Diplomarbeit Nina Ranetbauer Endfassung freigegeben pdf · aber auch Kaminschleifen, falls es zu...

Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft

Vereinheitlichung der Bewirtschaftungskosten und deren

Abrechnungsregelungen

Verfasst von: Nina Ranetbauer Betreut von: Dr. Herbert Rainer Einreichdatum: 17. Januar 2011

Ich versichere:

• dass ich die Diplomarbeit selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe.

• dass ich dieses Diplomarbeitsthema bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form

als Prüfungsarbeit vorgelegt habe. __________________ _________________________ Datum Unterschrift

Widmung

Ich widme diese Arbeit meinen Eltern, die mich sehr unterstützt haben. Weiters meinen

beiden Freunden Ivana und Marko.

Kurzfassung

Titel Vereinheitlichung der Bewirtschaftungskosten und deren Abrechnungsregelungen.

Inhalt Es wird überprüft, in welcher Form die Abrechnung der Betriebskosten erfolgen kann, sodass diese einerseits auf alle Wohnrechtsbereiche Anwendung finden kann und andererseits der heutigen Anforderung der Bevölkerung an ein komfortables Wohnen entspricht.

Hintergrund Grund dieser Arbeit ist, dass es in der Praxis immer wieder zu Diskussionen im Hinblick auf die Zuordnung der Betriebskosten kommt. Ein weiterer Grund ist der seit 1982 bestehende Betriebskostenkatalog, der den heutigen Anforderungen der Bevölkerung nicht mehr entspricht und dieser hinkünftig auf alle Wohnrechtsbereiche anwendbar sein soll.

Hypothese In welcher Form ist ein einheitliches Bewirtschaftungsgesetz möglich und welche Gesetzespassagen müssten hierfür geändert werden?

Methode u. Belege Fachliteratur, eigene Ausarbeitungen und Lösungsansätze, Darstellung der derzeitigen Gesetzeslage, Literaturrecherche, OGH Entscheidungen

These Im Zuge dieser Arbeit wird ein einfaches Prinzip der Kostenverteilung angewandt. Jene Seite soll jeweils jene Kosten tragen, aus denen sie einen Nutzen zieht. Schlussendlich soll die Bewirtschaftung und Verteilung dieser Kosten alleine auf dem Nutzerprinzip basieren.

Schlagwortkatalog GBAG, GBAG-Begleitgesetz, Betriebskosten, Bewirtschaftungskosten, wesentliche Neuregelungen, Kritikpunkte, Anregungspunkte, Analyse

Abstract

Title Unification of the management costs and its billing rules.

Topic It is reviewed in which way the operating costs can be billed so that these, on the one hand, can be applied on all sectors of the housing law and, on the other hand, correspond to today‘s demand of the population regarding convenient living.

Background This work is based on the fact that in practice the allocation of operating costs is a regular matter of discussion. A further topic of this work is the operating costs catalogue of 1982 which does not correspond anymore to today‘s demands of the population; it should, however, in future be applicable to all sectors of housing law.

Hypothesis Is a unified management law possible in any form and which law sectors would have to be amended for this purpose?

Method Technical literature, own elaborations and approaches, presentation of the actual legislation, literature research, decisions of the Austrian Supreme Court

Theses A simple method of cost distribution is applied in the course of this work. Each party should bear the costs it benefits from. In the end, the management and cost distribution should solely be based upon the user-principle.

Keywords GBAG, Accompanying laws to the GBAG (GBAG-Begleitgesetz), Operating costs, Management costs, Substantial revisions, Points of criticism, Points of stimulation, Analysis

i

Vorwort

Aufgrund sich ständig ändernder Rahmen- und Randbedingungen unterliegt das

österreichische Mietrecht einem dauernden Anpassungs- und Änderungsprozess. Ein

zentraler Punkt der geforderten Änderungen bezieht sich auf das Problem ständig

steigender Bewirtschaftungskosten - besser bekannt als Betriebskosten. Betriebskosten

sind jene Kosten, die gemäß dem Betriebskostenkatalog des MRG aufgezählt werden,

verrechenbar sind. Bewirtschaftungskosten, sind nicht nur die Betriebskosten MRG,

sondern all jene Kosten, die dem Betrieb eines Hauses zuzuordnen sind und einen

Mehrwert für die Mieter ergeben.

Eine reine Aufzählung der §§ 21-24 MRG ist nicht ausreichend, weil Gerichtsverfahren

und Verhandlungen vor der Schlichtungsstelle hinsichtlich des Begriffes Betriebskosten

zeigen, dass es immer wieder Unklarheiten über die im Betriebskostenkatalog

genannten Positionen gab und gibt.

Meine Entscheidung dieses Diplomarbeitsthema zu wählen beruht auf der Tatsache,

dass ich in meiner beruflichen Tätigkeit als Hausverwalterin immer wieder mit der

Klärung der Fragen „was fällt unter Betriebskosten“ und „wie werden diese verrechnet“

konfrontiert werde. Weiters interessiert mich der Ansatz einer Änderung mit dem Ziel

einer vereinfachten Abrechnung.

ii

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung..................................................................................................................... 1

1.1. Einordnung des Problems ...................................................................................... 1

1.2. Aufbau und Vorgehensweise ................................................................................. 1

2. Betriebs- und Bewirtschaftungskosten ..................................................................... 3

2.1. Betriebskosten nach MRG ..................................................................................... 8

2.2. Betriebskosten nach WEG 2002 ............................................................................ 9

2.3. Betriebskosten im Teilanwendungsbereich des MRG und Vollausnahme des MRG ........................................................................................................................... 11

2.4. Betriebskosten WGG ........................................................................................... 13

2.5. Zusammenfassung ............................................................................................... 14

3. Verbrauchsausgaben Haushalt und Entwicklung Betriebs- und Heizkosten ..... 15

3.1. Verbrauchsausgaben Haushalt ............................................................................. 15

3.2. Entwicklung der Betriebs- und Heizungskosten.................................................. 18


4. Gründe für das Entstehen des GBAG Entwurfes samt Begleitgesetz.................. 26


5. Aktualisierung des Betriebskostenkataloges .......................................................... 34

5.1. Wasser/Abwasser................................................................................................. 34

5.2. Rauchfangkehrer .................................................................................................. 38

5.3. Müll- und Altpapierentsorgung............................................................................ 39

5.4. Schädlingsbekämpfung........................................................................................ 41

5.5. Beleuchtung ......................................................................................................... 43

5.6. Versicherungen .................................................................................................... 45

5.7. Verwaltungsentgelt .............................................................................................. 52

5.8. Schneeräumung/ Hausreinigung/Hausbesorger ................................................... 56

5.9. Grundbesitzabgaben............................................................................................. 60

5.10. Gemeinschaftsanlagen ....................................................................................... 63

5.11. Zusammenfassung ............................................................................................. 69

6. Geplante Änderungen gemäß GBAG ..................................................................... 75

6.1. Contracting........................................................................................................... 75

6.2. Thermische Sanierungen im MRG ...................................................................... 79

6.3. Aufteilung nach Nutzwert oder Nutzfläche ......................................................... 81

6.4. Ausgleich von Überschüssen und Fehlbeträgen bei laufenden Bewirtschaftungskosten .............................................................................................. 87

7. Ausblick und Nachwort............................................................................................ 92

8. Executive Summary (deutsch) ................................................................................. 94

9. Executive Summary (englisch) ................................................................................ 98

1

1. Einleitung

1.1. Einordnung des Problems

Die Diplomarbeit widmet sich der Fragestellung, in welcher Form ein einheitliches

Bewirtschaftungsgesetz möglich ist und welche Gesetzespassagen hierfür geändert

werden müssten, da es in der Praxis immer wieder zu Diskussionen im Hinblick auf die

Zuordnung der Betriebskosten kommt.

Es soll herausgearbeitet werden, dass der derzeitige Betriebskostenkatalog gemäß den

§§ 21-24 MRG vorrangig so abgeändert werden soll, dass die Betriebskostenpositionen

für alle Wohnrechte anwendbar sind und den heutigen Anforderungen der Bevölkerung

an ein komfortables Wohnen entsprechen.

Auch der Gesetzgeber hat bis jetzt mehrmals vergeblich versucht dieses Problem zu

lösen und deswegen kündigte Justizministerin Maria Berger eine umfassende Reform

des Mietrechts für das Jahr 2009 an, worin besonderes Augenmerk auf das

„Durchforsten“ des Betriebskostenkataloges gelegt werden sollte1. Dieser Reformansatz

soll die sich häufenden Beschwerden über hohe Betriebskosten und die ungerechte

Verteilung berücksichtigen.

Objektiv und professionell kann dieses Thema nur durch die genaue Untersuchung der

Bewirtschaftung von Liegenschaften erarbeitet werden.

1.2. Aufbau und Vorgehensweise

Einleitend wird die geschichtliche Entwicklung der Betriebskosten beginnend mit dem

Mietengesetz vom Jahr 1922 behandelt. Als Grundlage und zum leichteren Verständnis

der Materie soll die unterschiedliche Anwendung der Begriffe Bewirtschaftungs- und

Betriebskosten in den einzelnen Wohnrechten MRG samt Teilanwendungsbereich,

WEG, ABGB und WGG erklärt werden.

1 vgl. News (2008), online: 2.2.

2

Unter Punkt 3 werden die Verbrauchsausgaben der österreichischen Haushalte in den

letzten Jahren betrachtet und in einer Gegenüberstellung verglichen. Als wichtigster

Teil der Verbrauchsabgaben wird der Punkt „Wohnen und Energie“ genauer untersucht

mit einem Fokus auf die darin enthaltenen Betriebskostenentwicklungen. Beispielhaft

werden die Abrechnungen verschiedener Liegenschaften gegenübergestellt und ihre

Entwicklung in den letzten drei Jahren bewertet. In einer Detailbetrachtung und zur

wahrheitsgetreuen Wiedergabe aller Kosten werden auch die einzelnen

Verbrauchskosten wie Wasser, Heizung und Strom hervorgehoben und deren

Entwicklung analysiert.

Da die derzeitige gesetzliche Regelung anscheinend nicht ausreicht wird unter Punkt 4

ein Überblick darüber verschafft, warum ein einheitliches Bewirtschaftungsgesetz von

vielen Interessensvertretern der Immobilienbranche gewünscht wird. Zur Lösung der

bestehenden Probleme wurden Arbeitssitzungen und eine Enquete einberufen, um den

Entwurf eines gemeinsamen Gesetzes - das GBAG samt Begleitgesetz – auszuarbeiten.

Im nächsten Punkt 5 wird der aktuell geltende Betriebskostenkatalog ausführlich,

gemäß den §§ 21-24 MRG in der Fassung vom Jahr 2009, behandelt und auf Grundlage

widersprüchlicher OGH Urteile und zugehöriger Kommentare aufgezeigt, wo innerhalb

des Betriebskostenkatalogs Unklarheiten bestehen. Es wird insbesondere erörtert, ob die

derzeitige Verteilung dieser Kosten gerechtfertigt erscheint und welche Auswirkungen

sie in wirtschaftlicher Hinsicht für alle Beteiligten hat. Zur Abrundung wird auch jene

Betriebskostenposition dargestellt, die im Teilanwendungsbereich des Gesetzes

regelmäßig vereinbart wird.

Abschließend werden im Punkt 6 mit Hilfe der, in den Arbeitssitzungen und Enquete,

ausgearbeiteten Anforderungen an ein einheitliches Bewirtschaftungsgesetz

ausgewählte Diskussionspunkte gesondert herausgearbeitet, die im neuen Gesetz

unbedingt umgesetzt werden sollten. Dabei werden insbesondere jene Punkte behandelt,

welche immer wieder zu Streitigkeiten führen und deren Neuregelung andererseits

einen großen Nutzen hervorrufen könnte. Zur Abrundung der Thematik sollen am Ende

jene Betriebskosten behandelt werden, welche aufgrund der geänderten Anforderungen

der Bevölkerung in den Betriebskostenkatalog aufgenommen werden sollten.

3

2. Betriebs- und Bewirtschaftungskosten

Der heutzutage verwendete Betriebskostenkatalog hat seinen Ursprung im Mietengesetz

von 1922. Novellierungen in den Jahren 1929 und 1982, hinsichtlich der

Betriebskosten, führten schlussendlich zum heute angewandten Betriebskostenkatalog.

Um sich überhaupt mit einem gemeinsamen Bewirtschaftungsgesetz beschäftigen zu

können, muss im Vorhinein geklärt werden, was überhaupt die Begriffe

Bewirtschaftungs- und Betriebskosten bedeuten und wie diese in den einzelnen

Wohnrechtsbereichen unterschiedlich normiert sind und ausgelegt werden.

Die Begriffe „Bewirtschaftungskosten“ und „Betriebskosten“ sind in ihrer Bedeutung

wie folgt zu trennen:

Bewirtschaftungskosten umfassen neben den zur Aufrechterhaltung des Betriebes

verrechenbaren Kosten gemäß §§ 21-24 MRG auch all jene Kosten, welche für den

laufenden Betrieb des Hauses notwendig sind. Also sind hier auch einzelne

Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsarbeiten, welche für die Bewirtschaftung der

Liegenschaft notwendig sind, bei der Verrechnung mit einzubeziehen. Hierunter fallen

aber auch Wartungs- und Reparaturarbeiten, die bei gewissen Gemeinschaftsanlagen

notwendig sind. Als Bewirtschaftungskosten können unter anderem die Kosten zählen,

die für den laufenden Betrieb eines Hauses notwendig sind und den Nutzen hievon

alleine die Nutzer der Liegenschaft haben. Auch fallen Kosten unter

Bewirtschaftungskosten, bei welchen der Eigentümer des Hauses keine

Einflussmöglichkeit hat, wie zum Beispiel defekter Lichtschalter, beschädigte

Gegensprechanlage. Die Bewirtschaftungskosten sind jedenfalls vertraglich vereinbarte

auf die Mieter umwälzbare Kosten.

Betriebskosten umfassen lediglich die verrechenbaren Kosten gemäß §§ 21-24 MRG,

dem so genannten Betriebskostenkatalog, nach welchem nur bestimmte Aufwendungen

an die Mieter als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Auch hier wird darauf

hingewiesen, dass „Bewirtschaftungskosten im Sinne des § 15 Abs 1 Z 2 und 3 MRG

4

Bestandteile des Mietzinses für Hauptmiete sind2“ und keine Instandhaltungskosten in

der Weiterverrechnung berücksichtigt werden, es sei denn der Gesetzgeber sieht dafür

Abweichungen vor.

Untenstehende Tabelle zeigt, welche Leistungen derzeit unter Betriebskosten und

welche unter Bewirtschaftungskosten fallen.

Abbildung 1: Aufzählung Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten samt durchzuführenden Arbeiten

Betriebskosten gem. §§ 21 ff

Bewirtschaftungskosten Leistungen, die gemäß §§ 21 ff als Betriebskosten

verrechenbar sind

Leistungen, die bei vertraglicher Vereinbarung

als Bewirtschaftungskosten

verrechenbar sind

Grundbesitzabgaben Grundbesitzabgaben Grundsteuer, Gebrauchsabgabe, Gehsteigabgabe

wie Betriebskosten

Rauchfangkehrer Rauchfangkehrer die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchgeführt werden müssen, aber auch Kaminschleifen, falls es zu Beschädigungen des Kamins im Zuge der regelmäßigen Kehrung gekommen ist

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Kaminschleifen (außerhalb der Kehrung), Behebung von Kaminschäden, Bezeichnung von Putztürchen usw.

Wasser/Abwasser Wasser/Abwasser Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung, Dichtheitsprüfungen

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Instandhaltung des Absperrhahns, Reparatur der Gangwasserleitung usw.

2 Palten (2000): 6

5



verrechenbar sind



verrechenbar sind

Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs. 1a

die Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs. 1a

Siehe Text Betriebskosten wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Miete und Installation von Messgeräten usw.

Kanalräumung Kanalräumung Behebung von Kanalverstopfung, Leerung und Reinigung von Senkgruben, Auspumpen des Kellers

wie Betriebskosten

Unratabfuhr Unratabfuhr Periodische Müllabfuhr, Entfernung von Gerümpel in den Allgemeinflächen des Hauses

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind

Verwaltung Verwaltung Pauschale gem. § 22 MRG Vereinbarung mit jeweiligen Eigentümer des Hauses

Beleuchtung Beleuchtung Stromkosten aus Beleuchtung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, Glühbirnen, Sicherungen

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Stiegenhausbeleuchtung, Reparatur an der automatischen Stiegenhausbeleuchtung, Schalterreparaturen oder Neuherstellung von Lichttastern usw.

Schädlingsbekämpfung

Schädlingsbekämpfung Entfernung von tierischen Organismen

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Anbringung von Taubenabwehrmaßnahmen, Kosten von Beseitigung durch Ratten verursachte Schäden

Versicherung Versicherung Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, auch gegen andere Schäden, wenn Mehrheit der Mieter zum Abschluss dieser Versicherungen zugestimmt hat.

wie Betriebskosten nur nicht mit Mehrheit der Mieter, weiters auch Vandalismus, wenn diese Versicherung für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig ist

6



verrechenbar sind



verrechenbar sind

Hausreinigung/Hausbesorger/Schneeräumung

Hausreinigung Reinhaltung und Wartung jener Räume, die von allen benutzt werden können, Reinigung Gehsteige, Schneeräumung (Bestreuung der Gehsteige bei Glatteis), Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft, jährliche Dachüberprüfung und Rinnenreinigung

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Entfernung Schnee vom Dach, Fassadenreinigung usw.

Kosten an gemeinschaftlichen Anlagen:

Aufzugskosten Aufzugskosten Verbrauchskosten (wie Betriebsstoffe, Schmierung), Reinigung, Kosten für Kontrolle und Service, Kosten für die Prüfung und Einweisung von Aufzugswärtern

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Störungsbehebung, Reparaturen an der Anlage usw.

Heizungskosten Heizungskosten Verbrauchskosten (wie Betriebsstoffe), Reinigung, Kosten für Kontrolle und Service

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Störungsbehebung, Reparaturen an der Anlage usw.

Grünanlagen und sonstige Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen

Grünanlagen und sonstige Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen

Betreuung von Grünanlage wie Giessen, Rasenmähen, Kosten für Erneuerung von bereits vorhandenen Bepflanzungen, Verbrauchskosten (wie Betriebsstoffe), Reinigung, Kosten für Kontrolle und Service

wie Betriebskosten sowie alle sonstigen Kosten, die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Störungsbehebung, Reparaturen an der Anlage, Erneuerung von Bepflanzungen, usw.

Im Betriebskostenkatalog nicht einzeln vorhanden, jedoch wäre dieser Punkt den Leistungen eines Hausbesorgers gleichzusetzen

Bewachung Sicherheitsdienst

7



verrechenbar sind



verrechenbar sind

Im Betriebskostenkatalog nicht vorhanden

Diverse Betriebskosten alle Kosten, die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, Schlüsselnachbestellung (allgemeiner Teil der Liegenschaft), Blitzschutzüberprüfung, Reparatur Türschließer, Reparatur Gegensprechanlage, Reparatur Handlauf, Reparatur Lichtschalter, Störung Sprechanlage, Behebung Schaden Vandalismus

So gibt es zum Beispiel im WEG überhaupt keine Betriebskosten, sondern nur

Bewirtschaftungskosten oder aber auch Aufwendungen3. Im MRG kommen wiederum

nur die Bewirtschaftungskosten als Ausgabe für den Eigentümer vor, wie zum Beispiel

Instandsetzungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die Reparatur der

Gegensprechanlage oder die Reparatur der sich in einer gemeinschaftlich genutzten

Waschküche befindlichen Waschmaschine, usw. Zusammengefasst - jene Arbeiten die

der Bewirtschaftung des Hauses dienen.

Weiters erfolgen auch die Abrechnungen in den drei wichtigsten Wohnrechtsbereichen,

MRG, WEG sowie ABGB unterschiedlich.

Die nachstehenden Punkte behandeln darüber hinaus die Begriffe Betriebs- und

Bewirtschaftungskosten unter dem Fokus unterschiedlicher Auslegungen der Begriffe

im Betriebskostenkatalog selbst und den dazu vorliegenden Entscheidungen.

3 WEG (2002): § 20 (2)

8

2.1. Betriebskosten nach MRG

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gem. § 1 Abs 1 gelten die

Bestimmungen der §§ 21-24 MRG. Diese stellen den aktuellen Betriebskostenkatalog

dar und nach diesem Katalog ist gemäß § 17 MRG abzurechnen.

Der Betriebskostenkatalog hat sich seit dem Jahr 1982 nicht geändert und ist nur auf

Mietverhältnisse zwingend anzuwenden, welche dem Vollanwendungsbereich des

MRG gem. § 1 Abs 1 unterliegen.

Jedoch ergaben sich seit 1982 sehr viele Änderungen in der Auslegung und Behandlung

der im Betriebskostenkatalog angeführten Kosten. In unterschiedlichen OGH -

Entscheidungen hat man in den jeweiligen Fällen den Begriffsinhalten des bestehenden

Betriebskostenkataloges gemäß §§ 21 bis 24 MRG eine eindeutigere Bedeutung

zukommen lassen.

Nachstehend ein Beispiel, das Aufschluss darüber geben soll, dass die Auslegungen der

Betriebskosten nicht eindeutig und verständlich sind:

Die Judikatur geht davon aus, dass es „überwälzbare Betriebskosten jedenfalls sind,

wenn außerordentliche Reinigungsarbeiten und die Kosten der für solche

Reinigungsarbeiten erforderliche Geräte und Materialien, wenn es sich um geringe

Kosten handelt und nicht um teures technisches Gerät, oder um Gegenstände, die dem

Hausbesorger nicht üblicherweise zur Verfügung gestellt werden.“4

Als Beispiel hierfür wäre die einmal jährlich wiederkehrende Dachlawinenentfernung

zu nennen. „Wenn bei der Entfernung der Dachlawine mit den üblichen Fähigkeiten

eines Hausbesorgers das Auslangen gefunden werden kann, dann sind diese Arbeiten

als Betriebskosten gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 23 Abs 1 MRG überwälzbar.

„Das ist jedoch nicht der Fall, wenn dafür der Einsatz von Fachkräften erforderlich ist

4 Palten (2000): 62

9

9.2.1999,5 Ob 24/99m wobl 1999/77 = immolex 1999/133.“5 Dann stellen diese

Arbeiten einen reinen Erhaltungsaufwand für den Eigentümer dar.

Aus obigem Zitat geht hervor, dass – falls kein Hausbesorger beschäftigt ist – und man

deshalb für die eigentlich vom Hausbesorger zu erbringende Leistungen – eine

Fachkraft beschäftigen muss, dann der Eigentümer selbst die Kosten übernehmen muss.

In Ergänzung zu dieser Entscheidung soll der Ausgang eines

Schlichtungsstellenverfahren, in anderer, aber vom Sinn her gleicher, Sache wie folgt

angeführt werden, eine OGH Entscheidung diesbezüglich gibt es jedoch nicht: In

diesem Antrag wurden vom Eigentümer die Kosten für die jährliche Dachüberprüfung

und Dachrinnenreinigung den Betriebskosten angelastet, obwohl eine Fachkraft

beschäftigt wurde, deren Kosten ja laut obiger Entscheidung nicht zur Verrechnung

herangezogen werden dürften. Die Schlichtungsstelle entschied, dass diese Arbeiten als

Betriebskosten verrechenbar sind, lehnte die Kostenübernahme jedoch trotzdem in

diesem Verfahren ab, da der Rechnungstext „diverse Instandhaltungsarbeiten“ enthielt.

Hier wurde eine Fachkraft beschäftigt und nicht der Hausbesorger selbst. 6

Folgt man diesen Einzelfallentscheidungen, dann sind – entgegen der Entscheidung des

Jahres 1999 – auch bei Beauftragung von Fachkräften deren Kosten als Betriebskosten

anzusetzen.

2.2. Betriebskosten nach WEG 2002

§ 32 Abs 1 WEG 2002 sagt aus, dass „die Aufwendungen für die Liegenschaft

einschließlich die Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem

Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen

sind7.“

5 Palten (2000): 62 6 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten 7 WEG 2002 idF der WRN 2006: § 32 (1)

10

„Das WEG enthält im Gegensatz zum MRG keinen Betriebskostenkatalog, weshalb die

dem Wohnungseigentümer vorgeschriebenen Beträge nicht jedenfalls ungeprüft dem

Mieter als Betriebskosten vorgeschrieben werden können.“8

Wie obige OGH Entscheidung bereits anführt enthält das WEG 2002, anders als das

MRG, keinen Betriebskostenkatalog.

