Die Zukunft der Zentren Die Zukunft des Handels · 2012-07-12 · 6.2.2 die planung für den...

tag

un

gsd

ok

um

en

tati

on

D okumentat ion des Symposiums

am 1. D ez ember 1998 in Hamburg

die zukunft der zentrendie zukunft des handels

Freie und Hansestadt HamburgStadtentwicklungsbehörde

st adt ent w i ck l ungsbeh ö rdeapr i l 1 9 9 9

die zukunft der zentrendie zukunft des handels

D okumentat ion des Symposiums

am 1. D ez ember 1998

in der Evangelischen Akademie,

Esplanade 15 in Hamburg

inhalt

1 begrüßung – dr. willfried maier, senator f ür stadtentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2 die zentren im wettbewerb am beispiel berlin: historisches leitbild – zukunftsfä hige strategien . . . . . . . . . 8

vortrag von prof. dr. harald bodenschatz, TU berlin

2.1 einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2.2 das großstadtzentrum vor dem ersten weltkrieg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2.3 das großstadtzentrum in der zwischenkriegszeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2.4 das großstadtzentrum in der alten bundesrepublik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

2.5 das großstadtzentrum nach der deutschen vereinigung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

2.6 ausblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

3 entwicklung des einzelhandels in der metropolregion hamburg – ergebnisse aktueller untersuchungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

vortrag von raimund ellrott, prisma institut hamburg und ralf-peter koschny, gesa, hamburg

3.1 ausgangslage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3.2 hamburger achsen – und zentrenkonzept. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

3.3 ausgewählte daten zur sozial- und wirtschaftsstruktur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

3.4 struktur- und leistungsdaten des hamburger einzelhandels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

3.6 neueröffnungen / erweiterungen im einzelhandel in der region hamburg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

3.7 fallbetrachtungen – achsenräume. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

3.8 relevante einzelhandelsplanungen in den achsenräumen nordwest und südost. . . . . . . . . . . . . . . 28

3.9 fallbeispiele – die gemanagten zentren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

3.10 die gewachsenen zentren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

3.11 die „ ungeplanten“ zentren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

3.12 thesen zur handelsentwicklung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

4 entwicklungstendenzen im einzelhandel – abkehr von der gr ünen wiese? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

vortrag von dr. herbert appelt, MFI gmbh, essen

4.1 vorbemerkungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

4.2 besucher und verbraucherverhalten in den innenstädten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

4.3 die neuen wettbewerber des städtischen einzelhandels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

4.4 verbraucher – hat er sein verhalten nun wirklich geändert und welche auswirkungen hat es auf den einzelhandel und die städte? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

4.5 die zeitgeisterscheinungen entertainment – urban-entertainment einerseits und factory outlets andererseits. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

4.6 die stadt – der marktplatz – der projektentwickler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

5tagungsdokumentation – Die Z ukunft der Z entren D ie Z ukunft des Handels

6Die Z ukunft der Z entren D ie Z ukunft des Handels – tagungsdokumentation

5 freizeiteinrichtungen der zukunft – belebung oder konkurrenz f ür die zentren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

vortrag von jochen franck, wenzel & partner BDU, freizeit unternehmensberatung

5.1 der freizeitanlagenmarkt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

5.2 die entwicklungstrends im freizeitmarkt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

5.3 freizeitanlagenrelevante aspekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

5.4 die hamburger freizeitentwicklungsoptionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

5.5 ausgewählte entwicklungsareale für freizeitanlagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

6 steuerung von einzelhandelsvorhaben durch planung – was meint der gesetzgeber? . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

vortrag von prof. dr. hans büchner, stuttgart

6.1 vorbemerkung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

6.2 die planung durch den bundesgesetzgeber selbst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

6.2.1 die planung für den außenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

6.2.2 die planung für den faktischen bebauungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

6.2.3 die planung für bebauungsplangebiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

6.3 instrumente zur feinsteuerung im bebauungsplanverfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

6.3.1 anlaß für die feinsteuerung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

6.3.2 feinsteuerungsinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

6.4 was der gesetzgeber nichtregelt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

6.4.1 problemorientierte definition der großflächigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

6.4.2 problemorientierte hilfestellung bei nutzungsänderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

6.4.3 problemorientierte definition der ausgeübten nutzung im planungsschadensrecht . . . . . . 62

6.4.4 umfassender effizienter rechtsschutz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

6.4.5 politische einsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

7 blick über grenzen – die entwicklung des einzelhandels im europ äischen ausland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

vortrag von stefan kruse, junker und kruse, dortmund

7.1 rahmenbedingungen der zentrenund einzelhandelsentwicklung in europa. . . . . . . . . . . . . . . . . 63

7.2 instrumente zur steuerung der zentrenund peripherieentwicklung in den untersuchten europäischen nachbarländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

7.3 übertragbarkeit auf deutschland?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

8 podiumsdiskussion: neue handels- und freizeitnutzungen in alten zentren? ein zukunftstr ächtiges erfolgskonzept? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

liste der referenten und der mitglieder des podiums. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

expertisen zum thema. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

tagungsprogramm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

liste der teilnehmer und teilnehmerinnen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

impressum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

1

Dr. Willfried Maier, Senator für Stadtentwicklung

1 Begrüßung – Dr. Willfried Maier, Senator fürStadtentwicklung

Meine Damen, meine Herren,

ich freue mich sehr, daß Sie in so beträchtlicher Zahlunserer Einladung gefolgt sind und hier mit unsüber die Zukunft der Zentren, nicht nur die ZukunftHamburger Zentren, sprechen wollen. Wir könnenuns dabei auf Studien stützen, die von verschiedenenInstituten (Gesa, Prisma, Wenzel und Partner) erarbei-tet wurden. Die Vertreterinnen und Vertreter dieserInstitute stehen Ihnen heute in der Diskussion zurVerfügung.

Das Thema ist im Moment in aller Munde: Wie ent-wickeln sich unsere Stadtzentren weiter? Im Einzel-handel gibt es bekanntlich sehr rasche und zum Teildramatische Umbrüche in den Verkaufs- und Präsenta-tionsformen, und das vor dem Hintergrund insgesamteher stagnierender oder zum Teil sogar rückläufigerUmsätze. Nun gehören Fragen der Umsatzstabilitätsowie der Ökonomie nicht direkt zum Aufgabenbe-reich der Stadtentwicklungsbehörde, aber unser Themahat doch zumindest indirekt damit zu tun: Uns gehtes um die Frage, wie die Stadt in ihrer Beliebtheit, inihrer Gedrängtheit, in ihrer Lebendigkeit erhaltenwerden kann. Das ist aber ohne einen intakten, ver-nünftig angesiedelten Einzelhandel nicht möglich.Daher besteht ein wesentliches Problem, das wir aufder heutigen Tagung zu behandeln haben, letztlich inder Frage: Welche Vorstellung haben wir über dieZukunft der Stadt?

Historisch betrachtet, ist dem Einzelhandel in denletzten Jahrhunderten eine bedeutende Verantwor-tung zugewachsen. Was hat früher die Menschen inder Stadt versammelt? Möglicherweise das Heiligtum,

die Kirche, die im Zentrum der Stadt war und ihrZentrum bildete. Dann vielleicht noch die Agora, derpolitische Zentralpunkt. Aber im Laufe der Zeit underst recht heutzutage ist diese Sammelfunktion zueinem sehr beträchtlichen Teil vom Marktplatz, alsovom Handel übernommen worden, der inzwischenüberwiegend in Gebäuden stattfindet. Insofern hatder Handel tatsächlich eine Verantwortung dafür, daßes noch so etwas wie Stadt gibt, daß diese Sammel-funktion erhalten bleibt und sich nicht auf die grüneWiese verlagert.

Andererseits wissen wir alle, daß die grüne Wiese ausvielen Gründen außerordentlich attraktiv für vieleInvestoren ist, um dort neue Formen des Handels zuentwickeln. Daher haben wir als Planende die Verant-wortung, uns zu überlegen, wie diese neuen Formendes Handels in die Stadt integriert werden können.

Dabei wird es sicherlich keine Lösung sein zu sagen,die neuen Formen des Handels lassen wir draußenentstehen und damit aus der Stadt rausfallen. Und diegleiche Aufgabe haben wir nicht nur im Hinblick aufden Handel, sondern auch im Hinblick auf die neuenFormen der Unterhaltung, des Entertainments, dassich vielfach in neuen Formen präsentieren will. Auchda wird es die wichtigste Aufgabe sein, diese neuenUnterhaltungsformen in die Stadt zu integrieren. Diegroße Frage ist: Wie erreichen wir diese Integrationund sorgen zugleich dafür, daß die neuen Handelsfor-men nicht einfach als geschlossene Gebäude existieren,sondern sich gegenüber der Stadt öffnen?

Ich hoffe, daß Sie im Verlauf dieses Tages an diesenwenigen, aber hoch strittigen Fragen Anstoß nehmen,und wünsche Ihnen spannende Diskussionen.

begrüßung


prof. dr. harald bodenschatz

8Die Z ukunft der Z entren D ie Z ukunft des Handels – tagungs dokumentation

22 Die Zentren im Wettbewerb am BeispielBerlin: Historisches Leitbild – zukunftsfähigeStrategien

von Prof. Dr. Harald Bodenschatz, Berlin

2.1 Einleitung

Unsere Vorstellung voneinem großstädtischenZentrum verbindet sichmit großen Kauf- undWarenhäusern, großen

Hotels, prächtigen Bahnhöfen und Straßen vollerGroßstadtverkehr. Dieses Bild aus der Zeit vor demErsten Weltkrieg entspricht aber nicht mehr ganz demaktuellen Wunschbild: Die Erfahrungen mit einereinseitigen Nutzungsstruktur werden heute negativbewertet, die Verdrängung des Wohnens erscheintnicht mehr als Fortschritt. Das gleiche gilt für Straßenvoller Verkehr. Lärm, Abgase, die Schwierigkeiten,Straßen überhaupt noch überqueren zu können, bie-ten keinen Ansatzpunkt mehr für Großstadtstolz.Dennoch halten wir an dem alten Bild des Großstadt-zentrums fest, und zwar um so mehr, als dieses zuverblassen droht. Denn die Großstadtzentren habenmanche Funktion eingebüßt, verloren an diverseCenter am Stadtrand. Das gilt vor allem für Teile desEinzelhandels, aber auch für andere Zentrumsfunk-tionen. Diese Entwicklung wird heute als dramatischwahrgenommen. Niedergang der Zentren, Verfall derZentren, Tod der Zentren – die Alarmrufe sind un-überhörbar.

Mein Beitrag wird die Entwicklung der Großstadt-zentren und der jeweiligen Wunschbilder seit dem19. Jahrhundert rekonstruieren, um dann die gegen-wärtigen Perspektiven besser einschätzen zu können.Dabei wird die Entwicklung des Massenverkehrs eineSchlüsselrolle spielen. Hinsichtlich der Beispiele werdeich in der Regel, aber nicht nur auf Berlin verweisen.Meine Sichtweise ist jene eines Sozialwissenschaftlersund Stadtplaners.

2.2 Das Großstadtzentrum vor dem ErstenWeltkrieg

Das großstädtische Zentrum, das uns als Bild vertrautist, geht im wesentlichen auf das späte 19. Jahrhundertzurück. Bis in die Mitte des 19. Jahrhunderts warenauch die größeren deutschen Städte noch relativ kom-pakt, vielfach begrenzten noch Stadtmauern die hi-storische Stadt. Erst danach begannen die Städte raschzu expandieren, in die Fläche zu wachsen. Im Zugedieses Wachstums veränderten sich die historischenStädte fundamental: Sie wurden – im Verhältnis zuden neuen Stadterweiterungsgebieten – zur Altstadtund – hierarchisch gesehen – zum Zentrum. Altstadtund Zentrum sind uns bekannte Erscheinungen, sieentstanden aber erst im 19. Jahrhundert. Im Zuge desstädtischen Wachstums verorteten sich in der histori-schen Stadt auch neue, bislang unbekannte zentraleFunktionen. Das Zentrum wurde mehr und mehrzur City.

Motor dieser gewaltigen städtebaulichen Umwälzungwar insbesondere die Entfesselung des modernen Ver-kehrs. Das 19. Jahrhundert war die Zeit des schienen-gebundenen Massenverkehrs, zuerst der Eisenbahn,dann der Stadtbahn und U-Bahn, aber auch der Pfer-debahn und der elektrischen Straßenbahn. Diese Ver-kehrsmittel schufen die Voraussetzungen für einengroßräumigen wie kleinräumigen Massenverkehr, derin der Geschichte völlig neu war. Damit unterscheidetsich die Periode des schienengebundenen Massenver-kehrs grundlegend von der folgenden Periode: Wäh-rend im 20. Jahrhundert nur eine Verschiebung desMassenverkehrs – von der Bahn zum Auto – stattfand,entstand im 19. Jahrhundert nicht nur eine bestimmteForm des Massenverkehrs, eben der Bahnverkehr, son-dern es entstand der Massenverkehr überhaupt. DerBahnverkehr revolutionierte im 19. Jahrhundert dieVerhältnisse von R aum und Zeit, die überkommeneHierarchie der Städte sowie die Standorthierarchienin den Städten.

Was aber geschah in den sich herausbildenden Groß-stadtzentren? Auch hier war es die Eisenbahn, die diebedeutendsten städtebaulichen Neuerungen des 19.Jahrhunderts brachte. Die Eisenbahn schuf den Bahn-hof und damit ein neues Entree in die historische

Stadt. Der Bahnhof wurde aus Kostengründen an derdamaligen Peripherie der Stadt, knapp außerhalb derStadtmauer angelegt. Die Eisenbahn brachte zweitensden Bahnhofsvorplatz mit sich, also den Umschlag-platz vom überlokalen Eisenbahnverkehr zum lokalenVerkehr. Dieser Bahnhofvorplatz wurde zumeist zueinem der wichtigsten Plätze in der Stadt. Die Eisen-bahn brachte drittens eine Verkehrsverbindung her-vor, die den Bahnhofsvorplatz mit den zentralen Stand-orten der historischen Stadt oder auch mit anderenBahnhofsvorplätzen verband: Das war die Bahnhofs-straße, die sich oft zur wichtigsten Geschäftsstraßemauserte. Wenn eine solche Verbindungsstraße nichtvorhanden war, wurde sie geschaffen – durch Straßen-durchbrüche. Großes Vorbild für solche Durchbrücheradikalsten Typs war Paris mit den Planungen vonHaussmann. Um den Bahnhof herum entstandenschließlich, das ist die vierte Neuerung, „ städtebauli-che Schattenzonen“ , also Stadtviertel, die in der Regelnicht die feinsten waren. Diese wurden schnell zur„ verrufenen Bahnhofsgegend“. Der Bahnhof mit sei-nen Konsequenzen war also die vielleicht wichtigstestädtebauliche Innovation im 19. Jahrhundert. Er stimu-lierte die Citybildung, er schuf neue Standorthierar-chien im Zentrum der Großstadt, er prägte wesentlichunser Bild von einem Großstadtzentrum.

Das galt auch und vor allem für Berlin. So stimulierteetwa der Potsdamer Bahnhof die Herausbildung einer„ Bahnhofstraße“: Die Leipziger Straße verband denPotsdamer Platz, also den Bahnhofsvorplatz, mit derAltstadt. Schon 1838, kurz nach der Eröffnung derLinie Berlin-Leipzig, hieß es in einem Zeitungsbe-

richt: „Gehen Sie die Leipziger Straße entlang, die zurEisenbahn führt, man kennt sie nicht wieder, ein Hin-und Rückstrom von Fußgängern, Droschken, Kutschenund anderen Fuhren; die festen, massiven Häuserdröhnen unter der fortwährenden Erschütterung“ . Inder Kaiserzeit wurde die Leipziger Straße zur belieb-testen und belebtesten Geschäftsstraße Berlins.

Mit den neuen Verkehrsmitteln U-Bahn und S-Bahnentstanden weitere Verkehrsknotenpunkte, die neuenGroßstadtplätze. Der Großstadtplatz wurde zum be-vorzugten Standort neuer Funktionen, von Waren-häusern, von großen Hotels usw. Willy Lesser fixiertein seiner klassischen Studie „ Die baulichen und wirt-schaftlichen Grundlagen der Geschäftsstadt Berlin“(1915) folgende „Geschäftsplätze“ , deren Verbindungs-linien die Geschäftsstraßen darstellten und die zugleichdie Grenzpunkte der „ Geschäftsstadt“ markierten:Alexanderplatz, Belle-Alliance-Platz, Leipziger Platzund – als vierten „ Platz“ – den Bahnhof Friedrich-straße. In diesem städtebaulichen Gefüge entstand diemoderne City, die Ballung neuer zentraler Groß-stadtfunktionen. Das neue Zentrum war – je nachLage – funktional differenziert. So waren innerhalbder Geschäftsstadt „ bestimmte Interessensphären“ zuunterscheiden: das Regierungs- und Gesandtschafts-viertel, das Hotelviertel, das eigentliche Geschäfts-viertel, das Bankenviertel, das Viertel der Lebens-und Feuerversicherungen, das Konfektionsviertel, dasneuere Viertel der Büro- und Geschäftshäuser mitdem Ausläufer des Zeitungsviertels.

Im Einzelhandel entstanden neue Bautypen, etwa diePassage, die insbesondere in Frankreich und Italienflorierte, vor allem aber das Warenhaus. Die erstenWarenhäuser in Paris entstanden an den neuen Bou-levards, vor allem dort, wo an den Bahnhöfen dieMenschen in das neue Zentrum strömten. Das Wa-renhaus entfaltete sich im Inneren, es bildete abernach außen eine Lockseite heraus, Schaufenster undeine repräsentative Fassade. Im Warenhaus selbst konnteman sich wie in der Passage oder auf dem Markt ohnejede Kaufverpflichtung bewegen. Der kultische Pro-totyp des neuen Warenhauses in Berlin war zweifellosdas 1904 errichtete Warenhaus Wertheim am Leipzi-ger Platz, in unmittelbarer Nähe zum PotsdamerBahnhof.



Empfangsgeb äude des Potsdamer Bahnhofs in Berlin (Zeichnung von Theuerkauf 1876)

Die Citybildung hatte die Verdrängung der Wohnbe-völkerung zur Voraussetzung wie zur Folge. Je größerdie Abnahme der Bewohner im Zentrum, desto fort-geschrittener war die Citybildung, und desto stolzerwaren die Fachleute. Und der neue Großstadtverkehrförderte wiederum die weitere Verdrängung der Wohn-bevölkerung. „Man kann“ , so der ZentrumstheoretikerHermann Schmidt in seiner Studie „ Citybildung undBevölkerungs-Verteilung in Großstädten“ (1909),„ wohl den Satz aussprechen, dass der Verkehr die Be-wohner vertreibt: Direkt, indem er mehr und mehrRaum beansprucht und indirekt, indem seine Neben-wirkungen, Staub, Lärm und Unruhe das Wohnenallmählich unmöglich machen. Wer irgendwie kann,der meidet heute die belebtesten Stadtteile und ziehtin ruhigere Viertel; zudem sind die neueren Wohnun-gen, welche weiter draussen errichtet werden, auchgewöhnlich mit mehr Bequemlichkeiten ausgestat-tet.“ (S. 9f.)

Doch all diese Aussagen über den Bevölkerungsab-fluß sind relativ belanglos, wenn nicht berücksichtigtwird, daß die Zahlen lediglich Bilanzen ausdrücken,in denen kleinräumlich unterschiedliche Entwicklun-gen glattgebügelt und Veränderungen der Sozial-struktur der Bevölkerung nicht sichtbar werden. Die

Citybildung erfaßte nämlich keineswegs die gesamtehistorische Stadt. Anschaulich beschrieb der angese-hene Theoretiker des Städte- und Wohnungsbaus,R udolf Eberstadt, in seinem „ Handbuch des Woh-nungswesens und der Wohnungsfrage“ (2. Auflage,1910) diesen Prozeß: „ Das Zentrum unserer Städtegalt bis in unsere Zeit als der beste Wohnbezirk; neu-erdings dagegen wird die Innenstadt gerade von denwohlhabenden Ständen verlassen und die Außenbe-zirke werden als Wohngegenden bevorzugt.“ (S. 289) In die freiwerdenden, oft nicht mehr instandgehalte-nen Wohnungen drängten mehr und mehr ärmereSchichten, die auf die relativ billigen Mieten der „ un-ternormalen Wohnungen“ angewiesen waren. „ Nurein Bruchteil der Innenstadt wird selbst in unserenbedeutendsten Großstädten zur reinen Geschäftsstadtumgewandelt, in der eine an Zahl geringe Wohnbe-völkerung zurückbleibt. Unmittelbar aber an die rei-nen Geschäftsbezirke und Geschäftsstraßen schließensich dichtbevölkerte, engbewohnte innerstädtischeBezirke an, eng besiedelte Quartiere (...).“ (S. 288)

Citybildung war somit kein Prozeß der Schaffunghomogener, äquivalenter Standorte, sondern im Ge-genteil – ein Prozeß der schroffen Differenzierung.Citybildung hieß: Zersetzung der Strukturen deralten Stadt, die zwar auch differenziert, aber funktio-nal aufeinander bezogen waren. Im Prozeß der City-bildung verloren die einzelnen Zonen der historischenStadt ihren Zusammenhang, sie entwickelten sichmehr und mehr zusammenhangslos nebeneinander.Und die City war auch keineswegs deckungsgleichmit der historischen Stadt: Sie war zugleich wenigerund mehr als diese: weniger mit Blick auf die Elends-viertel und mehr mit Blick auf den Bahnhof außer-halb der historischen Stadt. Citybildung impliziertedie Umwälzung der Eigentumsverhältnisse, der Par-zellenstruktur, der überkommenen Gebäudetypenund ihrer Traufhöhen, die Auflösung kleingewerbli-cher Produktions- und Lebeweisen.

2.3 Das Großstadtzentrum in der Zwischen-kriegszeit

Nach dem Ersten Weltkrieg gab es einen harten realenwie konzeptionellen Bruch in der Entwicklung derGroßstadtzentren. Schnell setzte sich eine neue Vision



Kaufhaus Wertheim

von Zentrum durch. Das überkommene Zentrum galtals völlig unzureichend. Die Kritik betraf den nun-mehr scharf kritisierten Pomp und Eklektizismus derWilhelminischen Ära, das Stadtbild mit seiner bauli-chen Höhenbeschränkung, die als zu unordentlichempfundenen Funktionstrennung innerhalb der City,die immer noch existierenden ärmlichen Wohnviertelsowie die mangelhafte Öffnung des Zentrums für denmodernen Massenverkehr.

Vor diesem Hintergrund wurde eine Fülle von Plänengezeichnet, die auf eine radikale Erneuerung der Groß-stadtzentren zielten. Diese Pläne blieben angesichtsder drastisch reduzierten ökonomischen Möglichkei-ten der Weimarer R epublik in der R egel Papier,brachten aber die Visionen und Hoffnungen dieserZeit zum Ausdruck. Vorgeschlagen wurde folgendeNeuerungen: Die verbliebene Wohnbebauung solltedurch Kahlschlagsanierung beseitigt werden. Die altenBauten sollten durch eine Konfiguration von Neubau-ten, oft Hochhäusern ersetzt werden. Die unterschied-lichen Zentrumsfunktionen sollten viel säuberlicherals bisher getrennt werden. Und schließlich sollten dieHauptverkehrsstraßen verbreitert und die zentralenPlätze vollständig neu geordnet werden. Die Stadt-planung begann sich – unter dem Eindruck der Ent-wicklung in den US-amerikanischen Großstädten – andem Leitbild der autogerechten Stadt zu orientieren.Während in der Kaiserzeit die Abnahme der Wohn-bevölkerung im Großstadtzentrum als Fortschritt galtund den Großstadtstolz beflügelte, übernahm in derZwischenkriegszeit der Großstadtverkehr diese Rolleals kultureller Fortschrittsfaktor. Je mehr Verkehr imZentrum, desto dynamischer, desto moderner, destoweltstädtischer die Stadt.

Besonders Berlin stellte in der Zwischenkriegszeitdiesen Kult der Dynamik heraus. „ Verkehr, Verkehr,Verkehr“ – das war die Parole, die das öffentliche Be-wußtsein beflügelte. Und eigentlich meinte man damitden automobilen Massenverkehr, der allerdings imdamaligen Berlin noch keine so wichtige Rolle spielte.„ Die Berliner Presse“ , so machte sich Kurt Tucholsky(unter dem Pseudonym Ignaz Wrobel) 1926 in der„ Weltbühne“ über diesen Mythos lustig, „ ist dabei,dem Berliner eine neue fixe Idee einzutrommeln: denVerkehr. (...) Nun hat Berlin diesen Verkehr nicht,

bildet sich aber ein, ihn zu haben (...).“ (S. 739)Dennoch oder auch gerade deshalb gewann das auto-gerechte Zentrum in diesen Jahren erste konzeptionelleKonturen. Mit dem Amtsantritt von Martin Wagnerals Stadtrat für Hochbau und von Ernst R euter alsVerkehrsstadtrat 1926 läßt sich diese Wende relativgenau zeitlich fixieren. Damit gewannen der klassischeStraßendurchbruch, die Straßenerweiterung und derPlatzumbau gerade im Zentrum eine neue Bedeu-tung.

Einziger und berühmter Versuch, in der Zeit derWeimarer R epublik einen neuen Weltstadtplatz zuformen, war das Projekt Alexanderplatz. Hier wollteder Stadtbaurat Martin Wagner Ende der 20er Jahreden ersten Angestelltenplatz Berlins bauen lassen, einenPlatz, dessen Form durch den Großstadtverkehr ge-prägt werden sollte. Der neue Alexanderplatz war Teileines weit größeren, aber gescheiterten Zentrums-umbauplans, der insbesondere die als rückständig de-klarierten Teile der Berliner Altstadt wegfegen sollte.

Bereits in den frühen 20er Jahren verschärfte sich dieKritik an der überkommenen Bebauungsweise. Er-strebt wurde im Citybereich eine Anhebung der Ge-bäudehöhen. Eine neue Hochhausdebatte entfaltetesich, die diejenige von vor dem Ersten Weltkrieg an



Visionen des neuen Alexanderplatzes in den sp äten 20er Jahren, Stadtbaurat Martin Wagner

Intensität weit übertraf. Insbesondere Bürohochhäusersollten – in Anlehnung an die Vorbilder jenseits desAtlantik – die überkommene, nicht mehr geschätzteSilhouette zugunsten einer neuen „ Stadtkrone“ revo-lutionieren. „Die Zeit der Kathedralen“ , so der Hoch-hausplaner Bruno Möhring in seiner Studie „Über dieVorzüge der Turmhäuser und die Voraussetzungen,unter denen sie in Berlin gebaut werden können“(1921), „ ist vorbei. Wohl werden noch Kirchen undTürme gebaut. Aber selbst im Lande der großen Ab-messungen und der R iesenvermögen drüben im fer-nen Westen wachsen die großen Dome nicht mehr.Die hohen Häuser, die dort entstehen, sind andererArt. Sie dienen nicht übersinnlichen Idealen, sonderndem profanen Zweck, in eifrigster Arbeit neue Werkezu schaffen, neue Geldquellen zu erschließen.“ (S. 1f.)

In der Zeit des Nationalsozialismus veränderten sichdie kulturellen Koordinaten der Wahrnehmung desüberkommenen Großstadtzentrums noch einmal. Wieschon in der Weimarer Republik galt das alte Zentrumals unzureichend. Während aber in der WeimarerR epublik als Konsequenz dieser Einschätzung eineErneuerung des Zentrums geplant wurde, gaben dieNS-Machthaber das alte Zentrum oft faktisch auf. Inmehreren Großstädten wurden neue zentrale Orteneben den alten Zentren geplant, Gauforen und neueAchsen. Neu war auch das geplante Stadtbild: Nichtdie Hochhäuser privater Konzerne sollten das Stadt-bild krönen, sondern die baulichen Manifestationender politischen Macht. Die alten Stadtzentren sollten„ entschandelt“ , d.h. einem fiktiven Idealbild eineralten deutschen Stadt angenähert werden.

Berlin ist ein besonders radikales Beispiel dieser neuenZentrumskonzeption. Entlang der Nord-Süd-Achsesollten die wichtigsten zentralen Gebäude ihren Stand-ort finden, das alte Zentrum wurde in dieser Kon-zeption zum Nebenzentrum degradiert. Ausgangs-punkt der Speerschen Neugestaltungsplanung war derproklamierte gewaltige Bedarf an neuen City-Groß-bauten, für die es im bisherigen Zentrum Berlinskeine geeigneten Bauplätze gab, Bauplätze, die das mitsolchen Großbauten verbundene Verkehrsaufkommenverkraften konnten. „ Der Gedanke“ , so Albert Speeram 28.1.1938 in der Berliner Morgenpost, „fü r diesenZweck einen der vorhandenen großen Straßenzüge

auszubauen, ist erwogen, reiflich untersucht und ver-worfen worden. Denn bereits eines der ersten prakti-schen Beispiele zeigte, daß selbst die breiteste undgroßzügigste Straße Berlins, die Straße „ Unter denLinden“ , für bestimmte neue Bauten nicht mehr inBetracht kommen konnte, da sie den damit verbun-denen größeren Verkehrsanfall nicht bewältigt. (...) Esfolgt daraus, daß für die Errichtung der notwendigengroßen Neubauten eine neue Straße erbaut werdenmuß, die nicht nur den Verkehr der Jetztzeit, sondernauch den in Zukunft zu erwartenden, bedeutend ver-stärkten Verkehr bewältigt.“ Dagegen sollte in Alt-berlin das Bild einer deutschen Altstadt baulich insze-niert werden.

Jenseits aller Träume von einem neuen Großstadtzen-trum blieb die „Geschäftsstadt“ in der Zwischenkriegs-zeit relativ unverändert, trotz aller Beschwörungenvon Dynamik, Maschine, Weltstadtverkehr, trotz allerBeschwörung von deutscher Größe und deutscherVergangenheit. Allerdings beschleunigte sich eine Ent-wicklung, dessen Ergebnis uns heute völlig vertrautist: die Herausbildung und Festigung von Unterzen-tren der Großstadt. Das bekannteste UnterzentrumBerlins war zweifellos das Zentrum des neuen Westensum die Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche. Hier ent-stand – am Verkehrsknotenpunkt Zoologischer Gar-ten – für das Bürgertum des expandierenden Westensein Treffpunkt, der sowohl Einkaufsmöglichkeitenwie Vergnügungsmöglichkeiten bot. Es war genaudiese Mischung, die dieses Unterzentrum so attraktivmachte. Der Neue Westen besaß ebenfalls ein Flag-schiff des Einzelhandels, das bereits 1907 eröffneteKaufhaus des Westens, das während der 20er Jahre



Kaufhaus des Westens Berlin (Aufnahme: gegen Ende der Weimarer Republik)

außerordentlich florierte. Aber nicht nur im NeuenWesten entwickelte sich ein Unterzentrum, sondernauch in anderen Teilen der Stadt. Etwa am Hermann-platz in Neukölln, wo mit dem neuen Kaufhaus Kar-stadt das Kultwarenhaus der 20er Jahre schlechthinentstand. Voraussetzung war hier eine Erneuerung desGroßstadtplatzes im Zuge eines neuen U-Bahnbaus.Damit war ein wichtiger Prozeß in Gang gesetzt, dieHerausbildung von Stadtteilzentren, die das Groß-stadtzentrum zwar nicht bedrohten, ihm aber dochwichtige Funktionen abnahmen.

So verblaßte etwa das bürgerliche Vergnügungsviertelan der Friedrichstraße im Zuge des Aufstiegs des Zen-trums des Neuen Westens an der Kaiser-Wilhelm-Ge-dächtniskirche. Die Struktur der zentralen Orte derGroßstadt begann sich zu verändern. Aber zunächstnicht wegen der zunehmenden Automobilisierung,sondern im Zuge des Ausbaus des schienengebunde-nen städtischen Massenverkehrs, vor allem im Zugedes U-Bahnausbaus. Die neuen Subzentren wieder-holten daher im Kleinen die Struktur des Großstadt-zentrums. Ein neuer Typ von Zentren entstand sonicht.

2.4 Das Großstadtzentrum in der alten Bundes-republik

Die Kriegszerstörungen eröffneten die Chance, denWiederaufbau als Neuaufbau zu gestalten, die Zen-tren der Großstädte also neu zu ordnen und endlichdem Leitbild der modernen City anzupassen. DieseChance wurde oft genutzt: zugunsten der Anlage von

neuen, autogerechten Straßen, einer damit verbunde-nen Vereinfachung und Vergröberung des Stadtgrund-risses, zugunsten der Zusammenfassung von Parzellen,einer massiven Konzentration von Cityfunktionen,einer Durchsetzung der modernen Architektur. DieKriegszerstörungen ermöglichten eine im europäischenVergleich relativ radikale Realisierung einer modernenCity, eine Entwicklung, die dem schleichenden Be-deutungsverlust noch einmal erfolgreich entgegen-wirkte. Moderne Kaufhäuser, Bürobauten, Hotelsusw. prägen seither die Großstadtzentren in Deutsch-land, das Wohnen wurde endgültig aus den zentralenZonen verdrängt, und der Autoverkehr nahm be-trächtlich zu.

Der durchschlagende Erfolg der modernen City er-wies sich aber bald als Pyrrhussieg. Insbesondere derAutoverkehr wuchs weitaus schneller als alle Straßen-verbreiterungen und Straßendurchbrüche, er erschwer-te die Zugänglichkeit zu den Großstadtzentren undmachte den Aufenthalt immer weniger attraktiv. Derdynamische Verkehr war zu einer Falle geworden:Schien er doch zum einen nötig, um die Cityfunk-tionen im Großstadtzentrum überhaupt zu sichern,so war er doch andererseits ein Faktor, der die zen-tralen Standorte grundsätzlich in Frage stellte. DieKonsequenz dieser Entwicklung war eine städtebau-liche Innovation von großer Tragweite: Die Einrich-tung der Fußgängerzone. Die Fußgängerzone solltedie Attraktivität des alten Großstadtzentrums sichern,die dafür nötigen Ausbauten der Erschließung jeweilshinter diesen Zonen sollte die Zugänglichkeit für denLieferverkehr und den privaten Automobilverkehrermöglichen. Die Fußgängerzone bedeutete daherfür das Zentrum eine massive Neuordnung: Die Her-aushebung einer Straße oder mehrere Straßen desZentrums, der Fußgängerzonen selbst, und die radi-kale Abwertung des Hinterlandes dieser Straßen, diezu Erschließungsräumen degradiert wurden. Seit den60er Jahren verbreitete sich der städtebauliche TypusFußgängerzone in der Bundesrepublik. Er war eineAntwort auf den schleichenden Funktionsverlust derZentren.

Was war inzwischen geschehen? Die Großstadt hattesich in der Nachkriegszeit stark verändert. Der neue,automobile Massenverkehr hatte einen neuen Typ



Karstadt am Hermannplatz in Berlin-Neuk ölln, errichtet 1927-1929

von Großstadtraum geschaffen, der weiter in die Flächewuchs, aber jetzt in einer völlig neuen Form: in Formvon vereinzelten Anlagen des sozialen Wohnungsbausund endlosen Einfamilienhausgebieten, zwischen de-nen mehr und mehr Funktionen der kommerziellen,technischen und sozialen Infrastruktur ihren Platzfanden. Diese neue Wohlstandsstadt, inzwischen gerneauch Zwischenstadt genannt, war die augenschein-lichste städtebauliche Neuerung der großen Stadt, dievor allem seit den 60er Jahren sichtbar wurde. Das Ent-stehen von Stadtregionen neuen Typs auf der Grund-lage der jetzt erst erreichten Massenautomobilisierungführte bald zu einer Schwächung der Großstadtzen-tren. Nicht nur Wohnungen wurden aus der Kernstadtausgelagert, sondern auch andere Funktionen, zu-nehmend Funktionen des Einzelhandels. Der Stand-ortvorteil der Peripherie war offensichtlich: Hierkonnte man leichter als im Zentrum mit seinem Au-tomobil vorfahren, außerdem war die Entfernung oftkürzer.

Die Einkaufszentren am Stadtrand stellten daher etwaswirklich Neues dar: Anders als die Stadtteilzentrenwaren sie keine verkleinerte Kopie eines Großstadt-zentrums. Sie waren nämlich nicht an den Knoten-punkten des öffentlichen Nahverkehrs verankert, son-dern abhängig von einer guten Straßenerschließungund niedrigen Bodenpreisen, da sie sehr große Flä-chen für die Zentren selbst wie für die Parkplätze be-nötigten. Sie waren architektonisch nach außen hin

unansehnliche, abweisende, geschlossene Kisten, diesich erst im Inneren als Konsumtempel verführerischentfalteten – mit Wasserspielen und Skulpturen, Atri-en, Galerien, Glas- und Spiegelflächen usw. Im Laufeder Zeit wurden aus diesen Einkaufstempeln Insze-nierungen, die selbst das Bild der historischen Stadtzu imitieren suchten. Simulation von Stadt – das be-deutete auch die Verstärkung des Angriffs auf die über-kommenen Großstadtzentren. Am fortgeschrittenstenist diese Entwicklung sicher in den USA, wo wir jaschon Shopping-Center in Gestalt einer mittelalterli-chen italienischen Kleinstadt erleben können.

Die Großstadtzentren hatten mit den Einkaufszentrenin der Peripherie eine Konkurrenz bekommen, diewirklich gefährlich war, da diese auf den neuen Mu-stern des Wachstums von Großstadtregionen aufbauenkonnten. Damit war der Überlebenskampf der Groß-stadtzentren eröffnet. Die Fronten waren klar: WeitereDiffusion unterschiedlicher Center an der städtischenPeripherie oder Stabilisierung des Großstadtzentrums.Die Antwort der Einkaufskonzerne in den Zentrenwar eine Qualifizierung des Angebots: Weniger Mas-senware, mehr Qualitätsware. Von zentraler Bedeu-tung war aber die Frage des Massenverkehrs. Hierbesann sich manche Stadt auf ihre strukturelle Stärke,nämlich, Knotenpunkt des öffentlichen Verkehrs zusein. Die Zentralität des Zentrums wurde durch denBau neuer Linien des schienengebundenen Massen-verkehrs gestärkt. Zugleich wurde am Bild des Stand-ortes Großstadtzentrum gearbeitet: Großstadtflair wargefragt, historische Großstadtkulisse. Die R omanti-sierung des Großstadtzentrums nahm seinen Lauf.

Die Fußgängerzonen schufen dabei die Bühne, aufder schrittweise etwas inszeniert wurde, was durch diemoderne Großstadtcity der Nachkriegszeit erfolgreichverdrängt worden war: Das Bild der Großstadt des19. Jahrhunderts, das durch Straßenmobiliar, durchdie oft nostalgische Restaurierung von Fassaden, aberauch durch Neubauten in traditionalistischem Dekoreine Wiederauferstehung erlebte. Das Erfolgsmodellder Nachkriegszeit, die moderne Großstadtcity, wurdelangsam aber sicher wieder zurückgebaut. Zugleichwurde das Zentrum selbst mehr und mehr animiert:Durch Festivals, kulturelle Ereignisse aller Art, aberauch durch offene Märkte.



Der M ünchner Marienplatz unter Tage mit U-Bahn- und S-Bahnstationenin den 70er Jahren

Ein gutes Beispiel für diese Entwicklung ist München.Mit dem Bau neuer Linien des schienengebundenenMassenverkehrs wurde zugleich eine Korrektur derVerschiebung des Schwerpunktes des Zentrums vor-genommen: Der Marienplatz gewann seine Bedeutungals zentralster Ort zurück. Der Marienplatz ist zugleichein schönes Beispiel für die neue Generation der hi-storisch erneuerten Großstadtplätze. Kaum einer weißheute noch, daß der Turm des alten R athauses einNeubau der frühen 70er Jahre ist. Zahlreiche Fassadendes Platzes wurden traditionalistisch erneuert, und dermoderne Bau des Karstadtkonzerns galt nunmehr alsästhetische Entgleisung.

Berlin spielt bei dieser Entwicklung nur mehr eineNebenrolle. Die Stadt hatte nach der Spaltung ihreCity verloren: Aus West-Berliner Sicht, weil die alteCity im Osten lag, aus Ost-Berliner Sicht, weil diealte City zur östlichen Teilstadt peripher lag. Im Ost-teil der Stadt entstand sowieso nicht das, was wir alsCity kennen, und zwar bewußt, als Kritik der kapita-listischen City. In West-Berlin hatte man dagegen dasProblem, eine neue City schaffen zu müssen, und diesauf einer unzureichenden wirtschaftlichen Grundlage.

Das Ergebnis ist bekannt: Berlin hat erfolgreich einesog. West-City simuliert, die bei nüchterner Betrach-tung ziemlich wenig mit einer Großstadtcity zu tunhat. Natürlich hatte auch West-Berlin seine Fußgän-gerzonen, aber doch mehr als Karikatur. West-Berlinhatte weiterhin seine stabilen Unterzentren, etwa inSteglitz und Neukölln, die Diffusion von Centernblieb Ost- wie West-Berlin erspart, ebenso wie dieDiffusion eines modernen suburbia. All dies erfuhrBerlin erst nach dem Fall der Mauer.

2.5 Das Großstadtzentrum nach der deutschenVereinigung

Die Konkurrenz zwischen dem Umland und demGroßstadtzentrum verschärfte sich in den 90er Jahren,vor allem auch in den neuen Bundesländern. Dortnämlich waren die Großstadtzentren in einer beson-ders schwachen Ausgangsposition, dort konnten dieAkteure der Centerdiffusion unmittelbar nach derWiedervereinigung besonders ungezügelt schalten undwalten. In den neuen Bundesländern ist der Anteil derVerkaufsflächen an der Peripherie schon Mitte der90er Jahre mehr als doppelt so hoch wie in den altenBundesländern, nämlich 56 % gegenüber 22 %.

