen Gebäuden dürfen keine wesentlichen Unter-

schiede im Wohnwert bestehen. Für sie müssen die selben Kriterien

gelten: Sie müssen nach dem selben bautechnischen Stand errichtet

worden sein und dieselbe Bauweise und Ausstattung aufweisen.

Darüber hinaus müssen sie der gleichartigen Nutzung dienen und die-

selbe Nutzungsart haben. Dazu gehört, dass die Gebäude und die sich

in ihnen befindenden Wohnungen vergleichbare Zuschnitte besitzen.

Die Zusammenfassung sollte stets vertraglich geregelt sein

In § 1 Abs. 1 BetrKV wurde nun der Begriff „Wirtschaftseinheit“ durch

„Gebäude“ ersetzt. Dies soll zwar keinen Einfluss auf die Bildung von Ab-

rechnungseinheiten haben (BR-Drucksache 568/03, 28), der Wortlaut ist

dennoch missverständlich. Es empfiehlt sich daher, die Zusammenfas-

sung von mehreren Gebäuden zu den o.g. Zwecken vertraglich zu regeln.

Die folgende Musterformulierung geht im letzten Satz bei der Einbeziehung

der Zumutbarkeit nach § 308 Nr. 4 BGB über die Anforderungen des OLG

Koblenz (a.a.O.) hinaus. Grund: Die Formulierung soll nicht nur die

Zusammenrechnung von Anfang an, sondern darüber hinaus auch spä-

ter, unter Umständen nach Jahren, ermöglichen.

Der Vermieter ist berechtigt, bei der Abrechnung der Betriebskosten – auch

nachträglich – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungs-

einheit zusammenzufassen und aus den Gesamtbeträgen – nach Maßgabe

der mietvertraglichen Vereinbarungen – den auf den einzelnen Mieter ent-

fallenden Anteil zu errechnen. Er muss dabei die Grundsätze des billigen

Ermessens und der Zumutbarkeit (§§ 315 und 308 Nr. 4 BGB) beachten.

Grundsätze der

Zusammenfassung

Missverständlicher

Gesetzeswortlaut

Musterformulierung

für alle Fälle

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Abruf-Nr. 032815

Musterformulierung: Einheitliche Abrechnung von Gebäuden


Leserforum

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(02596/92280)

Am besten alle

Eigentümer

aufführen ...

... oder auf

Eigentümerliste

Bezug nehmen

Leserforum

WEG: Müssen alle Eigentümer in einer

Klage- oder Antragsschrift genannt werden?

Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Ansprüche geltend

macht oder von einem oder mehreren Dritten in Anspruch genommen

wird, stellt sich die Frage, ob alle Eigentümer in der Klage- oder Antrags-

schrift genannt werden müssen. Wenn dies so ist, stellt sich die weitere

Frage, ob auf eine Eigentümerliste Bezug genommen werden kann. Die-

se Probleme wurden in letzter Zeit vermehrt der Redaktion geschildert.

Erfordernis der Nennung aller Wohnungseigentümer ist umstritten

Die Eigentümergemeinschaft selbst ist keine eigene Rechtspersönlichkeit.

Sie kann als solche weder selbst klagen noch verklagt werden (BGH NJW

93, 2943; BayObLG NJW-RR 02, 445; BayObLG ZMR 01, 363).

Praxishinweis: Es ist aber nicht ausgeschlossen, die Eigentümergemein-

schaft als GbR anzusehen und künftig mit der neueren Rechtsprechung

des BGH zur GbR (NJW 01, 1056; vgl. Kandelhard, MK 02, 56; „Vollstre-

ckung effektiv“ 02, 20, mit Musterantrag) als Rechtspersönlichkeit zu qualifi-

zieren (dagegen aber BayObLG NJW-RR 02, 445). Allerdings liegt hierzu

noch keine Entscheidung des BGH vor, so dass es nicht dem Grundsatz

des „sichersten Wegs“ entsprechen dürfte, darauf abzustellen.

Es stellt sich damit die Frage, ob die einzelnen Eigentümer als die tat-

sächlichen Parteien durch den Verweis auf die näher bezeichnete „Woh-

nungseigentümergemeinschaft ..., vertreten durch den Verwalter ...“ hin-

reichend bestimmt bezeichnet sind. Diese Frage ist umstritten.

Einerseits wird dies als ausreichend erachtet (LG Hannover MDR 86,

59; OLG Celle 9.3.83, 6 U 61/81; 28.7.83, 14 U 243/84).

Andererseits wird verlangt, dass alle Eigentümer „im Titel“ – und da-

mit auch in Antragsschrift oder Klage – genannt sein müssen (LG Frank-

furt MDR 86, 766; BayObLG MDR 85, 142; OLG Köln OLGR 02, 215).

Praxishinweis: Bei fristgebundenen Klagen und Anträgen folgt der Klä-

ger nur dem Grundsatz des „sichersten Wegs“, wenn er dafür Sorge

trägt, dass alle Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft in der An-

tragsschrift oder Klage tatsächlich aufgeführt sind.

Bezugnahme auf Eigentümerliste ist ebenfalls umstritten

Bei der zuletzt genannten Auffassung ist allerdings umstritten, ob die

Bezugnahme auf eine Eigentümerliste ausreicht, um die Eigentümer im

o.g. Sinne aufzuführen oder ob diese im Rubrum selbst aufzuführen sind.