Obwohl sich im WEG 2002 weder der Begriff „Betriebskosten“ sondern nur einmal der

Begriff „Bewirtschaftungskosten“ ansonsten der Begriff „Aufwendungen“ finden,

werden dennoch den meisten Wohnungseigentümern Betriebskosten vorgeschrieben

und diese neben der Rücklage auch einmal jährlich abgerechnet. Man kann daraus

schließen, dass die im § 32 Abs 1 WEG 2002 genannten „Aufwendungen für die

Liegenschaft“ nicht ausschließlich den „Betriebskosten“ des MRG entsprechen. Dazu

zählen nach gängiger Praxis neben den in den §§ 21-24 MRG genannten Positionen

auch laufende Erhaltungsarbeiten, wie zum Beispiel die Reparatur der

Gegensprechanlage oder des Türschließers.9

Da im WEG 2002 für die Bewirtschaftungskosten bzw. Aufwendungen kein eigener

Katalog vorliegt und somit auch keine eindeutige Regelung der Abrechnung dieser

Kosten vorhanden ist, werden in den meisten Fällen die verrechenbaren

Bewirtschaftungskosten wie folgt vertraglich vereinbart:

„Zu den Betriebskosten gehören insbesondere Grundstücksabgaben, öffentliche

Gebühren für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Schneeräumung,

Hausversicherungen (Feuer, Sturm, Haftpflicht, Leitungswasserschaden einschließlich

Korrosion, Glasbruch), Hausverwaltungshonorar, Rauchfangkehrer,

Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, jedenfalls alle

Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes.“10

Üblicherweise wird davon ausgegangen, dass neben den Erhaltungsarbeiten auch

kleinere Instandhaltungsarbeiten den Betriebskosten bzw. den Bewirtschaftungskosten

angelastet werden. Positiv für die Wohnungseigentümer ist, dass dadurch die Rücklage,

8 OGH vom 03.12.2002: 5 Ob 49/02w 9 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten 10 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

11

welche gemäß § 31 WEG 2002 zwingend gebildet werden muss, nicht belastet wird.

Dieser Umstand kann jedoch zu einem weiteren Problem führen, und zwar bei

vermietetem Wohnungseigentum.

Besonders betroffen sind Gebäude deren Wohnungen bei Vermietung aufgrund der

gesetzlichen Bestimmungen (§ 1 Abs 1 MRG) dem Vollanwendungsbereich des MRG

unterliegen. Wenn also ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, kann er

seinem Mieter nur jene Kosten als Betriebskosten verrechnen, die gemäß der §§ 21-24

MRG zulässig sind. Somit ist es dem Wohnungseigentümer nicht möglich, seine

gesamten anteilsmäßigen Aufwendungen für die Liegenschaft eins zu eins an seinen

Mieter weiter zu verrechnen. Dies führt zu unterschiedlichen Verrechnungsarten in

einem Objekt, und dies wieder zu einem höheren Aufwand, der durch die zweifache

Abrechnung für den Wohnungseigentümer bzw. den mit der Vermietung und

Verwaltung seines Objektes beauftragten Verwalters entsteht. Daher wäre auch in

diesem Bereich eine klare Regelung der Kostenverteilung empfehlenswert.

Zusammenfassend bedeuten daher „Bewirtschaftungskosten bzw. Aufwendungen“

neben den uns bekannten Betriebskosten auch jene Instandhaltungs- bzw.

Erhaltungsarbeiten die immer wiederkehrend oder für den Betrieb des Hauses

notwendig sind.

2.3. Betriebskosten im Teilanwendungsbereich des MRG und

Vollausnahme des MRG

Im Bereich der Teilanwendung und Vollausnahme des MRG gibt es überhaupt keine

gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Verrechnung der Betriebskosten. Es kommt

hier der § 1099 ABGB zur Anwendung:

„Bei Vermietungen trägt alle Lasten und Abgaben der Vermieter.“11

11 ABGB: § 1099

12

Hier muss die Verrechnung der Betriebskosten vertraglich vereinbart werden, ansonsten

muss der Eigentümer gem. § 1099 ABGB für sämtliche Instandhaltungs- und

Erhaltungsarbeiten sowie auch für die Bewirtschaftung der Liegenschaft selbst

aufkommen.

„Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG bestimmt sich die Verpflichtung des

Mieters zur Tragung der Betriebskosten nach der mit dem Vermieter getroffenen

Vereinbarung. Regelt diese Überwälzungsvereinbarung die vom Mieter zu tragenden

Kosten nicht ausdrücklich, sind idR die im MRG aufgezählten Betriebskosten

gemeint.“12

Nach dieser OGH Entscheidung, gilt im Bereich des Teilanwendungsbereiches des

MRG gem. § 1 Abs 3, 4 und 5 sowie im Bereich der Vollausnahme des MRG gem. § 1

Abs 2 gleiches wie im Wohnungseigentum. Hier gibt es ebenso keine gesetzlichen

Regelungen für die Abrechnung der Betriebskosten. Es gilt das vertraglich Vereinbarte:

„Die Betriebskosten umfassen sämtliche Aufwendungen und öffentliche Abgaben, die

für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind.

Insbesondere werden darunter folgende Aufwendungen verstanden: Strom- und

Wasserversorgung sowie Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Betrieb und Wartung

der Aufzüge, Betreuung der Hoffläche, Gehsteige und der sonstigen

Gemeinschaftsanlagen (gärtnerische Pflege der gemeinschaftlichen Grünanlagen,

Beregnung, Schneeräumung und Streuung), Betrieb und Wartung der Garage (u.a.

Lüftung, CO-Anlage, Toranlage einschließlich allfälliger elektronischer

Zutrittskontrolle), Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Müllabfuhr,

Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltung, Instandhaltung und den Betrieb des Hauses

und aller seiner Anlagen und Einrichtungen anfallenden Kosten, etc., jedenfalls aber

die §§ 21-24 MRG.“13

Wie auch bereits im Bereich des Wohnungseigentums, wird in den meisten Verträgen

zwar auf den Betriebskostenkatalog des MRG verwiesen, es werden jedoch auch viele

12 OGH vom 10.04.2008: 2 Ob 60/08z 13 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

13

Erhaltungsarbeiten als Betriebskosten aufgenommen. Regelmäßig werden die so

genannten Bewirtschaftungskosten als die von den Mietern zu zahlenden Betriebskosten

vereinbart.

Für den jeweiligen Vermieter stellt diese Vereinbarung selbstverständlich eine

Kostenreduktion dar. Er ist aufgrund dieser Vereinbarung vertraglich berechtigt, den

Mietern Erhaltungsarbeiten anzulasten. Dies wäre im Vollanwendungsbereich des MRG

unzulässig und der Vermieter hätte diese Kosten aus der Hauptmietzinsreserve zu

bezahlen.

Gerade Liegenschaften im Teilanwendungsbereich des MRG, besonders Neubauten mit

anderen technischen Einrichtungen als Altmiethäuser, fallen darunter. Als Beispiel wäre

hier eine CO-Warnanlage zu nennen, die aufgrund der vorhandenen Garage behördlich

vorhanden sein muss oder aber auch Gegensprechanlagen mit eingebauten Kameras.

Diese technischen Einrichtungen bedürfen spezieller, teils von Behörden verlangten,

Wartungen. Kommt in diesem Fall der Betriebskostenkatalog gemäß MRG zur

Anwendung, wäre das für den Eigentümer mit hohen Kosten verbunden, da er diese

Aufwendungen selber zu tragen hätte.

2.4. Betriebskosten WGG

Im WGG findet sich der Begriff „Betriebskosten“. Die Verrechnung ist wie folgt

geregelt:

„Auf Betriebskosten, die - mit Ausnahme der Verwaltungskosten nach § 21 Abs 1 Z 7

und § 22 MRG -, öffentliche Abgaben und Kosten des Betriebes von

Gemeinschaftsanlagen finden (...) die Bestimmungen der §§ 21, 23, und 24 MRG voll

Anwendung. Eine Durchbrechung erfolgt nur im Fall des Contracting.“14

Diese Durchbrechung bedeutet, dass Aufwendungen zur Senkung des

Energieverbrauches an die Mieter – jedoch höchstens fünfzehn Jahre – verrechnet

werden dürfen.

14 Würth/Zingher/Kovanyi (2003): 679

14

Im WGG gilt – mit obiger Ausnahme – gleiches wie im Vollanwendungsbereich des

MRG – siehe Punkt 2.1.

2.5. Zusammenfassung

Aus obigen Unterpunkten wird erkennbar, dass in den meisten hier relevanten

Wohnrechtsbereichen die Begriffe Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten

unterschiedlich gestaltet und ausgelegt werden. Auch die Abrechnung erfolgt

unterschiedlich.

15

3. Verbrauchsausgaben Haushalt und Entwicklung Betriebs-

und Heizkosten

Um hier Notwendigkeit der Vereinheitlichung und auch der Reduzierung der

Betriebskosten näher zu bringen, ist es notwendig, sich allgemein die Entwicklung der

Betriebskosten der letzten Jahre anzusehen. Besonderes Augenmerk ist auf die

Entwicklung der Verbrauchswerte zu legen, da diese größtenteils noch immer nicht

verbrauchsabhängig sonder nach Nutzfläche abgerechnet werden.

3.1. Verbrauchsausgaben Haushalt

Nachstehend wird ein grober Überblick gegeben, wie sich allgemein die

Verbrauchsausgaben der Haushalte in Österreich entwickelt haben. Interessant ist es,

dass der Bereich „Wohnen und Energie“ in den letzten Jahren den stärksten Zuwachs an

Ausgaben aufweist.

Für diesen Überblick wurden die beiden letzten Erhebungen der Statistik Austria aus

den Jahren 1999/2000 und 2004/2005 herangezogen und gegenübergestellt:

16

Abbildung 2: Verbrauchsausgaben 1999/2000:

„Die durchschnittlichen monatlichen Verbrauchsausgaben der privaten Haushalte

betrugen € 2.440. Davon entfallen auf "Wohnen, Beheizung, Beleuchtung" 23,5%, auf

"Verkehr" 15,0%, auf "Lebensmittel, Alkoholfreie Getränke" 13,2%, auf "Erholung,

Freizeit, Sport, Hobbys" 12,3%, auf "Wohnungsausstattung" 7,1%, auf "Bekleidung,

Schuhe" 6,6%, auf "Cafés, Restaurants" 5,6% sowie auf "Alkoholische Getränke,

Tabakwaren" und "Kommunikation" jeweils 2,7%.“15

15 Statistik Austria (o.J.), online: Konsumerhebung 1999/2000

17

Abbildung 3: Verbrauchsausgaben 2004/2005:

„Den größten Anteil an den Haushaltsausgaben hat die Gruppe „Wohnen, Energie" mit

22,3 %, gefolgt von „Verkehr" 16,1% und „Ernährung, Alkoholfreie Getränke" mit

13,0%.“16

Aus obigen Aufstellungen ist ersichtlich, dass einerseits die Bevölkerung fast ein Drittel

ihrer Ausgaben alleine dem Bereich Wohnen widmen muss, sowie andererseits, dass

sich dieser Umstand in den letzten zehn Jahren nicht wesentlich geändert hat.

Positiv anzumerken ist trotzdem die Einsparung der Ausgaben im Bereich Wohnen und

Energie im Vergleich 2004/2005 zu 1999/2000 um 5,38 %.

16 Statistik Austria (o.J.), online: Konsumerhebung 2004/2005

18

Natürlich beinhaltet der Bereich Wohnen nicht nur die Betriebs- und Heizungskosten

sondern auch Wohnungsinstandhaltung, Mieten und imputierte (fiktive) Mieten.

Deshalb ist es wichtig, sich neben den Haushaltsausgaben auch den Bereich

Entwicklung der Betriebs- und Heizkosten gesondert anzusehen.

3.2. Entwicklung der Betriebs- und Heizungskosten

Die Entwicklung der Betriebskosten blieb in den letzten Jahren in ganz Österreich sehr

konstant, wobei ab dem Jahr 2010 ein stetiger Anstieg zu beobachten ist. So hatte die

Bevölkerung im Jahr 2007 an durchschnittlichen, monatlichen Betriebskosten € 1,70

pro Quadratmeter zu tragen, im Jahr 2008 waren es mit € 1,68 weniger als im Vorjahr.

2009 stiegen diese wieder auf € 1,69 pro Quadratmeter. Sieht man sich die ersten beiden

Quartale von 2010 an, muss man jedoch erkennen, dass es hier zu einer stetigen, wenn

auch geringen, Steigerung der Betriebskosten kommt. 17

Sieht man sich die einzelnen Bundesländer getrennt an, muss man feststellen, dass Wien

neben Salzburg mit € 1,90 pro Quadratmeter im Jahr 2007 und € 1,98 pro Quadratmeter

im 2. Quartal 2010 die höchsten Betriebskosten aufweist. 18

Abbildung 4: Ergebnisse im Überblick: Entgeltlich benützte Wohnungen mit Betriebskostenangabe

(Betriebskosten-Zeitreihe)

Betriebskosten in € pro Jahr, Quartal

Wohnung m2

2006 120 1,70

2007 121 1,70

2008 120 1,68

2009 121 1,69

17 vgl. Statistik Austria (o.J.), online: Wohnungsaufwand/Betriebskosten 18 vgl. Statistik Austria (o.J.), online: Wohnungsaufwand/Betriebskosten

19

2. Quartal 2009 121 1,69

3. Quartal 2009 121 1,69

4. Quartal 2009 123 1,70

1. Quartal 2010 124 1,72

2. Quartal 2010 124 173

Quelle: Statistik Austria (2009): Mikrozensus

Die oben angeführten Erhebungen basieren auf Betriebskostenwerten von Wohnungen

im Vollanwendungsbereich des MRG (Bauperiode vor 1919 bis 1953), dem

Teilanwendungsbereich des MRG (1953 und später) sowie aber auch auf

Betriebskostenwerten von Eigentumswohnungen (Bauperiode vor 1919 und später).

Diese Erhebungen belegen, dass sich die Betriebskosten zusammenfassend für alle

Gebäudetypen und alle Rechtslagen in den letzten vier Jahren im Durchschnitt nicht

eklatant geändert haben. Jedoch kam es sehr wohl zu unterschiedlichen Entwicklungen

in einzelnen Bundesländern.

Um hier noch mehr Klarheit über die Situation der Betriebskosten aufzuzeigen, wurde

folgende Auswertung über die Steigerung der Betriebskosten in Wien für den Zeitraum

2006 bis 2009 gemacht. Hierfür wurden zehn Miethäuser, die ausschließlich den

Vollanwendungsbereich des MRG und somit dem Betriebskostenkatalog unterliegen,

herangezogen:

20

Abbildung 5: Betriebskostenvergleich 2006-2009 ohne Heizkosten / MRG

Betriebskostenvergleich 2006-2009 ohne Heizkosten / MRG

2006

2008

2009

2007

1,50

1,55

1,60

1,65

1,70

1,75

1,80

Du

rch

sch

nitts

we

rte p

ro m

² un

d M

on

at

2006

2007

2008

2009

Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

Wie man dieser Tabelle entnehmen kann, sind die Betriebskosten in Wien bei zehn

Miethäusern im Vollanwendungsbereich im Zeitraum 2006 bis 2009 konstant gestiegen.

Waren es im Jahr 2006 noch € 1,61 pro Quadratmeter und Monat, betrugen die Kosten

im Jahr 2009 bereits € 1,74 pro Quadratmeter und Monat. Somit ergibt sich eine

Kostensteigerung in den Jahren 2006 bis 2007 von 2,17 %, 2007 bis 2008 eine

Erhöhung um 3,61 % und 2008 bis 2009 eine Steigerung von 2,02 %.

Bei dieser Auswertung sind jedoch keine Heizkosten inkludiert. In diesen Häusern

werden alle Bestandobjekte mittels Therme oder Gasofen mit Wärme versorgt. Somit

kommen für die Mieter neben den Stromkosten noch die Kosten für Heizung dazu.

Es wurden weiters zu obigen Miethäusern, getrennt von den allgemeinen

Betriebskosten, die Kosten der Positionen Wasser/Abwasser und Strom hervorgehoben,

um einen Überblick geben zu können inwiefern die Verbrauchskosten für Wasser und

Strom gestiegen sind.

21

Abbildung 6: Verbräuche 2006-2009 / MRG o. Heizung

Verbräuche 2006-2009 / MRG o. Heizung

2,092,19 2,23

2,64

0,16 0,13 0,19 0,22

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

2006 2007 2008 2009

Du

rch

sch

nitts

we

rte p

ro m

² un

d M

on

at

Wasser

Strom


Aus obigem Diagramm ist zu entnehmen, dass die Wasser- und Stromkosten im

Vergleichszeitraum gestiegen sind. Die Wasserkosten sind in den letzten vier Jahren um

25,85 % und Stromkosten um 40,15 % gestiegen. Bei den Stromkosten ist anzumerken,

dass es sich hierbei nur um die Stromkosten der allgemeinen Bereiche der Häuser

handelt und nicht um die Stromverbräuche der einzelnen Wohnungen.

Um hier noch einen genaueren Einblick über die Kostenentwicklung der Betriebskosten

zu erlangen, wurden in der nächsten Auswertung acht Miethäuser herangezogen, bei

welchen eine gemeinsame Wärmeversorgung vorhanden ist. Die Heizkosten werden

anteilig nach Nutzfläche an die Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung

weiterverrechnet.

22

Bei diesen Häusern handelt es sich wiederum um Liegenschaften, die dem

Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen:

Abbildung 7: Betriebskostenvergleich 2006-2009 mit Heizkosten / MRG

Betriebskostenvergleich 2006-2009 mit Heizkosten / MRG

2006

2007

2008

2009

2,40

2,45

2,50

2,55

2,60

2,65

2,70

2,75

2,80

Hö

he

BK

im

Du

rch

sc

hn

itt

pro

m²

un

d M

on

at

2006

2007

2008

2009


Wie man aus obiger Graphik entnehmen kann, reduzieren sich die Gesamtkosten im

Jahr 2007, steigen jedoch im Jahr 2008 wieder extrem an.

Die Betriebskosten im Jahr 2007 verringerten sich zum Jahr 2006 um 1,64 %, im 2008

stiegen sie wieder zum Vergleich des Jahres 2007 um 4,62 %. Im Jahr 2009 stiegen die

Betriebskosten zum Vorjahr wieder um 3,22 %. Eine mögliche Erklärung der

Verringerung im Jahr 2007 ist der milde Winter im Jahr 2007, welche auch mit nächster

Aufstellung über den jährlichen Verlauf der Heizkosten der letzten Jahre bestätigt wird.

Nachstehend wurden wieder die Verbräuche getrennt im Durchschnitt errechnet, wobei

hier die Heizkosten aufgrund der gemeinsamen Wärmeversorgung berücksichtigt

wurden.

23

Abbildung 8: Verbräuche 2006-2009 / MRG mit Heizkosten:

Verbräuche 2006-2009 / MRG mit Heizkosten

3,803,34 3,57 3,69

7,03

6,29

7,15

7,90

1,40 1,381,71 1,85

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

2006 2007 2008 2009

Hö

he

BK

im

Durc

hschn

itt

pro

m²

un

d M

on

at

Wasser

Heizung

Strom


Wie dieser Tabelle zu entnehmen ist, sind die Wasser- und Stromkosten konstant

gestiegen.

Die Heizkosten entgegen stiegen vom Jahr 2007 bis 2008 um 13,69 %. Vom Jahr 2008

bis 2009 kam es zu einer Erhöhung von 10,49 %.

Es ist darauf zu achten, dass der Winter im Jahr 2007 einer der „wärmsten Winter“ seit

1872 war, wie die News am 16.03.2007 online schrieb:

„Im Jahr 1872 begannen Meteorologen von der Hohen Warte in Wien mit der

Aufzeichnung so genannter Heizgradtage. Einfach gesagt: Es wurde dokumentiert, wie

viel Brennmaterial die Wiener in der üblicherweise kälteren Jahreszeit von September

bis Februar aufwenden, um ihre Wohnungen zu heizen. Seit kurzem gibt es einen neuen

24

Rekord. Denn weniger als im Winter 2006/07 wurde in Wien seit 1872 noch nie

geheizt.“19

Ganz im Gegensatz zu der Heizsaison 2005/2006, in welcher der Winter ein

ungewöhnlich strenger war:

„Der ungewöhnlich strenge Winter des vergangenen Jahres (Heizsaison 2005/06), wies

übrigens um 48 Prozent mehr Energieaufwand aus. Das ergibt Platz 79 im aktuellen

Ranking der mildesten Herbst- und Wintersaisonen, das nun einen neuen Spitzenreiter

hat.“20

Anders das Jahr 2008. Dieses begann mild. Während der September extrem kühl war,

zeigte sich der Oktober bis Dezember sehr unbeständig. Einmal herrschten sehr milde

Temperaturen und dann wiederum folgten große Neuschneemengen.21

Im Jahr 2009 begann der Herbst ruhig und sehr warm, im Oktober hingegen kam ein

massiver Wintereinbruch und brachte sehr viel Neuschnee. Im November war es

wiederum sehr mild und der Dezember brachte extreme Kälte.22

Unabhängig davon, ob die untersuchten Miethäuser in den Vollanwendungsbereich des

MRG fallen, haben weitere Berechnungen von Häusern des Teilanwendungsbereiches

des MRG ergeben, dass sich die Betriebskosten nahezu identisch entwickelt haben.


Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass es in den letzten Jahren zu Erhöhungen

der Betriebskosten in allen Wohnrechtsbereichen gekommen ist und es ist absehbar,

dass sich diese Kosten in den nächsten Jahren bei gleich bleibender Verrechnung der

Betriebskosten für alle Beteiligten erhöhen werden, weil ein genereller Aufwärtstrend

erkennbar ist. Auch ist zu überlegen wie die Verbrauchswerte herabgesetzt werden

19 News (2007), online: 16.03. 20 News (2007), online: 16.03. 21 Wissenswertes (2008), online: 01.01. 22 Wissenswertes (2009), online 01.01.

25

können. Es ist weiters anzumerken, dass durch die ständige Valorisierung der Kosten

der Dienstleistungserbringer die Betriebskosten niemals gesenkt werden können

sondern immer zumindest um etwa 2 % steigen werden.

Es soll im Punkt 4 auch überlegt werden, welche Möglichkeiten der Einsparung es im

gesamten Bereich Bewirtschaftungskosten gibt und welche Maßnahmen davon

realistischerweise umsetzbar sind, insbesondere sind hier die Heizkosten zu

berücksichtigen.

Ein einheitliches Bewirtschaftungsgesetz sollte einen Schritt in Richtung Einsparungen

in der Bewirtschaftung eines Hauses bringen und dadurch zu einer Reduzierung der

Betriebskosten führen. Einen Ansatz dazu bildet der nächste Punkt.

26

4. Gründe für das Entstehen des GBAG Entwurfes samt

Begleitgesetz

In der Vergangenheit wurde bereits des Öfteren versucht, eine Vereinheitlichung des

Wohnrechts zu erreichen. Jedoch blieben diese Versuche bislang ergebnislos.

Bereits im Jahr 2004 hat Dr. Peter Garai im Auftrag des Justizministers Dr. Dieter

Böhmdorfer versucht, ein vereinfachtes Wohnrecht zu schaffen. Dieser Entwurf wurde

aber sowohl von den Eigentümern bzw. deren Vertretern als auch von den Vertretern

der Mieter, der Mietervereinigung, abgelehnt.

Zum Beispiel sprach sich der Mieterschutzverband für einen Punkt im Entwurf aus, dass

die unterschiedliche rechtliche Behandlung von Häusern, je nach Baujahr, entfernt wird

und alle Mietverhältnisse gleich zu behandeln sind. Andererseits lehnte derselbe

Verband jenen Punkt des Entwurfes ab, dass sich die Mietzinsregelungen in erster Linie

an statistischen Marktkriterien orientieren sollten. Das hätte bedeutet, dass sich die

zulässige Mietzinshöhe nach dem Durchschnittswert aller tatsächlich vereinbarten

österreichischen Mietzinse richtet. Damit würde der Markt das Gesetz regulieren und

nicht das Gesetz den Markt. Weiters gab es vom Mieterschutzverband Bedenken, dass

die im neuen Gesetzesentwurf genehmigten Ablösezahlungen ohne entsprechende

Gegenleistung aufgenommen werden und solche Zahlungen in ein kompliziertes System

von Anrechenbarkeit und Rückzahlungen eingebettet werden sollen.23

Allgemein war man der Meinung, dass ein so einfaches Gesetz nicht in der Lage ist alle

individuellen Wünsche der unterschiedlichen Interessensvertreter zu erfüllen.24

Gerhard Steller, Sprecher der Immobilienbranche in der Wirtschaftskammer, war

wiederum vom Punkt Einführung einer Bruttomiete begeistert25. „Damit werde es für

den Eigentümer interessant, das Haus beispielsweise energetisch zu sanieren und damit

23 vgl. Kirnbauer/Schmoll (2008), online: 30.10. 24 vgl. Kirnbauer/Schmoll (2008), online: 30.10. 25 vgl. Fritzl (2004), online: 12.02.