Der R aum Leipzig ist ein gutes Beispiel für dieseEntwicklung. Dort gibt es den riesigen Saalepark ander Peripherie mit 126.000 qm Nutzfläche, dessenVerbindung zur Leipziger Innenstadt durchaus merk-würdig ist: Hier entstand ein neuartiges Infrastruktur-band, das auf anderer Stufenleiter wie ein Nachfolger-modell der Bahnhofstraße wirkt. Die Stadt Leipzig istzugleich ein Beispiel für eine neue Form der Ant-



Turm des alten Rathauses am verkehrsberuhigten Marienplatz in M ünchen

Das Stern Center in Potsdam mit ca. 25.000 m 2 Verkaufsflä che

wort auf die Centerisierung im Großstadtzentrumselbst: Erinnert sei an die Transformation des Bahn-hofs in ein riesiges Shopping-Center. Dort kann manmit dem Auto vorfahren, aber auch mit der Bahn.

Damit scheinen wir wieder am Ausgangspunkt ange-kommen: Der Bahnhof wird zum Angelpunkt einerR evitalisierung des Großstadtzentrums. Anders alsder historische Bahnhof ist der neue Shopping-Bahn-hof aber eine isolierte Welt, die selbst Kaufkraft bindet,aber nicht unbedingt die Entwicklung des übrigenZentrums stimuliert. Der Shopping-Bahnhof ist nichtmehr eine Zwischenstation der Bewegung des Men-schen in der Großstadt, sondern das Ziel, der End-punkt. Tatsächlich ist der Shopping-Bahnhof Leipzigein Erfolgsmodell. Und es scheint, daß er nicht so sehrzum übrigen Großstadtzentrum in Konkurrenz tritt,sondern vermutlich eher zu den peripheren Centern.Aber auch die Ansätze von Stadtteilzentren scheinendurch den neuen Bahnhof gefährdet. Jedenfalls wurdehier ganz offensichtlich eine neue Verteilung der Kauf-ströme eingeleitet. Für eine Bewertung ist es abernoch zu früh.

Leipzig ist aber nur ein Beispiel. Auch in anderenGroßstadtzentren sind die innerstädtischen Shopping-Center auf dem Vormarsch. Das Großstadtzentrumschlägt zurück, indem es einige Erfolgsmethoden derrandständischen Center übernimmt. Dazu gehört dieSchaffung einer klar begrenzten, großen Kunstwelt,die ein vielfältiges und kontrolliertes Angebot umfaßt,die Sicherheit und Sauberkeit verspricht.

Auch Berlin ist inzwischen von Centern umzingelt. Da-zu gehören die Einkaufszentren Wildau mit 96.000 qmund Waltersdorf mit 75.000 qm. Die meisten Bauge-nehmigungen wurden in den frühen 90er Jahren er-teilt, in einer Zeit des Interregnums, einer rechtlichweniger kontrollierten Zeit. Der Zusammenbruchdes DDR-Handels förderte diese Entwicklung treib-hausmäßig. Seit 1990 entstanden in Brandenburg 126großflächige Einkaufszentren und Fachmärkte miteiner Gesamtverkaufsfläche von über 1,5 Mio. qm.Weitere Projekte sind in der Planung. All diese Ein-kaufszentren erzwingen einen großzügigen Ausbau desStraßensystems. Und der Druck auf diese öffentlichenInvestitionen ist beinhart, denn stundenlange Staus

sind ein politischer Sachzwang. Insgesamt zeigt sich,daß sich die Großstädte der ehemaligen DDR in ge-radezu unheimlicher Weise anschlußfähig zeigen andas Modell der US-amerikanischen Stadt.

Doch nicht nur im Umland werden neue Einzelhan-delsflächen geschaffen, auch im Zentrum von Berlinselbst. Wie in vielen anderen Städten hat in Berlin dieKonkurrenz im Einzelhandel eine unglaubliche Härteerreicht. Hier ist aber auch die vielleicht neuartigsteKreation eines großstädtischen Einzelhandelszentrumszu bewundern: Der Potsdamer Platz. Kaum einerweiß heute noch, daß auch der sog. Potsdamer Platzden Platz eines Bahnhofes, des historischen PotsdamerBahnhofes, eingenommen hat. Auch am PotsdamerPlatz finden wir ein großes Shopping-Center, dasüber die Schiene und über die Straße erschlossen wird.Dieses Center besetzt einen R aum, der planerischzunächst als öffentlicher Raum vorgesehen war.

Der Potsdamer Platz aber ist mehr als ein reinesShopping-Center: Er vernetzt Einrichtungen derMassenkultur mit Masseneinkauf. Dazu kommen nochBüroarbeitsplätze, Luxuswohnungen und ein Hotel.Ganz zweifellos eine äußerst künstliche Mischung,aber, so läßt es sich absehen, vermutlich ein Erfolgs-modell. Auf alle Fälle auch ein Ort, der Ziel und nichtEtappe ist. Vom Potsdamer Platz aus kann man nurrecht schlecht in andere Teile der Stadt zu Fuß gelan-gen. Man fährt zum Potsdamer Platz, hält sich dortauf, und fährt dann wieder zurück. Die Vorteile derperipheren Center bietet so auch der Potsdamer Platz,verbunden mit anderen Konsumangeboten, verbun-den mit einer Sicht auf die Großstadt, die nahe genugist, um sie als Bild genießen zu können, und die auchferne genug ist, um den möglichen Problemen hin-sichtlich Sicherheit und Sauberkeit aus dem Wege zugehen.

Der Potsdamer Platz selbst ist aber nur eine Facetteeines gigantischen Versuchs, an der Wende zu einemneuen Jahrhundert das Thema Großstadtzentrum neuzu buchstabieren. Die großen, weiten Freiräume desDDR-Zentrums bieten die Chance für einen solchenGroßversuch. Dabei geht es nicht nur um Einzelhan-del, sondern vor allem um Büros, aber auch um denStandort für Hauptstadtfunktionen. Die massenhafte



Planung und Errichtung von Büroflächen hat sich in-zwischen als überzogen herausgestellt. Und dies wahr-scheinlich nicht nur aus konjunkturellen Gründen. Esist zweifelhaft, ob die Vorstellung einer vor allem durchBüroflächen geprägten City noch stadtökonomischzeitgemäß ist.

Aber es muß auch gefragt werden: Ist die Verortungvon R egierungsfunktionen in einem Großstadtzen-trum nicht nur ein romantischer Anachronismus?Politische Herrschaft symbolisiert sich heute nichtmehr im öffentlichen Raum der Stadt. Im Gegenteil:Sie grenzt sich hart von der Stadt ab. Sicherheitsab-stände, Straßensperrungen etc. verweisen auf diesesThema. Die Regierungsstandorte werden Sonderzo-nen in der Stadt, die aus der Stadt ausgegrenzt sind. Siebilden R iegel in der Stadt. Von daher wäre es konse-quenter gewesen, die Regierungsstadt gleich nebendie reale Stadt zu bauen, so, wie es schon in Bonn ge-wesen ist. Die Rückkehr der Regierung in die Stadtist sicher ein wichtiger symbolischer Akt, zur Rettungder Großstadtzentren wird sie wohl nicht sehr vielbeitragen. Vielleicht wird aber der neuen R egierungbald klar, daß die Frage nach der neuen Mitte nichtnur das Wählerpotential betrifft, sondern auch denRaum, in dem wir leben.

Heute ist in Berlin die Wachstumseuphorie verflogen.Es ist offensichtlich geworden, daß die Prognosenhinsichtlich eines beispiellosen Booms in Berlin totalüberzogen waren. Dies führte auch zu einem Um-denken hinsichtlich der Funktionen des BerlinerGroßstadtzentrums. Freifinanzierte Wohnungen sollen

nunmehr das neue Zentrum der Zukunft bereichern,Wohnungen, die strategisch auf ein Verbleiben vongutverdienenden Bürgern in der Stadt zielen. Aus-druck dieser Neuorientierung ist das berühmtberüch-tigte Planwerk Innenstadt Berlin, das vor allem Woh-nungsneubau propagiert. Aber nicht nur das: Mit derStrategie der Annäherung an den historischen Stadt-grundriß gewinnt die Orientierung an der historischenStadt, vor allem an der Stadt der Kaiserzeit, eine neueDimension. Denn diese Orientierung heißt zugleich:Harte Konfrontation mit der Stadt der Moderne, mitder Stadt aus der DDR-Zeit.

2.6 Ausblick

Zu fragen bleibt: Hat das Großstadtzentrum nocheine Zukunft, und wenn ja, welche? Unser Bild einesidealen Großstadtzentrums ist relativ eindeutig: Es istdas Bild des Großstadtzentrums vor dem Ersten Welt-krieg: Kaufhäuser, Kultureinrichtungen, Gastronomie-betriebe, Büros, aber möglichst nicht zu massiv, Hal-tepunkte des öffentlichen Nahverkehrs. Das ganzeaber etwas weniger hart als damals, d.h. angereichertum neue Wohnungen für Wohlhabende, in weitenTeilen verkehrsberuhigt, ohne den Autoverkehr wirk-lich auszuschließen. Der Adressat ist der Zentrumstou-rist, also der Vorstadtbewohner, aber auch der Touristvon außerhalb, in jedem Falle der Bürger mit gefüll-tem Geldbeutel. Denn Obdachlose, Drogenabhängige,Bettler und ähnliche Gruppen sind im Großstadtzen-trum nicht gerne gesehen. Mit anderen Worten: Daskulturell dominante Bild eines idealen Großstadtzen-trums heute ist der Themenpark Großstadtzentrumfür Mittelschichten. Dieses postmoderne Großstadt-zentrum entspricht der Tendenz zur Erlebnisstadt.Dabei ist eine merkwürdige Verwischung zu beob-achten: Alles wird zur Ware, auch die Kultur, auchEreignisse in der Stadt, gleichzeitig wird alles zumEinkaufszentrum: Bahnhöfe, Flughäfen, Postämter,Rathäuser, Tankstellen, nunmehr auch Museen.

Das Großstadtzentrum ist zur Zeit zweifellos in einemdramatischen Wandel begriffen. Aber es bleiben deut-liche Vorteile, die die Peripherie kaum aufholen kann:Dazu gehört gerade in Europa die Konzentration vonKultureinrichtungen – Museen, Theater, aber auchEinrichtungen der Massenkultur. Dazu gehört eine



Neues Zentrum Potsdamer Platz

innerstädtische Wissenschaftslandschaft. Das ist ein Fak-tor, der bis heute viel zu wenig beachtet wird. Berlinetwa hat hier eine großartige Situation: Die Humboldt-Universität liegt mitten im historischen Zentrum, unddie Technische Universität Berlin liegt in unmittelba-rer Nähe der sog. City-West. Diese Potentiale hat dieStadt noch gar nicht richtig bemerkt. Man sollte dieganze Diskussion über die Chancen der deutschenUniversitäten nicht nur rein sektoral führen, man mußauch ein neues Verhältnis von Universität und Stadt,von Universität und Stadtzentrum erreichen. Über-haupt ist das Thema Mehrfachnutzung von Gebäudenund Freiräumen wichtig. Daß im Zentrum jetzt auchteure Wohnungen gebaut werden, ist kein Nachteil.Ob es ein Vorteil ist, bleibt offen. Denn wenn dortnur Zweitwohnungen für neureiche Pendler geschaf-fen werden, bleibt der Vorteil begrenzt.

Aber es geht nicht nur um eine neue Nutzungsstruk-tur. Heute wie im 19. Jahrhundert ist der entschei-dende Schlüssel die Frage des Massenverkehrs. DasGroßstadtzentrum hat in dieser Frage einen großenNachteil: Seine Zugänglichkeit per Automobil isteingeschränkt, und solange das Autofahren massivsubventioniert bleibt, wird dieser Nachteil durchschla-gen. Es hat aber auch einen Vorteil: Es wird weiter-hin durch ein Netz von Knotenpunkten des öffentli-chen Nahverkehrs zusammengehalten. Diesen Vorteilgilt es zu pflegen, zu erhalten, auszubauen. Berlin istin dieser Frage zur Zeit ein Negativbeispiel. In demNetz des öffentlichen Nahverkehrs spielt der Fernbahn-hof eine strategische Rolle. Ich möchte damit nichtden Verkehrsprojekten 2000 das Wort reden, dieseProjekte sind sehr überzogen. Ich denke aber schon,daß von den Bahnhöfen her eine R enaissance derZentren gefördert werden könnte. Leipzig ist dafür einBeispiel, wenngleich sicher nicht ein schlichtes Ex-portmodell.

Zentrales Thema der aktuellen Diskussion ist schließ-lich die Attraktivierung der öffentlichen Räume. Diesist ein Schlüsselthema, das aber grundsätzliche Fragenaufwirft. Denn es geht ja nicht nur um Design, son-dern auch um die Frage der sozialen Ausgrenzung oderIntegration. Es geht um die Frage darum, wieviel Be-gegnung sozial unterschiedlicher Gruppen hält unsereGesellschaft noch aus?

Dieses Thema verweist darauf, daß der Blick auf dieZentren selbst unzureichend bleiben muß. Wenn diesozialen Spaltungen in unserer Gesellschaft weitervoranschreiten, wird das Großstadtzentrum mögli-cherweise weiter an Attraktivität gegenüber denCentern an der Peripherie verlieren. Denn gerade inden Zentren konzentrieren sich gezwungenermaßengesellschaftlich diskriminierte Gruppen, deren Anwe-senheit einem Teil der Mittelschichten zum Problemwird. Die Debatten über Sauberkeit und Sicherheitunterstreichen dieses schwierige Thema.

Aber auch die Attraktivität der Peripherie ist zu hin-terfragen. Was immer gerne als „ natürliche“ Entwick-lung interpretiert wird, die Peripherisierung der Stadt,ist auch ein Ergebnis politischer Weichenstellungen.

Dazu gehört zuallererst die Subventionierung desstädtischen Wachstums an der Peripherie. Wenn etwaden Nutznießern der peripheren Entwicklung die Be-zahlung der notwendigen Verkehrsinfrastruktur nichtweitgehend erlassen würde, könnte sich unsere Groß-stadt nicht so flächenfressend weiterentwickeln. Sicher,eine planerische Einschränkung des Baus neuer Cen-ter an der Peripherie ist nützlich. Aber letztlich zuwenig. Denn eigentlich wäre es notwendig, ökono-misch die Subvention der Peripherisierung abzubauen.Doch an diesen Koordinaten zu rütteln, ist fast schonpolitischer Selbstmord, wie die Debatten in diesemJahr gezeigt haben.

Die Zukunft der Großstadtzentren wird daher letzt-lich, das wäre meine zentrale These, nicht so sehr inden Zentren entschieden, sondern an der Peripherie.Wenn das Wachstum der Peripherie weiter treibhaus-mäßig gefördert wird, bleibt die Konkurrenz zwischenZentrum und Peripherie ein Hase-Igel-Rennen.



33 Entwicklung des Einzelhandels in der Metro-polregion Hamburg – Ergebnisse aktuellerUntersuchungen

von Raimund Ellrott und Ralf-Peter Koschny,Hamburg

Raimund Ellrott

Sehr geehrte Frau Stein,sehr geehrte Damen undHerren. Zunächst einmalganz herzlichen Dank,Frau Stein, für Ihre ein-leitenden Worte.

Wir danken auch für die Einladung und freuen unssehr, daß wir Ihnen heute die Ergebnisse der Exper-tise zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung vonJuni 1998 etwas näher präsentieren können.

Bei Prisma hat das schon Tradition, daß wir – wennes um eine spezifische Hamburger Thematik geht –mit Kollegen-Instituten zusammenarbeiten. Mit derGesa haben wir jetzt zusammen diese Studie erstellt.

Von daher hat eine Zusammenarbeit mit HamburgerInstituten bei uns Tradition, wir verstehen das als eineBündelung von gemeinsamen Knowhow und gemein-samer Synergien, die dann zielorientiert umgesetztwerden können.

Beginnen wir den Vortrag zu der Expertise zunächstmit der Ausgangslage.

3.1 Ausgangslage

Das System der zentralen Standorte, was seit über 25Jahren in Hamburg praktiziert wird, ist ein sehr prak-tikables und bewährtes Instrument im Hinblick aufeine vorausschauende Ansiedlungspolitik im BereichEinzelhandel. Die Hamburger Stadtentwicklungsbe-hörde hat 1996 die Leitlinien zur Einzelhandelsent-wicklung erstellt und fortgeschrieben; nicht zuletzt

auch vor dem Hintergrund, daß im Einzelhandel ins-gesamt in Deutschland eine sehr starke Flächendynamikzu konstatieren ist.

Herr Bodenschatz hat es ausgeführt, wir haben stei-gende Flächenansprüche und wir haben insbesondereauch neue Be- und Vertriebstypen, die am Markt auf-treten. U. a. hier möchten wir exemplarisch die Schiene„ Fachmarkt“ , eine neue Be- und Vertriebsform, diein den 80er Jahren, und verstärkt in den 90er Jahrendie Einzelhandelsentwicklung in Deutschland mitbe-stimmt hat, benennen.

Um diese beiden Instrumente, also einerseits das Sy-stem der zentralen Standorte, andererseits die Leitlinienfortschreiben und weiterentwickeln zu können, sollauf Basis dieses Symposiums eine schlüssige Einzelhan-delskonzeption für die Perspektiven des HamburgerEinzelhandels erarbeitet werden.

Die Aufgaben und Fragestellungen an unsere beidenHäuser war insofern in diesem Zusammenhang, die

reimund ellrott


Erarbeitung einer Informations- und Datenplattformzur Positionierung des Einzelhandelsstandortes Ham-burg, auch im Hinblick auf die PositionsbestimmungHamburgs im Vergleich zu den sieben Umlandkreisen.

3.2 Hamburger Achsen- und Zentrenkonzept

Ich möchte zunächst einmal mit einem ganz wesent-lichen Ordnungsprinzip, das für die Entwicklung desEinzelhandels in Hamburg maßgebend ist, beginnen.

Das Hamburger Achsenkonzept, viele von Ihnenkennen es bestens, verfügt über 5 R egionalachsen, 2städtische Hauptachsen und 4 Nebenachsen.

Ich möchte noch darauf verweisen, daß im R ahmendieses Gutachtens die Betrachtung der beiden Achsen

Nordwest sowie der Achse Südost ein Schwerpunktwar. Dies sind die Regionalachse Eimsbüttel, Pinne-berg, Elmshorn einerseits und die Regionalachse vonHorn über Billstedt, Bergedorf bis nach Geesthachtandererseits. Zur Einordnung möchte ich Ihnen dasHamburger Achsenmodell auch im Hinblick auf dieräumliche Ausdehnung sowie das Prinzip der zentralenStandorte noch einmal visuell darstellen. Ausgehendvon der Hamburger Innenstadt, dem A1-Zentrum,existieren radiale Achsen, die – das ist ein ganz wich-tiger Punkt – jeweils über ein Bezirkszentrum sowieein Bezirksentlastungszentrum verfügen und für denEinzelhandel in Hamburg maßgebend sind.

Beginnen wir mal zuerst bei einer Betrachtung derStrukturdaten zur Wirtschafts- und Sozialstruktur mitder Entwicklung der Wohnbevölkerung, der sozial-versicherungspflichtig Beschäftigten sowie des Kauf-kraftindexes.

3.3 Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirt-schaftsstruktur

Zunächst einmal zur Entwicklung der Wohnbevölke-rung. In den alten Bundesländern hatten wir zwischen1985 und 1997 einen Zuwachs bei der Wohnbevölke-rung von rd. 9,1 %, der Zuwachs in Hamburg liegt beird. 7,3 %, so daß die Zuwachsrate in Hamburg ge-ringer als in den alten Bundesländern ausgefallen ist.

Ganz interessant ist, daß die unmittelbaren Umland-kreise Pinneberg, Stormarn, Segeberg, Lauenburg,Stade, Harburg, Lüneburg, z.T. beträchtlich höhereWachstumsraten aufweisen.

Lüneburg + rd. 18,7 %, Harburg + rd.13,7 %, Stade+ rd. 10,4 %, Lauenburg + rd. 9 %, Segeberg + rd.11,4 %, Stormarn + rd. 8,3 %, Pinneberg + rd. 9,8 %.

Insofern können wir bei der Wohnbevölkerung er-kennen, daß die Wachstumsraten in den Umlandkreisenz.T. deutlich stärker ausgeprägt sind als in Hamburgselbst.

Im Hinblick auf die sozialversicherungspflichtig Be-schäftigten, auch das haben wir Ihnen kurz aufbereitet,zeigt sich folgendes Bild: Beträchtliche Wachstumsra-

reimund ellrott


Das Hamburger Achsen- und Zentrenkonzept

ten sind ebenfalls in den Umlandkreisen zu konstatie-ren, teilweise mit einem Plus in Lüneburg von knapp30 %, in Harburg + rd. 40 %, in Stade + rd. 21 %, inSegeberg + rd. 35 % etc., während Hamburg im glei-chen Zeitraum nur einen Zuwachs von 4,2 % aufweist.

Nichts desto trotz rd. 65 % aller sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten in der R egion Hamburg undden Umlandkreisen sind hier in Hamburg beschäftigt.

Als letztes zum Kaufkraftindex. Hier konnte Ham-burg 1985 noch einen Indexwert von rd. 113,2 errei-chen, 1997 betrug der Kaufkraftindex nur noch rd.105,3. Das entspricht einem Rückgang um gut 8Prozentpunkte in Hamburg.

Im Vergleich zu den Umlandkreisen, haben – mitAusnahme vom Landkreis Pinneberg – alle Umland-kreise im gleichen Zeitraum bei der Kaufkraft erheb-lich zugelegt.

Daß heißt, im Ergebnis haben wir eine gewisse sozio-ökonomische Dynamik im Raum Hamburg festzuhaltenmit einerseits einer anhaltenden Stadtrandwanderung,aber andererseits auch mit einer Zunahme des Kauf-kraftindexes im Umland (insbesondere durch den Zu-zug von einkommensstärkeren Bevölkerungsgruppen).

Noch einen kurzen Blick, wie sieht das innerhalb vonHamburg aus? Auch hier haben wir Ihnen die maß-geblichen Strukturdaten kurz aufbereitet. (Siehe Tabelle3 nächste Seite.)

Insgesamt hatte Hamburg zwischen 1985 und 1997 einEinwohnerplus von 7,3 % zu verzeichnen.

Erkennbar ist, daß die Trends bei der Entwicklung derWohnbevölkerung in den Bezirken nicht einheitlichsind; sehr starke Wachstumsraten haben wir im BezirkBergedorf (rd. + 22 %), wobei Bergedorf aber nachwie vor mit rd. 108.000 Einwohnern der kleinste Be-zirk ist.

Der größte Bezirk ist Wandsbek mit knapp 400.000Einwohnern, gefolgt vom Bezirk Nord und den Be-zirken Eimsbüttel, Altona, Mitte und Harburg. Undhinsichtlich der Entwicklungsdynamik ist neben Ber-gedorf auch noch der Bezirk Mitte hervorzuheben.Im Bezirk Nord ist eine stagnierende Bevölkerungs-entwicklung zu erkennen.

Wie sieht das beim Kaufkraftindex in den HamburgerBezirken aus? Auch hier haben wir Ihnen das nochmal kurz aufbereitet. Analog zu dem Trend, den wirfür die Gesamtstadt feststellen können, ist festzuhal-

reimund ellrott


ten, daß der Kaufkraftindex seit 1985 in den jeweiligenBezirken zum Teil beträchtlich zurückgegangen ist.

Einzige Ausnahme ist der Bezirk Nord; dort stagniertder Kaufkraftindex bei insgesamt 111,8.

3.4 Struktur- und Leistungsdaten des Hambur-ger Einzelhandels

Einzelhandelsumsätze

Ein ganz wichtiger Punkt bei unseren Beurteilungenund Bewertungen sind die Daten und Zahlen zu denStruktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels.

Im nächsten Chart haben wir Ihnen die Entwicklun-gen beim Brutto-Einzelhandelsumsatz sowie bei denVerkaufsflächen in Hamburg zwischen 1992 und 1997aufbereitet. (Siehe Tabelle 4 nächste Seite.)

Die Hansestadt Hamburg hat 1997 einen Einzelhan-dels-Umsatz von rd. 19 Milliarden DM erzielt. 1992waren es noch rd. 19,1 Mrd. DM. Daß heißt, in denletzten 5 Jahren haben wir in Hamburg einen Rück-gang im Einzelhandel von rd. 100 Millionen DM zuverzeichnen, was einem Umsatzrückgang von rd. 0,5 %entspricht.

Selbstverständlich stellt sich die Frage, wie hat man daszu werten? Ist das viel, ist das wenig, ist das normal?

Dazu haben wir Ihnen aufbereitet, wie sich die Ein-zelhandels-Umsätze in allen 11 Städten mit mehr als500.000 Einwohnern in Deutschland (ohne Berlin) indem gleichen Betrachtungszeitraum entwickelt haben.

Alle Städte zusammen (inclusive Hamburg) habeneinen Umsatzrückgang von rd. 1,1 % zu verzeichnen.Hamburg ist mit einem Minus von -0,5 %. „ noch miteinem blauen Auge davon gekommen“ . Nichts destotrotz kann das natürlich auch schon sehr schmerzhafteFolgen für einzelne Betriebe haben.

Von der Positionierung der Bezirke her, liegt Ham-burg-Mitte mit rd. 5,2 Milliarden DM 1997 eindeutigan der Spitze, allerdings haben wir dort einen rechtbeträchtlichen Umsatzrückgang von -2,8 % bzw. rd.150 Millionen DM.

Umsatzspitzenreiter im Bezirk ist natürlich die Innen-stadt, die ein Umsatzvolumen von etwa rd. 3,5 Milli-arden DM.

Aber wenn wir die Position der City im Vergleich mitAnalysen betrachten, die unser Haus im Jahre 1990

reimund ellrott


erstellt hat, dann können wir einen nicht unerhebli-chen Umsatzrückgang in der City konstatieren.

Im Bezirksvergleich folgt dem Bezirk Hamburg-Mitte der Bezirk Hamburg-Wandsbek mit einemUmsatz von rd. 3,8 Milliarden DM. Dann kommendie Bezirke Hamburg-Nord mit rd. 2,8 MilliardenDM, Eimsbüttel mit 2,3 Milliarden DM, Hamburg-Altona mit rd. 2,2 Milliarden DM, Hamburg-Har-burg mit rd. 1,8 Milliarden DM. Der Bezirk Berge-dorf ist mit rd. 1 Milliarde DM der umsatzmäßigkleinste Bezirk.

Und wenn Sie die Umsatzveränderungen zwischen1992 und 1997 in den Bezirken betrachten, dannkönnen Sie erkennen, daß wir in nahezu allen Bezir-ken Umsatzrückgänge zu verzeichnen haben; mitAusnahme des Bezirkes Altona, der umsatzseitig umrd. 10 % bzw. rd. 200 Mio. DM zulegen konnte.

Verkaufsflächen

Wie haben sich die Verkaufsflächen in Hamburg zwi-schen 1992 und 1997 entwickelt?

Insgesamt haben wir in Hamburg rd. 2,2 Millionen qmVerkaufsfläche; im Vergleich zu 1992/ 93 ist das einZuwachs von 185.000 qm, also gut 9 %.

Jedes Jahr sind damit per anno knapp 40.000 qm hin-zukommen.

Wo bzw. in welchen Bezirken haben wir hohe, woweniger hohe Zuwächse?

Sehr hohe Zuwächse haben wir im Bezirk Altona mitrd. 60.000 qm bzw. rd. + 29 %, vergleichsweise nochhohe Zuwächse sind im Bezirk Hamburg-Wandsbekmit rd. 40.000 qm festzustellen. In Altona ist insbeson-dere die Erweiterung des Elbe-EKZ, die Neuansiedlungdes Mercado, von Tausend Töpfe sowie des Stilwerkszu erwähnen. In Wandsbek sind neue Flächen insbe-sondere um den Friedrich-Ebert-Damm entstanden.

Bei den anderen Bezirken schwanken dann die Werteder Flächenzuwächse zwischen etwa rd. 10.000 qmund rd. 25.000 qm, wobei der Bezirk Bergedorf imBetrachtungszeitraum mit rd. 10.000 qm den gering-sten Zuwachs verzeichnet hat.

reimund ellrott


Wenn man Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächeins Verhältnis stellt und somit die betriebswirtschaft-lich wichtige Kenngröße Flächenproduktivität ermit-telt, dann ist in Hamburg bei sinkenden Umsätzen undgleichzeitig steigender Fläche die Flächenproduktivi-tät zurückgegangen. In Hamburg betrug der Rück-gang gut 8 %.

Nachfragevolumen vor Ort/ Zentralitäten

Sodann haben wir Ihnen in der folgenden Folie nochmal aufbereitet, wie die Struktur- und Leistungsdatendes Hamburger Einzelhandels insgesamt einzuschätzensind.

Vorab möchte ich Ihnen kurz die Begriffe erklären:

Nachfragevolumen ist die Gesamtheit der einzelhan-delsrelevanten Kaufkraft, in diesem Fall differenziertnach Hamburg insgesamt und den jeweiligen Bezirken.Kaufkraftzu- und -abfluß ist eine rechnerische Dif-ferenzgröße per Saldo aus Einzelhandelsumsatz undNachfragevolumen. Die Einzelhandelszentralität ist einmaßgebliches Gütekriterium für die Leistungsstärke

des Einzelhandels (Basiswert = 100). Deutlich über100 liegend deutet dies auf die Leistungsstärke, deut-lich unter 100 liegend auf vorhandene Strukturschwä-chen des betreffenden Einzelhandels hin.

Ziel sollte es sein, daß die Zentralität einer Stadtimmer möglichst weit über dem Indexwert 100 liegt. Insgesamt haben wir in Hamburg ein Nachfragevolu-men von etwa knapp 17 Milliarden DM p.a. Bei einemEinzelhandelsumsatz von rd. 19 Milliarden DM p.a.ergibt sich ein rechnerischer Kaufkraftzufluß perSaldo von gut 2 Milliarden DM p.a..

Und wenn man den Einzelhandelsumsatz durch dasNachfragevolumen teilt, errechnet sich eine Zentra-lit ät für Hamburg von 112,5.

Nun auch hier die Frage, wie ist das zu werten? Ver-glichen mit den Zentralitätswerten für München von126,6 und von Köln 116,8, rangiert der hamburgischeZentralitätswert auf etwas niedrigerem Niveau. Inso-fern ist der Wert nicht gerade berauschend und bietetnoch Steigerungsmöglichkeiten. Hamburg hat aberinsgesamt betrachtet im Verhältnis zur Umlandregionmit Kaufkraftzuflüssen von über rd. 2 Mrd. DM p.a.eine recht starke Position, allerdings dürfte diese Posi-tion auch noch ausbaufähig sein.

Von der räumlichen Strukturierung ist im BezirkHamburg-Mitte – und dort schwerpunktmäßig durchden Innenstadt-Einzelhandel – ein saldierter Kauf-kraftzufluß von knapp 3 Milliarden DM p.a. zu kon-statieren (Zentralität: 231,5).

Mit anderen Worten: Rein rechnerisch fließen rd. 3Mrd. DM p.a. mehr in die Kassen des Einzelhandelsim Bezirk Hamburg-Mitte als dort an Nachfragevo-lumen vorhanden ist.

Leicht positive Zentralitäten haben wir noch in denzentrumsferneren Bezirken Bergedorf und Harburg. Die zentrumsnahen Bezirke, Altona, Eimsbüttel, Nordund Wandsbek haben per Saldo Kaufkraftabflüsse zuverzeichnen.

Bei der vergleichenden Betrachtung ist festzustellen,daß nahezu in allen Bezirken mehr oder weniger eine

reimund ellrott


stagnierende Entwicklung der Zentralität zwischen1992 und 1997 zu konstatieren ist.

Lediglich der Bezirk Altona, der umsatzseitig ein Plusvon etwa rd. 200 Millionen DM verzeichnen konnte,hat seine Position von ehemals 81,8 auf nunmehr rund92 verbessern können.

3.6 Neueröffnungen/ Erweiterungen im Einzel-handel in der Region Hamburg

Die nächste Folie zeigt, welche Neueröffnungen,Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben sich inHamburg seit 1992/ 93 insgesamt vollzogen haben(nur Neueröffnungen, Erweiterungen ab rd. 3.000 qmbzw. Fachmärkte ab rd. 1.000 qm).

Insgesamt gesehen, entfallen auf diese Neueröffnun-gen/ Erweiterungen rd. 156.000 qm Verkaufsfläche.

Von der räumlichen Strukturierung liegen hier derBezirk Altona mit rd. 60.000 qm, aber auch der Be-zirk Wandsbek mit rd. 30.000 qm vorn, gefolgt vonHarburg (rd. 25.000 qm) und Mitte (rd. 21.000 qm). Strukturelle Schwerpunkte bei den Einzelhandels-einrichtungen sind Fachmärkte von rd. 1.000 bis rd.10.000 qm, die insofern z.T. recht unterschiedlicheGrößenordnungen und Flächenansprüche aufweisen.

Darüber hinaus, und das ist sehr positivzu sehen, sind vor allem auch die Neu-eröffnungen/ Erweiterungen der Ein-kaufszentren Mercado, Elbe-EKZ unddas Billstedt-Center in den zentralenHamburger Standorten hervorzuheben.

Für die Bewertung der Position Ham-burgs im Vergleich zum Umland wurdeauch eruiert, wie sich die Flächenent-wicklung zwischen 1992/ 93 und 1997in den sieben Umlandkreisen darstellt.

Während in Hamburg zwischen 1992/93und 1997 insgesamt von rd. 156.000 qmhinzugekommen sind, beträgt das Plus in den Umlandkreisen insgesamt rund95.000 qm.

reimund ellrott


Das heißt also etwa ein Verhältnis 3 zu 2 zugunstender Freien und Hansestadt Hamburg, und das ist einsehr positiver und auch sehr erfreulicher Befund.

Klar zu erkennen ist, daß ein großer Schwerpunkt beiden Neuansiedlungen in den Umlandkreisen Möbel-sowie Baumärkte mit etwa knapp 70.000 qm sind, d.h.gut 2/3 der Flächen entfallen auf diese beiden Seg-mente.

Räumliche Schwerpunkte sind der Landkreis Stadesowie noch die Landkreise Pinneberg und Lauenburg;in den übrigen Landkreisen war dann die Flächen-dynamik etwas geringer.

3.7 Fallbetrachtungen – Achsenräume

Für die folgende weitergehende Betrachtung der bei-den Achsenräume, und zwar der „ Achse Nordwest“sowie der „ Achse Südost“ wurden die Daten zur Ein-zelhandelsentwicklung gesondert aufbereitet.

Hier wurden folgende Standorte untersucht:

In der „ Achse Nordwest“ haben wir neben demBezirk und den Stadtteil Eimsbüttel die StadtteileStellingen und Eidelstedt, aber auch die schleswig-holsteinischen Städte Halstenbek, Pinneberg undElmshorn näher analysiert.

In der Achse Südost wurden – ausgehend von Bill-stedt – über Bergedorf, Wentorf und Geesthacht be-trachtet.

Beginnen wir zunächst einmal mit der Achse vonEimsbüttel nach Elmshorn.

Fallbetrachtung 1: Achse Nordwest

Der Bezirk Eimsbüttel hat in dem Betrachtungszeit-raum von 1992/ 93 bis 1997 ein Verkaufsflächenplusvon rd. 5 % vorzuweisen, was bezogen auf Hamburg(+ rd. 9,1 %) ein etwas unterdurchschnittliches Flä-chenwachstum darstellt.

Nach Standorten oder Stadtteilen spezifiziert, wirddeutlich, daß im Stadtteil Eidelstedt mit der Praktiker-Ansiedlung sowie im Stadtteil Stellingen mit 2 C Mö-

reimund ellrott


Metropolregion Hamburg/ Ausgew ählte Entwicklungsachsen

bel sowie dem AJ-Holzzentrum zum Teil recht be-trächtliche VKF-Zuwachsraten bestehen. Hingegenist im Stadtteil Eimsbüttel ein Minus von etwa 2.000qm zu konstatieren, nicht zuletzt auch vor dem Hin-tergrund des Leerstandes der Dyckhoff-Immobilie inder Osterstraße.

Wie sieht es im Umland aus? Im Umland haben wirdann recht beträchtliche Zuwachsraten bei der Ver-kaufsfläche in Halstenbek,von rd.7,6% auf rd.57.000qm.Elmshorn verfügt heute über rd. 104.000 qm; waseinem ein Plus von rd. 6,1 % gegenüber 1992/ 93 ent-spricht und Pinneberg hat mittlerweile mit rd. 51.000qm ebenfalls gut 6 % bei der Fläche zugelegt.

Wie stellt sich die Umsatzentwicklung in diesem Ach-senraum zwischen 1992 und 1997 dar?

Zwar ist im Bezirk Eimsbüttel insgesamt ein Minusvon rd. 1,7 % auf gut 2,3 Milliarden DM zu konsta-tieren.

Hingegen haben sich die beiden Stadtteile Eidelstedtund Stellingen – nicht zuletzt auch vor dem Hinter-grund der skizzierten Neuansiedlungen – umsatzseitigmit Zuwachsraten von rd. 3,6 % bzw. rd. 4,6 % rechterfreulich entwickelt. Für den Stadtteil Eimsbüttel istallerdings von einem Umsatzrückgang um rd. 20 Mil-lionen DM auf rd. 445 Millionen DM auszugehen.

Wie sieht die Umsatzentwicklung im Umland zwi-schen 1992 und 1997 aus?

Auch hier noch mal ein Blick auf Halstenbek: + rd.8,1 % bzw. gut 250 Millionen DM Einzelhandelsum-satz. Elmshorn mit rd. 640 Millionen der umsatzstärksteStandort auf dieser Achse, hat um rd. 3,2 % zugelegt.Pinneberg hingegen hat trotz Flächenwachstum Um-satzrückgänge, nicht zuletzt auch vor dem Hintergrundder Entwicklungen in Elmshorn und in Itzehoe, vonrd. 5,1 % zu verzeichnen und dürfte damit seine Posi-tion als Einzelhandelsstandort etwas eingebüßt haben.

Fallbetrachtung 2: Achse Südost

Wie sind die Flächen-/ Umsatzentwicklungen zwischen1992/93 bis 1997 auf der Achse Südost verlaufen?

Sowohl im Bezirk Mitte als auch im Bezirk Bergedorfist ein leicht unterdurchschnittliches Wachstum beider Verkaufsfläche festzustellen, wenn man Gesamt-Hamburg als Maßstab zugrunde legt.

Recht erfreulich ist das Ortsamtsgebiet Billstedt – nichtzuletzt auch vor dem Hintergrund der Modernisierungund Erweiterung des Billstedt-Centers – gewachsen.Dort sind mittlerweile rd. 86.000 qm Verkaufsflächelokalisiert, was ein Plus von rd. 9,8 % gegenüber1992/ 93 bedeutet.

Wentorf hat durch die Erweiterung des MöbelparksSachsenwald eine beträchtliche Zunahme bei derVerkaufsfläche um über 100 % auf mittlerweile rund24.000 qm vorzuweisen.

Auch in Geesthacht ist ein Verkaufsflächenplus auf rd.41.000 qm um rd. 9,3 % zu konstatieren.

Wie stellt sich die Umsatzentwicklung für die be-trachteten Standorte auf der „ Achse Südwest“ zwi-schen 1992 und 1997 dar? Die Bezirke Mitte undBergedorf haben beide überproportional starke Um-

reimund ellrott


satzrückgänge zu verzeichnen. Mitte liegt bei rd. 5,2Milliarden DM und Bergedorf bei rd. 1 Milliarde DMEinzelhandelsumsatz.

Auch das Kerngebiet Bergedorf hat einen über demHamburger Durchschnittswert liegenden Umsatz-rückgang zu verzeichnen.

Hingegen hat das Ortsamtsgebiet Billstedt im gleichenZeitraum – nicht zuletzt auch durch das neue Bill-stedt-Center – ein Umsatzplus zu verzeichnen undliegt jetzt bei rd. 670 Millionen DM.

Wentorf und Geesthacht weisen ebenfalls ein Um-satzplus auf und liegen mittlerweile bei rd. 115 Mil-lionen DM, (Wentorf) bzw. bei rd. 265 Millionen DM(Geesthacht).

3.8 Relevante Einzelhandelsplanungen in denAchsenräumen Nordwest und Südost

Zum letzten Chart: den relevanten Einzelhandelspla-nungen in den Achsenräumen.

Zuerst möchte ich mit der Achse Nordwest vonEimsbüttel nach Elmshorn, auf die drei der oberenPlanungen entfallen, beginnen:

Erkennbar ist, daß in den nächsten Jahren mit derAgglomeration im Gewerbegebiet Süd in Elmshornsowie dem Neubau von Teppich Kibek (plus Möbel-haus) eine recht beträchtliche Planungsdynamik in denUmlandstädten zu erwarten ist; der hiernach als Pla-nung aufgeführte Ausbau der Wohnmeile Halstenbekist mittlerweile schon erfolgt.

Auf hamburgischer Seite dieses Achsenraumes stehennur kleinere Maßnahmen im Bezirkszentrum bzw.auch noch in den Nahversorgungsbereichen an.

Wie sieht es bei der Achse Billstedt – Geesthacht aus?Dort ist für die nächsten Jahre eine geringere Planungs-dynamik zu erwarten.