Dies kann zu einem erheblichen Erfassungsaufwand mit den damit ver-

bundenen Zeit- und Kostennachteilen bei dem Bevollmächtigten führen.

Der BGH lässt die Bezugnahme daher ausreichen:


Leserforum

Der BGH (NJW 93, 2943) hat hierzu ausgeführt, dass es zur Bezeich-

nung der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft und damit der rich-

tigen Aktiv- oder Passivberechtigten ausreicht, wenn eine Eigentümer-

liste beigefügt ist. Auf diese Rechtsprechung können sich Kläger oder

Beklagte, Antragsteller und -gegner also stets berufen.

Das OLG Köln (OLGR 02, 215) geht sogar davon aus, dass die pau-

schale Bezeichnung der „Wohnungseigentümergemeinschaft vertre-

ten durch den Verwalter“ für die Zustellung ausreicht. Das Gericht

verlangt nur, dass die Eigentümerliste dann im Verfahren nachgereicht

wird.

Dies verneint das BayObLG (MDR 85, 142), wegen der damit verbun-

denen Unsicherheiten für die Feststellung, wem gegenüber Rechts-

folgen ausgelöst worden sind (a.A. allerdings BayObLG ZMR 01, 363).

Praxishinweis: Allerdings muss auch bei Anwendung der BGH-Recht-

sprechung beachtet werden, dass spätere Eigentümerwechsel zunächst

keinen Parteiwechsel begründen, so dass hieraus jeweils die prozessualen

Konsequenzen gezogen werden müssen. Andererseits muss die Verbin-

dung des Rubrums zur Eigentümerliste hergestellt werden.

„... der Wohnungseigentümergemeinschaft … (z.B. Kornfelderalle 5-9) be-

stehend aus den in der als Anlage 1 beigefügten Eigentümerliste vom ...

aufgeführten Eigentümern, vertreten durch den … als Verwalter, …“.

Die Eigentümerliste selbst existiert beim Grundbuchamt und kann dort

als Abschrift erlangt werden(§§ 12, 12a GBO). Beachtet werden muss, dass

die Liste alle Eigentümer zu dem nach materiellem oder prozessualem

Recht entscheidenden Zeitpunkt bezeichnen muss und dazu nicht nur den

Namen, sondern auch die Anschrift der Eigentümer ausweist.

Vollstreckungstitel besonders sorgsam prüfen

Gerade in der Zwangsvollstreckung können sich Probleme bei einer un-

zureichenden Parteibezeichnung zeigen. Insoweit sollte sorgsam darauf

geachtet werden, dass auch im Titel und der vollstreckbaren Ausferti-

gung der Bezug zwischen der Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft,

vertreten durch den Verwalter, und der Eigentümerliste hergestellt ist.

Praxishinweis: Die Eigentümerliste muss auch Teil des Vollstreckungstitels

geworden sein. Anderenfalls sollte eine Berichtigung des Urteils wegen

einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 319 ZPO beantragt werden.

Leserservice: Einen ausführlichen Beitrag zum Berichtigungantrag nach

§ 319 ZPO – mit Musterformulierungen – finden Sie in einer der nächsten

Ausgaben von „Prozessrecht aktiv“. Sollten Sie nicht Abonnent dieser

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trag erschienen ist, senden wir Ihnen die betreffende Ausgabe zu.

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Wichtig: Der Titel

muss den Bezug

zur Eigentümerliste

herstellen

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Mietrecht kompaktAktueller Informationsdienst zum Miet- und WEG-Recht

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Kennwort im Januar: Besitz


Die neue Wohnflächenverordnung Seite 1

Mietprozess

Vertragswidriger Gebrauch: So vermeiden Sie Fehler

bei der Unterlassungsklage des Vermieters Seite 4

Mieterrechte

Aufnahme des Lebensgefährten in die

Mietwohnung ist erlaubnispflichtig (BGH) Seite 9

Heizkosten

§ 5 HeizkostenVO: Ausnahmen von der

Pflicht zur Verbrauchserfassung sind zulässig (BGH) Seite 11

Modernisierung

Bindung des Ersteigerers einer Mietwohnung an

vertragliche Beschränkung von Mieterhöhungen (BGH) Seite 12

Maklerprovision

Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers (BGH) Seite 14

Betriebskosten

Neue BetrKV: Die Zusammenfassung

mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit Seite 16

Leserforum

WEG: Müssen alle Eigentümer in einer

Klage- oder Antragsschrift genannt werden? Seite 17

1 | Januar 2004

S. 1 - 18


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■ Schmalere Spalten erleichtern das Lesen. Zudem werden Überschrif-

ten und Tabellen farblich hervorgehoben.

■ Die neue Randspalte bietet einen besonderen Nutzen. Hier werden die

tragenden Gedanken der Absätze prägnant zusammengefasst. Sie er-

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rungen zahlen Sie keinen Cent mehr.

Mit freundlichen Grüßen

Günter Leißing

Chefredakteur

Die neue Wohnflächenverordnung · Parabolspiegeln (MK 03, 107), Konkurrenzschutz (MK 02, 19, 69,...

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