27

wirtschaftlicher zu führen. Den Mieter würden Betriebskosten nicht interessieren,

sondern nur die Gesamtsumme, die er bezahlen muss. Hier könne der Eigentümer

ansetzen, um das Bestmögliche aus der Immobilie herauszuholen.“26

Auch der Wohnexperte Franz Köppl und der Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI)

traten dem Entwurf sehr skeptisch gegenüber. Einerseits würde man durch die

Marktpreise nicht wissen, „wie hoch die Mieten in fünf oder zehn Jahren sein

werden27“ und andererseits bezieht der Entwurf auch Büromieter in den Mieterschutz

mit hinein und macht durch die vorgeschlagenen Weitergaberechte die Mieter zu

Eigentümern.28

Ein vorrangiger Grund war der Wunsch nach einer Bereinigung und Vereinheitlichung

der betreffenden Rechtsnormen. Da es im Laufe der letzten Jahre wiederholt

Novellierungen im Wohnrecht29 gab und deswegen auch Änderungen in den einzelnen

Wohnrechtsbereichen die Folge waren, wurden diese immer unübersichtlicher. Einer

der Gründe zur Vereinheitlichung des Wohnrechts war es, „eine Verbesserung des

Rechtszuganges der Konsumenten bei Wechsel in ein anderes Wohnrechtsregime durch

Schaffung einheitlicher rechtlicher Regelungen“30zu erreichen.

Weitere Gründe waren:31

� Die durch die seit der Mietrechtsnovelle 2001 nur mehr dem Vertragsrecht nach

dem ABGB unterliegenden Ein- und Zweifamilienhäuser bei Neuvermietungen.

� Senkung der Betriebskosten durch einheitliche Bewirtschaftungsregelungen

aufgrund der sich dadurch ergebenen höheren Transparenz.

� Die Notwendigkeit von einheitlichen Bewirtschaftungsregelungen bei

Mischhäusern mit Eigentums- und Mietwohnungen unter einem Dach.

26 Fritzl (2004), online: 12.02. 27 Fritzl (2004), online: 12.02. 28 vgl. Fritzl (2004), online: 12.02. 29 vgl. WRN 2006 und WRN 2009 30Call/Hanel (2004): 3 31 vgl. Call/Hanel (2004): 3

28

� Einheitliche Bewirtschaftungsregelungen können aufgrund höherer Transparenz

unter Umständen verstärkten Wettbewerb zu einer Senkung der Betriebskosten

beitragen.

� In Folge der Mietrechtsnovelle 2001 des MRG hat die Zahl jener

Mietverhältnisse zugenommen, bei welchen nur mehr das ABGB zur

Anwendung gekommen ist. Da im ABGB keine eindeutigen Bestimmungen für

die Bewirtschaftungs- und Abrechnungskosten vorhanden sind, soll ein neues,

einheitliches Gebäudebewirtschaftungsrecht die Rechtssicherheit verbessern.

Aus diesen Aspekten heraus hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit im

Jahr 2002 die Forschungsgesellschaft FGW mit der Erarbeitung des Entwurfs für ein

einheitliches Gebäudebewirtschaftungsgesetz beauftragt. Diese Aufgabe wurde an die

Herren Univ. Prof. Dr. Gottfried Call und Univ. Lektor Dr. Norbert Hanel übertragen.

Die weitere Vorgehensweise nach Vorliegen des Entwurfes sah vor, eine

interessenspolitische Abstimmung der Diskussionsfassung in weitestgehend

transparenter und effizienter Weise durchzuführen. Deswegen wurde Ende 2003 von der

FGW eine Arbeitsgruppe geschaffen, die weitestmöglich die betroffenen

Interessensgruppen einbezog. Es wurden von der FGW Arbeitssitzungen mit dem

Zweck einberufen Neuregelungen unter den Interessensvertretern der beteiligten

Gruppen (Eigentümer, Mieter, Wohnungseigentümer und Verwaltern) zu diskutieren,

um gemeinsam Lösungsansätze für jene Punkte herauszuarbeiten, die nicht von allen

akzeptiert wurden.32

Die Arbeitssitzungen fanden an den Tagen 19. Januar und 3. März 2004 statt, weiters

wurde wiederum seitens der FGW eine Enquete veranstaltet, welche an den Tagen 1.

Februar, 24. Februar und 3. März 2006 stattfand.

In diesen Sitzungen wurden die Vor- und Nachteile der möglichen Gesetzesänderungen

von den einzelnen Interessensvertretern diskutiert. Dabei kam heraus, dass die Vertreter

der Mieter- und Wohnungseigentümerseite sowie auch die Vertreter der Vermieter

32 vgl. Call/Hanel (2004): 3

29

gegen eine Harmonisierung gemäß dem vorliegenden Gesetzesentwurf GBAG waren.

Im Zuge dieser Sitzungen stellten die Interessensvertreter auch andere Forderungen -

vor allem wurde die Wichtigkeit der Aktualisierung des Betriebskostenkataloges

hervorgehoben.

Der bestehende Katalog wurde seit 1982 nicht mehr abgeändert und kann damit den

heutigen Wohnstandards und Ansprüchen der Bewohner gar nicht mehr gerecht werden.

Dies deshalb, da sich die Bewohner eines Hauses unter anderem immer mehr ein

„sicheres“ Wohnen wünschen und hierfür diverse Sicherheitseinrichtungen im Haus

angebracht werden müssten, Freizeitgestaltung im eigenen Wohngebäude, wie zum

Beispiel Schwimmingpool, Fitnesscenter oder Sauna werden bevorzugt. Die

Aufwendungen für die Erhaltung und regelmäßiger Wartung der soeben angeführten

Positionen sind nicht im bestehenden Betriebskostenkatalog enthalten und sollten in den

Katalog miteinfließen.

Nicht nur in diesen Sitzungen wurde der Wunsch nach einer Aktualisierung des

Betriebskostenkataloges geäußert.

Zum Beispiel hat die Mietervereinigung auf die zu hohen Versicherungsprämien

hingewiesen. Da die Prämie nur dazu diene, das Erhaltungsrisiko des Hauseigentümers

abzusichern, wird die Entfernung dieser Position aus dem Betriebskostenkatalog

gefordert.33

Die Grünen fordern die Grundsteuer und die Verwaltungskosten aus dem

Betriebskostenkatalog gänzlich zu entfernen. Weiters fordern sie eine Einschränkung

der Überwälzbarkeit der Versicherungsprämien. 34

Das Durchforsten und das Ergänzen des Betriebskostenkataloges sowie die

Harmonisierung im Bereich der Vermietung waren bereits im Regierungsprogramm

2007-2010 für die 23. Gesetzgebungsperiode geplant.35

33 Standard (2009), online: 18.06.

34 vgl. Steinhauser (2009), online: 23.06.

35 vgl. Österreich Konvent (o.J.), online

30

Aus den vorstehend genannten Gründen und Forderungen soll eine Änderung der

derzeitigen Gesetzeslage im Bereich Mietrecht kommen. Wie diese jedoch umgesetzt

werden soll, ist derzeit noch unklar. Der Entwurf eines gemeinsamen

Bewirtschaftungsrechtes liegt zwar bereits vor, dieser wird in seiner derzeitigen Form

und aufgrund der divergierenden Meinungen der Interessensvertreter nicht realisierbar

sein.

Auch wurde seitens des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit in den

Kommentaren zu dem vorliegenden GBAG im Jahr 2004 vorgebracht, dass es

Gegenstand der interessenspolitischen Abstimmung in der Diskussion sein wird, ob

weitere Aspekte einer materiell-rechtlichen Vereinheitlichung schon im ersten Schritt in

ein neues Gebäudebewirtschaftungsrecht einfließen können oder vielmehr einem

späteren weiteren Reformschritt vorbehalten bleiben müssen. 36

Sollte tatsächlich angedacht werden, den Betriebskostenkatalog zu aktualisieren, dann

wäre anzumerken, dass – so wie Interessensvertreter das gefordert haben - bei

Streichung einiger jetziger Punkte aus dem Betriebskostenkatalog, wie die Grundsteuer,

andere Kosten, die derzeit der Eigentümer im Vollanwendungsbereich zu zahlen hat,

auf die Betriebskosten umzulegen sind. Ein Beispiel hierfür wären die Kosten für die

Wartung der Brandmeldeanlage.

Von Seiten der Interessensvertreter der Mieter wird gefordert, den

Betriebskostenkatalog auf jene Kosten zu beschränken, denen für den Mieter auch ein

Vorteil gegenübersteht.37 Nur gilt es dann auch die Vermieter zu verstehen, die genau

mit demselben Argument kontern: „Der Vermieter soll auch nur das bezahlen, wovon er

profitiert.“ Hier wäre als Beispiel zu nennen: Welche Schuld trifft den Vermieter bei

einem Schaden im Haus, wenn dieser durch Vandalismus hervorgerufen wurde, wie

etwa Beschädigung der Gegensprechanlage, etc. Es sollten bei Aktualisierung des

Betriebskostenkataloges solche Kosten in den neuen Katalog aufgenommen, jedoch

dafür andere Positionen gestrichen werden – wie soeben angeführt die Grundsteuer zum

Beispiel.

36 vgl. Call/Hanel (2004): 6 37 vgl. Steinhauser (2009), online: 23.06.

31

Aus obigen Ausführungen wird erkennbar, dass es an der Zeit ist, die

Bewirtschaftungskosten also den Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes den

Anforderungen der heutigen Zeit und auch den technischen Gegebenheiten anzupassen

und die Zuteilung der Kosten in beide Richtungen zu ändern.


Nachstehend wird ein Überblick der seitens aller Interessensvertreter genannten

Wünsche an einer Neufassung der derzeitigen Bewirtschaftungsregelungen gegeben und

deren Motive und Begründungen zusammengefasst:

Die Vermieterseite wünscht sich:

- Aktualisierung des Betriebskostenkataloges38

- einen einheitlichen Verteilungsschlüssel für laufende Bewirtschaftungskosten,

vorzugsweise nach Nutzflächen39

- Einbau des gesamten HeizKG

- umfassende Neuregelung der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten40

- Contracting gemäß dem vorliegenden Entwurf des GBAG41

Die Mieterseite hat folgende Forderungen gestellt:

- „(Wieder-) Einbeziehung der Ausnahme- und Teilausnahmefälle (§ 1 Abs 2 bis 5

MRG)42“

- Contracting im MRG – jedoch mit Kostenbelastung des Vermieters43

- Konzentration auf die Einzelgesetze, speziell MRG44

32

- Zur Bewältigung der Mischhausproblematik genüge ein Verweis auf die §§ 21 ff

MRG im § 34 WEG45

- Aktualisierung des Betriebskostenkataloges, insbesondere die Herausnahme der

Grundsteuer und einen Teil der Versicherung 46

- Betriebskostennachverrechnungen müssen den tatsächlichen Nutzern in Rechnung

gestellt bzw. selbige dafür haftbar gemacht werden 47

Aus obigen Aufzählungen ergeben sich in mehreren Bereichen – zwar nicht immer in

die gleiche Richtung – Änderungswünsche:

- Aktualisierung des Betriebskostenkataloges

- Neuregelung der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten

- Einführung des Contractings auch in das MRG

Aus den gesamten Protokollen der Arbeitssitzungen und Enquete ist zu entnehmen, dass

von allen Interessentenvertretern der Entwurf des GBAG abgelehnt wird. Vielmehr wird

gefordert, dass die Vereinheitlichung schrittweise, getrennt nach den einzelnen

Anforderungen, durchgeführt wird.

„… punktuelle Bestrebungen zur Vereinheitlichung seien verfolgenswert“; …

zielführend … dass der vorliegende Entwurf stückchenweise und damit in kleinen

38 Call/Hanel (2004): 48 39vgl. Call/Hanel (2004): 48 40 vgl. Call/Hanel (2004): 48 41 vgl. Call/Hanel (2004): 50 42 Call/Hanel (2004): 49 43 Call/Hanel (2004): 50 44 Call/Hanel (2004): 51 45 Call/Hanel (2004):52 46 vgl. Steinhauser (2009), online: 23.06. 47 vgl. Call/Hanel (2004): 66f

33

Schritten diskutiert werde und daran anschließend – wiederum in kleinen Schritten –

auch neue Vorschläge debattiert werden.“48

„Zunächst müsse man sich wohl darauf einigen, was genau überhaupt vereinheitlicht

werden sollte.“49

Aus den obigen Wünschen der einzelnen Interessensvertreter zur Überarbeitung des

Betriebskostenkataloges wird im nächsten Punkt eine praxisgerechte Verteilung der

einzelnen Betriebskostenpositionen erarbeitet.

48 Vonkilch (2006): 5 49 Vonkilch (2006): 5

34

5. Aktualisierung des Betriebskostenkataloges

Wie bereits erwähnt, wird von allen Beteiligten vorrangig die Aktualisierung des

bestehenden Betriebskostenkataloges gefordert und auch dessen Einbindung in das

WEG 2002 und in den Teilanwendungsbereich des MRG.

Im Sinne einer kostengerechten Verteilung wird nachstehend versucht die

Kostengruppen in einer Betriebskostenabrechnung gemäß §§ 21 bis 24 MRG einzeln zu

behandeln und hier die Argumente für eine Zuteilung an die jeweils profitierenden

Parteien herauszuarbeiten. Die von den Interessensvertretern der Mieter in letzter Zeit

ständig genannten Kostenarten, die vom Betriebskostenkatalog gestrichen werden

sollen, sind Teile der Gebäudeversicherung, die Hausverwaltungskosten und

Grundsteuer50.

5.1. Wasser/Abwasser

„1. die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung

(Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen

Überprüfung der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden

Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung;

1a. die Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur

Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs. 1a, …“51

Die Leistungen Abwasser und Wasser werden eindeutig von den Mietern genutzt. Somit

können diese Kosten nur den Mietern verrechnet werden. Der Eigentümer hat keinen

Einfluss über den Wasserverbrauch in seiner Liegenschaft.

Wasser wird natürlich auch für die Reinigung des Hauses verwendet, jedoch auch diese

Leistungen kommen den Mietern zugute.

50 vgl. ORF (2004), online: 23.09. 51 MRG 2002: § 21 (1) f

35

Zur Verteilung der Wasserkosten ist wie folgt anzuführen: 52

„Die Betriebskosten, zu denen gemäß § 21 Abs.1 Z 1 MRG die Kosten für die

Wasserversorgung gehören, sind gemäß § 17 Abs.1 MRG grundsätzlich nach dem

Verhältnis der Nutzflächen der einzelnen Mietgegenstände aufzuteilen. Abgesehen von

der schriftlichen Vereinbarung eines anderen Verteilungsschlüssels zwischen dem

Vermieter und allen Mietern eines Hauses wird nach Lehre und Rechtsprechung der

Grundsatz der Verteilung nach Nutzflächen auch insofern durchbrochen, als

demjenigen Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein das

Übermaß auferlegt werden kann.“

Auch wenn Mehrkosten entstehen, zum Beispiel durch einen Wasserrohrbruch, zählen

diese zu den Betriebskosten und sind von den Mietern zu zahlen:

„Ein durch einen im Hausinneren entstandenen Rohrbruch bewirkter

Wassermehrverbrauch, der im Wege der Wassergebühren verrechnet wird, zählt zur

Wasserversorgung und somit zu den Betriebskosten.“53

In diesem Urteil sprach der OGH weiters aus:

„Die Wasserversorgungskosten zählen jedenfalls und unabhängig davon, wieviel

Wasser die einzelnen Mieter konkret verbrauchen, zu den Betriebskosten. Wer die

Kosten, die nach § 21 Abs 1 MRG als Betriebskosten anzusehen sind, verursacht oder

verschuldet hat, ist für den Betriebskostencharakter ohne Bedeutung.“54

Der Eigentümer muss gerade in den Fällen, wo es in Liegenschaften zu erhöhtem

Wasserverbrauch kommt, angehalten werden, durch monatliche Überprüfung des

Hauptwasserzählerstandes monatelange überhöhte Wasserverbräuche zu verhindern.

52 OGH vom 29.09.1992: 5 Ob 1068/92 53 OGH vom 24.02.1998: 5 Ob 375/97a 54 OGH vom 24.02.1998: 5 Ob 375/97a

36

Diese Vorgehensweise ist bereits gesetzlich im Wasserversorgungsgesetz (hier nur

Wien angeführt) geregelt:55

„(4) Der Wasserabnehmer hat die Innenanlage in Abständen von mindestens drei

Monaten auf ihre Dichtheit zu überprüfen. Diese Überprüfung kann erfolgen durch:

a) Überwachung des durchschnittlichen Tagesverbrauches durch monatliche Ablesung

des Wasserzählers,

b) Sperre aller Entnahmestellen der Innenanlage verbunden mit der Kontrolle des

Wasserzählers,

c) Überprüfung der Dichtheit der Innenanlage durch einen hiezu nach den

gewerberechtlichen Vorschriften befugten Gewerbetreibenden.“

Erfahrungsgemäß werden die oben genannten Auflagen nicht immer regelmäßig bzw.

gar nicht erfüllt.

Durch die Einhaltung dieser Vorschriften kann der Eigentümer erhöhten Betriebskosten

entgegenwirken.

Ein Mieter selbst kann keine Kontrolle über den Wassermehrverbrauch des Hauses

haben. Es ist nicht seine Aufgabe. Die Kontrolle hat der Eigentümer für das Haus zu

veranlassen. Erfahrungsgemäß werden die Hausbesorger oder Reinigungsfirmen des

Hauses beauftragt, die Stände am Anfang des Monats immer bekannt zu geben. Jedoch

sollten die Kosten für das Ablesen mit den Verwaltungskosten abgedeckt sein56. Dann

werden diese Stände mit den Vormonat verglichen und falls hier der Verbrauch erhöht

ist, wird ein Installateur mit der Überprüfung beauftragt. 57

Auch wenn ein Mieter im Haus alleine schon aufgrund seines Berufes mehr Wasser

verbrauchen muss, als ein normaler Wohnungsmieter, zum Beispiel ein Restaurant,

sollte der Eigentümer verpflichtet werden, hier einen Subzähler oder einen eigenen

Hauptzähler einbauen zu lassen. Es wäre nicht gerecht, wenn die anderen Mieter die

Kosten von diesem Mieter übernehmen müssten.

55 Wasserversorgungsgesetz 1960: § 15 Abs 4 56 Palten (2000): 21 57 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

37

Eine häufig unter der Betriebskostenposition Wasser/Abwasser verrechnete Kostenart

ist die Überprüfung des Trinkwassers auf Legionellen. Eine Entscheidung hierüber, dass

diese Position nicht in den Betriebskosten verrechnet werden darf, konnte für diese

Arbeit nicht gefunden werden. Bislang ist es so, dass auch die Dichtheitsprüfung gemäß

§ 15 Wiener Wasserversorgungsgesetz unter dem Titel Betriebskosten verrechnet

werden kann58. Da auch die Überprüfung des Trinkwassers – die ebenfalls regelmäßig

zu erfolgen hat – den Mietern hier einen Vorteil bringt, sollte man diesen Punkt

ebenfalls in den Katalog mit aufnehmen.

Die Aussage des OGH am 29.10.2004 über Aufwand für die Wasserversorgung

generell:

„Für die Überwälzbarkeit als Betriebskostenposition ist nicht entscheidend, ob der

Wasserverbrauch im Bereich des Gartens, als Folge des Betriebes des Schwimmbeckens

oder auf Grund (allenfalls nicht mehr konkret zurechenbarer) Undichtheiten entstanden

ist. Dass der Aufwand für die Wasserversorgung generell - also auch im Umfang

anderer Rechtsverhältnisse - als Betriebskostenposition anzusehen ist, wurde in der

Judikatur des OGH wiederholt bejaht .“59

Sollte diese Prüfung ergeben, dass das Trinkwasser nicht den üblichen Werten

entspricht, kommt wiederum § 3 MRG zur Anwendung:

„1) Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen

Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände

und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im

jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der

Bewohner beseitigt werden….“60

Wenn das Wasser nicht in Ordnung ist und für die Bewohner gesundheitsschädlich

werden könnte, hat der Eigentümer auf seine Kosten die Behebung dieses Missstandes

zu veranlassen.

58 Palten (2000): 23 59 OGH vom 29.10.2004: 5 Ob 172/04m 60 MRG: § 3 (1)

38

Dieser Punkt sollte so im Betriebskostenkatalog belassen werden und um den Punkt

Überprüfung des Trinkwassers erweitert werden. Auch sollte hier auf die

Wasserversorgungsgesetze (für Wien 1960) hingewiesen werden.

5.2. Rauchfangkehrer

„2. die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung,

…“61

Schon nach § 2 Abs 2 Z 2 MG (alt) gehörten die Kosten der Rauchfangkehrung zu den

Betriebskosten.

Um diese Leistungen irgendwem zuordnen zu können, muss zuerst der Leistungsinhalt

abgeklärt werden. Welche Leistungen sind unter den Begriff Rauchfangkehrung

einzuordnen?

„Die klassische Rauchfangkehrertätigkeit, die den einwandfreien Abzug der Rauch- und

Abgase Ihrer Feuerstätten gewährleistet, und die dem vorbeugenden Brandschutz dient,

wird in gesetzlich – gemäß des Wiener Feuerpolizei und Liftreinhaltegesetz - geregelten

Abständen durchgeführt.“62

Hierbei überprüft der Rauchfangkehrer die Feuerstätten, auch Gasfeuerstätten wie z.B.

Durchlauferhitzer, Kombithermen, Gasöfen, auf ihre Funktionstüchtigkeit sowie auf

bau- und feuerpolizeiliche Mängel.63

Den Vorteil hat hier dann wohl der Bewohner der Wohnung.

Alle anderen Tätigkeiten des Rauchfangkehrers, die anfallen könnten, wie zum Beispiel

das Ausschleifen der Kamine, sind vom Eigentümer zu bezahlen. Somit stellt dieser die

ordnungsgemäße Beschaffenheit der Rauchfänge selbst zur Verfügung. Es gibt nur

einen Fall, bei welchem die Mieter das Ausschleifen zu zahlen haben: Wenn es im Zuge

61 MRG: § 21 62 Wiener Rauchfangkehrer (o.J.), online: Gesetze und Verordnungen 63 Wiener Rauchfangkehrer (o.J.), online: Gesetze und Verordnungen

39

der regelmäßigen Kehrung durch das Entfernen von Ruß und Schlacke zu

Beschädigungen des Kaminverputzes und des Mörtels kommt.64Somit sind alle Kosten,

die der Behebung von Schäden dienen und die bei der Reinigung der Kamine

unvermeidlich entstanden sind, als Betriebskosten verrechenbar. Siehe dafür

nachstehende OGH Entscheidung vom 23.12.1959, wo Neubelehmung (Ausschleifen)

zum Zwecke der Abdichtung sowie erforderliche Druckproben ebenfalls als

Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden können, wenn es im Zuge der

Kaminkehrung durch das Entfernen von Ruß und Schlacke zu Beschädigungen des

Kaminverputzes und des Mörtels gekommen ist:65

„Die Kosten der Rauchfangkehrung im weiteren Sinn sind Betriebskosten. Da die

Entfernung von Ruß und Schlacke im Zuge der Kaminkehrung mehr oder minder

gewaltsam erfolgt und zu Beschädigungen des Kaminverputzes und des Mörtels führen

kann, müssen eine allenfalls hiedurch notwendig werdende Neubelehmung zum Zwecke

der Abdichtung sowie eine erforderliche Druckprobe zum weiteren Begriff der Kehrung

gezählt und ihre Kosten daher als Betriebskosten angesehen werden.“

Somit ist diese Betriebskostenart zu belassen und es wäre von Vorteil, wenn die

Verrechenbarkeit der Kosten für die oben genannten Schadensbehebungen mit

aufgenommen werden könnten.

5.3. Müll- und Altpapierentsorgung

„2. .. die Unratabfuhr“66

Den Vorteil hat lediglich der Mieter. Dieser Punkt war bereits damals im Mietengesetz

1922 als Betriebskostenausgabe genannt und sollte nicht verändert werden.