Zwei kleinere Maßnahmen, die in Geesthacht anstehensowie die Konversionsflächen des Bismarck- und desBose-Bergmann-Kasernengeländes, waren zum Un-

tersuchungszeitpunkt noch nicht weiter spezifiziert. Im Ergebnis ist zu erkennen, daß die PositionierungHamburgs im Vergleich zu der Umlandregion keineinheitliches Bild darstellt.

Unter anderem bei der Einwohnerentwicklung undder Kaufkraftentwicklung verfügt das Umland übereinen gewissen Vorsprung. Bei den in den letzten fünfJahren neu errichteten Einzelhandelsflächen ist einVerhältnis von 3 zu 2 zugunsten der Freien und Han-sestadt Hamburg zu konstatieren, was sehr positiv zusehen ist.

Bei den Planungen für die beiden betrachteten Ach-senräume Nordwest und Südost zeigt sich ein gewissesPlus an Planungen im Umland, wobei man fallweisesehr genau betrachten muß, was tatsächlich auch rea-lisiert wird bzw. in der „ Schublade“ verschwindet.

reimund ellrott


Ralf-Peter Koschny

Meine Damen und Her-ren, ich möchte nahtlosan den Vortrag von mei-nem Vorredner, HerrnEllrott anknüpfen, indemich die Ausführungen auf

der „ Ebene Stadt/ Umland und Bezirk“ anhand kon-kreter Fallbeispiele präzisiere.

3.9 Fallbeispiele – Die gemanagten Zentren

Wir haben in der Ihnen vorliegenden Studie insbe-sondere die absatzwirtschaftliche Entwicklung voninsgesamt 11 Zentren und Einzelhandelsagglomera-tionen untersucht und darüber hinaus städtebaulicheBesonderheiten bewertet. Dabei erfolgt eine Diffe-renzierung hinsichtlich sogenannter gemanagter Zen-tren, also Zentren „ unter einem Dach“ mit einem

einheitlichen Management; den gewachsenen Zen-tren, die sich im Zuge der Stadtentwicklung zu tradi-tionellen Einkaufsschwerpunkten ausgebildet habenund den ungeplanten Zentren, die sich häufig in her-vorragender verkehrlicher Lage mit einer gewissenEigendynamik entwickeln.

Ich will nun nicht jedes Zentrum im einzelnen dar-stellen, sondern beispielhaft signifikante Aussagen füreinzelne Zentren herausarbeiten, die durchaus auchfür Zentren ähnlicher Typen gelten dürften.

Das Wandsbeker Quarree

Ich komme zum ersten Zentrum Wandsbeker Quar-ree, ein Beispiel für ein funktionierendes gemanagtesZentrum.

Wie die meisten von Ihnen wissen, liegt das Wands-beker Quarree im Hamburger Osten und ist verkehr-lich über den R ing 2 und der B 75 gut erreichbar. Esbesteht aus dem zweigeschossigen Baukörper Q1 alsBindeglied zu Karstadt und dem fünfgeschossigen

ralf-peter koschny


Baukörper Q2, dem ehemaligen Warenhaus Horten.Als geschlossene mehrgeschossige Centeranlage bietetes ein gepflegtes und ansprechendes Bild. Magnetbe-triebe sind das Karstadt Sporthaus, Ansons Herrenbe-kleidung, Schaulandt etc.. Es agiert auf einem rela-tiv hohen Niveau und hat sich eine gute Marktposi-tion innerhalb des Bezirkes und teilweise darüberhinaus greifend erarbeitet.

Wie sah nun die Entwicklung im Wandsbeker Quar-ree aus?

Wir haben Umsätze, Verkaufsflächen und Flächen-produktivitäten für Sie aufbereitet. Sie finden dieseTabellen noch in der Darstellung oben, deshalb werdeich diese beispielhaft etwas detaillierter erläutern.

Die Tabelle zeigt den Brutto-Umsatz des Zentrums,des jeweiligen Bezirkes und darüber hinaus die Ent-wicklung seit 1992. Gleiches gilt für die Verkaufsflä-chen und die Flächenproduktivitäten. Die untere Ta-belle zeigt den Anteil der jeweiligen Warengruppenam Gesamtumsatz.

Sie sehen, daß das Wandsbeker Quarree eine positiveBilanz aufweist. Es verzeichnet eine Umsatzsteigerungvon 10 Mio. DM seit 1992, wobei der Bezirk imgleichen Zeitraum Verluste von 20 Mio. DM meldet.Was die Flächenproduktivitäten anbetrifft, so konntedas Quarree im Gegensatz zum gesamten Bezirkebenfalls zulegen.

Hinsichtlich der Branchenzusammensetzung sehenwir die Dominanz des aperiodischen Bedarfes mit denzentrenrelevanten Leitbranchen Textil, Bekleidung,Schuhe, Lederwaren. Diese Zusammensetzung unter-streicht die Bedeutung des Quarrees als Repräsentantfür ein Zentrum mit einem vergleichsweisen hoch-genrigen Angebot.

Als nächstes Zentrum als Vertreter eines gemanagtenZentrums stelle ich Ihnen das Billstedt Zentrum vor.

Billstedt Zentrum

Es liegt im östlichen Bereich des Bezirkes Mitte imStadtteil Billstedt. Die verkehrliche Anbindung ist

ralf-peter koschny


über die B5 und die BAB 1 und BAB 24 insgesamthervorragend. Durch die eigentumsrechtliche Zu-sammenlegung 1992 und die 1996 abgeschlosseneumfangreiche Modernisierung hat sich das Center zueinem leistungsfähigen Einkaufsmagneten im Ham-burger Osten entwickelt. Die ehemals offene Laden-straße wurde in eine kundenfreundliche und witte-rungsunabhängige Passagenverbindung zur U-Bahnumgewandelt.

Der Branchenmix ist hinsichtlich des Niveaus im Ver-gleich zum Quarree etwas niedriger placiert.

Der periodische Bereich ist stärker ausgeprägt als imWandsbeker Quarree, wogegen die zentrumsrelevan-ten Leitbranchen einen geringeren Umsatzanteil aufsich ziehen. Die Versorgungsfunktion dürfte nachunserer Erfahrung eher auf den Stadtteil und den Be-zirk ausgerichtet sein, als bezirksübergreifend wirken.Hinsichtlich der Umsatzentwicklung sehen sie in derTabelle oben – bedingt durch den Umbau im Ver-gleich zu 1992 – ein plus von 50 Mio. DM. Die leichtrückläufige Flächenproduktivität ist durch die Ver-kaufsflächenerweiterung zu erklären.

EKT Farmsen

Als Einkaufszentrum der „älteren“ Generation prä-sentiere ich Ihnen nun das EKT Farmsen.

Es liegt in südöstlicher Randlage im aufgelockert be-siedelten Wohn-Stadtteil Farmsen/ Berne. Eine guteErreichbarkeit ist durch den Friedrich-Ebert-Dammgegeben, besonders erwähnenswert ist die Lage naheder U-Bahn-Station Farmsen.

Die 1980 errichtete zweigeschossige Ladenpassagemit ca. 20.000 qm VKF ist funktional orientiert ineiner einfach gehaltenen Bauweise und ohne gestal-terische Akzente. Die Magnetbetriebe sind ein hochfrequentiertes SB-Warenhaus und ein Baumarkt.

Die Versorgungsfunktion ist stadtteilbezogen.

Das EKT Farmsen stagniert in seiner Entwicklung.Flächen und Umsatzveränderungen sind bis auf dieAufgabe der Dyckhoff-Filiale nicht im nennenswertenUmfang zu verzeichnen. Diese „ Stagnation“ dürftedas R esultat der bisher noch nicht durchgeführten

ralf-peter koschny


aber notwendigen Modernisierungsmaßnahmen sein. Hinsichtlich der Branchenzusammensetzung dominiertvergleichsweise der periodische Teil (SB-Warenhaus)und der Hartwarenbereich (Baumarkt).

3.10 Die gewachsenen Zentren

Insgesamt sehen Sie anhand der drei Beispiele, daß diegemanagten Zentren – mit der erklärten schwäche-ren Position von Farmsen – eine positive Entwicklungverzeichnen. Im folgenden stelle ich Ihnen nun aus-gewählte gewachsene Zentren vor, die bekanntlicher-maßen über kein einheitliches Management verfü-gen.

Bezirkszentrum Harburg

Das Bezirkszentrum Harburg ist verkehrlich mit demUmland über die BAB 1 und mehrere Bundesstraßengut angebunden, Mängel bestehen dagegen nach wievor in der kleinräumigen Erschließung und hinsicht-lich der Stellplatzsituation.

Im Bereich des Harburger R inges sind die Magnet-betriebe Karstadt, P&C, C&A sowie als Fachmärkte

u.a. die Anbieter HOT, Toys „R“ Us und das SB-Warenhaus Marktkauf angesiedelt, also durchaus einBesatz, der großstädtischen Anforderungen entspricht.Die Magnetbetriebe werden ergänzt durch kleintei-

ralf-peter koschny


ligen Besatz, der sich vor allem entlang der Fußgän-ger-Zone Lüneburger Straße zieht.

Wenngleich in den letzten Jahren große Anstrengun-gen unternommen wurden, die Einzelhandelsszeneninsgesamt zu verbessern, so muß der Einkaufsbereichim Bezirkszentrum Harburg als relativ weitläufig undwenig kompakt mit Mängeln in den Funktionsabläu-fen klassifiziert werden.

Diese Situation spiegelt sich in den einzelhandelsrele-vanten Daten wider. Harburg verzeichnet trotz einesFlächenzuwachses von 5.000 qm seit 1992 (8,1 %) ei-

nen Rückgang der Einzelhandelsumsätze um 10 Mio.DM (1,7 %). Die Flächenproduktivität ist um 10 %gesunken, ein Rückgang der als „ besorgniserregend“einzustufen ist und durchaus zu weiteren städtebauli-chen und absatzwirtschaftlichen Aktivitäten auffordernsollte.

Das Bezirkszentrum Eimsbüttel

Wir kommen nun zu dem etwas kleineren Bezirks-zentrum, das B1 Zentrum Hamburg Eimsbüttel. Siesehen, daß auch dieses Zentrum durch die Lage amRing 2 über eine recht gute Verkehrsanbindung ver-

ralf-peter koschny


fügt, Probleme ergeben sich aufgrund des engen Stra-ßennetzes hinsichtlich der kleinräumigen Erschließungsowie hinsichtlich des Stellplatzangebotes. Lediglichdas Parkhaus bei Karstadt verfügt über eine größereAnzahl von Stellplätzen.

Die wesentlichen Magnete im B1 Zentrum sind Kar-stadt und Görtz. Darüber hinaus agieren zahlreicheAnbieter vorwiegend ausgerichtet auf die Nahversor-gung.

Mit einem Umsatzvolumen von ca. 210 Mio. DMgehört der Bereich um die Osterstraße zu den kleinenB1 Zentren.

Ähnlich wie das gewachsene Zentrum Harburgmußte das B1 Zentrum Osterstraße Umsatzrückgängehinnehmen. Die etwa gleichgebliebene Flächen-produktivität ist auf einen Rückgang der Verkaufs-flächen (Schließung der Dyckhoff-Filiale) zurück-zuführen.

Der relativ hohe Anteil des periodischen Bedarfes imBezirkszentrum unterstreicht die Ausrichtung auf dieNahversorgungsfunktion. Im Vergleich zu anderenBezirkszentren fällt Eimsbüttel in seiner Versorgungs-funktion insbesondere mit Gütern für den aperiodi-schen Bereich deutlich ab.

Das Stadtteilzentrum Bramfeld

Ein Zentrum einer niedrigeren Hierarchiestufe stelltdas C1 Zentrum Bramfeld dar.

Es erstreckt sich langgezogen über etwa 2 Kilometerentlang der Bramfelder Chaussee. Die Magnetbetrie-be sind Karstadt und – hier als Sonderfall – der Bau-markt Max Bahr. Ansonsten dominiert kleinteiligerBesatz aus dem periodischen Bereich entlang derBramfelder Chaussee, der einen Anteil von 30 % amGesamtumsatz repräsentiert. Der relativ hohe Anteilvon 30% im Hartwarenbereich ist auf den Baumarktzurückzuführen.

ralf-peter koschny


Die Entwicklung im Stadtteilzentrum Bramfeld un-terstreicht die Entwicklung in den gewachsenenZentren.

Der Umsatzrückgang von 10 Mio. DM seit 1992entspricht einem Minus von 6,1 %. Die Flächenpro-duktivität verlor 3,9.

ralf-peter koschny


3.11 Die „ ungeplanten“ Zentren

Als nächsten Schritt führe ich Ihnen die Entwicklungeiniger ungeplanter Zentren vor, ohne jedoch die je-weiligen Agglomerationen im einzelnen zu betrachten.An dieser Stelle sollen vielmehr die ungeplanten Zen-tren den geplanten Zentren gegenüber gestellt werden,um auf diesem Wege zu signifikanten Aussagen in derHandelsentwicklung in Hamburg zu kommen.

Bei den untersuchten Zentren in Wandsbek wirddeutlich, daß alle gewachsenen Zentren, die im Be-trachtungszeitraum von 1992 - 1997 untersucht wur-den, Umsatzrückgänge zu verzeichnen haben. Dagegenverbucht das Quarree Umsatzzuwächse. Eine beson-ders expansive Entwicklung vollzog die ungeplanteHandelsagglomeration am Friedrich-Ebert-Damm. Miteinem Plus von 105 Mio. DM (+52,5 %) übertraf dieEntwicklung an diesem Standort die anderen Zentrenbei weitem.

Ähnlich verlief die Handelsentwicklung im BezirkEimsbüttel. Bei den untersuchten Zentren konnte nurdie Holsteiner Chaussee als ungeplantes Zentrum zu-legen (+ 22 Mio. DM, bzw. + 22,2 % gegenüber 1992).Alle anderen untersuchten Standortbereiche verlorenoder stagnierten (Eidelstedter Platz).

Was die Entwicklung der geplanten und ungeplantenStandorte anbetriftt, ist die Situation im Bezirk Har-burg mit der in den anderen Bezirken vergleichbar,wenngleich nicht in gleichem Ausmaße. Da die Ent-wicklung im Großmoorbogen als ungeplanter Stand-ort bereits vor 1992 zum größten Teil abgeschlossenwar, gewann die ungeplante Handelsagglomeration„ nur“ 3,5 % oder + 3 Mio. DM im Betrachtungs-zeitraum hinzu, wogegen auch hier das B 1 Zentrumdeutlich an Umsätzen (- 10 Mio. DM) und damit dergesamte Bezirk (- 20 Mio. DM) verlor.

3.12 Thesen zur Handelsentwicklung

Vor dem Hintergrund der dargestellten sozioökono-mischen Entwicklung in Hamburg und der ausge-wählten geplanten und ungeplanten Zentren stelle ichIhnen nun 6 beispielhafte Thesen zur Einzelhandels-und Zentrenentwicklung in Hamburg vor.

1. Suburbanisation

Es wurde aufgezeigt, daß die Umlandwanderung unddie höhere Kaufkraftentwicklung im Umland anhält.Wir vermuten, daß der Suburbanisationsprozeß Ham-burg – Umland sich auch zukünftig fortsetzt.

2. Metropolfunktion

Die derzeitige Situation in Hamburg ist durch einegeringe Dynamik in den Bezirkszentren und in derInnenstadt geprägt. Somit dürfte die Metropolfunktionnur durch einen Ausbau der regionalwirksamen Be-zirkszentren und eine deutlichere Positionierung derInnenstadt gestärkt werden.

3. Bezirkliche Handelsentwicklung

Die Bezirke haben sich äußerst heterogen entwickelt.Sie koppeln sich von den sozioökonomischen Trends

ralf-peter koschny


ab. Im Vordergrund stehen Faktoren wie Flächenver-fügbarkeit und Wettbewerb.

4. Fachmarktentwicklung

Bisher erfolgte die Standortbelebung in Hamburg re-lativ konzeptionslos. Für die Zukunft benötigt dieStadt Hamburg eindeutigere Kriterien zur Steuerungder Fachmarktentwicklung.

5. System der zentralen Orte

Die Zentren haben sich in den letzten Jahren vonihrer ursprünglichen hierarchischen Einstufung abge-koppelt. Vor diesem Hintergrund sollte die Überar-beitung des Systems der zentralen Orte in Angriffgenommen werden.

6. Gemanagte Zentren

Die gemanagten Zentren haben sich im Vergleich zuden gewachsenen Zentren positiv entwickelt. Es kanndavon ausgegangen werden, daß die gemanagten Zen-tren auch in der Zukunft Vorteile verbuchen können.

Meine Damen und Herren, wir haben Ihnen in derletzten Stunde eine Menge Informationen über dieHandels- und Zentrenentwicklung in Hamburg prä-sentiert und hoffen, daß es uns gelungen ist, eine breitePlattform für die anschließende Diskussion und Kon-zeptfindung zu bieten.

ralf-peter koschny


44. Entwicklungstendenzen im Einzelhandel – Abkehr von der Grünen Wiese?

von Dr. Herbert Appelt, Essen

4.1 Vorbemerkungen

Zur Einleitung macheich folgende Vorbemer-kungen:

1. Die Frage, ob es eine Abkehr von der grünen Wiesegibt, beantworte ich konkret mit „ ja“ und begründedies damit, daß

a) das alte Bundesgebiet mit derartigen Zentren aufder grünen Wiese überbesetzt ist,

1. b) daß dies noch mehr für die neuen Bundesländerzutrifft,

1. c) und daß schließlich, nachdem die Metro mehroder weniger alle in Frage kommenden Betreiber„ aufgefressen“ hat, auch nunmehr einen großenBetreiber, Mieter und Vermieter gibt, der derar-tige Objekte machen kann und dies dann zumeigenen Umsatz nutzen, weniger als Investment.

2. Das Thema der Einzelhandelstendenzen behandeleich aus der Sicht eines Projektentwicklers. Dies istzwar im Programm nicht so abgedruckt, aber vomVeranstalter sicherlich so gemeint.

3. Dieser „ eine“ Projektentwickler bekennt sich klarzum Facheinzelhandel bzw. zur Entwicklung vonFachhandelseinkaufszentren bzw. mit einem derar-tigen Schwerpunkt.

4. Daraus resultiert ebenso ein klares Bekenntnis zurStadt, zur Innenstadt, zu Stadtteilzentren oder zuZentren an der städtischen Peripherie, aber nichtauf der grünen Wiese, nämlich mit eindeutig städ-tischen Bezug und Zusammenhang.

5. Was die Größenordnung solcher Projekte anbelangt,gehe ich von mindestens 10.000 bis 12.000 m2 Han-delsfläche als unterste Größe aus.

6. Darf ich schließlich darauf hinweisen, daß meineAusführungen sich auf das gesamte Bundesgebietbeziehen, nicht also spezifisch auf die Stadt Ham-burg mit ihrer Sonderstellung und ihrer besonderenSituation bezogen sind.

Nach dieser Vorbemerkung werde ich, soweit diesin einer halben Stunde möglich ist, jeweils kurz dieVeränderungen ansprechen, wie sie sich auf der Kun-denseite und dem Besucherverhalten der Stadt in denletzten Jahren entwickelt haben. Ich werde sodann aufbestimmte Tendenzen und Veränderungen im Ein-zelhandel eingehen und die Konkurrenzsituation, mitder sich der Facheinzelhandel auseinanderzusetzenhat, ansprechen. Schließlich halte ich einen Blick aufden Verbraucher und seine Verhaltensänderungen alsGegenpart des Einzelhandels für erforderlich. Sodannsind aus meiner Sicht so typische Zeitgeisterscheinun-gen, wie Entertainment, Urban-Entertainment undFactory Outlet anzusprechen. Schließlich werde ichin Kurzform zu den Entwicklungsmöglichkeiten vonHandelsimmobilien in den Innenstädten oder Stadt-teilen Stellung nehmen.

4.2 Besucher und Verbraucherverhalten in denInnenstädten

Nach einer Erhebung der BAG hat sich der Besucher-verkehr in den Innenstädten, und zwar am Donnerstag,Freitag und Samstag von 1992 bis 1996 ganz wesent-lich verringert.

Auch die Entwicklung der Einkaufsbeträge pro Personzwischen 1980 und 1996 zeigt deutlich, daß die Grund-frequenzen zurückgegangen sind, und daß in den In-nenstädten mehr Zielkäufe, jeweils bezogen auf 100 %aller Käufe, getätigt werden als früher, die dann auchim oberen Preissegment zwischen DM 51,- und DM100,-, DM 100,- und DM 250,- und über DM 250,-liegen. Dagegen sind in den Preisgruppen bis DM 10,-,bis DM 25,-, bis DM 50,- etc. eindeutige, wesentlicheRückgänge der Anteile festzustellen. Auch darauf läßtsich eine Reduzierung der Frequenz schließen.

dr. herbert appelt


ä ‘92/ ‘96

bis 50.000 Einwohner -15,5 % -17,5 % -21,2 %50.001 - 100.000 EW -15,6 % -20,5 % -24,3 %100.001 - 250.000 EW -15,1 % -16,5 % -20,9 %250.001 - 500.000 EW -13,1 % -14,3 % -19,1 %* 500.000 EW HZ* -13,4 % -16,9 % -20,5 %* 500.000 EW NZ** -17,2 % -19,1 % -18,4 %

gesamt -14,7 % -17,2 % -21,1 %

Auch die Entwicklung des Alters der Besucher wurdein einer BAG-Untersuchung von 1976 bis 1996 ana-lysiert. Diese zeigt einen deutlichen Rückgang derBesucher in allen Altersgruppen bis zu 50 Jahren. D. h.die Jugendlichen, jüngere Altersgruppen und insbe-sondere im aktiven Leben stehende Altersgruppenhaben sich von der Innenstadt mehr und mehr abge-wandt, weil in dem der Anteil der Altersgruppen von50 bis 65 Jahre und vor allem von 66 und älter pro-zentmäßig stieg, wohlbemerkt wiederum bezogen aufjeweils 100 % der Gesamtbesucherzahlen. Diese we-nigen Zahlen geben bereits einen ersten Hinweis aufdie kritische Tendenz, mit der der städtische Handelkonfrontiert ist.

4.3 Die neuen Wettbewerber des städtischenEinzelhandels

Hatte sich der deutsche Einzelhandel in den 50er und60er Jahren im wesentlichen mit sich selbst auseinan-der zu setzen und natürlich mit dem großen Konkur-renten innerhalb des Einzelhandels, den klassischenWarenhäusern, so begann sich die Entwicklung inden späten 60ern/Anfang 70er Jahre drastisch zu ver-ändern durch das Aufkommen der SB-Märkte undVerbrauchermärkte, die aber heute bereits nahezu alsklassische Konkurrenz und standesgemäße Mitbewer-ber zum Teil anzusehen sind. Die Konkurrenzpalettefür den Facheinzelhandel hat sich innerhalb wenigerJahre um eine Reihe von Kategorien erweitert, die vorwenigen Jahren noch als Exoten des Handels bezeich-net worden wären. Abgesehen vom Versandhandel,der zäh und klug Punkt für Punkt seine Marktposi-tion ausbaut, sind als Massenkonkurrenten hinzuge-

kommen Kategorien, wie Raststätten an Straßen undAutobahnen, Flughafenzentren, Convenient-Shopsfür mehr oder weniger den gesamten Tagesbedarf inden Tankstellen, der Beginn des Internet-Shoppings.Schon lange nicht mehr zu unterschätzen ist die Wir-kung der Volumina, die im Shopping-Tourismus um-gesetzt werden. Damit sind nicht nur die Busfahrtennach Mailand, London oder ähnlich gemeint. Ganzim Gegenteil, LTU und Condor werden bald nichtmehr umhin können, ganze Frachtjumbos hinter denTouristenjumbos herfliegen zu lassen, um die Waren-massen von T-Shirts, Jeans, Leder, Schuhe und son-stigen Produkten nachzuschaffen.

Hinzu kommen deutliche Veränderungen und Um-schichtungen in den Budgets der Verbraucher und imVerhalten der Verbraucher selbst. Bevor wir daraufeingehen, soll aber noch auf einige Fakten der Verän-derungen im Einzelhandel selbst hingewiesen werden.Zunächst ist global festzustellen, daß sich die Anzahlder Einzelhandelsunternehmen in Deutschland dra-stisch zu ändern begonnen hat und dies innerhalb einersehr kurzen Zeitspanne, z.B. zwischen 1993 und 1996.Generell wird angenommen, daß es in Deutschlandrund 400.000 Einzelhandelsunternehmen gibt. DasInstitut für Handelsforschung Köln stellt jedoch fest,daß im Jahr 1993 knapp unter 310.000 Unternehmenvorhanden waren. 1994 stieg die Zahl offensichtlichals Folge des Erstbooms in den neuen Bundesländernauf leicht über 330.000 und fiel bis 1996 wieder ab aufrund 300.000 Einzelhandelsunternehmen. Ein anderesBild zeigt die Entwicklung der Verkaufsflächen zwi-schen 1992 und 1998. Nach einer Erhebung des Pris-ma-Instituts ergibt sich folgendes Bild:

dr. herbert appelt


* Hauptzentren, * * Nebenzentren Quelle: BAG-Untersuchung Kundenverkehr ’92 und ’96

Entwicklung der Besucherzahlen in den Innenstdten, Paariger Vergleich

Samstag Donnerstag Freitag

1992 1997/ 1998 Veränder. 1992 1997/ 1998 Veränder. 1992 1997/ 1998 Veränder.ggü. 1992 ggü. 1992 ggü. 1992

in % in % in %

64.847 66.652 2,8 15.723 15.409 -2,0 80,570 82.061 1,9

79.000* 84.000* 6,3 11.500* 16.500 43,5 90.500 100.500 11,1

1,22 1,26 3,3 0,73 1,07 46,6 1,12 1,22 8,9

612,7** 636,6** 3,9 88,8** 107,5 21,1 701,5 744,1 6,1

7,800 7.600 -2,6 7.700 6.500 -15,6 7.800 7.400 -5,1

9,449 9.551 1,1 5.649 6.976 23,5 8.707 9.068 4,2

Die Auswertung dieser Zahlen zeigt einen erheblichenFlächenanstieg von 11,1 %, z. B. zwischen 1992 und1998. Dem gegenüber steht ein wesentlich geringeresWachstum des ladeneinzelhandelsrelevanten Umsatzes,was ganz klar auf einen Rückgang der Flächenpro-duktivität hinweist. Das Extremergebnis liegt bei denBaumärkten, deren Verkaufsflächen sich in diesen Jah-ren um nahezu 120 % erhöht haben, deren Flächen-produktivität jedoch um 35 % zurückgegangen ist.

Diese Flächenergebnisse insgesamt sind natürlich we-sentlich durch die Entwicklung auf der grünen Wieseund an der Peripherie bedingt, wobei ein Großteildavon auf die neuen Bundesländer entfällt. Sie zeigen

aber auch klar, wo neben den vorgenannten Angriffs-faktoren der Hauptangreifer der städtischen Handels-gebiete liegt. Aber auch der Konzentrationsprozeß hatseine Wirkung. Dies trifft neben dem Lebensmittel-einzelhandel ganz besonders auf den Textileinzelhan-delsumsatz zu. 1989 vereinigten die drei größtenTextilanbieter C&A, Quelle und Karstadt auf sichrund 14 % des gesamten Umsatzes. 1996 jedoch warvon dem damaligen Trio nunmehr einer übrig, näm-lich Karstadt. An die Spitze gesetzt hatten sich Metround der Otto-Versand. Das neue Trio aus Metro, Ottound Karstadt vereinigt nun 20 % auf sich.

Das Gesamtbild ist also geprägt von einem ganz kla-ren Konzentrationsprozeß von einer Verstärkung derFilialisierung und damit zusammenhängend einendeutlichen Rückgang der Vielfalt in der Einzelhan-

dr. herbert appelt


* * ) Basis HZG vom Mai 1993* * ) Fortschreibung HGZ, eigene Erhebungen,

Stand 05/ 1998

ä

Jahr

Einwohner/Verkaufsfläche

Einwohner in Tsd. (1.7)

Verkaufsflächein Tsd. m2

(ca. Angaben)

Verkaufsflächepro Einwohnerin m 2

Ladeneinzelhan-delsrelevanter Um-satz in Mrd. DM(ca. Angaben)

DM/ m 2 Verkaufs-fläche

pro-Kopf-Ausga-bebetrag in DM

alte Bundesländer neue Bundesländer Deutschland gesamt

Verkaufsfl chenentwicklung zwischen 1992 und 1998 in Deutschland

delslandschaft. Andererseits ist positiv anzumerken,daß es eine nicht unbedeutende Zahl von Unterneh-men gibt, die am Markt mit unterschiedlichen Ver-triebsschienen vertreten sind und so wiederum fürVielfalt sorgen. Schließlich sollte auch eine gewisseInternationalisierung nicht unerwähnt bleiben, obMarks & Spencer, GAP oder Walmart. Es handelt sichin jedem Fall um Unternehmen, die neu auf demdeutschen Markt sind und von denen man annehmenkann, daß sie sich langfristig und nachhaltig hier eta-blieren wollen. Dies dürfte sich mit der Einführungdes EURO noch verstärken.

Auf der erfreulichen Seite der neueren Einzelhandel-stendenzen sind aber ganz besonders neue Erschei-nungsformen des Erlebnishandels zu erwähnen. HerrWenzel hat kürzlich bei einer Tagung des Internatio-nen Shopping-Center-Council’s in Berlin besondersdarauf hingewiesen. Er verweist auf Sortimentsent-wicklungen mit hohem Freizeitbezug, wo er Kunde-norientierung und vielfältigen Kundenservice als guteBeispiele nennt: Buchläden z. B. Hugenduble, einMedienkaufhaus Dussmann, System-Center/ Shop-ping-Center Stilwerk in Hamburg, die Sportarena imKaufhof im CentrO, am Alexanderplatz die Breunin-ger Sportschuhabteilung mit Showpicking.

Eine andere und sehr wichtige Tendenz ist daran zuerkennen, daß mehr und mehr Einzelhändler sich da-rüber im klaren geworden sind, daß Fassade, Laden-einrichtung, Flächenconvenience, Personalverhaltenund Service insgesamt ebenfalls zum Erlebniseinkaufgehören und insofern wesentliche Verbesserungen inDeutschland feststellbar sind. Dies kommt neuemVerbraucherverhalten entgegen.

4.4 Verbraucher – Hat er sein Verhalten nunwirklich geändert und welche Auswirkungenhat es auf den Einzelhandel und die Städte?

Zu diesem Thema gibt es heute bereits ausreichendeForschungsergebnisse. Hier in Hamburg sei auf die For-schungsarbeit der BAT Freizeitforschung hingewiesen.

Sicherlich ändert sich die soziale und altersmäßige Struk-tur unserer Bevölkerung laufend und immer schneller.Die Wandlung von der Industrie- zur Dienstleistungs-

gesellschaft erschließt sich auch bei uns mehr undmehr. Die Arbeitsfelder verändern sich. Das Verhaltendes Einzelnen wird immer mehr geprägt von Flexibi-lit ätsnotwendigkeiten und Bedürfnissen, aber auchvon Individualisierung andererseits, von Mediatisie-rung und einer deutlichen Mobilität. Prof. Walter,der Chefökonom der Deutschen Bank, wies kürzlichdarauf hin (und das mit einem Ausrufezeichen): Wieging es dem deutschen Einzelhandel gut, wäre bloßdie deutsche R eisewut und Autowut nicht so groß!Und die BAT Freizeitforschung spricht im gleichenZusammenhang von der Suche und Sucht nach neuenBewegungsgefühlen als Ausgleich und Ventil für sinn-liche Reizüberflutungen. Es kommt so zum Bedürf-nis der Erlebnisorientierung im Sinne des „ ich will eshaben, ich habe es mir verdient, und ich will nochmehr haben“ . Zu beobachten ist aber auch, daß wirsozusagen eingetreten sind in eine Art Sparzeitalterund Erlebniszeitalter gleichzeitig. Das Konsumverhal-ten der Bundesbürger wird immer polarisierter. DerAnteil der Sparkonsumenten, deren Budget gerade zurtäglichen Versorgung reicht, wie die BAT Freizeitfor-schung auch meint, wächst eindeutig. Dagegen bleibtder Anteil der Erlebniskonsumenten, die sich weiter-hin ein schönes Leben leisten können, stark stabil. Diesist sicherlich eine gute Begründung für die Tatsache,daß Hunderttausende in Deutschland zu Entertain-ment-Großveranstaltungen eilen, die jedoch nichtüberall zu haben sind. Im Gegenteil, es bedarf der An-reise, der Organisation und der Teilnahme an Mas-senveranstaltungen, wie sie in Innenstädten überhauptnicht denkbar sind. Die Auswirkungen all dieser Fakto-ren sind aber realistisch betrachtet auch zu relativieren.Je nach Entertainmentkategorie, Musical, Großkino,Erlebnis Badelandschaft oder Freizeit Erlebnisparkhaben 65 bis 80 % der Deutschen derartige Veranstal-tungen noch nicht besucht. So stellt die BAT-Frei-zeitforschung z. B. fest, daß rund 70 % eines Befra-gungssamples derartige Freizeitveranstaltungen ausunterschiedlichsten Gründen ablehnen und Aussagenwie „ nichts für mich, zu teuer, zu weit weg, zu um-ständlich“ etc. geben.

Für unser Thema ist aber auch wichtig oder beson-ders wichtig, daß aus den gleichen Untersuchungenherausgelesen werden kann, daß die Mehrzahl derdeutschen Verbraucher dem Erlebniskonsum (siehe

dr. herbert appelt


vorherige Beispiele) und insbesondere den vielfältigenAngeboten in Einkaufszentren mit ihren Dienstleistun-gen attraktive Gestaltung, Aufenthaltsmöglichkeiten,kurzum Ambiance, sehr positiv gegenüberstehen, unddies ist wichtig für unser Thema.

4.5 Die Zeitgeisterscheinungen Entertainment– Urban-Entertainment einerseits und Fac-tory Outlets andererseits

Diese Themen sind deswegen anzusprechen, weil siehäufig nur durch gewisse echte, aber vielmehr falschePropheten im Zusammenhang mit innerstädtischenEntwicklungen, Einkaufszentren etc. angesprochenwerden.

Die um die Urban-Entertainment-Center geführteDiskussion, die von verschiedenen von mir sogenann-ten falschen Propheten seit einem Jahr in Deutschlandgeführt wird, halte ich für glatten Unsinn. Die ange-führten amerikanischen Beispiele, sei es aus New York,Chicago oder San Francisco, sind in keiner Weise über-tragbar. Als seriöse Investitions- und Betriebsform indeutschen Innenstädten oder Stadtteilen kann ich sienicht betrachten. Ggf. können wir in der Diskussionnachmittags darauf eingehen (soweit erforderlich).

Ein anderes Thema sind die sogenannten FactoryOutlets. Ich vertrete dazu folgende Meinung: Auchin der USA haben sie trotz ihres Erfolgs eine sehr be-schränkte Marktbedeutung. Auch hier scheinen diePropheten in Deutschland die Bedeutung dieser Ka-tegorie in der USA wesentlich zu übertreiben. Ichbehaupte, Deutschland hat die beste und bestfunktio-nierende Facheinzelhandelsstruktur in der Welt immernoch. Die Bedeutung dieses Facheinzelhandels ist auchwesentlich mitgeprägt durch die Beziehungen zur In-dustrie, insbesondere im Markenartikelbereich. Jederwesentliche Hersteller von Designware und Marken-artikelware muß sich überlegen, ob er die Beziehungenmit dem deutschen Fachhandel brechen will oder wei-terhin darauf bauen will. Solange der deutsche Fach-handel aber funktionsfähig bleibt, wird er weiterhinin der Lage sein, Marktplätze in den Innenstädten undin den Stadtteilen zu schaffen und zu erhalten, wiewir im nächsten Kapitel oder Abschnitt unserer Dar-stellung sehen werden. Sofern die deutschen Städte,

Stadtverwaltungen und Politik also weiterhin daraninteressiert sind, die Innenstädte als Marktplätze in-stand zu halten/ in Takt zu halten, wird die Zulassungvon Factory Outlets in den Städten, in den Periphe-rien, aber auch in den regionalen Planungsverbands-gebieten zum Sakrileg und zum Durchstoß für denEinzelhandel, und damit für die Städte selbst. Soweitsie sie aber zulassen, müssen sie davon ausgehen, daßder Besatz dieser Factory Outlets in der R egel ent-weder vom Ausland versorgt werden wird, oder vondeutschen Nicht-Markenartikel- und Design-Her-stellern aus meiner Sicht zweifelhafter Natur beliefertwerden wird. Die Überlebensfähigkeit solcher FactoryOutlets ist daher außerordentlich in Frage zu stellen.Daraus leitet sich aber ganz klar die Gefahr ab, daßbei Zusammenbruch dieser Organisation die dann ge-schaffenen Hallen und Angebotsparks über kurz oderlang zu zusätzlichen Fachmarktzentren werden, unddamit weiterhin die Lebensfähigkeit des Fachhandelsund damit der Marktplätze der Innenstädte und Stadt-teile zusätzlich bedrohen werden.

Leider gibt es in Deutschland nicht nur ein Politiker-gremium und nicht nur eine Stadtverwaltung, die be-reits offen darüber diskutiert, ob im Zuge regionalerPlanungsabsprachen oder aber auch in den Innen-städten bereits Factory Outlets größerer oder kleinererKategorien zugelassen werden sollen. Diese Diskus-sionsprozesse laufen dann häufig unter dem Titel„ sozial und sozial verträglich“.

Meine Damen und Herren, es gibt keine bessere Ein-zelhandelslandschaft als die deutsche. Vom Discounterüber den Verbrauchermarkt zum SB-Haus, dem klassi-schen Warenhaus, dem Facheinzelhandel, ist in Deutsch-land alles in bester Schichtung vertreten, und der Ver-braucher hat auch aus sozialer Sicht alle Möglichkeiten,die er benötigt. Die Politik sollte sich zurückhaltenund jeden weiteren Durchstoß, insbesondere gegenden Facheinzelhandel, gegen die Warenhäuser, seienes SB-Warenhäuser oder Kaufhäuser der klassischenArt, in den deutschen Städten unterlassen und dafürSorge tragen, daß die Marktplätze erhalten bleiben.

Damit komme ich zum letzten Punkt der Projektent-wicklung von Handelsimmobilien aus der Sicht desProjektentwicklers:

dr. herbert appelt


4.6 Die Stadt – Der Marktplatz – Der Projekt-entwickler

Städte in Mitteleuropa sind in der Regel durch Märkteentstanden. Märkte haben Städte gemacht. Auch heutebrauchen Städte, Stadtteile und Quartiere Marktplätze.Diese bedürfen aber der Pflege, der Erhaltung undder laufenden Modernisierung, genauso wie ein ein-zelnes Einzelhandelsgeschäft alle 5-6 Jahre oder früherder Renovierung bedarf und des neuen Gesichts.

Ein besonders hervorragendes Beispiel dafür ist Ham-burg selbst. Wenn man das Handelsangebot der 60erund frühen 70er Jahre vergleicht mit dem, was seitdamals entstanden ist, zwischen Große Bleichen undNeuer Wall, an Einkaufszentren im Alstertal, demElbe-Einkaufszentrum, in Bergedorf, in Bilstedt, wer-den auch die letzten Ausführungen des Bürgermeistersim Zusammenhang mit den geplanten Neugestaltun-gen des Mönkebergquartiers berücksichtigt. Dann hatHamburg auf unvergleichliche Weise gezeigt, wieeine Stadt ihre Marktplätze verbessern, neu gestaltenund effizient machen kann. Auch andere neueste Ent-wicklungen in Stadtzentren, wie z. B. in Schwerin, inSiegen, in Erfurt und ganz neu z. B. in Gera, gebenhervorragende Beispiele des erfolgreichen Wiederer-stehens von echten Markplätzen heutigen Lebens ab.Sie beweisen, daß der Bürger und Konsument intakteInnenstadt und Stadtteilzentren sucht und bereitwilligannimmt.

Innenstadtzentren, Stadtteilzentren, Arcaden, Galleri-en, Passagen, reaktivierte Bahnhöfe, Güterbahnhöfeund ähnliches können Garant sein für städtische Er-folge, sofern diese Projekte richtig gemacht werden.In Zusammenarbeit mit den Stadtverwaltungen, mitder Politik, mit dem Handel und den Projektentwick-lern und Investoren. Natürlich gibt es auch Fehllei-stungen, wie in Frankfurt diese berühmtberüchtigteGallerie an der Zeil oder das ganze Friedrichstraßen-Quartier in Berlin.

Damit zusammenhängend unsere abschließende Fragenach den Voraussetzungen für Erfolg, erfolgreichenWettbewerb, um Städte zu Marktplätze zu machenoder alten Marktplätzen wieder zu städtischem Lebenzu verhelfen. Grundvoraussetzung ist ein vertrauens-

volles Zusammenspiel zwischen dem Entwickler, In-vestor und Betreiber derartiger Objekte mit der städ-tischen Politik und Planung, dem Handel, und dasalles auf der Basis genauer Erkenntnis der Bedürfnisseder Konsumenten.

1. Im Idealfall, und nur davon wollen wir reden, istdie Einheit von Entwickler, Investor und Betreibererforderlich.

2. Der Projektentwickler muß die Architekten führenund muß Handels- und Funktionsaspekte durch-setzen.

3. Der Projektentwickler braucht die Stadtplanung,die städtische Politik, als einsichtigen Partner, derVerständnis zeigt für die Funktions- und Investiti-onsbedürfnisse, die Fragen des Betriebs und letzt-lich wiederum der Bedürfnisse der Bürger seinerStadt.

4. Das bauliche Konzept muß funktional Handels-und Kundenbedürfnissen entsprechen, und dies istleider keinesfalls die Norm in Deutschland. VielePassagen, die im Nichts enden, als Investitionsruinendahinvegetieren, zu notleidenden Belastungen derStadt, des Umfeldes und der Investoren gewordensind, leiden bzw. sind aufgrund der Nicht-Berück-sichtigung von fundamentalen Grundvoraussetzun-gen so geworden.

5. Der Entwickler muß wissen, wie er Handels- undSortimentsstruktur erstellt, wie er den Branchen-mix ausrichtet. Er muß Kundenverhalten und Be-dürfnisse kennen und als letzten Maßstab seinergesamten Planung und seines Betriebs sehen. Ermuß die entsprechenden Voraussetzungen für Fre-quenz und Verkehrsabläufe schaffen.

6. Das gesamte Konzept muß handels- und kunden-orientiert sein. Jede von Architekten oder auchStädteplanung mitentwickelte Immobilie eignet sichals Handelsimmobilie. Funktionalität und Nutzungstehen in engstem Zusammenhang, Kompromissein dieser Hinsicht können tödlich sein. Ich zitiereHerrn Strohmann von der Douglas-Gruppe, derkürzlich bei einer Tagung davon sprach, das „ Mu-

dr. herbert appelt


6. seumsbauten Museen beherbergen sollten, undnicht Handel; und Mausoleumsbauten sollten Grä-ber beherbergen und nicht Handel“ . Er bezog sichauf einige bekannte Investitionsruinen oder ähnli-ches in Deutschland.

7. Daraus leitet sich auch ein Appell an die Stadtpla-nung, Stadtpolitik ab, der heißt: Handelsimmobiliensollen kundengerecht sein, wenn sie zum Erfolgwerden sollen. Dies bedeutet vielerlei:

7. a) großflächiges und kleinteiliges Angebot ist er-forderlich (SB in der City);

7. b) die vorherige Erschließung sowie die Schaffungvon ausreichendem Parkraum ist erforderlich(Kassenbon/ Kunde);

7. c) Städte müssen qualifizierte Marktforschungs-ergebnisse akzeptieren und sollen nicht engemLobbytum verfallen. Die gut gemachten Han-delsimmobilien ab einer gewissen Größe habenin der Regel nach aller Erfahrung befruchtendeWirkung auf das gesamte Umfeld.

8. Der Projektentwickler – Investor – soll „ sine quanuom“ auch Centermanager des laufenden Be-triebs nach Fertigstellung sein (Marketing, Ver-kaufsförderung, Sortimentspflege, Modernisierung).

9. Davon gibt es in Deutschland aber höchstens 2 1/2

bis 2 3/4 (!). Die 3/4 weggelassenen, bleiben 2, eingroßer feiner aus Hamburg und ein kleiner feiner– das von mir vertretene Unternehmen.

Sehr geehrte Damen und Herren, ein umfassendagierender Projektentwickler und Investor, eine ganz-heitlich denkende Stadtpolitik und Planung, nichteingeengt durch Vergangenheitsdenken und engstir-nigen Lobbyismus kann die Marktplätze schaffen underhalten, die die Städte auch heute wesentlich mit aus-machen. Dies bringt den Bürger in die Stadt, der aufein differenziertes, qualifiziertes Angebot mit Ambi-ance wartet und danach sucht.

Zufriedene Endverbraucher, zufriedener Handel, zu-friedene Stadt, zufriedene Investoren. Es ist möglichund immer mehr notwendig, wenn fundamentaleVoraussetzungen beachtet werden.

dr. herbert appelt


55. Freizeiteinrichtungen der Zukunft – Belebungoder Konkurrenz für die Zentren?

von Jochen Franck, Hamburg

Der Freizeitmarkt gehörtzu den Märkten, die sichin den letzten Jahren sehrkontinuierlich und dyna-misch entwickelt haben.Nach Hochrechnungen

der Deutschen Gesellschaft für Freizeit (DGF) entfiel1996 ein Umsatz von 435 Milliarden DM auf denFreizeitmarkt und im Jahre 1997 steigerte sich derFreizeitumsatz auf 440 Mrd. DM. Dies entspricht rd.12 % des Bruttosozialprodukts.

Der größte Marktanteil entfällt auf den PKW-Markt,dessen Marktvolumen entsprechend dem Freizeitfahr-tenanteil von 50 % am gesamten Verkehrsaufkom-men zur Hälfte dem Freizeitmarkt zugerechnet wird. Den zweitgrößten Freizeitteilmarkt verkörpert derTourismus- und Fremdenverkehrsbereich mit 183Milliarden DM. Der Fremdenverkehr ist eine eindeu-tige Wachstums- und Zukunftsbranche, auch wenn injüngster Vergangenheit rezessionsbedingt leichte Rück-gänge zu verzeichnen sind. Dieser Freizeitbereichmacht in Deutschland mehr Umsatz als die Chemie-industrie.

Genauso verhält es sich mit den Arbeitsplätzen. DerWirtschaftszweig Tourismus beschäftigt mit der Ga-stronomie, mit Messen und Tagungen, etc. fast 2 Mil-lionen Menschen, was mit der Autoindustrie ver-gleichbar ist.

Die Ausgaben für den Freizeitbereich sind gegenüberdem privaten Verbrauch überproportional gestiegen.Die obere Graphik verdeutlicht diesen Trend.

Die Graphik stellt die von der Deutschen Gesellschaftfür Freizeit fortgeschriebenen Marktvolumina desFreizeitmarktes der nominalen Entwicklung des Pri-vaten Verbrauches nach Angaben des StatistischenBundesamtes gegenüber.

Die Prognose des Marktvolumens für das Jahr 2000mit 520 Mrd. DM nach einer Studie vom Institut fürFreizeitwirtschaft in München muß nach heutigenGesichtspunkten als überhöht angesehen werden.

In jüngster Vergangenheit ist das Wachstum des Frei-zeitmarktes zurückgegangen und wird voraussichtlichauch in den nächsten Jahren moderate Wachstumsra-ten aufweisen. Nach Einschätzung von Wenzel & Part-ner BDU wird das Freizeitmarktvolumen im Jahre2000 nominal etwa 470 Mrd. DM betragen.

Für die Jahre 1996 und 1997 hat die Deutsche Ge-sellschaft für Freizeit den Gesamtmarkt nach Angabendiverser Verbände und Forschungsinstitute wie folgtstrukturiert:

jochen franck


Freizeitbereich

Automobilverkauf (Freizeitanteil

Tabelle 1: Die

50%)

Deutsche Freizeitwirtschaft 1996 unUmsatz in Mrd. DM

im Jahre 1997

d 1997Umsatz in Mrd. DM

im Jahre 1996

Tourismus, Fremdenverkehr186,9183,0

190,0139,0

Urlaubsreisen (Ausland) 88,6 74,6Gastgewerbe (Gesamtumsatz: 93) 61,0 62,0*Kultur (Gesamtumsatz) 45,0 40,0*Reisebüros 55,0 39,6*Sport (Gesamtumsatz) 64,2 36,5Tabakwaren k.A. 35,6Ausflüge 35,0 34,7Glücksspiele (Wetten, Lotterien, Spielbanken) 31,2 30,3Heimwerken (DIY) 30,2 27,0Camping, Campingurlaub k.A. 24,2Unterhaltungselektronik 16,8 18,6Gartenarbeit, Gartenbedarf 19,6 18,5Buchverkauf* 17,4 17,2Rundfunk, Fernsehen (Gebühren, Werbung) 25,6 15,5Sportartikel 14,0 14,6Zierpflanzen k.A. 13,6Kurzreisen k.A. 13,0Zweirad (Hersteller/ Handel) 12,5 12,5Gartenbau 8,4 8,6Spielzeug, Spielwaren 5,8 6,3Foto-Amateur-Markt 6,1 5,9Heimcomputer 7,3 5,8Sportartikel (Hersteller) 5,4 5,3Phonographischer Markt 4,9 5,8Künstler, Musiker, Autoren* k.A. 4,5Heimtierbedarf 4,5 3,2Wassersport 3,0 3,0Fitneßanlagen 3,6 3,2Basteln und Hobby 2,5 2,7Caravans, Wohnwagen (Produktion) 2,3 2,3Musikinstrumente (Hersteller/ Importe) k.A. 2,0Briefmarken, Philatelie 2,0 2,0Kunstmarkt* k.A. 2,0Sportveranstaltungen 1,9 1,8Videoprogramme (Verkauf/ Verleih) 1,85 1,85Münzspiel (Hersteller, Import, Handel) 1,8 1,85Handarbeiten 1,6 1,6Schausteller 1,6 1,6Erlebnisparks 0,7 0,8Videospiele 1,37 1,4Kino/ Filmtheater 1,47 1,2Campingartikel 0,94 0,94Freizeitbäder 0,9 0,9Kulturbetriebe/ Musicals 0,5 0,5Saunaanlagen

*

0,3 darin auch Nichtfreizeit-Ums ätze, Que

0,3lle: Deutsche Gesellschaft f ür Freizeit

jochen franck


Bei dieser Zusammenstellung der Deutschen Gesell-schaft für Freizeit ist jedoch darauf hinzuweisen, daßdie Abgrenzung der Teilmärkte nicht überschneidungs-frei ist und die Angaben auf einer Vielzahl von Ver-bänden beruhen. Wenzel & Partner BDU führt für diewesentlichen Freizeitanlagenmärkte eigene Marktana-lysen durch, deren Ergebnisse im nachfolgenden Ka-pitel zusammengefaßt werden. Schon an dieser Stellesei darauf hingewiesen, daß die Ergebnisse in einzelnenFällen erheblich von den o.a. Angaben abweichen.Die Unterschiede beruhen dabei insbesondere auf dif-ferenzierten Abgrenzungen der Nebenumsätze, wieGastronomie- und Shopumsätze in den Freizeitanlagen.Die aufgeführten Freizeitteilmärkte können daher nichtaddiert werden, sondern geben lediglich einen Ein-druck von den jeweiligen quantitativen Dimensionen.

Die Deutsche Gesellschaft für Freizeit stellte für dieJahre 1996/ 97 folgende Entwicklungstendenzen derFreizeitumsätze fest:

1. Insgesamt wächst die deutsche Freizeitwirtschaft,aber mit abnehmenden Zuwachsraten.

2. Ausgewählte Branchen, wie das Gastgewerbe oderdie Unterhaltungselektronik, mußten Rückgängehinnehmen.

3. Freizeitgroßereignisse, wie die 10.000 Volksfeste inDeutschland, verzeichnen zwar immer mehr Besu-cher, aber sinkende Umsätze.

5.1 Der Freizeitanlagenmarkt

Der Freizeitanlagenmarkt weist eine heterogene Struk-tur auf. Als Freizeitanlage definiert die Deutsche Ge-

sellschaft für Freizeit „ ein kombiniertes Raum- undFlächenangebot nicht großer Ausdehnung zur gleich-zeitigen und aufeinanderfolgenden Ausübung ver-schiedener Freizeittätigkeiten“.

Den Abgrenzungsschwierigkeiten und den qualitati-ven bzw. subjektiven Definitionsansätzen der Freizeitentsprechend kann auch der Freizeitanlagenmarktnicht eindeutig und umfassend definiert werden.

Die Zuordnungsschwierigkeiten sind insbesondere infolgenden Aspekten zu sehen:

• Einige Anlagentypen werden nicht nur im Rahmenvon Freizeitverhaltensweisen besucht, sondern die-nen vorrangig auch Motiven, wie Gesunderhaltung,Einkauf oder anderen nicht direkt der Freizeit zu-rechenbaren Verhaltensweisen.

• Der Trend zu Freizeitgroßanlagen und zur zuneh-menden Multifunktionalität der Anlagenkonzeptionführt ebenfalls zu Abgrenzungsschwierigkeiten, daintegrierte Anlagenkonzeptionen, wie etwa Ferien-zentren, sich aus einer Agglomeration von einzelnenFreizeitanlagen zusammensetzen.

Der kombinative Einsatz verschiedener Segmentie-rungskriterien führt zur Abgrenzung von 15 Markt-segmenten des immobilen Freizeitanlagenmarktes:

In jedem Freizeitanlagensegment sind auch Großan-lagentypen realisiert worden, die in ihren unterschied-lichen Ausprägungen in der nachfolgenden Übersichtzusammengestellt worden sind, ohne einen Anspruchauf Vollständigkeit und Überschneidungsfreiheit zuerheben.

jochen franck


Tabelle 2: Der Freizeitanlagenmarkt

Marktsegment Ausgewählte Subsegmente mit Freizeitgroßanlagenausprägung

Integrierte multifunktionale Mega-FerienresortsUrlaubs- und Ferienanlagen Feriendörfer der ersten Generation

Ferienzentren der zweiten Generation (Sun Parks, Gran-Dorado, Center Parcs...)Bungalowdörfer, ClubdörferSportboothäfen/ Marinas... �

jochen franck


Marktsegment Ausgewählte Subsegmente mit Freizeitgroßanlagenausprägung

Integrierte Kuranlagen

Beherbergungsbetriebe

Schönheits- und Gesundheitsanlagen

Sport- und Fitnessanlagen

Kulturelle Freizeitanlagen

Kurs- und Weiterbildungs-angebote

Gastronomie

Tanzanlagen

Freizeit- und Vergnügungs-parks

Kurzentren

GroßhotelsSommercampsGroß-Campinganlagen

Schönheitszentren mit Beautyangeboten, Sauna, Dampfbad, Bäder, Massage, Fitness

Integrierte multifunktionale SportzentrenFitness- und WellnessgroßanlagenTennis-GroßcenterErlebnis- und Freizeitbäder, Water-ParksGolfanlagen, KartbahnenMultifunktionale Bowlingcentersonstige Sportgroßanlagen, wie Airodium, Reitzentren, Ski-Zentren

MuseenTheaterMusicaltheaterMultiplex-KinosIMAX-KinosSonderprojektionskinosOpern-, OperettenhäuserKonzerthallenFeste ZirkusarenenGroßausstellungen, wie die documentaKulturzentren...

Science-Center

Unterhaltungs- und Gastronomiezentren GroßgastronomieThemen- und Erlebnisgastronomie

Groß-Discotheken

FreizeitparksZoos, Wildparks, VogelparksSchmetterlingsparksGroß-AquarienThemenparksMediale Erlebnisparks, wie CinetropolisFamily-Entertainment-Center (FEC)

etc.

�

Marktsegment Ausgewählte Subsegmente anlagenausprägung

mit Freizeitgroß-

Veranstaltungszentren Mehrzweckhallen und StadienArenen und VeranstaltungszentrenRennbahnenAusstellungs- und Messebauten/-gelände

Kommerzielle Vergnügungs- und Spielstätten PferderennbahnenSpielcasinos, Spielbanken

Freizeit- und Kommunikationszentren nicht-kommerzieller Art mit erzieherischer, politischer und Begegnungsausrichtung

große Freizeit-, Kommunikations- und Jugendzentren

Besondere künstlerische, historische, technische oder natürliche Sehenswürdigkeiten

Schlösser, Burgen, Kirchen, Klöster,Denkmäler oder Sperrwerke, wie Neeltje Jans (NL)

Einzelhandelsorientierte Freizeitlokalitäten Megazentren (Mega-Freizeit-Einkaufs-Malls); Festival-Retailing-Places

Nicht für alle Freizeitanlagensegmente liegen entsprechende Analysen über die Marktbedeutung und die Zahlder Anlagen vor. Nachfolgend werden ausgewählte Freizeitanlagensegmente hinsichtlich ihres Bestandes undihres Marktvolumens tabellarisch zusammengefaßt:

Tabelle 3: Ausgewählte Segmente des Freizeitanlagenmarktes in Deutschland im Jahre 1997

Anlagensegment Bestand an Anlagen 1997 Umsatzvolumen inkl. Nebenumsätze

KinosIMAX-KinosDiscothekenKommerzielle stationäre MusicaltheaterFreizeit- und ThemenparksGaststättengewerbe Freizeitorientierte Bäder

Indoor-KartbahnenGolfplätze

Wasserskiseilbahnen

4.284 (97)4 (97)5.500 (97)15 (96) + 100 saisonale Musical-produktionenca. 52 über 100.000 Besuche p.a.ca. 170.000ca. 250insgesamt ca. 6.500 Bäder in Deutschland

ca. 200536 mit rd. 310.000aktiven Spielernca. 30 Anlagen

ca. DM 2 Mrd. (97)k.A.ca. DM 2,3 Mrd. (97)ca. DM 630 Mio. (96), nur Musical-kartenverkauf (Quelle: Stella)ca. DM 850 Mio. (97)ca. DM 69,1 Mrd. (96)ca. DM 750 Mio. (97)alle Bäder knapp DM 2 Mrd. (ohne Subventionsbeitrag und Schulhallenbä-der/ Lehrschwimmhallen)Inklusive Subventionsbeitrag ergibt sichein Marktvolumen von ca. DM 4,2 Mrd.ca. DM 360 Mio. (97)rd. DM 1,13 Mrd. (97) ohneRestaurant und Pro-Shoprd. DM 8-9 Mio. inklusive Gastronomie

�

joch en franck



Tennisanlagen (innen und außen)

Bräunungsstudios

Museen und Ausstellungen

TanzschulenTheater

Sportstadienund Plätze

Sportstudios und FitnesscenterSchaustellergewerbeZirkusbetriebe u.ä.Bowlingbahnen

Kegelbahnen

Reitsportanlagen

Spielhallen

ca. 46.000 Freiplätze und knapp5.000 Hallenplätze der Tennisvereine zuzüglich rd. 2.800 gewerblich be-triebene Hallen mit ca. 9.500 Plätzenca. 20.000 gewerbliche Sonnenstudios

ca. 4.100 Museen und ca. 8.500Ausstellungen mit etwa 91 Mio. Jahres-besuchen1.250655 öffentliche Spielstätten (95/ 96) mit rd. 20,6 Mio. Jahresbesuchen und 205 Spielstätten in Privattheatern (rd. 10,5 Mio. Besuche p.a.)

In den alten Bundesländern existierenüber 60.000 kommunale Sportanlagen, davon 32.000 Sportplätze und 28.300 Sporthallen. Der materielle Wert wird auf DM 70 Mrd. veranschlagt. Die jährliche Investitionssumme zur Bestandssicherung beträgt rd. DM 2,8 Mrd. Für die neuen Bundesländer weist der Goldene Plan ein Investitionsvolumen von DM 25 Mrd. aus, davon DM 11 Mrd. für die Sanierung

ca. 5.700ca. 5.000ca. 250 (rd. 140 größere Zirkusunternehmen)ca. 3.200 in 240 Anlagen

ca. 66.000

ca. 8.000, davon mit Reithalle 6.600

ca. 5.000

ca. DM 1,5 - 1,7 Mrd. Vermietungs-umsatz und Clubbeiträge

Gesamtumsatz DM 3,4 Mrd. p.a.;Endverbraucherumsatz in den Sonnen-studios ca. DM 2,7 Mrd. (96)Kostendeckungsgrad über Ge- bühren 9,1%. Insgesamt mit allen Zuweisungen ca. DM 1,8 Mrd.Ca. DM 300 Mio.Ca. DM 600 Mio. eigene Einnahmender öffentlichen Theater; zuzüglichöffentlicher Zuweisungen ergibt sichein Gesamtbudget von DM 4,55 Mrd.Die Privattheater erhalten Zuweisungenvon knapp DM 140 Mio. p.a. Insgesamtbeträgt das Marktvolumen der Theaterdamit über DM 5 Mrd. p.a.ca. DM 3,3 Mrd. p.a. für Club- undVereinsbeiträge und DM 1,9 Mrd. p.a. für den Besuch von Sportveranstaltungen

ca. DM 3,6 Mrd. (97)ca. DM 1,6 Mrd.rd. DM 100 Mio.ca. DM 150 Mio.Vermietungsumsatz (97)inkl. Nebenumsätze rd. DM 300 Mio.ca. DM 1,1 Mrd. Vermietungsumsatz (97) inkl. Nebenumsätze (Gastronomie): ca. DM 3,5 Mrd.Gesamtumsatz des Reitmarktes rd. DM 5,5 Mrd. p.a., davon DM 1,8 Mrd. für Dienstleistungen wie Reitställeca. DM 6 Mrd. �

jochen franck


SchießsportanlagenLiegeplatz/ Steganlagen

Indoor-KletteranlagenEissportanlagenSaunaanlagen(zum Potential der Sauna-gänger zählen 28% der Deutschen)

SquashanlagenBadmintonanlagen

ca. 2.200ca. 1.800

ca. 93ca. 200 Kunsteisbahnenca. 5.500 gewerbliche Sauna-anlagen; insgesamt rd. 15.000öffentliche Saunaanlagen (inkl. Sport-, Fitnessanlagen, Hotels etc. und 675.000 Privatsaunen)1.100 mit rd. 6.000 Feldernca. 400 mit 3.000 Feldern

k.A.Gesamtumsatz Wassersportmarkt p.a. ca.DM 3 Mrd., davon etwa 1 Mrd. für Zu-behör und Liegeplatzentgelteca. DM 30 Mio.k.A.ca. DM 400 Mio. in den gewerblichenSaunaanlagen (ohne Nebenumsätze)

ca. DM 280-300 Mio.Vermietungsumsatzca. DM 120 Mio. Vermietungsumsatz(ohne Nebenumsätze)

5.2 Die Entwicklungstrends im Freizeitmarkt

Bei der Untersuchung der Verbreitung von Freizeitaktivitäten sowie der Veränderungen im Zeitablauf hat dasBAT-Freizeitforschungsinstitut einige Grundlagenstudien erarbeitet, deren wesentliche Ergebnisse nachfolgendzusammengefaßt werden:

jochen franck


Tabelle 4: Freizeitaktiv– Von je 100 Befragten na

Aktivitä tsbereich

itäten im Vergleichnnten als Freizeita

Im Jahre 1986

der Jahre 1986 unktivit ät der letzten

Im Jahre 1997

d 1997Woche –

Veränderung in Prozentpunkten

Ausschlafen 36 46 10Faulenzen, Nichtstun 31 35 4Seinen Gedanken nachgehen 24 30 6Sich in Ruhe pflegen 22 25 3Selbst Sport treiben 18 17 - 1Gottesdienst, Kirche besuchen 17 16 - 1Telefonieren 44 62 18Mit Freunden etwas unternehmen 37 38 1Einladen/eingeladen werden 21 28 7Über wichtige Dinge reden 19 29 10Gesellschaftsspiele 15 13 - 2Fest feiern 12 16 4Sich in einer Bürgerinitiative engagieren 1 1 0Fernsehen 80 89 9Zeitung, Illustrierte lesen 62 70 8Radio hören 59 67 8CD/ MC/ LP hören 33 38 5Buch lesen 32 37 5 �


Videofilm sehen - 21 21Mit eigenem Computer beschäftigen - 15 15Videospiele - 4 4Einkaufsbummel machen 21 31 10Essen gehen 17 25 8In die Kneipe gehen 15 21 6Volksfest besuchen 8 13 5Ins Kino gehen 5 9 4Freizeitpark besuchen 3 6 3Zoo besuchen 2 4 2In die Spielhalle gehen 1 2 1

In der langfristigen Entwicklung zeigen sich insbeson-dere folgende Tendenzen des Freizeitverhaltens:

1. Durchschnittlich hat die Zahl von Freizeitaktivitätenzugenommen – mit der wachsenden Freizeit wer-den auch mehr Freizeitaktivitäten unternommen.

2. Hohe Wachstumsraten sind für die inhäusigen undmedialen Freizeitaktivitäten festzustellen. Zu denSpitzenreitern zählen:

• Videofilm sehen (21 Prozentpunkte Zuwachs)• Telefonieren (18)• Mit dem eigenen Computer beschäftigen (15)

Aber auch Fernsehen (9), Zeitung/ Illustriertelesen (9) und R adio hören (8) weisen noch hoheZuwachsraten auf.

3. Die Freizeitaktivitäten mit den nächst höherenWachstumsraten entstammen vollkommen unter-schiedlichen Freizeitbereichen:

• der Regeneration (Ausschlafen + 10)• der intellektuellen Auseinandersetzung (Über

wichtige Dinge reden + 10)3. • des aktiven außerhäusigen Konsums (Einkaufs-

bummel machen + 10)

4. Insgesamt ist festzustellen, daß der Wachstumspfadder inhäusigen Aktivitäten eindeutig stärker ausge-prägt ist und darüber hinaus auch von einer deut-lich höheren Aktivitätenbasis ausgeht.

5. Die außerhäusigen Freizeitaktivitäten weisen zwarauch gesicherte Wachstumsraten auf, gehen aller-dings von einer wesentlich geringeren Basis aus.

6. Zu den Freizeitverlierern zählen Kirche, Aktivsportund Gesellschaftsspiele. Die Hintergründe hinterdieser Entwicklung sind mannigfaltig. Das Gesell-schaftsspiel wird zunehmend von Computerspielenabgelöst. Die Überalterung der Gesellschaft führtzu einer durchschnittlich geringeren Aktivsportrate.Die Kirche verliert generell an Akzeptanz und dieZahl der Austritte nimmt zu. Dem entsprechendnimmt die Neigung zum Kirchgang ab.

5.3 Freizeitanlagenrelevante Aspekte

• Museen, Science- und Edutainmentcenter orientie-ren sich zunehmend an Spaß- und Unterhaltungs-inszenierungen bei Freizeit- und Themenparks, diewiederum versuchen immer mehr Bildungs- undLernangebote zu integrieren (z.B. Europa-Park Rust).

• Die Thematisierung von Freizeitanlagen als Formder Erlebnisstrategie setzt sich aufgrund der Erfolgesolcher Konzepte in einzelnen Segmenten wie The-men- oder Freizeitparks mittlerweile auch in derGastronomie, bei Schwimmbädern, bei Hotel- undSaunakonzepten und auch im Einzelhandel vermehrtdurch.

In Anlagensegmenten mit stark expansiver Entwick-lung von Erlebniskonzepten, wie bei Freizeitbädern,entsteht ein zunehmender Konkretisierungs- und

jochen franck


Aktivitä tsbereich Im Jahre 1986 Im Jahre 1997 Veränderung in Prozentpunkten

Differenzierungsdruck auf die Entwicklung von The-matisierungsstrategien. Die meisten Freizeitbäderweisen ein diffuses und austauschbares Erlebniskonzeptrund um das Thema „ subtropisches Badeparadies“ auf.Dem Besuch geht damit das Besondere verloren, erwird austauschbar. Für die wachsende Zahl sogenannterFreizeitbäder muß daher ein zurückgehender Kosten-deckungsgrad festgestellt werden. Die Sättigungs-tendenzen dieses Marktes verlangen nach einer neuenGeneration von Themenkonzepten für Schwimm-bäder.

• Im Freizeitanlagenmarkt zeigt sich eine hohe Ak-zeptanz witterungsunabhängiger Angebote.

Die Tendenzen der Multioptionsgesellschaft stellenimmer höhere Anforderungen an die Angebots-vielfalt und -komplexität der Freizeitanlagen. DerTrend geht zu multifunktionalen Freizeitgroßan-lagen mit unterschiedlichen Zielgruppenberei-chen.

Zur Differenzierung von den Wettbewerbern undals wesentliches Marketinginstrument kommt derIntegration eines High-Lights in Freizeitgroßanlagenzunehmende Bedeutung zu.

Dem gegenüber steht die Durchsetzung von spezia-lisierten zielgruppengerechten Freizeitanlagen unterMinimierung von Zielgruppenkonflikten – starkeAusdifferenzierung der Anlagenkonzepte: Das Frau-en-Studio, das Senioren-Studio ...

Für den gesamten Freizeitanlagenmarkt ist eineweitere Kommerzialisierung und Professionalisierungzu erwarten, da die Kommunen aufgrund der finan-ziellen Situation nach einer weitgehenden Privati-sierung von Freizeitanlagensegmenten streben. NeueTrägerschaftsmodelle, wie Public-Private-Partner-ship, werden sich durchsetzen.

Stagnation bei Volksfesten und Schaustellerumsätzen.Einige Veranstaltungen mit Volksfest-, Stadt- oderStraßenfestcharakter verzeichnen zurückgehendeBesucherzahlen, da das Angebotskonzept über Jahrebeibehalten wird und darüber hinaus im Vergleichzu anderen Volksfesten austauschbar ist.

•

•

•

•

•

• Thematisierte Veranstaltungen zeigen dagegen guteErfolge. In diesem Segment wird sich zunehmendein professionelles Veranstaltungsmanagement durch-setzen.

Mit der Ausdifferenzierung der Freizeitverhaltens-weisen nimmt auch die Zahl der Freizeitanlagen-konzepte zu.

Der Trend geht eindeutig zu Freizeitgroßanlagen mitden Ausprägungen:

- Multiplexkinos- Freizeit- und Erlebnisparks- Ferienressorts/ Ferienzentren- Großdiscotheken- Wasserparks- Indoor-Skianlagen- Großaquarien- Großarenen- Multifunktionale Bowlingcenter- Urban-Entertainment-Center

Insbesondere die letztgenannte Angebotskonzeptionzeigt für den Freizeitbereich eine Entwicklung auf,wie sie sich im Handelsbereich mit den Shopping-Centern bereits etabliert hat. Den „ Ankermieter“oder „ Frequenzbringer“ von Urban-Entertainment-Centern verkörpern Multiplexkinos, um die herumein vielfältiges Gastronomie-, Shopping- und Frei-zeitangebot angesiedelt wird. Der Besucher kanneine R eihe von Erlebnissen an einem Ort erfahren,ohne sein Auto am Abend zwischen verschiedenenAnlagen bewegen zu müssen.

Die Betreiberstrukturen auf dem Freizeitanlagen-markt verändern sich, in dem sich eine R eihe vonFilial-, Franchise- und Kooperationssystemen amMarkt etablieren. Die Entwicklung zu Freizeitket-tenbetrieben fördert die Expansion des Freizeitanla-genmarktes, da die Banken einer Finanzierung vonKettenbetrieben positiver gegenüberstehen als beiEinzelanbietern. Beispiele für multiplizierende Frei-zeitanlagengroßbetriebe in Deutschland verkörpernGastronomie + Tanz (Discotheken), UFA, Kieft +Kieft, Flebbe Filmtheaterbetriebe u.a. (Multiplexki-nos), diverse Gastronomieketten, Gauselmann (Spiel-

•

•

•

•

jochen franck


• center), Stella (Musical), Brunswick, AMF (Bowling-center) sowie auch verschiedene Anbieter aus demBereich Fitnessanlagen und Bräunungsstudios.

Mediale Erlebniskonzeptionen werden sowohl hin-sichtlich der Investitionskostenseite als auch hin-sichtlich der Vorführqualität immer interessanter.Die Beliebtheit derartiger Angebote dokumentierendie hohen Besucherzahlen der IMAX-Kinos oder desmedialen Erlebnisparks Futuroscope in Frankreich.

Neben den bestehenden IMAX-Kinos in Deutsch-land, wie z.B. in München oder Speyer, werden sicheine Vielzahl von weiteren Anlagen in Deutschlandentwickeln. In Verbindung mit Multiplexkinos istdarüber hinaus mit der Integration von Simulati-ons-R ides zu rechnen. Zurückhaltender werden dieWachstumspotentiale im freizeitanlagenrelevantenCyber- und Virtual-Reality-Markt bewertet.

Eine Vielzahl von Ansiedlungen von Entertainment-centern wird in Verbindung mit bestehenden Mul-tiplexkinos, Fachmarkt- oder Shopping-Centernerwartet.

Die kurzen Lebenszyklen von spaßorientierten Frei-zeitanlagen führen zu einem steigenden Reinvestiti-onsbedarf. Insbesondere Erlebnissportanlagen, Spaß-bäder oder Freizeitparks müssen sich auf schnelländernde Nachfragebedürfnisse und steigende An-sprüche an immer neue und intensivere Erlebnisan-gebote einstellen.

Kooperationen zwischen einzelnen Freizeitanlagenwerden intensiviert, so daß Package-Angeboten einesteigende Bedeutung zukommt. Der Musicalbesuchwird zusammen mit Übernachtung, Schwimmbad-besuch und Nachtmenüangeboten – komplett zubuchen über einen Reiseveranstalter, das Hotel oderden Musicalkartenvertrieb. Die Zahl der Koopera-tionen und der „Komplettangebote“ wird in Zukunftwesentlich zunehmen – es werden sich Urban-Re-sorts herausbilden.

Durch die zunehmende Multifunktionalität vonFreizeitanlagen verschmelzen bislang separate Be-triebstypen zu neuartigen Angebotskonzeptionen.

•

•

•

•

•

In einer Themengastronomie kann der Gast Essen,Merchandisingartikel kaufen, u.U. Videos betrach-ten, Events beiwohnen und ggf. Freizeitanlagennutzen (wie z.B. in der Sportsbar).

In den internationalen Märkten ist die Entwicklungvon Mega-Centren, Megaplexen, kombiniertenFreizeit-/ Einkaufszentren und Urban-Entertain-ment-Centern deutlich weiter vorangeschritten alsin Deutschland. Für die Zukunft erwarten wir hierNachholprozesse.

Wachstumsmotor für die Entwicklung von Urban-Entertainment-Centern bilden nach wie vor dieMultiplexkinos.

Auch in diesem Markt wird eine weitere Expansionerwartet, obwohl in einzelnen regionalen Märktensich bereits ein Overscreening abzeichnet. Dabeizeigt sich ein zunehmendes Engagement von inter-nationalen Konzernen, wie UCI, Warner/ VillageRoadshow oder Hoyts. Aber auch Peachtree Cine-mas, AMC oder Cineplex Odeon/ Sony werden aufden deutschen und europäischen Markt drängen. DieBeteiligung eines australischen Freizeitkonzerns amLübecker Kinounternehmen Kieft + Kieft ist einweiterer Indikator für diesen Trend.

Der Markteintritt internationaler Ketten in dendeutschen Freizeitmarkt kann in unterschiedlichenMarktsegmenten bereits registriert werden:

•

• Kinos, wie UCI und Warner/ Village Roadshow(USA bzw. USA/ Australien)

Großaquarien, wie Sea Life Centre Timmendorf(Vardon Attractions; GBR)

Family-Entertainment-Centre/ Spielstätten,wie Wonderpark im CentrO Oberhausen(NAMCO; Japan) (Dieses Marktsegment wird sichin Deutschland aufgrund des restriktiven Spielstät-tengesetzes anders als im internationalen Vergleichentwickeln, wie u.a. der SEGA Spielgeräteparkim U.S.Play von Brunswick zeigt; einzelne inter-nationale Unternehmen haben ihre Expansion inDeutschland daher wieder gestoppt)

•

•

jochen franck


• Ferienzentren, wie Center Parcs Bispingen oderGran Dorado Medebach (beide Niederlande)

Bowling-/ Entertainmentcenter, wie AMF oderU.S. Play von Brunswick (USA) in Magdeburg,Leipzig, Dresden und Hamburg

Arenabetreiber, wie OGDEN im CentrO Ober-hausen

Themenparks, wie Warner Bros. Movie WorldBottrop

•

•

•

• Der Druck internationaler Betreibergruppen aufden lukrativen deutschen Freizeitmarkt wird zuneh-men. In allen genannten Segmenten gibt es eineR eihe weiterer internationaler Anfragen und Ent-wicklungsprojekte. Gleichzeitig ist festzustellen, daßdie marktführenden deutschen Entertainmentgrup-pen ebenfalls internationale Standorte entwickeln.

Neben dem Boom von Multiplexkinos können inDeutschland eine Vielzahl von Urban-Entertainment-Center-Entwicklungen unterschiedlicher Größen-ordnungen registriert werden.

5.4 Die Hamburger Freizeitentwicklungs-optionen

Die Analyse des Freizeitnachfragepotentials zeigte diepositiven Entwicklungspotentiale für weitere Freizeit-anlagenkonzepte in Hamburg auf. In einer Reihe vonAnlagensegmenten bestehen noch Angebotsdefizite,die durch die Ansiedlung neuer, attraktiver Freizeit-anlagen abgebaut werden können.

In der 90-Min.-Fahrzeitenisochrone leben 6,46 Mio.Einwohner, die eine ausreichende Nachfragebasis fürdie Entwicklung eine breiten Freizeitanlagenpaletteverkörpern. Darüber hinaus bildet Hamburg nacheiner Analyse des Deutschen Wirtschaftswissenschaft-lichen Instituts für Fremdenverkehr an der Universi-tät Hamburg jährlich das Ziel für 43 Mio. Tagesaus-flüge.

Auch das Übernachtungsaufkommen hat sich in derVergangenheit positiv entwickelt. In der 90-Minuten-

Fahrzeitenisochrone werden jährlich fast 26 Mio.Übernachtungen registriert. Hinzu kommen die Über-nachtungen in Betrieben mit weniger als 9 Bettensowie der erhebliche Graubereich im Tourismus, deru.a. durch Übernachtungen bei Freunden und Ver-wandten entsteht.

Die Analyse der Freizeitangebotssituation dokumen-tierte den bereits heute hohen Freizeitwert von Ham-burg, der neben den Freizeitanlagen vor allem auf dasStadtbild sowie die natürlichen Freizeitpotentialezurückzuführen ist.

Als Zukunftspotentiale der Freizeitanlagenentwicklungwurden folgende Optionen ermittelt:

1. Hamburg verfügt über ausgesprochene Stärken infolgenden Freizeitangebotssegmenten:

• hochwertige GastronomieangeboteNachtgastronomieMusicaltheaterEntertainment-Distrikt ReeperbahnFreizeitgroßparks im UmlandFitnessanlagen, noch verstärkt bei Realisierungder Planungsvorhaben, insbesondere ClubMeri-dianFerienzentren im UmlandFreizeitbadinfrastrukturGolfanlagenEinkaufsbummelqualität der InnenstadtMuseen und AusstellungenMultiplexkinos, insbesondere bei Realisierung derangedachten PlanungsvorhabenTheater und kulturelle Angebote

• • • • •

• • • • • •

•

2. Diese Stärken besagen jedoch nicht, daß die be-treffenden Marktsegmente gesättigt sind, sondernvielfach kann ein Ausbau der Stärken auch eineadäquate Strategie der Infrastrukturentwicklungsein.

Ein Abgleich des quantitativen und qualitativenAngebots mit den Nachfrageverhältnissen sowie derinternationalen Entwicklungstendenzen des Frei-zeitanlagenmarktes läßt u.a. für folgende Freizeit-anlagen Zukunftspotentiale in Hamburg erkennen:

jochen franck


• Multiplexkinos (allerdings Sättigung bzw. Over-screening bei Realisierung der Planungsvorhaben)

Erlebnis- und Actionkinos, wie IMAX- oder Si-mulationskinos (stark abhängig von den konkretenStandortbedingungen)

Großarena

Arena für Großkonzerte bis maximal 18.000 Plätze

Großaquarium

Ergänzung der Museumslandschaft durch ein er-lebnisorientiertes interaktives Science-Center, einNaturkundemuseum oder ein Kindermuseum. Dergroße Erfolg der Titanic-Ausstellung weist auchauf die Faszinationskraft maritimer Themen hin.

Erweiterung der Entertainment- und Gastrono-mieangebote an der R eeperbahn um ein Urban-Center von internationalem Standard

Ausbau witterungsunabhängiger Spielangeboteim Großraum Hamburg, wie Lego-Imagination-Center, Playmobil-Funpark oder R avensburgerSpieleland

Einzelne gastronomische Konzepte besitzen je nachStandortqualifikation noch Zukunftspotentiale:

•

•

•

•

•

•

•

•

- Großgastronomie nach dem Vorbild von Conran(z.B. Mezzo)Themengastronomie mit zielgruppenadäquatenKonzepten, wie etwa Sportbars, Hard Rock Caféetc.Großes Ausflugslokal mit Tanz- und Musikver-anstaltungen in exponierter Lage, wie etwa amStadtparkseeCoffeebars, wie Starbucks oder World Coffee

-

-

-

• Ein Themenhotel mit Standortbezug

Spezielle Entertainmentangebote wie ein Grusel-museum nach dem Vorbild des London Dungeonoder ein Zauber- und Magiekonzept, wie Wizardsaus den USA

•

Insgesamt weist der Freizeitanlagenmarkt sehr hoheZukunftspotentiale auf. Die Freizeitnachfrage entwik-kelt sich durch eine zunehmende Zahl von Übernach-tungen, aber auch durch die Zuwanderung in die Me-tropolregion Hamburg und die hohe Kaufkraft positiv.

Quantitative Zuwachspotentiale bestehen in den ge-nannten Marktsegmenten. Darüber hinaus sind quali-tative Aspekte und allgemeine Veränderungen derFreizeitnachfrage zu berücksichtigen.

Auch erlebnisorientierte Handelskonzepte, wie inter-aktive Sportmegastores oder Konzepte der Unterneh-menskommunikation, finden in Hamburg grundsätz-lich positive Rahmenbedingungen vor.

Erlebniskonzepte der Unternehmenskommunikationbieten sich in Hamburg insbesondere in Verbindungmit Edutainmentangeboten, wie Science-Center undMedien-, Schiffahrts- oder sonstigem typischen Ham-burger Großunternehmensbezug an.

Festzuhalten ist, daß es in einer R eihe von Freizeit-anlagensegmenten konkrete Ansiedlungsvorhabenmit Bezug zum gewerblichen Immobilienmarkt gibt.