Auch hinsichtlich der Entrümpelungskosten gibt es erfahrungsgemäß kaum

Beanstandungen. Falls Gerümpel keinem Mieter zugeordnet werden kann, werden die

64 OGH vom 23.12.1959: 5 Ob 608/59 65 OGH vom 23.12.1959: 5 Ob 608/59 66 MRG: § 21

40

Gegenstände auf Kosten der Mietergemeinschaft entfernt, wie auch ein OGH Urteil

vom 17.12.2002 GZ 5 Ob 202/02 w entschieden hat:67

„Unter "Unratabfuhr" ist in erster Linie die regelmäßige Beseitigung des Hausmülls,

der sich gewöhnlich und im Betrieb einer Hauswirtschaft ergibt, zu verstehen. Aber

auch sonstige Ablagerungen, die im Lauf der Zeit durch Reinigung des Bodens, des

Hofes oder des Kellers entstehen, zählen dazu. Gerümpel, alte Gebrauchsgegenstände,

Bauschutt oder Sperrmüll sind nicht ohne weiteres dem Begriff des Unrats zu

subsumieren, weil die Kosten der Entfernung solcher Gegenstände grundsätzlich

diejenigen Mieter treffen, von denen die Gegenstände herrühren. Nur dann, wenn sich

die Herkunft des Gerümpels nicht mehr feststellen lässt, sind die Kosten seiner

Wegschaffung als Betriebskosten anzusehen, wenn die Beseitigung im Interesse aller

Hausbewohner gelegen ist oder aber die Entfernung, wie etwa bei Dachböden,

behördlich angeordnet wird.“

Zur Unratabfuhr im Sinne des § 21 Abs 1 Z 2 MRG zählen auch die Kosten, die dem

Vermieter durch die behördlich angeordnete Beseitigung von Taubenkot aus dem

Dachboden und Lichthof des Hauses entstehen und sind somit unter dem Titel

Betriebskosten zu verrechnen. 68

Diese Position wäre auf alle Wohnrechtsbereiche anwendbar und sollte um

Entrümpelung und Beseitigung von Schädlingsverschmutzungen (z.B. Taubenkot)

erweitert werden.

67 OGH vom 17.12.2002: 5 Ob 202/02w 68 OGH vom 17.12.2002: 5 Ob 202/02w

41

5.4. Schädlingsbekämpfung

„2. … und die Schädlingsbekämpfung“69

Diese Betriebskostenposition kam im Mietengesetz 1922 noch nicht vor. Dieser Punkt

wurde erst mit dem MRG 1981 eingefügt.

Was wird unter Schädlinge im MRG verstanden?

„Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören ausdrücklich auch die Aufwendungen für

Schädlingsbekämpfung zu den Betriebskosten. Schädlinge sind Lebewesen (tierische

Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine

Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht, worunter - jedenfalls im Stadtgebiet -

auch Tauben zu zählen sind.“70

„Was unter „Bekämpfung" von Schädlingen im Sinn des § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu

verstehen ist, definiert das Gesetz nicht. Es mag richtig sein, dass Aufwendungen zur

künftigen Abwehr von Schädlingen, etwa eine Taubenabwehranlage, besser geeignet

sind, Schäden zu verhindern, als die Vernichtung bereits zugeflogener Tauben durch

Giftfütterung. Dies ändert aber nichts daran, dass es sich bei Aufwendungen für eine

solche Anlage, nicht um „laufende Kosten des Betriebs" eines Hauses, sondern um eine

einmalige baulich-technische Ausstattung des Gebäudes handelt.“71

Nach obigen Aufzählungen können somit nur die Kosten für Abwehrmaßnahmen gegen

die tierischen Schädlinge den Betriebskosten angelastet werden. Jedoch ist zu bedenken

dass „vorbeugende Maßnahmen72“ hiermit nicht gemeint sind.

Es ist schon richtig, dass zum Beispiel die Taubenabwehr eine „einmalige und nicht

wiederkehrende“ Maßnahme ist, nur den Vorteil daraus trägt der Mieter. Warum soll

also der Mieter diese Kosten nicht im Zuge der Betriebskosten bezahlen? Die

Beschädigungen durch Schädlinge usw., die die Substanz und den Wert des Hauses

69 MRG (2002): § 21 70 OGH vom 07.07.2009: 5 Ob 131/09i 71 OGH vom 01.09.2009: 5 Ob 143/09d 72 Reßler (2010), online: 09.01.

42

betreffen, werden als Instandhaltungsarbeiten gewertet, die aus dem Hauptmietzins zu

decken sind. Sie gelten daher nicht als Betriebskosten73.

Die Entfernung des Taubenkots kann der Vermieter unter die Betriebskostenposition

„Unratabfuhr“ verrechnen, siehe Punkt 5.3. Würde man jedoch diese Maßnahmen als

Schädlingsbekämpfungsmaßnahme auslegen, könnte man diese Kosten nicht den

Betriebskosten zuordnen.74Nebenbei bemerkt stellt sich hier die Frage, ob dieses

Beispiel nicht auch für andere Positionen im Betriebskostenkatalog anwendbar wäre. So

könnte man jedenfalls diverse Kosten mit anderen Formulierungen den Betriebskosten

zuordnen und so in die Abrechnung aufnehmen, damit der Eigentümer die Kosten nicht

selbst tragen muss.

Warum soll also unter den oben genannten Bedingungen der Eigentümer ein

Taubennetz anbringen? Er hat hier die Wahlmöglichkeit: Er zahlt die Anschaffung des

Taubennetzes selbst – inklusive allfälliger nach der Zeit anfallenden Reparaturen, oder

er lässt den Innenhof, Dachboden, usw. einmal jährlich auf Kosten der Mieter reinigen.

Viele Vermieter werden sich unter diesen Umständen für Zweiteres entscheiden.

Auch bei der Entfernung von Schimmel in den einzelnen Wohnungen gehen die

Meinungen auseinander. Normalerweise sind gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG nur tierische

Schädlinge gemeint, nicht aber pflanzliche Organismen oder Viren. Diese Schäden

gefährden die Substanz des Hauses und obliegen deren Behebung dem Vermieter und

stellen reine Erhaltungsmaßnahmen dar. Jedoch „betreffend Arbeiten, die zur Erhaltung

eines Mietgegenstandes erforderlich sind hingegen nicht die Behebung von ernsten

Schäden des Hauses, etwa weil nur eine oberflächliche Schimmelbildung durch bloße

Desinfektionsmaßnahmen beseitigt werden kann, fällt dies in die Erhaltungspflicht des

einzelnen Mieters.75“

Es sollte hier überlegt werden, ob neben den derzeitigen Bestimmungen des

Betriebskostenkataloges auch Abwehrmaßnahmen und deren Wartung und

73 OGH vom 16.10.1984: 5 Ob 57/84 74 Dirnbacher (2007): 296 75 OGH vom 12.06.1996: 5 Ob 2060/96v

43

Instandhaltung in diese Betriebskostenposition mit einfließen sollen. Wie oben

angeführt, ist für die Behebung ernster Schäden nach wie vor der Vermieter zuständig.

So wird sich auch der Vermieter entscheiden, Abwehrmaßnahmen zu veranlassen und

nicht die jährliche Reinigung auf Kosten der Mieter durchführen lassen. Nach dieser

Änderung kann auch diese Position auf alle Wohnrechtsbereiche angewendet werden.

5.5. Beleuchtung

„3. die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses,

erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus;“

Die Beleuchtung ist bislang ebenfalls ein strittiger Punkt. Für einen Mieter, der sich

weder privat noch beruflich mit dem MRG beschäftigt, wären höchstwahrscheinlich alle

genannten Arbeiten auf ihn überwälzbar, welche notwendig sind, um eine Funktion der

Beleuchtung zu gewährleisten.

Nur dem ist nicht so. Der OGH hat entschieden (AB 1308 BlgNR / III; P 318 =

MietSLg 27.259), dass den Mietern lediglich die Aufwendungen für die

Aufrechterhaltung des Betriebes verrechnet werden dürfen. Das heißt, dass hier die

Stromkosten sowie der Austausch eines defekten Leuchtmittels den Betriebskosten

angelastet werden können. Gegenteilig kann jedoch eine Behebung einer Stromstörung

oder der Austausch einer kaputten Lampe selbst, nicht als Betriebskosten verrechnet

werden. Ebenso sind das Heranschaffen einer Leiter oder die Kosten für die

Heranziehung eines Professionisten zum Leuchtmitteltausch nicht unter dem Titel

Betriebskosten verrechenbar.

Dem gegenüber liegt ein weiteres Urteil vom 19.01.1993, GZ 5 Ob151/92 vor, dessen

Entscheidung lautet: „Zu den Kosten der Beleuchtung des Hauses zählen nicht nur die

Stromkosten, sondern auch der Aufwand für den Ersatz jener Teile der

Beleuchtungsanlage, die nach dem normalen Lauf der Dinge in bestimmten

Zeitabständen bei ordnungsgemäßem Gebrauch funktionsuntüchtig werden, wie etwa

Glühbirnen, Sicherungen oder Schalter. Die Kosten der Instandsetzung schadhafter

Anlagen, wie etwa durch Feuchtigkeit beschädigter Lichtleitungen oder einer

44

automatischen Stiegenhausbeleuchtung gehören nicht zu den Betriebskosten, sie stellen

vielmehr Auslagen zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses dar.“76

Bei der erst genannten Entscheidung dürfen lediglich Stromkosten und Austäusche von

defekten Leuchtmitteln in den Betriebskosten verrechnet werden, in der zweitgenannten

Entscheidung sogar die Kosten für die Instandsetzung von Lichtschaltern.

Diese Beispiele zeigen auf, dass hier nicht nur unterschiedliche Auffassungen zu den

Auslegungen zwischen Vermieter und Mieter vorhanden sind sondern auch die Gerichte

zu ganz unterschiedlichen Auslegungen kommen.

Das die Beleuchtung zum Betrieb des Hauses zählt, ist wohl unumstritten. Auch das

hier eigentlich der Mieter den Vorteil hat und nicht der Eigentümer selbst. Sollte dieser

im Haus selbst wohnen, muss er ebenfalls anteilsmäßig die Betriebskosten bezahlen.

Geht man vom Wortlaut des Gesetzestextes aus, kann angenommen werden, dass hier

nur die Beleuchtung gemeint sein kann.

Im Mietengesetz vom Jahr 1922 ist diese Ziffer wie folgt angeführt:

„…

3. die Auslagen für eine entsprechende Beleuchtung des Voraushauses, der Gänge und

Stiegen, erforderlichenfalls auch des Hofraumes und des Durchganges zu einem

Hinterhause;“77

Der Gesetzestext spricht von Auslagen für eine entsprechende Beleuchtung. Die

Interpretation scheint zulässig, darunter alle Auslagen einzuordnen, welche mit der

Einrichtung und Vorhaltung der Beleuchtung ursächlich verbunden sind. Damit könnten

auch Erhaltungs- und Reparaturarbeiten ebenfalls als Betriebskosten angesehen werden.

76 OGH vom 19.01.1993: 5 Ob 151/92 77 MG (1922): § 2

45

Der Gesetzestext lässt hier die weitergehende Auslegung zu, Aufwendungen, welche

zur Benutzbarkeit des Hauses dienen, als Betriebskosten zu verrechnen.

Ergänzend sei hier ein weiteres Beispiel angeführt: Wenn Mieter zum Beispiel das Licht

im Keller oder sonstigen allgemeinen Teilen der Liegenschaft nicht abdrehen, dann hat

der Vermieter überhaupt keine Eingriffsmöglichkeit das Licht abzudrehen und eventuell

dadurch das Verglühen der Glühbirne zu verhindern – von den Stromkosten ganz zu

Schweigen. Ein Mieter der dort wohnt oder seine Büroräumlichkeiten hat, hat die

Möglichkeit das Licht abzudrehen.

Welchen Einfluss hat der Vermieter, wenn Mieter mit Lichtschaltern nicht

ordnungsgemäß umgehen können und diese durch unsachgemäße Bedienung

beschädigen? Warum soll der Vermieter – der am wenigsten Einfluss hat – hier die

Kosten übernehmen?

Die Beleuchtung selbst und auch alles was notwendig ist, damit die Beleuchtung

funktioniert, also Sicherungen, Fachkräfte, die benötigt werden, falls eine Störung

auftritt, Kosten für Reparatur des Lichtschalters, usw. sollten über die Betriebskosten

verrechnet werden können. Dadurch werden die Kosten den Personen angelastet, die

auch den tatsächlichen Vorteil hiervon haben und auch von denen beeinflusst werden

können.

5.6. Versicherungen

„4. die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden

(Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag

entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung (§ 7) ausreicht; bestehen für

solche Versicherungen besondere Versicherungsbedingungen, die im Schadenfall den

Einwand der Unterversicherung des Versicherers ausschließen, so sind die

entsprechend solchen Versicherungsbedingungen ermittelten Versicherungswerte als

angemessen anzusehen;

5. die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des

Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden

einschließlich Korrosionsschäden;

46

6. die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie besonders

gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der allgemeinen Benützung dienenden

Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wenn

und soweit die Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach der Anzahl der

vermieteten Mietgegenstände - des Hauses dem Abschluß, der Erneuerung oder der

Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben;“78

Die Versicherung ist einer jener Punkte, deren Streichung aus dem

Betriebskostenkatalog die Mietervereinigung fordert, da die Versicherungsprämien in

die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen würden79.

Die Stellungnahme des ÖVI dazu war, dass es nicht klar sei, warum

Versicherungsprämien keine Betriebskosten darstellen sollten. 80

Derzeit ist es eigentlich so, dass der Mieter zweifach Versicherungsprämien zu zahlen

hat. Einmal für die Haushaltsversicherung, die seine angemieteten oder erworbenen

Gegenstände abdecken soll sowie einmal für die Gebäudeversicherung, die Schäden am

Gebäude decken soll.

Der Vermieter, der eigentlich Eigentümer des Hauses ist, muss keinerlei Kosten für die

Absicherung seines Eigentums übernehmen.

Aber kann man einzelne Versicherungsleistungen überhaupt einer Gruppe zuordnen und

wenn ja wie?

Nachstehend wird versucht, die einzelnen Versicherungssparten einer herkömmlichen

Gebäudeversicherung aufzulisten und der jeweiligen Nutzergruppe zuzuordnen:

78 MRG: § 21 79 vgl. Rottensteiner (2008), online: 04.06. 80 Rottensteiner (2008), online: 04.06.

47

- Leitungswasserschaden:

versichert ist:81 Austritt von Leitungswasser aus wasserführenden Zu- und

Ableitungsrohren von Wasserversorgungs-, Heizungs-, Klima- und Solaranlagen.

Dichtungsschäden, Schäden an Einrichtungen und Armaturen anlässlich Rohrbruch,

Rohrbruch durch Korrosion und Frostschäden, Verstopfungsbehebung

Für eine Zuordnung kommt es hier jedoch auf die Schadensursache im Einzelfall an.

Eine Verstopfung der Abwasserrohre wird meistens von den Mietern hervorgerufen, sei

es zum Beispiel durch das Entsorgen von diversen Abfällen in die Toilette oder durch

Haarverlust beim Duschen.

Rohrbrüche durch Korrosion sind eine Alterserscheinung des Hauses, wo der Vermieter

dafür verantwortlich sein soll, dass die Rohre in einem ordnungsgemäßen Zustand sind.

Wie können Frostschäden entstehen? Erfahrungsgemäß entstehen Frostschäden durch

Leitungen, die sich außerhalb des Gebäudes befinden und es verabsäumt wurde, diese

Leitungen winterfest zu machen. Oder, wenn eine leerstehende Wohnung im Winter

nicht beheizt wird. Wer trägt hier also die Verantwortung? Es kommt hier immer darauf

an, wer im ersten Fall für das Winterfestmachen der Leitungen verantwortlich ist. Wenn

ein Mieter eine Terrasse mit Wasseranschluss hat, muss dieser dafür Sorge tragen, dass

die Leitung ordnungsgemäß im Winter verschlossen wird. Im zweiten Fall kann wohl

nur der Vermieter schuld sein, wenn er die leerstehende Wohnung nicht beheizt. Außer

natürlich es tritt der Fall ein, wo noch ein Mieter vorhanden ist, dieser aber

offensichtlich die Wohnung nicht benutzt und auf eine ordnungsgemäße Beheizung

vergessen hat. Hier haftet dann wieder der Mieter.

Es sollten somit jene Sparten auf die Mieter überwälzt werden, wovon sie profitieren

bzw. die auf Schäden und Abnützungen bezogen sind als deren Verursacher nur der

Mieter in Frage kommt. Fraglich ist die Deckung des Rohrbruches durch Korrosion.

Hier sollte überlegt werden, diesen Punkt dem Eigentümer zuzurechnen.

81 vgl. Generali (2010), online

48

- Feuerversicherung:

versichert ist82: Brand, direkter Blitzschlag, Explosionen, Flugzeugabsturz

Das gesamte Gebäude ist versichert. Die Feuerversicherung dient nicht nur dem

Eigentümer sondern vorrangig den Mietern, da auch ihre angemietete Wohnung gegen

Feuerschäden abgesichert ist. Auch kann es leicht zu Bränden durch unvorsichtiges

Verhalten von Bewohnern kommen oder durch hausfremde Personen. Diese Prämie

sollte im Betriebskostenkatalog belassen werden, da den größeren Vorteil wohl der

Mieter hat. Wenn zum Beispiel die Ursache eines Brandschadens in der Wohnung durch

den Mieter ausgelöst wird, dann zahlt die Herstellung der Wohnung die

Gebäudeversicherung und nicht er selbst als Verursacher. Auch ein Ersatzquartier wird

durch die Gebäudeversicherung gedeckt.

- Haftpflicht:

Versichert sind83: alle Schadensersatzansprüche, die an den Eigentümer auf Grund z.B.

mangelnder Instandhaltung oder Absicherung (Dachlawinen) gestellt werden.

Warum sollte diesen Teil der Mieter zahlen? Der Mieter hat keinen Einfluss auf den

Schadenseintritt und auch keinen Vorteil von dieser Versicherung. Der Eigentümer ist

gemäß § 3 MRG verpflichtet seine Liegenschaft in einem ordnungsgemäßen Zustand zu

bringen und zu belassen.

Für die Autorin ist aufgrund des Vorteilfaktors klar, dass diese Prämienart jedenfalls

vom Eigentümer zu zahlen wäre.

82 vgl. Generali (2010), online 83 vgl. Generali (2010), online

49

- Glas und Sturm:

versichert ist:

bei Glas84: Bruch der Gebäudeverglasung samt Einzelscheiben

bei Sturm85: Sturm, Hagel, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag, Erdrutsch

Diese beiden letzten Sparten sind zwar im Betriebskostenkatalog aufgelistet, jedoch

kommen diese nur unter der Voraussetzung zur Verrechnung, „wenn und soweit die

Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten

Mietgegenstände - des Hauses dem Abschluß, der Erneuerung oder der Änderung des

Versicherungsvertrags zugestimmt haben;“86.

Im Mietengesetz 1922 war wie folgt bestimmt:

„4. die Kosten der angemessenen Versicherung des Hauses gegen Brandschaden

(Feuerversicherung) sowie der Versicherung gegen die gesetzliche Haftpflicht des

Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung);“87

Im Jahr 1929 kam folgender Gesetzestext dazu:

„5. die Kosten der angemessenen Versicherung des Hauses gegen

Wasserleitungsschäden sowie gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der

allgemeinen Benutzung dienenden Räume im Hause, falls sämtliche Mieter dem

Abschluss jeder dieser Versicherungen zustimmen.“ 88

Wie man diesen beiden Gesetzestexten entnehmen kann, war die zu versichernde Sparte

Leitungswasserschäden genauso strittig wie Glasbruch und Sturmschaden. Hinsichtlich

des Punktes Leitungswasserschäden ist dieser bereits als Betriebskostenposition

gesetzlich verankert.

84 vgl. Generali (2010), online 85 vgl. Generali (2010), online 86 MRG: § 21 87 MG 1922: § 2 88 MG 1929: § 2

50

Strittig bleiben nach wie vor Glas und Sturm.

Obwohl man sich auch schon früher – wie obiger Gesetzestext aufzeigt – überlegt hat,

wie man diese beiden Versicherungssparten doch in den Betriebskostenkatalog

unterbringen kann, wurden diese bislang nicht in das Gesetz aufgenommen.

In den meisten Mietverträgen ist bereits verankert:

„Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Änderung und Erneuerung einer angemessenen

Versicherung gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen

Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster sowie gegen

Sturmschaden zu.“89

Somit stimmt der Mieter ja eigentlich bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages der

im Gesetz stehenden Möglichkeit für die Umlegung der zwei Versicherungssparten

Sturm und Glas auf die Betriebskosten zu.

Der OGH entschied diesbezüglich 2007 wie folgt:

„Die Klausel in Mietvertragsformblättern: „Der Mieter stimmt dem Abschluss, der

Erneuerung oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des

Hauses gegen Glasbruch-, Sturmschäden ... zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen

bei." verstößt im Hinblick auf § 21 Abs 1 Z 6 MRG gegen das Transparenzgebot des § 6

Abs 3 KSchG.“90

Wie soll man – wenn nicht schon im Mietvertrag – diese Zustimmung der einzelnen

Mieter – wobei hier wieder die qualifizierte Mehrheit benötigt wird - liefern?

Wer hat aber jetzt Vorteil von der Glas- bzw. Sturmversicherung?

Bei Glasbruch wird wohl der Mieter eher einen Einfluss haben als der Vermieter. Auch

im Hinblick auf die Beseitigung der Gefahrenquelle bei Bruch einer Scheibe einer

Zwischentüre im Gangbereich. Auch hier könnte das Argument kommen, der Vermieter

hat gemäß § 3 MRG dafür Sorge zu tragen, dass erhebliche Gefahren für die Gesundheit

89 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten 90 OGH vom 27.03.2007: 1 Ob 241/06 g

51

der Bewohner beseitigt werden“91. Aber er hat keinen Einfluss darauf, noch weniger als

der Mieter. Und wenn die Mieter zum Beispiel eine Verbindungstüre immer wieder

zuwerfen anstatt sie ordnungsgemäß zuzumachen, wird das Glas irgendwann brechen.

Warum sollte hier der Eigentümer Kosten übernehmen?

Bei Sturm ist es etwas anderes. Hier hat weder der Mieter noch der Eigentümer einen

Einfluss auf das Ereignis. Somit sollten beide die Kosten je zur Hälfte tragen.

Zusammenfassend wäre es wichtig bei Aktualisierung des Betriebskostenkataloges, die

Haftpflicht und teilweise Leitungswasser – wie oben angeführt jedenfalls Rohrbrüche

durch Korrosion sowie Frostschäden bei Feststellung einer Nachlässigkeit seitens des

Vermieters, wie zum Beispiel Verabsäumen des Winterfestmachens der Gartenleitung,

leerstehenden Wohnungen – aus dem Katalog herauszustreichen. Diese Kosten sollte der

Eigentümer selbst übernehmen. Die anderen Sparten sind zu belassen. Die Sparten Sturm

und Glasbruch sollten im besprochenen Umfang in den Betriebskostenkatalog

aufgenommen werden. Die im Gesetzestext angeführte Voraussetzung der Mehrheit der

Mieter muss im Sinne einer Verwaltungsvereinfachung überdacht werden. Es sollte

zudem die Möglichkeit vorgesehen werden, dass eine Mehrheit der Mieter den Abschluss

weiterer Versicherungssparten verlangen kann. Beispielhaft sei darauf verwiesen, dass

sich manche Bewohner heutzutage auch eine Vandalismusversicherung wünschen. Im

Teilanwendungsbereich des MRG wird diese Sparte teilweise bereits mitversichert, da

hier Kosten eingespart werden können, falls diverse Gegenstände, zum Beispiel

Gegensprechanlage, Haustor, usw. gewaltsam beschädigt werden.

91 MRG: § 3

52

5.7. Verwaltungsentgelt

„7. die im § 22 bestimmten Auslagen für die Verwaltung;“92

„Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen

für Drucksorten, Buchungsgebühren u. dgl. darf der Vermieter je Kalenderjahr und

Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses den nach § 15a Abs. 3 Z 1 jeweils geltenden

Betrag anrechnen, der auf zwölf gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist.“93

Gehen wir wieder von unserer Hauptfrage dieses Punktes aus: wer hat den Vorteil einer

Verwaltung?

Das Verwaltungshonorar, das auch in die Betriebskosten einfließen darf, soll die

Auslagen für die Verwaltung des Hauses decken.

Was zählt alles zu den Auslagen für die Verwaltung des Hauses?