5.5 Ausgewählte Entwicklungsareale für Frei-zeitanlagen

Die Analyse bezog in einer Reihe von Expertenge-sprächen auch die Beurteilung verschiedener Entwick-lungsareale für Freizeitanlagen im Großraum Ham-burg ein. Dabei zeigte sich eine positive Beurteilungund starke Fokussierung des Interesses insbesonderebei folgenden Arealen:

• Ausbau des Volksparkstadions

St. Pauli/ Reeperbahndistrikt mit einer Vielzahl vonEinzelprojekten

Landungsbrücken

Hafen City/ gesamtes Hafenareal von Övelgönne biszur City

Speicherstadt

•

•

•

•

jochen franck


• Multiplexachse vom Dammtor zum Gänsemarkt

Planten un Blomen/ Messegelände bildet eine Ent-wicklungsachse vom Dammtor mit den freizeitnahenNutzungskomponenten CinemaxX, Kongreßzen-trum, Messe über die Wallanlagen bis in die Hafen-region

Citynah in Verbindung mit den Messe-, Kongreß-und Kinonutzungen bietet sich die Ergänzung derFreizeitpalette um ein Science- oder Naturkunde-museum an. Freizeitangebote, die vor allem denEdutainmentaspekt ansprechen, finden hier aussichts-reiche Marktbedingungen vor.

Stadtpark

Als Ergänzung zu dem bereits vorgelegten Attrakti-vierungs- und Neugestaltungskonzept des Stadtparkeswurde die Ansiedlung einer Großgastronomie alsAusflugsdestination mit Veranstaltungen und Blicküber den Stadtparksee nach historischem Vorbildam Freibad Stadtparksee vorgeschlagen. An dieserStelle befand sich eine derartige Einrichtung, dieallerdings im Krieg zerstört wurde. Eine Großgastro-nomie mit Musikveranstaltungen würde in dieserreizvollen Lage sicher angenommen werden.

Freizeitentwicklungsareale mit Stadtteilbezug

•

•

•

•

Zu diesen Entwicklungsarealen zählen u.a.:- Falkenried (Eppendorf) Sternschanze (Wasserturm)/ Schlachthof/ HEW Kampnagel Mediencenter Rotherbaum

---

Für eher wohnumfeldbezogene Freizeitnutzungen,wie Fitnesscenter, Gastronomie oder kleinere Ver-anstaltungsmöglichkeiten bieten diese Entwicklungs-vorhaben gute Voraussetzungen.

Insbesondere in den bevölkerungsstarken „ Szene-stadtteilen“ lassen sich Freizeitnutzungen moderatentwickeln.

Moderate Entwicklungsmöglichkeiten werdenArealen bestehender Freizeitnutzungen konstatiert:

•

- Galopprennbahn HornHagenbecks TierparkTrabrennbahn Bahrenfeld

- -

• Entwicklungsprojekt Transrapid-/ Hauptbahnhof

Als weitere Entwicklungsareale, die für Freizeitnut-zungen in Betracht kommen, kommen u.a. in Be-tracht:

•

- Mönckebergstraße beginnend vom Levante-Haus,über die Neugestaltung von Horten/ Kaufhof zumKaDuNor bis zum Hauptbahnhof/ Transrapid-bahnhofBusbahnhof Bergedorf mit starkem StadtteilbezugColonnaden als innerstädtische Erlebnisstraße mitentsprechenden Gastronomie-, Einzelhandels- undEntertainmentangeboten, die an die Abendfrequen-zen von CinemaxX, UFA-Palast und Staatsoperanknüpfen.Schwimmendes, hochklassiges Spielcasino an denLandungsbrückenHeiligengeistfeld (wg. Dom kaum umzusetzen;im R ahmen des St. Pauli Stadionprojektes wärenergänzende Nutzungen sinnvoll)

- -

-

-

Zusammenfassend wurden die Entwicklungsoptionenfür Freizeitanlagen in Hamburg überaus positiv ein-geschätzt. Des weiteren stehen eine Reihe von inter-essanten Entwicklungsarealen für diese Nutzungenzur Verfügung. Aufgrund der Mietensensibilität vonFreizeit- und Gastronomienutzungen sind für einemarktfähige Entwicklung allerdings moderate Grund-stückspreise eine wesentliche Bedingung.

jochen franck


66 Steuerung von Einzelhandelsvorhaben durchPlanung – Was meint der Gesetzgeber?

von Prof. Dr. Hans Büchner, Stuttgart

6.1 Vorbemerkung

Das Thema erweckt denEindruck, als ob es nureinen Gesetzgeber gebe.In unserem bundesstaatlichverfaßten Gemeinwesen,

mit einem in Artikel 28 GG verfassungsrechtlich ver-bürgten Recht auf kommunale Selbstverwaltung, ex-istieren aber verschiedene Ebenen der Gesetzgebung.Wenn es gilt, die Vorgaben des Gesetzgebers für diePlanung aufzuzeigen, muß deshalb auf den verschie-denen Ebenen gesucht werden.

6.2 Die Planung durch den Bundesgesetzgeberselbst

6.2.1 Die Planung für den Außenbereich

Für den Außenbereich gilt die planersetzende Rege-lung des § 35 BauGB. Da Einzelhandelsbetriebe son-stige Betriebe im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB sind,die regelmäßig öffentliche Belange im Sinne des § 35Abs. 3 BauGB beeinträchtigen, verschließt ihnen derBundesgesetzgeber den Außenbereich für eine An-siedlung.

6.2.2 Die Planung für den faktischen Bebau-ungsbereich

6.2.2.1 Ansiedlung in „diffusen“ Baugebieten (§ 34Abs. 1 BauGB)

Liegt das Ansiedlungsgrundstück innerhalb des Be-bauungszusammenhangs eines Ortsteils, für den keinqualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1BauGB besteht (faktischer Bebauungsbereich), be-stimmt sich die Zulässigkeit des Einzelhandels nach

der planersetzenden Regelung des § 34 BauGB. Ent-spricht die nähere Umgebung dieses Grundstücks kei-nem der in der BauNVO beschriebenen Baugebiete(diffuse Baugebiete), sind Vorhaben ihrer Art nachzulässig, wenn sie sich einfügen. Daraus folgt – ein-fach ausgedrückt – daß dort wo schon großflächigerEinzelhandel vorhanden ist, weiterer hinzutreten darf,soweit nicht der damit verbundene Verkehr zu un-zumutbaren Beeinträchtigungen der Anlieger führt.Gibt es bisher keinen großflächigen Einzelhandel, istauch die Neuansiedlung solcher Betriebe unzulässig– es sei denn mit ihr sind keine „ bodenrechtlich rele-vanten Spannungen“ verbunden. Schon die Begriff-lichkeit macht deutlich, daß die rechtliche Beurteilungim Einzelfall problematisch sein kann.

Eindeutig entschieden ist hingegen, daß landesplane-rische oder infrastrukturelle Auswirkungen im Sinnedes § 11 Abs. 3 BauNVO für die rechtliche Beurtei-lung nach § 34 BauGB irrelevant sind. Sie lassen sicheinem Ansiedlungswunsch rechtlich nicht entgegenhalten. Die planersetzende Regelung des § 34 Abs. 1reicht deshalb häufig nicht aus, um im faktischen Be-bauungsbereich eine unerwünschte Ansiedlung ver-hindern zu können.

Der Bundesgesetzgeber eröffnete jedoch in § 246Abs. 7 BauGB eine landesrechtliche Regelungskom-petenz. Danach können die Länder bestimmen, daß§ 34 Abs. 1 Satz 1 bis zum 31.12.2004 nicht für Ein-kaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe undsonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne von§ 11 Abs. 3 BauNVO anzuwenden ist. Soweit be-kannt, machte Hamburg von dieser Möglichkeit kei-nen Gebrauch. Der Grund mag darin liegen, daß sonstauch weite Bereiche der Innenstadt einer Ansiedlungderartiger Betriebe verschlossen wäre, was jedochnicht erwünscht ist.

6.2.2.2 In „ BauNVO-typischen“ Baugebieten (§ 34Abs. 2 BauGB)

Entspricht in einem faktischen Bebauungsbereich dienähere Umgebung eines Baugrundstücks einem derBaugebiete, die in der BauNVO bezeichnet sind, be-urteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seinerArt allein danach, ob es nach der BauNVO in diesem

prof. dr. hans b üchner


Gebiet zulässig wäre. § 34 Abs. 2 BauGB verweistplanersetzend auf die städtebaulichen Leitziele derBauNVO. Daraus folgt, daß Einzelhandelsbetriebe imSinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur dann zulässig seinkönnen, wenn die nähere Umgebung einem entspre-chenden Sondergebiet oder aber einem Kerngebietentspricht. Ist die Eigenart der näheren Umgebungeinem der anderen Baugebiete der BauNVO zuzu-ordnen, sind Einzelhandelsbetriebe nur insoweit zu-lässig, als sie im Nutzungskatalog aufgezählt sind bzw.im Wege der Ausnahme oder Befreiung zugelassenwerden können. Die planersetzende Steuerung des§ 34 Abs. 2 BauGB orientiert sich also am Zulässig-keitsmaßstab der BauNVO.

6.2.3 Die Planung für Bebauungsplangebiete

6.2.3.1 Städtebaurechtliche Vorgaben für die Art derbaulichen Nutzung

Für Gebiete, für die ein Bebauungsplan aufgestelltwerden soll, und in denen sich die Zulässigkeit nachInkrafttreten des Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1BauGB (bei qualifizierten Bebauungsplänen) bzw.§ 30 Abs. 3 BauGB (bei einfachen Bebauungsplänen)bestimmt, gibt es ebenfalls bundesrechtliche Vorgabenfür die zulässige Art der baulichen Nutzung. Setzt derPlanträger im Bebauungsplan ein Baugebiet im Sinneder BauNVO fest, bestimmt sich nach § 1 Abs. 3 Satz2 BauNVO die städtebaurechtliche Zulässigkeit einesVorhabens automatisch nach den Baugebietsregelun-gen der BauNVO (Festsetzungsautomatik). Betriebeim Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind demnach nurzulässig, wenn der Planträger ein Sondergebiet oderein Kerngebiet festsetzt. In anderen Gebieten sind die-se Betriebe unzulässig. Einzelhandel ist nur unterhalbder durch § 11 Abs. 3 BauNVO gesetzten Schwellemöglich.

6.2.3.2 Anpassungspflicht gem. § 1 Abs. 4 BauGB

Der Bundesgesetzgeber steuert auch insoweit in dieBauleitplanung hinein, als er in § 1 Abs. 4 BauGBvorschreibt, daß die Bauleitpläne (Flächennutzungs-plan und Bebauungsplan) den Zielen der Raumord-nung anzupassen sind. § 3 Nr. 3 Raumordnungsgesetzerklärt, was unter „ Ziele der Raumordnung“ zu ver-

stehen ist. Es sind „ verbindliche Vorgaben in Formvon räumlich und sachlich bestimmten oder bestimm-baren, vom Träger der Landes- oder Regionalplanungabschließend abgewogenen textlichen oder zeichneri-schen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Ent-wicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes.“

Soweit solche Ziele vorgegeben sind, müssen sie beider Aufstellung der Bebauungspläne berücksichtigtwerden; sie können bei der Aufstellung des Bebau-ungsplans im Rahmen der Abwägung nicht überwun-den werden. Insoweit können konkrete Vorgaben derRaumordnung (des Bundes, der Länder und der Re-gionen) die Ansiedlung von raumbedeutsamen Ein-zelhandelsbetrieben steuern.

6.2.3.3 Die Pflicht zur Durchführung eines Raum-ordnungsverfahrens

Bundesrechtlich gibt § 1 Nr. 19 Raumordnungsver-ordnung vor, daß die Errichtung von Einkaufszentren,großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigengroßflächigen Einzelhandelsbetrieben eines R aum-ordnungsverfahrens bedürfen, wenn sie im Einzelfallraumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutunghaben. Flächenvorgaben enthält die Raumordnungs-verordnung nicht. Der Bundesgesetzgeber will dadurchsicherstellen, daß die raumordnerischen Zielsetzungenbei derartigen Betrieben in den EntscheidungsprozeßEingang finden.

Die fehlenden Flächenangaben führen allerdings zuUnsicherheiten im Umgang mit dieser Vorschrift. InBaden-Württemberg geht das Landesplanungsgesetzdavon aus (§ 13 Abs. 1 Landesplanungsgesetz BW),die R aumbedeutsamkeit beginne in der R egel beieiner Verkaufsfläche von 5.000 m2. Für das Land Ham-burg gilt die bundesrechtliche Verpflichtung, Raum-ordnungsverfahren durchzuführen, jedoch nicht (§ 15Abs. 8 ROG).

6.2.3.4 Pflicht zur Durchführung einer Umweltver-träglichkeitsprüfung

Bundesrechtlich wird in die Bauleitplanung auch in-soweit hineingesteuert, als die Anlage Nr. 18 zu § 3des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung



(UVPG) die Errichtung von Einkaufszentren, groß-flächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen groß-flächigen Handelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3Satz 1 der BauNVO ab einer Geschoßfläche von5.000 m2 eine Umweltverträglichkeitsprüfung durch-zuführen ist, wenn für sie Bebauungspläne aufgestelltwerden. Die Prüfung hat gem. § 17 UVPG im Rah-men der Bauleitplanung stattzufinden.

6.3 Instrumente zur Feinsteuerung im Bebau-ungsplanverfahren

6.3.1 Anlaß für die Feinsteuerung

6.3.1.1 Rechtsunsicherheiten bei der Zulässigkeit infaktischen Bebauungsbereichen

Bestimmt sich die Zulässigkeit von Einzelhandelsbe-trieben nach § 34 Abs. 1 BauGB, hängt es häufig vonschwierigen rechtlichen Bewertungsfragen ab, ob ein– vor allem großflächiger – Einzelhandelsbetrieb zu-lässig ist. In diesem Bereich läßt sich auch kaum aufdas Sortimentsangebot nach Art und Fläche Einflußnehmen. Deshalb kann der Bedarf entstehen, durchdie Aufstellung eines Bebauungsplans die Art der bau-lichen Nutzung eindeutig zu regeln und insbesonderedie Ansiedlung unerwünschter Einzelhandelsnutzun-gen auszuschließen.

6.3.1.2 Unzufriedenheit mit dem „ Typenzwang“ derBauNVO

Soll die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben durchBauleitpläne gesteuert werden, „ greifen“ die bundes-rechtlichen Vorgaben der BauNVO für die Festsetzungvon Baugebieten. Der Planträger hat kein „ Festset-zungsfindungsrecht“ , kann also sein Baugebiet nichteigenständig definieren. Er kann gem. § 1 Abs. 3 Satz1 BauNVO eines der in der BauNVO aufgeführtenBaugebiete auswählen (Typenzwang).

Da in nahezu allen Baugebieten Einzelhandelsbetrie-be zulässig sind, lassen sich durch die Wahl des Bau-gebiets allenfalls Einzelhandelsbetriebe im Sinne des§ 11 Abs. 3 BauNVO ausschließen, wenn kein Kern-gebiet oder Sondergebiet festgesetzt wird. Die „ Grob-steuerung“ durch Festsetzung eines Baugebiets reicht

häufig nicht aus, um den Regelungsbedarf eines Ein-zelhandelskonzeptes umzusetzen.

6.3.1.3 Regelungsdefiz ite der BauNVO

Einzelhandelsbetriebe, die keine Einkaufszentren sindund die Schwelle der Großflächigkeit nicht erreichen,sind in nahezu allen Baugebieten zulässig, obgleichsie Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2BauNVO mit sich bringen können. Fachmärkte miteiner Verkaufsfläche von knapp unter 700 m2 können– vor allem in kleineren Gemeinden – die eigene In-nenstadt und die benachbarter kleinerer Gemeindenals Einzelhandelsstandort gefährden. Ihnen kommtman ohne eine „ Feinsteuerung“ nicht bei.

Gleiches gilt für die Ansiedlung einzelner Einzelhan-delsbetriebe, die für sich betrachtet die Schwelle des§ 11 Abs. 3 BauNVO noch nicht erreichen, wohl aberals Agglomeration. Allenfalls wenn sich nachweisenläßt, daß mehrere Betriebe durch ein gemeinsamesKonzept (organisatorisch und betrieblich) verbundensind, werden sie sich zusammenrechnen lassen.

Vgl.VGH Baden-Württemberg, Beschluß vom22.01.1996 - 8 S 2964/ 95 -VB/ BW 1996, 300

Ohne Feinsteuerung läßt sich auch nicht verhindern,daß Einzelhandelsbetriebe, deren Kernsortiment amvorgesehenen Standort unproblematisch ist, R and-sortimente anbietet, die den Zielsetzungen des ge-wünschten Einzelhandelskonzeptes zuwider laufen.

Deshalb bedarf es über die typisierende Festsetzungvon Baugebieten hinaus solcher Festsetzungen, diesortimentsbezogen differenzieren.

6.3.2 Feinsteuerungsinstrumente

6.3.2.1Genereller Ausschluß von Einzelhandelsbe-trieben in Baugebieten

§ 1 Abs. 5 BauNVO ermöglicht es, Einzelhandelsbe-triebe insgesamt aus den festgesetzten Baugebietenauszuschließen, wenn es dafür städtebauliche Gründegibt. Flächenbegrenzungen sind allerdings nicht zu-lässig.



6.3.2.2 Ausschluß von innenstadtrelevanten Sorti-menten

§ 1 Abs. 9 BauNVO ermöglicht es, einzelne „Artenvon Anlagen“ für unzulässig zu erklären bzw. diejeni-gen Sortimente zu benennen, die nur zulässig sind.Die dafür erforderlichen besonderen städtebaulichenGründe brauchen nicht besonders gewichtig, sondernnur speziell auf den Ausschluß bezogen zu sein. DasBundesverwaltungsgericht hat in einer neueren Ent-scheidung den Ausschluß bestimmter Branchen fürzulässig erklärt, wenn die Branchendifferenzierungmarktüblichen Gegebenheiten entspricht. Flächenbe-grenzungen sind allerdings nicht zulässig.

Vgl. BVerwG, Beschluß vom 27.07.1998 - 4 BN31.98 - Z fBR 1998, 317

6.3.2.3 Festsetzung von Sondergebieten mit Flächen-und Sortimentsbegrenzungen

Die Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO brauchen nicht bemüht zu werden,wenn die Einzelhandelsnutzung durch ein Sonderge-biet gem. § 11 Abs. 2 BauNVO zugelassen wird. Sor-timents- und Flächenbegrenzungen können innerhalbder Zweckbestimmung und der Art der zulässigenNutzung geregelt werden. Durch die Ausweisung vonSondergebieten lassen sich vor allem diejenigen Stand-orte bestimmen, an denen bewußt großflächiger Ein-zelhandel stattfinden soll und Einkaufszentren ent-stehen sollen.

6.3.2.4 Steuerung durch städtebauliche Verträge

Auch die Feinsteuerungsinstrumente stoßen innerhalbder festgesetzten Baugebiete an ihre rechtlichen Gren-zen. In diesem Fall – und überhaupt – kann es ange-zeigt sein, die städtebaupolitische Zielsetzung in einemstädtebaulichen Vertrag gem. § 11 BauGB zu verfei-nern und abzusichern. Es muß allerdings darauf hin-gewiesen werden, daß – neben manch anderen Schran-ken der Vertragsgestaltung – insbesondere beachtetwerden muß, daß nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB eineVereinbarung unzulässig ist, wenn der Vertragspartnerauch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung– will heißen: Auf die Baugenehmigung – hätte.

6.3.2.5 Zusammenfassung der Steuerungsinstrumente

Die planersetzenden bundesrechtlichen Bestimmungender §§ 34 und 35 BauGB geben eine Grobsteuerungvor. Bundesrechtlich verfeinert wird die Steuerung,wenn sich der Ortsgesetzgeber innerhalb der Bauleit-planung des Instrumentes des Bebauungsplanes be-dient. Die eigentliche Feinsteuerung beginnt dort, woinnerhalb der Bauleitplanung von den Modifizierungs-instrumenten des § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO undvon der Möglichkeit, Sondergebiete festzusetzen,Gebrauch gemacht wird. Es existiert demnach einausreichendes Instrumentarium, um Einzelhandels-vorhaben durch Planung zu steuern. Es verbleibenaber auch noch Defizite, auf die nachfolgend einzu-gehen sein wird.

6.4 Was der Gesetzgeber nicht regelt

6.4.1 Problemorientierte Definition der Groß-flächigkeit

Bei der jetzigen Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVOversagen die Steuerungsinstrumente häufig bei Ein-zelhandelsbetrieben unterhalb der Großflächigkeit.Sie beginnt nach der R echtsprechung bei ca. 700 m2

Verkaufsfläche und ist „ gemeindeunabhängig“ undwohl auch „sortimentsunabhängig“ . Der Gesetzgeberüberläßt es der R echtsprechung und dem Einfalls-reichtum des Einzelhändlers, wie mit dem Begriffumgegangen wird. Manches Problem der Praxis würdenicht auftreten, wenn der Gesetzgeber die Schwelle(niedriger) definieren und Regelungen zur Agglome-ration von Betrieben treffen würde.

6.4.2 Problemorientierte Hilfestellung bei Nut-zungsänderungen

Die Frage, wann der Wechsel von Sortimenten nachder geltenden Rechtslage eine genehmigungspflichtigeNutzungsänderung darstellt, läßt sich rechtssichernicht beantworten. Ebensowenig, ob die Umwand-lung eines Einkaufszentrums in ein Factory-Outlet-Center eine Nutzungsänderung darstellt. Städtebau-rechtlich spricht man von einer Nutzungsänderungerst dann, wenn die „ jeder Art der Nutzung eigeneVariationsbreite verlassen wird und wenn ferner durch



die Aufnahme der veränderten Nutzung bodenrecht-liche Belange neu berührt werden können.“

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25.03.1988, NVwZ 1989,667; Urteil vom 11.11.1988, Z fBR 1989, 72

Noch völlig ungeklärt erscheint die Frage, ob eineNutzungsänderung vorliegen kann, wenn die Bauge-nehmigung selbst keinerlei Sortimentsfestlegungentrifft, sondern nur eine „ Verkaufsstätte“ zuläßt. R at-sam dürfte es sein, bei neu zu erteilenden Baugeneh-migungen das Sortiment und die Fläche konkret zubezeichnen, um auf diese Weise wenigsten den „ Ein-stieg“ in die Nutzungsänderungs-Problematik zu finden.

6.4.3 Problemorientierte Definition der ausge-übten Nutzung im Planungsschadensrecht

Bei der nachträglichen Sortimentsbegrenzung durchBebauungsplanfestsetzung stellt sich die Frage, ob da-durch in die „ ausgeübte Nutzung“ eingegriffen undein Planungsschaden im Sinne des § 42 Abs. 3 BauGBbzw. Entschädigungen im Sinne des § 42 Abs. 4 BauGB ausgelöst werden. Ob sich die ausgeübte Nutzungauf diejenige Nutzung beschränkt, die im Zeitpunktder bebauungsplanmäßigen Einschränkung vorhandenwar, oder ob es die nach der erteilten Baugenehmi-gung mögliche Nutzung ist, läßt sich der gesetzlichenR egelung nicht entnehmen. Davon hängen jedochEntschädigungsfragen ab, die für den Planungsträger– auch im Rahmen der Abwägung – entscheidungs-erheblich sein können.

6.4.4 Umfassender effizienter Rechtsschutz

Daß Nachbargemeinden und Grundstückseigentümerinnerhalb des Bebauungsplangebietes verwaltungsge-richtlichen R echtsschutz in Anspruch nehmen kön-nen, erscheint weitgehend geklärt. Eine effektiveR echtmäßigkeitskontrolle wäre jedoch nur erreicht,wenn die Nachbargemeinden z. B. auch den Verstoßgegen raumordnerische Zielsetzungen rügen könntenund die Anforderungen an den Nachweis, daß er-hebliche Auswirkungen auf die eigene Einzelhandels-ausstattung zu befürchten sind, nicht so hoch gesetztwären. Hilfreich wäre sicher auch, wenn die betrof-

fenen Händler und Bewohner der Innenstadt dieR echtswidrigkeit von Genehmigungen und Bebau-ungsplänen bei Gericht rügen könnten, was ihnenbisher verwehrt ist. Nicht einmal die institutionellverselbständigten Träger der Regionalplanung sind inallen Ländern in der Lage, Verstöße gegen die Festset-zungen des Regionalplans gerichtlich prüfen zu las-sen, was ein Beispiel aus Baden-Württemberg belegt.

Vgl. VGH Baden-Württemberg, B. vom 19.06.1998 -8 S 1094/ 98

Ein Mehr an objektiver Rechtskontrolle könnte dieEffiktivit ät der Steuerung durch Planung erhöhen. DieÜberlegungen zum Verbandsklagerecht müssen nichtzwingend vor den Problemen des Einzelhandels haltmachen.

6.4.5 Politische Einsicht

Die besten Steuerungsinstrumente in der Hand derkommunalpolitisch Verantwortlichen nützen nichts,wenn der kommunalpolitischeWille erlahmt, dieAnsiedlung der Einzelhandelsbetriebe aus städtebauli-chen Gründen steuern zu wollen. Dieser Wille kannder Anfang, aber auch das Ende eines Einzelhandels-konzeptes sein. Nur wenn er sich auch dann durch-setzt, wenn ein attraktiver Anbieter an unerwünsch-ter Stelle ansiedeln will und mit dem Ausweichen aufdie benachbarte Gemeinde droht, ist er krisenfest.Diese Standfestigkeit möchte man manchem Gremi-um wünschen.



77 Blick über Grenzen – Die Entwicklung desEinzelhandels im europäischen Ausland

von Stefan Kruse, Dortmund

Die Ausgangsfragestellun-gen der heutigen Veran-staltung bzw. das Problem-bewußtsein, sich intensivmit der zukünftigen Be-deutung unserer Zentrenund insbesondere des

Handels in den Zentren zu befassen, beschränkt sichnicht allein auf Deutschland, sondern zeigt sich invielen anderen europäischen Nachbarstaaten. Auchdort haben wir es mit Entwicklungen zu tun, die dieZukunftsfähigkeit der gewachsenen Zentren, solltendie Trends weiter anhalten, erheblich in Frage stellt.Warum sollte man da nicht, auch zur Bereicherungder eigenen Diskussion, einen Blick über die Grenzenhinaus werfen und nachfragen, welche Leitbilder inunseren Nachbarstaaten gegenwärtig diskutiert wer-den, welche Instrumente zur Anwendung kommen,um insbesondere die großflächige Einzelhandelsent-wicklung im Sinne einer positiven und zukunftsori-entierten Stadtentwicklung zu steuern.

Die folgenden Ergebnisse sind im Rahmen einer Ex-pertise erarbeitet und zusammengestellt worden, diewir für das Bundesbauministerium bzw. das Bundesamtfür Bauwesen und R aumordnung (vormals Bundes-forschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung)in den Jahren 1996 bis 1998 im R ahmen des For-schungsfeldes Zentren im Rahmen des experimentel-len Wohnungs- und Städtebaus erarbeitet haben. DieUntersuchung beschränkte sich auf die Länder Däne-mark, Frankreich, Großbritannien, Niederlande undÖsterreich. Um neben der allgemeinen Situation inden jeweiligen Ländern auch die Planungspraxis vorOrt betrachten zu können, wurde in den Ländern je-weils eine Stadt (Århus, Nantes, Sheffield, Apeldoornund Innsbruck) als konkretes Fallbeispiel bestimmt.Ziel war es auch hier, praxisnahe und anwendungs-

orientierte Hinweise für wirksame Steuerungsmecha-nismen der Zentrenentwicklung herauszuarbeiten.

Eine Auseinandersetzung mit Strategien und Steue-rungsinstrumentarien macht jedoch ein kurze Dar-stellung der Einzelhandelsentwicklung und der darausresultierenden räumlichen und strukturellen Problemein den Städtem der Nachbarstaaten erforderlich (Ka-pitel 1). Daran anschließend werden neue Leitbilder(oder auch nur Ansätze), Strategien und Instrumentezur Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwick-lung in den Beispielstaaten vorgestellt (Kapitel 2) undabschließend kritisch hinterfragt, welche neuen An-sätze auf Deutschland übertragbar sind (Kapitel 3).

7.1 Rahmenbedingungen der Zentren- undEinzelhandelsentwicklung in Europa

Die Ergebnisse der Studie zeigen sehr deutlich, daß wirmit unseren Problemen nicht allein sind: Stichwortewie

• Funktionsverluste der traditionellen ZentrenZersiedlungverkehrliche Probleme Konzentrationstendenzen Rückzug des Handels aus der FlächeMaßstabssprung/Größenwachstum der EinrichtungenZentren- und Nahversorgungsverelevanz der Sort-minente

• • • • • •

kennzeichnen die Entwicklung des Einzelhandels undder Zentren insbesondere in Frankreich und England,aber auch in Österreich sehr deutlich. Die Niederlandehaben durch ein frühes und ausgesprochen restrikti-ves Eingreifen viele in den o.g. Ländern aufgetreteneEntwicklungen verhindern können. In Dänemark istder Suburbanisierungstrend dagegen noch vergleichs-weise jung.

In allen untersuchten Ländern sind, ähnlich wie inDeutschland, in den letzten Jahrzehnten periphereZentren entstanden. Hierbei handelt es sich in ersterLinie um Einkaufszentren. Zwar gibt es auch ver-gleichbare Entwicklungen im Büro- und Freizeitsek-tor, jedoch nicht in dieser Ausprägung wie im BereichEinzelhandel. Gleichwohl ist auch dort der Trend zu

stefan kruse


beobachten, daß das Einkaufsangebot der neuen Zen-tren zunehmend durch Großstrukturen des Freizeit-und Kulturbereiches ergänzt wird und dort „ hochwer-tige„ Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden, wodurchsich die Zentren noch stärker in die Konkurrenz zuden Innenstädten stellen.

Großräumig lassen sich europaweit zum Ende der90er Jahre grundsätzlich zwei Entwicklungsstufen er-kennen:

• Die nordwesteuropäischen Länder (Deutschland,GB und Frankreich) sind durch eine zunehmendeDominanz großflächiger Einzelhandelsbetriebe wiez.B. SB-Warenhäuser, Fachmärkte und Shopping-Center gekennzeichnet, was insbesondere durch diedurchschnittliche Betriebsgröße von ca. 165 qmVerkaufsfläche nachhaltig unterstrichen wird, die so-mit mehr als doppelt so hoch ist wie z.B. in Italienmit etwa 70 qm. Räumlich finden sich diese Ein-zelhandelsgroßbetriebsformen zunehmend an auto-kundenorientierten, städtebaulich nicht integriertenStandorten. Hierzu zählen auch Betriebe mit sog.zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten.

In den südeuropäischen Ländern findet sich nachwie vor ein dichteres Netz kleiner Fach- und Spe-zialgeschäfte. Auch ist die eng mit einer zunehmen-den Filialisierung verbundene Konzentration vonUnternehmen und Bildung von Konzernen in die-sen Ländern noch nicht so weit fortgeschritten, sodaß der inhabergeführte, mittelständische Einzel-handel noch über eine signifikante Marktbedeutungverfügt.

•

Angesichts dieser sehr unterschiedlichen Ausgangssitu-ationen gestalten sich die Prognosenfür die einzelnenRegionen entsprechend:

• Für die südeuropäischen Länder werden eindeuti-ge Entwicklungsszenarien formuliert, die als wesent-lichen Bestandteil eine deutliche Expansion groß-flächiger Handelsbetriebe mit all den bereits kurzdargestellten Konsequenzen zum Gegenstand haben.

Bei den nordwesteuropäischen Ländern wird einezunehmende Marktsättigung prognostiziert, die im

•

wesentlichen auf die Durchsetzung und Akzeptanzrestriktiver Planungs- und Genehmigungspraktikenzurückzuführen ist. Auch zeichnet sich ein (wennauch leichter) Rückgang der jährlichen Neuansied-lungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe ab.

Inwieweit neue Ver- und Betriebsformen (wie z. B.der virtuelle Einkauf per Internet oder die insbe-sondere in Deutschland zur Zeit sehr kontrovers dis-kutierten Factory-Outlet-Center) Einfluß auf dieEntwicklung der Zentren nehmen können, ist zumjetzigen Zeitpunkt kaum abzusehen.

Insgesamt ist jedoch davon auszugehen, daß sich dieUnterschiede zwischen den Mitgliedsstaaten in denkommenden Jahren merklich verringern werden.

7.2 Instrumente zur Steuerung der Zentren- undPeripherieentwicklung in den untersuchteneuropäischen Nachbarländern

So unterschiedlich die Ausgangsbedingungen in denuntersuchten Nachbarstaaten auch in manchen Teil-bereichen sein mögen, so einig ist man sich in derzukünftigen Bedeutung und dem R ollenverständnisder Innenstadt und dem dort ansässigen Handel: Dastraditionelle Leitbild der multifunktionalen Innen-stadt mit einem starken Handel in einen hierarchischabgestuften Zentrensystem wird nicht aufgegeben!

Gleichwohl ist man auch hier zu der Erkenntnis ge-langt, daß Leitbild und R ealität zunehmend ausein-ander klaffen. Der in der Vergangenheit vielfach pro-pagierte und auch realisierte Ausbau der Innenstädtehin zu kommerziellen und durch Handel überprägten,monofunktional ausgerichteten Einkaufszentren trifftheute immer weniger das „ Bedürfnis der Kunden“ .

Der Handel und das Einkaufen ist zwar nach wie vorder wesentliche Beweggrund für den Besuch der In-nenstädte, jedoch spielen die Rahmenbedingungeneine zunehmende wichtige Rolle. Aus diesem Grundkristallisieren sich Strategien und Ansätze zur positi-ven Steuerung und Entwicklung der Zentren heraus,die insbesondere diese R ahmenbedingungen undderen Aufbau bzw. Verbesserung zum Gegenstandhaben:

stefan kruse


• Verbesserung der Aufenthalts- und Erlebnisqualität

Stärkere Akzentuierung des Freizeit- und Gastrono-miesektors

Dominanz höherwertiger und hochspezialisierterHandelsangebote

•

•

Ziel der Innenstädte und Zentren soll es schließlichsein, individuelle, unverwechselbare Identitäten zuschaffen und auch langfristig und nachhaltig zu ge-währleisten.

Dabei wird im Rahmen dieser Neupositionierung derInnenstädte eine Parallelstrategie verfolgt:

• Direkte Förderung des traditionellen Zentrensy-stems durch eine verstärkte Zusammenarbeit zwi-schen der öffentlichen Hand und dem privaten Sektor(public-private-partnership) zum Beispiel in Formvon Stadtmarketing/ Citymanagement. Ergänzt wer-den kann diese Kooperation z.B. durch Maßnahmen,die von der Verkehrsberuhigung über die Stadter-neuerung und -gestaltung bis hin zur Brachflächen-revitalisierung reicht.

Indirekte Förderung durch restriktive Behandlunggroßflächiger Einzelhandelsansiedlungen außerhalbder gewachsenen Zentren. Dies beinhaltet im we-sentlichen die Formulierung bzw. strikte Anwendunggesetzlicher Grundlagen und R ichtlinien als Pla-nungs- und Steuerungsinstrumentarium.

•

Im Bereich der direkten Förderung stellen Stadt-marketing-Strategien und Kooperationen zwischen deröffentlichen und der privaten Hand die weit verbrei-tetsten Ansätze dar, jedoch zeigen sich den untersuch-ten Ländern deutliche unterschiedliche Herangehens-weisen und Interpretationen dieses Instrumentariums.Als einer der wesentlichen „Knackpunkte“ kristallisiertsich hierbei die Integration einzelner Projekte undMaßnahmen in ein Gesamtkonzept (als übergeordne-ter Planungs- und Entwicklungsrahmen) heraus. InEngland beispielsweise steht bzw. stand die Optimie-rung (ökonomische R entabilität) des Einzelhandels-standortes eindeutig im Vordergrund; gesamtstädtischeEntwicklungsziele, auf der Grundlage planerischer

Vorgaben, finden dagegen keine Berücksichtigung.Inselplanungen sind die Folge, die eine nachhaltigeStadtentwicklung erheblich in Frage stellen.

Positivbeispiele bzw. -ansätze finden sich in Dänemark,Frankreich und Österreich. Der sog. Handlingsplanfor City (1997 bis 2000) für die Stadt Aarhus stellteine Mischung aus klassischem Rahmenplan und um-setzungsorientierten Strategie- und Maßnahmenplandar. Unter Einbindung aller relevanten Akteure wer-den einzelne Projekte und Maßnahmen im Rahmendes Gesamtentwicklungskonzepts bewertet, gewürdigtund letztlich auch umgesetzt. Hierzu wird ein zeitli-chen Ablaufplan aufgestellt, der für die einzelnen Teh-menfelder wie z. B. öffentlicher Personennahverkehr,Wirtschaftsverkehr und Parken, aber auch Umgestal-tung von Plätzen und Straßenmöblierung eine Priori-tätenliste erstellt.

Die getroffenen Festsetzungen und Maßnahmen kön-nen jedoch – selbstverständlich nur im Konsens – auchkurzfristig modifiziert werden (Flexibilität), was sichauf die Akzeptanz und letztlich auch den Umsetzungs-erfolg dieses Konzepts nachhaltig positiv ausgewirkthat, wie das Beispiel des ersten Handlingsplan (94-98)zeigt: von den 61 formulierten Maßnahmen warenbis 1996 bereits 45 abgeschlossen! Hierbei darf jedochnicht verschwiegen werden, daß die Stadt aufgrundihrer Finanzkraft eine gewisse Machtstellung einnimmt!Gleichwohl betreibt die Stadt Aarhus auch weiterhinSponsorenwerbung, um das Akteursspektrum mög-lichst breit zu streuen.

Aber auch informelle regionale Kooperationen schei-nen, anders als das bisher hier in Deutschland die Er-fahrung zeigt, Erfolge zu versprechen, wie das Beispielder Stadt Nantes in Frankreich zeigt. Frankreich giltbisher in weiten Regionen als das Negativ-Beispiel inEuropa, wenn es um die Entwicklung des großflächi-gen Einzelhandels geht. Trotz weitreichender gesetz-licher Grundlagen zur Steuerung der großflächigenEinzelhandelsentwicklung übertrifft die gegenwärtigeSituation in einigen Bereichen Deutschland bei weitem– und sogar die USA, die ja immer als das „Damokles-schwert des Einzelhandels“ und unsere Städte bezeich-net wird. Deswegen könnte dieses Modell gerade fürdie deutsche Diskussion interessante Ansätze bieten.

stefan kruse


Der Entwicklungsplan „ Projekt 2005“ (seit 1996)verfolgt stadtstrukturell das Entwicklungsmodell derdezentralen Konzentration und weist den verschiede-nen Zentren hierarchische und arbeitsteilige Funktio-nen zu. Der Plan scheint ein herausragender Schrittauf dem Weg zu einer interkommunalen Zusammen-arbeit in der Stadtregion zu sein. In diesem Rahmenspielt auch das interkommunal erarbeitete Einzelhan-delsentwicklungskonzept eine entscheidende Rolle beider zukünftigen Steuerung der Zentrenentwicklung.Das regionale Abstimmungsinstrument scheint sichbereits bei der Steuerung von Vorhaben zu bewähren.

Ein weiterer positiver Ansatz findet sich in der StadtInnsbruck (Österreich), in der die Ausgangsbedingun-gen ähnlich schwierig sind wie in Nantes: dem inner-städtischen Einzelhandelsangebot mit ca. 71.000 qmVerkaufsfläche stehen im Agglomerationsraum ca.310.000 qm Verkaufsfläche gegenüber. Und das, ob-wohl Innsbruck mit einer einwohnerbezogenen Ver-kaufsflächenausstattung von 1,7 qm an der Spitze derösterreichischen Städte liegt. Das INN-INN-INN-Projekt (INNsbrucker INNenstadt INNovativ) sollAbhilfe schaffen.

Das Projekt stellt einen integrativen Ansatz der Innen-stadtförderung dar, in dem es darum geht, mit allenstädtischen Akteuren zahlreiche Einzelprojekte zu re-alisieren, die unter der Zielsetzung einer innerstädti-schen Aufwertung stehen. Das Instrument beinhaltetElemente von Stadtmarketing und zielt im wesentli-chen auf eine umfassende Stadtentwicklungsplanungab, die durch eine Kooperation von öffentlicher Handund privatem Sektor gefördert wird. Im wesentlichenhandelt es sich um folgende Bausteine:

• Integration aller Akteure in die Stadtentwicklungs-planung,

Durchführung von Experimenten bei der Suche nachoptimalen Lösungen (z. B. zur Verkehrsplanung;Durchführung verschiedener Testphasen – es wirdkein fertiges Konzept vorgelegt) und

Innovationen bei der Schaffung einer eigenen Iden-tität (gestalterische Highlights zur Aufwertung in-nerstädtischer Bereiche).

•

•

Die vorstehenden Beispiele zeigen, daß die Städte inden Nachbarstaaten auf Kommunikation und Koope-ration unter Einbindung aller relevante Akteure undprivater Finanziers, jedoch unter Entwicklung undFormulierung eines Gesamtentwicklungskonzept set-zen. Hierbei heißt Gesamtentwicklung zwar weiter-hin, daß der Handel den wesentlichen Motor derZentrenentwicklung darstellt, es ist jedoch eine deut-liche Akzentuierung von Freizeit, Gastronomie undKultur erforderlich – und das nicht als Kopie (z. B.benachbarter, konkurrierender Städte), sondern alseigenständiges Profil. Die Beispiele zeigen auch sehrdeutlich, daß sich die Betrachtungs- und somit auchdie Aktionsebene verschoben hat. Befaßte man sichmit der Zentren- und Einzelhandelsentwicklung inder Vergangenheit vornehmlich auf kommunalerEbene (im Rahmen der kommunalen Planungshoheit),so zeigen die Strategien, daß es sich längst nicht mehrnur um eine kommunale Angelegenheit handelt: diezunehmende R egionalisierung der Auswirkungen(insbesondere großflächiger Einzelhandelsansiedlun-gen) entzieht sich partiell der Planungshoheit einerKommune. Konkurrenzkämpfe um Gewerbeansied-lungen, insbesondere auch Einkaufszentren, sind eineFolge mißverstandener gemeindlicher Planungshoheit.Auch sind diese Fragestellungen nur auf kommunalerEbene kaum noch zu lösen. So bilden Ansätze zueiner formellen oder informellen interkommunaleZusammenarbeit der Gemeinden – oder bezogen aufHamburg: auch zwischen den Bezirksämter – einenwesentlichen Baustein zur positiven Steuerung undEntwicklung der Zentren in den untersuchten Nach-barstaaten. Dies setzt jedoch voraus, daß GemeindenTeile ihrer Planungshoheit einer regionalen Willens-bildung unterordnen, die freiwillig erfolgen muß.Freiwillig deshalb, weil in vielen Ländern die eigent-liche Regionalplanung eine sehr schwache Positioninne hat. In England ist es sogar zur Auflösung dieserPlanungsebene durch die R egierung Thatcher ge-kommen.