Die Definition Auslagen bedeutet: „Die im Laufe eines gerichtlichen Mahnverfahrens

entstehenden baren Aufwendungen (zB Porto, Schreibkosten u.ä.).“94

Aber kann auch bedeuten: „Geld, das man für etwas ausgegeben hat …“95

Oder eine weitere Definition:

„Unter Auslagen (auch: in Vorleistung treten) versteht man die Gelder, die zur

Erbringung einer Leistung oder Erfüllung eines Auftrages verwendet werden müssen,

für die der Leistungserbringer häufig in Vorlage tritt. Bei der Abrechnung können diese

92 MRG: § 21 93 MRG: § 22 94 Woxikon (2010): online 95TheFreeDictionary (2010): online

53

Beträge gesondert, neben den anfallenden Gebühren oder Kosten, berechnet werden

…“96

Zusammenfassend kann man Auslagen so definieren, dass die gesamten Leistungen

einer Verwaltung mit dem gesetzlich festgelegten Verwaltungshonorar gedeckt sein

müssten.

Für die Bestellung der Hausverwaltung wird regelmäßig ein Verwaltungsvertrag

aufgesetzt, um die konkreten auch vom Eigentümer gewünschten Leistungen vertraglich

festzuhalten. Die darin vereinbarten Punkte sind üblicherweise folgende:97

- Vorschreibung des Mietzinses samt Nebenkosten an die Mieter, Inkasso der

Vorschreibungen, Einmahnung von Rückständen und Rechtsverfolgung

säumiger Mieter

- Bezahlung aller mit dem Hausbetrieb zusammenhängenden Kosten und

öffentlichen Abgaben und deren Verrechnung als Betriebskosten

- Gewährleistung einer ordnungsgemäßen Betriebsführung samt der Verhandlung

und den Abschluss der für die Bewirtschaftung und den Betrieb des Objektes

erforderlichen Verträge, insbesondere für die Reinigung der Allgemeinflächen,

Grünflächenbetreuung, Winterdienst, regelmäßige Inspektionen und Wartungen,

…

- Abschluss von Mietverträgen sowie Führung von Mietvertragsverhandlungen

- Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben für den Eigentümer, Erstellung der

Jahresabrechnung

- Rechtzeitige Mitteilung der für die jeweiligen Umsatzsteuervoranmeldungen

sowie Jahreserklärungen notwendigen Angaben

- Die Vertretung des Eigentümers in Schlichtungsstellenangelegenheiten sowie

deren Abziehung zu Gericht

96 Wikipedia (2010): online 97 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

54

- Die Vertretung vor Verwaltungsbehörden

- Obsorge für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes sowie

Abwicklung von Instandsetzungs- und Verbesserungsarbeiten

- Versicherungsmanagement

- Durchführung von Objektübergaben und Objektrücknahmen

- Verwahrung der zur Verwaltung der Objekte erforderlichen Urkunden, Verträge

und sonstigen Unterlagen wie Bescheide, Pläne, usw.“

Wie wurden die Kosten früher im Mietengesetz für die Verwaltung festgelegt?

Im § 6 des Mietengesetzes 1922 „Verwendung des Instandhaltungszinses“– dieser

Ausdruck wurde aufgrund einer Änderung des Mietengesetzes im Jahr 1929 in

Hauptmietzins abgeändert – wie folgt:

„(1) Aus den von den Mietern zu entrichtenden Instandhaltungszinsen (§ 2, Absatz 1,

Punkt b) hat der Vermieter die Auslagen für die ordnungsmäßige Erhaltung und

Verwaltung des Hauses zu bestreiten.“98

Weiters ist unter § 6 Abs 4 angeführt:

„Für die mit der Verwaltung des Hauses verbundene Tätigkeit, einschließlich der

Auslagen für Drucksorten u. dgl., kann der Vermieter auf die Instandhaltungszinse ein

Zwanzigstel davon als Verwaltungskosten anrechnen.„99

Oben genannte Gesetzestexte stehen zueinander im Widerspruch: Einerseits sollen die

Verwaltungskosten durch den Instandhaltungszins abgedeckt sein und andererseits darf

der Eigentümer für die Verwaltung der Liegenschaft und Auslagen zu dem

Instandhaltungszins zusätzlich Kosten verlangen.

98 MG (1922): § 6 99 MG (1922): § 6

55

Bei der Abänderung des Mietengesetzes 1929 wurde Abs 4 wie folgt geändert:

„Für die mit der Verwaltung des Hauses verbundene Tätigkeit, einschließlich der

Auslagen für Drucksorten u. dgl., kann der Vermieter von den allgemein geltenden

gesetzlichen Hauptmietzinsen ein Zehntel als Verwaltungskosten in Abzug bringen.“100

Hier hat man den prozentuellen Anteil der Verwaltungskosten herabgesetzt.

Die Leistungen, die eine Verwaltung erbringt, haben sicherlich auch etwas mit Komfort

zu tun. Mieter brauchen eine Anlaufstelle, um diverse Probleme loszuwerden - Schäden

zu melden usw.

Im oben genannten musterhaften Verwaltungsvertrag sind auch Punkte angeführt, die

augenscheinlich nur dem Eigentümer zugute kommen, wie zum Beispiel die

Eigentümerabrechnung. Nur haben hiervon die Mieter ebenfalls einen Nutzen und zwar

bei einem möglich § 18 Verfahren.

Mittlerweile wird von vielen Verwaltungen als Service für die Mieter eine

Erreichbarkeit über 24 Stunden angeboten. Diese Rufbereitschaft ist auch noch nicht im

Gesetz festgelegt und könnte somit als neue Position in den Betriebskostenkatalog

einfließen, da auch hier der Nutzen auf Seiten des Mieters liegt. Zudem wurde schon im

Jahr 2007 vom OGH zu GZ 5 Ob 193/07d entschieden, dass diese Kosten der

Rufbereitschaft zu den Betriebskosten zählen101.

Aufgrund oben Genanntem sollte diese Position im Betriebskostenkatalog bestehen

bleiben, um den Punkt Rufbereitschaft ergänzt werden und wäre auch in dieser Form

auf alle Wohnrechte anwendbar.

Einzige Abweichung dieser Position wäre im WEG gegeben und müsste hier eine

spezielle Regelung festgelegt werden. Derzeit wird in den meisten

Wohnungseigentumsverträgen vereinbart, dass das Honorar 2 ‰ der

Feuerversicherungssumme beträgt. Dies ist meistens mehr, als der Kategoriesatz für

Wohnungen der Ausstattungskategorie A. Im Wohnungseigentum wird aber

100 MG (1929): § 6 101 vgl. OGH vom 16.10.2007: 5 Ob 193/07d

56

erfahrungsgemäß mehr an Verwaltungsaufgaben durchgeführt. Das Abhalten von

Wohnungseigentümerversammlungen, Durchführung von Abstimmungen mittels

Umlaufbeschlüssen usw. Hier ist erfahrungsgemäß der Aufwand zur Betreuung solcher

Liegenschaften höher als bei normalen Häusern, die nicht dem Wohnungseigentum

unterliegen. Diese Regelung steht einer Vereinheitlichung der Bewirtschaftungskosten

entgegen, da der jeweilige Wohnungseigentümer dann wieder nicht seine Abrechnung

1:1 an seine Mieter weitergeben kann.

Da im Wohnungseigentum alles im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart werden

kann, das heißt auch die Höhe des Verwaltungshonorars, wäre es eine Möglichkeit, den

Anteil des Honorars in zulässiger Höhe als Betriebskosten an die Mieter zu verrechnen.

Der Restbetrag wird der Rücklage angelastet.

5.8. Schneeräumung/ Hausreinigung/Hausbesorger

„8. die im § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung.“102

„(1) Die Hausbetreuung umfaßt die Reinhaltung und Wartung jener Räume des Hauses,

die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden können, solcher Flächen

und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreuungspflicht des

Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie

die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft.

(2) Aufwendungen für die Hausbetreuung sind, soweit diese

a) durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende

angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags

und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die

Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien,

b) durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer erfolgt, der angemessene

Werklohn,

102 MRG: § 21

57

c) durch den Vermieter selbst erfolgt, der Betrag nach lit. a.“103

Diese Leistungen sind unumstritten Leistungen die den Bewohnern des Hauses zugute

kommen. Der Eigentümer müsste diese Leistungen nicht beauftragen, wäre das Haus

leerstehend. Somit sollten auch die Bewohner des Hauses diese Kosten übernehmen.

Ausgenommen sind hier die Kosten für Räumungspflicht der Gehsteige. Diese sind dem

Vermieter zuordenbar und sollten von selbigem getragen werden.

Wie bereits im Punkt 2.1. angeführt gibt es immer wieder Unklarheiten hinsichtlich

Hausbesorgertätigkeiten, wenn kein Hausbesorger im Haus beschäftigt ist. Welche

Kosten darf hier der Vermieter im Zuge der Betriebskosten an die Mieter

weiterverrechnen?

In einem Urteil vom OGH von 1986, GZ 5 Ob 116/86 wurde entschieden: „Nach dem

eindeutigen Wortlaut des § 23 Abs 2 MRG soll der Vermieter unter den in dieser

Gesetzesstelle normierten Voraussetzungen den Mietern jene Beträge unter

Betriebskosten anrechnen dürfen, die sie auch im Falle einer Verrichtung der

Hausbesorgerarbeiten durch einen vom Vermieter bestellten Hausbesorger nach § 23

Abs 1 in Verbindung mit § 21 Abs 1 Z 8 MRG zu entrichten hätten, und zwar ohne

Rücksicht darauf, ob der den Vermieter im Fall des § 23 Abs 2 MRG tatsächlich

treffende Aufwand (insbesondere dann, wenn er die Hausbesorgerarbeiten von einer

von ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person

verrichten läßt) höher oder (insbesondere dann, wenn der Vermieter die

Hausbesorgerarbeiten selbst verrichtet) niedriger ist als im Falle des § 23 Abs 1

MRG.“104

Es ist hier unklar, welche tatsächlichen Kosten den Mietern weiterverrechnet werden

dürfen. Ein Hausbesorger könnte ja sehr vieles im Haus selbst reparieren, soweit dazu

nicht eine besondere Befugnis erforderlich ist. Würden diese Arbeiten einer Fremdfirma

übertragen, entstehen weitaus höhere Kosten.

103 MRG: § 23

104 OGH vom 24.06.1986: 5 Ob 116/86

58

Die nachstehende Gegenüberstellung gibt Aufschluss darüber, dass die Mieter für einen

Hausbesorger im Vergleich höhere Kosten tragen müssen, als bei Beauftragung einer

Reinigungsfirma.

Der Grund hierfür ist, dass neben dem Entgelt des Hausbesorgers für die Reinigung des

Hauses, noch die Kosten für den Dienstgeberanteil der Sozialversicherung und sonstige

vom Gesetzgeber bestimmte Kosten und Abgaben anfallen. Weiters kommen noch zum

monatlichen Entgelt die Kosten des Urlaubs- und Weihnachtsgeldes, sowie die Kosten

für die Vertretung des Hausbesorgers während seines Urlaubes hinzu. Auch darf der

Hausbesorger im Falle von Sanierungs- und Reparaturarbeiten im Haus ein

außerordentliches Reinigungsentgelt verlangen, welches der Eigentümer unter dem Titel

Betriebskosten verrechnen darf. Ebenso sind von den Mietern die Kosten der

Hausbesorgerwohnung zu übernehmen, insbesondere wird hier auf das Ausmalen der

Hausbesorgerwohnung sowie auch Kosten für die Instandhaltung dieser hingewiesen,

sofern es sich hierbei nicht um ernste Schäden des Hauses handelt. Das verlorene

Mietentgelt des Eigentümers für die Hausbesorgerwohnung, die er nicht vermieten

kann, wurde hier nicht berücksichtigt.105

(Die Erhebung erfolgte bei drei Häusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG

unterliegen und jeweils ein Hausbesorger inklusive Hausbesorgerwohnung beschäftigt

ist:)

105 vgl. interne Hausverwaltungsdaten

59

Abbildung 9: Gegenüberstellung der Kosten bei Bewirtschaftung von Gebäuden bei Beschäftigung

eines Hausbesorgers und einer Reinigungsfirma

Liegenschaft Jährliche Kosten exkl. USt Musterhaus 1

1. Bezirk, Nutzfläche: 1.500 m ² Reinigungsfirma (inklusive Winterbetreuung) € 4.500,00

Hausbesorger € 12.000,00

Musterhaus 2

1. Bezirk, Nutzfläche: 2.631,11 m²

Reinigungsfirma (inklusive Winterbetreuung) € 4.300,00

Hausbesorger € 12.500,00

Musterhaus 3

7. Bezirk, Nutzfläche: 3.728,78 m²

Reinigungsfirma (inklusive Winterbetreuung): € 6.000,00

Hausbesorger € 22.400,00 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

Diese Gegenüberstellungen sollen aufzeigen, dass die Mieter durch einen Hausbesorger

zwar eine bessere Betreuung vor Ort genießen können – leider ist dies erfahrungsgemäß

nicht immer der Fall – jedoch im Falle der Beauftragung einer Reinigungsfirma weitaus

weniger Kosten zu tragen hätten.

In der Gegenüberstellung sind zusätzliche Ersatzansprüche, etwa Urlaubsvertretung für

den Hausbesorger noch nicht berücksichtigt und auch nicht die zusätzlich anfallenden

Kosten bei regelmäßigem gesetzlich legitimen Ausmalen der Hausbesorgerwohnung.

Die oben genannten Punkte zeigen auf, dass auch Reparaturarbeiten, die für den Betrieb

des Hauses laufend notwendig sind, in den Betriebskostenkatalog einfließen sollten

bzw. diese Leistungen klar zu definieren sind.

Alle hier in diesem Punkt genannten Leistungen, wovon die Mieter profitieren sind auch

von diesen zu bezahlen. Daher wäre es wichtig, dass dieser Punkt in den

Betriebskostenkatalog belassen und um die oben genannten Punkte erweitert wird.

60

5.9. Grundbesitzabgaben

„(2) Die anteilig anrechenbaren, öffentlichen Abgaben sind die von der Liegenschaft,

auf die sich der Mietvertrag bezieht, zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben

mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht

überwälzt werden dürfen.“106

Die Grundsteuer wird wie folgt definiert:

„Grundsteuer ist eine Objektsteuer in deren Mittelpunkt der Steuergegenstand und

nicht die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners stehen. Steuerschuldner ist

der Eigentümer, oder bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, der Eigentümer des

Grund und Bodens für den gesamten Betrieb, auch wenn Betriebsmittel oder Gebäude

einem anderen gehören, der Berechtigte für Grund und Boden im Falle des Baurechts

oder des Erbpachtrechtes.“ 107

Im obigen Text kommt kein einziges Mal der Begriff Mieter vor. Dieser ist gesetzlich

auch gar nicht verpflichtet die Grundsteuer zu bezahlen – außer natürlich es wurden

Betriebskosten gemäß § 21 MRG vereinbart. Sogar wenn – wie obiger Text anführt –

das Gebäude einem anderen gehört (z. B.: Superädifikat), muss der Eigentümer der

Liegenschaft diese Steuerschuld bezahlen.

Warum wurde vom Gesetzgeber die Grundsteuer in den Betriebskostenkatalog mit

aufgenommen?

Die Berechtigung dieser Zuordnung erscheint zweifelhaft. Einen direkten Vorteil hat

der Mieter von der zu zahlenden Grundsteuer nicht. Er hat kein Recht an der

Liegenschaft.

Wie werden die Grundsteuer und deren Höhe ermittelt?

„Zur Berechnung der Grundsteuer wird zunächst der Steuermessbetrag durch

Anwendung der Steuermesszahl auf den Einheitswert ermittelt. Die Steuermesszahl ist

ein durch das Gesetz definierter Promillesatz des Einheitswertes. Danach wird der

106 MRG: § 21 (2) 107 Wirtschaftskammer Österreich (2009), online: 28.09.

61

Grundsteuer-Jahresbetrag – dieser wird mit Steuerbescheid durch die Gemeinde

festgesetzt – unter Anwendung des von der jeweiligen Gemeindevertretung

beschlossenen Hebesatzes (der 500 % entsprechend Finanzausgleichsgesetz nicht

überschreiten darf) berechnet. In der Praxis werden der Einheitswertbescheid und der

Grundsteuer-Messbescheid miteinander kombiniert. Aufgrund des Messbescheides

ermittelt die Gemeinde den Grundsteuer-Jahresbetrag.“108

Obigen Bestimmungen ist zu entnehmen, dass ein Mieter auch nichts mit der Höhe der

Grundsteuer zu tun hat oder diese beeinflussen kann.

Auch soll die Grundsteuer von ihrer finanzpolitischen Aufgabenstellung her die

Ertragskraft eines Grundstückes erfassen. Somit sollte die Steuer denjenigen treffen, der

die Ertragskraft von Grund und Boden für sich nutzt, dies wäre daher in sehr vielen

Fällen der Eigentümer.109

Im Mietengesetz vom 07.12.1922 wurde im § 2 Abs 1 wie folgt festgelegt:

„Der Mietzins darf außer in den Fällen des Absatzes 4 und der §§ 5, 7 und 12 eine

Betrag (gesetzlicher Mietzins) nicht übersteigen, der sich zusammensetzt:

…

d) aus einem verhältnismäßigen Anteil an den von der Liegenschaft, auf die sich der

Mietvertrag bezieht, zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben mit Ausnahme

solcher vom gemeinen Bodenwerte, die nach landesgesetzlicher Bestimmung auf die

Bestandnehmer nicht überwälzt werden dürfen (Bodenwertabgabe).“110

Dieser Gesetzestext ist annähernd wortgleich mit dem aktuellen gemäß § 21 MRG. Das

bedeutet, dass bereits im Jahr 1922 die Grundsteuer ein Bestandteil der vom Mieter zu

zahlenden Betriebskosten war.

108 Wirtschaftskammer Österreich (2009), online: 28.09. 109 vgl. Windischbauer (2000): 02.05. 110 MG (1922): § 2

62

Warum hat der Gesetzgeber entschieden die Grundsteuer auf die Mieter zu überwälzen?

Möglicherweise gibt es ein wirtschaftliches Argument: In der damaligen Zeit konnten

die Eigentümer für die Vermietung von Beständen lediglich Friedenskronen oder

Kategoriezinse verlangen. Dadurch war es dem Eigentümer schwer möglich Erträge aus

der Liegenschaft zu erhalten. Mittlerweile bringen die meisten Vermietungen Erträge

und es sollte daher auch der Eigentümer, der ja laut Grundsteuergesetz haftet, die

Grundsteuer übernehmen. 111

Der Mieterschutzverband Österreich forderte bereits im Jahr 2000 eine Entlastung der

Betriebskostenbelastung und verlangte, dass die Grundsteuer vom Eigentümer getragen

werden soll. 112

Auch die Arbeiterkammer fordert, dass die Grundsteuer der Eigentümer zu zahlen hat,

da die Kosten keinesfalls durch den Mieter verursacht werden.113

Die unter der damaligen Justizministerin Maria Berger für 2009 geplante Reform des

Mietrechts sah vor, dass die Grundsteuer in Zukunft der Eigentümer zahlen sollte. 114

„Experten schließen jedoch nicht aus, dass es bei der kommenden Steuerreform zu einer

Erhöhung der Einheitswerte kommen könnte, die seit den 70er-Jahren unverändert sind.

Steigen die Einheitswerte, steigt automatisch auch die Grundsteuer. Wenn der

Eigentümer aber künftig eine (erhöhte) Grundsteuer selbst zahlen müsste, mindert das

seine Rendite. Davon betroffen wären nicht zuletzt auch die Immobilienfonds, die unter

Druck kämen.“115

Man könnte hier natürlich damit entgegenwirken die Mietzinsbegrenzungen fallen zu

lassen. Hinsichtlich der Neubauten, in welchen nur oder auch Wohnungen entstehen,

besteht nach wie vor die Möglichkeit des Ansuchens der Grundsteuerbefreiung. Die

Kosten für die Grundsteuer sind einkommenssteuerrechtlich sofort absetzbar und gelten

daher als absetzungsfähige Ausgabe.

111 vgl. Windischbauer (2000): 02.05. 112 vgl. Windischbauer (2000): 02.05. 113 vgl. ORF (2004), online: 23.09. 114 vgl. Ruff (2008): 05.02. 115 vgl. Ruff (2008): 05.02.

63

Dagegen spricht, dass es noch viele Liegenschaften gibt, für die noch Altmietverträge

und ein nur sehr geringer Mietzins zu bezahlen ist. In einzelnen Fällen ist es den

Vermietern nicht einmal mit der heutigen Verteilung der Kosten möglich, dass Haus

ordnungsgemäß instand zu halten. Die Tragung der Grundsteuer würde das Problem

noch zusätzlich verschärfen. Hier müsste überlegt werden, ob in diesen Fällen, die

Grundsteuer – ähnlich einem Neubau – mit einem Antrag an das Magistrat unter

Angabe der Mietzinseinnahmen herabgesetzt werden kann.

Da jedoch sonst keinerlei Argumentation gefunden werden kann, warum der Mieter die

Kosten für die Grundsteuer zu zahlen hat, sollte diese Position aus dem

Betriebskostenkatalog gestrichen werden. Ausgenommen hievon soll jedoch jene

Gebrauchsabgaben werden, die für die jeweilige Liegenschaft nützlich und wichtig ist,

wie zum Beispiel Abgaben für Kellerschächte, Kanäle usw. Diese Kosten sollen als

Betriebskostenposition weiterhin bestehen.

5.10. Gemeinschaftsanlagen

„(1) Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des Mietvertrags oder einer

anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner

dienende Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, eine gemeinsame

Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche zu benützen, so bestimmt sich

sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage - soweit nicht das

Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden ist - nach den Grundsätzen des § 17.

(2) Zu den besonderen Aufwendungen im Sinn des Abs. 1 zählen auch die Kosten für die

Betreuung von Grünanlagen sowie für den Betrieb von sonstigen

Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen.

(2a) Können bei Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den Benützern zugeordnet

werden, so dürfen diese Energiekosten in pauschalierter Form (zum Beispiel durch

Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der

Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.

64

(3) Im übrigen gilt § 21 Abs. 3 bis 5 sinngemäß.“116

Was können alles Gemeinschaftsanlagen in einer Liegenschaft sein?

Aufzug, Waschküche, Schwimmbad, Sauna, Heizungsanlage, Grünanlage, usw.

Was wird unter Kosten des Betriebes verstanden? Auch Reparaturkosten können als

Kosten des Betriebes ausgelegt werden. Ohne diese Reparatur könnte der Betrieb der

Anlage gar nicht stattfinden.

Hofrat Dr. Guntholf Palten schreibt Gegenteiliges:

„Unter Gesamtkosten des Betriebes eines Aufzuges zum Beispiel, fallen neben den

Verbrauchskosten die Wartungskosten, Kosten für Kontrolle und Service. Jede andere –

auch noch so kleine – Reparaturarbeit ist den Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs 2 MRG

zu unterstellen.“117

Wie wurden damals die Kosten für den Betrieb ausgelegt?

„(1) Für besondere Aufwendungen, die auf Verlangen des Mieters gemacht wurden und

über den gewöhnlichen Betriebsaufwand oder über das zur ordnungsgemäßen

Erhaltung des Hauses erforderliche Maß hinausgehen, ist ein angemessener Zuschlag

zu dem Mietzinse dieses Mieters zulässig. Die Kosten des Betriebes und der

Instandhaltung eines Personen- oder Lastenaufzuges sind als solche besondere

Aufwendungen zugunsten der Personen anzusehen, die, sei es auch auf Grund eines

bestehenden Mietvertrages, auf die Benützung des Aufzuges Anspruch erheben.“118

Diesem Gesetzestext ist zu entnehmen, dass früher auch die Kosten für die

Instandsetzung als zusätzlicher Mietzins neben dem normalen Mietzins und den

Betriebskosten in die Vorschreibungen mit eingeflossen sind. Somit kann man davon

ausgehen, dass die Kosten des Betriebes auch jene Kosten beinhalten, die durch

Reparaturen entstehen.

116 MRG: § 24 117 Palten (2000): 79 118 MG (1922): § 5

65

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass „Bewirtschaftungskosten im Sinne des § 15

Abs 1 Z 2 und 3 MRG Bestandteile des Mietzinses für Hauptmiete sind“119 und keine

Instandhaltungskosten in der Weiterverrechnung berücksichtigt werden, es sei denn das

Gesetz sieht dazu eine Ausnahme vor. Als einzige Ausnahme dafür ist der § 21 Abs 1 Z

1 zu nennen:

„Betriebskosten im Sinne des § 21 Abs 1 Z 1 sind ferner vom Vermieter aufgewendete

Kosten für die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen

oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung“.120

Diese Bestimmung stellt klar, dass auch Erhaltungsarbeiten unter Betriebskosten gemäß

den §§ 21-24 MRG fallen können. In diesem Fall wären auch Wartungskosten,

Reparaturkosten und sogar die Kosten für eine Neuanschaffung im Falle eines bereits

bestehenden, aber nicht mehr reparablen Brunnens unter dem Titel Betriebskosten,

verrechenbar. Hierzu gibt es eine Entscheidung vom 05.03.1958, Geschäftszahl 5 Ob

39/58 dessen Rechtssatz lautet: „Ist ein Brunnen vorhanden, dann muss für die

Erhaltung der Wasserversorgung aus diesem Brunnen gesorgt werden und es können

alle zur Erhaltung der Wasserversorgung aus den Brunnen notwendigen Kosten den

Mietern als Betriebskosten angerechnet werden. Nur die Kosten für die Neuherstellung

eines bisher nicht bestandenen Brunnens können nicht als Betriebskosten behandelt und

auf die Mieter überwälzt werden.“121

Warum also gesteht der Gesetzgeber in diesem Fall die Weiterverrechnung der Kosten

für die Erhaltung des Hausbrunnens an die Mieter zu, jedoch zum Beispiel

Wartungskosten der Brandmeldeanlage nicht122. Diese zählen laut derzeitiger Judikatur

zu den Kosten der Erhaltung des Hauses und sind daher nicht als Betriebskostenposition

abzurechnen.

119 Palten (2000): 6 120 Palten (2000): 21 121 OGH vom 05.03.1958: 5 Ob 39/58 122 Palten (2000): 8

66

Die vorgenannten Beispiele machen deutlich, dass bei der Erstellung des

Betriebskostenkataloges offenbar auch verrechenbare Erhaltungsarbeiten in den

Betriebskosten teilweise Berücksichtigung finden sollen.

Interessant erscheint die Frage zu behandeln, wie die Betriebskosten vor Inkrafttreten

des derzeitigen Betriebskostenkataloges gem. §§21 –24 MRG festgelegt wurden.

Das Landesgericht Wien entschied am 12.3.1953 in dieser Sache, wobei es zu folgender

Entscheidung kam: „Betriebskosten werden vom MG als Bestandteil des gesetzlichen

Zinses bezeichnet, ohne dass das Gesetz aber eine Definition hierfür gibt. Sie sind in § 2

Abs 2 MG taxativ aufgezählt. Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass es sich um

Aufwendungen handelt, welche sich auf gänzlich verschiedenartige Gebiete erstrecken.

Der in § 6 enthaltene Hinweis „sonstige nicht zur Instandsetzung gehörige

Aufwendungen“123 lässt erkennen, dass der Gesetzgeber diejenigen Aufwendungen,

welche zur „Instandhaltung“ des Hauses erforderlich sind, von den Aufwendungen für

den „Betrieb“ trennen wollte. Das Gesetz sieht daher den Unterschied zwischen

Instandhaltungs- und Betriebskosten nicht in der Ursache, aus welcher sich die

Aufwendungen ergeben, sondern in dem Zweck, für den sie notwendig sind. So steht es

zum Beispiel außer Zweifel, dass der Ersatz einer ausgebrannten Glühlampe der

Stiegenbeleuchtung, also der Ersatz eines verbrauchten Gegenstandes durch einen

neuen Gegenstand, als Betriebskostenaufwand anzusehen ist. Anderseits enthält Z 1

Auslage für die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen,

was wieder die Instandhaltung einer Einrichtung des Hauses bedeutet.

Um daher zu einer brauchbaren Abgrenzung zwischen Instandhaltungskosten und

Betriebskosten zu gelangen, muss der Begriff „Instandhaltung“ vom Begriff „Betrieb“

abgegrenzt werden. Dies wird am zutreffendsten dadurch möglich sein, dass man dem

Begriff der „Instandhaltung“ die Erhaltung der Substanz und dem Begriff „Betrieb“

hingegen die Aufrechterhaltung der Benutzbarkeit dieser Substanz für den ordentlichen

Gebrauch zuordnet. Der Betrieb des Hauses besteht darin, dass es zu Wohnzwecken

benützt wird. Alles was erforderlich ist, um diese Benutzbarkeit aufrechtzuerhalten, also

die gesamten Aufwendungen, die notwendig sind, um Schäden oder Hindernisse für die

123 kein entsprechender Tatbestand im MRG

67

ordentliche Benutzbarkeit zu Wohnzwecken wieder zu beseitigen, die durch ordentliche

Benützung eingetreten sind, fallen unter den Begriff der Betriebskosten. Diejenigen

Aufwendungen aber, die notwendig sind, um Schäden zu beseitigen, die sich durch

Zeitablauf und ohne Zusammenhang mit dem „Betrieb“, das ist mit der Benützung zu

Wohnzwecken, ergeben, werden als Instandhaltungskosten anzusehen sein.“124

Dieser Entscheidung ist zu entnehmen, dass es auch in früheren Zeiten bereits

Schwierigkeiten bei der Trennung tatsächlich zu verrechnender Betriebskosten und

Instandhaltungskosten gegeben hat, weil die Zuordnung unklar war. Schon damals

wurde eine Lösungsformel versucht, der zufolge alle Aufwendungen, welche der

Benutzbarkeit des Hauses dienen, als Betriebskosten anzusehen sind.

Ein Beispiel der geänderten Anforderungen wäre die vom Gesetz her nicht mehr

zulässige Nutzung einer Liftanlage ohne Notrufsystem oder Fernüberwachung. Durch

die Instandhaltung und laufende Wartung dieser Einrichtungen fallen Kosten an, die

zwar auf die Mieter überwälzt werden, aber im Betriebskostenkatalog nicht eindeutig

festgelegt sind. Der Grund sind fehlende gesetzliche Regelungen über diese „neuen“

Einrichtungen. Lediglich im § 24 Abs 1 MRG ist angeführt:

„Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstandes aufgrund des Mietvertrages oder einer

anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner

dienenden Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, …. zu benützen, so bestimmt

sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage nach den

Grundsätzen des § 17 …“125

Fraglich ist, ob der Begriff „Gesamtkosten des Betriebes“ auch Reparaturen umfasst

oder nur die Kosten für den Betrieb. Wobei man hier wieder die „Kosten für den

Betrieb“ definieren müsste.

Geht man hier wieder von der Frage aus: nach dem Nutzer der Gemeinschaftsanlagen?

Dann ist es in diesem Fall klar der Mieter.

124 LGZ Wien vom 12.3.1953: 41 R 1742/52 125 MRG: § 24 (1)

68

Aus denselben Argumenten erscheint es denkbar, auch Anlagen einzubeziehen, welche

im weitesten Sinn ebenfalls Gemeinschaftsanlagen darstellen, wie Brandmeldeanlage,

Feuerlöscher, Rauchabzug, deren Wartung und Instandsetzung in die Betriebskosten

fließen sollen. Gerade im Hinblick auf die Vereinheitlichung der Betriebskosten in allen

Wohnrechtsbereichen wäre das sinnvoll. Dabei sollte es unbeachtlich sein, ob die

Behörde diese Anlagen vorschreibt oder nicht.126

Die Errichtung bzw. Erneuerung dieser Anlagen sollte mit den

Hauptmietzinseinnahmen gedeckt sein, da auch diese Anlage in das Eigentum des

Vermieters fällt. Jedoch sollte die Benützung und die sich dadurch ergebene Abnutzung

seitens der Mieter bezahlt werden. Hier hat der Vermieter keinen Einfluss.

Auch das GBAG plant durch die Aufnahme des Contracting die Umlegung der

Wartungs- und Instandhaltungskosten als Betriebskosten auf die Miete.

Das sollte auch für die von den Mietern gewünschten zusätzlichen

Sicherheitseinrichtungen, Gemeinschaftsantennen etc. gelten. Die Kosten für deren

Erhaltung sollten aber auch dann aufgrund des Nutzerprinzips auf die Mieter in Form

der Betriebskosten überwälzt werden können.

Dadurch wird dem Vermieter die Entscheidung, diverse Anlagen wie Videokameras,

Alarmanlage usw. zu errichten, wesentlich einfacher fallen, da er weiß, dass die

Wartung und Instandhaltung dieser Anlagen nicht er selbst übernehmen muss, sondern

auf die Mieter überwälzen kann.

Um den Betriebskostenkatalog auf alle Wohnrechte umlegen zu können, ist es

jedenfalls erforderlich auch die Wartungs- und Instandhaltungskosten dieser

Gemeinschaftsanlagen den Mietern zu verrechnen, da Neubauten meist mit anderen

technischen Anlagen ausgestattet sind, als ein Haus aus der Gründerzeit.

126 Palten (2000): 8

69


Folgt man dem vorstehenden Unterscheidungsmodell, die derzeit im

Betriebskostenkatalog angeführten Positionen so zu unterteilen, dass die Kosten für den

„Betrieb“ oder für die „Bewirtschaftung“ des Gebäudes, derjenige zu tragen hat, der

auch davon profitiert, dann sollten die genannten Anpassungen des

Betriebskostenkataloges vorgenommen werden. Mit Wirkung sowohl für die Mieter als

auch für die Vermieter.

Auch im Hinblick auf die Vereinheitlichung der Bewirtschaftungskosten und der damit

verbundenen Anwendung des Kataloges, auch im Teilanwendungsbereich und im

Wohnungseigentum, sollten hier klare Regelungen getroffen werden, wer etwas zu

bezahlen hat.

Man muss – wie bereits unter Punkt 4 angeführt - anmerken, dass sich die Bedürfnisse

der Mieter geändert haben. Im Teilanwendungsbereich könnte man den derzeitigen

Betriebskostenkatalog nicht anwenden, da die Wartung und Instandsetzung der

Sondereinrichtungen, der Vermieter selbst zu bezahlen hätte. Vergleicht man

hinsichtlich der Betriebskosten das aktuelle Mietrecht mit dem Mietengesetz vom Jahr

1922 gibt es nicht wesentliche Unterschiede. Man muss hier bedenken, dass fast 90

Jahre dazwischen liegen, in denen sich sehr viel geändert hat. Auch im Hinblick auf das

Verständnis was unter Betriebskosten zu zählen ist. Die Richtigkeit der Aufnahme oder

Nichtaufnahme einzelner Kostenarten in den Betriebskostenkatalog im Jahre 1982 sollte

nach knapp 20 Jahren überdacht werden.

Alleine deshalb müsste es an der Zeit sein, den Betriebskostenkatalog so zu verändern

bzw. zu aktualisieren, dass er alle Leistungen und Umstände berücksichtigt und alle

Parteien sich fair behandelt fühlen.

Zu berichtigen wäre dann auch der Umstand, dass Stromkosten des Hauses im

Betriebskostenkatalog in keiner einzigen Sparte aufscheinen. Es ist aber durchgehende

Praxis die Stromkosten jährlich den Mietern zu verrechnen.

70

Kurz gefasst sollten für eine Neugestaltung des Betriebskostenkatalogs folgende

Maßgaben gelten:

1. klar und verständlich formuliert,

2. derjenige soll zahlen, der von Leistungen profitiert sowie

3. soll auf alle Wohnrechte anwendbar sein.

Wie ausgeführt sollen jene Kosten in den Katalog mit einfließen, die derzeit im

Mietrechtsbereich vom Eigentümer getragen und im Teilanwendungsbereich bereits den

Mietern verrechnet werden.

Das sind zum Beispiel:

Entfernung einer Dachlawine, Sicherheitsdienst, Wartung der Brandmeldanlage,

Wartungen und Reparaturen von Gemeinschaftsanlagen, worunter auch die

Brandmeldeanlage fällt, die derzeit keine Betriebskosten im Sinne des § 21 Abs 1 Z 4

MRG darstellen, sondern gemäß MRG zu der Erhaltung des Hauses gehört127.

Auch sonstige Reparaturen, die lediglich den Mietern zugute kommen, sollten von

diesen bezahlt werden, wie zum Beispiel Reparatur des Türschließers oder der

Gegensprechanlage. Der Eigentümer hat hier keinen Einfluss darauf.

Allgemein sollte der Betriebskostenkatalog um zwei weitere Punkte ergänzt werden:

- Instandsetzungsarbeiten, welche für die Bewirtschaftung und für laufenden

Betrieb einer Liegenschaft notwendig sind

- Kosten für die Bereitstellung von Sicherheitseinrichtungen, Videoüberwachung,

Bereitstellung eines Portiers, sowie die hierfür aufzuwendenden Kosten für die

Erhaltung, Wartung und Instandsetzung

Letzter Punkt wurde bewusst angeführt, da es besonders in der heutigen Zeit Mietern

wichtig ist, „sicher“ zu wohnen. Hier werden seitens der Mieter immer mehr

Sicherheitseinrichtungen verlangt, nur ist keinem wirklich bewusst, dass nicht nur die

127 vgl. Palten (2000): 8

71

Anschaffung Kosten verursacht, sondern diese Einrichtungen auch Wartungen

unterzogen werden müssen. Warum sollte also ein Eigentümer diese Kosten auf sich

nehmen, wenn kein direkter Vorteil für die Liegenschaft gegeben ist und noch dazu

Kosten für eventuelle Reparaturen dieser Einrichtungen anfallen könnten.

Es wird hier zum Schluss angeführt, dass in Liegenschaften, in welchen der

Richtwertmietzins zur Berechnung der Höhe des Hauptmietzinses herangezogen werden

muss, zum Beispiel Sicherheitseinrichtungen als Zuschlag nicht berücksichtigt sind.

Umso mehr erscheint es nur als gerecht, dass diese Kosten unter dem Titel

Betriebskosten zu verrechnen sind.

Die Autorin versucht die möglichen Änderungen des Betriebskostenkataloges in

nachstehender Tabelle anzuführen:

Abbildung 10: Gegenüberstellung des derzeitigen Betriebskostenkatalogs und den neuen

Betriebskostenkataloges

Kostenposition Betriebskostenkatalog

derzeit Betriebskostenkatalog neu

Wasser/Abwasser Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung, Dichtheitsprüfungen

bleibt gleich, Erweiterung um den Punkt Überprüfung des Trinkwassers sowie Hinweis auf die Wasserversorgungsgesetze, Verpflichtung des Hauseigentümers zum Einbau eines Subzählers bei aufgrund eines durch den Berufes des Mieters höheren Wasserverbrauches (Ordination, Restaurant, usw.)

Eichung, Wartung und Ablesung zur Verbrauchsermit-

tlung im Sinne des § 17 Abs 1 a

die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinne des § 17 Abs 1 a

bleibt gleich, Erweiterung um den Punkt Miete und Installation von Messgeräten

Kanalräumung Behebung von Kanalverstopfung, Leerung und Reinigung von Senkgruben, Auspumpen des Kellers

bleibt gleich

72

Kostenposition Betriebskostenkatalog derzeit

Betriebskostenkatalog neu

Rauchfangkehrer die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchgeführt werden müssen, aber auch Kaminschleifen, falls es zu Beschädigungen des Kamins im Zuge der regelmäßigen Kehrung gekommen ist

bleibt gleich, Erweiterung zum klaren Verständnis der Betriebkostenposition um den Punkt Behebung von Kaminschäden, die im Zuge der Kaminkehrung erfolgt, Bezeichnung von Putztürchen

Unratabfuhr periodische Müllabfuhr, Entfernung von Gerümpel in den Allgemeinflächen des Hauses

bleibt gleich, Erweiterung zum klaren Verständnis um den Begriff Entrümpelung, Beseitigung von Schädlingsverschmutzungen (z.B.Taubenkot)

Schädlingsbekämpfung

Entfernung von tierischen Organismen

bleibt gleich, Erweiterung um den Punkt Anbringung von Abwehrmaßnahmen und deren Wartung und Instandhaltung sowie die Kosten von Beseitigung durch Ratten verursachte Schäden

Beleuchtung Stromkosten aus Beleuchtung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, Glühbirnen, Sicherungen

bleibt gleich, Erweiterung um die Positionen alle Kosten, die die für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Liegenschaft nützlich oder notwendig sind, z.B. Stiegenhausbeleuchtung, Reparatur an der automatischen Stiegenhausbeleuchtung, Schalterreparaturen oder Neuherstellung von Lichttastern, Kosten für Fachkräfte, die benötigt werden, falls eine Störung auftritt

73



Versicherungen Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, auch gegen andere Schäden, wenn Mehrheit der Mieter zum Abschluss dieser Versicherungen zugestimmt hat.

bleibt gleich, jedoch ausgenommen werden soll ein Teil der Leitungswasserversicherung im Falle Rohrbrüche durch Korrosion sowie Frostschäden bei Feststellung einer Nachlässigkeit seitens des Vermieters. Dafür sind die Positionen Glasbruch und Sturmschäden in den Katalog aufzunehmen - ohne Zustimmung der Mieter. Vandalismusversicherung kann nach Zustimmung der Mehrheit der Mieter auf Kosten derer abgeschlossen werden. Diese Versicherung bringt den Vorteil, dass bei gewaltsamer Beschädigung, zum Beispiel der Gegensprechanlage oder des Haustores, die Versicherung den Schaden übernimmt und nicht die Mieter selbst, die nach dem neuen Betriebskostenkataloges diese Kosten zu tragen hätten

Verwaltungsentgelt Pauschale gem. § 22 MRG

bleibt gleich, Erweiterung um den Punkt Rufbereitschaft, im WEG soll eine anders lautende Vereinbarung gelten: Beträge die über die Pauschale gem. § 22 MRG hinausgehen sind der Rücklage anzulasten

Schneeräumung/Hausreinigung/Hausbeso

rger

Reinhaltung und Wartung jener Räume, die von allen benutzt werden können, Reinigung Gehsteige, Schneeräumung (Bestreuung der Gehsteige bei Glatteis), Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft

bleibt gleich, Erweiterung zum klaren Verständnis um die Punkte jährliche Dachüberprüfung und Dachrinnenreinigung sowie die Punkte Reinigung von Glasdächern, die sich im allgemeinen Teil der Liegenschaft befinden, Entfernung Schnee vom Dach, Fassadenreinigung, Rufbereitschaft

74



Grundbesitzabgaben Grundsteuer, Gebrauchsabgabe, Gehsteigabgabe

wird zur Gänze gestrichen, jedoch Gebrauchsabgaben, die der Liegenschaft dienen, wie zum Beispiel Abgabe für Kellerschächte oder Kanäle bleiben im Betriebskatalog bestehen und sind von den Mietern zu bezahlen

Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzug,

zentrale Wärmeversorgungsanlage oder zentrale

Waschküche, Betreuung von Grünanlagen, Betrieb von sonstigen

Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern

zur Verfügung stehen

Verbrauchskosten (wie Betriebsstoffe), Reinigung, Kosten für Kontrolle und Service, Verbrauchskosten (wie Betriebsstoffe, Schmierung), Reinigung, Kosten für Kontrolle und Service, Kosten für die Prüfung und Einweisung von Aufzugswärtern, Betreuung von Grünanlagen, Rasenmähen, Kosten für Erneuerung von bereits vorhandenen Bepflanzungen

bleibt gleich, Erweiterung um Klimaanlage, Gemeinschaftsantennen, Schwimmbad, Sauna sowie Erweiterung um Wartungs- und Instandsetzungskosten dieser Gemeinschaftsanlagen, die für den Betrieb dieser Anlagen notwendig sind. Auch Behebung von Störungen sowie Notbefreiung beim Aufzug sollen in den neuen Betriebskostenkatalog aufgenommen werden. Weiters Contracting, die hierfür anfallenden Wartungs- und Instandhaltungskosten sowie Störungsbehebungen sollen hier einfließen. Weiters sollen auch neue Bepflanzungen mit einfließen

Ergänzung um zwei neue Punkte

Instandsetzungsarbeiten, welche für die

Bewirtschaftung und für den laufenden

Betrieb einer Liegenschaft

notwendig sind

noch nicht vorhanden hierunter fallen Kosten für die Reparatur von z.B. defekten Türschließer, Gegensprechanlage, Handlauf usw. - alle Kosten, die für den Betrieb der Liegenschaft wichtig sind und hierfür der Eigentümer keinen Einfluss darauf hat

Kosten für die Bereitstellung von

Sicherheitseinrichtungen

noch nicht vorhanden hierunter fallen Kosten für Videoüberwachung, Brandmeldeanlage, Rauchabzug und Feuerlöscher sowie Bereitstellung eines Portiers, sowie die hierfür aufzuwendenden Kosten für die Erhaltung, Wartung und Instandsetzung

75

6. Geplante Änderungen gemäß GBAG

Zusätzlich zu den von den verschiedenen Interessensvertretern, siehe Punkt 4,

geäußerten Forderungen, wäre es angebracht, folgende Punkte ergänzend hinzuzufügen:

- Contracting

- thermische Sanierungen im MRG

- Aufteilung nach Nutzwert oder Nutzfläche

- Ausgleich von Überschüssen und Fehlbeträgen bei laufenden Bewirtschaftungskosten

Es ist wichtig diese Punkte in die Darstellung der geplanten Novellierung der

Wohnrechtsgesetze aufzunehmen, da Hausverwalter mit sehr vielen dieser Punkte in

ihrem beruflichen Umfeld zu tun haben und es diesbezüglich immer wieder zu

Diskussionen kommt. Außerdem würde es für alle Parteien Vorteile bringen. Weiters

werden die geplanten Änderungen laut GBAG angeführt und die Bedenken der

Teilnehmer aufgezeigt. Anhand praxisnaher Erfahrungen sollen nachfolgend die

Bedenken und Argumente der Interessensvertreter widerlegt und diese Punkte als

positive Änderungen im Interesse aller Beteiligten aufgezeigt werden.

6.1. Contracting

Der Entwurf sieht vor, dass der Vermieter mit einem Contracting Unternehmen

schriftlich Maßnahmen zum Zwecke der Einsparung der Energie vereinbaren kann.

Dazu kann er einen Vertrag mit dem Contractor in einer Dauer von bis zu 15 Jahren

abschließen. Dieser übernimmt die laufende Betreuung des Wärme- und/oder

Kühlsystems der Anlage.128

Der Werklohn des Contractors wird fix festgelegt und während einer Vertragsdauer –

von mindestens 10 Jahren nicht geändert und die Kosten sind als laufende

128 vgl. Call/Hanel (2004): 35

76

Aufwendungen von Gemeinschaftsanlagen den Bewirtschaftungskosten zuzuordnen.129

Nach Ablauf des Contractingvertrages dürfen den Mietern nur die dann tatsächlich

anfallenden, höchstens jedoch die vom Contractor garantierten Energiekosten, im

Rahmen der Gesamtkosten des Betriebes verrechnet werden.130

Durch eine Harmonisierung aller Wohnrechtsgesetze soll diese Maßnahme zur Senkung

der Energiekosten nach § 24a MRG, sowie ABGB und WEG 2002 erleichtert

werden.131 Im WGG ist diese Möglichkeit bereits im § 14 vorgesehen.

Die Interessensvertreter der Mieter waren aufgrund der Kostenbelastung in den

Betriebskosten gegen diese Art der Einführung des Contractings. Weitere Begründung

der Ablehnung war auch, dass der Mieter anteilsmäßig die Erhaltungen, Wartungen,

Reparaturen und Verbräuche bezahlen müsste, jedoch profitieren von diesem System

kann er erst nach fünfzehn Jahren.132 Sollte der Mieter vor den fünfzehn Jahren

ausziehen, hätte er keinen Vorteil von dieser Maßnahme.

Dazu kommen nach Meinung der Interessensvertreter der Mieter die zusätzlichen

Kosten dieser neuen Betriebskostenposition „Contracting“.133

Wer sollte tatsächlich diese Kosten tragen? Als erstes wäre zu erfragen, wer den Nutzen

aus einer Wohnhausheizungsanlage zieht.

Vorrangig natürlich der Mieter, dessen Lebensqualität und Wohnkomfort wesentlich

verbessert wird, da durch eine neue Heizungsanlage die Heizungskosten gering gehalten

werden könnten. Aber auch der Vermieter kann einen Vorteil daraus ziehen, nämlich

dass der Wert seiner Immobilie steigen würde.

Im Hinblick auf das Kyoto–Ziel und die sich daraus ergebende Herabsetzung der

Energiekosten wäre Contracting sehr empfehlenswert.

Welche Argumente sprechen dafür, dass der Vermieter die Kosten dafür zu tragen hat?

129 vgl. Call/Hanel (2004): 35 130 vgl. Call/Hanel (2004): 35 131 vgl. Call/Hanel (2004): 13 132 vgl. Call/Hanel (2004) 69 133 vgl. Call/Hanel (2004): 55f.