In fast allen Ländern wird derzeit versucht, mit sehrrestriktiven Gesetzen den kommunalen Handlungs-rahmen einzuschränken bzw. stärker allgemeinen öf-fentlichen Belangen zu verpflichten und den Einflußder Region bzw. die interkommunale Zusammenar-beit zu stärken:

stefan kruse


• Frankreich, Dänemark und Tirol haben in den ver-gangenen Jahren dementsprechende Gesetze, Eng-land eine R ichtlinie erlassen bzw. die vorhandenenRegelungen verschärft.

Allein in den Niederlanden, wo allerdings seit den70er Jahren eine extrem restriktive Ansiedlungspoli-tik verfolgt wird, ist eine Liberalisierung der Bestim-mungen in den 90er Jahren erfolgt. Die Regelungenbesitzen unterschiedlichen Umfang und unterschied-liche Schärfe.

•

Betrachtet man alle Strategien und Ansätze zur Steu-erung der Zentren- und Peripherieentwicklung in denuntersuchten Nachbarstaaten, so kristallisieren sichfolgende sechs Punkte heraus, die sich stichwortartigwie folgt zusammenfassen lassen*:

• Stärkung der Regionalplanung

- Vetorecht der Regionalplanung gegenüber derNachbarregion als sehr weitgehende Zwangsmaß-nahme der regionalen Abstimmung (Dänemark)

Erforderlichkeit der Genehmigung durch regio-nale bzw. nationale Kommissionen im Rahmen desbesonderen Genehmigungsverfahrens für großflä-chige Einzelhandelsvorhaben (ab 300 m2 Verkaufs-fläche) sowie für gewerbliche Einrichtungen desFreizeit- und Gastronomiesektors (Kinos, Hotelsetc.) ab 300 m2 (Frankreich)

Ausweisung von Geschäftsgebieten in Stadt- undStadtteilzentren durch regionale (Konkretisierungdurch kommunale) Planung, auf die – bis auf we-nige Ausnahmen – die Handelsfunktion zukünftigbeschränkt wird (Dänemark)

Obligatorische interkommunale Abstimmung:Durch aktive Planungskooperationen werden ge-meindeübergreifende Stadtentwicklungspläne er-stellt (ggf. auch auf Anordnung der Region) (Nie-derlande)

• -

• -

• -

• - Interkommunale Entwicklungspläne als informelleKoordinierungsinstrumente der Siedlungsentwick-lung (Frankreich)

• Obligatorische Einzelhandelskonzepte/ Ein-zelhandelsentwicklungspläne auf regionalerund kommunaler Ebene

• - Obligatorische Einzelhandelskonzepte in regiona-len und kommunalen Plänen als Entscheidungs-grundlage für Ansiedlungsvorhaben, die u.a. auchVorgaben zur maximalen Gesamt-Einzelhandels-fläche (differenziert nach Hauptbranchen) in denGemeinden und zu Größe und Einzugsbereichender einzelnen Ansiedlungen enthalten müssen(Dänemark)

Obligatorisch interkommunal zu erarbeitendes re-gionales Einzelhandelsgutachten als Voraussetzungfür Ansiedlungen von Einzelhandelsagglomeratio-nen in der Peripherie (Niederlande)

Obligatorisches lokales Einzelhandelskonzept imZusammenhang mit der Ansiedlung großflächigerBetriebe in der Peripherie (England)

Einführung des Einzelhandelsentwicklungsplanesals einheitliche, nachvollziehbare Entscheidungs-grundlage für die Genehmigungsverfahren sowieals regionales oder kommunales Abstimmungsin-strument und Zielkonzept (Frankreich)

• -

• -

• -

• Obligatorische Planungsfolgenabschätzung/Vertr äglichkeitsstudien

• - Obligatorische Planungsfolgenabschätzung in Lo-kalplänen, die Einzelhandel zulassen (Dänemark)

Obligatorische Planungsfolgenabschätzung/ Verträg-lichkeitsstudie mit gesetzlich festgelegten Mindest-inhalten als transparente Entscheidungsgrundlagefür das Genehmigungsverfahren für großflächigeEinzelhandelsvorhaben (Frankreich)

Obligatorische Planungsfolgenabschätzung/ Ver-träglichkeitsstudie (potentielle städtebauliche, so-zioökonomische, ökologische und verkehrliche

• -

• -

stefan kruse


* Eine umfassende und detaillierte Darstellung der einzelnen Ma ßnah-men findet sich in den einzelnen L änderberichten der Studie, die beimBundesamt f ür Bauwesen und Raumordnung (BBR) angefordert wer-den können.

• - Auswirkungen) als Grundlage für Genehmigungs-verfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben(England)

• Planungsfolgenausgleich/ Verbesserung derWettbewerbsbedingungen innerstädtischerZentren

• - Planungsfolgenausgleich: Möglichkeit eines inter-kommunalen Steuerausgleichs und Sondersteuerfür großflächige Betriebe (FISAC-Fond*), gedachtzur direkten und indirekten Förderung von mit-telständischen Betrieben, unter anderem aucheinsetzbar für Innenstadtaufwertungsmaßnahmen(Frankreich)

Möglichkeit der Einschränkung des Parkrauman-gebots an dezentralen Standorten (England)

Möglichkeit der Differenzierung der Ladenöffnungs-zeiten zwischen kleineren/ mittleren Betrieben undgroßflächigen Betrieben (England) bzw. zwischenInnenstadt und Grüne-Wiese-Standorten (Tirol)

Möglichkeit der Einrichtung von Freihandelszo-nen zur Wirtschafts- bzw. integrierten Stadtteil-förderung (England, Frankreich)

• -

• -

• -

• Direkte nationale bzw. bundesstaatliche Ein-flußnahme auf das Standortsystem großflächi-ger Betriebe

• - Generelle Unterbindung einer Ansiedlung groß-flächiger Einzelhandelsbetriebe in der Peripherieund explizit vorgeschriebene Bevorzugung zentra-ler oder zentrumsnaher Standorte bis auf wenige,klar definierte Ausnahmen hinsichtlich einzelnerSortimente (Auto, Boote, Caravan, seit den 80erJahren auch Möbel- und Baumärkte) und staatlichfestgesetzter Standorte an peripheren städtischenKnotenpunkten für Konzentrationen großflächigerEinzelhandelseinrichtungen (Voraussetzung inter-kommunal erarbeitetes regionales Einzelhandels-gutachten und ausreichende ÖPNV-Erschließung)(Niederlande)

• - Rahmenplanung der Sonderflächen für Einkaufs-zentren durch das Land (Tirol)

Zulässigkeit von großflächigen Betrieben an de-zentralen Standorten nur bei Nachweis fehlenderFlächen im Innenstadtkontext (räumlich gestuftnach Stadtzentrum, Nebenzentren etc.) sowieNachweis der leistungsfähigen Erreichbarkeit despotentiellen Standortes durch den Antragsteller(England)

• -

• Generelle Verkaufs- bzw. Geschäftsflächen-obergrenzen für Betriebe und Einkaufszentren

• - Maximal zulässiger Verkaufsflächenumfang vonEinkaufszentren in Abhängigkeit der Einwohner-zahl der Gemeinden und des jeweiligen Betriebs-typs von 500 m2 bis 3.000 m2. Beschränkung derAnsiedlung auf entsprechend gewidmete Sonder-flächen, obligatorische Festsetzung des zulässigen„ Betriebstyps“ , der maximal zulässigen Verkaufs-bzw. Gesamtnutzfläche und – soweit vorgesehen –der max. zulässigen Verkaufsfläche für Lebensmit-telsortimente sowie Nachweis über ausreichendleistungsfähige Verkehrsanbindung (Tirol)

Generelle Obergrenzen der Geschäftsfläche groß-flächiger Betriebe:

1.000 m2 im non-food-Sektor, 3.000 m2 im Le-bensmittelsektor (Dänemark)

• -

7.3 Übertragbarkeit auf Deutschland?

Angesichts der Fülle der zum Einsatz kommendenStrategien und Maßnahmen in den untersuchtenStaaten und Städten stellt sich die Frage der Über-tragbarkeit einzelner Ansätze auf Deutschland. Ob-gleich ein abschließende Klärung an dieser Stelle nichtmöglich ist, fällt jedoch auf, daß ein Vielzahl von Maß-nahmen und Strategien auch in Deutschland, wennauch mit unterschiedlicher Herangehensweise undIntensität, bereits zur Anwendung kommen.

Hierzu zählen u.a. Einzelhandelskonzepte ebenso wieVerträglichkeitsstudien, wenngleich sie in Deutschlandnoch nicht obligatorisch sind. Während in Deutsch-

stefan kruse


* Fonds d ’intervention pourla Sauvegarde de l ’Artisanat et du Commerce

land die Notwendigkeit lokaler Einzelhandelskon-zepte insbesondere im politischen Raum häufig starkumstritten (und somit auch die Umsetzung gefährdet)ist, setzen die Städte und Regionen in den Nachbar-staaten vermehrt auf regionale (Einzelhandels-)Kon-zepte. Auch wenn die „ Akzeptanzhürde“ in den mei-sten Regionen hierzulande zur Zeit noch „ sehr hochhängt“ , so scheint dieser Weg doch, das zeigen dieBeispiele in den untersuchten Städten, ein gangbarerund auch Erfolg versprechender zu sein.

Ein weiterer Punkt ist die Angleichung der Wettbe-werbsbedingungen der Standorte. Aspekte wie ver-schiedene Ladenöffnungszeiten oder Parkraumbewirt-schaftung bzw. Begrenzung des Parkraumangebots anperipheren Standorten sind, obgleich bereits z.T. sehrkontrovers diskutiert, weiterhin diskussionswürdig.

Denkbar ist auch die Formulierung von Verkaufsflä-chenobergrenzen für einzelne Standortbereiche. Alszentraler Bestandteil von (lokalen wie regionalen)Einzelhandelskonzepten werden Entwicklungsspiel-räume für einzelnen Standortbereiche vorgegeben undfür einen gewissen Zeitraum festgeschrieben. Ziel ist,Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für vor-handene als auch neu anzusiedelnde Betriebe zu ge-währleisten und letztendlich städtebauliche Fehlent-wicklungen zu vermeiden.

Weniger übertragbar scheint dagegen die in den Nie-derlanden sehr erfolgreiche GDV-Politik – die staat-liche konkreträumliche Festlegung von großflächigenEinzelhandelsbetrieben – zu sein. Eine zu geringeFlexibilität und die zu starke Beschneidung der kom-munalen Planungshoheit stehen dem im wesentlichenentgegen.

stefan kruse


88 Podiumsdiskussion:Neue Handels- und Freizeitnutzungen inalten Zentren? Ein zukunftstr ächtiges Erfolgskonzept?

Teilnehmer der Podiumsdiskussion:Dr. Herbert Appelt, Prof. Dr. Harald Bodenschatz,James Cloppenburg, Catherine Hoja, Stefan Kruse,Elisabeth Lange, Christine Steinert

Moderation: Ursula Stein

Ausgangsfragestellungen für die abschließende Podiums-diskussion:

• Welche Entwicklungen im Einzelhandels- und Frei-zeitsektor werden an Bedeutung gewinnen?

Wie kann der Handel, über Jahrhunderte hinwegder Motor und Partner der Zentren, zukünftig seineRolle in den Zentren wahrnehmen?

Wie kann es gelingen, das Leitbild der polyzentralenStadtstruktur mit vielfältigen und lebendigen Stadt-teilen, unter den absehbaren Veränderungsprozessenmit Leben zu füllen?

Wo muß und soll die Stadt steuern?

•

•

•

Erster Diskussionsblock:

• Welche Entwicklungen im Einzelhandels- undFreizeitsektor werden an Bedeutung gewinnen?

Wie kann der Handel, über Jahrhundertehinweg der Motor und Partner der Zentren,zukünftig seine Rolle in den Zentren wahr-nehmen?

•

Catherine Hoja: „ Die Diskussion heute leistet einenBeitrag für die Strategiebildung zunächst bei der Be-hörde mit dem Ziel, daß sie später auch politisch be-schlossen wird. Insofern stellen wir unsere bisherigenStrategien zur Zeit auf den Prüfstand. Die Strategieheißt bis jetzt Zentrenkonzept. Wir setzen uns abersehr aktiv mit der Frage auseinander, ob das Zentren-konzept so, wie es heute ist, zukunftsfähig ist.

Das Überraschendste, was ich heute gehört habe, daswußte ich noch nicht, vieles wird ja häufiger gesagt,daß die Zentren überwiegend von den ab 55jährigenbesucht werden. Wenn das zutrifft, hat das hat viel-leicht nicht nur damit zu tun, daß diese Gruppe mehrZeit hat. Es hat vielleicht auch damit zu tun, daß dieJüngeren andere Angebote wahrnehmen. Der Fragesollten wir nachgehen. Es geht um die Zukunft undinsofern geht es auch um die Einkaufsgewohnheitenvon heute Jüngeren.

Handel bedeutet für die Stadtentwicklung immerzwei Aspekte: die Versorgung mit Gütern für die Be-völkerung auf der einen Seite, – das ist das Klassische– in angemessener und komfortabler Weise. In denletzten Jahren haben wir den Eindruck gewonnen, daßes weitgehend auch um eine ganz andere Art von Ver-sorgung geht, nämlich um die Versorgung von An-bietern mit Flächen und Grundstücken. Wir sind seitmehreren Jahren mit einem Investitionsdruck konfron-tiert, der neu ist. Insofern gilt es, das Thema Handelin dieser Polarität zu sehen, Anbieterseite auf dereinen Seite mit ihren Anforderungen an Flächen undStandorte und auf der anderen Seite Versorgung derBevölkerung mit Waren und Gütern sicherzustellen.Und es geht, das haben Sie aus sehr vielen Diskus-sionsbeiträgen entnommen und auch aus dem, wasSenator Dr. Maier heute morgen gesagt hat, sehr

podiumsdiskussion


stark um urbane Milieus, um städtische Räume, diedie Zentren in Europa bisher waren.

Ich habe hier heute eine große Einigkeit für die Zen-tren gehört. Das ist vielleicht nicht überraschend, wennsich eine solche Runde, wie unsere, zusammensetzt.Dann gibt es diese Bekenntnisse. Wenn Sie die Exper-tisen, die hier vorgelegt worden sind, studieren, stellenSie fest, daß die R ealität doch teilweise eine andereist. Hamburg werden verhältnismäßig gute Noten er-teilt. Das hieße es gäbe keinen Anlaß, die bisherigeStrategie grundsätzlich in Frage zu stellen. Anderer-seits müssen die neueren Entwicklungen beobachtetwerden. Daß Herr Büchner hier heute gesagt hat, daßes um den politischen Willen geht und daß die recht-lichen Instrumente zur Verfügung stehen, fand ich indem Zusammenhang so einer Diskussion auch wich-tig. Ich teile diese Einschätzung. Es ist nicht so, daßuns irgendeine Baunutzungsverordnung oder irgendein Baugesetzbuch oder irgendein R aumordnungs-recht daran hindert unsere städtebaulichen Leitbilderzu realisieren. Es geht tatsächlich darum, gemeinsameZiele – auch politisch – abzusichern; und dies in einerDiskussion, wie sie heute stattfindet, mit allen verant-wortlichen Akteuren aus den verschiedensten Berei-chen, vom Einzelhandel bis zu den Politikerinnen undPolitikern.

Ein Thema, das hier heute nur in wenigen Beiträgenangesprochen worden ist, der öffentliche R aum inZentren. Er scheint mit dem Handel zunächst einmalnicht direkt zu tun zu haben. Aber es gibt natürlicheine Korrespondenz zwischen Handelsangeboten undöffentlichem R aum. Das ist eine Fragestellung, mitder wir uns ganz sicher noch beschäftigen müssen imZusammenhang mit unserem Zentrenkonzept.“

Christine Steinert: „ Ich betrachte die ganzen Dis-kussionen natürlich aus der Sicht Bergedorfs, wobeiman dazu zwei Dinge sagen muß: Bergedorf sieht sichals Stadt in der Stadt, und wenn wir von der Stadtsprechen, meinen wir Bergedorf und nicht Hamburg,und wir beurteilen die Diskussion auch unter demGesichtspunkt, daß wir dabei sind, ein Zentrum zuplanen. Für mich war aus der Diskussion ganz ent-scheidend, daß die bei uns geführte Diskussion überdie Größenordnung wohl in die richtige R ichtung

geht, daß man sicherstellen muß, man darf nicht zuklein planen, es darf aber auch nicht überdimensio-niert sein, weil unser Ziel ist ganz entscheidend, dieStadt Bergedorf in ihrer Qualität, in ihrer Aufenthalts-qualität zu halten. Das heißt also eine lebendige Stadtzu haben. Und die Diskussion hat auch bestätigt, daßman das ohne Handel nicht schaffen kann.

Es war für mich auch wichtig, daß bestätigt wurde,daß man die Nutzung Freizeit integrieren muß, unddaß also auch bei diesen Nutzungsverhältnissen sehrsorgfältig darauf geachtet werden muß, daß es stimmt.Vielleicht zur Situation in Bergedorf für die, die dasnicht kennen: bei uns ist die Situation zur Zeit so, daßwir eigentlich drei Zentren haben, eine Fußgänger-zone Sachsentor, eine Fußgängerzone Alte Holsten-straße und dann ein Einkaufscenter, das CCB. Gegen-wärtig sind wir dabei, ein viertes zu planen, wobeies uns darum geht, eben dann nicht ein viertes zu ha-ben, sondern es mit dieser Planung zu schaffen, daßdie drei, die wir haben, durch das vierte miteinanderverbunden werden, um insgesamt dann eine hoheAttraktivität zu bekommen. Wobei es uns nicht so umeine Konkurrenz zur Hamburger City geht, sondernuns geht es darum, daß wir ein Angebot für das Um-land machen. Wir haben in den vergangenen Jahr-zehnten sehr restriktiv Ansiedlungen außerhalb desvon mir beschriebenen Zentrums verhindert, und wirsagen heute auch, das war richtig, es so zu machen.“

James Cloppenburg: „ Ich mache die Innenstadtzu meinem Thema heute hier, weil uns die doch amwesentlichsten am Herzen liegt. Mich fängt an derBegriff Verträglichkeit zu stören. Da schwingt mit,daß die Innenstadt oder die Zentren noch etwas ver-tragen können. Ob es nun Fachmärkte oder andereBetriebsformen sind, es hätte wohl keine schädlichenAuswirkungen. Doch an diesem Punkt stehen wirnicht mehr. Wir haben heute morgen hier sehr gut imVerlauf der Vorträge gehört, welche Entwicklungenim Handel und in der Stadtentwicklung in den letz-ten Jahrzehnten nach dem Krieg stattgefunden haben.Was dabei etwas zu kurz gekommen ist, ist eigentlichdie Entwicklung beim Bürger, beim Konsumenten;denn sein Zeitverhalten hat sich vollkommen geändert.Das, was an neuen Handelstypen, auf neuen Flächen,entstanden ist, ist keine Kreation des Handels und dem

podiumsdiskussion


der Kunde dann folgt. Sondern diese Betriebstypen-entwicklung folgt vielmehr einem veränderten Kon-sumentenverhalten. Handel versucht immer, demKonsumentenverhalten zu folgen und nicht umge-kehrt. Alles, was neu entstanden ist, neue dynamischeEntwicklungen, neue Betriebsformen, ist letzten Endesvon Verbraucherkreisen insgesamt akzeptiert worden.Dort wird Bedarf gedeckt. Und wenn Sie sich die In-nenstadt oder auch die Zentren anschauen, so findendiese aktuellen Entwicklungen zum Teil weder in derInnenstadt noch in den Zentren statt. Und dann wun-dern wir uns, wenn junge Leute die Innenstadt undandere Zentren nicht mehr in dem Ausmaß frequen-tieren, wie sie es früher getan haben. Wenn es in die-sen Zentren letzten Endes zum Stillstand kommt, wasz. B. die Entwicklung der Betriebsformen oder aberauch das Angebot angeht, dann dürfen wir uns nichtwundern, wenn nicht nur junge Leute wegbleiben.“

Elisabeth Lange: „ Es ist sehr wichtig zu prüfen,Herr Cloppenburg, ob der Handel initiiert hat, wiesich der Verbraucher verhält, oder der Verbraucher dasinitiiert hat. Und da sage ich mal, nicht der Verbrau-cher hat Aldi oder Saturn-Hansa erfunden, sondernder Handel hat diese Vertriebsform erfunden. DerHandel hat erfunden, daß er sich außerhalb der Stadtetablieren möchte, und der Verbraucher hat das dannnachvollzogen. Also da müssen wir doch fein ausein-anderhalten.

Wir haben nun jedoch eine Situation, da haben Sievöllig recht, daß die Innenstadt heute in einem „ be-dauernswerten“ Zustand ist, den Herr Prof. Boden-schatz heute morgen auch schon angeführt hat. Jetztmüßten wir wieder antreten und die Innenstadt neugestalten, neu darstellen, neu positionieren. Ein Pro-blem in diesem Kontext ist, daß insbesondere diejungen/ jüngeren Menschen heute weniger in den In-nenstädten sind. Das liegt u.a. daran, daß es von derTankstelle bis zum Computer heute gerade für dieJugend so viele andere Shopping-Möglichkeiten gibt.

Das heißt, wir haben es mit einem massiven Umbruchim Handel zu tun, der für mich noch überhaupt nichtabsehbare Auswirkungen auf die Stadt haben wird. Damüssen wir versuchen anzusetzen, um letztendlichmithalten zu können, damit nicht evtl. die Stadt das

„ Opfer“ dessen wird, was sich im Handel zum Teilals reiner Machtkampf um Marktanteile abspielt.

Dabei stellt sich natürlich die Frage, wieviel freie Nach-frage für den Konsum vorhanden ist, Frau Brecknerhat es heute morgen ja mit R echt aufgeführt und esist hier heute in der Tat auch etwas zu kurz gekom-men. Es geht sehr viel vom privaten Verbrauch wegfür Wohnen, für Licht, Strom und Wasser. Es gehtsehr viel Geld weg für den PKW und, wie neulichjemand sagte, wenn auch diese neue R egierung einbißchen mehr finanziellen Freiraum für den Bürgerschafft, dann wird es gehen in A und U; in Auto undUrlaub. Wir bewegen uns weitgehend in gesättigtenMärkten. Das müssen wir erkennen und das wir sowenig junge Leute auch in den Innenstädten antreffen,das ist ganz klar. Viele junge Leute haben nicht dasGeld in der Tasche, oder sie arbeiten glücklicherweisenoch, Frau Breckner, wie Sie es vorhin erwähnten.“

Gerhard Seitz , ECE Projektmanagement GmbH:„ Eine kleine Zwischenanmerkung zu dem, was FrauLange gesagt hat, nämlich daß der Handel die Stand-orte außerhalb sucht. Die Frage ist doch die: möchteer da eigentlich hin? Zitat Frau Lange. Oder ist eraufgrund einer nicht ganz vollständigen Stadtentwick-lungspolitik gezwungen, dort hingehen zu müssen?Die Frage müssen wir uns stellen, und insbesondereder Veranstalter der heutigen Sitzung. Denn es ist janicht notgedrungen und zwangsläufig der Fall. Media-Markt finden Sie nicht deswegen draußen, weil dieunbedingt dort gerne hin wollen, sondern weil dieGrundstückspreise zu hoch sind und weil es ihnenunmöglich gemacht wird, sich an integrierten Stand-orten anzusiedeln. Und schließlich stellt sich die Frage:welche Instrumentarien sind gegeben und welche müs-sen noch installiert werden, um das in der Zukunftumzukehren. Diese Nutzungen gehören in die Stadtund nicht nach draußen!“

Prof. Dr. Harald Bodenschatz: „ Ein zentralerPunkt ist dieser Geschichte von der Henne und demEi, Einzelhandel und Kunde. Das ist doch ein weitauskomplexerer Vorgang. Man kann nicht sagen, derKunde folgt dem Einzelhandel oder der Einzelhandelfolgt dem Kunden, sondern eine ganze Fülle von Ent-wicklungen zeichnen dafür verantwortlich. Einmal

podiumsdiskussion


die Entwicklung, die Konzentration im Einzelhandelund in anderen Produktionsweisen überhaupt, danndie Globalisierung, das heißt, die Möglichkeit, ganzneue Produkte hierher zu bringen, die Haltbarkeit vonProdukten, die Entwicklung der Verpackungsindu-strie.

Ein Schlüsselpunkt scheinen mir die Transportkostenzu sein. Die Transportkosten ermöglichen eine Sub-urbanisierung in dieser Form, eine suburbanisierte Le-bensweise und gleichzeitig die Möglichkeiten, Güterweltweit konzentriert an einigen Zentren zur Verfü-gung zu stellen. Gleichzeitig ermöglichen diese gün-stigen Transportkosten auch wieder das Ausbrechenaus dem Konsumort Innenstadt, indem man sich insFlugzeug setzt und woanders konsumiert, und sie er-lauben auch eine Prioritätensetzung innerhalb desKonsums.

Wie gebe ich überhaupt das Geld, das insgesamt javielleicht schrumpfende Geld aus: für eine bestimmteArt von Freizeitverhalten, für Urlaubsreisen usw. Esist eine ganze Fülle von Bedingungen, die sich geän-dert haben seit dem Zweiten Weltkrieg. Der Konsu-ment folgt diesen Bedingungen, der Einzelhandel folgtwiederum diesen Bedingungen, das ist ein ganz kom-plexer Vorgang. Wo kann jetzt Politik hier einsetzen?Tatsächlich beruhen viele dieser sich veränderndenBedingungen auf politischen Koordinaten. Natürlichkann da das Land und die Kommune oft gar nichtsmachen. Gefragt ist dann Bundesebene oder EG-Ebe-ne, etwa bei den Transportkosten. Jedenfalls sind dieBedingungen, die zu einer Veränderung des Konsum-verhaltens führen, doch sehr viel komplexer, als daßman einfach auf das Verhalten des Kunden verweisenkann.“

Jörg Lühman, Deputierter:„ Meine Frage beziehtsich auf den ersten Fragenkomplex, nämlich den Ein-zelhandels- und Freizeitsektor. Es gibt einen offen-sichtlichen Zusammenhang zwischen diesen beidenBereichen, der immer wieder von Investoren bestätigtwird, die in jedem besseren Einkaufszentrum mittler-weile auch ein Multiplex ansiedeln wollen. Das ist inBergedorf so, diese Fragen gibt es auch für Harburg,für Billstedt und für Altona, um nur einige Beispielezu nennen. Das ist meiner Meinung nach ein sehr

schwieriger Komplex, weil wir viele Leinwände inHamburg haben, und ich habe seit 2 Wochen das neueFachwort dafür gelernt: Overscreening ist die Gefahr.Daß wir durch viel Kino noch mehr Kino verlieren,und zwar das Qualitätskino.

Das zweite Problem ist, daß wir auf Dauer mit hoch-spezialisierten Investitionsruinen leben müssen. Ichsehe dazu einen Widerspruch zu dem, was ich heutevormittag hier gehört habe, daß nämlich der Besucheroder die Besucherin von Einzelhandelsgeschäften ei-gentlich gar nicht identisch ist mit den Besuchern vonFreizeitanlagen. Wieso wird dann immer noch vonInvestoren der Wunsch hochgehoben, als Ankermietereine Freizeiteinrichtung zu haben? Kann mir diesenvermeintlichen Widerspruch jemand erklären undwelche Mittel können wir dann daraus schließen, umdiesen Gefahren entgegenzuwirken? Man kann auchauf der anderen Seite nicht sagen: entwickelt euerEinkaufszentrum und wenn es ohne ein Multiplexnicht läuft, dann ist das auch eure Schuld. Irgendwodazwischen muß es ja sein.“

Dr. Herbert Appelt: „ Ich glaube, da sind zweiPunkte enthalten. Erstens, daß der Verbraucher, derin ein Einkaufszentrum kommt, ein klassisches Ein-kaufszentrum wohlgemerkt, nicht in ein Urban Ent-ertainment Center, daß dieser Verbraucher sich inder Mehrzahl eindeutig unterschiedlich verhält. Dasheißt: er geht entweder ins Kino oder zum Essen, oderer geht zum Einkaufen. Und daß das für den gesam-ten Handelsteil schädlich ist oder sein kann, wenn sieden Freizeitbereich überziehen.

Ich habe heute früh unser Berliner Beispiel Spandaugenannt, wo wir auch diesen einen Komplex haben,der jetzt in der Planung ist mit über 30.000 qm Han-delsfläche, andererseits 24.000 qm anderer Nutzungvon Hotels über Büros bis Multiplex-Kino. Es dientder Festigung des Standorts, wenn dort ein gewissesFreizeitprogramm geboten wird. Aber man kann nichtdavon ausgehen, daß der Kunde in der Mehrzahl den,sagen wir mal, Gang ins Kino mit einem wesentlichenEinkauf in Center verbindet. Und da ist, so glaubeich, der feine Unterschied. Und von der Investoren-seite, das hatte ich in anderem Zusammenhang mit-tags auch noch mal gesagt, ist es doch so, daß, wenn

podiumsdiskussion


Sie einen erheblichen Freizeitanteil drin haben, daßdieser ganz deutlich finanziert oder subventioniertwerden muß von den Ladenmieten.“

Gerhard Seitz , ECE Projektmanagement GmbH:„ Die Prognose von Herrn Appelt ist absolut richtig.Wir sehen das ähnlich. Aber man lernt dazu und dieEntwicklung auch der Ladenöffnungszeiten und desFreizeitverhaltens ist natürlich in Bewegung. Deswegensehen wir die Dinge durchaus auch an einer entspre-chenden Veränderung und öffnen uns diesen Entwick-lungen. Hierfür gibt es gute Beispiele.

Wir sehen natürlich genau das, was Sie eben auch zumAusdruck gebracht haben: eine gewisse Gefahr derSättigung und Übersättigung. Und wir machen unsan einigen Standorten bereits in der Planungsphasedarüber Gedanken, was man aus einem Kinozentrummachen kann, wenn die Nutzung eines Tages beendetsein sollte, ohne dann mit der Situation konfrontiertzu sein, das Gebäude abtragen zu müssen. Also danneine gewisse Flexibilität zumindest im R ohbau zuhaben, scheint uns durchaus sinnvoll zu sein. Im üb-rigen, was die wirtschaftlichen Themen angeht, läßtsich viel zu dem noch ergänzend sagen, was Herr Dr.Appelt vorgetragen hat. Wir sehen hier insbesondereauch einen Sinn, die Dinge grundstücksmäßig real zuteilen, und gegebenenfalls auch durch verschiedeneInvestoren investieren zu lassen. Hierdurch ist es mög-lich, insbesondere bei den betrieblichen unterschied-lichen Anspruchshaltungen des Handels einerseits undder Freizeitnutzung andererseits auf die jeweiligenBedürfnisse der Nachfrage und Besuchergruppen ganzbesondere Rücksicht zu nehmen.“

Dirk Völkel, Fa. Niemeyer und Rohde: „ Wir sindin der Diskussion jetzt an einem Punkt angelangt, wowir danach suchen, wie die nächsten Schritte aussehenkönnen. Vielleicht ist das ein wenig symptomatischfür die Diskussion zur Verbesserung der Situation inder City, und darauf würde ich jetzt gern noch malden Focus richten wollen. Wir reden seit Jahren überdas City-Management, ich glaube, wir wissen, waswir tun müssen, um die Innenstädte zu beleben. Wirschaffen es aber nicht und die Frage ist: warum be-kommen wir jetzt den nächsten Schritt nicht hin, umwirklich diese Attraktivität zu schaffen? Denn andere

Städte oder Quartiere machen es uns doch vor: Ber-gedorf hat heute hier die herausragende Position.Vielleicht ist es ja ein Verdienst der City-Managerin,Frau Vogelsang, daß sie Bergedorf wieder ins Bewußt-sein rücken konnte. Also durchaus ein Erfolg in einemStadtteil Hamburgs.

Aber zurück zum Focus. Das City-Management kannein Vehikel sein. Andere Städte zeigen, daß es funk-tioniert. Eine Frage an Herrn Cloppenburg gerichtet:Ist der Leidensdruck im Handel noch nicht großgenug, daß wir Händler es nicht bewegt bekommen,das City-Management zu finanzieren? An die Stadtgerichtet: muß die Stadt sich hier nicht beteiligen?Und ein kleiner Seitenhieb, den kann ich mir nichtunterdrücken, an Herr Dr. Appelt: auf dem Rathaus-markt ein Einkaufszentrum zu bauen, das kann ausmeiner Sicht nicht der Weg sein, die Innenstadt zubeleben. Ich weiß, daß Sie es so nicht gesagt haben,ich habe bewußt provoziert. Die Einkaufszentrenkönnen ein Motor sein, sofern sie offen gestaltet sind,das Umfeld mit einbeziehen, um Innenstädte zu be-leben. Die ostdeutschen Innenstädte brauchen das; dasind wir uns einig. Aber mir ist es wichtig, diesenFocus auf das Instrument City-Management zu legen,denn die Städte sind in den Herzen und im Bewußt-sein der Menschen; sie sind Urban EntertainmentCenter, und zwar natürlich gewachsene und keinekünstlichen.

Wenn es uns wie in Süddeutschland, in Südeuropa,wie Herr Kruse geschildert hat, gelingt, die Plätze, dienatürlichen Shopping-Center sozusagen, wieder zubeleben durch attraktive Konzepte, dann haben wirden Schritt getan, der notwendig ist. Um noch einenGedanken hinein zu bringen: vielleicht müssen wiruns statt zu sehr mit den von Herrn Kruse beschrie-benen indirekten Maßnahmen, nämlich Verhinderung,damit beschäftigen, wie wir die Städte attraktiver ge-stalten können. Vielleicht muß dahin mehr die in-haltliche Diskussion gehen und weniger auf Verhin-derung ausgerichtet sein. Und zum Abschluß nochein letzter Gedankenpunkt: vielleicht müssen wir ausdiesem Kreis der Fachleute hinaus kommen und müs-sen Künstler mit einbeziehen; Menschen, die zumBeispiel die Titanic-Ausstellung gemacht haben oderähnliche, die es ja schaffen, an bestimmte Standorte

podiumsdiskussion


Millionen von Besuchern zu bringen. Vielleicht wür-de uns das auch inhaltlich in der Diskussion weiter-helfen.“

Stefan Kruse: „ Herr Dr. Appelt hat heute morgendavon gesprochen, daß die Zentren in den letztenJahren von 1992 bis 1996 20 % der Besucher verlorenhaben. Herr Koschny und Herr Ellrott haben daraufhingewiesen, daß nicht die gewachsen Zentren ge-wonnen haben, sondern daß die gemanagten Zentrendie Gewinner der letztjährigen Entwicklung sind. HerrDr. Appelt hat erwähnt, daß nur die älteren Menschennoch in die Zentren gehen. Wenn man das jetzt ineinen Dreisatz bringt, dann frage ich mich, wo dieJungen hingehen. Die Antwort kann nur lauten: siegehen in die gemanagten Zentren. Und wenn diesegemanagten Zentren so erfolgreich sind, das heißt,wenn sie junges Publikum anziehen, dann stelle icheinfach mal die Frage: warum kann man von diesengemanagten Zentren für die gewachsenen Zentrennicht einfach lernen? Ich meine jetzt nicht damit, daßman die Fußgängerzonen überdacht, um ein mög-lichst wetterunabhängiges Einkaufen zu ermöglichen.Man kann von den Erfolgsstrategien lernen.

Es ist eben auch der Leidensdruck im Handel ange-sprochen worden. Ich möchte Herrn Cloppenburgnicht vorgreifen, aber ich kann es nicht nachvollziehen,wenn ein Einzelhändler sich in einer Fußgängerzonenicht aus seinem Geschäft heraus bewegt und zumBeispiel 500,00 DM für eine Weihnachtsbeleuchtungausgibt, sich aber in einem Einkaufszentrum einem„ Knebelvertrag“ unterwirft und sich einem Center-Management unterordnet. Dort muß er einen jährli-chen Zwangsbeitrag leisten und ist dazu verpflichtet, ineine Zwangswerbegemeinschaft einzutreten. In diesemZusammenhang gibt es einige Aspekte, die aus meinerSicht diskussionswürdig sind: Kann man nicht von derStrategie der gemanagten Einkaufszentren für die In-nenstädte lernen, zum Beispiel auch in Form von City-Management oder Stadtmarketing. Aus meiner Sichtist dies ein wichtiger Ansatzpunkt für die zukünftigeEntwicklung des zentrenorientierten Einzelhandels.“

Catherine Hoja: „ Zu den aufgeworfenen Fragen,die Frage von Herrn Lühmann, muß es denn immerein Kino sein, als Attraktor oder Frequenzgeber für

Zentren: Fakt ist einfach, daß auch ein Kino hocher-reichbar sein muß. An anderen Standorten wollenwir es nicht unterbringen und insofern kommen daStandortanforderungen in Zentren einfach zusammen.Sowohl das Kino muß an einem hocherreichbaren Ortliegen wie auch der Einzelhandel. Das ermöglicht dieberühmten Synergien, von denen wir uns etwas er-warten. Was noch dazu kommen muß, das ist ja heutehier schon problematisiert worden.

Zum Beitrag von Herrn Seitz: warum werden Media-Märkte oder andere Fachmärkte nicht in Zentren in-tegriert? Hamburg betreibt ja zur Zeit das Konzept,das zu tun. Nicht zuletzt deswegen wird Bergedorfjetzt in der heutigen Veranstaltung zum achten Malerwähnt, weil genau das das Konzept ist, was wir dortverfolgen. Und es hat auch ein wenig einen experi-mentellen Charakter, um festzustellen, ob es dennfunktioniert. Platz ist da genug und die Beteiligtensind auch alle willens und bereit. Wir sehen dem alsosehr erwartungsvoll entgegen.

Zur Frage, ob die Stadt denn nicht selber einen Bei-trag zum City-Management leisten könnte. Ich denke,daß die Stadt das tut. Sie finanziert zwar keine City-Mangager mit, sie arbeitet aber mit City-Managernzusammen, sie initiiert zum Teil City-Management-Prozesse. Was in der Hamburger Innenstadt mit demaktuellen Konzept „Attraktive City“ passiert oder imCollonadenkonzept, da ist ein Stück City-Manage-ment mit drin als originäre Aufgabe auch von planen-der Verwaltung und von Stadt. Die Frage von HerrnKruse hängt damit zusammen: Lernen von gemanag-ten Zentren. Auch für mich ist das eine Traumvor-stellung, daß wir mit dem reichlich vorhandenenWissen über City-Management unsere gewachsenenZentren auf Vordermann bringen. Ich bin mir abernicht sicher, ob man so ein City-Management, was jain der R egel von oben nach unten funktioniert, Sienannten das Knebelverträge, auch von unten nachoben hinkriegt, als bottom-up Prozeß praktisch. Damüßte sich noch jemand was einfallen lassen, viel-leicht gelingt das ja.“

James Cloppenburg: „ Vielleicht auf diese Fragenein wenig aus der Handelspraxis. Einzelhändler han-deln einzeln. Und so schlecht kann es ihnen gar nicht

podiumsdiskussion


gehen, daß sie das Prinzip aufgeben. Wenn sie sowollen, ist das der Geburtsfehler dieser Menschen, undden haben sie, seit sie den Basar verlassen haben. DerBasar war eine organisierte Standortgemeinschaft, dieursprüngliche eigentlich. Dieser Geburtsfehler wirdvon Menschen wie Herrn Seitz und Dr. Appelt auf-gefangen, indem sie sie wieder in einen Zwangsbasareinführen per Knebelvertrag oder wie wir das nennenwollen. Herr Seitz und Herr Dr. Appelt machendann folgendes: sie generieren in diesen künstlichenBasaren Frequenz. Und das ist eigentlich das Haupt-thema. Ein Zentrum, egal ob Innenstadt oder woauch immer, braucht Frequenz. Und mir als Händlerist es eigentlich gar nicht so wichtig, wie diese Fre-quenz generiert wird; von mir aus mit Haifischenüber den Köpfen, wie wir das heute morgen gehörthaben.