77

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Bildung des Mietzinses abhängig vom

jeweilig verlautbarten Richtwert und den im Richtwertgesetz genannten Zu- und

Abschlägen. Laut diesen Zu- und Abschlägen kann der Vermieter für die Verpflichtung

zur Erhaltung einer Heizungsanlage fünf Prozent des Richtwertmietzinses dem

Hauptmietzins zuschlagen. Decken diese fünf Prozent die Erhaltungsarbeiten an der

Anlage? Die Wartungskosten sind gemäß § 24 Abs (1) Betriebskosten zu verrechnen, da

es sich hierbei um eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage handelt. Wobei hier

wieder wie folgt normiert ist:

„Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstandes aufgrund des Mietvertrages berechtigt,

eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, …, zu

benützen, so bestimmt sich sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage

…“134

Hier ist wieder der Begriff „Betrieb der Anlage“ hervorzuheben. Fällt die Erhaltung der

gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage unter diesen Begriff? Nach derzeitiger

Rechtssprechung tut er das nicht, außer in dem bereits angeführten Fall des

Hausbrunnens.

Für eine Verrechnung an den Mieter spricht auch hier, dass der Mieter den höheren

Vorteil hat. Wie ist das von den Interessensvertretern der Mieter angeführte Argument

zu werten, dass der Mieter seinen Vorteil bei Auszug aus der Wohnung vor Ablauf der

vereinbarten fünfzehn Jahre verliert?

In dieser Form gibt es bereits in der heutigen Zeit viele Investitionen, die bislang

unbeanstandet von den Mietern bezahlt werden, auch wenn diese später keinen Vorteil

mehr davon haben. Beispielhaft sei auf das Verfahren gemäß § 18 MRG verwiesen.

Die Förderungsdauer beträgt zwischen zehn und fünfzehn Jahren. Zieht nun der Mieter

vorzeitig aus, also vor Auslauf der Förderungsdauer, hat er auch keinen Vorteil davon.

Bei anderen Formen der Heizung wird diese Vorgangsweise nicht anders gehandhabt.

Bei der Fernwärme fallen dem Eigentümer keinerlei Kosten für die Einleitung in das

Haus an, dieser bindet sich ebenfalls – in diesem Fall meistens auf zehn Jahre – und das

134 MRG: § 24 (2)

78

Haus wird mit Fernwärme versorgt. Die Kosten des Einbaus werden auch hier auf die

Mieter im Zuge der monatlichen Vorschreibungen der Fernwärme umgelegt.

In diesem Fall muss der Eigentümer die Mieter um Genehmigung ersuchen, ob hier

Fernwärme eingeleitet werden darf und muss zumindest zwei Drittel der Mieter

zustimmen. Es können die Mieter selber entscheiden, ob der Einbau durchgeführt wird.

Im Jahr 2006 wurden bereits 91 % der Wohnungen in ganz Österreich mittels

Fernwärme, Zentral- oder gleichwertiger Heizung (hierunter fallen

Fernwärmeversorgung, Hauszentralheizung, Etagenheizung, Gaskonvektor und die fest

verbundene Elektroheizung) beheizt, im Jahr 1998 waren es erst 84,5 %. Im Jahr 2009

konnte eine Erhöhung auf 92 % erreicht werden. Gestiegen sind die Anteile der

Etagenheizung im Zeitraum 2008 bis 2009, hier gab es eine Erhöhung von 12,30 % auf

13,5 %, wo man im Jahr 2006 noch bei 17,7% lag. Zurückgegangen dafür ist die fest

verbundene Elektroheizung von 6,4 auf 4,4 %. Mittels Einzelöfen (nicht Strom oder

Gas) wurden 1998 noch 15,5 % der Wohnungen beheizt, 2009 waren es nur mehr

8,0 %.135

Der deutliche Zuwachs an modernen Heizungssystemen spricht für die Schaffung eines

modernen Bewirtschaftungssystems in Form des Contractings.

Eine für beide Seiten praktikable Lösung wäre, vergleichbar zur Fernwärme, ein

Contracting einzurichten, nachdem ein positiver Mehrheitsbeschluss aller betroffenen

Mieter vorliegt. So wird gewährleistet, dass die Mieter selbst über eine neue

Heizungsanlage in dieser Art wählen können. In diesen Fällen wird es zu keinen

Diskussionen kommen, wenn der Mieter vor Ende der Investitionszeit auszieht, nur die

damals Überstimmten werden sich hier benachteiligt fühlen.

Dieses Prozedere könnte man auf alle Wohnrechte übertragen.

Die Kostenersparnis durch den reduzierten Heizungsverbrauch, welcher seitens des

Contractings garantiert wird, kommt dem Mieter zugute, siehe hierzu Punkt 3.

135 Hackl (2009): 13

79

6.2. Thermische Sanierungen im MRG

Der Entwurf des GBAG beinhaltet folgende neue Regelung der gemäß § 20 MRG

festgelegten Investitionsprämie von derzeit 20 %:

Es kann bei Maßnahmen, die zur Senkung des Energieverbrauchs der gesamten

Liegenschaft führen, eine Investitionsprämie in der Höhe von 40 % der Kosten in den

Ausgaben ausgewiesen werden136.

Die Interessensvertreter der Mieter sind der Ansicht, dass die dadurch verminderte

Hauptmietzinsreserve zur Folge hätte, dass bei diversen Erhaltungsarbeiten eventuell

die Mittel aus der Mietzinsreserve fehlen und von den Mietern durch behördliche

Verfahren selbst zu bezahlen sind bzw. die Wohnbauförderung einzugreifen hätte.137

Deshalb lehnten sie diesen Punkt ab und forderten stattdessen, dass der § 6 (1) Z 2

MRG so abgeändert werden soll, dass den Mietern als auch der Gemeinde das Recht

eingeräumt wird, energetische Sanierungen auf Antrag durchführen zu lassen.138

Welche Gründe sprechen dafür, dem Eigentümer die thermisch - energetischen

Sanierungen mit einer Investitionsprämie von 40 % zu ermöglichen?

Erfahrungen zeigen, dass diese Regelung einen Eigentümer eher dazu bewegen würde

thermisch - energetische Sanierungen durchführen zu lassen, da er dadurch die damit

verbundenen Kosten in den Ausgaben ausweisen könnte. Seine Immobilie wird durch

die Sanierung aufgewertet und seine Mieter ziehen ebenso Vorteile daraus, in dem die

Wohnqualität erheblich verbessert wird. Hier läge somit ein Anreiz für den Eigentümer

vor, in seine Immobilie zukunftsorientiert zu investieren.

Ein Argument für die Mieter wäre, dass durch den Einbau von neuen Fenstern, die

Mieter keine Probleme mehr mit undichten Fenstern haben und es könnten dadurch die

Energiekosten gesenkt werden.

136 vgl. Call/Hanel (2004): 33 137 vgl. Call/Hanel (2004): 55f. 138 vgl. Call/Hanel (2004): 55f.

80

Aus beruflichen Erfahrungen weiß die Autorin, dass es des Öfteren vorkommt, dass der

Eigentümer erst dann zu einem Austausch der Fenster bereit ist, wenn er seitens der

behördlichen Stellen aufgefordert wird, die desolaten Fenster in seinem Gebäude zu

sanieren. Bis zur Aufforderung wird aber bereits monatelang mit der Mietervereinigung

bzw. Schlichtungsstelle korrespondiert und oft dauern die damit verbundenen Verfahren

ein halbes Jahr.

Die Erhöhung der Investitionsprämie sollte den Eigentümern als so genanntes „Zuckerl“

dienen. Damit könnte er, ohne eines seitens der Mieter gestellten Antrags, bei der

Schlichtungsstelle und ohne langwierige Schlichtungsverfahren thermisch-energetische

Sanierungen selbst vornehmen. Auch könnten derartige Verfahren – wie obiges Beispiel

aufgezeigt hat auf ein Minimum reduziert werden und unnötige Auseinandersetzungen

oder sogar Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern hintangehalten werden.

Eine Möglichkeit, eines der oben genannten Bedenken der Interessensvertreter der

Mieter zu widerlegen, wäre, dass bei Inanspruchnahme der 40 %-igen

Investitionsprämie diese jedenfalls in den Büchern des Eigentümers aufzuscheinen hat.

Bei einem Antrag eines Sanierungsverfahrens mit Hilfe öffentlicher Mittel wird dann

diese Prämie berücksichtigt und die Hauptmietzinsabrechnung ist dann um die

zusätzlich gewährte 20 % Investitionsprämie zu addieren.

Es ist in diesem Fall jedoch anzumerken, dass ein Sanierungsverfahren wohl kaum

innerhalb von zehn Jahren nach einer thermisch - energetischen Sanierung gestellt

werden wird.

Dieses „Zuckerl“ an die Eigentümer wäre im Hinblick auf das Kyoto-Ziel und natürlich

für die von allen Seiten gewünschte Reduzierung der Betriebskosten sehr positiv. Die

skizzierte Gestaltung der Inanspruchnahme und Verrechnung dieser Kosten sollte auch

die Bedenken der Interessensvertreter der Mieter ausräumen.

Hier ist auf das Interesse der Mieter hinzuweisen, die eine Kostenersparnis erhalten

können. Durch eine thermische Sanierung wird weniger geheizt werden müssen und der

Mieter zahlt weniger Betriebskosten. Es ist wieder auf Punkt 3 zu verweisen.

Diese Neuerung könnte auf alle Wohnrechte Anwendung finden.

81

6.3. Aufteilung nach Nutzwert oder Nutzfläche

Das GBAG lässt dem Vermieter das Wahlrecht, die laufenden Bewirtschaftungskosten

nach Nutzwert oder Nutzfläche aufzuteilen139.

Von Seiten der Interessensvertreter der Vermieter wird mehrheitlich gewünscht, dass

die Bewirtschaftungskosten lediglich nach Nutzflächen verrechnet werden bzw. hier ein

Wahlrecht zwischen Verrechnung nach Nutzwert und nach Nutzfläche bestehen soll.

Derzeit ist im § 17 MRG wie folgt gesetzlich festgelegt:

„1) Insoweit nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses für einzelne

Aufwendungen des Hauses schriftlich ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart

worden ist … bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten

des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche

aller vermieteten, … Wohnungen oder sonstigen Mietgegenständen des Hauses…

1a) Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der

Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am Gesamtverbrauch mit

wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Meßvorrichtungen ermittelt werden

können, kann durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer

Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter - berechnet nach der Anzahl der

vermieteten Mietgegenstände - des Hauses eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach

den Verbrauchsanteilen festgelegt werden. Bei Vorliegen einer solchen Vereinbarung

hat jeder Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Mietgegenstand zu

dulden …“140

139 vgl. Call/Hanel, (2004): 9 140 MRG: § 17 (1)

82

Folgt man der nachstehenden Entscheidung des OGH muss die Verteilung der

Betriebskosten nicht ausnahmslos nach Nutzfläche gemäß § 17 MRG erfolgen. Laut

Urteil des OGH vom 29.09.1992 kann unter bestimmten Voraussetzungen abweichend

verrechnet werden, GZ 5 Ob 1068 / 92 Urteil :“ Der Grundsatz, daß die Betriebskosten

grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen der einzelnen Mietgegenstände

aufzuteilen sind, wird auch insofern durchbrochen als demjenigen Mieter, der

unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein das Übermaß auferlegt

werden kann. Dies wurde - (entgegen der vom Rekursgericht vertretenen Meinung) -

ganz allgemein ausgesprochen; ein Anwendungsfall davon ist zB der unverhältnismäßig

hohe Wasserverbrauch durch einen Gewerbebetrieb.“141

Weiters wurde in dieser Entscheidung festgelegt, dass man nicht im Vorhinein den

Schlüssel ändern kann, sondern erst wenn festgestellt wurde – meistens nach der

Abrechnung – wie hoch der zu tragende Mehrverbrauch des Verursachers ist.142

Aber was ist nun vorteilhafter? Abrechnung nach Nutzwert oder Nutzfläche?

Die Nutzfläche lässt sich wie folgt definieren:

„Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjektes

abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen

Durchbrechungen (Türöffnungen). Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie

Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder

Geschäftszwecke geeignet sind, und die Fläche des Zubehörs einer Eigentumswohnung

sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Hingegen sind

Loggien - also Balkone oder Terrassen, die nur nach einer Seite hin offen, sonst aber

von Wänden umfasst sind - bei der Berechnung der Nutzfläche einzubeziehen“.143

141 OGH vom 29.09.1992: 5 Ob 1068/92 142 OGH vom 29.09.1992: 5 Ob 1068/92 143www.meingrundstueck.at (2010): online

83

Die Nutzwerte werden anders definiert und zwar:

„Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und Umständen, die den Wert

des konkreten Wohnungseigentumsobjekts im Vergleich zu anderen Objekten im selben

Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern. Diese Umstände werden durch Zu-

oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt. Das Ergebnis dieser Rechenoperation ist

der Nutzwert einer Eigentumswohnung.

Werterhöhende oder -vermindernde Umstände sind "nach der Verkehrsauffassung " zu

beurteilen, heißt es im WEG. Es gibt zur Nutzwertberechnung keine fixen gesetzlichen

Vorgaben. In der Praxis hat sich bei den Sachverständigen, die zur Parifizierung

herangezogen werden, eine Art Katalog von - prozentmäßig ausgedrückten - Zu- und

Abschlägen für die üblichen werterhöhenden oder -vermindernden Umstände

entwickelt.

Die werterhöhenden oder -vermindernden Umstände sind zB die Stockwerkslage

(Erdgeschoßwohnungen haben einen geringeren Nutzwert als gleich große Wohnungen

in mittleren Geschossen) oder die Orientierung des Wohnungseigentumsobjekts

innerhalb des Hauses (straßen- oder hofseitige Lage, Nordlage oder Südlage).

Prinzipiell findet auch die Art des Wohnungseigentumsobjektes einen Niederschlag bei

der Ermittlung des Nutzwertes. So werden etwa in der Regel Geschäftsräumlichkeiten,

Büros oder Arztordinationen höher bewertet, als gleichartige Wohnungen; Lagerräume

und Abstellplätze werden niedriger bewertet.

Besonders berücksichtigt wird bei der Nutzwertfestsetzung auch das "Zubehör" eines

Objekts, also die Teile der Liegenschaft, die mit einer bestimmten Wohnung

"verbunden" sind; zum Beispiel Kellerabteile oder Gartenflächen, die einer bestimmten

Eigentumswohnung zugeordnet sind. Solches Zubehör kann eine bedeutende

Aufwertung einer Wohnung darstellen. So kann es sein, dass eine Erdgeschoßwohnung -

wenn mit ihr das Recht zur Benützung eines bestimmten Gartenanteils verbunden ist -

einen höheren Nutzwert hat, als eine gleich große Wohnung im zweiten Stock.

84

Die Zuschläge beziehungsweise Abstriche werden in Prozent ausgedrückt; machen sie

nicht mehr als 2 % aus, bleiben sie unberücksichtigt. Der Nutzwert ist in einer ganzen

Zahl auszudrücken. Gibt es keine Zuschläge oder Abstriche, stimmen Nutzfläche und

Nutzwert (bis auf die Rundungsdifferenz) überein.“144

Welche der beiden Verteilungsarten ist nun für die Verrechnung der

Bewirtschaftungskosten die richtige?

Die Praxis zeigt, dass die Nutzfläche des jeweiligen Bestandobjektes für die

Abrechnung der Bewirtschaftungskosten gerechtfertigter ist als die Nutzwerte.

Dafür sprechen folgende Gründe:

Für die Abrechnung gibt es keinen sachlichen Grund bei den Bewirtschaftungskosten zu

differenzieren, ob jemand eine Wohnung mit 100 m² im 1. Stock oder im 4. Stock hat.

Warum sollte derjenige im 4. Stock, der demnach auch einen höheren Nutzwert hat als

derjenige im 1. Stock, anteilsmäßig mehr an Bewirtschaftungskosten zahlen als der im

1. Stock. Die Bewirtschaftung der Liegenschaft wird immer gleich erfolgen. Auch der

im 1. Stock wird die Sprechanlage verwenden oder möchte, dass das Haus ordentlich

gereinigt wird. Das Heranziehen der Nutzfläche wäre daher für alle Bewohner eine faire

Aufteilung bei der Abrechnung.

Nachstehende Tabelle soll aufzeigen, welche Unterschiede sich ergeben können, wenn

man bei der Abrechnung der Bewirtschaftungskosten anstatt der Nutzfläche die

Nutzwerte der Bestandobjekte heranzieht. Hierfür wurden von einem

Wohnungseigentumsobjekt die Nutzwerte und die Nutzflächen gegenübergestellt und

ein Betrag von € 8.000,00 eingefügt um somit die Kosten von jedem

Wohnungseigentümer ermitteln zu können. Es wurden die jeweiligen Nutzwerte und die

Nutzfläche jedes einzelnen Wohnungseigentümers angeführt und so ergeben sich

folgende Unterschiede:

144 www.meingrundstueck.at (2010): online

85

Abbildung 11: Gegenüberstellung Nutzwerte mit Nutzfläche bei Abrechnung der

Bewirtschaftungskosten

Gesamtbetrag entspricht

€ 8.000,00 € 5,87 pro NW

€ 6,04 pro m²

top Nr. WE NW m²

Auf-teilung

der Kosten auf NW

Auf-teilung

der Kosten auf m²

Differenz der Kosten NW

zu den Kosten m²

3A/1 Dr. G. 75 72,04 440,53 € 435,15 € 5,38 €

3A/2 DI U. 44 41,76 258,44 € 252,24 € 6,20 €

3A/3 DI St. 121 119,88 710,72 € 724,12 € -13,40 €

3A/6 Mag. G. 76 72,04 446,40 € 435,15 € 11,26 €

3A/7 Dr.Hel. 44 41,76 258,44 € 252,24 € 6,20 €

3A/8 Dr. H. 129 129,27 757,71 € 780,83 € -23,12 €

3A/11 Mag. Sch. 111 108,73 651,98 € 656,77 € -4,78 €

3A/12 M. H. 43 41,76 252,57 € 252,24 € 0,33 €

3A/13 Dr. Gr. 158 149,29 928,05 € 901,76 € 26,29 €

3A/16 DI St. 63 50,92 370,04 € 307,57 € 62,47 €

3B/4 I.F. 47 41,76 276,06 € 252,24 € 23,82 €

3B/5 Ing. M. 111 113,56 651,98 € 685,94 € -33,96 €

3B/9 Dr. M. 45 41,76 264,32 € 252,24 € 12,07 €

3B/10 Ing. F+K. M. 115 117,54 675,48 € 709,98 € -34,50 €

3B/14 DI G. 44 41,76 258,44 € 252,24 € 6,20 €

3B/15 Mag. Sch. 136 140,60 798,83 € 849,27 € -50,45 €

Gesamt 1.362,00 1.324,43


86

Wie man obiger Tabelle entnehmen kann, wird der Wohnungseigentümer bei

Berechnung nach Nutzwerten immer höhere Kosten zahlen als bei Berechnung nach

Nutzflächen. Außer natürlich die Nutzfläche ist größer als der Nutzwert oder fast ident,

welche Beispiele ebenso in obiger Tabelle vorkommen. Dieser Fall entspricht aber nicht

der Regel.

Was spricht für die Nutzwerte und was für die Nutzfläche?

Wenn man als Beispiel eine Reinigungsfirma heranzieht, wird diese ihre Kosten der

Reinigung nicht von den Nutzwerten eines Hauses abhängig machen, sondern die

Pauschale von der Nutzfläche des Hauses berechnen.

Problematisch wird es bei der Festlegung ausschließlich nach Nutzflächen bei den

Wohnungseigentumsobjekten.

In den meisten Wohnungseigentumsverträgen ist die Verrechnung der Rücklage und der

Aufwendungen nach den Anteilen gemäß Nutzwerte vereinbart. Sollte entschieden

werden, dass die Verrechnung der laufenden Bewirtschaftungskosten nach Nutzfläche

umgestellt wird, dann würden sich hier zwei Verrechnungsschlüssel ergeben: einmal die

Rücklage nach Nutzwerten und einmal die Bewirtschaftungskosten nach Nutzflächen.

Von einer Umstellung der Rücklage auf Nutzwerte ist abzuraten, da aus der Rücklage

Erhaltungsarbeiten bzw. Erneuerungen, wie zum Beispiel Dachreparatur, Einbau eines

Aufzuges, usw. bezahlt werden, die einerseits nicht den Bewirtschaftungskosten

angelastet werden können und andererseits diese Leistungen den Wert des Hauses

beeinflussen. Hier ist die Überlegung der Verteilung der Kosten wieder umgekehrt der

Bewirtschaftungskosten – wie bereits zuvor erwähnt:

Gemäß WEG 2002 sind die Nutzwerte relevant, wenn es um Abstimmungen über

Veränderungen im Hause geht. Wer mehr Nutzwerte hat, der hat mehr Mitspracherecht.

Da die Nutzwerte den „Wert“ der Wohnung spiegeln, sollte auch jeder

Wohnungseigentümer nach dessen Nutzwert behandelt werden, wenn es um

Angelegenheiten geht, die den Wert des Hauses beeinflussen. Hier ist es von Relevanz,

ob jemand eine Wohnung mit 100 m² im 1. Stock oder im 4. Stock hat. Warum sollte

derjenige im 1. Stock, der demnach auch einen niedrigeren Nutzwert hat als derjenige

87

im 4. Stock, anteilsmäßig genauso viel an der Reparatur des Daches zahlen als der im 4.

Stock, obwohl der Wohnungseigentümer im 1. Stock weniger Mitspracherecht hat.

Eine Umstellung auf Nutzfläche bei der Verrechnung der Bewirtschaftungskosten sollte

jedenfalls durch das Abstimmungskriterium gemäß § 24 WEG beschlossen werden.

Abschließend muss festgehalten werden, dass solange Bewirtschaftungskosten nicht

ausschließlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden, eigentlich jeder pauschale

Schlüssel ungerecht ist.

Für den Nutzwertschlüssel spricht, dass er versucht, auch den individuellen Wert des

Objektes für den Nutzer bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen. Es stellt sich hier

aber die Frage, ob dies so gewünscht ist.

Man könnte argumentieren: Ein Hotelzimmer mit Meerblick kostet auch mehr als mit

Blick in den Hinterhof.

Für den Nutzflächenschlüssel spricht, dass dieser eine transparente Relation zwischen

Quadratmeter und Kosten herstellt. Die Quadratmeter sind annähernd exakt bestimmbar

und man erspart sich viel Argumentationsaufwand.

6.4. Ausgleich von Überschüssen und Fehlbeträgen bei laufenden

Bewirtschaftungskosten

Nach § 21 (3) MRG kann ein gerade erst neu eingezogener Mieter zur Zahlung eines

Fehlbetrags verpflichtet werden, obwohl dieser zur Abrechnungsperiode noch gar kein

Mieter war:

„Der Schuldner bzw. Gläubiger des sich im Falle der Pauschalvorschreibung aus der

bis zum 30.06. des Folgejahres vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung ergebene

Fehlbetrag bzw. Überschuss diejenigen Personen sind, die zu dem der Abrechnung

übernächstfolgenden Zinstermin Mieter des Mietgegenstandes sind.“145

145 MRG: § 21 (3)

88

Folgendes Beispiel hierzu:

Die Betriebskostenabrechnung wird fristgerecht zum 30.06. XXXX gelegt, Herr S ist

neuer Mieter ab 1.8.XXXX. Da laut MRG hier der übernächstfolgende Zinstermin für

die Verrechnung relevant ist, muss Herr S. den sich aus der Abrechnung ergebenen

Fehlbetrag bezahlen.

Im GBAG wurde diese Bestimmung soweit verändert, dass derjenige den Fehlbetrag

zahlt oder den Überschuss erhält, der zum Zeitpunkt des Anbringens des

Hausanschlages Mieter ist.146

In den Arbeitssitzungen wurde von den Interessensvertretern der Mieter gefordert, dass

der Gesetzgeber in Zukunft sicherstellen muss, dass eine Nachverrechnung aus

Vorperioden keinesfalls dem nachfolgenden Nutzer angelastet werden darf, sondern

dass es eine Regressmöglichkeit gegen den ehemaligen Nutzer, also den eigentlichen

Verpflichteten, geben muss. 147

Die Durchsetzung des Regresses erscheint jedoch schwierig, da die Kenntnis über den

Aufenthaltsort des ehemaligen Nutzers nicht immer gegeben ist.

Für diesen Fall wäre die vom Eigentümer beauftragte Verwaltung verpflichtet, vor

Auszug eines Mieters eine Zwischenabrechnung der Betriebskosten für das Haus zu

legen.