Das Problem unserer gewachsenen Zentren ist, daß sieFrequenzmangel, Frequenzrückgänge aufweisen. Dasist unser Problem. Und diese Frequenzrückgänge sindauf einige klar auszumachende Defizite – vielleichtnicht zu 100 %, aber doch im wesentlichen – zurück-zuführen. Dazu zählt diese ganze Palette dessen, waswir an dem öffentlichen Raum in unseren Innenstäd-ten bemängeln; doch das will ich jetzt im einzelnennicht beleuchten. Dazu zählt auch die Frage der Des-organisation, was Verläßlichkeit der Ladenöffnungs-zeiten angeht. Ein weiter Aspekt ist, daß eine Unzahlvon Einkaufsakten mittlerweile nicht mehr in der In-nenstadt oder in ihrer Nähe getätigt werden können,weil es diese Produktgruppen zum normalen Preis inder Innenstadt überhaupt nicht mehr gibt. Ich denkeda einfach an den täglichen Bedarf, an Elektroartikeloder an die großen haushaltstechnischen Waren, dieheute aus Kostengründen auch gleich eingeladen wer-den. Der deutsche Verbraucher ist hochgradig preis-sensibel. Es klang an, daß das nun mal eine Folge des-sen ist, was wir in diesem Land an Staatsquote erleben.Das ist aber nunmal so und daran wird sich auch inabsehbarer Zeit nichts ändern. Fazit: eine Menge vonEinkaufsakten kann nicht mehr in der Innenstadt ge-tätigt werden. Sie wird vielmehr woanders getätigt unddie Frequenz fehlt dann in der Innenstadt.

Außerdem hat sich das Zeitverhalten von Menschengeändert. Wir haben eben eine stärkere Hinwendung

zur Freizeit bis hin zum Streß, bis hin zum Freizeit-streß. Auch diese Lebensbereiche sind in der Innen-stadt nur sehr rudimentär vertreten. Auch diese Fre-quenz fehlt in Zentren und der Innenstadt. Und Handelbraucht Frequenz. Nicht nur, um es sofort in einemEinkaufsakt enden zu lassen. Frequenz ist einfach dieBasis der Kommunikation zwischen Handel und Ver-braucher. Und da haben wir unsere Defizite.“

Ursula Stein: „ Gibt es Möglichkeiten, in den ge-wachsenen, aber nicht gemanagten Zentren die Stand-ortbedingungen für solche Läden zu verbessern, dieerforderlich sind, um Frequenz zu erzeugen?“

Christine Steinert: „ Ich glaube, es gibt kaumMöglichkeiten, weil wir in den Innenstadtbereichenauch das Problem haben, daß die verfügbaren Flächenviel zu klein sind. Wenn ich z. B. einen der Anbieternehme, der jetzt glaube ich im Handel an fünfter Stelleliegt, Aldi, dann findet der bei uns im zentralen in-nerstädtischen Bereich schlicht nicht statt. Und nicht,weil er dort nicht hin kann. Er will es ganz ausdrück-lich nicht, sondern er sucht die zweiten Lagen. Er willalso nicht ins Zentrum. Und das sind aber Anbieter,die natürlich eine hohe Frequenz haben. Ich würdemir das sehr wünschen, in der Fußgängerzone ein Aldi,da fällt eine ganze Menge ab, weil die Kunden dorthinkommen.

Ich würde die Gelegenheit gerne nutzen, um auchetwas zur Situation Fußgängerzone und City-Mana-gement zu sagen, weil wir in Bergedorf damit ja Er-fahrungen haben. Wir haben einmal die Erfahrung,daß City-Management natürlich nicht die Problemelösen kann. Und aus dem Einzelhändler, der alleinehandelt, nun nicht den Partner macht, der Dinge auchgemeinsam mit trägt. Ich glaube allerdings auch, daßes nur über den Weg City-Management überhaupteine Annäherung gibt zum gemeinsamen Handeln,auch wenn das, wie wir feststellen, ein sehr mühseli-ger Prozeß ist. Nur wenn er nicht passiert, dann glaubeich passiert gar nichts, weil die Interessenlagen in ge-wachsenen Zentren so unterschiedlich sind: zum Teilsind es die Besitzer, die dort ihren Laden haben, diekann man dann noch erreichen, es sind Filialisten, essind Erbengemeinschaften, es ist also unerhört schwie-rig, und deshalb glaube ich, eine Chance besteht

podiumsdiskussion


wirklich im City-Management und auch mit dendamit verbundenen Möglichkeiten, Aktivitäten in dieStadt zu bringen. Und dazu muß man sagen, die Ak-tivitäten kosten in der Regel Geld, und das City-Ma-nagement kostet auch Geld. Ich gehöre zu denjenigen,die sagen, die Stadt muß hier unterstützen, weil dieStadt ein Interesse daran hat, das Stadt auch stattfindenkann, daß man sich dort aufhalten will und entspre-chende Qualitäten auch vorfindet.

Und dann wollte ich noch einen Satz zum Kino sagen,weil ich gerade das Mikro habe: Ich halte die Frage,wie haben wir es denn in 10 Jahren mit der Kino-landschaft, auch für eine hochinteressante. Ich glaube,das hängt ganz entscheidend mit dem Filmangebotzusammen. Und im Übrigen ist nach meiner Erfah-rung, und zwar als Kinobesucher, Kino eine Möglich-keit, junge Menschen an einen Standort zu holen. Dasdurchschnittliche Alter der Kinobesucher ist nachmeiner Kenntnis unter 30, wenn nicht sogar ein gan-zes Stück unter 30.“

Prof. Dr. Ingrid Breckner, TU Hamburg-Harburg:„ Ich wollte das Wort von Herrn Bodenschatz auf-greifen und stelle fest, daß die Diskussion immer wie-der auf einzelne Pfade läuft, die Ordnung herstellenwollen in einer Sache, die chaotisch, schwierig undkomplex ist. Und wenn ich mir anhöre, was Sie fürVorstellungen von Kunden haben, dann erinnert michdas an die 50er Jahre, wo man das Gefühl hat, alleKunden sind gleich. Alle 30jährigen sind gleich. Daswar eine Zeit lang so, daß Menschen einfach Nach-holbedarf hatten an Konsumgütern. Und da haben sieeben das genommen, was der Markt hergegeben hat.Autobauer können sich längst nicht mehr leisten, einegleiche Palette anzubieten. Wenn man heute bei ent-sprechend diversifizierten Kundenanbietern ein Autokauft, kann man 30 % der Ausstattung dieses Produk-tes selbst nach den eigenen Maßgaben bestimmen.

Mir scheint, daß im Einzelhandel noch die Vorstel-lung des Massenkunden vorhanden ist und sucht nachder Gleichheit zwischen den 15- bis 30jährigen. Wennich mit Studierenden in einer anderen Stadt auf Ex-kursion bin, stelle ich fest, daß allein in einer Gruppevon 15 etwa gleichaltrigen Studierenden unter Um-ständen 15 verschiedene Lebensentwürfe und Kon-

sumverhaltensformen zu beobachten sind, und daß derKonsum unterschiedliche Rollen bei diesen Menschenspielt: die einen wollen nichts konsumieren, die an-deren gehen nie in ein Warenhaus, die nächsten sparensich ihr Geld ab, um im Bioladen einkaufen oder aufden Markt gehen zu können. Das sind lauter Aspekte,die kommen hier überhaupt nicht vor. Es wird derkonsumierende 30jährige oder 25jährige gesucht, vondem ich denke, daß Sie diesen Idealtypus in dieserForm nicht mehr finden werden.

Aus meiner Sicht ist Verkleinerung, Spezialisierung,Differenzierung gefordert, so wie sich die Menschenauch differenziert haben und dementsprechend unter-schiedliche Erwartungen , Prioritätensetzungen etc.ausgebildet haben. Das werden Sie nicht ändern kön-nen, indem sie das nicht tun. Sondern Sie werden siehöchstens verlieren und sie werden dorthin gehen, wodas differenzierte Angebot ist. Das heißt dann auchfür die Flächen, wenn man eine Stadt wie Athen mitca. 4,5 Millionen Einwohner heranzieht, hat keinegroßen Flächen, überhaupt nicht, weil es da überhauptkeine großen Flächen gibt, weil der Eigentumsbesitzkleinteilig erhalten worden ist über die letzten 100Jahre Stadtentwicklung. Aber es gibt alle Konsum-bedürfnisse für alle Gruppen mitten im Zentrum unddiese Stadt ist vital bis mitten in der Nacht. Es sindBüchertische aufgeschlagen auf dem zentralen Platzder Stadt. Man kriegt was zu essen und zu trinken bisspät in der Nacht. Die Hamburger City kann sichverstecken im Vergleich dazu, wenn man in dieseNachtzeiten guckt. Das hat was mit den kleinen Flä-chen und mit den Verantwortlichkeiten zu tun undirgendwie verhungern diese Leute auch nicht. Viel-leicht ist da einfach ein Umdenken angesagt.

Letzte Frage ist: Sie wollen Vitalisierung, Sie wollenFrequenz in der Stadt. Woher soll denn diese Frequenzkommen, wenn die Anlässe, in die Stadt zu gehen,eigentlich nur situative sein können? Sie wollen, daßdie Leute da einkaufen, aber die Leute kommen indie Stadt und wollen sich nicht belasten mit Gepäck.Das heißt, bestimmte Einkäufe werden sie dort nichttätigen. Warum redet niemand über eine Verbindungvon Wohnen und Einkaufen in der Stadt, über eineVerbindung von Wohnen und Arbeiten, und vielleichtkann man dann, wenn ECE jetzt darüber nachdenkt,

podiumsdiskussion


Häuser recyclebar zu bauen, auch daran denken, wieman Wohnen und Arbeiten, Wohnen und Gewerbe,Wohnen und Einzelhandel wieder verquicken kann.Wohnen heißt Dasein und Wohnen heißt täglicheFrequenz morgens und abends und würde zumindestschon einen „ Selbstläuferkonsumstrom“ produzieren,der der City fehlt. Ich verstehe Aldi ganz gut, daß dienicht in die City gehen, weil dieser Anlaß, sozusagender ständig täglich anwesenden Leute, die dann wohn-ortnah ihre Versorgung dort sichern können, nichtvorhanden ist. Das sind Fragen, die ich eigentlich gerneauch noch in der Diskussion akzentuiert hätte.“

Veronika Vogelsang, Stadtmarketing-Gesellschaft,Bergedorf: „ Was kann die Stadt dazu tun, um dieZentren, die gewachsenen Zentren, zu beleben? Undeine wesentliche Frage in diesem Zusammenhang, dienoch gar nicht gestellt wurde, ist: wo fahren die jun-gen Leute hin? Frau Lange hat das schon erwähnt: sietreffen sich nachts auf der Tankstelle, wo sie auch ihrentäglichen Bedarf zum größten Teil decken.

Wir sollten darüber nachdenken, was wir in den Städ-ten tun können, um sie mit dem PKW erreichbar zumachen. Die Jugendlichen sind heutzutage mit demPKW aufgewachsen. Häufig existieren sogar zweiPKW’s in der Familie, und wir versuchen, sie zu er-ziehen. Doch das geht nicht. Wir sollten wirklichdarüber nachdenken, wie können wir die Städte fürden PKW wieder öffnen; wie können wir die Park-flächen, die vorhanden sind, doch so nutzen, daß sieeben auch zum Einkauf und zum Besuch der Stadtgenutzt werden können?

Das zweite, was uns sehr wichtig ist, ist natürlich deröffentliche Raum. Was kann von Seiten der Stadt ge-tan werden? Wir stehen mit Frau Steinert diesbezüg-lich seit längerem im Kontakt. Trotz allem: wenn dieStadt es sich nicht leisten kann, aus finanziellen Mit-teln, zum Beispiel wie bei uns in Bergedorf, die Fuß-gängerzone, die jetzt etwa 28 Jahre alt ist, zu erneuern,dann muß man darüber nachdenken, ob es Konzeptegibt, das in die private Hand zu geben. Zum Beispiel,in dem die Kaufmannschaft oder die Grundeigentümergemeinsam das Management übernehmen. Natürlichbedeutet das auch die Übernahme von Pflichten. Aberdann wissen wir auch, wofür wir das tun. Nicht selten

„ verkommen“ inzwischen Geschäfte, Ladengeschäfte,weil immer dieses gegenseitige „ ach da draußen pas-siert ja nichts, warum soll ich denn was tun“ -Denkenvorherrscht.“

Dr. Herbert Appelt: „ Gut, dann sehen wir nochmal den Aspekt, Fachmärkte, SB-Warenhäuser undähnliches vor der Stadt und in der Stadt näher an. Ichmeine, es hat sich ja doch in der Hinsicht eine ganzeMenge entwickelt und die Städte brauchen selbstver-ständlich abgestufte Angebote auch in der Innenstadtoder in den Stadtteilen. Aber im Gegensatz zu denSiebzigern, als noch die großen alten Warenhauskon-zerne die Magneten waren, Kaufhof, Karstadt usw.,sind es heute ja die SB-Warenhäuser. Oder es ist einPro-Markt oder Media usw. Das heißt, da hat sich jain den Städten, Hamburg ist da vielleicht eine Aus-nahme, in der Innenstadt einiges entwickelt, was ei-gentlich zur Norm geworden ist, ob Sie in Koblenzanfangen, wo ein Globus Markt im Einkaufszentrumvon ECE sitzt oder in anderen Plätzen. Es gilt aberdafür das gleiche, wie es – und ich spreche übrigensnur von gemanagten Centern – im Zusammenhangmit der ganzen Entertainment-Frage zu sehen ist.Das heißt, auch da sind im Grunde genommen ent-weder nur Realteilungen möglich, daß also die jewei-ligen Betreiber selbst dann Eigentümer werden, oderaber der Gesamtmietertrag des Handelsobjekts sub-ventioniert ganz einfach zum gewissen Teil eben die-sen SB- oder Fachmarktteil, der dann mitten in derStadt sitzt.

Die Entwicklungen sind seit langem da, und ichglaube, insofern ist, sagen wir mal, eine Globalaussa-ge, „ die sitzen draußen und nicht hier drin und wirbrauchen sie auch bzw. wir haben sie nicht“ , einfachnicht mehr gültig. Man muß nur wissen, wie unddies geht eigentlich nur im Rahmen der gemanagtenCenter.“

Hella Häussler, Handwerkskammer Hamburg: „Dergroße Unterschied zwischen den nicht gemanagtenund den gemanagten Zentren ist auch der, daß dieEigentumssituation unterschiedlich ist. Und die Grund-eigentümer fehlen heute hier. Es sind nämlich dieje-nigen, die ganz entscheidend darauf Einfluß nehmen,daß Filialisten in die nicht gemanagten Zentren kom-

podiumsdiskussion


men, weil die Mieten so hoch steigen und die Laden-eigentümer gar nicht mehr selber im Laden stehenkönnen. Es hat vor ein paar Jahren die Initiative in derHandelskammer gegeben, für den Bereich Mönke-bergstraße/ Spitaler Straße gegenzusteuern. Daraus ist,glaube ich, jedoch nichts geworden. Denn die Ent-wicklung konnte nicht gestoppt werden. Die andereFrage, die ich in den R aum stellen wollte, geht imGrunde in die andere R ichtung als das, was Prismaund Gesa vorhin beschrieben haben: nämlich mit derVergrößerung der Flächen.

Es gibt in den nicht gemanagten Zentren inzwischenauch die Feststellung, daß die Ladenflächen zu großsind; daß zum Beispiel das Bramfelder Zentrum zu langist und daß Wandsbeck natürlich nicht nur aus demCarrée besteht, sondern auch noch aus der Wands-becker Allee und der Wandsbecker Chaussee. Das istinsgesamt sicherlich auch ein Problem der Fuhlsbütte-ler Straße. Die Eppendorfer Landstraße mag da anderssein. Hier müssen Überlegungen angestellt werden,wie man diese Konzentration auch von den vielenkleinen Geschäften, die jetzt noch da sind, an eineranderen Stelle bündeln kann, ohne die Nahversorgungzum Beispiel an der Fuhlsbütteler Straße zu verschlech-tern. Die Tragfähigkeit von diesen vielen kleinen Be-trieben kann auch dadurch beeinträchtigt wird, daßdiese Straßenzüge so lang sind. Diese Punkte wollteich nochmal erwähnt wissen, denn es reicht meinesErachtens nicht aus, wenn man nur über Stadt-Ma-nagement diskutiert.“

Dr. Torsten Teichert, Fa. Procom: „ Ich möchte vieretwas provokante Anmerkungen machen. Erstens zurGeschichte. Herr Prof. Bodenschatz, ich denke, daßwir in der Geschichte der Stadt immer übersehen, daßjene kurze Phase des Flaneurs, der in einer sauberenStadt einkaufen ging, historisch gesehen über die letz-ten Jahrhunderte eine äußerst kurze Phase war. Undich frage mich manchmal, ob nicht die Traditionsli-nien zu eng an diese kurze Phase zwischen der „ in-dustriellen Schmutzstadt“ , wo gearbeitet, aber nichtwirklich angenehm gelebt wurde, und der postindu-striellen Stadt, in der wir heute in die Virtualität rut-schen, angeknüpft werden. Es wird doch versucht, jenekurze Phase, die mit einigen Jahrzehnten eigentlichnur umrissen werden kann, quasi nun zum momento

mori für die gesamte Stadt der nächsten Jahrhundertezu machen.

Zweite These. Ich höre immer wieder im Bezug aufEinzelhandelsobjekte und auch auf Kinos, daß unsOverscreening und Industrieinvestitionsruinen bevor-stehen. Die Wirklichkeit sieht natürlich anders aus:In Hamburg stellt man fest, daß es große neue Büro-gebäude gibt, die leer stehen. Wenn man sich im Ostenumschaut, stellt man fest, daß große Wohnparks leerstehen, daß aber vergleichsweise weniger Handelsob-jekte und kaum neue Kinos leer stehen. Das hat na-türlich etwas damit zu tun, daß diese Objekte untereinem enormen ökonomischen Druck mit langfristi-gen Mietverträgen geplant werden und dadurch dieSortierung, die Vorauswahl dieser Standorte, wesent-lich schärfer vorgenommen wird als jene multifunk-tionalen Gebäude wie z. B. Büros, die dann sehr vielschneller leer stehen.

Dritter Punkt. Wir haben uns in der Diskussion immerauf die Dichotomie zwischen öffentlichem und pri-vatem R aum beschränkt. Es gibt natürlich längst ei-nen dritten, den virtuellen Raum. Die Debatte läuftheute längst nicht mehr nur zwischen dem öffentlichenund dem privaten Raum, sondern da gibt es auch denvirtuellen R aum. In dieser Stadt ist ein großer Ar-beitgeber, der sich inzwischen sehr gut im virtuellenRaum auskennt: der Otto-Versand. Er kennt sich aberauch durch seine Einkaufszentren sehr gut im privatenRaum aus. Der öffentliche Raum ist eigentlich nurnoch interessant als Straßenverkehrsraum, worüberdie Güter verkehrt und von einem Ort zum anderengefahren werden. Wir werden über kurz oder langfeststellen, daß die Debatte über die R evitalisierungdes öffentlichen Raumes sehr stark auch bedeutet, daßwir uns mit dem virtuellem Raum beschäftigen müs-sen. Das bedeutet aber, daß sich der Gesetzgeber damitauseinander muß, ob er nicht nur die Flächengrößenin Einzelhandelsagglomerationen über Sondergebiets-ausweisungen regelt, sondern auch Aussagen trifft,wieviel eigentlich im Internet verkauft werden darf,ohne daß unsere Städte „ baden gehen“ . Das ist zu-mindest eine interessante Fragestellung.

Vierter Punkt: Desintegration von Arbeitsplätzen undvon Einkaufswelten. Wir vergessen, wie stark die Des-

podiumsdiskussion


integration in unserer Wirtschaftswelt schon stattge-funden hat. In den letzten Monaten war viel überWolfsburg zu lesen, wo sich die Soziostrukturen jaaufgrund der Vier-Tage-Woche, teilweise Drei-Tage-Woche, dramatisch verändert haben. Das muß stärkerberücksichtigt werden. Und zum Abschluß noch eineBemerkung zu Bergedorf: Was tun Sie eigentlich, FrauSteinert, wenn der Senat bei Ikea ein großes Fach-marktzentrum mit einem Kino, einer Bowling-Bahn,einem Aquarium und einem Hubschrauberlandeplatzgenehmigt?“

Heike Sudmann, GAL-Bürgerschaftsabgeordnete:„ Ich will noch mal auf das Thema Innenstadt zurück-kommen. Eben kam ein Beispiel aus Bergedorf. Wennjetzt Bergedorf auch als Innenstadt, als Innenstadt vonBergedorf, mehr mit dem Auto erreichbar sein muß.

Ich frage mich immer, ob es eigentlich Klarheit darü-ber gibt, welche Vorteile das Autofahren bietet. Undzwar nicht aus ideologischen Gründen, sondern zumBeispiel zum Einkaufen. Es heißt doch immer, wennich ein Auto habe, habe ich keine Probleme, meineSachen zu transportieren. Wenn ich aber diesen Vor-teil vielleicht nicht bieten kann oder nicht bieten will,also selbst mit dem Auto hinzufahren, muß ich mirdoch überlegen, welche andere Möglichkeiten gibt es,den Einkauf möglichst bequem zu gestalten. Da gibtes in der Hamburger Innenstadt einen relativ großenLaden, der den Leuten anbietet: „ wie bringen eureSachen für 10,00 DM bis nach Barsbüttel oder für15.00 DM auch bis nach Bergedorf“ . Das ist ein Be-reich, wo sich die Einzelhändler in der Innenstadtüberlegen sollten, ob sie vielleicht doch mal gemein-sam handeln und überlegen, ob sie gemeinsam, auchaus Kostengründen, Transportmöglichkeiten undTransportangebote für Kunden anzubieten, um dieInnenstadt insgesamt attraktiver zu gestalten.

Ein anderer Punkt, wo die Einzelhändler statt einzelnzu handeln und einzeln unterzugehen besser als Ge-meinschaft aktiv werden sollten, ist das Thema Grund-eigentümer. Ich weiß, daß die Innenstadt nicht inder Hand von einem Grundeigentümer ist. Aber wenndie Einzelhändler sich zusammenschließen und sichüberlegen, ob sie ähnlich wie bei gemanagten ZentrenAngebote z. B. in Form von Mietgarantien an die

Grundeigentümer machen würden, würde sich mei-nes Erachtens einiges bewegen lassen.

Des weiteren zu einem Punkt, den Herr Cloppen-burg vorhin nur am Rande angesprochen hat: der öf-fentliche R aum. Der öffentliche R aum wird in derInnenstadt falsch bewertet. Er wird oft nur unter demAspekt bewertet, inwieweit er den Konsum schädlichbeeinflussen kann. Schädlich deshalb, weil sich daeventuell Menschen aufhalten, von denen einzelneEinzelhändler glauben, sie wären nicht so produktivfür ihren Handel. Der öffentliche R aum hat docheine ganz andere Funktion. Der öffentliche Raum –auch in der Innenstadt – hat eine Aufenthaltsfunktion,die für viele Leute der Grund ist, warum sie eigent-lich nicht gern in Einkaufszentren gehen. Sie könnensich dort frei bewegen, auch mit ihren Kindern, wassie in einem Einkaufszentrum kaum machen können.Ich habe immer die Beispiele in Amerika vor Augen,wo sie große Schilder vorfinden, die aufzählen, wasalles nicht erlaubt ist: nicht schreien, nicht laufen, nichtInline-Scaten etc.. Diesen Vorteil hat aber die City.Die kann sagen, hier im öffentlichen Raum könnt ihrviel mehr machen.

Meines Erachtens ist der öffentliche Raum bisher vomEinzelhandel oftmals falsch bewertet worden. Undich bin froh, daß Herr Kalkmann als einer der Ge-schäftsführer des Einzelhandels mittlerweile öffentlichgesagt hat, daß die Diskussion um den öffentlichenRaum anders, nämlich toleranter, geführt werden muß.Zum Beispiel wollen sie keine Debatte mehr darumführen, daß der öffentliche Raum von Bettlern oderObdachlosen „ befreit“ werden müßte. Das ist einSchritt in die richtige R ichtung: Nutzt den öffentli-chen R aum anders und überlegt euch, wie ihr miteuren Angeboten mit den Einkaufszentren auf dergrünen Wiese mithalten könnt!“

Elisabeth Lange: „ Ich finde es gut, daß Sie nochmal das Thema öffentlicher R aum angesprochenhaben. Selbst wenn wir es nicht ausdiskutieren kön-nen, so meine auch ich, die Chancen, die im öffent-lichen R aum liegen, sich dort zu entfalten, solltenpositiv genutzt werden. Da bin ich ganz Ihrer Mei-nung, denn das ist in der Tat ein Pre gegenüber jedemEinkaufszentrum. Trotzdem muß ich sagen, die Schil-

podiumsdiskussion


der, die Sie in Amerika gesehen haben, habe ich imöffentlichen Raum dort nicht gesehen, aber in Ein-kaufszentren, ja, in Malls, denn da steht’s ja ganz genau.Nur Sie dürfen ja hier bei uns im öffentlichen Raumsich auch nicht einfach hinstellen und singen. Dannkommt irgend jemand und sagt: Singen nicht erlaubt.

Ich möchte mal auf die Sache zurückkommen, daßwir die Grundeigentümer ansprechen und die Grund-eigentümer der Immobilien, die hier in Hamburg imAugenblick dafür Sorge tragen, daß die Innenstadtnicht so interessant ist, die sitzen da so in einer Reiheaufgereiht. Das ist das Alsterhaus, das ist Kaufhof undHorten, der Herr Grüter, der die beide verwaltet,und nur Karstadt sehe ich nicht. Sie sind die größtenGrundeigentümer hier in der Hamburger Innenstadt.

Was tun Sie eigentlich, daß die Hamburger Innenstadtwieder das wird, was sie früher mal war. Eine heraus-ragende Stätte, in die man ging, in der man gerne ein-kaufte, in der man sich sah und traf? Warum passiertda nichts, Herr Müller? Seit 10 Jahren warten wir aufden Auftakt in der Mönckebergstraße, seit 10 Jahrenwarten wir darauf, daß die Mönckebergstraße wiederzur Einkaufsstraße für den Norden wird. Die Stadtihrerseits hat vieles getan, wie z.B. den U-Bahn-Aus-gang geschaffen. Und, wenn wir keine Anbieter mehrhaben, wenn Einzelhandel nicht mehr kann oder will,dann fragen Sie die Stella, ob sie vielleicht ‘mal ineine der Immobilien kommen will, dann wäre hieraber Leben in der Bude.“

Wolfgang Müller, Horten Filiale Hamburg (Kauf-hof AG): „ Frau Lange, was können wir eigentlichinnerhalb unseres Quartiers besser und attraktivermachen? Zum Beispiel Horten: da passiert nun tat-sächlich was. Es beginnt im Januar 1999. Und ichweiß auch von meinem Kollegen, Herrn Langer, daßdas Sporthaus bereits umgebaut wird. Dort sind dieLagerräume zum Teil schon neu gestaltet bzw. abge-rissen, um mehr Verkaufsfläche zu gewinnen. Wirwerden schon einiges für die Kunden und unser Quar-tier tun. Mir haben sehr die Aussagen von HerrnCloppenburg und Herrn Kruse imponiert. Und inmeiner Eigenschaft als Vorsitzender der Interessenge-meinschaft Mönckebergstraße kann ich Ihnen sagen,daß wir sehr viel machen bzw. sehr viel versuchen zu

unternehmen. Doch das, was Herr Kruse sagt, istunser eigentliches Handicap. Ich komme mir manch-mal vor wie ein Bettler in der Mönkebergstraße: esgibt dort 64 Geschäfte, von denen 30 Mitglieder inder Interessengemeinschaft Mönckebergstraße sind,die ihren Beitrag auch leisten. Wir haben z.B. mitdieser wunderbaren Weihnachtsparade, die wir zumdritten Mal durchgeführt haben, 1,2 Millionen Men-schen angezogen. Und auch der Umsatz in den Ge-schäften boomte an diesen Tagen. Das Problem ist je-doch, daß wir die sogenannten „Trittbrettfahrer“ nichtmit in die Interessengemeinschaft Mönckebergstraßebzw. Spitaler Straße bekommen. Als Folge fehlt Geldin der Kasse, auf das wir angewiesen sind, da solcheAktionen „nicht umsonst sind“. Eigentlich müßte manmal in „ ganz brutaler Art und Weise“ zum bevorste-henden Weihnachtsfest vier Wochen keine Weihnachts-beleuchtung, keine Aktivitäten, keine Weihnachtspa-rade machen. Nur so, denke ich, würde der ein oderandere Trittbrettfahrer aufwachen und es sich viel-leicht überlegen, ob er nicht im nächsten Jahr aucheinen kleinen Beitrag in finanzieller Form leistenwerde. Dies ist bisher nämlich trotz schriftlicher Bitteund persönlicher Gespräche in den meisten Fällenleider nicht geschehen. Und das ist unser großes Pro-blem. Herr Cloppenburg sagte, es gibt keine Knebel-verträge, aber darin sehe ich auch einen großen Vor-teil der Zentren.“

Ursula Stein: „ Wenn Sie erlauben, möchte ich eineArt Zwischenfazit ziehen und dann auch zum näch-sten Fragenkomplex übergehen. Im Grunde unbe-stritten sind bestimmte Entwicklungstendenzen wiesinkende Flächenproduktivität und die Vergrößerungder Handelseinheiten, trotz des Wunsches, durchauseine vielfältigere Einkaufslandschaft zu erleben. Darinsehe ich einen noch nicht thematisierten Konflikt:Inwieweit sind dann gewachsene Zentren in der Lage,die Flächen in dem Umfang aufzunehmen, daß derbislang angewendete Erfolgsmaßstab, nämlich Kauf-kraftbindung und Einzelhandelszentralität, auch inZukunft befriedigend erreicht würde. Ich hatte heutemorgen allerdings auch schon gefragt, ob überhauptdie Kaufkraftbindung angesichts der sinkenden Flä-chenproduktivität für die alten Zentren noch ein ge-eigneter Erfolgsmaßstab ist. Die Diskussion über un-eingeschränkte Erreichbarkeit mit dem PKW ja oder

podiumsdiskussion


nein und über die Organisierbarkeit des Einzelhandelswird oft geführt. Es bleibt bei den immer gleichenAppellen an die immer gleichen Leute, mal an denEinzelhandel, mal an die öffentliche Hand. Eine Fragefür heute war ja, welchen Beitrag die öffentliche Handleisten kann im Sinne eines Konzepts. Daß es einGesamtkonzept sein sollte, um einen politischen Wil-len zu dokumentieren, um Entscheidungsleitlinien zugeben, wurde ja sowohl von hiesiger Seite, zum Bei-spiel von Herrn Prof. Büchner betont, als auch ausder Perspektive des Vergleichs mit dem Ausland vonHerrn Kruse erläutert.“

Zweiter Diskussionsblock:

• Wie kann es gelingen, das Leitbild der poly-zentralen Stadtstruktur mit vielf ältigen undlebendigen Stadtteilen, unter den absehbarenVeränderungsprozessen mit Leben zu füllen?

Wo muß und soll die Stadt steuern? •

Catherine Hoja: „ Ich habe es ja vorhin schon ge-sagt, wir befinden uns in der Strategiedebatte unddiese Veranstaltung heute ist ein wichtiger Beitragdazu. Ich kann sagen, daß unsere Einstiegshypothesenach wie vor belastbar ist. Die heißt: Hamburg hat einabgestuftes Zentrensystem mit einer Dominanz derInnenstadt. Es heißt, daß wir die neuen Formen desEinzelhandels (=Fachmärkte unterschiedlicher Größe)in die Zentren integrieren wollen, daß wir nicht darandenken, neue Standorte für Zentren auszuweisen.Daß der Senat das tut, was Herr Teichert eben sagte,dafür habe ich keine Anzeichen. In das jetzige Zen-trenkonzept paßt die Ausweisung eines anderen Fach-

marktzentrum jedenfalls nicht hinein. Erkenntnis ausden vorgelegten Studien war nicht zuletzt, daß dieErhaltung unseres Zentrenkonzepts kein Selbstgängerist, sondern daß wir das, was wir wollen aktiv betrei-ben und auch breit streuen müssen. Die Tatsache, daßes alte Zentren sind, macht es ein bißchen schwieri-ger, neue Formen des Angebotes zu integrieren. Dasist die Fragestellung, mit der wir hier angetreten sind.Ich habe allerdings bisher hier heute noch nichts ge-hört, was grundsätzlich dagegen spräche. die heutigeDiskussion bestärkt dies und ich hab’s ja vorhin schongesagt: Die Aufforderung an die Politik, zu sagen, daßPolitik deutlich sagen muß, was sie will, und daß dieplanungsrechtlichen Instrumente da sind, geht parallelmit meiner Erfahrung, daß Investoren und Investo-rinnen auch gerne wissen wollen, was die Stadt dennwill,um sich darauf einrichten zu können.“

Ursula Stein: „ Nun entsteht ja durchaus eine Span-nung. Wenn ich mir die Darstellungen und Diskus-sionsbeiträge heute auf einer inneren Landkarte zu-rechtlege, dann wurden verschiedene Perspektivendeutlich. Eines der Themen hier: Wie kann Hamburgseine Zentralität im interregionalen Vergleich, imVergleich mit anderen Großstädten, halten? Mir istbei den Zahlen, die Herr Koschny und Herr Ellrotterläutert haben aufgefallen, daß dabei der Einzelhan-del an der Peripherie, der sich zum Teil sogar in denungeplanten Zentren entwickelt, einen überdurch-schnittlichen Beitrag leistet. Eben hat aber bei derDiskussion um die Funktion des Einzelhandels dieFrage der Funktionsfähigkeit der traditionellen Zen-tren eine besondere Rolle gespielt. Das heißt, wennSie die Regionskonkurrenztüchtigkeit stärken wollen,dann wäre eigentlich die Erfolgsstrategie, die Peri-pherie ordentlich zu stärken. Das hieße aber ein Aus-höhlen des Zentrums unter der Bedingung, die auchgenannt worden ist, daß die Kaufkraft insgesamt nichtsteigt, sondern daß es sich um einen Verdrängungs-wettbewerb handelt.“

Heinrich Grüter, Verband d. Mittel- und Großbe-triebe des Einzelhandels e.V. (Hamburg): „ Wir sindbei der zentralen Frage des heutigen Tages: wie fangenwir es in Hamburg an, angesichts der Tatsache, daßwir sozioökonomisch mehr Dynamik im Umlandhaben als in Hamburg, das wieder zurück zu holen,

podiumsdiskussion


was wir an Bevölkerung und an Wirtschaftskraft jähr-lich abgeben. Das ist doch die entscheidende Frage-stellung. Und das Gutachten von Gesa und Prismaempfiehlt, insbesondere die Zentren zu stärken, dieregional relevant sind. Die City und bestimmte Be-zirkszentren, Bezirksentlastungszentren, das AEZ unddas EEZ, werden hier mit ihren positiven Beiträgenzur Umlandkaufkraftgewinnung genannt. Es wird ge-sagt, Harburg und Bergedorf könnten hier sehr vielmehr tun, weil die Positionierung an sich günstig ist.Frau Steinert hat zurecht auf die Planungen in Berge-dorf hingewiesen, die ja dieses Ziel verfolgen. Harburghat solche Planungen noch nicht, zeigt aber, wie ichfinde, und insofern ist Harburg interessant, daß manes auch ohne gemanagte Einkaufszentren schaffen kann.

Zu den Äußerungen von Herrn Dr. Appelt möchteich sagen, daß man Fachmärkte auch in nicht gema-nagten Einkaufszentren wie in einem Bezirkszentrumunterbringen kann, wie Beispiele hier in Hamburgzeigen: Harburg hat Toys „R“ Us, Harburg hat einenHot-Markt, Harburg hat zwei, drei andere Fachmärktestädtebaulich integriert.

Des weiteren ist die Frage, Frau Lange, wie wir esschaffen, einen positiven Saldo zwischen zusätzlicherUmlandkaufkraft, die wir in die Innenstadt oder inbestimmte zentrale Standorte Hamburgs lenken wollenund den sicherlich negativen Folgen einer Ausweitungdieser Standorte auf jeweils andere konkurrierendeStandorte erreichen können? Sie haben Recht, wenn3 von 4 innerstädtischen Warenhäusern Museen sind;dann hat die Innenstadt ein Problem. Aber die minus16 % mehr aus dem Umland zurückholen, oder über-haupt mehr holen als wir innerstädtisch umverteilen,diese zentrale Frage müssen wir beantworten.“

Elisabeth Lange: „ Wenn uns das gelänge, dannwürden wir heute hier nicht sitzen. Das Problem istin der Tat die Flächenausweitung ja nicht nur in demAEZ oder dem EEZ, sondern keiner weiß es besserals Sie, weil Sie ja ganz Norddeutschland inklusiveMecklenburg-Vorpommern betreuen. Was hat sichdenn alles im Umland getan? Wenn wir von denDingen träumen, als ich so jung war wie unser HerrEllrott, da hatten wir eine ganz andere Situation hierin Hamburg. Das ist vorbei. Trotzdem meine ich, daß

wir die R eserven, die wir innerhalb der Stadt nochhaben, an Flächen, wo etwas passieren kann, auf-spüren sollten, und das ist ja das, was Frau Hoja hierauch benennt. In Bergedorf geht man das progressivan. Ich würde für Harburg sagen wollen, auch diebemühen sich.

Und ich möchte einen Satz noch sagen, Frau Häußler,zu Ihren Anmerkungen von der „ Fuhle“ oder auchzur Bramfelder Chaussee. Sie müssen sich auch an-gucken, wie diese Bereiche auch entwohnt werden.Gerade im „ Fuhle“-Bereich, dort, wo früher Familienin Wohnungen wohnten, gleich nach dem Kriege,wohnen heute Einzelpersonen, Singles oder ältereMenschen, die dort selbstverständlich nicht mehr indem Maße einkaufen, wie es früher der Fall war. DieLänge dieser Einkaufsbänder allerdings ist ein riesigesProblem, nur, ich sage mal so, machen sie mal etwasum den Barmbeker Bahnhof herum, dann können Sieden ganzen Bereich im Bereich Krankenhaus totalvergessen. Also insofern bin ganz froh, daß das da nochso ein bißchen dahin „ schwabbert“ , wenngleich mitUnterbrechungen.

R ichtige Leerstände haben wir dort übrigens ja nicht,auch nicht die viel zitierten Spielhallen, vielmehrauch viel Dynamik im Handel. Schauen Sie ‘mal, wasda an Frische, z. B. von den ausländischen Mitbürgern,angeboten wird, und wie vielfältig das Spektrum –trotz Veränderung – immer noch ist. Patentrezeptewird’s jedoch nicht geben, schon gar nicht für die In-nenstadt von Hamburg, das ist meines Erachtens eineriesige Aufgabe, hier neue und wirkungsvoll Akzentezu setzen.“

James Cloppenburg: „ Wir haben nicht diese Re-servefläche. Insbesondere in der Nähe der Innenstadt,die Vernetzung mit den B-Lagen und die Entwick-lung der B-Lagen, bestehen erhebliche Defizite. ZumBeispiel die Altstädter Straße: Diese Flächen, Einzel-handelsflächen wie auch Gewerbeflächen, sind nicht„ an den Mann“ zu bringen, weil sie unterentwickeltsind. In diesen Räumen wäre dann Luft für neue mo-derne Betriebsstätten. Vom Bioladen bis vielleichtsogar zum Aldi. Wir haben in der Hamburger Innen-stadt eine gewisse Monotonie des Angebotes, das istabsolut textillastig und zu hochwertig. Wir haben jetzt

podiumsdiskussion


eine Designerchaussee am Neuen Wall. Es fehlen alsganz deutlich Normalitäten in der Innenstadt. In denEinkaufszentren ist das flächenmäßig komprimierter,kleiner. In der Innenstadt muß man dann eigentlichin einem Segment stärker und dann auch mit größererFlächenkompetenz auftreten. Insofern fehlt Fläche inden Innenstädten für neue moderne Betriebsformen,auch für neu aufkommende, relativ kleinflächig arbei-tende und trotzdem diskontierende Betriebsformen,und das auch im täglichen Bedarfsbereich.“

Stefan Kruse: „ Wir suchen nach Strategien undAnsätzen, um die Zentrenstruktur zu stärken und ins-besondere die gewachsenen Zentren zu stärken, zu-kunftsfähig zu machen. Doch wir müssen dabei be-denken, daß es sich dabei um zwei Betrachtungsebenhandelt. Da ist zum einen die regionale Ebene – dasheißt, wir wollen wieder Kunden, Besucher nach Hamburg zurück gewinnen – und wir haben die Ebenender Bezirkszentren und die Ebene der Innenstadt. Esist wichtig, diese Zweiteilung bei den Diskussionenzu berücksichtigen.

Handel braucht Dichte und Zentren brauchen Dichte.Und als Frau Steinert eben von dem vierten Zentrumin Bergedorf gesprochen hat, fiel mir sofort CentroOberhausen ein. Auch dort gibt es drei – gewachsen– Zentren und nun ist das vierte hinzugekommen.Diese in vielen Städte zu beobachtende Entwicklungführt zu der Überlegung, daß man sich auch in Zen-tren über räumliche Abgrenzungen unterhalten sollte.

Das heißt also, Räume zu formulieren innerhalb derZentren, innerhalb der Bezirkszentren, wo zukünftigEntwicklung stattfinden soll bzw. muß. Das heißt abeFormulierung von Taburäumen innerhalb der Zen-tren. Herr Dr. Appelt hat heute morgen die BeispielSchwerin und Siegen angeführt, wo die ECE zweiEinkaufszentren eröffnet hat. Die Beispiele zeigen, daes auch innerhalb von Zentren zu gewissen Schiefla-gen kommen kann. Das heißt, dort verschieben sichEinkaufspole innerhalb von Innenstädten. Wir habenheute immer nur von dem Beziehungsgeflecht Innen-stadt – Peripherie oder Innenstadt – Bezirksämtern gesprochen. Ich denke, man muß sich auch in Zukunftdarüber unterhalten, wie wir mit dem Beständen in-nerhalb von Zentren bzw. Innenstädten umgehen.“

o

e

-

e

r

e

ß

-

Dr. Herbert Appelt: „ Ich habe Schwerin und Sie-gen als ausdrücklich positive Beispiele erwähnt.“

Bernd Reichhardt, Handelskammer Hamburg: „ Ichwürde gern den Faden noch mal aufgreifen, den HerrCloppenburg angesprochen hat. Ich glaube, um auchetwas mehr Leben in die City zu bekommen und dieMonotonie, die wir in diesem „ Massendistributions-sektor Mönkebergstraße“ überwiegend antreffen, wärees auch wichtig, diese alte Idee des „ Trägerverbund-projekts Innenstadt“ vielleicht noch mal aufzugreifen:die Entwicklung der B-Lagen. Es gibt zum Beispieldas leerstehende Kontorhausviertel, wo kleinteiligeinnovative Betriebe sich in B-Lagen entwickeln könn-ten. Denn diese Leerstände können vielleicht auchdamit zusammenhängen, daß wir teilweise im öffent-lichen Sektor begründete zentrenfeindliche Mecha-nismen aufgebaut haben. Wenn ich etwa daran denke,daß heute selbst in anderen Quartieren, etwa im Pas-sagenviertel, Investoren daran scheitern, daß sie für dieStellplatzablöse Summen aufbringen müssen wie z.B.ein kleines Bistro für 6 Stellplätze, das dann soforteine Größenordnung von etwa 200.000 DM erreicht.Dies ist eine Summe, die etwa dem der Ladeneinrich-tung entspricht, die aber, wenn sie finanziert werdensoll, nicht durch eine Bank beliehen werden kann.

Das sind Investitionshemmnisse, die sicherlich auchmanchen Nutzungsmöglichkeiten, die „ Buntheit“ indie City bringen können, entgegenstehen. ÄhnlichesPhänomen bei der Frage nach Sondernutzungsmög-lichkeiten im öffentlichen Raum. Da geht es nichtdarum, daß eine endgültige Überlassung und Über-tragung an Private vollzogen wird, sondern vielmehrdarum, Attraktivität auch vor das stationäre Ladenge-schäft zu bringen, dort auch Aktionen und Buntheitzu initiieren. Es darf jedoch keine keine Basarmenta-lit ät entstehen. Aber es vermag Abwechslung hineinzu bringen wie ein Beispiel aus Berlin zeigt: dortüberläßt man im R ahmen eines Piltoprojektes denstationären Anreinern bis zu 2 m vor der Ladenfläche,ohne daß es genehmigungsbedürftig und entgeldlichwird. Das sind Experimente, die man auch hier inHamburg an selektiven Standorten mal überlegensollte, damit hier mehr Buntheit und mehr Lebenentsteht und letztendlich das erreicht wird, was wirbrauchen: mehr Frequenz.“

podiumsdiskussion


Ursula Stein: „ Ich stelle fest, daß es an Ideen, waseigentlich sinnvoll wäre, nicht mangelt. Wenn man sienicht immer im Konjunktiv aussprechen müßte. DasThema, wer bleibt eigentlich im Verdrängungswett-bewerb auf der Strecke, bleibt allerdings ausgespart.Es steht die Frage an: in welcher Art und Weise mußein Zentrenkonzept vielleicht überarbeitet werden,was ja bislang, so wurde es vorhin zitiert, auf demZentrale-Orte-Konzept basiert. Dies sollte ursprüng-lich ja eine sehr gleichmäßige, hierarchisch gestufteVersorgung sicherstellen. Die Diskussion läßt daraufschließen, daß offensichtlich die Verdrängung nichtstattfinden soll zwischen Innenstadt und Peripherieund größeren Handelsagglomerationen. Dann kann jadas Potential eigentlich nur aus den dispersen Lagenin den Stadtteilen kommen. Und das stellt doch, dashaben Herr Bodenschatz und auch Herr Läpple heutemorgen angesprochen, bestimmte Bevölkerungsgrup-pen vor erhebliche Probleme. Essen auf Rädern kennenwir inzwischen. Wird es in Zukunft auch Toiletten-papier auf Rädern geben müssen, um die Nahversor-gung sicherzustellen?“

Elisabeth Lange: „ Also da habe ich gar keine Angst.Unser Haus hat im letzten Jahr z. B. eine große An-zahl von Standorten der Spar begutachtet. Die wirddafür Sorge tragen, wenngleich auch allmählich alsMonopolist in Deutschland, daß Sie Ihr Toilettenpa-pier im fußläufigen R adius erwerben können. Ichglaube, das ist auch nicht unser Problem, die Nahver-sorgung klappt. Aber für vieles andere müssen wireben weitere Strecken in Kauf nehmen. Und das, ichhabe das wohl gemerkt oder gehört, was Herr Läppleheute morgen gesagt hat, das geht von einem idealty-pischen Bild der Versorgung aus, nur dann bin ichwieder bei dem Punkt: Ei oder Henne, Henne oderEi. Wenn der Handel nicht an Standorte geht, wo ermeint, sein Profit nicht zu machen, und es geht demHandel heute ja wirklich schlechter als noch vor 10bzw. vor 20 oder vor 30 Jahren, dann können wir dasauch nicht planen; das müssen wir einfach einsehen.“

Ursula Stein: „ Aber vielleicht steuernd beeinflussen.Noch mal die Frage nach der unterschiedlichen Typi-sierung von Zentren. Wird es in Hamburg bei derklassischen Abfolge von A-, B- und C-Zentren bleibenkönnen und welche R olle spielen da die geplanten

und die ungeplanten Agglomerationen an der Peri-pherie?“

Catherine Hoja: „ Es gibt nicht nur A-, B- und C-,sondern auch D- und E-Zentren. In der Tat ist es so,daß diese Hierarchie nicht mehr voll eingehalten wird,weil der Handel in Teilen mehr Flächen nachfragt, alsdas Zentrenkonzept Standorte ausweist. Das ist eineToleranz, die das Zentrenkonzept auch jetzt schonenthält, daß z. B. ein im Zentrenkonzept als Stadtteil-zentrum deklarierter Standort sich durchaus zum Be-zirksentlastungszentrum entwickeln kann. Hier ist jaschon gesagt worden, daß es im Grunde chaotischeProzesse sind, die wir versuchen zu steuern. Wir sinduns über die Grenzen der Steuerungsmöglichkeitenund Notwendigkeiten auch im Klaren.“

Ursula Stein: „ Was kann dann in Zukunft der Inhaltdes Zentrenkonzeptes sein?“

Catherine Hoja: „ Im Moment sind die Anstrengun-gen darauf zu richten, daß wir überhaupt die Einzel-handelsinvestitionen und die Einzelhandelsentwicklungin den ausgewiesenen Zentren halten. Das ist der In-halt. Und dann gibt es Toleranzen, wie ich sie ebenbeschrieben habe, daß ein Zentrum sich jeweils zueiner Stufe höher oder zu einer Stufe niedriger ent-wickelt. Wenn denn irgendwo noch ein Potential fürdie Zentren herkommen soll, dann kann es ein lang-fristiges Verschwinden von peripheren Standortensein. Das wäre ja nicht schlecht.“

Christine Steinert: „Das heißt aber auch, Frau Hoja,daß man nicht an irgendwelchen Flächen sich neueZentren entwickeln läßt. Und um die Frage von vor-hin aufzugreifen: eine Ikea-Ansiedlung, die muß manwollen in dieser Stadt und wenn es denn leider dieseFläche ist, dann wohl auch. Aber nicht, daß man andiesem Standort weiterer Fachmarktansiedlungen zu-läßt, was dann dazu führt, daß sich ein neues Zentrumbildet an einem Standort, wo es nicht gebraucht wirdund wo es auch nicht sinnvoll ist, und wo es zumSchaden von anderen Zentren geht.

Michael Fiebig, Stadtplaner Bez irksamt Hamburg-Nord: „ Wir haben vorhin bei den Vorträgen gesehen,daß Nord gar nicht so schlecht dasteht. Wir fragen

podiumsdiskussion


uns, woher das eigentlich kommt. Denn wir habenkein Einkaufszentrum o.ä.. Die Hamburger Straße istvor 10 Jahren auch schon die Hamburger Straße ge-wesen, das kann nicht der Zuwachs gewesen sein. Ichhabe eine andere Vermutung und das wäre auch meinBeitrag zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes. Wirsollten bei den Zentrenkonzepten im Gegensatz zu deVergangenheit nicht die bandartigen Einkaufsstruktu-ren, die bereits mehrfach angesprochen worden sind,vergessen. Da gibt es Beispiele in Eppendorf-Winter-hude und Uhlenhorst, die bandartig in der zweitenoder dritten Reihe hinter der Außenalster sich wie einR ing um diese legen. Hier findet man fast geschlos-sene Gebiete von Ladengeschäften. Das fängt mit derHoheluftchaussee in Eimsbüttel an und endet an derSechslingspforte. Diese bandartigen Strukturen bün-deln Nahversorgung und Spezialbedarfe etc. und sindgeradezu postkartenartige Vorzeigestraßen der städti-schen Urbanisierung, beginnend aus dem Beginn des19. Jahrhunderts und auch der 50er Jahre. Wir Stadt-planer und die mit Stadtentwicklung befaßten solltenmeiner Meinung nach ein wenig stärker das Augen-merk auf diese sehr wertvollen Bereiche richten, daauch sie einer starken Änderung unterworfen sind.Textilisten und Discounter sowie Filialisten findet manüberall. Dagegen „ sterben die Fleischer beispielsweiseaus“ . Die Gründe hierfür sind sicherlich vielfältig, aberman sollte diese Entwicklungstendenzen nicht aus deAugen verlieren.

Hier sind heute ein paar Vorschläge schon gekommendie ich einfach mal zusammenfassen möchte: zum Bei-spiel das Thema Stellplätze. Ich weiß, daß das ein Pro-blem sein kann – Stichwort Ablösebeträge. Hier könntsich die Stadt was überlegen. Frau Lange hat zurechtdarauf hingewiesen, daß die älteren Stadtteile immeweniger voll belegt sind, obwohl sie relativ dicht be-baut sind. Wir müßten also als Stadtplaner auch darauachten, daß Lücken, hintere Grundstücke, brach fal-lende Grundstücke, wo heute noch Gewerbebetriebebestehen, die dort eben keine Entwicklungschancenmehr haben, wieder dicht bebaut werden. Dazu sindwir einfach zu nahe an der Innenstadt in diesem gan-zen Bereich.

Zum Abschluß mein Appell: bei der Fortschreibungdes Zentrenkonzeptes sollten diese auch für die Be-

r

n

,

e

r

f

völkerung sehr wertvollen und hilfreichen Einkaufs-bänder ein wenig mehr Beachtung finden, da unserZentrenkonzept bisher immer eher punktuell ausge-richtet war.“

Michael Scheuermann, Stadtplanung Bez irksamtHarburg: „ Frau Lange hat dankenswerterweise aufunsere Bemühungen hingewiesen. Nur die Situationist eben eine völlig unvergleichliche. Wenn ich höre,daß in Bergedorf drei Zentrenteile oder Bereichejetzt durch ein viertes Zentrum zusammengeführtwerden sollen, und dieser Denkansatz überhaupternsthaft diskutabel ist, was ja wohl der Fall ist, dannmuß man in Harburg sehen, daß wir eben ein Zen-trum haben, dessen Probleme auch wesentlich daherrühren, daß einfach die Dimension aufgrund derhistorischen Entwicklung, die ich jetzt im einzelnennicht aufführen muß, die Dimension und die innereStruktur so verfasert ist, daß wir eben eher die ge-genteilige Entwicklung, das gegenteilige Bestrebenhaben müssen, nämlich dieses Zentrum zu konzen-trieren.

Dies ist natürlich angesichts komplett besetzter bzw.teilweise besetzter Standorte außerordentlich schwie-rig. Und ich wollte aus diesem Hintergrund ganzausdrücklich dafür plädieren, daß das Zentrenkonzeptin seinen Grundsätzen hoch gehalten wird; denn wirsind in der Harburger Innenstadt aufgrund dieser ge-gebenen Situation zwar einerseits in der Lage, nochFlächen zur Verfügung zu haben, im inneren Bereichdes Zentrums, wo wir uns auch bemühen, mit ver-schiedenen auch hier anwesenden Partnern einzelneErgänzungen des inneren Zentrums zu betreiben,aber wir haben auch relativ attraktive Flächen im Um-feld der inneren Stadt, wo wir gemeinsam mit derStadtentwicklungsbehörde in den vergangenen Jahrenund Monaten doch zum Teil heftige Abwehrkämpfeführen mußten. Weil es eben genau die Entwicklunggab, nicht mehr ganz auf der grünen Wiese, sondernin dem auch nicht weniger gefährlichen direkten Um-feld des eigentlichen Zentrums. Und da sind wir bis-her auf einer Linie geblieben, und ausdrücklich dassollte auch zukünftig aus unserer Sicht so bleiben.“

Ursula Stein: „ Ist damit die Frage, wo muß und kanndie Stadt steuern, beantwortet?“

podiumsdiskussion


Elisabeth Lange: „ Ja, ich wollte das gleiche sagen.Sie muß sich dieser Verantwortung bewußt sein unddas vielleicht etwas mutiger machen. Herr Prof. Büch-ner hat uns vorhin sehr deutlich aufgezeigt, wo derHandlungsspielraum liegt, und ich meine, Hamburghat in dieser Doppelfunktion, Stadtstaat zu sein, im-mense Möglichkeiten. Wir sind nicht in Nordrhein-Westfalen, wir sind in Hamburg!“

Catherine Hoja: „ Also ein Punkt scheint mir auchwichtig zu sein, daß die Prinzipien, nach denen dieStadt steuert, gut vermittelbar sind, „ gut kommuni-zierbar“ würden wir heute sagen. Und so ein Zentren-konzept ist gut vermittelbar, und das ist auch einegroße Stärke dieses Zentrenkonzepts. Und, Herr Fie-big, Sie wissen auch, welche Spagate oder Handständeangestellt worden sind, um solche Phänomene wieden Eppendorfer Baum und den Winterhuder Marktdann doch irgendwie noch in so einem Zentrenkon-zept unterzubringen. Die Zentrenstruktur ist in derinneren Stadt durch einige Einzelphänomene charak-terisiert und darunter ist eben auch diese bandartigeStruktur zu fassen. Die soll durchaus R aum haben,auch in Zukunft.“

Prof. Dr. Hans Büchner, Kanz lei Eisenmann,Wahle, Birk und Partner:„ Wenn man das Zentren-konzept entwickelt, ist einmal die Frage, was macheich planerisch. Mein Part war zu sagen, was kann ichrechtlich tun, um dies nachher auch einsetzen zu kön-nen als Eingriffsinstrumentarium gegen unerwünschteEntwicklungen. Ich möchte noch einmal folgendesbetonen: die Frage, ob man ein Zentrenkonzept recht-lich durchhält, ist auch eine Frage der Konsequenz.Ich brauche für jede Einschränkung, wenn ich plane-risch in den Markt eingreife, eine Rechtfertigung.Diese Rechtfertigung ist die städtebauliche Rechtfer-tigung, daß ich irgendwo etwas schützen will. Wennich dieses Konzept entwickle, und es global für einengrößeren Bereich mit Nebenzentren und Hauptzen-tren entwickle, und ich breche es an einer Stelle auf,daß heißt, ich lasse an einer Stelle eine Nutzung zu,die bisher nicht für eine Einzelhandelsnutzung vorge-sehen war, dann öffne ich die Schleuse eigentlich fürjede andere Stelle auch. Also mir würde es Spaß ma-chen, ein Konzept rechtlich überprüfen zu lassen oderes anzugreifen, wenn man mit großen Worten auf-

tritt und sagt, wir machen ein Konzept, wir legenauch fest, wo Entwicklung sein soll, und dann kommtder eine Anbieter an einer Stelle, wo wir bisher nichtshaben wollten. Ab dem Zeitpunkt, wo ich dort dieSchleuse öffne, meine ich, kann ich an jeder anderenStelle einer Stadt mit der selben Begründung sagen:jetzt ist das Konzept kaputt, rechtlich kaputt, jetztfehlt für jede andere Stelle die städtebauliche Recht-fertigung, ein solches Konzept durchzuziehen. Des-wegen ist die rechtliche Frage die Frage der Konse-quenz. So daß man also tatsächlich dann Schulterschlußüben und sagen muß, das, was wir rechtlich wollen,das halten wir auch durch, oder aber man muß sichtatsächlich lange überlegen, ob es eine städtebaulicheRechtfertigung gibt, an der einen Stelle jetzt doch zusagen, ich öffne die Schleuse, wo ich vorher überalldie „ Schotten dicht gemacht“ habe. Das ist nicht nureine Frage der Planung, das ist für mich eine Rechts-frage und darauf wollte ich noch mal hinweisen.“

Catherine Hoja: „ Es gibt keine Gleichheit im Un-recht. Und wenn das so wäre, dann hätten wir japraktisch die Unschuld schon verloren. Wir machenes ja eher umgekehrt. Wir sagen, so ein Sündenfall,soll uns nicht wieder passieren. Dieses war das letzteMal und jetzt konzentrieren wir uns auf die Zentren.Die dezentralen Ansiedlungen sind eher ein Negativ-beispiel. Wir haben hier in der Stadt den Bezirk Al-tona mit enormen Wachstumsraten durch dezentraleAnsiedlungen in alten Industriehallen. Und die Kon-sequenzen auf dieses Altonaer Zentrum sind ablesbar.Das ist sehr schwer in den Griff zu kriegen.“

Prof. Dr. Hans Büchner, Kanz lei Eisenmann,Wahle, Birk und Partner: „ Ich meine schon, daßman städtebaulich rechtfertigen kann. Daß man sagt,ich habe jetzt an einer Stelle noch etwas zugelassenund jetzt stelle ich fest, welche Auswirkungen das hatund deswegen darf es an keiner anderen Stelle mehrpassieren. Das hat aber nach meiner Auffassung nichtmit Gleichheit im Unrecht zu tun; das ist durchausPlanungshoheit einer Stadt, zu sagen, ich will meineInnenstadt gar nicht mehr schützen, ich will eine pe-riphere Entwicklung. Das ist eine Frage dessen, wasich will. Und deswegen, wenn ich öffne, ist das nichtein unrechtes Öffnen, sondern ein gewolltes Öffnenund damit auch ein rechtlich zulässiges Öffnen.

podiumsdiskussion


Wenn ich dann als Konkurrent mich einem anderenStandort ansiedeln möchte, dann sage ich nicht, ichmöchte Gleichheit im Unrecht, sondern ich möchteGleichheit im R echt haben. Ich will dasselbe R echthaben, was der Konkurrent an anderer Stelle hatte,und an anderer Stelle wurde es bisher verhindert mitder Begründung, das geht nicht, weil man sonst dieInnenstadt schädige. Dann ist das eine Gleichheit imRecht, jetzt macht ihr die Innenstadt kaputt, dann bitte,ich will sie auch kaputt machen. Das ist die Gleich-heit im Recht. Nur das ist was ganz anderes als wennman sagt, wir haben eine Sünde begangen, jetzt sehenwir, wie schlimm die Sünde war. Bitte, das haben wireinmal gemacht, ein zweites Mal lassen wir das nichtmehr zu.“

Ursula Stein: „ Es bleibt trotzdem die Frage, wieman wirklich dann letztlich den Mut aufbringt, auchstadtpolitisch bestimmte Dinge zu tun oder nicht zutun. Es gibt ja einige politisch engagierte Menschenhier im Publikum, und ich erinnere mich, daß dieDarstellungen von Herrn Ellrott und Herrn Koschnyüber die Zahlen zum Friedrich-Ebert-Damm inWandsbek – immer so ein bißchen mit angehaltenemAtem kamen. Da zeichnet sich einerseits eine enormeUmsatzentwicklung ab. Auf der anderen Seite ist esaber eigentlich ein Gewerbegebiet, was offensichtlichnicht als Einzelhandelsstandort in geplanter Art undWeise ausgewiesen war. Wenn ich mich da irre, müs-sen Sie mich bitte korrigieren. Was ist da passiert?Und welcher Haltung oder welcher Veränderung impolitischen Gebaren bedarf es eigentlich, um demEinzelhandels- oder dem Zentrenkonzept, wie es jetzthier dargestellt worden ist und ja auch nicht im Grund-sätzlichen in Frage gestellt worden ist, vollständigepolitische Rückendeckung zu geben?“

Elisabeth Lange: „ Ich kann das vielleicht auchnoch mal ergänzen. Der Friedrich-Ebert-Damm istja ein Beispiel dafür, wo der Bebauungsplan das zu-ließ und das alte Baurecht vorlag. Und dann kam derMedia-Markt mit dem Argument: wieso, es gibt anfünf anderen Stellen im Bezirk Wandsbek Fachmärk-te, warum nicht hier und wir. Wir haben hier das alteBaurecht, ein Nobel-Autohaus wollte ausziehen oderist ausgezogen, und es gab keinerlei Begründung zusagen, warum nicht. Wir von PRISMA haben dann

versucht, das auch mit marktwirtschaftlichen Aspek-ten zu belegen, was wohl auch richtig war.“

Heike Sudmann, GAL-Bürgerschaftsabgeordnete:„ Das Problem ist, daß das Zentrenkonzept politischanerkannt sein muß. Und wenn ich mich an Wands-beck (Friedrich-Ebert-Damm) richtig erinnere, wares durchaus auch eine Bürgermeistersache, als der da-malige 1. Bürgermeister sich auch für das geplanteKino mit dem Smart eingesetzt hat. Das bedeutet also,daß man nicht einfach Ausnahmen zulassen kann, weiles vielleicht ein interessantes Konzept ist.

Die Politik müßte also versuchen, sich daran zu bin-den, was sie selbst politisch mit zu verantworten hat.Natürlich, jetzt werden gleich die ersten sagen, es wirdimmer Ausnahmen geben, die man beurteilen muß.Natürlich werde ich auch prüfen müssen, ob das Kon-zept vielleicht an einzelnen Stellen verbessert oderverändert werden sollte. Nur, wie am Beispiel Wands-beck, muß ich auch sehen, welche Auswirkungen hates auf mein gewolltes, an dem Standort geplantes Be-zirkszentrum. Das macht die Sache, so glaube ich,schwieriger. Ansonsten denke ich, die Politik ist, wasdie City angeht, im Gespräch mit dem Einzelhandel.Sie ist in den Bezirkszentren mit meinen Kollegenund Kolleginnen vor Ort auch im Gespräch, und ichhabe, ehrlich gesagt, nicht das Gefühl, daß die Kritik,die immer via Presse und via Fernsehen geäußert wird,das Verhältnis zwischen Politik und Einzelhandel, garnicht immer so schlecht ist wie es in der Öffentlich-keit dargestellt wird.“

Ursula Stein: „ Wir haben alle vier Themenbereichebehandelt; der Grad der Zufriedenheit mit den Ergeb-nissen mag unterschiedlich sein. Und das wäre sicher-lich Wert, in der Diskussion zwischen Ihnen weiter-verfolgt zu werden. Ich würde gerne zum Abschlußzunächst den Damen und Herren hier auf dem PodiumGelegenheit geben, der Diskussion noch mal einenletzten Akzent zu geben, oder von außen gesehen etwasden Hamburgern ins Stammbuch zu schreiben.“

Dr. Herbert Appelt: „ Ich habe nichts mehr hinzu-zufügen. Von mir wurde alles heute morgen gesagt.Vielen Dank, daß ich hier sein konnte. Es war auch fürmich eine interessante Diskussion.“

podiumsdiskussion


Prof. Dr. Harald Bodenschatz: „ Das Leitbild fürdie Entwicklung von Großstadtzentren war lange Zeit:je weniger Bewohner, um so besser, dann je mehrVerkehr, um so besser. Ich habe heute den Eindruckgehabt, daß die Diskussion in die R ichtung geht, jemehr Kundenfrequenz für den Einzelhandel, um sobesser für das Zentrum. Da möchte ich nur ein kleinesFragezeichen setzen.“

Elisabeth Lange: „ Ich würde das gerne ergänzenund auch sagen: Handel, ein ganz wichtiger Faktorfür’s Leitbild einer Stadt, vielleicht sogar der wesentli-che, aber auch nicht alles im städtischen Leben.

James Cloppenburg: „ Ich hätte noch vielleicht eineErgänzung zu den Steuerungsprozessen zu machen.Ein indirekter Steuerungsprozeß besteht natürlich auchdarin, daß Veränderungen in gewachsenen alten Zen-tren immer sehr teuer und neue Prozesse auf neuenFlächen (z.B. Friedrich-Ebert-Damm) sehr günstigsind. Das ist eine Frage bzw. eine Form der indirekten,nachteiligen Steuerung für die alten gewachsenenZentren. Und auch darüber sollte man nachdenken,ob man da nicht mal Gleichstellung zwischen neu undalt versucht zu erreichen. Wenn wir über Zentren re-den, sollten wir nicht nur über den Handel reden, dadie Zeiten, wo ein Zentrum durch Handel belebtwerden konnte, sind vorbei. Das schafft Handel heutenicht mehr. Es müssen immer alle anderen Kompo-nenten städtischen Lebens hinzukommen, nur dannkann ein frequenter Standort entstehen.“

Christine Steinert: „ Das bedeutet, daß der Handelaber im Zentrum stattfinden muß und nicht außer-halb an der Peripherie angeordnet werden kann. Ichfühle mich nach der Diskussion in unserem Weg be-stärkt, ein Zentrum mitten in der Stadt zu schaffenund dieses Zentrum soll dann eben bestehen ausHandel und aus Freizeit, so daß es dort auch einenOrt der Begegnung gibt, in dem man sich wohl fühlt,wo man also dann auch Attraktivität der Stadt erlebt.“

Stefan Kruse: „ Wenn man über Zentren und auchüber Stadt redet, dann sollte man nicht nur über Han-del reden. Handel ist sicherlich ein wichtiger Motor,ein wichtiger Entwickler, aber wir haben heute ge-lernt, daß Freizeit, Kultur, Gastronomie und Wohnen

in ein Zentrum hinein gehören. Das muß auch indem Zentrenkonzept mit verarbeitet werden. Undbitte berücksichtigen Sie: man sollte auch an die un-terschiedlichen Ebenen denken, also nicht nur an dieregionale Ebene, sondern eben auch an die Mikro-ebene.“

Ursula Stein: „ Wenn es Ihnen gelingt, im Gesprächzu bleiben, gerade auch mit Leuten, die sich beson-ders mit Einzelhandel beschäftigen, darüber, was Stadtnoch alles ist außer Einzelhandel, und wenn die Stadt-entwicklungsbehörde dazu nach wie vor Gelegenheitenbietet, die dann so begierig wahrgenommen werdenwie heute, dann kann es ja mit Hamburg nicht sodrastisch bergab gehen.“

Catherine Hoja: „ Diese Diskussion heute waraußerordentlich aufschlußreich für uns. Ich habe vorallen Dingen mit Freude gesehen, daß es doch einegemeinsame Lobby für die Zentren gibt. Wir habenals Stadtentwicklungsbehörde, als Verwaltung, dieschöne Aufgabe, Politik zu beraten. Wir werden dastun. Ein Zentrenkonzept muß politisch beschlossenwerden, und wir werden der Politik dazu einen Vor-schlag machen. Ich hoffe sehr, daß wir dabei Unter-stützung auch von vielen von Ihnen kriegen, die Siehier heute im Raum sitzen. Vielen Dank.“

podiumsdiskussion


referentenListe der Referenten und der Mitglieder des Podiums

Dr. Herbert AppeltVorsitzender des Beirats der MfI Management für Immobilien GmbH, Essen

Prof. Dr. Harald BodenschatzTechnische Universität Berlin, Fachbereich Umwelt und Gesellschaft

Prof. Dr. Hans BüchnerFreier Mitarbeiter einer Rechtsanwaltskanzlei (Stuttgart) und Hochschullehrer an der Hochschule für öffentlicheVerwaltung FH Ludwigsburg

James CloppenburgVorsitzender des Verbandes der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels Sitz Hamburg e.V.

Raimund EllrottGeschäftsführender Gesellschafter, PR ISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalforschung GmbH,Hamburg

Jochen Franck Wenzel und Partner BDU, Freizeit- und Unternehmensberatung, Hamburg

Catherine HojaAmtsleiterin, Stadtentwicklungsbehörde – Landesplanungsamt, Hamburg

Ralf-Peter KoschnyGeschäftsführender Gesellschafter, gesa - Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbH,Hamburg

Stefan KruseMitinhaber des Planungsbüros Junker und Kruse Stadtforschung • Stadtplanung, Dortmund

Elisabeth LangeBeiratsvorsitzende, Gründungsgellschafterin, PR ISMA INSTITUT für Handels-, Stadt- und Regionalfor-schung GmbH, Hamburg

Christine SteinertBezirksamtsleiterin, Bezirksamt Bergedorf, Hamburg

ModeratorinUrsula SteinInhaberin des Büros für Raumplanung und Kommunikation, Frankfurt am Main

90Die Z ukunft der Z entren D ie Z ukunft des Handels – tagung sdokumentation

expertisen

91tagungsdokumentation – Die Zukunft der Z entren D ie Z ukunft des Handels

Expertisen zum Thema

Titel Verfasser Auftraggeber Erscheinungsjahr

Einzelhandel- und Zentren-entwicklung in der Freien und ArbeitsgemeinschaftHansestadt Hamburg – Darstellung Prisma Institut, Hamburg Stadtentwicklungs- 6/ 98anhand ausgewählter Zentren gesa, Hamburg behörde Hamburg

und Standorte

Entwicklung des Möbelmarktes in der nördlichen Metropolregion Hamburg

gesa, Hamburg

Stadtentwicklungs- behörde mit Staats-kanzlei Kiel, Abtei-lung Landesplanung

6/ 98

Bezirkszentrum Hamburg-Berge-dorf – Standort- und Marktanalyse

ArbeitsgemeinschaftPrisma Institut, Hamburggesa, Hamburg

Stadtentwicklungs-behörde Hamburg

8/ 98

Entwicklungspotentiale Freizeit-anlagenmarkt Hamburg

Wenzel und Partner BDU,Hamburg

Stadtentwicklungs-behörde Hamburg

3/ 98

Tagungsprogramm

08.45 Uhr Ankunft09.00 Uhr Begrüßung durch die Stadtentwicklungsbehörde

Senator Dr. Willfried Maier09.15 Uhr Die Zentren im Wettbewerb am Beispiel Berlin

Historisches Leitbild – zukunftsfähige StrategienProf. Dr. Harald Bodenschatz, TU Berlin

10.00 Uhr Entwicklung des Einzelhandels in der MetropolregionHamburg – Ergebnisse aktueller UntersuchungenRaimund Ellrott, Prisma Institut, HamburgRalf-Peter Koschny, gesa, Hamburg

11.00 Uhr Kaffeepause11.30 Uhr Entwicklungstendenzen im Einzelhandel

Abkehr von der Grünen Wiese?Dr. Herbert Appelt, MfI GmbH, Essen

12.00 Uhr Freizeiteinrichtungen der Zukunft Belebung oder Konkurrenz für die Zentren?Jochen Franck, Wenzel und Partner, Hamburg

12.30 Uhr Rückfragen und Diskussion13.00 Uhr Mittagessen14.00 Uhr Steuerung von Einzelhandelsvorhaben durch Planung

– Was meint der Gesetzgeber?Prof. Dr. Hans Büchner, Stuttgart

14.30 Uhr Blick über Grenzen – Die Entwicklung des Einzel-handels im europäischen AuslandStefan Kruse, Junker und Kruse, Dortmund

15.00 Uhr Kaffeepause15.30 Uhr Podiumsdiskussion:

Neue Handels- und Freizeitnutzungen in alten Zentren?Ein zukunftsträchtiges Erfolgskonzept?Dr. Herbert Appelt, MfI GmbH, EssenProf. Dr. Harald Bodenschatz, TU BerlinJames Cloppenburg, Vors. Einzelhandelsverband, HamburgCatherine Hoja, Leiterin des Landesplanungsamtes der Stadtentwicklungsbehörde HamburgStefan Kruse, Junker und Kruse, DortmundElisabeth Lange, Prisma Institut, HamburgChristine Steinert, Bezirksamtleiterin Bergedorf, Hamburg

ca. 17.30 Uhr Veranstaltungsende

Moderation: Ursula Stein, Frankfurt (Main)

tagungsprogramm


Liste der Teilnehmer und Teilnehmerinnen

Marion Akkermann HANSEATICA Property Development Dr. Herbert Appelt MFI-Management f. Immobilien, Entwicklungs- und Beratungsge-

sellschaft mbH, EssenAndreas Bahner Kinderladen Jaeger &. Mirow GmbHDennis Barth Procom

Sven Bechert Grossmann und Berger GmbH Joachim Becker TU Hamburg Harburg

Almut Blume-Gleim STEB LandesplanungsamtProf. Dr. Harald Bodenschatz TU Berlin

Martina Boetticher STEB LandesplanungsamtGabriele Bohnsack-Häffner Kulturbehörde – Denkmalschutzamt

Margit Bonacker konsalt, Gesellschaft für Stadt- und Regionalanalysen und Projekt-entwicklung mbH

SusanneBorchert Kommunalverband Großraum HannoverDr. Michael Börner-Kleindienst ECE Projektmanagement GmbH

Prof. Dr. Ingrid Breckner Techn.Uni. Hamburg-Harburg – AB – I/ 06 Stadt-u. Regionsso-ziologie

Ulrich Brehmer Handelskammer Hamburg Karen Bruns STEB Landesplanungsamt

Prof. Dr. Hans Büchner Kanzlei Eisenmann, Wahle, Birk und Partner, StuttgartJamesCloppenburg Verband der Mittel- und Großbetriebe des EinzelhandelsMaria Czichy Bezirksamt Altona - Bauamt -

Hans-JoachimDittrich Alsterhaus Zweigniederlassung Hamburg der Hertie GmbHDr. Dietmar Düdden Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung

Roswitha Düsterhöft Planungsbüro DüsterhöftBarbara Ehlers STEB Landesplanungsamt

Raimund Ellrott Prisma Institut GmbHHerbert Engel WirtschaftsbehördeMichael Fiebig Bezirksamt Hamburg-Nord - Bauamt -

Geert Fischer STEB LandesplanungsamtJochen Franck Wenzel & Partner BDU

Prof. Renate Fritz-Haendeler TU Hamburg-Harburg – Arbeitsbereich Städtebau – IKai Gätgens Bezirksamt Eimsbüttel

JohannesGerdelmann STEB LandesplanungsamtAxel Gies Fa. Despa GmbH, Frankfurt

Toralf Gonzales TU Hamburg-HarburgPeter Grelck Bezirksamt Wandsbek

Carl Gerhard Grossmann Grossmann und Berger GmbH Heinrich Grüter Verb.d.Mittel-u. Großbetriebe d.Einzelhandels Sitz Hamburg e.V.

Maria Hahlbohm Bezirksamt WandsbekRüdiger Hampe Niemeyer & Rohde

Hella Häussler Handwerkskammer Hamburg - Stadtplanung -Volker Hempel Bezirksamt Bergedorf - Bauamt -

Heidemarie Hermann Bezirksamt Hamburg-Nord - Ausschuß für Stadtentwicklung -Jochen Hinz Bezirksamt Bergedorf - Bauamt -

teilnehmerinnen/ teilnehmer


Hans-Helmut Hoche STEB LandesplanungsamtCarola Hoffenreich STEB Landesplanungsamt

Manfred Hoffmann Bezirksamt Harburg – Ausschuß für Stadtentwicklung Catherine Hoja STEB LandesplanungsamtWolfgang Holstein Wirtschaftsbehörde

Jürgen Hornschuh Mercedes-Benz AG Niederlassung HamburgHelga Jensen Wirtschaftsbehörde

Christiane Jörn Bezirksamt Hamburg-Mitte Andreas Kellner STEB – Landesplanungsamt

Urs Kohlbrenner Planergemeinschaft Hannes Dubach Urs Kohlbrenner BerlinChristina Köhler Wirtschaftsbehörde

Ralf-Peter Koschny gesaStefan Kruse Junker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung Dortmund

Michael Kuhlmann Handelskammer HamburgDr. Rainer P.Lademann GWH Dr. Lademann & Partner

Klaus Lange Bezirksamt Eimsbüttel, StadtplanungsabteilungElisabeth Lange Prisma Institut GmbH

Prof. Dr. Dieter Läpple TU Hamburg-Harburg – AB Städtebau – IIDr. Bernd Leutner F + B GmbH

SusanneLinnebach Junker und Kruse Stadtforschung StadtplanungJörg Lühmann Deputierter

Dr. Willfried Maier SenatorWerner Majoor Deutsche Post AG Niederlassung Postfilialen

Dirk Mecklenburg GAL-FraktionJürgen Mehlfeldt CDU-Bürgerschaftsfraktion

Wulf Menzel Baubehörde - Baurechtsamt -Marcus Menzl TU Hamburg-HarburgMaria Meuser SPD Bürgerschaftsfraktion

Frauke Meyburg STEB LandesplanungsamtRobert Meyer Fa. Ernst Brinkmann

Gabriele Müller HANSEATICA Gewerbebau GmbHWolfgang Müller Horten Filiale Hamburg der Kaufhof AG

Michael Munske BaubehördeKlaus Nitschke Finanzbehörde – Liegenschaftsverwaltung Marit Pedersen STEB Landesplanungsamt

Günther Petersen Handelskammer Hamburg Brigitta Plass TU Hamburg-Harburg

Klaus Poetsch Landesverband des Hamburger Einzelhandels e.V. Britta Pöhls HANSEATICA Gewerbebau GmbH

Albrecht Pook STEB LandesplanungsamtSiegfried Prestin STEB LandesplanungsamtCordula Rasuli STEB Landesplanungsamt

Bernd Reichhardt Handelskammer HamburgBernd Reinert CDU-BürgerschaftsfraktionUwe Reitz Finanzbehörde – Liegenschaftsverwaltung

Andreas Rieckhoff STEB LandesplanungsamtHans-JoachimRösner STEG Hamburg



Günter Rudloff Peek & Cloppenburg KGUlrike Scheefer Stella AG

Michael Scheuermann Bezirksamt Harburg - Bauamt - Norbert Schlick Staatskanzlei des Landes Schleswig-Holstein, KielRainer Schlüschen Fa. Ernst Brinkmann

Margarete Schmitz Junker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung DortmundStefan Seifert ASK Hassenstein u. Pfadt GmbhGerd Seitz ECE Projektmanagement GmbH

Günther Siegert Hamburgische Gesellschaft für WirtschaftsförderungGuido Skaletz ECE Projektmanagement GmbH

Karsten Stange STEB LandesplanungsamtUrsula Stein Büro für Raumplanung und Kommunikation, Frankfurt

Christine Steinert Bezirksamt BergedorfPetra Störmer STEB Landesplanungsamt

Karin Strauß STEB LandesplanungsamtHeike Sudmann GAL-Bürgerschaftsfraktion

Dr. Torsten Teichert ProcomDoris Tschentscher STEB Landesplanungsamt

SusanneVittinghoff STEB LandesplanungsamtVeronika Vogelsang City-Partner Bergedorf – Stadtmarketinggesellschaft

Dirk Völkel Niemeyer & RohdeHenning von Ladiges Bezirksamt Harburg - Bauamt - Siegfried Waldzus ASK Hassenstein u. Pfadt GmbHMichael Wernecke Baubehörde – ABH 210

Dieter Westphal Bezirksamt Wandsbek – Ausschuß für Stadtentwicklung Joachim Wolf Planergemeinschaft



impressum

Herausgeber:StadtentwicklungsbehördeAlter Steinweg 420459 Hamburg

Landesplanungsamt – Referat für GesamtstädtischeThematische Entwicklungsplanung Telefon: 040 / 428 41 - 32 04, - 32 02 Telefax: 040 / 428 41 - 33 96

Redaktion:Junker und Kruse Stadtforschung • StadtplanungMarkt 544137 Dortmund

Gestaltung:eigenart grafik und idee

Titelbild:„ Zentrale Standorte in Hamburg/ Entwicklungsachsen“(Ausschnitt)Erläuterungsbericht Flächennutzungsplan 1997

Druck: Wirtschaftsbehörde ZV 302

Stand: April 1999

Anmerkung zur Verteilung:

Diese Druckschrift wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit des Senatsder Freien und Hansestadt Hamburg herausgegeben. Sie darf weder vonParteien noch von Wahlbewerbern oder Wahlhelfern während einesWahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden. Diesgilt für Bürgerschafts- und Bundestagswahlen sowie für Wahlen zur Be-zirksversammlung. Mißbräuchlich ist insbesondere die Verteilung aufWahlveranstaltungen, an Informationsständen der Parteien sowie das Ein-legen, Aufdrucken oder Aufkleben parteipolitischer Informationen oderWerbemittel. Untersagt ist gleichfalls die Weitergabe an Dritte zumZwecke der Wahlwerbung.

Auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl darf dieDruckschrift nicht in einer Weise verwendet werden, die als Parteinahmeder Landesregierung zugunsten einzelner politischer Gruppen verstandenwerden könnte.

Die genannten Beschränkungen gelten unabhängig davon, wann, aufwelchem Weg und in welcher Anzahl diese Druckschrift dem Empfängerzugegangen ist.

Den Parteien ist es jedoch gestattet, die Druckschrift zur Unterrichtungihrer eigenen Mitglieder zu verwenden.


Stadtentwicklungsbeh örde HamburgAlter Steinweg 420459 Hamburg

Die Zukunft der Zentren Die Zukunft des Handels · 2012-07-12 · 6.2.2 die planung für den...

Documents

Transcript of Die Zukunft der Zentren Die Zukunft des Handels · 2012-07-12 · 6.2.2 die planung für den...