Diesen Punkt sieht das GBAG vor. Die Kosten für das Erstellen der

Zwischenabrechnung sollen dann vom ausziehenden Mieter getragen werden. 148

Diese Kostenverteilung erscheint nicht gerecht, zumal der Vermieter auch einen Vorteil

von der Zwischenabrechnung hätte, insbesondere dann, wenn die Wohnung nicht gleich

neu vermietet wird und er für die Kosten des Leerstandes aufkommen muss.

Andererseits müsste er aber auch einen allfälligen Fehlbetrag decken.

146vgl. Call/Hanel (2004): 25 147 vgl. Call/Hanel (2004): 66f 148 vgl. Call/Hanel (2004): 27

89

Aus Gründen der Kostentransparenz erscheint eine Zwischenabrechnung der

Betriebskosten eine Möglichkeit, dass gewährleistet wird, dass jeder Nutzer einer

Wohnung nur für jenen Zeitraum Betriebskosten zahlen muss, in welchem er tatsächlich

Nutzer der Wohnung und des Hauses ist. Und auch der Vermieter muss bei

leerstehenden Wohnungen nicht den gesamten eventuell anfallenden Saldo aus der

Betriebskostenabrechnung zahlen – vorausgesetzt die Wohnung war nicht im gesamten

Abrechnungszeitraum leerstehend.

Durch das Legen der Zwischenabrechnungen entsteht ein Mehraufwand für die

Verwaltung und somit Kosten. Die Frage ist, wer trägt die Kosten? Am besten wäre es,

die Kosten aufzuteilen und eine Pauschale pro Abrechnung gesetzlich festzulegen.

Diese Kosten wären dann je zur Hälfte vom Vermieter und scheidendem Mieter zu

tragen. Hier müsste der Zeitraum bis wann die Abrechnung nach Auszug zu legen ist,

genau definiert werden.

Eine andere und wesentlich einfachere Möglichkeit wäre, dass man vom scheidenden

Mieter etwa zehn Prozent der von ihm hinterlegten Kaution bis zur Legung der

Betriebskostenabrechnung einbehält. Nach Vorliegen des tatsächlichen

Betriebskostenergebnisses wird der Betrag entweder von der noch verbleibenden

Kaution einbehalten und die Differenz dem ehemaligen Mieter auf ein bei Auszug

bekannt gegebenes Konto ausbezahlt oder ein ermitteltes Guthaben samt noch

hinterlegter Kaution rückerstattet149. Sollte der Fehlbetrag höher sein als die

einbehaltene Kaution, ist dieser Betrag vom ehemaligen Mieter einzufordern und bei

Nichtbezahlung einzuklagen.

Durch diese Ablaufvariante wäre wahrscheinlich auch sichergestellt, dass der

scheidende Mieter seine Kontaktdaten richtig angibt, da dieser sein noch nicht gänzlich

überwiesenes Geld zurück haben möchte. Wenn man nämlich nur mitteilt, dass die

Abrechnung kommen wird, und diese erst bis zu zwei Jahre später erfolgt (wäre dann

der Fall, wenn der Mieter im Februar auszieht, so muss er auf die Abrechnung des

Vorjahres und auf die des ausscheidenden Jahres warten), ist es fraglich, ob er dann die

richtigen neuen Kontaktdaten angeben würde. Sollte der ehemalige Mieter wieder seine

149 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten

90

Adresse ändern und er die neue nicht mehr bekannt geben, muss der Vermieter hoffen,

dass entweder die Kaution den Fehlbetrag deckt oder die Abrechnung einen Überschuss

ergibt. Er kann aber auch andere Schritte wählen, um an die Adresse des Mieters zu

gelangen, wie etwa eine Meldeauskunft einholen.

Durch diese Variante wäre für den Eigentümer bzw. Verwalter die Abrechnung leichter

zu handhaben, da er nur einmal die Abrechnung legen und keine Zwischenabrechnung

mehr vornehmen müsste. Für die Mieter fallen keine zusätzlichen Kosten für die

zusätzliche Abrechnung an.

Der Zeitaufwand des Verwalters für eine Zwischenabrechnung ist keineswegs gering

einzuschätzen. Wenn ein Mieter zum Beispiel im April eines Jahres auszieht, muss man

die Abrechnung des Vorjahres bereits – auch wenn es noch nicht geplant war –

erstellen. Wenn der Mieter zum Beispiel im Dezember auszieht und die Abrechnung bei

Auszug verlangt, würde die Legung nicht möglich sein, da die Belege für das Ende des

Jahres noch gar nicht alle gebucht sind. Die Konten müssten nochmals nach deren

Richtigkeit überprüft werden. 150

Weiters ist zu bedenken, dass die Legung der Abrechnung nicht immer nur von der

Verwaltung, sondern auch von den Lieferanten abhängig ist. 151

Es muss klar sein, dass man wohl nie dem Mieter zu hundert Prozent die von ihm

verursachten bzw. die in seinem Mietzeitraum anfallenden Kosten zuordnen kann.

Folgendes Beispiel:

Ein Mieter zieht mit Mai 2009 aus. Nach oben genannten Stichtagsabrechnungen erhält

er entweder sofort die Abrechnung oder erst spätestens am 30.06.2010.

Die Versicherung eines Hauses stellt im Oktober 2010 fest, dass das Haus zu hoch

versichert ist und daher die Prämien der letzten drei Jahre viel zu hoch angesetzt

wurden. Die Liegenschaft erhält daher eine Gutschrift der letzten drei Jahre.

150 Quelle: interne Hausverwaltungsdaten 151 vgl. Vonkilch (2006): 13

91

Eigentlich müsste hier auch unser Mieter seinen Anteil zurückerhalten, da er in diesem

Zeitraum zur Zahlung einer zu hohen Prämie verpflichtet war.

Derartige Fälle sind absehbar und hier den Verwalter zu verpflichten, jedes Mal den

alten Mieter zu suchen und zu verständigen, erscheint nicht gerechtfertigt und mit viel

zu viel Aufwand verbunden.

Es sollte die Abrechnung so einfach wie möglich erfolgen und nicht komplizierter

gestaltet werden. Eine der oben genannten Varianten könnte wieder für alle Wohnrechte

umgesetzt werden.

92

7. Ausblick und Nachwort

Richter Herrn Dr. Peter Garai schrieb in einer Stellungnahme über den Gesetzentwurf:

„Es ist klar, dass eine Neukonzeption des Mietrechts (die in Teilen sicher angedacht

werden kann) aufgrund der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Relevanz des

Themas stets auf Widerstände – von welcher Seite auch immer – stoßen wird. Insofern

wäre ein Mietrecht, das von keiner Seite kritisiert wird, auch völlig utopisch.“152

Dieser Aussage möchte ich mich gerne anschließen.

In einzelnen Schritten eine Änderung des Mietrechts durchzuführen ist wesentlich

einfacher als ein gesamtes neues Gesetz zu kreieren.

Es stellt sich daher die Frage, ob es nicht tatsächlich an der Zeit ist, als ersten Schritt der

Vereinheitlichung einen neuen Betriebskostenkatalog zu schaffen bzw. den alten zu

aktualisieren und auf die Erfordernisse heutiger Liegenschaften zu adaptieren. Dadurch

würde gewährleistet, dass Mieter, Wohnungseigentümer, Eigentümer und nicht zuletzt

Verwalter bessere Kenntnis bzw. Klarheit über die Abrechnung der Betriebskosten

erhalten – vorausgesetzt der Katalog wird dementsprechend genau und einfach

verständlich formuliert.

Es ist jedenfalls anzumerken, dass der Betriebskostenkatalog so aufgestellt werden

muss, dass dieser auf alle Wohnrechtsbereiche Anwendung finden kann.

Mit den in Punkt 5 genannten Vorschlägen könnte bereits bei deren Umsetzung ein

Schritt in Richtung Verbesserung des Wohnrechts geschaffen werden. Da wie

ausgeführt wurde: wer den Nutzen der einzelnen Betriebskostenpositionen hat – soll

diese auch bezahlen.

Die obigen beispielhaften Aufzählungen sprechen dafür, intensiv darüber

nachzudenken, inwiefern dieser Betriebskostenkatalog noch den heutigen

Anforderungen gerecht wird, da sich diese in technischer als auch in sozialer Hinsicht

152 Kirnbauer/Schmoll (2008), online: 30.10.

93

im Laufe der Jahre sehr verändert haben. Zum Beispiel werden von Mietern

sicherheitstechnische Anlagen gefordert, worüber früher in einem normalen Zinshaus

nicht nachgedacht wurde, die aber in deren Erhaltung sehr kostenintensiv sind.

Das Thema dieser Diplomarbeit war in der Vergangenheit wiederholt Gegenstand der

öffentlichen Debatte. Die aufgezeigten Probleme und Defizite sind bislang nicht

zufriedenstellend gelöst worden. Ich hoffe, meine Arbeit leistet einen Beitrag, das

Thema „am köcheln“ zu halten und eine Lösung näher zu bringen.

94

8. Executive Summary (deutsch)

Diese Studie widmet sich den Bewirtschaftungskosten von Immobilien und deren

Verrechnungsarten in den wichtigsten Wohnrechtsbereichen MRG, WEG,

Teilanwendungsbereich MRG, ABGB sowie WGG.

Derzeit gibt es in fast allen wichtigen Wohnrechtsbereichen, MRG, WEG,

Teilanwendungsbereich MRG, ABGB und WGG unterschiedliche Auslegungen der

Betriebskosten. Kommt im WEG weder das Wort Bewirtschaftungs- noch

Betriebskosten vor, muss man sich in den Bereichen MRG und WGG an den

Betriebskostenkatalog gemäß §§ 21-24 MRG bei der Verteilung der Kosten halten. Im

Teilanwendungsbereich des MRG und im ABGB werden die Kosten des Betriebes

wiederum gemäß den jeweils vertraglichen Vereinbarungen verteilt.

Eine Gegenüberstellung der Verbrauchsausgaben österreichischer Haushalte, verglichen

wurden die Jahre 1999/2000 und 2004/2005, hat ergeben, dass eben diese stetig und

konstant steigen. Der größte Punkt dieser Ausgaben entfällt auf Wohnen und Energie –

bis zu einem Drittel der jeweiligen Verbrauchsausgaben. Detailuntersuchungen haben

ergeben, dass die Betriebskosten als Unterelement von Wohnen und Energie dieselbe

Entwicklungskurve wie die Verbrauchsausgaben beschreiben, also tendenziell steigend.

Auch andere Kostenelemente wie Strom, Wasser und Heizung sind stetig im Steigen.

Untersuchungen in verschiedenen Wohnrechtsbereichen haben ergeben, dass die

Betriebskostenentwicklung immer nach oben zeigte, also unabhängig davon in welchem

Wohnrechtsbereich man sich bewegt.

Eben diese stetigen Steigerungen und die Verteilung der Kosten im Bereich des

Wohnens führen immer häufiger zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

Im Laufe der Zeit wurden die Rufe nach einem vereinheitlichten

Bewirtschaftungsgesetz immer lauter. Verschiedene Entwürfe wurden in ihrer Ganzheit

weder von den Interessensvertretern der Mieter noch der Vermieter angenommen, umso

mehr sogar abgelehnt. Eines kam immer klarer heraus – die verschiedenen Parteien

wünschten sich unter anderem eine klarere Gestaltung und zeitgemäße Anpassung des

bestehenden Betriebskostenkataloges aus dem Jahre 1982. Darüber hinaus sollte dieser

95

neue Katalog auf alle Wohnrechtsbereiche (MRG, WEG, Teilanwendungsbereich des

MRG, WGG und ABGB) Anwendung finden können.

Da keine Interessensgruppe, außer Wünschen, klare und konkrete

Verbesserungsvorschläge eingebracht hat, wird im Zuge dieser Arbeit ein einfaches

Prinzip der Kostenverteilung angewandt. Jene Seite soll jeweils jene Kosten tragen, aus

denen sie einen Nutzen zieht. Um das Ganze anschaulicher zu machen werden

nachfolgend die wichtigsten Kostenpositionen und ihre Zuteilung zum jeweiligen

Nutznießer erklärt.

Wasser/Abwasser:

In diesem Punkt geht klar hervor, dass die Bewohner des Hauses die Nutznießer sind

und somit die Kosten tragen sollen. Dieser Punkt sollte so im Betriebskostenkatalog

belassen werden und um den Punkt Überprüfung des Trinkwassers erweitert werden.

Rauchfangkehrer:

Diese Kosten sollten so wie bisher von den Wohnungsnutzern getragen werden und es

wäre von Vorteil, wenn die Verrechenbarkeit der Kosten im Falle einer speziellen

Schadensbehebung (Schadenseintritt im Zuge der Kehrung) mit aufgenommen werden.

Müll- und Altpapierentsorgung:

Einen klareren Nutznießer, als die Wohnungsnutzer, gibt es nicht und somit sollten

diese Kosten auch weiterhin von dieser Gruppe getragen werden. Des Weiteren wäre

eine Erweiterung um die Positionen Entrümpelung und Beseitigung von

Schädlingsverschmutzungen (z.B. Taubenkot) wünschenswert und angebracht.

Schädlingsbekämpfung:

Es sollte hier überlegt werden, dass neben den derzeitigen Bestimmungen des

Betriebskostenkataloges auch Abwehrmaßnahmen und deren Wartung und

Instandhaltung in diese Betriebskostenposition mit einfließen sollen. Wie bisher sind die

Wohnungsnutzer nachweislich die Nutznießer, also sollen diese auch die Kosten tragen.

96

Beleuchtung:

Bei diesem Punkt ist anzumerken, dass eine Neuerung im Betriebskostenkatalog auf

jeden Fall alles beinhalten sollte, was in Verbindung mit Beleuchtung und deren

Funktionstüchtigkeit zu tun hat. Dadurch werden die Kosten den Personen angelastet,

die auch den tatsächlichen Vorteil hiervon haben und auch von denen beeinflusst

werden können – die Wohnungsnutzer.

Versicherung:

Bei Aktualisierung des Betriebskostenkataloges sollten die Haftpflicht und teilweise

Leitungswasserschäden (Rohrbrüche durch Korrosion sowie Frostschäden bei

Feststellung einer Nachlässigkeit seitens des Vermieters) zu Lasten des Vermieters

gehen.

Bei Sturm wird eine Teilung der Kosten vorgeschlagen, weil das Verursacherprinzip

nicht angewandt werden kann, aber beide Seiten Nutznießer sind.

Glasbruch sollte in Zukunft komplett zu Lasten der Wohnungsnutzer gehen.

Ein Punkt der darüber hinaus aufgenommen werden könnte, weil immer öfter gefordert,

ist eine Vandalismusversicherung.

Verwaltungsentgelt:

Aufgrund der Tatsache, dass die Wohnungsnutzer klar als Nutznießer hervorgehen,

sollte diese Position im Betriebskostenkatalog bestehen bleiben und um den Punkt

Rufbereitschaft ergänzt werden.

Schneeräumung/Hausreinigung/Grünflächenbetreuung/Hausbesorger:

Alle hier in diesem Punkt genannten Leistungen, wovon die Wohnungsnutzer

profitieren sind auch von diesen zu bezahlen. Daher wäre es wichtig, dass dieser Punkt

im Betriebskostenkatalog belassen und um Reparaturarbeiten, welche für den Betrieb

des Hauses erforderlich sind, erweitert wird.

97

Grundbesitzabgaben:

Hier müsste überlegt werden, ob in diesen Fällen, die Grundsteuer – ähnlich einem

Neubau – mit einem Antrag an das Magistrat unter Angaben der Mietzinseinnahmen

herabgesetzt werden kann.

Da jedoch keinerlei Argumentation gefunden werden kann, warum der Mieter die

Kosten für die Grundsteuer zu zahlen hat, sollte diese Position aus dem

Betriebskostenkatalog gestrichen werden.

Gemeinschaftsanlagen:

Um den Betriebskostenkatalog auf alle Wohnrechte umlegen zu können, ist es

jedenfalls erforderlich auch die Wartungs- und Instandhaltungskosten aller

Gemeinschaftsanlagen den Mietern zu verrechnen, da Neubauten meist mit anderen

technischen Anlagen ausgestattet sind, als ein Haus aus der Gründerzeit.

Als Novum zu den Bewirtschaftungskosten und deren Aufteilung, mit dem Ziel der

Senkung selbiger, einer gerechteren Aufteilung und höherer Transparenz, wird

vorgeschlagen, dass als Ergänzung zu einem neuen Betriebskostenkatalog auch

folgende Punkte gesetzlich geändert werden sollten:

- Contracting

- thermische Sanierungen im MRG

- Aufteilung nach Nutzwert oder Nutzfläche

- Ausgleich von Überschüssen und Fehlbeträgen bei laufenden Bewirtschaftungskosten

Es wird immer wieder hervorgehoben, dass eine Vereinheitlichung der

Bewirtschaftungskosten in allen wichtigen Wohnrechtsbereichen eine klare

Abrechnungsstruktur bewirken soll. Dadurch könnten viele Streitigkeiten und Verfahren

vor Schlichtungsstellen und Gerichten hintangehalten werden. Überlegenswert wäre,

wie man diese Vereinheitlichung in den einzelnen Wohnrechtsbereichen umsetzen

könnte.

Schlussendlich soll die Bewirtschaftung und Verteilung dieser Kosten alleine auf dem

Nutzerprinzip basieren.

98

9. Executive Summary (englisch)

This work study is devoted to the management costs of real estate and their ways of

billing in the most important sectors of housing law, namely the Act on Tenancy Law

(MRG), the Austrian Condominium Act (WEG), the partial application of the MRG, the

Austrian Civil Code (ABGB) as well as the Non-Profit Housing Act (WGG).

At present, almost all important sectors of the housing law, the MRG, the WEG, the

partial application of the MRG, the ABGB and the WGG contain different

interpretations of the operating costs. The WEG, on the one hand, does neither speak

about management nor operating costs, the MRG and the WGG, on the other hand,

oblige to adhere to the operating costs catalogue pursuant to §§ 21-24 MRG regarding

the distribution of costs. In the partial application of the MRG and in the ABGB the

operating costs are distributed on the basis of the respective contractual agreements.

The result of a comparison of consumption costs of Austrian households - 1999/2000

compared to 2004/2005 - shows that the operating costs have been increasing constantly

and steadily. The main part of the expenses is allotted to living and energy - up to one

third of the respective consumption costs. Detailed research works have resulted in the

fact that the operating costs - as subordinate element of living and energy - describe the

same cycle as the consumption costs, namely increasing by trend. Other cost

components, just as electricity, water and heating, have also been steadily mounting. It

is due to research in several sectors of the housing law that the operating costs have

been constantly increasing, independent from the respective sector of housing law.

These constant increases and the cost distribution in the field of living frequently lead to

frictions between tenants and landlords. A unified management law has been claimed

intensively in the course of time. Different drafts have neither been accepted completely

by the representatives of the tenants nor by the landlords; they have even been rejected.

One thing has always been obvious - the different parties wanted, inter alia, a more

explicit form and a contemporary adaptation of the operating costs catalogue of 1982.

Furthermore, this new catalogue should be applicable to all sectors of housing law (the

MRG, the WEG, the partial application of MRG, the ABGB and the WGG).

99

No pressure group has come up with explicit and concrete ideas for improvement, only

with wishes - therefore this work study applies an easy principle of cost distribution.

Each party should bear the costs it benefits from. The most important cost elements and

their allocation to the respective beneficiary are explained subsequently in order to

make the whole issue more clear.

Water/waste water:

There is no doubt regarding this item that the tenants are the beneficiaries and therefore

should bear the costs. This item should be kept in the operating costs catalogue and the

item „inspection of drinking water“ should be added.

Chimney sweep:

These costs should stay with the flat users; it would be of advantage to include the

charging of the costs in case of special repair works (damage in the course of

sweeping).

Waste and used paper removal:

The only beneficiaries in this case are the tenants who should pursue to pay these costs.

Besides, it would be desirable and appropriate to adjoin the items „clearing out and

removal of rodent dirt“ (e.g. pigeon excrement).

Crop spraying:

In addition to the current provisions in the operating costs catalogue it should be a

matter of discussion to include defense measures and their maintenance and up-keeping

in this operating costs item. As hitherto, the flat users are the beneficiaries and should

bear the costs.

Illumination:

A novation in the operating costs catalogue should, in any case, contain all aspects in

connection with illumination and its functional efficiency. Thereby, the actual

beneficiaries - the tenants - who can influence the costs are also accused of these.

100

Insurance:

In case of an update of the operating costs catalogue, the landlord should bear the costs

for third party liability and partly tap water damages (pipe burst through corrosion as

well as frost damage in case of determination of negligence of the landlord).

In case of storm a splitting of costs is proposed as the costs-by-cause-principle can not

be applied; still both parties are beneficiaries.

In future, the flat users should completely pay the costs in case of breakage of glass.

Furthermore, an insurance against vandalism should be included as it is demanded

consistently.

Administration costs:

Due to the fact that the tenants are the only beneficiaries, this item should remain in the

operating costs catalogue; „standby service“ should be added.

Snow clearance/cleaning/green area care/janitor:

The flat users benefit from all services mentioned and therefore should bear the costs.

Hence this item should be part of the operating costs catalogue; „repair works which are

necessary for functioning of the house“ should be added.

Real estate charges:

Regarding this item, it should be considered whether the real estate tax - comparable to

a newly built house - can be reduced after having exhibited a claim to the urban

administration under specification of the rent income.

As no argumentation can be found to justify why the tenant should pay the real estate

tax, this item should be deleted from the operating costs catalogue.

Communal facilities:

Regarding the fact that the technical equipment in newly built houses is different from

the technical equipment in houses of Wilhelminian style, it is in any case essential to

charge the tenants the maintenance and up-keeping costs of all communal facilities in

order to be able to allocate the operating costs catalogue to all housing laws.

101

In order to succeed in a decrease of the management costs and their distribution, in a

more equitable allocation and higher transparency, it is proposed to amend the legal

provisions regarding the following items in addition to the creation of a new operating

costs catalogue:

- Contracting

- Thermic remediation in the MRG

- Distribution on the basis of value of benefit or floor space

- Balancing of overspills and deficiencies regarding current management costs

It is consistently emphasised that a unification of management costs in all important

sectors of housing law should lead to an explicit charging structure. Thereby, many

frictions and proceedings in front of arbitration boards and courts could be avoided. It is

worth considering in which way this unification could be implemented in the single

sectors of housing law.

In the end, the management and cost distribution should solely be based upon the user

principle.

102

Abkürzungsverzeichnis

ABGB ...........................Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch

MRG .............................Mietrechtsgesetz

MG................................Mietengesetz

GBAG ...........................Gebäude- und Bewirtschaftungsgesetz

WEG ............................. Wohnungseigentumsgesetz

WGG.............................Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Begleit-GBAG ..............Begleitgesetz des GBAG

OGH..............................Oberster Gerichtshof

LGZ...............................Landesgericht

HeizKG .........................Heizkostenabrechnungsgesetz

BMJ...............................Bundesministerium für Justiz

Abs ................................Absatz

vgl. ................................vergleiche

BK.................................Betriebskosten

NW................................Nutzwert

iVm ...............................in Verbindung mit

ÖVI ...............................Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder

FGW..............................Forschungsgesellschaft GmbH für Wohnen, Bauen und Planen

GZ .................................Geschäftszahl

KSchG...........................Konsumentenschutzgesetz

103

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108

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Aufzählung Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten samt durchzuführenden Arbeiten 4

Abbildung 2: Verbrauchsausgaben 1999/2000: 16

Abbildung 3: Verbrauchsausgaben 2004/2005: 17

Abbildung 4: Ergebnisse im Überblick: Entgeltlich benützte Wohnungen mit Betriebskostenangabe (Betriebskosten-Zeitreihe) 18

Abbildung 5: Betriebskostenvergleich 2006-2009 ohne Heizkosten / MRG 20

Abbildung 6: Verbräuche 2006-2009 / MRG o. Heizung 21

Abbildung 7: Betriebskostenvergleich 2006-2009 mit Heizkosten / MRG 22

Abbildung 8: Verbräuche 2006-2009 / MRG mit Heizkosten: 23

Abbildung 9: Gegenüberstellung der Kosten bei Bewirtschaftung von Gebäuden bei Beschäftigung eines Hausbesorgers und einer Reinigungsfirma 59

Abbildung 10: Gegenüberstellung des derzeitigen Betriebskostenkatalogs und den neuen Betriebskostenkataloges 71

Abbildung 11: Gegenüberstellung Nutzwerte mit Nutzfläche bei Abrechnung der Bewirtschaftungskosten 85

Diplomarbeit Nina Ranetbauer Endfassung freigegeben pdf · aber auch Kaminschleifen, falls es zu...

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